calculo de valores locativos en las concesiones publicas

Transcripción

CALCULO DE VALORES LOCATIVOS
EN LAS CONCESIONES PUBLICAS
XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACION
VERACRUZ 2013- MEXICO
ENRIQUE GERARDO BOSCH
Ingeniero Civil
[email protected]
TE + (54) 341 4554869 - +(54) 3415033292
Pago Largo N° 292 -CP 2005 LVF
Rosario - República Argentina
CALCULO DE VALORES LOCATIVOS EN LAS CONCESIONES PUBLICAS
INDICE
Introducción
pag. 3
Definiciones y Vocabulario
pag. 4
Consideraciones Generales
pag. 5
Coeficientes, Magnitudes y Alcances
pag . 7
Coeficiente de Estacionalidad en la Explotación
pag
Coeficiente de Area de Concesión
pag. 9
Coeficiente de Explotación Comercial
pag. 11
Coeficiente de Uso
pag. 11
Coeficiente de Transitabilidad
pag. 12
Coeficiente de Explotación Temporaria
pag. 13
Coeficiente de Exclusividad de la Concesión
pag 14
Coeficiente de Homologación de Superficies
pag. 15
Análisis de la Renta Anual a Aplicar
pag. 16
Del Valor a Informar
pag. 18
Conclusión
pag. 19
Anexo I
pag. 20
Bibliografía
pag. 21
XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACION - VERACRUZ 2013
8
2/21
INTRODUCCION
En la labor profesional muchas veces se nos plantea la encomienda de
determinar el canon o valor locativo de un predio rústico, de un edificio público, de
un local comercial o de una explotación ya existente.
En el mercado inmobiliario privado, y regido por los artículos del Código Civil, la
fijación de este valor normalmente se realiza con prescindencia de técnicas
científicas y regido solo por las reglas del mercado, donde las partes contratantes
llegan a acuerdos económicos reglados por la apetencias dinerarias que ambas
tienen, llegándose a formalizar cuando todos consideran que han realizado una
buena operación económica.
Un cariz distinto se plantea cuando se debe formular un valor para un llamado a
licitación o renovación de locaciones en el ámbito estatal, dado que la tarea debe
incluir fundamentaciones técnicas del valor alcanzado.
El trabajo que se presenta refleja experiencias adquiridas a lo largo de la tarea
profesional y que han posibilitado la fundamentación de valores locativos para
bienes del estado.
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DEFINICIONES Y VOCABULARIO
En forma previa daremos algunas definiciones referidas al vocabulario a
emplear que, si bien son de público conocimiento, conviene refrescar antes de
proceder a desarrollar el tema en particular

Valor (Del lat. valor, -ōris) .Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por
poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

Canon. (Del lat. canon, y este del gr. κανών). Prestación pecuniaria periódica
que grava una concesión gubernativa o un disfrute en el dominio público,
regulado en minería según el número de pertenencias o de hectáreas, sean o
no explotadas. / Derecho Precio del arrendamiento rústico de un inmueble. Canon
Conducticio Cantidad periódica pagada a la Administración por el titular de una
concesión demanial./ Derecho Cantidad periódica pagada a la Administración por el
titular de una concesión demanial.

Bruto. ta. (Del lat. brutus). Dicho de una cantidad de dinero: Que no ha
experimentado retención o descuento alguno. en contraposición a neto.

Locativo, va (Del lat. locātus, part. pas. de locāre, e -ivo).Perteneciente o
relativo al contrato de locación o arriendo.

Capital inmobiliario. Es el resultante de la suma de todos los montos
dinerarios que se encuentran involucrados para la determinación de la renta
que se debe calcular, principalmente se encuentra conformada por la suma
del valor de la tierra, el valor de las mejoras y los posibles intangibles que
afecten el valor del bien cuyo canon locativo se analiza.

Valor locativo neto Se define por este concepto el canon que, dicho de una
cantidad de dinero, ha experimentado la totalidad de las retenciones o
descuentos que gravan tanto al inmueble objeto de la locación como a las
ganancias que de ella se obtienen.

Valor locativo bruto Se entiende por este concepto el canon que, dicho de
una cantidad de dinero, no ha experimentado retención o descuento alguno,
en contraposición a neto.
IMPORTANTE:
En todo el desarrollo de este análisis, cuando se mencionen los términos “valor
locativo” o “canon”, se debe asociar dichos vocablos al concepto definido cono
“Valor locativo Neto” que debe percibir el locador.
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CONSIDERACIONES GENERALES
En forma previa daremos por válido que el Método de Renta del Capital
Inmobiliario es una de las principales formas para la determinación del Canon o
Valor Locativo que un locatario debe abonar a un locador.
Esta tarea, en la mayoría de los casos, tiene dos características diferentes que
deben ser analizadas para proceder a devolver el trabajo solicitado.
En el primer caso incluiremos la determinación del valor locativo de inmuebles
que se encuentran vacantes, es decir sin contar con una explotación comercial
existente.
Para dicho análisis existen métodos tradicionales que solo numeraremos para
no extendernos en un tema ya desarrollado y del que existe bibliografía extensa al
respecto.
Uno de ellos es a partir del valor de la tierra y de las mejoras existentes,
teniendo en cuenta factores puntuales que puedan ser determinantes en el valor a
informar como la longitud del frente del inmueble en el caso de ser locales de venta
al público, la vinculación con rutas de acceso en el caso de locales con destino a
logística o la posibilidad de contar con estacionamiento y buena accesibilidad para
inmuebles destinados a oficinas.
Otro método normalmente empleado
es el que resulta de la comparación
directa, en este caso deben existir inmuebles con características similares al
problema que se debe solucionar para realizar la homogenización correcta de los
comparables detectados.
Un caso adicional a contemplar es cuando nos involucra no solo el cálculo del
valor de un inmueble en si sino también la concesión de una marca.
Lógicamente debemos incluir en estas valoraciones, además del rubro antes
descrito referido a ubicación y mejoras, la valoración de intangibles que involucran
las características propias de la marca, si es local, nacional o internacional, sector de
consumidores al que esta dirigido, el tiempo que esta desarrollando la actividad en el
lugar, el nivel de ventas, etc. y que normalmente suelen representar un valor
superior al generado por la valoración de la tierra y las mejoras.
Pero que sucede cuando la valoración del canon locativo que se debe realizar
esta referida a espacios públicos, normalmente asociada a llamados a licitación por
concesiones nacionales, provinciales o municipales.
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Cuando
nos
introducimos
en
esta
especialidad
comienzan
a
surgir
características especiales que deben ser evaluadas para la obtención del valor
correcto a informar a nuestro cliente o para ser utilizado en la base de un llamado a
licitación.
Normalmente estos cánones son por plazos mayores que los usuales del
mercado inmobiliario, donde la renegociación del valor del alquiler puede se objeto
de reconsideraciones en cada renovación.
En estos casos la rescisión de un contrato puede resultar muy onerosa si no se
han tenido en cuenta las utilidades de la explotación.
Además por lo general conllevan la ejecución de obras civiles para obtener un
rédito de la explotación licitada pero que luego quedan para la comunidad o para
futuras concesiones.
Este tipo de locaciones normalmente son por plazos superiores a 5 o 10 años,
e incluso contemplan la posibilidad de renovación si se iguala la oferta superior.
Las concesiones normalmente incluyen en sus pliegos vinculación con
elementos de atracción paisajística o turística por lo que el valor del canon se ve
fundamentalmente ligado a las condiciones meteorológicas del lugar y con lógica
relación con las estaciones climáticas.
También existen el caso de concesiones que no necesitan construcciones fijas
para su explotación e incluso no son explotadas todos los días de la semana.
Se debe analizar, y tener en muy en cuenta, la exclusividad que genera la
concesión.
Dentro de las concesiones temporarias nos encontramos con casos de muy
poco tiempo de explotación, incluso días y que no solo generan rentas interesantes
al locatario sino que al retirarse del predio provocan tareas de recuperación del
espacio público en el que se desarrollaron.
Finalmente y entre otras muchas mas características especiales podemos
encontrar concesiones que no requieren de superficies importantes para garantizar
una renta interesante o por el contrario forman parte de grandes superficies con una
gran interrelación con el medio, dificultando determinar el alcance real del área de
explotación.
En el análisis de estos casos es usual que el elemento ponderante para la
determinación del canon sea su exclusividad, su posición estratégica, sus vistas o
una mezcla de estos elementos.
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No podemos desprendernos de que estos elementos nos asocian al valor de
la tierra, pero estos lugares no poseen usualmente un valor de mercado, ni se
pueden obtener ofertas de venta que nos permitan homogeneizar un valor de la
tierra.
En estos casos una metodología válida más aconsejable
es el de la
Rentabilidad Presunta.
Para una correcta evaluación de este método se deben realizar estudios
precisos respecto de la potencialidad comercial de la locación, demandando en
algunos casos observaciones oculares del desenvolvimiento de la explotación a
licitar o de emprendimientos similares, incluso durante períodos mensuales, dado
que normalmente no es posible acceder a controles contables o pueden estar
desvirtuados.
Ante esta amplia gama de escenarios se plantea este trabajo fruto de la
recopilación luego de innumerables casos analizados, con el análisis que cada uno
trajo aparejado y las conclusiones de las evaluaciones que se debieron realizar para
determinar los valores locativos encomendados.
Para el cálculo del valor locativo se han estudiado diferentes planteos,
resultando de los mismos que deben tenerse en cuenta dos elementos distintos pero
fundamentales en la correcta formulación del valor:

Los coeficientes que se involucran en la determinación del capital
inmobiliarios

El numeral que constituye la renta anual a aplicar en el cálculo del canon
COEFICIENTES, MAGNITUD Y ALCANCES
Comencemos a analizar los diferentes coeficientes que se deben ponderar para
la correcta determinación del valor del capital inmobiliario.
La nomina de los mismos es la siguiente

Coeficiente de estacionalidad en la explotación

Coeficiente de área de concesión

Coeficiente de explotación comercial

Coeficiente de uso

Coeficiente de transitabilidad

Coeficiente de explotación temporaria

Coeficiente de exclusividad de la concesión

Coeficiente de homologación de superficies
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COEFICIENTE DE ESTACIONALIDAD EN LA EXPLOTACION
El coeficiente de Estacionalidad (Ce) contempla situaciones de variación en el
rendimiento de la explotación comercial a través del año, fundamentalmente por
incidencia de las condiciones climáticas, teniendo especial incidencia en el caso de
arrendamiento de espacios abiertos.
Este fue el primer moderador
que comenzó a analizarse dado que su
ingerencia era inobjetable.
En líneas generales se conviene en dividir al año en tres temporadas, alta (Ta),
media (Tm) y baja (Tb), contemplando las rentabilidades que el locador obtiene de la
explotación.
Se debe tener en cuenta que la Temporada Alta dependerá en forma directa del
uso comercial que se debe valorar, por ejemplo una confitería en un sector de playa
tendrá su alta en verano, la locación de un parque de diversiones en los períodos de
otoño y primavera, un circo en vacaciones de invierno o verano, etc..
La extensión de cada temporada, por ende, variara en cada caso que se
analice.
En el caso de que se justifique las temporadas pueden ampliarse a 4, debiendo
repartirse el año en la totalidad de las divisiones planteadas.
La correcta ponderación dependerá de cada zona, y será más precisa cuanto
mas información climatológica se posea (días de lluvia, temperaturas máximas y
mínimas, días ventosos, etc.)
Los coeficientes que se aconsejan, a excepción del coeficiente de temporada
alta (Ca) que es unitario (1), presentan un entorno de variación y son el resultado
de distintos casos analizados y guardan una relación con la restricción que el efecto
climático ejerce sobre la actividad que se desarrollara en el predio.
Los entornos de aplicación aconsejados son para el coeficiente de temporada
media (Cm) un máximo de 0,70 y un mínimo de 0,50 y el entorno para el coeficiente
de temporada baja (Cb) entre 0,30 y 0,10.
 ALTA (Ca)
1,00
 MEDIA (Cm) 0,50 a 0,70
 BAJA
(Cb) 0,10 a 0,30
El valor final del coeficiente saldrá del promedio resultante de la
suma de la multiplicación de cada coeficiente por los meses que corresponde a cada
temporada dividido por los doce meses del año de explotación,
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Ca x Ta + Cm x Tm + Cb x Tb
Ce = ----------------------------------------12
COEFICIENTE DE AREA DE CONCESIÓN
El coeficiente de área de Concesión (Cac) esta relacionado directamente con
las Dimensiones o Superficie locadas y contempla tanto situaciones de escasa
superficie y alta rentabilidad como el hecho de grandes superficies por
requerimientos de la actividad a desarrollar y rentabilidades normales o similares a
las de baja ocupación de la tierra.
Los coeficientes a aplicar en el caso de establecer relaciones entre grandes
superficies surgen de las tablas publicadas en manuales técnicos ampliamente
conocidos y son usualmente empleados, pero se produce un hueco en este aspecto
cuando hablamos de pequeñas dimensiones.
Si analizamos un pequeño kiosco ubicado en un parque para la venta de
golosinas o un puesto floral en una vía peatonal rápidamente nos daremos cuenta
que su rentabilidad no puede ser calculada por el solo producto de la superficie
ocupada por el valor de la tierra.
En primer término se debe considerar el área externa requerida para el
despacho y atención de los clientes, que incrementa la realmente edificada u
ocupada.
Este área complementaria, que generalmente no esta delimitada o cercada,
debe ser afectada por un coeficiente de uso, como se vera mas adelante pero se
requiere de un coeficiente que refleje el intangible de la potencialidad de la
comercialización, esto se analizará cuando se vea el coeficiente de explotación
comercial
Por lo tanto este coeficiente se debe aplicar en forma unitaria para lotes
menores de 300 m2 y a partir de allí considerar su influencia
Un parámetro que ha resultado aplicable es el formulado por el Ing. Dante
Guerrero en su libro “MANUAL DE TASACIONES Propiedades Urbanas y Rurales”
de Editorial Alsina, que su página 51 da una “Tabla de factores para reducir precios
de lotes urbanos hasta lotes de 50 Ha”.
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La misma, en fracciones hasta 20.000 m2, ha resultado de mucha utilidad dado
que con su empleo se han obtenido valores locativos que finalmente lograron
aceptación por parte de los locatarios.
El estudio para fracciones de mayor superficie debe encuadrarse como casos
especiales, sobre todo porque estos casos se encuentran ligados a usos ligados
con las propiedades naturales del predio.
Una pequeña dificultad que plantea esta tabla se produce dado que el valor
homogeneizado unitario se fija para fracciones de 5.000 m2 mientras que el valor de
partida normalmente es el lote tipo de 300 m2.
El Dr. Eduardo Magnou ha realizado una nueva tabla, basado en la del Ing.
Guerrero, donde aporta una mayor cantidad de datos intermedios, facilitando la
interpolación de la primera tabla.
Esta tabla se reproduce como Anexo 1 al presente trabajo, pero se aconseja
para agilizar el cálculo del coeficiente de área de concesión (Cac) la aplicación de la
siguiente fórmula
Cac = 0,5291 x Q / 100
Donde 0,5291 es el coeficiente corrector para el empleo directo
del valor
homogeneizado par 300 m2 y Q es el valor a tomar de la tabla del Dr. Magnou.
A forma de ejemplificación, valen los siguientes parámetros relacionados con
un valor homogeneizado para lote tipo (300 m2)

< = 300 m2 1.00

500 m2 0,82

1.000 m2 0.70

2.000 m2 0.62

3.500 m2 0,56

5.000 m2 0,53

7.500 m2 0,48

10.000 m2 0,44

15.000 m2 0,40

20,000 m2 0,39
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COEFICIENTE DE EXPLOTACION COMERCIAL
El coeficiente de explotación comercial (Cec) es de aplicación directa en el caso
de locación de pequeñas superficies en espacios públicos preferentemente con alta
circulación de personas en cuyo caso el canon debe contemplar esta situación.
En el ámbito privado es fácilmente viable aceptar
el planteo de exigir un
determinado valor y si el potencial inquilino lo considera factible para su
emprendimiento que se formule el correspondiente contrato de locación.
Pero en el ámbito estatal, en el que normalmente se especifica el uso a que
debe ser destinado el local, el justiprecio de este canon debe ser explicitado,
generando muy a menudo criticas de los potenciales arrendatarios, y muy
usualmente por la expectativa de obtener una utilidad comercial mayor con un bajo
canon locativo ligado a la baja superficie.
Tener una escala definida de ponderación es una forma clara de generar
igualdad en la formulación de los cánones, ya que nos separa de la arbitrariedad que
puede existir en la solicitud del monto del canon que existe en el ámbito privado.
Se debe tener cuidado en la aplicación de este coeficiente si se aplica también
el coeficiente de exclusividad en la explotación que mas adelante indicaremos, dado
que una carga excesiva puede provocar distorsiones en el valor final obtenido.
El coeficiente se debe aplicar considerando la superficie total, pero sobre el
área exclusiva en forma directa y sobre la superficie de uso moderada por el
correspondiente coeficiente
Para superficies en el entorno de 100 m2 a 300 m2 el coeficiente a adoptar es la
unidad (1)
Los valores aconsejados para el coeficiente de explotación comercial (Cec)
son

De 10 a 20 m2
8
a
4

De 30 a 50 m2
3
a
2

De 60 a 80 m2
1,5 a 1,25
COEFICIENTE DE USO
Los coeficientes de Uso (Cu) contemplan la situación que se plantea cuando,
por motivos de la explotación, se requieren espacios complementarios que, si bien
no son utilizados en forma directa, quedan generalmente cercados y afectados a la
libre disponibilidad del público.
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En estos casos se debe analizar cual es la superficie que se requiere
efectivamente para la explotación directa del comercio cuyo canon se debe calcular
y cual es la superficie complementaria.
La superficie directamente asociada a la actividad comercial propiamente dicha
no debe sufrir ninguna reducción ni coeficiente minorante que la afecte ya que la
misma es indispensable para el desarrollo de la explotación.
La superficie complementaria es la que debe ser analizada dado que ella si
puede ser afectada por coeficientes minorantes.
La magnitud del coeficiente estará definida por el grado de ocupación que la
explotación origine sobre el predio.
Un ejemplo de aplicación de este coeficiente se puede obtener en los parques
de diversiones donde se requieren circulaciones internas que no hacen a la
explotación directa
pero son imprescindibles para la circulación
y generan
restricción del acceso del público al interior del mismo.
Para la correcta ponderación del coeficiente debe tenerse en cuenta si la
superficie complementaria contiene elementos que requieran de la conservación por
parte del concesionario, ejemplo forestación, dado que este elemento genera un
costo al locatario y suprime costos al locador.
El calculo de la superficie mínima requiere el estudio de un universo de
antecedentes similares, situación no fácilmente lograble.
Un caso especial es cuando la superficie no esta cercada y se produce en
locaciones de pequeñas dimensiones, kioscos, paradores de colectivos, etc. en cuyo
caso es válido considerar una superficie ampliando en 1 m ó 2 m los lados original
según el uso y luego aplicarle un coeficiente de uso del 50 % (0,50)
Los ejemplos que se realizan a continuación son al solo efecto del coeficiente
de uso (Cu), debiendo ser complementados con los demás elementos ponderativos
de cada caso.
COEFICIENTE DE TRANSITABILIDAD
El coeficiente de Transitabilidad (Ct) es un caso especial del coeficiente de uso.
El mismo debe ser tenido en cuenta cuando se determinan los valores locativos
que se deben abonar por concesiones de elementos móviles, que transitan espacios
públicos (trencitos de paseo, bicicletas, sulkis, ponis, autos eléctricos, etc.).
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En estos casos el espacio que está alquilado normalmente no está cercado y el
público, mientras se está realizando la explotación, tiene libre acceso al mismo
espacio locado.
El valor nominal del coeficiente de transitabilidad no debería superar el 30 por
ciento (0,30) como máximo y su magnitud depende, al contrario del coeficiente de
uso, del deterioro que provoca la explotación en el espacio publico.
Vale como ejemplo de lo expuesto la locación del transito sobre el solado de
una rambla para autos eléctricos, en cuyo caso podría ser un coeficiente de 0,10 y
en el supuesto de la misma actividad sobre césped debería ser el máximo (0,30)
También debe tenerse en cuenta la cantidad de elementos que se colocan en
circulación en el plazo de tiempo, dado que son los que generan la ocupación del
espacio público.
Una forma de ponderar es el cálculo del tiempo que se demora en realizar un
circuito y multiplicar por el número de elementos que se autorizan.
El ancho para el cálculo de la superficie debe estimarse como mínimo en 0,80
m e incrementarse de acuerdo al tamaño del objeto que circulará, tomándose como
norma adoptar 0,40 m de incremento en el ancho del vehículo por la molestia que
pueden generar a los demás transeúntes que se encuentran en el predio...
COEFICIENTE DE EXPLOTACION TEMPORARIA
El coeficiente de Explotación Temporaria (Cet) es un término que considera el
hecho de una locación de muy corta duración respecto de una locación normal,
usualmente 2 ó 3 años o de concesiones con ejecución de obra pública, que
contemplan plazos que alcanzan los 5, 10 o aún los 20 años
El análisis genera dos situaciones a analizar. .
La primera consiste en la utilización de un espacio público del Municipio para
un uso privado en detrimento del uso de la población para una explotación lucrativa
de un particularLa segunda, es que una vez terminado el contrato de locación del espacio
público el mismo ha sufrido deterioros, césped, desniveles, etc., propios de la
actividad desarrollada y que deben ser restaurados por el municipio a su costo.
Para la interpretación de este coeficiente se tiene en cuenta fundamentalmente
el plazo que dure la locación, dado que el coeficiente es inversamente proporcional a
la duración de la explotación temporaria
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La justificación está dada porque en un corto plazo de locación el canon
cobrado puede incluso a no llegar a solventar los costos de recupero del suelo
locado.
El esquema de coeficientes de explotación temporaria (Cet) partiendo de un
valor unitario para la locación anual, mas aconsejado es el siguiente
 ANUAL
1
 SEMESTRAL
2
 TRIMESTRAL
4
 MENSUAL
8
Para períodos menores, días, semanas, quincenas se puede adoptar el valor
mensual, salvo características excepcionales que vinculen el contrato, ejemplo día
fundacional de la localidad, día del santo patrono, etc..
COEFICIENTE DE EXCLUSIVIDAD DE LA CONCESIÓN
Nos vemos en la obligación de emplear este tipo de coeficiente cuando el
espacio a locar ya sea por su ubicación estratégica dentro de la ciudad o por estar
ligado a un evento especial que no está relacionado con su propia explotación,
puede generar una ganancia adicional al locatario.
No sería de aplicación en el caso de la determinación del canon de puestos de
venta en una feria artesanal, donde todos los feriantes gozan de los mismos
privilegios, pero si una venta de comida exclusiva en el interior de dicha feria por
ejemplo.
Otro ejemplo válido es un puesto de venta de golosinas en un parque zoológico
si tiene exclusividad en la comercialización.
Esta ponderación debe ser estimada en un conjunto con los coeficientes de
explotación comercial, dado que una superposición excesiva de ambos puede
generar valores distorsionados.
Una forma de determinar el mismo surge de la interrelación urbana que
presenta el predio con otras explotaciones de similares características.
La amplitud del coeficiente de exclusividad comercial (Cex) puede oscilar entre
la unidad (1) y un máximo de 4.
En la práctica un coeficiente de 1,25 a 1,50 para una explotación de diversiones
en áreas parquizadas, con importante afluencia de público
infantil, no resulta
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distorsionante del canon y un coeficiente 2 ó 2,5 para una explotación de venta de
golosinas en iguales características es normalmente bien asimilado por el mercado.
Los coeficientes mayores (4) son de uso exclusivo para alquileres puntuales
ligados a eventos extraordinarios y con gran afluencia de público.
COEFICIENTE DE HOMOLOGACION DE SUPERFICIES
Al realizar cálculos de valores locativos para explotaciones similares es normal
encontrar que la superficie que cada emprendimiento utiliza no sea la misma.
En estos casos la rentabilidad de la locación es muy similar en todos los casos
y la mayor o menor superficie tiene solo una pequeña incidencia, en la generalidad
relacionada mas con la visión comercial del locatario que con la superficie
propiamente dicha..
La utilización de una mayor superficie incluso trae aparejado un mayor gasto de
conservación para el locatario.
También resulta que el empleo de una menor superficie en muchos de los
casos analizados se produce por los condicionamientos físicos del emplazamiento
de la explotación y no por requerimientos del locatario.
Es por ello que la diferencia existente con un área que denominaremos
Superficie ideal (Si) no debe ser ponderada en idéntica forma cuando hay exceso
de superficie que cuando es inferior a la ideal.
La determinación de la superficie ideal es el resultado de la comparación de
situaciones análogas, lo que requiere una larga tarea de relevamiento y su posterior
análisis.
El resultado de estos estudios ha arrojado dos fórmulas, para el cálculo de
Coeficiente de homologación de superficies (Chs), una para superficies menores que
la ideal y otra para superficies mayores. Ambas se empalman en la unidad que es
congruente con la Superficie ideal.
Las mismas son
Para superficies menores
Chs = 1 + 0,5 x ((Si –S)/SI + 0,5 x ((Si-S)/Si)2 ) )
Para superficies mayores
Chs = 1 + 0,5 x ((Si –S) / (2Si-S) + 0,5 x ((Si-S)/(2Si-S))2 )
Donde Si = Superficie ideal y S = Superficie a valorar
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El siguiente cuadro da los coeficientes a aplicar en relación al porcentaje del
área a ocupar respecto de la Superficie ideal
%
Csh
50
60
70
75
80
90
100
110
120
125
130
140
150
1,313
1,240
1,173
1,141
1,110
1,053
1,000
0,948
0,891
0,861
0,832
0,778
0,750
ANALISIS DE LA RENTA ANUAL A APLICAR:
El cálculo del Valor Locativo Mensual Neto surge de una relación directa con la
Renta Neta Anual que se aplique ya que la misma incide sobre el capital inmobiliario
previamente determinado.
En este punto se deben distinguir dos planteos distintos y muy sencillos de
evaluar dado que se refieren al objeto de la locación. Estos escenarios son a partir
de si la locación se ejerce sobre un terreno baldío o el mismo cuenta con mejoras.
En el caso de que el terreno contenga mejoras la tasa de interés a considerar
es la que rija en el mercado inmobiliario al momento del cálculo, dado que el bien
sufre depreciaciones y además debe ser amortizado.
Pero en el supuesto que el canon se deba calcular solo sobre la tierra, como la
misma no es amortizable ni esta sujeta a depreciaciones por obsolescencia, la tasa
de interés es normalmente mucho menor y además en estos casos incide en forma
inversa la superficie del predio que es objeto del alquiler.
Una forma práctica de establecer la relación entre ambas tasas podría
obtenerse haciendo el cociente entre la tasa activa y la pasiva para depósitos a 30
días, dado que la tasa que se aplica para bienes con mejoras en el mercado
inmobiliario normalmente es conocida fácilmente.
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No obstante para el caso de inmuebles con mejoras y hablando de locaciones
que se desarrollan en periodos ni inflacionarios ni recesivos, si partimos de una
amortización de la construcción normalmente reconocida en 10 años la tasa anual
neta razonable sería del 10 %.
En Argentina usualmente se emplea la tasa de 1% mensual, es decir del 12%
anual, pero en etapas recesivas la misma ha llegado incluso a la mitad de ese valor
(6% anual), manteniéndose incluso durante muchos períodos en un 7 u 8 % anual.
A continuación se acompañan dos tablas indicativas de valores a los efectos de
ser aplicadas en el cálculo de locaciones de tierra exclusivamente.
Esta tabla se considera válida en zonas urbanas y semiurbanas, debiendo
reducirse los valores explicitados en el caso de tierras rurales.
La primera nos da una relación entre el canon y la superficie a locar y la
segunda nos relaciona con el plazo de la locación.
El punto de interrelación de ambas tablas es el período de locación anual y los
10.000 m2 de superficie.
Ambas tabla son estimativas y varían según las condiciones del mercado
EN FUNCION DEL PLAZO DE LOCACION
(Para un lote de 10.000 m2)
 ANUAL
4%
 SEMESTRAL
5%
 TRIMESTRAL
6%
 MENSUAL
8%
EN FUNCION DE LA SUPERFICIE DE LOCACION
(Para un período anual)

1.000 m2
8%

3.000 m2
7%

5.000 m2
6%

8.000 m2
5%
 10.000 m
2
 15.000 m2
4&
3%
La renta anual sale de la interrelación entre ambas tablas
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DEL VALOR A INFORMAR
Al formular el informe final se debe analizar el destino del canon que se evalúa.
En el supuesto de que el valor determinado deba ser empleado para un
llamado a una nueva licitación de espacios públicos, donde no existen parámetros
previos de la rentabilidad concreta del emprendimiento, es necesario prever que el
valor, que va a ser empleado como base para los oferentes, debe resultar atractivo
a los mismos, liberando la potencialidad del valor final al libre juego del ofrecimiento
de los participantes en la licitación.
Esta situación se subsana aplicando el coeficiente denominado “retasa”, de
uso muy común en los remates al no aparecer oferentes al primer llamado.
En valor razonable del mismo puede oscilar entre un máximo de 0,85 y un
mínimo de 0,75.
Cuando se reitera el llamado a licitación de una concesión existente, se debe
tener en cuenta en primer lugar el estado de las edificaciones existentes.
Este párrafo atiende al hecho de que si bien las mismas pueden presentar
estados de conservación razonablemente buenos, dado que los plazos de locación
rondan los 5 ó 10 años, es muy probable que las mismas resulten obsoletas
respectos de las nuevas tendencias del consumo, situación que obligaría a castigar
las mejoras con un coeficiente que contemple esta situación y permita la inversión
del nuevo concesionario generando incluso una mejora y actualización de las obras
existentes en el espacio público.
En el caso del cálculo de valores locativos para renovación de alquileres de
establecimientos públicos, en especial el caso de escuelas, es conveniente adicionar
textos que contemplen los costos de impuestos y tasas que gravan la propiedad,
dado que los mismos no son contemplados usualmente en los contratos que se
realizan y deben ser asumidos por los propietarios.
Es un claro ejemplo del Valor Locativo Bruto enunciado al comienzo de este
análisis, y por lo tanto debe ser claramente explicitado en la formulación del informe.
Como corolario se reitera la recomendación de un análisis particular de cada
situación que se deba informar, considerando no solo la correcta ponderación de
cada uno de los coeficientes y tasas que se acompañan al presente, dado que una
superposición de factores puede arrojar valores distantes de la realidad, como
también los costos reales de inversión en el caso de que se deban desarrollar
construcciones en el predio.
18/21
CONCLUSION
El presente trabajo, con una fundamentación teórica que parte principalmente
de la formación y experiencia profesional, plantea una metodología para el cálculo
de valores locativos a los efectos de su estudio y aplicación práctica.
A futuro se proyecta la extensión del procedimiento propuesto para ser aplicado
al mercado inmobiliario en general.
Del mismo surgirán nuevos coeficientes a ponderar, frente del local, vidrieras,
marcas, etc. que deberán ser analizados oportunamente.
De la aplicación de los métodos propuestos en el presente trabajo en el
mercado inmobiliario y de los resultados logrados se podrán obtener conclusiones
que generen el intercambio de opiniones entre los profesionales ligados al tema para
el perfeccionamiento de la valoración
un área que, a fecha actual, no posee
indicadores de comparación reconocidos.
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ANEXO I
Superficie
250
260
270
280
290
300
310
320
330
340
350
360
370
380
390
400
410
420
430
440
450
460
470
480
490
500
550
600
650
700
750
800
850
900
950
Q
200
198
196
193
191
189
187
185
183
181
179
176
174
171
169
167
165
164
163
162
160
159
158
156
155
154
152
150
148
146
144
142
139
137
135
1000
1100
1200
1300
1400
1500
1600
1700
1800
1900
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
4800
5000
5200
5400
5600
5800
6000
6200
6400
6600
6800
133
132
130
129
127
125
124
122
121
119
118
116
114
113
111
109
108
106
105
105
104
104
103
102
101
101
100
99
98
97
96
95
95
94
93
92
7000
7200
7400
7600
7800
8000
8500
9000
9500
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000
18000
19000
20000
21000
22000
23000
24000
25000
26000
28000
30000
32000
34000
36000
38000
40000
45000
50000
55000
91
90
89
88
87
86
85
84
83
82
81
80
79
78
77
76
76
75
75
74
74
73
73
72
71
71
70
70
69
69
68
67
67
66
65
64
60000
65000
70000
75000
80000
85000
90000
95000
100000
105000
110000
115000
120000
125000
130000
140000
150000
160000
170000
180000
190000
200000
210000
220000
230000
240000
260000
280000
300000
320000
340000
360000
380000
400000
450000
500000
63
62
61
61
60
59
59
58
58
58
57
57
56
56
55
55
54
54
53
53
52
52
51
51
50
50
49
49
48
48
47
47
47
47
46
45
20/21
BIBLIOGRAFÍA
MANUAL DE TASACIONES
DANTE GUERRERO Editorial Alsina – 1984
TASACIONES DE INMUEBLES URBANOS
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MANUAL PRACTICO DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y TASACIONES DE
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LUIS JOSE SILVAN MARTINEZ Editorial Munilla – Lería Madrid (1997)
INGENIERIA DE VALUACIÓN
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MANUAL DEL TASADOR
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Ing. WILFRIDO DANIEL LOPEZ Editorial Fundac. U. N. San Juan (1996)
CARTILLA DE INSTRUCCIONES PERITOS TASADORES
B. H. N. Republica Argentina (1973)
NORMAS IRAM DE VALUACION (34851/2/3/4/5/6)
Buenos Aires Republica Argentina (1996-1999)
NORMAS NACIONALES DE VALUACION (T T N)
BOLETIN OFICIAL N° 29.921 (14 de junio de 2002)
NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN
International Valuation Standards Comité United Kingdom SW1 PD3AD (1997)
CODIGO CIVIL DE LA NACION ARGENTINA
AVALIAÇÃO DE BENS
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
VALUACIÓN DE BIENES
Ing. JUAN ÁNGEL NÚÑEZ SCARPELLINI. Edición. C. Schuaman Asunción. 2005
MANUAL PRACTICO DE EXPERTICIAS Y PERITAJES JUDICIALES
Ing. FRANCISCO MAIA NETO Editor Miguel Camacaro Pérez, Venezuela (2007)
VALORACION ECONOMICA, ECOLOGICA Y AMBIENTAL
UNION MUNDIAL PARA LA NATURALEZA Edit.U. . HEREDIA, Costa Rica (2007)
INGENIERIA LEGAL Y DE TASACIONES
Ing. SERGIO A. ABUNAHMAN Editor M.Camacaro Pérez, Venezuela (2007)
INGENIERIA DE TASACIONES, Una introducción a la metodología cientifica
Ing. RUBENS ALVES DANTAS Editor Miguel Camacaro Pérez, Venezuela (2002)
MANUAL DE TASACION INMOBILIARIA, URBANA Y RURAL
ARTEMIO DANIEL AGUIAR Editorial Juris – Rosario 2006
TASACION DE INMUEBLES. EL VALOR DE MERCADO
Arq. GERMAN GÓMEZ PICASSO – Arq. JOSE ROZADOS
Bienes Raíces Ediciones – Buenos Aires 2006
DESARROLLOS INMOBILIARIOS EXITOSOS
DAMIAN TABAKMAN – FEDERICO COLOMBO – DANIEL RUDOLPH
Bienes Raíces Ediciones – Buenos Aires 2006
HERRAMIENTAS FINANCIERAS PARA LA VALUACION DE INMUEBLES
Lic. MARIO GÓMEZ Bienes Raíces Ediciones – Buenos Aires 2007
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calculo de valores locativos en las concesiones publicas

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