IMHS 2015 Nov.indd

Transcripción

IMHS 2015 Nov.indd

High Street
Informe de Mercado / Market Report
Diciembre 2015 / December 2015
jll.es
Contenido
España: Buen ritmo de crecimiento económico ............................................4
España: Mercado clave para los Operadores Internacionales ...............6
Mercado de Inversión.............................................................................................10
Content
Spain: Strong economic growth ...........................................................................13
Spain: A key market for international retailers ................................................15
Investment market ........................................................................................................19
Retail - Informe de Mercado del Comercio en Calle 2015 / High Street Market Report 2015
España: Buen ritmo de crecimiento económico
España: Buen ritmo del
crecimiento económico
La coyuntura de la economía española
crecerá más que la media europea.
PIB 2015
Total PIB 2015 (€ bn)
Fuente: Oxford Economics, Octubre 2015
4
Durante 2015, y en un contexto de
debilidad de la actividad económica
mundial -localizada sobre todo en la
zona euro, Japón, América Latina e
incluso China-, España ha mostrado
una evolución favorable, como así lo
demuestra el crecimiento previsto del
PIB del 3,2%, y la previsión
para 2016 del 2,8%.
Con estas previsiones España se
consolida como la economía que
más ha crecido en 2015 de entre
los países avanzados, a pesar de la
ocho meses de 2015 y se prevé que
crezcan un 6,1% en 2016, lo que
colocaría a España en el 9º lugar de la
OCDE. Las importaciones, por su
parte, crecieron un 4,2% interanual con
lo que el déficit comercial se redujo un
2,5% anual. En 2016, la tasa prevista
para la demanda interna será del 5,2%.
desaceleración global. Además, en
2016 solo le superará Estados Unidos
dentro de la OCDE, que se impulsará
un 2,8%.
Este crecimiento viene dado
principalmente por el comportamiento
de la demanda externa, el consumo
de los hogares, el aumento del
turismo internacional y el mejor
comportamiento del mercado laboral.
Respecto
a
las
ventas
minoristas la estimación es que
durante el 2016 experimenten un
crecimiento del 4% gracias a una
mayor renta disponible, el aumento
Las exportaciones españolas
crecieron un 4,9% durante los primeros
Se prevé un descenso del desempleo
del 4,8 % en España para 2019
Irlanda
Portugal
Luxemburgo
ESPAÑA
Bélgica
Reino Unido
Suecia
Polonia
Italia
Rep. Checa
Finlandia
Paises Bajos
Alemania
Suiza
Dinamarca
Hungría
Francia
Austria
Noruega
Grecia
Rusia
Sin embargo, se mantendrá alto
hasta el 17.5%
media anual de crecimiento
-3,0
España:
Buen ritmo de creación de empleo
Retail - Intelligence
-2,5
-2,0
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
•  Las perspectivas de creación de empleo actuales han cambiado drásticamente desde la primera mitad de 2014. La economía española está generando puestos de
trabajo, con 411.800 puestos de trabajo creados en 2T 2015 y un descenso del 5,43 % en la tasa de desempleo hasta el 21,2 %
Previsión de Crecimiento de
Ventas Retail 2015 - 2017
Previsiones positivas de crecimiento en
toda Europa, más fuerte en Reino Unido,
España y Suecia
Previsión crecimiento VR
VR per Capita 2015 (€)
Fuente: Oxford Economics, Octubre 2015
de la confianza del consumidor o la
mejora de las condiciones del mercado
laboral, con un ritmo de creación de
empleo en torno al 2,5% en términos
de puestos de trabajo equivalentes a
tiempo completo.
El Turismo sigue registrando
cifras récord, ya que durante los nueve
primeros meses, España recibió 54,4
millones de visitantes internacionales
lo que representa una variación
internanual del +3,8).
La comunidad de Madrid, registró
el mayor aumento interanual con un
10,8%, aunque Cataluña sigue a la
cabeza en términos de llegadas con
casi 14 millones (+3,2%).
5
España: Mercado clave para los Operadores Internacionales
En el caso de Madrid, desde la administración municipal se está promoviendo que la zona del casco histórico de la capital comprendido entre
Sol, Callao y Gran Vía, sea la
zona comercial de referencia
a imagen de otras capitales europeas.
Para ello se permite el cambio de uso
tanto de edificios completos como de
locales a pie de calle, sin restricción de
metros cuadrados, y mediante planes
especiales que pueden variar entre 6
y 12 meses en el caso de un edificio, y
de tan sólo un mes para un local.
En Barcelona, también se busca
ampliar espacio prime en los principales ejes comerciales como Passeig
de Gràcia o Portal de L’Àngel.
Para ello ya se han adoptado medi6
das como la de aprovechar sótanos o
entresuelos que hasta ahora no eran
comerciales para unirlos a los establecimientos a pie de calle o incluso un
piso superior, para ello se necesita la
reconversión en espacio comercial de
viviendas y oficinas.
(Portal de L’Àngel, 38) con casi 1.400
m². También Adidas (Passeig de Gràcia,
3) o Rabat (Passeig de Gràcia 94) con
casi 2.000 m². Las superficies buscadas
varían según el caso, pero en algunos
casos han llegado a los 2.500 m².
Si la superficie supera los 2.500
m², habría obligación de pagar el impuesto de grandes superficies. Entre
los últimos operadores que han abierto en Madrid podemos encontrar a
Versace (Serrano 16), Swarovski
(Serrano, 44), Aristocrazy (Gran Vía
26) o Foot Locker (Preciados 6).
Mención aparte merece el caso
de la inauguración de Primark en
el edificio de Gran Vía 32, tanto por
tamaño como por repercusión social.
Se trata de la tienda más grande de la
marca en España y la segunda mayor
del mundo solo por detrás de la de
Manchester, con 12.400 m² de SBA y
5 plantas.
En Barcelona, han inaugurado
local Kiko Make Up Milano
(Portal de L’Àngel, 16) o Cortefiel
Su estrategia actual es abrir nuevas
tiendas en las principales ciudades de
España, a pie de calle y de gran for-
Las ciudades europeas más atractivas
La expansión internacional de operadores impulsa las ventas…
Los operadores son cada vez más
profesionales en la búsqueda de una
tienda física que cumpla con los objetivos,
riesgos y oportunidades. La mejora de
las condiciones económicas aumenta
la presión sobre los operadores para
conseguir un crecimiento de las ventas.
Índice de atractivo para los operadores
internacionales
Índice de atractivo para los operadores internacionales
45-66
67-85
86-116
117-150
150-234
Num. = ranking para los 57
mercados retail claves
Mercado
Global
Maduros
En crecimiento
En transición
Fuente:
JLL JLL
(Destination
Europe
2015);
Nota:Nota:
Análisis
basado
en una
de 250deretailers
internacionales
en 57 en
mercados
retail claves
Fuente:
(Destination
Europe
2015);
Análisis
basado
enmuestra
una muestra
250 retailers
internacionales
57 mercados
retail claves
Ciudad
Premium
Gran Consumo
Top 5 de ciudades más atractivas
de España
Lujo
Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
Sobre una muestra de 250 operadores
0
20
40
Fuente: JLL (Noviembre 2015)
60
80
100
120
140
Nº de Operadores
mato. La inauguración de la tienda ha
supuesto, además, un fuerte impulso a
la actividad comercial de la zona, atrayendo también consumidores a otras
tiendas de la calle.
Gracias, en gran medida, a la buena
marcha de los resultados económicos,
España se encuentra en el punto de de
muchos de los operadores internacionales que aún no han entrado en nuestro mercado.
Madrid y Barcelona siguen siendo los dos mercados más demandados, y la prin-
cipal puerta de entrada para aquellas
marcas que aún no tienen tienda física
en nuestro país. Sobre todo para las
enseñas orientadas al gran público
pero también a productos más premium, dejando al mercado del Lujo los
ejes prime de Paseo de Gracia y Serrano, así como la Costa del Sol o Palma
de Mallorca.
Si bien el interés ha aumentado
por el mercado español, también es
cierto que los retailers estudian cada
vez más los emplazamientos en función de los requerimientos necesarios
para cumplir sus objetivos comerciales,
minimizar los riesgos y aprovechar las
oportunidades que brinda el mercado.
Por regla general los grandes rótulos suelen entrar de forma directa, con
locales de mayor tamaño y en ubicaciones de prestigio, lo que demuestra
confianza en el potencial el
mercado español. Otros formatos
optan por el modelo de franquicia, ya
que la inversión y el riesgo son menores. Es una manera de “testar” el mercado y si el modelo resulta rentable,
después de 3 ó 5 años, entran con su
propia marca, comprando si es necesario las tiendas previamente franqui-
7
€ 8.000
London: €14,400
Paris: €18,000
Londres
Munich
Moscú
Milán
Berlin
Dusseldorf Hamburg Copenhagen Colonia
Stuttgart
Barcelona
Preciados
Portal de
L'Àngel
Koenigstrasse
Schildergasse
Strøget
Spitalerstrasse
Frankfurt
Konigsallee
Roma
Tauentzien-strasse
Zeil
Paris
Via del Corso
€0
Vittorio Emanuele II
Top 15
Rentas Prime High Street
2015
Stoleshnikov Lane
€ 2.000
Kaufingerstraße
New Bond Street
€ 4.000
Champs-Elysées
€ / m / Año
€ 6.000
Madrid
Nota: El gráfico sólo compara las rentas prime por mercado.
8
ciadas. Algunos operadores internacionales, que se han interesado por el
mercado retail español y que aún no
estaban presentes con tienda física
en nuestro país, han desarrollado su
tienda on-line para el público español, para seguidamente buscar locales que se conviertan en una primera
toma de contacto con el consumidor
nacional. Es una forma de penetración
en un mercado que ofrece en este
momento grandes oportunidades de
crecimiento.
En el caso de grandes grupos
con varias marcas, su interés en
el mercado español se materializa primero con una de sus enseñas, y posteriormente optan por buscar más localizaciones para el resto de sus marcas.
De otro lado, los operadores ya presentes en nuestro mercado siguen
buscando nuevos puntos de venta y
optan por el formato `flagship stores´,
en su búsqueda de representatividad
mediante grandes formatos en calle.
Algunos operadores mainstream y de
lujo que ya están presentes en Centros Comerciales prime buscan en la
actualidad localizaciones en calle que
refuercen su estrategia comercial.
La moda sigue siendo una de las
actividades comerciales con mayor dinamismo en el mercado de High Street,
pero no la única. Cada vez más estamos viendo como grandes operadores como Fnac o Media Markt buscan
puntos de venta urbanos a pie
de calle, donde pueden ser auténticos
showrooms donde mostrar sus productos a un público más urbanita y alejado
de las Grandes Superficies localizadas
fuera del centro urbano.
Cada vez más se entiende la calle como el mejor
escaparate. Se puede afirmar que
las tiendas físicas adquieren
nuevos servicios como el de recogida de la mercancía comprada
mediante la tienda on-line, ahora que
la logística puede llevarse a cabo por
Internet con entrega directa. El Click
and Collect, o como se conoce la
recogida en tienda combina de
forma integral la compra electrónica
con las tiendas físicas.
Este servicio que permite al comprador consultar desde la tienda online
la disponibilidad de los productos e ir
a retirar el pedido a la tienda seleccionada, es un valor añadido para los
comercios y, aproxima así a las tiendas
con el comercio electrónico.
La elevada demanda de
locales prime y la falta de
producto, está generando que empecemos a hablar de crear espacios
prime donde hasta ahora no los había,
Gran Vía: Pasarela de moda para las ‘flagships’. Destaca la inauguración de Primark en octubre de 2015.
GV 48
C&A
2.508 m²
GV 37
H&M
3,800 m²
•
•
•
GV 34
Zara
3.350 m²
GV 33
Desigual
180 m²
GV 32
Lefties
1.630 m²
GV 32
GV 32
Primark
12.400 m²
Mango
760 m²
H&M
GV 32
GV 30
Stradivarius
4.600 m²
1.020 m²
GV 31
GV 31
Pull & Bear
Real Madrid
GV 27
Cortefiel
700 m²
560 m²
1.500 m²
Destino global para los operadores Internacionales
Destino preferente para el Turismo internacional
Espacios flexibles con posibilidades para inaugurar ‘flagship stores‘
mediante el cambio de uso desde el residencial, de oficinas
u ocio hacia el uso comercial,
dependiendo en cada caso de las administraciones locales. Esta tendencia
permite la creación de espacios nuevos, así como también una enorme estimulación de la actividad inmobiliaria,
de la inversión y del empleo.
Respecto a la futuras operaciones
en Barcelona destaca la apertura
en 2016 del ‘flagship store’ de H&M
en Passeig de Gràcia 11, que ocupará previsiblemente 5.000 m², Uniqlo
que ha reservado un espacio de unos
3.000 m² de la que será su primera
tienda en España o Mango que de-
•
•
GV 25
Berskha
1.610 m²
GV 30
Sfera
1.182 m²
GV 21
Adidas
1.800 m²
Fuerte demanda y oferta reducida en el tramo prime
Buenas previsiones de crecimiento de rentas
sea abrir en Rambla de Catalunya, 132
una tienda de 2.400 m².
En 2016 abrirá también en Passeig
de Gràcia 91 el primer establecimiento de Céline en el mercado español,
y Massimo Dutti en el número 96.
En el caso de Madrid, en los próximos meses se espera que operadores
como Adidas (Gran Vía 21), Tous
(Gran Vía 38), Parfois (Gran Vía 42)
o Pandora (Preciados, 24) inauguren
locales comerciales. Sobre la permanencia de locales, la mayoría está una
media de 5 años, aunque habitualmente la duración media de los contratos
está estipulada en 10 años.
El mercado de locales comerciales
ha estado muy activo durante los tres
primeros trimestres de 2015, y previsiblemente continuará así durante 2016.
Portal de L’Àngel sigue siendo
la calle más cara de España con una
renta de 250 €/m², seguido por la
C/ Preciados, con un incremento
de rentas del 6,1% respecto al mismo
trimestre del año anterior, y que continúa un año más como la calle más
cara de Madrid, con una renta prime
de 245 €/m². Le sigue Serrano
con un 8,7% de incremento y 230€ /
m² y Gran Vía con un 2,2% y 225 €/
m². Además, la tasa de disponibilidad
actual es muy baja en puntos como la
Puerta del Sol o Preciados que vuelven
a presentar un lleno total.
9
Mercado
de inversión
€ 986
Volúmenes de Inversión Retail
T1-T3 2015 en millones de €
€ 685
4.000 o más
De 200 a 500
€ 103
€ 13.033
De 100 a 200
€ 1.401
De 0 a 100
€ 1.668
€ 25
Sin Transacciones
€ 2.339
€ 611
€ 8.721
€1.042
€ 86
€ 659
€ 20
€7
€ 10
€ 110
€8
€ 2.635
€9
Volúmenes Europeos de
Inversión Retail T1-T3 2015
38.700M€ invertidos durante T1-T3 2015.
crecimiento del 28% respecto a 2014
10
Si 2014 se caracterizó, en lo que
respecta al mercado de inversión
Retail, como el año de la recuperación,
2015 ha consolidado esta tendencia,
al contabilizar hasta el tercer trimestre,
una inversión de 2.669 millones
de euros, lo que supone un 46%
más respecto al año precedente. La
previsión es que 2015 acabe con una
cifra cercana a los 3.000 millones de
euros.
Son muchos los fondos e inversores
institucionales que tienen España en el
punto de mira como oportunidad para
llevar acabo su estrategia de inversión
en activos inmobiliarios infrautilizados
o con potencial de revalorización en
los principales mercados para generar
rendimientos atractivos.
€ 102
Fuente: JLL. Octubre 2015
Nota: Esta revisión considera todas las inversiones en High Street. Centros Comerciales. Medianas. Factory Outlets.
Supermercados en Europa. El análisis excluye usos mixtos y cualquier inversión de menos de 5 milliones
En el caso del mercado de
High Street, durante 2015 se han
transaccionado más de 400 inmuebles
comerciales, por un valor cercano a
los 920 millones de euros, de los que
han destacado una vez más Gran
Vía 32, antigua sede de Prisa, hoy
convertida en superficie retail en su
mayoría, proyecto que ha devuelto
el esplendor al edificio y revitalizado
el área como una de las principales
arterias comerciales de Madrid,
albergando como inquilinos la tienda
más grande de Primark, H&M,
Mango y Lefties.
Ciudad
Calle Prime
Barcelona
Portal de L’Àngel
250
Madrid
Preciados
245
Madrid
Serrano
230
Otra
de
las
operaciones
importantes en el mercado ha sido
la venta de la denominada Cartera
Amarilla, con 381 sucursales del
Banco Santander por parte de la
Socimi Uro Property Holding
por 308 millones de euros a Axa
Real Estate.
Así como la venta del local de más
de 2.600 m² de Sfera en Preciados
4, a IVG Immobilien AG por
70 millones de euros, o el edificio de
Puerta del Sol, 9 por 30 millones,
lo que demuestra de nuevo el interés
por los activos prime en el principal eje
comercial de la capital.
Renta prime €/m²
Madrid
Gran Vía
225
Barcelona
Passeig de Gràcia
215
Madrid
Fuencarral
145
Rentas mensuales para un local medio de 100 m²
€ 145
€ 41
€ 852
€ 415
De 500 a 1.000
€ 1.081
€ 39
€ 1.865
De 2.000 a 4.000
De 1.000 a 2.000
Evolución de las rentabilidades en High Street
Dada la compresión de yields que
están experimentando las ciudades
de Madrid y Barcelona, los inversores
están mostrándose interesados en
otras provincias donde el retorno por
su inversión es más elevado, como
se evidencia en la compra del local
de H&M en Cádiz por más de 9
millones de euros.
Otras ciudades en las que se han
registrado operaciones de locales
comerciales por encima de los 5
millones de euros han sido Oviedo,
Sevilla, Ibiza, Valencia, Alicante,
Burgos, Zaragoza o Málaga.
La rentabilidad prime para locales
comerciales en Madrid o Barcelona
está en torno al 4%. Los locales
comerciales suponen un 23% de los
activos transaccionados en 2015 hasta
la fecha.
En cuanto a la nacionalidad de los
inversores, España sigue siendo un
trimestre más el país de origen que
más está invirtiendo en el sector retail
con un 40% del total de las inversiones,
seguido por EEUU con un 20%, y
Alemania con un 8% en tercer lugar.
El 32% restante se encuentra muy
repartido entre diversos países como
Francia, Brasil, Israel, Méjico o Reino
Unido. Si bien hay que aclarar que
las Socimis son contabilizadas como
inversor nacional, en la mayoría de los
casos, su accionariado principal es de
origen internacional.
Por tipología de Inversor, los
principales interesados en el mercado
de Street de nuestro país son los Family
Offices, los fondos institucionales y los
privados internacionales.
Para 2016, el interés de los
inversores -sobre todo inversores
privados- continuará centrado en
activos prime con especial hincapié en
locales comerciales.
11
Spain: Strong economic growth
Spain: Strong economic
recovery
Spanish economy will grow more than
european average
Source: Oxford Economics, October 2015
In 2015 to date, against a backdrop of
weak global economic activity – particularly in the eurozone, Japan, Latin
America and even China – Spain has
registered positive growth, demonstrated by the 3.2% GDP growth
forecast for 2015, and the
2.8% growth forecast for
2016.
slowdown. Within the OECD, in 2016
the Spanish economy will only be outperformed by the US economy, which
is set to grow by 2.8%.
These estimates make Spain the
fastest-growing economy in the developed world in 2015, despite the global
Spanish exports increased 4.9%
in the first eight months of 2015, and
are set to grow by 6.1% in 2016, which
This growth stems mainly from improvements in foreign demand, household spending, international tourism
and the labour market.
would rank Spain 9th within the OECD.
Imports grew by 4.2% year on year,
reducing the trade deficit by 2.5% for
the year. In 2016, domestic demand is
expected to grow by 5.2%.
Retail sales are expected to
grow by 4% in 2016 on the back of
larger disposable incomes, increased
consumer confidence and improved
labour market conditions, with the
full-time equivalent employment rate
growing at around 2.5%.
Unemployment in Spain is
set to fall by 4.8% by 2019
Ireland
Portugal
Luxembourg
Spain
Belgium
United Kingdom
Sweden
Poland
Italy
Czech Republic
Finland
Netherlands
Germany
Switzerland
Denmark
Hungary
France
Austria
Norway
Greece
Russia
However unemployment
will remain high at 17.5%
Annual growth Avg
Spain: Strong employment
growth
-3,0
-2,5
-2,0
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
•  Current job creation prospects have changed drastically since the first half of 2014. Spanish economy is generating jobs, with c.
411800 jobs created in Q2 2015 and a decrease of 5.43% in the unemployment rate down to 21.2%
Source: JLL, October 2015
13
Retail Sales Growth Forecast
2015 - 2017
Positive growth outlook across Europe,
strong in UK, Spain, Sweden and most CEE
Source: Oxford Economics, October 2015
14
The tourism sector continues
to generate record figures. In the first
nine months of the year Spain received
54.4 million international visitors, up
3.8% year on year.
The Community of Madrid reported the largest year-on-year increase
at 10.8%, whilst Catalonia continues to
top the list by number of arrivals, with
almost 14 million (+3.2%).
Spain: A key market for international retailers
Thanks largely to the improving
economic landscape, Spain is attracting
attention from many international
retailers that are not yet present in the
Spanish market.
true that retailers are studying locations
increasingly closely to ensure they
allow them to fulfil their business
goals, minimise risk and harness the
opportunities offered by the market.
Madrid and Barcelona
continue to account for most
investor interest. These two cities
are the main points of entry for brands
that do not yet have physical stores
in Spain, particularly for mass-market
brands, but also for premium products,
with the prime retail streets of Passeig
de Gràcia and Serrano reserved for
luxury brands, as well as the Costa del
Sol and Palma de Mallorca.
Generally speaking, the big names
tend to enter the market directly,
taking larger retail units in prestigious
locations, which is evidence of their
confidence in the potential
of the Spanish market. Other
retailers opt for a franchise model, as
the investment and the risk involved are
lower.
Whilst there has been increased
interest in the Spanish market, it is also
This is a way of gauging the
market; after three to five years they
assess whether it is profitable and
decide whether to enter the market
directly with their own brand, buying
the previously franchised stores where
necessary.
Some international retailers which
are interested in the Spanish retail
market but do not yet have physical
stores have set up online stores
for the Spanish public, to subsequently
seek retail units to act as a first point
of contact with Spanish customers.
This is a means of entry into a market
that currently offers substantial growth
opportunities.
Large groups with multiple
brands tend to enter the market with a
single brand first, and then seek further
locations for the rest of their chains.
15
Europe’s most attractive cities
International retailer expansion drives sales…
Retailers are becoming more professional in
formulating a physical store’s objective, risks
and opportunities.
Improving economic conditions increases
pressure on retailers to achieve sales
growth.
Cross
Border
Attractiveness
Cross
Border
RetailerRetailer
Attractiveness
Index
Index
45-66
67-85
86-116
117-150
150-234
Number = rank out of 57 key
retail cities covered
Markets Category
Global Markets
Mature Markets
Growth Markets
Transitional Markets
Source: JLL (Destination Europe 2015); Note: Analysis based on a sample of 250 international retailers in 57 key retail markets.
City
Mainstream
Premium
Top 5 most attractive Spanish
cities
Luxury
Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
0
20
40
60
80
100
120
140
Num of Retailers
Source: JLL (November2015)
Elsewhere, retailers that are already
present in the market are also looking
for new points of sale and are opting to
open flagship stores, which allow them
to position their brands through large
high street units.
16
Some mainstream and luxury
retailers that already have stores in
prime shopping centres are currently
seeking high street locations to
underpin their commercial strategies.
Fashion continues to be one
of the fastest-paced retail segments
on the high street, but it is not the
only one. Major retailers like Fnac
and Media Markt are seeking high
street units in cities, which
allow them to showcase their products
to an increasingly urban target
based a long way from retail parks
located outside the city centre. High
street stores are increasingly
being recognised as the best
possible showrooms.
Physical stores are now
providing new services, such
as the collection of products ordered
online. Click and Collect unites
online shopping and physical stores;
the buying process can be carried out
online with direct in-store handover
to the customer. Buyers can use the
online store to check whether products
are available and then go and collect
their order from the selected store,
allowing retailers to add value and
forging a link between physical stores
and e-commerce.
The substantial demand
for prime units and the lack
of supply means that there is
now talk of creating prime space
where it did not exist previously, by
changing building uses from
residential, office or leisure
to retail, depending on the local
authorities in each case.
€ 8.000
London: €14,400
Paris: €18,000
Londres
Munich
Moscú
Berlin
Dusseldorf Hamburg Copenhagen Colonia
Stuttgart
Barcelona
Preciados
Portal de
L'Àngel
Koenigstrasse
Schildergasse
Strøget
Spitalerstrasse
Frankfurt
Konigsallee
Roma
Tauentzien-strasse
Vittorio Emanuele II
Milán
Zeil
Paris
Via del Corso
€0
Kaufingerstraße
New Bond Street
€ 2.000
Stoleshnikov Lane
Top 15 Prime Unit Shop Rents
2015
€ 4.000
Champs-Elysées
€ / m²/ Year
€ 6.000
Madrid
Note: Graph only compares prime rents by market.
This trend is allowing for the
creation of new spaces and is also a
huge boost for property, investment
and employment activity.
The Madrid City Council is
seeking to make the city’s historical
centre, which lies between Sol,
Callao and Gran Vía, the
main retail zone, as is the case
in other European capitals. To achieve
this, the council is allowing for changes
of use of both entire buildings and high
street units with no limit on space size.
This is being done through special
planning permission that takes from 6
to 12 months for an entire building and
just one month for a retail unit.
Barcelona is also looking to
increase prime space on the main retail
streets, such as Passeig de Gràcia
and Portal de L’Àngel. Measures
have already been taken to achieve
this, such as making use of basement
and mezzanine space that was not
previously used for retail to add them
to street level units, and even using
units on higher levels, which requires
the conversion of residential and office
space into retail space.
If the surface area exceeds 2,500
sqm, a tax on large retail spaces
applies.
Among the latest retailers to
open in Madrid are Versace
(Serrano 16), Swarovski (Serrano,
44), Aristocrazy (Gran Vía 26)
and Foot Locker (Preciados 6).
In Barcelona, new stores include
Kiko Make Up Milano (Portal
de L’Àngel, 16) and Cortefiel (Portal
de L’Àngel, 38), measuring almost
1,400 sqm. Adidas (Passeig de Gràcia,
3) and Rabat (Passeig de Gràcia 94)
have also opened new units, spanning
almost 2,000 sqm.
The surface area requirements
vary from case to case, but some
retailers have sought spaces of up to
2,500 sqm.
The inauguration of Primark
at Gran Vía 32 deserves a special
mention, given its size and social
impact. Spread across 5 floors with a
total GLA of 12,400 sqm, it is Primark’s
largest store in Spain and its second
largest globally, after the Manchester
branch.
The brand’s current strategy is to
17
Gran Vía: Fashion show for ‘flagships’. Focus on the opening of Primark in October 2015
GV 48
C&A
2.508 m²
GV 37
H&M
3,800 m²
•
•
•
GV 34
Zara
3.350 m²
GV 33
Desigual
180 m²
GV 32
Lefties
1.630 m²
GV 32
Primark
12.400 m²
H&M
GV 32
GV 30
Stradivarius
4.600 m²
1.020 m²
GV 31
GV 31
Pull & Bear
Real Madrid
GV 27
Cortefiel
700 m²
560 m²
1.500 m²
A global retail destination
Gran Via - Tourist destination
Flexible space with possibility to house flagship store‘
open new large format, high street
stores in all of Spain’s major cities.
The inauguration of the Primark
store was a huge boost for retail activity
in the area, attracting shoppers to other
Gran Vía stores.
18
Upcoming
transactions
in
Barcelona include the opening
in 2016 of H&M’s flagship store at
Passeig de Gràcia 11, with an expected
surface area of 5,000 sqm. Uniqlo
has reserved a 3,000 sqm space for
what will be its first Spanish store and
Mango wants to open a 2,400 sqm
branch at Rambla de Catalunya 132.
GV 32
Mango
760 m²
•
•
GV 25
Berskha
1.610 m²
GV 30
Sfera
1.182 m²
GV 21
Adidas
1.800 m²
Strong demand and restricted supply in prime pitch
Good rental growth projections
Next year will also see the
inauguration of Spain’s first Céline
store at Passeig de Gràcia 91, as well
as a branch of Massimo Dutti at
number 96. In Madrid, Adidas
(Gran Vía 21), Tous (Gran Vía 38),
Parfois (Gran Vía 42) and Pandora
(Preciados, 24) are all set to open stores
in the coming months.
Most retail units are occupied by
brands for an average of five years,
although the average term of leases is
usually stipulated as 10 years.
The retail unit market has been
highly active in the first three quarters
of 2015, and this looks set to continue
into 2016. Portal de L’Àngel is
still Spain’s most expensive street with
rental levels of €250/sqm, followed
by Calle Preciados, where rental
levels are up 6.1% year on year and
which is still Madrid’s most expensive
street, with average prime rents of
€245/sqm. Serrano is next, with
rental levels up 8.7% year on year to
€230/sqm, followed by Gran Vía,
up 2.2% to €225/sqm.
Vacancy rates are also very low at
present in areas like Puerta del Sol and
Preciados, which have full occupancy.
Investment
Market
€986
Retail Transaction Volumes
Q1-Q3 2015 in million €
€685
4,000 or over
1000 to 2,000
200 to 500
€145
€41
€852
€415
500 to 1000
€103
€ 13,033
100 - 200
€ 1,401
0 - 100
€1,668
€25
No Transactions
€ 2,339
€611
€ 8,721
€1,042
€20
€86
€ 659
€ 1,081
€ 39
€ 1,865
2,000 to 4,000
€7
€10
€110
€8
€ 2,635
European Retail Investment
Volumes Q1-Q3 2015
€9
€102
Source: JLL, October 2015
€38.7bn invested during Q1-Q3 2015,
up 28% year on year…
The retail investment market began to
recover in 2014, and this positive trend
has cemented in 2015 to date, with an
investment of 2.669 billion euros in the
first nine months, up 46% year on year.
Total investment for the year is expected to reach around 3 billion euros.
Many funds and institutional investors are interested in Spain as an opportunity to implement their strategy of
generating compelling yields by investing in underused property assets or assets with potential to increase in value
in the country’s main markets.
Note: This review considers all investment sales of high streets, shopping centres, retail warehouses, factory outlet centres,
supermarkets in Europe. The analysis excludes mixed use and any investment deal less than € 5 million in value.
In 2015, over 400 deals took place
on high street retail properties for a
total of around 920 million euros, including Prisa’s former headquarters at
Gran Vía 32, which is now practically all retail space.
This project restored the building
to its former glory and repositioned the
area as one of Madrid’s top retail hubs,
home to tenants including the country’s
largest Primark store, H&M, Mango and Lefties.
Other major transactions in the
market include the sale of what is
known as the Cartera Amarilla
(“Yellow Portfolio”), comprising
381 Santander branches, by the
Socimi Uro Property Holding to
Axa Real Estate for 308 million
euros.
This year also saw the sale of the
Sfera branch at Preciados 4, which is
over 2,600 sqm, to IVG Immobilien AG for 70 million euros, and the
building at Puerta del Sol 9 for 30
million, further evidence of the interest
in prime assets in Madrid’s main retail
zone.
Given the compression of yields
in Madrid and Barcelona, investors are
City
Prime Street
Prime Rent €/sqm
Barcelona
Portal de L’Àngel
250
Madrid
Preciados
245
Madrid
Serrano
230
Madrid
Gran Vía
225
Barcelona
Passeig de Gràcia
215
Madrid
Fuencarral
145
Monthly rent for a unit shop of 100 sqm
19
Yield Movement Retail High Street – Western Europe
Note: Prime yield = Net Initial Yield = Triple Net Income/Gross Purchase Price.
20
showing an interest in other provinces
that offer a higher return on their investment, evidenced by the acquisition of
the H&M branch in Cadiz for over
9 million euros.
Retail properties have sold for over
5 million euros in other cities including
Oviedo, Seville, Ibiza, Valencia, Alicante, Burgos, Zaragoza and Malaga.
Prime yields on retail units in Madrid and Barcelona stand at around 4%.
Retail units account for 23% of all assets
sold in 2015 to date.
In terms of nationalities, Spanish investors continue to be the most active
in retail investment, accounting for 40%
of the total, followed by US investors
with 20% and German investors with
8%.
The remaining 32% is split broadly
between a range of countries including France, Brazil, Israel, Mexico and
the UK.
However, it is important to note
that Socimis (Spanish REITs) are considered domestic investors, even though
in most cases the funds’ unitholders are
of international origin.
As for investor types, most of the
investors interested in the Spanish high
street market are family offices, institutional funds and international private
investors.
In 2016, investors – especially
private investors – will continue to
focus their attention on prime assets,
particularly retail units.
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q3 2015 · 21
Notas
22 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q3 2015
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q3 2015 · 23
Contactos
Sergio Fernandes
Head of Retail
[email protected]
Angeles Pérez
Head of High Street
[email protected]
Elsa Galindo
Head of Research
[email protected]
Madrid
Pº de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª
28046
Tel.: +34 91 789 11 00
Barcelona
Pº de Gracia 11, esc A, 4ª
08007
Tel.: +34 93 318 53 53
Sevilla
S. Fco. Javier, 20, 3ª. 314
41018
Tel.: +34 95 493 46 00
jll.es
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Oficinas JLL
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