segundo trimestre 2013 - Santander Real Estate

FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
2º TRIMESTRE 2013
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
OBJETIVO DEL FONDO
Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo
objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada
por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS
Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC
como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio
de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número 413874.
La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de 119.201.000,00 euros.
En el mes de Octubre de 2011 se produjo una reducción de capital con devolución de aportaciones por importe
de 11,92 millones de €. En el mes de julio de 2012, se aprobó una nueva reducción por importe de 20 millones de
€ y en diciembre de 2012 se aprobó la última reducción de capital con devoluciones de capital por importe de 41
millones de €.
La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield.
La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust.
La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda.
POLÍTICA DE INVERSIÓN
El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de
inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania,
aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de
América.
DATOS DE INTERÉS
INICIAL
PATRIMONIO
VALOR LIQUIDATIVO
DEVOLUCIONES DE CAPITAL
Dic 06
Dic 07
119.201.000 119.294.185 108.792.272
1.000,00
900,00
1.000,78
-
912,68
-
Dic 08
Dic 09
Dic 10
Dic 11
Sept 12
Dic 12
Mar 13
76.092.634
86.006.776
76.477.114
60.773.450
19.471.270
669,05
638,36
721,53
641,58
509,84
163,35
158,89
-
-
100,00
167,78
343,96
-
2,779%
5,618%
5,224%
-
Jun 13
18.939.369 18.681.332 (1)
79.751.186
156,72 (2)
(3)
RENTABILIDAD ACUMULADA ANUAL
0,078%
-8,803% -26,694%
RENTABILIDAD ACUMULADA DESDE INICIO
0,078%
-8,732% -33,095% -36,164% -27,847% -25,842% -22,238% -22,491% -22,937% -23,154%
-4,587%
13,029%
(1) El patrimonio recoge el efecto de los repartos a prorrata realizados entre los accionistas en Octubre 2011 (11,92 millones €), Julio de 2012
(20 millones €) y en diciembre 2012 (41 millones de €).
(2) El Valor Liquidativo recoge los dos repartos a prorrata realizados hasta la fecha entre los accionistas
(3) Importe por participación correspondiente a cada uno de los repartos a prorrata realizados hasta la fecha
(4) Rentabilidad calculada por comparación de Valores Liquidativos, teniendo en cuenta las devoluciones de capital realizadas. En dicho cálculo, se ha
sumado el importe de la devolución de capital al Valor Liquidativo correspondiente.
(5) Rentabilidad calculada por diferencia entre el Valor Liquidativo correspondiente y el nuevo nominal correspondiente en el año (el cálculo ha sido realizado
añadiendo las devoluciones de capital al valor liquidativo) y el valor liquidativo inicial de 1.000 €
-2,730%
-4,059%
(4)
(5)
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Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo:
La cartera inmobiliaria actual del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street).
Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses ha sido bastante
dispar, analizaremos a continuación esa inversión:
Inversión de Lombard Street en Londres
-
Fluctuación del tipo de cambio:
La libra esterlina ha sufrido una devaluación superior al 5% contra el Euro desde el inicio de 2013, si bien
el grueso de la depreciación se produjo en el primer trimestre del año coincidiendo con los pobres datos de
la evolución macroeconómica en Reino Unido (PIB del 4T -0,3%). Desde abril de 2013, se ha producido
una reversión de la tendencia y los datos apuntan de forma consistente a una recuperación económica. A
finales de Junio se confirmaba el dato de evolución del PIB en el primer trimestre en +0,3% y se estimaba
un crecimiento del mismo del 0,6% en el segundo trimestre. Adicionalmente, el dato de confianza del
consumidor repuntaba 5 pp.bb en el mes de mayo.
Con respecto a otras variables macroeconómicas, la inflación se sitúa en el 2,7%, el desempleo se
mantiene estable en torno al 7,8% y los tipos de interés de referencia del BOE permanecen al 0,5%.
El programa de incentivos monetarios, Quantitative Easing, continúa en los mismos niveles (375 mil
millones de £) desde verano de 2012. Los tipos de interés en el mercado secundario han subido en los
plazos largos desde el 1,66% en Abril hasta el 2,68% actual para los UK gilts a 10 años.
Latest (01 july 2013): EUR 1 = GBP 0.85625
GBP vs EUR
Fuente: Banco Central Europeo
Fuente: Banco Central Europeo
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Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
La rentabilidad prime en el mercado de oficinas de Londres continúa generalmente estable en el primer
trimestre de 2013. Así, los yields en inmuebles bien situados en el West End se mantienen entre el
3,75% y 4,0% y las mejores ubicaciones y activos de la City, alrededor del Banco de Inglaterra, ofrecen
rentabilidades alrededor del 5%. En activos prime de tamaño más pequeño, que tradicionalmente atraería
a un número elevado de inversores, se empiezan a ver operaciones a NIY <5%.
Con respecto al volumen de transacciones, en el segundo trimestre se cerraron operaciones en Central
London por un importe de 3.900 millones de £, alrededor de 50% por encima del trimestre anterior.
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
En el primer trimestre de 2013, el take up de Central London, incluyendo la City, el West End y Docklands,
ha sido de 3,6 millones de pies cuadrados, lo que representa un aumento del 40,2% con respecto al
trimestre anterior y del 50,7% con respecto al mismo período de 2012.
En la City, el take-up ha sido de 2,4 millones de sq. ft., 131,2% por encima del trimestre anterior. Destaca
la operación de alquiler de la próxima sede de Amazon en Midtown, superior a 212.000 pies. En el West
End, el take up del trimestre ascendió a 1,1 millones de sq. ft., lo que supone una caída superior al 26%
con respecto al trimestre anterior (justificado por los 800.000 sq ft firmados por Google en el 1T para su
nueva sede corporativa en Londres (cerca de Kings Cross).
La tasa de desocupación se ha reducido al 8,6% en la City (desde el 8,9% previo) y al 5,5%% en el West
End (desde el 6,0%).
A 30 de Junio de 2013, el nivel de rentas de superficie prime en la City continúa estable en los últimos 11
trimestres a 55 £/ft²/año, y se mantiene en 95-100 £/ft²/año por 5 trimestres consecutivos en las mejores
ubicaciones del West End, Mayfair y St. James´s.
ESTADO DE TESORERÍA
A 30 de junio de 2013, el Fondo tiene una liquidez que asciende a 6.500.552,13 € depositados en Grupo Santander y
Northern Trust
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RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE
Durante el segundo trimestre de 2013, no se han estudiado operaciones de inversión.
INVENTARIO DE INMUEBLES
LOMBARD STREET 60-62
LONDRES
FECHA DE
COMPRA
SUPERFICIE
COSTE
DESEMBOLSADO
25/01/2007
2.649,90
£25.338.607,41
TOTAL
% OCUPACION
INQUILINO
RENTAS TRIMESTRALES
100,00%
Lloyds TSB Bank PLC
£249.585,00
LOMBARD ST. (LONDON)
* 25/03/2010 – actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento
COMISIONES DE GESTIÓN
Santander Real Estate ha recibido hasta el 30 de junio de 2011, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual
del 1,95% por año del Valor Bruto de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se
calculan y se devengan en cada Momento de Valoración y se abonan trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo.
Esta comisión de gestión ha disminuido al 1% desde el 1 de julio de 2011.
Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores
razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase.
La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp.
A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejó de cobrar su comisión de gestión sobre la liquidez existente en el
Fondo.