Socimis, mucho más que el cero por ciento en el

Socimis, mucho más que el cero por ciento en el

Socimis, mucho más que el cero por ciento en
el Impuesto de Sociedades
Por: Antonio Fernández Hernando
Presidente de ARMABEX
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Las tres principales medidas aplicadas por el legislador que hacen de la
nueva SOCIMI un instrumento de inversión de atrayente poder para
emisores e inversores, se refieren a la rebaja de los requisitos para la
constitución de Socimis, la aplicación de un régimen fiscal especial donde
lo más importante, pero no lo único, es la aplicación del cero por ciento en
el Impuesto de Sociedades y la posibilidad de incorporar la Socimi al
MAB, mucho más flexible y menos gravoso que el Mercado Continuo.
Tras la nula aceptación por parte de inversores y promotores de la Ley 11/2009 que
regula a las Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión del Mercado Inmobiliario,
cuyo objeto social principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles
para su arrendamiento), el Gobierno actual ha promovido una importante reforma
regulada en la Ley 16/2012 de 28 de diciembre, que ha modificado sustancialmente
el marco legal, regulatorio y fiscal que contenía la Ley de 2009.
Son varias las medidas aplicadas por el legislador en la nueva norma, que hacen de
la Socimi un instrumento de inversión inmobiliaria de atrayente poder para
emisores e inversores. Las tres principales se refieren a la rebaja de los requisitos
que animan y facilitan la constitución de Socimis respecto a los que marcaba la
anterior Ley, la aplicación de un régimen fiscal especial muy atrayente para el
emisor y la posibilidad de incorporación al Mercado Alternativo Bursátil (MAB),
mucho menos gravoso que el Continuo.
Respecto a la rebaja de los requisitos, la Socimi se presenta ahora atrayente para
grandes grupos con activos inmobiliarios, que buscan estructurar sus carteras de
inmuebles en función de su localización geográfica y especialización. La nueva
norma convierte a la Socimi en un instrumento poliédrico que abre las puertas a
una gran variedad de alternativas de crear estructuras eficientes, tanto en el
aspecto fiscal como en el empresarial, pudiendo crear Socimis de Socimis,
adaptándose perfectamente a las distintas singularidades por cada tipo de
inmueble, ya que la norma permite que éstos puedan incluirse indistintamente en
una o en varias Socimis, de acuerdo con la estrategia de los promotores.
Pero donde el legislador ha puesto mayor énfasis, probablemente por las
características de atomización que, históricamente, presenta el mercado
inmobiliario español, es en animar a los pequeños grupos familiares y personas
físicas propietarias de inmuebles, a constituir Socimis para su venta o para
conservar el patrimonio familiar, garantizando a los miembros del grupo unas
rentas anuales recurrentes. Este argumento se hace patente en el articulado de la
reforma que se refiere a los requisitos mínimos de aportación para constituir una
Socimi: un solo inmueble cuya valoración esté por encima de un mínimo de 5
millones de euros, cantidad a todas luces asequible para multitud de pequeños
propietarios de inmuebles.
Régimen Fiscal Especial
Si aceptable es la fórmula mínima para constituir una Socimi, más atrayente es su
régimen fiscal especial. Las Socimis tributan al cero por ciento en el Impuesto de
Sociedades, siempre que el tenedor de las participaciones tribute, al menos, al
10% en sede de sus socios. Otra característica importante es la neutralidad fiscal en
aportación de activos para constitución de la sociedad y la exención del Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales en la venta de participaciones.
Pero hay otros aspectos de índole fiscal no menos atractivos, como por ejemplo la
ventaja que nos podemos encontrar a la hora de vender un inmueble que se
encuentre dentro de la Socimi. Para este caso y si el inmueble ha cumplido tres
años de permanencia, el tratamiento fiscal es del cero por ciento para las plusvalías
obtenidas por el vendedor. Por tanto, no es aventurado afirmar que la Socimi es el
mejor “congelador de plusvalías” para una venta posterior, ya que la aportación de
un inmueble en estos momentos del ciclo, el más bajo en la valoración de
inmuebles en España después de que los precios se hayan despeñado desde 2008,
hace previsible que su venta dentro de tres, cuatro o cinco años sea muy
aconsejable.
Esta posibilidad es una gran ventaja competitiva a la hora de negociar con el
comprador y, por otra parte, vender un inmueble en el que no hay que pagar
plusvalías si se cumplen correctamente los plazos estipulados por la nueva Ley,
hace que el cálculo de nuestras expectativas de ingresos sitúen a la Socimi muy por
delante de otras alternativas.
Por último, la nueva Socimi está obligada a repartir dividendos al accionista en una
cuantía no inferior al 80% de los resultados por rentas, el 50% de los resultados por
ventas (excepto reinversión) y el 100% del resto de beneficios obtenidos. Desde el
punto de vista del preceptor, estos dividendos están gravados sólo al 27% en el
IRPF, en lugar del tipo máximo de este impuesto, que es el 56%.
Cotización en el MAB
La tercera medida del legislador se refiere a la posibilidad de que las Socimis
puedan cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), operación que ha de ser
obligatoriamente dirigida y supervisada por un Asesor Registrado que, como
Armabex, vele por los intereses del emisor de la Socimi y la transparencia de los
activos inmobiliarios que gestionan sus propietarios. El Asesor Registrado ayuda y
colabora en todo el proceso de incorporación de la Socimi al MAB, solventando con
su experiencia y conocimiento las dificultades propias de dicho proceso.
Posteriormente, el Asesor Registrado se encargará de velar por el cumplimiento
del plan de negocios presentado por la Socimi y de comunicar los hechos
relevantes que se produzcan. En definitiva, el Asesor Registrado facilita a los
accionistas minoritarios de la Socimi, la máxima protección y garantía de
transparencia y comunicación.
El segmento de Socimis que el MAB ha creado el pasado febrero, proporciona
financiación, visibilidad, liquidez y valoración para aquellas Socimis que deciden
incorporarse a este mercado. Valiéndose de su condición de “Sistema Multilateral
de Negociación”, el MAB ofrece a las empresas emisoras un marco normativo y
presupuestario más flexible y, en general, más ajustado a sus posibilidades. No
olvidemos que una de las causas del fracaso de la Ley de 2009 era la obligatoriedad
de cotizar en el Mercado Continuo, cuyos requisitos de acceso, permanencia y
exclusión, son mucho más gravosos que los del MAB.
En cuanto a los requisitos de difusión y según se detalla en el punto 3 del apartado
Primero de la Circular emitida por el MAB, la Socimi candidata a cotizar en el MAB
que no pueda cumplir con la exigencia de que los accionistas minoritarios con
participación inferior al 5% del capital, representen un valor de mercado no
inferior a 2 millones de euros o el 25% del capital social de la Socimi, sólo precisará
emitir un mandato al Proveedor de Liquidez (empresa de servicios de inversión o
entidad de crédito). De esta manera, el MAB abre la puerta a aquellas Socimis que
no pudiendo cumplir con los requisitos de difusión, puedan alcanzarlos
estableciendo dicho contrato/mandato.
Estas tres medidas (rebaja de los requisitos, fiscalidad e incorporación al MAB),
constituyen el principal argumento por el que, a lo largo de los próximos meses,
veremos relanzarse este mercado en España. Los inversores podrán elegir entre
una gran variedad de Socimis, una oferta basada en la transparencia, la localización
y la especialización.
Primero aparecerán las Socimis denominadas “de cercanía”, con capitales sociales
entre 5 y 40 millones de euros. Constituidas por pequeños grupos propietarios de
inmuebles con marcado carácter local, estas Socimis se distinguen porque la
particular composición de sus activos responde a la cercanía de residencia y del
conocimiento del entorno inmobiliario que posee el propietario. Más tarde, bien
entrado 2014, aparecerán las primeras Socimis de grandes grupos altamente
profesionalizados y estructurados, con capitales superiores a 50 millones de euros.
Estas Socimis, al contrario que las de cercanía (ágiles en decidir y lentas en
ejecutar), se distinguen por su lentitud en la decisión y su rapidez en la ejecución.