primer trimestre 2010

FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
1er TRIMESTRE 2010
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
OBJETIVO DEL FONDO
Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo
objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada
por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS
Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC
como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio
de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número 413874.
La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de 119.201.000,00 euros.
La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield.
La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust.
La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda.
POLÍTICA DE INVERSIÓN
El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de
inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania,
aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de
América.
DATOS DE INTERÉS
INICIAL
PATRIMONIO
VALOR LIQUIDATIVO
Dic 08
Dic 09
119.201.000
119.294.185
108.792.272
79.751.186
76.092.634
1.000,00
1.000,78
912,68
669,05
638,36
628,36
0,078%
-8,803%
-26,694%
-4,587%
-1,567%
RENTABILIDAD ACUMULADA AÑO
Dic 06
Dic 07
74.901.509
EVOLUCION DEL VALOR LIQUIDATIVO
EVOLUCION DEL PATRIMONIO
160.000.000
1.600
140.000.000
1.400
120.000.000
Mar 10
1.200
1.000
IN
IC
IA
Di L
c
0
M 6
ar
0
Ju 7
n
Se 07
pt
07
Di
c
0
M 7
ar
08
Ju
n
Se 08
pt
08
Di
c
0
M 8
ar
0
Ju 9
n
0
Se 9
p
09
Di
c
0
M 9
ar
10
60.000.000
800
600
400
IC
IA
Di L
c
0
M 6
ar
07
Ju
n
Se 0 7
pt
0
Di 7
c
0
M 7
ar
0
Ju 8
n
Se 0 8
pt
0
Di 8
c
0
M 8
ar
0
Ju 9
n
Se 09
p
0
Di 9
c
0
M 9
ar
10
80.000.000
IN
100.000.000
FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
1er TRIMESTRE 2010
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo:
La cartera inmobiliaria del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street) y otra en París (Rue
Lamennais). Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses en
Londres y París ha sido bastante dispar, analizaremos a continuación ambas inversiones por separado:
Inversión de Lombard Street en Londres
-
Fluctuación del tipo de cambio:
A lo largo del año 2009, la libra ha sufrido constantes desajustes frente al euro. A pesar de ello, cerró 2009
situada en 0.8881 £ ⁄ €, lo que supuso una recuperación en el entorno de un 6.75% en el cómputo del año
2009.
Durante el primer trimestre de 2010, ha seguido manteniendo esas fluctuaciones, moviéndose entre las
bandas de 0,86 £ ⁄ € y 0,92 £ ⁄ €, y situándose a cierre de trimestre en 0,8898 £ ⁄ €.
Por tanto la evolución de la divisa ha sido prácticamente plana para el cómputo global de los tres primeros
meses del año
No obstante, seguimos manteniendo que la libra pueda seguir experimentando ajustes en un corto plazo,
sufriendo de nuevo alteraciones que puedan afectar a la rentabilidad del fondo.
Latest (31 March 2010): EUR 1 = GBP 0.8898
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1er TRIMESTRE 2010
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
-
Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
Las rentabilidades prime en el mercado de oficinas de Londres han sido las primeras en Europa en revertir
las fuertes ampliaciones que se produjeron tras el estallido de la crisis financiera internacional. Así, los
yields en el West End, que estaban al 6% al inicio de 2009, se han comprimido hasta el 4.50% / 4.75% en
marzo, mientras que en la City el descenso ha sido desde el 7% hasta el 5.5% (fuentes: DriverJonas y
DTZ.)
Los volúmenes transados en el 2009 (GBP 2.900 m, cifra marginalmente superior a la del 2008), se
concentraron en la segunda mitad del año. En el 1er trimestre de 2010, el volumen de operaciones (GBP
1.200 m) fue inferior a la del último trimestre de 2009. Sin embargo, los analistas coinciden en que esta
disminución viene dada por la ausencia de oferta de calidad, situación que cambia al entrar en el mercado
a finales de marzo tres inmuebles de importancia, con un precio agregado estimado en algo menos de
1.300 m de €). (Fuente: BNP Paribas Real Estate)
Los inversores extranjeros (principalmente, de Oriente Cercano y Alemania), siguen disfrutando una
posición predominante en el mercado, si bien su participación se redujo del 73% del total en 2009 al 60%
en el 1er trimestre de 2010 (Fuente: CBRE)
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
El mes de marzo de 2010 tuvo el nivel más alto de transacciones desde noviembre de 2008, con unos
2.14 m de sq.ft (o 4,4 m sq ft acumulados para el 1er trimestre del año). Ya en abril, el take-up retrocedió,
registrándose el nivel más bajo en 9 meses (642,700 sq. ft.).
La superficie disponible en este primer trimestre de 2010 se sitúa en 16,7 m sq ft, lo que representa un
descenso del 22% con respecto al pico alcanzado en junio de 2009. En abril, la disponibilidad siguió
descendiendo (a 16.24 m sq. ft.).
A pesar del retroceso relativo en el take-up, al continuar disminuyendo la disponibilidad, se espera que a
lo largo del 2010 se mantenga la subida de rentas que ya se viene observando en el mercado londinense
(si bien la persistencia de las restricciones impuestas por la crisis crediticia atempera un poco el
optimismo).
A finales de marzo, el nivel de precios por pie cuadrado de superficie prime en la City llegó a GBP 45, y en
el West End a GBP 85. Estos niveles son 6% superiores a los vistos a finales del año 2009, pero siguen
estando 4% por debajo de los niveles de hace un año.
La consultora Savills apunta que en medio de la escasez de nuevo stock de edificios prime en los
mercados de la City y el West End, el recurrir a las reformas irá siendo una tendencia importante. Driver
Jonas señala que en el 1er trimestre de 2010, no se han iniciado nuevos desarrollos en la City por primera
vez en la historia reciente.
-
Valoración de Lombard Street a 31 de Diciembre de 2009.
El inmueble de Lombard Street se ha valorado el 31 de diciembre de 2009 por un importe de £ 10.040.000.
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Inversión de Rue Lamennais en París
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Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
En el 1er trimestre de 2010, el volumen transado en inversiones inmobiliarias en Francia fue de 1.400 m
de €, casi el doble de la cifra correspondiente al 1er trimestre del año anterior. Con respecto al último
trimestre de 2009, sin embargo, la cifra es marcadamente inferior. Esto refleja, por una parte, la presión
observada por cerrar operaciones antes del cierre del ejercicio 2009, y, por otra, el hecho de que hubo
una transacción singular—la venta de la sede de HSBC en los Campos Elíseos de París—que representó
un 30% de la actividad total del último trimestre del año pasado (Fuente: CBRE). El mercado estuvo
dominado por compradores locales, si bien los fondos alemanes también están activos.
A pesar de las dificultades de financiación, los inversores han mostrado su apetito por el inmobiliario y el
capital susceptible de invertir ha sido considerable. Se observa una gran competencia por el producto
prime, bien localizado y el abandono de los productos considerados como arriesgados, motivo por el cual
las rentabilidades se han comprimido en determinados segmentos como el distrito de oficinas (QCA),
situándose entre 5.25% y 5.5%.
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
La oferta de oficinas, en un año ha aumentado en 900.000 m2, para situarse en torno a 3.6 millones de
m2, un nivel nunca visto desde 1995. Donde menos desequilibrio existe es en “La Défense” con una tasa
de desocupación del 4.5%. En el distrito de negocios (QCA) las oficinas disponibles han aumentado un
57% y la tasa de desocupación se sitúa en el 5.8%
Aunque el volumen de contratación a finales de 2009 fue un 24% menos comparado con 2008, en el
último trimestre éste fue un 12.5% mayor que en mismo periodo del 2008.
Durante el primer trimestre de 2010 se ha registrado una tendencia al alza del alquiler medio de oficinas
nuevas y rehabilitadas hasta 439 €/año, nivel que todavía supone un 11% menos con respecto al 2008.
La evolución de los alquileres “prime” en el primer trimestre de 2010 es más acentuada, situándose en
726 €/año para el QCA (ganando un 9%) y 442 €/año en La Défense
-
Valoración de Arc Etoile a 31 de Diciembre de 2009.
El inmueble de Arc Etoile ha sido valorado el 31 de diciembre de 2009 por un importe de 37.400.000 €.
ESTADO DE TESORERÍA
El fondo tiene una liquidez que asciende a 18.784.671,17€ depositados en Grupo Santander.
Dada la especial situación de los mercados inmobiliarios europeos en los últimos meses, la tesorería se encuentra
actualmente pendiente de invertir, hasta que los mismos se estabilicen y las condiciones de financiación se flexibilicen.
Según se menciona más adelante, en el apartado “comisiones de gestión”, no se cobra comisión de gestión sobre dicho
importe.
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SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE
El capital del Fondo se encuentra en la actualidad prácticamente todo invertido, y no se prevén nuevas inversiones con
endeudamiento hasta que mejoren las condiciones de financiación.
Como consecuencia de esto, durante el primer trimestre del año, se han estudiado varias oportunidades de inversión en
oficinas y comercial sin que se haya presentado ninguna operación al Comité de Inversión.
INVENTARIO DE INMUEBLES
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON
PARIS
LOMBARD STREET 60-62
LONDRES
LOMBARD ST. (LONDRES)
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE
WASHINGTON (PARIS)
FECHA COMPRA
SUPERFICIE M2
COSTE
DESEMBOLSADO
25/01/2007
2.649,90
£25.338.607,41
TOTAL
RENTAS TRIMESTRALES
%OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Lloyds TSB Bank PLC
FECHA COMPRA
SUPERFICIE M2
COSTE
DESEMBOLSADO
04/05/2007
3.441,80
59.053.340,00 €
TOTAL
£249.585,00 *
%OCUPACION
INQUILINO
RENTAS TRIMESTRALES
100,00%
Groupe Pathé
616.855,78 €
**
* 5/03/2010 – actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento
** 01/04/2010 – actualización de rentas de Rue Lamennais en función del ICC
COMISIONES DE GESTIÓN
Santander Real Estate recibirá, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual del 1,95% por año del Valor Bruto
de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se calcularán y se devengarán en cada
Momento de Valoración y se abonarán trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo.
Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores
razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase.
La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp.
A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejará de cobrar comisión sobre el activo no invertido en inmuebles y que
corresponde a tesorería o inversión en depósitos.