TPC 241 Mis expensas Por la Dra. Liliana M. Corzo Con fecha

TPC 241 Mis expensas Por la Dra. Liliana M. Corzo Con fecha

TPC 241
Mis expensas
Por la Dra. Liliana M. Corzo
Con fecha 07/04/2014 fue publicada en el Boletín Oficial la Disposición 856 de la Dirección
General de Defensa y Protección del Consumidor - CABA, que deroga la Disposición 2450/13
denominada 2º redacción de Expensas Claras.
Del artículo 12 de la Disposición surge “que a partir de los sesenta (60) días de la publicación
en el Boletín Oficial de la presente, es decir el 06/06/2014 los Administradores de Consorcios
deberán:
1) Adecuar la liquidación de expensas al “Modelo Único” - según ANEXO I
2) Adecuar los recibos de pagos de expensas - según ANEXO II
3) Decidir sobre el envió de las liquidaciones de expensas en papel ó formato digital
4) Decidir sobre el envío de los comprobantes de pago (Gastos) en formato digital
a los copropietarios por correo electrónico, disponerlos en un sitio web,
enviarlos en papel o cuando un propietario lo requiera.
Puntos que son desarrollados a continuación:
1) ANEXO I “MODELO ÚNICO DE LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS”
Ante todo debemos tener en cuenta que según la Real Academia Española la palabra
MODELO significa “Arquetipo o punto de referencia para imitarlo o reproducirlo.”
Por lo que entendemos que si la liquidación de expensas contiene todos los datos que
establece en forma obligatoria la Ley 3254/2010 y su decreto reglamentario Nº 551/2010 que
se encuentran vigentes, aunque dispuesto de otra forma, o incluso más información que la
solicitada se estaría dando cumpliendo a la norma de igual forma.
Aquellos administradores que en el año 2010 adecuaron la liquidación de expensas a las
normativas mencionadas y aun las mantienen, deberán realizar pocas incorporaciones o
modificaciones para cumplir con la nueva Disposición.
Asimismo debemos tener en cuenta, que de acuerdo a su propia naturaleza jurídica la Ley
3254/2010 y su decreto reglamentario Nº 551/2010 prevalecen respecto de la Disposición
856/2014 que es de rango menor.
Anexo I
La Disposición en su artículo 3º establece que “…Los Administradores de Consorcios deberán
realizar la liquidación de expensas de los consorcios que administran conforme al Anexo I de
la presente Disposición…”

Debe consignarse en el encabezado como título “MIS EXPENSAS” Y “Expensas
Liquidación del mes.…..”
Si bien no está en este modelo no cabe duda que debe incorporarse la fecha de
vencimiento del pago de expensas conforme a lo establecido en el Reglamento de
Copropiedad o por asamblea.

DATOS DEL ADMINISTRADOR (Ley 3254 - art. 10 Inc. “a”)
Deberá contener la siguiente información:





Nombre o razón social del administrador
Domicilio
Teléfono y otros datos de contacto
CUIT y situación fiscal
Matrícula R.P.A.
Debe incorporarse aquí la “situación fiscal del administrador”, es decir si es Monotributista o
Responsable Inscripto en IVA.

DATOS DEL CONSORCIO - (Ley 3254 - art. 10 Inc. “b”)
Deberá contener la siguiente información:





Nombre
Domicilio (si difiere con el nombre)
CUIT (de corresponder)
Nº de Inscripción ante el Sindicato (de corresponder)
GASTOS:
Diferenciación de expensas en Gastos A, B y C: si bien este concepto no esta en la Ley 3254,
no cabe duda que cuando el Reglamento o la Asamblea establecieran que los montos a
recaudar por ciertos gastos o tipo de gastos deban prorratearse a las unidades de forma
diferente, deberá registrarse en una columna diferenciada por concepto o tipo de gasto
generado en el período.
Incidencia porcentual del gasto informado respecto de los gastos totales: si bien este concepto
tampoco esta en la Ley 3254, el modelo establecido por la Disposición 856- CABA establece
que en todos los rubros debe mostrase el porcentual que representa ese gasto sobre el total de
gastos del mes.

REMUNERACIONES AL PERSONAL - (Ley 3254 art. 10 Inc. “d”)
Se debe incorporar por el total neto a abonar en la columna que corresponda,
consignando la siguiente apertura:

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





Nombre y Apellido
Cargo
categoría del edificio
CUIL
Sueldo Básico
Horas extras detalladas
Periodo al que corresponde el pago (día/mes/año)
Detalle de descuentos y Aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
La ley estipula que lo anterior también puede ser cumplimentado acompañando copia
del recibo de sueldo.


Aportes y Cargas sociales ( Pago a AFIP, ART, SVCO, SUTERH, FATERYH Y
SERACARH), indicando así como lo establece la ley a que periodo corresponde lo
abonado aunque el modelo omita consignar este dato.
PAGOS DEL PERÍODO POR SUMINISTROS, SERVICIOS, ABONOS Y SEGUROS (Ley 3254 art. 10 Inc. “e” y “f”)
RUBROS- CONCEPTO-DETALLE DE PROVEEDORES
Establece la presentación en forma diferenciada de los siguientes rubros:









SERVICIOS PÚBLICOS
ABONOS DE SERVICIOS
MANTENIMIENTO DE PARTES COMUNES
TRABAJOS DE REPARACIONES EN UNIDADES
GASTOS BANCARIOS
GASTOS DE LIMPIEZA
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
PAGOS DEL PERÍODO POR SEGUROS
OTROS
La ley establece que se deberá incluir el detalle de los pagos por suministros, servicios
y abonos a contratistas, indicando:





nombre de la empresa (Razón Social)
dirección
Nº de C.U.I.T
Nº de matrícula
Trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad
de cuotas y número de cuota que se abona.
Asimismo deben informarse el número de factura y su fecha correspondiente
Respecto de los PAGOS DEL PERÍODO POR SEGUROS debe indicarse:







Nombre de la Compañía de seguros
Nº de póliza
Tipo de seguro
Elementos asegurados
Fecha de vencimiento de la póliza
Número de cuota que se abona
ESTADO DE CUENTAS Y PRORRATEO DE GASTOS











Número de Unidad Funcional
Piso y departamento
Nombre del Propietario
Columnas con el importe a abonar mes anterior “Saldo Deudor”
Columnas con el importe cobrado “Pagos”
Columna con deuda de “intereses”
Columna de porcentuales “A”
Columna Gastos “A”
Columna de porcentuales “B”
Columna Gastos “B”
Columna con el “Total” a pagar por cada unidad
~ Falta incluir la columna de “Deuda de Capital”, la que debería colocarse a
continuación de la columna “Pagos” y que surgiría de la diferencia de “Saldo
Deudor” menos los “Pagos”
~ Falta incluir la columna de “Gastos Particulares”

DETALLE DE EGRESOS E INGRESOS (Ley 3254 – art. 10 Inc. “c”)
Saldo “anterior” al inicial el período - día/mes/año
+ Ingreso por expensas en término
+ Ingreso por expensas adeudadas
+ Ingreso por pago de intereses
- Egresos por gasto del mes “A”
- Egresos por gasto del mes “B”
- Egresos por gasto del mes
- Egresos por gastos particulares
= Saldo “final” al cierre del período - día/mes/año
Es importante destacar que el modelo no contempló la percepción de otros ingresos del
consorcio, distintos de la cobranza de expensas como pueden ser un alquiler, o un ingreso
por litigios judiciales, que de existir deben ser informados en forma detallada.
~ RESUMEN DE MOVIMIENTOS BANCARIOS (Ley 3254 art. 10 Inc.i):
Si el consorcio tiene cuenta bancaria deberá exponerse:
Saldo inicial
+
Ingresos
Egresos
Saldo final

Si bien la ley 3254 en el artículo mencionado establece que esta información
debe ser brindada referida al “mes “anterior”, la Disposición 856 no determina
si debe informarse el mes que se esta liquidando o el mes anterior.

En cualquiera de los 2 casos se debe tener en cuenta que el saldo bancario
debe ser conciliado con el “libro Banco” ya que de no hacerlo estaría dando
información incorrecta para la toma de decisiones a los consorcistas.
~ ESTADO PATRIMONIAL – (Ley 3254 - art. 10 inc. “c”) :
Estará conformado por:
Saldo de disponibilidades al cierre: (día/mes/año)
Expensas y otros conceptos a cobrar - (Crédito)
Otros activos
Gastos devengados pendientes de pago (Deudas)
PATRIMONIO NETO AL CIERRE: (día/mes/año)
+
+
-
En este cuadro, sí se reconoce que el consorcio puede tener otro tipo de ingresos
además de las expensas, cuando expresa “otros conceptos a cobrar”
~ Datos de Juicios (Ley 3254 - art. 10 Inc. h)
Se deberá incluir el detalle de los juicios en los que el consorcio sea parte, deberá
informarse:







NOTAS:
Carátula
Nº de Expediente
Juzgado/Secretaria
Objeto
Estado
Monto reclamado
Es un espacio reservado para que el Administrador brinde a los consorcistas toda la
información aclaratoria que desee, al igual que diferentes comunicaciones de importancia
para la vida consorcial.

FORMAS DE PAGO:







Depósito o transferencia
Titular
Banco y sucursal
CBU
Tipo y Nº de cuenta
Código Pago Electrónico:
LEYENDA OBLIGATORIA:
“Ante cualquier irregularidad podes llamar al 147, chatear en
buenosaires.gob.ar/ba147 o escribirnos en
facebook.com/badefensaconsumidor y @BAConsumidor”
2) RECIBOS DE PAGO DE EXPENSAS -(LEY 3254-ART. 9 INC. “L “)
Los recibos de pago deben ser numerados y contarán como mínimo con los siguientes datos:
–
–
–
–
–
–
–
–
Denominación y domicilio del consorcio
Piso y departamento
Nombre y apellido del propietario
Mes que se abona, período o concepto (importes abonados -separados “A”, “B”, “C” –
Mes y año)
Vencimiento, con su interés respectivo
Datos del administrador, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el
Registro (RPA)
Lugar y formas de pago
Poseer las siguientes leyendas:
~ “Recibo de expensas de Propiedad Horizontal Ley 13512”
~ Ante cualquier irregularidad podes llamar al 147, chatear en
buenosaires.gob.ar/ba147
o
escribirnos
facebook.com/badefensaconsumidor y @BAConsumidor
en
3) ENVIO DE LIQUIDACIONES POR E – MAIL
La Disposición 856/14 establece en su Art. 4°: “.. Los Administradores de Consorcios deberán
enviar a los copropietarios las liquidaciones de expensas, efectuadas conforme al Modelo
Único de Liquidación de Expensas, a través de los siguientes medios:
a) Adjunto a un correo electrónico, o;
b) Incrustado en un correo electrónico en formato HTML, o;
c) Disponible en un sitio Web de acceso exclusivo de los propietarios correspondientes en el
cual se la pueda visualizar, descargar e imprimir. En este caso deberá ser enviado, al
momento de su generación, un correo electrónico comunicando su emisión con el vínculo
correspondiente.
d) Cualquier otro medio digital…”
Asimismo aclara en su artículo 5 que los Administradores de Consorcios quedan exceptuados
de este cumplimiento cuando los copropietarios, individualmente o por medio de
asamblea, soliciten expresamente el envío de la liquidación de expensas en soporte
papel.
En aquellos casos en que la Asamblea de Copropietarios solicite el envío de la liquidación de
expensas en soporte papel, cada copropietario individualmente podrá requerir el envío de la
liquidación por alguno de los medios electrónicos previstos.
También aclara en forma textual: “...En ningún caso podrán apartarse del Modelo Único de
Liquidación de Expensas establecido por la presente Disposición..”. Entendiéndose que la
información enviada en papel deberá ser exactamente igual a la enviada por mail.
4) ENVIO DE COMPROBANTES DE PAGO DE GASTOS POR E - MAIL
Establece el “art. 7°. Los Administradores de Consorcios tendrán a disposición de los
copropietarios los comprobantes respaldatorios de pago conforme a lo previsto en el
artículo 9° inc. f.- de la Ley N°941.”
Aca se refiere al artículo 9º inc “f” de la Ley 3254/10 que establecía que la documentación
debía ponerse a disposición del propietario en 5 días hábiles máximo, una vez formalizado el
pedido.
La Disposición 856 establece que “.. el envío se hará sólo a solicitud expresa de los
copropietarios y dentro de los 30 días corridos de efectuado el requerimiento…”
Por otra parte y según el art. 9°. Los Administradores de Consorcios deberán enviar a los
copropietarios, o a quien éstos autoricen de forma expresa, los comprobantes respaldatorios de
pago a través de los mismos medios electrónicos comentados para el envío de la liquidación de
expensas
En el art. 10° se establece que “..Los Administradores de Consorcios quedan exceptuados del
envío de los comprobantes respaldatorios de pago en formato digital cuando los copropietarios
individualmente soliciten su envío en soporte papel. La entrega se realizará en las unidades
funcionales de quienes la soliciten a costa del copropietario.
23/05/2014
Dra. Liliana M. Corzo
Contadora Pública (UBA) y Consultora Técnica especializada en Propiedad Horizontal y Auditorias de
Consorcios.
[email protected]
ANEXO - DISPOSICIÓN N° 856-DGDYPC/14