documento plan especial toledo

Transcripción

PLAN ESPECIAL DE MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL
PLAN DE ORDENACIÓN MUNICIPAL DE TOLEDO.
PLAN ESPECIAL DE MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN
ESTRUCTURAL DEL PLAN DE ORDENACIÓN MUNICIPAL DE TOLEDO
NOVIEMBRE DE 2.009
PROMUEVE:
JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA LA MANCHA.
CONSEJERÍA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA.
EQUIPO REDACTOR:
1
José David Moreno Romero – Arquitecto
Ruth Sánchez Robles – Abogada Urbanista.
PLAN ESPECIAL - MEMORIA
INDICE
1
MEMORIA INFORMATIVA. ............................................................................................................. 3
1.1
DOCUMENTACIÓN. ........................................................................................................ 4
1.2
ANTECEDENTES. ............................................................................................................... 5
1.3
ÁMBITO DE ACTUACIÓN..............................................................................................13
1.4
NORMATIVA URBANISTICA VIGENTE. .........................................................................19
1.5
DETERMINACIONES LEGALES. .....................................................................................22
2
MEMORIA JUSTIFICATIVA. ...........................................................................................................26
2.1
OBJETIVO BÁSICO DEL PLAN ESPECIAL.....................................................................27
2.2
JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE FORMULACIÓN DEL PLAN ESPECIAL 28
2.3
DESCRIPCION DE LA PROPUESTA. ..............................................................................32
2.4
TRAMITACIÓN DEL PLAN ESPECIAL. ...........................................................................37
2.5
MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL VIGENTE PLAN DE
ORDENACIÓN MUNICIPAL. .......................................................................................................39
2.6
MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA................................................40
2.7
CUMPLIMIENTO DEL ESTANDAR DE EDIFICABILIDAD MÁXIMA..............................45
2.8
CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES DOTACIONALES Y ZONAS VERDES. .................46
2.9
INFRAESTRUCTURAS A EJECUTAR. ..............................................................................50
2.10
FICHA DE ZOU MODIFICADA. .....................................................................................51
3
4
DOCUMENTO DE REFUNDICIÓN................................................................................................53
3.1
SITUACIÓN URBANISTICA ACTUAL..............................................................................54
3.2
ORDENANZA URBANISTICA PROPUESTA....................................................................57
PLANOS. .........................................................................................................................................61
4.1
PLANOS ORIGINALES DEL POM. .................................................................................62
4.2
PLANOS DESCRIPTIVOS DEL PLAN ESPECIAL. ...........................................................63
4.3
PLANOS REFUNDIDOS DEL POM VIGENTE.................................................................64
EQUIPO REDACTOR:
2
1 MEMORIA INFORMATIVA.
EQUIPO REDACTOR:
3
1.1
DOCUMENTACIÓN.
La documentación que recoge el presente documento es la propia del
Instrumento de Planeamiento que se modifica, así como la adicional por la mejora del
Planeamiento.
Según establece el artículo 29.3, del Decreto Legislativo 1/2004 de 28 de
Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, en adelante DLTRLOTAU;
“Los Planes Especiales deberán redactarse con el mismo grado de detalle y contendrán
las mismas determinaciones que los instrumentos de Planeamiento que complementen o
modifiquen”.
La documentación de los Planes Especiales se encuentra regulada en el artículo
84 del Decreto 248/2004 de 14 de Septiembre del 2004, por el que se aprueba el
Reglamento de Planeamiento y debe incluir los siguientes documentos;
I.
Memoria informativa, que deberá reflejar, en forma escrita y gráfica, cuantos
aspectos del planeamiento en vigor puedan resultar afectados por el Plan
Especial (PE).
II.
Memoria justificativa del objeto del Plan Especial (PE).
III.
Estudio o estudios complementarios elaborados en función del objeto
específico del Plan Especial (PE) de que se trate.
IV.
Planos de información.
V.
Normas
urbanísticas,
comprensivas
de
las
medidas
de
protección
procedentes en virtud de la normativa sectorial aplicable.
VI.
Pliego de condiciones a las que deban ajustarse los proyectos técnicos
cuando se trate de desarrollar obras de infraestructura.
VII.
Reglamentación de la edificación, cuando en desarrollo del Plan Especial
(PE) se prevea la construcción de edificios o instalaciones destinados a
equipamiento público o vinculado a la infraestructura pública o al medio
rural.
EQUIPO REDACTOR:
4
VIII.
Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos (CAT), en su caso.
IX.
Planos de ordenación a escala adecuada para la correcta medición e
identificación de sus determinaciones y contenido.
Asimismo, el citado artículo 84 del RP señala que la documentación de los Planes
Especiales, en lo sucesivo (PE), deberá elaborarse con el grado de precisión adecuado al
objeto de éstos y, en todo caso, con igual o mayor detalle que la del planeamiento que
desarrollen, complementen o modifiquen. Se formalizará tanto en soporte escrito y
gráfico, como informático.
1.2
ANTECEDENTES.
1.2.1
El término municipal de Toledo.
A partir de los datos extraídos del documento de la Agenda 21 de Toledo, se realiza
este estudio del medio físico urbano de dicho término municipal.
La ubicación del municipio de Toledo en el ámbito meridional de la zona templada
del Oeste europeo, implica un régimen térmico bastante moderado. Se caracteriza por
una alta continentalidad, presentando unos totales pluviométricos bajos y una alternancia
climática contrastada. La influencia del río Tajo da un carácter peculiar a la zona. El clima
se define como Mediterráneo genuino, moderadamente cálido, seco, de inviernos
frescos, lo que implica un periodo árido, otro verdaderamente frío y tener precipitaciones
anuales generalmente entre los 300 y los 500 mm.
En el balance hídrico mensual destaca el hecho de que la evapotranspiración supera
a la precipitación desde abril hasta octubre, generándose un déficit de agua. El agua
queda acumulada en el suelo en el período noviembre-febrero, siempre en escasa
medida y dependiendo de la capacidad de retención de los distintos suelos presentes en
la zona.
EQUIPO REDACTOR:
5
En cuanto a la bioclimatología, la zona de estudio pertenece a la Región Mediterránea,
en el Piso Mesomediterráneo medio y tendría un Tipo de Invierno Fresco y Ombroclima
Seco.
1.2.2
Geología y Geomorfología.
Toledo se encuadra en tres grandes zonas geológicas:
-
La llanura fluvial aterrazada en la zona central del municipio con episodios de
acumulación fluvial del cuaternario, con materiales de sedimentación de cantos
rodados de cuarcitas y cuarzos englobados en arenas fluviales muy estratificadas.
Aparecen los horizontes superficiales ricos en materia orgánica.
-
La zona sur del municipio está formada por granitos y gneis del zócalo hercínico,
llamado “Plataforma cristalina de Toledo”.
-
Bloques de migmatitas precámbricas fracturados formando fallas en su borde
norte, bordeando estratégicamente la elevación rocosa sobre la que se asienta el
casco histórico.
En cuanto al relieve también aparecen tres unidades características:
-
La Vega: relieve llano, caracterizado por zonas de depósito de materiales de
arrastre por la acción del cauce del Tajo.
EQUIPO REDACTOR:
6
-
La Campiña: al norte de la Vega y en la zona oriental del río Algodor, compuesto
por materiales detríticos areno-arcillosos que revisten suelos de alto nivel de
productividad.
Presentan
suaves
pendientes,
conectando
las
pequeñas
elevaciones del terreno con vaguadas.
-
Zócalo Herciniano: sobresale dejando a la vista su matriz de gneis y migmatitas.
Destaca su relieve escarpado de gran pendiente, presentado encajonamiento
singular en los puntos de unión entre bloques fallados.
1.2.3
Hidrología e Hidrogeología.
Las aguas superficiales del municipio pertenecen a la cuenca hidrográfica del río Tajo.
El río Tajo discurre de este a oeste dividiendo longitudinalmente el área municipal en dos
mitades. Destacan seis afluentes: los arroyos Valdecaba de Mochares y Ramabujas y el río
Algodor por su margen izquierda y los arroyos Guajaraz y Cañada de la Barca y el Río
Guadarrama por su margen derecha.
Hidrogeológicamente, las aguas subterráneas pertenecen al sistema acuífero nº
14: Terciario detrítico Madrid-Toledo-Cáceres. La zona se encuadra en el sector ToledoGuadarrama en el que el aporte proviene casi en su totalidad de la infiltración del agua
de lluvia.
La calidad de las aguas subterráneas de dureza media y clasificadas como
bicarbonatadas cálcicas o sódicas por su contenido iónico, es buena, apta para
diferentes usos.
1.2.4
Paisaje
Actualmente se pueden diferenciar tres grandes unidades paisajísticas: la campiña, la
vega del curso fluvial del Tajo y la zona urbana. La campiña ocupa la mayor parte del
territorio, localizándose al norte y al sur de la vega fluvial y formada por dos subunidades:
las zonas de labor y los pastizales-matorrales. La zona de la vega está constituida por las
riberas del río (estrato arbóreo dominante de hoja caduca y carrizales de talla media) y
EQUIPO REDACTOR:
7
las llanuras aluviales (cultivos de regadío y huertas). La zona urbana se caracteriza por
que los elementos más relevantes del paisaje se deben a la actividad humana y se divide
en: la zona industrial, la zona urbana nueva y el casco histórico.
Las que presentan mayor calidad paisajística son las zonas de vegetación de ribera, el
encajonamiento del río y el casco antiguo.
1.2.5
Espacios naturales
Gran Parte de la superficie del municipio de Toledo está catalogada como
Hábitats protegidos por la Ley 9/1.999 de Conservación de la Naturaleza de Castilla-La
Mancha:
-
Hábitats naturales escasos, limitados, vulnerables o de importancia para la
biodiversidad: existen 11 series de vegetación con esta protección.
-
Tipos de hábitats seminaturales de interés especial: dehesas.
-
Hábitats de especies de distribución restringida: barbo comizo.
-
Tipos de elementos geológicos o geomorfológicos de interés especial: lanchares y
berrocales.
También se encuentran Hábitats Protegidos por la Directiva 92/43/CEE (Relativa a
la Conservación de los Hábitats Naturales y de Fauna y Flora Silvestres), en concreto siete,
uno de ellos catalogado como Hábitat Prioritario (Salicetum purpureo-albae).
Existen, dentro del municipio, zonas sensibles declaradas en los planes de
recuperación del águila imperial ibérica (Aquila adalberti) y en el plan de conservación
del buitre negro (Aegypius monachus) del Decreto 275/2.003 de la Consejería de Medio
Ambiente de Castilla-La Mancha.
1.2.6
El Polígono de Santa María de Benquerencia.
En fecha seis de noviembre de dos mil ocho, se aprobó por la Consejería de
Ordenación del Territorio y Vivienda, Orden sobre subsanación de las deficiencias
EQUIPO REDACTOR:
8
apreciadas en la Orden de veintiséis de marzo de dos mil siete por la que se aprobó
definitivamente el Plan de Ordenación Municipal de Toledo.
El documento de Planeamiento General aprobado, establece dentro de sus
determinaciones de Ordenación Urbanística, un área de suelo clasificado como Suelo
Urbano y calificado de uso Comercial Terciario.
Es sobre esta área de suelo, localizada en el Polígono de Santa María de
Benquerencia y conformado por las parcelas nº 35, 42 a), 42 b) y 42 c), actual numeración
del Plan de Ordenación Municipal, donde se propone el presente Plan Especial.
El Polígono residencial de Sta. María de Benquerencia, separado por la ctra. N-400
(Toledo - Aranjuez) del polígono industrial, es una gran actuación de promoción pública
iniciada en los años 60, situada a unos cinco km. del núcleo principal de la ciudad de
Toledo. El mismo constituye en la actualidad casi un núcleo independiente de la ciudad,
debido no solamente a la distancia, sino a la falta de continuidad urbana en el territorio
intermedio (nudo arterial, zona de contacto, etc.), así como a la propia dimensión del
sector, con una capacidad techo cercana a las 10.000 viviendas (la población censada
en este barrio en el 98 era ya de 16.500 personas).
EQUIPO REDACTOR:
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Nuestras parcelas objeto de actuación se encuentran situadas en la fase
denominada 15-2, fases IV y III Oeste. La edificación en esta subunidad data desde los
años 70 hasta la actualidad, siendo más antigua la más próxima a las fases I y II, y a la
carretera N-400.
Es un sector con una oferta Dotacional amplia, localizada sobre todo en el frente
de la carretera N-400, junto al parque lineal paralelo a esta, y distribuido, en el conjunto
de la fase IV, de forma bastante simétrica y equilibrada. Hay una aparente voluntad de
generar grandes corredores peatonales que enlazan los elementos dotacionales y
comerciales en el centro de las manzanas, en sentido Norte-Sur.
1.2.7
EVOLUCIÓN DEMOGRÁFICA A NIVEL MUNICIPAL.
La evolución demográfica del municipio, nos sirve para comprender las necesidades
actuales y poder anticipar la futura evolución del municipio.
El término municipal de Toledo ocupa 232 km2. La estructura urbana inconexa está
próxima al concepto de “área urbana extensa”, con espacios intersticiales notables y una
cierta metropolitanización-desarticulación de la función urbana con elevada centralidad
del núcleo original y algún déficit de dotaciones por barrios, lo que acarrea sobrecarga
de flujos sobre el centro urbano.
EQUIPO REDACTOR:
10
1.2.8
Comparación entre el comportamiento poblacional de la pasada década
(1991- 2001) y de la próxima 2.002 2.012
A partir del estudio demográfico que acompaña al Plan de Ordenación Municipal
de Toledo, podemos extraer los siguientes datos:
Toledo capital gana casi siete mil habitantes en los últimos diez años (1.991-2.001); esto es:
en torno a un 11% .a lo largo de la misma década el entorno metropolitano gana algo
más de seis mil habitantes; esto es un 29% de su población original en conjunto, pues,
Toledo y su entorno pasan en la década de los 86 mil a los 95 mil habitantes, ganando
más de 12 mil, crecimiento que se reparte por aporte similar e de ambos ámbitos, algo
más acentuado en la capital.
En la década que va de 2.002 a 2.012 Toledo ganaría en la hipótesis más probable
(comportamiento migratorio similar al pasado) algo más de siete mil habitantes (10% más):
por tanto un monto muy similar al habido. Con ello Toledo tendría en 2.012 cerca de 79 mil
habitantes.
Por su parte el entorno ganaría en ese mismo tiempo algo más de 9 mil habitantes: esto es
un 50% más que en la década anterior. Con ello la "metrópoli toledana" en la década
nombrada pasaría de los 100 actuales a los 116 mil habitantes en 2.012. Crecimiento
debido en casi un 60% al peso de los municipios del entorno que en términos relativos
seguiría creciendo casi tres veces más que el municipio capitalidad. Según la experiencia
estudiada en otras ciudades manchegas como Ciudad real y Puertollano, las
potencialidades del ave como factor de crecimiento demográfico son limitadas.
Pese a ello es posible manejar la hipótesis más alta para Toledo, debido a factores
inducidos como una oferta residencial masiva y accesible de la que ahora carece. Según
esta hipótesis el crecimiento de la población de Toledo en la década duplicaría al
anterior y alcanzaría los 13.700 habitantes más y con ello Toledo alcanzaría en 2.012 los 85
mil habitantes. Con ello - si no modificamos el crecimiento previsto para los 11 municipios
del entorno, ya de por si muy elevado- la "metrópoli toledana" alcanzarían los 123 mil
habitantes al final del quinquenio y en ese caso el aporte de la capital supondría casi el
EQUIPO REDACTOR:
11
57%. Proyecciones 2.003-2.017: Toledo podría alcanzar en el supuesto máximo los 90 mil
habitantes: un 25% de población más que ahora.
Las proyecciones para los próximos catorce años –desde 2.003 hasta 2.017- auguran una
población final para "metrópoli toledana" entre los 124 y los 134 mil habitantes. El entorno
pasaría de los 31 mil a los 43 mil habitantes (un 39% más que ahora) y Toledo capital
pasaría de los 72 mil a los 81 mil (un 11% más) .en la hipótesis máxima para Toledo, el
crecimiento para los próximos catorce años sería de 18 mil habitantes (un 25% más que
ahora) alcanzando los 90 mil en el 2.017. Con ello la "metrópoli toledana" alcanzaría los
134 mil habitantes y en este caso el protagonismo del crecimiento seria capitalino.
1.2.9
Conclusiones de la evolución demográfica.
Este estudio demográfico, nos permite extraer las siguientes conclusiones que son la
base de la realización de esta Plan Especial:
1. A momento actual la población de Toledo asciende a 77.601 personas, distribuidas
de forma desigual en los distintos barrios que conforman la ciudad. El barrio de
Santa Mª de Benquerencia presenta el mayor peso demográfico, concentrando a
una cuarta parte de la población residente en la ciudad, convirtiéndose en uno
de los distritos municipales con mayores previsiones de crecimiento en la ciudad.
2. A partir de la década de los 90, y en especial a partir del año 2.000 las cifras de
población extranjera aumentan constantemente, suponiendo en el año 2.005 el
5,62% de la población de la ciudad. Siguiendo la pauta de la población
autóctona, la población extranjera residente en Toledo presenta un mayor
porcentaje de mujeres que de hombres.
3. Igualmente destacar que Toledo presenta una alta cifra de población vinculada a
la ciudad pero que no reside en la misma. Esta población se encuentra vinculada
a la ciudad por diversos motivos, como son el trabajo (49,90%), los estudios
(29,90%) y la segunda residencia (20,70%). Esta circunstancia genera presión en
equipamientos, servicios y aspectos locales del municipio (movilidad…).
EQUIPO REDACTOR:
12
1.3
ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
Las cuatro parcelas numeradas por el vigente POM como nº 35, 42 a), 42 b) y 42
c), se encuentran enclavadas al Este del casco urbano de Toledo. Pertenecen al mismo
propietario y promotor del cambio de uso que ahora se sustancia, la CONSEJERIA DE
ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA LA
MANCHA.
1.3.1
Parcelas ámbito de nuestra actuación.
El Plan de Ordenación Municipal de Toledo de 1986, denominó las parcelas objeto
del presente Plan Especial con una numeración distinta a la que se recoge en el vigente
POM. Esto es, las parcelas nº 34, nº 41 y nº 41 pasan a tener la siguiente numeración;
parcelas nº 35, 42 a) 42 b) y 42 c). Es sobre estás parcelas, donde se pretende realizar una
mejora de la Ordenación Urbanística.
según
referencia catastral
manzana
parcela
Catastro
POM vigente.
pormenorizado
Uso
Superficie catastral
vigente
Superficie indicada en POM
PGOU 1986
POM vigente
Para una mejor compresión y explicación de lo expuesto, se adjunta el siguiente cuadro:
34
35
2.402
2.854
Terciario Comercial
1
88343 8834301VK1183D0001EE
41
42 a
4.800
4.226
Terciario Comercial
1
88332 8833201VK1183D0001JE
41
42 b
514
550
Terciario Comercial
1
88323 8832301VK1183D0001HE
----
42 c
1.516
1.595
Terciario Comercial
1
88325 8832501VK1183D0001QE
EQUIPO REDACTOR:
13
Las parcelas nº 35, 42 a) 42 b) y 42 c), se encuentran enclavadas en el Polígono de Santa
María de Benquerencia, situado al Este del Casco urbano de Toledo.
Como se observa en la imagen que a continuación se adjunta, la parcela 42.c según la
numeración del POM vigente, no se encuentra ejecutada, ni siquiera el viario colindante
a las viviendas, de 4 metros de anchura según el mismo Plan.
EQUIPO REDACTOR:
14
Si se encuentran en cambio ejecutados los viarios, así como las bolsas de
aparcamientos previstas en el POM, como se aprecia en la siguiente imagen. Se aprecia
también, como la edificación de todo el área, varía entre la edificación residencial
unifamiliar en hilera, a los bloques de edificación residencial plurifamiliar, de cinco alturas
de media.
EQUIPO REDACTOR:
15
A continuación se muestra el terciario comercial existente en el área, un pequeño centro
comercial, y que es el único desarrollado de las cuatro parcelas terciarias que se
encuentran en nuestro ámbito, lo cual muestra del sobredimensionamiento de terciario
comercial que para esta área previó el POM y que por tanto, no se han desarrollado. Los
terciarios comerciales que han sido desarrollados en este barrio son preferentemente los
pequeños terciarios comerciales en planta baja, que responden al tipo de comercio de
proximidad.
EQUIPO REDACTOR:
16
El área en la cual se integra nuestro Plan Especial, se encuentra bien dimensionada con
respecto a los Dotacionales, como se aprecia en la siguiente imagen, que muestra el
Dotacional Educativo, que se haya junto a nuestro ámbito de actuación.
EQUIPO REDACTOR:
17
Uno de los puntos fuertes de este área, Santa Maria de Benquerencia, es la presencia de
viarios peatonales, que conectan tanto los usos residenciales con los terciarios
comerciales y los dotacionales, de manera separada al tráfico rodado. Este hecho, que
se muestra en la siguiente imagen, es uno de los elementos que trata de potenciar el
presente Plan Especial, concediendo gran importancia a los recorridos peatonales, como
elementos que suturan las distintas estructuras urbanas.
EQUIPO REDACTOR:
18
1.4
NORMATIVA URBANISTICA VIGENTE.
La normativa urbanística vigente, es el Plan de Ordenación Municipal de Toledo,
aprobado definitivamente mediante Orden de seis de Noviembre de dos mil ocho. Dicha
normativa clasifica el suelo objeto de este Plan Especial como Suelo Urbano de uso
Terciario Comercial.
1.4.1
Ordenanza Urbanística.
Ordenanza Nº 8.
(OE) Corresponde a la zona residencial del Polígono de Santa María de Benquerencia.
- Es una zona de suelo urbano consolidado delimitada y grafiada en el plano
correspondiente de ordenanzas como zona 8 de ordenanzas (Fase 1 a 5 del Polígono
Residencial).
(OE) Coeficiente de edificabilidad:
- Edificabilidad: las señaladas según las tablas que se adjuntan.
- Cuando las parcelas sean de equipamiento público, no se limita la edificabilidad
de las mismas, tal y como se establece en el artículo 230.1 de estas Normas Urbanísticas,
siéndoles de aplicación asimismo el resto de parámetros establecidos en dicho artículo.
- Las edificabilidades de los usos compatibles en la parcela podrán ser como
máximo las correspondientes al 50% del total asignado al uso mayoritario, tal y como se
prevé en el artículo 108 de estas Normas Urbanísticas.
En este caso la edificabilidad total para ambos usos se entenderá como la máxima
señalada para el uso mayoritario en parcela.
(OD) Altura máxima y número de plantas sobre y bajo rasante.
-
Alturas máximas las reflejadas en las tablas que se adjuntan a continuación.
EQUIPO REDACTOR:
19
(OD) Condiciones de la parcela:
-
Ocupación máxima: según alineación de los planos de ordenación
-
Distancias mínimas: según alineación de los planos de ordenación.
-
Parcela mínima: 200m2.
(OE) Usos mayoritarios en la zona de ordenanza.
Residencial Plurifamiliar en categorías 1y 2 y Residencial Unifamiliar (RU).
(OD)Usos compatibles en la zona de ordenanza.
Los restantes usos Dotacionales y Terciarios recogidos en estas normas urbanísticas
que no se hayan señalado como prohibidos en el siguiente apartado.
(OD) Usos prohibidos:
Industrial (I) en todos sus grupos y almacenes grupo I.
Terciario Hotelero (TH) en sus grupos 1º y 2º.
Terciario Comercial (TC) en su categoría 1ª, 2ª y 7ª.
Terciario de Oficinas (TO) categoría 1ª.
Uso Dotacional de Equipamiento Asistencial (DEA) Sanitario categoría 1ª.
(OD) Tipología de la edificación:
Edificación en manzana cerrada (EMC), edificación en manzana abierta (EMA),
edificación aislada (EA), en vivienda unifamiliar y edificios de tipología específica (ETE).
(OD) Condiciones morfológicas y estéticas:
El cerramiento de los espacios libres sólo podrá hacerse con elementos de 0,50
metros de altura máxima, autorizándose rebasar ésta con setos vegetales o protecciones
diáfanas estéticamente admisibles espacios libros. Deberá arbolarse y ajardinarse al
menos de un 80% de la superficie, no permitiéndose ninguna clase de construcciones más
que los aparcamientos subterráneos.
Podrán autorizarse cubiertas planas y se deberá cumplir la Ordenanza Municipal
cerramientos.
No se permite aprovechamiento bajo cubierta.
EQUIPO REDACTOR:
20
Se distinguen a continuación los parámetros básicos de cada una de las parcelas
en las tablas adjuntas de las distintas fases y las condiciones específicas para las fases 1ª,
2ª y 4ª.
La zona de Ordenanza C nos indica la siguiente reglamentación para estas parcelas:
Las parcelas objeto del plan especial se regulan, a su vez, por las particularidades propias
de la Zona de Ordenanza C, correspondiente con la zona Comercial de la anterior
ordenanza, que establece lo siguiente:
Zona de ordenanza C- Comercial
Definición.
Zona de uso predominante comercial formada por las parcelas vacantes 35 y 42 a, 42 b,
42 c, situadas junto a la parcela 34 consolidada y del mismo uso.
Condiciones.
(OE) Uso principal Comercial
(OE) Coef. de edificabilidad neta: 1,75 m2/m2
Superficie edificable máx 16.156 m2c
(OD) Nº de alturas II
(OD) Ocupación: Máxima 90%
POM
Superficie de parcela m2s Edificabilidad m2t
PGOU
35
34
2.402
4.204
42 a
41
4.800
8.400
42 b
42
514
900
1.516
2.652
1.584
1.584
10.816
17.740
42 c
67
TOTAL
EQUIPO REDACTOR:
65
21
1.5
DETERMINACIONES LEGALES.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 78 del RP, los Planes Especiales deben
establecer las mismas determinaciones que los instrumentos de Planeamiento que
complementen, mejoren o modifiquen, sin perjuicio de las específicas que demande su
objeto concreto.
En este sentido y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29 del DLTRLOTAU,
el presente Plan Especial se redacta con la finalidad de modificar el Planeamiento
vigente y vincular áreas de suelo urbano a la construcción de viviendas u otros usos
sociales sometidos a algún régimen de protección pública.
1.5.1
Ficha de Z.O.U. original.
Nuestro ámbito e actuación se encuentra dentro de la Z.O.U. 14, de Santa María
de Benquerencia, cuya ficha con los parámetros urbanísticos básicos es la siguiente:
EQUIPO REDACTOR:
22
FICHA DE ZONA DE ORDENACIÓN URBANISTICA
ZOU14
ZOU POLIGONO RESIDENCIAL-STA MARÍA DE BENQUERENCIA
DESCRIPCIÓN
USO GLOBAL
Área homogénea residencial Ordenanza 8
RESIDENCIAL
Y algunos Suelos Urbanos No Consolidados.
DATOS BASICOS DE LA ZOU (OE)
Superficie de la ZOU en Ha
571,10 Ha.
Superficie edificada residencial (m2)
809,404 m2.
Superficie edificada por incremento POM en SUNC (m2)
152.212 m2.
Superficie edificada total con el POM (m2)
961.616 m2.
Edificabilidad residencial de la ZOU con POM (m2/m2)
0,17 m2/m2.
Densidad media bruta
16,36 Viv./ha.
ESTANDARES DE ZONAS VERDES DE ZOU (OE) EN SUELO
RESIDENCIAL Art.21.4 A.a. del R.P.
Superficie de zonas verdes previstas en SUNC
254.577 m2.
Reserva de zonas verdes a cumplir si es…
254.577 m2.
Reserva de zonas verdes a cumplir si es..
- m2.
ESTANDARES DE EQUIPAMIENTOS PUBLICOS DE ZOU (OE)
EN SUELO RESIDENCIAL Art. 21.4. A.b, del R.P.
Superficie de equipamientos públicos previstas en SUNC
61.408 m2.
Reserva de equipamientos públicos a cumplir (20m2 suelo/100m2 Edif.) 192.323 m2.
EQUIPO REDACTOR:
23
1.5.2
LEGISLACIÓN APLICABLE.
La Legislación aplicable al presente Plan Especial viene determinada por:
I.- Los artículos 29, 35 a 37 y 42 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de
diciembre de 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística.
II.- Los artículos 76 a 84, 135, 136, 140, 141, 157 y 158 del Decreto 248/2004, de 14 de
septiembre de 2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley
2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
III.- El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo.
Además y de conformidad con la Legislación sectorial aplicable, se deberán solicitar los
informes sobre las siguientes materias.
Asimismo, se tendrá en cuenta el artículo 16 de la Ley 12/2002, de 27 de junio,
Reguladora del Ciclo Integral del Agua de la Comunidad Autónoma de Castilla-La
Mancha, en este sentido «La aprobación, modificación o revisión de los instrumentos de
ordenación territorial y planificación urbanística que incidan sobre los proyectos, obras e
infraestructuras hidráulicas a que se refiere la presente Ley, quedarán sometidos, en todo
caso, a las previsiones de los Planes Directrices de Abastecimiento y Depuración. A tal
efecto, y conforme a lo previsto en el artículo 10 del DLTRLOTAU, deberá recabarse
informe vinculante de la Dirección General del Agua, que deberá emitirlo en el plazo de
un mes».
En materia de aguas, téngase en cuenta el artículo 40 del Texto Refundido de la
Ley de Aguas aprobado por Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio. El Consejo
Nacional del Agua informará preceptivamente sobre los Planes de Ordenación Urbana,
en tanto afecten sustancialmente a la planificación hidrológica o a los usos del agua,
EQUIPO REDACTOR:
24
artículo 20.1.d) de la citada Ley. A estos efectos, la Confederación Hidrográfica, emitirá
informe preceptivo en los términos que establece el artículo 25.4 de la citada Ley de
Aguas.
La Ley 13/1982, de 7 de abril, de Integración Social de los Minusválidos, establece
en su artículo 54, en relación con la movilidad y las barreras arquitectónicas, que la
planificación se efectuará de forma tal que resulten accesibles y utilizables a los
minusválidos. Asimismo, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha,
debe tenerse en cuenta la Ley 1/1994, de 24 de mayo, sobre Accesibilidad y Eliminación
de Barreras en Castilla-La Mancha.
A efectos del cumplimiento de la normativa de accesibilidad deberá recabarse
informe de la Consejería de Bienestar Social así como de, al menos, una entidad
competente en la materia.
Informe de la Consejería de Industria, Energía y Medio Ambiente en aplicación de
lo dispuesto en el artículo 25.2 a) y 25.4 de la Ley 4/2007, de 8 de marzo, de Evaluación
Ambiental en Castilla la Mancha.
Informe de las Administraciones afectadas, en este caso, se hará consulta al
Excmo. Ayuntamiento de Toledo, tal y como expresa el artículo 11.7 del Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Suelo, en todo caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística
deberá asegurarse el trámite de audiencia a las Administraciones Públicas afectadas.
Del mismo modo, deberán tenerse en cuenta, en el planeamiento urbanístico, lo
dispuesto en el Reglamento de Planeamiento de Castilla La Mancha, en lo dispuesto en
cuanto a las reservas para uso educativo. A tal efecto se solicitará informe a la Consejería
de Educación y Ciencia para que se pronuncie al respecto.
EQUIPO REDACTOR:
25
2 MEMORIA JUSTIFICATIVA.
EQUIPO REDACTOR:
26
2.1
OBJETIVO BÁSICO DEL PLAN ESPECIAL
El presente Plan Especial se redacta con el fin de modificar la calificación existente
en cuatro parcelas propiedad de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha,
enclavadas en el Polígono de Santa María de Benquerencia de Toledo, pasando de uso
Terciario Comercial, para destinarlas a un futuro uso Residencial de Vivienda sujeta a
alguna Protección Pública.
De lo expuesto anteriormente se desprende que el Plan Especial pretende, el
cambio de calificación de los solares objeto del presente documento, por lo que deberá
ir acompañada de una amplia documentación justificativa de la modificación; además
en todo caso, deberá respetar las variables medioambientales existentes en la zona
afectada; por lo que deberá contener la correspondiente Evaluación Ambiental.
No obstante, la vigente Ley 4/2007 de 8 de marzo de Evaluación Ambiental de
Castilla La Mancha, contempla la posibilidad del no sometimiento de Evaluación
Ambiental los planes y programas, así como su modificación para el uso de zonas de
reducido ámbito territorial y las modificaciones menores de planes y programas, de
acuerdo al Art. 25.31 de la Ley de Evaluación Ambiental.
Por lo tanto, en este último caso, será el órgano ambiental quien determine si un
plan o programa, o su modificación debe ser objeto de evaluación ambiental. De
acuerdo al Art. 26.12 de la citada Ley, será el órgano ambiental quién habrá de
1
Art. 25.3 Ley 4/2007 de Evaluación Ambiental.
3. No serán objeto de Evaluación Ambiental los planes y programas mencionados en el apartado 2 que
establezcan el uso de zonas de reducido ámbito territorial y las modificaciones menores de planes y programas,
así como los no previstos en el apartado 2, excepto cuando se prevea que puedan tener efectos significativos
en el medio ambiente.
2 Art. 26.1 Ley 4/2007 de Evaluación Ambiental
1. En los supuestos previstos en el artículo 25.3, el órgano ambiental determinará si un plan o programa, o su
modificación debe ser objeto de evaluación ambiental. Para ello, se consultará previamente al menos a las
Administraciones públicas afectadas. La consulta se podrá ampliar a otras personas físicas o jurídicas, públicas o
EQUIPO REDACTOR:
27
determinar si este Plan Especial ha de ser o no sometida a evaluación ambiental. A tal
efecto se adjunta documento de inicio para su presentación ante la Consejería de Medio
Ambiente.
2.2
JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE FORMULACIÓN DEL PLAN
ESPECIAL
A pesar del corto plazo de tiempos existentes desde la entrada en vigor del Plan
de Ordenación Municipal de Toledo, se ha estimado conveniente y necesario proceder a
la tramitación del presente Plan Especial, como consecuencia de la excesiva focalización
de bajos comerciales en la zona para el pequeño comercio, así como la construcción del
Centro Comercial Luz del Tajo. Esto es, se trata de un área saturada de aprovechamiento
destinado al uso terciario. No será necesario, ni ahora ni dentro de unos años promover
nuevos suelos para uso comercial, que no harían sino perjudicar y desequilibrar la
estructura socioeconómica del área afectada por el Plan Especial.
Con este Plan Especial, se utiliza de manera más racional un recurso como es el
suelo3, lo cual se traducen en un menor impacto ambiental dentro de la ciudad, ya que
los usos Terciarios planteados por el Plan de Ordenación Municipal vigente, llevan
aparejada un mayor uso del transporte privado motorizado, con los consiguientes
problemas ambientales. Así mismo, hay que indicar la dificultad existente en realizar un
terciario de calidad con el diseño presentado por el vigente Plan de Ordenación
Municipal, por los siguientes motivos:
1. Los terciarios hoy en día deseados por las empresas son instalaciones
conectadas a viarios de alta capacidad, que permitan el uso de estos
terciarios por los habitantes tanto del municipio, como de municipios limítrofes.
privadas, vinculadas a la protección del medio ambiente. Se concederá un plazo de 20 días para examinar la
documentación y formular las sugerencias y observaciones, transcurrido dicho plazo el órgano ambiental
resolverá en los 20 días siguientes.
3
Como indica en el preámbulo de la vigente ley del suelo estatal TRLS 8/2007:
“El suelo, además de un recurso económico, es también un recurso natural, escaso y no renovable”.
EQUIPO REDACTOR:
28
2. Son así mismo, terciarios con grandes bolsas de aparcamiento, por la razón
anteriormente expresada.
3. Los espacios comerciales requeridos hoy en día, se distribuyen mediante
grandes espacios diáfanos, cubiertos, que permiten el paseo por su interior a
los usuarios. Este hecho no se consigue en la ordenación realizada por el
vigente Plan de Ordenación Municipal, ya que se trata de espacios separados,
que atienden más al pequeño comercio de barrio que a la gran instalación
comercial. Por tanto, resulta imposible el realizar una gran instalación
comercial, mientras que la realización de pequeños comercios de barrio
saturaría la oferta comercial, con el consiguiente perjuicio económico para las
actividades comerciales ya existentes.
Así pues, con este Plan Especial de modificación del Planeamiento General
Municipal se pretenden conseguir los siguientes objetivos:
1. Convertir los solares de uso Terciario Comercial, ampliamente masificados, en usos
residenciales, viviendas Plurifamiliares de Protección Pública de Régimen General.
2. Completar áreas que contienen vacíos que contribuyen a la fragmentación de la
ciudad.
3. Dotar de coherencia urbana a un área de la ciudad: haciendo un espacio más
integrado y habitable, mediante la conexión de los distintos itinerarios peatonales,
así como de zonas verdes.
Esta nueva situación surgida con posterioridad a la aprobación definitiva del Plan
de Ordenación Municipal y que afecta a las determinaciones de la Ordenación
Urbanística establecida en el Planeamiento General Municipal, hace necesaria y
aconsejable que se proceda a la modificación de dicho planeamiento general a los
efectos de adaptar sus determinaciones al cambio de calificación previsto en el mismo.
EQUIPO REDACTOR:
29
El Plan Especial propuesto, a nuestro entender atiende a los siguientes conceptos4:
Busca completar los intersticios de la ciudad consolidada, compactándola. Basta
recordar que el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano, En este sentido, el Libro
Verde del Medio Ambiente Urbano (Tomo I, Pág. 10): “propugna un modelo de
ordenación del territorio que potencie, a la vez, que el campo sea más campo y
la ciudad más ciudad, y un modelo urbano que crezca en contigüidad y con
densidades razonablemente elevadas”.
Reduce el uso de transporte motorizado, al situar los nuevos pobladores dentro de
la ciudad ya consolidada. De nuevo el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano
viene a señalar: Reducir la presión sobre los sistemas de soporte es el primer eje de
la sostenibilidad, es el camino para aumentar nuestra capacidad de anticipación
hoy reducida por el aumento creciente de las incertidumbres fruto de la acción
de transformación humana (sobre todo urbana) sobre los ecosistemas de la Tierra.
Favorece la integración social, al permitir que usuarios de vivienda protegida,
moren junto a usuarios de vivienda libre.
Recuperación de espacios degradados, con la creación de nuevas zonas verdes
y el cosido de la ciudad existente.
4
Véase dentro del Libro Verde del Medio Ambiente Urbano, las directrices indicadas en el mismo:
4.2. Directrices tendentes a incrementar la eficiencia en el uso de los recursos y el mantenimiento de la
biodiversidad
4.2.1 Criterios de relación de la edificación con la matriz biofísica en el planeamiento
4.2.2 Inserción de la edificación en la estrategia de vegetación urbana
4.2.3 Disminución de la demanda de recursos en la edificación
4.2.4 Eficiencia en el uso de recursos
4.2.5 Aprovechamiento de las condiciones locales
4.2.6 Potenciación del uso de materiales reutilizados, reciclados y renovables
4.2.7 Compensaciones por el impacto ambiental causado
Art.141DRPLOTAU: Los Planes Especiales a los que se refiere el artículo 77.1 de este Reglamento que afecten a la
Ordenación Estructural (OE) se atenderán al procedimiento establecido en los artículos 135 y 136 del mismo para
su aprobación definitiva.
EQUIPO REDACTOR:
30
Permite la obtención de un suelo Dotacional Público, actualmente demandado
por los habitantes de este ámbito de la ciudad de Toledo. A dicha demanda,
planteada por diversas asociaciones vecinales, responde este Plan Especial
realizado por la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda de la Junta de
Comunidades, encaminado a reequipar y dotar al barrio de los Dotacionales con
que aún no cuenta. Este uso dotacional es una de los déficits señalados en el
propio Plan de Ordenación Municipal, el cual en su estudio anexo “De calidad de
vida y vulnerabilidad”, realizado por D. Carlos Llés Llazo, señala en su página 6:
e) Los equipamientos y servicios de bienestar social públicos
El déficit de equipamiento es abrumadoramente señalado en este caso (73%) aunque
hay que recordar que solo lo hace la mitad de los encuestados lo que equivale a que el
déficit lo señala apenas algo más de un 30% de los toledanos
Déficit equipamiento/dotación/saturación
73,5
Son insuficientes
62,7
Están saturados, superpoblados
4,2
Hay déficit; no cubren demanda
4,6
Faltan plazas ancianos
1,9
No cuidado población precaria; gente en calle; gitanos
1,2
Déficit dotacional
2,7
Están mal situados, es difícil llegar hasta ellos
2,7
Déficit funcionamiento/ calidad/servicio
12,3
Funcionan mal
6,9
Faltan políticas
0,4
Falta personal especializado
1,2
Mejorable en general
0,4
Caros; deberían ser subvencionados
3,5
Déficit mantenimiento
6,9
Están mal cuidados, no se los mantiene bien
6,9
EQUIPO REDACTOR:
31
2.3
DESCRIPCION DE LA PROPUESTA.
Con este Plan Especial, no sólo se utiliza de manera más racional un recurso como
es el suelo5, sino que existe menor impacto ambiental dentro de la ciudad, ya que los usos
terciarios planteados por el Plan de Ordenación Municipal vigente, llevan aparejada un
mayor uso del transporte privado motorizado, con los consiguientes problemas
ambientales. Así mismo, hay que indicar la dificultad existente en realizar un terciario de
calidad con el diseño presentado por el vigente Plan de Ordenación Municipal, por los
siguientes motivos:
4. Los terciarios hoy en día deseados por las empresas son instalaciones
conectadas a viarios de alta capacidad, que permitan el uso de estos
terciarios por los habitantes tanto del municipio, como de municipios limítrofes.
5. Son así mismo, terciarios con grandes bolsas de aparcamiento, por la razón
anteriormente expresada.
6. Los espacios comerciales requeridos hoy en día, se distribuyen mediante
grandes espacios uniformes, cubiertos, que permiten el paseo por su interior a
los usuarios. Este hecho no se consigue en la ordenación realizada por el
vigente Plan de Ordenación Municipal, ya que se trata de espacios separados,
que atienden más al pequeño comercio de barrio que a la gran instalación
comercial. Por tanto, resulta imposible el realizar una gran instalación
comercial, mientras que la realización de pequeños comercios de barrio
saturaría la oferta comercial, con el consiguiente perjuicio económico para las
actividades comerciales ya existentes.
Así pues, con este Plan Especial, se pretenden conseguir los siguientes objetivos:
1. Convertir los solares de uso Terciario Comercial, ampliamente masificados, en
usos residenciales, viviendas Plurifamiliares de Protección Pública de Régimen
General.
2. Completar áreas que contienen vacíos que contribuyen a la fragmentación
de la ciudad.
5
Como indica en el preámbulo de la vigente ley del suelo estatal TRLS 8/2007:
“El suelo, además de un recurso económico, es también un recurso natural, escaso y no renovable”.
EQUIPO REDACTOR:
32
3. Crear un gran equipamiento Dotacional, cumpliendo con las demandas de los
vecinos del Polígono de Santa María de Benquerencia.
4. Dotar de coherencia urbana a un área de la ciudad: haciendo un espacio
más integrado y habitable, mediante la conexión de los distintos itinerarios
peatonales, así como de zonas verdes.
Esta nueva situación surgida con posterioridad a la aprobación definitiva del Plan
de Ordenación Municipal y que afecta a las determinaciones de la Ordenación
Detallada establecida en el Planeamiento General Municipal, hace necesaria y
aconsejable que se proceda a la modificación de dicho planeamiento general a los
efectos de adaptar sus determinaciones al cambio de calificación previsto en el mismo.
El Plan Especial propuesta, a nuestro entender atiende a los siguientes conceptos6:
Busca completar los intersticios de la ciudad consolidada, compactándola. Basta
recordar que el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano, En este sentido, el Libro
Verde del Medio Ambiente Urbano (Tomo I, Pág. 10): “propugna un modelo de
ordenación del territorio que potencie, a la vez, que el campo sea más campo y
la ciudad más ciudad, y un modelo urbano que crezca en contigüidad y con
densidades razonablemente elevadas”.
Reduce el uso de transporte motorizado, al situar los nuevos pobladores dentro de
la ciudad ya consolidada. De nuevo el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano
viene a señalar: Reducir la presión sobre los sistemas de soporte es el primer eje de
6
Véase dentro del Libro Verde del Medio Ambiente Urbano, las directrices indicadas en el mismo:
4.2. Directrices tendentes a incrementar la eficiencia en el uso de los recursos y el mantenimiento de la
biodiversidad
4.2.1 Criterios de relación de la edificación con la matriz biofísica en el planeamiento
4.2.2 Inserción de la edificación en la estrategia de vegetación urbana
4.2.3 Disminución de la demanda de recursos en la edificación
4.2.4 Eficiencia en el uso de recursos
4.2.5 Aprovechamiento de las condiciones locales
4.2.6 Potenciación del uso de materiales reutilizados, reciclados y renovables
4.2.7 Compensaciones por el impacto ambiental causado
4.2.8 La incorporación del Código Técnico de la Edificación en el marco de la Estrategia de Medio Ambiente
Urbano
EQUIPO REDACTOR:
33
la sostenibilidad, es el camino para aumentar nuestra capacidad de anticipación
hoy reducida por el aumento creciente de las incertidumbres fruto de la acción
de transformación humana (sobre todo urbana) sobre los ecosistemas de la Tierra.
Favorece la integración social, al permitir que usuarios de vivienda protegida,
moren junto a usuarios de vivienda libre.
Recuperación de espacios degradados, con la creación de nuevas zonas verdes
y el cosido de la ciudad existente.
A partir del cumplimiento de los parámetros urbanísticos indicados, se ha diseñado
la nueva ordenación con criterios de racionalidad urbanística.
La edificación residencial, se ha dispuesto en bloques lineales, con orientación
norte – sur, de modo que todas las viviendas reciban la luz solar directa. Los bloques, han
sido diseñados con un ancho de 12 metros en el caso del bloque RP-2, para así dotar a las
viviendas de iluminación directa y ventilación cruzada desde su lado norte y su lado sur.
Dicho bloque, realiza un retranqueo de 3’00 metros con respecto a la alineación, para así
generar un espacio de transición entre las viviendas en planta baja, que permite crear un
espacio de jardín privado, como filtro entre la edificación privada y el espacio público.
La edificación RP-2, contiene dos bloques lineales, de doce metros de ancho
edificable, interconectados mediante los núcleos de comunicación vertical, lo que crea
una sucesión de espacios privados, que pueden ser utilizados por los habitantes de las
viviendas como jardín privado.
La edificación residencial dispuesta en el bloque RP-1, tiene un fondo edificable
de 12’00 metros, con lo que se consigue ampliar el espacio residencial. Dichas viviendas,
se realizarían mediante núcleos de comunicación vertical común para dos viviendas. De
este modo, se consigue un correcto soleamiento de todos los bloques lineales, que sitúan
sus estancias vivideras a dirección sur, pudiendo colocar los elementos de circulación
vertical y espacios servidos orientados a norte.
En la planta baja, para no superar la edificabilidad permitida por el anterior
planeamiento, se ha creado un pasaje peatonal de 10 metros de ancho, que nos permite
EQUIPO REDACTOR:
34
conectar el Dotacional (DOT -1) con el terciario actualmente ejecutado, como se
muestra en los planos anexos.
Así mismo, la parcela actualmente denominada por el POM vigente 42.c, que
tenía una superficie inicial de 1.516 metros cuadrados, ha aumentado su tamaño, hasta
los 2.526’33 metros cuadrados, mediante el cual la Consejería de Ordenación del Territorio
y Vivienda, satisface la demanda vecinal de dicho dotacional. Dicho incremento de
superficie ha sido a costa del viario existente, que se reduce en esta parte,
incrementándose a costa de la parcela RP-2, (parcela 42.a según la denominación del
Plan de Ordenación vigente), la cual pasa de tener 4.800 metros cuadrados, a 4.160’67
metros cuadrados.
Imagen de la inserción de la edificación en el entorno urbano.
La formalización del Sistema Local Zona Verde en la parcela designada como 42.b
por el vigente Plan de Ordenación Municipal, nos permite el conectar los viarios
peatonales ya existentes con dicha Zona Verde, así como cumplir con el precepto
EQUIPO REDACTOR:
35
indicado en el TR de la LOTAU7, de situar las mismas en áreas centrales. Dicha parcela
42.b, ha sido dividida en Sistema Local Zona Verde y en Sistema Local Viario.
Representación virtual de la inserción del Dotacional y de la zona verde en la trama
urbana de Toledo.
7
Art. 24.2 del TR de la LOTAU.
EQUIPO REDACTOR:
36
2.4
TRAMITACIÓN DEL PLAN ESPECIAL.
Tal y como establece el art.141 del DRPLOTAU, el procedimiento a seguir es el
siguiente:
- Los Planes Especiales regulados en el artículo 77.1 del DRLOTAU, que afecten a la
Ordenación Estructural se atendrán al procedimiento establecido en los artículos 135 y 136
del mismo, para su aprobación definitiva.
Los Planes Especiales podrán elaborarse y promoverse tanto por los Municipios
como por el resto de las Administraciones Públicas, cuando el ejercicio de sus respectivas
competencias demande o requiera el establecimiento de nuevas determinaciones de
Ordenación Territorial y Urbanística.
Durante la redacción técnica del Plan Especial, el Ayuntamiento consultará con
otras Administraciones o entidades representativas de los colectivos ciudadanos
particularmente afectados, reflejando su resultado en el documento elaborado.
Concluida la redacción técnica, y de acuerdo al Art. 135.2, del vigente
Reglamento de Planeamiento, la Administración promotora del mismo, lo someterá de
forma simultánea a:
A. Si el Plan Especial está dentro de los supuestos del artículo 25.3 de la Ley 4/2007,
de 8 de marzo, de Evaluación Ambiental en Castilla-La Mancha y conforme al artículo
26.1 de la misma Ley, el órgano ambiental determinará si el presente Plan debe o no ser
objeto de evaluación ambiental.
B. Información pública por un período mínimo de un mes, mediante publicación
en El Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en uno de los periódicos de mayor difusión.
EQUIPO REDACTOR:
37
El plazo anterior se ampliará al que señale la legislación ambiental a efectos de
información pública en el supuesto que el Plan deba someterse a evaluación ambiental,
a fin de realizar de manera conjunta la información pública de ambos procedimientos.
No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento si se
introdujesen modificaciones sustanciales en el Plan a causa, bien de las alegaciones
formuladas en la información pública, bien de los informes emitidos por otras
Administraciones públicas, bastando que el órgano que otorgue la aprobación inicial la
publique en la forma establecida en el párrafo anterior y notifique ésta a los interesados
personados en las actuaciones.
Durante el período de información pública, el proyecto diligenciado del Plan
deberá estar depositado en el Municipio o Municipios afectados por la Ordenación para
posibilitar su consulta pública.
C. Informes de los distintos departamentos y órganos competentes de las
Administraciones exigidos por la Legislación reguladora de sus respectivas competencias,
salvo que, previamente, se hubieran alcanzado acuerdos interadministrativos.
Así, según el artículo 135.2.b) del DRPLOTAU, deberá figurar el informe de la
Consejería competente en materia de obras públicas según lo dispuesto en el artículo
16.1 de la Ley 12/2002, de 27 de junio, Reguladora del Ciclo Integral del Agua.
A efectos del cumplimiento de la Normativa de accesibilidad, deberá recabarse
informe de la Consejería de Bienestar Social así como de, al menos, una entidad
competente en la materia.
Con el fin de confirmar el cumplimiento de las Disposiciones Legalmente
establecidas, deberá recabarse el informe de la Consejería competente en materia de
Ordenación Territorial y Urbanística.
Además y de conformidad con la Legislación sectorial aplicable, se deberán
solicitar los informes preceptivos. En cualquier caso, aún cuando no sean preceptivos, se
EQUIPO REDACTOR:
38
podrán solicitar todos aquellos informes que se entiendan precisos para la mejor
formación del Plan de Ordenación Municipal.
En los requerimientos de los informes y dictámenes se indicará expresamente que
éstos implican la apertura del trámite de consulta previsto en el artículo 10 del Texto
Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, para la
concertación interadministrativa de las soluciones de ordenación durante todo el plazo
previsto para la emisión de dichos informes y dictámenes.
Concluidos los trámites anteriores, el órgano competente de la Administración
promotora, resolverá sobre su aprobación inicial, con introducción de las rectificaciones
que estime oportunas, y podrá remitirlo a la Consejería competente en materia de
ordenación territorial y urbanística, interesando su aprobación definitiva.
Aprobación definitiva.-
La resolución sobre la aprobación definitiva corresponde al Consejero competente
en materia de ordenación territorial y urbanística, previo informe de la Comisión Regional
de Urbanismo, cuando se trate de capitales de provincia y de municipios de más de
50.000 habitantes y a las Comisiones Provinciales de Urbanismo en los restantes casos.
2.5
MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL VIGENTE PLAN
DE ORDENACIÓN MUNICIPAL.
La modificación de la Ordenación Estructural que nuestro Plan Especial plantea, es
la de la densidad, de acuerdo a lo establecido en el Art. 19 del vigente Reglamento de
Planeamiento.
4. Establecimiento del uso global mayoritario y definición de las intensidades y
densidades de edificación máxima para cada sector.
EQUIPO REDACTOR:
39
2.6
MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA.
Las parcelas a las cuales modificamos los parámetros urbanísticos son los siguientes:
EQUIPO REDACTOR:
40
Catastro
referencia
catastral
manzana
Uso pormenorizado
2.402,00
4.800
514
1.516
Superficie catastral
Superficie real
34
35
41 42 a
41 42 b
---42 c
PGOU 1986
Parcelas POM vigente
2.854 Terciario Comercial 8.8343
4.226
8.8332
550 Terciario Comercial 8.8323
1.595 Terciario Comercial 8.8325
8834301VK1183D0001EE
8833201VK1183D0001JE
8832301VK1183D0001HE
8832501VK1183D0001QE
A estas parcelas debe añadirse la superficie correspondiente al viario público que es de
6.606,82 m2.
Se calcula la nueva edificabilidad para este uso, que será la misma que la
anteriormente indicada por el Plan de Ordenación Municipal, empleando los coeficientes
de ponderación indicados en el Art. 185 de las Normas Urbanísticas del vigente POM:
EQUIPO REDACTOR:
41
EQUIPO REDACTOR:
42
De este modo, se obtienen las siguientes superficies y edificabilidades según el
42 c
Coef. Edificabilidad
m2t/m2s
1,00
1,75
4.204,00
1,4
5.884,90
1,00
1,75
8.400
1,4
11.760
1,00
1,75
900
1,4
1.259,30
1,00
1,75
2.653
1,4
3.714,20
parcela
Uso pormenorizado
Aprovechamiento
urbanístico objetivo
42 b
coef. Ponderación
por uso
42 a
Terciario
2854 Comercial
Terciario
4.800
4226 Comercial
Terciario
514
550 Comercial
Terciario
1.516
1595 Comercial
6.606,82
2.402,00
edificabilidad
35
Sup catastral
parcelas
POM vigente
Superficie real
POM vigente:
16.156
22.618,40
De acuerdo a la modificación propuesta por el presente Plan Especial, las parcelas de uso
Terciario Comercial anteriormente indicadas pasan a tener un uso residencial sometido a
algún régimen de protección, Zona Verde y Dotacional Público, conforme a la siguiente
tabla.
EQUIPO REDACTOR:
43
edificabilidad
coef. Ponderación por uso
ponderada edificabilidad
RP-1
2.400,00 Residencial Protegido
1.440,00
1320
5
7.080,00
1
7.080,00
41
4.800
514
RP-2
SL-ZV-1
SLV-2
4.160 Residencial Protegido
317,93 Zona Verde
196,07 Viario
2.880,00
2.640
5
14.160,00
0
0
1
.
42 a
42 b
14.160,00
0
0
----
42 c
1.516
DOT
SLV-2
2.526,33 Dotacional
0
3.522,92 Viario
0
Edificabilidad resultante
Número de viviendas (supuestos 100 m2/vivienda)
superficie total del ambito
EQUIPO REDACTOR:
edificabilidad en planta
baja
Total de plantas sobre
rasante
Denominación P. Especial
2.402,00
Edificab en altura
Superficie inicial POM
35
Uso pormenorizado
34
superficie final
PGOU 1986
Plan Especial de Santa maría de Benquerencia
21.240,00
21.240,00
ORIENTATIVAMENTE ……………..213
15.838,82
44
Hay que indicar que dicha modificación realizada mediante este Plan Especial
incrementa la edificabilidad en 5.084 m2 de techo con respecto a la planteada en el
vigente POM. Esta edificabilidad obtenida ha de tener en cuenta el cumplimiento de los
estándares dotacionales y de zonas verdes, lo cual viene explicado a continuación.
2.7
CUMPLIMIENTO DEL ESTANDAR DE EDIFICABILIDAD MÁXIMA.
De acuerdo al Art. 21.1 del vigente Reglamento de Planeamiento, hemos de comprobar
que la edificabilidad de nuestra Zona de Ordenación Urbanística no supere los 10.000
metros cuadrados de edificabilidad residencial bruta por hectárea.
El incremento de edificabilidad de nuestro ámbito es de 5.084 metros cuadrados de
techo, lo cual nos da la siguiente edificabilidad total para nuestra zona de ordenación
urbanística:
Edificabilidad por hectárea =
961.616 + 5.084m2techo
= 1.869’94 m2t /Ha.
5.171'10 Ha.ámbito
Lo que nos da una edificabilidad inferior a la señalada como máximo.
EQUIPO REDACTOR:
45
2.8
CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES DOTACIONALES Y ZONAS VERDES.
De acuerdo a lo establecido en el Art. 19.48 del vigente Reglamento de
Planeamiento de Castilla La Mancha, se habrá de indicar los Sistemas Generales de
Comunicaciones, Dotaciones y equipamientos comunitarios, así como los sistemas
Generales de espacios libres. Dichos sistemas generales ya se encuentran dimensionados
en el vigente POM, por lo que nosotros tendremos que atender a la reserva de dotaciones
y de zonas verdes con respecto al incremento de edificabilidad previsto.
Respecto al cumplimiento del estándar Sistema General de Zonas Verdes, el Plan
Especial plantea un incremento de 637 habitantes en el conjunto del POM que requieren
una dotación de Sistemas Generales de Zonas Verdes 3.185 m2. Teniendo en cuenta lo
señalado en el POM de Toledo, en dicho Plan se califican 13.382.954 m2 de zonas verdes
de Sistema General para una población total prevista de 91.382 habitantes, por lo que
tras la aprobación definitiva de este Plan, que eleva la población prevista a
92.019
habitantes, se seguirán cumpliendo el estándar previsto en el Art. 24.1.e del TR de la
LOTAU, ya que habrán calificados 29.087’37m2 de Zona Verde de Sistema General por
cada 200 habitantes.
b) Cumplimiento del estándar de zona verde y equipamientos de sistema local.
Teniendo en cuenta que la edificabilidad residencial marcada por nuestro Plan
Especial, es de 21.240’00 m2t edificable, y que la edificabilidad (no ponderada) según el
POM es de 16.156 m2, tenemos por tanto un incremento de edificabilidad de 5.084 metros
cuadrados, para el cual hemos de dimensionar tanto las zonas verdes como las
dotaciones públicas.
Tenemos pues, un estándar de zonas verdes y de dotaciones, que para esta
edificabilidad (e<6.000 m2t/ha), habrá de ser la siguiente:
Zonas Verdes. 18 m2 suelo /100 m2 techo edificado.
8
EQUIPO REDACTOR:
46
Dotaciones. 20m2 suelo / 100 m2 techo edificado.
Por lo tanto, el incremento de zonas verdes en nuestro ámbito de actuación será,
de acuerdo al Art. 21.49 del vigente Reglamento de Planeamiento, de:
5.084 m2t x 18 m2 s / 100 m2 edificab = 915,12 m2 de zonas verdes.
Las zonas verdes planteadas por nuestro Plan Especial son:
parcelas
POM vigente
42 b
superficie Denominación
inicial
P. Especial
514
SL-ZV-1
superficie final Uso pormenorizado
317,93 Zona Verde
Lo que nos da un total de 317,93 m2 de zonas verdes.
El estándar marcado por la legislación para las dotaciones públicas es de 20 m2
de techo edificable por cada 100 metros cuadrados de edificación residencial. Teniendo
un incremento de edificabilidad de 5.084 m2, el incremento necesario es de 1.016,80
metros cuadrados.
Cesiones por incremento de edificabilidad
Incremento de edificabilidad
Cesión de Dotaciones (20 ,2t/100 m2 Edif.)
Zonas Verdes (18 m2t/100 m2edif)
Plazas de aparcamiento
Suma de zonas verdes y dotaciones
situados en
Mínimo por Ley
Plan especial
5.084
2.526,33
317’93
46
2.844,26
1016,80
915,12
26
2019,83
Nuestro Plan Especial plantea una cesión de dotacional público de 2.526,33
metros cuadrados, lo cual supone un incremento del 140’82 % con respecto a lo preciso
según la legislación vigente, y permite a la Consejería de Urbanismo el realizar un
Art. 21.4 RP. a) Con destino a zonas verdes (ZV): el diez por ciento de la superficie total ordenada
descontada la correspondiente a los sistemas generales (SG) adscritos, si la edificabilidad destinada
a usos lucrativos es inferior o igual a 6.000 metros cuadrados construibles por hectárea; y dieciocho
metros cuadrados de suelo por cada cien metros cuadrados de edificación lucrativa, si la
edificabilidad es superior a la precedente.
EQUIPO REDACTOR:
47
9
dotacional, aspiración largamente deseada por los colectivos vecinales de Santa María
de Benquerencia.
Aunque no se cumplen como tales los estándares dotacionales de zonas verdes,
en Suelo Urbano Consolidado, se pueden sumar las cesiones de dotaciones y zonas
verdes, por lo que la suma de las mismas se cumple ampliamente. De acuerdo al Art. 21.4
del vigente Reglamento de Planeamiento:
“En los supuestos de suelo urbano no consolidado (SUNC) establecidos en el Art.
105.3 de este Reglamento, la previsión de reservas mínimas de suelo dotacional público,
sin computar el viario, será la que se indica en las letras a) y B) siguientes.
Estas superficies de zonas verdes y equipamientos se establecen a efectos de
cálculo puesto que su calificación definitiva será determinada por el Plan que podrá
respetar estas proporciones y usos, o destinarlas a zonas verdes o equipamientos en
función de las necesidades manifestadas en el planeamiento”.
Es por este motivo, por lo que nuestro Plan Especial, cumpliendo las superficies a
efectos de cálculo, destina una mayor proporción de suelo para dotaciones, necesidad
manifestada por las asociaciones vecinales de Toledo.
2.8.1
CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES DE PLAZAS DE APARCAMIENTO EN VIARIO Y
PRIVADAS.
De acuerdo también al incremento de edificabilidad previsto, se ha de cumplir
con el estándar dotacional de aparcamientos, tanto en viario público como privadas.
Dicho estándar, en el caso de las plazas de aparcamiento en parcela privada, se
entiende cumplido ya que las ordenanzas permiten el desarrollar la edificación
disponiendo
las
plazas
de
aparcamiento
bajo
rasante
(donde
no
computan
edificabilidad).
EQUIPO REDACTOR:
48
El caso de las plazas de aparcamiento en viario público, ha sido más complejo de
obtener, debido al alto grado de consolidación de la urbanización ya existente. Por tal
motivo, se ha optado por rediseñar la bolsa de aparcamiento ya existente, creando dos
pequeñas bandas de aparcamiento en viario, que asumen dicho incremento, como se
aprecia el correspondiente plano anexo.
Las
plazas
de
aparcamiento
precisas
para
absorber
el
incremento
de
edificabilidad de 5.084 metros cuadrados es, de acuerdo al Art. 21.5 del RP la siguiente:
4. Deberán preverse reservas de suelo con destino dotacional público para
aparcamientos en áreas anexas al viario o en edificaciones o parcelas concretas,
en la proporción mínima de una plaza por cada 200 metros cuadrados de techo
potencialmente edificables para uso residencial y en una proporción mínima de
una plaza cada 400 metros cuadrados de techo potencialmente edificable de
uso industrial, terciario o dotacional. En los supuestos de incremento de
edificabilidad, el cómputo se efectuará respecto de dicho incremento.
Por tanto, las plazas a considerar serán:
a) Por incremento de edificabilidad residencial.
5.084 / 200 =25’42, se considerarán por tanto, 26 plazas de aparcamiento.
b) Por incremento de techo potencialmente edificable de uso industrial, terciario o
dotacional:
2526’33 / 400 = 6’31 plazas, considerando por tanto un valor de 7 plazas de
aparcamiento.
c) Por pérdida de plazas de aparcamiento ya existentes, al incrementarse la dimensión
de la parcela de uso Dotacional:
13 plazas.
Tendremos por tanto, que situar un total de plazas de aparcamiento de:
26 + 7 +13 = 46 plazas de aparcamiento.
Dentro del ámbito de actuación de este plan especial, se han planteado dos nuevas
bandas de aparcamiento en viario, una a cada lado del Dotacional a ejecutar, lo que
nos da las siguientes plazas de aparcamiento viario en superficie.
EQUIPO REDACTOR:
49
Por tanto, en la banda izquierda se plantean 13 plazas de aparcamiento, y en la banda
derecha, se plantean otras 9, lo que nos da un total de 22 plazas de aparcamiento.
Bajo rasante, y dentro de la parcela Dotacional, se situarán unas 44 nuevas plazas de
aparcamiento.
2.9
INFRAESTRUCTURAS A EJECUTAR.
Las infraestructuras urbanas a ejecutar son:
1. Una banda de aparcamientos, de
2. Una Zona Verde, Sistema Local de área de juegos, de la siguiente
dimensión:
SL-ZV-1
317,93 Zona Verde
3. Un viario peatonal, Sistema Local Viario, que completa el ya existente, y de
las siguiente dimensiones:
SLV-1
196,07 Viario
4. la redefinición del viario ya existente SLV-2, que ha pasado de tener
4.415’30 metros cuadrados a 3.522’92 metros cuadrados. Se eliminan
aceras y se reconstruyen en posiciones distintas, así como se ejecutarán los
pasos rebajados y demás elementos de viario y mobiliario urbanos que
sean precisos para cumplir tanto con la Normativa de Accesibilidad
vigente como con las indicaciones de los Servicios Técnicos del Excmo.
Ayuntamiento de Toledo.
5. Así como las infraestructuras urbanas que den servicio a las parcelas
residenciales y no se encuentren hoy en día ejecutadas o, aún estando
ejecutadas, su dimensión y servicio actual las haga ineficientes.
Dichas infraestructuras habrán de ejecutarse mediante Proyectos de Obra Pública
Ordinaria (POPO), de acuerdo a lo establecido en el Art. 129 del TRLOTAU. En los
Proyectos de Urbanización que se redacten durante la ejecución del Plan por Obra
Pública Ordinaria, se justificará el cumplimiento del Código de Accesibilidad, de acuerdo
con el informe de la Consejería de Salud y Bienestar Social.
EQUIPO REDACTOR:
50
2.10 FICHA DE ZOU MODIFICADA.
Con los datos anteriormente señalados, se modifica la Ficha de la Zona de
Ordenación Urbanística correspondiente, ZOU 14, que pasa a quedar como sigue:
EQUIPO REDACTOR:
51
FICHA MODIFICADA DE ZONA DE ORDENACIÓN URBANISTICA ZOU
POLIGONO RESIDENCIAL-STA MARÍA DE BENQUERENCIA
DESCRIPCIÓN
Área homogénea residencial Ordenanza 8 y algunos Suelos
Urbanos No Consolidados.
DATOS BASICOS DE LA ZOU (OE)
Superficie de la ZOU en Ha
Superficie edificada residencial (m2)
Superficie edificada por incremento POM en SUNC (m2)
Superficie edificada total con el POM (m2)
Edificabilidad residencial de la ZOU con POM (m2/m2)
Densidad media bruta
ZOU 14
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
571,10
Ha.
814.488
m2
m2
152.212,00
966.700
m2
0,1698 m2/m2
16,73 Viv./ha.
ESTANDARES DE ZONAS VERDES DE ZOU (OE) EN SUELO RESIDENCIAL
Art.21.4 A.a. del R.P.
Reserva de zonas verdes a cumplir si e<0'6 m2/m2 (10% superf. Total
ordenada)
Reserva de zonas verdes a cumplir si e>0'6 m2/m2 (18 m2 suelo/100
m2 edificados)
254.894’93
m2
254.894,93
m2
----
m2
63.934,33
m2
193.340
m2
ESTANDARES DE ZONAS VERDES DE ZOU (OE) EN SUELO INDUSTRIAL
Art.21.4 B. del R.P.
Reserva de zonas verdes a cumplir (10% superf. Total ordenada)
-----
m2
m2
ESTANDARES DE EQUIPAMIENTOS PUBLICOS DE ZOU (OE) EN SUELO
INDUSTRIAL Art. 21.4.B, del R.P.
----
m2
Reserva de equipamientos públicos a cumplir (0’15xExS)
----
m2
ESTANDARES DE EQUIPAMIENTOS PUBLICOS DE ZOU (OE) EN SUELO
RESIDENCIAL Art. 21.4. A.b, del R.P.
Reserva de equipamientos públicos a cumplir (20m2 suelo/100m2
Edif.)
EQUIPO REDACTOR:
52
3 DOCUMENTO DE REFUNDICIÓN.
El instrumento por el que se rige en la actualidad el Término Municipal de Toledo,
lo constituye el vigente Plan de Ordenación Municipal, que clasifican las cuatro parcelas
objeto del presente Plan Especial como Suelo Urbano de uso Terciario Comercial.
Por otra parte, el artículos 42 del DLTRLOTAU determina que la aprobación de los
planes o en su caso, la resolución que ponga fin al pertinente procedimiento producirá la
vinculación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al
destino que resulte de su clasificación y calificación y al régimen urbanístico que
consecuentemente le sea de aplicación
Así pues, el art. 35 del DLTRLOTAU, determina que los Planes Especiales podrán ser
promovidos tanto por los Municipios como por las Administraciones Públicas, cuando en el
ejercicio de sus competencias demande o requiera el establecimiento de nuevas
determinaciones de ordenación territorial y urbanística; y con ello, la posibilidad de
formular un Plan Especial para mejorar el Planeamiento General vigente y vincular áreas o
parcelas a la construcción o rehabilitación de viviendas u otros usos sociales sometidos a
algún régimen de protección pública. En nuestro caso, hará posible que un suelo
calificado de uso Terciario Comercial pueda ser modificado y por tanto adscrito a un
futuro uso Residencial de Vivienda sujeta a alguna Protección Pública.
El proceso se encuentra regulado pormenorizadamente en los artículos 77.1 del
Reglamento de Planeamiento, al señalar que los Planes Especiales que afecten a la
ordenación estructural se atendrán al procedimiento establecido en los artículos 135 y 136
del mismo para su aprobación tal y como establece el artículo 141 del mismo cuerpo
legal.
Así las cosas, se hace necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 120
del Reglamento de Planeamiento, la elaboración de un documento de refundición que
refleje tanto las nuevas determinaciones, como las que, en su caso queden en vigor, y a
ese proceso formal responde el presente documento, que se conformo, de acuerdo con
EQUIPO REDACTOR:
53
los requisitos de legalidad exigidos, como parte del Plan Especial; y en lo sucesivo del
propio Plan de Ordenación Municipal.
3.1
SITUACIÓN URBANISTICA ACTUAL.
La normativa urbanística vigente, es el Plan de Ordenación Municipal de Toledo,
aprobado definitivamente mediante Orden de seis de Noviembre de dos mil ocho. Dicha
normativa clasifica el suelo objeto de este Plan Especial como Suelo Urbano de uso
Terciario Comercial. La normativa urbanística de aplicación en la actualidad es la
siguiente:
Ordenanza nº8. (OE) Corresponde a la zona residencial del Polígono de Santa María de
Benquerencia.
correspondiente de ordenanzas como zona 8 de ordenanzas (Fase 1 a 5 del Polígono
Residencial).
de las mismas, tal y como se establece en el artículo 230.1 de estas Normas Urbanísticas,
siéndoles de aplicación asimismo el resto de parámetros establecidos en dicho artículo.
prevé en el artículo 108 de estas Normas Urbanísticas.
EQUIPO REDACTOR:
54
-
-
-
-
Residencial Plurifamiliar en categorías 1y 2 y Residencial Unifamiliar (RU).
edificación aislada (EA), en vivienda unifamiliar y edificios de tipología específica (ETE).
cerramientos.
EQUIPO REDACTOR:
55
en las tablas adjuntas de las distintas fases y las condiciones específicas para las fases 1ª,
2ª y 4ª.
POM
PGOU
67 65
TOTAL
EQUIPO REDACTOR:
Superficie de parcela m2s Edificabilidad m2t
1.584
1.584
1.584
1.584
56
ORDENANZA URBANISTICA PROPUESTA.
3.2
Ordenanza nº8.B.3.
(OE) Corresponde al ámbito del Plan Especial de Santa María de Benquerencia.
correspondiente de ordenanzas como zona 8.B.3 de ordenanzas.
de las mismas, tal y como se establece en el artículo 230.1 de estas Normas Urbanísticas
del vigente Plan de Ordenación Municipal, siéndoles de aplicación asimismo el resto de
parámetros establecidos en dicho artículo.
prevé en el artículo 108 de las Normas Urbanísticas del POM vigente.
-
-
-
-
EQUIPO REDACTOR:
57
Residencial Plurifamiliar en categorías 1y 2.
edificación aislada (EA), en vivienda unifamiliar y edificios de tipología específica (ETE). Se
permite retranqueo de 2’00 metros con respecto a la alineación.
El fondo máximo edificable será de 20’00 metros.
En los pasajes peatonales en planta baja, no podrán colocarse huecos de
viviendas que permitan vistas directas sobre las mismas. Se entiende por hueco que
permite vistas directas, aquel que queda a una altura menor de 1’80 metros con respecto
a la rasante.
El tratamiento de las medianeras habrá de ser el mismo que el resto de fachadas,
debiendo recogerse tal indicación en el proyecto de edificación.
EQUIPO REDACTOR:
58
cerramientos.
(OD) Aparcamiento bajo rasante:
La parcela dotacional DO-1, deberá tener unas 44 plazas de aparcamiento bajo rasante.
en las tablas adjuntas de nuestro Plan Especial
edificabilidad
coef. Ponderación por uso
Edificabilidad ponderada
42 c
Total de plantas sobre
rasante
----
edificabilidad en planta
baja
42 a
42 b
Edificab en altura
41
.
Residencial
RP-1 2.400,00 Protegido
Residencial
RP-2
4.160 Protegido
SL-ZV-1
317,93 Zona Verde
SLV-2
196,07 Viario
1.440,00
1320
5
7.080,00
1
7.080,00
2.880,00 2.640
5
14.160,00
0
0
Uso pormenorizado
35
superficie final
34
Denominación P. Especial
PGOU 1986
Plan Especial de Santa maría de Benquerencia
DOT 2.526,33 Dotacional
1 14.160,00
0
0
0
SLV-2 3.522,92 Viario
0
Edificabilidad resultante
Número de viviendas (supuestos 100 m2/vivienda)
superficie total del ámbito
21.240,00
21.240,00
ORIENTATIVAMENTE ……………..213
15.838,8
En Toledo, a dos Diciembre dos mil nueve.
EQUIPO REDACTOR:
59
Fdo.- Ruth Sánchez Robles.
EQUIPO REDACTOR:
Fdo.- José
David Moreno Romero.
60
4 PLANOS.
EQUIPO REDACTOR:
61
4.1
PLANOS ORIGINALES DEL POM.
EQUIPO REDACTOR:
62
4.2
PLANOS DESCRIPTIVOS DEL PLAN ESPECIAL.
EQUIPO REDACTOR:
63
4.3
PLANOS REFUNDIDOS DEL POM VIGENTE.
EQUIPO REDACTOR:
64

documento plan especial toledo

Transcripción

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