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Aspectos Generales del Cobro Hipotecario
RETOS EN EL MANEJO DE LA MOROSIDAD LA IMPORTANCIA DEL PROGRAMA DE LOSS MITIGATION PARA LOS ADMINISTRADORES DE HIPOTECAS ¿QUIENES SOMOS? Lcdo. Juan A. Martínez Romero, CPA, CIRA - Experiencia de más de 15 años en la industria bancaria de Puerto Rico específicamente en el área de “Servicing Loss Mitigation”, originación hipotecaria, contabilidad entre otras. Miembro de la junta de directores de la Mortgage Bankers School de Puerto Rico. Profesor de diferentes cursos en la escuela de la banca hipotecaria. Lcdo. Ernic E. Ortiz Ortiz, CPA - Experiencia de más de 15 años en la industria bancaria de PR, en especial todos los procesos relacionados a la industria hipotecaria, incluyendo finanzas, operaciones y cumplimiento. Lidera esfuerzos en “Loss Mitigation” y se desempeña como auditor de cumplimiento de algunas instituciones hipotecarias licenciadas por HUD. Srta. Cynthia Cruz – Experiencia de más 11 años industria hipotecaria de PR, en especial todos los procesos relacionados al “Loss Mitigation”. Lidera los esfuerzos de “Loss Mitigation” en algunos de nuestros clientes. ¿QUE HACEMOS? Inspections in Action Inc. dba Strategic Integrated Mortgage Solutions (SIMS) surge con el propósito de satisfacer la necesidad de las instituciones financieras de obtener servicios relacionados al manejo de las hipotecas en atrasos. Nuestra especialidad es proveer de una manera integrada, todos los servicios asociados a préstamos hipotecarios y comerciales, incluyendo desde el análisis para la determinación de alternativas hasta los procedimientos posteriores a la ejecución de la hipoteca. Como parte de nuestro enfoque de ofrecer múltiples servicios en un solo proveedor, tomamos en consideración las distintas necesidades de nuestros clientes para brindarle alternativas integradas de cobros, mitigación de pérdidas, ejecuciones, cancelación de gravámenes, solución de problemas registrales, inspección de propiedades y servicios notariales, entre muchas otras. ¿QUE HACEMOS? Tenemos vasta experiencia en la implementación y manejo de los procesos de Cobros, “Loss Mitigation”, Inspecciones, Ejecuciones y el manejo de propiedades. Contamos con un equipo de trabajo de más de 125 empleados a tiempo completo apoyando la gestión de mitigación de pérdidas, cobros e inspección y manejo de propiedades. NUESTROS CLIENTES COOPACA MAUNACOOP BANCO POPULAR DE PUERTO RICO BANCO SANTANDER DE PUERTO RICO ORIENTAL BANK FIRSTBANK DE PUERTO RICO ISLAND FINANCE OBJETIVOS Entender los asuntos neurálgicos para lograr eficiencias en el manejo de la morosidad, incluyendo: Enumerar las consecuencias de la falta de eficiencia en estos procesos. la integración efectiva de los procesos de cobro, mitigación de pérdidas (loss mitigation), ejecución, y disposición de propiedades re poseídas Formas de reducir el impacto presente y futuro en la morosidad. Efecto en los estados financieros y en las utilidades La desconfianza financiera de los socios actuales y potenciales, reguladores, garantizadores e inversionistas. Conocer los asuntos a considerar para establecer políticas y procedimientos alineados a estos objetivos. TRASFONDO HISTÓRICO El “Loss Mitigation” ha sido usado por décadas. Ha experimentando un aumento sustancial desde el 2006. Las instituciones han implementado herramientas para poder manejar los incrementos en la morosidad y mitigar las pérdidas asociadas. En el 2007 la industria hipotecaria colapsó, principalmente debido a un aumento en las ejecuciones asociadas a la venta de hipotecas “subprime” o hipotecas riesgosas (ej. Tasas de interés variable). El mercado secundario compraba estas hipotecas sin evaluar la capacidad de pago futura de los deudores, una vez se incrementaran las tasas. TRASFONDO HISTÓRICO Las prácticas prestatarias en dicho momento eran mínimas, en cuanto a los requisitos para la aprobación de una hipoteca. Esto causo un aumento sustancial en el volumen de este tipo de hipotecas (del 8% a más de 20% del mercado). El 90% de estos productos fueron hipotecas con tasa de interés ajustable. Las compañías de inversión vendían estos “pools” de préstamos hipotecarios en el mercado como instrumentos de inversión (CDO o CMO). Esto resultó en millones de personas obtenían una hipoteca sin realmente cualificar para ello. TRASFONDO HISTÓRICO TRASFONDO HISTÓRICO TRASFONDO HISTÓRICO Los clientes comenzaron a aumentar su nivel de endeudamiento a tasas históricas (hasta un 127%). Estos préstamos ajustables comenzaron a aumentar los intereses y sus pagos mensuales aumentaron significativamente. Al mismo tiempo, los precios de las propiedades disminuyeron, creando la tormenta perfecta del aumento significativo en ejecuciones y las propiedades en el mercado. Muchos dueños de propiedades eligieron no pagar sus hipotecas, ya que las mismas estaban “underwater” y decidieron abandonar sus propiedades. TRASFONDO HISTÓRICO TRASFONDO HISTÓRICO Los deudores comienzan a fallar en sus pagos, principalmente debido al incremento en el pago mensual aumentando sustancialmente las tasas de morosidad. Estos instrumentos de inversión se consideraron una inversión riesgosa y perdieron su atractivo y por ende su valor. Las compañías de inversión cesaron de comprar los “pools” de estas hipotecas. Esto resulta en que muchos bancos hipotecarios colapsarán. TRASFONDO HISTÓRICO TRASFONDO HISTÓRICO Se estima que dicha crisis resultó en perdidas globales estimadas en trillones de dólares (solo en EU representó más de $8 trillones en pérdidas) . El gobierno de EU tuvo que rescatar varias instituciones (TARP) y otras no sobrevivieron. Los bancos que sobrevivieron, tuvieron perdidas grandes por las ejecuciones y perdieron la capacidad del flujo de efectivo para prestar. Todo esto resultó en que se establecieran nuevos requisitos estrictos para cualificar para prestamos hipotecarios (Dodd Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act del 2010). TRASFONDO HISTÓRICO Se comienza a regular agresivamente el mercado, comenzaron con la certificación de originadores de hipotecas y la regulación de las prácticas prestatarias. El gobierno, los inversionistas y los garantizadores implementaron nuevos programas y requisitos obligatorios de Loss Mitigation (ej. Making Home Affordable Act o Plan de Obama). Estos programas tenían como objetivo el ayudar a los clientes a retener sus propiedades a un pago asequible, evitando un incremento mayor en las ejecuciones de propiedades y la desestabilización de las comunidades en los EU. Evolución del “Loss Mitigation” en Puerto Rico Alternativas “Mortgagee letter” 2000-05 de HUD fue de los primeros en establecer requisitos y alternativas básicas de “Loss Mitigation” Enfoque principal retención y de documentación bien generales mayor discreción en las instituciones. Hoy día todos los inversionistas tienen programas definidos y todo préstamo debe ser evaluado para alternativas de mitigación antes de comenzar un proceso de ejecución Enfoques Antes: Requisitos Bancos establecieron sus alternativas enfoque en el ingreso neto, razón de atrasos y documentación suficiente. Ahora: Esto ha evolucionado ahora balance entre enfoques de relación entre el pago total de la hipoteca y el ingreso bruto(DTI) Alternativas “streamlined” o de poca documentación se han implementado. Enfoque en características crediticias como puntación de crédito, atrasos, ocupación de la propiedad y cantidad morosa. Evolución “Loss mitigation” en Puerto Rico El impacto de la crisis del “subprime” en PR fue menor que en EU (mayoría de hipotecas a interés fijo) Si causo que se redujera sustancialmente la práctica de otorgar prestamos No Conformes, por no existir un mercado robusto en los EU para comprarlos. Esto causo una reducción sustancial en los volúmenes de cierres y en las carteras de préstamos. Notas importantes en la actualidad La crisis económica de PR ha afectado tanto la capacidad de pago de nuestros clientes, como los valores de las colaterales. Cambio cultural sobre preservar y menos interés a realizar gestiones. Mayor apertura de los clientes a alternativas de disposición La emigración ha causado un cambio sustancial en el interés de los clientes Nuevos inversionistas entrando en el negocio LOSS MITIGATION RETOS POR AUMENTO EN MOROSIDAD La economía en PR sin crecimiento del producto nacional bruto en los últimos años. Leyes estatales o legislación estatal y federal protectora de los deudores. Cambio en las prioridades de los clientes. Aumento en las razones de atraso (divorcios, aumento de gastos, disminución de ingresos, etc.) Limitaciones de actuar por cambios regulatorios (CFPB). RETOS POR AUMENTO EN MOROSIDAD Retos en las alternativas con relación a los diferentes tipos de reguladores, inversionistas y garantizadores. Nuevos procesos de Mediación Compulsoria según la Ley 184 del 2012. LOSS MITIGATION Definición Es una estrategia para minimizar las pérdidas asociadas a la morosidad, mediante la evaluación temprana de los préstamos, la colateral y los deudores. Dicha evaluación persigue determinar la alternativa más viable, tanto para el cliente como para la institución, siempre salvaguardando la calidad del crédito y evitando costos adicionales. Se reconoce la existencia de una perdida. El objetivo es minimizarla. Propósito Evitar que el deudor pierda su propiedad Minimizar las pérdidas para: Agentes de Servicio/Acreedores/Cooperativas Garantizadores/Aseguradores Inversionistas LOSS MITIGATION Que el cliente adquiera una mejor posición económica Evitar la quiebra del cliente Minimizar el impacto en la Reserva de la Cooperativa Bajar la morosidad. PARTICIPANTES Agentes de Servicio (Bancos/Cooperativas) Ofrecen a los clientes hipotecarios, todos los servicios relacionados al préstamo origionados tales como: El envío de una libreta, análisis de reserva, pagos de seguros & contribuciones, llamadas y cartas de cobro, iniciación del proceso de ejecución hipotecaria y alternativas bajo el programa de Mitigación de Pérdida según las guías y regulaciones Gobierno Federal Desarrolla las iniciativas para facilitar financiamiento, proteger y ayudar a los dueños de las propiedades. Garantizadores/Aseguradores (ej. FHA, VA, MGIC) Le proveen las guías a los Agentes de Servicio, alineadas con las regulaciones federales. Facilitan la obtención de préstamos con garantía/ seguro para el acreedor. Inversionistas Cuasi-Privados (ej. Fannie Mae, Freddie Mac) Le proveen las guías a los Agentes de Servicio, alineadas con las regulaciones federales. Son los dueños del préstamo MERCADO PRIMARIO/SECUNDARIO Mercado Primario Relación entre institución financiera y cliente Mercado Secundario Relación entre institución financiera/Cooperativa y el inversionista. Cada institución financiera/Cooperativa tiene un departamento responsable de vender los pagarés hipotecarios, a diferentes inversionistas. Esta relación permite el ofrecimiento “continuo” de los productos hipotecarios. TRANSACCIONES MERCADO SECUNDARIO Ejemplos de transacciones que se llevan a cabo en el mercado secundario: Préstamos convencionales conformes Préstamos convencionales no conformes Inversionistas Privados Cartera de las cooperativas Préstamos asegurados o garantizados Fannie Mae Freddie Mac FHA, RURAL y VA Además, como parte de los requisitos para algunas transacciones es necesario la adquisición de un seguro hipotecario, ejemplo MGIC. Esto puede tener implicaciones en las alternativas de LM que discutiremos más adelante. Evolución de Loss Mitigation por el pasar del tiempo Las alternativas han cambiado con relación a requisitos y enfoques (“front end & back end DTI”). Amento significativo en las alternativas de disposición (“Short Sale” y Daciones en Pago) LOSS MITIGATION Requisitos Generales Que el deudor esté atravesando una situación económica adversa “hardship” o situación económica involuntaria que le impida o le impedirá (inminente) cumplir con su obligación hipotecaria. De esto dependerá si la alternativa es un de retención o de disposición. Ejemplos incluidos en las reglamentaciones sobre las razones de atraso: Desempleo Enfermedad Divorcio Muerte de uno de los deudores Reducción de ingresos o aumento inesperados en gastos LOSS MITIGATION Retención Special Forbearance/Moratoria Informales Formales Payment Reduction Plan Repayment Plan/Plan de Pago Informales Formales Modificación Home Affordable Modification Program (HAMP) Modificación Regular Partial Claim Disposición Short Payoff/Short Sale/Pre Foreclosure Sale Deed in Lieu/Entrega Voluntaria Deed for Lease/Entrega y Alquiler LOSS MITIGATION Requisitos Generales Alternativas de Retención El cliente tiene habilidad y el deseo de conservar la propiedad Ocupación de la propiedad (dependerá del inversionista o garantizador) Habilidad - Haber superado o en vías de resolver en un futuro cercano la situación económica que le impedía realizar el pago hipotecario propuesto (debe poder evidenciar ingresos y gastos) Disposición – El cliente tiene interés en conservar la propiedad LOSS MITIGATION Requisitos Generales Alternativas de Disposición El cliente no tiene habilidad ni el deseo de conservar la propiedad Habilidad - No ha superado la situación económica adversa Disposición – El cliente tiene interés en conservar la propiedad. Ocupación el cliente ya no vive la propiedad. Proceso de Orientación y Evaluación Orientación Y Pre-cualificación Utilizar preguntar abiertas para investigación. Orientar al cliente sobre los documentos específicos necesarios. Validar si es una situación temporera o permanente. Confirmar con cliente si superó su situación. Indagar uso de la propiedad: residencia principal, segunda propiedad o propiedad de inversión. Intención del cliente con la propiedad, si desea retener o disponer de esta. Orientación & Pre-Cualificación Indagación Razón de Atraso Tipo de Préstamo Orientar sobre el tipo de préstamo Cálculo de ingresos Evaluación Preliminar Orientar sobre posible alternativa Solicitar Documentos Establecer compromiso con fecha límite Orientar sobre las políticas, guías y requisitos Utilidades y Gastos Personales Documentar en Sistema Razón de Atraso Ingresos y Gastos Sobrante Indagar Cuentas con agreedores Vive la propiedad Intención con la propiedad Evaluación Financiera Termino e Interés Notificar las razones por las que no cualifica Detallar lo que estamos solicitando Fecha de Compromiso Intención con la propiedad Preguntas Guías Desempleo • ¿Desde cuando está desempleado? • ¿Qué gestiones de empleo esta realizando? Reducción de Ingresos • Es su reducción de ingresos, permanente o temporera? • ¿Desde qué fecha ocurrió la reducción de ingresos? • ¿Cómo se redujo su ingreso? Divorcio • ¿Quién reside la propiedad actualmente? • ¿Quién es el respondable de los pagos de la hipoteca? • ¿Se estipuló pensión alimentaria? Enfermedad Muerte del Deudor o Co-deudor • ¿Su condición le permite continuar trabajando? • ¿En qué fecha contempla regresar a su empleo? • ¿Cuáles son sus gastos medicos recurrentes? • ¿Cuando falleció el deudor o co-deudor? • ¿Se complete Declaratoria de Herederos? • ¿Quién será el responsable de la propiedad? Análisis de Ingresos y Gastos Ingresos Deudas Gastos Personales Sobrante / Déficit • ¿A qué se dedica o qué tipo de negocio tiene? • ¿Cuál es la frecuencia de pago: mensual, quincenal, bi-semanal o semanal? • ¿Cuál es su ingreso antes y después de las deducciones? • • • • ¿Cuánto es el mínimo de pago de sus tarjetas de crédito? ¿Hasta cuando estarán diferidos sus préstamos estudiantiles? ¿Tiene otras hipotecas, cual es el uso de esas propiedades? ¿Tiene préstamos personales? • ¿Cuánto paga del servicio de luz y de agua? • ¿Tiene servicio de teléfono, celular o cable tv? • ¿Tiene gastos de cuido, colegio o Universidad? • ¿Paga pólizas de seguro de vida, médico o propiedad? • ¿Paga cuota de mantenimiento? • Luego de restarle a sus ingresos los gastos mensuales tiene un sobrante o déficit mensual de $_____. Evaluación Preliminar Orientar al cliente sobre la alternativa específica para la que es elegible. Indicar los términos específicos de la alternativa: interés, término, “principal forbearance”. Notificar las razones específicas por las que no es elegible para la alternativa que solicitó. Orientar acerca de otras alternativas disponibles y/o cuidadosamente orientar sobre los ajustes que puede hacer a su presupuesto para poder cualificar posteriormente. Solicitud de Documentos Debemos ser específicos en lo que estamos solicitando. Recordar que la información debe estar clara y legible. Orientar que el documento debe identificarlo con su nombre completo y numero de cuenta. Documentos deben tener todas sus páginas. Perfil del Cliente Moratoria Plan de Pago Espera resolver su situación en un tiempo corto. Situación temporera que ha sido superada No tiene capacidad de pago. Déficit mensual que no es superado con una modificación. Situación financiera es adecuada y estable Cliente tiene suficiente sobrante mensual como para realizar abonos adicionales al pago mensual para reinstalar el préstamo en un tiempo corto. Modificación Cliente tiene una situación permanente donde puede continuar pagando con un pago menor. Ha superado su situación pero no puede cubrir las mensualidades vencidas. Perfil del Cliente Dación en Pago Situación permanente. “Short Sale” económica No tiene capacidad de pago para retener la propiedad. No está interesado retener la propiedad en No tiene capacidad retener la propiedad. para Cliente tiene una oferta de compraventa la cual no cubre el saldo de la hipoteca. El valor de la propiedad en el Mercado ha disminuido y el precio de venta no cubre el saldo de la hipoteca. DOCUMENTACIÓN(EXPEDIENTE) Reglas uniformes para todos los inversionistas y aseguradores Evidencia de la razón de atraso Evidencia de Ingresos Talonarios Estados financieros(compilados) Planillas de contribución sobre ingresos. Estados bancarios Otros Certificaciones de empleo Documentos informales sobre otros ingresos. LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE RETENCIÓN “Special Forebearance” Reducción o suspensión del pago regular por un tiempo determinado por el inversionista, asegurador o garantizador. Informales o Formales Acumula cargos por demora Se reporta a las agencias de crédito Aspecto negativo aumenta la delincuencia del cliente ya que en muchos casos el cliente paga mensualmente una cantidad menor a su pago. Beneficios Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situación económica que le impide continuar con el pago de la hipoteca Pospone o detiene los procesos de ejecución por un término específico Prueba habilidad y disposición del deudor LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE RETENCIÓN Plan de Pago Acuerdo de pago el cual requiere que el cliente haga su pago regular y una porción adicional para aplicarse a los atrasos, por un tiempo determinado por el inversionista, asegurador o garantizador Informales (1 a 3 meses en atraso) Formales Regulares Estipulación o Sentencia Usualmente se extiende hasta 12 meses Beneficios Le permite al deudor poner la cuenta al día sin alterar los términos originales del pagaré Pospone o detiene los procesos de ejecución por el término de la alternativa Prueba capacidad y disposición del deudor. Se utiliza cuando la situación económica adversa del cliente ha sido resuelta. LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE RETENCIÓN Modificación Reestructuración de los términos originales del préstamo, tales como: Aumento del principal para capitalizar el atraso Extensión del término Reducción en la tasa de interés temporera o permanentemente Cambio en pago mensual Residencia principal, propiedad de inversión, segundas hipotecas Los términos dependerán de las guías de los inversionistas, aseguradores o garantizadores En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba Beneficios Conserva su hogar Reinstala la hipoteca automáticamente Bajo costo TIPOS DE MODIFICACIÓN Partidas Tipo de Evaluacion Financiera Evidencias Necesarias: Ingresos FDIC Workout Guidelines ENTIDAD 1 ENTIDAD 2 ENTIDAD 3 se enfoca en ingresos Se enfoca en los ingresos netos. Toma en Evaluacion enfocada en la brutos del cliente. Solo consideracion el Evalúan por DTI en evaluacion de los ingresos toma en consideracion los presupuesto total del combinación con el brutos del cliente. gastos necesarios del hogar. cliente. presupueso total. Evidencias que demuestren el presupuesto actual del Mayormente enfocada en cliente (enfocado en ingresos ingresos netos) Los desglosan en dos tipos de ingresos, asalariados; necesarios ultimos 2 a 3 talonarios recientes, Evidencias recientes, con planillas 2yrs y negocio mayor valor aquellas propio, estado financiero provistas por terceros último año, 3 últimos (talonarios, certificaciones, estados bancarios y 2 estados bancarios planillas. recibo de utilidades, mantenimiento, gastos médicos si aplica Deudas & Gastos No lo considera Estatus de Cuenta debe tener al menos 30 dias o mas, aunque mencionan 60 o mas de morosidad. No pueden trabajar cuentas al se utiliza para prestamos dia con una situacion en quiebra inminente Industria en PR La mayoria de los inversionistas evaluan la situacion presupuestaria completa del cliente. Presupuesto actual del cliente. Evidencias que demuestren el presupuesto actual del cliente. Evidencias que demuestren el presupuesto actual del cliente (enfocado en ingresos netos) Asalariados; ultimos 2 o 3 talonarios, o planillas, negocio propio; últimos 3 estados bancarios o 2 planillas o último estado financiero Asalariado: talonarios y Negocio Propio: Estados financieros o últimos 3 est bancarios. Evidencias recientes, con mayor valor aquellas provistas por terceros (talonarios, certificaciones, estados bancarios) recibo de utilidades, mantenimiento, gastos médicos si aplica Recibo de utilidades no mas de 90días, mantenimiento Informe de Credito y evidencia de gastos extraordinarios. puede estar en atrasos y de estar la cuenta al corriente, evidenciar el inmminent hardship Puede ser desde 30 dias de atrasos o al día, siempre que demuestre Actualmente se trabajan sin inminencia. importar el estatus actual TIPOS DE MODIFICACIÓN Partidas FDIC Workout Guidelines ENTIDAD 1 ENTIDAD 2 ENTIDAD 3 Partidas a Capitalizar Se capitaliza Interes, Escrow, Gastos Legales Capitalizan intereses, escrow, gastos legales, CRIM y Cont Especial de Hacienda (vencidos) Capitalizan intereses, gastos Capitaliza legales, deudas intereses, escrow, de CRIM, gastos legales,, escrow,notary CRIM fees. Término de Amortizacion 40 años fijo 40 años 40 años Término de Efectividad de Alternativa Hasta 60 meses, para luego comenzar a subir escalonadamente. De 36 a 60 meses Hasta 60 meses, para luego comenzar a subir escalonadamente. Hasta 60 meses. Hasta 2%, con el proposito de lograr una reduccion de al menos 10% del Puede reducir hasta un Tasa de Interés pago actual 3% interes. Periodo de Prueba 3 meses a pago modificado 90dpd-149dpd=3 meses, 150dpd-180dpd= 6meses, mayorde 180dpd = hasta 12 meses de prueba no lo considera 30 y 40 Industria en PR Se capitaliza Interes, Escrow, Gastos Legales, y gastos de la transaccion Hasta 40 años fijo con incrementos en tasa luego de un termino definido Hasta un mínimo de 3% Algunas alternativas son permanentes, mientras otros la otorgan por 24 a 60 meses Sujeto a necesidad presupuestaria de cliente y a tasas prevalecientes en el mercado para este tipo de caso. No requiere. No se estila, y a veces se utiliza con clientes bastante atrasados. Termino 3 meses. LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE RETENCIÓN “Home Affordable Modification Program” Programa de modificación creado por el Departamento del Tesoro de los EU Residencia principal solamente Alternativa exclusiva para préstamos vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac y recientemente los asegurados/garantizados por FHA y VA. Requiere cumplir un periodo de prueba Al día → 4 meses En atraso → 3 meses Beneficios Conserva su hogar Reduce el pago de su préstamo hipotecario al 31% de su ingreso bruto mensual Ajuste en tasa de interés hasta un 2% Extensión del término hasta 40 años Ayuda por 60 meses Podría aplicar un diferimiento de principal. LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE RETENCIÓN Partial Claim Alternativa exclusiva para préstamos asegurados por FHA y adaptada por algunos acreedores Residencia principal solamente Para clientes con 4 o más mensualidades en atraso Cliente puede reclamar hasta 12 mensualidades y no tienen que ser consecutiva Se firma Pagaré y Escritura Subordinada Pagadero al vencimiento o cancelación de la deuda Beneficios Conserva su hogar Reinstala la deuda hipotecaria automáticamente No acumula intereses No altera los términos originales de la hipoteca No requiere pago mensual de la cantidad incluida LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE DISPOSICIÓN “Pre-foreclosure Sale”/ “Shortsale” Cancelación total de la deuda hipotecaria, por una cantidad menor al balance de cancelación Términos dependerán de las guías del inversionista, asegurador o garantizador El precio de venta dependerá del valor actual en el mercado de la propiedad (tasación u opinión de valor es requerida) Usualmente el valor actual de la propiedad es menor al balance de la deuda. Requiere un periodo de venta previo, con un precio de mercado (generalmente de por lo menos 3 meses) Beneficios Permite al deudor vender la propiedad en un mercado descendente. Elimina la totalidad de la deuda hipotecaria. Evita un deterioro mayor de la propiedad y mayores costos en un proceso inevitable. Pudiese permitir incluir los gastos relacionados a los honorarios/comisión de corredor y gastos legales. LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE DISPOSICIÓN Deed In Lieu / Dación en Pago Transfiere el Título de la Propiedad al inversionista, a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria. Residencia principal, propiedad de inversión, segunda propiedad Los términos dependerán de las guías de los inversionistas, aseguradores o garantizadores Requiere un periodo de venta previo, con un precio de mercado Para cliente sin habilidad de pago Beneficios Evita un proceso de ejecución extenso y costoso Se adquiere la propiedad en buen estado Exime al cliente de la obligación permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda LOSS MITIGATION ALTERNATIVAS DE DISPOSICIÓN Deed for Lease / Entrega y Alquiler Permite al cliente entregar la propiedad y continuar viviendo la misma Debe cumplir con los requisitos de la Dación en Pago, excepto que debe demostrar capacidad de pago La renta será el equivalente a un 31% de su ingreso bruto y deberá ser razonable al mercado El alquiler puede ser por un periodo de hasta 12 meses Beneficios Permite al cliente continuar viviendo la propiedad Disminuye el deterioro de la propiedad y por consiguiente del vecindario Reduce el efecto en la inestabilidad de los precios en el mercado EFECTOS DEL CFPV Consumer Financial Protection Bureau Loss Mitigation Procedures Objetivos Describir el propósito del “Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)”. Conocer las protecciones especiales establecidas por CFPB para los préstamos en atraso. Presentar los tiempos límites establecidos por CFBP en el proceso de “Loss Mitigation”. ¿Qué es el Consumer Financial Protection Bureau? La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor de 2010 estableció la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor. El “Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)” es un nuevo regulador creado con el propósito de: Vigilar que el mercado de productos y servicios financieros sea transparente y competitivo para beneficio de los consumidores. Protege al consumidor de las prácticas financieras injustas, engañosas o abusivas. Proveer información sobre los productos y servicios de una forma fácilmente entendible. Redactar las normas, supervisar a las empresas y vigilar la implantación y cumplimento con las nuevas reglas que son efectivas desde el 10 de enero de 2014. Protección Especial para Préstamos en Atraso Intervención Temprana Continuidad de Contacto Proceso de Loss Mitigation Intervención Temprana Se requiere realizar esfuerzos para establecer contacto directo con los clientes a más tardar el día 36 de atraso e informar sobre las alternativas de “Loss Mitigation”. Establecer contacto directo incluye llamadas telefónicas en más de una ocasión, enviar comunicados escritos o electrónicos y/o entrevistas con los clientes, pero no incluye dejar mensajes en grabadora. Proveer a los clientes una carta de intervención temprana con información sobre las alternativa de “Loss Mitigation” antes de los 45 días de atraso. Carta de Intervención Temprana Se envía al cliente antes de los 45 días de atraso. La notificación debe incluir: Invitación al cliente a comunicarse con la institución Dirección postal y número de teléfono de contacto Breve descripción de las alternativas de “Loss Mitigation” Instrucciones para completar la solicitud o una notificación sobre como obtener más información sobre las alternativas de “Loss Mitigation” Dirección de las páginas de internet para acceder la lista de los consejeros acreditados por el Bureau y por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) con su número de teléfono gratuito. Carta de Acuerdo de Pago Informal La carta debe incluir: Información sobre el balance en atraso. Términos del acuerdo informal. Cantidad Fecha de pago del acuerdo informal. de vencimiento del acuerdo informal. ¿Qué es la continuidad de contacto? El consumidor recibe la misma información u orientación con cualquier representante que le asista. En una sola llamada los consumidores pueden contactar a los representantes por teléfono y este debe aclarar sus dudas, inquietudes e informar sobre el estatus de cualquier solicitud de “Loss Mitigation”. Los representantes asignados para trabajar con consumidores en atraso deben proveer información precisa sobre: La alternativa especifica de Loss Mitigation disponible Como someter la solicitud de “Loss Mitigation”, realizar una evaluación y como apelar una solicitud de modificación de préstamo denegada. Informar sobre el estatus de una solicitud de “Loss Mitigation” Las circunstancias en las cuales se puede referir a un proceso de ejecución Informar sobre la fechas límite establecida Proceso de Loss Mitigation Solicitud de Loss Mitigation Comunicación con el Cliente Determinación por solicitud de “Loss Mitigation” Proceso de Loss Mitigation Trabajar junto a los clientes para completar una solicitud de “Loss Mitigation”. Informar a los clientes si la documentación necesaria para completar la solicitud de Loss Mitigation esta completa o incompleta. Evaluar una solicitud completada de Loss Mitigation dentro de un periodo de 30 días. Informar a los consumidores sobre una oferta para una alternativa de Loss Mitigation o notificar el motivo de la denegación. Evaluar las apelaciones sometidas por los consumidores por personal independiente al proceso de evaluación de Loss Mitigation. Abstenerse de comenzar o completar un proceso de ejecución cuando el consumidor esta siendo evaluado para una alternativa de Loss Mitigation. Solicitud de Loss Mitigation CFPB define una solicitud de “Loss Mitigation” cualquier solicitud oral o escrita que acompañada de la información requerida evaluar al cliente para las alternativas de Mitigation”. La mayoría de las instituciones creado sus propios formatos como este para “Loss han Incomplete Notice Si recibimos una solicitud de “Loss Mitigation” a más de 45 días antes de la fecha de subasta, debemos: Determinar si la solicitud esta completa o incompleta Si determinas que la solicitud esta incompleta, se debe emitir una notificación de “Incomplete Notice” durante los próximos 5 días laborables reconociendo el recibo de la solicitud y estableciendo: Que se ha determinado que la solicitud esta incompleta. Indicar los documentos e información específica que el cliente debe someter. Establecer una fecha límite para someter la documentación pendiente considerando la fecha hasta cuando el documento e información solicitada será válida o la proximidad a la fecha de subasta. Tiempos para la Entrega de Documentos 0-30 días en atraso • 90 días 31 a 120 días en atraso • Días en atraso – 120 días Proceso de Ejecución 121 a 38 días de la Fecha de Subasta • Fecha de Subasta – Día de la Solicitud 37 días o menos de la Fecha de Subasta • 7 días Menos de 7 días de la Fecha de Subasta • Fecha de Subasta – Día de la Solicitud Fecha de Subasta Seguimiento Realizar llamadas de seguimiento Notificar el estatus del caso Indicar el documento específico que está pendiente Definir la función del área donde se encuentra el caso Documentar en las notas el motivo de la llamada y la respuesta ofrecida Acknowledgment Letter En una solicitud de “Loss Mitigation” recibida a los 45 días o más antes de la ejecución de hipoteca debemos: Determinar si la solicitud fue completada, entiéndase que se recibió toda la información necesaria para evaluar al cliente para una alternativa de “Loss Mitigation”. En los próximos 5 días laborables es necesario enviar al cliente el “Acknowledgment Letter” comunicando que ha completado la documentación financiera solicitada. La carta de “Acknowledgment Letter” orienta al cliente que se comenzará con la solicitud de los documentos internos. (Estudio de Título, BPO, Flood, etc.) Completar el proceso de evaluación para todas las alternativas de Loss Mitigation disponibles dentro de los próximos 30 días. Proceso legal No podemos enviar el primer aviso o someter cualquier proceso de ejecución judicial hasta que el consumidor tenga más de 120 días de atraso. Si el consumidor ha completado una solicitud de “Loss Mitigation” antes de comenzar el proceso de ejecución, o después de enviado el primer aviso o sometido cualquier proceso de ejecución pero tiene más de 37 días antes de la fecha de subasta no se comenzará el proceso de ejecución o no se continuará con el juicio de ejecución hipotecaria o con la orden de subasta hasta que ocurra una de las siguientes: Se ha enviado al consumidor una notificación indicando que no es elegible para las alternativas de “Loss Mitigation”, y el consumidor ha agotado el proceso de apelación o no es aplicable. El cliente rechaza todas las alternativas de “Loss Mitigation” ofrecidas. El consumidor incumple un acuerdo de una alternativa de “Loss Mitigation”. Detener el Proceso Legal Una vez completado los documentos del cliente se debe detener el proceso de ejecución. Validar la etapa y los gastos legales. Adjuntar a expediente el correo electrónico enviado por el Bufete de abogados confirmando información. Documentar en sistema Comunicación del Procesador Validar que los documentos del cliente estén completos y discutir la información financiera con el cliente. Realizar llamada inicial para presentarse, orientar sobre el proceso y los documentos que se estarán solicitando a los proveedores. Brindar su número de contacto con la extensión y correo electrónico. Comunicación Constante Llamar al cliente semanalmente para brindar estatus. Anotar las gestiones en los sistemas Notificar al cliente si va a necesitar tiempo adicional para la decisión del caso Obtener la determinación del caso dentro del periodo de 30 días de haberse completado la solicitud. Determinación del caso Aprobación Se requiere enviar una Carta de Oferta para cualquier alternativa aprobada de “Loss Mitigation” donde se establezca: Opción Pago para la cual resulta elegible Mensual Fecha límite para aceptar o rechazar la oferta Oferta de Loss Mitigation El tiempo que se le da a los consumidores para responder una oferta de “Loss Mitigation” depende de la proximidad de la fecha de subasta: Cuando un consumidor somete una solicitud de “Loss Mitigation” a 90 días o más antes de la fecha de subasta se le debe ofrecer al consumidor 14 días para que aceptar o rechazar la oferta. Cuando un consumidor somete una solicitud de “Loss Mitigation” a menos de 90 días pero a más de 37 días antes de la fecha de subasta, se debe ofrecer al cliente 7 días para aceptar o rechazar la oferta. Oferta de Loss Mitigation Si el cliente no responde entre la fecha límite de los 7 días a 14 días puedes considerarlo como un rechazo de la oferta de Loss Mitigation excepto en los siguientes casos: Si el consumidor no satisfice los requisitos para aceptar un trial, pero somete los pagos del trial dentro de la fecha límite, se debe conceder un periodo razonable para completar cualquier requisito. En casos donde una apelación este disponible, y el consumidor apela la decisión en el término concedido, debes extender la fecha límite para aceptar cualquier oferta de Loss Mitigation hasta 14 días después que se provea la notificación informando como fue resuelta la apelación. Denegación: Adverse Notice Si una solicitud completada y recibida a más de 37 días de la fecha de subasta para un trial o una modificación permanente es denegada, entonces debemos enviar al consumidor el “Adverse Notice” que establezca: Las razones específicas por la que no cumplió con los parámetros del inversionista, garantizador o asegurador. Si la denegación esta basada en el resultado del “Net Present Value”, debemos indicar el cálculo utilizado para obtener el resultado. Que se le brinda al consumidor la oportunidad de apelar la determinación de denegación y proveer la información sobre los requisitos, incluyendo la fecha límite que tiene para hacerlo. Llamada de Denegación Notificar la razón específica por lo cual se deniega la alternativa. Evaluar cualquier objeción del cliente. Evaluar y orientar sobre otras alternativas. Notificar al cliente el cierre de su solicitud. Referir Proceso Legal Cuando la alternativa de “Loss Mitigation” es denegada o rechazada por el deudor, es nuestra responsabilidad informar al abogado y al oficial de ejecuciones asignado, que la alternativa no se concretó, mediante un correo electrónico utilizando el siguiente formato: Proceso de Apelación Se permite a los consumidores apelar una decisión de modificación de préstamo cuando se ha recibido una solicitud completa de “Loss Mitigation” a 90 días o más antes de la fecha de subasta. El proceso de apelación esta limitado a la denegación de los programas de modificación de préstamo, no aplica a las demás alternativas de “Loss Mitigation”. Provee un término de 14 días posterior a la denegación para poder apelar. La solicitud de apelación del cliente debe ser por escrito. Se debe otorgar14 días para aceptar o rechazar una oferta luego de la apelación. Proceso de Apelación La apelación debe incluir una evaluación independiente, entiéndase que el mismo personal que evaluó la solicitud denegada no puede revisar la apelación. En un término de 30 días del consumidor someter su apelación, se debe notificar al consumidor la decisión de ofrecer o rechazar la alternativa de modificación que se esta apelando. Para poder defender y contestar las apelaciones es necesario que se haga uso correcto de las notas en el sistema. Importancia de las Apelaciones Las reclamaciones son publicadas en la página de CFPB. Afectan la imagen de la institución. Pueden ocasionar multas. Aumentan las auditorías. Información de Contacto Contactar al “Bureau’s Office of Regulation” al 202-435-7700 para información. Correo electrónico para preguntas [email protected] Correo electrónico para comentarios sobre la guía [email protected] RETOS EN EL MANEJO DEL CFPB Importante tener una política y un proceso estándar para manejar los casos La documentación de las gestiones resulta neurálgico para defender la posición de la cooperativa en alguna reclamación. Cartas y Notas El tiempo provisto para tomar determinaciones es corto y necesita monitorearse activamente. Requiere integración activa con otras áreas del negocio. Proceso de Mediación Compulsoria Según la Ley 184 de 2012 BASE LEGAL La Ley Número 184 del 17 de agosto de 2012, denominada como Ley para la Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipoteca de una Vivienda Principal. Se creó con el propósito de crear un proceso de mediación compulsoria ante los tribunales de Puerto Rico previo a llevar un proceso de ejecución de hipoteca de cualquier propiedad principal de vivienda en Puerto Rico por cualquier entidad bancaria. La propiedad principal de vivienda como aquella que se usa como hogar principal, (“no second home”), y que para fines de contribuciones sobre bienes inmuebles es la primera residencia o aquella que gozaría de aplicar en cada caso de una exoneración contributiva. ASPECTOS IMPORTANTES Mediación: Un proceso de intervención, no adjudicativo, en el cual un interventor o una interventora neutral (mediador o mediadora) ayuda o asiste a las personas en conflicto a lograr un acuerdo que les resulte mutuamente aceptable para resolver su controversia. Mediación Compulsoria: En los casos en que un acreedor hipotecario pueda iniciar un proceso de ejecución de hipoteca, o el cual pueda culminar en la venta judicial, de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal, se celebrará una reunión compulsoria de mediación conducida en una sala o salón del Tribunal o en aquel lugar que las partes en acuerdo con el mediador seleccionen. ASPECTOS IMPORTANTES Requisito para Prestamos Hipotecarios Nuevos: Si la propiedad financiada constituye la vivienda principal, toda entidad financiera, vendrá obligada a proveerle al deudor información que contenga lo siguiente: información sobre el proceso de mediación compulsoria establecido por esta Ley; la conveniencia de una vez recibido el emplazamiento de la demanda, procure asistencia legal; la conveniencia que una vez recibido el emplazamiento con copia de la demanda, el deudor alegue responsivamente o conteste la misma; la advertencia del riesgo que enfrenta el deudor de perder la propiedad si no contesta la demanda; la advertencia de que la no participación en el proceso de mediación compulsoria podría resultar en la pérdida de su propiedad; el nombre completo y los números de teléfono de las personas o las divisiones que atienden y manejan casos relacionados con la mitigación de pérdidas de propiedades mediante el proceso de ejecución de hipotecas; aquellos remedios o beneficios disponibles vigentes para el deudor que le permita beneficiarse de programas o servicios dirigidos a la preservación de su residencia o vivienda principal. PROCESO Establece una deber del Tribunal, en los casos que considere necesarios, dentro de los sesenta (60) días luego de contestada la demanda, bajo apercibimiento de desacato, una vista o acto de mediación compulsorio que presidirá un mediador seleccionado por las partes La reunión no podrá ser en las oficinas del acreedor hipotecario o de sus abogados o representantes legales o asesores, ni presidida por un mediador seleccionado por las partes, en el curso de un procedimiento de ejecución de hipoteca sumario y/o ordinario. El acreedor orientará sobre todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal. Es un requisito jurisdiccional en los procesos a llevarse a cabo ante los Tribunales de Puerto Rico que envuelvan un proceso para la ejecución de una hipoteca garantizada con una propiedad principal del deudor. Sin el cumplimiento de este requisito no podrá dictarse sentencia o celebrarse la venta judicial de la propiedad gravada con la hipoteca cuya ejecución se solicita. PROCESO De no presentarse el deudor, al procedimiento de mediación o de no cumplir con el acuerdo alcanzado con el acreedor hipotecario como resultado del proceso de mediación, la institución financiera actuará de la forma acordada en el contrato o pagaré efectuado el día de la transacción original de hipoteca. El deudor tendrá derecho únicamente a un procedimiento de mediación en la acción civil que se le presente para la ejecución de la hipoteca sobre la propiedad principal, siempre y cuando el deudor hipotecario demandado no se encuentre en rebeldía. PROCESO El acreedor hipotecario notificará al deudor hipotecario todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad principal. El propósito u objetivo será poder llegar a un acuerdo o modificación que permita al deudor hipotecario establecer un acuerdo de pago u otra alternativa satisfactoria a las partes y no perder su vivienda principal. RETOS EN LA MEDIACIÓN Efecto de este proceso en el tiempo que toma la ejecución. Los tribunales están refiriendo la mayoría de los casos aún cuando la propiedad no sea la residencia principal del deudor. En algunas instancias, el tribunal refiere a los mismos clientes en más de una instancia. El proceso de mediación usualmente requiere de 2 a 4 vistas para ser completado (importante la información y las estrategias antes de comenzar el proceso). Importante la comunicación entre las áreas de Cobros, “Loss Mitigation”, Ejecuciones y los Representantes Legales RESUMEN RETOS DE LOS ADMINISTRADORES Elaborar y mantener de Políticas y Procedimientos adecuadas para el manejo del “Loss Mitigation” Tomar en consideración el tipo de cliente que manejamos y la situación actual del mercado. Asignación de recursos debidamente adiestrados para implementar el proceso. Integración de recursos externos que apoyen la gestión (gestores, tasadores, corredores de bienes raíces, notarios, estudiadores de título, etc.) Sistema que permita el cumplimento regulatorio y un tracto adecuado de las transacciones y comunicaciones con los clientes. RETOS DE LOS ADMINISTRADORES Integración y adiestramiento a todas las áreas del negocio Plataforma de Servicio Administración de Prestamos (Reclamaciones, “Escrow”, pagos, etc.) Áreas de Crédito Cobros Ejecuciones & Quiebras (incluyendo representantes legales) Contabilidad y “Reporting” Implementar herramientas de monitoreo y reporte para asegurar cumplimiento y evitar posibles penalidades. Consideraciones para Establecer una Política Efectiva de Loss Mitigation Definir la población que queremos impactar Situaciones Aplicables Razones Voluntarias o Involuntarias Tipo de razones permitidas Nivel de Morosidad (¿al día?, ¿subasta?) Capacidad Mínima de Pago Requerida Tipo de propiedades y su ocupación Cuantías Productos Aplicables Consideraciones para Establecer una Política Efectiva de Loss Mitigation Implantar la manera de medir y documentar la capacidad de pago de los clientes Delinear Presupuesto mensual Ratios (DTI, BEDTI) Scores de crédito Alternativas a proveer - Términos y Condiciones de cada una Jerarquía aplicable Documentación mínima requerida Formas de comparar el costo de la alternativa vs. Beneficio (ej. NPV) Establecer Formas de monitorear y medir el desempeño de las alternativas brindadas CONSIDERACIONES FINALES Importante la integración de los procesos que viabilicen una reducción en la morosidad. Evaluar alternativas costo eficientes de implementar estos procesos, tales como la subcontratación de parte de los procesos. Delinear estrategias noveles que añadan capacidad a la gestión de la institución, sin que esto implique un aumento en sus costos. CONSIDERACIONES FINALES Monitoreo continuo del desempeño de los clientes y del mercado, así como del cumplimiento regulatorio (ej. CFPB, COSEEC, etc.) Prever aquellos cambios necesarios en el modelo actual de negocio, antes que los mismos sean requeridos por la industria, las regulaciones o los inversionistas. ¿PREGUNTAS?
