abc ley de vivienda segura

ABC
LEY DE VIVIENDA
SEGURA
(Ley 1796 de 2016)
I. ¿CUÁL ES EL OBJETO DE LA LEY?
Generar medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública
que ejercen los curadores urbanos. En este contexto, la ley se orienta principalmente en 5 aspectos:
• Revisión independiente de diseños.
• Supervisión Técnica Independiente.
• Eliminación de excepciones para no revisar o supervisar proyectos.
• Fortalecimiento del régimen de responsabilidad de profesionales que participan en el proceso constructivo.
• Amparo de perjuicios patrimoniales a los compradores de vivienda.
II. ¿CUÁNDO ENTRA EN VIGENCIA LA LEY?
La ley entró en vigencia el 13 de julio de 2016, con excepción del Título IV (Curadores), el cual entrará a regir 1 año después de su promulgación. Sin embargo,
existen varios aspectos de la ley que deben ser objeto de reglamentación y que, por tanto, no podrán ser aplicados en la práctica hasta que se expida la reglamentación
respectiva. En consecuencia, hasta que se emita la reglamentación que requiere la ley para su implementación práctica, se mantienen vigente lo dispuesto en el
Decreto 1077 de 2015 en lo referente al procedimiento de expedición de licencias urbanísticas, la NSR-10 y las disposiciones de la Comisión Asesora Permanente
para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes.
1. ¿EXISTE UN RÉGIMEN DE TRANSICIÓN PARA APLICACIÓN DE LAS MEDIDAS?
Mediante la Circular No. 2016EE0075448 el Viceministerio de Vivienda fijó los lineamientos para la aplicación del régimen de transición previsto en el artículo 34 de
la Ley 1796 de 2016, donde se aclara que la ley aplicará a las solicitudes de licencias que se radiquen en legal y debida forma a partir de la entrada en vigencia de
la misma. Lo que significa que la ley deberá implementarse solo hasta que se reglamenten sus contenidos y así aplicarlos concretamente en la radicación en legal
y debida forma para las solicitudes de licencia. Por consiguiente, hasta que se expida la reglamentación que concrete la aplicación de los postulados de la ley a la
radicación en legal y debida forma de las solicitudes de licencias, los solicitantes de licencias y el curador urbano o la autoridad encargada de expedición de licencias,
seguirán cumpliendo con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015 en lo relacionado con el procedimiento de expedición licencias urbanísticas, la NSR-10 y las
disposiciones de la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes.
2. ¿EXISTEN NORMAS DE APLICACIÓN INMEDIATA?
Con la promulgación de la ley se eliminan las excepciones que permitían exonerar de la revisión o supervisión técnica independiente.
De igual manera, los curadores urbanos siempre y sin excepción deberán revisar los diseños en el trámite de estudio y aprobación de la licencia.
III. MEDIDAS PARA GARANTIZAR MAYOR SEGURIDAD EN LAS EDIFICACIONES
A. Revisión de diseños
1. ¿Qué es la revisión de diseños?
La revisión de diseños es la evaluación que se realiza sobre el proyecto constructivo para constatar si la edificación propuesta cumple con los requisitos técnicos
exigidos en la Ley y las normas reglamentarias sobre construcción sismo resistente.
2. ¿Quién está facultado para realizar la revisión de diseños?
Las dependencias distritales o municipales a cargo de la expedición de licencias y las curadurías urbanas están facultados y tienen el deber de revisar, en todos los
casos y sin excepción, los diseños que se presentan a su consideración.
Adicionalmente, están facultados para revisar diseños en calidad de revisores independientes -del constructor y del diseñador estructural- los ingenieros civiles con
experiencia mayor a cinco (5) años en diseño estructural o con estudios de posgrado en el área de estructuras o ingeniería sísmica.
También están facultados para llevar a cabo la revisión independiente las personas jurídicas que cuenten con personal calificado, acreditado y registrado, que cumpla
con los requisitos definidos en la ley para realizar la revisión de los diseños estructurales.
3. ¿Quién escoge y cubre los gastos de la revisión independiente?
El solicitante de la licencia escoge de manera autónoma al revisor independiente y cubre los gastos respectivos.
Cuando entre en funcionamiento el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados, solo se podrán escoger como revisores independientes los profesionales
que figuren en tal registro.
4. ¿En qué casos aplica la revisión de diseños?
La revisión de diseños aplica en todos los trámites de licenciamiento urbano y debe ser efectuada por las autoridades municipales competentes para expedir licencias
urbanísticas o por los curadores urbanos, según corresponda.
Vale la pena anotar, que la revisión del cumplimiento del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione, modifique
o sustituya; en los diseños estructurales, estudios geotécnicos y de suelos y diseños de elementos no estructurales donde se incluyen los elementos de protección
contra el fuego, debe ser realizada por el curador urbano o por la autoridad municipal o distrital encargada de expedir las licencias urbanísticas, de conformidad con
los requisitos establecidos en el Capítulo 3, Título VI de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan.
En los casos de edificaciones que independientemente de su uso y localización tengan un área construida igual o superior a 2.000 m2, o que teniendo menos
metraje tengan la posibilidad de alcanzar los 2.000 m2 mediante ampliaciones, será necesario que un revisor independiente del constructor y del diseñador estructural
realice la revisión de diseños, sin perjuicio de la revisión que realiza la curaduría o la autoridad municipal correspondiente dentro del trámite de licenciamiento urbano.
En los municipios donde no exista curador, la labor del revisor independiente podrá ser asumida, a elección del particular, por el curador urbano del municipio más
cercano del mismo departamento.
5.¿En qué momento se realizan las revisiones de diseños?
Una vez se radica una solicitud de licencia urbanística, la autoridad municipal correspondiente o el curador urbano efectúan la revisión técnica, jurídica, estructural,
urbanística y arquitectónica del proyecto y sus diseños, para proceder a levantar por una sola vez un acta de observaciones y correcciones en la que se informa al
solicitante sobre las actualizaciones, correcciones o aclaraciones que debe realizar al proyecto y los documentos adicionales que debe aportar para decidir sobre la
solicitud.
Luego de corregidos los ajustes solicitados mediante el acta de observaciones emitida por el curador urbano o la autoridad competente y en caso que el proyecto
requiera por sus características revisoría independiente (ver pregunta 4), se deberá radicar un memorial por medio del cual el revisor independiente certifique el
alcance de la revisión efectuada sobre los diseños estructurales y el cumplimiento de las normas, al que se adjuntarán los planos firmados y demás documentos
técnicos que sirvan como constancia de la revisión.
6. ¿En municipios dónde no exista la figura del curador urbano se debe presentar revisión independiente de diseños?
Con independencia de si el trámite de licenciamiento urbano se encuentra a cargo de una dependencia municipal o de los curadores urbanos, en el evento en que la
solicitud de licencia recaiga sobre un proyecto que cumpla con las características para exigir revisoría independiente (ver pregunta 4), será obligatorio que se realice
tal revisión por parte un profesional independiente y calificado.
En los municipios donde no exista curador, la labor del revisor independiente podrá ser asumida, a elección del particular, por el curador urbano del municipio más
cercano del mismo departamento.
7. ¿Qué pasa sí se presentan diferencias entre el diseñador estructural y el revisor independiente?
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio reglamentará los mecanismos para resolver las diferencias que se presenten entre el diseñador estructural y el revisor
independiente.
8. ¿Quién es el responsable de hacer revisar los diseños por un revisor independiente?
La responsabilidad recae sobre el solicitante de la licencia.
B. SUPERVISIÓN TÉCNICA INDEPENDIENTE DE LOS PROYECTOS
1. ¿Qué es la supervisión técnica independiente?
La supervisión técnica independiente es la verificación que realiza sobre la obra un profesional independiente del constructor para garantizar que la edificación se
ejecute de conformidad con los diseños estructurales y la licencia urbanística.
El supervisor técnico independiente emite como constancia de su labor, actas de supervisión de público conocimiento, copia de las cuales debe ser remitida a las
autoridades encargadas de ejercer el control urbano en el municipio o distrito. Adicionalmente, una vez finalizada la obra el supervisor técnico independiente es el
encargado de otorgar la certificación técnica de ocupación, sin la cual no es posible transferir ni ocupar los inmuebles.
2. ¿Qué edificaciones están obligadas a contar con supervisión técnica independiente?
Todas las edificaciones iguales o superiores a 2.000 M2 de área construida deben contar con supervisión técnica independiente. Además, deberán cumplir con la
obligación de tener supervisor técnico independiente las edificaciones que no alcancen los 2.000 M2, cuando así lo solicite el diseñador estructural o el ingeniero
geotecnista, tras evidenciar complejidad en los procedimientos constructivos o en los materiales. En todo caso, la obligación de tener supervisión técnica será definida
en la licencia urbanística que otorgue la autoridad correspondiente.
Se excluyen de la supervisión técnica independiente las estructuras que se diseñen y construyan de acuerdo con lo establecido en el Título E de la Norma Sismo
Resistente NSR-10 (Viviendas de uno y dos pisos).
3. ¿La supervisión independiente exime al constructor de realizar controles de calidad?
La supervisión técnica independiente no exime al constructor de realizar los controles de calidad que contempla la ley y sus reglamentos, y que se exigen para
garantizar que las edificaciones se ejecuten de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas aprobadas en la licencia. Para ello, el constructor,
durante el desarrollo de la obra deberá contar con la participación del diseñador estructural del proyecto y del ingeniero geotecnista responsables de los planos y
estudios aprobados, quienes deberán atender las consultas y aclaraciones que se soliciten.
4. ¿Qué obligaciones deben cumplir las edificaciones que no requieran supervisión técnica independiente?
Las edificaciones que no requieran de supervisión independiente por no reunir las características para ello, independientemente de su uso, deberán ejecutarse
conforme a lo aprobado en la licencia de construcción recayendo la responsabilidad sobre el constructor, diseñador estructural, y quienes hayan ostentado la
titularidad del predio y de la licencia de construcción. En los casos en que en virtud de la existencia de un patrimonio autónomo sea el fiduciario quien ostente la
titularidad del predio y/o de la licencia de construcción, se deberá prever en el correspondiente contrato fiduciario quien es el responsable de esta obligación.
5. ¿Quiénes pueden ser supervisores independientes?
Pueden ser supervisores técnicos los ingenieros civiles, arquitectos, constructores en ingeniería y arquitectura o ingenieros mecánicos (sólo en estructuras metálicas),
con experiencia mayor de cinco (5) en diseño estructural, construcción, interventoría o supervisión técnica, el cual debe ser independiente laboralmente del
constructor de la estructura o de los elementos no estructurales. (Hoy Resolución 0015/15 Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones
Sismo Resistentes).
También podrán realizar supervisión técnica independiente las personas jurídicas que cuenten con personal calificado, acreditado y registrado que cumpla con los
requisitos definidos en la ley para realizar la supervisión técnica.
6. ¿Quién escoge y cubre los gastos del supervisor independiente?
El constructor es quien escoge al supervisor independiente y cubre los gastos respectivos. Cuando entre en funcionamiento el Registro Único Nacional de Profesionales
Acreditados, solo se podrán escoger como supervisores independientes los profesionales que figuren en tal registro.
7. ¿Qué pasa sí se presentan diferencias entre el constructor y el supervisor técnico independiente?
Cuando se presenten diferencias entre el supervisor técnico independiente y el constructor, las mismas se deben resolver mediante los mecanismos que para el
efecto reglamente el Gobierno Nacional.
8. ¿Las actas de supervisión técnica requieren protocolización? ¿Es requisito para la expedición y protocolización de la
Certificación Técnica de Ocupación, acreditar el envío de las actas de supervisión a las autoridades encargadas de ejercer el
control urbano en el municipio o distrito?
Copia de las actas de la supervisión técnica independiente que se expidan durante el desarrollo de la obra así como la certificación técnica de ocupación serán
remitidas a las autoridades competentes de control urbano y serán de público conocimiento. No obstante, de conformidad con lo definido en la Ley 1796/16,
aquellas actas no deben ser protocolizadas y su envío a las autoridades en mención, no constituye requisito para la expedición de la Certificación Técnica de
Ocupación.
C. CERTIFICACIÓN TÉCNICA DE OCUPACIÓN
1. ¿Quién expide y qué es la Certificación Técnica de Ocupación?
La certificación técnica de ocupación fue contemplada por la ley únicamente para proyectos que requieran supervisión técnica independiente. En este contexto la
supervisión técnica es el documento expedido por el supervisor técnico independiente bajo la gravedad de juramento, en el cual se certifica que la obra contó con la
supervisión correspondiente y que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas
por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia, incluidos los elementos de protección contra el fuego.
2. ¿Cuándo se expide la Certificación Técnica de Ocupación?
Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción y previamente a la ocupación de las nuevas edificaciones.
3. ¿La certificación técnica de ocupación requiere de algún trámite especial?
La certificación técnica de ocupación deberá protocolizarse mediante escritura pública otorgada por el enajenador del predio, la cual se inscribirá en el folio de
matrícula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la edificación, así como en los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas
resultantes de los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal o el instrumento que permita generar nuevas unidades de vivienda. En los proyectos
de construcción por etapas de que trata la Ley 675 de 2001, para cada una de las nuevas edificaciones se deberá proceder de igual forma. Así mismo, será remitida
a las autoridades encargadas de ejercer el control urbano en el municipio o distrito y será de público conocimiento.
La certificación técnica de ocupación podrá protocolizarse en el mismo acto de transferencia o en actos independientes.
4. ¿Qué sucede si no se protocoliza la Certificación Técnica de Ocupación?
Los notarios y registradores de instrumentos públicos no procederán a otorgar ni inscribir respectivamente ninguna escritura de transferencia de la propiedad
inmueble hasta tanto se cumpla con la obligación de protocolizar e inscribir la certificación técnica de ocupación.
De otro lado, los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas
sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación, serán sancionados con multas sucesivas mensuales de 25 smlmv sin que en ningún caso
supere los 300 smlmv. Estas multas se aplicarán por cada unidad privada que se ocupe sin haber cumplido con la protocolización y registro de la certificación técnica
de ocupación
5. ¿Cómo se certifica la Supervisión Técnica en Unidades Estructuralmente Independientes?
En los casos de edificaciones conformadas por unidades estructuralmente independientes, una vez concluidas las obras de cada una de estas y previamente a su
ocupación se podrá expedir un certificado técnico de ocupación por unidad estructuralmente independiente. En este caso, el certificado técnico de ocupación deberá
protocolizarse en los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas de la respectiva unidad estructuralmente independiente.
6. ¿El supervisor técnico certifica el cumplimiento de normas urbanísticas?
No, la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas corresponderá a las autoridades municipales y distritales, por lo cual no será objeto de la certificación
técnica de ocupación, ni podrá condicionar su expedición.
7. ¿Es diferente el certificado técnico de ocupación y el permiso de ocupación?
La ley derogó expresamente el numeral 2, del Literal K del artículo 48 de la Ley 400 de 1997, con lo cual el Certificado de Permiso de Ocupación desaparece del
ordenamiento jurídico y en tal sentido se entienden derogadas las disposiciones que el Título K de la NSR establecía al respecto.
Esta derogatoria se produjo por la creación, del Certificado Técnico de Ocupación, el cual certifica que la obra contó con la supervisión técnica independiente y que
la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de
Construcción Sismo Resistente.
D. REGISTRO ÚNICO NACIONAL DE PROFESIONALES ACREDITADOS
1. ¿Actualmente existe Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados?
El Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados fue creado por la Ley 1796 de 2016; sin embargo, no ha entrado en funcionamiento pues para ello es
necesario que el Gobierno Nacional expida la reglamentación que permita su aplicación práctica.
2. ¿Cómo se verifican las calidades y experiencia de los profesionales que pueden adelantar las labores de diseño, revisión y supervisión?
Actualmente la experiencia de los profesionales se determina con base en la antigüedad de la tarjeta profesional, de conformidad con los parámetros establecidos
en la Ley 400 de 1997 y la Resolución 0015 de 2015 expedida por la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes.
No obstante lo anterior, debe tenerse en cuenta que una vez el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados entré en funcionamiento, será este el instrumento
adecuado para verificar las calidades y experiencia de los profesionales que pueden adelantar las labores de diseño, revisión y supervisión.
3. ¿Quiénes ejercen vigilancia y control del ejercicio ético profesional sobre los profesionales que adelantan las labores de diseño, revisión y
supervisión?
Los Consejos Profesiones son los encargados de efectuar la vigilancia y control del ejercicio ético-profesional de las personas que adelantan las labores de diseño,
revisión y supervisión, así:
• CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE INGENIERÍA – COPNIA: Vigilan a los ingenieros civiles y a los constructores en ingeniería.
• CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE ARQUITECTURA Y SUS PROFESIONES AUXILIARES –CPNAA: Vigilan a los arquitectos, a las profesiones
auxiliares y a los constructores en arquitectura.
• ASOCIACIÓN COLOMBIANA DE INGENIEROS –ACIEM: Vigilan a los ingenieros mecánicos.
IV. MEDIDAS PARA PROTEGER AL COMPRADOR DE VIVIENDA
A. Obligación de amparar perjuicios
1. ¿En qué consiste la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales?
Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de
la certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil
(que el edificio perezca o amenace ruina, en todo o parte, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan
debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales), el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir (reparar, resarcir) los
perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados.
2. ¿Quién tiene la obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales?
El constructor o el enajenador de vivienda nueva.
3. ¿La obligación de que trata la presente ley, obliga al constructor o enajenador a resarcir los perjuicios extra patrimoniales?
No, la obligación sólo cubre el resarcimiento de perjuicios patrimoniales.
4. ¿Cómo puede el constructor o enajenador resarcir los perjuicios patrimoniales?
El constructor o el enajenador de vivienda nueva pueden resarcir los perjuicios patrimoniales a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o
seguros, entre otros, de acuerdo a las condiciones que defina el Gobierno Nacional, mediante reglamentación.
5. ¿La obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales de que trata la presente ley, aplica una vez la misma entre en vigencia?
Si, la obligación de resarcir perjuicios existe con la expedición de la ley. Sin embargo, hasta tanto el Gobierno Nacional reglamente la materia, el obligado a resarcir los
perjuicios podrá escoger el instrumento con el que eventualmente cubrirá los perjuicios patrimoniales (a saber: patrimonio, garantías bancarias, productos financieros
o seguros, entre otros).
6. ¿A qué proyectos aplica la obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales?
De acuerdo con lo previsto en el Código Civil y el Estatuto del Consumidor, la obligación de resarcir perjuicios aplica en general cuando se enajena vivienda. Ahora
bien, en los términos de la Ley 1796 de 2016, la obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales aplicará a las nuevas unidades de vivienda en los proyectos que
se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que genere diferentes unidades inmobiliarias
para transferirlas a terceros cuando se trate de 5 o más unidades habitacionales.
En los proyectos de uso mixto que incluyan vivienda, la obligación también será exigible para todas las unidades de vivienda.
Es importante anotar que la obligación de resarcir perjuicios contenida en la Ley 1796 de 2016 no exime al constructor o enajenador de vivienda de continuar
garantizando las obligaciones derivadas del Estatuto del Consumidor.
7. ¿Existe alguna excepción a la obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales?
La persona que construya una o varias viviendas para su uso propio no tendrá tal obligación, siempre y cuando no transfiera a ningún título cualquiera de las unidades
de vivienda durante el término en que se debe garantizar el amparo de perjuicios patrimoniales.
V. DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS Y LA ADQUISICIÓN DE DERECHOS AL
DESARROLLO Y LA CONSTRUCCIÓN
La ley reafirma que el otorgamiento de la licencia urbanística implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos
en el acto administrativo respectivo, así como la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismo resistentes y demás reglamentaciones en que se
fundamenta, y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando
se hayan cumplido con todas las obligaciones establecidas en la misma.
VI. NORMAS SUBROGADAS, DEROGADAS O ADICIONADAS
NORMA DEROGADA/SUBROGADA/ADICIONADA
TEMA
Ley 400/97 (Subroga):
1. Revisión
1. Art.15
2. Art. 18
3. Art. 19
2. Supervisión técnica independiente
Ley 400/97 (Deroga):
1.Art. 48, literal K Num 2
3. Edificaciones que no requieren supervisión técnica.
Certificado de Permiso de Ocupación.
NORMA DEROGADA/SUBROGADA/ADICIONADA
Ley 810/03 (Adiciona):
TEMA
Sanciones Urbanísticas
1. Art. 2
Ley 9/89 modificada por la Ley 3/91 (Deroga):
1. Art. 64
Póliza de estabilidad y calidad de VIS
Ley 842 /03 (Deroga)
1. Art. 65
2. Art. 76
1. Informe y calificación del mérito de la investigación
preliminar (Código Ética de Ingenieros)
2. Caducidad de la acción disciplinaria
(Código Ética de Ingenieros)
Ley 1537/12
Art. 44 Inciso 1°
Reparto notarial en actos que interviene el FNA