cuarto trimestre 2010 - Santander Real Estate

Transcripción

FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
4º TRIMESTRE 2010
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
OBJETIVO DEL FONDO
Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo
objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada
por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS
Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC
como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio
de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número 413874.
La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de 119.201.000,00 euros.
La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield.
La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust.
La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda.
POLÍTICA DE INVERSIÓN
El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de
inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania,
aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de
América.
DATOS DE INTERÉS
PATRIMONIO
VALOR LIQUIDATIVO
INICIAL
Dic 06
Dic 07
119.201.000
119.294.185
108.792.272
1.000,00
Dic 08
79.751.186
Dic 09
76.092.634
Dic 10
86.006.776
1.000,78
912,68
669,05
638,36
721,53
RENTABILIDAD ACUMULADA AÑO
0,078%
-8,803%
-26,694%
-4,587%
13,029%
RENTABILIDAD ACUMULADA TOTAL
0,078%
-8,732%
-33,095%
-36,164%
-27,847%
EVOLUCION DEL VALOR LIQUIDATIVO
EVOLUCION DEL PATRIMONIO
160.000.000
1.600
140.000.000
1.400
120.000.000
1.200
1.000
100.000.000
800
400
IC
I
D i AL
c
M 06
ar
J u 07
n
Se 07
pt
0
Di 7
c
M 07
ar
J u 08
n
Se 08
pt
0
Di 8
c
M 08
ar
J u 09
n
Se 0 9
p
0
Di 9
c
M 09
ar
J u 10
n
Se 1 0
p
1
Di 0
c
10
IN
IC
IA
Di L
c
M 06
ar
0
Ju 7
n
Se 0 7
pt
0
Di 7
c
M 07
ar
0
Ju 8
n
Se 0 8
pt
0
Di 8
c
M 08
ar
0
Ju 9
n
Se 0 9
p
0
Di 9
c
M 09
ar
1
Ju 0
n
Se 1 0
p
1
Di 0
c
10
60.000.000
600
IN
80.000.000
4º TRIMESTRE 2010
Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo:
La cartera inmobiliaria del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street) y otra en París (Rue
Lamennais). Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses en
Londres y París ha sido bastante dispar, analizaremos a continuación ambas inversiones por separado:
Inversión de Lombard Street en Londres
-
Fluctuación del tipo de cambio:
En el cuarto trimestre de 2010, la oscilación del tipo de cambio Euro/Libra no ha sido muy significativa, si
bien la volatilidad general en los mercados de divisas continúa alta.
A falta de datos oficiales que se publicarán a finales de mes, la mayoría de los economistas prevén una
ralentización del crecimiento económico en Reino Unido para el cuarto trimestre de 2010.
El dato provisional de la Oficina Nacional de Estadística estima una caída del 0,5% del PIB para el
trimestre frente al aumento del 0,7% en el trimestre anterior. El impacto que el mal tiempo de las últimas
semanas de diciembre ha podido tener sobre el sector servicios, es la causa más probable de la
desaceleración.
En el lado positivo, el sector manufacturero continúa mostrando pujanza y, en particular, los datos de
exportaciones podrían ser favorables. La evolución del sector servicios ante la subida del IVA al 20%
desde el 1 de enero preocupa a algunos analistas.
La puesta en marcha de los planes del nuevo gobierno de coalición de fuerte reducción del déficit público,
mantienen el riesgo soberano en AAA por parte de S&P a pesar de las rebajas de rating que han sufrido
países periféricos.
No obstante, seguimos manteniendo que la libra pueda seguir experimentando ajustes en un corto plazo,
sufriendo de nuevo alteraciones que puedan afectar a la rentabilidad del fondo.
Latest (31 Dic 2010): EUR 1 = GBP 0.86075
4º TRIMESTRE 2010
-
Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
Las rentabilidades prime en el mercado de oficinas de Londres fueron las primeras en Europa en ajustar
las fuertes ampliaciones que se produjeron tras el estallido de la crisis financiera internacional. Así, los
yields en el West End, que estaban al 6% al inicio de 2009, se han reducido hasta el 4.0% - 4.25% a
finales de 2010.
En las zonas más céntricas de la City (cercanas al Banco de Inglaterra), el descenso ha sido desde el 7%
hasta el 5.25% - 5.50% en la actualidad (Fuente: Gresham Down).
Las yields se han mantenido generalmente estables en el cuarto trimestre y próximas a la media histórica
del mercado. La mayor parte de los analistas estiman un entorno de estabilidad de la rentabilidad en los
próximos meses.
Cushman & Wakefield estima que el volumen de transacciones en Central London a lo largo de 2010 ha
sido de entorno a 11.600 millones de € (9.900 millones de £) lo que representa un aumento de un tercio
con respecto a 2009. El volumen de transacciones, se aproxima a la media histórica y aún está por debajo
del vivido en 2006 ó 2007 de 14.500 millones de £ y 19.400 millones de £, respectivamente.
En la City, el importe de las transacciones en 2010, se eleva a 5.630 millones de £ frente a un total para
2009 de 4.990 millones de £. El aumento de transacciones en la City ha sido relativamente moderado
debido a la escasez de propiedades disponibles y, en el último trimestre, a la cancelación de algunas
operaciones significativas, en particular, la interrupción de la venta de Tower 42 (300 millones de £) por
parte de Blackrock y Hermes.
En el West End, por el contrario, el aumento de volúmenes se sitúa en el 115% hasta unos 6.000 millones
de £.
Buena parte de las operaciones (20%) se han cerrado con superficies comerciales (retail).
Con respecto a la procedencia de los inversores, continúan dominando el mercado los inversores
internacionales (con un 65-70% de las transacciones).
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
En el cuarto trimestre de 2010, el take-up en Central London, ha sido de 4,46 millones de sq ft, lo que
supone un incremento del 27% con respecto al trimestre anterior.
En la City, el take-up ha sido de 1,78 millones de sq ft , frente a 2,13 en el trimestre previo. A su vez, en el
West End el aumento en el cuarto trimestre de 2010 ha sido del 10% hasta 1,41 millones de sq ft. Es muy
destacable el fuerte aumento de superficie alquilada en los Docklands que prácticamente se ha
multiplicado por 6 con respecto al año anterior debido especialmente a la ocupación por parte de JP
Morgan de la antigua sede de Lehman Brothers situada en 25, Bank St. con una superficie de 1 millón de
sq ft .
La tasa de desocupación de Central London continuó cayendo durante el cuarto trimestre hasta el 8,1%,
frente al 10,2% de finales de 2009.
A finales de diciembre de 2010, el nivel de rentas de superficie prime en la City llegó a 55 £/sq ft, lo que
supone un aumento del 25% con respecto al mismo período de 2009.
-
Valoración de Lombard Street a 31 de Diciembre de 2010.
El inmueble de Lombard Street se ha valorado el 31 de diciembre de 2010 por un importe de £
11.700.000.
4º TRIMESTRE 2010
Inversión de Rue Lamennais en París
-
Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
Según las consultoras Colliers y CBRE se confirma una mejora del mercado de inversión inmobiliaria que
había comenzado en trimestres anteriores, el volumen de inversión durante el ejercicio 2010 se ha situado
en 11.000 millones de €. Lo que supone un aumento del 42% respecto al año anterior.
Estas cifras aún nos sitúan en un contexto bastante lejano de las cifras anteriores a la crisis. En el cuarto
trimestre 2010, el volumen de inversión se situó en 4.600 millones de €, lo que convierte este último
ejercicio trimestral en el mejor desde finales de 2007.
Las tasas de financiación han permitido concretar algunas operaciones importantes en el 4T10, y han
apoyado a los inversores en su apetito de activos prime. La escasez de producto junto con una voluntad
cierta de invertir en productos inmobiliarios considerados como “refugio” han hecho bajar las
rentabilidades prime en el 4T2010 que se sitúan ahora en torno a los 4,75%-5% para el CBD parisino.
Por segmentos los activos secundarios siguen dando una imagen incierta y atraen menos inversores
Suponen un 12% de las operaciones realizadas, podemos hablar de un sub-mercado menos líquido.
Todavía la estrategia “oportunista” y la especulación de valores no han vuelto al mercado.
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
El mercado de alquileres comienza a recuperarse, las cifras de absorción de superficie en 2010 han
mejorado y representan un incremento de un 30% con respecto al año anterior. La tasa de desocupación
se sitúa en un 5,3%. El alquiler medio prime se sitúa en 734 € /m2/año, lo que supone un incremento del
11% respecto al 4º trimestre del 2009, debido a la escasa oferta de calidad en este sector.
-
Valoración de Arc Etoile a 31 de Diciembre de 2010.
El inmueble de Arc Etoile ha sido valorado el 31 de diciembre de 2010 por un importe de 44.830.000 €
ESTADO DE TESORERÍA
A 31 de diciembre de 2010, el Fondo tiene una liquidez que asciende a 19.145.211,27 € depositados en Grupo
Santander y Northern Trust
Las sociedades subsidiarias en Luxemburgo y Francia, creadas para la compra del edificio de Rue Lamennais,
mantienen conjuntamente una liquidez adicional de 9.521.245,76 € , depositada en Grupo Santander y en ING.
RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE
Durante el cuarto trimestre de 2010, no se han estudiado operaciones de inversión.
4º TRIMESTRE 2010
INVENTARIO DE INMUEBLES
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON
PARIS
LOMBARD STREET 60-62
LONDRES
FECHA COMPRA
LOMBARD ST. (LONDRES)
COSTE
DESEMBOLSADO
£25.338.607,41
TOTAL
25/01/2007
2.649,90
%OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Lloyds TSB Bank PLC
FECHA COMPRA
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE
WASHINGTON
SUPERFICIE M2
RENTAS TRIMESTRALES
£249.585,00 *
SUPERFICIE M2
COSTE
DESEMBOLSADO
59.053.340,00 €
TOTALLY
04/05/2007
3.441,80
% OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Groupe Pathé
RENTAS TRIMESTRALES
565.000,00 € **
* 25/03/2010 – actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento
** 01/08/2010 – actualización de rentas de Rue Lamennais en función del contrato
COMISIONES DE GESTIÓN
Santander Real Estate recibirá, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual del 1,95% por año del Valor Bruto
de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se calcularán y se devengarán en cada
Momento de Valoración y se abonarán trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo.
Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores
razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase.
La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp.
A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejó de cobrar su comisión de gestión sobre la liquidez existente en el
Fondo.

cuarto trimestre 2010 - Santander Real Estate

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