segundo trimestre 2012 - Santander Real Estate

segundo trimestre 2012 - Santander Real Estate

FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
2º TRIMESTRE 2012
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
OBJETIVO DEL FONDO
Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo
objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada
por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS
Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC
como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio
de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número 413874.
La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de 119.201.000,00 euros.
En el mes de Octubre de 2011 se produjo una reducción de capital con devolución de aportaciones por importe
de 11,92 millones de €.
La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield.
La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust.
La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda.
POLÍTICA DE INVERSIÓN
El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de
inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania,
aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de
América.
DATOS DE INTERÉS
INICIAL
PATRIMONIO
VALOR LIQUIDATIVO
RENTABILIDAD ACUMULADA AÑO
RENTABILIDAD ACUMULADA TOTAL
Dic 06
Dic 07
119.201.000 119.294.185 108.792.272
1.000,00
900
1.000,78
912,68
Dic 08
79.751.186
Dic 09
76.092.634
Dic 10
Dic 11
86.006.776
76.477.114
721,53
641,58
13,029% -11,081%
Mar 12
Jun 12
79.340.952
80.029.085
669,05
638,36
665,61
671,38
0,078%
-8,803% -26,694%
-4,587%
3,745%
4,645%
0,078%
-8,732% -33,095% -36,164% -27,847% -28,713% -26,043%
-25,402%
FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
2º TRIMESTRE 2012
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo:
La cartera inmobiliaria actual del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street).
Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses ha sido bastante
dispar, analizaremos a continuación esa inversión:
Inversión de Lombard Street en Londres
-
Fluctuación del tipo de cambio:
En el segundo trimestre de 2012, la libra esterlina se apreció frente al euro en un 3,7%. El período de
mayor estabilidad cambiaria del primer trimestre, se volvió a interrumpir reforzando la tendencia iniciada
en el verano de 2011. Desde julio de 2011, la libra ha tenido una apreciación superior al 10% como
consecuencia, esencialmente, de la continuada incertidumbre en el entorno del euro.
En el segundo trimestre de 2012, volvió a aumentar la tensión en el seno de los órganos de la Unión
Europea ante la solicitud de recapitalización del sistema financiero del Gobierno de España y los pobres
datos de evolución del PIB en la Eurozona.
El PIB de Reino Unido finalmente se contrajo un 0,2% en el primer trimestre de 2012. En las últimas
semanas, una buena parte de los analistas están revisando a la baja el objetivo de crecimiento oficial para
2012 situado por el Gobierno en el 0,8%. Así, CBI (Confederation of British Industry) estima ahora un
crecimiento del PIB del 0,6% en 2012 frente a su estimación previa del 0,9%.
A finales de mayo de 2012, la inflación se situaba en el 2,8% interanual, frente al 4,2% de diciembre de
2011. Se confirma la tendencia a la desaceleración desde los niveles superiores al 5% de finales de
verano de 2011.
Fuente: Banco Central Europeo
Latest (30 jun 2012): EUR 1 = GBP 0.80680
GBP vs EUR
30/06/2012
EUR 1=0,80680 GBP
25/01/2007
EUR 1=0,65850 GBP
Fuente: Banco Central Europeo
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SANTANDER REAL ESTATE
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Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
Las rentabilidades prime en el mercado de oficinas de Londres se han estabilizado en los últimos meses.
Así, los yields en propiedades bien situadas en el West End se mantienen entre el 3,75% y 4,0% y las
mejores ubicaciones y propiedades de la City, alrededor del Banco de Inglaterra, ofrecen rentabilidades
de entre el 5,0% y el 5,25%.
Con respecto al volumen de transacciones, todavía no hay datos sobre el segundo trimestre. En el primer
trimestre de 2012 se cerraron operaciones por un importe de 2.500 millones de libras, un 25% por encima
del volumen del trimestre precedente pero todavía un 23% inferior a la media trimestral de 2011 de 3.300
millones de libras.
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
En el segundo trimestre de 2012, el take-up en Central London, incluyendo la City y el West End ha sido
de 1,9 millones de sq ft, lo que supone un aumento del 13% con respecto al trimestre anterior.
En la City, el take-up ha sido de 1,3 millones de sq ft, un 68% por encima del trimestre previo. Por el
contrario, en el West End, el take up, 621.000 sq ft, supuso una caída del 32%.
La tasa de desocupación de la City se sitúa en la actualidad en el 9,4%, y en el 4,1% en el West End.
A 31 de mayo de 2012, el nivel de rentas de superficie prime en la City continúa estable en 55 £/sq ft, y se
mantiene en 100 £/sq ft. enl la zona de Mayfair y St. James´s del West End .
-
Valoración de Lombard Street a 30 de Junio de 2012.
El inmueble de Lombard Street se valoró el 30 de junio de 2012 por un importe de £ 11.800.000.
ESTADO DE TESORERÍA
A 30 de junio de 2012, el Fondo tiene una liquidez que asciende a 9.441.690,38 € depositados en Grupo Santander y
Northern Trust
Las sociedades subsidiarias en Luxemburgo y Francia, creadas para la compra del edificio de Rue Lamennais,
mantienen conjuntamente una liquidez adicional de 37.500.246,87 € depositada en Grupo Santander y en ING.
OTROS HECHOS DESTACADOS O POSTERIORES AL FIN DEL PERIODO
Recordamos, que con fecha 29 de marzo de 2012 se procedió a la venta en escritura pública del edificio sito en 2, Rue
Lamennais, París, en la Notaría del D. Hervé Pommery.
Este inmueble era propiedad directa de la mercantil francesa ARC ETOILE, SCI, a su vez propiedad de la francesa ARC
ETOILE SAS y de la sociedad luxemburguesa Santander R.E.I.F. Lux S.à.r.l.
Ambas son filiales creadas con cargo al Fondo Irlandés, SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND,
beneficiario último de la venta.
El comprador del inmueble ha sido Groupe Pathè, quien hasta esa fecha era el arrendatario.
La venta del inmueble se cerró en un importe de 47,8 millones de euros, lo que significa una plusvalía de casi un 6%
sobre la última valoración.
Actualmente, se continúa realizando los trámites para deshacer la estructura de sociedades subsidiarias.
Recordamos asimismo que, tras haberse obtenido la aprobación por parte de los accionistas en Junio de 2011, el Fondo
Santander REIF ha procedido a reducir su capital social mediante devolución de aportaciones a los accionistas por un
importe de 11,92 millones de € en el mes de Octubre de 2011.
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En el Consejo de Administración celebrado en Junio de 2012 se aprobó otra devolución de aportaciones a los
accionistas por un importe de 20 millones de €. Este pago se realizó en Julio de 2012.
Atendiendo a la cláusula 5.2 del contrato del Préstamo Intercompany que tiene la sociedad, se informa que con fecha 26
de abril de 2012 se ha realizado un pago correspondiente a los intereses acumulados por 106.959,55 €.
Atendiendo a la cláusula 6.2 del contrato del Préstamo Intercompany que tiene la sociedad, se informa que con fecha 26
de abril de 2012, se ha realizado un pago correspondiente a la amortización de 11.365.130, 84 EUR, el total del capital.
Atendiendo a la cláusula 6.1 del contrato del Préstamo de fecha 29 de mayo de 2012 entre el “Prestamista” (Santander
Real Estate Funds PLC) y el “Prestatario” (Santander R.E.I.F. LUX Sarl), el prestamista notifica al prestatario que le
concede un préstamo de 250.000,00 €
RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE
Durante el segundo trimestre de 2012, no se han estudiado operaciones de inversión.
INVENTARIO DE INMUEBLES
LOMBARD STREET 60-62
LONDRES
FECHA DE
COMPRA
SUPERFICIE
COSTE
DESEMBOLSADO
25/01/2007
2.649,90
£25.338.607,41
TOTAL
% OCUPACION
INQUILINO
RENTAS TRIMESTRALES
100,00%
Lloyds TSB Bank PLC
£249.585,00
LOMBARD ST. (LONDON)
* 25/03/2010 – actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento
COMISIONES DE GESTIÓN
Santander Real Estate ha recibido hasta el 30 de junio de 2011, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual
del 1,95% por año del Valor Bruto de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se
calculan y se devengan en cada Momento de Valoración y se abonan trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo.
Esta comisión de gestión ha disminuido al 1% desde el 1 de julio de 2011.
Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores
razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase.
La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp.
A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejó de cobrar su comisión de gestión sobre la liquidez existente en el
Fondo.