JLL Spain

Transcripción

JLL Spain

High Street
Informe de Mercado / Market Report
Diciembre 2014 / December 2014
El auge de las ‘flagships’ y el fin de los alquileres de renta antigua revolucionan el retail.
The tendancy towards ‘flagships’ stores and the expiry of rent-controlled lease contracts will
transform the High Street retail market.
jll.es
Contenido
- Contexto Económico....................................................4
- El mercado del comercio en calle
• Análisis del mercado español................................. 5
• Fin de los alquileres de renta antigua....................... 6
• Comercio electrónico en España............................. 6
- Madrid........................................................................ 7
- Barcelona.................................................................... 9
- Mercado de Inversión................................................. 11
Content
- Economic context.......................................................12
- High Street Market
• Spanish market analysis...................................... 13
• Expiry of rent-controlled lease contracts................ 14
• The latest e-commerce data in Spain..................... 14
- Madrid...................................................................... 15
- Barcelona.................................................................. 17
- Investment market...................................................... 19
· Retail - Informe de Mercado del Comercio en Calle 2014 / High Street Market Report 2014 ·
Contexto Económico
PIB. Previsiones de Crecimiento 2014-2016 (% p.a.)
PIB
Previsiones Crecimiento 2014-2016 (% p.a.)
PIB Total 2014 (Miles Mill. €)
4
Ventas minoristas. Previsiones crecimiento 2014-16 (% p.a.)
VENTAS MINORISTAS
Previsiones Crecimiento 2014-2016 (% p.a.)
Ventas
cápita
Total
RS per per
Capita
2014
(€) 2014 (€)
Fuente: Oxford Economics. Octubre 2014
Fuente: Oxford Economics. Octubre 2014
La coyuntura de la economía española apunta ya un fortalecimiento
gradual, y se espera que durante el 2015 las expectativas continúen
mejorando, gracias a una mayor confianza en la situación actual y
de unas condiciones de financiación igualmente más favorables.
0,8% y una reducción de la tasa de paro de 1,6 puntos, hasta el
24,5%. En 2015, la creación de empleo podría alcanzar el 1,5%,
pero la reducción de la tasa de paro será similar a la de 2014,
hasta el 23,0%, dada la evolución menos desfavorable de la
población activa. La moderación salarial será determinante para
lograr una ligera reducción de los costes laborales unitarios y la
mejora de la competitividad durante el 2015.
PIB
Las previsiones económicas para España, pronostican un
crecimiento del 1,2% del PIB al finalizar el 2014 – superior a la
media de la eurozona (0,8%)-, y del 1,7% para 2015, frente al 1,1%
de los países del euro, debido en gran medida a los cambios en
la política económica y al crecimiento de la demanda interna
que adelanta su recuperación. Para 2016, se prevé que el PIB de
España crezca a un ritmo del 2,2%.
Condiciones Financieras
La rentabilidad exigida a los bonos españoles a diez años en los
mercados secundarios de deuda continúa reduciéndose llegando
a bajar hasta un nuevo mínimo histórico, lo que ha permitido que
la prima de riesgo llegue hasta el umbral de los 120 puntos
básicos. Recientemente el Banco Central Europeo (BCE) ha
rebajado el tipo de interés oficial hasta el 0,05% y ha anunciado
un programa destinado a desatascar el crédito para conseguir
una recuperación sólida en toda la zona Euro.
Mercado Laboral
En línea con la mejora de la actividad, también mejoran las
perspectivas de recuperación del mercado de trabajo. A finales
de 2014 se espera un crecimiento del número de ocupados del
Inflación
La mejoría de las previsiones económicas y los ajustes adoptados
por el Gobierno harán que el déficit público se reduzca en 2014,
gracias sobre todo a un menor gasto, hasta el 5,6% del PIB, en
lugar del 5,5% que calcula el Gobierno, pero por debajo en todo
caso del objetivo del 5,8% pactado con la UE. Si no se adoptan
nuevos ajustes, el déficit podría volver a dispararse hasta el
6,1% del PIB en 2015, frente al objetivo del 4,2% pactado con
la UE.
Consumo Privado
La mejora del consumo se convierte inevitablemente en uno de
los ejes de crecimiento para 2015. Durante 2014 ya se puso de
manifiesto el aumento del consumo en sectores como el de la
automoción o la inversión de bienes de equipo.
Se prevé que el consumo de las familias crezca durante 2015 a
un ritmo algo superior al 1,5%, gracias a las reformas llevadas a
cabo para lograr que los precios se moderen a niveles similares a
países de la zona Euro, a la mejoría del mercado de trabajo y a la
recuperación de la renta disponible de las familias.
· Retail - Informe del Mercado de Locales en Calle 2014 / High Street Market Report 2014 ·
El Mercado del Comercio en Calle
Pese a las difíciles condiciones económicas que prevalecieron
durante años anteriores, las 250 cadenas principales de
distribución retail a nivel mundial obtuvieron en su conjunto un
4,9% más de ingresos en 2013.
Respecto a los principales grupos de distribución textil que
operan en todo el mundo, 2013 acabó con buenos resultados
para las cuatro principales cadenas: H&M obtuvo un 4% más de
El mercado retail en España - 2014
ventas, el Grupo Inditex un 5%, Mango un 9%, y especialmente
significativo ha sido el caso de la cadena de moda low cost
irlandesa Primark, que finalizó el año con un 22% más de ventas
en todo el mundo. En lo que respecta a nuestro país, Primark
obtiene un 40% más de ventas, lo que convierte a España en
su mejor mercado. Le sigue Mango con un aumento del 8%, y
H&M consigue un 1% más. El Grupo Inditex reduce en tan sólo
un 1% las ventas.
Operadores con mayor presencia en España - 2014
Ciudad
Gran Consumo
Lujo
Lujo
Madrid
21%
28%
Premium
Premium
Barcelona
51%
Valencia
Bilbao
Gran Consumo
Sobre una muestra de 250 operadores
Sevilla
Sobre una muestra de 250 operadores
0
Fuente: JLL Octubre 2014
20
40
60
80
Nº de Operadores
100
120
140
Fuente: JLL Octubre 2014
5
Análisis del Mercado Español
JLL ha elaborado Destination Europe 2015, un estudio que acaba
de publicar y que analiza el mercado retail en las principales
ciudades europeas.
Los primeros resultados de la investigación en nuestro país,
arrojan los siguientes datos: el 51% de los retailers presentes en
los principales mercados de España (Madrid, Barcelona, Valencia,
Bilbao y Sevilla) son rótulos destinados al Gran Consumo, el 28%
son operadores Premium, y el 21% se dirigen al sector del Lujo.
Ventas mundiales de algunos de los principales grupos de moda
2013
+ 9,0%
Mango
2012
+ 22,0%
Primark
+ 4,0%
4.000
6.000
8.000
Ventas en España de algunos de los principales grupos de moda
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
Millones de euros
Nota: Datos extraidos de los informes anuales correspondientes al ejercicio 2012 y 2013 de las
empresas analizadas.
2013
+ 8,0%
Mango
2012
+ 40,0%
+ 1,0%
H&M
+ 5,0%
Grupo Inditex
2.000
El tercer mercado por importancia es el de Valencia (17% de la
cuota de mercado), dedicando un 19% a Gran Consumo, un
18% a Premium y un 9% a Lujo. Cierran el estudio los mercados
de Bilbao (13%) y Sevilla (12%) respectivamente.
Primark
H&M
0
Por ciudades, Madrid representa el 31% de cuota de mercado
y cuenta con un 25% de rótulos dedicados al Gran Consumo,
un 31% de marcas Premium y un 44% al mercado del Lujo.
Barcelona (27% de los mercados analizados) cuenta con
porcentajes similares: 25% de Gran Consumo, un 24% de
Premium y un 38% de productos de Lujo.
Grupo
Inditex
- 1,0%
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
Millones de euros
Nota: Datos extraidos de los informes anuales correspondientes al ejercicio 2012 y 2013 de las
empresas analizadas.
Fin de los alquileres de renta antigua
Comercio electrónico en España
La demanda de operadores durante el 2014 se ha centrado en
la búsqueda de espacios comerciales prime, en los principales
ejes comerciales de las grandes urbes. Los ejes más secundarios
pierden el interés de los retailers a favor de las mejores
localizaciones, si bien es importante reseñar que debido al fin de
la moratoria de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) de 1964,
esta situación puede empezar a cambiar.
La previsión de los especialistas es que al finalizar 2014, el
mercado español de comercio electrónico consiga ventas por
valor de 18.000 millones de euros, frente a los 12.900 millones de
euros recaudados durante el 2012, lo que supone un incremento
del 39,5% en dos años; y si las expectativas se cumplen, en
2016 se logrará la cota de los 30.000 millones.
Uno de los objetivo de la LAU era promover la rotación de los
arrendatarios de los locales al finalizar el plazo de prórroga del
contrato de renta antigua, ya que en 2015 la mayoría de los
arrendatarios se encontrarían en edad de jubilación, dando
acceso a esos locales a una nueva generación.
La primera consecuencia de esta extinción de prórroga de la
LAU, supondrá el cierre de comercios y la salida al mercado
inmobiliario de locales en zonas prime, lo que probablemente
aumentará la oferta actual.
6
La extinción automática de los contratos de renta antigua ha
llevado a estos arrendatarios a renegociar alquileres para evitar
perder localizaciones en los ejes prime de las grandes urbes.
Esos arrendatarios se verán obligados entre firmar contratos
nuevos con rentas actualizadas –algunas hasta veinte veces
superiores a lo que pagan–, mudarse a locales comerciales
en zonas secundarias o en el peor de los casos cerrar sus
negocios.
En la LAU también se prevé que el arrendatario tendrá derecho
a una indemnización igual a 18 mensualidades si en el plazo de
menos de un año desde la extinción del arrendamiento, se ejerza
en el local la misma actividad o cualquiera afín a la ejercida por el
inquilino original.
Asimismo, extinguido el contrato de arrendamiento, el
arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el
local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo
contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un
año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
Productos más
populares entre
os usuarios de ecommerce
españoles*
Productos más populares de e-commerce entre los españoles*
12%
12%
8%
8%
4%
Ropa, calzado y
material deportivo
Entradas para
eventos
Artículos para el
hogar
Libros, prensa y
revistas
Películas y música
*No se contemplan las ventas de la categoría Viajes
Motivos por los que los españoles compran on-line
Estos datos significarán un cambio progresivo de hábitos en
los consumidores y la convivencia entre la compra presencial
y la virtual, no como antagonistas sino como modalidades
complementarias.
El gasto anual en compras online por persona en España es
de 865 €, aún algo lejos de la media europea que se sitúa en los
1.243 €.
En nuestro país, los hogares españoles con acceso a internet
representa ya el 69,80%, por lo que la implantación aunque
no es total, representa un porcentaje muy alto de los hogares
que pueden acceder a la compra online, de los que un 31,50%
compraron en algún momento durante el 2013. De nuevo las
previsiones resultan optimistas, ya que el porcentaje de ventas
retail realizadas online, crecerán desde el 1,70% en 2011
hasta el 3,49% de 2016.
Las previsiones de crecimiento en cuanto a la población que
comprará por internet en España en 2017 son de un 18%
respecto al 2013, lo cual indica un aumento sostenido pero en
claro avance. Significativo es el dato de que de todas las ventas
online realizadas en nuestro país hasta 2015, un tercio (33%) se
realizarán a través de dispositivos móviles.
Por comunidades, el País Vasco y Madrid se posicionan como
las regiones que más compras realizan a través del comercio
electrónico, con un 41,10% y un 40,20% respectivamente,
mientras que por el contrario, Canarias (20,70%) y Extremadura
(24,10%) son las que menos uso hacen de internet para sus
compras.
Las principales razones que aducen los usuarios online para
realizar sus compras a través del comercio electrónico son
comodidad (78,00%), la posibilidad de encontrar ofertas y
artículos a un mejor precio (73,20%), y el ahorro de tiempo
(65,50%).
Los productos más demandados en internet son –excluyendo
la categoría Viajes- ropa, calzado y material deportivo (12%),
entradas para eventos (12%), artículos para el hogar (8%),
libros, prensa y revistas (8%) y películas y música (4%).
e-commerce: Previsión de ventas y crecimiento
Evolución de los ingresos por e-commerce en España
25.000
22.592
20.000
Millones de euros
El 1 de enero de 2015 finalizará la prórroga de la Ley de
Arrendamiento Urbano (LAU) de 1964. A partir de dicha fecha,
todos los inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento
previo al 5 de mayo de 1985, y que aún se acogen a contratos de
renta antigua, caracterizados por ser de larga duración y con una
renta muy baja, tendrán obligación de negociar las rentas que
pagan según los actuales precios de mercado, o por el contrario
se verían obligados a abandonar el inmueble.
14.934
15.000
10.000
5.000
78,00%
73,20%
65,50%
Comodidad
Posibilidad de encontrar ofertas y
artículos a un mejor precio
Ahorro de tiempo
Fuente: Rakuten, centre for Retail Research, E-commerce Europe e INE (Septiembre 2014)
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Fuente: Comisión de Mercado de las Comunicaciones y ONTSI
2014
2015
2016
2017
Madrid
Es un hecho que durante estos últimos años la crisis económica
ha tenido un gran impacto en la evolución del consumo
aunque no tanto en los precios en el alquiler de locales prime.
La consecuencia de todo ello ha sido la apertura de nuevas
oportunidades en el mercado inmobiliario. A lo largo de estos
últimos cinco años los principales ejes comerciales de Madrid
han contabilizado un gran número de operaciones en alquiler,
muchas de ellas protagonizadas por operadores de moda,
seguidos por operadores de restauración que intentan hacerse
un hueco en los ejes más comerciales del mercado español.
Las rentas de los locales sitos en los ejes “prime” vuelven a verse
incrementadas, mientras que los ejes secundarios son los que
sufren una caída. El eje Gran Vía / Preciados sigue encabezando
el ranking de la vía más cara de esta ciudad siendo uno de los
tramos más anhelados por los grandes retailers en donde se
alcanzan las rentas de 2.760€/m²/año y cuya disponibilidad es
muy baja en Gran Vía y prácticamente nula en la calle Preciados,
seguido de Serrano con rentas de 2.580 €/m²/año donde los
locales disponibles se encuentran en los extremos de la calle.
La Flagship o tienda de referencia es un fenómeno que se
desarrolla desde hace años en grandes ciudades como Nueva
York o Tokio, y que se está consolidando en Madrid. Iniciado en
Gran Vía, actualmente esta tendencia se ha trasladado a Serrano
Presencia de retailers internacionales
GRAN CONSUMO
PREMIUM
LUJO
Fuente: Destination Europe 2015
donde Louis Vuitton acaba de inaugurar su flagship de unos
2.500 m² en el número 66 de esta calle. Así hemos sido testigos
también de la mejora de la ubicación de Zara, quien abrió una
de sus tiendas más emblemáticas el pasado mes de abril en el
número 23. La reubicación de Massimo Dutti con una flagship
store en el número 46 nos confirma esta tendencia.
Las empresas de moda “Low Cost” son las que mejor han sabido
adaptarse a los tiempos de crisis. A lo largo de estos últimos años
se han popularizado por exigencias de la situación económica.
Un claro ejemplo de esta tendencia es la consolidación de
un nuevo gigante: Mango el cual comenzó el 2013 con tres
conceptos: Mango, H.E. by Mango y Mango Touch, y que amplía
ahora su línea con Mango Kids, Mango Sport&Intimates y la
más reciente, Violeta by Mango, reforzando su presencia en el
barrio de Salamanca con una maxi tienda en el número 60 de la
calle Serrano, donde se ofrecerán en un mismo espacio todas las
líneas que posee.
Nuevas marcas, tanto internacionales como nacionales, han
aterrizado en Serrano animándose a dar servicio en esta calle
donde podríamos destacar las aperturas de: Brooks Brother,
Coach, Nike, 7 for All Mankind, El Ganso, Uno de 50, Oysho
o Liu-Jo.
Previsión crecimiento de las ventas retail 2014 -2018
Renta Prime Retailers internacionales en High Street
Ranking de atractivo para los retailers de Lujo
7
El eje comercial Gran Vía / Preciados se comporta de una
manera parecida al de la calle Serrano, siendo la zona más
transitada de la ciudad, con una media de tráfico diaria de
21.200 personas en períodos de rebajas en 2014. Esto hace que
las grandes cadenas de moda y restauración quieran hacerse
un hueco en este eje comercial, tan anhelado por inversores
nacionales e internacionales.
La moda tiene una gran presencia en estos grandes ejes
comerciales, resaltando la Gran Vía de Madrid, desde la Plaza
de Callao hasta la Red de San Luis, -el tramo más comercial
de toda la Gran Vía-, donde se emplazan las grandes firmas
de moda, siendo uno de los tramos más demandados por los
grandes retailers.
Así podemos confirmarlo con la presencia del grupo Inditex que,
en un tramo de poco más de 300 metros cuenta con cuatro de
sus grandes marcas: Stradivarius, Lefties, Zara y Bershka,
compartiendo acera con H&M, Sfera -la cadena juvenil de El
Corte Inglés-, o Mango. En este mismo tramo de Gran Vía, la
primera flagship store de la tienda oficial del Real Madrid, se
ha hecho un hueco en el número 31, que inauguró su tienda a
mediados del 2013 con una superficie de 560 m² distribuidos
en dos plantas, propiciando la salida del operador de calzado
Stonefly, Etam lingerie y la administración de lotería Doña
Manolita.
8
También este tramo ha conseguido suscitar el interés de
retailers como Primark, la cadena de moda irlandesa que tiene
proyectada su apertura para 2015, con su primera flagship en
España, y que ocupará alrededor de 15.000 m² en el número
32 de Gran Vía. Foot Locker y Nike unen fuerzas y abren el
único establecimiento de House of Hoops en España, con una
superficie de 120 m² en el número 36. En mayo, Inditex estrenó
la nueva imagen de su firma Zara en su local de Gran Vía 34, con
cuatro plantas y 2.700 m², y en la actualidad están remodelando
la imagen de su tienda de Lefties en el número 32.
Kiko Make Up Milano, propiedad de la familia Percassi, inauguró
en Madrid en septiembre de 2013 su primer flagship store en
nuestro país, ubicado en el número 25 de la Gran Vía.
La influencia de Gran Vía se extiende mucho más allá de
los propios límites de la vía. En las calles de alrededor ha ido
creciendo un comercio que, dependiendo de la zona, tiene sus
propias singularidades.
Es el caso de la calle Fuencarral con rentas de 1.680 €/m²/
año, donde recalan aquellas marcas “mainstream” -que han
desplazado a otras más “indies” a calles aledañas-, huyendo
de las altas rentas de Gran Vía y donde la disponibilidad de
locales es casi nula. La venta del Mercado de Fuencarral por un
montante de 22 M€ ha sido una de las últimas operaciones de
inversión cerradas en 2014.
Son muchas las marcas que apuestan por la apertura en esta
calle. El primer Hema español, cuyo origen es holandés, abre en
el número 140. Igualmente la italiana Brandy Melville reafirma su
apuesta por España abriendo su primera tienda en Madrid en el
número 52, seguida de Ese o ese en el 50, o Lot of Colors en el
16 y SuiteBlanco en el 15.
Destacamos la apuesta de L’Oreal en el número 59 y la de Mango
desbancando a Torero en el número 4. La estadounidense Calvin
Klein también acaba de poner en marcha un establecimiento en
el número 18 de la calle Fuencarral.
Barcelona
El auge del turismo en Barcelona ha continuado en 2014 y
amortigua la ralentización del consumo local, que según las
previsiones, se reactivará de forma tímida y lenta al tiempo que
disminuya la tasa de paro.
superficie, caso de Chopard, Cartier y Louis Vuitton. El volumen
medio de transacciones durante los últimos 5 años, ha sido de
10 operaciones de alquiler y se estima que en 2014 se registre un
número similar.
En general se estima que la renta de mercado en los próximos
meses no registrará alteraciones significativas. En la actualidad,
las marcas activas se muestran cautelosas a la hora de estudiar
nuevas aperturas y actúan conscientes de que en el escenario
actual, la consolidación de una enseña en un nuevo emplazamiento
requiere de más tiempo que en coyuntura pre-crisis.
En el tramo más popular, comprendido entre Plaza Cataluña
y calle Aragón, donde se ubican marcas predominantemente
mainstream, destaca la entrada de H.E. by Mango (Paseo de
Gracia 29), Twin Set (Paseo de Gracia 27) y la ampliación de la
tienda de Adidas absorbiendo los 800 m² de superficie ocupados
hasta la fecha por Miss Sixty.
Infraestructuras de primer orden como el Puerto de Barcelona
(2.600.000 cruceristas en 2013) y el Aeropuerto Internacional de
El Prat (35.210.000 pasajeros en 2013), hacen posible el tráfico
constante de visitantes, de los cuales 7.571.000 fueron turistas
extranjeros, sumando un total de 16.485.000 pernoctaciones
hoteleras y donde la estancia media en hoteles fue de 2,18 noches.
Tras 5 años de ligeros incrementos anuales de renta, se percibe
una cierta estabilización de las mismas en niveles máximos de
215€/m²/mes para locales estándar, de superficie comprendida
entre 300 y 600 m², el 50% de locales en esta calle.
En 2013 los turistas, principales consumidores de lujo en
Barcelona, provinieron principalmente de países asiáticos, Rusia
y EE.UU, mientras que el turista medio europeo, concibe la ciudad
como destino de ocio durante cortas estancias con presupuestos
más ajustados.
En términos de superficie, mientras que la demanda se
mantiene en niveles altos para locales estándar, el interés
va en aumento también para espacios comerciales prime. La
proporción de espacio destinado a retail se incrementa en los
edificios residenciales y terciarios para atraer marcas que ya sea
por tradición o por cambio de estrategia, precisan de superficies
superiores a 2.000 m².
El exclusivo Paseo de Gracia, es la avenida más demandada por
retailers e inversores, tanto nacionales como internacionales. El
sector lujo tiene una presencia mayoritaria en el tramo comprendido
entre calle Valencia y Avenida Diagonal. Así queda refrendado
con la apertura reciente de nuevas tiendas de operadores como
Prada, Longchamp y la proyectada por Dior en el número 74
para 2015. Otros, mediante reubicaciones, han incrementado
Paseo de Gracia se encuentra inmerso en un proceso de reforma
que finalizará a finales de año, coincidiendo con la campaña de
Navidad. Las aceras serán más amplias y los viales laterales
se convertirán en vías de servicio de plataforma única. La
obra incluye la renovación del alcantarillado y la incorporación
de elementos tecnológicos de gestión inteligente y de acceso
y conexión a las redes de internet y telefonía, dentro de la
Presencia de retailers internacionales
GRAN CONSUMO
PREMIUM
LUJO
Fuente: Destination Europe 2015
Previsión crecimiento de las ventas retail 2014 -2018
Renta Prime Retailers internacionales en High Street
Ranking de atractivo para los retailers de Lujo
9
estrategia smartcity del Ayuntamiento. Próximamente la oferta
de restauración se verá incrementada de forma notable con la
apertura de un nuevo espacio destinado a gastronomía local
y nacional. El desarrollo se encuentra ubicado en un antiguo
parking cubierto al final del pasaje entre los números 24 y 26.
Portal del Ángel, repite una vez más como la calle más cara de
España a nivel de rentas (250€/m²/mes). La amplitud del paseo
peatonal que enlaza el centro neurálgico de la ciudad con el Barrio
Gótico, convive a la perfección con un acertado mix comercial
donde se concentra la totalidad de enseñas del Grupo Inditex,
dos tiendas H&M, Mango y El Corte Inglés.
En el transcurso del presente año 2014, se han registrado dos
operaciones: Pull&Bear amplía su tienda en el número 42
absorbiendo la superficie ocupada por Padeví, y Disney releva
a Podium en el 9. Se esperan más movimientos en los próximos
meses, consecuencia de la extinción de los contratos de renta
antigua en diciembre del presente año.
Plaza Cataluña continúa con su proceso de consolidación
como ubicación prime a nivel comercial. Un emplazamiento
tradicionalmente monopolizado por entidades bancarias, está
dando paso a retailers de la talla de Urban Outfitters que
sustituye a Habitat en el centro comercial El Triangle, mientras
que Desigual reemplaza a la Fundación Caja Madrid (Plaza
Catalunya 9) y Txapela -AN Grup- toma el relevo de IberCaja en
Plaza Cataluña 8.
10
La reforma de la Avenida Diagonal, que afecta al tramo
comprendido entre Plaza Juan Carlos I y Plaza Francesc Macia,
cuya finalización está prevista a mediados de 2015, beneficiará en
gran medida a propietarios y operadores presentes.
Estas obras, tienen entre sus objetivos principales, revitalizar el
atractivo comercial de la calle, dotando a la avenida de amplias
aceras de 7 metros de longitud que harán más agradable el
tránsito peatonal, reordenando y reduciendo a su vez el volumen
de tráfico rodado. Algunas marcas ya se han posicionado, tales
como Habitat, Casa Viva, Deko Palace, Zwilling y Feeld
Organic, en previsión al efecto positivo que supondrá esta
actuación urbanística en la experiencia de compra.
Estimamos que progresivamente disminuirá la todavía existente
alta disponibilidad de locales, coincidiendo con un ajuste al
alza de la renta, actualmente en niveles inferiores a 40€/m²/mes.
Este hecho, posibilita que actualmente tengan presencia en esta
calle muchos operadores que hasta la fecha la veían inaccesible.
Principalmente son los destinados a equipamiento del hogar,
entidades bancarias y restauración.
Mención especial a las “Shopping Nights”, que en sus orígenes
(2010) se celebraban exclusivamente en Paseo de Gracia y
visto el éxito de la iniciativa, se ha hecho extensiva a la Avenida
Diagonal en el tramo comprendido entre los Centros Comerciales
L’Illa y Pedralbes Center. Son eventos temáticos que anualmente
promueven las asociaciones de comerciantes con el apoyo del
Ayuntamiento de Barcelona, donde se dan cita la moda, diseño,
turismo, cultura y gastronomía.
Mercado de Inversión
Top 15 Rentas Prime High Street. 3T 2014
Top 15 Rentabilidades Prime High Street. 3T 2014
París
Londres
14,00%
Moscú
12,00%
Munich
Prime High Street Yield 3T 2014
City (X) = DE2015 Rank
10,00%
Milán
Berlin
8,00%
Hamburgo
6,00%
Amsterdam
Roma
4,00%
Estambul
€ 2.000
€ 4.000
€ 6.000
€ 8.000
€ 10.000
€ 12.000
€ 14.000
€ 16.000
€ 18.000
€ 20.000
Fuente: Destination Europe 2015. 3T. 2014
Las localizaciones prime en Madrid, Barcelona y algunas zonas
asociadas al turismo de lujo (Costa del Sol o Baleares) siguen
siendo las más demandadas en el mercado retail español, pero
aquellos retailers -tanto nacionales como extranjeros- que
desean abrir su local en cualquiera de estas zonas continúan
encontrándose con la escasez de oferta existente. Esta búsqueda
se complica aún más cuanto mayor es el local demandado, por lo
que la tendencia actual de inaugurar flagships en ejes comerciales
de calidad, no está exenta de dificultades.
Hasta la fecha el volumen de inversión de locales en calle ha
alcanzado la cifra de 330 M€. Entre los operadores más activos
podemos encontrar a Mango, con una inversión total de 104 M€ y
tres inmuebles adquiridos, uno en Bilbao y dos en Madrid.
La estrategia actual por parte de los inversores es encontrar los
mejores emplazamientos para luego tener como inquilinos a las
grandes cadenas internacionales; así el apetito inversor en el
mercado español se encuentra muy activo, como lo demuestran
dos de las últimas operaciones que se han cerrado en Madrid:
la compra del local de H&M en Gran Vía 37 o el de C&A en el
número 48 de la misma vía, sin duda las dos mayores por precio
hasta el momento, 80 y 54 millones respectivamente.
Detrás de estas operaciones suelen estar fondos institucionales
con estrategias de inversión Core y Core+ caracterizados por
realizar inversiones con ratios de riesgo y rentabilidad moderados.
Londres
Munich
París
Amsterdam
Berlín
Milán
Praga
Madrid
Roma
Hamburgo
€/m² Per Annum
€0
Barcelona
Varsovia
Varsovia
0,00%
Praga
Estambul
S. Petersburgo
Moscú
2,00%
Prime Rents HS 3T 2014
City (X) = DE2015 Posición
Madrid
S. Petersburgo
Barcelona
Fuente: Destination Europe 2015. 3T. 2014
En cuanto a la rentabilidad prime se encuentra actualmente en el
4,75% y previsiblemente bajarán hasta el 4,50% en los próximos
meses, gracias a que los locales se encuentran por debajo de
la renta de mercado y que los inversores están manifiestamente
dispuestos a pagar rentabilidades aún más bajas.
Para aquellas transacciones por debajo de los 10 M€ el mercado
español se encuentra dominado por inversores privados locales
y family offices, los cuales han llegado a conseguir rentabilidades
iniciales netas del 4% para locales prime.
Las prime yield de locales en calle se han reducido en 100 puntos
básicos en los últimos 12 meses, el mercado de inversión español
se ha reactivado y ha comenzado a recuperarse tras la falta de
actividad durante 2012 y la mayor parte de 2013. Sin embargo,
aún queda camino por recorrer para llegar a los rendimientos
mínimos de 4,00 % - 4,25 % de 2006 y 2007.
La compresión de la rentabilidad es atribuible tanto al capital
inversor en el mercado minorista español como a las expectativas
de crecimiento de las rentas prime.
Previsiblemente las rentas volverán a crecer en cuanto el consumo
se recupere, y también por la escasez de espacios comerciales y la
creciente demanda de operadores, e igualmente irá acompañado
por una compresión de rentabilidades para 2015.
11
Economic context
GDP Growth Forecast 2014 - 2016 (% p.a.)
12
Retail Sales Growth Forecast 2014-2016 (% p.a.)
Source: Oxford Economics (October 2014)
Source: Oxford Economics (October 2014)
Signs of a gradual improvement in the Spanish economy are
beginning to emerge. This trend is expected to continue in 2015,
thanks to greater confidence in the economic outlook and more
favourable financing conditions.
unemployment is expected to fall by 1.6% to 24.5%. In
2015, job creation could reach 1.5%, although the drop in the
unemployment rate is expected to be similar to the 2014 figure,
falling to 23.0%, in view of the lacklustre performance of the
active population figures. Wage restraint will be crucial going
forward to achieve a slight reduction in unit labour costs and an
improvement in competitiveness in 2015.
GDP
According to economic forecasts, Spain is expected to close 2014
with GDP growth of 1.2% - outperforming the eurozone average
of 0.8% - and register GDP growth of 1.7% for 2015 (eurozone
average 1.1%), thanks largely to the changes in economic policy
and the earlier-than-expected growth in domestic demand.
Spanish GDP is expected to grow 2.2% in 2016.
Financial Conditions
The yields on 10-year Spanish bonds on secondary debt markets
continue to fall and now stand at an all-time low, allowing the
Spanish sovereign risk premium to fall to the threshold of 120
basis points. The European Central Bank (ECB) has recently
lowered official interest rates to 0.05% and has announced a
programme aimed at reactivating the flow of credit to drive a
robust recovery in the eurozone.
Labour Market
The labour market is expected to recover in line with the
improvement in economic activity. The number of people in
work is expected to grow by 0.8% by 2014 year-end, while
Inflation
The improving economic outlook and the measures adopted by
the Government will reduce the public deficit in 2014, thanks
mainly to lower public spending, to 5.6% of GDP, higher than
the 5.5% projected by the Spanish Government, but still below
the target of 5.8% agreed with the European Union. If further
measures are not adopted, the deficit could rise again to 6.1%
of GDP in 2015, as opposed to the target of 4.2% agreed with
the EU.
Private Consumption
The upturn in consumer spending will undoubtedly become one
of the key pillars for growth in 2015. In 2014the increase in new
car sales and the improvement in investment in capital goods
were already evident. Household spending is expected to
grow at a rate of 1.5% in 2015, thanks to the reforms undertaken
to bring prices into line with the other eurozone countries, the
improvement in the labour market and an upturn in household
disposable income.
High Street market
Despite the complex economic conditions in recent years, the top
250 global retail chains increased revenues by 4.9% in 2013.
As regards the major fashion retailers operating across the globe,
2013 proved to be a good year for the results of the four main
chains: H&M increased sales by 4%, the Inditex Group by 5%,
and Mango by 9%, while Irish low-cost fashion chain Primark
saw an excellent year with an increase in sales of 22% worldwide.
40%, making Spain its best market. Mango increased sales in
Spain by 8% and H&M by 1%. The Inditex Group saw its sales
fall by only 1%.
With respect to Spain in particular, Primark increased sales by
Spanish Retail Market
Presence of Retailers across the key retail Spanish cities
City
Luxury
Mainstream
Premium
Luxury
Madrid
21%
28%
Premium
Barcelona
51%
Valencia
Bilbao
Mainstream
Sevilla
Reference sample: 250 Retailers
Reference sample: 250 Retailers
0
20
40
60
80
100
120
140
Number of retailers
Source: JLL (December 2014)
Source; JLL (December 2014)
13
Analysis of the Spanish market
JLL has recently published its Destination Europe 2015 study
which analyses the retail market in the main European cities.
The initial findings of the research carried out in Spain reveal the
following data: Some 51% of retailers present in Spain’s main
retail markets (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao and Seville) are
fascia associated with Mass Market brands, 28% are Premium
operators and 21% are in the Luxury segment.
breakdown: 25% Mass Market, 31% Premium and 44%
Luxury. Barcelona (27% of markets analysed) presents a
similar breakdown: 25% Mass Market, 24% Premium and 38%
Luxury products. The third most important market is Valencia
(17% market share), in which 19% of retailers target the Mass
Market, 18% the Premium market, and 9% the Luxury market.
The study concludes with Bilbao (13%) and Seville (12%).
By city, Madrid boasts a market share of 31% with the following
Worldwide Sales Evolution of some of the major fashion groups
2013
Mango
Spanish Sales evolution of some of the major fashion groups
2013
+ 8,0%
Mango
2012
2012
+ 40,0%
Primark
Primark
H&M
H&M
Grupo Inditex
Grupo
Inditex
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
+ 1,0%
- 1,0%
0
500
1.000
Million of euros
1.500
2.000
Million of euros
2.500
3.000
3.500
4.000
Expiry of rent-controlled lease contracts
The latest e-commerce data in Spain
Demand from retailers in 2014 has been focused on the search
for retail units in prime locations on the main commercial
thoroughfares of Spain’s major cities. Secondary locations do
not feature on retailers’ radars as attention is focused on the
best streets. However, it is important to point out that due to the
end of the moratorium on the Urban Lease Act 1964 (Ley de
Arrendimiento Urbano - LAU) this situation may change.
Specialists in this field expect the Spanish e-commerce market
to reach sales of €18bn at the end of 2014, as opposed to the
sales of €12.9bn in 2012, an increase of 39.5% in two years. If
forecasts remain on track, sales are expected to reach the €30bn
level in 2016. This data represents a gradual shift in consumer
habits and the co-existence of bricks and mortar outlets with
online shopping; not as rivals but rather as complementary sales
channels.
On 1 January 2015, the moratorium on the Urban Lease Act
1964 (LAU) will finally be lifted. As of this date, all tenants who
signed a lease contract prior to 5 May 1985, and who still have a
rent-controlled lease, characterised by their long terms and very
low rental levels, will be obliged to renegotiate the rent based on
current market prices or be faced with eviction.
One of the objectives of the LAU was to foster the rotation of
rent-controlled tenants on termination of the moratorium, given
that in 2015 the majority of these tenants would be approaching
retirement age, thereby providing access to a new generation of
lessees
The first consequence of the expiry of the LAU moratorium will
be the closure of businesses and the sudden availability of
vacant premises in prime areas, which will most likely increase
current supply. The automatic termination of the rent-controlled
lease contracts has led tenants to renegotiate their rent to avoid
losing their location in the prime retail areas of large cities.
Tenants will be obliged either to sign new lease contracts at
current rental levels -which could be up to twenty times higher
in some cases-, relocate to commercial spaces in secondary
areas, or, as a worst case scenario, close their businesses.
In Spain, 69.80% of households have access to the Internet,
which despite not representing all households, represents a very
high percentage of households with access to online shopping, of
which 31.50% made an online purchase at some point in 2013.
Forecasts are once again optimistic, as the percentage of retail
sales made online is expected to grow from 1.70% in 2011 to
3.49% in 2016.
Growth of the percentage of the population making purchases
online is expected to increase 18% in 2017 with respect to
2013, which is a clear sign of sustained growth. One particular
piece of data to highlight in this respect is that one third (33%) of
all online sales in Spain until 2015 will be made via mobile devices.
The LAU also provides that the tenant will be eligible for
compensation equal to 18 monthly lease payments if, within one
year following the termination of the lease contract, the premises
is used to engage in the same or similar business activity as that
of the original rent-controlled tenant.
By Autonomous Region, the Basque Country and Madrid are
the regions where the most online sales were registered, with
41.10% and 40.20%, respectively, while the Canary Islands
(20.70%) and Extremadura (24.10%) are the regions which
used the Internet least to make purchases. The main reasons
given by online users for making purchases over the Internet are
convenience (78.00%), the chance of finding offers and goods
at better prices (73.20%), and saving time (65.50%).
On termination of the rent-controlled lease contract, the lessee
will enjoy the preferential right to remain in the leased premises
should the lessor intend to sign a new lease with another tenant
within one year of the termination of the initial rent-controlled
lease.
The best-selling products on the Internet are - excluding travel
- clothing, shoes and sporting goods (12%), event tickets
(12%), homeware (8%), books, press and magazines (8%) and
films and music (4%).
Most popular products for Spanish e-commerce users*
e-commerce: Sales Growth Forecast - 2007 to 2017
12%
12%
8%
8%
4%
Clothes, Shoes and
Sport equipment
Tickets for events
House equipments
Books, newspapers
and magazines
Films and music
*Travel category not included
Why do Spanish people buy on-line?
Spanish e-commerce incomes and forecasts
25.000
22.5
20.000
Billion euros
14
The annual per capita expenditure on online shopping in
Spain is €865, still far below the European average of €1,243.
14.9
15.000
10.000
5.000
78.00%
73.20%
65.50%
Convinience
The Possibility of finding discounts,
sales and better prices
Time saving
Source: Rakuten, centre for Retail Research, E-commerce Europe e INE (September 2014)
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source: Comisión de Mercado de las Comunicaciones & ONTSI
2014
2015
2016
2017
Madrid
There is no doubt that the recent economic crisis has had a major
impact on the performance of retail, however its impact has not
been as significant on rental prices of prime units. This has resulted
in the creation of new opportunities in the real estate market. The
major retail hubs in Madrid have seen a high number of lease
operations over the past five years, many of which have involved
major fashion brands, followed by restaurants and bars seeking
to find a foothold in the Spanish market’s most important retail
streets.
Rental levels for retail premises on prime streets are once again
on the rise, while secondary hubs are seeing their rental levels
decline. The Gran Vía / Preciados axis still leads the ranking
of the most expensive street in Madrid and remains the most
coveted area by retailers where rental levels reach €2,760/m²/
year and vacancy rates are very low on Gran Vía and practically
non-existent on Calle Preciados. This area is followed by Calle
Serrano which can command rental levels of €2,580/m²/year
and where the available units are generally located at both ends
of the street.
The flagship store concept, which began some years ago in major
cities such as New York and Tokyo, is now a growing trend in
Madrid. The trend, which started on Gran Vía, has spread to
Madrid
8%
5
42% MAINSTREAM
29% PREMIUM
29% LUXURY
Type of international retailers present
MAINSTREAM
PREMIUM
LUXURY
Source: Destination Europe 2015
Calle Serrano where Louis Vuitton has recently opened its 2,500
m² flagship store at number 66. The relocation of Zara to number
23 is also a testament to this growing trend, where the fashion
retailer opened one of its most emblematic stores last April. The
relocation of Massimo Dutti to its new flagship store at number
46 also confirms this trend.
The so-called low-cost fashion retailers are those that have
known how to adapt best to the crisis. These stores have
become increasingly popular due to the economic situation. A
clear example of this trend is the consolidation of a new giant:
Mango, which started 2013 with three concepts: Mango, H.E. by
Mango and Mango Touch. The brand is now widening its range
with Mango Kids, Mango Sport&Intimates and the latest line,
Violeta by Mango, strengthening its presence in the Salamanca
district of the Spanish capital with its new mega-store at Calle
Serrano 60, which will offer all the brand’s lines under one roof.
New brands, both international and domestic, have opened on
Calle Serrano which has sparked the interest of retailers,among
which the following new arrivals are worth highlighting: Brooks
Brother, Coach, Nike, 7 for All Mankind, El Ganso, Uno de 50,
Oysho and Liu-Jo.
2,640 €
8th
Forecast retail sales growth 2014 - 2018
Prime high street international retailers
Luxury retailer atractivess rank
15
The performance of the Gran Vía / Preciados area has been
similar to that of Calle Serrano, and constitutes the most heavily
transited part of the city with an average daily footfall of 21,200
people during the sales periods in 2014. This has caught the eye
of large fashion and restaurant chains looking to gain a foothold
in this busy area that is highly sought after by both domestic and
international investors.
Fashion chains are a major presence on these commercial
streets, particularly the section of Gran Vía from Plaza de Callao
to Red de San Luis - the most commercial part of the street where large fashion brands are located. This area is obviously one
of the most sought after stretches for large retailers.
Proof of this is the presence of four major Inditex brands on a
stretch spanning just over 300 metres: Stradivarius, Lefties,
Zara and Bershka, which share the same side of the street as
H&M, Mango and Sfera, the young fashion chain belonging to
El Corte Inglés. This same stretch of Gran Vía is also home to the
first Real Madrid official flagship store, which opened at number
31 in mid 2013. The store, with a surface area of 560 m² over
two floors, now operates in the space formerly occupied by the
footwear store Stonefly, Etam lingerie and the lottery outlet Doña
Manolita.
16
This stretch has also attracted the interest of retailers like Primark.
The Irish fashion chain is set to open its first flagship store in 2015,
occupying 15,000 m² at number 32 of Gran Vía. Foot Locker and
Nike have joined forces to open the only House of Hoops store
in Spain, with 120 m² at number 36. In May, Inditex unveiled the
new look for its Zara brand at its store at Gran Via 34. The store
has 2,700 m2 over four floors. Inditex is currently refurbishing its
Lefties store at number 32.
Kiko Make Up Milano, owned by the Percassi family, opened
its first Spanish flagship store in September 2013 at Gran Vía 25.
The influence of Gran Vía extends well beyond the confines
of the thoroughfare itself. The surrounding streets have been
witness to a growing retail trade which has its own unique
features, depending on the area.
This is the case of Calle Fuencarral where we are seeing rental
levels of €1,680/m²/year and where mainstream brands now
abound after having pushed more “indie” brands out to surrounding
streets. These mainstream brands were, in turn, pushed off Gran
Vía due to the high rental levels and practically non-existent
supply of units. The sale of the Mercado de Fuencarral for €22
million is one of the latest investment transactions completed in
2014.
Numerous brands have opted to open on Calle Fuencarral.
Dutch brand Hema has opened its first Spanish store at number
140. Italian brand Brandy Melville, meanwhile, has bolstered its
presence in Spain with the opening of its first store in Madrid at
number 52, followed by Ese o ese at number 50, Lots of Colors
at 16 and SuiteBlanco at 15.
We would also highlight L’Oreal’s decision to open at 59 and
Mango replacing Torero at number 4. US brand Calvin Klein has
also just opened a store at number 18 Calle Fuencarral.
Barcelona
The increase of tourism in Barcelona has continued in 2014,
offsetting the slowdown of domestic consumer spending which,
according to projections, will see a timid and slow recovery as
unemployment comes down.
Rental levels are not generally expected to see significant changes
in coming months. Active brands are playing it cautiously when it
comes to studying new store openings and are aware that the
consolidation of a new fascia at a new location requires much
more time in the current economic climate than it did pre-crisis.
Excellent infrastructure such as the Port of Barcelona (2,600,000
cruise ship passengers in 2013) and El Prat International Airport
(35,210,000 passengers in 2013), translate into a constant stream
of visitors, of which 7,571,000 were from abroad, coupled with
16,485,000 overnight hotel stays with an average stay of 2.18
nights.
The average annual transaction volume over the past 5 years
was 10 operations per annum, with a similar number forecast for
2014.
More mainstream brands are located in the stretch between
Plaza Cataluña and Calle Aragón. Particularly noteworthy is the
arrival of H.E. by Mango (Paseo de Gracia 29), Twin Set (Paseo
de Gracia 27) and the enlargement of the Adidas store by 800 m2,
which was previously occupied by Miss Sixty.
Following 5 years of modest increases in annual rental levels, there
are signs that prices are beginning to stabilise at a maximum
level of €215/m2/month for standard retail units with a surface area
of between 300 and 600 m2, which accounts for 50% of units on
this particular street.
The tourists consuming luxury products in Barcelona in 2013 were
mainly from Asia, Russia and the US, while the average European
visitor tends to see the city as a short city-break destination with
a lower spend.
In terms of surface area, while high demand for standard units is
holding firm, there is increasing interest in prime retail premises.
The proportion of space allocated to retail uses in residential and
commercial buildings is increasing to attract brands which require
surface areas in excess of 2,000 m2, either because traditionally
that is what they need or due to a change in strategy.
The exclusive Paseo de Gracia is the most sought-after avenue
by both domestic and international retailers and investors. The
luxury segment in primarily located in the stretch between Calle
Valencia and Avenida Diagonal. This trend has been confirmed
by the new Prada and Longchamp stores, together with the Dior
store planned for 2015 at number 74. Other brands have increased
floorspace via relocations, such is the case of Chopard, Cartier
and Louis Vuitton.
Paseo de Gracia is currently undergoing a thorough overhaul, the
completion of which is slated for the end of the year to coincide
with the Christmas shopping season. The pavements are being
widened and the lateral traffic lanes are being eliminated.
The works also encompass the renewal of the sewers and the
addition of smart management IT elements to enable easy access
to Internet and telephone networks, all of which form part of the
City Hall’s “smartcity” strategy.
10
Barcelona
5%
47% MAINSTREAM
25% PREMIUM
28% LUXURY
Type of international retailers present
MAINSTREAM
PREMIUM
LUXURY
Source: Destination Europe 2015
2,700 €
9th
Forecast retail sales growth 2014 - 2018
Prime high street international retailers
Luxury retailer atractivess rank
17
The dining offer in this area will soon be significantly
strengthened with the opening of a new complex dedicated
to both local and Spanish cuisine. The development is
located in a former covered parking lot at the end of the
alleyway between numbers 24 and 26.
Portal del Ángel once again leads the ranking as the most
expensive street in Spain according to rental levels (€250/
m2/month). The spacious nature of this pedestrianised area,
which ties the heart of the city with the historic Gothic Quarter,
offers the perfect location for a healthy retail mix which is
home to all the Inditex brands, two H&M stores, Mango and
El Corte Inglés.
Over the course of 2014, there have been two transactions:
Pull&Bear has extended its store at number 42 by taking
over the space formerly occupied by Padeví, while Disney
has replaced Podium at number 9. Further transactions are
expected in coming months as a result of the expiry of the
rent-controlled lease contracts in December of this year.
Plaza Cataluña continues to consolidate its position as
a prime retail location. An area historically dominated by
banking institutions, this situation is giving way to retailers
of the likes of Urban Outfitters, which replaces Habitat in
the El Triangle shopping centre, while Desigual has taken
the space formerly occupied by the Caja Madrid Foundation
(Plaza Cataluña, 9) and Txapela -AN Grup- has replaced the
Ibercaja bank branch at Cataluña 8.
18
Work is also under way to renovate Avenida Diagonal
between Plaza Juan Carlos I and Plaza Francesc Macia, the
completion of which is planned for mid 2015. This is set to
considerably benefit current owners and tenants.
The renovation aims to revitalise this attractive commercial
thoroughfare by creating 7-metre wide pavements to make it
much more pleasant for pedestrians, while also reorganising
and reducing vehicular traffic in the area. Brands such as
Habitat, Casa Viva, Deko Palace, Zwilling and Feeld
Organic have already taken up a position in the area on the
back of the positive effect the reconditioning works will have
on the shopping experience.
We expect the existing high vacancy rate to gradually fall,
coinciding with an increase in rental levels which currently
stand at less than €40/m2/month. This development
may attract new operators to the area which was hitherto
considered inaccessible. Operators are predominantly
homeware brands, banks and restaurants and bars.
Of particular note are the so-called “Shopping Nights”,
a trend which started in 2010 exclusively on Paseo de
Gracia. In view of their success, the initiative has spread to
the Avenida Diagonal in the stretch between the L’Illa and
Pedralbes shopping centres. These annual themed events are
promoted by traders and retailers associations in conjunction
with Barcelona City Hall, bringing together fashion, design,
tourism, culture and cuisine.
Investment market
Top 15 Destination Europe 2015: Prime HS Rents Q3’14
Prime High Street Yields Q3’14
Paris
14,00%
London
Prime High Street Yield Q3 2014
City (X) = DE2015 Rank
12,00%
Moscow
Munich
10,00%
Milan
8,00%
Berlin
Hamburg
6,00%
Amsterdam
Rome
4,00%
Istanbul
2,00%
Barcelona
€ 2.000
€ 4.000
€ 6.000
€ 8.000
€ 10.000
€ 12.000
€ 14.000
€ 16.000
€ 18.000
London
Munich
Paris
Berlin
Hamburg
Milan
Prague
Barcelona
Madrid
Rome
Istanbul
Warsaw
Amsterdam
€ / Sq M Per Annum
€0
Moscow
Prime High Street Rent Q3 2014
Prague
Warsaw
St. Petersburg
0,00%
Madrid
St. Petersburg
€ 20.000
Source: JLL (October 2014)
The prime areas in Madrid, Barcelona and certain coastal areas
associated with luxury tourism (Costa del Sol and the Balearic
Islands) remain the most sought after in the Spanish retail market.
However, retailers - both domestic and international - seeking to
open a store in any one of these areas continue to face scarce
supply of available premises. Moreover, the larger the premises
being sought, the more complicated the search becomes. As a
result, the current trend of opening flagship stores on key retail
thoroughfares is not hassle free.
To date, the investment volume in high street retail premises
amounts to €330 million. Mango is among the most active retail
brands in this regard, investing a total of €104 million in three
buildings acquired: one in Bilbao and two in Madrid.
The current strategy of investors is to find the best locations in
order to let them out to large international retail chain tenants. In
this regard, investor appetite for the Spanish market is currently
very active, as evidenced by two of the most recent transactions
completed in Madrid: the purchase of the retail premises occupied
by H&M at Gran Vía 37 and that of the premises occupied by C&A
at number 48 on the same street. To date, these represent the two
largest operations in terms of price, valued at €80 and €54 million,
respectively.
Source: JLL (October 2014)
Institutional investors are often behind these transactions with
Core and Core+ investment strategies, making investments
typified by moderate risk and yield ratios.
Prime yields currently stand at around 4.75% and are expected
to tighten to 4.50% in the coming months due to retail units
currently being priced at below market value and investors being
openly willing to paying even lower yields.
As regards transactions of under €10 million, the Spanish market
is dominated by local private investors and family offices, which
have managed to obtain initial yields of 4% for prime premises.
Prime high street yields have fallen 100 basis points over the
past 12 months and the Spanish investment market has seen an
upturn with signs of recovery following the lack of activity in 2012
and most of 2013. There is still some way to go, however, to reach
the minimum yields of 4.00%-4.25% in 2006 and 2007.
The tightening of yields is a result of both investor capital in the
Spanish retail market and growth expectations for prime rental
levels.
Rental levels are expected to see an upturn when consumer
spending recovers and due to the lack of retail premises and the
growing demand of retailers. This scenario will play out in tandem
with a compression of yields in 2015.
19
Contactos High Street
Luis Iñiguez
Director División Retail
[email protected]
Angeles Pérez
Directora Locales Calle
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Borja Ortega
Director Patrimonios Privados
[email protected]
David Méndez
Analista Senior Research
[email protected]
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Fax: 93 301 29 99
Sevilla
S. Fco. Javier, 20, 3ª. 314
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