Un sinónimo de expansión

R e ta i l
CEN
TROS
El mercado inmobiliario de centros
comerciales apunta a un año 2016 donde
sostendrá su ritmo de crecimiento,
similar o mejor que al del año previo.
Mac Arquitectos Consultores
Un sinónimo
de expansión
CO
MER
CIA
LES
142 Real Estate Market
Real Estate Market 143
R e ta i l
R e ta i l
Los centros comerciales de hoy en día se
enfocan en satisfacer las necesidades de
entretenimiento, comodidad y seguridad que
la gente demanda.
E
n realidad las ciudades
no han cambiado, lo
que ha cambiado es su
dinámica. Zonas donde
antes no se vivía, ahora
desarrollaron conjuntos habitacionales y por lo tanto hay que desarrollar
mejores opciones de comercios, servicios y entretenimiento, que cubran
las necesidades de esas personas. Si
hay mercado suficiente, se pueden
desarrollar centros comerciales que
cubran las necesidades de ese sector
de la población.
La diferencia entre los centros
comerciales de hace 20 años con los
de ahora, es que en la actualidad se
busca más entretenimiento dentro
del mismo. La gente busca pasear,
ir al cine, ir a algún restaurante con
absoluta seguridad, ya que las áreas
abiertas (parques, jardines) desafortunadamente ya no te lo dan. La
gente busca comodidad, variedad y
seguridad cerca de sus casas o centros de trabajo.
144 Real Estate Market
Se podría pensar que hay algunas
zonas saturadas de centros comerciales en el Distrito Federal, Guadalajara
y Monterrey, pero estamos seguros
que los nuevos conceptos pueden tener cabida en cualquier zona del país.
La tendencia es que hay que reinventarse, ofreciendo una alternativa
diferente. Actualmente los centros comerciales tienen áreas abiertas, áreas
verdes con infinidad de servicios y
ofertas comerciales, además de juegos
para los niños.
Para 2015 se estimaba una apertura de 38 nuevos centros comerciales,
solo se inauguraron 25 , con un GLA
(Gross Leasable Area - Área Rentable
Total) de 685,500 m2, lo que significa un
incremento del 4% respecto a la oferta
de 2014. Para el 2016 se proyectan abrir
38 nuevos centros comerciales aunque
a fin de año no sabemos si se logrará
alcanzar este número, esperemos que el
crecimiento sea mayor o igual al 2015,
considerando esta tendencia en los últimos dos últimos años.
Al cierre del año 2015 el inventario total en las 82 principales ciudades de México alcanzó 694 centros comerciales con 17.6 millones
de m2 de GLA.
Los desarrolladores con mayor
presencia en 2015 fueron CARSO,
Grupo GDI y Fibra Uno; los cuales
abrieron varios centros comerciales
de gran tamaño (arriba de 50,000 m2)
entre los que se encuentran Uptown
Juriquilla, Plaza Tlalne Fashion
Mall y Cosmopol Coacalco.
De estos nuevos centros comerciales, ocho son regionales, por lo que
esta categoría registró un incremento
del 8 por ciento.
Real Estate Market 145
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DESARROLLO DE CENTROS COMERCIALES 2000 - 2015
Año
Ciudades
2000
41
49,938,570
Incremento
293
Incremento
5,967,490 m²
incremento
20,367 m²
0.12 m²/hab
2001
41
50,639,318
700,748
309
16
6,254,034 m²
286,544 m²
17,909 m²
0.12 m²/hab
2002
43
53,737,381
3,098,063
319
10
6,480,224 m²
226,191 m²
22,619 m²
0.12 m²/hab
2003
44
55,748,448
2,011,067
334
15
6,916,930 m²
436,706 m²
29,114 m²
0.12 m²/hab
2004
47
58,302,176
2,553,728
353
19
7,447,753 m²
530,823 m²
27,938 m²
0.13 m²/hab
2005
49
59,019,385
717,209
354
1
8,158,423 m²
710,670 m²
710,670 m²
0.14 m²/hab
2006
50
60,241,175
1,221,790
416
62
9,297,613 m²
1,139,190 m²
18,374 m²
0.15 m²/hab
2007
51
60,677,016
435,840
452
36
10,423,922 m²
1,126,309 m²
31,286 m²
0.17 m²/hab
2008
55
63,453,388
2,776,372
500
48
11,851,356 m²
1,427,434 m²
29,738 m²
0.19 m²/hab
2009
56
65,735,237
2,281,849
534
34
12,927,338 m²
1,075,982 m²
31,647 m²
0.20 m²/hab
2010
70
70,378,617
4,643,380
570
36
13,916,017 m²
988,679 m²
27,463 m²
0.20 m²/hab
2011
70
71,435,532
1,056,915
585
15
14,348,109 m²
432,092 m²
28,806 m²
0.20 m²/hab
2012
70
72,512,061
1,076,530
620
35
15,371,278 m²
1,023,169 m²
29,233 m²
0.21 m²/hab
2013
82
76,682,093
4,170,032
646
26
16,253,110 m²
881,832 m²
33,917 m²
0.21 m²/hab
2014
82
77,599,229
917,136
669
23
16,964,254 m²
711,144 m²
30,919 m²
0.22 m²/hab
2015
82
78,491,340
892,111
694
25
17,649,605 m²
685,351 m²
27,414 m²
0.22 m²/hab
2016
(proy)
82
79,359,641
868,301
732
38
18,757,268 m²
1,107,663 m²
29,149 m²
0.24 m²/hab
Población
Centros Comerciales
Área Rentable Total
ART / CC
ART / POB
DESARROLLO DE CENTROS COMERCIALES Y
POBLACIÓN (Tasa de crecimiento)
220 %
200 %
180 %
160 %
140 %
120 %
100 %
80%
60%
40%
20%
0%
2000
POB
146 Real Estate Market
2001
2002
CC's
2003
ART
2004
2005
2006
2007
2008
2012
2013
2014
2015
Los 12 comunitarios representaron
un crecimiento del 3%, mientras que
los cinco de vecindario lo hicieron en
un 4 por ciento.
Ahora bien, por tipología o concepto, los Outlet mostraron mayor crecimiento (12%). Abrieron 11 nuevas
plazas ancladas por Autoservicio, siete
de Moda, y seis de Entretenimiento.
La Ciudad de México sigue siendo la de mayor desarrollo con el 44%
de las aperturas recientes y resalta El
Bajío que tuvo 25% de aperturas, inauguró cinco plazas (tres en Querétaro,
una en León y una más en Irapuato).
En la Región Sur se inauguraron
dos nuevos centros comerciales en la
Riviera Maya, mientras que la Región
Norte tiene cuatro nuevas plazas (dos
en Monterrey, una en Saltillo y una
en San Luis Potosí). En el Occidente
del país solo abrieron dos (una en
Guadalajara y otra en Aguascalientes)
En promedio, las ciudades pequeñas no registraron incremento
de GLA en centros comerciales. Las
poblaciones medianas mostraron un
aumento del 1.2% mientras que las
grandes lo hicieron en 4.8%, lo que
fue superior al periodo anterior en
el que registraron un crecimiento del
3.5 por ciento.
Probablemente lo más relevante en
el desarrollo comercial durante 2015,
haya sido la remodelación y ampliación del Palacio de Hierro Polanco,
que pasó de 20,000 m2 a 60,000 m2,
con un concepto más típico de los
países asiáticos, totalmente innovador
para nuestro país, consolidando en un
solo lugar las marcas más importantes
del High end Fashion. El Palacio de
los Palacios (como la Ciudad de los
Palacios) en su interior hace referencia
a monumentos, calles y colonias más
emblemáticas de la Ciudad de México.
Se prevé que para este año, en todo
el país habrá 38 nuevos centros comerciales, eso significa un 5.4% más de lo
que existe hoy en día. Esto es un crecimiento importante, si consideramos
que la población crece 1% al año.
ART / POB
Real Estate Market 147
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CENTROS COMERCIALES - APERTURAS 2015
ZONA METRO
CENTRO COMERCIAL TIPO
DESARROLLADOR
GLA
ANCLAS
Culiacán
Paseo San Isidro
NC
Arco
18,500 m²
Ley, Cinépolis, Coppel
Irapuato
Plaza Cibeles (Ampliación)
RM
Fibra Shop
22,047 m²
Sears
Aguascalientes*
Espacio Aguascalientes
CC
Fibra Uno
51,287 m²
Soriana, Famsa, Coppel,
Woolworth, Cinepolis
Cancún - Riviera Maya*
Mi Plaza Héroes 2a etapa
CC
Grupo Loma
2,450 m²
Cinemex
Cancún - Riviera Maya*
Calle Corazón
NC
Thor Capital
6,000 m²
ND
Guadalajara*
Real Center
CC
ND
23,800 m²
León*
Plaza Mayor (Ampliación)
RM
Grupo Aryba
26,950 m²
Monterrey*
Esfera Monterrey
CC
Citelis
47,600 m²
Monterrey*
Pueblo Serena
CC
ND
46,000 m²
Querétaro*
Plaza Constituyentes Fase 2
CC
Particular
6,650 m²
Querétaro*
Uptown Juriquilla
CC
Fibra Uno
60,000 m²
Walmart, Sam's Club,
Cinépolis, Hotel
Querétaro*
Hilvana Outlet
RM
Link
11,500 m²
ND
Saltillo*
Mi Plaza Mirasierra
NC
Grupo Loma
14,015 m²
Soriana, Cinemex
San Luis Potosí-Soledad
de Graciano Sánchez*
Citadina San Luis
NC
Stiva
13,950 m²
Autoservicio, Cines
Valle de México*
Puerta Texcoco amp
CC
Fibra Shop
6,252 m²
Fábricas de Francia
Valle de México*
Pabellon Azcapotzalco
CC
Grupo Xtra
15,000 m²
Soriana, Cines
Valle de México
Parque Jardín
NC
Copri
15,000 m²
Soriana Super,
Cinépolis, Dxtivo
Valle de México*
Plaza Chimalhuacan amp.
CC
IPB
6,250 m²
Valle de México*
Oasis Coyoacán
CC
Grupo MF
27,000 m²
Valle de México*
Parque Tezontle amp.
RM
Grupo Danhos
19,000 m²
Valle de México*
Moliére 222
(Remodelación 2015)
RM
Grupo BAL
60,000 m²
El Palacio de Hierro
Valle de México*
Plaza Carso amp.
RM
CARSO
12,000 m²
City Market
Valle de México*
Plaza Tlalne Fashion Mall
RM
CARSO
80,100 m²
Liverpool, Sears,
Sanborns, Cinemex
Valle de México*
Cosmopol Coacalco
RM
Grupo GDI
85,000 m²
Liverpool, Sears,
Cinépolis
Valle de México*
Vía San Juan
CC
IPB
9,000 m²
Soriana Mercado,
Cinemex
148 Real Estate Market
Sam's Club, Cinépolis
Fresko
Departamental,
Cinépolis 15+3, City
Market
Soriana Gourmet,
Cinemex 11+4, The
Home Depot
Restaurantes, Club
Deportivo, Hotel
Fábricas de Francia,
Cines
Costco, City Market,
Cinépolis VIP,
H&M, Forever 21,
Restaurantes
Super Chedraui, Food
Court
Real Estate Market 149
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CRECIMIENTO CENTROS COMERCIALES 2015
C C´S PO R C AT E GORÍA
7.4%
8 .5 %
2.8%
CC´S POR T IPO
12. 5%
7. 9%
3.9%
2. 4%
0. 0%
0. 0%
S up er Region al
Regiona l
Co munitario
De Vecindario
De Moda
Outlet
Entretenimiento
Autoservicio
Power Center
La categoría de
centros comerciales
con mayor
dinamismo fueron
los regionales; y
por tipo los outlet,
entretenimiento y
moda.
150 Real Estate Market
Real Estate Market 151
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Las nuevas marcas prefieren abrir mercado
en plazas como Ciudad de México,
Guadalajara y Monterrey.
Avalancha
de marcas
nuevas
Por ello, es relevante también
observar que al igual que en los
años recientes, en 2015 llegaron a
nuestro país 72 nuevas marcas comerciales, enfocadas en diferentes
rubros desde moda hasta Autos y
Deportes, y 16 más ya anunciaron
su interés por entrar al mercado
mexicano, aunque todavía no las
hemos visto presentes.
El origen de estas nuevas marcas es principalmente estadounidense, pero es importante ver
que están llegando en una mucha
mayor proporción de Europa y
Latinoamérica.
152 Real Estate Market
Las condiciones son propicias para
que marcas ya existentes en el
mercado abran tiendas exclusivas.
Esto ha permitido el desarrollo
de un nuevo concepto de centros comerciales tipo “Fashion Mall”, pero
sin una gran tienda departamental
como en Parque Toreo (al menos
por ahora) y Oasis, cuyo éxito podría generar una nueva tendencia
en el concepto y mezcla de la oferta
futura en diversas ciudades.
Como tradicionalmente lo han
hecho, las marcas deciden abrir
mercado inicialmente en la Ciudad
de México, así como Monterrey y
Guadalajara, para después probar
en mercados más pequeños como
Puebla, Querétaro, así como en la
zona de Cancún y la Riviera Maya.
Algunas de estas nuevas marcas
originalmente entraron en tiendas departamentales como Palacio de Hierro
y Liverpool, pero ahora que las condiciones comerciales e impositivas lo permiten, deciden abrir tiendas propias. La
gran mayoría quiere entrar a la zona de
Santa Fe, Interlomas, Polanco y en nuevos centros comerciales como Parque
Toreo y Oasis Coyoacán. Además de
los tradicionales espacios como Centro
Santa Fe, Plaza Universidad y Antara,
entre otros. En Guadalajara, en el centro comercial Andares, y en Querétaro,
Antea. Siendo estos los de mayor atracción de público, pero también con espacio para estos nuevos conceptos.
Real Estate Market 153
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MARCAS 2015
MARCAS 2015
McLaren
Babycottons
Lotus
PilyQ
Honda Powerhouse
bdba
Indian Motorcycles
Desigual
Real Madrid Official Store
Gherardin
FC BARCELONA
Saint Laurent
The Escape Hunt
Piccadilly / Pegada
Eurekakids
Old Navy
Camp Woodward
MCM o Modern Creation München
K1 Speed
Balenciaga
American Girl
Joe Fresh
Hamleys
Celio
Natura Selection
Slowear
Goyard
Violeta Mango
Bianchi Café & Cycles
Aurora Boutique
Damiani
SICIS
Blu Dot
Flor
Flexform
Colombini Casa
Zwilling J.A. Henckels
Dall'Agnese
Cassina @ Piacere
Ornare
Williams-Sonoma, Inc
Hästens Store
MC2 Saint Barth
Boutique de Domenico Vacca
Offcorss
Lorena Saravia
Spagnolo
Melissa
Bally
Giros de Nuevas Marcas 2015
6 %
3 %
MODA
9 %
HOGAR
44 %
RESTAURANTES
ENTRETENIMIENTO
9 %
SALUD Y BELLEZA
AUTOS
12 %
DEPORTES
ESPECIALIZADA
17 %
Timberland Camicissima
Blumarine
The Childrens Place
Países que representan las marcas que
llegaron en 2015
New Era
6 %
Ted Baker 14 %
Rose Pistol | Color Siete
6 %
4 %
4 %
Pizzas de Gino's East
Ducati Caffè
Mooyah Burgers, Fries & Shakes
16 %
Le Pain Quotidien
Fogo de Chão
Catch
23 %
Texas de Brazil
Dunkin' Donuts
27 %
9Round Fitness
Bath & Body Works
Marco Aldany
Acqua di Parma Barbiere
Origins
Tonymoly
USA
ESPAÑA
BRASIL
COLOMBIA
ITALIA
INGLATERRA
FRANCIA
ALEMANIA
SUECIA
SUIZA
CANADA
JAPÓN
MÉXICO
ARGENTINA
BELGICA
TAILANDIA
COREA
Aïta
154 Real Estate Market
Real Estate Market 155
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Índice de
desarrollo
España, Italia y Estados
Unidos son los principales
países de origen de las
nuevas marcas que entraron
al país en 2015.
156 Real Estate Market
en pies cuadrados por habitante
Menor factibilidad de desarrollo
ZM de Moroleón-Uriangato
ZM de Teziutlán
ZM de Tehuantepec
ZM de Tianguistenco
ZM de San Francisco del Rincón
ZM de Guaymas
Chetumal
Nogales
Cd. del Carmen
ZM de Tulancingo
ZM de la Piedad-Pénjamo
Chilpancingo
ZM de Zamora-Jacona
San Juan del Río
Salamanca
Campeche
La Paz
Los Cabos
ZM de Tula-Tepejí
Guasave
ZM de Tehuacán
ZM de Córdoba
ZM de Zacatecas-Guadalupe
ZM Monclova-Frontera
Uruapan
Victoria
ZM de Colima-Villa Álvarez
ZM de Coatzacoalcos
ZM de Minatitlán
ZM de Nuevo Laredo
ZM de Puerto Vallarta
Cajeme
ZM de Orizaba
Los Mochis
ZM de Cuautla
Mazatlán
ZM de Tepic
Ensenada
ZM de Matamoros
ZM de Poza Rica
ZM de Tlaxcala-Apizaco
ZM de Pachuca
Irapuato
Durango
ZM de Celaya
ZM de Oaxaca
ZM de Xalapa
ZM de Tuxtla Gutiérrez
ZM de Reynosa-Río Bravo
ZM de Villahermosa
ZM de Veracruz
Hermosillo
ZM de Morelia
ZM de Santillo
ZM de Acapulco
ZM de Tampico
Culiacán
ZM Chihuahua
ZM de Cuernavaca
ZM de Aguascalientes
ZM de Mexicali
Mayor factibilidad de desarrollo
ZM de Mérida
ZM de Querétaro
ZM de la Laguna
ZM de Juárez
ZM de León
ZM de Tijuana
ZM de Toluca
ZM de Puebla-Tlaxcala
ZM de Monterrey
ZM de Guadalajara
ZM del Valle de México
400,000
00
400,000 a 800,000
2.00
1.00
800,000
4.00
3.00
82 CIUDADES DE MÉXICO
5.00
ZM de Cancún-Riviera Maya
6.00
ZM de San Luis Potosí-Soledad de Graciano
Proporción de ART per Cápita por Zona Metropolitana
Tapachula
En la tabla anexa, observamos el
análisis comparativo de 2015 entre
la población de las principales ciudades del país, el ingreso familiar
promedio y la superficie rentable
total (GLA), con lo cual obtenemos
un índice de desarrollo el cual se
compara con el promedio de cada
grupo de ciudades (según tamaño),
con lo que se obtienen o pierden
puntos dependiendo del GLA por
habitante (más GLA son menos
puntos) y el Ingreso Familiar Total
que existe en la Ciudad por GLA
(más ingreso son más puntos).
Este índice nos genera un panorama en el que podemos observar
cuales son las ciudades que comparativamente con sus similares, podrían contar con mayor potencial
inmobiliario para el desarrollo de
nuevos centros comerciales.
Es importante aclarar que el
Índice de Desarrollo no es definitivo en la determinación de la capacidad de desarrollo de una Ciudad
o zona particular de ellas, ni considera la población flotante que se
genera en las zonas Turísticas y
Fronterizas del País y que solo considera los centros comerciales en
operación o construcción y no los
que están en fase de proyecto.
Real Estate Market 157