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POLÉMICA LEY QUE AFECTA ENAJENACION DE TIERRAS
MODIFICACIONES AL REGIMEN
DE COLONIZACION DE TIERRAS
Escribe: Dra. Paula Algorta Morales*
Con fecha 12/11/07 fue publicada en el Diario Oficial la ley 18.187 la que
introdujo cambios de enorme relevancia en la ley 11.029, principalmente en lo
que refiere a la facilitación de acceso a la tierra por el Instituto Nacional de
Colonización (INC).
 Se recuerda que la ley 11.029 creó el INC como ente autónomo y reguló,
entre otros, la adquisición y adjudicación de tierras por parte de dicho
organismo a los colonos.
Tal como ampliaremos posteriormente, en virtud de las duras críticas
provenientes de las gremiales agropecuarias (principalmente por la
introducción del nuevo inc. 2º al art. 35 de la ley 11.029) el parlamento se
encuentra actualmente analizando una posible reforma a la reciente
disposición.
A continuación mencionaremos las principales modificaciones introducidas.
1. ACCESO A LA TIERRA
COLONIZACION (INC)
POR
EL
INSTITUTO
NACIONAL
DE
- Transferencia de tierras Estatales al INC
El art. 1º de la ley establece que las tierras de propiedad del Estado deberán
cederse o transferirse al INC dentro del plazo de 90 días contados desde la
promulgación de la ley cualquiera sea su estado de ocupación, uso de la tierra
o situación contractual, a excepción de aquellas que se encuentren afectadas a
destinos específicos conforme al principio de especialidad del organismo
respectivo.
- Acceso a tierras privadas
El art. 15 de la ley 18.187 otorga una nueva redacción al inc. 1º del art. 35 de la
ley 11.029.
La disposición sustituida establecía que todo propietario antes de vender un
campo de una extensión superior a 1000 hectáreas (hás) estaba obligado a
ofrecerlo al INC, el que tenía preferencia para la compra en las mismas
condiciones de precio y plazo que el tercero interesado hubiera propuesto al
vendedor. La nueva redacción impone dicha obligación a toda enajenación
superior a 500 hás de índice de productividad CONEAT 100.
La disposición sustituida exigía dicho ofrecimiento previo solamente en caso de
“venta” del campo. La nueva redacción impone dicha obligación en cualquier
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“enajenación”, concepto más amplio que el de venta que incluye a la donación,
permuta, aporte a una sociedad, etc.
La obligación preceptuada rige también en el caso de enajenaciones forzosas y
en aquellas en las cuales la contraprestación del adquirente consista total o
parcialmente en la entrega de acciones, valores u otros bienes, muebles o
inmuebles.
- Opción del INC en enajenaciones mayores a 1.500 hás
La modificación más polémica se produjo con la introducción de un nuevo inc.
2º al art. 35 por el cual en toda enajenación mayor a 1500 hás CONEAT 100 el
INC, no solamente contará con prioridad en la compra, sino que se le faculta a
adquirir solamente el 20% del total del campo ofrecido.
Las gremiales agropecuarias han señalado que con esta modificación se
producirá una enorme inseguridad en el mercado de inmuebles rurales, dado
que si el INC hace efectiva la opción, el tercero interesado deberá conformarse
con el 80% restante.
Aún más, la ley deja librado al INC para que opte por la superficie concreta que
desee, lo que podría implicar que escoja el 20% con mejores aguadas,
instalaciones o montes, lo que sin dudas podría distorsionar de forma relevante
el negocio previsto por los privados e incluso lesionar el inmueble como unidad
productiva.
Se cuestiona asimismo la imprecisa redacción dada al nuevo inc. 4º del art 35
de la ley 11.029 en relación al precio que deberá abonar el INC por dicho 20%.
Podría interpretarse que el INC deberá pagar el valor catastral del inmueble,
valor en general muy inferior al valor del mercado, y no el precio acordado con
el tercero interesado.
En virtud de las duras críticas señaladas, se encuentra actualmente en el
parlamento un proyecto de ley en el cual se eliminaría el nuevo inc. 2º del art.
35.
- Opción del INC en campos fraccionados
Se agregó un 6º inc. al art. 35 de la ley 11.029 en el que se dispone que todo
propietario que fraccione un campo mayor a 500 hás CONEAT 100, deberá
ofrecer previamente al INC cada una de las parcelas que proyecta enajenar.
2.
SANCIONES
La nueva ley agrava considerablemente las sanciones en aquellos casos que
no se cumpla con la obligación de ofrecimiento previo al INC.
Anteriormente, la falta de ofrecimiento al INC hacía pasible al vendedor de una
multa equivalente al 5% del aforo fiscal íntegro.
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Actualmente, la falta de cumplimiento determina a) la nulidad absoluta de pleno
derecho del negocio, b) una multa para el enajenante del 25% del valor
catastral del predio y c) la responsabilidad subsidiaria de las demás partes del
negocio, el escribano actuante y el rematador, en caso de ejecuciones
forzadas.
3.
OTRAS MODIFICACIONES
- El art. 70 de la ley 11.029 establece que toda enajenación, gravamen,
subdivisión o cesión de las parcelas que formen las colonias deberán hacerse
con la autorización del INC aún cuando el colono haya satisfecho íntegramente
sus obligaciones.
La nueva disposición agrega nuevos incisos a dicho art. que, entre otros,
establece un plazo de 12 meses a efectos de que los colonos registren en el
INC sus títulos de propiedad que se hallen en infracción con lo arriba señalado.
Una vez registrados, quedarán convalidadas “ipso iure” todas las nulidades de
aquellos contratos celebrados sin la autorización del INC. Vencido el término de
12 meses se le aplicará una multa del 25% del valor catastral a quien pretenda
realizar la regularización. Luego de 24 meses sin regularizar, el bien retornará
al INC sin derecho de indemnización alguna al colono.
- Se establece una multa del 20% del valor catastral del inmueble a aquellos
colonos que arrienden o subarrienden el mismo sin autorización del INC o lo
exploten de forma que desvirtúe el objeto de la colonización.
- Se agilita el procedimiento de desalojo de colonos incumplidores.
- Se dispone que el INC tendrá acción ejecutiva para el cobro de los créditos
emanados de la aplicación de multas y sanciones.
4.
RECOMENDACIONES
En atención a las nuevas disposiciones, las partes y profesionales que
intervengan en enajenaciones de campos deberán prestar especial atención a
la nueva normativa y estar correctamente asesorados a efectos de evitar
infracciones que puedan ocasionar la nulidad del negocio, además de
sanciones pecuniarias.
Igualmente, es importante que los colonos tengan en cuenta los plazos con
que cuentan para regularizar su situación ante el INC en caso que hayan
realizado negocios jurídicos sin la autorización correspondiente.
Envíe sus consultas a: [email protected]
* Integrante del staff jurídico de Rueda, Abadi & Pereira
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