Vea la presentación de Kevin Cowan

Sector Inmobiliario y
Estabilidad Financiera
Kevin Cowan
División de Política Financiera
Banco Central de Chile
BANCO CENTRAL DE CHILE
DICIEMBRE DE 2013
Temario
• Evidencia internacional de los efectos de booms
inmobiliarios.
• Características del sector inmobiliario que lo hace
relevante en la estabilidad financiera:
• Tecnológicas
• Micro-Financieras
• Macro-Financieras
• Dos ejemplos de crisis: España y EEUU (sub-prime)
• Discusión
2
Evidencia Internacional
El sector inmobiliario ha sido una fuente de
riesgo macro-financiero a nivel internacional
Booms, Crisis y Desempeño Macro-financiero
(Probabilidad Eventos)
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Inmobiliario
Crédito
Mal desempeño económico
4
Ambos
Ninguno
Crisis financiera
Fuente: Crowe, Dell’Ariccia, Igan and Rabanal (2011) “Policies for macrofinancial stability: options to deal
with real estate booms”, IMF staff discussion note, febrero 25
La amplitud del ciclo de precios se relaciona con
la severidad de los efectos macroeconómicos
10
IND
0
GRC
CHE CYP
USA
KOR
PRT AUT
NLD
CZE HRV
la recesión.
Detrimento acumulado en el PIB desde el inicio hasta el final de
Desempeño Macro y Boom de Precios
HUN
-10
FIN
SVN
AUS
POL
CHN
CAN NZL
FRA ESP
NOR
GBR
ITA
DNK SWE
BGR
IRL
ZAF
y = -0,0416x - 4,1152
R² = 0,1496
ISL
UKR
EST
-20
LTU
LVA
-30
-20
20
60
100
140
180
Cambio en el precio de las viviendas desde 2000-2006.
5
Nota: El tamaño de las burbujas representa en cambio en el crédito bancario entre 2000 y 2006.
Fuente: Claessens et al (2010).
220
La amplitud del ciclo de precios también se
vincula con el impacto financiero de su
corrección
Cambio de la tasa de mora hipotecaria 2007-09
Riesgo de Crédito y Booms de Precios
250
AZ
NV
200
CA
y = 1,1159x + 20,457
R² = 0,5501
VT
HI
150
FL
MD
OR
ID
100
IN
MI
50
WI
GANC
SC
AL
IACO TN
MO
AR
OH KYKSOK SD
MS
NE
WV
IL
MN
ND
UT
MA
WA
CT NY
MT
NM
NH ME WY
DE VA NJ
DC
RI
AKPA
LA
0
TX
-50
0
20
40
60
80
100
120
140
Apreciación del precio de las viviendas 2000-06
El tamaño de las burbujas representa el apalancamiento (crédito hipotecarios total sobre el ingreso de los hogares) en 2007.
Fuente: Federal Housing Finance Agency, Mortgage Bankers Association, Bureau of Economic Analysis, U.S. Census Bureau.
6
160
El Sector Inmobiliario
y la Estabilidad Financiera
Factores tecnológico: time to build
•
La oferta inmobiliaria exhibe inercia debido a factores
tecnológicos:
• Oferta de propiedades inelástica en el corto plazo, y
• determinada por decisiones basadas en información
pasada, así como expectativas futuras.
• Esta inercia, en conjunto, con una oferta de terrenos inelásticos
(o fijos) genera ciclos en los precios…y eventuales desviaciones
de tendencias de largo plazo.
8
Las diferencias en la elasticidad de la oferta son
relevantes en la dinámica de precios...
Crecimiento de Precios a Nivel de Áreas Metropolitanas – EE.UU.
Precio relativo a valor de 2001
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
1998
2000
2002 Año
MSAs Inelásticas
2004
2006
2008
MSAs Elásticas
Fuente. Mian y Sufi (2012). “House Prices, Home Equity-Based Borrowing and the U.S. Household Leverage Crisis”,
publicación futura en AER.
9
…lo que genera un alto grado de
heterogeneidad en los ciclos
Precios Hedónicos en EE.UU. a Nivel de Area Metropolitana
(índice, base 100= 2000.I)
Fuente: Ferreira y Gyourko (2012) “Anatomy of the Beginning of the Housing Boom: U.S. Neighborhoods and
Metropolitan Areas, 1993-2009”. NBER Working Paper
10
Las fluctuaciones de precios en muchas ocasiones
son relevantes a nivel agregado
Precios de vivienda
(índice, base 100= mar.80)
1500
1300
1100
900
700
500
300
100
mar.80
Australia
sep.85
España
Fuente: Reserva Federal de Dallas
11
mar.91
Francia
sep.96
Reino Unido
mar.02
Irlanda
sep.07
mar.13
Estados Unidos
Factores micro-financieros
• La deuda inmobiliaria es (en muchos casos) la principal
deuda de los hogares.
• La exposición de intermediarios financieros (CSV, Bancos
etc…) al sector es relevante.
• Las inmobiliarias están apalancadas -- por time to build.
• Extensivo uso de propiedades como colateral en el sistema
financiero….bancos tienden a relajar otros estándares
cuando valor del colateral sube.
12
Endeudamiento de los hogares en Chile
Endeudamiento de los hogares
(porcentaje del ingreso disponible)
Fuente: SVS, SuSeSo, SBIF.
13
La exposición de los intermediarios financieros
es relevante
Exposición Agentes Institucionales - Chile
(porcentaje)
Inmobiliario
Bancos (1)
Compañías
Const.
Hipotecarias
de Seguro (2)
Const. Otros
Vivienda
a personas
AFPs (3)
2009
6,28
2,99
6,59
25,51
28,82
0,10
2010
5,97
2,67
5,42
25,64
26,62
0,20
2011
6,29
2,62
5,03
24,95
25,63
0,21
2012
5,02
3,56
4,40
24,84
25,28
0,12
2013 (4)
4,88
3,77
4,26
24,95
25,34
0,10
(1) Colocaciones sector inmobiliario como porcentaje de las colocaciones totales. Datos a noviembre de cada año, excepto 2013.
(2) Incluye inversiones inmobiliarias, letras hipotecarias, mutuos hipotecarios e inversiones en bonos de empresas inmobiliarias como
porcentaje del total de inversiones.
(3) Porcentaje sobre el total del fondo de pensiones
(4) Datos a marzo 2013.
Fuente: Banco Central de Chile en base a información de la SBIF, SPensiones, SVS.
14
…siendo la exposición de la banca relevante
comparada con otros sectores
Colocaciones Bancarias por Sector Económico - Chile
(porcentaje de las colocaciones comerciales)
25
20
Otras Cons.: 6,8%
15
Cons. Vivienda: 6,3%
10
5
Inmobiliaria:7,6%
Fuente: Banco Central de Chile en base a información de la SBIF.
15
Inm. y Const.
Silvicultura
Pesca
Fruticultura
Minería
Energía
Agricultura
T&T
Comercio Min.
Comercio May.
Industria
Serv. Finan.
Servicios
0
Los terrenos y bienes inmuebles son ampliamente usados
como colateral. Una caída en precios tiene impacto en el
sector financiero más allá de la exposición al sector.
Provisiones activos inmuebles - España
(porcentaje del total de activos a Feb. 2012)(1)
100
80
60
40
20
0
Tierra
Provisiones normales
16
Bienes Inmuebles sin
Propiedades terminadas y
terminar
viviendas
Provisiones adicionales
Capital adicional
(1) El monto de las provisiones adicionales y los requerimientos de capital adicional para estos fines suman 50 mil millones de euros.
Fuente: Ministerio de Economía y Banco de España (IEF Abril 2012).
Los riesgos no sólo se originan en el sector
residencial, siendo igual de relevantes en el
sector comercial
• Rezago de construcción comercial mayor al residencial…por lo
que los precios pueden ser más pro-cíclicos.
• La probabilidad de no-pago puede ser más procíclica que para
prestamos residenciales (responsabilidad limitada).
• Plazos de prestamos tienden a ser de más corto plazo que
prestamos residenciales –riesgo de renovación ante cambio en
expectativas.
17
Prociclicidad en precios inmobiliarios
Cambios acumulados en precios de propiedades post 2008
(máximo a mínimo, porcentaje) (1)
Autralia (2)
Francia
Irlanda
España
Reino Unido
Estados Unidos (3)
Propiedad Comercial
Propiedad Residencial
-24.7
-12.7
-56.3
-20.2
-44.2
-43.7
-3.5
-9.7
-34.2
-11.2
-22.5
-13.5
(1) Nivel de precio mínimo o último dato hasta el 2010
(2) La medida del precio de propiedad comercial comprende solo espacios de oficinas principales.
(3) Medida FHFA solo para viviendas unifamiliares; ciclo en la medida S&P es sustancialmente mayor.
Fuente: Ellis y Naughtin (2010)
18
Factores macro-financieros: ciclo inmobiliario
 ciclo financiero  ciclo actividad
Sector
Financiero
Sector
Inmobiliario
Resto
Economía
Muchas decisiones “individualmente” racionales pueden
no serlo si el ciclo se interrumpe
19
El sector es relevante desde un punto de vista
de actividad
PIB Construcción
(porcentaje PIB)
PIB Sector inmobiliario
(porcentaje PIB)
14
8
12
6
10
8
4
6
4
2
2
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: Banco Central de Chile en base a información de la
OECD.
20
2008
2009
2010
2011
Fuente: Banco Central de Chile en base a información de la
OECD.
UK
Suiza
Suecia
Rep. Checa
Holanda
Francia
Dinamarca
Australia
0
Alemania
UK
Suiza
Suecia
Rep. Checa
Holanda
Francia
Dinamarca
Chile
Australia
Alemania
0
2012
Ciclo colateral
Colateral –
más oferta
crédito
Precio
21
Mayor
demanda
casas
Ciclo actividad
Mayor dd y
ss credito
Actividad
construcción
22
Ingresos
laborales
Dos ejemplos:
España y EE.UU.
Estados Unidos. El rol de la
financiera y de deuda de hogares.
innovación
• La crisis financiera del 2007-09 fue originada por problemas
inmobiliarios, y propagados por securitización:
• Hogares: reducción de precios + altos niveles de deuda hipotecaria
 tensiones financieras
• Stress financiero de los hogares deterioro de RMBS
• Sistema financiero: RMBS+concentración de riesgo e
interconexciones crisis sistémica
 No pagos se concentraron en los hogares.
24
La combinación de expansión de crédito –y baja calidad-,
securitización, y concentración de exposición al riesgo
de instituciones financieras se evidenció rápidamente
190
90
160
85
130
80
100
00 01 02 03 04 05 06 07 08
Loan to value (ei) (1)
Precio vivienda (ed) (2)
CMBS (miles de puntos base)
95
porcentaje
10
220
Índice, ene.2000=100
100
Precio de vivienda y Mortgage
backed securities en Estados
Unidos
110
105
8
100
95
6
90
4
85
80
2
75
0
Índice precio vivienda ( 2005=100)
Ratio efectivo de loan to value y
precio de vivienda en Estados
Unidos
70
05
07
CMBS BBB (ei) (1)
09
11
13
Precio vivienda (ed) (2)
(1) Corresponde a los Commercial mortgages backed securities, con
(1) El ratio loan to value corresponde al promedio del 50% del LTV más
clasificación BBB, registrados por Commercial Real Estate Direct.
alto para los créditos subprime.
(2) Corresponde al índice de precios de S&P/Case-Shiller Fuente:
(2) Corresponde al índice de precios de S&P/Case-Shiller
25
Reserva Federal de EE.UU. y Commercial Real Estate Direct.
Fuente: Bloomberg.
España: rol central
inmobiliarios
de
los
desarrolladores
• La crisis en España ilustra el riesgo asociado a un sector cíclico
caracterizado por time to build
• Indicadores macroeconómicos: niveles razonables (hasta 2008)
• Efecto de la crisis sub-prime: mayor desempleo y menor demanda
interna en España
• Desarrolladores: shock de demanda + ciclo previo muy
expansivo fuerte stress financiero
 Problemas financieros vinculados a desarrolladores han tenido
prolongados efectos macro-financieros
26
Los efectos de los problemas financieros en el
sector desarrollador han sido prolongados y
relevantes
140
40
125
30
110
20
95
10
80
0
05
27
07
09
11
13
Crédito dudos actividades inmobiliarias
(Porcentaje del total de crédito a actividades inmobiliarias
Precio vivienda (2004=100)
Precio de vivienda y default empresas
inmobiliarias en España
(índice, porcentaje)
Precio de vivienda y actividad
económica en España
(Índice, base 2008)(1)
110
105
100
100
90
95
80
90
70
85
60
80
05
07
Precio vivienda España
PIB Real Construcción
Crédito dudoso actividades inmobiliarias
PIB Real (ed)
Fuente: CEIC Data, Banco de España
09
11
13
Índice de precio de la vivienda
(1) PIB oferta. Índices de volumen encadenados. Datos corregidos
de efectos estacionales y de calendario.
Fuente: INE España
La morosidad
empresas…
se
ha
concentrado
en
Créditos dudosos relativos al sector inmobiliario España
(porcentaje del total de créditos)
35
30
25
20
15
10
5
0
06
07
08
09
10
11
12
Actividades de promoción inmobiliaria
Créditos hipotecarios (1)
Construcción
(1) Se refiere al ítem Adquisición y rehabilitación de viviendas.
Fuente: Banco de España
28
13
las
Discusión
Discusión
30
1.
El sector inmobiliario se caracterizar por factores que le otorgan un
alto grado de ciclicidad –residencial y comercial
2.
El sector es relevante para la economía y sistema financiero
3.
Las recientes crisis en EE.UU. y Europa ilustran la relevancia del
sector desde una perspectiva de estabilidad financiera
4.
Monitoreo activo de los riesgos. No todos los países y ciclos son
los mismos.
5.
Eventuales respuesta regulatorias – microprudenciales (buena
gestión de riesgos), macro-prudenciales (intentan contrapesar
feedbacks)
6.
Estas respuesta deben responder a riesgos de cada país y
contrapesar cuidadosamente los efectos (deseados y no deseados)
con los beneficios.
Sector Inmobiliario y
Estabilidad Financiera
Kevin Cowan
División de Política Financiera
Banco Central de Chile
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DICIEMBRE DE 2013
Algunos países han adoptado medidas
regulatorias para reducir la acumulación de
riesgo…
1.
Límites al loan to value (LTV)
2.
Límites a la relación deuda ingreso (DTI)
3.
Cambios en el ponderador de riesgo de crédito y requerimientos de
capital en créditos más riesgosos (RC)
4.
Encaje a los depósitos
5.
Límites al nivel o crecimiento del crédito sectorial
4 y 5 son medidas globales para frenar el crédito.
Algunas de estas (1 y 2) ya están presentes en parte de los créditos
otorgados en Chile (LH, BH, mutuos endosables).
32
LTV efectivo por país
Ratio loan to value efectivo vs. tasa de crecimiento de los
precios de viviendas residenciales (1) (2)
(porcentaje)
16
14
Eslovenia
12
Grecia
10
España
8
6
Finlandia
Zona Euro (3)
Italia
Hong Kong (4)
Malta
4
Holanda
Austria
Portugal
2
EEUU (4)
Alemania
0
60
33
Francia
Bélgica
Irlanda
Chipre
65
70
75
80
85
90
95
100
105
(1) Ratio loan to value típico para quienes compran vivienda por primera vez, datos al año 2007.
(2) Tasa de crecimiento anual de los precios nominales de viviendas residenciales en el año 2006.
(3) La Zona euro se calcula como el promedio de los países para los cuales hay datos disponibles y puede no ser representativa.
(4) Datos regidos desde S&Ps, Índice Nacional de Precios Case Shiller y Bloomberg. Para el resto de los países se utilizan datos del BCE.
Fuente: Banco Central Europeo y Bloomberg.
Algunos países han adoptado medidas
regulatorias para reducir la acumulación de
riesgo…
Medidas Macroprudenciales Implementadas en 2000-2010(1)
(número de países)
Límites al Límites al RC
LTV
DTI
Límites al
crédito
Norteamérica
1
0
1
0
0
Sudamérica
2
1
1
5
1
Europa
9
8
5
6
1
Asia
8
4
4
7
4
África
0
0
0
1
1
Total
20
13
11
19
7
41%
27%
22%
39%
14%
% de la muestra (2)
34
Encaje
depósitos
(1) La información contenida en la tabla corresponde a créditos en general, incluidos los hipotecarios.
(2) El porcentaje de la nuestra se calcula considerando un universo de 49 países, quienes participaron en la encuesta de “Estabilidad Financiera y
Políticas Macroprudenciales”, efectuada por el FMI en 2010.
Fuente: Lim et al. (2011).
Las ventas inmobiliarias se mantienen en niveles altos...
Ventas de viviendas nuevas en Gran Santiago (1)(2)
(miles de unidades)
35
(1) Incluye promesas de compra.
(2) Línea vertical indica último IEF.
Fuente: Collect.
...con un porcentaje creciente de ventas en verde
Venta de viviendas nuevas según estado de obra (*)
(porcentaje, meses)
36
(*) Incluye promesas de compras. Eje derecho en orden inverso.
Fuente: Collect.
Los precios de viviendas mantienen su dinamismo, registrándose
mayores tasas en la zona norte y la RM oriente
Índices de Precios Viviendas: Región Metropolitana
(índice, 100 = mar.04)
Fuente: Banco Central de Chile, Cámara chilena de la Construcción, Collect.
37
Las condiciones crediticias a hogares no muestran grandes
cambios...
Cambio en la Oferta de Crédito - hipotecario
(porcentaje del total de respuestas)
38
(1) Desde junio de 2010 se considera aquellos bancos que mantienen colocaciones en el respectivo segmento.
Fuente: Encuesta de Crédito Bancario, Banco Central de Chile.
…situación que también se refleja en el LTV
Loan to Value (LTV)
(porcentaje de créditos otorgados)
39
Fuente: Encuesta de Crédito Bancario, Banco Central de Chile.
Por su parte, la oferta esperada de oficinas continúa aumentando,
con incrementos en la tasa de vacancia y menores arriendos
Proyección ingreso de oficinas
Mercado oficinas Clase A
(miles de m2)
(porcentaje, UF por m2)
Fuente: GPS.
40
Fuente: GPS.
Las condiciones crediticias a constructoras e inmobiliarias se
mantienen restrictivas, especialmente en el caso de las constructoras
Cambio en la Oferta de Crédito Empresas Constructoras (1)
Cambio en la Oferta de Crédito Empresas Inmobiliarias (1)
(porcentaje del total de respuestas)
(porcentaje del total de respuestas)
grafico con ECB
inmobiliarias
41
(1) Desde junio de 2010 se considera aquellos bancos que mantienen colocaciones en el respectivo segmento.
Fuente: Encuesta de Crédito Bancario, Banco Central de Chile.
Esto es consistente con un deterioro de la rentabilidad de las
constructoras e indicadores de no pago
Cartera comercial en incumplimiento: sector construcción
(porcentaje de colocaciones comerciales)
42
Fuente: Banco Central de Chile en base a información de la SBIF, SBIF.
Síntesis sector inmobiliario
En términos generales, no existe un cambio material en el diagnóstico del
sector
Señales de preocupación:
i.
Alto dinamismo precios residenciales, en especial RM oriente y zona norte
ii. Baja rentabilidad construcción
iii. Sigue creciendo la oferta de oficinas
Señales positivas:
i.
ii.
iii.
iv.
LTV estables
Carga financiera de hogares estable
Crecimiento crédito hipotecario estable
Comportamiento cauto de bancos con constructoras e inmobiliarias
Por ende, se mantiene la advertencia de no extrapolar tendencia en precios,
especialmente dados los escenarios de riesgo planteados en el IEF.
43