primer trimestre 2011 - Santander Real Estate

FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
1er TRIMESTRE 2011
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
OBJETIVO DEL FONDO
Santander Real Estate Investment Fund es un fondo de inversión inmobiliario, domiciliado en Irlanda, cuyo
objetivo es la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La rentabilidad del Fondo viene determinada
por las rentas generadas por el alquiler, la revalorización de los inmuebles y los ingresos de la cartera de valores.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y HECHOS SIGNIFICATIVOS
Santander REIF es un fondo inmobiliario europeo, integrado en Santander Real Estate Funds PLC. Tanto la PLC
como este primer Fondo fueron autorizados por el IFSRA, institución irlandesa análoga a la CNMV, el 16 de junio
de 2006, y fueron inscritos en el IFSRA con el número 413874.
La Sociedad comenzó su actividad en octubre de 2006 con un capital inicial de 119.201.000,00 euros.
La Sociedad encarga los servicios de tasación al valorador independiente Cushman & Wakefield.
La Sociedad encarga los servicios de administración y custodia a Northern Trust.
La Sociedad encarga los servicios de auditoría a Deloitte & Touche, Irlanda.
POLÍTICA DE INVERSIÓN
El Fondo tiene una estrategia inversora conservadora, pretendiéndose crear una cartera diversificada de
inmuebles, sobre todo de oficinas, en los principales centros financieros de Reino Unido, Francia y Alemania,
aunque sin descartar otros mercados de la Unión Europea, incluyendo los de Europa Central y Oriental, y de
América.
DATOS DE INTERÉS
PATRIMONIO
VALOR LIQUIDATIVO
INICIAL
Dic 06
Dic 07
119.201.000
119.294.185
108.792.272
1.000,00
Dic 08
Dic 09
Dic 10
Mar 11
79.751.186
76.092.634
86.006.776
85.927.390
1.000,78
912,68
669,05
638,36
721,53
720,86
RENTABILIDAD ACUMULADA AÑO
0,078%
-8,803%
-26,694%
-4,587%
13,029%
-0,093%
RENTABILIDAD ACUMULADA TOTAL
0,078%
-8,732%
-33,095%
-36,164%
-27,847%
-27,914%
EVOLUCION DEL VALOR LIQUIDATIVO
EVOLUCION DEL PATRIMONIO
1.600
160.000.000
1.400
140.000.000
1.200
120.000.000
1.000
100.000.000
800
80.000.000
600
60.000.000
400
INICIAL
Dic 06
Dic 07
Dic 08
Dic 09
Dic 10
Mar 11
INICIAL
Dic 06
Dic 07
Dic 08
Dic 09
Dic 10
Mar 11
FONDO INVERSIÓN SANTANDER REIF
1er TRIMESTRE 2011
SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
Evolución del Patrimonio y del Valor Liquidativo:
La cartera inmobiliaria del Fondo está constituida por una inversión en Londres (Lombard Street) y otra en París (Rue
Lamennais). Debido al efecto del tipo de cambio y a que la evolución del mercado de oficinas en los últimos meses en
Londres y París ha sido bastante dispar, analizaremos a continuación ambas inversiones por separado:
Inversión de Lombard Street en Londres
-
Fluctuación del tipo de cambio:
En el primer trimestre de 2011 la libra se ha depreciado contra el Euro como consecuencia de la
anticipación de los mercados del final de la fase de política monetaria expansiva por parte del Banco
Central Europeo. En la reunión del 7 de abril, el BCE subió el tipo de referencia al 1,25% (un cuarto de
punto) por vez primera desde junio de 2008.
Las cifras finales de evolución del PIB en el cuarto trimestre fueron algo peores a la estimación ofrecida
por la Oficina Nacional de Estadística. El PIB se contrajo finalmente un 0,6% en el cuarto trimestre de
2010. Las previsiones de consenso ofrecidas por el HM Treasury para 2011 son de un crecimiento
positivo para el año del 1,7%.
En el lado positivo, la evolución de la balanza comercial podría tener una contribución favorable debido a
la pujanza del sector exportador, beneficiado por el entorno de debilidad del tipo de cambio de la libra
esterlina.
En el lado negativo, la inflación continúa acelerándose y ya se sitúa en el entorno del 4%, muy por encima
del objetivo gubernamental del 2%..
Latest (1 apr 2011): EUR 1 = GBP 0.88150
GBP vs EUR
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-
Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
Las rentabilidades prime en el mercado de oficinas de Londres se han estabilizado en los últimos meses.
Así, los yields en propiedades bien situadas en el West End se mantienen entre el 4,0% y el 4,25%. Las
mejores ubicaciones y propiedades de la City, alrededor del Banco de Inglaterra, ofrecen rentabilidades
de entre el 5,25% y el 5,50%.
Con respecto al volumen de transacciones, todavía no hay datos finales para el primer trimestre de 2011.
El volumen del mercado en el cuarto trimestre de 2010 en Central London, 3.300 millones de libras, fue el
mayor volumen trimestral de los últimos tres años. El interés de los inversores, fundamentalmente
extranjeros, no parece haber declinado en estos primeros meses de 2011, atraídos por la debilidad de la
libra esterlina y la continuada mejora del mercado de arrendamiento.
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
En el cuarto trimestre de 2010, el take-up en Central London, ha sido de 4,46 millones de sq ft, lo que
supone un incremento del 27% con respecto al trimestre anterior.
En la City, el take-up ha sido de 1,78 millones de sq ft , frente a 2,13 en el trimestre previo. En cambio, en
el West End el aumento en el cuarto trimestre de 2010 ha sido del 10% hasta 1,41 millones de sq ft. Es
muy destacable el fuerte aumento de superficie alquilada en los Docklands que prácticamente se ha
multiplicado por 6 con respecto al año anterior debido especialmente a la ocupación por parte de JP
Morgan de la antigua sede de Lehman Brothers situada en 25, Bank St. con una superficie de 1 millón de
sq ft .
La tasa de desocupación de Central London continuó cayendo durante el cuarto trimestre hasta el 8,1%,
frente al 10,2% de finales de 2009.
A finales de diciembre de 2010, el nivel de rentas de superficie prime en la City llegó a 55 £/sq ft, lo que
supone un aumento del 25% con respecto al mismo período de 2009.
En los primeros meses de 2011, la percepción generalizada del mercado de alquiler es positiva por la
escasez de nueva superficie disponible.
-
Valoración de Lombard Street a 31 de Marzo de 2011.
El inmueble de Lombard Street se valoró el 31 de diciembre de 2010 por un importe de £ 11.700.000.
Inversión de Rue Lamennais en París
-
Evolución del mercado: Variación de las rentabilidades de inversión prime
Según la consultora CBRE, durante el primer trimestre 2011 se han negociado unos 2.000 millones de €,
siendo un comienzo de año prudente. Esta desaceleración, con respecto al final del año pasado, supone
una tendencia natural tras la actividad que tuvo lugar antes del cierre anual. La consolidación general del
mercado tras la mayor crisis del 2008-2009 se confirma pero más lentamente que los últimos trimestres.
Las operaciones realizadas se han centrado más en los productos prime que en los secundarios, lo que
sigue demostrando una preferencia por la seguridad del producto “core”. El 1T2011 supera en un 34% el
volumen de operaciones con respecto al mismo periodo del 2010. También resaltar que se ha registrado
un aumento de mandatos a terceros intermediarios, lo que augura un año 2011 más activo.
En cuanto al tipo de producto, han predominado los activos de oficinas prime y los inmuebles con calidad
técnica. Los actores del mercado invierten con más fondos propios que en año anteriores y los más
activos en las adquisiciones han sido las aseguradoras, y en la venta los fondos de inversión.
El coste de la financiación del mercado ha aumentado en unos 100 puntos básicos durante el último
trimestre y esto ha complicado las operaciones. Al mismo tiempo las expectativas de algunos vendedores
no se han podido realizar por esta financiación más estricta. Como consecuencia, se empieza a notar la
fase de estabilización de las tasas prime. Actualmente se sitúan en un 4,75% para las ubicaciones más
selectas del CBD de Paris.
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SANTANDER REAL ESTATE
SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
La llegada de nuevos inversores (institucionales, extranjeros, fondos de pensiones, privados) podrá
dinamizar el mercado del año 2011 y reactivar las operaciones “valor añadido” y “oportunistas” un poco
paralizadas últimamente
-
Evolución del mercado: Situación del mercado de arrendamiento
La demanda en el mercado de alquileres se está estabilizando, la motivación de las empresas sigue
siendo el ahorro de costes principalmente pero comienza a haber más búsqueda de espacio de oficinas
debido a la expansión y crecimiento de negocio. La absorción está bastante sostenida y alcanza un 21%
más que el 1T2010. La desocupación en el en centro de Paris sigue siendo de en torno a un 5,8%.
Los valores de los alquileres se estabilizan a la baja, para las zonas secundarias y al alza para la zona
prime.
En el CBD el alquiler prime se sitúa en 716 €/m2/año (-2%) y el alquiler medio se sitúa en 435 €/m2/año.
-
Valoración de Arc Etoile a 31 de Marzo de 2011.
El inmueble de Arc Etoile se valoró el 31 de diciembre de 2010 por un importe de 44.830.000 €
ESTADO DE TESORERÍA
A 31 de marzo de 2011, el Fondo tiene una liquidez que asciende a 18.899.722,03 € depositados en Grupo Santander y
Northern Trust
Las sociedades subsidiarias en Luxemburgo y Francia, creadas para la compra del edificio de Rue Lamennais,
mantienen conjuntamente una liquidez adicional de 10.067.448,16 €, depositada en Grupo Santander y en ING.
OTROS HECHOS DESTACADOS
Se va a enviar una carta a todos los accionistas, en la que se someten a su consideración y votación los siguientes dos
puntos:

Modificar los Estatutos de la Sociedad para prorrogar el período de duración de SANTANDER REAL ESTATE
INVESTMENT FUND durante dos años adicionales, con el resultado de que en vez de terminar el día 10 de
octubre de 2014, terminaría el día 10 de octubre de 2016.
Además, se mantendría la opción de los Consejeros de la Sociedad de prorrogar dicho período durante dos
años adicionales.

Modificar los Estatutos para conceder a la Sociedad la capacidad de distribuir dinero en efectivo mantenido por
el Fondo en cualquier momento antes de la terminación del plazo previsto.
Si dichas propuestas obtienen suficiente respaldo por los inversores (75% de los votos recibidos), Banco Santander y la
Gestora informarán al Consejo de Administración de la Sociedad a fin de que:

El Consejo de Administración de la Sociedad tome las medidas necesarias para formalizar la aprobación de las
dos modificaciones propuestas en los Estatutos de la Sociedad, y

El Fondo efectúe una distribución a prorrata a los inversores por el importe de 11,92 millones de euros (importe
equivalente al 10% de la inversión inicial en el Fondo).
Adicionalmente, Santander Real Estate S.A. S.G.I.I.C, ha decidido unilateralmente reducir el porcentaje de la comisión
anual por gestión que le corresponde en el Fondo, la cual, a partir del 1 de julio de 2011 pasará a ser del 1% sobre el
valor bruto de los activos del Fondo (excluyendo la liquidez), en lugar de la actual del 1,95%.
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SANTANDER REAL ESTATE INVESTMENT FUND
RESUMEN DE ACTIVIDAD DURANTE EL TRIMESTRE
Durante el primer trimestre de 2011, no se han estudiado operaciones de inversión.
INVENTARIO DE INMUEBLES
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE WASHINGTON
PARIS
LOMBARD STREET 60-62
LONDRES
FECHA COMPRA
LOMBARD ST. (LONDRES)
2, RUE LAMENNAIS / 31, RUE
WASHINGTON
SUPERFICIE M2
COSTE
DESEMBOLSADO
£25.338.607,41
TOTAL
25/01/2007
2.649,90
%OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Lloyds TSB Bank PLC
RENTAS TRIMESTRALES
£249.585,00 *
FECHA COMPRA
SUPERFICIE M2
COSTE
DESEMBOLSADO
04/05/2007
3.441,80
59.053.340,00 €
TOTALLY
% OCUPACION
INQUILINO
100,00%
Groupe Pathé
RENTAS TRIMESTRALES
565.000,00 € **
* 25/03/2010 – actualización de rentas de Lombard St. en función del contrato de arrendamiento
** 01/08/2010 – actualización de rentas de Rue Lamennais en función del contrato
COMISIONES DE GESTIÓN
Santander Real Estate recibirá, con cargo a los activos del Fondo, una comisión anual del 1,95% por año del Valor Bruto
de los Activos del Fondo (más IVA, si se aplicase). Los honorarios de la Gestora se calcularán y se devengarán en cada
Momento de Valoración y se abonarán trimestralmente, con cargo a los activos del Fondo.
Asimismo, tendrá derecho a que se le abonen, con cargo a los activos de cada Fondo, todos los gastos menores
razonables en los que haya incurrido en nombre del Fondo junto con su IVA, si se aplicase.
La Gestora recibirá un Performance Fee que ascenderá al 25% del exceso de retorno del Bund Alemán 10Y años+250bp.
A partir del 01/01/2009, Santander Real Estate dejó de cobrar su comisión de gestión sobre la liquidez existente en el
Fondo.
Está previsto que la comisión de gestión disminuya al 1% a partir deL 1 de julio de 2011.