modificación puntual del plan general municipal de

Transcripción

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN DE
SABADELL DEL EQUIPAMIENTO SANITARIO ASISTENCIAL “L’ALIANÇA”
MPG-56
Modificación puntual del plan General municipal de ordenación de Sabadell MPG-56
Equipo técnico redactor
Albert de Pineda, arquitecto
Mariana Debat, arquitecta
Román Caracciolo Vera, arquitecto
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Expediente MPG-56 - ÍNDICE
1. MEMORIA INFORMATIVA
1.1 Ámbito de actuación
1.2 Estructura de la propiedad
1.3 Promoción
1.4 Zona de actuación
1.4.1 Descripción general del entorno inmediato
1.4.2 Descripción del solar y su edificación
1.5 Planeamiento vigente
1.5.1 Condiciones de ordenación del planeamiento vigente
1.6 Hechos posterior a la aprobación del Plan. Oportunidad de la propuesta
2. MEMORIA JUSTIFICATIVA
2.1 Objetivos de la modificación
2.2 Procedencia de la modificación
2.3 Justificación de la propuesta
2.4 Concreción de la propuesta
2.5 Incidencia sobre el planeamiento vigente planos comparativos
2.6 Informe medio ambiental
3. MEMORIA DE EJECUCIÓN
4. EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA
5. NORMATIVA
6. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
i. Planos de información
i.1 Situación
i.2 Emplazamiento. Ámbito de la modificación
i.3 Planeamiento vigente. Calificación urbanística
i.4 Planeamiento vigente. Calculo del techo potencial
i.5 Topográfico
i.6 Estado actual. Plantas
i.7 Estado actual. Secciones y alzados
i.8 Estado actual. Relevamiento fotográfico. Entorno
i.9 Estado actual. Relevamiento fotográfico. Solar
o. Planos de ordenación
o.1 Condiciones de edificación. Perímetros reguladores
o.2 Condiciones de edificación. Perfiles
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7. ANEXOS
a.1 Planos comparativos PGMOS – Propuesta de modificación
a.2 Propuesta arquitectónica
a.3 Resumen informe estructural
a.4 Resumen informe geotécnico
a.5 Convenio de actualización y de modificación del convenio transaccional con fecha del
7 de mayo de 2003 establecido entre el Departament de Salut, Servei Catalá de la Salut,
La Quinta de Salut L’Aliança MPS y Centres Assistencials Reunits SA.
a.6 Memoria del sistema de gestión de la nueva Clínica de Sabadell
a.7 Nota registral de la propiedad
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1. MEMORIA INFORMATIVA
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1.1 ÁMBITO DE ACTUACIÓN
El ámbito objeto de la presente modificación puntual se encuentra delimitado por las
calles Passeig de Rubió i Ors, Carrer de Fray Luis de Leon, Carrer de Güell i Ferrer y
Passatge dels Rifós. Graficado en los planos informativos i.1 – i.2 – i.3 de la
documentación gráfica.
La superficie total del solar, según levantamiento topográfico, es de 2814.24 m2 y su
calificación actual según Plan General Municipal de Ordenación de Sabadell (PGMOS)
aprobado definitivamente el 22 de diciembre de 1993 por el Conseller de Politica
Territorial i Obres Publiques de la Generalitat de Catalunya es de c.2 (equipamiento
sanitario-asistencial de carácter local).
1.2 ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
El único solar que interviene en esta modificación puntual del PGMOS es de propiedad
privada correspondiente a Quinta de Salut l’Aliança, MPS. (QSA), esta ultima es la
propietaria del edificio, la cual realizará la remodelación del centro y delegará a CENTRES
ASSISTENCIALS REUNITS, S.A. (CARSA sociedad 100% QSA) en el 100% la gestión
de la nueva Clínica.
1.3 PROMOCIÓN
El promotor de esta modificación puntual de Plan general es el Ayuntamiento de Sabadell,
a instancias de la propiedad privada Quinta de Salut l’Aliança, MPS. (QSA)
1.4 ZONA DE ACTUACIÓN
1.4.1 Descripción general del entorno y su funcionamiento
Dinámica urbana
El sector urbano en donde se localiza el solar objeto de la modificación es una zona
periférica de la ciudad de Sabadell, tal y como se puede observar en los planos de
situación (i.1. Situación e i.2 Emplazamiento).
Las importantes remodelaciones que ha venido sufriendo la ciudad en los últimos años no
han llegado a impactar en la zona en cuestión a pesar de la cercanía de una importante
vía de movilidad como lo es la carretera de Barcelona, que funciona como uno de los ejes
fundamentales en el funcionamiento de la ciudad, siendo en la actualidad un canal de
actividades de gran dinamismo. Sin embargo, la proximidad de esta vía y las conexiones
existentes y relaciones con diferentes áreas de la ciudad no han incentivado un aumento
en las dinámicas de crecimiento de este sector.
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Movilidad y conexiones
El sector de estudio, desde el punto de vista del funcionamiento de la ciudad y de la
accesibilidad, presenta una posición con una alta accesibilidad con posibilidad de
relacionarse de forma directa con la mayor parte del ámbito urbano.
La proximidad de la carretera de Barcelona facilita conexiones directas con importantes
áreas urbanas de la ciudad y salidas rápidas hacia otras poblaciones vecinas como
Terrassa o Barberá del Vallès.
El Passeig Rubió i Ors, aseguran un fácil ingreso al sector y una conexión directa con la
estación de RENFE sur y una salida rápida hacia la autopista c-58, y por ende una
conexión a través de una vía rápida y de gran capacidad con la ciudad de Barcelona.
Además, por el lado oeste también se encuentra la avinguda de Barberá , a través de la
cual se facilita una conexión directa con el área central de la ciudad dando acceso a las
diferentes actividades que esta zona comprende.
Entorno
Sin duda alguna, el edificio de la clínica que ocupa el solar, por disposición, dimensiones y
características funcionales es uno de los elementos de referencia que caracterizan este
sector de la ciudad y en concreto al Passeig Rubió i Ors.
A pesar de la existencia de estas cualidades, tanto de ubicación general como de la
existencia de un edificio tan relevante como lo es la clínica, el sector se presenta como
una zona de tejido discontinuo que carece de homogeneidad. Las características de los
edificios componentes del sector muestran una diversidad de alternativas, tanto en lo
referente a la calidad arquitectónica como a la antigüedad de los mismos, conformando un
paisaje urbano un tanto degradado, potenciado por la existencia de edificaciones de tipo
industrial de tamaño pequeño y mediano. La variedad edilicia del sector se concreta a
través de diferentes patrones de ocupación que van desde edificios de siete y ocho
plantas localizados en frente de la clínica a edificaciones de una y dos plantas o en su
mayoría de tres y cuatro niveles, alineados a la línea de edificación en su mayor parte, y
generando de esta forma la configuración de un espacio canal - calle altamente
consolidado y continuo, aunque de forma irregular debido a la diferenciación en las alturas
de las edificaciones.
Espacios públicos
Es necesario destacar como una importante característica del sector la falta de espacios
públicos como elementos estructurantes del espacio urbano. La falta de elementos de
estas características es fundamental para mejorar la imagen de degradación y remarcar
unas condiciones urbanas que se alejan de los valores óptimos.
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1.4.2 Descripción general del solar y su edificación
El solar en cuestión se localiza en la manzana delimitada por las siguientes calles: el
Passeig de Rubió i Ors, el passatge Dels Rifós, el carrer de Fra Lluis de León y el carrer
de Güell y Ferrer, de la ciudad de Sabadell, al sudeste de la misma.
La posición en relación directa con la primera de las calles le asegura una rápida
accesibilidad y una circulación fluida e intensa, con relación directa con otras vías de gran
relevancia dentro del sistema de movilidad de la ciudad, respondiendo de esta forma a las
necesidades de las funciones que se esperan consolidad en el solar.
La edificación existente en el solar, que desde sus orígenes funcionó como equipamiento
sanitario, se encuentra fuera de ordenación según las condiciones de edificaciones que
establece el actual Plan General Municipal de Ordenación de Sabadell (plano i.3
Planeamiento vigente). Ver cuadro de condiciones de la ordenación en 1.5 Planeamiento
vigente.
La volumetría del edificio actual se destaca sobre el frente del Passeig Rubió y Ors, a
través del volumen principal del que se compone la actual clínica, materializado en un
edificio de PB+8. El desarrollo de este edificio influye claramente en la identidad del sector
por su presencia y su tamaño con respecto a la mayoría de las edificaciones del sector.
En la otra cara del edificio, la situación se revierte debido a la posición de retiro sobre la
línea de edificación que presenta el mismo hacia la calle posterior y lateral que delimitan
el solar, permitiendo la creación de un espacio más amplio. La posición del edificio
posterior, mas bajo que el principal, consta de PB+5 definiendo de forma clara la
diferencia entre un frente principal y un frente secundario.
Datos actuales de ocupación del solar:
2814,24 m2
superficie del solar
edificio principal
edificio de instalaciones
total m2 de techo real
superficie de ocupación
(m2 de suelo)
volumen principal
volumen secundario
100%
9330,15 m2 techo
2172,00 m2 techo
370,00 m2 techo
11872,15 m2 techo
1791,41 m2
63,65%
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1.5 PLANEAMIENTO VIGENTE
El planeamiento vigente para el sector de modificación es Plan General Municipal de
Ordenación de Sabadell (PGMOS) aprobado definitivamente mediante resolución del 22
de diciembre de 1993 por el Conseller de Politica Territorial i Obres Publiques de la
Generalitat de Catalunya, texto refundido aprobado en fecha del 31 de julio de 2000 y
publicado en el DOGC el 2 de octubre de 2000.
1.5.1 Condiciones de ordenación y de la edificación del planeamiento vigente
Los parámetros urbanísticos establecidos para calificación presente en el ámbito de la
modificación puntual del plan son los siguientes:
-Sistema de equipamiento comunitario local, clau c.2 (equipamiento de uso
sanitario asistencial).
Las condiciones de ordenación vienen dadas en el Art. 229, en donde se especifican los
siguientes puntos a tener en cuenta en la modificación:
- el sistema de ordenación para equipamientos y dotaciones comunitarias se regirá por el
sistema de volumetría especifica.
- si el equipamiento forma parte de una isla de edificación regulada por el sistema de
alineación a calle, estos se deberán regir por los parámetros de edificación propios de la
zona. Se podrá alterar esta condición en el caso de que las necesidades del equipamiento
así lo requieran, permitiendo de esta forma una ordenación por volumetría específica. En
estos casos se deberá conservar la edificabilidad propia de la zona y la nueva ordenación
volumétrica se regulará mediante un Estudio de Detalle en donde se valore la incidencia
sobre el entorno.
Características generales del ámbito objeto de la modificación según PGMOS1
Superficie total del solar (m2 de suelo)
Uso global
Condiciones de ordenación
Ocupación
2814.24m2
(100%)
sanitario asistencial de carácter local (clan c.2)
alineación a calle o volumetría específica
En planta baja
100%
En plantas Piso
según profundidad edificable
Pb
P1
P2
P3
P4
8154.24 m22
Techo máximo resultante
Altura reguladora
1
2
2814.24m2
1818.00m2
1818.00m2
852.00m2
852.00m2
sobre Passeig Rubio i Ors
sobre Passatge del Rifós
sobre Carrer F. Luis de León
Pb + 4
Pb + 2
Pb + 2
Ver plano informativo i.3 – i.4
Ver plano informativo i.4 Planeamiento vigente. Cálculo de techo potencial según PGMOS
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1.6 HECHOS POSTERIORES AL PLAN. OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN
El grupo L’Aliança esta presente en Sabadell desde el año 1942 en que adquirió una
clínica que pertenecía a la Casa del Mutualista de Sabadell.
En 1961 compró unos terrenos para construir una nueva Clínica. La inauguración de la
misma en 1971 fue parcial debido a que no se había acabado de construir en su totalidad,
faltando algunas plantas para compartimentar que no se llegaron a utilizar. Su
construcción representó un avance muy importante para la ciudad de Sabadell, ya que
permitió ampliar considerablemente el área de atención sanitaria en el Vallés.
La Clínica tuvo un convenio con el Servei Català de la Salut hasta el 31 de diciembre de
1996, pero no pertenecía a la XHUP (Xarxa Hospitalària d’Utilització Pública). Con
posterioridad, y debido a su escasa rentabilidad, en julio de 1997, se redujo su actividad
hospitalaria manteniendo solamente la actividad ambulatoria.
En la actualidad, el Grupo Aliança, ha decidido comenzar las actuaciones encaminadas a
la rehabilitación y nueva puesta en marcha de la Clínica de Sabadell, permitiendo de esta
forma, la posibilidad de recuperar un equipamiento comunitario sanitario asistencial para
el sector, hecho muy importante por la manifiesta falta de equipamientos de este tipo
dentro de la ciudad. Los hospitales públicos son insuficientes y en este se puede tener la
oportunidad de completarlos a través de convenios entre la sociedad privada y la
Generalitat de Catalunya, absorbiendo así los excedentes de otros centros. (ver anexo
a.5)
A su vez, también es de destacar que su realización recuperará un edificio obsoleto para
reconvertirlo en un moderno centro sanitario equipado con las últimas tecnologías, tanto
desde el punto de vista medico y técnico como desde la utilización de energías y recursos
bio ambientales.
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2. MEMORIA JUSTIFICATIVA
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2.1 OBJETIVOS GENERALES DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN
La modificación puntual del Plan General tiene como objetivos los siguientes puntos:
1. La adecuación del centro sanitario asistencial para que forme parte de la XHUP (Xarxa
Hospitalària d’Utilització Pública), a través de convenios de colaboración, a pesar de ser
un centro privado; posibilitando de esta forma, mejorar las deficiencias detectadas en la
capacidad sanitaria actual del Vallés.
2. Una nueva ordenación volumétrica del equipamiento sanitario que permita adecuarse a
las necesidades actuales de un centro de las características funcionales y técnicas que se
necesitan, permitiendo de esta forma la consolidación y actualización del edificio
existente.
3. La creación de un espacio libre de servitud publica formalizado a través de un espacio
abierto que acompañe la volumetría del nuevo centro asistencial y genere a su vez una
apertura visual del espacio urbano existente, mejorando de forma sustancial la calidad
ambiental paisajística del entorno inmediato y del sector en general.
4. Dotación de un importante parking subterráneo que tenga la capacidad de resolver las
necesidades del propio equipamiento pero también que permita el acceso a su uso de
otras instituciones y personas, absorbiendo el posible incremento de vehículos en el
sector provocado por la renovación esperada. (Ver anexo a.6 Memoria del sistema de
gestión de la nueva Clínica de Sabadell)
2.2 PROCEDENCIA DE LA MODIFICACIÓN
El presente documento conlleva la modificación de las condiciones de edificación del
ámbito delimitado en el plano i.2. Emplazamiento. Ámbito de actuación, conforme a lo
previsto en los artículos 6 y 10 del Plan General Municipal de Ordenación de Sabadell y a
la legislación urbanística vigente, Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el cual se
aprueba el “Text refós” de la Ley de Urbanismo, procede la tramitación del pertinente
Proyecto de modificación puntual del Plan General Municipal de Ordenación de Sabadell,
de conformidad con lo previsto en el artículo 94 dicho “Text refós”.
2.3 JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA
1. Necesidad de un equipamiento sanitario asistencial
a. Las deficiencias generales de los servicios sanitarios públicos y la necesidad de crear
nuevos centros asistenciales que atiendan a las demandas actuales de la sociedad y
particularmente de la ciudad de Sabadell tienen una importante oportunidad en la
recuperación del edificio de la antigua clínica de la Aliança.
El desarrollo que ha experimentado la ciudad de Sabadell y, en general, las dos comarcas
del Vallés en los últimos años, ha ido acompañado de un importante crecimiento de la
población y, en consecuencia, de las necesidades de los ciudadanos, especialmente en
el ámbito asistencial.
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La recuperación de este solar para la consolidación de la clínica, mediante la
rehabilitación de una parte del edificio existente y la modificación de otra, permitiría dotar
al sector y a la ciudad de nuevas plazas sanitarias preparadas con las últimas tecnologías
y dotadas de todas las cualidades necesarias para responder a los requerimientos
actuales en materia de sanidad.
Si bien la explotación de esta nueva clínica será de titularidad privada, se presenta la
posibilidad de servir al servicio de la sanidad pública a través de diferentes convenios, lo
que permitirá que la clínica absorba los excedentes.
Este doble funcionamiento permitirá resolver una gama más amplia de demandas desde
diferentes extractos de la sociedad. (Ver anexo a.5 Convenio de actualización….) Es por
esta razón que el Grupo Alianza se ha comprometido con el ayuntamiento de Sabadell a
reabrir con la mayor prontitud posible su clínica, de manera que las nuevas instalaciones
puedan entrar en servicio y activar los convenios pactados, incrementando de manera
significativa la cobertura asistencial sanitaria en el Vallés.
b. El sector, como se ha descrito anteriormente, se encuentra en un estado de
degradación, en donde la posibilidad de la reapertura del equipamiento sanitario en
solares destinados por el Plan General para este uso se presenta como un perfecta
oportunidad para que este equipamiento se convierta en el impulso que la zona necesita
para el comienzo de su renovación y el mejoramiento de la calidad ambiental, actuando
como motor de renovación del sector.
2. Necesidad de una modificación puntual del PGMOS
Si bien la calificación realizada por el PGMOS para el solar en cuestión es la de c.2
(equipamiento sanitario asistencial) las condiciones de ordenación que se establecen en
él, especialmente en cuanto a techo máximo edificable se refieren, son insuficientes para
dar una respuesta arquitectónica apropiada a los requerimientos funcionales que una
clínica de estas características necesita. Por este motivo se hace necesario modificar
algunas condiciones de edificación del planeamiento vigente.
En la actualidad, el edificio, se encuentra como volumetría disconforme y supera los m2
de techo máximo permitidos por el planeamiento vigente (art 229. condicions de
Ordenació) al igual que su altura y volumetría, pero ha funcionado como equipamiento
sanitario y, además, posee la superficie mínima necesaria para desarrollar el programa
funcional de una clínica sanitaria de estas características. No obstante se encuentra en
problemas de conservación por lo que habría que realizar algunas modificaciones para
que pueda ser reutilizado nuevamente.
Ver documentación gráfica planos informativos.
a. Adecuación del edificio actual
El edificio consta de dos volúmenes, el principal, longitudinal, de PB y 8 cuya fachada se
alinea sobre la calle Passeig de Rubió i Ors, aunque más de la mitad de la altura de la
planta considerada como planta baja se encuentra bajo la cota de rasante por lo que su
altura real se podría asimilar a una situación de PB y 7. El volumen secundario consta de
PB y 4, ubicado en la parte posterior del edificio, contiguo al volumen principal.
Independientemente a este conjunto se ubica un edificio destinado a instalaciones
técnicas de 371 m2 de superficie aproximadamente.
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Los estudios estructurales realizados y los usos a los que serán sometidas las estructuras
existentes (según las necesidades funcionales de la nueva clínica) han demostrado que
las sobrecargas que se generarían serían excesivas para el edificio actual. (Ver anexo a.4
Informe estructural)
A partir de esto se ha llegado a las siguientes conclusiones:
Ninguna de las partes del edificio soportaría
estructuralmente las sobrecargas
necesarias, ni las alturas libres son admisibles para albergar los usos de urgencias,
quirófanos y estudios especiales de una clínica, pero sin embargo se ha podido establecer
que, previo a algunos refuerzos estructurales, realizados sobre la estructura existente, se
podría ocupar con actividades que no requieran excesivas sobrecargas como
habitaciones y consultorios. Por lo cual se pretende conservar y recuperar el volumen
principal del edificio.
En tanto, el edificio de instalaciones que encontramos en el solar es de muy baja calidad
arquitectónica y su desarrollo en planta entorpece la configuración de un espacio más
libre y limpio que pueda ser abierto al público.
Por lo expuesto se considera imprescindible el reemplazo del volumen secundario del
edificio principal y el edificio de instalaciones por nuevas edificaciones. Se plantean,
entonces, nuevas volumetrías que mejoran de forma considerable tanto la imagen general
del edificio exterior como su funcionalidad interna y a la vez se articulan mejor con el
espacio público y el entorno más inmediato a través de un espacio libre de servitud
pública.
b. Un equipamiento de las características de la nueva clínica planteada no puede
funcionar de forma conveniente sin mejorar sus instalaciones funcionales en donde se
incluyen la capacidad de alojar un número de vehículos acorde a las funciones y la
importancia planteada. En este aspecto los subsuelos permitidos por el planeamiento
vigente resultarían insuficientes para estos requerimientos, si bien en el art. 101. Plantes
de l’edifici del PGMOS ya se prevé que excepcionalmente se puedan construir más
plantas subterráneas. Ante esta situación se hace imprescindible el plantear el
crecimiento en subsuelo de una planta más destinada a este uso. Dichos aparcamientos
también podrían dar solución a parte de la demanda de la zona. (Ver anexo a.6 Memoria
del sistema de gestión de la nueva Clínica de Sabadell).
Las plantas ocuparan el 100% del espacio libre debido a los requerimientos funcionales
de la planta de estacionamientos del edificio, teniendo en cuenta que una importante
porción del solar ya se encuentra ocupada por un edificio consolidado que impide la
construcción bajo su rasante, obligando de esta manera a crecer sobre la zona libre ya
que si se tiene en cuenta las dimensiones de ocupación establecidas por el PGMOS (50%
del espacio libre), sería dificultoso concretar un aparcamiento de funcionalidad optima. Se
debe agregar que la propiedad se compromete a garantizar la plantación de arbolado en
la superficie sobre el parking, según se exige por el art. 98. Ocupación del PGMOS
La incidencia de este nuevo crecimiento en subsuelo no alterará de ninguna manera el
funcionamiento general del entorno. No afecta a las islas vecinas debido a que se
desarrollara íntegramente dentro de los límites del solar, en donde no existen
instalaciones o servicios públicos que puedan ser afectados por la nueva construcción. El
estudio geotécnico (ver anexo 4), demuestra por otro lado, la viabilidad de tal desarrollo
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en subsuelo al no encontrar características geológicas adversas que pudiesen generar un
futuro conflicto tanto para el edificio en si mismo como para las edificaciones vecinas más
próximas.
c. La nueva clínica se realizará utilizando las tecnologías más adecuadas que respondan
a los objetivos de protección medioambiental y de gestión de recursos energéticos
buscando la optimización del funcionamiento concordante con los desarrollos sostenibles
que un equipamiento de esta índole debería presentar.
Para lograr este objetivo se hace necesaria la construcción de un espacio técnico debajo
de las plantas de aparcamiento que permita la localización de depósitos de agua para
recogida para su reutilización y otros elementos de carácter técnico, que serian imposibles
de localizar de mantener la situación existente.
2.4 CONCRECIÓN DE LA PROPUESTA
La propuesta se desarrollará a través de los siguientes puntos:
1. Rehabilitar y recuperar el volumen principal del edificio, planteando su ocupación con
los usos de habitaciones para hospitalizaciones y consultorios, sin modificar la volumetría
actual existente. Para lo cual serán necesarios algunos ajustes estructurales que permitan
soportar las cargas necesarias.
En este volumen solo se extenderá la galería técnica existente ubicada en la parte
superior del edificio debido a los nuevos requerimientos en materia de equipos de
instalaciones.
2. Derruir el volumen secundario del edificio principal para construir uno nuevo que se
adecue estructural y funcionalmente para recibir las funciones de quirófanos y urgencias
de la forma más idónea posible.
3. Derruir el edificio anexo de instalaciones para construir uno nuevo más pequeño, de
mejor calidad arquitectónica, que permita liberar mayor superficie del solar que pueda ser
sumada al espacio libre.
4. Construir cuatro plantas subterráneas para aparcamientos e instalaciones técnicas.
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2.4 INCIDENCIA SOBRE EL PLANEAMIENTO VIGENTE
El solar mantiene la misma calificación que en el Plan General (c.2 equipamiento
comunitario de uso sanitario asistencial de carácter local) sin modificar su superficie
Según el artículo 229, cuando un equipamiento forma parte de una manzana regulada
según alineación a calle, se ordenará por las condiciones propias de la manzana en que
se encuentra, pero permite ordenar por volumetría especifica si las necesidades
funcionales del equipamiento lo requieren.
La presenta Modificación Puntual del PGMOS se basa en modificar algunas de las
condiciones de la edificación para poder desarrollar y construir un equipamiento sanitario
asistencial, que pueda ofrecer una adecuada respuesta funcional a los requerimientos
actuales
La distribución de los m2 de techo y la ocupación se corresponden con las superficies de
los perímetros reguladores representados en el plano o.1 Condiciones de la edificación.
Perímetros reguladores y o.2 Condiciones de la edificación. Perfiles
Cuadro resumen de las características del equipamiento
Nueva ordenación para el Equipamiento sanitario asistencial de carácter
local (clau c.2)
Uso dominante
Sistema de ordenación
Superficie de suelo (m2)
Ocupación máxima
Superficies de techo (m2 t)
Planta baja (volumen sobre P. Rubió i Ors)
Planta primera
Planta segunda
Planta tercera
Planta cuarta
Planta quinta
Planta sexta
Planta séptima
Planta octava
Total
sanitario asistencial
volumetría específica
2814,24
58%
972,70
1550,69
1427,50
1500,37
1500,37
1072,10
1072,10
1072,10
1072,10
11240,00
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Cuadro comparativo de las condiciones de ordenación de la edificación del Plan
General Municipal de Ordenación de Sabadell, del Estado actual de la edificación y
de la Modificación Propuesta
PGMOS
SUPERFICIE PARCELA
(m2 de suelo calificado
como c.2)
CALIFICACIÓN
MODIFICACIÓN PROPUESTA
2814.24 m2
2814.24 m2
C.2 sistema de equipamiento sanitario
asistencial de carácter local
C.2 sistema de equipamiento sanitario
asistencial de carácter local
alineación a calle o volumetría específica según
art. 229
volumetría específica
DIFERENCIAL
SISTEMA DE
ORDENACIÓN
Art. 229-Condiciones de l'ordenació i l'edificació.
SUPERFICIE TECHO
8154.24 m2 (máximo)
11240,00 m2
3085.76 m2
OCUPACIÓN
en Pb 100%
58%
-42%
ALTURA REGULADORA
Y NÚMERO DE
PLANTAS
en Ppisos según profundidad edificable
sobre P. Rubió i Ors
Pb + 4
sobre C. F. Luis de Leon
Pb + 2
sobre P. Rifós
Pb + 2
sobre P. Rubió i Ors
(volumen principal)
Pb + 8
+4
sobre P. Rifós (volúmen
secundario)
Pb + 3
+1
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2.5 INFORME MEDIO AMBIENTAL
2.5.1. Ámbito territorial
El ámbito territorial de actuación en la solicitud de modificación del Plan General ya ha
sido establecido en puntos anteriores.
2.5.2. Objetivos y principios de sostenibilidad tenidos en cuenta.
1 .Modificar la volumetría existente de forma de lograr una mayor apertura espacial que
mejore el entorno.
2. Ampliar el espacio libre en planta para generar un espacio abierto más generoso.
3. Mejorar, a través de la modificación volumétrica la posibilidad de mayor asoleamiento
para el edificio del equipamiento y para las viviendas próximas.
4. Crear una zona ajardinada y con árboles de porte mediano que aporten a la escasez de
espacios verdes detectados en el sector.
2.5.3. Concreción de los objetivos ambientales planteados.
Las modificaciones planteadas sobre el edificio existente en el solar objeto de esta
modificación urbana tendrán un impacto beneficioso sobre el entorno urbano que
acompañan y rodean al mismo. La modificación de la volumetría del edificio trasero y la
reducción notable en el tamaño del edificio de instalaciones anexo tendrán una notable
influencia en la apertura del espacio visual sobre el passatge Dels Rifós y no supondrá
situaciones de riesgo para el sector:
1. La mejor distribución de los edificios y la más adecuada ocupación del suelo se traduce
en una menor ocupación en planta del edificio lo que permite la obtención de un espacio
de carácter urbano de mejores y mayores dimensiones y proporciones generales,
proporcionando una apertura mayor de la calle y favoreciendo las visuales y el
asoleamiento de las viviendas más próximas.
2. La necesidad de mantener las alturas existentes, por razones funcionales, a pesar de
modificar el volumen trasero del edificio, no impacta en el desarrollo del sector a pesar de
presentar una notable diferencia con respecto a las alturas generales del entorno más
inmediato. Hay que tener en cuenta que la renovación del sector permitirá elevar la altura
media de las edificaciones ya que en su mayor parte, estas se encuentran por debajo de
las permitidas por el planeamiento vigente.
3. La gran presencia que posee el edificio existente de la clínica impacta de forma
negativa debido a su alto estado de degradación y abandono en el que se encuentra, y
arrastra a todo su entorno provocando que la imagen general se contagie de la imagen de
la clínica.
Una rehabilitación del edificio permitirá revertir de forma positiva la imagen general del
sector, generando un impacto ambiental que incentive a la aparición de nuevas
operaciones de mejora y sustitución del tejido existente.
4. La modificación del plan no supondrá áreas de riesgo para la seguridad y el bienestar
de las personas, dentro del ámbito de actuación. Por otro lado, no se presentan áreas que
requieran protección especial o conservación o sean establecidas de fragilidad o
singularidad por la incidencia de la normativa ambiental ni tampoco de protección o
conservación por la concurrencia de valores susceptibles de preservación.
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3. MEMORIA DE EJECUCIÓN
La modificación puntual del plan en el solar en cuestión calificado como equipamiento
sanitario asistencial de carácter local (clave c.2) no conlleva operaciones de gestión
urbanística de ningún tipo por ser un solar único y de propiedad única.
La concreción de la modificación conlleva la reposición y/o adecuación de los elementos
del espacio público implicado si así lo requieren (aceras, bordillos, etc.). Así también como
la adecuación y urbanización del espacio libre de servitud pública que se definirá con
acuerdo del Ayuntamiento en posteriores etapas.
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4. EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA
(Informe de viabilidad económica)
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INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA
El Grupo Aliança prevé remodelar la clínica de la Salut de Sabadell con la intención de
potenciar su actividad en varias líneas de negocio tales como:
9
9
9
9
9
Una unidad de Diagnostico por imágenes.
Una planta de consultorios para alquilar como consultas a grupos médicos.
Una planta con consultas para atender pacientes del CatSalut.
Cuatro plantas dedicadas a actividad hospitalaria.
Servicios accesorios de cafetería i tiendas
Actividad y facturación
a) Mercado privado
Se prevé que la principal fuente de clientes provendrá de pacientes que serian atendidos
actualmente en otros centros de la comarca del Vallès Occidental y de Barcelona, por
médicos que tienen su consulta en Sabadell y Terrassa.
Por lo tanto, los ingresos que genere el centro vendrán dados por los derechos de
utilización de gabinetes, salas de exploración y de las urgencias.
La facturación se estima a partir de tarifas medias de centros similares.
b) Financiamiento público
Se prevé la realización de actividad quirúrgica de procesos en garantía de lista de espera
y por lo que respecta a la actividad medica, servicios de soporte del PIUC (Programa
integral de Urgencias de Catalunya).
El volumen de actividad se ha calculado en función de la capacidad productiva instalada.
La facturación se estima a partir de tarifas del CatSalut a un centro de la XHUP (Xarxa
Hospitalària d’utilització Pública) que realiza actividades similares.
Cuenta de resultados provisionales
Para el cálculo de los ingresos del mercado privado se ha desglosado en un 90% a
entidades de aseguración libre y un 10% a pago directo de los usuarios. Se ha agregado
además un 5% de ingresos provenientes de actividades no directamente asistenciales,
como camas o menús para los acompañantes.
La previsión de gastos se ha realizado de acuerdo con datos reales de centros
gestionados por CARSA, en base a costos unitarios o porcentajes sobre los ingresos
ponderados para la actividad.
El margen de contribución resultante previsto es de 3,42%. Este porcentaje de
ganancias es el resumen a la evaluación financiera realizada para poder establecer la
viabilidad económica de la operación de la reapertura de la clínica de la Salut, que permita
establecer la necesidad de la modificación puntual del PGMOS, y a través del cual se
puede aseverar que la misma será viable y que permitirá un funcionamiento adecuado del
centro asistencial.
21
5. NORMATIVA
22
TITULO I DISPOSICIONES GENERALES
Articulo 1. Ámbito de aplicación
El ámbito de modificación de Plan esta situado en el solar comprendido entre las calles:
Passeig de Rubió i Ors, Carrer de Fray Luis de Leon, Carrer de Güell i Ferrer y Passatge
dels Rifós y se corresponde con la delimitación definida en el plano i.3 Planeamiento
Vigente de la documentación gráfica. El solar tiene una superficie correspondiente a dos
mil ochocientos catorce con veinticuatro metros cuadrados (2814.24 m2).
Artículo 2. Contenido y documentación
Los documentos que integran la modificación de Plan General son los siguientes:
-Memoria:
- Informativa
- Justificativa
- De ejecución
- Normativa
- Documentación gráfica
- Planos de información
- Planos de ordenación
- Planos comparativos del PGMOS y la modificación
- Anexos
Articulo 3. Régimen general
Para todo aquello no regulado en la modificación del Plan será de aplicación el Texto
refundido del Plan General Municipal de Ordenación de Sabadell.
TITULO II NORMAS PARTICULARES
Artículo 4. Regulación específica del equipamiento sanitario asistencial de carácter
local (clan c.2)
El equipamiento sanitario asistencial objeto de la presente modificación de Plan se regula
específicamente por las determinaciones y parámetros recogidos en los artículos 5 -14 de
esta normativa.
Artículo 5. Límite del equipamiento
La superficie del suelo calificado como equipamiento sanitario asistencial de carácter local
conserva los límites que el vigente Plan General especifica, representado en el plano i.3
Planeamiento Vigente y o.1 Condiciones de la edificación. Perímetros reguladores. Tiene
una superficie de dos mil ochocientos catorce con veinticuatro metros cuadrados
(2814.24m2).
Artículo 6. Sistema de ordenación
El sistema de ordenación de la pieza de equipamiento sanitario asistencial (clau c.2) será
el de volumetría específica.
23
Artículo 7. Edificabilidad
El máximo techo edificable será el que se corresponde con la superficie del perímetro
regulador y el número de plantas representadas en el plano o.1 Condiciones de la
edificación .Perímetros reguladores de la documentación gráfica, cuyo total será:
11240.00 m2
Artículo 8. Alineaciones, perímetro regulador
Las alineaciones máximas de la edificación son las representadas gráficamente en el
plano o.1 Condiciones de la edificación. Perímetros reguladores. Estas alineaciones son
definidas como máximas, excepto sobre calle Passeig Rubio i Ors que son obligatorias,
Articulo 9. Perfil regulador
El perfil regulador es el representado gráficamente en el plano de ordenación o.2
Condiciones de la edificación. Perfiles
La cota de referencia de Planta baja se representa en el plano o.2 Condiciones de la
edificación. Perfiles
La altura máxima reguladora sobre Passeig Rubio i Ors es de 28,50m, correspondiente a
planta baja y ocho plantas piso.
Para el volumen que da sobre Passatge Rifós será de 16,00 m, correspondiente a planta
baja y tres platas piso.
Articulo 10. Número de plantas
El número máximo de plantas de la edificación es el definido en el plano o.1 Condiciones
de la edificación. Perímetros reguladores de la documentación gráfica
Articulo 11. Cuerpos salientes
Los cuerpos salientes de la edificación deben estar comprendidos dentro del perímetro
regulador definido en el plano o.1 Condiciones de la edificación. Perímetros reguladores.
(Los elementos salientes se encontrarán fuera de los perímetros reguladores
establecidos).
Artículo 12. Plantas subterráneas
La ocupación de las plantas subterráneas se regirá por el perímetro regulador para cada
planta representado en el plano o.1 Condiciones de la edificación. Perímetros
reguladores.
El número máximo de plantas sótanos es de cuatro más un espacio destinado a depósito
de acumulación agua para ser reutilizada de acuerdo a los objetivos medio ambientales
de la clínica.
Articulo 13. Condiciones de servitud
Los espacios libres abiertos que resulten de la ordenación volumétrica tendrán las
características de espacios libres de servitud pública según los requerimientos que
establezca el Ayuntamiento en el momento de la concreción arquitectónica.
Disposición adicional.
Los efectos de esta modificación puntual de plan no harán incrementar la valoración de la
expropiación en el caso de que esta se produjese. En este supuesto, el proyecto de
expropiación considerará la edificabilidad que otorga actualmente el Plan General para el
equipamiento sanitario-asistencial que ahora se modifica.
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modificación puntual del plan general municipal de

Transcripción

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