Informe sobre el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona

Transcripción

Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report
Informe del Mercado de Oficinas
Madrid y Barcelona
1º Trimestre 2012
Office Market Report
Madrid & Barcelona
1st Quarter 2012
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •
On•Point
Contexto Económico
La economía de la Zona Euro y, por ende
la economía española, continúa con
previsiones sujetas a un elevado grado de
incertidumbre, dependiendo directamente
de factores y decisiones nacionales e
internacionales diversas, tales como el
ajuste fiscal sobre el crecimiento de países
periféricos, la política económica adoptada
por el conjunto de Europa o la evolución de
los mercados financieros.
PIB Anual
Durante el primer trimestre de 2012,
la economía española ha entrado en
recesión al enlazar dos trimestres seguidos
un crecimiento negativo del PIB, más
concretamente un -0,3% en los últimos
tres meses de 2011 y un -0,4% en los tres
primeros del 2012.
La demanda nacional cayó en un 0,9%,
tendencia confirmada en los últimos cuatro
años, si bien el descenso experimentado
en los primeros meses del año ha sido
más atenuado que en el último trimestre
del pasado año. Por otro lado, la demanda
exterior neta ha resultado de nuevo positiva,
un 0,6%, aunque ligeramente inferior a la del
trimestre precedente.
El PIB interanual en el primer trimestre
del 2012 se ha situado en el -0,5%. Tras
siete trimestres consecutivos de subidas,
en el cuarto trimestre de 2011 registró un
descenso del -0,3%. Para 2013 la previsión
del PIB es del 0,2% aunque los expertos
están advirtiendo de un empeoramiento de
las previsiones debido a las dudas que sigue
despertando España en torno a su capacidad
para corregir el déficit público, la salud de su
sistema financiero y la “debilidad” de sus
IPC y tipos de interés
fundamentos económicos.
A nivel europeo, los países que mejor
comportamiento han experimentado desde
2010 y hasta el primer trimestre de 2012
son Suecia, Polonia y Rusia sobre todo, con
previsiones de crecimiento del 2%, el 3,9% y
el 3,8% respectivamente.
La evolución registrada en la tasa de
desempleo se situó en los primeros meses
de 2012 en un 24,4%, lo que se traduce en
374.300 personas más en paro. El descenso
del empleo afectó más a los varones que
a las mujeres, 278.300 frente a 96.000
respectivamente. Por nacionalidades, el
número de ocupados extranjeros bajó en
87.300 y el de españoles lo hizo en 287.000.
En cuanto al gasto del sector privado, éste
acusó un nuevo descenso en los primeros
meses del año 2012. En el caso de los
hogares, el consumo mostró una notable
debilidad —se estima una caída intertrimestral
del 0,4%—, como consecuencia del deterioro
de la situación del mercado laboral, del efecto
del aumento de los tipos impositivos del IRPF
sobre la renta disponible, de la disminución
de la riqueza y, en general, del clima de
mayor incertidumbre. Estos mismos factores
obstaculizan la recuperación de la inversión
residencial, que siguió contrayéndose en
estos primeros meses del año.
El IPC, a la baja
Durante 2012 se mantiene la tendencia
negativa de la inflación, que desde
comienzos de 2011 se ha rebajado en 1,4
puntos básicos pese a la escalada inicial que
le llevó al 3,8% en el mes de abril. El índice
no se encontraba por debajo del 2% desde
agosto de 2010, cuando alcanzó el 1,8%.
Según informó el INE, la disminución del
IPC de marzo de 2012 fue debida al grupo
de alimentos y bebidas no alcohólicas y
otros bienes y servicios. La bajada viene
explicada por la bajada de los precios de las
frutas frescas y las carnes. Por su parte, la
variación del IPC mensual ha sido del 0,7%.
Los grupos con mayor repercusión positiva
en el IPC mensual han sido vestido/calzado
y transporte. Este aumento viene explicado
por el comienzo de la temporada primaveraverano y el aumento de los precios de los
lubricantes y carburantes.
Todos los grupos han tenido repercusión
mensual positiva en el índice general.
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• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2012 •
On•Point
Oficinas Madrid
Madrid por Zonas
periféricas las rentas se están comportando de una
manera más estable, como en la zona de Las Rozas,
y en otras áreas que carecen casi de demanda estamos alcanzado rentas ya próximas a las propias de
productos de otra tipología como el industrial.
Rentas
Durante este período, las rentas han seguido experimentando un moderado descenso en la mayoría de
las zonas, situándose el precio máximo en CBD en
25,25 €/m², lo que significa una reducción algo inferior
al 2% respecto al trimestre anterior. Mientras siga aumentado la desocupación, es previsible que las rentas
sigan bajando (aunque ahora lo hagan de forma más
moderada), lo más probable es que luego le seguirá
un periodo plano de varios trimestres antes de empezar a subir de nuevo.
Oferta
Durante este trimestre, hemos sobrepasado los
2.100.000 m² entre Oficinas y High Tech, aumentando
un 2,6% respecto al trimestre anterior y situándose
la tasa de disponibilidad en el 11,19%. La zona CBD
vuelve a aumentar ligeramente su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales que no se
llegan a compensar con nuevas ocupaciones, si bien
lo hace en unos niveles mínimos. El resto de las zonas crecen también de manera ligera, siendo la zona
de Periferia la que experimenta la mayor subida.
Sin embargo, existen varios factores que pueden acelerar el cambio: la oferta de calidad se absorberá de
manera relativamente rápida porque es la preferida
de la demanda, y la falta de promoción nueva producirá que cuando las rentas suban otra vez, lo harán de
manera rápida y contundente.
La oferta futura esperada para lo que queda de 2012 y
2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011,
ya que la totalidad de los proyectos se encuentran en
fase de construcción/rehabilitación o están comenzando en estos momentos. Esta salida de oferta nueva hará que aún crezca la disponibilidad de manera
moderada durante los próximos dos trimestres hasta
Por otro lado, sigue habiendo puntualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy
elevados, en gran parte por las excelentes calidades
de algunos productos.
Por último, hay que resaltar que en ciertas zonas
Alquiler
Ocupación Propia
High-Tech
Millares
Millares
Pre-alquiler
900
800
Demanda
Desafortunadamente la demanda continúa en cifras
muy bajas como en los últimos trimestres lo que puede ocasionar que al menos hasta después del verano
la contratación se mantenga en niveles similares a los
de este trimestre. La tónica dominante sigue siendo la
ausencia de grandes corporaciones demandando espacio y en un volumen modesto de empresa mediana
(entre 1.000 a 3.000 m2), mientras que la demanda de
menor tamaño mantiene un nivel similar a los últimos
dos años.
Pre-alquiler
Ocupación Propia
High-Tech
200
180
160
140
700
120
600
100
500
60
80
400
60
300
200
40
60
100
0
Es importante señalar que en el 2013 prácticamente
toda la oferta que se espera esté pre-alquilada o sea
ocupación propia por lo que puede ser la primera vez
en años que casi no se promueva oferta nueva para
arrendamiento, exceptuando posibles retrasos en la
entrega de proyectos previstos para final de año.
Contratación
Trimestral
Contratación
Trimestral
Contratación Anual
Contratación Anual
Alquiler
alcanzar cifras superiores al 13-14%, y a partir de ahí
tenderá a estabilizarse. Esta hipótesis no obstante
está sujeta a que un posible deterioro de la economía
durante este año no amplifique las cifras de reducción
de espacio de las empresas por encima de la tendencia en los últimos trimestres.
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1Q 2012
Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012
21
6
19
Renta Prime y Disponibilidad
Oferta Futura
Disponibilidad
Millares
Renta Prime y Disponibilidad anual
Renta Prime €/m²/mes
1.800
45,00 €
1.600
40,00 €
1.400
35,00 €
1.200
30,00 €
F
250
Prealquilado
Ocupación propia
Especulativo
200
150
100
50
0
Oficinas
Millares
25,00 €
800
20,00 €
600
15,00 €
400
10,00 €
150
200
5,00 €
50
0
0,00 €
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
1Q 2012
Estas cifras nos retrotraen a lo vivido en los tres primeros trimestres del 2009 donde la contratación fue
incluso inferior a la que se ha registrado en este primer trimestre. Claramente existe un paralelismo entre
la situación económica recesiva de aquel año y la
que estamos sufriendo actualmente. Sin embargo es
cierto que actualmente las rentas existentes son muy
inferiores, más aún si tomamos en consideración los
incentivos adicionales que se conceden, lo que debería arrojar el resultado de que la contratación fuera
algo superior a la registrada en el mencionado 2009.
Dado este volumen de transacciones, es previsible no
obstante que este año se materialice una cifra de contratación similar o incluso superior, si bien no es probable que se supere las del pasado año 2011, aunque
en cualquier caso es difícil en este momento efectuar
Oficina
2014
350
300
200
100
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
un pronóstico muy preciso dado la enorme volatilidad
existente creada por la inestabilidad económica.
12
Operaciones en Madrid del trimestre
KETED EXC
AR
Tendencias
Como tendencia más negativa, es importante recordar que probablemente el mayor problema actual del
mercado, es que una parte muy significativa de la
demanda, más del 90% en el caso de los grandes demandantes, acaba renovando sus actuales arrendamientos en detrimento de un posible cambio, y en la
mayoría de las ocasiones esto implica una reducción
del espacio que está en uso por parte de la compañía, lo que ha generado en gran parte el constante
crecimiento de la oferta disponible. A ello se ha unido
la finalización de proyectos que arrancaron en fechas
previas a la crisis.
Alcala 506
5.664 m²
KETED EXC
AR
Sin embargo es posible que surja una tendencia positiva para los próximos meses, ya que el mencionado
coste tan asequible de las oficinas actualmente, a
niveles de los años 90, es muy probable que acabe
incentivando a una demanda de mayor tamaño y
calidad que la actual. Este fenómeno se puede ver
alimentado de manera potente por la reducción de la
oferta disponible nueva (la preferida de la demanda)
que empiece a reducir su tamaño medio al arrendarse
y paulatinamente no existir nueva oferta en construcción.
SIVELY BY
LU
La contratación durante este trimestre ha caído por
debajo de los 60.000 m², lo que significa un descenso
muy significativo de casi el 33% respecto al trimestre
anterior. Como es habitual, la zona que tiene el mayor promedio de m² por transacción es la Periferia;
además es esta zona la que acumula mayor cantidad
de operaciones, que suponen el 39% del total del
mercado.
Oficina
2013
SIVELY BY
LU
Transacciones
High-Tech
250
No obstante se están registrando tímidamente aproximaciones al mercado de corporaciones de un cierto
volumen, que comienzan a estudiar las oportunidades que este les brinda, si bien en muchos casos con
una anticipación temporal importante al vencimiento
de sus arrendamientos actuales, lo que puede conducir a que a medio plazo cristalice en búsquedas
concretas.
Oficina
2012
OPERTY M
PR
1996
High-Tech
400
1.000
1994
High-Tech
OPERTY M
PR
Millares
On•Point
Calle Proción 1
2.613 m²
Ello puede llevar a que se mantenga un nivel de desocupación alto y estable durante varios trimestres. Al
mismo tiempo, cada vez más, encontraremos edificios antiguos y de calidad baja que irán desocupando los arrendatarios alquilando edificios de reciente
construcción.
Disponibilidad
y Contratación por Zonas
isponibilidad por
Zonas
Contratación por Zonas
trimestre 2012
Disponibilidad
1er trimestre 2012
Contratación
CBD
19%
High-Tech
23%
Pº de la Habana 101
2.400 m²
High-Tech
18%
CBD
32%
Satelite
2%
Secundaria
10%
Satelite
17%
Calle Alcañiz 23
1.866 m²
Total: 59.799 m²
Total: 2.119.837 m²
Secundaria
9%
Periferia
39%
Periferia
31%
15
18
7
On•Point • Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2012 •
Inversión Madrid
Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas
Demanda
Los inversores extranjeros continúan pendientes
de la evolución de la economía española, por lo
que, en gran medida, se encuentran en una situación de “stand by”, esperando las oportunidades
que puedan surgir en el CBD, ya que es la zona
que evolucionaría más rápidamente una vez la
recuperación comenzara a producirse. Estos inversores estarán, por tanto, dispuestos a asumir
más riesgo en productos de calidad en este submercado.
No obstante, aunque con una mayor precaución,
también analizan el resto de zonas de oficinas.
Uno de los principales actores del mercado actual
son los fondos oportunistas, quienes se encuentran en busca de oportunidades de inversión para
posicionarse en el mercado español, pendientes
de la evolución del mercado.
De hecho, algunos de estos fondos oportunistas
ya han adquirido carteras de préstamos hipotecarios con importantes descuentos.
Respecto a los inversores nacionales, al igual que
el trimestre anterior, siguen estando activos, aun
sin materializarse efectivamente en operaciones.
Tan solo Pontegadea Inmobiliaria ha finalizado el
proceso de compra de Torre Picasso.
La falta de financiación es uno de los principales motivos del estancamiento del mercado
inmobiliario de inversión, ya que son muy pocos
los inversores que pueden hacer frente a operaciones de inversión sin necesidad de recurrir al
mercado de capitales.
La financiación disponible en el mercado existe,
aunque está a precios elevados impidiendo que
se materialicen inversiones debido a los retornos
que demandan los inversores.
Oferta
La oferta continúa siendo escasa y las oportunidades que surgen no se han ajustado a las condiciones actuales de la demanda.
El gap entre oferta y demanda sigue siendo aún
muy amplio sin llegar muchas de las operaciones
a materializarse por este motivo.
Los pocos edificios ofertados se centran en CBD
y esporádicamente en zonas consolidadas fuera
de la M-30.
Es necesario también hacer alguna referencia al
producto proveniente de bancos y cajas de procesos de refinanciación y adjudicaciones, que se
están produciendo como consecuencia de las dificultades de hacer frente al servicio de la deuda.
Este producto acabará siendo ofrecido al mercado, en algunos casos, y tendrá interés por parte
de inversores que buscan activos a precios competitivos o activos que necesiten gestión para reposicionarlos de nuevo en el mercado.
Dada la situación económica en la que nos encontramos, otras ciudades europeas, como París
o Londres, se han convertido en nuestros grandes
competidores, ya que existe oferta de producto de
mayor calidad y mejores retornos ajustados por
riesgo.
Existen otras opciones de mercado, aunque no
son las ideales para los compradores por la calidad del producto, ubicación, contratos o inquilinos.
Volumen de Inversión Total acumulada
8
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 • On•Point
Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor
Rentabilidades
Transacciones
Las rentabilidades prime no han sufrido variación
alguna manteniéndose en el 6%. Sin embargo,
la falta de financiación junto con la situación del
mercado de ocupantes y el riesgo de cada producto en cada zona, están presionando al alza, lo
que se materializará probablemente en el próximo
trimestre.
El volumen de inversión del trimestre alcanza los
400 millones, volumen que supone un 28% más
que todo el año anterior. Sin embargo, este volumen está referido en exclusiva a la única transacción reseñable del trimestre, la de Torre Picasso.
Las reformas que está llevando a cabo el Gobierno están tratando de aumentar la confianza de los
inversores extranjeros en la economía española;
no obstante, continua la incertidumbre, lo que se
refleja en el repunte de la prima de riesgo durante
los últimos meses.
En el caso de transacciones puntuales, de menor
volumen, de activos de mucha calidad, ubicados
en buena zona, con contratos a largo plazo e inquilinos de renombre, hablaremos de rentabilidades
más agresivas pudiendo romper la barrera de las
rentabilidades prime.
Operaciones en Madrid del trimestre
Esta transacción podría considerarse como correspondiente al ejercicio 2011 ya que fue comprometida en ese año.
Tendencias
Aunque no se han materializado por el momento
más operaciones y hay una gran correlación respecto la evolución en el corto plazo de la economía, se espera que afloren nuevas oportunidades
en el mercado.
De igual forma se espera que poco a poco vayan
ofreciéndose en el mercado activos adjudicados
de entidades financieras o bien de propietarios
con dificultades financieras que no puedan hacer
frente a las condiciones actuales de su préstamos,
así como tampoco renegociar dichas condiciones
a unas más ventajosas.
FCC vende a Pontegadea
Torre Picasso
400.000.000 €
Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo
Amsterdam
Note
Paris
London City, London West End, Zurich
Oslo
Geneva, Helsinki, Moscow
Lyon
• This diagram illustrates where
Jones Lang LaSalle estimate each
prime office market is within its
individual rental cycle as at end of
March 2012.
• Markets can move around the clock
at different speeds and directions
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Warsaw, Stockholm
• The diagram is a convenient
method of comparing the relative
position of markets in their rental
cycle
• Their position is not necessarily
representative of investment or
development market prospects.
Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart
• Their position refers to Prime Face
Rental Values
Berlin, Munich
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Cologne, Luxembourg
Copenhagen
Athens
Brussels, Lisbon, Madrid
Milan, St. Petersburg
Barcelona, Budapest
Source: Jones Lang LaSalle IP, April 2012
Dublin, Rome
Bucharest, Edinburgh, Frankfurt,
Istanbul, Kiev, Prague
9
On•Point
Oficinas Barcelona
Barcelona por Zonas
Barcelona por Zonas
4T 2011
€/m²/€/m²/
mesmes
14,50 18,50
- 18,25
14,75
€/m²/ -mes
10,00
- 15,75
14,75
-- 18,50
10,00
16,00
9,25 16,00
- 16,00
10,00
9,50 -- 16,25
- 9,75
9,507,00- 16,25
7,00 - 10,00
B-23
14,50 - 18,25
AP-7
SANT JUST DESVENT
20,85 %
10,00 - 15,75
RONDA DALT
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
SANT JOAN DESPÍ
9,12 %
DIA
GO
Stock Total
5.942.742 m²
Stock
Total
Stock Total
5.953.995
5.953.995
m²m²
Tasa de Disponibilidad
B-10
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
PRAT DE LLOBREGAT
13,26%
Tasa de
de Disponibilidad
Tasa
Disponibilidad
13,31%
7,00 - 9,75
B-10
NA
L
14,87 %
8,91 %
GRAN
20,85 %
9,25 - 16,00
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
- 10,00
7,00
1T 2012
€/m²/ mes
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
RONDA LITORAL
Stock Total
5.942.742 m²
BADALONA
VIA CORTS CATALANES
Paseo de Gracia / Diagonal
Centro Ciudad
Nuevas Áreas de Negocio
Periferia
13,31%
13,26%
Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012
Los Precios
La Oferta
La Demanda
Las rentas de oficinas en Barcelona continúan
su descenso como ya viendo siendo habitual en
los último cuatro años. Aunque el descenso se
produce de manera lenta y moderada, el hecho
de arrastrar tantos años de continuas bajadas,
hace que la zona de Paseo de Gracia/Diagonal
acumule un descenso del 38,5% en las rentas
de oficinas en los últimos cuatro años (pasando
de 27 €/m²/mes a 18,25 €/m²/mes). En este
sentido, la zona que más ha sufrido es la zona
de la Periferia donde el descenso acumulado es
del 51% (pasando de 16,50 €/m²/mes a 9,75 €/
m²/mes).
La tasa de disponibilidad continúa su descenso
de manera muy contenida situándose en este
primer trimestre en el 13,26%
El primer trimestre de 2012 se ha caracterizado
por una actividad moderada de contratación.
Concretamente se han producido 123
operaciones. Respecto a la tipología de contrato,
el 94% de la superficie contratada ha sido en
alquiler y el 6% en venta.
No ha habido entregas de inmuebles de oficinas
este trimestre ni se prevé que haya entregas
hasta final de año, cuando se finalicen las sedes
corporativas de Colegio de Economistas en la
Plaza Gala Placidia, la sede de MRW en Plaza
Europa y la sede Desigual en la Nueva Bocana.
Todas las nuevas oficinas que se construirán son
para sedes propias, ya que este año 2012 no se
entregarán metros cuadrados especulativos en el
mercado. Este hecho, afortunadamente, ayudará
a absorber la superficie disponible de oficinas
en Barcelona con mayor facilidad y provocará
a medio plazo la escasez de inmuebles nuevos
para gran demanda, un hecho que no se veía
en Barcelona desde antes de la crisis. También
provocará que muchos propietarios empiecen a
rehabilitar y actualizar sus inmuebles ya que el
44% del stock en Barcelona tienen más de 30
años.
En estos momentos la renta máxima en Paseo de
Gracia/Diagonal se sitúa en 18,25 €/m²/mes para
los mejores edificios. Para la zona Centro Ciudad
la renta máxima es 15,75 €/m²/mes, en Nuevas
Áreas de Negocio 16 €/m²/mes y en Periferia 9,50
€/m²/mes.
Analizando las operaciones firmadas, el 60% de
las transacciones han sido menores de 300 m²,
el 23% de 300 m² a 600 m², el 10% de 600 m² a
1.000 m² y el 7% mayores de 1.000 m².
Como es habitual, la zona de mayor contratación
ha sido las nuevas áreas de negocio donde se
ha firmado el 44% de la superficie. Este hecho
es debido básicamente a que en estas zonas
se encuentran los inmuebles de mayor calidad.
En este sentido, de los 25.300 m2 firmados en
esta zona, el 76% corresponde a 22@ y Frente
Marítimo y el 18% a Plaza Europa y zonas de
influencia. En este sentido, este trimestre se ha
reactivado muchísimo la actividad en 22@ en
detrimento de Plaza Europa.
Contratación
Contratacióntrimestral
Trimestral
Contratación Anual
Contratación Anual
En ´000 m²
En ´000 m²
500
150
400
100
300
200
50
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Alquiler
10
60
66
53
53
100
0
74
65
Pre-alquiler
Venta
12
acumulado
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12
Alquiler
Pre-alquiler
Venta
Renta Prime y Disponibilidad
On•Point
Oferta Futura
Operaciones en Barcelona trimestre
La Contratación
Tendencias
En este primer trimestre de 2012 la contratación
de oficinas en Barcelona ha alcanzado un
volumen de 53.600 m2, lo que supone un 20%
menos que el trimestre anterior y un 18% menos
que el mismo trimeste del año anterior.
La bajada de rentas continuará de manera
moderada durante el 2012 dada las previsiones
macroeconómicas que se esperan para nuestro
país. Las empresas continuarán moviéndose por
un motivo principal: el ahorro de costes.
Entre las operaciones más representativas
durante este trimestre destacar el alquiler de
5.595 m² de Liberty Seguros en Illacuna en 22@,
el alquiler de 2.400 m² por parte de Tecsidel en
Castanyer 29 o el alquiler de 2.095 m² de oficinas
por parte de Calzedonia junto a Plaza Europa.
Por ello, los precios continuarán su corrección
a la baja y los propietarios deberán seguir
haciendo esfuerzo para atraer a la demanda, ya
sea con incentivos o carencias o rehabilitando
sus inmuebles para hacerlos más atractivos para
los futuros inquilinos minimizando al máximo el
impacto del coste del traslado para el inquilino.
5.595 m² (Alquiler)
Illacuna 22@
C/ Castanyer 29
Disponibilidad y Contratación por Zonas
Disponibilidad
Centro Ciudad
25%
Paseo de G racia / Diagonal
9%
Contratación
11%
Periferia
8%
Centro Ciudad
37%
C/ Diputación 260
Periferia
33%
Nuevas Areas de
Negocio
33%
Nuevas Areas de
Negocio
44%
Total: 788.299 m²
Total: 53.586 m²
Fuente: Jones LangL aSalle 1º Trim 2012
WTC BARCELONA
11
Inversión Barcelona
Rentabilidades Prime
Rentabilidad Prime
Barcelona
Productos Pequeños :
5 – 5.25%
Madrid
Rentabilidades
min: Q1 y Q2
2007: 3.9%
Madrid
Barcelona
10 year bond yields
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2007
2008
2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 4Q 2011 1Q 2012
64
Demanda
Oferta
Rentabilidades
El mercado de inversión de oficinas vió una
actividad limitada durante el primer trimestre del
año 2012. La mayoría de inversores se centraron
en la venta de los dos portfolios de edificios que
la Generalitat de Catalunya puso a la venta en
formato sale & leaseback el último trimestre
de 2011. Cada portfolio estaba formado por 13
edificios ubicados en el centro de Barcelona.
Jones Lang LaSalle, junto al bufete de abogados
Roca Junyent fueron mandatados por parte de
la Generalitat para liderar la venta de uno de
los dos portfolios. El proceso de venta se alargó
hasta el primer trimestre de 2012 debido a las
negociaciones con un consorcio de inversores,
liderados por Moorpark y Och-Ziff, que habían
realizado una oferta por la totalidad de inmuebles
de los 2 portfolios.
Así pues, el año 2012 se inicia con la posibilidad
de compra de alguno de los 26 edificios propiedad
de la Generalitat. Estimamos que este proceso se
prolongará hasta el mes de noviembre, mes en
el que se ha establecido el plazo máximo para la
venta de los activos.
La falta de transacciones que demuestren
lo contrario hace que mantengamos las
rentabilidades en los niveles del 4º trimestre.
Finalmente diferencias entre la Generalitat de
Catalunya y el consorcio de inversores hicieron
imposible el cierre de la operación.
El proceso de venta puso de manifiesto el interés
por parte de inversores privados por hacerse con
uno o varios activos del portfolio, así como el
apetito por parte de fondos internacionales por la
compra de uno de los portfolios o ambos, como
fue el caso de la oferta finalmente seleccionada.
La lección que el mercado nos ha dejado es
que no sólo la ubicación y la duración de los
contratos son importantes en la venta de activos.
Los inversores, ahora más que nunca, tienen
muy presente la calidad del arrendatario y las
garantías que ofrece de pago, el CAPEX a realizar
en los inmuebles y todos aquellos aspectos que
tienen impacto económico a lo largo de la vida del
inmueble.
Junto a los edificios de la Generalitat también
se pusieron a la venta un portfolio de activos
propiedad de ICF Equipaments, entre los que se
incluía el edificio de oficinas ubicado en Josep
Tarradellas 2-6, ocupado por la Generalitat de
Catalunya. La operación fue cerrada con el
asesoramiento de Jones Lang LaSalle a ICF
Equipaments como propietaria del inmueble.
Las rentabilidades mínimas para los mejores
edificios en la zona Prime de Barcelona sigue
situándose a día de hoy en el 6%.
En el CBD las rentabilidades se encuentran entre
el 6,25% y el 6,75% y en la zona Secundaria entre
el 6,50% y el 7,50%.
La Periferia, donde los inversores exigen las
mayores rentabilidades que reflejen el mayor
riesgo, se sitúan en entre el 8% y el 8,75%.
Respecto a otra oferta en el mercado,
encontramos inmuebles ubicados en zonas
secundarias con contratos que no cumplen con
los requisitos mínimos de la demanda en cuanto
a duración de contrato y condiciones, que llevan
tiempo en venta, así como con altos niveles de
desocupación que están encontrando muchas
dificultades para encontrar comprador.
Por otro lado, siguen produciéndose operaciones
off-market, y estamos convencidos de que junto
a los activos de la Generalitat de Catalunya,
van a copar toda la atención de los inversores
durante este 2012. En todo caso, las ventas que
se consigan por parte de Generalitat marcarán el
volumen de inversión del año.
Por último, no hay que olvidar la financiación.
La existencia “in place”, salvo excepciones muy
acotadas, es hoy prácticamente imprescindible
para llevar a cabo transacciones inmobiliarias de
cierto volumen.
12
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 • On•Point
Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor
Tan sólo dos operaciones han tenido lugar en el
primer trimestre del año sumando un volumen
total de 105,5 M€.
La falta de financiación sigue siendo un principal
obstáculo para el mercado de inversión en estos
momentos, con pocos bancos dispuestos a
financiar la adquisición de un edificio con una
duración media de contratos inferior a cinco años,
lo que limita la demanda a edificios con contratos
largos, o con deuda existente y subrogable.
Una de estas operaciones ha sido la venta del
edificio de oficinas ocupado por la Generalitat
de Catalunya situado en la Avenida Josep
Tarradellas, con un volumen de inversión de 52
M€.
Esta transacción ha sido asesorada por Jones
Lang LaSalle. La segunda operación, la venta
del edificio de oficinas con local comercial en
Paseo de Gracia 56, ha sido un “off-market deal”
de unos 53,5 M€, adquirido por Pontegadea, el
brazo inversor inmobiliario de Amancio Ortega,
comprando directamente a Testa Inmuebles.
Como se ha indicado anteriormente, la predicción
de volumen de inversión para el 2012 es algo
complicada ya que se depende prácticamente del
éxito o fracaso de la venta de los edificios de La
Generalitat de Catalunya.
Operaciones en Barcelona trimestre
KETED EXC
AR
OPERTY M
PR
Tendencias
SIVELY BY
LU
Transacciones
Josep Tarradellas 2-6
Barcelona
52.000.000 €
Inversión Oficinas
13
On•Point
Economic Context
GDP Annual
EU: European Union
8,00
6,00
4,00
Year-on-year GDP growth in Q1 2012 was
-0.5%. Following seven consecutive quarters
of positive growth, Spain’s GDP fell by 0.3%
in Q4 2012. The GDP forecast for 2013 is
0.2%, although experts warn that this outlook
could be cut due to doubts over Spain’s
ability to correct its public deficit, heal its
financial system and strengthen its economic
fundamentals.
In Europe, the countries that have performed
best from 2010 to Q1 2012 are Sweden,
Poland and Russia in particular, with growth
forecasts of 2%, 3.9% and 3.8% respectively.
The unemployment rate has increased to
almost 24% in the first three months of 2012,
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
-2,00
1976
0,00
1974
2,00
During Q1 2012, the Spanish economy fell
into recession, registering two consecutive
quarters of negative GDP growth; specifically,
-0.3% in Q4 2011 and -0.4% in Q1 2012.
Domestic demand fell by 0.9%, in line with
the trend seen over the past four years,
although the drop registered in Q1 2012
was less steep than in Q4 2011. Net foreign
demand grew again, this time by 0.6%, which
is slightly lower than the increase registered
last quarter.
F
Spain
10,00
1972
The outlook for the eurozone economy –
and consequently the Spanish economy
– remains subject to significant uncertainty
and is dependent upon various domestic and
international factors and decisions, such as
the effects of fiscal adjustments on peripheral
countries’ growth, the economic policy
adopted by Europe and the performance of
the financial markets.
-4,00
-6,00
Source: Global Insight, May 2012
which means another 374,300 people are
out of work. This increase in unemployment
has had a more severe impact on men than
on women; 278,300 compared to 96,000
respectively. By nationalities, the number
of employed foreign citizens dropped by
87,300 and the number of employed Spanish
citizens fell by 287,000.
Private sector spending also dropped again in
the first quarter of 2012. Household spending
was noticeably weak, falling by an estimated
0.4% quarter on quarter, as a consequence of
the downturn in the labour market, the effects
of increased tax rates on disposable personal
income, the contraction of wealth and the
general climate of increased uncertainty.
These same factors are an obstacle to the
recovery of residential property investment,
which continued to contract in Q1.
The CPI is falling
3
Inflation has continued to trend downwards
in 2012, falling by a total of 1.4 basis points
since early 2011, despite the rally that drove it
to 3.8% in April. The CPI had not fallen below
2% since it reached 1.8% in August 2010.
According to Spain’s National Statistics
Institute, the drop in the CPI in March 2012
was attributable to food and non-alcoholic
beverages, as well as other goods and
services. The decrease was driven by the
drop in the price of fresh fruit and meat. The
monthly CPI for March increased by 0.7%,
mainly driven by the clothing/footwear and
transport indices. This increase is attributable
to the beginning of the spring/summer season
and the increase in fuel and lubricant prices.
All groups contributed to positive month-onmonth growth of the general CPI.
CPI & Interest Rates
15
On•Point
Madrid Offices
Madrid Office Submarkets
Finally, it should be noted that in certain peripheral
areas, such as Las Rozas, rental levels are
showing greater stability, whereas in other areas
where demand is extremely scarce, we are seeing
office rental levels fall almost as low as the prices
paid for logistics space, for example.
Rental levels
Rental levels continued to decline moderately in
most areas during the Q1 2012, with maximum
levels in the CBD reaching €25.25/m², down
slightly less than 2% compared with Q4 2011.
As long as vacancy rates continue to rise, rental
levels are likely to keep falling, albeit less steeply
from now on. After that, rental levels should remain
stable for several quarters before beginning to
increase again.
Supply
Available office and high tech office space
exceeded 2,100,000 m² in Q1, up 2.6% quarter on
quarter, reflecting a vacancy rate of 11.19%. The
vacancy rate for the CBD rose again, as tenants
are gradually vacating spaces and this is not being
offset by new take-up.
However, there are various factors which could
act as a catalyst for this change of trend: quality
supply, which is preferred by most demand, will
be absorbed relatively quickly and the absence
of new developments will mean that when rental
levels do rise again, they will do so quickly and
substantially.
The other areas of Madrid have also seen vacancy
rates rise slightly, with the most substantial
increase registered in the periphery.
The future supply expected for the remainder
of 2012 and 2013 has not varied since the last
quarter of 2011, as all projects are currently either
in or entering the construction/refurbishment
phase. Over the next two quarters, vacancy
Occasional transactions – either small-scale or
under exceptional circumstances - are taking
place at very high rental levels, due in particular to
the excellent quality of some products.
Pre-letting
Owner Occupation
Alquiler
High-Tech
Millares
Lease
Millares
It should be noted that practically all the new
supply expected for 2013 is either pre-let or owneroccupied, so this could be the first time for years
that no new rental supply is developed, with the
exception of possible delayed project completions
at the end of the year.
Demand
Unfortunately, like in previous quarters, demand
remains very scarce, which could mean that
take-up levels registered this quarter will remain
unchanged at least until after the summer.
There continues to be a lack of large corporations
seeking office space; there has been a modest
level of mid-scale demand (between 1,000 and
Take up by Quarters
Annual Take up
Annual
Take up
900
800
Pre-alquiler
Ocupación Propia
High-Tech
200
180
160
140
700
600
120
500
100
400
80
300
60
200
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
60
40
60
100
0
rates will continue to increase moderately as this
new supply comes onto the market, exceeding
13%-14% and later stabilising. However, this
hypothesis will only hold true if a further downturn
in the economy this year does not lead companies
to downsize even more than the trend registered
in recent quarters would suggest.
20
0
1Q 2012
Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012
20
16
18
PrimeRent
Rent and
& Vacancy
Prime
Vacancy annual
Offices + High-tech Future Supply
Future Supply
Prime Rent €/m²/month
1.600
40,00 €
1.400
35,00 €
1.200
30,00 €
1.000
25,00 €
Millares
45,00 €
250
400
10,00 €
150
200
5,00 €
2002
2004
2006
2008
2010
1Q 2012
Especulativo
0
High-Tech
Oficina
High-Tech
2012
350
15,00 €
2000
High-Tech
400
600
1998
Ocupación propia
50
Offices
20,00 €
1996
Prealquilado
200
100
800
1994
F
250
150
Millares
Millares
Availability
1.800
0
On•Point
Oficina
Oficina
2013
2014
300
200
100
50
0
0,00 €
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
23
However, corporations of a certain size are
beginning to tentatively approach the market
and study the opportunities available, although in
many cases there is still a significant amount of
time left on their existing contracts, so we could
begin to see serious search processes being
undertaken in the medium-term.
Trends
These figures are reminiscent of those observed
in the first three quarters of 2009, when take-up
was even weaker than it was in Q1 2012.
A clear parallel can be drawn between the
economic recession suffered in 2009 and the
downturn we are suffering at present.
However, rental levels are now far lower – even
more so bearing in mind the additional incentives
currently available – which should result in a
higher take-up level this year than that registered
in 2009.
Based on current take-up, the overall figure
for this year looks likely to be similar to or even
higher than the figure registered in 2009, although
it is unlikely to be higher than the 2011 figure.
The most negative trend at present and the
market’s main problem is that a substantial part of
the demand – over 90% in the case of large-scale
demand – is choosing to renew existing leases
instead of relocating.
Most of the time, this implies a reduction of
the space leased by the company, which has
contributed to the constant increase in available
supply. The completion of projects which were
initiated before the crisis began has also had a
bearing on this increase.
Availability
High-Tech
23%
Alcala 506
5,664 m²
KETED EXC
AR
However, we may see a positive trend emerge in
the coming months, as low existing office prices –
which are currently at 1990s levels – are likely to
attract large, quality demand.
This trend could also be driven significantly by the
drop in new available supply, which is the format
that generates the most interest from demand.
New available space is gradually reducing
in average size, is being leased and there is
increasingly less new supply under construction.
Proción 1
2,613 m²
This could lead to continuing high, stable vacancy
rates for several quarters. At the same time, we
will see an increasing number of older, poorer
quality buildings being vacated as tenants move
to newly built offices.
up by Submarkets
Availability & Take up byTake
Submarkets
ubmarket Availability
1 2012
KETED EXC
AR
Q1 2012
High-Tech
18%
CBD
19%
SIVELY BY
LU
Take-up this quarter dropped to under 60,000 m², a
significant decrease of almost 33% compared with
last quarter. As usual, the periphery registered the
largest average space per transaction and also
the highest number of transactions, accounting for
39% of the total.
Madrid Main Occupier Transactions
OPERTY M
PR
Transactions
13
OPERTY M
PR
However, it is difficult to give a precise forecast at
present due to the enormous volatility caused by
the current economic instability.
SIVELY BY
LU
3,000 m2) and small-scale demand has remained
at a similar level to that registered over the last
two years.
Take up
Pº de la Habana 101
2,400 m²
CBD
32%
KETED
AR
OPERTY M
PR
Satelite
2%
Secundaria
10%
Satelite
17%
Secundaria
9%
Periferia
39%
Periferia
31%
Total: 2.119.837 m²
Total: 59.799 m²
Alcañiz 23
1,866 m²
16
17
17
Madrid Investment
European Prime Yields
Prime
Yields in Major European Cities
Q1 2012
Brussels
Madrid
6
Barcelona
6
Rotterdam
Amsterdam
Milan
Frankfurt/M
Paris
Hamburg
London
0
1
2
3
4
5
6
7
%
Demand
Foreign investors remain attentive to the
performance of the Spanish economy. For the
main part they are on “stand-by”, waiting for
opportunities to arise in the CBD, which is the
area that will improve the quickest when the
recovery begins. These investors will therefore be
prepared to take on more risk for quality products
in this area. However, they are also analysing
opportunities in other office areas, albeit with
greater caution.
Opportunity funds are key players at the moment;
they are keeping a close eye on the performance
of the sector and seeking investment opportunities
to position themselves in the Spanish market. In
fact, some of these funds have already acquired
mortgage loan portfolios at heavy discounts.
Like last quarter, domestic investors remain
inactive and transactions are still scarce. Only
Antegrade Inmobiliaria completed a transaction:
the acquisition of the Torre Picasso.
Lack of financing is one of the main reasons for
the stagnation of the property investment market,
as very few investors are able to undertake
investments without bank financing. The financing
available in the market is very expensive and that
is stopping transactions from taking place, due to
the returns required by investors.
Given the difficult66 current economic situation,
other European cities like Paris and London have
become major competitors, as they offer better
quality buildings and higher risk-adjusted returns.
Supply
Yield levels
Supply remains scarce and the opportunities arising
do not fulfil the demand’s current requirements.
The gap between supply and demand remains
broad and prevents most transactions from going
ahead. Other markets offer opportunities, but
these are not ideal for buyers in terms of product
quality, locations, leases or tenants.
Prime yield levels have not varied, remaining at
6%. However, the lack of financing combined with
the current tenant market situation, as well as
the differing risk involved with different products
and areas, are driving yield levels up, which will
probably become apparent next quarter.
The few buildings available are in the CBD and
occasionally in well-established areas outside the
M-30 ring-road.
There is also supply coming from banks and
savings banks, acquired through refinancing
processes and repossessions, which are arising
as a result of owners’ difficulties in keeping up
with debt repayments. These products will end
up coming onto the market in some cases and
will generate interest from investors seeking
competitively-priced assets or assets that require
management to re-position them in the market.
The reforms being implemented by the Spanish
government seek to boost confidence among
foreign investors in the Spanish economy.
However, there is still uncertainty and this has
been reflected in Spain’s risk premium in recent
months.
More aggressive yield levels – sometimes even
breaking the prime yield barrier – are being
registered for occasional, smaller transactions
for high-quality assets in good locations with
reputable tenants on long-term leases.
Millares
Total
Investment Volume
Total Investment Volume
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
Barcelona
2.000
Madrid
1.500
1.000
506
500
0
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
105,5
400
1Q 2012
18
68
On•Point
Accumulated Investment Volume -- Madrid
Madrid accumulated investment volume by Purchaser & Vendor origin
By
by vendor
Vendor origin
Origin
ByPurchaser
purchaserOrigin
origin
by
Cross Border
Domestic
Global
100%
100%
Total: 400 Mill €
70
Transactions
Trends
The investment volume for Q1 stood at €400
million, which reflects a 28% increase on the total
volume registered in 2011. However, this volume is
accounted for in its entirety by the only noteworthy
transaction of the quarter: the Torre Picasso.
Although no other transactions have taken place
as yet and there will be significant correlation
between the market and the performance of the
economy in the short term, we are expecting to
see new opportunities arising.
This transaction could be considered as
corresponding to 2011, as the commitment to buy
was made last year.
Likewise, we expect that the market will gradually
begin to see assets that have either been
repossessed by financial institutions or are held
by owners in financial difficulties who can neither
comply with their current loan conditions nor
renegotiate more advantageous terms.
Main Transactions in Madrid
FCC sale to Pontegadea
Torre Picasso
400,000,000 €
European Office Property Clock Q1 2012
SM
JonesThe
Lang
LaSalle
European
Property
Jones
Lang LaSalle
Property
ClocksClock
Amsterdam
Note
Paris
London City, London West End, Zurich
Oslo
Geneva, Helsinki, Moscow
Lyon
• This diagram illustrates where
Jones Lang LaSalle estimate each
prime office market is within its
individual rental cycle as at end of
March 2012.
• Markets can move around the clock
at different speeds and directions
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Warsaw, Stockholm
• The diagram is a convenient
method of comparing the relative
position of markets in their rental
cycle
• Their position is not necessarily
representative of investment or
development market prospects.
Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart
• Their position refers to Prime Face
Rental Values
Berlin, Munich
Rental Growth
Accelerating
Cologne, Luxembourg
Copenhagen
Milan, St. Petersburg
Source: Jones Lang LaSalle IP, April 2012
Rents
Bottoming Out
Athens
Brussels, Lisbon, Madrid
Barcelona, Budapest
Dublin, Rome
Bucharest, Edinburgh, Frankfurt,
Istanbul, Kiev, Prague
19
On•Point
Barcelona Offices
Barcelona Office Submarkets
1Q 2012
4Q 2011
€/m²/ month
€/m²/ mes
A-2
14,75
14,50 - - 18,50
18,25
10,00 - - 16,00
15,75
10,00
7,00
7,00
B-23
14,50 - 18,25
AP-7
SANT JUST DESVENT
20,85 %
16,00
9,25 - - 16,25
9,50
€/m²/month
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
10,00 - 15,75
9,25 - 16,00
RONDA DALT
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
SANT JOAN DESPÍ
- 9,75
- 10,00
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
9,12 %
DIA
GO
Stock Total
5.942.742
Total
Stockm²
B-10
5.953.995 m²
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
B-10
L
14,87 %
8,91 %
BADALONA
ANES
GRAN VIA CORTS CATAL
13,26%
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Vacancy Rate
13,31%
7,00 - 9,75
NA
Centro Ciudad
Nuevas Áreas de Negocio
Periferia
Total Stock
5.942.742 m²
Vacancy Rate
13,26%
Rental levels
Supply
Demand
Office rental levels in Barcelona continue to fall,
which has become the general trend over the
past four years. Whilst the descent is slow and
moderate, these years of relentless declines have
driven office rental levels down by a total of 38.5%
over the last four years, from €27/m²/month to
€18.25/m²/month.
The vacancy rate has continued to fall very slightly,
reaching a figure of 13.26% for Q1.
There was moderate take-up activity in the first
quarter of 2012, with a total of 124 transactions.
By contract type, 94% of these were rentals and
6% sales.
The area that has suffered the most in this respect
is the periphery, where rental levels have dropped
by 51%, from €16.50/m²/month to €9.75/m²/month.
Maximum rental levels for the best buildings in
Paseo de Gracia/Diagonal currently stand at
€18.25/m²/month. Maximum rental levels stand at
€15.75/m²/month in the city centre, €16/m²/month
in new business areas and €9.50/m²/month in the
periphery.
There have been no office handovers this quarter
and none are expected until the end of the
year, when the corporate headquarters of the
Association of Economists in Plaza Gala Placidia,
of MRW in Plaza Europa and of Desigual in Nueva
Bocana are to be completed. All new offices
in the pipeline are for owner occupancy, so no
speculative office space will come onto the market
in 2012.
In greater detail, 60% of the transactions signed
were for under 300 m², 23% were for 300 m² to
600 m², 11% were for 600 m² to 1,000 m² and 6%
were for over 1.000 m².
As usual, new business areas saw the highest
take-up levels, accounting for 44% of the total.
This is basically because the best quality buildings
are located in these areas.
Fortunately, this will lead to greater absorption
of the available office space in Barcelona and in
the medium term to a scarcity of new buildings for
large-scale demand, which has not been the case
in Barcelona since before the crisis.
Of the 25,300 m2 taken up in these areas, 76%
corresponds to 22@ and the Frente Maritimo
area and 18% corresponds to Plaza Europa
and its surroundings. Activity in 22@ picked up
significantly this quarter, to the detriment of Plaza
Europa.
It will also mean that many owners will begin to
renovate and modernise their properties, as 44%
of the available stock in Barcelona is over 30 years
old.
Annual
upup
AnnualTake
Take
Take up by Quarters
En ´000 m²
En ´000 m²
500
150
400
100
300
74
65
200
50
100
66
53
53
0
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Source: Jones Lang LaSalle 1º Q 2012
Lease
20
60
pre-letting
Owner Occupation
12
accum
0
07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12
Alquiler
Pre-alquiler
Venta
Source: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012
On•Point
Prime Rent and Vacancy
Future
Supply
Future Supply
Prime Rent & Vacancy
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
En ´000 m²
€ / m²/mes
En '000 m²
07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 11 11 11 11 11 12
Availability
27
300
22
250
17
200
12
150
7
100
2
50
-3
0
30
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Prime Rent
91
62
Completions
Speculative
Owner Occupation
Pre-letting
Main Transactions Barcelona
Take-up
Trends
In Q1 2012, take-up in the Barcelona office market
reached a volume of 53,600 m2, down 20% quarter
on quarter and 18% year on year.
There will continue to be a moderate decline
in rental levels throughout 2012, given the
macroeconomic outlook for Spain.
The most noteworthy transactions signed this
quarter include the rental of 5,595 m² by Liberty
Seguros in Illacuna in 22@, the rental of 2,400
m² by Tecsidel at Castanyer 29 and the rental of
2,095 m² by Calzedonia near Plaza Europa.
Companies will continue to be driven by one main
factor: cost savings. Rental levels will therefore
continue to fall and owners will have to continue
to make an extra effort to attract demand, either
through incentives or rent-free periods or by
renovating their properties to make them more
attractive to potential future tenants, minimising
the cost of moving for the tenant to as great a
degree as possible.
5.595 m² (Lease)
Illacuna 22@
2.400 m² (Lease)
C/ Castanyer 29
Vacancy & Take up by Submarkets
Take up
Vacancy by Submarkets
Vacancy
Q1 2012
Q1 2012
by submarkets
Take up
Paseo de Gracia /
Diagonal
9%
Centro Ciudad
25%
Periferia
33%
Nuevas Areas de
Negocio
33%
Total: 788.299 m²
Paseo de Gracia /
Diagonal
11%
1.824 m² (Lease)
C/ Diputación 260
Periferia
8%
Centro Ciudad
37%
Nuevas Areas de
Negocio
44%
Total: 53.586 m²
Source: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012
1.530 m² (Lease)
WTC BARCELONA
21
Barcelona Investment
Prime
Prime
YieldsYields
Barcelona
Small Products :
5 – 5.25%
Madrid Prime
Yields: Q1 y
Q2 2007 : 3.9%
Madrid
Barcelona
10 year bond yields
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2007
2008
2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 4Q 2011 1Q 2012
64
Demand
Supply
Yield levels
The office investment market saw limited activity
in the first quarter of 2012.
The year 2012 therefore begins with the possibility
of an acquisition of one or more of the 26 buildings
owned by the Regional Government of Catalonia.
We expect this process to last until November,
which is the deadline for the sale of the assets.
We maintain the yield levels from Q4 2011, as
there have not been enough transactions on
which to base a review. Minimum yields for the
best buildings in Barcelona’s prime area currently
remain at 6%.
As well as the Regional Government’s buildings,
a portfolio of properties was also sold by ICF
Equipaments, including the office building at
Josep Tarradellas 2-6, which is occupied by the
Regional Government of Catalonia. Jones Lang
LaSalle advised ICF Equipaments, the owner of
the property, on the transaction.
Yield levels stand between 6.25% and 6.75% in
the CBD and between 6.50% and 7.50% in the
secondary area. In the periphery, where investors
demand higher yields to reflect increased risk,
they stand at between 8% and 8.75%.
Most investors focused their attention on the two
building portfolios put up for sale in the last quarter
of 2011 by the Regional Government of Catalonia
as a sale and leaseback transaction.
Each portfolio was comprised of 13 buildings, all
in the centre of Barcelona. Jones Lang LaSalle
and the law firm Roca Junyent were hired by the
Regional Government to manage the sale of one
of the two portfolios.
The sale process extended through the first quarter
of 2012 due to negotiations with an investment
consortium led by Moorpark and Och-Ziff which
made an offer on the 2 complete portfolios.
In the end, differences between the Regional
Government of Catalonia and the investment
consortium made it impossible to close the deal.
This sale process highlighted interest from
private investors in acquiring one or more assets
of the portfolio and there has also been interest
from international funds in acquiring one or both
portfolios, such as the aforementioned selected
offer by the investor consortium.
The lesson the market has taught us is that
location and lease duration are not the only things
that matter in asset sales.
As for other supply in the market, there are
properties located in secondary areas with
leases that do not fulfil the demand’s minimum
requirements in terms of lease duration and
property condition.
These buildings have been on the market for some
time, have high vacancy rates and are struggling
to attract a buyer.
Elsewhere, off-market transactions continue to
take place and we firmly believe that these, along
with the Catalan Government’s assets, will attract
the majority of investor attention this year. In any
case, the Government’s asset sales will determine
this year’s investment volume.
Now more than ever, investors are very aware of
tenant quality and the payment guarantees offered,
the CAPEX to be carried out on the buildings and
all other aspects that have an economic impact on
the building over the course of time.
Another important element to be in mind is
financing. With very few exceptions, financing has
to be in place for property transactions of a certain
size to go ahead.
22
On•Point
Volumen de Inversión Acumulada -- Barcelona
Barcelona accumulated Investment Volume by Vendor & Purchaser origin
By vendor origin
By purchaser origin
by Purchaser Origin
by Vendor Origin
Cross Border
Domestic
Global
100%
100%
Total: 105,5 Mill €
71
Just two transactions took place in the first quarter
of the year, with a total volume of €105.5 million.
One of these was the sale of the office building
occupied by the Regional Catalan Government
in Avenida Josep Tarradellas, with an investment
volume of €52 million.
The lack of financing continues to be the main
obstacle in the investment market at present.
Few banks are prepared to finance the acquisition
of buildings with an average lease duration of
less than five years, which limits the demand to
buildings on long-term leases or with existing,
assumable debt.
Jones Lang LaSalle advised on this transaction.
The second transaction – for the office building
and retail unit at Paseo de Gracia 56 – was an
off-market deal worth €53.5 million, through which
Pontegadea, the property investment arm of
Amancio Ortega bought the property directly from
Testa Inmuebles.
Main Transactions in Barcelona
KETED EXC
AR
OPERTY M
PR
Trends
SIVELY BY
LU
Transactions
As indicated above, it is tricky to forecast an
investment volume for 2012, as it depends
almost entirely on whether or not the Regional
Government of Catalonia is able to successfully
sell its buildings.
Josep Tarradellas 2-6
Barcelona
52,000.000 €
Offices Investment
23
On•Point
Edificios Emblemáticos en Comercialización
24
Madrid
Barcelona
Martínez Villergas, 49
24.135 m2 en 2 edificios, fachada M-30 y A2. Superficie desde 1.160 m2
Disponibilidad inmediata.
Torre Realia BCN
Edificio emblemático en Plaza Europa
Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas
Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²
Avenida de América 115
Superficies desde 1.150 m² hasta 50.682 m²
Disponibilidad verano 2012
Torre Mapfre
Impresionantes vistas
Plantas de 1.100 m² con divisiones desde 120m².
Titán, 15
Superficie desde 930 m2.
Uno de los mejores edificios de oficinas de Madrid.
Emplazamiento privilegiado. Excelentes comunicaciones.
Distrito 38
Parque Empresarial Urbano en Paseo de la Zona Franca
Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m².
Plantas diáfanas hasta 3.500 m².
Parque Empresarial Omega
24.810 m² de oficinas, en edificios abanderables.
Plantas diáfanas y modulables desde 700 m2.
Vallsolana Garden Business Park (Sant Cugat)
Parque Empresarial en plena naturaleza
Dos edificios de 9.767 m² y 9.820 m².
Plantas modulables desde 200 m².
On•Point
Oficinas
Inversión
El equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation
presta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modalidades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinas en Madrid
y Barcelona.
El equipo de Capital Markets ofrece asesoría e implantación estratégica en ventas, adquisiciones, ventas de activos empresariales, captación de fondos, deuda estructurada y principal, sociedades conjuntas,
fusiones y adquisiciones y vehículos de inversión indirecta.
Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las diferentes
tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivel comercial,
nos permite asesorar de una forma más eficiente y garantizar los mejores
resultados, alcanzando una media del 90% de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva.
Cuenta con más de 250 profesionales en 17 países y con cobertura de
toda Europa. Nuestro enfoque pan-Europeo nos permite proporcionar
altos estándares de servicio de una manera consistente apoyados por
uno de los equipos de Research más respetados del sector, el equipo
de Capital Markets trabaja para las mejores compañías internacionales.
Agencia Oficinas Madrid ha comercializado 798.000 m² en los últimos 5 años, asesorando más de 366 operaciones de venta y/o alquiler.
Desde el año 2000 ha intermediado transacciones por valor de más de 80
billones de euros .
En 2011 hemos asesorado 97.000m² con una cuota de mercado del 26%.
Líderes absolutos del año.
Entre los servicios del equipo de Mercados de Capitales
Europeos, destacan:
Agencia Oficinas Barcelona ha comercializado 200.000 m² en los
últimos 5 años, asesorando más de 232 operaciones de venta y/o alquiler.
•
Ventas de activos: Líderes en la venta de activos individuales y
carteras, apoyamos a nuestros clientes en todas las fases del ciclo
de venta, desde el due dilligence previo hasta el cierre de la operación, pasando por las campañas de comercialización, las negociaciones y el apoyo en la fase de due dilligence.
•
Adquisiciones de Activos: Representamos a los clientes
en todas las fases del proceso de compra de activos individuales y
carteras, desde la consultoría basada en estudios sobre sectores y
ubicaciones hasta la selección de la superficie, el due dilligence y la
adquisición.
En 2011 hemos asesorado 42.872 m² con una cuota de mercado del 26%
Fruto de nuestro trabajo, en los últimos 11 años, hemos sido líderes absolutos en el mercado de Madrid incluido 2011, con una cuota de mercado
en el 2011 del 27,5%.
En 2009 y 2010 hemos sido líderes del mercado de oficinas de Barcelona,
incluido el primer semestre del 2011 con una cuota de mercado del 28%.
Los servicios que presta el departamento de Oficinas
son:
•
Intermediación en la comercialización de oficinas en Alquiler y Venta.
•
Análisis comercial del inmueble.
•
Marketing inmobiliario a propietarios.
•
Identificación y selección de inquilinos.
•
Representación de Inquilinos, asesoramiento en procesos de búsqueda de nuevas sedes.
•
Reagrupación de sedes.
•
Renegociación de contratos y actualización de rentas de mercado.
•
Elaboración de estrategias inmobiliarias,
rentabilidades o ahorro de costes.
para
maximizar
25
Acerca de Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o
la inversión en inmuebles.
Con unos ingresos mundiales de 34.109.343€ en 2010, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de
750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas.
La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de
aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo.
LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del
mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos.
Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang
LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial.
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Informe sobre el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona

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