Teatro Colón - Centro de martilleros y corredores

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Teatro Colón - Centro de martilleros y corredores
Sumario
Página 4 | Nota de Tapa
Teatro Colón:
uno de los mejores
teatros del mundo
¿Los ciclos mandan
en el Real Estate?
Página 8
El ladrillo:
la mejor inversión
¿Cómo tangibilizar el
servicio inmobiliario?
Página 10
Reflexiones sobre
la ley de alquileres
2
Página 12
Página 18
Página 20
Primer edificio con
pre-certificación LEED
Platinum en Argentina
Página 22
El gobierno y la caída del
mercado inmobiliario
NEGOCIACION
DE BIENES
Edición Diciembre 2012
Es una publicación de carácter semestral, editada por
el Centro de Martilleros y
Corredores.
La opinión de la Revista Negociación de Bienes sólo se refleja
en el editorial, no haciéndose
así responsable de los contenidos publicados en sus artículos.
Distribución gratuita en el Centro de Martilleros y Corredores,
Uruguay 188, C.A.B.A. y en la
Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de la UTN,
Facultad Regional Buenos Aires,
Medrano 951, 2º piso, C.A.B.A.
Responsables
Editorial:
Elena Taraborrelli
Producción:
Elena Taraborrelli
Editorial
Llegamos al final del año con la emisión décimo primera de nuestra
revista.
A pesar de la adversa situación económica que afecta al sector inmobiliario, este Centro, como es su estilo, optó por convertir la queja en
acción, siendo que pretende seguir brindando un servicio óptimo para
sus socios, alumnos y graduados.
Diseño Gráfico:
María Florencia Mazzei
Tanto es así que, como consecuencia de mucho esfuerzo, hemos comenzado a trabajar junto con el Centro de e-Learning de la UTN-FRBA,
para dictar capacitaciones en esa modalidad.
Colaboraron
en esta edición:
En otro orden de cosas, el Centro se ha hecho eco del pedido de un
grupo de graduados, el cual solicitó a la universidad la articulación de la
Tecnicatura con su correspondiente carrera de grado. La misma permitiría
ampliar el perfil profesional y el acceso a la cursada de postgrados.
[email protected]
Impellizzeri, Alejandro
Janin, Cynthia
Satulovsky, Marcelo
Tomás, Ricardo
Valente, Julio
Vallejo, Ruben
También tuvimos motivos para celebrar, ya que en agosto pasado hemos
cumplido los primeros 10 años con la Tecnicatura Superior en Negociación
de Bienes en la UTN-FRBA.
Aprovechamos la oportunidad para desearles a todos muy feliz Navidad
y un mejor 2013. Es nuestro deseo que el próximo año nos encuentre
trabajando nuevamente juntos.
Elena Taraborrelli
Secretaría del Centro de Martilleros
3
NEGOCIACION
DE BIENES
Teatro Colón: uno de los
mejores teatros del mundo
Antecedentes de la actividad
musical en Buenos Aires
El Teatro Colón de la ciudad de Buenos Aires es considerado uno de los
mejores teatros del mundo. Reconocido por su acústica y por el valor
artístico de su construcción, cumplió
100 años en 2008.
El actual edificio está emplazado entre Cerrito, Viamonte, Tucumán y Libertad, en pleno centro de la ciudad
de Buenos Aires, y fue inaugurado
el 25 de mayo de 1908 con la ópera
Aida de Giuseppe Verdi. Este edificio
reemplaza al antiguo Teatro Colón,
erigido en la manzana que ocupa
hoy el Banco Nación, frente a la plaza
de Mayo, y que funcionó entre 1857
y 1888.
La construcción del nuevo edificio
llevó alrededor de 20 años, siendo
colocada su piedra fundamental el 25
de mayo de 1890, con la intención
de inaugurarlo antes del 12 de octubre de 1892, en coincidencia con el
cuarto centenario del descubrimien-
4
to de América. El proyecto inicial fue
del arquitecto Francesco Tamburini
quien, a su muerte en 1891, fue continuado y modificado por su socio, el
arquitecto Víctor Meano, autor del
palacio del Congreso Argentino. Las
obras avanzaron hasta 1894, pero
se estancaron luego por cuestiones
financieras. En 1904, Meano fue asesinado en su casa y el gobierno le
encargó al belga Jules Dormal que
terminara la obra. Dormal introdujo
algunas modificaciones estructurales y dejó definitivamente impreso
su sello en el estilo francés de la decoración.
A fines de 1907 se firmó el primer
contrato de arrendamiento del Teatro
Colón, aunque los trabajos de terminación del edificio estaban atrasados,
en relación con la fecha fijada para
la inauguración de la sala, el 25 de
mayo de 1908. De todas maneras, en
esa fecha se llegó a realizar la primera
función en la sala principal del Teatro
Colón a cargo de la Gran Compañía
Lírica Italiana, con la ópera Aida de
Giuseppe Verdi, aunque con algunas
dependencias del edificio inconclusas, como el Salón Dorado y las marquesinas de hierro sobre las calles
Libertad y Cerrito.
Dimensiones físicas, características, ampliaciones y reformas del edificio
El edificio, en un estilo ecléctico propio de principios del siglo XX, abarca
8.202 metros cuadrados, de los cuales 5.006 corresponden al edificio
central y 3.196 a dependencias bajo
nivel del pasaje Arturo Toscanini (aledaño al edificio del teatro, paralelo a
la calle Viamonte). La superficie total cubierta del edificio antiguo es de
37.884 metros cuadrados. Las ampliaciones realizadas posteriormente,
sobre todo las de finales de la década de 1960 (arquitecto Mario Roberto Álvarez), sumaron 12.000 metros
cuadrados, llevando la superficie total del Teatro Colón a 58.000 metros
cuadrados.
La sala principal, en forma de herradura,
cumple con las normas más severas
del teatro clásico italiano y francés.
La planta está bordeada de palcos
hasta el tercer piso. La herradura tiene 29,25 metros de diámetro menor,
32,65 metros de diámetro mayor y
28 metros de altura. Tiene una capacidad total de 2.478 localidades,
aunque también pueden presenciar
los espectáculos alrededor de 500
personas de pie. La cúpula, de 318
metros cuadrados, poseía pinturas de
Marcel Jambon, que se deterioraron
en los años treinta. En la década de
1970 se decidió pintar nuevamente
la cúpula y el trabajo le fue encargado al pintor argentino Raúl Soldi.
El escenario posee una inclinación
de tres centímetros por metro y
tiene 35,25 metros de ancho por
34,50 de profundidad, y 48 metros
de altura. Posee un disco giratorio de
20,30 metros de diámetro, que puede accionarse eléctricamente para
girar en cualquier sentido y cambiar
rápidamente las escenas. En 1988,
se realizaron trabajos de modernización de la maquinaria escénica en el
sector de las parrillas, con el fin de
facilitar el manejo de los decorados
y agilizar los cambios de escena.
El foso de la orquesta posee una
capacidad para 120 músicos. Está
tratado con cámara de resonancia
y curvas especiales de reflexión del
sonido. Estas condiciones, las proporciones arquitectónicas de la sala
y la calidad de los materiales, contribuyen a que el Teatro Colón tenga
una acústica excepcional, reconocida mundialmente como una de las
más perfectas.
El Teatro Colón realiza las producciones de sus espectáculos en talleres
propios que están ubicados en los
subsuelos. En 1938 se ampliaron los
subsuelos bajo la plaza lateral so-
bre Arturo Toscanini y se ejecutó un
túnel que conectaba los talleres de
producción. Ese año fueron habilitados los talleres de Maquinaria, Escenografía, Utilería, Sastrería, Zapatería, Tapicería, Mecánica escénica,
Escultura, Fotografía, Maquillaje y
Peluquería. En 1963 se crea el taller
de decoración de utilería y pintado
de trajes. Desde 1968 a 1972, según
el proyecto del arquitecto Mario Roberto Álvarez, se encaró una segunda
ampliación, avanzando debajo de la
plaza y la calle Cerrito. En este lugar
se sitúan los sectores de producción
teatral, talleres escenográficos, salas
de ensayos, oficinas administrativas
y un comedor para el personal. Se
incorporaron luego la sección técnica de Diseño de Producción y los
talleres de Luminotecnia, Efectos especiales electromecánicos, y Audio y
Video.
En 2000 el Poder Ejecutivo de la Ciudad, a través de la Subsecretaría de
Patrimonio Cultural, convoca a la
Dirección General de Infraestructura para elaborar un “Plan Maestro”
para la puesta en valor del edificio y
actualización tecnológica de la caja
escénica.
Grandes artistas que pasaron
por el Teatro
Desde su inauguración, en 1908 hasta la fecha, la cantidad de grandes artistas que actuaron en el Teatro Colón
es inmensa. Su paso por este escenario forjó su gran tradición musical y
un prestigio reconocido en todo el
mundo.
Actuaron compositores como Richard Strauss, Arthur Honegger, Igor
Stravinsky, Paul Hindemith, Camille
Saint-Saëns, Manuel de Falla, Aaron
Copland, Krzysztof Penderecki, GianCarlo Menotti, Héctor Panizza, Juan
José Castro, Gerardo Gandini y Mauricio Kagel. Diferentes generaciones
de directores de orquesta se presen5
NEGOCIACION
DE BIENES
Teatro Colón: uno de los mejores teatros... (continuación)
taron en nuestra sala como Arturo
Toscanini, Erich Kleiber, Fritz Busch,
Ernest Ansermet, Wilhelm Furtwängler, Herbert von Karajan, Tulio Serafin, Leonard Bernstein, Mstislav
Rostropovich, Karl Böhm, Fernando
Previtali, Lorin Maazel, Bernard Haitink, Zubin Mehta, Riccardo Muti,
Kurt Masur, Michel Corboz, Riccardo Chailly, Sir Simon Rattle, Claudio
Abbado, René Jacobs y los argentinos
Daniel Barenboim, Gabriel Garrido y
Miguel Ángel Veltri, entre otros.
Entre los cantantes, la extensa lista
incluye, entre miles, los tenores Enrico Caruso, Beniamino Gigli, Lauritz
Melchior, Mario del Monaco, Richard
Tucker, Wolfgang Windgassen, Alfredo Kraus, Plácido Domingo, José Carreras y Luciano Pavarotti; las sopranos Claudia Muzio, Lily Pons, Maria
Callas, Renata Tebaldi, Kirsten Flagstad, Victoria de los Ángeles, Joan Sutherland, Birgit Nilsson, Montserrat
Caballé, Eva Marton, Kiri Te Kanawa,
Katia Ricciarelli, Mirella Freni, June
Anderson y Renée Fleming; las mezzosopranos Fedora Barbieri, Marilyn
Horne, Teresa Berganza, Christa Ludwig, Régine Crespin, Frederica von
Stade, Waltraud Meier y Cecilia Bartoli; los barítonos Titta Ruffo, Leonard Warren, Hans Hotter, Cornell
MacNeil, Hermann Prey, Sherrill Milnes, José van Dam, Dmitri Hvorostovsky; y los bajos Fedor Chaliapin,
Borís Christoff, Ferruccio Furlanetto
y Samuel Ramey.
También cantaron en el Colón artistas argentinos que han desarrollado
una importante carrera internacional
como Delia Rigal, Luis Lima, Raúl Giménez, Ana María González, Renato
Cesari, Ricardo Cassinelli, Gian-Piero
Mastromei, Ángel Mattiello, Carlo
Cossutta, Carlos Guichandut, Cecilia
Díaz, Paula Almerares, Marcelo Álvarez, José Cura, Darío Volonté y Virginia Tola.
Entre las primeras figuras de la danza
6
que bailaron en el Teatro Colón se
destacan Anna Pavlova, Vaslav Nijinsky, Rudolf Nureyev, Alicia Alonso,
Maia Plissetskaya, Margot Fonteyn,
Mijail Barishnikov, Vladimir Vassiliev,
Antonio Gades y los argentinos María Ruanova, Olga Ferri, Michel Borovsky, José Neglia, Norma Fontenla,
Wasil Tupin, Esmeralda Agloglia, Jorge Donn, Julio Bocca, Maximiliano
Guerra y Paloma Herrera.
En las temporadas líricas, trabajaron
prestigiosos régisseurs como Ernst
Poettgen, Margarita Wallmann, Otto
Erhart, Cecilio Madanes, Roberto
Oswald, Jorge Lavelli, Gilbert Defló,
Nicolas Joel, Pier Luigi Pizzi y Hugo
de Ana, junto a destacados escenógrafos y figurinistas como Nicolas
Benois, Paul Walter, Aníbal Lapiz,
José Luciano Varona, Raúl Soldi, Guillermo Roux, Ezio Frigerio, Franca
Squarciapino y Graciela Galán. También las principales orquestas del
mundo actuaron en el Teatro Colón,
como por ejemplo la Filarmónica
de Viena, la Sinfónica de Filadelfia,
la Sinfónica de Nueva York, la Filarmónica de Berlín y la Philarmonia de
Londres. Destacados solistas instrumentales se lucieron en su escenario, como Martha Argerich, Alfred
Brendel, Paco De Lucía, Antonio De
Raco, Nelson Freire, Bruno Gelber,
Friedrich Gulda, Gidon Kremer, Alberto Lysy, David Oistrakh, Manuel
Rego, Narciso Yepes, Itzhak Perlman,
Midori, Yo-Yo Ma, Pinchas Zukerman, Mstislav Rostropovich, Ralph
Votapek y Misha Maiski, entre tantos otros dificio tendrá el privilegio
de indicar a primera vista su propio
destino.”
Hitos en la historia del Teatro
Desde 1908 hasta 1925, el Teatro Colón fue organizado con el sistema de
empresas concesionarias ligadas con
la Municipalidad de Buenos Aires
por contratos, que determinaban sus
obligaciones artísticas y financieras,
y bajo el control de comisiones especiales, en las que se trataba de dar
representación a los abonados. Este
sistema no funcionó, ya que el público exigía un repertorio que abarcara
más que el italiano, el predominante
de las compañías concesionarias.
En 1925 la Municipalidad de Buenos
Aires crea los cuerpos estables del
Teatro Colón –la Orquesta, el Coro,
el Ballet y el cuerpo técnico– y durante cinco años se sucedieron temporadas de explotación mixta (concesionarios-Municipalidad).
En 1931 los ediles porteños decidieron municipalizar de manera definitiva al Teatro Colón, en forma de servicio público, con patrimonio propio.
En 1937 se crea la Escuela de Ópera
del Teatro Colón, que en 1960 pasará
a llamarse Instituto Superior de Arte
del Teatro Colón, a instancias de los
maestros Alberto Ginastera, Enrique
Sivieri y Michel Borovsky. Instrumento fundamental de la tarea docente
del Teatro, el Instituto funcionaba en
diferentes pisos del edificio, dictándose las carreras de Danza clásica,
Canto lírico, Régie, Dirección musical
de ópera y Caracterización teatral.
En 1961 se incorpora a las actividades permanentes del Teatro Colón
la Orquesta Filarmónica de Buenos
Aires, creada en 1946 y que, desde
1950, ofrece ciclos de concierto de
abono en esta sala y participa en los
espectáculos del Ballet Estable del
Teatro Colón.
En 1969 la Municipalidad de Buenos
Aires crea la Ópera de Cámara del
Teatro Colón, conformado su elenco con algunos de los más notables
cantantes de la casa.
En 1989 se declara al Teatro Colón
“Monumento Histórico Nacional”.
En 1990 se crea el Centro de Experimentación del Teatro Colón, con el
fin de promover las actividades artísticas de vanguardia.
En 2008 la Legislatura porteña sanciona la Ley de Autarquía del Teatro
Colón.
La Ley de Autarquía del Teatro
Colón y reformas institucionales recientes
La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó el 11 de septiembre de 2008 la Ley de Autarquía del
Teatro Colón, que crea el Ente Autárquico Teatro Colón en el ámbito del
Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, con personería jurídica propia, autonomía funcional y autarquía financiera. Su misión es la de
“crear, formar, representar, promover y divulgar el arte lírico, coreográfico, musical -sinfónico y de cámaray experimental, en su expresión de
excelencia de acuerdo a su tradición
histórica, en el marco de las políticas
culturales de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires”.
La ley viene a resolver, además, viejos y conocidos problemas en la gestión del Teatro. En efecto, esta nueva norma crea las condiciones para
una administración más moderna, al
permitirle ahora al Teatro Colón un
manejo más eficiente, independiente y transparente de sus recursos.
las funciones del Jefe de Gobierno
que los designó.
El Ente Autárquico del Teatro Colón,
según lo establece la Ley, contará
con una Unidad de Control de Gestión, cuyo Director será designado
por el Jefe de Gobierno. Sus funciones serán, entre otras, la de fiscalizar
la administración del Ente, examinar
su contabilidad y documentación
cuando crea conveniente, dictaminar
sobre la memoria y balance anual, y
controlar el plan de gestión de la política pública cultural que desarrolla
el Ente.
En febrero de 2009 el Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Ing.
Mauricio Macri, designa Director General y Artístico del Teatro Colón el
Maestro Pedro Pablo García Caffi, de
reconocida trayectoria en el Teatro
Argentino de la ciudad de La Plata, en
la Orquesta Filarmónica de Buenos
Aires y en la Cameratta Bariloche.
Inmediatamente después, García
Caffi designa a los directores de las
áreas artísticas y escenotécnicas del
Teatro y aprueba una amplia reforma
de su estructura orgánica, llevando
la dotación de empleados de 1300 a
808 y adecuando los nuevos cargos y
funciones a un modelo de teatro de
producción más moderno y actual.
Texto extraído de teatrocolon.org.ar
La Ley establece que quien ejercerá
la Dirección del Ente será un Directorio de cinco integrantes: un Director General, con amplias funciones y
responsabilidades, un Director Ejecutivo y tres Directores Vocales, uno
de los cuales deberá ser elegido por
los trabajadores. Son designados y
removidos por el Jefe de Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires. Sus
funciones cesan de forma inmediata
cuando, por cualquier causa, cesen
7
NEGOCIACION
DE BIENES
¿Cómo tangibilizar
el servicio inmobiliario?
4. Discurso: Hablado y escrito.
5. Presencia: Vestimenta y cuidado
personal.
Enfatizar los beneficios del servicio
Esto habla del valor agregado que
el corredor inmobiliario dará a su
cliente. El valor es una atribución que
coloca un sujeto al servicio recibido.
Esto sucede cuando el cliente percibe que lo recibido como servicio vale
más -por el beneficio obtenido- que
lo pagado para obtenerlo.
Administrando la evidencia
Son los elementos materiales que utilizamos para prestar el servicio:
• Tarjeta, folleto personal, página web.
Una característica del servicio inmobiliario es la intangibilidad: no se puede comprobar su utilidad a través de
nuestros sentidos en forma previa a
utilizarlo.
¿Qué puede significar lo “intangible”
para el consumidor?
• Incertidumbre
• Desconfianza
• Intranquilidad
• Inseguridad
• Desconocimiento
Para reducir la incertidumbre, los compradores buscarán signos o evidencia
de la calidad del servicio. Supondrán
la calidad del servicio a partir del lugar donde se preste, de las personas
que intervienen, de la tecnología involucrada, de la calidad de los folletos y presentaciones y del honorario
asociado.
¿Cómo elige la gente un servicio?
Confían más en la recomendación
oral que en la publicidad. Analizan el
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precio, personal y condiciones físicas
para juzgar la calidad. Son muy leales
al proveedor de servicio cuando quedan satisfechos.
El corredor inmobiliario deberá
“administrar la evidencia” y
“tangibilizar lo intangible”.
¿Cómo hacerlo?
Desarrollando la imagen
del corredor inmobiliario
La imagen profesional se basa en cinco elementos. Cuidar cada uno de
ellos permitirá mostrar el perfil del
experto en temas inmobiliarios:
1. Identidad profesional: Conocimientos,
habilidades y competencias profesionales.
2. Actitud: Postura corporal y proyección de energía.
3. Comportamiento: Dominio de los
protocolos sociales.
• Material impreso que explica cuáles
son las formas de prestar el servicio.
Aquí habrá que tener dos cuidados:
(a) generar un contenido sencillo y didáctico, que explique en qué consiste
la prestación del servicio, cubriendo
todas las dudas que típicamente tienen las personas que lo van a tomar.
(b) desarrollar el material impreso y
digital con calidad de diseño, colores
apropiados y creatividad para reforzar con un elemento tangible (grosor
del papel, calidad de terminación, fotografías y dibujos, el diseño, etc.) el
contenido escrito.
Tecnología utilizada
para prestar el servicio
En las interacciones que el corredor
inmobiliario tenga con el cliente, es
importante que muestre que cuenta
con la tecnología necesaria para prestar un servicio de calidad:
• Notebook y tablets conectadas a
internet.
• Programas para desarrollar planos
de planta.
• Scaners manuales para copiar documentos en la casa del propietario.
• Web interactiva que preste un servicio
de “Home Real Estate” (seguimiento
de la oferta de la propiedad del cliente desde su casa).
• Fotografías profesionales y videos de
la propiedad.
Uso de las estadísticas
La cantidad de personas que han utilizado el servicio, años de prestación
del mismo, porcentaje de satisfacción
en el uso del servicio, son indicadores que muestran la conformidad
de aquellos que ya han recibido el
servicio. Es importante mostrar esta
información con gráficos atractivos
que muestren la tendencia de esos
indicadores.
Celebridades que recomienden
el servicio
Recomendaciones de quienes
hayan tomado el servicio
Cobran una importancia capital, ya
que son una fuente de consulta de
todo futuro consumidor del servicio.
Es una costumbre que está muy arraigada en las compras por internet,
donde se consulta los antecedentes
del vendedor a través de las opiniones de compradores. También se utiliza en la actividad hotelera, con páginas dedicadas a mostrar opciones
hoteleras en cada ciudad del mundo.
En el mercado inmobiliario argentino,
esta característica se ha encontrado
en la página Solo Dueños y en Spare
Room (alquileres temporarios).
Utilizar marcas reconocidas
en el mercado
Las marcas reconocidas se obtienen
cuando se compra una franquicia instalada en el mercado. Aquí, el nuevo
corredor inmobiliario usufructúa el
prestigio y la trayectoria que tiene
la franquicia en beneficio propio, y
esto le permite comenzar a generar
negocios en un tiempo menor al que
hubiera tardado en hacer conocida su
marca en el mercado.
Lic. Julio Valente
Docente TSNB.
tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar
Local donde se presta el servicio
El local es otro elemento para hacer
evidente la capacidad de brindar el
servicio inmobiliario. Un local amplio,
con un diseño funcional, escritorios
ordenados, computadoras modernas,
monitores planos mostrando propiedades, da la sensación de una empresa moderna, actualizada, ordenada y
eficaz para prestar el servicio.
En este caso, se utiliza el ascendiente
que tiene esa celebridad sobre un grupo de personas para hacer conocer a
ese grupo el servicio que se brinda.
9
NEGOCIACION
DE BIENES
Reflexiones sobre los proyectos
de ley de alquileres
Nuestro Congreso, con sus dos Cámaras, es el poder que más facultad
tiene para organizar la cosa pública,
y cumple su trabajo a través de los
honorables diputados y senadores.
Éstos tienen la capacidad de presentar proyectos de ley y tratarlos en comisión o en el recinto, buscar apoyo,
aporte y tratamiento en sus pares; en
síntesis, buscar aumentar el bienestar general.
Tamaña tarea, la de generar leyes que
dejen contentos a todos, y en la que
todos vean satisfechas sus necesidades, por medio de la convalidación
del derecho. No olvidemos que el fin
perseguido es el bienestar general.
Si tenemos intereses contrapuestos
entre inquilinos y propietarios, deberíamos buscar que más que distintos
sean complementarios, ¿pero cómo
es esto? Existen personas capacitadas
en mediar entre agentes con intereses contrapuestos, o quizás ¿complementarios?
Respecto del último interrogante, es
indudable que hay que llevarlo al plano de “intereses complementarios”.
Ahora bien, ¿quiénes son los intermediarios más idóneos, para lograr torcer
el destino de este tipo de intereses?
Indefectiblemente, los corredores in-
10
mobiliarios, que conocen en profundidad a las partes involucradas en la
cuestión.
En este sentido, por un lado, se encuentra la parte que sitúa un bien
en el mercado con la intención de
alquilarlo y recibir una renta; y por
otro lado, está quien está dispuesto
a pagar un alquiler por un inmueble
a su propietario, con la intención de
usarlo dignamente y, las más de las
veces, el motivo principal es el no poder contar con un inmueble propio.
La seguridad jurídica para ambos agentes es fundamental y
complementarlos es la tarea
del corredor inmobiliario. A unos,
se les debe garantizar el cobro, mientras que a los otros, el poder gozar en
plenitud del bien locado.
Por lo general, entre los motivos que se
expresan en los proyectos, se plantea
la necesidad de resguardar a quienes,
en principio, se deduce que están
desprotegidos, y se sale a las apuradas a tratar de modificar esa realidad
parcial, sin demasiado análisis.
Cabe aclarar que las reacciones espasmódicas no llevan a buenos resultados. Por ello, es imperioso tomar un
asunto, en nuestro caso, una nueva
ley de alquileres, con cierta mesura
y tener en cuenta las voces de todas
las partes interesadas y de la comunidad en general, para así poder lograr
el equilibrio necesario, intentando
consensuar una normativa que mantenga la paz social y beneficie a la comunidad en su totalidad.
Según lo expresado, va un pedido a
los honorables legisladores. Sería interesante comenzar a discutir en sociedad los temas que hacen a la convivencia pacífica de la sociedad en su
conjunto. Además, no nos debemos
olvidar de que el congreso es federal,
es decir que contempla muchas realidades. No es lo mismo una ciudad de
millones de habitantes, que un pueblo de algunos miles.
tenemos el mismo propósito, que es
lograr el consenso, busquemos a los
especialistas de cada tema, para poder organizar el trabajo y, al mismo
tiempo, darle al pueblo la razón de
haber elegido correctamente a sus
representantes.
Rubén Leonardo Vallejo
Corredor Inmobiliario
Abogado
La falta de una norma general
es urgente y no permite el egocentrismo de algunos legisladores. Es menester entender nues-
tras virtudes y nuestros límites; se
necesita asesoramiento, voluntad de
consenso y no solo dar la razón a una
parte y luego a la otra, porque esta
acción pendular solo genera enemistad y revanchismo.
Una expresión de deseo: “Si todos
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NEGOCIACION
DE BIENES
¿Los ciclos mandan
en el Real Estate?
Tras una década intensa para la
actividad inmobiliaria argentina,
una serie de medidas oficiales que
restringieron el acceso al mercado
cambiario fueron generando una
desaceleración pronunciada en la dinámica del sector: hace casi cuatro
décadas que el dólar operaba como
unidad de cuenta y medio de pago,
preferente para gran parte del real
estate local.
12
sertación como para este paper optamos, pues, por colocarle un signo
grande de interrogación. Por poner
la frase en cuestión y revisar entonces sus términos, uno a uno, para
preguntarnos: “¿En el Real Estate,
los ciclos mandan?”
Real Estate
Con realismo, resignación o enojo, la
frase del título se ha vuelto frecuente
en el sector. Hasta hacerse también
título -y disparador- para la apertura del XIII Congreso Internacional
Inmobiliario, celebrado en Buenos
Aires a fines de Agosto 2012.
¿De qué hablamos cuando hablamos
de Real Estate?
El Real Estate es la cadena de valor
que articula relaciones, decisiones y
recursos para la producción y gestión
del hábitat, los espacios de la gente,
los escenarios donde se despliega la
vida de la comunidad.
“Verdad a medias” finalmente, como
señala Mario Gómez. “Ni tanto ni tan
poco” decíamos tiempo atrás, en un
trabajo previo. Tanto para aquella di-
Pese a la virtual ausencia del financiamiento hipotecario, como de políticas públicas en torno a la vivienda
y el suelo, desde la salida de la crisis
2001/02, el Real Estate se consolidó
como uno de los sectores más dinámicos de la economía, canalizando los excedentes derivados de los
más diversos sectores. En el caso de
Buenos Aires, en promedio se trató
anualmente de casi 90.000 escrituras, 2M de m2 de producción y más
de 200.000 alquileres, que llegaron a
explicar más del 12% de su Producto
Bruto.
La cadena de valor movilizó así, hacia
la economía real, unos u$s 12.000
M/año (a valor actual) tan sólo en la
Capital Federal, con una participación hipotecaria promedio en orden
al 6% de las operaciones.
Ahora bien; en su ya célebre trabajo,
Nassim Taleb señala la existencia de
ciertos acontecimientos altamente
improbables pero de enorme relevan-
cia sistémica, a los que define como
“Cisnes Negros”, que cambian definitivamente las cosas, o en todo caso,
nuestra forma de comprenderlas.
Con el episodio -en curso- del dólar,
la actividad inmobiliaria argentina
tuvo su propio cisne negro. Inesperado para la mayoría, pero de enorme relevancia sobre la dinámica del
sector y hasta –quizás- sobre nuestra
propia forma futura de concebirla.
A partir de ello, las operaciones de
compraventa durante el 1° semestre
- 2012 marcaron una retracción superior al 17% en BA. Medido contra
el promedio registrado entre ene.jun. durante los últimos diez años,
esto implica un retroceso de unas
700 operaciones/mes. Lo que equivale a un mes perdido en seis meses
de actividad. Mucho; aunque no tanto, quizás, como para no poder (re)
accionar para revertirlo.
En cuanto a la producción, la retracción en los permisos para nuevas
construcciones, durante el 1° semestre-2012, contra el mismo período
de 2011 fue del 46%. Pero notemos
que 2011 marcó un punto relativamente alto para la construcción en
BA, atípico frente al comportamiento
de los años previos. Con 132.000m2
autorizados hasta junio, el retroceso
2012 frente al promedio del 1°sem.
durante los últimos 10 años es del
22% (-229.000m2): el equivalente,
aproximadamente, unas 20 obras
menos por mes en la Ciudad.
Con la mirada en los procesos más
que en la coyuntura, cabe a la vez
subrayar que desde 2006/07 la producción inmobiliaria de BA viene
atravesando su propio “soft-landing”.
El valor-tierra, la inflación, la suba
de costos y reducción de márgenes,
la concentración en localizaciones,
modalidades y patrones cliente-producto, contribuyeron para que un
retroceso -paulatino pero sostenidofuera la pauta de los últimos años.
Así, de acuerdo a los datos oficiales,
la excepción no es tanto la performance 2012, sino la de 2011.
Ciclos
¿De qué hablamos cuando hablamos
de “Ciclos”? La noción de ciclo deriva
de la raíz griega que refiere al círculo. Entonces, al hablar del momento
del Real Estate local ¿pensamos en
círculos o en ciclos?
¿En “Más de lo mismo”, esperando
la ocasión para retomar la dinámica
previa?¿O en procesos de evolución
que describan una espiral ascendente, donde volvemos en todo caso a
atravesar circunstancias similares
pero desde otro nivel de madurez,
de expertise del sector?
Veamos: en el plano de la economía
-global o local- como de las grandes
megatendencias que vienen transformando al mundo, ¿qué cambio
profundo hubo desde fines de 2011
a la fecha? Nada estructural aparece
a la vista. Convengamos, pues, que
aquí no hay un cambio de ciclo económico, esos frente a los cuales la actividad muestra un comportamiento
estructuralmente pro-cíclico.
Lo que hay, sí, es un cambio de condiciones en el entorno de negocios.
Que incide mucho, por cierto, en
una modalidad arraigada tras cuatro décadas donde, frente a los procesos inflacionarios y la debilidad
del peso, el dólar se fue asentando
como “moneda dura” y referencia
“estable”(?).
Ahora bien: en general, frente a un
cambio del entorno (clima, tránsito, lo que fuera) ¿nos mantenemos
quietos aguardando a que “el ciclo”
cambie y todo vuelva atrás?¿Se imaginan en la playa, sombrilla y bronceador, quietos en medio de la tormenta -pasivamente o disparando
maldiciones- aguardando “un cambio de ciclo” hasta que el sol vuelva
a brillar?¿O en lugar de eso reaccionamos, replanteando nuestro comportamiento?
A un cambio fuerte en las condiciones del entorno de negocios, debería corresponder tal vez un replanteo crítico de nuestros paradigmas,
y una revisión en torno a las modalidades con que venimos trabajando.
Porque, en todo caso, estamos atravesando un cambio del ciclo inmobiliario.
Un ciclo que en una lectura primaria
-dominantemente cuantitativa- nos
demuestra que “el ladrillo”, la actividad inmobiliaria se posicionó durante la década efectivamente como la
mejor inversión entre las opciones
habitua-les del ahorrista argentino.
Con una capitalización promedio del
16% anual en dólares, una renta líquida en torno al 6% bruto, y superando por mucho a la inflación, colocaciones bancarias, etc. Generando
empleo, flujo de fondos genuinos
hacia la economía real, y 15.000 viviendas nuevas al año producidas en
la ciudad.
No cabe duda: durante este ciclo hicimos, y mucho. Claro que los problemas con lo hecho, no pasan tanto por
lo cuantitativo sino por lo cualitativo.
Hicimos mucho, pero ¿qué, dónde,
cómo, para quién? Y hasta ¿para qué?,
si tras la ganancia de cada negocio
individual, la distorsión en los modos
generalizados de la producción fue
engendrando la desarticulación de “el
13
NEGOCIACION
DE BIENES
¿Los ciclos mandan en el Real Estate? (continuación)
negocio” en su conjunto, recortando
mercado y utilidades.
¿Qué conceptos, qué nociones nos
vienen a la mente cuando pensamos
en una “casa”? Porque una parte demasiado importante de esas 15.000
viviendas/año, más que responder
a la noción ancestral de una “casa”,
terminó respondiendo más a un ticket de inversión por “x” dólares que
el ahorrista podía pagar, antes que a
las necesidades de las familias.
Paulatinamente, el inversor tomó el
lugar no del financista ausente (el
banco) sino el de la demanda, del
usuario real. Y así pasamos a operar
mayoritariamente desde el sector (re)
produciendo y despachando commodities para asegurar excedentes: “bonos de ladrillo”. Malas noticias, gente:
social, antropológica, cultural, urbana, política, económicamente… la ciudad NO es un banco. Una casa NO es
un bono.
Tras la lógica de que “hay demanda”
y como “el mercado responde”, construimos un holograma de mercado,
realidad virtual brillante pero sin
sustancia. Donde los fundamentales
del negocio corren efectivamente
una carrera ascendente y los precios
acompañan -cada vez menos-, mientras 88% de la población (mercado
potencial, si cambiamos las lógicas)
14
simplemente mira el show. Tras una
década de crecimiento a “tasas chinas”, las diferencias urbanas y sociales entre los barrios se profundizan,
en tanto pasamos a la vez de algo
más de un 20% de inquilinos (1991),
a que uno de cada tres porteños alquila; a que la capacidad de compra
de un salario medio anual en BA que
era de 14.5m2/año a fines de los ’90,
sea hoy menor a 7m2/año.
En una ciudad pixelada, con una sociedad fragmentada; en tiempos donde la sustentabilidad es moda, hemos
consolidado un mercado LEED. Pero
que habla, no del Liderazgo en Eficiencia Energética y Diseño sustentable. Sino del perfil de un mercado
Líquido y Emprendedor, pero Esquizofrénico y Desarticulado.
¿Círculos o Ciclos? ¿Cuál el punto al
que se quisiera volver?
Mandan
Los entornos condicionan, pero no
determinan. No “mandan”.
Es cierto que la actividad atraviesa
una crisis. Eso que la Real Academia
define también como “cambio, mutación”. O lo que los antiguos chinos,
como es sabido, nominaban con el
ideograma doble que incorpora un
tiempo de riesgo y de oportunidad.
Pero las cosas NO son como son,
sino como elegimos verlas:
• Con prudencia, pero.. ¿vamos a
centrar nuestra acción en el riesgo, o
en la oportunidad del cambio?
• ¿En las amenazas del entorno, o
en las debilidades estructurales que
evidencian nuestros modos del hacer
durante el ciclo reciente?
• ¿Seguiremos re-accionando ante
ocasionales oportunidades que nos
presente “el mercado”, o nos orientaremos a profundizar estratégicamente nuestras fortalezas, las capacidades empresariales necesarias
para el desarrollo sustentable de la
actividad, la ciudad y los mercados?
• ¿Buscaremos retornar a un mercado chico, impulsado por la oferta a
los inversores; o avanzare-mos hacia
un mercado grande movilizado por
la demanda real?
Los negocios se definen en un 80%
por variables incontrolables, del entorno, comunes al mercado. Y en
otro 20% por variables controlables,
propias, relativas a nuestra visión
y capacidad. Por años, mucho del
80% jugó a favor. Ante un entorno
turbulento, más que nunca la clave
se desplaza a las competencias estratégicas internas, y a nuestra capacidad para jugar en equipo a nivel de
empresa y sector.
Readecuando las formas de trabajo,
definiendo si hemos de avanzar con
productos y servicios comoditi-zados
(sometidos por ende a los vaivenes
cíclicos) o profundamente diferenciados (escasos, y por ello con un perfil
tendencial). Entonces, 80/20: ¿Dónde
fijamos el foco en el día a día?, ¿desde dónde construiremos ese plus de
valor para el cliente, que hace la diferencia para nuestros productos y
servicios?
Avanzando sobre los modos del hacer, se trata tal vez de profundizar
la condición propia del profesional
inmobiliario, como constructor de
acuerdos, articulador de decisiones
en torno a los bienes reales. Una
labor que se ha vuelto más compleja, pero no inalcanzable, cuando
hay una calificación muy precisa del
cliente y voluntad real de las partes
por llegar al acuerdo.
Otros modos, otros paradigmas.
Otras lógicas, que son resultado de
decisiones empresarias relativamente independientes del entorno. Al
punto que, en lo que hace a la producción, durante este mismo ciclo
pudimos -podemos- observar cómo,
ante la pesificación obligada de las
operaciones, el mercado de BA llega a ofrecer “oportunidades exclusivas” de pequeños departamentos
en cuotas de 25.000 $/mes a 36 meses, mientras en otro punto del país
se habla de cuotas de $2.500. O de
$1.500, o hasta $900, y plazos a 10
ó 20 años.
El mismo ciclo. El mismo país, la misma inflación, el mismo gobierno…
Otras lógicas para la produc-ción,
que se plasman en otros modelos de
negocio. Y que derivan, obviamente, en otros resultados: mientras la
actividad inmobiliaria en general retrocede, retrayéndose por ejemplo
ese 17% en BA, Córdoba informa
subas interanuales durante todo el
semestre, que en julio alcanzaron el
35.5%.
Lo interesante de “el modelo Córdoba” es que no hay modelo. O más
bien, no hay UN modelo.
Hay un grupo de empresas que encaró el desafío de orientarse a un
mercado masivo, con cierta capacidad de pago de cuotas, pero que
requiere financiamiento. Y la búsqueda entonces de fórmulas que
permitan a cada empresa responder
a ese cuadro. De allí en más, caminos diversos: cooperativas, círculos
de ahorro por sorteo y licitación,
fideicomisos similares a los usados
en BA, calces entre fideicomisos inmobiliarios y financieros, esquemas
tradicionales con inversión de riesgo
y financiamiento propio, obligaciones negociables y fondeo mediante
el mercado de capitales, alianzas con
fondos de inversión.
Una búsqueda estratégica, en síntesis, por generar respuestas reales a
una demanda real, pero que explo-
ra caminos y fórmulas tan diversos
como las localizaciones que adopta,
los productos que ofrece, los segmentos a los que se dirige, los rangos de precio, plazos y modos de
financiamiento que otorga.
Otras modalidades de trabajo, otras
lógicas. Otros modelos de negocio,
otros resultados. Que nos hablan
quizás de los desafíos que vienen
para el sector, de cara al próximo “ciclo”: los de ir avanzando sobre otro
perfil de actuación, desplazando el
foco de “el emprendimiento” hacia
“la empresa”, incorporando un enfoque integral de negocios, una visión
estratégica de corto, mediano y largo plazo simultáneamente, orientada hacia la construcción de valor
real para el cliente, la empresa, la
comunidad.
¿?
Entonces ¿cómo seguir, por dónde
avanzar? Obviamente no tenemos
la respuesta. Tan sólo algunas ideas
sueltas para sumar al debate, e ir
15
NEGOCIACION
DE BIENES
¿Los ciclos mandan en el Real Estate? (continuación)
construyéndola entre todos.
Antes que nada, la convicción de
que en un mundo líquido “navegar
es preciso”: en contextos globales
de alta dinámica e incertidumbre, de
complejidad creciente y cambio continuo, no suena lógico querer construir hoy las realidades de mañana
con los manuales de ayer.
Por cierto: con los manuales de ayer,
con estas lógicas, llegamos hasta acá.
Con 3M de déficit de viviendas, duplicando el esfuerzo salarial para
acceder a la vivienda, con 88% de la
población fuera del mercado y 6% de
penetración del crédito. Con viviendas-bono destinadas a “resguardar
valor”, que en el camino se olvidaron
de ser “casa” donde resguardar valores. Con 14 habitantes/km2 en el país,
que llegan a 14.000 en Palermo y casi
28.000 en Barrio Norte, mientras lamentamos que “ya no queda tierra”
para nuevos emprendimientos.
Tal vez, entonces, llega el tiempo
para navegar más allá de las fronteras que hasta aquí hemos alcanzado.
De cambiar algunas lógicas, de innovar e innovarnos, de profundizar
la mirada y pensar diferente, para
construir -desde allí- valor genuino.
Tiempos de articular un mercado
grande y sólido, orientando la imaginación hacia modelos de trabajo que
nos permitan llevar adelante “la producción y gestión de los espacios de
la gente”. Pero de toda la gente: de
hacer casas reales con financiaciones
reales para gente real, articulando la
voluntad inversora de los ahorristas,
con las necesidades masivas del público y su capacidad de pago.
¿Qué hace falta para esto? Vocación,
decisión, e imaginación para articular esa relación y desarrollar instrumentos que aten ambas puntas de la
ecuación.
16
Encarando fórmulas que atiendan la
problemática de la inflación -el fondo
real del problema con el dólar- como
hizo Chile, hace mucho ya, con sus
unidades de fomento (UF). Desarrollando mecanismos como la hipoteca
de bien futuro, impulsada en Perú,
que permitan calzar la mecánica del
fideicomiso con el crédito hipotecario. Instancias como las compañías
originantes, que permitan desarrollar un mercado secundario de títulos hipotecarios. Instrumentos como
las cédulas hipotecarias, o los bonos
vavis (Valor-Vivienda), readaptando
la experiencia del Banco de la Pcia.
de Buenos Aires en los ’80, aún con
una inflación superior al 1% diario.
Diseñando políticas integrales para
el suelo y la vivienda como propone
Uruguay…
práctica.
Pero para esto hace falta, a su vez, tener claro que en una economía cada
vez más interdependiente, nadie crece en serio trabajando solo: el desarrollo es tarea de equipo. Cada mañana, cada uno es capitán y timonel
de su empresa, de su propio barco;
cada día elegimos el rumbo a tomar.
Podemos avanzar casi en cualquier
dirección; pero, por más que nos movamos, es imposible ir hacia arriba.
La única manera de ir hacia arriba, es
que suba la marea y con ello subamos
todos. Y esta no es una labor individual, sino de conjunto.
Arq. Marcelo G. Satulovsky,
MDI
Cómo, ¿entonces? Cargando de participación los espacios institucionales
del sector: cámaras, colegios, asociaciones, sistemas, universidades, institutos. Aportando ideas, sumando
trabajo. Recuperando el pensamiento crítico y la capacidad del debate.
Haciendo “política”: esa que parte
de reconocer la realidad y las diferen-cias de criterio, para construir
desde allí -y enriquecidos por ellasacuerdos, planes, programas y proyectos, que sinteticen las diferentes
miradas. Y trabajar entonces como
sector, en equipo, para su puesta en
Surfear la ola de los grandes cambios
para -entonces sí- cambiar definitivamente el ciclo. Pasar del mer-cado
LEED, a un perfil de actividad amplio
e inclusivo; que permita hacer más
pero a la vez “mejores” negocios,
orientados hacia una verdadera sustentabilidad urbana, social, de la propia actividad y de los mercados.
Asumiendo y reafirmando el rol, la
responsabilidad social primaria que
nos cabe como sector inmobiliario.
Como articuladores de las relaciones que definen la construcción y
gestión de los espacios de la gente,
productores del hábitat, hacedores
de ciudad. Para todos, y todas.
Consultor
Director de Investigaciones FEDI
http://ar.linkedin.com/in/mgsarq
[email protected]
17
NEGOCIACION
DE BIENES
El ladrillo: la mejor inversión
quizá no muchos años. Pero también
el mercado reacciona de manera positiva cuando hay señales de desconfianza, porque la gente se vuelca a
las propiedades dado que advierte
que es el refugio más sólido incluso
en plena tormenta. Es decir que casi
siempre, y en particular después de
2001 todos, de algún modo, esperan
contar con el respaldo de una propiedad por más pequeña que sea.
El inversor busca refugio en el ladrillo para resguardarse de la devaluación del dólar y, en cierta medida,
desalentado por un mercado financiero con menores márgenes de rentabilidad.
18
En toda crisis los precios de los inmuebles, tarde o temprano, se recuperan, el mercado inmobiliario sigue
siendo considerado como el clásico
refugio de valor por quien dispone
de los recursos necesarios.
Lo que caracteriza a las inversiones en inmuebles es que
no son -en general- de tipo
especulativas, sino que están
pensadas para el largo plazo.
Al momento de invertir, los argentinos suelen manejarse con un reducido número de alternativas, que se
limitan al plazo fijo, al dólar, o a los
ladrillos. Sólo aquellos más familiarizados con el mundo bursátil, se
animan a incluir acciones y bonos en
su canasta de activos.
El mercado inmobiliario reacciona
favorablemente cuando la economía
marcha bien, cuando las condiciones
y el escenario mejoran, y si hay cierto
optimismo hasta surgen algunos planes de financiación para algún target
de la demanda que se entusiasma
y se compromete con una deuda a
Las crisis financieras, los robos a
bancos, la incertidumbre, la inseguridad jurídica, la inflación en dólares,
el cambio de expectativas, el crecimiento de la economía local, entre
otras causas, contribuyen a que mucha gente adopte como moneda de
ahorro al “ladrillo”.
Alejandro Impellizzeri
Negocios Inmobiliarios
C.U.C.I.C.B.A. 2107 / C.S.M. 2345
www.impellizzeriprop.com.ar
19
NEGOCIACION
DE BIENES
Primer edificio con pre-certificación
LEED Platinum en Argentina
materiales y la exigencia en el cumplimiento de los requisitos exigidos.
Existen cuatro niveles de certificación: certificado (LEED Certificate),
plata (LEED Silver), oro (LEED Gold)
y platino (LEED Platinum).
Productos que aportan puntos para
la certificación, en cuanto a la materia prima utilizada:
1- Si el material es reciclado.
2- Si sus componentes son recursos
naturales rápidamente renovables.
3- La cercanía del sitio de producción
a la obra.
El proceso de certificación LEED,
acompaña el total de la obra, desde
las fases iniciales hasta la entrega de
la obra.
Para que una obra cumpla con los
requisitos a los fines de obtener un
certificado LEED, se busca:
Un orgullo argentino: primer edificio
en el país que posee la pre-certificación de las normas LEED Platinum
2009.
Algunos conceptos a conocer sobre
el método LEED (acrónimo de Leadership in Energy & Environmental
Design): se trata de un sistema de
certificación de edificios sostenibles,
desarrollado por el Consejo de la
Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council). El
mismo se compone de un conjunto de normas sobre la utilización de
estrategias encaminadas a la sostenibilidad, en edificios de todo tipo.
Particularmente, se basa en la in-
corporación en el proyecto de
20
aspectos relacionados con la
eficiencia energética, el uso de
energías alternativas, la mejora de la calidad ambiental interior, la eficiencia del consumo
de agua, el desarrollo sostenible
de los espacios libres de la parcela y la selección de materiales.
Este procedimiento elabora y provee
guías, que definen qué es un edificio
green. Al mismo tiempo es actualizado constantemente, a través de
un proceso “abierto”, de discusión y
participación.
Sin embargo, una de las principales
trabas para la construcción de predios sustentables, es el costo de los
• Selección del sitio.
• Empleo eficiente de agua.
• Energía y atmósfera.
• Materiales y recursos.
• Calidad ambiental interior.
• Innovación y proceso de diseño.
Según la cantidad de puntos obtenidos será la calificación y el LEED
certificate. Por eso, ser poseedor de
un certificado de este tipo es haber
utilizado una herramienta de control
de calidad exhaustiva, basada en las
normas ISO (control de calidad estandarizado a nivel mundial) y desarrollada por destacados expertos de
la industria de la construcción.
Solo dos países de Latinoamérica -cinco a nivel mundial- detentan el nivel
LEED Platinum: uno en San Pablo,
Brasil y el otro en Monterrey, México. Aquí, en Argentina, el desarrollo
se está cumplimentando con éxito y
esmero.
blico y privado.
Cerca del centro, “Puerto Madero” y
“Catalinas” pensado para permitir a
sus ocupantes a permanecer de forma contínua.
Visible desde las autopistas y “9 de
Julio”.
Beneficios ambientales:
Su responsable, el Ing. Altman, de
Altman Construcciones, manifiesta
que el edificio se ha diseñado con
una alta conciencia social, en el que
se consideran las necesidades de
sus habitantes, cuidando el impacto
ambiental y ecológico. Esto se ve reflejado en cada una de las partes del
edificio, el que cuenta con espacios
verdes y sistemas de absorción del
anhídrido carbónico, tratamiento de
los residuos del edificio, los que se
reciclan dentro del mismo edificio,
impidiendo la contaminación del
ambiente.
Altman ECCO Office posee sistema de
aire acondicionado VRV, de graduación variable, que permite adecuar el
confort individualmente, y un sistema
de toma de aire, del más puro que se
pueda respirar en la ciudad.
Se trata, por todos los medios, de que
no haya polución en el ambiente. En
este sentido, cuando se retira un
camión de la obra, se limpian las
ruedas de los mismos; y para el retiro de escombros, se contrató una
compañía especial, que los deposita
en containers especiales, de cerrado
hermético.
Cada parte del proyecto se realizó
con la supervisión de profesionales
de gran reconocimiento en el medio.
El edificio está destinado para el alquiler en su totalidad, y se le calcula
un rendimiento del 8 al 9% anual.
Cabe destacar que el proyecto fue
iniciado el 15 de Abril del 2011, con
8200 m2, con cuatro subsuelos,
mientras que el final de la obra se
espera para marzo de 2013.
Ventajas de Altman ECCO
Office (LEED Platinum)
Estilo de vida:
Plantas con flexibilidad completa,
libres de columnas, de 450 metros
cuadrados. Piso técnico.
Amplias vistas abiertas desde el interior.
Amenities para recreación y cuidado
de la salud: Spa, gimnasio, pileta, hidromasaje y vestuarios con ducha.
Restaurant y SUM.
Escaleras de emergencia dobles según
estándares NFPA norteamericanos.
Incorporación de arte y belleza al espacio público: Obra de 35 metros de
alto de uno de los artistas más reconocidos de latino-américa, Rogelio
Polesello.
Fácil acceso:
Mejora y protege los ecosistemas y
la biodiversidad con el uso de techos
verdes.
Conserva los recursos naturales con
la reducción en el consumo de agua
y electricidad.
Mejora de la calidad a través de aire
filtrado y purificado.
Reduce los residuos sólidos.
Diseño innovador, el uso responsable de materiales y recursos .
Salud y beneficios para la
comunidad:
Mejoras del aire, térmicas, acústicas
y ambientales.
Mejora el confort y la salud de los
ocupantes.
Contribuir a la calidad de vida.
Beneficios económicos:
Reduce los costos operativos.
Mejora la productividad y la satisfacción de los empleados.
Optimiza el ciclo de vida del desempeño económico.
Edificio verde, ahorra dinero Altman
Eco Office consume un 26% menos
de energía.
Altman Eco Office logra reducir en
un 30% las emisiones de gases de
invernadero.
Cynthia Janin
Técnico Superior en
Negociación de Bienes
Rápido acceso con el transporte pú21
NEGOCIACION
DE BIENES
El gobierno y la caída
del mercado inmobiliario
momento, y rectificar aquellas medidas que desaceleren
dicho proceso de crecimiento.
Tanto el gobierno como el mercado
inmobiliario constituyen dos agentes
clave al momento de hablar sobre la
economía de un país. Por lo tanto,
ambos debieran ir por un mismo
sendero.
Lamentablemente, en la actualidad, se vive un momento de crisis
inmobiliaria en el país, ya sea, entre
otras cosas, por medidas económicas cambiarias, nuevos controles
fiscales o por falta de crédito para la
compra de viviendas. Es indudable
que las medidas bien tomadas activan la economía, mientras que las
medidas de control no debieran frenarla, generar desempleo e impedir
el crecimiento social.
22
Analizando profundamente lo que
resta del año 2012, la situación para
el mercado inmobiliario resulta ser
altamente negativa; en consecuencia, también se manifiesta negativa
para el sector de la construcción, el
que, en Argentina, se relaciona directamente con más de otros 50 rubros,
que la abastecen y la acompañan.
Así mismo, la construcción también
constituye uno de los motores del
crecimiento del país, por lo que detenerla, implicaría casi el inicio de la
auto destrucción económica.
El gobierno de turno debe cooperar analizando el rumbo
económico adoptado hasta el
En este sentido, es necesario sumar
un análisis profesional sobre cómo
permitir el acceso de la clase media
-aún mayoritaria en el país-, a la posibilidad genuina de un crédito hipotecario, digno y acorde a sus posibilidades. De continuar así, el mercado
inmobiliario seguirá mes a mes cayendo por una larga pendiente, la
cual será muy difícil de remontar. En
esa caída, los corredores inmobiliarios y el personal afín se verán en la
obligación de tener que abandonar
el sector, dedicándose, en el mejor
de los casos, a otra actividad. Necesariamente, inyectando confianza a
través de atractivas líneas de crédito y facilidades de pago, se logrará
reactivar de inmediato el mercado inmobiliario, como así también la construcción, piezas fundamentales en el
motor de la economía de un país.
Ricardo R. Tomás
Técnico Superior en Negociación
de Bienes
A. MESSINA PROPIEDADES
CUCICBA 3405
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