LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS.

Transcripción

1
11961
861
COLEGIO
DE
INGENIEROS
DE
II JORNADAS DE DESARROLLO PROFESIONAL
Y III DE EDUCACION DE SOITAVE
Mérida, 22 al 24 de julio de 1999
LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS.
Un enfoque metodológico.
Estudio de Caso:
Análisis de opciones de negocio sobre una parcela de terreno.
En representación de SOITAVE – NACIONAL
Urbanista Martín A. Fernández Ch.
JULIO 1999
2
INDICE DE CONTENIDO
INTRODUCCION.
PAG. 3
I. GENERALIDADES DE LA FRANQUICIA.
Definición.
Elementos de la Franquicia.
Ventajas y desventajas de las franquicias.
PAG. 4
PAG. 4
PAG. 4
PAG. 7
II. ASPECTOS ECONOMICOS DE LAS FRANQUICIAS.
PAG. 13
III.EL ENFOQUE METODOLOGICO EN LA
VALORACION ECONOMICA DE LA FRANQUICIA.
La Franquiciante.
El Franquiciado.
El Propietario del Inmueble.
PAG. 23
PAG. 23
PAG. 29.
PAG. 34
IV. ESTUDIO DE CASO: EVALUACION DE TRES
OPCIONES DE NEGOCIO INMOBILIARIO.
Introducción.
Objetivos del Estudio.
Contexto Urbano.
Descripción de las Opciones de Negocio.
Metodología Empleada.
Estudio de Mercado Inmobiliario y Proyecciones.
Evaluación Económica de las Opciones de Negocio.
Conclusiones.
PAG. 38
PAG. 38
PAG. 38
PAG. 38
PAG. 39
PAG. 40
PAG. 40
PAG. 40
PAG. 49
V. CONCLUSIONES GENERALES.
PAG. 51
3
INTRODUCCION.
El presente trabajo pretende proporcionar al lector los conocimientos necesarios
para comprender el negocio de la franquicia y detectar cuales serían los elementos
a considerar para su valoración y su análisis económico. También muestra al lector
los distintos puntos de referencia desde los cuales se necesitaría desarrollar un
estudio económico y sus implicaciones.
Este documento se divide en cinco capítulos. En el primero, se refiere a las
generalidades de la franquicia, donde se desarrolla una definición, así como los
elementos que componen la relación franquiciante – franquiciado y cuales son las
ventajas y desventajas de este negocio. El segundo, muestra algunos aspectos
económicos de las franquicias, que seguramente serán de interés para el lector, y
se desarrollan varios indicadores generales de las franquicias venezolanas. Luego,
en el tercer capítulo, se propone un enfoque metodológico a considerar en la
valoración económica de la franquicia, el cual presenta variaciones dependiendo
del punto de referencia de donde se pretende aplicar un análisis económico.
Posteriormente, con el fin de afianzar el entendimiento de la metodología, en el
cuarto capítulo se desarrolla un estudio de caso, basado en un trabajo real, donde
se evalúan tres opciones de negocio inmobiliario, dentro de los cuales, uno es dar
en arrendamiento una parcela de terreno a una franquicia. Para finalizar, en el
quinto capítulo, se concluye con los aspectos más importantes del trabajo.
4
I. GENERALIDADES DE LA FRANQUICIA.
Definición.
La Franquicia “es un sistema de cooperación entre empresas diferentes, pero obligadas por un
contrato, en virtud del cual una de ellas -la franquiciadora- otorga a la otra (u otras),
denominadas franquiciadas, a cambio de unas contraprestaciones (pagos), el derecho a explotar
una marca y/o una fórmula comercial materializada en unos signos distintivos, asegurándole al
mismo tiempo la ayuda técnica y los servicios regulares necesarios destinados a facilitar dicha
explotación"1.
Ahora bien, como muestra esta definición, dentro de dicha relación comercial se
encuentran implícitos varios elementos que son necesarios destacar para su amplio
entendimiento. Para ello se exponen a continuación dichos elementos.
Elementos de la Franquicia.
1. Empresa franquiciadora, franquiciante o franquiciador: es aquella empresa que
ha formado y desarrollado un negocio que resulta ser exitoso y desea
multiplicarlo asociándose con otras personas naturales o jurídicas bajo un
esquema de empresas independientes. Para ello, la franquiciadora ha sintetizado
todas sus experiencias – aprendizaje, es decir, una forma de gerenciar, sistema
de trabajo y técnicas comerciales, creando un konw – how (savoir faire o saber
hacer); donde todo esto es reflejado en un manual operativo, incluyéndose
aspectos claves del negocio como son: la instalación y decoración, el dossier de
funcionamiento, las ventas, publicidad e imagen, contabilidad, manejo de
personal, control de calidad, entre otros.
2. Empresa franquiciada: es aquella que decide desarrollar un negocio asociándose
a una marca determinada, iniciando así, una actividad comercial acreditada y
con resultados probados mediante esta fórmula. Esto, sin necesidad de tener
experiencia específica en la materia, permite minimizar en gran medida el fuerte
riesgo comercial y financiero que supone iniciar un negocio en solitario.
Además, la franquiciada recibe del franquiciante la zona de exclusividad, el
Know – how en todos los aspectos del negocio y cuenta con su asistencia
permanente durante la vigencia del contrato.
1
DIEZ, Carlos , y José González: Práctica de la Franquicia, MacGraw – Hill, Madrid, 1998, pág 4.
5
3. La duplicación del negocio: se refiere a que se crean fotocopias del negocio
original y mientras mayor sea la nitidez de la misma, la probabilidad de éxito
será mayor, ya que esto implica que se estará duplicando el producto, el
servicio, la calidad y la atención. En síntesis, la calidad permanente, las políticas
operativas y el manual de operaciones son los elementos claves que
garantizarán la duplicación.
4. La propiedad: es decir, la existencia de la propiedad, por parte de una empresa,
sobre una razón social, un nombre comercial, símbolos y siglas, marca, ideas,
un proceso autóctono y secreto, una pieza de un equipo especializado y un
know – how asociado e involucrado al producto o servicio mismo. Y por
último, se incorpora el goodwill, que es el valor “llave” del fondo de comercio.
5. Formulación de un contrato de tipo vertical: esto consiste en que se constituye
un acuerdo donde el franquiciado acepte de un solo franquiciante el know –
how, la compra de productos específicos al franquiciante o a un tercero
designado por este, la supervisión del local, la decoración, y demás condiciones.
Esto podría considerarse como una conducta anticompetitiva, según el Artículo
85 del Tratado de Roma, en aspectos tales como:
§
§
§
El establecer precios de ventas fijadas por el franquiciante, lo cual estaría
en contra de la prohibición de fijar precios y otras condiciones de
comercialización.
La exclusividad de suministrar, que implicaría estar en contra del “no
limitar la producción o la distribución...”
Por último, la exclusividad territorial, que atentaría a la prohibición de
“repartir mercados, áreas territoriales...”
Sin embargo, la Corte de Justicia de la Comunidad Europea consideró que “los
sistemas de franquicias no pueden considerarse, como un todo, restrictivos de
la competencia”. Y en relación con la legislación venezolana, específicamente
en su Artículo 18, “se permite la realización de ciertas prácticas restrictivas de la
competencia, en atención al aporte que realicen a la eficiencia económica y las
ventajas que aporten a los consumidores de bienes o usuarios de servicios...”,
como es el caso de las franquicias.
6
6. La cesión de una licencia por parte del propietario (franquiciadora), a nombre
de otra persona (franquiciado), permitiendo el uso de un nombre, idea, proceso,
equipo, así como el know – how y el goodwill.
7. Establecimiento de obligaciones y deberes, relacionados con la operación del
negocio, que deberán cumplir cada una de las partes.
8. El pago de una contraprestación, royalty o regalía, por parte del franquiciado a
la franquiciante, por los derechos cedidos por todo el servicio que el
franquiciante proveerá al franquiciado. Igualmente, el franquiciado pagará al
franquiciante por el abastecimiento de mercancías o productos en exclusividad.
9. Oferta de éxito económico. Los expertos en la materia tienen claro que las
franquicias tienen una mejor oportunidad de mantenerse y de ser exitosos que
los negocios independientes. Según el Departamento de Comercio de los
Estados Unidos, las franquicias que han fracasado, en ese país, tienen una
incidencia entre 3% y 5%, y que 1% fracasan al cabo de un año y 5% después
de 5 años; mientras que el 65% de los negocios iniciados en forma
independiente cierran en un lapso de 5 años y un 80% de ellos no existen en 10
años.
Es importante señalar que el desarrollo de las franquicias tiene una correlación
directa con la situación económica del momento. Si la economía crece, también
lo hacen las franquicias y si la economía no crece, tampoco lo hace la
franquicia; sin embargo, cuando se presenta unas condiciones económicas
desfavorables, los negocios franquiciados son los menos golpeados.
Esto se debe seguramente a que el riesgo del negocio se ha minimizado por la
duplicidad de un negocio probado continuamente y que resulta exitoso, no solo
en el área geográfica de origen, sino en otras latitudes donde las condiciones
exógenas al negocio son distintas.
Ahora bien, el riesgo no desaparece en su totalidad, por lo menos para el
franquiciado, ya que tiene que asumir una inversión que para él es importante y
una pérdida de la misma puede significar el ahorro de toda su vida; mientras
que para el franquiciante el fracaso de un franquiciado no supone un costo
importante porque, en general, tienen una participación muy reducida o mínima
en dicha inversión, y el problema estaría mas bien sobre el efecto que
7
produciría sobre la imagen de la marca, de su prestigio y de la cadena como un
todo.
Por último, es conveniente indicar las causas que pueden llevar al fracaso de las
franquicias2:
§
§
§
§
§
§
§
§
§
§
Incapacidad empresarial del franquiciador.
La falta de experiencia de la franquicia, es decir, no haber probado
suficientemente la estructura de la cadena.
Contratos abusivos, perjudicando de manera significativa al franquiciado.
La exigencia de cánones muy elevados.
Fraude deliberado por parte del franquiciador.
Crecimiento inadecuado, es decir, la velocidad de las aperturas de nuevos
locales franquiciados es superior a la velocidad de respuestas de la central
franquiciadora.
Política de mercadeo erróneo.
Cambios de los gustos o hábitos de los consumidores que el franquiciador
no es capaz de prever o le es imposible adaptarse.
Formación de franquiciados insuficientes o inexistente.
Dificultades financieras del franquiciador y/o franquiciado, debido,
generalmente, por una mala planificación.
Ahora bien, luego de exponerse los elementos que componen las franquicias, es
indispensable conocer las ventajas y desventajas que este negocio representa, las
cuales se muestran a continuación.
Ventajas y desventajas de las franquicias.
Díez y Galán3, describen las ventajas e inconvenientes de las franquicias en tres
ámbitos, como son: el general o global, del franquiciador y del franquiciado. A
continuación se presenta una síntesis para dichos ámbitos.
1. Ambito general o global.
La franquicia representa un negocio que contribuye a la modernización de las
estructuras comerciales. Igualmente, proporciona las siguientes ventajas
económicas y sociales:
2
3
DIEZ, Carlos, y José González. Ob. Cit., pág. 155.
DIEZ, Carlos, y José González. Ob. cit. Pág 139.
8
§
Económicas. La reproducción sistemática de nuevos establecimientos
comerciales franquiciados produce: crecimiento de la economía,
abaratamiento de los precios, nacimiento de nuevas empresas,
modernización de las estructuras comerciales de un país, y una movilización
de fondos financieros inactivos.
§
Sociales. La franquicia crea empresas estables que perduran en el tiempo con
significado éxito, lo que proporciona empleo estable, posibilita el acceso de
personas sin experiencia al primer empleo, y fomenta la investigación y el
desarrollo de los productos y servicios que comercializan.
2. Ambito del franquiciador.
2.1. Ventajas:
§ Comerciales:
- La franquicia permite el crecimiento de la empresa con ventajas
financieras y de gestión.
- Acceso a nuevos mercados, ya sea a nuevas regiones o países, y
poder compartir, si es conveniente, el riesgo. Esto aumenta
indudablemente las probabilidades de éxito.
- Rapidez en el crecimiento.
- Se crea una red de distribución económica y eficiente, que permite
mejorar la relación distribución/prestación del producto o servicio,
que se comercializa. Igualmente, el franquiciador queda conectado de
manera directa con su mercado.
- La franquicia provee al franquiciador de unos clientes (franquiciados)
fijos y consolidados, que permiten unas sanas, es decir, fáciles de
cobrar. Además, esto incide favorablemente en el establecimiento de
objetivos y una planificación empresarial.
- La franquicia permite al franquiciador tener el control sobre el canal
de distribución, las ventas, la comercialización y, también, sobre el
franquiciado.
- Se potencia la marca y por consiguiente se mejora la imagen del
franquiciador.
- Por último, la ventaja publicitaria. La red de franquicia permite
desarrollar campañas publicitarias agresivas y el empleo de cualquier
9
medio de comunicación de masa, ya que la misma se refiere a la
franquicia como un todo, lográndose un importante ahorro en estas
actividades.
§
Financieras:
- Las inversiones requeridas para el crecimiento empresarial son
inferiores a otras alternativas.
- El franquiciador obtiene ingresos por diferentes conceptos: derechos
de entrada, royaltys, márgenes de productos, publicidad, formación,
etc. Los derechos periódicos son, normalmente, un porcentaje de las
ventas. Por tanto, los ingresos del franquiciador no se mermarán en
forma apreciable aun en el caso de que el franquiciado tenga pérdidas
en su negocio.
- Los gastos fijos de almacenes, stoks, publicidad, estudios de
mercado, etc., disminuyen, ya que se diluyen en los franquiciados.
§
Gestión:
- Aprovisionamiento. Debido al aumento volúmenes de productos por
el crecimiento de la cantidad de franquiciados, permiten al
franquiciador negociar favorablemente con los proveedores, además
obtienen una economía de escala en la logística de la distribución.
- Selección de franquiciados. El franquiciador elige las personas que se
van a convertir en franquiciados, esto le permite escoger los que
presenten mejores credenciales y así asegurar el éxito empresarial.
- Motivación. Como el fanquiciado juega su dinero, su trabajo y su
prestigio, el personal franquiciado estará muy motivado a trabajar
más y mejor por el éxito del negocio.
- Estructura reducida de la central. La franquicia no exige del
franquiciador una estructura organizacional compleja, permitiéndole
así, que los gastos se van adecuando a las necesidades
organizacionales y tener una gestión flexible, rápida y efectiva del
negocio.
2.2. Desventajas o inconvenientes:
§ Desavenencias franquiciador - franquiciado. Esto depende de la
confianza existente en dicha relación. Los conflictos más comunes e
importantes entre las partes, tienen que ver con:
10
- Los pagos al franquiciador o franquiciante. El franquiciado realiza
unos pagos periódicos al franquiciante, que al paso del tiempo lo
considera exagerados y difícil de justificar, ya que él fue quien
participó, en totalidad o en mayor cantidad, en la inversión inicial.
Este conflicto es complicado de mitigar razonadamente por parte del
franquiciado.
- El control al franquiciado por parte del franquiciantes. El control
siempre produce una reacción negativa por parte del controlado. Sin
embargo, uno de los factores claves para el éxito de la franquicia es
que el franquiciador tenga un control sobre: las ventas, técnicas de
ventas, disposición del establecimiento, horarios, etc. Si el
franquiciado lleva el negocio con absoluta transparencia seguramente
no se producirán conflictos en este sentido.
§
Individualismo del franquiciado. A la mayoría de los comerciantes les
gusta hacer las cosas por sí solos y de la forma que ellos consideran
idóneas. Ahora bien, la franquicia se opone totalmente a esta práctica
individual, para lo cual establece una norma procedimental que tiene
que seguirse obligatoriamente, con la finalidad de establecer y mantener
una política común de grupo.
§
Personal franquiciado. Si bien el franquiciante tiene la potestad de elegir
el franquiciado, lo cual es una ventaja, se produce un verdadero
inconveniente en el caso de que dicha selección fuese mala, ya que
repercute en el prestigio de toda la cadena.
§
Creación de un potencial competidor. Luego de que el franquiciante
transmite al franquiciado su saber hacer, fórmulas, métodos y
procedimientos de gestión, puede ocurrir que se ha credo un
competidor formado y con experiencia para desarrollar una actividad
comercial con éxito bajo otro nombre comercial.
3. Ambito del franquiciado.
3.1. Ventajas:
§ Comerciales.
- Permite al franquiciado disponer de una marca prestigiosa,
posibilitando mejores cifras en el inicio del negocio, que es lo difícil
en cualquier actividad comercial.
11
- El franquiciado se beneficia de las acciones de comunicación
(publicidad, promoción, etc.) que realiza la central.
- Existe un incentivo para el franquiciado de convertirse propietario de
su negocio y optimizar las inversiones realizadas.
- Otra ventaja es que el franquiciado pertenece a un colectivo
(franquiciados de una firma), que son apreciados e identificados con
la casa matriz, y al mismo tiempo mantiene su independencia.
- Como consecuencia de todas estas ventajas, el franquiciado tiene
muchas posibilidades de obtener el éxito comercial desde el inicio de
sus actividades.
- La franquicia permite al franquiciado enfocar todos sus esfuerzos
comerciales en una sola actividad que es la venta.
- Las condiciones de aprovisionamiento le permiten al franquiciado
vender los productos con una relación calidad/precio visualizada por
los clientes como atractiva.
- El franquiciador dispone de una información actualizada del
mercado, suministrada por la casa matriz, que a él individualmente le
sería muy costoso contratar.
§
Económicas – Financieras.
- Facilidades financieras. Para la apertura y puesta en marcha de
cualquier negocio comercial, la obtención de préstamos bancarios es
difícil; mientras que para el caso de un franquiciado, los bancos
tienen mayor confianza ya que se trata de un negocio cuyo éxito está
asegurado y se encuentra avalado por el franquiciante.
- Una rentabilidad para el franquiciado superior, generalmente, a otras
formas comerciales.
- La franquicia es la forma de comercio con menor índice de fracaso,
esto le permite al franquiciado tener una altísima seguridad para su
inversión.
§
Gestión.
- Se beneficia de experiencia y del know – how de la empresa
franquiciadora.
- Se beneficia de los programas de investigación y desarrollo,
implementados por el franquiciador para la mejora y actualización de
sus productos y de su saber – hacer.
- Recibe del franquiciador asistencia y formación inicial y permanente.
12
- El franquiciado incrementa sus conocimientos debido a la formación
suministrada por el franquiciante.
- Para cualquier problema que se suscite, el franquiciador tendrá
asegurada una asistencia técnica por parte de la casa matriz
franquiciadora.
- El franquiciado dispone de las últimas innovaciones en su campo
comercial, nuevas técnicas de venta, formas de gestión más efectivas,
etc.
3.2. Desventajas o inconvenientes:
§ El canon o derecho de entrada, debe ser cancelado antes de iniciar las
actividades, lo que obliga al franquiciado a un endeudamiento mayor.
Además, los cánones periódicos, especialmente los de venta, algunos
consideran que son muy elevados y otros cuestionan la razón de su
existencia.
§ Aunque el fracaso de la cadena es una posibilidad muy reducida, en el
caso de que ocurra, las consecuencias para el franquiciado son amplias,
ya que implicaría la pérdida del canon de entrada, es decir, la totalidad
de su inversión. Además, cualquier hecho que ocurra a escala de la
central franquiciante, en cuanto a una mala política comercial o una
mala imagen, repercutirá indirectamente y fuertemente en el
franquiciado.
§ Cuanto más altos sean los pagos del franquiciado al franquiciante, los
márgenes de utilidad del primero se reducirán, mientras que para el otro
aumentarán. Estos intereses antagónicos pueden producir
inconvenientes si no existe una mutua confianza y colaboración, con el
fin de conseguir una cifra de negocios superior que beneficie a ambas
partes.
§ Si bien la franquicia, como forma de asociación, permite independencia
entre el franquiciante y el franquiciado, para este último tal
independencia es solo en el aspecto jurídico y no en el aspecto
comercial.
§ El contrato de franquicia suele impedir la cesión o traspaso del contrato
por parte del franquiciado a otra persona y, en los casos de que sí pueda
realizarla, puede suponer la pérdida total o parcial de la inversión inicial.
13
II. ASPECTOS ECONOMICOS DE LAS FRANQUICIAS.
A continuación se presenta un cuadro donde se muestran ochenta (80) franquicias
en orden de posición, según una evaluación4 realizada para Junio de 1998 con un
universo de 150 empresas, sobre la base de una ponderación de criterios como:
cantidad de locales en funcionamiento, antigüedad de la empresa, y cantidad de
franquicias otorgadas durante 1997. Esta ponderación no pretende indicar cuales
franquicias son mejores negocios, sino más bien mostrar la evolución de las
mismas.
CUADRO Nº 1
RANKING DE FRANQUICIAS
Orden
Nombre
Sector
País de
Origen
Locales
Año de
Fundación
1
Bonafide
Alimenticio
Argentina
125
1929
2
Mc Donald´s
Fast Food
EE.UU.
120
1954
3
Taller de Cuentos
Libros Pers.
España
120
1994
4
Etam
Indumentaria
Argentina
85
1928
5
Cremolatti
Heladería
Argentina
70
1988
6
Pinturerías del Centro
Venta de pinturas y Acc.
Argentina
77
1961
7
5 a Sec
Tintorería
Francia
68
1968
8
Lava Ya
Lavandería
Argentina
64
1984
9
Fisk Inglés
Capacitación
Brasil
55
1958
10
Localiza Rent a Car
Alquiler de autos
Brasil
47
1973
11
Dormi Piero
Venta de colchones y Acc.
Argentina
52
1973
12
Dieta Club
Estética
Argentina
44
1981
13
Best de Argentina
Libros y relojes pers.
EE.UU.
34
1991
14
Futurekids de Argentina
Capacitación
EE.UU
44
1982
15
Full Color
Fotografía y Video
Argentina
34
1983
16
Kio
Accesorios
Argentina
32
1990
17
John L. Cook
Indumentaria
Argentina
35
1975
18
SOS Urgencia Mecánica
Auxilio Mecánico
Argentina
41
1987
19
Lutz Ferrando
Optica, audiología
Argentina
23
1878
20
Kill
Indumentaria
Argentina
26
1972
21
B+D
Accesorios
Dinamarca
20
1975
Fuente: www.franquicias.com.ar/criterio.htm.
4
Ranking de Franquicias – Criterio, www.franquicia.com.ar/criterio.htm.
14
CUADRO Nº 1
(continuación)
Orden
Nombre
Sector
País de
Origen
Locales
Año de
Fundación
22
Estelar
Venta de colchones y Acc.
Argentina
20
1970
23
Pen Shop
Librería, Regalos
Argentina
21
1956
24
The Image Bank
Publicidad
EE.UU.
8
1976
25
Antojos
Panadería, cafetería
Argentina
16
1989
26
Green PC
Informática
Argentina
18
1994
27
XL Extra Large
Marroquinería
Argentina
19
1989
28
Chocolate
Indumentaria
Argentina
16
1982
29
Marta Harff
Cosmética
Argentina
14
1987
30
Bianchi Center
Bicicletería
Italia
12
1883
31
Cardón
Talabartería
Argentina
10
1988
32
Solido
Indumentaria
Argentina
13
1992
33
La Europea
Decoración
Argentina
14
1915
34
Chipacitos Mitaí
Alimenticio
Argentina
10
1996
35
Globo Express
Productos para fiestas
Argentina
11
1995
36
Laser Shots
Entretenimientos
Australia
10
1993
37
Dolphin System
Tintorería
Argentina
12
1995
38
Holiday Inn
Hotelería
EE.UU.
3
1952
39
Top 3
Marroquinería
Argentina
6
1988
40
Lee Tools
Ferretería
EE.UU.
9
1989
41
Vanity Fair
Indumentaria
EE.UU.
7
1977
42
Pizza Pack
Fast Food
Argentina
7
1994
43
El Recinto
Empanadas
Argentina
6
1987
44
Lave-Rap
Lavandería
Argentina
7
1996
45
Romanaccio Pizza y Pasta
Pizzas y Pastas
Argentina
6
1986
46
Agustina´s Choice
Regalos
Argentina
6
1992
47
Timodella Club
Estética
Italia
6
1983
48
Executrain
Capacitación
EE.UU.
5
1984
49
El País de las Maravillas
Juguetería
Argentina
5
1977
50
Porto Pizza
Pizzas,Emp. Y Pastas
Argentina
5
1993
51
Papel Plus
Librería, Papelería
Argentina
4
1992
52
Hair Force
Estética
CanadÃ¡
5
1989
53
Jani King
Limpieza Comercial
EE.UU.
6
1969
54
Subway
Fast FOOD
EE.UU.
5
1965
15
CUADRO Nº 1
(continuación)
Orden
Nombre
Sector
País de
Origen
Locales
Año de
Fundación
55
Imar & Vip Clinique
Estética
Italia
4
1972
56
Sir Speedy
Impresiones Rápidas
EE.UU.
4
1968
57
Dra.Beaugier
Estética
Argentina
3
1952
58
Petit Four
Repostería y confitería
Argentina
3
1992
59
Blimpie Subs & Salads
Fast Food
EE.UU.
5
1964
60
Sign Express
Cartelería y señalética
EE.UU.
3
1993
61
Paulino Acosta Peluquerías
Peluquería
Argentina
4
1978
62
La Caballeriza
Restaurant
Argentina
3
1990
63
Schlotzsky´s Deli
Restaurant
EE.UU.
3
1971
64
By Druker
Indumentaria
Argentina
0
1980
65
Carteras Italianas
Marroquinería
Argentina
1
1953
66
Chem Dry
Limpieza de alfombras
EE.UU.
3
1978
67
English on Line
Capacitación
Argentina
3
1995
68
American Dry Clean
Tintorería
EE.UU.
2
1994
69
Compuzone
Informática
Argentina
3
1996
70
Cash Converters
Comp - vta. de arts. Usados
Australia
2
1983
71
Sol & Sol
Centro de bronceado
EspaÃ±a
3
1996
72
Rock & Feller´s
Restaurant temático
Argentina
2
1996
73
Amil
Servicios Médicos
Brasil
1
1993
74
Fast Signs
Cartelería y Señalética
EE.UU.
1
1994
75
Petit Bateau
Indumentaria
Francia
1
1893
76
Piacere
Panadería, cafetería
Argentina
1
1995
77
American Perma Glaze
Reacondic. De Baños y Coc.
EE.UU.
1
1978
78
Arabian Food
Fast Food arabe
Argentina
1
1995
79
Champagne
Regalos
Argentina
1
1980
80
Days Inn
Hotelería
EE.UU.
0
1970
16
El próximo cuadro, muestra las franquicias disponibles en Venezuela, con
información relativa a inversión requerida, facturación promedio mensual,
rentabilidad media, tamaño de local requerido, duración del contrato y otros
aspectos importantes.
CUADRO Nº 2
FRANQUICIAS DISPONIBLES EN VENEZUELA
CARACTERISTICAS
Nº Empresa
Ramo y
contacto
1 American
Deli
Comida
2 Berlitz
Idiomas
3 Bravissimo Helados
Puntos de
venta
10. La Meta
es llegar a 13
este año, 40
en 3 años.
8 propios. La
Meta es 4
franquicias
en 1999.
8 (4 propios)
Meta: 4 más
este año.
Inversión
Inicial (1)
(miles US$)
250 - 600.
Recuperación
en 2,5 años.
Regalías
(canon o
royaltys) y
otros pagos
3 - 4%, y 4%
para
publicidad.
Facturación Rentabi.
Promedio (2) media
65 por
restaurante al
mes
150 - 300.
5% y 15% por ND
Recuperación publicidad
de 6 a 7 meses.
Local
(área)
15% 100 - 350
m2
22 - 24%
260 - 280
m2
Contrato
Zonas
disponibles
10 años Principales
Renueva ciudades del
país
5 años.
Se evalúan las
Renueva. principales
ciudades
55 en
No se pagan
ND
40% la
ND
5 años.
En todo el
promedio.
bruta
Renueva. país.
Recupercación
en 18 meses.
4 CD Ware Venta de
2. Meta: ND 38 (negocio
1% 70 al año
ND
ND
15 años ND
House
CDs
más stock
inicial)
5 Cedinfor Informació 6 (uno
18 el fee más 6% de las
18,6 - 23,7 por 40 - 50% 40 - 60 m2 4 años.
Zulia, Los
n
propio). La 6,8 en equipos ventas. Da
centro
neta
promedio Renueva. Andes,
Inmobiliari Meta es 10 en y mobiliario.
facilidad de
Bolívar y
a
el 2002.
Recuperación pago para
Maturín
de 6 a12
inversión
meses.
inicial
6 Chip-aGalletas
22 en el país, 35 - 37 tienda No se pagan
10,8 - 11,7 al 60%
18 - 20 m2 5 años.
Los Andes,
Cookie
más 5 en
promedio.
mes por tienda. bruta,
ideal
Renueva. Barquisimeto,
apertura.
Recuperación
30% neta.
Maracaibo,
Además 2 en en 1 año.
Valencia,
Ecuador. La Financia
Monagas y
Meta es de 6 materia prima.
Caracas
en 1999 y
(algunas
expansión
zonas)
hacia el Pacto
Andino.
Fuente: Pro – Franquicias. www.dinero.com.ve/expo/franvenezuela.html.
(1): Inversión incluye fee (cuando la empresa franquiciante lo cobra), costos de asesoría, entrenamiento e instalación del local (sin contar el
valor de su adquisición, en el caso de que el franquiciado desee adquirirlo).
(2): Facturación es un promedio mensual por local en miles de dólares americanos, a menos que se establezca lo contrario, o la empresa lo
prefiera divulgar en bolívares o de forma anual.
17
CUADRO Nº 2
CARACTERISTICAS
(continuación)
Nº Empresa
Ramo y
contacto
7 Domino´s Comida
Pizza
Puntos de
venta
18. Meta:
llegar a 20 en
1998, a 50 en
3 años
Clases
17 centros (3
computació propios).
n
Meta 25 para
final de 98
Ropa y
216 (170 de
zapatos.
ropa y 43 de
zapatos). 40
son propias.
Meta: 120 de
zapatos en
dos años.
Inversión
Inicial (1)
(miles US$)
Regalías
(canon o
royaltys) y
otros pagos
Promedio (2) media
Local
(área)
Contrato
Zonas
disponibles
120 - 180.
10 a 12%
ND
ND
80 - 100 m2 10 años. Todo el
Recuperación
Renueva. interior.
de 18 a 24
meses.
8 Future
60-200.
12% y 200
5 mensual por
45% Desde 70 6 años
Centro,
Kids
Recuperación dólares al mes centro.
m2
Renueva Caracas,
en 1,5 años.
para
Maracaibo,
Financian.
publicidad.
Barquisimeto
9 Graffiti
No fee. Costos No. Publicidad No hay datos Margen
Flexible
ND
ND
variables de
por cuenta de actuales. La
bruto de
instalación de casa matriz.
mercancía se 30 a 40%.
tienda. Bs. 30 a
paga entre 45 a
40 millones en
65 días
inventario.
Recuperación
de 3 a 8 meses.
10 Groutex
Prod.
3 operativas. Depende del No cobran.
ND
35% 100 - 150 Tres a
Caracas y
Soluciones Químicos Pendiente
tipo de
Venden los
m2
cinco
varias
para
apertura en franquicia
productos e
años,
ciudades del
construcció Maracaibo y Entre 15 y 30. insumos a las
renovable interior.
n
abrir en
Financian el
tiendas.
, depende
Caracas
fee. Retorno: 2
de la zona
años
11 HaagenHelados
2 en Caracas 200 por tienda 6,5% por
ND
ND
ND
10 años ND
Dazs
propios
publicidad
12 Heel
Reparación 7 operativos 68 tienda
4% mensual
2,6 hasta más 25- 30% Desde 10 15 años. Sólo hay
Quick
de calzado y dos por
promedio. 12
de 8,5. Varía
promedio m2 hasta 70 Renueva. exclusividad
abrir. Meta: punto de
según la tienda
m2
en Valencia.
30 - 40 en 12 recepción.
y la zona.
Disponible
años
Recuperación
todo el país.
en 3 Años
13 IB Your
Alquiler
Uno propio 300 - 500
ND
1,7 mensual
ND.
300 - 600 10 años Todo el país,
Office
oficinas
con 29
depende de
por oficina
Depende m2
renovable especialment
con
oficinas
varias
disponible (un del
e Maturín y
servicios
disponibles. variables.
centro debe
servicio
Maracaibo.
Meta:12 - 15 Recuperación
tener mínimo
centros en 5 de 12 a 24
15 oficinas)
años
meses.
18
CUADRO Nº 2
FRANQUICIAS DISPONIBLES EN VENEZUELA. CARACTERISTICAS
(continuación)
Nº Empresa
Ramo y
contacto
14 KFC
Comida
(pollos)
15 Kid Cool
Ropa de
niños
16 Mail Boxes Servicios
Etc.
postales y
(Andina) de
negocios.
17 Mc
Comida
Donald´s
Puntos de
venta
Inversión
Inicial (1)
(miles US$)
Regalías
(canon o
royaltys) y
otros pagos
Promedio (2) media
5 propios.
Uno en
reubicación.
Meta ND.
6 propios.
Meta 6
tiendas en
1999.
250 - 750
depende del
tamaño
6%, y entre 5 y ND
6% para
publicidad
80 (incluye
stock)
Recuperación:
18-24 meses
23
operativos.
Meta: ND
100 - 130
depende de la
tienda.
No cobran.
Financian
inventario con
carta de
crédito.
6% más 2%
para fondo de
publicidad.
59, de las
cuales 13
propias. La
Meta es llegar
de 12 a 14
más al final
del 98, y
llegar a 100
en el 2000
354
operativos.
365 a fin de
año, 500 al
año 2.000
Desde 80 en
ND
adelante (más
costo del
local). Posible
financiamiento
con Citibank.
Retorno: 5-6
años
18 MRW
Servicios
postales
19 Pak Mail
Servicio
5 para fin de
postal y de año. Meta: 15
negocios
centros para
final de 1999
20 Paris
Croissant
Comida
20 - 22%
neta
250 - 400 bruta 15 - 20%
al año (20,8 - neta
33 al mes)
50 al mes por
tienda
promedio en
Venezuela.
ND
Más de
35%
Depende
de la
eficiencia
del
operador.
No dan
datos.
10-12 inicio.
350 para punto
hecho.
Recuperación
de 8 a 12
meses.
Reparto de
Agencia
25-30%
ventas y gastos pequeña: 6,8 entre las partes, 10,2 al mes.
y 5% para
publicidad.
90 promedio.
Recuperación
de 12 a18
meses.
A partir del
mes 13 se
cobra entre 3 y
5% según el
servicio
No se pagan.
Solo 2,5% para
publicidad.
Tampoco fee.
25,5 - 33,8
mensual por
tienda
40 - 50%
neta
Local
(área)
ND
Contrato
ND
Zonas
disponibles
No lo han
determinado
Promedio 5 años
80 m2
renovable
(mínimo 60
m2 de
exhibición)
ND
10 años
Renueva
Maracaibo,
Oriente y
Centro del
país.
Mc
20 años
Donald´s Renueva
escoge la
ubicación y
es
propietaria
del
inmueble.
Cerrada
Caracas.
Disponible
Los Andes,
Oriente,
Maracaibo, la
Victoria y
Valencia.
Ideal:
30m2, en
PB, zona
transitada
con
facilidad de
estacionar.
80 m2 es
ideal
ND
1 año
No hay
Renueva oferta
específica de
áreas.
Depende de
la demanda.
5 años
Todo el país
Renueva
10 en
70 - 80 una
34 - 37,3
25% neta 70 m2
15 años Algunas
Venezuela y tienda
mensuales
promedio Renueva zonas de
2 en Florida. promedio. 50
promedio
Caracas,
Meta: 3 más una pequeña.
Oriente y
para final del Recuperación
Occidente
98
en 18 meses
del país
(1): Inversión incluye fee (cuando la empresa franquiciante lo co bra), costos de asesoría, entrenamiento e instalación del local (sin contar el
19
CUADRO Nº 2
CARACTERISTICAS
(continuación)
Nº Empresa
21 Prenatal
22
23
24
25
26
27
Ramo y
contacto
Artículos
para bebés
y premamás.
Tintorería
ecológica
Puntos de
venta
Inversión
Inicial (1)
(miles US$)
7 (propios) 51- 68.
en Caracas y Primeras 3
Margarita
franquicias sin
fee.
Press to
Una
200 promedio.
operativa.
Recuperación
Meta: abrir 5 de 18 a 22
al año desde meses
1999
Quick
Tintorería 10 (una
150.
Press
ecológica propia) La
Recuperación
Meta es de
28 meses.
200
Posible
tintorerías en financiamiento
5 Años
con
proveedores
Radio
Equipos
19 propios. 119 - 169,5
Shack
eléctricos y Meta 45
incluyendo
electrónico tiendas para stock.
el 2001
Recuperación
18 meses.
Rapid Fot Fotografía 8. Meta: ND 100 en
promedio. No
cobra fee
Recorland Formatos 19 (12
Promedio 224.
musicales propios).
Recuperación 2
Próxima en años.
Barquisimeto. Financian
Meta: 4
inventario y
franquicias
fee.
más en 99
Sky Net
Servicios
6. La Meta es Con 8,5 puede
postales
de 4 más este arrancar.
año
Recuperación
menos de 1
año.
Regalías
(canon o
royaltys) y
otros pagos
Promedio (2) media
Local
(área)
Contrato
Zonas
disponibles
No. Cada
ND
tienda invierte
su publicidad.
Margen de 100 m2
45% para
la tienda
5 años
Todo el país
Renueva
5%, más 2%
42 - 50
para publicidad mensual por
tintorería
79% bruta 100 m2
10 años Todos el
Renueva país, incluso
Caracas
1% más 100
28,2 - 35,3 al
mil bolívares al mes para local
mes para
promedio.
publicidad
Margen
100 - 200
bruto de m2
80%,
beneficios
netos de
40%
10 años Disponibilida
Renueva d en todo el
país.
No cobran.
Margen
bruto de
40%
120 -150
m2
5 años
Todo el país,
Renueva principalment
e Occidente
ND
ND
5 años
ND
Renueva
85 al mes
10% ND
1,3% y 2%
para fondo de
publicidad
común.
Más de 15
millones de
bolívares al
mes.
15 - 20% 113 m2
ND
neta como tienda tipo.
mínimo. Superficie
útil entre 80
y 120 m2
Se negocian
con el
interesado
8,5 - 13,6 ó
más para el
primer
semestre.
Más de
30%
Todo el país,
menos
Caracas y
Miranda.
40 - 50 m2 Una vez En todo el
promedio se
país.
formaliza
la
franquicia
por 5
años.
Renueva.
20
CUADRO Nº 2
FRANQUICIAS DISPONIBLES EN VENEZUELA. CARACTERISTICAS
(continuación)
Nº Empresa
28 Slim
Tables
29 Subway
Ramo y
contacto
Puntos de
venta
Centros de 20 (2
ejercicios. propias).
Meta: 2 más
en el 98, 10
en dos años.
Comida
13 operativas.
(sandwich) Meta: 27 para
final 98 y 120
en 3 años
Inversión
Incial (1)
(miles US$)
50.
Recuperación
1,5 año.
120 - 130
promedio.
Tienda
pequeña 70.
Recuperación
12 meses.
30 Sushy
Comida
3 operativos 70.
Delivery japonesa
(propios).
Recuperación
Meta: 3 más de 1 a 15 años.
en 1999.
Financia.
31 Tamanaco Hotelería 5, uno lo
No hay
Hotels
administra la inversión
Corporatio
operadora.
previa.
n
Hoteleros
deben cubrir
los
requerimientos
150 mínimo
para Bullpen
Sport Bar
32 Tracto
Maquinaria 5. Meta:
80 - 100
Caribe
agrícola
llegar a 30
promedio.
para el 2000 Recuperación
en 2 años.
33 Truly
Nolen
Regalías
(canon o
royaltys) y
otros pagos
Promedio (2) media
Cuota fija de
300 dólares
mensuales.
17 por local al ND
mes.
8% y 3,5%
para fondo de
publicidad
corporativa
Bs. 350
22 -30%
millones al año neta
(29,1 millones
al mes)
5%.
17 mensual por
local.
Hoteles pagan ND
4% de ingresos
por hab. y 15%
de ingresos por
ocupación
proveída por el
centro de
reservación.
Bullpen paga
10% ingresos.
No se pagan
Poco más de
83 al mes (un
millón al año)
Local
(área)
Contrato
Zonas
disponibles
10 años
renovable
y
transferibl
e.
Mínimo 20 20 años
m2 y
Renueva
promedio
recomenda
do 150 m2
Maturín,
Porlamar,
Occidente,
Centro y DF
150 m2
Area
Metropolitan
a y Occidente
del país
22% 80-100 m2 5 años
Oriente,
Renueva Occidente y
Centro.
ND.
40 - 50%
para
Bullpen
Sport Bar.
Cualquier
establecimi
ento
hotelero
que
cumpla.
120 m2
para
Bullpen
Sport Bar.
15% neta 150 hasta
después más de 500
del
m2
segundo depende
año
del tipo de
máquinas
Desde 5 hasta 25 - 30% 50 m2
36 depende del neta
promedio
desarrollo del
punto
ND
Todo el país
5 años
ND
Renueva
Control de 4. Meta: abrir 100 incluyendo 6% y 8% para
3 años
Oriente, Los
plagas
3 en 1999
equipos y
fondo de
Renueva Andes, Los
vehículo.
publicidad
Llanos y
Recuperación corporativo
Aragua.
de 2 Años.
34 Wall Street Idiomas
5 (dos
250 promedio 5% y 12% del ND
ND
200 m2 en ND
Oriente,
Institute
propios)
presupuesto de
promedio
Occidente y
Meta: llegar a
cada centro
Centro del
10 en 1999
para publicidad
país
21
CUADRO Nº 2
CARACTERISTICAS
(continuación)
Nº Empresa
35 Wendy´s
Ramo y
contacto
Puntos de
venta
Inversión
Incial (1)
(miles US$)
Regalías
(canon o
royaltys) y
otros pagos
Promedio (2) media
Local
(área)
Contrato
Zonas
disponibles
Comida
15, llegarán a 300 - un millón 4% y otro 4% 150 - 300 por Entre 15 y ND
20 años ND
24 al final de Para montar
para publicidad local al mes
30% neta
Renueva
año. La Meta un restaurante.
es llegar a 36 Recuperación
en 1999
2,5 a 5 años.
36 Yoguen
Helados
29 (3
25 (minifrüz) a 6% más 2%
12,5 por tienda 28 - 35% 60 m2
10 años Todo el país.
Früz
corporativas 60 (medio).
para
promedio al
(promedio). Renueva Posible co y 3 mixtas)
Recuperación publicidad.
mes
Desde 10
branding con
La Meta es
de 15 a 18
m2
Chip a
40 a
mese.
(minifrüz)
Cookie
Diciembre de Financian fee.
1999
Fuente: Pro – Franquici as. www.dinero.com.ve/expo/franvenezuela.html.
Analizando la información anteriormente mostrada, luego de una depuración, se
obtienen los siguientes indicadores:
•
•
•
La velocidad promedio de crecimiento que las franquicias en Venezuela
esperan para los dos próximos años es de 6 locales por año.
La inversión inicial promedio se encuentra en US$ 136.443 por local, donde la
inversión mínima puede ser de US$ 8.500, para el caso de Sky Net que
presenta una rentabilidad de 30%, y la máxima sería de US$ 500.000, para el
caso de KFC donde su rentabilidad se ubica en 21% aproximadamente.
El tiempo de recuperación promedio de la inversión inicial es de un año y
nueve meses, siendo el tiempo mínimo de recuperación de 6 meses, para
Grafitti que ostenta una rentabilidad de 35%, y el tiempo máximo de
recuperación de cinco años y medio, para el caso de Mc Donal´s la cual se
dispone información relativa a su rentabilidad, pero que seguramente debe ser
atractiva.
22
•
•
•
La rentabilidad promedio ponderado5 del negocio de las franquicias en
Venezuela, es de 26,56% en dólares americanos, donde la mínima es de 15%
para American Deli, y la máxima de 45% para las franquicias Cedinfor, Future
Kids, Pack Mail, Prenatal y Bullpen del Hotel Tamanaco.
Los ingresos brutos promedio mensuales resultó ser de US$ 40.931,
encontrándose que Heel Quick representa la venta mínima de US$ 5.500, con
una rentabilidad de 30%, y Wendy´s presenta la venta máxima de US$
225.000, siendo su rentabilidad de 23% aproximadamente.
Si calculamos un índice de renta unitaria mensual, es decir, una relación de los
ingresos brutos mensuales y la superficie requerida por franquicia, se obtiene
un índice promedio de US$ 321,35/m2/mes, donde Radio Shack con una
rentabilidad de 20% tiene el índice más alto que es US$ 629,63/m 2/mes, y
siendo Silm Tables con el índice mínimo de US$ 133,33/m 2/mes.
Esto refleja que, si bien los resultados económicos dependerán de cada caso en
particular, la franquicia es un negocio factible obteniéndose rentabilidades
atractivas y siendo el tiempo de recuperación del capital invertido razonable. Estos
indicadores justifican la inversión inicial requerida para la puesta en marcha de
local franquiciado.
Es importante señalar que el análisis realizado sobre las características económicas
de las franquicias señaladas, se aplican del punto de vista del franquiciado. Para el
caso del franquiciante lo únicamente importante son los ingresos que le generaría
el local franquiciado por concepto de cuota inicial (fee, Know hoy, marca, apoyo
para el inicio, etc.) y canon sobre las ventas (royaltys o regalías), siendo su aporte
inicial mínimo o nulo, es decir, cuanto valor agregaría a la corporación.
Ahora bien, para que un inversionista (franquiciante o franquiciado) tome la
decisión de invertir en un negocio es importante realizar un análisis económico del
mismo. Un enfoque para dicho análisis es el desarrollo de un flujo de caja
descontado, en el cual debe considerarse la evaluación de alternativas mutuamente
excluyentes. Esta metodología será desarrollada en el próximo capítulo.
Se determinó una rentabilidad promedio ponderado en función de la inversión inicial requerida para la puesta en
marcha de cada franquicia.
5
23
III.EL ENFOQUE METODOLOGICO
ECONOMICA DE LA FRANQUICIA.
EN
LA
VALORACION
El enfoque para la valoración económica de una franquicia, como indicó Rubén
Manzur6 en su conferencia “Un enfoque Valorativo de Franquicias” dictada en el
último congreso de la UPAV: “Se fundamenta en la toma de decisión del inversionista al
considerar alternativas mutuamente excluyentes...Una alternativa referida a un negocio ya
probado como exitoso, con procesos estandarizados y costos optimizados; la otra, el negocio en
condiciones de iniciarse en un mercado con procesos y costos cuyos resultados habrían de ser
medidos en el tiempo”. Para ello, señala Manzur, deben formularse los flujos de caja
libre de cada negocio y compararse los Valores Presentes Neto, y la diferencia de
dichos beneficios, será el costo de oportunidad de una opción de negocio con
respecto a la otra.
Ahora bien, en el negocio de la franquicia puede formularse el flujo de caja libre
bajo distintos puntos de vista, dependiendo del actor de referencia, como son: la
franquiciante, el franquiciado y el propietario del inmueble donde potencialmente
se instalaría el franquiciado.
La Franquiciante.
En el caso de la franquiciante, el análisis se refiere a dos negocios. El primero,
se trata de la corporación como un todo, y el análisis valorativo tiene la
finalidad de determinar el valor de las acciones bajo el enfoque de empresa en
marcha. El segundo, está relacionado con la incorporación de un nuevo
franquiciado a la red de la franquicia, donde el análisis económico–financiero
para el franquiciante no tiene sentido, ya que su aporte inicial es marginal o
nulo, y dicho negocio representa puramente ingresos. Por consiguiente, la
metodología se referirá únicamente al primer tipo de negocio.
Para la valoración de la franquicia como corporación, deben analizarse y
proyectarse los estados financieros de la empresa; es decir, estudiar los balances
generales y estados de ganancias y pérdidas de años anteriores, recomendable
un histórico de cinco años, y proyectarlos.
En el Balance General es importante proyectar las inversiones en inventario, los
activos fijos, las cuentas por cobrar, las cuentas por pagar, el pasivo a largo
MANZUR P., Rubén: Un enfoque valorativo de franquicias, XVIII Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación (UPAV), realizado en Cuzco, Perú. Octubre de 1998.
6
24
plazo, el patrimonio, el efectivo en caja, la depreciación, entre otros. En el
Estado de Ganancias y Pérdidas, las proyecciones estarán referidas a las ventas,
costos de ventas, gastos de administración y otros ingresos y egresos.
Es importante señalar que para el caso de las franquicias, debe considerarse un
crecimiento de los ingresos por causas de la incorporación de nuevos
franquiciados a la red global. Este ingreso tiene dos componentes, que son: la
cuota inicial de la franquicia7 y los cánones periódicos sobre las ventas8.
El Flujo de Caja Libre se desarrollará de la siguiente forma:
INGRESOS OPERATIVOS:
Ingresos por ventas en los locales propios de la franquiciante.
Ingresos por cuota inicial de nuevos franquiciados.
Ingresos por pago de cánones o royatys.
Otros ingresos.
EGRESOS OPERATIVOS:
Costos de producción en los locales propios (materia prima, mano de
obra, costos de mantenimiento, costos de los insumos, etc.).
Cargo por depreciación y amortización a los activos mobiliarios e
inmobiliarios propiedad de la franquiciante.
Gastos de promoción y publicidad.
Otros egresos.
UTILIDAD ANTES DE INTERESES E IMPUESTO SOBRE LA
RENTA (UTIL A INT/ISLR): INGRESOS – EGRESOS
PAGO DE INTERESES.
UTILIDAD ANTES I.S.L.R. (UTIL A ISLAR): UTLILIDAD ANTES
INT/ISLR – INTERESES.
PAGO DE I.S.L.R.
Cuota inicial de la franquicia: se refiere al pago inicial que hace el franquiciado por el derecho a uso de la marca, el
Konw – How, los gastos de apoyo al inicio de la empresa, fee o llave, etc.
8 Canon sobre las ventas: también denominado royaltys o regalías, y se refiere a un pago periódico determinado de un
porcentaje sobre el total de las ventas netas.
7
25
UTILIDAD NETA OPERATIVA (U.N.O.): UTILIDAD A I.S.L.R. –
PAGO DE I.S.L.R.
DEPRECIACION Y AMORTIZACION (D.A.)
INVERSION CAPITAL DE TRABAJO (I.C.T.)
INVERSION EN ACTIVOS FIJOS (I.A.F.)
FLUJO DE CAJA LIBRE (FCL): U.N.O. + D.A. - I.C.T. - I.A.F.
FLUJO DE CAJA LIBRE
VT
FCL 4
FCL n
FCL 3
FCL 2
FCL 1
0
1
2
3
4
.....
n
26
De esta forma se determina el Flujo de Caja Libre para cada período del tiempo
de proyección explícita a analizar, agregando en el último período el valor de
terminación (igualmente denominado valor de continuidad). El procedimiento
a seguir para determinar el valor de la empresa como negocio en marcha, es
decir, según el flujo de caja libre, se señala a continuación:
1. Calcular el Costo del Capital Total (C*): un método para determinar C* es
calcular lo que en finanzas se denomina “WACC”, que es el promedio
ponderado de las proporciones óptimas de deuda, emisión de acciones
preferentes y capital contable común o patrimonio, y se obtiene de la
siguiente forma:
C* = W d*kd(1-t) + W aka + W pkp
donde:
C* : costo del capital total.
Wd, Wa, Wp: son los pesos (proporciones) en los cuales participan las
deudas, las acciones preferentes y el capital contable común o
patrimonio, en cada período del flujo de caja libre.
kd(1-t): es el costo de la deuda después de impuestos, donde Kd es la tasa
de interés sobre la deuda y “t” es la tasa de impuesto sobre la renta.
La aplicación de esta fórmula permite obtener el costo de la deuda
menos los ahorros fiscales que resultan debido a que los intereses
son deducibles.
ks: costo de las acciones preferentes, que se determina dividiendo el
dividendo preferente (D p) entre el precio neto de la emisión (P n) o el
precio que la empresa recibirá después de deducir los costos de
flotación.
kp: es la tasa de rendimiento que requieren los accionistas sobre el capital
contable, que obtiene la empresa al retener utilidades. Esta partida se
refiere a las utilidades que se han retenido históricamente en el
negocio, reflejadas en el Balance General, y a las adiciones a las
utilidades retenidas, reflejado en el Estado de Resultados. Para el
27
cálculo de esta tasa se emplea el enfoque CAPM, el cual se explicará
a continuación.
Para el cálculo de la tasa de rendimiento “kp”, se emplea el Modelo de
Valuación de los Activos de Capital (CAPM), cuya ecuación es la siguiente:
donde:
kp = kRF + (kM + kRF)b
kp: tasa de rendimiento del patrimonio.
kRF: tasa libre de riesgo, es decir la tasa de rendimiento de algún
instrumento financiero seguro, generalmente se toma la tasa de las
letras o certificados del Estado.
kM: tasa esperada de rendimiento sobre el mercado, o sobre una acción
promedio.
b: coeficiente beta de la acción, es como un índice del riesgo de la
acción. Es una medida de volatilidad de una acción con respecto a
una acción promedio, y refleja el grado en el cual sus rendimientos
se desplazan con el mercado de acciones. Considerando que el beta
del promedio es uno (1), cuando una acción determinada presenta
un beta igual a uno (1), significa que presenta una volatilidad igual al
mercado y, por consiguiente, presenta el mismo riesgo. Ahora bien,
si el beta es mayor que uno (1), indica que la volatilidad es mayor
que la del mercado y, de la misma forma, su riesgo; y cuando el beta
es menor que uno (1), refleja que la volatilidad es menor que la del
mercado y así, su riesgo.
El componente “(kM + kRF)b”, corresponde a la prima por riesgo que debe
ser añadida a la tasa libre de riesgo, que podrá ser igual/mayor/menor al
promedio del mercado dependiendo del coeficiente beta, es decir del riesgo
propio del negocio.
2. Determinar el tiempo de proyección explícita “t”, el cual se recomienda que
se defina entre cinco (5) y diez (10), esto dependerá de la economía en que se
encuentre el negocio. En el caso de economías estables, se puede estudiar
horizontes largos, mientras que en economías inestables, los horizontes
deben ser cortos.
28
3. Proyectar los Flujos de Cajas Libres. En función de cómo se viene
desarrollando la franquicia y las metas de crecimiento planteadas por la alta
gerencia, se determina los flujos de cajas libres para cada período. Es
importante que en estas proyecciones se considere el componente inflación,
ya sea para los costos y gastos operativos, como también para la proyección
de los precios de ventas de los productos.
4. Calcular el Valor Terminal del Flujo de Caja Libre. En el último período del
flujo de caja se obtendrán dos componentes; el primero, referido el flujo de
caja libre del propio período, y el segundo, al valor terminal o valor de
continuidad del funcionamiento del negocio en el futuro, el cual se
determina de la siguiente forma:
•
Sin considerar crecimiento de las utilidades operativas después de
impuesto (U.N.O.):
V.T. = U.N.O./C*
La utilidad neta operativa a tomar en cuenta en esta ecuación es la del
último período (período terminal).
•
Considerando crecimiento de las utilidades operativas después de
impuesto (U.N.O.):
V.T. = U.N.O./(C* - g)
Donde “g” es la tasa de crecimiento de las utilidades netas operativas.
Igualmente, la utilidad neta operativa a tomar en cuenta en esta ecuación
es la del último período (período terminal).
•
Considerando crecimiento de las utilidades operativas después de
impuesto (U.N.O.) y de las inversiones:
V.T. = U.N.O./(C* - g) – INVERSIONES/(C* - g´)
Donde “g´” es la tasa de crecimiento de las inversiones.
La utilidad neta operativa y las inversiones a considerar en esta ecuación
es la del último período (período terminal).
29
5. Determinar el Valor Presente (VP) de los Flujos de Caja Libre y del Valor
Terminal, mediante la siguiente formulación:
VP = ∑(FCLi/(1+C*)i + VT/(1+C*)n
6. Por último, determinar el Valor de la empresa (V), que es el resultado de
restarle al VP obtenido, la deuda de la empresa (D), como se indica a
continuación:
V = VP - D
Y para determinar el valor de una acción (v):
v = V/(cantidad de acciones)
Ahora bien, este procedimiento expuesto, para valorar la franquicia del punto
de vista del franquiciante, es prácticamente el mismo para el caso del
inversionista que desea adquirir una franquicia (nuevo franquiciado), con la
diferencia que no se tiene estados financieros históricos para proyectar, lo que
implicaría analizar la inversión bajo la óptica de un nuevo proyecto de
inversión, a lo cual se hará referencia a continuación.
El Franquiciado.
Para el caso del inversionista que tiene como propósito la adquisición de una
franquicia y convertirse en un franquiciado, el análisis se enfoca hacia la
formulación y evaluación económica – financiera de un proyecto de inversión.
Y en el caso de que el franquiciado se encuentre en funcionamiento y desea
vender la franquicia correspondiente, siempre y cuando el contrato con la
franquiciante lo permita, correspondería una valoración como negocio en
marcha, enfoque explicado anteriormente.
30
En la evaluación económica – financiera en el presente caso, el flujo de caja a
formularse deberá contener:
INVERSION INICIAL:
Cuota de Franquicia.
Costos directos de construcción del inmueble o remodelación.
Costos indirectos de la construcción o remodelación
Adquisición del Mobiliario y Equipos.
Permisos municipales y gastos legales.
Pago de llave y cánones de arrendamiento por adelantado del inmueble.
Capital de Trabajo9.
Otros.
INGRESOS OPERATIVOS A LO LARGO DE LA VIDA DEL
PROYECTO:
Ingresos por ventas de los productos o servicios del negocio.
Ingresos por crédito bancario.
Ingresos por aportes propios.
Otros.
EGRESOS OPERATIVOS:
Costos de producción (materia prima, mano de obra, costos de
mantenimiento, costos de los insumos, etc.).
Cargo por depreciación y amortización a los activos mobiliarios
propiedad del franquiciado.
Royaltys.
Canon de arrendamiento del inmueble.
Impuestos municipales.
Servicios.
Amortización al préstamo bancario.
Otros egresos.
UTILIDAD ANTES DE INTERESES E IMPUESTO SOBRE LA
RENTA (UTIL A INT/ISLR): INGRESOS – EGRESOS
PAGO DE INTERESES.
El Capital de Trabajo tiene que ver con el capital adicional a las inversiones en activos fijos con que hay que contar
para que empiece a funcionar el negocio.
9
31
UTILIDAD ANTES I.S.L.R. (UTIL A ISLAR): UTLILIDAD ANTES
INT/ISLR – INTERESES.
PAGO DE I.S.L.R.
UTILIDAD NETA OPERATIVA (U.N.O.): UTILIDAD A I.S.L.R. –
PAGO DE I.S.L.R.
DEPRECIACION Y AMORTIZACION (D.A.)
REINTEGRO CAPITAL DE TRABAJO (R.C.T.)
VALOR SALVAMENTO DE MOBILIARIOS Y EQUIPOS (V.S.)
FLUJO DE CAJA LIBRE (FCL): U.N.O. + D.A. + R.C.T. + V.S.
FLUJO DE CAJA LIBRE
PROYECTO DE INVERSION
FCL 4
VT
FCL n
FCL 3
FCL 2
FCL 1
1
FCL 0
2
3
4
.....
n
32
De esta forma se determina el Flujo de Caja Libre para cada período del tiempo
de proyección explícita a analizar, agregando en el último período el valor de
terminación o de continuidad. El procedimiento a seguir para determinar la
factibilidad económica – financiera del negocio para el franquiciado, se explica a
continuación:
1. Calcular el Costo del Capital Total (C*), siguiendo el procedimiento
explicado anteriormente.
se defina entre cinco (5) y diez (10), o también se podría considerar la
duración del contrato de la franquicia.
3. Proyectar los Flujos de Cajas Libres. En función de las políticas de precios
de la franquiciante, el comportamiento de los costos operativos en el tiempo
y de la estimación del crecimiento de la demanda, se determina los flujos de
cajas libres para cada período. Es importante que en estas proyecciones se
considere el componente inflación, ya sea para los costos y gastos operativos,
como también para la proyección de los precios de ventas de los productos.
4. Calcular el Valor Terminal del Flujo de Caja Libre. Igual que en el caso del
análisis para la franquiciante, en el último período del flujo de caja se
obtendrán dos componentes. El primero, el flujo de caja libre del propio
período, y el segundo, al valor terminal o valor de continuidad, que se
determina según el procedimiento explicado anteriormente.
5. Determinar el Valor Presente (VP) de los Flujos de Caja Libre y del Valor
Terminal, mediante la siguiente formulación:
VP = ∑(FCLi/(1+C*)i + VT/(1+C*)n
6. Determinar el Valor Presente Neto (VPN), que es el resultado de restarle al
VP obtenido, la inversión inicial (I).
VPN = VP - I
7. Por último, se determina la Tasa Interna de Retorno (TIR).
33
La factibilidad económica – financiera del proyecto analizado debe manifestarse
en obtener un VPN positivo y una TIR mayor al costo de oportunidad del
inversionista, si no ocurre esto, el proyecto no es atractivo y se rechaza. Ahora
bien, para determinar con precisión si un proyecto de inversión es factible, debe
estudiarse otras opciones de inversión y compararse como proyectos
mutuamente excluyentes.
La comparación, entre sí, de dichas opciones de negocio, comúnmente se
realiza empleando los VPN y las TIR. Estos indicadores de factibilidad tienen
sus ventajas y desventajas, que sería muy extenso su explicación. El indicador
más empleado es el VPN, el cual permite comparar proyectos con distintos
horizontes de vida. Ahora bien, que pasa cuando se están comparando
proyectos de inversión con unidad monetaria distintas (bolívares, dólares
americanos, pesetas, etc.) y las tasas de descuentos o costo del capital, para
obtener el valor presente neto, igualmente difieren; en este caso, el calificar o
descalificar un proyecto comparando el VPN o la TIR, así se logre unificar o
homogeneizar los proyectos –tarea difícil o imposible-, puede hacer tomar una
decisión errónea. Entonces, el procedimiento recomendado para evaluar estos
proyectos, es realizar un análisis de sensibilidad de cada uno de ellos con el fin
de determinar los puntos de quiebres y el grado de volatilidad de los resultados
a cambios exógenos y endógenos al proyecto.
Además del referido análisis de sensibilidad, es importante desarrollar una
matriz FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas) con la
finalidad de evaluar cualitativamente las opciones de negocio planteadas, y
puede suceder que la decisión se tome sobre una opción que no necesariamente
sea la económicamente más rentable.
Por último, el negocio del franquiciado se caracteriza por presentar elementos
contractuales no negociables y negociables, que son importantes discernir ya
que afectan su flujo de caja. Los no negociables, se refieren al monto de la
compra de la franquicia y el royalty, los cuales están predeterminados y son
rígidos, y los negociables son los relacionados con el inmueble en donde
potencialmente se instalaría el negocio, como son los pagos de cánones de
arrendamiento por adelantado y periódicos, así como los criterios formulados
para su incremento en el tiempo, o el precio de compra del mismo. Esto último
implicaría un análisis enfocado hacia la determinación del canon de
arrendamiento o el precio de compra del inmueble, que permita obtener
34
resultados económicos atractivos para el inversionista y que beneficie
simultáneamente al propietario del inmueble.
En el caso del arrendamiento del inmueble, el propietario tendría que analizar el
negocio considerando su costo de oportunidad, asunto que será presentado de
seguida.
El propietario del inmueble donde el franquiciado se instalará.
El franquiciado tiene dos opciones, en relación con el inmueble, que son
comprar o arrendar. En la primera opción, que es la menos usada, la fijación del
precio se establece según las condiciones del mercado; la cual debe ser
estudiada por la franquiciante o el franquiciado para determinar como afecta
económicamente su negocio. Y en la opción de arrendamiento, el propietario
debe estudiar el mercado de alquileres, las condiciones contractuales, y
desarrollar un flujo de caja con el objetivo de medir la factibilidad económica –
financiera de dicha propuesta, y compararla con otras oportunidades de
negocio.
En la evaluación económica – financiera del presente caso, el flujo de caja a
formularse deberá contener:
INGRESOS:
Renta prepagada.
Canon Anual.
Ahorro en pagos de servicios e impuestos municipales.
Otros.
EGRESOS OPERATIVOS:
Como inversión inicial: el valor del inmueble, ya que quedará inmovilizado
por la duración del contrato.
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA (UTIL A
ISLR): INGRESOS – EGRESOS.
PAGO DE I.S.L.R.
UTILIDAD NETA (U.N.): UTILIDAD A I.S.L.R. – PAGO DE I.S.L.R.
35
REVALORIZACION DEL INMUEBLE (R.I.) Ó PERPETUIDAD DE
LA RENTA (P.R.)
FLUJO DE CAJA LIBRE (FCL): U.N. + (R.I..Ó P.R.)
FLUJO DE CAJA LIBRE
ARRENDAMIENTO
FCL 4
RI/PR
FCL n
FCL 3
FCL 0
FCL 2
Rent Pre. FCL 1
1
Inmueble
2
3
4
.....
n
36
De esta forma se determina el Flujo de Caja Libre para cada período por el
tiempo de duración del contrato. En el último período debe considerarse, como
beneficio para el propietario, la revalorización del inmueble, establecido
mediante la aplicación de algún índice inmobiliario, ó la perpetuidad de la renta;
siendo ésta última la capitalización de la renta futura y, por consiguiente, el
valor del inmueble para ese momento.
El procedimiento para determinar la factibilidad del proyecto de inversión es el
siguiente:
1. Calcular el Costo del Capital Total (C*).
se defina entre cinco (5) y diez (10), o también se podría considerar la
duración del contrato de la franquicia.
3. Proyectar los Flujos de Cajas Libres en función de las cláusulas contractuales
expuestas por el franquiciado.
4. Calcular la Revalorización del Inmueble o la Perpetuidad. Igual que en los
casos anteriores, en el último período del flujo de caja se obtendrán dos
componentes. El primero, el flujo de caja libre del propio período, y el
segundo, la revalorización del inmueble o valor de perpetuidad, que se
determina según la siguiente ecuación.
V.T. = U.N./(C* - g)
Donde “g” es la tasa de crecimiento de las utilidades netas. Siendo la utilidad
neta a tomar en cuenta en esta ecuación, la del último período (período
terminal).
5. Determinar el Valor Presente (VP) de los Flujos de Caja Libre y de la
Revalorización del Inmueble o Perpetuidad, mediante la siguiente
formulación:
VP = ∑(FCLi/(1+C*)i + R.I./(1+C*)n
37
6. Determinar el Valor Presente Neto (VPN), que es el resultado de restarle al
VP obtenido, la inversión inicial (I).
VPN = VP - I
7. Por último, se determina la Tasa Interna de Retorno (TIR).
Igualmente que en los casos anteriores, debe obtenerse un VPN positivo y una
TIR mayor al costo de oportunidad del inversionista, si no ocurre esto, el
negocio de arrendamiento no es atractivo y se rechaza. Ahora bien, para
determinar con precisión si la inversión es factible, debe estudiarse otras
opciones de inversión y compararse como proyectos mutuamente excluyentes.
Así como desarrollar un análisis de sensibilidad y matriz FODA, con la
finalidad de complementar los resultados económicos obtenidos.
En el próximo capítulo, se evaluarán tres opciones de negocio inmobiliario,
siendo uno de ellos el arrendamiento del inmueble a una franquicia, caso que es
más probable encontrarse en al actividad valuatoria.
38
IV. ESTUDIO DE CASO: EVALUACION DE TRES OPCIONES DE
NEGOCIO INMOBILIARIO10.
Introducción.
Este caso se refiere a la evaluación de tres opciones de negocio inmobiliario en
relación con una parcela de terreno con una superficie de 1.532 m2, las cuales
comprendían:
a) Vender del inmueble.
b) Desarrollar la potencialidad constructiva.
c) Arrendar la parcela a una franquicia.
Con el fin de cumplir con el estudio planteado, el trabajo consideró la descripción
y el desarrollo de cada una de las opciones de negocio, el análisis del
comportamiento de las variables macroeconómicas (inflación, tasa activa y paridad
cambiaria) y su correlación con el mercado inmobiliario y, finalmente, la
evaluación económica - financiera de dichas opciones.
Objetivos del Estudio.
Los objetivos planteados fueron los siguientes:
a) Comparar los resultados económicos - financieros de las opciones de negocio
en términos de aporte total del inversionista, tiempo de recuperación del capital
invertido, Valor Presente Neto y Tasa interna de Retorno.
b) Fundamentar la toma de decisiones del cliente, acerca de las opciones de
negocio.
Contexto Urbano.
La parcela de terreno se localiza en un sector urbano con una dinámica
importante en el casco de la ciudad de Caracas. Actualmente, dicho sector
experimenta un proceso de cambio en su estructura urbana a usos vinculados a un
mayor aprovechamiento de la tierra, y por consiguiente, a una mayor rentabilidad.
Esto, está reforzando a las actividades existentes de oficinas, comercios, bancarias
y servicios asistenciales privados.
Este caso de estudio corresponde a una sinopsis de un trabajo realizado en VELUTINI & ASOCIADOS, Consultoría
Inmobiliaria, con la participación de un equipo calificado de profesionales.
10
39
En síntesis, el sector donde se localiza el inmueble en estudio se perfila a ser un
núcleo urbano de actividades generadoras de empleo, donde el mercado
inmobiliario corresponde adecuadamente con la demanda existente.
Descripción de las Opciones de Negocio.
a) Venta del terreno y colocación financiera: se refiere a la venta del inmueble a un
valor de mercado y su colocación en un instrumento financiero seguro y a largo
plazo, con la finalidad de poder comparar con las demás opciones.
• Valor del terreno: Bs. 1.234.287.972 (US$ 2.191.506).
• Rendimiento Bono del Tesoro USA: i = 5,11%.
• Tiempo de colocación: 12 años.
b) Desarrollo inmobiliario del terreno:
•
•
•
•
•
•
•
Zonificación Comercio Comunal (CC), Usos: comercio comunal y oficinas.
Area Bruta de Construcción: 9.687,41 m2.
Area Vendible Comercios: 1.401,78 m2.
Area Vendible de Oficinas: 3.585,28 m2.
Puestos de Estacionamientos:
155.
Inicio de Pre - venta:
Bimestre 3.
Habitabilidad disponible:
Bimestre 9.
c) Arrendamiento del terreno según los términos de la oferta de la Organización
Franquiciante:
• Monto de Pre - pago:
• Canon de Arrendamiento Mensual:
• Duración del Contrato:
300.000 US$.
6.000 US$.
12 años.
40
Metodología Empleada.
Para el análisis y evaluación de las opciones de negocio inmobiliario descritas, se
aplicaron las siguientes metodologías:
a) Método de Comparación Directa o de Mercado: con la finalidad de obtener el
valor de mercado del terreno en consideración, así como los precios de venta
de los productos inmobiliarios (comercio y oficinas) que potencialmente se
podrían desarrollar. Igualmente, permitió estudiar el comportamiento del
mercado inmobiliario de comercios y oficinas en el sector y su área de
influencia.
b) Enfoque de Análisis de Inversión y Valoración de la Tierra 11: basado en el
Método del Uso Anticipado y aplicado a la opción de desarrollo constructivo
de la parcela, el cual consiste en formular y evaluar el proyecto de inversión
inmobiliaria y determinar su factibilidad.
Una vez investigado el comportamiento del mercado inmobiliario para
determinar su capacidad de respuesta a la demanda actual y futura, fue posible
construir escenarios probables de desarrollo, los cuales se sensibilizaron para
estudiar los distintos niveles de riesgo en los cuales pueda ser afectado la
inversión inmobiliaria en el inmueble. De esta forma se obtuvieron los distintos
indicadores de rentabilidad para los diferentes escenarios definidos.
c) Flujo de Caja Libre: metodología expuesta en el capítulo anterior, la cual se
refiere a la formulación de un flujo de caja del negocio de arrendamiento a una
franquicia interesada.
Estudio del mercado inmobiliario y proyecciones.
Se realizó un estudio del mercado inmobiliario para determinar el
comportamiento histórico del área comercializada y los precios con respecto a la
inflación, la tasa activa y la paridad cambiaria. Posteriormente, se analizaron
distintas fuentes12 que proyectaban dichas variables macroeconómicas hasta el año
2002. Por último, la correlación entre el mercado y las variables permitió proyectar
la oferta de Oficinas para cuatro años.
Enfoque desarrollado y sistematizado por el Rubén Manzur P. y Martín A. Fernández Ch., presentado en el XVI
Congreso de la UPAV, celebrado del 20 al 24 de Abril de 1996, en Chicago, USA, premiado con el segundo lugar.
12 Se emplearon tres fuentes, a saber, VENECONOMIA, METROECONOMICA y EDC.
11
41
CUADRO Nº 1
AREA COMERCIALIZADA DE OFICINAS
EN EL SECTOR DE ESTUDIO 1994 - 1998
Año
Area (m2) Variación (%)
1994
1995
1996
1997
1998
1.907
252
7.090
9.013
601
-87%
2713%
27%
-93%
Fuentes: ORGANIZACIÓN AKROS, y Velutini & Asociados, Consultoría
Inmobiliaria, C.A.
GRAFICO Nº 1
AREA COMERCIALIZADA DE OFICINAS
EN EL SECTOR DE ESTUDIO.
AREA COMERCIALIZADA (m2)
INFLACION (%)
TASA ACTIVA (%)
10,000
120%
DEVALUACION (%)
9,000
100%
8,000
7,000
80%
6,000
5,000
60%
4,000
40%
3,000
2,000
20%
1,000
0
0%
1994
1995
Fuente: Elaboración propia.
1996
1997
1998
42
CUADRO Nº 2
PROYECCIONES DE AREA OFERTADA TOTAL DE OFICINAS
Proyección EDC
Proyección
Proyección
Veneconomía
Metroeconomía
2
2
Año
Area (m ) Variación Area (m ) Variación Area (m 2) Variación
(%)
(%)
(%)
1999
2000
2001
2002
2.444
6.160
8.109
8.464
152%
32%
4%
1.674
1.463
3.169
4.760
-13%
117%
50%
3.136
1.771
5.081
6.061
-44%
187%
19%
CUADRO Nº 3
PROYECCIONES DE AREA OFERTADA PRIMARIA DE OFICINAS
Proyección EDC
Proyección
Proyección
Veneconomía
Metroeconomía
2
2
Año
Area (m ) Acumulada Area (m ) Acumulada Area (m 2) Acumulada
1999
2000
2001
2002
733
1.848
2.433
2.539
2.581
4.281
4.972
502
439
951
1.428
941
1.390
2.379
941
531
1.524
1.818
1.472
2.056
3.343
43
GRAFICO Nº 2
PROYECCIONES DE OFERTA
PRIMARIA DE OFICINAS
SECTOR DE ESTUDIO (m2)
PROYECCION EDC (m2)
3,000
PROYECCION VENECONOMIA (m2)
PROYECCION METROECONOMIA (m2)
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
1999
2000
2001
2002
CUADRO Nº 4
COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS
DE OFICINAS EN EL SECTOR 1994 - 1998
Año
Precio Promedio Variación (%)
Ponderado (Bs./m2)
1994
1995
1996
1997
1998
97.609
161.758
213.654
256.654
607.166
66%
32%
20%
137%
Fuentes: ORGANIZACIÓN AKROS, y Velutini & Asociados, Consultoría Inmobiliaria,
C.A.
44
GRAFICO Nº 3
EVOLUCION DE LOS PRECIOS PROMEDIOS
PONDERADOS (Bs/m2) 1994 - 1998
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
1994
1996
1998
Por último, se definieron tres escenarios: optimista, pesimista y medio, en relación
con la variación de precios y las variables macroeconómicas empleadas.
CUADRO Nº 5
PROYECCIONES PROMEDIO ANUAL
POR ESCENARIOS 1999 – 2002.
Escenario
Variación
Inflación
Tasa
Devaluación
Precios (%)
(%)
Activa (%)
(%)
OPTIMISTA
MEDIO
PESIMISTA
33,00%
32,00%
31,00%
30,60%
34,80%
38,50%
21,10%
25,90%
28,40%
15,00%
17,60%
20,90%
Evaluación Económica de las Opciones de Negocio Inmobiliario.
• Venta del Terreno y colocación financiera en un Bono del Tesoro de los
Estados Unidos de América: En el Cuadro Nº 6, que se muestra a
continuación, se presenta el flujo de caja representativo de dicha colocación
financiera.
45
CUADRO Nº 6
FLUJO DE CAJA
OPCION DE NEGOCIO: VENTA DEL TERRENO Y
COMPRA BONO TESORO AMERICANO
DESCRIPCION
DE
INDICADORES
Bono del Tesoro
USA (10 años, i =
5,11%)
Capital Acumulado
Intereses
Acumulado
FLUJO NETO
ANUAL ($)
FLUJO NETO
ANUAL
ACTUALIZADO
ACUMULADO
PERIODOS ANUALES
0
2.191.506
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2.191.506
111.986
111.986
2.191.506
111.986
223.972
2.191.506
111.986
335.958
2.191.506
111.986
447.944
2.191.506
111.986
559.930
2.191.506
111.986
671.916
2.191.506
111.986
783.902
2.191.506
111.986
895.888
2.191.506
111.986
1.007.874
2.191.506
111.986
1.119.860
2.191.506 2.191.506
111.986 111.986
1.231.846 1.343.831
-2.191.506
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986
111.986 2.303.492
0
106.542
101.362
96.434
91.746
87.286
83.042
79.005
75.164
71.510
68.034
64.726 1.266.655
-2.191.506
-2.084.964
-1.983.602
-1.887.168
-1.795.422
-1.708.136
-1.625.094
-1.546.089
-1.470.924
-1.399.414
-1.331.381
VPN (Total) ($)
0
TASA INTERNA
5,11%
DE RETORNO
-1.266.655
0
46
• Desarrollo inmobiliario del terreno: en función de los escenarios
macroeconómicos definidos y de las variaciones en la duración de las
ventas, se realizó un análisis de inversión de dicho desarrollo obteniéndose
los resultados que indican de seguida.
CUADRO Nº 7
RESULTADOS DEL ANALISIS DE SENSIBILIDAD
OPCION DE NEGOCIO: DESARROLLO INMOBILIARIO DEL TERRENO
(INICIO DE LAS VENTAS: BIMESTRE 3)
Escenarios
Período de
Terminación
de Ventas
Bimestre 10
Bimestre 12
Bimestre 14
Bimestre 16
Bimestre 18
Bimestre 20
Descripción de Indicadores
Base
(*)
Aporte Total del Promotor, sin terreno (Bs.)
Valor Presente Neto (Bs.)
Tasa Interna de Retorno
Tiempo de Recuperación del Capital (Años)
655.110.967
1.054.277.021
124%
1,17
724.117.533
985.370.501
101%
1,50
883.995.840
922.209.892
86%
1,67
1.020.613.056
805.027.799
74%
2,00
1.141.473.592
720.536.021
67%
2,17
1.265.736.106
652.154.783
62%
2,50
Optimista
Medio
Pesimista
761.709.773
756.284.943
770.196.213
451.050.167
102.369.616 -178.257.775
94%
71%
52%
1,50
1,67
0,00
934.861.349
932.876.342
910.052.542
208.095.701 -194.880.383 -506.297.828
76%
56%
40%
2,00
0,00
0,00
1.071.352.524 1.063.587.273 1.057.981.042
1.262.827 -438.071.128 -772.839.454
66%
48%
34%
2,33
0,00
0,00
1.216.036.623 1.187.124.647 1.152.463.734
-214.636.451 -691.384.941 -1.044.850.021
59%
42%
29%
0,00
0,00
0,00
1.300.459.253 1.268.123.567 1.228.747.425
-387.282.116 -908.129.242 -1.278.103.189
55%
39%
26%
0,00
0,00
0,00
1.381.297.806 1.333.720.488 1.281.941.134
-566.674.119 -1.107.575.745 -1.487.936.758
52%
37%
24%
0,00
0,00
0,00
(*): Escenario Base, se refiere a los valores del Estudio Valorativo, elaborado con anterioridad sobre el mismo
inmueble.
47
Las cifras destacadas en rojo se refieren a indicadores desfavorables.
Así, en el caso de la Tasa Interna de Retorno, se considera que un
resultado por debajo de la Tasa Mínima Atractiva de Inversión, que
en el caso de la actividad inmobiliaria es de 120 %, no haría atractivo
el desarrollo del proyecto. Y en lo referente al Valor Presente Neto
(VPN), un resultado negativo representa un rendimiento de la
inversión por debajo del Costo de Capital o Costo de Oportunidad,
que para el presente caso es de 58%.
• Propuesta de Arrendamiento a una Franquicia: sobre la base de
las propuestas de arrendamiento que una franquicia negocia en la
actualidad con el cliente, se estructuró el Flujo de Caja y se
obtuvieron los resultados económicos que se muestran en el cuadro
siguiente.
48
CUADRO Nº 8
FLUJO DE CAJA
OPCION DE NEGOCIO: ARRENDAMIENTO DEL TERRENO
DESCRIPCION
0
INGRESOS
Renta prepagada
(US$)
Canon Anual
(US$)
Ahorro pagos serv.
E imp.
Total Ingresos
EGRESOS
Terreno
Inmovilizado
Total Egresos
Flujo Neto Anual
(US$)
Revalorización
del Terreno
Flujo Neto Anual
(US$)
Acumulado
Flujo Neto Anual
Actualizado
(US$)
Acumulado
1
2
3
4
PERIODOS ANUALES
5
6
7
8
9
72.000
74.160
76.385
78.676
81.037
83.468
85.972
88.551
91.207
4.448
4.448
4.448
4.448
4.448
4.448
4.448
4.448
76.448
78.608
80.833
83.125
85.485
87.916
90.420
0
76.448
0
78.608
0
80.833
0
83.125
0
85.485
0
87.916
0
90.420
10
11
12
93.944
96.762
99.665
4.448
4.448
4.448
4.448
92.999
95.656
98.392
101.210
104.113
0
92.999
0
95.656
0
98.392
0
101.210
0
104.113
300.000
300.000
2.191.506
2.191.506
-1.891.506
4.409.741
-1.891.506
76.448
78.608
80.833
83.125
85.485
87.916
90.420
92.999
95.656
98.392
101.210 4.513.854
-1.891.506
76.448
72.732
155.057
71.151
235.890
69.608
319.014
68.101
404.499
66.630
492.415
65.193
582.835
63.791
675.834
62.420
771.490
61.082
869.882
59.775
971.092 5.484.946
58.498 2.482.099
-1.891.506 -1.818.774 -1.747.623
-1.678.016
-1.609.915
-1.543.285
-1.478.091
-1.414.301
-1.351.880
-1.290.798
-1.231.023
-1.172.525 1.309.573
VPN (Total) (US$)
TASA DE DESCUENTO
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE CRECIMIENTO CANON ANUAL
TASA DE REVALORIZACION TERRENO
1.309.573
5,11%
11%
3%
6%
49
• Síntesis de Resultados.
El cuadro siguiente resume las opciones de negocio inmobiliario, en
términos de los indicadores seleccionados.
CUADRO Nº 9
SINTESIS DE RESULTADOS
INDICADORES
ECONOMICOS
Aporte del Promotor
adicional al terreno
(Bs.)
Tiempo de
Recuperación del
Capital
Valor Presente Neto
Tasa Interna de
Retorno
Vender e
invertir en
Bono USA
0
-
OPCIONES DE NEGOCIO
Desarrollo
Desarrollo Arrendamiento
Inmobiliario Inmobiliario a la Franquicia
Más Probable
Optimista
1.063.587.273 1.071.352.524
0
No se recupera
2,33 años
-
0
Bs.
Bs. 1.262.827, 1.309.573 $US,
-438.071.128,
Tasa de
Tasa de
Tasa de
Descuento 58%
Descuento
Descuento de
en Bs.
5,11% en $USA
58% en Bs.
5,11% (1,7 48% (1,45 veces 66% (2 veces la 11% en $ (3,5
veces la
la inflación
inflación local) veces la inflación
inflación USA)
local)
USA)
Conclusiones.
• La opción de negocio de mayor rendimiento y menor riesgo es el
arrendamiento del terreno a la empresa franquiciante, por cuanto
genera ingresos a corto plazo y se mantiene la propiedad sobre el
terreno.
50
•
El desarrollo inmobiliario del terreno, por parte del cliente o en
sociedad con promotores, constituye una iniciativa de alto riesgo
económico – financiero, en un período de incertidumbre en cuanto a
los principales indicadores macroeconómicos proyectados.
Igualmente debe tenerse presente que la actividad de construcción
civil comercial no constituye un área del negocio medular de la
corporación propietaria del terreno.
•
La venta del terreno genera rendimientos inferiores a la opción de
arrendamiento, e implica desprenderse de un activo inmobiliario de
interés singular para la Corporación Cliente, habida cuenta de su
localización inmediata a las sedes principales de estas empresas,
además de constituir una superficie de 1.532,03 metros cuadrados,
relativamente difícil de volver a adquirir como un inmueble integrado
en una ubicación central.
51
V. CONCLUSIONES GENERALES.
• La Franquicia es un sistema de cooperación - negociación entre dos
•
•
•
•
empresas, la franquiciante y el franquiciado, en relación con una actividad
comercial o de servicio, cuya fórmula de funcionamiento ha sido
demostrada como exitosa y económicamente atractiva. Sin embargo, este
negocio presenta ventajas y desventajas, las cuales deben evaluarse dentro
del ámbito de cada actor.
El sistema de franquicia le permite a la franquiciante diversificar y, por
consiguiente, minimizar el riesgo del negocio, ya que permite la asociación
con comerciantes – inversionistas que aportan su capital propio a cambio
del derecho de uso de una marca y/o una fórmula comercial; pero, para
lograr dicho éxito, es necesario que la contratación se plantee bajo un
esquema de GANAR/GANAR.
En Venezuela, la franquicia es un esquema de negocio de reciente
aplicación, no más de diez años, que presenta un crecimiento importante y
con resultados económicos aceptables.
La aplicación del enfoque metodológico del Flujo de Caja Libre, para el
análisis económico de las franquicias, es una herramienta perfectamente
aplicable para la determinación del valor del negocio o de la factibilidad del
proyecto de inversión, dependiendo de la persona de referencia y la
finalidad. Por último, para complementar y justificar la toma de decisión,
se hace necesario desarrollar una evaluación cualitativa de las distintas
opciones de negocio ó matriz FODA.
EL análisis económico de un determinado proyecto de inversión debe
compararse con otras opciones de negocio, con el fin de decidir
correctamente sobre el mismo. En el estudio de caso, donde se estudiaron
tres opciones de negocio, se demuestra la importancia de la comparación
de distintos proyectos de inversión y la aplicación de un análisis de
sensibilidad.
52
BIBLIOGRAFIA.
Textos.
BACA U., Gabriel: Evaluación de proyectos, México, Mc Graw – Hill, Tercera
Edición, 1995, 339 págs.
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España, Mc Graw – Hill, Primera Edición, 1998, 221 págs.
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México, Mc Graw – Hill, Décima Edición, 1995, 1.148 págs.
Documentos.
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Conferencia programada por el Instituto Zuliano de Adiestramiento en Finanzas
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[email protected].
FERNANDEZ CH., Martín A.: Estudio Inmobiliario de las parcelas R-3/R-4 (Avenida
Vollmer, Urb. San Bernardino. Municipio Libertador), Caracas - Venezuela, Enero
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La Tienda del Espía, Madrid, e-mail:[email protected].
MANZUR P., Rubén: Un Enfoque Valorativo de Franquicias, Conferencia en el
XVIII Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación
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ZULOAGA, Alfredo: Las Franquicias y el Derecho Antitrust, Caracas – Venezuela,
Pro – Competencia – Superintendencia
para
la
Promoción
y
Protección
de
la
Libre
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www.procompetencia.gov.ve/frenquiciasyderechoantitrust.html.
MERIDA
JORNADAS
II DE DESARROLLO PROFESIONAL
Y III DE EDUCACION
LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS
Un enfoque metodológico
Estudio de Caso
Urbanista
Martín Fernández
JULIO 99
LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS
GENERALIDADES LAS FRANQUICIAS
METODOLOGIA VALUATORIA
ESTUDIO DE CASO
LA FRANQUICIA
MARCA
KNOW HOW
ASESORIA
PUBLICIDAD
ADISTRAMIENTO
FRANQUICIANTE
NEGOCIO
EXITOSO
FRANQUICIADO
PAGO INICIAL
FEE
GOOD WILL
ROYALTY
LA FRANQUICIA
MINIMA O NULA
INVERSION
MAYOR O TOTAL
INVERSION
EL RIESGO
FRANQUICIANTE
FRANQUICIADO
LA FRANQUICIA
FRANQUICIANTE
FRANQUICIADO
MATRIMONIO
VENTAJAS
DESVENTAJAS
GANAR /GANAR
ÉXITO/DURABILIDAD
LA FRANQUICIA EN VENEZUELA
NEGOCIO PUJANTE
PROM
Crecimiento
Inversión (US$)
Ingresos Brutos (US$)
Tiempo de Recup.
Rentabilidad (%)
Renta Unitaria ($/m2)
M IN
M AX
136.443
8.500
500.000
40.931
5.500
225.000
1 año y 9 m
6 meses
5,5 años
26,56 %
15 %
45 %
133,33
629,63
6 Loc / año / franq
321,35
METODOLOGIA
VALORACION ECONOMICA
FRANQUICIADO
FRANQUICIANTE
PROPIETARIO
INMUEBLE
REFERENCIA: LA FRANQUICIANTE
NUEVO FRANQUICIADO
LA CORPORACION
LA FRANQUICIANTE
CORPORACION
INGRESOS
EGRESOS
VENTAS PROPIAS
COSTOS DE PRODUCCION
CUOTAS FRANQUICIADOS
DEPRECIACION/AMORT.
ROYALTYS
OTROS
GTOS PUBLICIDAD Y PROM.
OTROS
UTILIDAD A INT E I.S.L.R
PAGO DE INTERESES
UTILIDAD A I.S.L.R
PAGO DE I.S.L.R.
UTILIDAD NETA OPERATIVA
DEP/AMOR + INV CAP TRAB + INV ACT FIJOS
F.C.L. + V.T.
VALOR
FRANQUICIA CORPORACION
VP = ∑ FCL/(1+C)^i + VT/(1+C)^n
VP = VP - D
v = V / (nº acciones)
EL FRANQUICIADO
INV. INICIAL
CUOTA FRANQUICIA
INGRESOS
EGRESOS
VENTAS PROPIAS
COSTOS DE PRODUCCION
CREDITO BANCARIO
DEPRECIACION/AMORT.
APORTE PROPIO
ROYALTYS
AMORTIZACION CREDITO
OTROS
UTILIDAD A INT E I.S.L.R
PAGO DE INTERESES
UTILIDAD A I.S.L.R
PAGO DE I.S.L.R.
DEP/AMOR + REIN CAP TRAB + VALOR SALV
F.C.L. + V.T.
EL FRANQUICIADO
OPCION FRANQUICIA
OPCION “X”
V.P.N.
T.I.R.
OPCION “Y”
T.R.C.
OPCION “N”
FORTALEZAS
DEBILIDADES
FODA
OPORTUNIDADES
AMENAZAS
EL PROPIETARIO
INV. INICIAL
INMUEBLE INMOVILIZADO
INGRESOS
EGRESOS
RENTA PREPAGADA
CANON
AHORRO EN PAGOS
OTROS
UTILIDAD A I.S.L.R
PAGO DE I.S.L.R.
F.C.L. + REVA. INMUEB.
EL PROPIETARIO
OPCION FRANQUICIA
OPCION “X”
V.P.N.
T.I.R.
OPCION “Y”
T.R.C.
OPCION “N”
FORTALEZAS
DEBILIDADES
FODA
OPORTUNIDADES
AMENAZAS
ESTUDIO DE CASO
OPCIONES DE NEGOCIO
INMOBILIARIO
VENDER E INVERTIR EN BONO
DESARROLLO INMOBILIARIO
ARRENDAMIENTO A FRANQUICIA
ESTUDIO DE CASO
CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE
SUPERFICIE: 1.532 m2
ZONIFICACION: C.C.
AREA BRUTA CONST: 9.680 m2
SECTOR URBANO DE INTENSA DINAMICA
URBANA.
OPCION DE NEGOCIO
VENDER E INVERTIR EN BONO USA
US $ 2.190.000
R
1
R
R
2
3
R
...
12
US $ 2.190.000
T.I.R. = i = 5,11%
TIEMPO = 12 años
OPCION DESARROLLO INMOB.
MERCADO INMOBILIARIO
AREA COMERCIALIZADA (m2)
PRECIOS PROMEDIOS PONDERADOS (Bs./m2)
10,000
2,000,000
9,000
1,800,000
8,000
1,600,000
7,000
1,400,000
6,000
1,200,000
5,000
1,000,000
4,000
800,000
3,000
600,000
2,000
400,000
1,000
200,000
0
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
RESULTADOS T.I.R.
BASE (*)
140
OPTIMISTA
MEDIO
PESIMISTA
120
100
80
60
40
20
0
1
2
3
4
5
6
RESULTADOS V.P.N.
1500000000
1000000000
500000000
0
-500000000
-1000000000
-1500000000
BASE (*)
MEDIO
OPTIMISTA
PESIMISTA
-2000000000
1
2
3
4
5
6
OPCION DE NEGOCIO
ARRENDAR A UNA FRANQUICIA
REV. INMUEBLE
RENTA PREPA
R
1
R
R
2
3
R
...
12
TERRENO
INMOVIL
T.I.R. = 11%
V.P.N = US$ 1.309.573
ESTUDIO DE CASO
SINTESIS DE RESULTADOS
INDICADORES
ECONOMICOS
Aporte del Promotor
adicional al terreno (Bs.)
Vender e
invertir en
Bono USA
0
Tiempo de Recuperación
del Capital
-
Valor Presente Neto
0
OPCIONES DE NEGOCIO
Desarrollo
Desarrollo Arrendamiento
Inmobiliario Inmobiliario a la Franquicia
Más Probable Optimista
1.063.587.273 1.071.352.524
0
No se recupera
Bs. 438.071.128,
Tasa de
Descuento de
58% en Bs.
Tasa Interna de Retorno 5,11% (1,7 48% (1,45 veces
veces la
la inflación
inflación USA)
local)
2,33 años
-
Bs. 1.262.827, 1.309.573 $US,
Tasa de
Tasa de
Descuento 58%
Descuento
en Bs.
5,11% en $USA
66% (2 veces la 11% en $ (3,5
inflación local) veces la inflación
USA)
LA FRANQUICIA
CONCLUSIONES
NEGOCIACION - COOPERACION - FORMULA COMER.
NEGOCIO - VENTAJAS Y DESVENTAJAS GANAR / GANAR - EXITO
EN VENEZUELA ES UN NEGOCIO PUJANTE
CON RESULTADOS ATRACTIVOS
METODOLOGIA FLUJO DE CAJA LIBRE
DEPENDIENDO DEL PUNTO DE REFERENCIA
EL ANALISIS ECONOMICO DEBE COMPARARSE CON
OTRAS OPCIONES DE NEGOCIO Y COMPLEMENTAR
CON UN ANALISIS CUALITATIVO

LA VALORACION EN LAS FRANQUICIAS.

Transcripción

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