Softec - ampi summit

Softec®
Perspectivas del sector
inmobiliario turístico
Junio 2014
1
Softec®
2
Softec®
3
Idea Fuerza 1:
Estamos nuevamente, ante
una de las mayores
oportunidades inmobiliarias
en la historia de México
Softec®
4
Urge volver a pensar hacer
ciudades bonitas
Softec
¿Por qué nuestras
ciudades no se parecen
cada vez más a Paris?
•
Las empresas japonesas no invierten en ciudades SIN
campo de golf
Softec
¿Por que importa política acerca del golf?
Ingenieros
•
Ingenieros
En la selección de Bombardier de dónde poner su fábrica,
el criterio final fue la proximidad de la zona habitacional de
los ingenieros a la fábrica.
Softec
¿Por qué importa dónde están las zonas residenciales?
Caso Bombardier
Monterrey
Querétaro
D.F.
Ejes viales
Afectaciones y plan 1956
Ejecución 1978
Aguascalientes
Anillos periféricos 1980
¡No mas invasiones!
Adelante de la demanda
Mérida
Percepción de reglas
1 calle cada 80 m
Cada 4 calles avenida
Softec®
¿Por que importan las reglas sencillas? Ejes viales, Aguascalientes, Mérida
8
Softec®
9
Pronóstico del clima 2014
Softec®
10
Softec®
11
¿Por qué?
!70,000,000!!
!60,000,000!!
!50,000,000!!
!40,000,000!!
Nacionales!
!30,000,000!!
Extranjeros!
!20,000,000!!
!10,000,000!!
2013!p/!
2012!
2011!
2010!
2009!
2008!
2007!
2006!
2005!
2004!
2003!
2002!
2001!
2000!
1999!
1998!
1997!
1996!
1995!
1994!
1993!
1992!
1991!
1990!
1989!
1988!
1987!
1986!
!"!!!!
• La mayor parte del turismo en México es nacional.
• Los arribos internacionales ya regresaron a su pico
Softec®
Arribo turistas a México
12
!9,000,000!!
!9,000,000!!
!8,000,000!!
!8,000,000!!
!7,000,000!!
!7,000,000!!
!6,000,000!!
!6,000,000!!
!5,000,000!!
!5,000,000!!
!4,000,000!!
!3,000,000!!
Riviera! !4,000,000!!
Cancún!! !3,000,000!!
!2,000,000!!
!2,000,000!!
!1,000,000!!
!1,000,000!!
!"!!!!
!"!!!!
2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013!
p/!
13
Nacionales!
Extranjeros!
2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013!
p/!
• El turismo está mejor que nunca ¿por qué
no nos sentimos mejor?
Softec®
Turismo y Cancún Riviera Maya
2008
US$8,500 millones
Construcción vivienda
15,000 S,E,M,R
3,000 P
+ $2 mil millones
Construcción Hotelera
10,000 ctos/año
US$200,000 c/u
+$2 mil millones
Turismo
5 millones visitantes
US$850 derrama c/u
+$4,500 millones
Softec®
Efecto del desarrollo inmobiliario en Cancún
14
2013
US$7,400 millones
Construcción vivienda
10,000 S,E,M,R
200 P
+ $600 millones
Construcción Hotelera
2,000 ctos/año
US$200,000 c/u
+$400 millones
Turismo
8 millones visitantes
US$800 derrama c/u
+$6,400 millones
• Entendemos poco el efecto del desarrollo
inmobiliario en las economías locales.
Softec®
15
Idea Fuerza 2:
Sin inversión inmobiliaria no
hay crecimiento económico
Softec®
16
¿Cuál es el futuro?
17
Softec®
18
¿Qué está pasando?
Softec®
19
Tenemos que pasar el bache
Softec®
Consumo
20
Softec®
Automoviles
21
Softec®
Gasto público
22
Softec®
Impacto sobre consumo
23
Softec®
Impacto sobre consumo
24
Softec®
Indice de confianza del
consumidor
25
Softec®
INEGI Construcción
26
Softec®
INEGI Peso relativo
27
Softec®
Empleo informal
28
Población*ocupada*en*el*sector*informal*
15,000,000$
14,500,000$
Trabajadores*
14,000,000$
13,500,000$
13,000,000$
12,500,000$
12,000,000$
11,500,000$
• Regreso a la economía del “cash”
• Incentivos a no pedir facturas…
2013/03$
2013/02$
2013/01$
2012/04$
2012/03$
2012/02$
2012/01$
2011/04$
2011/03$
2011/02$
2011/01$
2010/04$
2010/03$
2010/02$
2010/01$
11,000,000$
Softec®
Perspectivas economía
29
Variación#Gasto#Publico#
Variacion#PIB#
Dic#2012#
Dic#2011#
Dic#2010#
Dic#2009#
Dic#2008#
Dic#2007#
Dic#2006#
Dic#2005#
Dic#2004#
Dic#2003#
Dic#2002#
Dic#2001#
Dic#2000#
Dic#1999#
Dic#1998#
Dic#1997#
Dic#1996#
Dic#1995#
Dic#1994#
Dic#1993#
Softec®
Gasto público
30
Variación(del(Gasto(Público(y(PIB(
300%#
250%#
200%#
150%#
100%#
50%#
0%#
Softec®
31
“Pensar que va a crecer tu economía subiendo impuestos es
como tratar de volar jalando tus agujetas”
Winston Churchill
!1,200!!
!1,000!!
!800!!
!600!!
!400!!
!200!!
Formal!
2013!
2012!
2011!
2010!
2009!
2008!
2007!
2006!
2005!
2004!
2003!
2002!
2001!
2000!
1999!
1998!
1997!
1996!
1995!
1994!
1993!
1992!
1991!
1990!
!"!!!!
Crecimiento!Parque!
• ¿Cómo es que la producción de vivienda sube, pero
la penetración de la vivienda formal baja?
Softec®
Crecimiento del parque de vivienda
32
Softec®
No entendimos al mercado
Cambió el cliente
Cambió el empleo
Cambió el financiamiento
Cambió el negocio
33
• No hay un discurso nuevo desde México
desde 1980…
Softec®
México Emergente
34
• SI RIFADO, LOGRON, COSMOPOLITA
• Los mexicanos estamos en redefinición.
• NO MAS abuelitas, luchones, jamaicones
Softec®
México Emergente
35
Softec®
36
Y que, ¿nos tiramos a la
desgracia?
Softec®
37
Urge cambiar el
discurso
38
20 Most Populated Countries GDP & GDP per Capita!
20 países más poblados PIB y PIB per cápita!
50,000!
40,000!
12,000!
35,000!
10,000!
30,000!
8,000!
25,000!
20,000!
6,000!
15,000!
4,000!
2,000!
45,000!
40,000!
1,200,000,000!
35,000!
1,000,000,000!
30,000!
800,000,000!
600,000,000!
25,000!
i!
20,000!
15,000!
10,000!
400,000,000!
5,000!
200,000,000!
10,000!
5,000!
GDP/PIB!
GDP/PIB per
capita !
0!
0!
United States!
Germany!
European Union!
Japan!
Russia!
Mexico!
Iran!
Turkey!
Brazil!
China!
Egypt!
Indonesia!
Philippines!
India!
Vietnam!
Pakistan!
Nigeria!
Bangladesh!
Ethiopia!
Congo!
Taiwan!
Australia!
Turkey!
Iran!
Indonesia!
Canada!
Korea, South!
Spain!
Mexico!
Italy!
Brazil!
France!
Russia!
United Kingdom!
Germany!
India!
Japan!
China!
United States!
0!
European Union!
0!
50,000!
1,400,000,000!
Population/Población!
45,000!
14,000!
1,600,000,000!
GDP/PIB per capita US$!
16,000!
GDP/PIB per capita US$!
20 Largest economies GDP & GDP per Capita!
20 Economías mas grandes PIB y PIB per capita!
GDP/PIB US Billions!
Softec®
Mexico en el mundo
* Germany, France & Italy are part of the European Union / Alemania, Francia e Italia son parte de la Unión Europea!
*Germany, France & Italy are part of the European Union / Alemania, Francia e Italia
son parte de la Unión Europea!
Populatio
n/
Población!
GDP/PIB
per capita !
•
Recientemente salió el anuncio de la Agencia Espacial Mexicana y me pregunté ¿Podría México
poner a un hombre en la luna?
•
Para contestar esta pregunta, habría que preguntarse donde estaba EEUU cuando Kennedy lanzó
el reto: “Antes de que termine esta década mandaremos un hombre a la luna y lo
regresaremos vivo…”
•
Esto es relevante pues los EEUU destinaron el 1% del PIB (aprox. 4% del presupuesto federal)
durante 8 años para llegar a la luna. Es importante saber de que tamaño debe ser la chequera.
Softec
Agencia Espacial Mexicana
•
•
•
Ingenieros talentosos
•
México fabrica 2.5 millones de coches y es lider en la
fabricación de refrigeradores, teles planas, etc.
¡CHECK!
Capacidad de organizar proyectos complejos
•
Ejemplos la Presa la Yesca, Puente el Baluarte. ¡CHECK!
Recursos
•
Costó US$180 mil millones poner a Neil Armstrong en
la luna, 1% del PIB, 4% del presupuesto federal de los
EEUU. ¿Cómo estamos?
Softec
¿Qué se necesita?
14,000
Softec
¿Como nos comparamos?
GDP EEUU
10,500
7,000
USA 1960=2x
3,500
0
México 2010
1929 1937 1945 1953 1961 1969 1977 1985 1993 2001 2009
•
El PIB de EEUU en 1960 era del doble del del México actual, pero, descubrí
que el PIB de México hoy está en una situación similar a EEUU en 1940.
•
Pero ¿cómo nos comparamos a EEUU en 1940?
PIB
$1,300
Softec
PIB y Población
POBLACION
$1,270
$1,167
140,000
132,000
112,000
$975
105,000
$650
70,000
$325
35,000
$0
0
Mexico 2010
USA 1940
Mexico 2010
USA 1940
•
El PIB de México en 2010 es similar al de los EEUU en 1940, pero también tenemos una
población similar en tamaño y edad.
•
México se parece mucho a Estados Unidos, justo antes de su despegue económico e inmobiliario.
PIB/Capita
$14,000
Softec
Ingreso y escolaridad
Escolaridad
12.0
$13,200
10.0
$10,500
$8,833
8.0
8.3
8.0
Mexico 2010
USA 1940
6.0
$7,000
4.0
$3,500
2.0
$0
Mexico 2010
USA 1940
0.0
•
Dado que el PIB y la población son similares, el ingreso familiar también es
similar.
•
Curiosamente, el nivel de escolaridad de los americanos en 1940 es similar al
de México hoy. Había en ese momento un problema similar con los llamados
NINIs (en aquel país victimas de la gran depresión).
Produccion
Casas Nvas
Ventas Autos
1,300
1,230
700,000
1,000
975
800,000
Softec
Consumo autos y casas
Precio
$50,000
500,000
700,000
600,000
$37,500
$35,000
$35,000
Mexico 2008
USA 1940
500,000
650
400,000
$25,000
408,000
300,000
325
$12,500
200,000
100,000
0
Mexico 2008
USA 1940
0
$0
Mexico 2010
USA 1940
•
El ritmo de ventas de automóviles y la variación del parque de casas (autoconstrucción
más vivienda industrial) es similar en México hoy los EEUU en 1940.
•
A precios de hoy una casa en EEUU de 1940 costaba en promedio $350,000MN de
hoy y tenía como 65-70m2 (similar a las mexicanas en tamaño, pero con lotes más
grandes por un más barato sistema de fraccionamiento y urbanización).
Impuestos EUA/PIB
Mexico
•
La tasa de impuestos que se paga en México como
porcentaje del PIB es similar a la de EUA en 1945-1950
Softec
Impuestos
Softec®
Evolución del crédito hipotecario EEUU
46
México 2010
• El crédito hipotecario es el mayor acumulador de riqueza familiar que
tenemos, debemos dejar de ver a la vivienda como un bien social y
verla como un bien de capital para las familias.
México hoy
•
Aunado al crecimiento hotelero, la propiedad vacacional
creció como consecuencia de la creciente movilidad y
prosperidad al grado de que hoy hay 4 millones de cuartos
de hotel y 2 millones de propiedades vacacionales en EEUU
Softec
Crecimiento hotelero EEUU
Hombre más Rico del Mundo
EU 1937
John D. Rockefeller
México 2012
Carlos Slim
Gangster más gandalla
US 1937
Al Capone
México 2012
Chapo Guzmán
Softec
Sociedad
Softec
Despegue PIB/Capita
30,000
MEXICO
USA
Canada
Japan
Korea
Austria
Belgium
Denmark
France
Germany
Italy
Netherlands
Norway
Sweden
UK
24,000
18,000
12,000
20 años
6,000
0
•
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
Al llegar al punto en el que está México hoy los países inician
un despegue de PIB/Capita que, históricamente duplica o
triplica el ingreso familiar en veinte años.
• Motor económico
• Manufacturas y exportación
• Clase media creciente
Softec
¿De que depende el despegue?
Softec®
Exportación manufacturera
51
Evercore Partners
With CEPAL Data
• México hoy exporta 20% de su PIB en manufacturas, en
1950 EUA exportaba el 3.7%
• 60% de las exportaciónes manufacturadas de LA vienen
de México
52.9%
53.1%
2010
2012*
55.2%
39.8%
37.8%
34.1%
30.4%
40.0%
32.0%
50.0%
58.0%
51.2%
17,358,525
15,375,978
70.0%
60.0%
30.0%
6,000,000
20.0%
4,000,000
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
2012*
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
0.0%
1992
10.0%
2,000,000
0
52
Porcentaje del total de familias en
México
34.0%
8,837,546
7,228,634
6,244,457
8,000,000
6,110,027
10,000,000
5,896,571
12,000,000
1992
Familias
14,000,000
9,778,792
16,000,000
14,834,513
18,000,000
13,128,059
20,000,000
15,581,091
Familias
Softec®
Evolución de la clase media
Fuente GEA
Mexico llevó a 42 millones de personas a condición
de clase media entre 1992 y el 2010. 73% de la
población urbana es clase media o superior
Softec®
Distribución clase media
53
Muebles
1a movilidad
Colegiaturas universidad
Coches
Hospitales
Vivienda vacacional y
de retiro
Cruceros y vacaciones
Primera Casa
Medicinas y farmacias
Hospicios
50% de la población
Softec®
Etapas en la vida del cliente
54
Unidad de Unidades
medida
Vivienda
Valor
Unitario
340,000
$50,000
$17,000,000
cuartos
15,000
$130,000
$1,950,000
unidades
4,000
$300,000
$1,200,000
Oficinas
m2
700,000
$2,000
$1,400,000
Parques Industriales
m2
2,000,000
$500
$1,000,000
Comercial
m2
1,500,000
$1,500
$2,250,000
Vivienda vacacional
TOTAL
$24,800,000
• Los usos no habitacionales ahora
representan el 50% del mercado.
• En 2007 los usos no habitacionales eran el
10% del mercado
55
Total
unidades
Hoteles
Softec®
Mercado Inmobiliario (est 2013)
50%
• México es el QUINTO usuario más grande
de Facebook del mundo.
Softec®
Uso de tecnología (gracias Roy)
56
Softec®
Que va a ser…
57
• El internet como ecualizador y facilitador
Softec®
58
Idea Fuerza 3:
Tenemos que gestionar
quitar las trabas al ingenio y
empresas mexicanas
Softec®
59
Imagen urbana objeto ó
¿Quién quieres ser?
• Quien eres depende de tus genes y tu
esqueleto...
Softec®
Imagen urbana objeto
60
• Quien eres depende de tus genes y tu
esqueleto...
Softec®
Imagen urbana objetivo
61
• De cada 100Ha de crecimiento de las ciudades en México
!
!
15
30
!
!
10
25
Vivienda Desarrolladores
Vivienda Autoproducción
Vialidades Primarias y Secundarias
Baldíos y Areas Públicas
Espacio Productivo
20
!
!
• Las ciudades mexicanas crecen 30,000Ha por año.
• La inversión urbana por año, es de $160,000 millones. Los
desarrolladores invierten ya$30,000 millones.
Softec®
Inversión urbana
62
• Quien eres
depende de tus
genes y tu
esqueleto.
• Sin genes y
esqueleto eres
carne
molida,nada...
Softec®
Imagen urbana objetivo
63
• Hoy hay que soñar con la comunidad que
queremos ser en 100 años.
Softec®
Miami vs. Cancun a 10Km
64
Planeta Trad 52%
AZTEC Mart Cancún
Uncle Sam Mart Cancún
CARIOCA Mart Cancún
Franco Mart Cancún
Softec®
¿Dragon mart?
65
• Es que los chinos…
• El turismo es el ancla para mayor desarrollo
• ¡PONGAMONOS LAS PILAS!
Softec®
¿Dragon Mart?
66
85!y!m6s!años!
De!80!a!84!años!
De!75!a!79!años!
De!70!a!74!años!
De!65!a!69!años!
De!60!a!64!años!
De!55!a!59!años!
De!50!a!54!años!
De!45!a!49!años!
De!40!a!44!años!
De!35!a!39!años!
De!30!a!34!años!
De!25!a!29!años!
De!20!a!24!años!
De!15!a!19!años!
De!10!a!14!años!
De!5!a!9!años!
De!0!a!4!años!
!40,000!!
• Es necesario planear para la población existente y
Softec®
Población Cancún
5
!100,000!!
!90,000!!
!80,000!!
!70,000!!
!60,000!!
!50,000!!
Solidaridad!
Benito!Juarez!
!30,000!!
!20,000!!
!10,000!!
!"!!
para los que van a llegar (quien les manda ser un lugar
deseable).
Cancún RM, Mexico 2010 2025 Población, miles 677 1,805 Hogares, miles 232 475 Total GDP, US$Billion $8.3 $32.0 Per Capita GDP, US$ miles $11 $18 •
De acuerdo a las proyecciones de McKinsey y Softec la
economía de Cancún al 2025 crecerá: a US$32 mil millones
Softec®
Cancún 2025
6
Cancún ¿como quien?
Miami GDP Per Capita US$235Bb US$42,000
Singapur GDP Per Capita US$222Bb US$57,600
Malaga GDP Per Capita US$38Bb US$23,200
Bilbao GDP Per Capita US$44Bb US$38,100
Cancún 2025 GDP Per Capita US$32Bb US$18,000
Niza GDP Per Capita US$51Bb US$32,200
Montevideo GDP Per Capita US$33Bb US$20,500
m2 suelo x Ha
unidad
Requeridas
Unidades
Vivienda
<$300,000
17,550
120.00
210.6 Ha
$300,000-$600,000
41,254
150.00
618.8 Ha
$600,000-$1,500,000
67,066
200.00
1,341.3 Ha
$1,500,000-$3,300,000
62,440
300.00
1,873.2 Ha
>$3,300,000
54,047
600.00
3,242.8 Ha
Total Vivienda
242,357
7,286.7 Ha
Espacio Laboral
m2 Comercio Formal
959,876.0 m2
2.50
240.0 Ha
m2 Manufacturas (est)
5,573,012.0 m2
2.00
1,114.6 Ha
m2 Oficinas (est)
1,579,497.0 m2
0.10
15.8 Ha
Total Espacio Laboral
Total Crecimiento Cancun
8,112,385.0 m2
1,370.4 Ha
8,657.1 Ha
• Con las densidades actuales, al 2025, el crecimiento
esperado para Cancún es casi de 8,700
Softec®
Crecimiento Cancún RM
9
Softec®
71
Entonces ¿que pasaría?
Cancún, Singapur en el Caribe
Softec®
Encabezado que quiero ver pronto...
72
Softec®
73
Idea Fuerza 4:
Tenemos soñar con el
futuro al que queremos
llegar.
Softec®
74
No es el mismo México
Softec®
75
Hace 25 años:
Necesitabas cuates
Softec®
76
Hace 15 años:
Necesitabas Créditos
Softec®
77
Hace 5 años:
Necesitabas Terrenos
Softec®
78
Hoy:
Necesitas
ENTENDER
a tus Clientes
Softec®
79
Hoy:
Cambio de
SOLO Vivienda a
Proyectos Inmobiliarios
Softec®
80
¿Qué va a pasar?
¿Cómo me impacta el mundo?
• 600 ciudades del mundo generarán el 65%
del crecimiento del PIB mundial al 2025
http://www.mckinsey.com/insights/winning_in_emerging_markets/unlocking_the_potential_of_emerging-market_cities
Softec®
Crecimiento Ciudades
81
• La economía de las
440 ciudades en países
en desarrollo va a
crecer US$23 Trillones
• Agregaremos Mil
millones de nuevos
consumidores urbanos
Softec®
Crecimiento
Ciudades
Mercados en
Desarrollo
82
• Entre 2010 y 2025
Se va a techar
espacio laboral
equivalente al
tamaño de Austria
• Habrá un
crecimiento
exponencial en
infraestructura
Softec®
Crecimiento Ciudades
Mercados en
Desarrollo
83
Softec®
84
Las mayores empresas del
mundo se crearon en épocas
de lluvia o recesión
Las recesiones crean los
vacíos de mercado que
generan oportunidad
Softec®
85
Esto es lo que vivimos, pero....
86
Softec®
1995
Softec®
1995-2010
Aprovecha la crísis
para prepararte y crecer
87
Softec®
88
Al que no le quede claro...
Softec®
89
TiranoSauCasas
Velociraptor
Viviendas
Bronto Casas
Hubrís*
1
+x+
2
Negación
3
Soluciones
Mágicas
4
*Hubrís= arrogancia desmedida dada por el éxito
+ x + Más por más. Debo crecer por crecer
Negación: lo que está pasando no es cierto o es pasajero
Soluciones mágicas: En la caída, buscan soluciones mágicas
Irrelevancia: Si no arrestas la caída te vuelves irrelevante y mueres
Irrelevancia
5
Softec®
Como caen empresas e industrias
Jim Collins
90
Softec®
91
Ante la innegable evidencia de una
mejora sistemática los últimos 1,000
años, es más fácil y cómodo ser
pesimista...
Softec®
92
Softec®
93
Cotizantes en el IMSS!
PIB/Capita
80.0%!
2014
60.0%!
US$15,000
100.0%!
5,000,000 !
4,500,000 !
Número!
4,000,000 !
3,500,000 !
40.0%!
3,000,000 !
20.0%!
2,500,000 !
0.0%!
2,000,000 !
-20.0%!
PIB/Capita
2000
1,500,000
!
US$8,500
1,000,000
!
2001!
2009!
Variacion %!
-40.0%!
-60.0%!
-80.0%!
500,000 !
-100.0%!
- !
1! 2! 3! 4! 5! 6! 7! 8! 9! 10! 11! 12!13!14!15!16!17!18!19!20!21!22!23!24!25!
• El crecimiento del ingreso en México fue superior a
las estimaciones hechas en el 2000. ¿Qué tal?
Softec®
Ingresos: lo que realmente pasó...
94
Softec®
95
¡Oh no!
¿Que hago?
Softec®
96
Reglas = como jugar
Estrategia = Como GANAR
¿Qué es ganar?
Softec®
¿Quien eres?
Si baja el nivel del mar
¿qué pasa con Nemo?
97
Softec®
98
Haz cosas para tus clientes
¿Quien son tus clientes?
Softec®
99
Entiende las reglas y decide si
quieres jugar ese juego
Softec®
100
¿Como estimo el crecimiento
de demanda de mi mercado?
Softec®
101
¿Los créditos?
NO
•
•
Banca
61.5% vivienda nueva
!
!
!
!
•
•
Infonavit
65% vivienda nueva
Softec®
Crédito NO
102
103
Rezago nacional de vivienda 2010 (millones de viviendas)
7.2
1.1
8.9
1.7
0.6
Hacinamiento
Materiales de
Desecho
Rezago Básico
Materiales
regulares
Softec®
Rezago Habitacional NO
Rezago Ampliado
• El Rezago ¡NO ES DEMANDA ni POTENCIAL ni REAL!
• De acuerdo a esta medición hay
• 1.7 millones de viviendas en Rezago Básico
• 8.9 millones de viviendas en Rezago Ampliado
• El defecto más importante: la escritura. ¡NO SE MIDE!
Softec®
104
¿Si no es el rezago y crédito,
entonces?
Softec®
Demografía
105
4.1 Population and age groups 1970-2030!
Población y distribución por grupos de edad 1970-2030!
140,000!
Population/Población !
120,000!
100,000!
80,000!
65+!
60,000!
25–64!
40,000!
0–24!
20,000!
0!
1970!
1980!
1990!
1995!
2000!
2005!
2010!
2015!
2020!
2025!
2030!
• La demografía manda el desarrollo inmobiliario
• En 2010 la mitad de la población tenía menos de 25 años
Softec®
Empleo 2008-2013
106
Distrito%Federal%
Nuevo%León%
Jalisco%
Guanajuato%
México%
Querétaro%
Veracruz%
Coahuila%
Sonora%
Puebla%
San%Luis%Potosí%
Sinaloa%
Tabasco%
Chiapas%
Yucatán%
Baja%California%
Michoacán%
Campeche%
Aguascalientes%
Durango%
Morelos%
Oaxaca%
Zacatecas%
Hidalgo%
Colima%
Nayarit%
Quintana%Roo%
Chihuahua%
Guerrero%
Tamaulipas%
Baja%California%Sur%
Tlaxcala%
!50,000%
Permanentes%
Eventuales%
0%
50,000%
100,000%
150,000%
200,000%
250,000%
300,000%
350,000%
400,000%
450,000%
• Las entidades con mayor nuevo empleo son las de
mayor demanda potencial
Softec®
Patrimonio
82
Créditos acumulados para vivienda nueva 1990-2013!
10,000,000!
9,000,000!
8,000,000!
7,000,000!
Cartera Vigente 5 mill créditos
6,000,000!
5,000,000!
4,000,000!
3,000,000!
2,000,000!
2013!
2012!
2011!
2010!
2009!
2008!
2007!
2006!
2005!
2004!
2003!
2002!
2001!
2000!
1999!
1998!
1997!
1996!
1995!
1994!
1993!
1992!
1991!
0!
1990!
1,000,000!
• De los 9.3 millones de compradores con crédito
desde 1990, hay 4.0 millones de personas que ya
liquidaron su hipoteca y pudieran cambiarse...
Softec®
¿Cómo afecta el segundo crédito?
Versión Manuel de Tecate
108
Nueva Casa
$530,000
$330,000
$370,000
$250,000
Capital
200,000
Nvo
Crédito
$225,000
Casa
Casa
Credito
2000
$170,000
Credito
$200,000
Capital
2010
• Una familia que compró en 2000 una casa de $250,000 y ha
pagado su crédito, podría hoy, comprar una de $530,000
Softec®
¿Cómo afecta el segundo crédito?
Versión Felipe
Patrimonio
109
$700,000
$350,000
$200,000
$350,000
Capital
350,000
Nueva
casa
$185,000
Casa
Credito
Casa
original
Casa
$0
1985
2000
2013
• Felipe compró en 1985 una casa de $200,000 y pagó su crédito. En 2000
compró otra y renta la primera. Términa de pagar la segunda en 2013
• Si la gente se muda más fácil entonces el
stock de vivienda barata que ya hicimos es
el primer escalón de la cadena de
prosperidad de las familias.
• Hicimos lo difícil, crear la clase media.
Ahora hay que consolidarla.
• Si, pero cuantas casas hay que hacer...
Softec®
Si la gente se muda más fácil...
110
Si la gente se muda, no muchas...
MORELIA$
VILLAHERMOSA$
REYNOSA$
ACAPULCO$
CUERNAVACA$
SALTILLO$
TAMPICO$
AGUASCALIENTES$(CD.)$
HERMOSILLO$
VERACRUZ$(CD.)$
CHIHUAHUA$(CD.)$
10.0%$
CULIACAN$
12.0%$
SAN$LUIS$POTOSI$(CD.)$
TOLUCA$(DE$LERDO$)$
MERIDA$
MEXICALI$
TORREON$
LEON$
QUERETARO$(CD.)$
CANCUN$
PUEBLA$(CD.)$
JUAREZ$
TIJUANA$
GUADALAJARA$
MONTERREY$
Movilidad(necesaria(
16.0%$
14.0%$
Mudanza cada 10 años
8.0%$
6.0%$
4.0%$
2.0%$
0.0%$
Porcentaje del parque de vivienda de menos de P$400,000 que se tiene que vender al año para cubrir la demanda de ese producto.
111
Softec®
ZONA$METRO$DF$
¿Cuantas casas nuevas baratas requerimos?
Softec®
Aumenta la movilidad
112
Par$cipacion*M*y*R*
35%#
30%#
25%#
20%#
15%#
10%#
5%#
0%#
2001#
2002#
2003#
2004#
2005#
2006#
2007#
2008#
2009#
2010#
2011#
2012#
2013#
2014#
• La penetración del mercado de la vivienda
M y R se ha triplicado desde el 2001 y...
Softec®
Mercado M y R
($600,000 a $3,000,000)
113
Softec®
114
¿Pero, que pasa con el mercado?
Softec®
115
Como, para vender casas
primero hay que hacerlas...
• A Oct 13 la tasa de morosidad de Créditos
Puente es del 28.4% y la cartera bajó a
$83.8MM
Softec®
Crédito a la construcción
116
Softec®
Proyectos en proceso
117
Softec®
Ventas x segmento
118
Softec®
Variación de precios
119
• Los inicios de vivienda y nuevos proyectos están a
niveles de 1994.
2013-Q3"
2013-Q1"
2012-Q3"
2012-Q1"
2011-Q3"
2011-Q1"
2010-Q3"
2010-Q1"
2009-Q3"
2009-Q1"
2008-Q3"
2008-Q1"
2007-Q3"
2007-Q1"
2006-Q3"
2006-Q1"
2005-Q3"
2005-Q1"
2004-Q3"
2004-Q1"
2003-Q3"
2003-Q1"
2002-Q3"
2002-Q1"
2001-Q3"
2001-Q1"
2000-Q3"
2000-Q1"
1999-Q3"
1999-Q1"
1998-Q3"
1998-Q1"
1997-Q3"
1997-Q1"
1996-Q3"
1996-Q1"
1995-Q3"
1995-Q1"
1994-Q3"
1994-Q1"
Softec®
Inicios
120
250,000"
1000"
900"
200,000"
800"
700"
150,000"
100,000"
50,000"
0"
600"
Starts"
500"
Projects"
400"
300"
4"per."media"
móvil(Starts)"
4"per."media"
móvil(Projects)"
200"
100"
0"
Ventas'unitarias'de'vivienda'nueva'
!600,000!!
!500,000!!
!400,000!!
!300,000!!
Resto!
Publicas!
!200,000!!
!100,000!!
!"!!
2001!
2002!
2003!
2004!
2005!
2006!
2007!
2008!
2009!
2010!
2011!
2012! 2013!e!
Fuente Softec
Softec®
Ventas de vivienda nueva terminada
121
Softec®
122
La demografía nacional marca que al
2020, en México, vamos a:
-Construir 8 millones de viviendas
-Generar 16 millones empleos
-Techar 320 Km2 para espacio laboral y
-Urbanizar 240,000 Ha
Softec®
123
Idea Fuerza 5:
Están desalineadas oferta y
demanda, esto genera
oportunidades.
Softec®
Mercado vacacional Mexicano
124
Puerto Peñasco
Tijuana/Rosarito
San Carlos
La Paz
Mazatlán
Los Cabos
San Miguel de Allende
Vallarta/Riviera Nayarit
Veracruz
Cuernavaca
Ixtapa
Acapulco
Huatulco
Cancún/Riviera Maya
Softec®
Principales mercados turístico
vacacionales
125
Softec®
Acapulco
126
Softec®
La Paz
127
Softec®
Los Cabos
128
Softec®
Mazatlan
129
Softec®
San Miguel de Allende
130
Softec®
Tijuana / Rosarito
131
Softec®
Puerto Vallarta
132
Softec®
Playa del Carmen
133
Softec®
Cancún
134
Softec®
Proyectos vigentes
135
Softec®
Ventas por mes
136
Softec®
Comparativo precio US$/m2
137
$5,000
Price per m2
$3,750
2008
2014
$2,500
$1,250
$0
Cancun
Puerto Vallarta
Los Cabos
Mazatlan
Acapulco
La Paz
Miami
Fuente: Zillow, Softec
• Las propiedades vacacionales en México
están definitivamente en BUY!
!$6,000.00!!
!$5,000.00!!
!$4,000.00!!
Miami!
!$3,000.00!!
Cancun!
Vallarta!
!$2,000.00!!
!$1,000.00!!
2Q14!
4Q13!
2Q13!
4Q12!
2Q12!
4Q11!
2Q11!
4Q10!
2Q10!
4Q09!
2Q09!
4Q08!
2Q08!
!$#!!!!
Fuente: Zillow, Softec
• Las propiedades vacacionales en México
están definitivamente en BUY!
Softec®
Comparativo Histórico US$/m2
138
Softec®
Mercado vacacional
Norteaméricano
139
Softec®
Demanda
Número de hogares en rango de patrimonio EEUU
$1-5M
$5-10M
$10-25M
$25M
1995
3,770,000
550,000
230,000
50,000
1998
5,430,000
860,000
300,000
60,000
2004
9,050,000
1,440,000
530,000
110,000
2007e
15,000,000
2,400,000
940,000
201,000
2009 e
10,000,000
1,500,000
600,000
150,000
van a acabar los gringos ricos para la vivienda
• ¿Se
vacacional?
• Pareciera que no.
Bill Gates SOLO tiene US$40,000 millones.
• Bueno,
¡Pobre cuate, qué mala onda!
140
Alta
141
Afluentes
•10 millones de hogares
•Ingreso =$110,000
= $1,273,000
•VP •Consumo = $82,000
La oportunidad
Baja
Confianza en el Futuro
Inconscientes de su falta de
preparación
•11 millones de hogares
=$73,000
•Ingreso = $183,000
•VP = $84,000
•Consumo Softec®
Estudio McKinsey Boomers
Desventaja
•11 millones de hogares
=$15,000
•Ingreso = $75,000
•VP = $19,000
•Consumo Baja
Los que nos han
Conscientes de su falta de preparacióninteresado en México
•13 millones de hogares
=$68,000
•Ingreso = $260,000
•VP = $68,000
•Consumo Alta
Capacidad de mantener nivel de vida en jubilación
• En 2007, McKinsey and Co. publicó un reporte titulado Serving
Aging Baby Boomers en su revista trimestral. Aunque el mundo
ha cambiado desde entonces, algunos conceptos siguen siendo
más que validos. (Mc Kinsey Quarterly 2007 Number 4)
• Altamente educados con interés en participación social y/o
comunitaria
• No planean “jubilarse” en el sentido de “irse a morir” a algún
lugar.
• Confusión financiera: instrumentos, alternativas, objetivos
• 60% tienen problemas médicos o psiquiátricos
• 46% son solos (viudos o divorciados) buscan interacción social
• Este estudio permite elaborar las primeras hipótesis a validar en
el caso de México.
Softec®
Estudio McKinsey
142
• VIS/VM Boomers
• Turismo médico
• Participación empresarial/didáctica
• Vivienda vacacional de alto nivel
Softec®
Productos para Baby boomers
143
• Estamos condicionados a pensar como
productores: el mismo producto sirve para
todos los clientes en todos momentos
• En todas las categorías de producto hay un
evolución por edad, ingresos, condición
familiar, etc.
• El producto turístico obedece también estos
cambios.
Softec®
Ciclos del turista
144
• Un comprador
vacacional hace,
en promedio 5
visitas al destino
antes de
comprar.
• Fuente: British Airways
Softec®
Comprador vacacional
145
Bajo
Adulto
joven
Adulto
soltero
Recién
casado
Familia
nueva
Hijos
12-18
Hijos
18-30
Nido
vacío
Jubilado
Spring break
camarena
Ingreso
Medio
Hotel all inclusive 3-10 días año
Tiempo compartido 10-15 días año
Hotel Plan Europeo 3-15 días año
Alto
Depto en renta 7-20 días
Depto en propiedad 20-100 días
• Preferencias y productos varían con edad
situación familiar e ingresos.
• Lo crucial es que cada producto esté en su lugar
y se cuiden los ambientes
Softec®
Evolución del consumidor
146
Año
Edad
Motivo de visita
1980
20
Spring break en Cancún
1985
25
1990
Hospedaje
Consumo
Inversión
Total
Softec®
Evolución del consumidor
Valor turista
acumulado
$500
$500
$1,000
$1,000
Regresa a vacacionar
$1,000
$800
$1,800
$2,800
30
Luna de miel
$2,500
$1,500
$4,000
$6,800
1995
35
Trae a sus hijos
$2,500
$3,000
$5,500
$12,300
2000
40
Aprende a pescar y golf
$4,000
$3,500
$7,500
$19,800
2005
45
Renta un depto
$8,000
$4,000
$12,000
$31,800
2010
50
Compra un depto
$4,000
$504,000
$535,800
2015
55
Viene cada año 30 dias
$22,500
$22,500
$558,300
2020
60
Viene cada año 30 dias
$22,500
$22,500
$580,800
2025
65
Viene cada año 30 dias
$22,500
$22,500
$603,300
2030
70
Viene cada año 100 dias
$75,000
$75,000
$678,300
2035
75
Se jubila en Cancún
$80,000
$80,000
$758,300
2040
80
Se jubila en Cancún
$80,000
$80,000
$838,300
Valor del turista
$838,300
$500,000
• Los giros no se pelean, se complementan.
• Si no lo atiende México, alguien mas lo hará
147
• Hotel
• Aseo, restaurantes, amenidades
• Departamento
• Aseo, alacena, amenidades, restaurantes,
mueblerías
• Complemento de actividades
• Administración, servicios, habituallamiento
• Como hago que consuma el visitante más en
mi destino: CON SERVICIO
Softec®
Servicios al consumidor y derrama
148
1,400,000
Softec®
Estudio NAR 2013
149
1,350,000
1,210,000
1,100,000
Unidades
1,050,000
740,000
Vivienda Vacacional
Vivienda Inversión
717,000
700,000
553,000
350,000
0
2007
2012
2013
• Las ventas de vivienda vacacional ya casi
regresan a los niveles precrisis en USA.
• Es hora de atacar otra vez este mercado
Hotel All Inclusive
Softec®
Productos actuales
150
Casa Full
ownership
Campers
Departamento
Full ownership
Fractional
Condotel
Tiempo
compartido
Crucero
Hotel Boutique
Hotel Plan
Europeo
encuesta 800,000 personas, 10 años, 2000 items
Planeta Trad 52%
Planeta Neo 48%
Hoy controlan
70% del gasto
discrecional
Precio
Status
Características
• ¿En qué planeta quieres estar?
• www.fingerprintstrategies.com
Experiencia
Producto único
Atención personal
Softec®
La nueva realidad del cliente
151
Alojamiento
Ingreso
Consumo
Propiedad
Softec®
Los nuevos productos
serán híbridos
152
Departamentos
con Hotel Boutique y
renta obligatoria de 9
meses al año
Tiempo compartido
con fractional y full
ownership
Edificio de
unidades en renta
con pago de
dividendos en días
de alojamiento
Softec®
Ejemplos
153
Softec®
154
Idea Fuerza 6:
México es nuevamente una
gran oportunidad de
inversión turística
Softec®
155
Retos y oportunidades
• 23 zonas urbanas generan el 50% del PIB
Softec®
50% del PIB de EUA
156
ZMDF
Monterrey
Guadalajara
Puebla
Tijuana
Villahermosa
Campeche
Leon
Juarez
Querétaro
Torreon
Toluca
Saltillo
San Luis Potosí
Aguascalientes
Cancun
Softec®
En Mexico...
157
2010
0
125
250
2025
375
500
• Estas 16 Ciudades son 50% del PIB de México y
así van a crecer. ¿Dónde invertir?
Mercancías
Servicios
Ideas
Productores
Logística y
comercio
Usuario final
Estado de derecho, propiedad y reglas claras
158
Softec®
Las ciudades para comerciar
• Se requiere:
• Que la personas puedan llegar interactuar y transitar
•
Vialidades, señalización, aeropuerto, informática, transporte público comodo,
seguro, eficaz.
• La congestión no necesariamente es mala, es la presión sanguínea de la ciudad.
• Que quieran venir
• Promoción estatal, municipal y privada
• Que vengan una vez es fácil, ¿como hacemos que vuelvan?
• Que tengan que hacer y donde hacerlo
• Zonificación, imagen urbana armónica, modelo de expansión repetible
• Que las autoridades quieran mi inversión
• Facilidades administrativas, reglas claras, predial, etc.
Softec®
Competitividad de las ciudades
159
• Encarecen el suelo y hacen caras las ciudades
“Un incremento en la oferta de casas o cualquier otra
cosa casi siempre causa una reducción de precios,
mientras que restringir la producción de inmuebles,
densidades y alturas asegura que los precios sean altos. Sencillamente, en los lugares caros no hay
construcción, en los lugares baratos hay mucha
construcción.”
• Glaeser, Edward (2011-03-18). Triumph of the City
Macmillan Publishers UK. Kindle Edition.
Softec®
¿Que pasa con las “U”s y las
normas que restringen densidades?
160
Población
Hogares
Ciudades >100,000
Ciudades > 1 millón
Hogares urbanos
Ingreso mediano
Formación Hogares #
Turismo intl.
Turismo nal.
Cuartos hotel1 a 5 *
Vivienda turística total
Tiendas en ctros.
Sup. ctros coms. m2
Oficinas Cd. México
Sup. Oficinas m2
Parques industriales
Sup techada (m2)
Cartera hipotecaria
2000
2010
2020
2030
97.4 mill.
112.0 mill.
120.6 mill.
127.2 mill.
22.9 mill.
29.5 mill.
36.3 mill.
41.8 mill.
70 cdes.
75 cdes.
110 cdes.
150 cdes.
7 cdes.
10 cdes.
15 cdes.
20 cdes.
13.8 mill.
18.2 mill.
26.1 mill.
34.0 mill.
US$7,000/yr US$12,500/yr US$17,600/yr US$25,000/yr
647,000
688,166
636,432
473,323
16.0 mill.
22.2 mill.
35.0 mill.
63.0 mill.
40.0 mill.
66.1 mill.
80.0 mill.
118.8 mill.
95,000
324,699
500,000
673,000
50,000
125,000
200,000
450,000
7,500
15,000
40,000
76,448
8.0 mill.
20.0 mill.
50.0 mill.
82.8 mill.
459
740
2,000
6,852
3.4 mill.
5.4 mill.
20.0 mill.
50.0 mill.
200
330
500
1,000
50.0 mill.
80.0 mill.
120.0 mill.
299.9 mill.
$65,000 mill. $120,000 mill. $650,000 mill.
$1,242,000
Softec®
Mexico Inmobiliairo
161
Marco Legal/Estado de derecho
Modelo Urbano
Infraestructura
Lotificación
Fab Resto Cd.
Fab Viv
Amueblado y habilitación
Rotación
Financiamiento
Promoción y Regulacón
Familia Mexicana
Softec®
Modelo estratégico Situación actual
162
Softec®
¿Que hay que hacer?
163
• HACER CIUDADES BONITAS
• Vengan a invertir en zonas turísticas
• Vivienda de más de $800,000 en 5-10-20 zonas
urbanas más grandes (con la escala correcta)
• Fraccionamientos populares y medios.
• El mercado vacacional regresa con fuerza
¿Lo
sabremos atender?
• Ojo al gato y otro al garabato con la reforma
energética, eventualmente jalará.
• HACER CIUDADES BONITAS
• Desregulación, usos de suelo flexibles, densidades
• Certidumbre con incentivos claros y aplicables (LEED)
• Cabildear cambios a la ley fiscal y de lavado de dinero
• Crear instancias financieras y de capital faltantes
• Aprovechar derrama federal de los próximos 2 años
• Atacar la corrupción
• Entender al cliente
• A grandes cambios, grandes oportunidades.
• Abran los ojos...
Softec®
¿Que debemos promover?
164
Softec®
165
Idea Fuerza 7:
Piensen y ponganse las pilas
Softec®
166
Lo grandioso del futuro
es que depende de uno
!
¡ Muchas Gracias !
Gene Towle
Socio Director
[email protected]