Revista professional dels Administradors de

Transcripción

consell
86
Segon trimestre 2011
Revista professional dels Administradors de Finques Col·legiats
¿Puede hacer el requerimiento previo
del art. 553.40.2º ley 5/2006 de 10 de
mayo el administrador de fincas?,
per Vicente Magro Servet > p. 4
La doctrina del abuso de derecho y
la ejecución de obras para dotar de
independencia funcional a elementos
privativos, por Alejandro Fuentes-Lojo
Lastres > p. 6
Guàrdia Urbana de Barcelona:
el cos de seguretat més antic
d’Espanya, per Miquel Ribas i
Comas > p. 40
Demora en desalojar el habitáculo al finalizar el arriendo, por Ramón Contijoch Pratdesaba p. 30
sumari
20
50
Portada: Genets de la Unitat Montada de la Guàrdia Urbana de Barcelona. Foto: Eva Rajadell.
3 Editorial
34El contrato de aparcamiento, por Esther Rius Bachs
4Propietat horitzontal catalana
36La prórroga forzosa, según la fecha del contrato de los
locales, por Albert Ribas Rulo
4¿Puede hacer el requerimiento previo del art. 553.40.2º ley
5/2006 de 10 de mayo el administrador de fincas en lugar del
Presidente de la Comunidad en las acciones de cesación?,
por Vicente Magro Servet
40Reportatge
6 La doctrina del abuso de derecho y la ejecución de obras
para dotar de independencia funcional a los elementos
privativos resultantes de una segregación, por Alejandro
Fuentes-Lojo Lastres
8 Incremento de cuotas según el artículo 553.45.4, por Ana
Bozalongo Antoñanzas
12 Notificaciones comunitarias. Sentencias y consultas, por
SEPIN Departamento jurídico
14 Informació des de...
46Desahucio por falta de pago. La reforma de la reforma, por
Antonio Menacho de Solá-Morales
48 Laboral
48Plan de choque contra la economía sumergida, por Joan
50 La mediació
22Des de Tarragona
50 ¿Fem cultura de mediació? “Parlem-ne”, per Emanuela
Carmenati
24Civil
24La ocupación de un nicho en comodato que se convierte en
precario, por Juan V. Fuentes Lojo
26Arrendaments urbans
26Contrato de arrendamiento con opción a compra. ¿Es posible
ejercitar la opción si el contrato se encuentra en situación de
tácita reconducción?, por Antonio Menacho de Solá-Morales
30Demora en desalojar el habitáculo al finalizar el arriendo.
Daños y perjuicios a cargo del inquilino ocupante de mala fe,
por Ramón Contijoch Pratdesaba
Depòsit Legal B 3, 535-90.
46Processal
Sales Cortes
21Des de Girona
Fundador:
Esteve Dilmé i Gelada
40Guàrdia Urbana de Barcelona: el cos de seguretat més
antic d’Espanya, per Miquel Ribas i Comas
14Des de Barcelona
consell
37¿Es viable el desahucio por falta de pago de vivienda por la
deuda de una sola mensualidad?, por Jordi Bou Gibert
52 Fiscal
52 Sobre los valores catastrales a la baja, por Juan V. Fuentes
Lojo
54 Registres - Notariat
54 Jurisprudencia registral, por Perdo Ávila Navarro
55 Jurisprudència al dia
55 Jurisprudència al dia, per Juan V. Fuentes Lojo
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1
editorial
Esteve Martí
Pujals
Presidente del
CAFT
Companys, sembla que en els últims temps els administradors
de finques comencen a ser reconeguts, anomenats, cridats i
sol·licitats per diferents estaments de la societat catalana.
Compañeros, parece que en los últimos tiempos los administrado·
res de fincas empiezan a ser reconocidos, nombrados, llamados y
solicitados por diferentes estamentos de la sociedad catalana.
Sense anar més lluny, els administradors de finques som reco·
neguts com a professionals en diferents articles de la Llei del
dret a l’habitatge (18/2007).
Sin ir más lejos, los administradores de fincas somos reconocidos
como profesionales en diferentes artículos de la Ley del derecho
a la vivienda (18/2007).
Darrerament, el Departament de Territori i Sostenibilitat de la Ge·
neralitat de Catalunya ha considerat oportú comptar amb la col·
laboració dels tres col·legis d’Administradors de Finques de Cata·
lunya per dur a terme les tasques d’informació, divulgació i asses·
sorament del contingut del Decret 187/2010, en relació amb el
desenvolupament de les inspeccions tècniques dels edificis (ITE),
fet que es va escenificar el passat dia 11 d’abril a la seu de la dita
Conselleria, amb la signatura del conveni corresponent.
Últimamente, el Departamento de Territorio y Sostenibilidad de la
Generalitat de Catalunya ha considerado oportuno contar con la
colaboración de los tres colegios de Administradores de Fincas de
Cataluña para llevar a cabo las tareas de información, divulgación
y asesoramiento del contenido del Decreto 187/2010, en relación
con el desarrollo de las inspecciones técnicas de los edificios (ITE),
hecho que se escenificó el pasado día 11 de abril en la sede de
dicha Consejería, con la firma del convenio correspondiente.
A més diferents col·lectius, com ara els aparelladors, arquitec·
tes, promotors, constructors, empreses d’inspecció i control,
empreses de serveis, ens busquen (si és així, ens vénen a tro·
bar) per signar convenis de col·laboració.
Además diferentes colectivos, como los aparejadores, arquitectos,
promotores, constructores, empresas de inspección y control, em·
presas de servicios, nos buscan (si es así, nos vienen a buscar)
para firmar convenios de colaboración.
Finalment, estem implicats en la possibilitat de modificar l’actual
Llibre cinquè del Codi civil català sobre el règim jurídic de la
propietat horitzontal a Catalunya. Si s’aconsegueix en el Parla·
ment de Catalunya, seria una fita cabdal per al nostre col·lectiu.
Finalmente, estamos implicados en la posibilidad de modificar el
actual Libro quinto del Código civil catalán sobre el régimen jurídi·
co de la propiedad horizontal en Cataluña. Sería un hito capital
para nuestro colectivo si se consiguiera que el Parlamento de
Cataluña lo aceptase.
Hem d’aprofitar aquesta situació. Hem de fer pinya i anar ple·
gats, ser bons professionals i donar el millor servei possible,
tenir el personal ben format i garantir la nostra tasca amb la
nostra serietat i franquesa, i, com molt bé deia el nostre com·
pany de Girona, oferir la màxima eficiència i responsabilitat,
dedicació, honradesa, esforç i honorabilitat.
I aquí teniu els col·legis, per rebre els vostres suggeriments i
sol·licituds per tal de millorar la formació i informació de tots
plegats, ja que tot això promourà un millor coneixement per part
de la societat d’aquest col·lectiu que formem els administradors
de finques.
Tenemos que aprovechar esta situación. Tenemos que hacer piña
e ir juntos, ser buenos profesionales y dar el mejor servicio posible,
tener el personal muy formado y garantizar nuestra tarea con nues·
tra seriedad y franqueza, y, como muy bien decía nuestro compa·
ñero de Gerona, ofrecer la máxima eficiencia y responsabilidad,
dedicación, honradez, esfuerzo y honorabilidad.
Y aquí están los colegios, para recibir vuestras sugerencias y soli·
citudes a fin de mejorar la formación e información, dado que todo
esto promoverá un mejor conocimiento por parte de la sociedad
de este colectivo que formamos los administradores de fincas.
3
¿Puede hacer el requerimiento
previo del art. 553.40.2º
ley 5/2006 de 10 de mayo
el administrador de fincas
en lugar del Presidente de la Comunidad en las acciones
de cesación?
Vicente
Magro Servet
Presidente de la
Audiencia Provincial
de Alicante. Doctor
en Derecho
Sometemos a debate en este artículo
una cuestión de indudable interés prác·
tico. Nos referimos a lo establecido en
el apartado 2º del art. 553.40 de la Ley
5/2006, de 10 de Mayo del libro quinto
del Código civil de Cataluña, relativo a
los derechos reales, que señala que: 2.
El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a
que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta
parte de los propietarios, debe requerir
fehacientemente a quien las realice que
deje de realizarlas. Es decir, que antes
del ejercicio de las acciones de cesación
para que los comuneros infractores de·
sistan de continuar con su actividad sean
requeridos formalmente para que desis·
tan en ello y luego la junta autorice el
ejercicio de la acción, constituyéndose
en requisitos preprocesales para la via·
bilidad de la acción del art. 553.40.2 de
la Ley 5/2006. Pero la cuestión que sur·
ge en este punto es si es exigible que lo
haga el presidente o puede llevarlo a
cabo el administrador de fincas colegia·
do como profesional cualificado que
ejerce su función en la comunidad.
4
Además, debemos recordar que es esta es
una cuestión interesante que surgió en el
II Encuentro entre Jueces y administrado·
res de fincas colegiados celebrado en Va·
lencia en Octubre de 2009 en el marco de
una jornada tendente a unificar criterios en
materia de Propiedad Horizontal, surgien·
do esta cuestión como una vía que podría
existir para descargar a los presidente de
las comunidades de la actividad delicada
que siempre surge de comunicar a un co·
munero que cese en una actividad que
consta regulada en el art. 553.40. Nótese
que los presidentes de las comunidades
son, obviamente, comuneros y en la difícil
función por aquellos desarrollada los re·
querimientos a los comuneros con respec·
to a determinadas actividades supone una
misión complicada dada la común condi·
ción de comuneros y vecinos de requiren·
te y requerido. Así, en la mayoría de las
ocasiones los requeridos suelen olvidar
que la actividad que ejerce el presidente
de la comunidad lo es en el plano profesio·
nal, como se le debe llamar al trabajo que
ejercen estos en el desarrollo de su fun·
ción representativa que llevan a cabo por
disposición del art. 553.16.2, c) de la Ley
5/2006. Esta razón y otras actividades
que deben ejercer estos vecinos que du·
rante un periodo tienen que llevar a cabo
esta función de presidente de la comuni·
dad hace que cada vez sea más difícil que
los vecinos quieran llevar a cabo esta fun·
ción y que, salvo contados casos puntua·
les, cada vez más admirables, hasta en los
casos de elección por sorteo existen serias
reticencias de ejercer el cargo de presi·
dente. Se han dado casos en los que el
problema ha sido que la omisión y negativa
del comunero elegido por sorteo ha obli·
gado a la comunidad a tener que optar por
prorrogar al presidente saliente por la ne·
gativa del elegido a serlo. Y sabemos que
en estos casos existe la opción de deman·
darle ante un Juzgado de Primera Instan·
cia para que el juez le obligue por senten·
cia, u optar por que el administrador de
fincas colegiado comunique a los comune·
ros que ante la negativa del vecino a ejer·
cer el cargo se prorroga al saliente, como
solución práctica para no dejar a la comu·
nidad sin representante legal. Aun así, para
evitar que esta actitud se repita es reco·
mendable utilizar la vía judicial para que se
dicte sentencia a tal efecto y que los veci·
nos sepan que la elección por sorteo no es
una opción, sino una obligación.
Pues bien, dicho esto y volviendo al pro·
blema de los requerimientos extrajudiciales
a los vecinos es sabido que el art. 553.40
exige a los presidentes que antes de con·
vocar a la junta de propietarios para acor·
dar el ejercicio de la acción de cesación se
lleve a efecto el requerimiento exigido en
el párrafo 2º. Pero consta en el mismo que
este será llevado a cabo por el presidente
y la duda que surgió en el citado Encuentro
entre jueces y administradores de fincas
colegiados fue la de si podrían elevarse las
competencias de los administradores de
fincas al punto de ejercer aquellas que son
más propias de que las lleven a cabo ellos
que el representante legal de la comunidad
fuera de la misma. Y ello, por entender que
propietat horitzontal catalana
no es una actuación extracomunitario sino
intracomunitaria.
Lo cierto y verdad es que el planteamien·
to práctico es lógico y admisible, porque
son muchos los presidentes de comuni·
dad que no quieren ejercer sus cargos a
través de enfrentamientos con los veci·
nos. Pero el problema de todo ello es que
si se admitiera esta opción y la formaliza·
ra el administrador de fincas colegiado
firmando el requerimiento se podría ale·
gar luego en el juicio civil, cuando se
aportara con la demanda este documen·
to, que existe un defecto de forma en el
requerimiento, el cual no fue aceptado y
cumplido por llevarse a cabo por persona
no autorizada para formalizarlo. Recorde·
mos que para que sea viable y admisible
que prospere la acción del art. 553.40 es
preciso que se dé cumplimiento a los pre·
supuestos legales previos al ejercicio de
la acción y si estos no se cumplen concu·
rre un defecto de forma que hará inviable
la prosperabilidad de la acción civil.
En la práctica la situación puede ser dis·
tinta, ya que, en realidad, lo importante es
que el requerimiento sea firmado por el
presidente, que es lo que marca la ley,
pero puede ser ejecutado por el adminis·
trador de fincas, que es una cosa distinta,
ya que lo importante y legal es que el re·
querimiento formal sea firmado por quien
tiene la representación legal de la comu·
nidad de propietarios. Su ejecución se
puede llevar a efecto por el propio con·
serje entregándole este al comunero el
documento de requerimiento con el ruego
de que lo firme, por correo electrónico
con devolución del acepto, por el propio
administrador de fincas, o por la figura del
“tercero de confianza” en virtud de la
prestación de un servicio llevado a cabo
por empresas de informática que se co·
munican con el comunero dando fe priva·
da de que tal acto se ha llevado a cabo y
teniendo validez como prueba en juicio.
Es decir, que lo importante y trascenden·
te a los efectos de cubrir las exigencias
legales de prueba a aportar con la de·
manda es que la firma del requerimiento
sea del presidente de la comunidad, por
lo que en la práctica este no tendrá que
enfrentarse a los comuneros, por cuanto
el acto material de la entrega del mismo
no se ejecuta por él, sino por tercera per·
sona. Ello le evita el enfrentamiento direc·
to aunque conste su firma en el documen·
to, lo que debe ser asumido por el comu·
nero que, al fin y al cabo, es requerido por
una presunta infracción continuada para
que cese en la misma, que es el verdade·
ro objetivo de las acciones de cesación
cualificadas por la persistencia en la ac·
titud del comunero.
5
La doctrina del abuso de derecho
y la ejecución de obras para dotar
de independencia funcional
a los elementos privativos resultantes de una segregación
propiedad horizontal estatal para dene·
gar las obras solicitadas por tratarse de
un claro abuso de derecho razonando:
Alejandro
Fuentes-Lojo
Lastres
Abogado
En los números 83 y 84 de esta misma
revista, nos ocupábamos de la aplicabi·
lidad de la doctrina del abuso de derecho
en el ámbito de los contratos de arren·
damiento y de la propiedad horizontal,
destacando la posibilidad de hacer uso
de dicha doctrina al amparo de la causa
1.ª del artículo 18 de la Ley de propiedad
horizontal estatal, o del apartado a del
artículo 553-31 del Código civil de Ca·
taluña.
Esta doctrina del abuso de derecho se
ha aplicado por el Tribunal Supremo en
la Sentencia de 15 de noviembre de
2010 de su Sala 1.ª de lo Civil, que con·
templa un supuesto en el que el propie·
tario de un local de negocio había solici·
tado la nulidad de un acuerdo comuni·
tario que había denegado la solicitud de
apertura en el rellano de la escalera de
una nueva puerta para dar salida al local
creado por segregación de otro más
grande, segregación que estaba autori·
zada en el título constitutivo.
La Sentencia llega a la conclusión de
que el acuerdo adoptado era nulo por
contravenir el título constitutivo que per·
mitía la segregación y por ampararse en
una norma que exige unanimidad en la
6
“No es posible conjugar la autorización
de segregación de una parte del local,
que implica separación e independencia
física, con la prohibición de facilitar el
uso de la parte segregada con la lógica
apertura de un acceso directo e inde·
pendiente del local matriz. La LPH con·
cede a la junta de propietarios la posi·
bilidad de adoptar por unanimidad los
acuerdos que autoricen la realización de
obras que afecten a elementos comu·
nes del edificio. La comunidad de pro·
pietarios demandada se amparó en di·
cha facultad para denegar la solicitud
realizada por los demandantes, titulares
del local segregado. En materia de pro·
piedad horizontal la jurisprudencia ha
entendido que el abuso de derecho, re·
ferido en el artículo 18.1 c) de la Ley,
“Cuando en el título constitutivo
se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial,
implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de
lo anterior la apertura de una
salida de la finca matriz si el local
carece de ella”
consiste en la utilización de la norma
por la comunidad con mala fe civil en
perjuicio de un propietario, sin que pue·
da considerarse general el beneficio de
la comunidad. No ha resultado acredi·
tado el perjuicio que la apertura de la
puerta puede ocasionar a la comunidad
de propietarios. Sí se ha acreditado, en
cambio, el daño que la falta de apertura
de la puerta ocasiona a los demandan·
tes, que no pueden usar el local segre·
gado de forma independiente del local
matriz, desvirtuando la finalidad de se·
gregación facultada en el título. Por
todo lo cual el acuerdo es nulo por con·
travenir el título constitutivo y por am·
pararse en la norma que exige unanimi·
dad para denegar las obras solicitadas,
en claro abuso de derecho.”
Además, el Tribunal declara como doc·
trina jurisprudencial la siguiente:
“Cuando en el título constitutivo se pre·
vea la posibilidad de segregación de un
local comercial, implícitamente se está
autorizando como consecuencia natural
de lo anterior la apertura de una salida
de la finca matriz si el local carece de
ella. La construcción de la salida inde·
pendiente no puede afectar a la seguri·
dad, estabilidad y estética del edificio ni
puede perjudicar los derechos de terce·
ros. La negativa de la comunidad de pro·
pietarios a autorizar la obra es nula por
contravenir lo dispuesto en el título cons·
titutivo y por estar amparada en un ejer·
cicio abusivo del derecho.”
Los razonamientos que fundamentan la
decisión del Tribunal Supremo pueden
ser aplicados también en el régimen
jurídico de la propiedad horizontal cata·
lana.
El artículo 553-11 del Código civil de
Cataluña en su apartado 2.a reconoce
en forma expresa la validez de las cláu·
sulas estatutarias que permiten las ope·
raciones de segregación y división de
elementos privativos.
Su artículo 553-31 apartado 1.a) recoge
la posibilidad de impugnación de los
acuerdos cuando, atendidas las circuns·
tancias, implican un abuso de derecho.
La doctrina jurisprudencial sobre el abu·
so de derecho es aplicable también en
Cataluña.
A ello no puede ser óbice, como no lo
es para el Tribunal Supremo en la pro·
piedad horizontal estatal, que la ejecu·
ción de obras que alteren elementos
comunes sea competencia de la junta
de propietarios y necesite de un acuer·
do de la mayoría (arts. 553-36.2 y 55325.3 y 5.e).
Es perfectamente congruente, por con·
siguiente, con esta regulación la doctrina
que sienta la Sentencia comentada tan·
to respecto de la cobertura legal implíci·
ta para esa obra necesaria que supone
el reconocimiento estatutario de la facul·
tad de división, como del carácter abusi·
vo del acuerdo que la impida si no hay
perjuicio para el inmueble o para otro
propietario. Siendo de aplicación la mis·
ma doctrina a la ejecución de otras obras
necesarias para dotar de independencia
funcional al nuevo departamento privati·
vo resultante de la división, como pudie·
“El artículo 553-31 apartado 1.a)
recoge la posibilidad de impugnación
de los acuerdos cuando, atendidas las
circunstancias, implican un abuso de
derecho. La doctrina jurisprudencial
sobre el abuso de derecho es aplicable también en Cataluña”
ran ser las de conexión de nuevos ra·
males para servicios y suministros, ba·
jantes, o las imprescindibles para dotar
de condiciones de habitabilidad objeti·
vas una vivienda.
7
Incremento de cuotas según
el artículo 553.45.4
cuotas por razón de una actividad profe·
sional o comercial en el inmueble.
Ana Bozalongo
Antoñanzas
Abogada
Asesor Juriídico
Ctaf Tarragona
Hace unos días, un administrador de fincas
con dilatado ejercicio en la profesión y fiel
lector de la revista Consell me planteó que
sería interesante que alguno de los artícu·
los resolviese casos prácticos, situaciones
cotidianas que afectan a los administrado·
res en su labor diaria y que no siempre
tienen una fácil respuesta ni lectura desde
la revista. En concreto, me esbozó sus du·
das sobre el artículo 553.45.4 del CCCat,
que literalmente dice:
“El título de constitución puede establecer un incremento en la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo
concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de
elementos o servicios comunes a
consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales
en el piso o local. Este incremento
también puede acordarlo la junta de
propietarios por mayoría de cuatro
quintas partes de propietarios y de
cuotas. El incremento no puede ser
superior, en ninguno de los dos casos, al doble de los que le correspondería por la cuota.”
Me pareció interesante el planteamiento,
así que intentaremos en este artículo
seguir el tracto sucesivo de circunstan·
cias y respuestas que puede requerir ese
profesional cuando se le plantea la adop·
ción de un acuerdo de incrementos de
8
El artículo 553.45.4 del CCCat, que a pri·
mera vista parece por completo inocente
y prístino en su redactado, esconde sin
embargo una compleja problemática de
gestión en la propia reunión y posterior·
mente a ella que, en su corolario, puede
abocar la decisión de incremento de cuo·
tas a la nulidad más absoluta.
Todo empieza cuando en una asamblea,
normalmente en el siempre cáustico
apartado de ruegos y preguntas, un pro·
pietario informa al resto que la Ley posi·
bilita incrementar las cuotas al profesional
que desarrolla su actividad en un piso de
la finca. Despacho, oficina o negocio que
siempre molesta a alguno de los vecinos
porque considera que el trasiego de per·
sonas genera un mayor coste en el man·
tenimiento de los elementos comunes
como ascensor, limpieza de rellano, esca·
lera, luz, etc. Se abunda además en que
la oficina perjudica la seguridad del edifi·
cio y de quienes lo habitan porque los
clientes del negocio dejan la puerta de la
calle abierta, o incluso la fuerzan propi·
“Todo empieza cuando en una
asamblea, normalmente en el
siempre cáustico apartado de
ruegos y preguntas, un propietario
informa al resto que la Ley
posibilita incrementar las cuotas
al profesional que desarrolla su
actividad en un piso de la finca”
ciando que personas ajenas a la finca
accedan a ella libremente. Se incide tam·
bién en que cuando llaman al timbre co·
munitario se abre sin pedir identificación
alguna, además de que, en ocasiones, el
rellano es una sala de espera. En ese mo·
mento el administrador debe advertir que
no existe un punto concreto en el orden
del día, de modo que aplicando el artículo
553.25.1 CCCat no puede adoptarse
acuerdo alguno. No frena esto al instiga·
dor porque solicita que conste en acta su
inclusión para la próxima reunión, de ma·
nera que el problema queda relegado a la
siguiente convocatoria.
Pero, como todo lo previsible llega, el día
de la asamblea, antes de empezar a de·
batir la cuestión, el administrador advier·
te del quórum necesario para la adop·
ción valida del acuerdo diciendo que
debe contarse con una mayoría de cua·
tro quintas partes de propietarios y de
cuotas según la literalidad del precepto.
Ya tenemos servido el primer problema
porque la norma menciona una mayoría
de cuatro quintas partes de propietarios
y de cuotas, pero sin especificar si ha de
computarse sobre el total de propietarios
o sobre el total de presentes y represen·
tados. El profesional acude entonces al
artículo 553.25CCCat (por ser este el
número referido con carácter general
pero no exclusivo, a los quórums para la
adopción de acuerdos) y al apartado 2
del mismo precepto, al entender que
esta propuesta entra en la categoría de
decisiones que modifican el título de
constitución o los estatutos. Sin embar·
go, para desesperación del administra·
dor, no se clarifican sus dudas porque
ese precepto dice literalmente: “Es pre·
ciso el voto favorable de las cuatro quin·
tas partes de los propietarios, que deben
representar las cuatro quintas partes de
las cuotas de participación…”. Es decir,
seguimos sin saber si esa mayoría espe·
cial es de los presentes y representados
o del total de propietarios del inmueble.
En este momento muchos de los lectores
estarán pensando: es evidente que ese
artículo se refiere al total de propietarios,
con lo que podemos estar de acuerdo, si
bien esa obviedad se complica cuando
hay que hacer entender a los comuneros
algo que está más allá de lo que explíci·
tamente se lee. Por tanto, como lo eviden·
te no es indiscutible, esas dudas, en puri·
dad, no tienen respuesta ni en ese pre·
cepto en concreto, ni en la regulación
genérica que sobre la propiedad horizon·
tal hace el artículo 553, lo que nos lleva
al proceloso campo de la interpretación a
la que nos aboca tan frecuentemente el
capitulo III del Libro V del CCCat.
Es más, el tema se complica porque hay
que tener en cuenta a los ausentes, ya
que el artículo 553.26.2 matiza que se
computan como favorables sus votos si
después no se oponen al acuerdo. Aña·
diendo en el párrafo siguiente que pue·
den oponerse a los acuerdos adoptados
en el plazo de un mes, mediante notifi·
cación por conducto fehaciente a quien
ejerce las funciones de secretario. La
alusión a que se computan como favora·
bles, cabe entenderla en el sentido de
que se suman al acuerdo que se haya
adoptado, sea positivo o negativo, en la
cuestión sometida a votación.
“A nadie se le escapa que el
afectado puede buscar aliados
entre los ausentes y conseguir con
ellos o por ellos lo que no consiguió con los presentes y representados, esto es: que manifiesten su
oposición fehacientemente”
que el voto del ausente modifique el
sentido del acuerdo adoptado en la jun·
ta. Parece ser que no, porque el precep·
to dice que el voto del ausente se com·
puta favorablemente si no se opone
(apartado 2) a los acuerdos adoptados
en el plazo de un mes (apartado 3). De·
fender lo contrario sería sesgar el con·
tenido de la norma, que en su literalidad
expresa que el ausente “puede oponer·
se a los acuerdos adoptados en el plazo
de un mes”. ¿De qué sirve darle la facul·
tad al ausente de expresar su oposición
si con esta no puede modificar lo acor·
dado en la reunión; estaríamos aceptan·
do la arbitrariedad de que solo si él no
altera el acuerdo adoptado en la reunión
se tendrá en cuenta su oposición. No es
esto lo que determina la norma, ni si·
quiera con una interpretación amplia de
la misma.
Admitir que el voto ausente no puede mo·
dificar lo adoptado en junta implicaría que
de forma discrecional y arbitraria no se ten·
drá en cuenta la misma, salvo para que los
disidentes tengan derecho a la impugna·
ción regulada en el artículo 553.31 CCCat.
Lo anterior nos sugiere de forma inmedia·
ta otra cuestión referida a quién compete
la responsabilidad de no valorar esa dis·
conformidad del ausente (legal, a tenor
del art. 553.26.3) porque altera el acuer·
do adoptado en junta. ¿Es al administra·
dor, al presidente, al secretario, a la propia
asamblea? No se me ocurre una respues·
ta porque, si bien el secretario es quien
ha de computar ese voto ausente, la Ley
no le otorga autoridad para decidir según
su propio criterio lo que corresponda, en
función de si ese voto ausente modifica o
no lo adoptado en la junta, lo que nos lle·
va a plantearnos si al tratarse de una de·
cisión colectiva que debe adoptarse en
junta debería pensarse en convocar una
nueva reunión en la que informar de esa
mayoría alterada por el voto del ausente,
lo que sería un absoluto despropósito.
Sentadas las anteriores premisas y ha·
ciendo un ejercicio de exégesis de la
noma, cabe señalar que cuando el legis·
lador catalán alude a la mayoría de cuatro
quintas partes, se refiere al total de pro·
pietarios del inmueble y no solo a los pre·
sentes y representados en la reunión. Y
esto es así porque de otro modo no ten·
En este punto a nadie se le escapa que
el afectado puede buscar aliados entre
los ausentes y conseguir con ellos o por
ellos lo que no consiguió con los pre·
sentes y representados, esto es: que
manifiesten su oposición fehaciente·
mente. De lo anterior se deduce que es
perfectamente factible que esa discre·
pancia modifique la mayoría, alcanzan·
do, por ejemplo, el 20,10% mínimo ne·
cesario para impedir que el acuerdo se
adopte por el quórum exigido (4/5 par·
tes, o lo que es lo mismo, el 80%). Al
hilo de lo anterior, el siguiente problema
está servido, ya que al administrador se
le plantea la duda de si la redacción del
553.26 2 y 3 excluye la posibilidad de
9
dría sentido posibilitar al ausente, al que
se ha tenido inicialmente como favorable
al acuerdo, que en el plazo de un mes
señale su oposición. Es más, sería absur·
da en otro caso la alusión misma al au·
sente, lo que además es de pura lógica,
ya que el legislador no puede imponer una
mayoría cualificada para acuerdos con·
cretos con la exigencia de que ese
quórum esté presente en la asamblea.
Partiendo de lo anterior, el CCCat ha se·
guido el mismo criterio de la Ley estatal,
puesto que el artículo 553-26 (puntos 2
y 3) menciona que se computará como
favorable el voto de los ausentes que,
convocados correctamente, no se opo·
nen a los acuerdos en el término de un
mes. Por lo tanto, si hay obligación de
conseguir la mayoría de cuatro quintas
partes para el asunto que se debate en
la reunión, se deberá obtener en ese mo·
mento, al menos, el voto favorable de la
simple mayoría y esperar después a co·
nocer el resultado del voto ausente res·
pecto al incremento o no de la cuota
para clarificar la cuestión debatida.
La Audiencia Provincial de Lérida Sec·
ción 2.ª 320/2008, de 7 de octubre, dice
al respecto que cuando la norma se re·
fiere a la mayoría especial (tres quintas
partes en aquel caso), “El quid de la
cuestión radica en determinar si es po·
sible adoptar válidamente un acuerdo sin
que se llegue al quórum de las 3/5 par·
tes con el cómputo nada más de los pre·
sentes, pero sí con el de los ausentes
que no se van a oponer. La respuesta es
claramente positiva. Es suficiente contar
con el voto de la mayoría de los presen·
tes, estando pendiente de la ratificación
por su silencio de los ausentes, siendo
esta, la postura mayoritaria de la juris·
prudencia”. Y añade la referida Senten·
cia: “lo que no sería posible es que si
entre los presentes el resultado es ne·
gativo al acuerdo se haya de esperar al
resultado de los ausentes, ya que por
dicción literal de la Ley, estos votos au·
sentes se habrían de computar negativos
cuando esa fuese la postura mayoritaria
de los presentes”. Criterio este que ya es
muy antiguo al desarrollar la jurispruden·
10
“La demostración que justifique
ese ‘aumento de uso’ incumbe a
quien lo afirma con arreglo al
artículo 217 de la LEC, es decir,
recaerá la carga de la prueba en
quien afirma hechos positivos a la
hora de demostrar ante el juez la
utilización desmesurada que
justifique el incremento”
cia el voto ausente en la derogada en
Cataluña Ley de propiedad horizontal
estatal, citando, entre otras, las senten·
cias de 16 de enero de 2004 de la Au·
diencia Provincial de Zaragoza, 5 de
mayo de 2004 de Burgos, y 23 de mar·
zo de 2007 de León, por mencionar tan
solo las que la propia Audiencia Provin·
cial de Lérida recoge en esa Resolución.
dar el administrador si tenemos en cuenta
que la comunidad está obligada a presentar
una prueba contundente para justificar el
incremento de cuota, no bastando con ale·
gar un supuesto uso desproporcionado de
los elementos comunes, sino que tendrá
que probarlo en sede judicial con medios
concluyentes. La demostración que justifi·
que ese “aumento de uso” incumbe a quien
lo afirma con arreglo al artículo 217 de la
LEC, es decir, recaerá la carga de la prueba
en quien afirma hechos positivos a la hora
de demostrar ante el juez la utilización des·
mesurada que justifique el incremento. Has·
ta tal punto es así que bastará al afectado
con negarlo debiendo la comunidad acredi·
tar lo que mantiene, lo que le resultará ex·
tremamente complejo porque la decisión
impugnada se fundará generalmente en
presunciones y no en demostraciones con·
trastables en razón a la actividad que se
desarrolle en el piso o local. En suma, es
muy fácil que esa impugnación del disiden·
te prospere en vía judicial y, con ella, se cie·
rre el círculo que posibilita que el adminis·
trador sea cesado por la comunidad por “no
informarle adecuadamente”.
La Sección 3.ª de la Audiencia Provincial
de Tarragona, en su Sentencia de
26/2/2010 respecto a la obtención de una
mayoría cualificada de cuatro quintas par·
tes menciona “que el acuerdo objeto de
impugnación fue aprobado con el quórum
legalmente exigido, a diferencia de lo que
sostiene la parte apelante en el sentido de
que no concurrió la mayoría necesaria, ni
en cuanto a los votos obtenidos, ni en cuan·
to a las cuotas de participación. Sin embar·
go, añade, incurre en un error el recurrente,
ya que efectúa el cómputo de uno y otro
teniendo en cuenta los propietarios asis·
tentes y representados, pero no sobre el
total de los propietarios existentes”.
Por todo lo cual recomendé a quien me
formuló la cuestión que informase a su
cliente sobre la complejidad de obtener
una sentencia favorable si el acuerdo se
impugna por el perjudicado, ya que el le·
gislador catalán no valoró las consecuen·
cias y los problemas de aplicación del
apartado 4 del número 45 del artículo 553,
además de que el precepto solo provoca
crispaciones y fricciones entre los comu·
neros. Todo estoo, dejando al margen el
porcentaje razonable de aplicación del in·
cremento de cuotas, lo que se nos antoja
como un dilema de auténtica paráfrasis
que la norma deja sin resolver, abriéndose
la puerta al ausente para alegar el abuso
de derecho por parte de la comunidad.
Suponiendo que hemos salvado el primer
escollo, nos encontramos con una pregun·
ta que acostumbra a formular el propietario
que va a soportar el incremento: “¿Cómo
van a demostrar ustedes todo lo que están
afirmando ante la impugnación por vía judi·
cial que ya les anuncio voy a plantear frente
al acuerdo?” Difícil respuesta la que deberá
En conclusión, me respondió este lector
de Consell, nada se perdería y mucho
ganaríamos los administradores de fin·
cas y las propias comunidades si en la
ansiada reforma del título V se suprimie·
se el apartado 4 del artículo 553.45 del
CCCat. Opinión en la que estuvimos ple·
namente de acuerdo.
Notificaciones comunitarias
Sentencias y consultas
SEPIN Departamento jurídico
SENTENCIAS
L’enviament d’una carta per correu or·
dinari és suficient per considerar co·
rrectament convocada la junta de pro·
pietaris
AP Lleida, Sección 2.ª, 246/2010, de 11
de junio
Recurso 430/2009. Ponente: Ana Cris·
tina Sainz Pereda.
SP/SENT/530391
Publicación: Base de Datos ELITTE
propiedad horizontal (www.sepin.es)
“[...] como dice la misma STS de 10 de
julio de 2003 que desde el punto de
vista sustantivo y probatorio pueda con·
siderarse acreditado haber tenido lugar
la citación, aunque no conste la feha·
ciencia del conducto notarial o el correo
certificado con acuse de recibo, siempre
que se den determinadas circunstancias
y entre ellas la de ser el correo ordinario
el sistema habitual seguido en la Comu·
nidad sin queja o protesta de sus inte·
grantes.
”En el mismo sentido se pronuncia la
STS de 22 de marzo de 2006 cuando
indica que «la ley no exige ninguna fór·
mula especial para la remisión de las
citaciones escritas relativas a una Junta
General, y si se cuestiona la recepción
por cualquier propietario, cabe demos·
trar la entrega mediante cualquier medio
admitido en derecho, ya sea, entre otros,
por el acuse de recibo de la carta, la
utilización de correo certificado, la apor·
tación por mensajería, el testimonio del
12
Secretario de la Junta de su expedición
por correo ordinario o la colocación de
la convocatoria en un lugar visible de la
propia finca, está última sentada por las
SSTS de 8 de noviembre de 1989 y 12
de julio de 1994, para así conseguir la
convicción del Juzgador de que se ha
verificado a cada uno de los integrantes
de la comunidad en el domicilio corres·
pondiente». El criterio se reitera en las
SSTS de 19 de septiembre y 18 de di·
ciembre de 2007, recogiendo la primera
de éstas (19-9-2007) la doctrina juris·
prudencial sobre la materia al indicar
que «Con reiteración esta Sala ha seña·
lado que nada impide, tanto desde el
punto de vista sustantivo (art. 15, párra·
fo segundo, LPH 1960), como probato·
rio, que se pueda considerar acreditado
haber tenido lugar la citación de un co·
munero a la Junta general, aunque no
conste la fehaciencia del conducto no·
tarial o del correo certificado con acuse
de recibo, siempre que se den determi·
nadas circunstancias y entre ellas la de
que se trate de un sistema habitual de
comunicación entre la Comunidad y los
comuneros sin queja o protesta de sus
integrantes (SSTS 13-3-1997, 10-72003, 22-3-2006). ...”
”[...] De acuerdo con estos criterios no
cabe admitir la tesis de la recurrente
cuando aduce que la comunicación de
la convocatoria debe realizarse de forma
que quede constancia. El art. 553-21
CCCat no exige que la notificación deba
efectuarse de forma fehaciente, y la pu·
blicación en el tablón de anuncios o
lugar visible habilitado al efecto no es
subsidiaria si no ha de efectuarse en
todo caso («además», dice el precepto),
y como además al cabo de tres días na·
turales surte plenos efectos jurídicos
aunque no haya podido practicarse la
notificación personal, bastará con que
se acredite la remisión de la convocato·
ria y su publicación o anuncio en el ta·
blón, de donde resulta que si la comuni·
cación personal resulta infructuosa
puede llegar a sustituirla, pudiendo con·
siderarse que el propietario ha quedado
citado a través de ella.
”En el presente caso la juzgadora de
instancia opta por acoger la tesis de la
Comunidad demandada según la cual
la convocatoria se efectuó cumpliendo
las exigencias legales y en la misma
forma que se venía haciendo habitual·
mente en anteriores convocatorias, es
decir, mediante remisión de la convo·
catoria de la Junta por correo ordinario
al domicilio facilitado por la ahora re·
currente (en Barcelona, que, a su vez,
es el mismo al que se remitió poste·
riormente el acta de la Junta) y anun·
cio de la convocatoria mediante colo·
cación en el tablón de anuncios de la
Comunidad [...]”
CONSULTAS
Citacions a la convocatòria
SP/CONS/76212
L’article 553-21.2 CCCat estableix cla·
rament que les citacions s’han de reme·
tre al domicili assenyalat per cada pro·
pietari, sense perjudici de fer-ho també
en el tauler d’anuncis de la finca, amb
vuit dies d’antelació. Aquí no s’han com·
plert la forma de notificació, ni tampoc
els dies establerts; per tant, en principi
s’ha de dir que aquesta junta està mal
convocada i, per això, és susceptible
d’impugnació.
Ara bé, aquí podem al·legar la urgència
del cas pel fet que hi havia un judici dot·
ze dies després; materialment, tenint en
compte la feina que la notificació supo·
sa, es va optar per col·locar la convoca·
tòria en els taulers d’anuncis i en cada
una de les escales, i es considera que
es donaven les circumstàncies de l’arti·
cle 553-21.3.
Des d’un punt de vista fred i objectiu,
entenem que les excuses de la comuni·
tat no són prou fonamentades per a dir
que no hi va haver temps per a fer la
convocatòria personal i al domicili, so·
bretot si el coneixement del fet que hi
havia judici era molt anterior als vuit dies
d’anticipació que s’exigeixen per a les
notificacions.
Ara bé, atès que el monitori descansa
en l’art. 21 de la Llei de propietat horit·
zontal estatal (aplicable per ser d’índo·
le processal) i que en aquest precepte,
apt. 2, es fa remissió a l’article 9.1.h de
l’esmentada Llei especial i aquí és on
es considera, per a qualsevol tipus de
notificació, el tauler d’anuncis de la Fin·
ca, és aconsellable que s’utilitzi aquest
sistema per cobrir tots els requisits de
l’esmentat article 21 i evitar així el risc
que pel jutjat es refaci la petició del mo·
nitori, tot i que no sigui el més probable.
Remissió de notificacions als propieta·
ris per correu electrònic
SP/CONS/72148
Notificacions de deute per a judici mo·
nitori
SP/CONS/59863
D’acord amb la legislació vigent i la nor·
ma pràctica, ningú no hi pot fer res més;
per tant, entenem que n’hi haurà prou
d’acreditar que s’ha intentat la notifica·
ció (via burofax) al mateix pis o local i
que ha resultat negativa, tenint en
compte que el propietari no ha assenya·
lat cap altre domicili ni abans ni després
de l’entrada en vigor del nou règim de
propietat horitzontal català.
La comunitat no pot obligar tots els
propietaris que tinguin correu electrò·
nic. Una cosa és que la junta aprovi el
sistema per a aquells que disposin del
servei i el vulguin utilitzar, però a la res·
ta caldrà comunicar-los els assumptes
de la comunitat pel conducte ordinari,
tal com preveu l’art. 553-21.2 CCCat.
En definitiva, contestem afirmativament
a la remissió de forma electrònica de
notificacions a aquells que expressa·
ment així ho indiquin, però no pas a tots
els propietaris per imposició de la Junta.
Fixació de domicili a l’estranger
SP/CONS/59773
Una de les grans llacunes que té el rè·
gim de propietat horitzontal català és
que a l’article 553-21, punt 2, s’estableix
que els propietaris podran designar do·
micili fora de la finca, sense posar límit
geogràfic; per tant, és possible que hi
hagin comuners que comuniquin aques·
ta adreça, que pot ser perfectament a
Luxemburg (com en aquest cas), o qual·
sevol país d’Europa, Amèrica, Orient,
etc., per dir exemples habituals.
Ara bé, la comunicació fefaent ha d’ar·
ribar a poder de la comunitat; en cas
contrari, el domicili serà el mateix pis i
local a efectes materials i processals.
Si hi ha notificació o, com a norma, la
finca remet tota la correspondència a
aquest domicili, això significa coneixe·
ment.
En cas de tenir constància del domicili,
als efectes de comunicacions i notifica·
cions del règim de propietat horitzontal
i, el que és pitjor, de caràcter processal,
cal dirigir la demanda a aquest domicili
de l’estranger, cosa que, sens dubte,
comportarà grans dificultats de tramita·
ció a la comunitat.
13
Barcelona www.coleadministradors.cat
Cursos
La qualitat en la
gestió amb el client
Curs adreçat especialment als empleats
dels despatxos per ajudar-los a millorar
el nivell en la gestió de l’atenció al client,
i conduït per Isabel Molas. Va ser seguit
amb gran interès per part de tots els as·
sistents.
Grup d’asistents al curs, amb la ponent
i Jordi Bou, vicepresident del Col·legi.
Manteniment i
rehabilitació de
l’immoble
Curs amb una durada de dos dies. Va ser
impartit per l’assessor d’arquitectura Carlos
Pérez i l’assessora d’enginyeria Imma
Barrau.
Carlos Pérez i Jose Mª Aguilá en l’entrega dels
diplomes d’asistència als cursillistes.
14
informació des de...
Notícies
Jornada sobre el cotxe elèctric a Sabadell
El passat 28 d’abril, va tenir lloc a Saba·
dell la Jornada sobre la Mobilitat Soste·
nible, amb una taula de rodona sobre “El
cotxe elèctric: marc tècnic, normatiu i
jurídic”, en la que va participar amb una
ponència l’assessora d’enginyeria del
Col·legi, la senyora Imma Barrau, i va
estar acompanyada per l’assessora jurí·
Components de la taula.
dica del Col·legi, la senyora Anabel Miró,
i l’assessor d’Arquitectura, el senyor Car·
los T. Pérez.
Cotxe carregant energia elèctrica.
Signatura de creació de Obra
Enric Vendrell, en representació del Col·legi,
va signar l’acord de creació de l’Observato·
ri de Barcelona per a la Rehabilitació Arqui·
tectònica (OBRA).
Formen part d’aquest acord:
• La Generalitat, l’Ajuntament de Bar·
celona i els principals agents del sec·
tor participen en aquesta associació
per a la promoció de la rehabilitació.
• OBRA té com a objectiu impulsar la in·
novació, la formació i la promoció de la
rehabilitació a la ciutat de Barcelona.
Signants de l’Obra, Observatori de Barcelona
per a la Rehabilitació Arquitectònica.
15
Junta ordinària de col·legiats
El dimecres, 27 d’abril, a la seu del Col·legi,
ha tingut lloc la Junta Ordinària de Col·legiats
amb una bona assistència de companys.
la Junta de Govern ha informat de les
activitats dutes a terme durant el darrer
any per l’anterior Junta, a qui ha agraït la
tasca realitzada, i de les seves pròpies
esdevingudes en els darrers 4 mesos i
ha exposat els projectes de futur.
Esquerra a dreta: Manuel Sancho, Anabel Miró, Andrés Espinos, Enrique Vendrell, Mariano Hervás, Lluís Bou i Silvia Borras, a la Junta ordinària de col·legiats.
16
Neix l’Associació Intercol·legial de Col·legis Professionals
de Catalunya
El passat dijous 28 d’abril, el nostre pre·
sident, Enrique Vendrell, va assistir, al
Col·legi de Notaris de Catalunya, a la fir·
ma de la constitució de l’Associació
Intercol·legial de Col·legis Professionals
de Catalunya, en el qual estaran repre·
sentats més de noranta col·legis profes·
sionals, de quaranta-cinc professions.
L’Associació neix per reforçar la presència
social dels col·legis professionals, impul·
sar projectes d’interès comú, actuar com
a interlocutora amb les administracions i
estudiar qüestions que afecten el col·
lectiu transversalment, com ara la nova
Llei de serveis professionals. Els col·legis
adherits representen un total de quaran·
ta-cinc professions i hi estant represen·
tats la totalitat dels àmbits professionals.
Per facilitar la posada en comú dels temes
i projectes, s’han establert sis comissions
sectorials, que agruparan els àmbits se·
güents: enginyeria, arquitectura i tècnica;
salut; jurídica; economia i empresa; acció
social, ensenyament i humanitats; i ciènci·
es de la informació i la comunicació. Amb
l’objectiu d’aconseguir la màxima represen·
tativitat en els seus òrgans de govern, l’As·
sociació comptarà amb una Junta Directi·
va formada pel president, sis vicepresi·
dents (un de cada comissió sectorial), se·
cretaria, tresoreria i disset vocalies.
En el transcurs de l’acte va prendre la
paraula Joan Carles Ollé, degà del Col·
legi de Notaris de Catalunya, que va des·
tacar que “la creació d’aquesta Associació permet visualitzar la força de la societat civil catalana i constitueix una mostra
del vigor i l’empenta dels col·legis professionals en la societat actual, aportant una
seguretat i un rigor a les professions avui
dia absolutament imprescindible”. Per
últim, ha remarcat que “l’Associació
Intercol·legial serà, sens dubte, una eina
excel·lent que permetrà sumar esforços i
posar en marxa projectes conjunts en
benefici tant dels diferents col·legis professionals com de la societat en general”.
D’altra banda, Pedro Yúfera, degà de l’Il··
lustre Col·legi d’Advocats de Barcelona i
president de la Intercol·legial per als propers
dos anys —període fixat als Estatuts, apro·
vats també en el transcurs de l’acte—, ha
manifestat que “la formalització de l’Associació Intercol·legial suposa un pas endavant perquè aquesta es converteixi en un
punt de trobada i de treball conjunt en tots
els aspectes comuns que afecten totes les
professions”. També s’ha aprovat la compo·
sició de la primera Junta Directiva.
Els objectius principals de la Intercol·legial
són coordinar les actuacions de les entitats
professionals per garantir una millor viabi·
litat i eficàcia de cara al professional i al
consumidor; impulsar iniciatives comunes
i defensar els interessos dels professionals
col·legiats, independentment del sector a
què pertanyin. Pot adherir-se a l’Associació
qualsevol col·legi professional o consell de
col·legis de Catalunya que ho desitgi.
La primera agrupació Intercol·legial de Col·
legis Professionals de Catalunya es va
crear el 28 de maig del 1992 i va comptar
amb la direcció executiva del Col·legi d’Ad·
vocats de Barcelona. Ara es dóna un nou
impuls a aquest organisme constituint-lo,
per primera vegada, com a Associació.
Signants de l’Associació Intercol·legial de Col·legis Professionals de Catalunya.
17
Admissió de col·legiats
Des del mes de març al mes de maig.
Núm. col·legiat
Núm. col·legiat
5951
5952
5953
5954
5955
5956
5957
5958
5959
5960
5961
5962
5963
5964
5965
5966
5967
5968
5969
5970
5971
5972
5973
Francesc Fumàs Minguell
Hector Carlos Travesa Gómez
Esperanza Reig Vazquez
Sonia Campos Menéndez
Jose Maria Llorente Ferrer
Mariano Gutierrez-Barquin Vidal
Maria Fa Oliver
Daniel Lopez Martinez
Purificación Marquez Robles
Jesús Ballesteros Lacueva
Abel Souto Zarzoso
El Col·legi dóna la benvinguda a tots els col·legiats damunt relacionats.
18
José Javier Cayuela Vellido
Jordi Soriano Soler
Gemma Aurin Pardo
Jaume Domenech Reinoso
Jose Miguel Espada Aventin
Antonio Roure Rius
Marc Vila Balaguer
Miguel Rodriguez Pavia
Jaime Huguet Figueras
Elisabet Rubires Ferrer
Sandra Soriano Comas
Lina Martinez Montoya
ITE. Signatura del Conveni de col·laboració entre la
Conselleria de Territori i Sostenibilitat, el Col·legi d’Arquitectes
de Catalunya, els col·legis d’aparelladors i els col·legis
d’administradors de finques
Lluís Recoder, conseller de Territori i
Sostenibilitat, va signar sengles convenis de col·laboració amb els col·
legis professionals d’Arquitectes,
Aparelladors i Administradors de Finques de Catalunya per tal que
aquests organismes col·laborin en el
control dels informes d’inspecció tècnica d’edificis (ITE) que signin els
seus membres o bé facin difusió de
l’obligatorietat dels propietaris de
sol·licitar les inspeccions. Les ITEs
tenen com a objectiu conèixer l’estat
del parc d’habitatges de Catalunya,
mantenir-lo en bones condicions i
evitar situacions de risc, tot establint
un procediment per verificar el deure
dels propietaris de garantir-ne la
seva conservació.
El passat 26 de febrer va entrar en vigor
el Decret que estableix la inspecció tèc·
nica dels edificis (ITE), una revisió obli·
gatòria que hauran de passar tots els
edificis d’habitatges plurifamiliars que
tinguin més de quaranta-cinc anys, i els
que vagin assolint aquesta antiguitat.
L’objectiu d’aquesta normativa és insti·
tuir un sistema de control periòdic de
l’estat dels edificis d’habitatges, tot
portant a la pràctica un procediment
per a verificar el deure que tenen els
propietaris de conservar i rehabilitar els
seus immobles.
Per això, un tècnic competent (arquitec·
te, aparellador, arquitecte tècnic o engi·
nyer d’edificació) inspeccionarà visual·
ment l’estat dels elements constructius
que conformen l’edifici i les instal·lacions
per tal que les comunitats puguin establir
un projecte de reparacions i, si cal, asso·
lir les condicions d’aptitud necessàries.
El tècnic elaborarà un informe que envi·
arà a la Generalitat amb la radiografia de
Els presidents dels col·legis d’administradors de Girona, Barcelona i Tarragona, al costat de Lluís
Recoder, conseller de Territori i Sostenibilitat, i Carles Sala, secretari d’Habitatge i Millora Urbana.
l’estat de l’edifici perquè la Generalitat
emeti, si escau, un certificat d’aptitud
d’aquest.
A fi d’impulsar i facilitar la realització de
les inspeccions tècniques, la Generalitat
preveia signar convenis de col·laboració
amb els col·legis i les associacions pro·
fessionals vinculades a l’edificació. Avui,
el conseller de Territori i Sostenibilitat ha
signat tres acords que garantiran la qua·
litat de les inspeccions fetes pels tècnics
i impulsaran la difusió de les ITEs.
Els administradors de finques es com·
prometen a informar els propietaris d’ha·
bitatges i les comunitats de propietat
horitzontal del deure de mantenir els edi·
ficis en bones condicions, així com de la
progressiva implantació de les ITEs obli·
gatòries. A més a més, els col·legiats els
assessoraran sobre els requisits per a sol·
licitar el certificat d’aptitud.
Després de la firma de l’esmentat Conveni,
el president Enric Vendrell va fer una petita
intervenció per agrair al conseller Lluís Re·
coder el fet d’haver comptat amb els admi·
nistradors de finques per posar en pràctica
i implantar el Decret de l’ITE, i a Carles Sala,
secretari d’Habitatge i Millora Urbana, Sr.,
que sempre ha estat al costat dels adminis·
tradors de finques donant-nos suport en la
tasca que duem a terme. Va comentar tam·
bé que “els administradors de finques, com
a gestors i assessors dels titulars dels edi·
ficis necessitem instruments clars i con·
crets per a aconsellar amb encert el millor
per a l’adaptació i el manteniment present i
futur de l’immoble i dels seus serveis.
Aquest és el nostre treball, i aquí hem estat,
estem i continuarem estant”.
19
Girona
www.cafgi.org
Xerrada sobre operacions vinculades relacionades
amb el sector immobiliari
El proppassat 9 de març, el nostre Col·
legi, conjuntament amb el Col · legi
d’Agents de la Propietat Immobiliària de
Girona, va organitzar una xerrada que te·
nia com a objectiu informar sobre la nova
normativa d’operacions vinculades, que
pretén regular les operacions realitzades
pels socis, administradors i familiars d’una
societat o altres en les quals, directament
o indirectament es participi. S’informà res·
pecte a l’obligació de justificar o docu·
mentar qualsevol operació a preu de mer·
cat, entenent per operacions sous, prés·
tecs, lloguers, etc.
La xerrada pretenia, entre altres coses,
donar a conèixer els principals canvis in·
troduïts en aquesta normativa. Hi intervin·
gué com a ponent la Sra. Margarida Crous
i Peraferrer, economista, professora de
l’Àrea Fiscal de la Facultat d’Economia
IQS i sòcia fundadora de Crous i Associ·
ats Advocats i Economistes.
L’acte va tenir lloc a la sala d’actes del
nostre Col·legi i va comptar amb l’assis·
tència d’una vintena persones.
Moment de la intervenció de la ponent, Sra. Margarida Crous.
Seminari sobre modificacions fiscals per al 2011
i notificacions telemàtiques
El Col·legi d’Administradors de Finques
de Girona va organitzar, el proppassat 14
d’abril, un seminari a la seva sala d’actes,
que va comptar amb l’assistència d’unes
trenta persones.
Va consistir, bàsicament, a informar so·
bre les modificacions fiscals d’enguany,
així com del nou servei de notificacions
i comunicacions administratives, servei
el qual, en l’àmbit de l’Agència Estatal de
l’Administració Tributària (AEAT), s’ha de
notificar telemàticament.
L’exposició va anar a càrrec del Sr. Ramon
Soler, economista i assessor fiscal i financer
de “Cànovas Assessorament i Gestió”.
Presentació del ponent, Sr. Ramon Soler, per part del president del Col·legi, Sr. Jaume Vilanova.
21
Tarragona
www.coaft.com
ATISAE
Hem signat un conveni de col·laboració
amb el Banc Sabadell Atlàntic, tal com hi
han fet molts altres col·legis, per posar a
l’abast del Col·legi i dels col·legiats una
entitat que ofereix uns serveis financers i
uns avantatges en els seus productes en
unes condicions molt bones.
Firma del Conveni amb Banc Sabadell Atlàntic:
Esteve Martí, president del Col·legi de Tarragona, i
César-Antonio Suárez, cap de zona
de Banc Sabadell Atlàntic.
Firma del Conveni de Col·laboració amb ATISAE: Esteve Martí, president del Col·legi de Tarragona, i Ricardo Marcos, delegat d’ATISAE.
Conveni de col·laboració
entre el Col·legi i el Col·legi
Aparelladors, Arquitèctes
Tècnics i Enginyers
d’Edificació de Tarragona
22
Arran del Decret 187/2010 (ITE), el nostre Col·legi ha signat un conveni de col·
laboració amb el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers de l’Edi·
ficació de Tarragona. I anem fent trobades i contactes amb el Col·legi d’Arquitec·
tes, amb la Federació de Gremis de Promotors i Constructors i amb l’Agrupació
Provincial de Promotors i Constructors a fi i efecte de trobar una manera que
aquest Decret actuï com un revulsiu en el món de la construcció.
Jornada de presentació de CLAU
El dia 30 de març, el Grup CLAU, una so·
cietat fundada l’any 1994, formada per
diverses empreses i especialitzada en
manteniment, reparacions, reformes i re·
habilitacions en general, va fer la una pre·
sentació a la seu col·legial, en la qual ens
va informar dels serveis que pot oferir als
col·legiats: gestió integral de reparacions i
reformes, multiassistència, CBR, divisió del
grup especialitzada en administracions de
finques, call center per als administradors
de finques, servei d’auditories internes prè·
vies a les ITs de les edificacions.
Jornada de presentació de CLAU, empresa de multiserveis.
Junta de Govern del Col·legi de Tarragona de les eleccions
de l’1 de desembre del 2010
Junta de Govern del Col·legi de Tarragona de les eleccions de l’1 de desembre del 2010. A la fila de dalt: Ana Bozalongo, Helena Giménez, Esteve Martí, Ibana
Pacheco, Teresa Fernández i Octavi Gil. Al costat de la taula: Leandro Riquelme i Josep M. Vallès. Al davant: Lorenzo Santos i Jordi Borrell.
23
civil
La ocupación de un nicho en
comodato que se convierte
en precario
Juan V.
Fuentes Lojo
Magistrado
del Tribunal Supremo,
jubilado. Abogado
Los nichos y panteones de un cementerio
pueden ser objeto de propiedad o de uso
privativo.
No debe, pues, causar extrañeza lo que de·
clara la Sentencia de la Sección 3.ª de la
Audiencia Provincial de La Coruña de 8 de
noviembre de 2010 en un supuesto en que
los causahabientes del propietario de un
panteón con tres nichos habían autorizado
que en uno de ellos se introdujese la caja con
el cadáver de una persona ajena a la familia.
Uno de los causahabientes, en representa·
ción de la comunidad hereditaria, reclamó al
hijo de esa persona la retirada de los restos.
La demanda es estimada. Se razona que la
autorización inicial para ocupar el nicho im·
plica la existencia de un comodato.
El comodatario, dice la Sentencia, adquiere
un derecho a usar la cosa prestada durante
un tiempo o un uso determinado, con la obli·
gación de devolver esa misma cosa una vez
transcurrido el tiempo o finalizado el uso. El
problema que siempre se plantea es que la
tolerancia —origen de la posesión cuestiona·
da— es una frontera lábil e indeterminada.
Aunque no se hubiera concretado el tiempo
de la cesión, si viniere referenciada a satisfa·
cer una necesidad concreta, se está deter·
minando el uso, e indirectamente el tiempo.
La duración puede venir fijada en virtud de
24
pacto expreso entre comodante y comoda·
tario, por razón del uso que se convino en
forma concreta, o, en defecto de ambos, por
la “costumbre de la tierra”. Por lo que el co·
modato se extingue por haber concluido el
uso para el que se prestó la cosa.
Aplicando dicha doctrina al caso, y partiendo
de que no es aceptable, sigue diciendo la
Sentencia, que una persona haya podido
ceder el uso in aeternum de un nicho, debe
concluirse que el inicial comodato se convir·
tió en una ocupación en precario. El plazo
transcurrido desde la autorización inicial —
veintiocho años— debe estimarse más que
prudencial, y el mantenimiento de la situa·
ción carece de sentido, pues lo lógico es que
los restos se trasladen a un cenicero.
La lectura de esta Sentencia nos hace re·
cordar que también sobre los cementerios
de tipo privado, en los que existen nichos,
tumbas emplazadas en el suelo que forma
el conjunto, capillas individuales y panteones,
a veces de gran categoría, existe un comple·
jo inmobiliario al que es aplicable el artículo
24 de la Ley de propiedad horizontal estatal
o el artículo 553.2 del Código civil de Cata·
luña en relación a esta comunidad autóno·
ma, que se refiere concretamente a los “ce·
menterios”, y a “las sepulturas”, siquiera
agregue que las normas generales han de
ser adaptadas a la naturaleza específica de
cada caso y a la normativa administrativa que
resulte de aplicación.
Complejos estos que ya habían sido recono·
cidos por una Resolución de la Dirección de
los Registros y del Notariado de 2 de marzo
de 2001 dictada como consecuencia de la
calificación de un título en el que se declara·
ba la obra nueva de un conjunto inmobiliario
destinado a cementerio privado que poste·
riormente se constituye en régimen de pro·
“Esta Sentencia nos hace recordar
que también sobre los cementerios
de tipo privado, en los que existen
nichos, tumbas emplazadas en el
suelo que forma el conjunto, capillas
individuales y panteones, a veces de
gran categoría, existe un complejo
inmobiliario al que es aplicable el
artículo 24 de la Ley de propiedad
horizontal estatal o el artículo 553.2
del Código civil de Cataluña
piedad horizontal formando ocho subconjun·
tos destinados el primero de ellos a servicios
administrativos e instalaciones y los otros a
enterramientos, divididos estos a efectos de
su posterior transmisión en cuotas ideales,
cada una de las cuales daba derecho a un
determinado número de enterramientos.
Destacamos, de todas formas, la conve·
niencia de que se apruebe una normativa
específica sobre este tipo de complejos,
atendida su singularidad y, en todo caso,
unos estatutos y un reglamento interno para
cada caso, y se tenga en cuenta para la fi·
jación de las cuotas de participación de
cada elemento privativo su superficie y vo·
lumen construido, su emplazamiento, y en
especial, el uso que se presuma racional·
mente que va a efectuarse de los servicios
y elementos comunes. Todo esto, sin perjui·
cio de la regulación asimismo de los aspec·
tos administrativos y religiosos.
Contrato de arrendamiento
con opción de compra.
¿Es posible ejercitar la opción si el contrato se encuentra
en situación de tácita reconducción?
Antonio
Menacho de
Solá-Morales
Abogado
En los últimos tiempos, como conse·
cuencia de la crisis inmobiliaria y ante
la dificultad tanto de los vendedores
para vender como de los compradores
para obtener financiación que les per·
mita adquirir, se ha generalizado la ce·
lebración de contratos de arrendamien·
to con opción de compra de la finca
arrendada.
Si en el contrato no se han especificado
suficientemente los términos de la op·
ción, puede dar lugar a una cierta pro·
blemática relativa a la posibilidad de
ejercitar la opción en el supuesto de que
el arriendo se prolongue por tácita re·
conducción más allá del plazo de dura·
ción inicialmente fijado en el contrato.
Evidentemente, si al establecer la opción
de compra se establece el plazo para su
ejercicio con independencia del plazo de
duración del arriendo, no se plantearán
problemas en caso de prórroga del con·
trato o de tácita reconducción. Si la op·
ción no se ha ejercitado en el plazo ex·
presamente establecido para la misma,
el arrendatario perderá la posibilidad de
ejercitarla después con independencia
de que el contrato de arrendamiento
subsista, por la razón que sea, más allá
el plazo pactado.
26
Las dudas surgen cuando se establece
la opción de compra durante la vigencia
del contrato, es decir, cuando el plazo
que se establece para la opción se liga
a dicha vigencia.
En estos casos nos encontraremos ante
el problema de determinar qué es lo que
sucede si finaliza el plazo pactado de
vigencia del contrato y el arrendamiento
prosigue en virtud de la tácita reconduc·
ción del artículo 1566 del Código civil.
Es sabido que tanto la doctrina como la
jurisprudencia han declarado reiterada·
mente que la tácita reconducción no
supone la prórroga del contrato de arren·
damiento, sino un nuevo contrato con las
mismas condiciones que el inicial, excep·
ción hecha de la duración que será la
determinada por las reglas de los artícu·
los 1581 para el arrendamiento de fincas
urbanas y 1577 para el arrendamiento
de fincas rústicas.
Planteándose entonces la cuestión de si
la opción de compra debe considerarse
como parte de las condiciones del con·
trato de arrendamiento (en cuyo caso se
renovaría junto con el arriendo por la tá·
cita reconducción), o bien se trata de una
condición que, aunque pactada en el con·
trato, no forma parte del arrendamiento
en sentido estricto (en cuyo caso no se
renovaría con la tácita reconducción, que
afectaría solo al arrendamiento).
En principio, nos inclinamos por esta se·
gunda interpretación, pues en realidad
en el arrendamiento con opción de com·
pra hay “dos contratos en uno”, que, aun·
que vinculados por ciertos aspectos
“Si en el contrato no se han
especificado suficientemente los
términos de la opción, puede dar
lugar a una cierta problemática
relativa a la posibilidad de ejercitar la opción en el supuesto de
que el arriendo se prolongue por
tácita reconducción más allá del
plazo de duración”
(fundamentalmente su objeto), mantie·
nen cada uno de ellos su propia natura·
leza.
Nos apoyamos también en el hecho de
que el artículo 1567 del Código civil es·
tablece que, en caso de tácita reconduc·
ción, cesan respecto de ella las obliga·
ciones otorgadas por un tercero para la
seguridad del contrato principal. Aunque
no es el mismo supuesto, parece que
obedece al mismo criterio, es decir, que
la tácita reconducción reproduce estric·
tamente el arrendamiento, pero no otras
obligaciones accesorias al mismo.
En este sentido se ha pronunciado el
Tribunal Supremo en su reciente Senten·
cia de 14 de septiembre de 2010 (Re·
curso 1477/2006), en la que, resolvien·
do un litigio relativo a un contrato de
arrendamiento en el que se estableció
una opción de compra a favor del arren·
arrendaments urbans
datario “durante la vigencia del contrato”,
declara que, hallándose el arriendo en
situación de tácita reconducción, dicha
opción de compra no subsistía.
En ambos contratos se incluyó una cláu·
sula en virtud de la cual concedían a los
arrendatarios una opción de compra del
referido bien inmueble “durante la vigen·
cia del contrato”, con la única modifica·
ción en uno y en otro del precio para su
ejercicio.
El objeto de debate en las dos instan·
cias, y ahora en casación, versa sobre la
naturaleza y alcance de la tácita recon·
ducción del contrato de arrendamiento y
la pervivencia o no de los pactos alcan·
zados entre las partes, en especial res·
pecto a la opción de compra, por si la
reconducción abarca el plazo inicialmen·
te pactado para ello o si, como requisito
esencial de la opción de compra, exige
un consentimiento expreso. […]
La tácita reconducción prevista en el ar·
tículo 1566 del CC supone un nuevo
contrato de arrendamiento sobre la mis·
ma cosa regido por las previsiones con·
tractuales anteriores, excepto por lo que
se refiere a la duración del mismo, y a lo
relativo a cualquier obligación accesoria
incorporada al contrato, como son las
garantías prestadas por un tercero para
asegurar el cumplimiento de las obliga·
ciones contraídas por el arrendatario,
que no se extienden al nuevo contrato
(art. 1467 CC). Y este nuevo contrato
que se crea por desaparición del anterior
no reconduce la opción de compra del
viejo al nuevo mediante la ampliación del
plazo inicial que se establece por volun·
tad expresa de la propia Ley para la re·
lación arrendaticia, y no para la opción
que se incorpora a ella, en contra de las
previsiones iniciales de las partes que
pusieron como fecha de caducidad para
su ejercicio la vigencia del contrato de
arrendamiento, sin ampliarlo a una posi·
ble tácita reconducción, que hubiera ne·
cesitado, según el art. 1255 del Código
civil, de un pacto por escrito, y que, ade·
más, de admitirse pondría a la parte op·
tante en una situación más ventajosa
sobre la parte optada, por cuanto vería
mejorado su derecho con el paso del
tiempo al adquirir más barato y fuera del
tiempo previsto para su ejercicio, con·
sustancial a su propia naturaleza.
De los razonamientos de esta Sentencia
se desprende que la opción de compra
no subsistió con la tácita reconducción
porque nada dijeron las partes. Por lo
que, a contrario sensu, nada impediría a
las partes establecer una opción de
compra que se mantuviera vigente en
caso de tácita reconducción del arren·
damiento. Pero tal supuesto requiere que
“El Tribunal Supremo en su reciente Sentencia de 14 de septiembre
de 2010 resolviendo un litigio
relativo a un contrato de arrendamiento en el que se estableció una
opción de compra a favor del
arrendatario ‘durante la vigencia
del contrato’, declara que, hallándose el arriendo en situación de
tácita reconducción, dicha opción
de compra no subsistía”
así se establezca de forma clara e in·
equívoca en el contrato.
Una dificultad similar se produce en el
supuesto del contrato de arrendamiento
de vivienda celebrado por un plazo infe·
rior a cinco años en el que se establece
una opción de compra durante la vigen·
cia del mismo. Y, por lo tanto, el arrenda·
tario podría imponer la prórroga del mis·
mo hasta el plazo de cinco años de
acuerdo con lo establecido por el artícu·
lo 9 de la LAU 1994. En este caso, la
situación es aún más dudosa porque, si
bien no se trataría de un nuevo contrato
como en el supuesto de tácita reconduc·
ción, sino de la prórroga del mismo por
mandato legal (lo que aparentemente
podría abonar la tesis de la subsistencia
del derecho de opción de compra), no es
menos cierto que dicha prórroga también
“[…] se establece por voluntad expresa
de la propia Ley para la relación arren·
daticia, y no para la opción que se incor·
pora a ella”, lo que permitiría defender la
no subsistencia de la opción de compra.
Por lo cual, al celebrar contratos de arren·
damiento con opción de compra, resulta
espacialmente importante determinar de la
forma más precisa posible el plazo por el
que se concede la misma y, en su caso, los
supuestos y condiciones en que puede
prorrogarse, pues, como siempre, la clari·
dad y la concreción en los contratos, aun·
que inicialmente puedan ralentizar el acuer·
do, a la larga resultan beneficiosas para las
partes para evitar futuros conflictos.
27
arrendaments urbans
Demora en desalojar el habitáculo
al finalizar el arriendo.
Daños y perjuicios a cargo del inquilino ocupante de mala fe
Ramón Contijoch
Pratdesaba
Advocat
ción se ve menguada habida cuenta de la
evidente disminución en la fijación de alqui·
leres y rentas en el mercado inmobiliario
español.
incumplidora que obligó a la arrendadora a tener que acudir a los tribunales
para recuperar la posesión del inmueble de su propiedad.
PRONUNCIAMIENTO DE LA SENTENCIA COMENTADA
”[…] Conforme a lo dispuesto en el artículo 455 CC, el poseedor de mala fe viene obligado a abonar los frutos percibidos
y todos aquellos que el poseedor legítimo
hubiera podido percibir. Como señalan
las sentencias de esta Sala en las que la
parte recurrente sustenta su interés casacional, la determinación del término inicial
para el cómputo de los intereses debe
quedar fijada en el momento en el que se
inició la posesión de mala fe, esto es desde el momento que el arrendatario, conocedor de que el contrato de arrendamiento había finalizado, se mantuvo en la posesión del inmueble, obligando al arrendador a iniciar actuaciones judiciales a fin
de recuperar la posesión.”
La Sentencia que comentamos contiene
las siguientes declaraciones:
PREÁMBULO
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala
de lo Civil, Sección 1.ª) número 686/2010,
de 10 de noviembre, Ponencia Excmo. Sr.
Xiol Ríos, viene a poner punto y final, ratifi·
cando la tesis de la propia Sala en senten·
cias de 21 de septiembre de 1987 (Ref.
Aranzadi 6186/1987), 23 de octubre de
1984 (Ref. Aranzadi 4971/1984), 22 de
octubre de 1993 (Ref. Aranzadi
7762/1993) y 16 de marzo de 1999 (Ref.
1675/1999), a la problemática planteada
en aquellos supuestos en que, extinguido
el contrato de arriendo y ante la oposición
del inquilino a hacer entrega de la posesión,
la propiedad se ve obligada a tener que ini·
ciar el procedimiento de desahucio y por lo
tanto si durante el periodo en que se retra·
sa la recuperación de la vivienda o local,
viene obligada la propiedad a tener que
aceptar, como saldo y finiquito la renta que
venía abonándose o por el contrario, y por
vía de indemnización de daños y perjuicios,
puede exigirse al ocupante recalcitrante el
pago de una renta de “mercado”.
Hay que precisar que, si bien la pretensión
de la propiedad de poder percibir una mejor
renta, la “renta de mercado”, ha sido posible
durante el periodo en que el mercado inmo·
biliario ha estado en progresiva expansión,
en la actualidad y con la crisis global que el
mundo está experimentando, dicha aspira·
30
“Cuando la fecha de la finalización de un
contrato de arrendamiento resulta clara e
inequívoca, pese a lo cual el arrendatario
sin razón que lo justifique se mantiene en
la ocupación del inmueble, se produce
una situación de hecho representada por
una demora arbitraria que permite calificar
tal posesión de mala fe, conforme a lo
previsto en el artículo 455 CC.”
”El hecho de que continuara abonando
el importe de las rentas anteriormente
pactadas no puede alterar tal apreciación, porque forzó a la arrendadora a
soportar la ocupación del inmueble, lo
que revela una actitud decididamente
“Viene obligada la propiedad a
tener que aceptar, como saldo y
finiquito la renta que venía abonándose o por el contrario, y por
vía de indemnización de daños
y perjuicios, puede exigirse al
ocupante recalcitrante el pago
de una renta de ‘mercado’”
Concluyendo que:
“Igualmente se debe fijar como doctrina
jurisprudencial que constituye posesión de
mala fe la ocupación del inmueble arrendado una vez llegada la fecha de terminación del arrendamiento, cuando la fecha
de finalización es clara y no existen dudas
respecto al momento en el que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del
arrendador el inmueble arrendado.
”Igualmente se debe fijar como doctrina
jurisprudencial que los intereses de la cantidad fijada como indemnización como
consecuencia de un posesión de mala fe,
se devengan desde el momento en que
comenzó esta posesión de mala fe.”
APLICACIÓN DE LA DOCTRINA INDEMNIZATORIA EN OTROS SUPUESTOS DISTINTOS AL ARRIENDO
La casuística contemplada en la Sentencia
que comentamos (y en las que en ella se
citan), referidas a la expiración del contra·
to de arriendo, tiene igual aplicación en
aquellos supuestos en que el titular domi·
nical ha cedido la posesión de la finca a un
tercero en virtud de contrato distinto del
de inquilinato y de naturaleza real como
puede ser la compraventa, la opción de
compra o incluso la situación creada por la
firma de un contrato de inquilinato con op·
ción de compra, con resolución del contra·
to por incumplimiento del comprador u
optante o finalización del arriendo sin ha·
ber ejercitado la opción y sin producirse la
devolución de la vivienda ocupada.
Este último supuesto (ocupación en vir·
tud de opción de compra que no se for·
maliza y por lo tanto se extingue el con·
trato y el ocupante se resiste al desocu·
po) viene estudiado y contemplado en la
Sentencia publicada en el número III de
la Revista Jurídica de Catalunya (Juris·
prudencia) del año 1991, dictada por la
Sección 16.ª de la AP de Barcelona bajo
la Ponencia de D. Agustín Ferrer Barrien·
tos de fecha 3 de junio de 1991 —confir·
mada por Sentencia del Tribunal Supre·
mo, Sala 1.ª de fecha 20 de enero de
1994 (S 1/1994 y Recurso 2135/1491
) en demanda dirigida por el letrado Don
Vicente de la Fuente Cullel, en cuya re·
solución se dice:
“Consecuencia de lo que se lleva expuesto es la afirmación de que no existe
simulación sino contrato real y efectivo,
de carácter complejo, no sujeto a la LAU.
Desde que expiró el contrato se ha producido la situación de la que la parte
demandada no cobra cantidad alguna,
entre otros motivos, porque ya no hay
parámetro contractual para hacerlo en
ninguna cantidad concreta dada la forma
de financiación pactada. En cualquier
caso, es claro que la ocupación del inmueble debe retribuirse en lo que tiene
de enriquecimiento de una de las partes
en perjuicio de otra y sin causa justificada. El demandante manifestó que no
paga porque no le pasan los recibos,
pero también es claro que el contrato no
permite extraer cifra alguna por la que
32
girar recibo alguno, ni motivo para que
tuviera que mantenerle al demandante en
la posesión del inmueble. De manera que
se estimará la demanda reconvencional
en el sentido de determinarse en ejecución de sentencia el valor normal de utilización del inmueble que represente el
perjuicio por lucro cesante generado por
el incumplimiento y condenar al demandante al pago de la cantidad desde la
expiración del contrato.”
EFICACIA DE LA CLÁUSULA PENAL
MORATORIA PARA EL CASO DE
RETRASO EN LA ENTREGA DEL LOCAL ARRENDADO TRAS LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO PACTADO
Se viene discutiendo la eficacia de la clau·
sula penal “moratoria” establecida en un
contrato en previsión de un incumplimiento
en la entrega del habitáculo a la expiración
del contrato, en virtud de la cláusula mode·
radora establecida en el artículo 1154 del
C. Civil en virtud de la cual el juez puede
moderar dicha cláusula penal.
Pero cabe salir al paso de que esta posi·
ble moderación solo es aplicable en
aquellos casos de incumplimiento parcial
o irregular de la obligación, pero no para
el supuesto en que la cláusula penal deba
reputarse de moratoria, por haberse es·
tipulado expresamente que el retraso
comporta una penalidad concreta por
cada periodo de tiempo pactado.
En tal sentido se pronuncia el Tribunal Su·
premo, en concreto en la Sentencia de 31
de marzo de 2010 (Ponencia Excmo. Sr. Ro·
mán García Varela. Recurso de casación
1359/2005) en los siguientes términos:
“Al ser indiscutido que la arrendataria no
ha entregado el local hasta varios años
después de haber sido requerida notarialmente, dicho incumplimiento sólo puede calificarse como total y absoluto, por lo
cual es preciso aplicar la doctrina jurisprudencial de esa Sala concerniente a que no
cabe hacer uso por el Juzgador de instancia de la facultad moderadora prevista en
el artículo 1154 del Código Civil, reservada
para casos de incumplimiento parcial o
irregular de la obligación (entre otras,
SSTS de 30 de marzo de 1999 (RJ 1999,
1719), 10 de mayo de 2001 (RJ 2001,
6191) y 3 de octubre de 2005 (RJ 2005,
7099)), pero no para el supuesto en que
la cláusula penal debe reputarse de moratoria, como aquí sucede.
”El artículo 1154, cuando se pacta una
cláusula penal moratoria, desenvuelve
su eficacia sancionadora por el mero
hecho del retraso en el cumplimiento
de la obligación, cuya demora, por sí
sola, es inconciliable con los conceptos de incumplimiento total o irregular.
”La llamada cláusula penal moratoria
está estipulada exclusivamente para el
supuesto de retraso en que incurra el
deudor en el cumplimiento de la obligación, y no cabe la posibilidad legal
de aplicarle la facultad moderadora del
artículo 1154, ya que ésta se halla instituida sólo para el caso de inobservancia parcial o irregular, lo que no
puede acaecer con la presencia de la
cláusula moratoria, la cual ha de desenvolver ineludiblemente su eficacia
sancionadora, al haberlo así pactado
las partes, por el mero hecho de la demora en la observancia de la obligación, que, por sí solo, es inconciliable
con los conceptos de incumplimiento
parcial o irregular, únicos para los que
se halla instituida la facultad moderadora del mentado artículo 1154.
”Esta Sala tiene declarado que «El artículo 1154 del Código Civil prevé la
moderación con carácter imperativo
(SSTS de 6 octubre de 1976, 20 de
octubre de 1988 (RJ 1988, 7592, 2 de
noviembre de 1994 (RJ 1994, 8364) y
9 de octubre de 2000 (RJ 2000, 8139)
para el caso de cumplimiento parcial o
irregular, por lo que no es aplicable
cuando se da un incumplimiento total
(SSTS de 28 de junio 1995 y 30 de
marzo de 1999 (RJ 1999, 1719), o
cuando se trata de un retraso en el supuesto de cláusula penal moratoria
(STS de 29 noviembre 1997 (RJ 1997,
8441)», (STS de 7 de febrero de 2002
y, en el mismo sentido, entre otras, STS
arrendaments urbans
de 21 de noviembre de 2002 (RJ
2002, 10269).”
Sostiene la Sala del TS la misma doctri·
na, además de las SS que se citan en la
que dejamos transcrita, en las siguien·
tes: S 7 noviembre de 2006, Ref.
7139/2006 Aranzadi); S 17 de octubre
de 2007 y S 5 de diciembre de 2003.
Recurso de casación 300/1998, Ref.
Aranzadi 8786/2003.
NORMATIVA LEGAL EN LA QUE SE
SUSTENTA LA EXIGENCIA DE INDEMNIZACIÓN O EL CUMPLIMIENTO DE LA SANCIÓN PACTADA
Como hemos visto y se desprende de la
doctrina jurisprudencial transcrita, la
base para poder exigir la indemnización
deriva de distintas normas, de aplicación.
Por una parte, del principio emanado del
artículo 450 del Código Civil en cuanto
se impone al detentador de mala fe de
un inmueble el pago de los frutos y del
lucro cesante como base del perjuicio
causado al legítimo propietario que no
ha podido recuperar a tiempo la pose·
sión del inmueble.
De otra parte, del principio emanado del
artículo 1124 del C. Civil al dotar al perju·
dicado y que ha cumplido con sus obliga·
ciones, el derecho de ser indemnizado por
los daños y perjuicios que se le causan.
Finalmente, de la libertad de pactos
emanado de los artículos 1255 y 1256
del Código Civil.
Todo ello, con el derecho a ser resarcido
de los daños y perjuicios a tenor de los
artículos 1100 y 1101 del Código Civil,
con el alcance del artículo 1106, del te·
nor literal siguiente:
“La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la
pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado
de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos
siguientes.”
Expresión esta última que permite invo·
car como renta de aplicación, no la que
viene expresada en el contrato, sino la
de mayor cuantía que acaso pueda re·
sultar de exigir la renta “de mercado”,
que hasta fechas recientes, repetimos,
era superior a la inicial pactada, en virtud
de la evolución al alza, de las rentas in·
mobiliarias.
33
arrendaments urbans
El contrato de aparcamiento
Esther
Rius Bachs
Advocada
El contrato de aparcamiento es el que
tiene por objeto dejar un vehículo esta·
cionado durante un tiempo variable, en
función de las circunstancias, en un es·
pacio habilitado de un local destinado a
tal fin; y que para llegar a este espacio
ha de cruzarse el acceso a dicho local,
después de superar la barrera en donde
ha de recogerse el justificante de la en·
trada del vehículo y recorrer los tramos
de paso necesarios,
La Ley 40/2002, de 14 de noviembre,
modificada por la disposición final 2.ª de
la Ley 23/2003, de 14 de julio, se ocupa
de este tipo de contratos en los que una
persona cede, como actividad mercantil,
un espacio en un local o recinto del que
es titular, para el estacionamiento de ve·
hículos de motor, con los deberes de vigi·
lancia y custodia durante el tiempo de
ocupación, a cambio de un precio deter·
minado en función del tiempo de estacio·
namiento (art. 1.º). Añadiendo que están
34
excluidos del ámbito de la misma: a) los
estacionamientos en las denominadas
zonas de estacionamiento regulado o en
la vía pública; b) los estacionamientos que
se realicen en locales o recintos depen·
dientes o accesorios de otras instalacio·
nes, que sean gratuitos, y c) cualesquiera
otros que no reúnan los requisitos seña·
lados en el artículo 1 (art. 2.º). Y puntua·
lizando en los artículos 3 al 7 los dere·
chos y obligaciones de las partes.
La Sentencia de 29 de octubre de 2010
de la Sección 1.ª de la Audiencia Provin·
cial de Asturias, en el Recurso de apela·
ción 376/2010, se ocupa del precio a
cobrar afirmando que su fijación se en·
cuentra dentro de la libertad que rige
este aspecto en nuestro derecho obliga·
cional, del mismo modo que la cláusula
que lo cuantifica se impone al usuario en
el marco del contrato de adhesión que
es el aparcamiento. Ahora bien, en el
caso, consta que en el estacionamiento
de la demandada está expuesto al públi·
co un cartel en el que figuran estos con·
ceptos: acceso y circulación 0,40 euros,
y minuto de estacionamiento 0,02 euros.
Se evidencia así que se cobran dos can·
tidades diferentes y por dos conceptos:
el estacionamiento es el último, y la cir·
culación, el primero. Pues bien, si en el
establecimiento rotatorio el precio legal·
mente autorizado es por “minuto de es·
“Está expuesto al público un
cartel en el que figuran estos
conceptos: acceso y circulación
0,40 euros, y minuto de estacionamiento 0,02 euros. Se evidencia
así que se cobran dos cantidades
diferentes y por dos conceptos:
el estacionamiento es el último,
y la circulación, el primero”
tacionamiento” —art. 1.2.b párrafo 2.º L
40/2002—, es que no puede gravarse
dicho acceso y circulación. Lo que en
realidad supone el cobro de esa cantidad
es una duplicidad que afecta a 20 minu·
tos de estacionamiento. No es posible
aplicar el artículo 87.5 del TR de la Ley
general para la defensa de los consumi·
dores y usuarios desde el momento en
que no obedece a un servicio realmente
prestado al usuario. En este sentido, el
cobro por el mero acceso y la circulación
por el interior del aparcamiento es ilegal
por contravenir la L40/2002, motivo por
el cual se decide la cesación.
La prórroga forzosa, según la
fecha del contrato de los locales
Albert Ribas Rulo
Advocat
Col. 29.840
del I.C.A.B
mentos esenciales de todo arrendamien·
to es el tiempo determinado, la legisla·
ción especial de arrendamientos urbanos
desde antiguo y especialmente recogido
en el art 57 del TRLAU64 estableció la
prórroga forzosa para el arrendador e
irrenunciable para el inquilino.
Contratos suscritos entre 9-5-1985 y
31-12-1994
Los problemas y dudas que surgen sobre
el sometimiento de los contratos de
arrendamiento a la prorroga forzosa, la
legalidad o no de su pacto expreso o
como cabe interpretarla o deducirla de
forma implícita, me ha llevado a comen·
tar en este artículo de forma resumida la
Sentencia de 31 de Julio de 2010 de la
sección 13ª de la Audiencia de Barcelo·
na, Ponente Dª M. Angels Gomis.
Para tener una visión completa sobre la
prórroga forzosa, se hace necesario pre·
cisar en primer lugar, la fecha de la sus·
cripción del contrato de arrendamiento,
Contratos suscritos con anterioridad
al 9-5-1985
A pesar que el Código civil en su art.
1543, determina como uno de los ele·
36
Desde la entrada en vigor del Real De·
creto 2/85 de 30 de abril, existía la po·
sibilidad de pactar la duración por un
plazo determinado o determinable, no
existiendo la prórroga forzosa ex art. 57
TRLAU64, a menos que se pacte ex·
presamente. Tanto la doctrina como la
Jurisprudencia han sentado que dichos
contratos se encontraban excluidos del
beneficio de la prórroga forzosa, SALVO
QUE LAS PARTES CONTRATANTES
PACTEN LA SUMISIÓN A LA MISMA,
bien constando esta expresamente en
el contrato bien porque resulte que fue
tal la intención de las partes, de tal ma·
nera que, en caso de que tal sumisión
sea implícita, esta deberá deducirse de
actos inequívocos y concluyentes .De·
biendo tener presente que la tempora·
lidad es característica esencial del con·
trato de arrendamiento, por lo que su
validez es incompatible con el estable·
cimiento de una duración “indefinida” o
“por años” y sin que quepa reconducir
tales expresiones a un supuesto de pró·
rroga forzosa, cuyo pacto, siendo pos·
terior al 9 de mayo de 1985, debería
constar con toda claridad y sin ninguna
duda.
Al propio tiempo debe tenerse presente
la doctrina jurisprudencial que la existen·
cia de cláusulas oscuras en contratos de
arrendamiento celebrados después de la
entrada en vigor del RD 2/1985, de 30
de abril, no permite considerar que exis·
te pacto expreso de sometimiento al ré·
gimen de prórroga forzosa regulado en
el TRLAU64.
Contratos suscritos a partir del 1º de
enero de 1995
La vigente LAU, Ley 29/1994 de 24 de
noviembre, no solo no regula ni reconoce
la prórroga forzosa, sino que a través de
sus Disposiciones Transitorias se preten·
de establecer un sistema de finalización
de aquellos contratos que al amparo de
la legislación anterior, se hallaban some·
tidos a la normativa de la prórroga forzo·
sa., de tal manera que en los contratos
suscritos a partir de 1-1-1995, sometidos
a la LAU94, no cabe el pacto de prórro·
ga forzosa para el arrendador y faculta·
tiva para el arrendatario, y en el caso de
que ésta en la práctica , se hubiera ex·
presamente pactado, deberá ser inter·
pretada, por analogía CON LA FIGURA
DEL USUFRUCTO, en los supuestos de
arriendos de local de negocio a personas
jurídicas, en el sentido de que la duración
máxima que cabe imponer al arrendador
es la de TREINTA AÑOS, tal como de·
termina la Sentencia del Tribunal Supre·
mo de 14-7-2010.
arrendaments urbans
¿Es viable el desahucio por falta
de pago de vivienda por la deuda
de una sola mensualidad?
Sentencia de 24 de julio de 2008 del Tribunal Supremo y sentencia
21 diciembre 2009 de la sección 13 Audiencia de Barcelona
miento de otros períodos de renta para
interponer la demanda de desahucio.
Jordi Bou Gibert
Advocat
CONSIDERACIONES GENERALES
La posibilidad legal de ejercitar la acción
de desahucio por falta de pago cuando el
impago es de una sola mensualidad de la
renta ha sido objeto de opiniones discre·
pantes incluso en jurisprudencia.
Ha sido una opinión popular incluso entre
los interesados en el tema que para inter·
poner el desahucio la deuda debe ser
como mínimo de tres mensualidades de
renta. Vox populi que carece en absoluto
de todo fundamento legal.
Mayor enjundia tiene la tesis que la doctrina
y la jurisprudencia que, entre otras, la propia
Sección 13 de la Audiencia de Barcelona ha
mantenido considerando que el pago de la
renta después de vencido el plazo pactado
para ello pero dentro de la mensualidad a
que la renta corresponde constituye un
mero retraso y no comporta un incumpli·
miento esencial que conlleve la grave san·
ción que supone la resolución del contrato.
Podría pensarse que se trata de una
cuestión banal sin más consecuencia
práctica que tener que esperar el venci·
Sin embargo, con el paso del tiempo las
circunstancias han cambiado notablemen·
te. Por una parte, los importes o cuantía de
las rentas de los arrendamientos se han
aumentado notoriamente, con lo que hoy
puede ser importante para el arrendador
su puntual cobro en el tiempo convenido.
Y por otra parte, la consignación de las
rentas reclamadas para enervar la acción
de desahucio constituye una facultad que,
con la Ley arrendaticia vigente, correspon·
de al arrendatario por una sola vez, o sea
que no procederá si el arrendatario ya hu·
biese utilizado con anterioridad este dere·
cho para enervar la acción y rehabilitar el
contrato (disposición adicional quinta, 1 de
la vigente LAU de 1994).
HOY QUEDA CLARO QUE PUEDE
EJERCITARSE EL DESAHUCIO.
AUNQUE LA DEMANDA SE FUNDE EN EL IMPAGO DE UNA SOLA
MENSUALIDAD DE RENTA
Así lo ha decretado el Tribunal Supremo
en Sentencia de 24 de julio de 2008
resolviendo un recurso de casación “por
interés casacional” que, para poner fin
a la jurisprudencia contradictoria de
las audiencias provinciales, dispone
literalmente en su fallo:
“2.- Declarar como doctrina jurisprudencial
la de que el pago de la renta del arrenda·
miento de un local de negocio fuera de
plazo y después de presentada la deman·
“Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la
renta del arrendamiento de un local
de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de
desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia y
ello aunque la demanda se funde
en el impago de una sola mensualidad de renta”
da de desahucio no excluye la aplicabilidad
de la resolución arrendaticia y ello aunque
la demanda se funde en el impago de
una sola mensualidad de renta, sin que el
arrendador venga obligado a soportar que
el arrendatario se retrase de ordinario en
el abono de las rentas periódicas.”
Este criterio, y en los mismos términos,
viene ratificado por la Sentencia del pro·
pio Tribunal Supremo de 19 de diciembre
de 2008.
Justifican estas resoluciones los siguien·
tes argumentos:
• El pago de la renta verificado fuera del
plazo pactado no excluye la aplicabi·
37
lidad de la causa de resolución arren·
daticia, y ello aunque se funde en el
impago de una única mensualidad y
esta haya sido satisfecha extemporá·
neamente.
• Por tratarse el arrendamiento de un
contrato oneroso y conmutativo, la
primera obligación del arrendatario
es pagar la renta, y, siendo un contra·
to de tracto sucesivo, el impago de
una sola mensualidad puede motivar
la resolución contractual.
• El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase
en el pago de las rentas periódicas.
• No abusa de su derecho quien lo ejercita, y quien pretenda la aplicación de la
doctrina del abuso de derecho ha de
probar la concurrencia de especiales
circunstancias que haga reprochable la
conducta objetivamente adecuada a la
norma y que el derecho se ha ejercitado
de modo anormal o excesivo.
• El Tribunal Supremo alude reiteradamente en sus sentencias a “una mensualidad de renta” y a “renta mensual”.
La Sentencia del TS de 26 de marzo de
2009 reitera esta doctrina sobre el rigor
de la obligación de pagar la renta y consi·
derar el impago de una sola mensualidad
“La consideración de “otros plazos”
por los tribunales para distinguir el
mero retraso del incumplimiento
resolutorio conduciría a la más
absoluta inseguridad jurídica
creando un riesgo de arbitrariedad;
sin perjuicio de que en cada caso
concreto pueden atenderse circunstancias especiales”
38
como causa de resolución del contrato y
añade otros argumentos, como son:
a)Cuando el propio contrato estipula un
plazo máximo de retraso en el pago
previendo expresamente que después
de vencido puede promoverse el des·
ahucio, carece de sentido plantearse
si un retraso superior constituye ya
incumplimiento resolutorio o un mero
retraso, pues las partes lo han confi·
gurado ya como incumplimiento justi·
ficativo del desahucio.
b)La consideración de “otros plazos” por
los tribunales para distinguir el mero re·
traso del incumplimiento resolutorio con·
duciría a la más absoluta inseguridad
jurídica creando un riesgo de arbitrarie·
dad; sin perjuicio de que en cada caso
concreto pueden atenderse circunstan·
cias especiales para valorar si ha existido
o no incumplimiento contractual.
c) Un excesivo proteccionismo de los
arrendatarios puede generar el inde·
seable efecto de retraer la oferta de
viviendas en alquiler por temor de los
propietarios a tener que soportar in·
cumplimientos, máxime cuando en
muchos casos la necesidad del arren·
dador de cobrar puntualmente puede
ser tan acuciante como la del inquilino
de disponer de una vivienda.
camente dos posturas: la que considera
que enervación ha de declararse cuando
el pago se haya realizado después de la
presentación de la demanda, y la que
entiende que la enervación solo procede
cuando el pago se haga después de la
citación para el juicio verbal.
En la Sentencia que comentamos de la
Sección 13.ª de la Audiencia de Barce·
lona, de fecha 21 de diciembre de 2009,
se recuerda y hace mención de que “era
doctrina reiterada de este Tribunal que
el pago de la renta después de vencido
el plazo pactado pero dentro de la men·
sualidad a que la renta corresponde y
antes de que transcurra la misma cons·
tituye un mero retraso que no comporta
un incumplimiento esencial que conlleve
una sanción tan grave como la resolu·
ción del contrato máxime teniendo en
consideración que, conforme a la juris·
prudencia, las causas de resolución han
de ser interpretadas restrictivamente”.
Pero, concreta seguidamente la propia
Sentencia, esta doctrina no puede ser
mantenida.
En consecuencia, debe llegarse a la con·
clusión de que el pago de la renta reali·
zado antes de la presentación de la
demanda impide el ejercicio de la acción resolutoria.
d)Se trata de una jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo sobre la inter·
pretación y aplicación de la LAU que ya
no permite interpretar que el pago posterior al límite establecido en el contrato o, en su defecto, en la LAU (siete primeros días del mes, según art.
17,2) aunque sea dentro del período
establecido (mes), constituya mero
retraso, sino que ha de ser considerado impago a los efectos resolutorios.
Mientras que el pago o consignación
efectuado por el arrendatario después
de la presentación de la demanda,
aunque sea antes de la citación para
el juicio, no excluye la existencia de un
incumplimiento del arrendatario ni es óbi·
ce para la acción resolutoria ejercitada,
sin perjuicio de que, en su caso, pueda el
arrendatario enervar la acción y rehabilitar
el contrato cuando legalmente tenga de·
recho a hacer uso de esta facultad.
EL PAGO POSTERIOR A LA FECHA
DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA NO IMPIDE LA ACCIÓN
RESOLUTORIA
Todo esto, con base a las siguientes con·
sideraciones:
La jurisprudencia al respecto tampoco
ha sido pacífica habiendo existido bási·
a)El juicio de desahucio por falta de pago
es un procedimiento especial y sumario
en el que solo se permite al demandado
alegar y probar el hecho del pago (o la
arrendaments urbans
“Los tribunales deben resolver el
litigio atendiendo a la situación
fáctica existente en el momento
de la presentación de la demanda,
y si en aquél momento el arrendatario no había pagado, se hallaba
incurso en causa de resolución”
te en el momento de la presentación de
la demanda, y si en aquél momento el
arrendatario no había pagado, se halla·
ba incurso en causa de resolución.
Con arreglo a lo que dispone el artículo
22,4 de la Ley de enjuiciamiento civil, el
pago o la consignación de las cantidades
reclamadas y de las que adeude en el
momento de dicho pago habrá de efec·
tuarse precisamente antes de la celebración de la vista, para que tenga
efectos enervatorios de la acción de
desahucio.
BREVE COMENTARIO
concurrencia de las circunstancias pre·
cisas para la enervación).
b)Los tribunales deben resolver el litigio
atendiendo a la situación fáctica existen·
Es cierto que las precedentes conclu·
siones se ajustan a la legalidad y que
lex dura, sed lex: la ley puede ser dura,
pero es la ley.
Pero no lo es menos que cabe la posibili·
dad de que a su amparo puedan producir·
se situaciones abusivas, como podría ser
el ejercicio por el arrendador de una acción
de desahucio por una sola mensualidad
ejercitada inmediatamente después de
vencer el plazo de pago que provocaría el
uso de la facultad de enervar la acción;
pero como esta corresponde por una sola
vez al arrendatario, el ejercicio de una nue·
va acción de desahucio por falta de pago
implicaría la resolución contractual.
No ignoramos la jurisprudencia reiterada
en el sentido de que “no abusa del dere·
cho quien lo ejercita”, pero pensamos
que en cada caso concreto y atendidas
sus circunstancias los tribunales podrían
aplicar la doctrina del “abuso de dere·
cho” para salir al paso de situaciones
verdaderamente abusivas e injustas.
39
La plaça de Catalunya a finals dels anys trenta, quan els urbans havien començat a controlar el trànsit a peu de carrer. Arxiu P. S.
Guàrdia Urbana de Barcelona: el cos
de seguretat més antic d’Espanya
Històricament, el primer cos de segure·
tat al servei dels ciutadans van ser els
serenos, que en el cas de Barcelona van
ser reconeguts oficialment com a servei
de vigilància l’any 1838. La seva tasca,
bàsicament, consistia a mantenir l’ordre
nocturn a la ciutat: fer rondes, auxiliar
veïns i vigilar cases i persones. Però,
possiblement, pel que més se’ls recorda
és perquè portaven un bastó gros, amb
el qual picaven a terra, i un manyoc de
claus, per obrir les porteries de la zona
del barri que tenien assignada. No eren,
però, els únics agents que tenien contac·
te amb els ciutadans, perquè convivien
amb altres professionals d’oficis ja des
apareguts, com els encenedors de fanals
o els macers, que amb l’ajuda d’una maça
obrien pas a la comitiva de la corporació
municipal. De tots aquests oficis, l’últim a
desaparèixer va ser el de sereno, el cos
professional dels quals es va dissoldre a
Barcelona l’any 1976.
Per iniciativa del regidor Manuel Tor·
rens, l’Ajuntament de Barcelona va de·
40
“La Guàrdia Municipal, precedent
de la Guàrdia Urbana de Barcelona,
es va fundar l’any 1843 i és el
cos de seguretat més antic
d’Espanya”
cidir crear, sota el mandat de l’alcalde
Francesc Vall-llobera i per acord del 21
de juliol de 1841, la Guàrdia Municipal,
l’antecedent de la futura Guàrdia Urba·
na. En el rerefons hi havia l’interès per
agrupar els diferents cossos de treba·
lladors que depenien del consistori. El
procés va ser lent, ja que l’autorització
governativa no va arribar fins al 26 de
novembre de 1843, quan l’aleshores
capità general de Catalunya, Laureano
Sanz Alfeirán, va autoritzar l’alcalde, Jo·
sep Bertran Ros (1795-1855), a crear
el nou cos de seguretat. Aquest cos de·
penia directament de la màxima autori·
tat municipal i en va ser el primer màxim
comandament Josep Planelles Simón,
de qui no sabem si era militar o bé es
tractava d’un funcionari de l’Ajuntament.
El col·lectiu de municipals, a part de te·
nir un nom oficial, era conegut popular·
ment entre els barcelonins com a xanxes.
Era un sobrenom irònic, conseqüència
del fet que una bona part dels efectius
provenien de fora de Catalunya i en el
seu interès per integrar-se ràpidament
s’expressaven en una barreja de català
i castellà. Com que entre ells abundaven
cognoms com Sánchez, Rodríguez, Pé·
rez o López, a la gent del carrer li va
agafar per anomenar-los xanxes, una
forma catalanitzada del primer dels cog·
noms que hem citat. La seva funció es
podria comparar amb la que tenen ara
els guàrdies de barri, però amb la fami·
liaritat afegida que hi havia en aquell
temps. El cronista oficial de la ciutat, el
desaparegut Sempronio (1908-2006),
culpava l’Ajuntament de la seva mala
A mitjans dels anys vint, una ronda de Sant Pere atapeïda, a la cantonada amb el
passeig de Gràcia, davant de l’Hotel Victòria, on avui dia hi ha una de les entrades
d’El Corte Inglés de la plaça de Catalunya. Arxiu P. S.
Cruz de Mendiola, amb uniforme de gala, i Manuel Ribé, caps de la Guàrdia
Municipal i de la Guàrdia Urbana, el 1911. Arxiu P. S.
NEIX LA URBANA
l’Ajuntament. El seu do de gents el va
acabar convertint també en el primer
cap de cerimonial del consistori, càrrec
de nova creació des del qual va fer es·
cola. Només així s’entén, per exemple,
que, l’any 2008, el periodista de La
Vanguardia Jaime Arias encara recor·
dés la figura de Ribé en el comiat de
Francisco Galmés, un altre destacat
cap de protocol municipal: “Galmés fue
digno sucesor de Ribé, así se explica su
homenaje en el Saló de Cent.” No va
ser l’única iniciativa ciutadana de Ribé,
que alhora va ser un dels fundadors de
la Societat d’Atracció de Forasters
(1908-1939), el primer organisme creat
per fomentar el turisme a Barcelona i a
Catalunya. Ribé va dirigir en diversos
períodes la Guàrdia Urbana, fins al
1948, quan va ser substituït per Josep
Maria Vendrell.
Sigui com sigui, aquest cos no tenia gai·
re prestigi i autoritat entre els barcelo·
nins, d’aquí ve que, el 1907, el mateix
Ajuntament, a instàncies del llibreter i
regidor Francesc Puig i Alfonso (18651946), llavors president de la Comissió
de Govern, aprovés un dictamen en la
sessió del 19 de febrer de 1907, presi·
dida per l’alcalde Domènec Sanllehí i
Alrich (1847-1911), que donava llum ver·
da a la creació d’un altre cos. El 9 d’oc·
tubre de 1907 va guanyar les oposicions
Els primers agents de la Guàrdia Urba·
na que van sortir al carrer ho van fer el
8 de desembre de 1907, quan encara
no hi havia cap ordenament sobre la
circulació i ja es movien per la ciutat un
miler d’automòbils. Calia començar a
posar ordre entre el trànsit i els via·
nants. La seva tasca era fer complir els
reglaments, en especial els referits a
tramvies, automòbils i cotxes de plaça.
A diferència de la Guàrdia Municipal,
que portava sabre i en ocasions espe·
imatge: “Durante los ochenta años que
duró la existencia del Cuerpo fue inca·
paz de estructurarlo y de prestigiarlo.
Cada alcalde o bien cada concejal con
influencia lo organizaban y reorganiza·
ban a su modo. Las dudas, los titubeos
y las rectificaciones reflejábanse, asi·
mismo, en algo tan simple y fundamen·
tal cual es el uniforme. Los barcelone·
ses conocieron a sus guardias tocados
con tricornio, con ros y con cascos, em·
plumados. Armados con charrasco, sin
charrasco, con pistola y sin pistola. No
digamos ya el vestido. Cuando yo los
advertí en la calle, andaban trocando la
negra levita por una más sencilla cha·
queta. Eso sí, seguían cubriéndose con
el ros, que llevaba adherida una gran
chapa con el escudo de la ciudad.”
a cap de la Guàrdia Urbana Tomás Que·
ro y Lago, amb un sou anual de 4.500
pessetes. No obstant, el nomenament
va quedar en suspens, ja que aquest
funcionari tenia obert un expedient i el
tribunal va dictaminar que fins que no
se’n sabés el resultat final no prendria
posició del càrrec. Malauradament,
Quero no va passar de cap accidental,
ja que a començaments de maig del
1908 va morir de la febre tifoide. És per
aquesta raó que en molts escrits se cita
directament Manuel Ribé Labar ta
(1878-1962) com a primer cap de la
Guàrdia Urbana. Ribé havia entrat de
funcionari municipal el 6 d’abril de 1909,
quan va guanyar les oposicions per di·
rigir el cos. Amb els anys es va conver·
tir en un personatge molt especial a
“La secció muntada es va crear
l’any 1856, amb una plantilla de
deu places, i la seva missió era
vigilar les entrades de la ciutat i
dissoldre grups de gent potencialment perillosa”
41
Guàrdia urbà controlant el trànsit a l’encreuament entre la Diagonal i el passeig de Sant Joan
En els primers semàfors instal·lats a Barcelona, els urbans havien
d’accionar una palanca per canviar el color dels senyals.
Autor: Adolfo Zerkowitz. Arxiu Zerkowitz.
cials armes de foc, la nova Guàrdia Ur·
bana no anava armada i només feia
servir el bastó reglamentari. Entre les
raons que s’addueixen per a la desapa·
rició de la Guàrdia Municipal hi ha la de
desarmar els seus agents. Posteriorment,
per un acord de l’Ajuntament del primer
d’abril de 1921, sota el mandat de l’alcal·
de Antoni Martínez i Domingo (18671942), es van unir en un sol cos les dues
guàrdies que hi havia fins aleshores a la
ciutat, sota la denominació genèrica de
Guàrdia Urbana, i va quedar eliminada la
denominació de Guàrdia Municipal, apro·
fitant la jubilació del que durant els últims
setze anys n’havia estat el màxim coman·
dament, Cruz Mendiola (1904-1920).
Mendiola, exmilitar i bon genet, havia en·
trat en el cos com a cap de la secció mun·
tada de la Guàrdia Municipal. Aquesta
unitat s’havia fundat l’any 1856, amb una
plantilla de deu places, i la seva missió era
vigilar les entrades de la ciutat, dissoldre
grups de gent potencialment perillosa i
42
La plaça de toros de les Arenes durant una exhibició del carrusel de la Guàrdia
Urbana. Autor: Merleti. Arxiu P. S.
“La Guàrdia Urbana es va crear
el 1907, a instàncies del llibreter
i regidor Francesc Puig i Alfonso,
llavors president de la Comissió
de Govern de l’Ajuntament”
evitar les baralles al carrer, a cops de roc,
entre la canalla. Posteriorment va anar
agafant importància la funció cerimonial
i de protocol en els actes del consistori i
barceloní. En l’actualitat està formada per
quaranta-cinc agents i trenta-sis cavalls,
i, entre els ciutadans, el més conegut és
el seu carrusel eqüestre. La primera co·
reografia amb cavalls es va fer l’any 1910
per homenatjar Alfons XIII a la plaça de
toros de les Arenes.
EL TRÀNSIT
El control del trànsit sempre va ser una de
les prioritats de la nova Guàrdia Urbana.
L’any 1923 es va crear la Unitat de Circu·
lació, una brigada especial formada per
vint-i-cinc agents preparats per controlar
i ajudar a resoldre els problemes de tràn·
sit. Manuel Ribé va deixar escrit que no va
ser gens fàcil que els agents controlessin
el trànsit sobre el mateix asfalt i no pas
des de la vorera. El primer lloc de la ciutat
on un guàrdia va dirigir el trànsit i els via·
nants amb l’única ajuda d’un xiulet i les
seves pròpies mans va ser a la confluèn·
cia de la Ronda de Sant Pau amb la de
Sant Antoni, davant dels magatzems
El Barato. En aquest punt, s’hi va posar,
per iniciativa pròpia, l’agent Agustí Bosch,
mentre que el primer lloc de designació
oficial va ser l’encreuament entre la Via
Laietana i la plaça Urquinaona. Un altre
seria el punt on l’avinguda del Portal de
l’Àngel dóna a la plaça de Catalunya, que,
Cronologia de la Guàrdia Urbana
a mitjans dels anys seixanta. Arxiu P. S.
Als anys seixanta i començament dels setanta, la Unitat Motoritzada de
la Guàrdia Urbana feia una demostració anual de les seves habilitats a
la plaça de toros de les Arenes. Autor: Pérez de Rozas (AHCB).
alhora, és el primer indret on es va pintar
un pas de vianants, el gener del 1929.
L’interès de Ribé per millorar la circulació
a la capital catalana el va portar a establir
els primers carrers de direcció única. En
els seus escrits va deixar constància del
fet que no va resultar gens fàcil crear per
primer vegada el sentit únic en algunes de
les vies de Barcelona, com els carrers
“Manuel Ribé Labarta va ser
el primer cap de la Guàrdia
Urbana, cos que va dirigir del
1909 al 1948, i alhora va ser
el primer cap de cerimonial
de l’Ajuntament”
1843
Neix la Guàrdia Municipal, antecedent de la Guàrdia Urbana
1856
Creació de la secció muntada de la Guàrdia Municipal
1907
A instàncies del regidor Francesc Puig i Alfonso es crea la
Guàrdia Urbana
1909
Manuel Ribé Labarta és nomenat primer cap de la
Guàrdia Urbana
1910
Primer carrusel a cavall de la Guàrdia Urbana, amb motiu
de la visita d’Alfons XIII
1921
La Guàrdia Municipal i la Guàrdia Urbana, unificades
1923
Neix la Unitat de Circulació, per controlar i ajudar a resoldre
els problemes de trànsit
1929
Instal·lació del primer semàfor, a la cruïlla de Balmes
amb Provença
1953
L’Escola de la Guàrdia Urbana entra en funcionament
1954
Neix la Banda Musical de la Guàrdia Urbana
1956
Es posa en marxa el Servei d’Educació Viària
1957
Creació del primer servei de patrulles municipals
1964
Primera zona blava, a l’espai comprès entre Rambla,
Fontanella, Via Laietana, Jaume I i Ferran
1968
S’estrena la primera sala de control centralitzat de
trànsit amb panell lluminós
1975
Es fa la primera prova d'alcoholèmia
1979
Primera promoció amb dones agents
1984
Servei d’informació sobre el trànsit mitjançant les emissores
de ràdio de la ciutat
1988
Per primera vegada s’incorpora personal civil per fer tasques
no policials
1993
Amb motiu del 150 aniversari de la Guàrdia Urbana,
l’avinguda de la Tècnica passa a denominar-se carrer de
la Guàrdia Urbana
2002
S’obre el Museu de la Guàrdia Urbana a les dependències
de l’edifici de Prefectura
2003
Es consolida el sistema de gestió de flotes basat en
tecnologia GPS
2011
S’estrena edifici i nova seu per a les unitats de trànsit i
seguretat a la Zona Franca
43
Genets de la Guàrdia Urbana amb uniforme de gala. Autor: Eva Rajadell.
Princesa, Ample i Fontanella. Ribé va ha·
ver de tenir molta mà esquerra amb els
botiguers d’aquests carrers, que assegu·
raven que la nova circulació els acabaria
portant a la ruïna.
Paral·lelament a la irrupció de l’automòbil
a Barcelona, l’Ajuntament va començar a
adaptar els nous reglaments a l’augment
de la circulació amb motor, com les dis·
posicions del 1911, que limitaven per
primer cop la velocitat dels automòbils a
un màxim de quinze quilòmetres per
hora. A més, es disposava que es multa·
ria amb la quantitat de cinquanta pesse·
tes qui no tingués la documentació en
regla, i que els cotxes havien de portar
un clàxon que fos audible des d’un quilò·
metre de distància. No seria fins al 17 de
juliol de 1928 que l’Ajuntament aprovaria
un nou Reglament d’Ordenances de Cir·
culació, molt més complet i que intentava
posar fi als abusos dels automobilistes i
reglamentar les senyalitzacions i els es·
tacionaments. El primers embussos de
circulació es van formar a la ciutat l’any
1929, amb motiu de l’Exposició Interna·
cional. Només de taxis, en circulaven
quatre mil. Barcelona s’obria a l’exterior i
estrenava els últims avenços en matèria
de circulació, com el semàfor. L’any 1929,
per iniciativa de Joaquim Llansó Figa,
enginyer de Camins, Canals i Ports i pri·
44
mer tinent d’alcalde de l’Ajuntament, es
va instal·lar el primer de la ciutat. El lloc
escollit com a prova va ser la cruïlla dels
carrers Balmes i Provença, costat Besòs.
El semàfor va entrar en funcionament el
29 de març, encara que no es va inaugu·
rar fins a l’1 d’agost, en què se’n van po·
sar en marxa uns quants més. Els indrets
assignats eren els punts neuràlgics de la
ciutat: plaça de Catalunya, passeig de
Gràcia, Rambla, Via Laietana, Gran Via i
plaça d’Espanya. Inicialment, davant de
la nul·la familiaritat amb el nou avenç, a
cada semàfor, s’hi va posar un guàrdia
urbà per ajudar els automobilistes i tam·
bé per accionar una palanca que perme·
tia fer els canvis de colors. Fins al 18 de
febrer de 1933 no es van inaugurar els
“L’any 1929, per iniciativa de
Joaquim Llansó Figa, enginyer
i primer tinent d’alcalde, es va
instal·lar el primer semàfor de
la ciutat, a la cruïlla dels carrers
Balmes i Provença”
nous models automàtics de senyals de
trànsit lluminosos. El problema de la mo·
bilitat barcelonina va anar in crescendo
a mesura que la ciutat es desenvolupava
a un ritme espectacular. Si el 1900 Bar·
celona tenia poc més mig milió d’habi·
tants, l’any 1940 ja superava el milió, a
pesar de la guerra civil i de la recessió
econòmica a conseqüència del conflicte
armat i de l’aïllament d’Espanya. És en
aquest context que la Guàrdia Urbana,
per donar servei a la ciutat, es veurà obli·
gada a créixer en nombre d’efectius i a
millorar a l’hora de formar-los. Així, l’any
1953 es va crear l’Escola de la Guàrdia
Urbana, de la qual va ser fundador i pri·
mer director l’exmilitar del cos d’Artilleria
i Enginyers Ramon Trepat i Andreu, que
aquell mateix any havia rellevat del co·
mandament Josep Maria Vendrell. L’es·
cola va funcionar fins que es va integrar
en l’Escola de Policia de Catalunya, el
1987. Les dècades dels seixanta i setan·
ta són períodes d’innovacions a la ciutat
i de canvis en l’estructura de la Guàrdia
Urbana. L’Ajuntament barceloní i el cos
de la Guàrdia Urbana seran capdavan·
ters en diverses iniciatives. Són pioners
a l’estat espanyol a l’hora de posar en
funcionament les patrulles municipals i
de crear la primera zona verda, situada a
Pau Claris (1958). Un altre projecte va
ser engegar la primera gran zona de via·
“A Barcelona, la Guàrdia Urbana
és la policia de proximitat més
ben valorada i en l’actualitat té
una plantilla de més de tres mil
agents”
“no es en absoluto una fuerza armada ni
el sostén de algo que pueda ser transi·
torio o mudable; es la manifestación ex·
terna del poder y el prestigio de la urbe”.
En l’actualitat, la Guàrdia Urbana té una plantilla d’uns tres mil agents. Autor: Eva Rajadell.
nants barcelonina, l’any 1968, als carrers
compresos entre Via Laietana, el Portal
de l’Àngel i la zona de Portaferrissa, que
al llarg dels anys es va anar ampliant. No
sabem qui va ser el pare de la idea, que,
alhora, va donar peu al naixement de l’as·
sociació de comerciants Barna Centre
(1973), creada, en principi, per parar la
progressiva conversió en zona de via·
nants dirigida pels tècnics de l’àrea de
circulació de l’Ajuntament. Avui dia, Bar·
na Centre, formada per un miler d’esta·
bliments comercials, constitueix un dels
eixos de vianants més importants d’Es·
panya, amb unes visites anuals de més
de cinquanta milions de persones.
POLICIA DE PROXIMITAT
Des de la seva fundació, l’any 1843, la
Guàrdia Urbana, que és el cos de segu·
retat més antic de l’estat espanyol –la
Guàrdia Civil va néixer al cap d’un any–,
ha estat al servei de la ciutat; no en va,
el màxim responsable, en última instàn·
cia, és l’alcalde. A banda de la gestió
policial, el control del trànsit i la seguretat
viària, l’atenció al ciutadà és un altre dels
grans eixos de la feina d’aquest cos, que
sempre ha fet bandera de la seguretat i
la convivència com a prioritat en les se·
ves tasques. Com ja afirmava Ribé l’any
1943, amb motiu del centenari del cos,
A Barcelona és la policia de proximitat
més ben valorada, molt per sobre dels
Mossos d’Esquadra, un cos amb no tanta
experiència, amb un tarannà en general
força prepotent a l’hora de tractar amb els
ciutadans i amb una imatge corporativa
més aviat negativa, a conseqüència d’ac·
tuacions policials desmesurades. En l’ac·
tualitat, la Guàrdia Urbana té una plantilla
de més de tres mil agents. Segons l’Ajun·
tament, molt per sobre de la ràtio policial
marcada pel Parlament de Catalunya, que
estableix l’índex adequat en 1,5 agents
locals per cada mil habitants, que signifi·
caria una plantilla mínima de dos mil siscents agents. Cent seixanta-vuit anys
després de la seva fundació, la Guàrdia
Urbana de Barcelona no ha perdut de
vista un dels objectius fundacionals: vet·
llar pels barcelonins.
Miquel Ribas i Comas
45
Desahucio por falta de pago.
La reforma de la reforma
no es atendido por el demandado ni for·
mulada oposición, se procederá directa·
mente a la ejecución.
Antonio
Menacho de
Solá-Morales
Abogado
Aunque sin el eco mediático que tuvo en
su día el llamado “desahucio express”, se
está tramitando en el Congreso de los Di·
putados una nueva reforma procesal que
afecta, entre otros procedimientos, al juicio
verbal de desahucio por falta de pago.
Se trata del “Proyecto de ley de medidas
de agilización procesal” (Boletín Oficial
de las Cortes Generales, núm. 117-1, de
18 de marzo de 2011), que afecta a pro·
cedimientos del orden penal, contencio·
so-administrativo y civil.
Dicho Proyecto de ley, que, como deci·
mos está pasando bastante desaperci·
bido, apunta modificaciones importantes.
Una de las modificaciones que nos pa·
rece de mayor trascendencia a los efec·
tos del ámbito inmobiliario y de la que
queremos ocuparnos siquiera sea breve·
mente, es la que afecta al juicio verbal de
desahucio por falta de pago (con o sin
acumulación de reclamación de rentas),
ya que supone una verdadera modifica·
ción de su esquema, que, esencialmente
se había venido manteniendo desde la
regulación de la anterior LEC de 1881.
En efecto, la reforma que se encuentra
en trámite busca convertir el juicio verbal
de desahucio por falta de pago en una
especie de procedimiento monitorio. O,
para ser exactos, intercala un requeri·
miento previo a la vista con efectos simi·
lares a los del monitorio, es decir, que, si
46
Así, se modifica el apartado 3 del artículo
440 de la LEC para establecer que el se·
cretario judicial, tras la admisión de la de·
manda y previamente a la vista que se
señale, requerirá al demandado para que
en el plazo de diez días desaloje el inmue·
ble, pague al actor o, en caso de pretender
la enervación, pague la totalidad de lo que
deba o ponga a disposición de aquel en el
Tribunal o notarialmente el importe de las
cantidades reclamadas en la demanda y el
de las que adeude en el momento de dicho
pago enervador del desahucio; o en otro
caso comparezca ante éste y alegue su·
cintamente, formulando oposición, las ra·
zones por las que, a su entender, no debe,
en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Establece asimismo que el requerimien·
to expresará el día y la hora que se hu·
bieran señalado para que tenga lugar la
eventual vista para la que servirá de ci·
tación, y la práctica del lanzamiento.
Y que el requerimiento se practicará en
la forma prevenida por el artículo 161 de
la LEC, apercibiendo al demandado que,
de no realizar ninguna de las actuacio·
nes citadas (es decir, ni pagar ni oponer·
se razonadamente), se procederá al in·
mediato lanzamiento.
Frente a este requerimiento las posibili·
dades del arrendatario demandado son
fundamentalmente tres:
1.ºNo desaloja ni consigna ni manifiesta
oposición alegando las razones por las
que no debe la cantidad reclamada.
En este supuesto el Proyecto de ley
prevé que el secretario judicial dic·
tará decreto dando por terminado el
juicio de desahucio y dará traslado
al actor para que inste la ejecución,
bastando para ello con la mera soli·
citud. Hay que entender que se re·
fiere a la ejecución tanto del des·
ahucio como de la reclamación de
cantidad si se hubiere acumulado.
2.ºAtiende al requerimiento en cuanto al
desalojo del inmueble, pero no paga la
cantidad reclamada ni formula oposición.
En este caso, el secretario judicial
dictará decreto dando por terminado
el procedimiento respecto al desahu·
cio y traslado al actor para que inste
el despacho de la ejecución (dinera·
ria), bastando para ello con la mera
solicitud.
3.ºPaga o consigna la cantidad reclama·
da sin formular oposición. Aunque la
nueva redacción no dice nada, hay
que entender que procederá declarar
la enervación de la acción, si cabe. Si
no cabe enervación, procederá decla·
“En efecto, la reforma que se
encuentra en trámite busca
convertir el juicio verbal de
desahucio por falta de pago en
una especie de procedimiento
monitorio. O, para ser exactos,
intercala un requerimiento previo
a la vista con efectos similares a
los del monitorio”
processal
rar el desahucio y hacer entrega de la
cantidad consignada al actor.
Parece que la idea de esta modificación es
abreviar los procedimientos de desahucio,
teniendo en cuenta que una parte muy
importante de los mismos suelen finalizar
sin que el demandado ni siquiera compa·
rezca a la vista. Con el requerimiento previo
se evita la necesidad de celebrar la vista
en estos supuestos, de modo que se irá
directamente a la ejecución cuando el de·
mandado no adelante su oposición.
No obstante, se nos plantean serias duda
sobre los efectos de esta modificación.
A nuestro entender, en los desahucios
por falta de pago, lo que producía una
mayor dilación eran los problemas de
citación y notificaciones al demandado.
Y esto en lo esencial fue resuelto de una
forma bastante satisfactoria con la refor·
ma llevada a cabo mediante la Ley
19/2009, de 23 de noviembre, de medi·
das de agilización procesal del alquiler y
de la eficiencia energética de los edificios,
mediante dos medidas esenciales: la ci·
tación automática por edictos en caso de
resultar negativa la intentada en la finca
arrendada o en el domicilio designado, así
como que en la citación inicial se empla·
zaba ya para la notificación de la senten·
cia y se notificaba la fecha del lanzamien·
to. De manera que con una única citación
quedaba todo el procedimiento señalado.
Por lo que no tenemos muy claro que el
hecho de introducir ahora un requerimien·
to previo suponga una gran agilización.
Ciertamente, si se tramita de forma muy
ágil, podrá evitar la celebración de vistas
quizá innecesarias, pero a la vez nos pa·
rece que introducirá una complicación
que entorpecerá los procedimientos, por
varias razones.
Primero porque habrá que señalar la vis·
ta con tiempo suficiente para que se
lleve a cabo el requerimiento (que puede
requerir varios intentos, o tener que prac·
ticarse mediante exhorto al juzgado de
paz, etc.), más los diez días hábiles para
su contestación, más el tiempo necesa·
rio para que el juzgado provea y notifique
al actor respecto al requerimiento.
En segundo lugar, porque se plantea la
duda de si este requerimiento ha de ser
necesariamente personal o le será de
aplicación lo establecido para los juicios
de desahucio (es decir, directamente
por edictos en caso de notificación ne·
gativa en el domicilio designado o en la
finca arrendada), dado que la nueva re·
dacción del artículo 440.3 dice que el
requerimiento se practicará en la forma
prevista en el artículo 161 de la LEC. Y
el citado artículo regula la comunicación
personal.
Frente a lo cual el artículo 155 en su apar·
tado 3 (redacción dada por la Ley 19/2009
antes citada) establece que en los procedi·
mientos de desahucio el domicilio para lle·
var a cabo los actos de comunicación será
a todos los efectos el que hayan designado
las partes en el contrato o, en su defecto, el
de la vivienda o local. Sin hacer excepciones
a esta regla. Y el artículo 164, que, si no es
posible realizar la comunicación en dicho
domicilio, se procederá sin más trámites a
fijar la cédula de citación en el tablón de
anuncios.
En nuestra opinión, habría que inclinarse
por la aplicación de los artículos 155.3 y
164, pues no cabe duda de que la fina·
lidad de la ley es agilizar el procedimien·
to, y de que exigir la práctica necesaria·
mente personal del requerimiento
supondría todo lo contrario.
Pero tememos que esta cuestión dará
lugar a conflictos. Por lo que sería acon·
sejable que durante la tramitación del
Proyecto de ley se definiera con preci·
sión este extremo.
Se trata simplemente de una aproxima·
ción a vuelapluma a un proyecto que
como tal puede sufrir y sin duda sufrirá
modificaciones durante su tramitación
parlamentaria, que habrá que seguir de
cerca, pero que nos permite adelantar
por dónde van las ideas de la reforma.
Por lo demás, no podemos dejar de sentir
una cierta sensación al reformar un proce·
dimiento cuya anterior modificación entró
en vigor hace poco más de un año.
47
Plan de choque contra la
economía sumergida
Joan Sales
Cortes
Graduat Social
En la situación actual en la que se en·
cuentra nuestra economía, el empleo
irregular alcanza, desgraciadamente, ni·
veles muy alarmantes. Si tenemos en
cuenta un estudio efectuado por la Fun·
dación de Cajas de Ahorro (FUNCAS) y
un grupo de inspectores de Hacienda, la
economía sumergida representa entre
el 17 y el 25 por ciento de PIB, estiman·
do, además, una ocupación de dos mi·
llones de personas.
Es evidente que esta situación genera
efectos negativos que inevitablemente
se concretan en graves perjuicios, tanto
en cuanto hace referencia a los trabaja·
dores como cuando lo hace a las empre·
sas. Por un lado, nos encontramos con
una competencia desleal de las empre·
sas irregulares respecto a las empresas
que con mucho sacrificio, y no pocas pe·
nurias, intentan estar al corriente de sus
obligaciones laborales y fiscales. Si lo
vemos desde la perspectiva de los tra·
bajadores, queda claro que desde el mo·
mento en que aceptan esta situación de
irregularidad,—que en la mayoría de las
ocasiones es por necesidad— limitan sus
posibilidades de protección social, que·
dando afectadas en gran medida sus
condiciones laborales, personales e in·
cluso familiares.
Desde luego, con un panorama como
este difícil lo tenemos para poder reac·
tivar nuestra economía. Hay que buscar
48
soluciones. En este sentido el Gobierno
ya acometió planes de control para erra·
dicar este fraude. Concretamente, el 5
de marzo de 2010, el Consejo de Minis·
tros aprobó un Plan integral de preven·
ción y corrección del fraude fiscal y la·
boral, en el cual, junto con la Tesorería
de la Seguridad Social y la Inspección de
Trabajo, participaba también la Agencia
Estatal de la Administración Tributaria.
La actuación de esta última es muy im·
portante, teniendo en cuenta que para
poder mantener los empleos irregulares
las empresas precisan disponer de dine·
ro negro con el que financiar sus costes.
Sin embargo, estas medidas no han con·
seguido ni mucho menos hacer aflorar
todo el empleo sumergido que en porcen·
tajes tan importantes lacra nuestra socie·
dad, especialmente si a esa picaresca
añadimos el estado de necesidad de los
casi cinco millones de parados, entre los
cuales figura un inquietante desempleo
juvenil. Por esto el Gobierno, con la buena
intención de solucionar el problema (y
supongo también que de recaudar) ha
aprobado el Real decreto ley 5/2011, de
29 de abril, de medidas para la regulari·
zación y control del empleo sumergido y
fomento de la rehabilitación de viviendas
(BOE número 108, de 6 de mayo de
2011). Esta norma parte de la aplicación
de una serie de medidas encaminadas a
que, dentro de un período voluntario, las
empresas que tengan a su servicio traba·
jadores contratados de forma irregular los
puedan dar de alta a la Seguridad Social
y cotizar por ellos. Asimismo se establece
un endurecimiento de las sanciones apli·
cables para estos incumplimientos si se
producen una vez concluido el citado pe·
riodo voluntario.
Por lo tanto, un empresario que se en·
cuentre en esta situación y quiera regu·
larizar a sus trabajadores ha de tener en
cuenta lo siguiente:
1.ºExiste un plazo de regularización volun·
taria que comienza el 7 de mayo y fina·
liza el 31 de julio del corriente año 2011.
2.ºDentro de este período se deberá so·
licitar la afiliación inicial o alta en la
Seguridad Social de los trabajadores
afectados, encuadrándolos dentro del
régimen que corresponda según su
actividad.
3.ºEl ingreso de las cuotas a la Seguri·
dad Social resultantes de la regulari·
zación dentro del plazo voluntario
podrán ser objeto de aplazamiento.
4.ºLas situaciones de falta de afiliación
y cotización producidas con motivo de
la irregularidad una vez subsanadas
las mismas dentro del plazo volunta·
rio, no podrán ser objeto de las san·
ciones administrativas previstas en la
“Estas medidas no han conseguido
ni mucho menos hacer aflorar todo
el empleo sumergido que en
porcentajes tan importantes lacra
nuestra sociedad, especialmente
si a esa picaresca añadimos el
estado de necesidad de los casi
cinco millones de parados, entre
los cuales figura un inquietante
desempleo juvenil”
laboral
Ley sobre infracciones y sanciones en
el orden social, salvo que se produz·
can los incumplimientos que más ade·
lante se indicarán, o bien cuando las
situaciones que se pretende regulari·
zar hayan sido objeto con anterioridad
a la solicitud de una actuación inspec·
tora en materia de seguridad social,
denuncias, reclamaciones o escritos
relacionadas con aquellas.
5.ºLos empresarios que regularicen a
sus trabajadores al amparo de esta
norma deberán formalizar un contra·
to de trabajo. A estos efectos, este
Real decreto ley autoriza cualquier
modalidad contractual ya sea indefi·
nida o temporal o de duración deter·
minada, incluidos los contratos for·
mativos, siempre que reúnan los re·
quisitos legales exigidos para su
celebración.
A estos contratos no será de aplicación
lo establecido en el artículo 15.2 del Es·
tatuto de los Trabajadores (dicho artícu·
lo dice: “[…] Los trabajadores no dados
de alta a la Seguridad Social, una vez
transcurrido un plazo igual al que legal·
mente hubiera podido fijar para el perio·
do de prueba, cualquiera que haya sido
la modalidad contractual, adquirirán la
condición de fijos).
En el contrato de trabajo se hará constar
expresamente que el mismo se acoge al
proceso de regularización establecido en
este Real decreto ley, sin perjuicio de la
restante normativa laboral.
Hay que tener en cuenta que cuando se
trate de contratos temporales o de dura·
ción determinada, su duración inicial pre·
vista no podrá ser inferior a seis meses
desde la fecha de solicitud de alta en la
Seguridad Social. En el supuesto que se
proceda a la extinción del contrato con
anterioridad a los indicados seis meses, se
perderán los derechos que correspondan
por la regularización. Asimismo deberá re·
integrar las ayudas, bonificaciones y en
general todos los beneficios derivados de
la aplicación de los programas de empleo,
salvo que las extinciones de los contratos
se deban a despido disciplinario declarado
como procedente, o por dimisión, muerte,
jubilación o incapacidad permanente total,
absoluta o gran invalidez del trabajador.
Por lo tanto, hay que tener en cuenta que
a partir del 1 de agosto del corriente año,
finalizado ya el período voluntario, se in·
crementarán de forma importante las
medidas de sanción contra las empresas
y trabajadores que continúen en situa·
ción irregular, o bien no hayan cumplido
debidamente con los requisitos de la re·
gularización.
Para lo cual se establecen importantes
modificaciones en la Ley de infracciones
y sanciones en el orden social. Para ha·
cerse una idea, hay que tener en cuenta
que hasta ahora el incumplimiento de la
obligación de afiliación y alta a la Segu·
ridad Social oscilaba entre 626 y 6.250
euros. Una vez terminado el periodo de
regularización voluntario, la sanción será
entre 3.126 y 10.000 euros.
Por último, en el artículo 5.º del Real decre·
to ley, se establece la obligatoriedad de
comprobar el cumplimiento de las obligacio·
nes de alta en la Seguridad Social de los
trabajadores en supuestos de subcontrata·
ción. Los empresarios que contraten o sub·
contraten con otros la realización de obras
o servicios correspondientes a la propia ac·
tividad contratada o subcontratada, deberán
comprobar, con carácter previo al inicio de
la prestación, la afiliación y alta de los tra·
bajadores. Este deber de comprobación no
será exigible cuando la actividad contratada
se refiera exclusivamente a la construcción
y reparación que pueda contratar un cabe·
za de familia respecto a su vivienda, así
como cuando el propietario de la obra o
industria no contrate su realización por ra·
zón de una actividad empresarial.
La gran mayoría de la sociedad españo·
la recela de la efectividad de estas me·
didas. En muchos medios de comunica·
ción se ha dudado de que esta disposi·
ción sirva para crear empleo y mantener·
lo, pues hay muchos factores en su
contra, pero algo se tenía que hacer.
¡Más vale esto que nada!
49
¿Fem cultura de mediació?
“PARLEM-NE”
¿Tretze capítols de televisió parlant de mediació? ¡Doncs som-hi!
Emanuela
Carmenati
Vicepresidenta
del Tribunal Arbitral
de Girona (TAG)
No hi ha dubte: la mediació a Catalunya
segueix trepitjant fort. Ho demostren
moltes coses: l’augment de casos deri·
vats judicialment, l’augment de demanda
del servei per part dels ciutadans, i el
constant increment de nous professio·
nals; i aquí és on voldria fer una reflexió.
Ja no és unívoc l’accés a la professió per
part dels joves que arriben a un punt de
maduració en què, sigui per edat o per
formació, es disposen a accedir al mer·
cat laboral. Ara la crisi econòmica per un
costat, i els canvis socials per l’altre, fan
que cada vegada més, gent adulta, amb
experiència i molta formació, demanin
encara més formació. Aquest escenari
és senzillament fantàstic perquè el grau
d’exigència tant de l’alumne respecte del
professor com del professor cap a
l’alumne, arriba a extrems exquisits.
Aquest pot ser el cas del grup d’estudi·
ants del grup del migdia del Màster en
Mediació que ha organitzat l’Il·lustre Col·
legi d’Advocats de Barcelona. Els alum·
nes del curs són tots lletrats experimen·
tats en la seva professió que es propo·
sen la descoberta del que pot ser la seva
nova professió: ser mediadors.
Alguna cosa deu tenir aquesta disciplina
per a generar tantes sinergies com les
que darrerament veiem en molts i dife·
rents àmbits.
50
El cas és que aquest grup d’estudiants no
ha dubtat a fer una anàlisi incisiva de la
situació i, fruit d’aquesta, m’imagino que a
força de posar-hi passió fins i tot durant les
pauses per descansar entre classe i clas·
se, han arribat a les conclusions següents:
“La mediació. Eina que afavoreix el dià·
leg i la transformació personal via reso·
lució no judicial dels conflictes. Immersa
dins de la cultura de la pau, s’erigeix com
a puntal per a intentar fer del nostre món
un món millor.”
“TV. Utilitzada per a difondre aquest pes·
simisme imperant, pot ser també un ins·
trument de canvi a força de difondre un
altre tipus de missatges en què l’espe·
rança i els valors humans siguin els pro·
tagonistes i en què es vegi que la justícia
no sols es busca als jutjats.”
Això és el que es pot llegir a les primeres
notes que han redactat. “Ells són els lle·
trats Sara Alonso Cortés, Josep Barbarà
i Molina, Julia Brils Abril, Cristina Cabrera
Tudela, Glòria Capella Cabanes, Laura
Castilla Bas, Alexandra Enzler Fandos,
Montserrat Fernández Abad, Núria Ferrer
Pich, Carolina Gladis Genco, Sonia Gon·
zález Carrasco, Mercedes Gracia-Lores
Lorda, Rosa Mª Jiménez Múrcia, Mónica
Martínez Sendón, Esther Mas Canal, Alí·
cia Navarrete García, Esther Nicolás Pu·
marega, Luis Rojas Ruiz, Javier Salvat
Vilà, Maria del Mar Serrano Núñez, M.
Sandra Tejedor García, Sonia TorrasPuigdomènech Martínez, Joan Utrilla Ca·
lle, Alejandro Vilá Induráin, Carlos Vilagra·
sa Alcalde y Dídac Vilagrasa Roca.”
Acostumats a defensar assumptes comple·
xos i importants, sigui pels valors humans
en joc o pel valor econòmic de les operaci·
ons, no han dubtat a llançar una proposta
seriosa i realista que, com que a hores d’ara
suposo que ja deu haver quedat clar, passa
per fer una sèrie de programes de televisió
sobre mediació i amb mediadors reals.
S’emetrà per la xarxa de TVs locals, però
serà fet a la televisió de Badalona. Compten
amb el suport del director del Màster de
l’ICAB, de l’Observatori de Dret Civil de Ca·
talunya, de la Fundació Internacional Olof
Palme (és a dir, del sempre disponible pro·
fessor Carlos Villagrasa i Alcaide), del Cen·
tre de Mediació de Dret Privat de Catalu·
nya, de la Diputació de Barcelona, etc.
Les iniciatives d’alumnes novells no
acostumen a tenir tant de suport, però ja
he dit que es comença a generalitzar un
nou model d’estudiants que s’afegeix i
l’actual panorama i l’enriqueix, que són
professionals d’èxit en les seves discipli·
nes, que valoren, per si mateixos, el reci·
clatge continu i, sobretot, que tenen una
lloable i notable capacitat de sacrifici
personal per dedicar-se a obrir horitzons,
amb la percepció d’un buscador d’aigua,
detectant les noves tendències, les no·
ves necessitats, les noves solucions.
“La mediació. Eina que afavoreix
el diàleg i la transformació
personal via resolució no judicial
dels conflictes. Immersa dins de la
cultura de la pau, s’erigeix com a
puntal per a intentar fer del nostre
món un món millor”
la mediació
Els alumnes d’aquest màster tenen tots,
precisament, aquest perfil, i amb la se·
riositat que els dóna la disciplina estudi·
ada, rebuda, apresa, resulta que tots
estan convençuts de la viabilitat de la
mediació. ¿Qui s’atreveix a dir que s’equi·
voquen? ¿En parlem?
Doncs “Parlem-ne” és, a hores d’ara, el
títol d’aquest programa potent en què, en
enèsima demostració del potencial
d’aquests “estudiants”, han aconseguit
posar els professors a fer de mediadorsactors, essent ells les parts actores.
Es proposen tractar casos reals (empre·
ses familiars, gent gran, divorci amb cus·
tòdia compartida, divorci amb canvi de
domicili, penal d’adults, penal menors,
adolescents problemàtics, herències, ve·
ïns amb problemes de sorolls, casos de
xenofòbia, qüestions hospitalàries, espais
públics, etc.
Ja veurem la tria finalment cap a on els
porta, però el que està clar és que el seu
missatge és bo i ha de funcionar.
Personalment crec que tenen tota la raó.
La divulgació és una eina potent i neces·
sària, i han posat tots els mitjans per con·
tribuir que sigui una realitat. La divulgació
és una manera molt interessant de fer
“Es proposen tractar casos reals
(empreses familiars, gent gran,
divorci amb custòdia compartida,
divorci amb canvi de domicili, penal
d’adults, penal menors, adolescents
problemàtics, herències, veïns amb
problemes de sorolls, casos de
xenofòbia, qüestions hospitalàries,
espais públics, etc.”
cultura de la mediació, i tots n’estem ne·
cessitats, ja que és el passaport evolutiu
que ens ha portat a millorar cada dia més
la nostra percepció de la nova realitat.
Precisament els passats 5 i 6 de maig
del 2011 l’Institut de Ciències de l’Edu·
cació (l’ICE) de la Universitat de Barce·
lona va organitzar les II Jornades “Cultu·
ra de mediació”. Ells també aposten per
la divulgació. Han estat tot un èxit, i han
comptat fins i tot amb la participació
d’usuaris de diferents serveis (munici·
pals, educatius, etc.), que han transmès
la seva satisfacció per l’eina descoberta
i, sobretot, respecte dels operadors res·
ponsables en cada cas d’aquests serveis.
És particularment interessant la tasca
que es fa en alguns centres de primària
i secundària, on la mediació es conver·
teix en una de les formes per, des dels
centres, educar el nostre jovent en la
cultura de la pau.
Totes les aportacions sumen. Doncs,
tornant a la del grup d’estudiants del
Màster en Mediació de l’Il·lustre Col·
legi d’Advocats de Barcelona, la que
ells es proposen i es disposen a fer,
mereix també per se la seva pròpia di·
vulgació, i aquesta és la raó de ser
d’aquest article.
Són gent formada, experta i engrescada.
D’ells mateixos diuen: “Només cal estar
presents a les nostres classes per a
constatar l’energia positiva que s’hi ge·
nera”. “La idea que us presentem és una
cosa sinèrgica que aprofitaran tots els
que hi intervinguin”.
Ho diuen amb una seguretat quasi inqui·
sitorial. Així que jo no m’ho vull deixar
perdre. I ja veieu el que faig: poso el meu
granet de sorra, a veure si puc gaudir
d’una porció d’aquesta sinergia tan en·
vejable. ¡Parlem-ne!
51
registres - notariat
Jurisprudencia registral
tima (consentimiento o resolución judicial
de terceros adquirentes), ya que al parecer
no había terceros en el caso concreto.
Pedro Ávila
Navarro
Registrador de la
Propiedad. Notario
R. 10.12.2010
Propiedad horizontal: Permuta de
solar por obra: Ejercicio de la condición resolutoria
El objeto del recurso es “dilucidar si, cons·
tando inscrita la cesión de un solar a cambio
de pisos en un edificio futuro y habiéndose
pactado la condición resolutoria para el
caso de que, transcurrido un plazo, no se
hubiese obtenido la licencia municipal para
la construcción, puede reinscribirse el do·
minio a favor del cedente aportando un acta
notarial en la que se requiere al cesionario
llevar a cabo la resolución del contrato de
cesión, sin que dicho cesionario haya con·
testado al expresado requerimiento”. La
Dirección cita la S. 31.1.1995, que declara
aplicable el artículo 1504 CC a la permuta
de solar a cambio de pisos en edificio futu·
ro siempre que se haya pactado condición
resolutoria explícita, y la R. 17.11.1978, que
advierte de que “el enérgico sistema de au·
totutela que supone la facultad resolutoria
pactada a favor del vendedor, ha de ser exa·
minada en su aplicación con todo tipo de
cautelas, a fin de salvaguardar los derechos
de todos los interesados, y evitar en lo po·
sible que el vendedor pueda, sin interven·
ción de los Tribunales, decidir unilateralmen·
te una cuestión tan delicada”.
Y a continuación reitera los requisitos de
la resolución, tal como ya fueron examina·
dos en R. 19.6.2007 (aportación del título
del transmitente, notificación notarial o ju·
dicial de resolución, justificación de la con·
signación de cantidades cobradas, sin
deducción por cláusula penal), salvo la úl·
54
R. 10.12.2010 (particular contra Registro de
la Propiedad de Huelva-2) (BOE 3.1.2011).
R. 14.12.2010
Obra nueva: En la declaración de
obra antigua la superficie construida puede acreditarse por certificación catastral
“Siendo el año de construcción del inmue·
ble anterior a la Ley 8/1990, e incorporada
a la escritura calificada certificación catas·
tral en la que figura la superficie construida
de la edificación, se cumple con la aporta·
ción de uno de los medios señalados en el
art. 52 del RD. 1093/1997 (cfr. disp. trans.
6.1 L. 8/25.7.1990)”.
El citado artículo 52 RD 1093/4.7.1997 (por
el que se aprueban las normas complemen·
tarias al Reglamento para la ejecución de la
Ley hipotecaria sobre inscripción en el Re·
gistro de la propiedad de actos de naturale·
za urbanística) se refiere a la inscripción de
“obras nuevas antiguas” (nuevas en su de·
claración y antiguas en su realización), y
exige para ello tres requisitos: 1. Que se
pruebe la terminación de la obra en fecha
determinada y su descripción coincidente
con el título; lo que puede hacerse por cer·
tificación del catastro o del ayuntamiento,
por certificación técnica (debe suponerse
que expedida por un técnico hábil para cer·
tificar sobre obras nuevas) o por acta nota·
rial (que habrá de ser de notoriedad, por vi·
sita del notario a la edificación, por declara·
ción de testigos, etc., según el art. 209 RN).
2. Que la fecha sea anterior al plazo previs·
to por la legislación aplicable para la pres·
cripción de la infracción en que hubiera
podido incurrir el edificante (en Cataluña, en
general, seis años). 3. Que no conste en el
Registro la incoación de expediente de dis·
ciplina urbanística (por razón de la edifica·
ción, se entiende); aunque, si consta el ex·
pediente, no se alcanza la razón de la pro·
hibición, porque tanto el titular como cual·
quier tercero que vea la declaración de obra
sabrán también que esa obra está sujeta a
lo que se decida en el expediente.
R. 27.12.2010
Propiedad horizontal: Puede constituirse un elemento privativo formado por varios departamentos
Agrupación y agregación: Pueden agru·
parse varios departamentos en un solo
elemento de la propiedad horizontal
Ante la agrupación como un solo elemento
de nueve locales de una propiedad horizon·
tal, la registradora considera necesaria una
previa declaración de obra nueva. La Direc·
ción repasa su propio concepto de la de·
claración de obra nueva en R. 21.2.1995 y
R. 19.2.2005, y confirma sobre la propie·
dad horizontal la doctrina de la R.
16.9.1967: “Es requisito necesario para
configurar una parte del edificio como ele·
mento privativo que dicha parte tenga sali·
da independiente a un elemento común o
a la vía pública, pero tal característica no
quiere decir que toda aquella parte que
tenga salida independiente haya de confi·
gurarse como elemento privativo, pues los
elementos privativos pueden agruparse sin
que exista modificación arquitectónica al·
guna, ya que, como destaca la citada reso·
lución, a estos efectos, además de la uni·
dad física —derivada de los propios ele·
mentos arquitectónicos que no cabe des·
conocer—, se ha de tener en cuenta la
unidad económica, funcional o de destino
de los elementos que se tratan de agrupar,
unidad funcional o económica que concu·
rren en el presente caso.” En conclusión, se
ha de evitar que “resulten fincas anormales
o poco acordes con la realidad”, pero aten·
diendo a “la auténtica situación real exis·
tente”; por eso no hay obstáculo a que
“elementos físicamente independientes
sean objeto de una unidad de explotación”
(en el caso concreto, de hostelería).
fiscal
Sobre los valores catastrales
a la baja
Juan V.
Fuentes Lojo
Magistrado
del Tribunal Supremo,
jubilado. Abogado
Es notorio que la crisis económica está
extendida en España, sobre todo en lo
que hace referencia al sector de la
construcción, y que el valor de los in·
muebles ha descendido en los últimos
años. Y, sin embargo, el IBI y demás
impuestos que tienen su base en el
valor catastral siguen aumentando en
mayor o menor medida, al aprobarse
cada año los Presupuestos generales
del Estado.
Y preguntamos:¿Es que no debiera apli·
carse el Real decreto legislativo
1/2004, de 25 de marzo, que aprobó el
Texto refundido de la Ley 48/2002, de
23 de diciembre, que se ocupa de regu·
lar el Catastro inmobiliario, que prevé
que, si por una crisis económica u otra
causa, el valor de una finca fuere infe·
rior al último fijado por dicho servicio
catastral, las nuevas valoraciones que
tengan que llevarse a cabo por las po·
nencias encargadas de ello deben tener
en cuenta el último valor de dichas fin·
cas y, en consecuencia, tiene que dismi·
nuirse el IBI por los ayuntamientos res·
pectivos en la proporción correspon·
diente?
¿Es que no podría ser nulo dicho valor
al no haber tenido en cuenta el verda·
dero valor del suelo y el de la construc·
ción, sin necesidad de impugnación del
interesado?
52
¿Es que no saben que los pisos y loca·
les, sobre todo en las zonas periféricas
y de segunda residencia no se venden ni
por debajo de su valor catastral, al ser
muy alto cuando se fijó?
¿Acaso dichas ponencias no hacen una
comprobación real de los valores exis·
tentes en el mercado?
Nos tememos que no, porque la realidad
demuestra que en muchos casos, sobre
todo respecto a los pisos o locales en
régimen de propiedad horizontal o que
forman parte de complejos inmobiliarios
y urbanizaciones, su valor real actual
“¿Es que no saben que los pisos
y locales, sobre todo en las zonas
periféricas y de segunda residencia no se venden ni por debajo de
su valor catastral, al ser muy alto
cuando se fijó?”
está por debajo del 50 por ciento e in·
cluso muchos de ellos ni encuentran
comprador.
jurisprudència
al aldia
jurisprudència
dia
Juan V. Fuentes Lojo
Tribunal
Constitucional
Tribunal
Supremo
menzó esta posesión de mala fe, esto es,
en el caso desde el día siguiente a la
fecha de finalización del contrato.
Propiedad inmueble
en general
Arrendamiento de obra
Tutela judicial efectiva
Ha de entenderse que se vulnera la tu·
tela judicial efectiva proclamada por el
artículo 24.1 e la Constitución si la noti·
ficación y la asistencia a la asamblea
constituyente de la supracomunidad se
entendió no con quien efectivamente era
el representante legal de la sociedad
mercantil, sino con otra persona, que era
el arrendatario de la propiedad, sin que
conste que esa persona tuviera atribuida
representación alguna.
(Sentencia 92/2010, de 15-11-2010, de la Sala
2.ª TC , en el Rec. 10064/2006).
Ocupación del inmueble arrendado
tras la terminación del contrato
Constituye posesión de mala fe la ocu·
pación de la finca arrendada una vez lle·
gada la fecha de terminación del arren·
damiento cuando la fecha es clara y no
existen dudas respecto del momento en
que el arrendatario debe dejar libre y a
disposición del arrendador el inmueble
arrendado. Los intereses de la cantidad
fijada como indemnización como conse·
cuencia de una posesión de mala fe, se
devengan desde el momento en que co·
(STS Sala 1.ª 10-11-2010, La Ley 244477/2010).
El fin de la indemnización es tanto
como la reparación o compensación, y
trata de conseguir que el patrimonio
del lesionado, por efecto de dicha in·
demnización y a costa del responsable,
quede en situación igual o al menos
equivalente a la que tenía antes de su·
frir el daño. Así se deduce de la clara
dicción tanto del artículo 1591 CC
como del artículo 17 de la Ley de orde·
nación de la edificación. Añadiendo la
jurisprudencia que el derecho de pedir
el cumplimiento in natura no excluye la
posibilidad de la reclamación directa de
la indemnización en su lugar.
55
(STS Sala 1.ª 21-12-2010, en el Recurso
71/2007, La Ley Juris. 10192/2011).
Vicios de construcción
No deben confundirse garantía y pres·
cripción. Son dos instituciones de con·
tenido y significación jurídica diferentes.
La garantía es el plazo que la Ley ofre·
ce a los adquirentes de las viviendas y
locales para protegerlos durante un pla·
zo determinado —diez años— de los da·
ños causados por una mala construc·
ción. Si el daño surge dentro de ese
plazo, los agentes responderán en fun·
ción de su intervención en la obra. El
término no es de prescripción, ni de ca·
ducidad, sino de garantía, en el sentido
de que para que nazca la acción de res·
ponsabilidad ex lege es requisito im·
prescindible que los vicios o defectos se
exterioricen o produzcan dentro de su
vigencia a contar “desde la fecha de
recepción de la obra sin reservas o des·
de la subsanación de éstas” —arts. 6.5
y 7.1 LOE—, suprimiendo el punto de
partida anterior “desde que concluyó la
construcción”. La prescripción, por el
contrario, tiene que ver también con el
paso del tiempo pero de una forma dis·
tinta, puesto que no es más que el cum·
plimiento del plazo que la Ley concede
a los perjudicados para hacer efectivo
su derecho mediante el ejercicio de las
acciones correspondientes.
1368/2006).
Plazo de prescripción para la reclamación de comisión por los agentes de la propiedad inmobiliaria
En el caso, la demanda de reclamación
de una comisión por intermediación en
la venta de inmuebles fue rechazada
tanto por el Juzgado como por la Au·
diencia por prescripción aplicando el
plazo previsto en el artículo 1967-1 del
Código Civil, por cuanto cabe incluir en
la expresión “agentes” a que se refiere
dicha norma a los agentes de la propie·
dad inmobiliaria. Recurrida en casación
la Sentencia, el alto tribunal razona para
desestimar el recurso que es doctrina
reiterada que dentro del artículo 1967-1
debe entenderse incluidos también a
56
los agentes de la propiedad inmobiliaria,
con independencia de si gestionan los
negocios ajenos con carácter esporádi·
co o de forma estable, pues ya el pro·
yecto de Código Civil de 1851 en su
artículo 1972-3 se refería a la obliga·
ción de pagar a los agentes de nego·
cios sus salarios, sin distinguir si lo ha·
cían con carácter esporádico o estable.
(STS Sala 1.ª22-10-2010).
División de cosa común
En el caso, solicitada la división judicial
de una finca a través de su venta en pú·
blica subasta, los demandados exigían
que se declarase divisible la finca y se
adjudicasen tres octavas partes a los
demandantes y cinco octavas partes a
los demandados. Dice el Tribunal Supre·
mo que, aunque parezca desprenderse
del Código Civil que es preferible la divi·
sión material siempre que sea posible,
del artículo 400 del Código Civil se des·
prenden dos principios: 1. La naturaleza
incidental o transitoria de la comunidad
de bienes.” 2. La inexistencia de vínculo
a falta de pacto entre los particulares por
el cual los comuneros se encuentren
obligados a permanecer en la comuni·
dad. Además, la acción para pedir la di·
visión es imprescriptible, pues el ejercicio
de esta acción es la cesación del estado
de indivisión, ya que esta, a la larga, es
sumamente antieconómica; de ahí que
la facultad de poder pedir que la comu·
nidad sea sustituida por el reconocimien·
to y asignación de titularidades indivi·
duales a cada uno de los partícipes no
contempla la creación de nuevas situa·
ciones de comunidad sobre las porcio·
nes resultantes de la división.
(STS Sala 1.ª 30-11-2010 ).
Opción de compra
La jurisprudencia se ha mostrado uná·
nime a la hora de calificar el acto de
ejercicio del derecho de opción como
una declaración y voluntad recepticia
en el sentido de que, además de emi·
tirse y expedirse la declaración unilate·
ral dentro del plazo de caducidad, debe
llegar a su destinatario dentro del mis·
mo. No obstante, dado que la cognición
requiere la colaboración de la contra·
parte, de seguirse la tesis jurispruden·
cial hasta sus últimos extremos, esto
conduciría al absurdo resultado de que
bastaría la decisión del concedente
para impedir la eficacia de la declara·
ción del optante, ante lo que la jurispru·
dencia ha matizado el criterio de la re·
cepción para seguir el principio de
auto-responsabilidad o de razonable
posibilidad de conocimiento de la acep·
tación por el optante. En el caso, la op·
tante declaró su voluntad de ejercitar la
opción de compra y lo hizo dentro del
plazo pactado. La comunicación quedó
frustrada por no hallarse en su domici·
lio el concedente.
(STS 17-9-2010 , en el Recurso 1344/2006).
Prescripción de intereses Sala 1.ª
convencionales
A estos intereses, llamados también
compensatorios o remuneratorios, la po·
sición de la jurisprudencia ha sido la de
entender que, siendo unos pagos que
deben hacerse por años o en plazos más
breves, como dice el artículo 1966.3 CC,
se les aplica la prescripción de quince
años conforme al artículo 1964 CC.
(STS Sala 1.ª23-9-2010. en el Recurso
1657/2006).
Propiedad horizontal
Presidentes de comunidades
La jurisprudencia ha establecido que las
comunidades de propietarios, con la re·
presentación conferida legalmente a los
respectivos presidentes, ex artículo 13.3
LPH, gozan de legitimación para deman·
dar la reparación de los daños causados
tanto a los elementos comunes como a
los privativos del inmueble, y no puede
hacerse por los extraños discriminación
en punto a si los distintos elementos ob·
jetivos son de titularidad dominical priva·
da o común, pues tal cuestión queda
reservada a la relación interna entre los
integrantes subjetivos de esa comunidad,
sin perjuicio, por ello, de las obligaciones
del presidente de responder de su ges·
tión, pero cuya voluntad vale como volun·
jurisprudència al dia
tad de la comunidad frente al exterior. En
definitiva, la jurisprudencia ha extendido
las facultades del presidente a la defen·
sa de los intereses afectantes a los ele·
mentos privativos del inmueble cuando
los propietarios lo autoricen.
71/2007, en La Ley juris. 10192/2011).
Ascensores
Lo que se cuestiona es si esa necesidad
de ascensor que tienen los propietarios
de viviendas es un derecho sin limitacio·
nes de la comunidad por el que, sin más
requisitos que la obtención del quórum
necesario, se puede obligar a un copro·
pietario a ceder su parte de la propiedad
de su local para la instalación del ascen·
sor. La respuesta es afirmativa con ma·
tices. El problema tiene respuesta a par·
tir de la ponderación que se haga de los
bienes jurídicos protegidos: el del propie·
tario a no ver alterado o perturbado su
derecho de propiedad, y el de la comu·
nidad a instalar un ascensor, en al que se
tenga en cuenta el alcance de esa afec·
ción sobre el elemento privativo que pue·
da impedir o mermar sustancialmente su
aprovechamiento, más allá de lo que
constituye el verdadero contenido y al·
cance de la servidumbre como limitación
o gravamen impuesto sobre un inmueble
en beneficio de otro perteneciente a dis·
tinto dueño, según el artículo 530 CC, y
no como una posible anulación de los
derechos del predio sirviente que conlle·
ve una desaparición de la posibilidad de
aprovechamiento que resulta a su favor
en el artículo 3.a LPH.
506/2007).
Apertura de puerta en el rellano de
escalera como consecuencia de
una segregación
Se declara como doctrina jurisprudencial
que cuando en el título constitutivo se
prevé la posibilidad de segregación de un
local comercial, implícitamente se está
autorizando como consecuencia natural
de lo anterior la apertura de una salida de
la finca matriz si el local carece de ella. Se
añade, además, que la construcción de la
salida independiente no puede afectar a
la seguridad, estabilidad y estética del
edificio, ni perjudicar los derechos de ter·
ceros. Y que la negativa de la comunidad
de propietarios a autorizar la obra es nula
por contravenir lo dispuesto en el título
constitutivo y por estar amparada en un
ejercicio abusivo del derecho.
(STS Sala 1.ª 15-11-2010).
57
Expropiación forzosa
Inicio del expediente
Que en el procedimiento de urgencia y
según dispone el artículo 52.7 LEF el ex·
pediente de justiprecio se deba iniciar de
manera inmediata a la ocupación de las
fincas, que a su vez se produce seguida·
mente al pago de depósitos previos e in·
demnizaciones, no significa que necesa·
riamente haya de estarse a dicha fecha
como inicio del expediente de justiprecio,
sino que ante un retraso en la actuación
administrativa, como aquí acontece, ha de
tomarse en consideración la fecha real de
inicio de tal expediente de justiprecio, que,
según constante jurisprudencia, se produ·
ce con el ofrecimiento de fijación del mis·
mo de común acuerdo o requerimiento al
expropiado para que formalice su hoja de
aprecio, circunstancia que en el presente
supuesto se produjo en la fecha que ex·
presa el acuerdo del jurado como de inicio
del expediente, razón por la cual ninguna
infracción se ha producido del artículo
24.a LRSV, que se limita a establecer que
las valoraciones se entenderán referidas,
cuando se aplique la expropiación forzosa,
al momento de iniciación del expediente
de justiprecio.
2804/2007).
Valoraciones
Es jurisprudencia que la disposición tran·
sitoria 5,ª LRSV, que ordena la aplicación
de criterios de valoración por ella esta·
blecida a los expedientes de justiprecio
aún no concluidos en el momento de su
entrada en vigor, solo es aplicable, en prin·
cipio, a la versión originaria de dicho texto
legal, y no a la reforma operada en el mis·
mo por la Ley 10/2003, ya que esta Ley
se aplica a las expropiaciones iniciadas con
posterioridad a su entrada en vigor.
(STS Sala 3.ª Sección 6.ª, 3-12-2010 en el Re·
curso 2808/2007).
Suspensión cautelar del acuerdo de
fijación del justiprecio
Es jurisprudencia clara y constante de
la Sala que el pago o consignación del
58
justiprecio no puede ser objeto de sus·
pensión a petición de la administración
expropiante, dado que el acuerdo del
Jurado de Expropiación agota su come·
tido con la tasación misma del bien ex·
propiado, por lo que la suspensión, en
rigor, carecería de significación. Si lo
que se busca, es más bien retrasar el
momento de pago del justiprecio fijado
por el Jurado de Expropiación, ello no
es posible, dado que, si se admitiese, no
solo se privaría al expropiado de su de·
recho a recibir el justiprecio en el plazo
legalmente previsto (art. 48.1 LEF), sino
que se daría carta de naturaleza a un
retraso carente de cobertura mediante
intereses de demora (art. 57 de la cita·
da Ley); o, dicho de otro modo, para que
la suspensión del pago o consignación
del justiprecio fuera tolerable, sería pre·
ciso supeditarla a la prestación de una
caución, lo que para la administración
expropiante supondría una dificultad
económica semejante a la que trata de
evitar.
(STS Sala 3.ª Sección 6.ª 16-11-2010, en el Re·
curso 2149/2007).
Urbanismo
(STS Sala 3.ª Secc. 5.ª 17-11-2010, en el Re·
curso 1473/2006).
Suelo urbano
La legislación urbanística y la jurispruden·
cia han considerado la clase de suelo ur·
bano como un concepto “reglado”, limita·
tivo de la potestad discrecional de
planeamiento que viene determinado por
la exigencia de que en el terreno concu·
rran determinadas condiciones físicas —
acceso rodado, energía eléctrica y sumi·
nistro y evacuación de aguas, o áreas ya
edificadas al menos en sus dos tercios. El
carácter reglado de esta clase de suelo
comporta que el planificador no puede
clasificar como urbano el suelo que carez·
ca de esos servicios urbanísticos, y, en
cambio, debe clasificarlo como tal en el
caso de que concurran, siempre y cuando
resulten de características adecuadas
para la edificación a la que deberán servir.
La jurisprudencia ha señalado para dicha
clase de suelo un requisito adicional, que
es el relativo a la necesaria integración del
terreno en la “malla urbana”.
(STS Sala 3.ª Secc.5.ª 7-10-2010, en el Recur·
so 4123/2006).
Planeamiento
Suelo urbano consolidado
Si es una administración pública compe·
tente para instruir y elaborar un instrumen·
to de ordenación urbanística quien lo pre·
senta para su aprobación ante la
administración que ha de aprobarlo defini·
tivamente, el planeamiento se entiende
aprobado por silencio positivo en el plazo
que al efecto señale la legislación urbanís·
tica. La regla es el silencio positivo cuando
es una administración la que inicia de oficio
la tramitación o elaboración de cualquier
instrumento de ordenación, y a otra le co·
rresponde aprobarlo definitivamente. Res·
pecto de los particulares, el incumplimien·
to del deber de resolver, dentro del plazo
máximo, tanto los instrumentos de ordena·
ción como los de ejecución, solo da dere·
cho a una indemnización por los gastos en
que hayan incurrido al presentar sus solici·
tudes. Esta regla general tiene una salve·
dad en el último inciso del artículo 11.4 LS
2007 y correlativo inciso último del artícu·
lo 11.6 LS 2008.
De la referencia a la condición de solar
de los terrenos que hace el artículo 14.1
LRSV puede inferirse que existe suelo
urbano consolidado por la urbanización
cuando los terrenos ya tienen la condi·
ción de solar o deben completar la ur·
banización para alcanzar tal condición.
No es posible considerar que cuando
los terrenos ya tienen la consideración
de solar, porque se hicieron las cesiones
correspondientes y se costeó la urbani·
zación, el suelo urbano pueda ser con·
siderado no consolidado. La solución
contraria determinaría que el proceso
de urbanización nunca se entendería
cerrado ni concluido, ya que se produci·
ría una situación de permanente infini·
dad, en la que, periódicamente, y sin
duda para adaptar las ciudades a las
nuevas demandas y circunstancias cam·
biantes, se precisarían reformas o me·
joras integrales que someterían a los
propietarios, una y otra vez sin atisbar el
jurisprudència al dia
final, a una sucesión de deberes ya cum·
plidos pero nuevamente reproducidos al
ritmo que marquen este tipo de reformas.
(STS Sección 3.ª Sala 3.ª 3-11-2010, en el Re·
curso 4918/2006).
Valores catastrales
caso, ha habido una modificación sobre·
venida del planeamiento incompatible con
ellas; no existiendo pérdida de vigencia
por la simple circunstancia de que se des·
víen de lo que, con mayor o menor funda·
mento, se reputa como el valor real.
(STS Sala 3.ª Sección 6.ª 3-12-2010, en el Re·
curso 5920/2006)
La confección de un nuevo cuadro de
valores debe realizarse de acuerdo con
la normativa vigente en el momento de
su elaboración, y no con arreglo a nor·
mas reglamentarias previas a la entrada
en vigor de la anterior.
Audiencias
de Cataluña
(STS Sala 3.ª Sección 2.ª 21-10-2010, en el
Recurso 2490/2005).
Propiedad horizontal
Hay pérdida de vigencia de las ponencias
catastrales cuando ha expirado el plazo
para las que fueron aprobadas o, en su
Sistema de mayorías para la adopción de acuerdos
El artículo 553-25.4 del CCCat estable·
ce que los acuerdos que disminuyan las
facultades de uso y disfrute de cualquier
propietario requieren que este los con·
sienta expresamente. Es decir, el nuevo
sistema de mayorías establecido en el
Código para la adopción de acuerdos
que impongan al perjudicado una dismi·
nución de sus derechos sobre un ele·
mento privativo o incluso respecto de un
elemento común de uso privativo, se in·
troduce como un sistema corrector que
garantice los derechos inherentes a la
propiedad privada. La expresión utilizada,
que exige un consentimiento “expreso”,
hace que sea necesaria una declaración
de voluntad del propietario afectado
mostrando su conformidad, no bastando
el consentimiento tácito, ni pudiendo su·
plirse por las consecuencias derivadas
de la no oposición al acuerdo dentro del
plazo establecido en el artículo 553-26,
59
que se refieren exclusivamente al cóm·
puto de votos —se computan favorable·
mente los votos de los propietarios que no
asisten a la reunión si no se oponen al
acuerdo en el plazo de un mes desde su
notificación—, pero no puede estimarse
como un consentimiento expreso en el
sentido del precepto analizado.
(Sentencia AP Gerona, Sección 1,ª, Senten·
cia7-10-2010, en el Recurso 373/2010, La Ley
Juris. 366/2011).
Impugnación de acuerdos
El artículo 553-31.3 del CCat dispone
que “la acción de impugnación debe ejer·
cerse en el plazo de dos meses a contar
desde la notificación del acuerdo o en el
plazo de un año si es contrario al título de
constitución o a los estatutos”. Este pre·
cepto ha dado lugar a diversas interpre·
taciones en la doctrina científica, dado
que no se contiene expresa previsión en
cuanto al plazo de impugnación de los
acuerdos contrarios a las leyes. Existen
opiniones en el sentido de que no se tra·
ta de una omisión involuntaria del legisla·
dor, sino que conscientemente se omite
la referencia a los acuerdos contrarios a
las leyes porque los mismos no están su·
jetos a plazo alguno de caducidad, soste·
niendo otros que resulta de aplicación el
plazo general de los dos meses porque la
única excepción que contempla el pre·
cepto es la relativa a los acuerdos contra·
rios al título constitutivo o a los estatutos.
Una tercera interpretación es la que pro·
pugna que se trata de un olvido o involun·
taria omisión legislativa y que el plazo de
impugnación de los acuerdos contrarios
a las leyes es de un año, siendo esta la
opción interpretativa que el juzgador de
instancia considera más acertada, al en·
tender que el régimen de impugnación al
que se someten los acuerdos contrarios
a las leyes es el mismo que el previsto
para los acuerdos contrarios a los estatu·
tos o al título constitutivo, ya que no sería
razonable el mantenimiento de un plazo
inferior para la impugnación de unos
acuerdos que vulneran una norma de ca·
tegoría superior, frente a los que vulneren
normas privadas.
(AP Gerona, Sección 1.ª, Sentencia 7-10-2010,
60
en el Recurso 373/2010, La Ley Juris.
366/2011).
Responsabilidad
extracontractual
Accidente causado por el uso del
ascensor
En el caso, la actora reclama una indem·
nización por los días de baja y secuelas
sufridas a consecuencia de la caída al
salir del ascensor del edificio de su do·
micilio. La demanda debe ser estimada.
Se ha de partir del hecho probado que el
elevador se detuvo a unos 12 centíme·
tros por encima del nivel del suelo, de
manera que prima facie la demandada
—la empresa de mantenimiento— no
puede escudarse, para exonerarse de
responsabilidad, en el reglamento que
autoriza un desnivel máximo de 20 cen·
tímetros, puesto que esta tolerancia pue·
de ser reducida y corregida para mejor
comodidad y seguridad de los usuarios.
No puede ser imputable a la actora nin·
guna distracción, porque ha de presumir·
se que no se encontrará con obstáculos
no previstos, ni inadecuados a su edad.
Es evidente que 12 centímetros, para
una persona de edad avanzada, no cons·
tituye un hecho previsible y genera ries·
go y peligro. Así las cosas, se precia la
responsabilidad de la demandada al no
haber adoptado suficientes medidas de
seguridad y creando el riesgo de caídas.
(AP Barcelona, Sección 14.ª, Sentencia 14-102010, en el Recurso 954/2009; La Ley Juris.
247/2011).
Audiencias
provinciales
Arrendamientos urbanos
Plazo de prescripción de la acción de
reclamación de rentas devengadas
Si la arrendadora pretende el cobro de
rentas devengadas desde el momento
en que la arrendataria dejó de abonar·
las hasta el momento del lanzamiento
con el que concluyó el juicio de desahu·
cio, el plazo para ejercitar la acción es
el de cinco años, no siendo aplicable el
artículo 1968.2.º CC de un año a las
cantidades posteriores a la sentencia
de desahucio, pues no pueden conside·
rarse debidas en concepto de indemni·
zación de daños y perjuicios, sino como
rentas.
(AP Islas Baleares, Sección 3.ª, Sentencia 1-122010).
Atribución del uso de la vivienda
arrendada al cónyuge no titular del
arriendo en caso de separación o
divorcio del matrimonio
El derecho de uso de la vivienda arren·
dada que el artículo 15 de la LAU de
1994 concede al cónyuge no titular del
arriendo en caso de separación o divor·
cio del arrendatario no varía la titulari·
dad negocial arrendataria en la que
permanece el cónyuge suscribiente del
contrato, concediéndose al cónyuge
atributario y no suscribiente un derecho
de uso en tanto que permanezca vigen·
te la declaración de atribución en tal
sentido de la sentencia matrimonial. La
voluntad del legislador fue obviar la su·
brogación limitándose a garantizar la
protección de la vivienda familiar. La
voluntad del cónyuge de continuar en el
uso de la vivienda debe ser comunicada
al arrendador, entre los tribunales reina
cierta unanimidad respecto a que el co·
nocimiento cierto del hecho por la pro·
piedad suple la falta de comunicación.
En el caso, los domicilios de la deman·
dada y de la actora son correlativos,
están pegados el uno al otro y, desde la
fecha de la sentencia de separación, no
consta impago de la renta ni promoción
de juicio de desahucio por esta causa,
circunstancias que dan pie a la lógica
presunción de que la actora conoció y
conoce la salida de la vivienda del
arrendatario contratante y la continui·
dad de la demandada en su ocupación
y uso.
(AP Asturias, Sección 5.ª, Sentencia 22-102010, La Ley 230131/2010).

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