TPC 240 Un fallo interesante. Acción de repetición de los

TPC 240 Un fallo interesante. Acción de repetición de los

TPC 240
Un fallo interesante. Acción de repetición de los pagos realizados conforme a la
liquidación de expensas en las que se incluían conceptos expresamente exceptuados
por el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Por la Dra. Diana C. Sevitz
Esta semana decidí buscar sobre casos en que, el propietario, durante un lapso importante
paga rubros liquidados en expensas de los que estaba expresamente exceptuado en el
reglamento de copropiedad, y luego inicia una acción contra el consorcio manifestando que lo
ha efectuado por error, implicando por ello un enriquecimiento sin causa por parte del consorcio
y reclamando su devolución.
Estos casos se detectan en los consorcios donde hay locales, que en general tienen eximidos
algunos gastos, y a veces los administradores cuando ingresan al consorcio no revisan los
porcentuales para liquidar y cargan con errores de otra administración sin advertirlo.
CASO: La propietaria pretendía la condena al Consorcio demandado a abonar las sumas de
dinero que se señalan, tras la invocación de que en la liquidación de expensas de la unidad
funcional número dos -perteneciente a la actora- se le incluían conceptos expresamente
exceptuados por el Reglamento de Copropiedad y Administración (rubros relativos a
mantenimiento de ascensores, reparación de palier de entrada y mantenimiento de caja de
escaleras. Señala una y otra vez que los pagos por ella efectuados carecen de una causa
jurídica válida y que, por lo tanto, tales pagos implicaron un enriquecimiento sin causa del
Consorcio demandado. Sin embargo, afirma que aquellos tuvieron su origen en un error. Que
tenía "derecho a repetir por esta acción de cobro de pesos los importes por expensas comunes
que pagó sin causa al Consorcio demandado en forma indebida, correspondientes a los
períodos no prescriptos (5 años)", con más los "intereses en los términos del art. 788 del
Código Civil"
Análisis jurídico de la cuestión y fundamentos para su rechazo:
Estamos ante una acción de repetición y parece claro que el fundamento de la
obligación de repetir es el pago sin causa y, consecuentemente, el enriquecimiento
injusto.
La propietaria señala que reclama la repetición de "las sumas que he abonado en
forma indebida" para luego precisar que lo que entabla es una acción de cobro de
pesos para repetir "los importes por expensas comunes que pagué sin causa al
consorcio demandado
Fundamentos de la propietaria:
a) Que su reclamo "se funda en el principio reglado por el art. 784 del Código Civil"
b) Que los pagos cuya repetición reclama "fueron realizados sin una causa jurídica
válida"
c) Que los importes objeto de la acción de repetición "los pagué durante un tiempo por
error esencial"
d) Que impugnó las liquidaciones efectuadas por el Consorcio "una vez que advertí el
error esencial en el que incurría" (ver fs. 286 vta.);
e) Que efectuó los pagos "indebidamente por error esencial" (ver fs. 286 vta.);
f) Que realizó "esos pagos improcedentes por error esencial" (ver fs. 287).El pago por error, en el que se inserta pues el presente juicio, es una variante del pago sin
causa.
La juez de la instancia anterior rechazó la demanda promovida por entender:
los pagos realizados fueron efectuados en forma espontánea y voluntaria, conforme a
las liquidaciones que se le presentaron, sin haberlas impugnado.
En consecuencia, la magistrada señala que no puede hablarse de error esencial, lo que
conlleva a desestimar la repetición pretendida
los pagos por ella efectuados carecen de una causa jurídica válida y que, por lo tanto,
tales pagos implicaron un enriquecimiento sin causa del consorcio demandado
el error en el presente caso, claramente, no fue ni por asomo probado por la actora
La ausencia probatoria es definitoria ya que, sin error, los pagos se convierten
automáticamente en causados.
Fundamentos para el rechazo:
El tribunal entiende que basta la lectura del Reglamento de Copropiedad para
descartar el error invocado, pues no se podía ignorar que la unidad funcional estaba
exceptuada de tales gastos. Por ende, se concluye que las expensas fueron abonadas
con "pleno conocimiento" de que el Consorcio no podía exigirlas, estimándose
consecuentemente que en el caso -en razón de haber mediado durante años el pago
de las mentadas expensas que no podían ser exigidas-- se estaba ante una obligación
natural, comprendida en el art. 791, inc. 5, del Código Civil, que vedaba la posibilidad
de repetir lo pagado.
La deuda pagada en el presente caso no es "ilegítima", sino que su pago durante años
la transformó en obligación natural y, por lo tanto, en legítima y causada; a pesar que el
consorcio carezca de acción civil para reclamarla.
Es indudable que los gastos por mantenimiento de ascensores, reparación de palier de
entrada y mantenimiento de caja de escaleras son gastos reales a cargo de los
copropietarios o, si se quiere, a cargo de determinados copropietarios.
Si la propietaria afrontó estos rubros por un tiempo prolongado (al menos fueron cinco
años), existiendo un Reglamento de Copropiedad que determina a quien le
corresponde solventar tales emolumentos, me parece claro que la propietaria -durante
todo ese período- abonó con "pleno conocimiento" la "deuda de otro" (en el caso, de
otros copropietarios), la que la hace incurrir en el supuesto previsto en el inc. 6 del art.
791, que determina la imposibilidad de repetir lo pagado.
"G. S. N. c/ Cons. Prop. C. 2983/85/89 Esq. E. 523/25 s/ Cobro de sumas de dinero" - CNCIV SALA B - Mayo/2006
En atención a la resolución del caso, es importante destacar que tanto propietarios como
administradores deben dar una cabal lectura al reglamento de copropiedad, verdadera cédula
de identidad del edificio y plexo normativo que rige la vida del consorcio y ajustarse a sus
cláusulas. Todo ello para evitar disputas y conflictos sobre la liquidación de expensas.
26/05/14
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected].