alternativa tecnica - Generalitat Valenciana

Transcripción

PROGRAMA DE ACTUACIÓN
INTEGRADA DE LA
UNIDAD DE EJECUCIÓN
MONTGÓ ERMITA - 6.
Febrero 2008
PROPONENTE:
JAVEA PROPERTY CENTER S.L.
SITUACIÓN:
Partida Montgó.
Jávea (Alicante).
ALTERNATIVA TECNICA
Ronda Sur, 44 – bajo ■ 03730 - Jávea (Alicante)
Telf.: 96 579 37 21 ■ Fax: 96 579 49 16 ■ E-mail: [email protected]
ÍNDICE
MEMORIA
1.- INTRODUCCIÓN.
1.1.- ENCARGO PROFESIONAL.
1.2.- REGULACIÓN JURÍDICA.
1.3.- RÉGIMEN DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
2.- OBJETO DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA.
3.- REDELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN.
4.- DOCUMENTOS DEL PROGRAMA.
5.- FORMA DE GESTIÓN DEL PROGRAMA.
6.- RESPONSABILIDADES Y GARANTIAS QUE ASUME EL AGENTE URBANIZADOR.
7.- ALTERNATIVA TÉCNICA.
7.1.- INTRODUCCIÓN.
7.2.- DOCUMENTACIÓN DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA.
8.- CONTENIDO DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA (art. 126 l.u.v. y 307 r.o.g.t.u.)
8.1.- documento de planeamiento que regula la ordenación.
8.2.- AMBITO DE LA ACTUACIÓN.
8.3.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DE INTEGRACIÓN.
8.4.- EXISTENCIA O NO DE AGRUPACIÓN DE INTERES URBANISTICO.
8.5.- PLAZOS PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN.
8.6.- OBRAS DE URBANIZACIÓN.
8.7.- OBJETIVOS COMPLEMENTARIOS(ART. 124.2 L.U.V. )
8.8.- MEDIDAS DE CONTROL DE CALIDAD.
8.9.- INVENTARIO DE CONSTRUCCIONES A DEMOLER.
8.10.- ESTIMACIÓN PRELIMINAR DE GASTOS DE URBANIZACIÓN VARIABLES CUYO
IMPORTE NO SE PUEDA DETERMINAR POR LA CONCURRENCIA DE OFERTAS.
8.11.- MODIFICACIÓN Y AFECCIONES DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.
8.12.- ORDENANZAS DE APLICACIÓN
8.13.- INNECESARIDAD DE CÉDULA TERRITORIAL DE URBANIZACIÓN
MEMORIA DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA DE LA
UNIDAD DE EJECUCIÓN MONTGÓ ERMITA 6. Jávea (Alicante).
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8.14.- INNECESARIEDAD DE PROYECTO DE EDIFICACIÓN.
8.15.- INFORMES SECTORIALES SOLICITADOS
9.- RELACIÓN DE TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES.
10.- CÉDULA TERRITORIAL DE URBANIZACIÓN Y DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN
DE LA INTEGRACIÓN TERRITORIAL.
ANEXOS
1.- ESCRITURAS DE PROPIEDAD, NOTAS SIMPLES REGISTRALES Y FICHAS DE
PARCELAS CATASTRALES.
2.- SOLICITUD DE INFORMES SECTORIALES.
PLANOS
1.-SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO.
2.-SITUACIÓN REFERIDA AL PLAN GENERAL.
3.-DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN.
4.-FINCAS CATASTRALES.
5.-FINCAS REGISTRALES O REALES.
6.-AFECCIONES DE LA ORDENACION ESTRUCTURAL.
7.-ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE LA UNIDAD.
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MEMORIA
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1. INTRODUCCIÓN.
La urbanización y la posterior edificación requiere, tal y conforme prevé la Ley 16/2005 de la
Generalitat Valenciana, Ley Urbanística Valenciana ( en adelante L.U.V.), la aprobación del
correspondiente Programa para el desarrollo de una Actuación Integrada.
En el presente supuesto, el Programa que se formula pretende desarrollar la UNIDAD DE
EJECUCIÓN MONTGÓ ERMITA 6 (ME-6), de acuerdo con el actual P.G.O.U. de Javea, aprobado
definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo el 31 de Enero de 1.990 y publicado en el
BOP el 26 de Febrero de 1.990, así como de sus Modificaciones Puntuales nº I/128 y I/111ª.
1.1.
ENCARGO PROFESIONAL.
El presente Programa para el Desarrollo de la Actuación Integrada de la Unidad de
Ejecución Montgó Ermita 6, se realiza por encargo de la sociedad mercantil Jávea Property
Center S.L., con domicilio en la Avenida de Paris nº 6 de 03730-Jávea y C.I.F.: B-03763885.
El autor del proyecto es el Arquitecto D. JORGE GARCIA VALLDECABRES (G.V.C.A.
Arquitectos Asociados S.L.), colegiado en el C.O.A.C.V., con la colaboración de D. PASCUAL
DIEGO ESPASA, Ingeniero Agrónomo, y Dña. EVA Mª BATALLER ARIAS, Ingeniero en
Organización Industrial.
1.2.
REGULACIÓN JURÍDICA.
La Unidad de Ejecución de suelo urbano ME-6 no se halla afectada por la actual suspensión
parcial de la vigencia del Plan General de Ordenación Urbana de Javea, acordada mediante
Decreto 11/2007 del Consell de la Generalitat Valenciana en la sesión del dia 26 de Enero de 2007
(D.O.G.V. nº 5438 de fecha 29-01-2007), por lo que el Ayuntamiento puede aceptar su
programación, ya que su desarrollo no interfiere en las previsiones de redacción del nuevo Plan
.General.
La Ley Urbanística Valenciana (L.U.V.) regula los Programas a lo largo de todo el Capitulo
XIV del Titulo II, principalmente en:
-
-
-
Sección 3ª (“Objetivos y contenidos del Programa de Actuación Integrada”), art. 124 a
127.
Sección 4ª (“Iniciativas para la aprobación y adjudicación de los Programas de
Actuación Integrada”), art.128 a129.
Sección 5ª (“Procedimiento para la gestión indirecta de los Programas de Actuación
Integrada”), art. 130 a 140.
La documentación del presente Programa se ha redactado según los citados artículos y su
tramitación se realizará conforme al artículo 130 de la citada Ley, para lo cual, con carácter previo
a la redacción de este Programa, se ha solicitado al M. I. Ayuntamiento de Jávea que inicie el
procedimiento de concurso para el desarrollo y ejecución del Programa de Actuación Integrada por
medio de gestión indirecta (art. 130.1 y 2 L.U.V.).
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La programación de las Actuaciones Integradas también se regula en el Titulo IV
(“Programación y Gestión Urbanística mediante Actuaciones Integradas”) art. 280 a 298 del
Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en adelante R.O.G.T.U.) aprobado
por Decreto 67/2006 de 12 de mayo de 2006, y se amplia mediante las Ordenes del Conseller de
Territorio y Vivienda de 13 de Diciembre de 2006 (D.O.G.V. nº 5408 de 15-12-2006), por las que
se aprueban: el “Modelo tipo de anuncio de concursos” y el “Modelo tipo de bases particulares”
para la adjudicación del Programa de Actuación Integrada.
Asimismo, son de aplicación supletoria las disposiciones contenidas en la Ley 30/2007 de
30 de octubre, de Contratos del Sector Público (B.O.E. nº 261 de 31 octubre 2007).
Los Programas son instrumentos de planeamiento, de gestión y de ejecución, para el
desarrollo de una Actuación Integrada o ámbito propio de desarrollo territorial y funcional.
Como instrumento de planeamiento, su aprobación supone la incorporación de dicho suelo
al proceso urbanizador y edificatorio.
Como instrumento de gestión, determina las técnicas para que la Administración adquiera
gratuitamente los suelos dotacionales más el aprovechamiento lucrativo que legalmente le
corresponda y las técnicas para repartir el aprovechamiento lucrativo privado.
Como instrumento de ejecución, el Programa garantiza la ejecución de la obra pública de
urbanización del ámbito de la actuación, las calidades o características técnicas de la actuación y
su conexión con las infraestructuras existentes, así como, quién la paga y en qué plazo se ejecuta.
La Administración actuante (Ayuntamiento), si así lo acuerda motivadamente, puede
ejecutar directamente el Programa de Actuación Integrada (gestión directa) o puede delegar la
condición de Agente Urbanizador adjudicándola a favor de una iniciativa empresarial (gestión
indirecta). En todo caso, no hay Programa sin Programador (Administración Pública o Agente
Urbanizador), quién asume el compromiso de gestionar y urbanizar y de garantizar plenamente la
operación.
La L.U.V. califica el Programa como un instrumento de planeamiento a partir de cuya
aprobación se produce la incorporación de suelo al proceso urbanizador y edificatorio.
1.3.
RÉGIMEN DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
La ejecución del planeamiento previsto en el P.G.O.U. para la Unidad de Ejecución ME-6,
se realizará en el régimen de Actuación Integrada, realizada en una sola vez o por fases,
conforme a una única programación. Esta es una decisión de oportunidad técnica, en orden a
asegurar la calidad y homogeneidad de las obras de urbanización, ya que el régimen de Actuación
Aislada es aplicable para edificar y completar la urbanización de solares urbanos enclavados en
zonas con la urbanización casi consolidada.
La Actuación Integrada es la que se desarrolla mediante “Unidades de Ejecución”, y tiene
por objeto la urbanización pública conjunta de dos o más parcelas realizada conforme a una única
programación, es decir, haciendo un Proyecto de Urbanización unitario para todos los terrenos
comprendidos dentro del perímetro de la Unidad y ejecutando simultáneamente la urbanización del
conjunto de parcelas que comprende la Unidad de Ejecución.
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2. OBJETO DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA.
El objeto del presente Programa de Actuación Integrada es el de regular el proceso de
desarrollo y urbanización de la Unidad de Ejecución Montgó Ermita 6 de “suelo urbano extensivo”
del actual Plan General de Ordenación Urbana de Jávea, a fin de completar su desarrollo
urbanístico y dotar a las parcelas resultantes de la condición de solar.
Los Documentos que integran el Programa (art.125 L.U.V.) son dos: la Alternativa Técnica y
la Proposición Jurídico-Económica.
La primera identifica el ámbito de suelo objeto de
transformación, establece si procede la ordenación detallada o estructural a desarrollar mediante
el Programa e incluye el Proyecto de Urbanización, así como su correcta integración en el
territorio. La segunda
determina las condiciones jurídicas, económicas y financieras de su
ejecución. Así pues, el Programa define la expresión de las obras que se han de acometer, la
programación de los plazos para su ejecución, el establecimiento de las bases técnicas y
económicas para gestionar la actuación y la regulación de los compromisos y obligaciones que
asume el Urbanizador, en cumplimiento de las previsiones de la Ley Urbanística Valenciana
( L.U.V.16/2005).
Son objetivos del Programa los indicados en el artículo 124 de la L.U.V:
a) Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el Programa.
b)
Urbanizar completamente la Unidad de Ejecución que constituya el objeto del Programa
y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los
apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del
Programa.
c)
Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de
energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
d)
Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo
necesario para no menguar ni desquilibrar los niveles de calidad, cantidad, o capacidad
de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
e)
Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación o adscritos a la
misma, a favor de la administración gratuitamente.
f)
Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino al patrimonio
público de suelo, a favor de la administración actuante de forma gratuita, sin perjuicio de
la obligación legal de soportar las cargas de urbanización correspondientes a la cesión.
g)
Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios
afectados.
h)
Establecer los plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora.
i)
Otros objetivos complementarios, cuyo coste sea asumido por el Urbanizador, sin
repercutirlo a los propietarios de terreno afectados.
de la actuación entre los
Además, en este caso, el Programa pretende redelimitar el ámbito de la Unidad, para adaptar
su limites a su entorno ya edificado y al barranco existente y para conectarla adecuadamente con
las calles ya urbanizadas, que le van a servir de conexión (calle Cabellera de Berenice).
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Igualmente, en el Programa se deberán tener en cuenta los siguientes criterios urbanísticos y
territoriales y adaptarse a los objetivos y las directrices mencionadas a continuación:
a) Ajustar los límites exteriores de la Unidad a los terrenos colindantes ya edificados, a las
Unidades ya programadas (ME-17) y al cauce natural del barranco existente en el límite
este.
b) Dar comunicación y acceso adecuado mediante el viario proyectado a todos los terrenos
incluidos en el ámbito de la Unidad.
c) Adaptar en lo posible las alineaciones del viario y las zonas verdes previstas en el
P.G.O.U. a la actual realidad del terreno circundante, ya edificado, con el fin de respetar al
máximo las construcciones ya existentes (muros, vallas, piscinas, etc.) con licencia
municipal y las alineaciones oficiales de calles dadas con anterioridad por el M.I.
Ayuntamiento a construcciones colindantes.
d) Mantener la superficie total de zonas verdes prevista en el P.G.O.U., aunque sea
necesario introducir una ligera variación en su forma, para encajarlas dentro de los limites
de la Unidad y sin afectar a terrenos exteriores ya consolidados por la edificación, que son
suelo urbano asistemático.
e) Diseñar las parcelas colindantes con el barranco existente en el límite este de la Unidad,
de manera que permitan su edificación fuera de la zona de servidumbre de dicho barranco,
establecida por la Ley de Aguas (5 m. desde el borde del cauce) y de la zona de afección
establecida por el Plan General (20 m. desde el centro del cauce, o bien, 5 m. desde el
borde, en caso de existir muros de contención).
f)
El trazado viario deberá tener unas pendientes y rasantes que permitan la evacuación
superficial de las aguas pluviales de las calles hasta el cercano barranco y deberán
realizarse las obras de urbanización necesarias para conseguir dicha evacuación.
g) Urbanizar el tramo final de la calle de acceso a la Unidad (calle Cabellera de Berenice),
con el fin de conectarla adecuadamente.
h) Mantener en lo posible el arbolado existente en los terrenos , excepto aquel que dificulte la
ejecución del viario, por hallarse dentro de las calles proyectadas.
3. REDELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN.
Tal como se indica en el art. 58.2 de la L.U.V.: “La delimitación de Unidades se contendrá en
los Planes y Programas. Los Programas podrán redelimitar el ámbito de la Unidades de Ejecución
previstas en los restantes Planes, adecuándolo a condiciones más idóneas para el desarrollo de la
correspondiente actuación integrada. A tal fin, podrán extender el ámbito a cuantos terrenos sean
necesarios para conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la
actuación...... pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso.
Asimismo podrá acordarse la división y la redelimitación de unidades de ejecución previstas
por los Planes, al aprobar el correspondiente Programa”.
Según art. 58.6 L.U.V.: “Se pueden incluir en actuaciones integradas terrenos consolidados
por la edificación, cuando carezcan de la urbanización necesaria, sin perjuicio de las
especialidades que procedan en la reparcelación” y según el art 58.7 L.U.V. : “ La delimitación
exacta de unidades de ejecución es determinación propia de la ordenación pormenorizada”.
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Según el art. 131.2g de la L.U.V.: “no se considerarán variantes, por lo que serán admisibles,
en todo caso, las modificaciones del ámbito territorial que supongan meros retoques o ajustes de
detalle en algún punto perimetral de la actuación o de sus conexiones viarias o cuando el terreno
añadido, por su escasa dimensión no sea susceptible de programación autónoma”.
Igualmente el art. 117.1.a L.U.V. establece como objeto del Programa para el desarrollo de
una Actuación Integrada : “Identificar el ámbito de una Actuación Integrada con expresión de las
obras que se han de acometer” y el art. 124.1.c establece como objetivo imprescindible de un
Programa: “Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras,
de energia, comunicaciones y servicios públicos existentes”.
En el mismo sentido el art. 122.1 del R.O.G.T.U. indica que : “Se incluirán en la unidad de
ejecución todas las superficies de destino dotacional público precisas para ejecutar la actuación ...”
Por otra parte el Plan General de Ordenación Urbana de Javea en el Titulo I (“Disposiciones
Generales”) punto 1.1.4 de su Memoria, establece que: “Se admitirán pequeños ajustes a la
realidad catastral o topográfica en el momento de aplicar las determinaciones contenidas en el
Plan General, siempre que no implique variaciones superiores al 5 % de las superficies de las
unidades, polígonos o sectores afectados. Estos ajustes no serán considerados como modificación
del Plan General”.
Asimismo en el Titulo I, Capitulo 3 (“Ejecución y Gestión del Plan”) punto 1.3.2.3. el P.G.O.U.,
indica que: “La modificación de los polígonos y unidades de actuación delimitados, cuando
proceda, no se consideran modificación del Plan General”.
En conclusión, consideramos que la redelimitación que se propone en el presente Programa
de Actuación Integrada para la Unidad de Ejecución ME-6 cumple todos los requisitos legales
indicados anteriormente, ya que:
i)
Solo incluye terrenos de destino dotacional público (final de la calle Cabellera de
Berenice), que carecen de la urbanización adecuada y son necesarios para el desarrollo
de la actuación y su adecuada conexión con su entorno ya urbanizado y edificado y con
las redes de servicios existentes.
j)
La redelimitación de la Unidad de Actuación ME-6, solo supone un aumento en la
superficie de la misma de 353 m2. (11.253 m2. frente a los 10.900 m2. del P.G.O.U.), lo
que supone un incremento del 3,20%, inferior al 5% establecido por el Plan General.
Por todo ello, la presente redelimitación de la Unidad ME-6 no se considera una modificación
del P.G.O.U., y por tratarse la redelimitación de ordenación pormenorizada, su aprobación
mediante este Programa de Actuación Integrada es competencia exclusivamente municipal.
4. DOCUMENTOS DEL PROGRAMA.
El contenido documental de los Programas de Actuación Integrada está formado por una
ALTERNATIVA TÉCNICA, que contiene la siguiente documentación, según el art. 126 de la
L.U.V.:
a) Identificación del documento de planeamiento que regule la ordenación detallada a
desarrollar, si el mismo estuviera ya aprobado con anterioridad al concurso para la
selección de Urbanizador. En cualquier otro caso, la Alternativa Técnica deberá ir
acompañada necesariamente de un documento de planeamiento que incluya una
propuesta de ordenación detallada para el ámbito del Programa.
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b) Ámbito de la actuación integrada.
c) Justificación del cumplimiento se las condiciones de integración de la actuación en el
entorno.
d) Existencia o no de Agrupación de Interés Urbanístico, y en su caso, Estatutos y
acuerdos sociales de la misma.
e) Plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación integrada, determinándose
tanto el correspondiente a las obras de urbanización como a las obras de edificación
de los solares resultantes.
f)
Proyecto de urbanización, determinándose el correspondiente a las obras de
urbanización como a las obras de edificación de los solares resultantes.
g) Enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme al art. 124.2,
con indicación expresa, en su caso, de los compromisos de edificación simultanea a la
urbanización que esté dispuesto a asumir por encima del mínimo legal.
h) Medidas de control de calidad y cumplimiento de las normas de calidad ambiental, en
su caso.
i)
Inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones cuya demolición,
destrucción o erradicación exija la urbanización.
j)
Estimación preliminar y general de aquellos gastos de urbanización variables, cuyo
importe, aún siendo repercutible a los propietarios, no se pueda determinar por la
concurrencia de ofertas.
k) Si la propuesta de Programa modificara la ordenación estructural, deberá incorporar la
documentación establecida en los art 72 a 74.
El Programa describe las características de la actuación que se pretende programar; por lo
que incluye todos los documentos técnicos (Proyectos o ALTERNATIVA TÉCNICA) que forman
parte de la “plica abierta”; y la PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA, que incluye los
documentos que forman parte de la “plica cerrada” de la oferta.
Además de la Alternativa Técnica el Programa llevará una PROPOSICIÓN JURICOECONOMICA, con la documentación indicada en el art. 127 de la L.U.V:
a)
Regulación de las relaciones entre el Urbanizador y los propietarios, y en particular la
modalidad de retribución al promotor, e información suficiente que permita a los
propietarios conocer las consecuencias económicas que comporte para ellos la
propuesta y la elección de cada modalidad de retribución.
b)
Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos dentro
del ámbito de la actuación y a disposición del Urbanizador, sean de su propiedad o de
otros propietarios con los que tenga contrato suficiente, que hayan de quedar afectos ,
con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de la
obligaciones propias de dicho Urbanizador, con ocasión de la firma del contrato, para
asegurar la ejecución de los objetivos imprescindibles o complementarios del
Programa. La afección se trasladará a las fincas de resultado que se adjudiquen tras
la reparcelación.
c)
Hoja resumen de los datos económicos relevantes, según modelo que se apruebe
reglamentariamente.
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La Proposición Juridico-económica incluirá la documentación necesaria para determinar con
claridad las magnitudes económicas del Programa, diferenciando los siguientes aspectos.:
a) Presupuesto de licitación de la obra de urbanización, con el alcance previsto en el art.
168.1.a y b.
b) Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos , especificando cada
proyecto, a que se refiere el art. 168.1.c.
c) Gastos de gestión del Urbanizador, calculados en un porcentaje de lo que represente
la suma de las partidas correspondientes a los conceptos anteriores.
d) Beneficio empresarial del Urbanizador, calculado en un porcentaje de la suma de los
conceptos expresados en los apartados anteriores , que en ningún caso podrá superar
el 10%.
e) Cargas de urbanización que el Urbanizador se compromete a repercutir como máximo
a los propietarios afectados, por los conceptos anteriormente expresados.
f) Coeficiente de canje: parte alícuota del aprovechamiento objetivo, expresada en tanto
por uno, que corresponde al Urbanizador en concepto de retribución en suelo por las
cargas de urbanización, aplicable respecto a los propietarios acogidos a dicha
modalidad de retribución.
g) Precio del suelo a efectos de canje : precio del suelo al que, en coherencia con el
coeficiente de canje, se descontarán de las cargas de urbanización los terrenos de
aquellos propietarios que retribuyan con ellos al Urbanizador.
h) Condiciones de financiación ofrecidas por el Urbanizador para el pago de las cuotas de
urbanización a aquellos propietarios que acogidos a ellas, en su caso, apoyadas por
una entidad financiera debidamente registrada.
El presente Programa de Actuación Integrada estará formado por los siguientes
documentos:
A.- ALTERNATICA TÉCNICA:
1.- Memoria de la Alternativa Técnica de la Unidad de Ejecución ME-6.
2.- Estudio de Detalle de la Unidad de Ejecución ME-6.
3.- Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución ME-6.
4.- Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución ME-6.
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B.- PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA:
Todos los Proyectos que integran la ALTERNATIVA TÉCNICA se detallan en el punto 6.2
de la presente Memoria, y serán expuestos a información pública por el Urbanizador mediante
Acta de protocolización autorizada por un Notario, con competencia territorial donde se vaya a
ejecutar la actuación, tal como se regula en el art. 134 de la L.U.V.
Todos los Documentos que integran la PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA se
presentarán al Ayuntamiento en un plazo no inferior a tres meses, a partir de la fecha del envío del
anuncio de concurso al Diario Oficial de la Unión Europea., tal como se regula en el artículo 133
de la L.U.V.
En nuestro caso, la Alternativa Técnica no se acompaña de un “Documento de
Justificación de la Integración Territorial”, al no pretenderse una modificación de la ordenación
estructural o una reclasificación de suelo no urbanizable, ni tampoco de un “Plan Parcial o de
Reforma Interior” con el fin de definir la Ordenación Pormenorizada de la Unidad, ya que según
el art.126.a de la L.U.V . no se requiere, al haber actualmente un documento de planeamiento
aprobado (el Plan General), con anterioridad al concurso de selección del Urbanizador, que ya
define dicha ordenación detallada para el ámbito del Programa. La ordenación pormenorizada se
completa, en cuanto al nuevo viario, mediante el correspondiente Estudio de Detalle que forma
parte este Programa.
5. FORMA DE GESTIÓN DEL PROGRAMA.
El Urbanizador es el agente público responsable de ejecutar la actuación.
Dicha responsabilidad puede ser asumida por la propia Administración o, mediante gestión
indirecta adjudicarse, en régimen de adjudicación libre y competitiva, a un particular seleccionado
como Agente Urbanizador en pública competencia, al aprobar el Programa en los términos y
condiciones estipulados en las Bases reguladoras de la gestión indirecta del Programa, debiendo
el Pleno municipal acordar el inicio del procedimiento de la gestión indirecta del mismo, de
acuerdo con el art. 130 de la L.U.V.
Se propone que la presente Actuación Integrada sea gestionada de forma indirecta, con el
nombramiento de un Agente Urbanizador, conforme establece el artículo 119 de la L.U.V.,
nombramiento que solicita la sociedad mercantil JAVEA PROPERTY CENTER S.L., como
propietaria mayoritaria del suelo incluido dentro de la Unidad y como proponente de la presente
iniciativa, propia y original, previo el íntegro cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos
legales exigidos.
6. RESPONSABILIDADES, Y GARANTIAS QUE ASUME EL AGENTE
URBANIZADOR.
El Agente Urbanizador proponente (Jávea Property Center S.L.), asume todos los
compromisos derivados de la actual legislación urbanística y del presente Programa de Actuación
Integrada, siendo responsable de su ejecución, sin perjuicio de repercutir los costes o cargas de
urbanización que soporte a los propietarios de suelo, en los términos y condiciones legalmente
previstos.
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La Proposición Jurídico-Económica establece que el Agente Urbanizador financie y gestione
la urbanización que promueve, recibiendo a cambio la retribución en aprovechamiento urbanístico
o en metálico que le corresponda, según el coeficiente de canje o cuota de retribución que se
indicará en dicho documento.
Todos los acuerdos y reajustes de propiedades establecidos entre los propietarios y el
Urbanizador se plasmarán en el Proyecto de Reparcelación.
Asimismo, la Proposición Jurídico-Económica establece los precios ofertados para la
ejecución de todas las obras de urbanización, así como el porcentaje de suelo que constituye la
retribución del Urbanizador y la repercusión en metálico de ese coste de urbanización por metro
cuadrado de suelo lucrativo o de techo edificable.
Tal como se establece en la propuesta que regula las relaciones entre el Ayuntamiento y el
Agente Urbanizador, como garantía para asegurar el cumplimiento de todo lo previsto en el
Programa de Actuación Integrada, el Agente Urbanizador constituirá una fianza definitiva a favor
del Ayuntamiento de Jávea por un importe mínimo equivalente al 10% del coste total de las cargas
de urbanización, según el art. 140 de la L.U.V..
Dicha fianza se formalizará mediante un aval bancario, cuando lo solicite el Ayuntamiento , y
antes de la firma del Contrato para el despliegue y ejecución del Programa (art.138.2 L.U.V.).
7. ALTERNATIVA TÉCNICA.
7.1.
INTRODUCCIÓN.
La Alternativa Técnica contiene los documentos “a la vista” que definen el desarrollo del
Plan General, mediante la identificación del ámbito de actuación, su desarrollo pormenorizado, la
descripción detallada de todas las unidades de obra y mediciones, las prescripciones y pliegos de
condiciones necesarios para una completa definición de las obras y las calidades y características
básicas de la urbanización a ejecutar, con el fin de conseguir la estimación global del coste de las
inversiones previstas a realizar para el desarrollo urbanístico de la Unidad.
Una Alternativa Técnica puede ir acompañada de cualquier documento de planeamiento o
gestión que ayude a especificar su contenido y alcance, y que sea susceptible de ser tramitado
junto con la misma, formando parte del Programa.
El presente Programa para el Desarrollo de la Actuación Integrada de la Unidad de
Ejecución Montgó Ermita 6 del P.G.O.U. de Jávea, está compuesto por los documentos
inseparables adjuntos a esta Memoria y que a continuación se mencionan.
7.2.
•
DOCUMENTACIÓN DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA.
Documento 1: MEMORIA DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA, conteniendo:
-
Memoria.
-
Planos.
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•
Documento 2: ESTUDIO DE DETALLE DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN ME-6,
conteniendo:
-
Memoria.
-
Planos.
Documento 3: PROYECTO DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN ME-6,
conteniendo:
-
Memoria Y Cálculos.
-
Pliegos de Condiciones Técnicas.
-
Mediciones.
-
Planos.
-
Estudio básico de Seguridad y Salud.
Toda la documentación de la Alternativa Técnica deberá ser presentada en sobre abierto y
adicionalmente en soporte informático (art. 300.3 del R.O.G.T.U.).
8. CONTENIDO DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA (ART. 126 L.U.V. y 307
R.O.G.T.U.).
8.1.
DOCUMENTO DE PLANEAMIENTO QUE REGULA LA ORDENACIÓN.
Dado que para el ámbito de actuación ya existe un documento de planeamiento (Plan
General de Ordenación Urbana de Jávea) que regula la ordenación detallada y pormenorizada a
desarrollar, aprobado con anterioridad al concurso de selección del Urbanizador, no es necesario
acompañar dentro de la Alternativa Técnica un Plan Parcial o un Plan de Reforma Interior, que
contemple la ordenación pormenorizada del ámbito, sino únicamente un Estudio de Detalle para
definir un nuevo vial proyectado y no previsto en el P.G.O.U.
Los datos básicos de la ordenación de la Unidad de Ejecución Montgó Ermita 6, están
definidos teóricamente en el Plan General de Ordenación Urbana de Jávea, por los siguientes
parámetros urbanísticos:
UNIDAD DE EJECUCIÓN ME-6 (P.G.O.U.)
Superficie BRUTA:
Superficie COMPUTABLE:
Aprovechamiento subjetivo: (10.900 *0,142 * 1,00)
Superficie LUCRATIVA:
Aprovechamiento objetivo: (7.700 * 0,200 )
10.900 m2.s.b.
10.900 m2.s.
(100%)
1.547,80 m2.t
7.700 m2
(70,64%)
1.540,00 m2.t.
14
Superficie DOTACIONAL (SD):
Zonas Verdes
Equipamientos públicos
Equipamientos privados
Red viaria
2.300
0
0
900
m2
m2
m2
m2
3.200 m2
(29,36%)
Índice de edificabilidad bruta de la Unidad (IEB)
0,142 m2.t./m2.s.
Índice de edificabilidad neta de la Unidad (IEN)
0,200 m2.t./m2.s.
8.2 ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN INTEGRADA.
El ámbito de la presente Actuación Integrada viene establecido por el Plan General de
Ordenación Urbana de Jávea, y en general es coincidente con la Unidad de Ejecución ME-6 de
dicho Plan, salvo en la redelimitación propuesta para ajustar los límites de la Unidad a los terrenos
colindantes ya edificados, al límite del cauce natural del barranco existente y para incluir terrenos
dotacionales públicos (final de la calle Cabellera de Berenice), con el fin de conectar e integrar
adecuadamente la Unidad con su entorno, tal como ya se ha justificado en el punto 3 de esta
Memoria.
La Unidad objeto de este Programa se encuentra situada en la Partida Montgó del Término
Municipal de Jávea, siendo sus linderos los siguientes:
Norte: Unidad de Ejecución ME-17 (“Urbanización Montgó Toscamar”) ya programada y
área de suelo urbano asistemático Montgó Ermita (consolidado).
Sur: Carrer de la Cruz del Sur y área de suelo urbano asistemático Montgó Ermita
(consolidado).
Este: Barranco.
Oeste: Carrer de la Cruz del Sur, Carrer Cabellera de Berenice y área de suelo urbano
asistemático Montgó Ermita (consolidado).
El ámbito de los terrenos afectados por la actuación tiene una superficie total, según
medición realizada, de 11.253 m2. y la redelimitación de la Unidad de Ejecución aparece grafiada
en la documentación gráfica que acompaña a esta Memoria. (Plano nº 3: “Delimitación de la
Unidad de Ejecución”).
Del levantamiento topográfico realizado al efecto, se consigue una mayor concreción de la
realidad existente y de los límites de la Unidad de Ejecución, siendo las superficies reales de dicha
Unidad las siguientes:
Superficie bruta total de la Unidad
.............................
11.253 m²
Superficie de suelo dotaciónal público............................. 3.983 m²
»
-
Viario:
1.678 m²
-
Zona Verde:
2.305 m²
Superficie de suelo lucrativo......................................
»
-
Parcelas edificables
7.270 m²
(100,00%)
( 35,40%)
( 64,60%)
7.270 m²
15
Por otra parte, cumpliendo las obligaciones de cesión y equidistribución de la Unidad ME-6,
de acuerdo con su superficie real (11.253 m2), la superficie de cesión obligatoria según el Plan
General (29,07%) debía ser de 3.271,25 m2., cuando en realidad la superficie a ceder es de 3.983
m2 (35,40%), por lo que la U.E. ME-6 tiene un exceso de cesiones de 711,75 m2. de suelo, o sea
un 6,33%.
Según el art. 171.2 L.U.V. y 397.3a R.O.G.T.U., si de la superficie total de la actuación
descontamos la superficie de 121 m2. ocupada por caminos públicos ya existentes, incluidos
dentro del ámbito (tramo final de la calle Cabellera de Berenice), los propietarios disponen de una
superficie bruta incluida de 11.132 m2. y los aprovechamientos urbanísticos de la Unidad son los
siguientes:
- Aprovechamiento subjetivo : 11.132 m2 * 0,142 = 1.580,74 m2 techo.
- Aprovechamiento objetivo : 7.270 m2 * 0,200 = 1.454,00 m2 techo.
Como el aprovechamiento objetivo es inferior al subjetivo, la Unidad tiene un “defecto de
aprovechamiento” de: 1.454,00 – 1,580,74 = -126,74 m2 techo.
Los parámetros urbanísticos definitivos según el Programa serían:
UNIDAD DE EJECUCIÓN ME-6 (Programa)
11.253 m2.s.b.
Superficie BRUTA:
11.253 m2.s.
(100%)
Superficie COMPUTABLE:
Aprovechamiento subjetivo: (11.253-121)*0,142 * 1,00
7.270 m2
(64,60%)
Superficie LUCRATIVA:
1.454,00 m2.t.
Aprovechamiento objetivo: (7.270 * 0,200)
Superficie DOTACIONAL (SD):
Zonas Verdes
Equipamientos públicos
Equipamientos privados
Red viaria
1.580,74 m2.t
2.305 m2
0 m2
0 m2
1.678 m2
3.983 m2
(35.40%)
Índice de edificabilidad bruta de la Unidad (IEB)
0,142 m2.t./m2.s.
Índice de edificabilidad neta de la Unidad (IEN)
0,200 m2.t./m2.s.
8.3
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DE
INTEGRACIÓN.
Al ser el Plan General de Ordenación Urbana de Jávea el que define y delimita la Unidad de
Ejecución ME-6, es dicho Plan el que establece y justifica el cumplimiento de las condiciones de
integración y conexión de dicha Unidad de Ejecución con su entorno, definiendo su ordenación
pormenorizada y su conexión viaria con el entorno inmediato.
16
No obstante, en este caso, y con el fin de mejorar las condiciones de conexión de la Unidad,
se ha procedido a redelimitarla, con el fin de incluir en la misma el tramo final de la calle Cabellera
de Berenice, con el fin de proceder a terminar la correcta urbanización de la misma, por las
razones legales que se han justificado en el punto 3 (“Delimitación de la Unidad de Ejecución”) de
esta Memoria.
8.4 EXISTENCIA O NO DE AGRUPACIÓN DE INTERES URBANISTICO.
En el presente Programa de Actuación Integrada, aunque la entidad proponente Jávea
Property Center S.L. es propietaria de más del 50% del suelo del ámbito afectado por el Programa,
no se ha constituido una Agrupación de Interés Urbanístico para promoverlo, sino que el proponte
Urbanizador es la misma sociedad propietaria mayoritaria del suelo (Jávea Property Center S.L.)
8.5 PLAZOS PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN INTEGRADA.
Según el art. 138.3f L.U.V. y 332 R.O.G.T.U., salvo que en las Bases Particulares de
programación, el M.I. Ayuntamiento de Jávea establezca plazos más breves, el Agente
Urbanizador proponente (“Jávea Property Center S.L.”), se compromete a iniciar las obras de
urbanización en el plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del Proyecto de
Reparcelación, acreditándose mediante la firma del Acta de Replanteo y a ejecutar y finalizar las
obras de urbanización previstas en el Proyecto de Urbanización, que forma parte del Programa, en
un plazo máximo de treinta y seis meses desde su inicio, lo que se acreditará mediante el
correspondiente Certificado Final de Obra.
No obstante, en las Bases Particulares para la adjudicación del Programa, aprobadas por el
pleno de la Corporación en sesión de fecha 31 de enero de 2008, el Ayuntamiento se ha
establecido un plazo de 12 meses, desde su inicio, para la ejecución de las obras de urbanización.
El plazo para la edificación de los solares resultantes de la reparcelación, se regirá por lo
indicado en el art. 125.6 y 204 L.U.V. y el art. 495 R.O.G.T.U., que en esencia establecen para
edificar el plazo de un año, contado a partir de la recepción municipal de las obras de
urbanización, pudiéndose ampliar de manera justificada hasta un plazo máximo de cuatro años, en
función de las condiciones de absorción del mercado inmobiliario.
8.6 OBRAS DE URBANIZACIÓN.
Forma parte de esta Alternativa Técnica el “Proyecto de Urbanización” que define con
precisión suficiente para ser ejecutados todos los detalles técnicos de las obras de urbanización
previstas por el Plan, según lo indicado en el art. 157.2 de la L.U.V. y conteniendo toda la
documentación prevista en el art. 156 de la L.U.V.
17
8.7 OBJETIVOS COMPLEMENTARIOS (ART. 124.2 L.U.V.).
EL Programa no contempla objetivos complementarios cuyo coste sea asumido
exclusivamente por el Urbanizador, sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales
como la realización de obras particulares que revistan especial interés social, o la implantación de
instalaciones recreativas o deportivas privadas, o de obras públicas accesorias susceptibles de
concesión y que por razones técnicas hayan de ejecutarse junto a las principales del Programa, o
la ejecución de programas de restauración paisajística o de imagen urbana dentro del ámbito del
Programa, conforme a las directrices establecidas en la Ley 4/2004 (L.O.T.P.P.)
La edificación de los terrenos propiedad del Urbanizador o de otros propietarios adheridos a
su iniciativa, en plazos más breves que los establecidos por el Programa con carácter general se
considera siempre objetivo complementario del Programa.
8.8 MEDIDAS DE CONTROL DE CALIDAD.
En el Pliego de Condiciones Técnicas (Condiciones Generales y Particulares) del Proyecto
de Urbanización se establecen las Normas de Calidad que deberán reunir los materiales utilizados
y las obras de urbanización previstas, así como todos los ensayos, pruebas y controles de calidad
que exigirá la Dirección Facultativa de la obra, al constructor de la obra de urbanización.
8.9 INVENTARIO DE CONSTRUCCIONES A DEMOLER.
El Programa no contempla la demolición, destrucción o erradicación de ninguna edificación,
sino solamente la destrucción de un portal de entrada y un muro de bloques de cerramiento de la
actual parcela de los Sres. Bird, que por estar situado en el interior del vial principal deberá ser
demolido y repuesto posteriormente. Aparte de este muro, existen ciertas instalaciones de agua y
electricidad en el tramo final a urbanizar de la calle Cabellera de Berenice que deberán ser
modificadas o sustituidas,.al estar afectadas por las obras de urbanización y en cuanto a las
plantaciones existentes, se trata de cultivos agrícolas de secano, cuya explotación ha sido
abandonada por falta de rentabilidad económica, y actualmente son improductivos, estando en
parte invadidos por matorral, al no realizarse su cultivo.
8.10 ESTIMACIÓN PRELIMINAR DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN
VARIABLES CUYO IMPORTE NO SE PUEDA DETERMINAR POR LA
CONCURRENCIA DE OFERTAS.
Según el art. 305 del R.O.G.T.U., en relación al art. 127.2e de la L.U.V., en la Alternativa
Técnica debe constar la estimación preliminar de los gastos variables, que se fijarán con carácter
definitivo en el Proyecto de Reparcelación. De acuerdo con el art. 308 del R.O.G.T.U., que
desarrolla el art. 126.j de la L.U.V. la estimación preliminar y general de los gastos de urbanización
variables, repercutibles a los propietarios, pero cuya cuantía no pueda ser determinada por la
concurrencia de ofertas, incluirá al menos los siguientes:
18
a) las obras de urbanización que deban ser ejecutadas por cuenta de una actuación distinta
y posterior, pero que beneficiando a la actuación que es objeto de la Alternativa Técnica, deba ser
en parte sufragada con cargo a ésta, a través del correspondiente canon de urbanización.
b) los gastos derivados de las actuaciones y trabajos necesarios para la elaboración de los
informes arqueológicos y paisajísticos que resulten exigibles para el desarrollo urbanístico de la
actuación.
c) los gastos correspondientes a la ejecución de las medidas que proceda adoptar de
acuerdo con las resoluciones administrativas derivadas de los anteriores informes.
d) la estimación aproximada y no vinculante de las indemnizaciones y compensaciones que
correspondan por todos los conceptos con cargo a la actuación, sin perjuicio de la valoración
definitiva que se haga en el Proyecto de Reparcelación.
En el caso de ésta Alternativa Técnica, consideramos que no son previsibles obras de
urbanización a ejecutar por otra actuación, que sean repercutibles a ésta mediante un canon de
urbanización, así como que tampoco sea necesario realizar informes arqueológicos o paisajisticos.
No obstante, si que habrá que realizar indemnizaciones o compensaciones a los
propietarios afectados por la presente actuación, por la ocupación de suelo en la calle de acceso
a la Unidad (Cabellera de Berenice), por lo que la estimación preliminar de estos gastos de
urbanización variables se cifran en aproximadamente 7.000 euros, sin perjuicio de la valoración
definitiva que se hará en el Proyecto de Reparcelación, que se redacte.
8.11 MODIFICACIÓN
ESTRUCTURAL.
Y
AFECCIONES
DE
LA
ORDENACIÓN
La propuesta de planeamiento que se presenta no modifica la ordenación estructural del
ámbito de actuación prevista en el Plan General de Ordenación Urbana de Jávea, por lo que no se
requiere la presentación de un “Documento de Justificación de la Integración Territorial” o una
“Cédula Territorial de Urbanización” ya que el Programa solo pretende desarrollar lo determinado
por el Plan General.
La ordenación territorial de la Unidad de Ejecución ME-6 se halla afectada por dos
instrumentos de ordenación territorial supramunicipal, y por que por tanto tienen carácter
estructural, que inciden en general sobre todo el Término Municipal de Jávea y en particular sobre
dicha Unidad de Ejecución ME-6.
1.- La Unidad se halla sujeta al Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Montgó
(P.O.R.N.) aprobado por Decreto 180/2002 de 5 de noviembre del Gobierno Valenciano (D.O.G.V.
nº 4374 de 08-11-2002), por lo que al hallarse incluida dentro del ámbito del P.O.R.N. está
afectada por las determinaciones del mismo.
No obstante, la Unidad se halla incluida dentro de una zona considerada por el Documento
de Concertación del P.O.R.N. como “Areas sometidas a distintas densidades de urbanización”
(área urbana de baja densidad), por lo que en la misma estaría permitida la edificación, ya que
según dicho Documento: “en estas áreas son compatibles el uso residencial de viviendas
unifamiliares o de varias alturas y las actividades que de este uso se deriven.La normativa de
estas zonas se enfoca principalmente a impedir un impacto en el entorno del Parque Natural a raíz
de las actuaciones que se lleven a cabo alrededor de los límites”.
19
Deberán someterse a Informe previo de la Dirección del Parque Natural, con carácter
vinculante, los siguientes proyectos o actividades que se contemplan en el Proyecto de
Urbanización como:
-
La construcción o reforma de las vías asfaltadas o la construcción de nuevos viales
urbanos y aparcamientos.
-
Cualquier obra o infraestructura con incidencia sobre el Dominio Público Hidráulico o
la zona de policía definida en el Real Decreto 848/1986.
-
Cualquier actividad que implique movimiento de tierras o remodelación topográfica.
Dado que la Alternativa Técnica del Programa contempla en el Proyecto de Urbanización la
realización de alguna de las obras mencionadas anteriormente, será preceptivo el Informe de la
Dirección del Parque Natural Montgó, y no será preceptivo realizar la Estimación de Impacto
Ambiental, al no tratarse de obras sujetas a Impacto Ambiental, de las indicadas en el Anexo de la
Ley 2/1989, de 3 de marzo de la Generalitat Valenciana, de Impacto Ambiental, o de los Anexos I
y II del Reglamento de la Ley 2/1989, que desarrolla dicha ley (aprobado por Decreto 162/1990 de
15 de octubre), puesto que las infraestructuras que desarrolla el proyecto, en el caso de las calles
o vías públicas desarrolla el trazado recogido en el instrumento de ordenación del territorio
(P.G.O.U), y en el caso del barranco, constituyen obras de mejora y conservación de las
actualmente existentes, sin modificar su trazado.
2.- La Unidad también se halla sujeta al Plan de Acción Territorial sobre Prevención del
Riesgo de Inundación de la Comunidad Valenciana (PATRICOVA) aprobado por Decreto 156/1999
de 17 de septiembre del Gobierno Valenciano.
Aunque esta Unidad no se halla afectada por ninguna de las zonas inundables previstas en
dicho PATRICOVA, debido a la existencia de un barranco junto al límite este de la Unidad, incluido
en el Plan General con zona de protección, habrá que tener en cuenta no solo las determinaciones
en cuanto a zonas de servidumbre y de policía establecidas en el Real Decreto 849/1986 de 11 de
abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (B..O.E. nº 103 de 30-41986), que desarrolla la Ley 29/1985 de Aguas de 2 de agosto (B.O.E. nº 189 de 8-08-1985), asÍ
como las modificaciones de dicha Ley (Ley 46/1999 de 13 de diciembre) y Reglamento (Real
Decreto 1315/1992 de 30 de octubre), sino también las propias determinaciones del Plan General
de Ordenación Urbana de Jávea en cuanto a la protección de los sistemas hidrográficos, indicadas
en el Titulo IX (“Normas de Potección) capitulo 4, punto 9.4.4 (“Protección a sistemas hidrográficos
e infraestructuras”) de la Memoria del P.G.O.U.
En cuanto al Plan General de Ordenación Urbana de Jávea, no define ningún elemento de
la red estructural o primaria que afecte a la Unidad de Ejecución ME-6.
Ver plano nº 6 “Afecciones de la Ordenación estructural”.
8.12
ORDENANZAS DE APLICACIÓN.
Específicamente se aplicarán las ordenanzas establecidas en el Plan General de
Ordenación Urbana para el “suelo urbano residencial extensivo” (Zona E), indicadas en el Capitulo
5 (punto 10.5) de la Memoria del P.G.O.U.
Según las Ordenanzas, el régimen urbanístico aplicable a dichos terrenos es el siguiente:
-
Suelo Urbano Residencial extensivo (edificación aislada): Zona de Ordenanza E2.
20
De acuerdo con dicha ordenanza, la parcela mínima para dicha zona es de 1.500 m2 para
viviendas unifamiliares aisladas , y la edificabilidad neta es de 0,200 m2.t./ m2. de suelo neto.
8.13
INNECESARIEDAD DE CÉDULA TERRITORIAL DE URBANIZACIÓN.
Como esta Alternativa Técnica no incorpora ningún instrumento de planeamiento que
pretenda modificar la ordenación estructural o incorporar nuevos suelos urbanizables a la
estructura territorial, no es necesario incorporar, ni exponer al público junto con la Alternativa
Técnica, la solicitud de “Cédula Territorial de Urbanización”, según indica el art. 307.1 del
R.O.G.T.U.
8.14
INNECESARIEDAD DE PROYECTO DE EDIFICACIÓN.
Al no tratarse de una Programa de Actuación Aislada, que tenga por objeto la edificación o
rehabilitación de inmuebles y al no ofrecer el Urbanizador como compromiso voluntario la
edificación simultanea a la urbanización, no resulta exigible incluir en la Alternativa Técnica el
Proyecto de Edificación, según se indica en el art. 307.2 del R.O.G.T.U.
8.15
INFORMES SECTORIALES SOLICITADOS.
Según el art. 307.3 del R.O.G.T.U., cuando según la L.O.T.P.P. , proceda obtener informes
sectoriales para la actuación propuesta, se deberá exponer al público junto con la Alternativa
Técnica, la copia sellada del documento por el que se solicitaron dicho informes.
Según lo indicado en el punto 8.11 de esta Memoria, en esta actuación es necesario
solicitar los siguientes Informes sectoriales:
a) Informe del Parque Natural del Montgó de la Consejeria de Medio Ambiente, Aguas
Territorio y Vivienda, al hallarse incluida la actuación dentro del ámbito del Plan de Ordenación de
los Recursos Naturales del Montgó .
b) informe del Organismo de Cuenca (Confederación Hidrográfica del Júcar del Ministerio de
Medio Ambiente) sobre la afección del barranco existente en el linde este, al hallarse parte de la
actuación dentro de la zona de servidumbre y de policía del dominio público hidráulico.
Los mencionados Informes fueron solicitados directamente el 8 de enero de 2008 y
requiriendo, mediante escrito de 29 de enero de 2008, al Ayuntamiento de Javea para que los
solicitara, según las instancias de solicitud que se acompañan en el ANEXO de esta Memoria.
No existen otros Organismos sectoriales afectados por la actuación.
21
9. RELACIÓN DE TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES.
22
23
10. CÉDULA TERRITORIAL DE URBANIZACIÓN Y DOCUMENTO
JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN TERRITORIAL.
DE
Según los art. 73.1, 73.3 y 112 de la L.U.V. y 225 del R.O.G.T.U. la Cédula Territorial de
Urbanización certifica la viabilidad de las iniciativas de planeamiento de desarrollo que supongan
modificación de la ordenación estructural o se propongan incorporar nuevos suelos urbanizables a
la estructura territorial.
La propuesta del presente Programa no modifica la ordenación estructural ni clasifica nuevo
suelo urbanizable, por lo que según esto, consideramos que en este caso no se requiere la Cédula
Territorial de Urbanización, ya que aunque el art. 113 de la L.U.V. dice textualmente que :” la
solicitud de Cédula Territorial de Urbanización es obligatoria para la tramitación o aprobación de
planes o programas..”, sin embargo según el art. 112 de la L.U.V. la función de dicha Cédula
parece reservada solo para aquellas “iniciativas de planeamiento de desarrollo que supongan
modificación de la ordenación estructural o se propongan incorporar nuevos suelos urbanizables a
la estructura territorial”.
Asimismo, según los art. 225.1 y 226.1 del R.O.G.T.U. la Cédula Territorial de Urbanización
tiene la función de certificar la viabilidad de las iniciativas de planeamiento de desarrollo que
propongan modificar la ordenación estructural , tanto en los casos en que simultáneamente haya o
no modificación en la clasificación del suelo. En el caso en que se prevea modificar la ordenación
estructural del Plan General (art. 225.1 del R.O.G.T.U.), la Alternativa Técnica del Programa se
acompañará de la solicitud de Cédula Territorial de Urbanización (art. 226.2 del R.O.G.T.U.), del
Documento de Justificación de la Integración Territorial y del Estudio de Impacto Ambiental (art.
227.2 del R.O.G.T.U.).
24
Como la Alternativa Técnica propuesta no pretende modificar la ordenación estructural fijada
en el Plan General ni la clasificación del suelo y por tanto, no reclasifica suelo no urbanizable,
consideramos que no se precisa la Cédula Territorial de Urbanización ni el Documento de
Justificación de la Integración Territorial ni el Estudio de Impacto Ambiental, para la aprobación
del mencionado Programa de Actuación Integrada.
Jávea, Febrero de 2008.
G.V.C.A.
El Proponente:
ARQUITECTOS ASOCIADOS S.L
JAVEA PROPERTY
CENTER S.L.
Fdo.: Jorge Garcia Valldecabres.
Fdo.: Luis Bas Segarra
ARQUITECTO
en representación de la sociedad.
25
ANEXO 1:
ESCRITURAS DE PROPIEDAD,
NOTAS SIMPLES
REGISTRALES y FICHAS DE
PARCELAS CATASTRALES.
26
ANEXO 2:
SOLICITUD DE INFORMES
SECTORIALES
PLANOS
PLANOS
1.
SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO.
2.
SITUACIÓN REFERIDA AL PLAN GENERAL.
3.
DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN.
4.
FINCAS CATASTRALES.
5.
FINCAS REGISTRALES O REALES.
6.
AFECCIONES DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.
7.
ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE LA UNIDAD.
MEMORIA DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN MONTGÓ ERMITA 6. Jávea (Alicante).
34

alternativa tecnica - Generalitat Valenciana

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