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1
Idea de inversión:
Cartera de fondos y Empresas del
Sector Inmobiliario
Banca Privada Unicaja
Junio 2016
¿Por qué Invertir en el sector inmobiliario a través de
una cartera de fondos y empresas cotizadas?
2
•
Bonanza económica. La recuperación del ciclo económico favorece a uno de los principales sectores de la
economía, el inmobiliario.
•
Elevada rentabilidad. Los datos históricos demuestran que las acciones cotizadas del sector inmobiliario
han registrado elevadas rentabilidades, superando las de las acciones generales y las de los bonos a largo
plazo.
•
Atractivos dividendos. Las compañías inmobiliarias admitidas a cotización ofrecen un dividendo
notablemente más elevado que otros títulos.
•
Exposición global. La cartera propuesta contiene acciones globales cotizadas de bienes inmuebles, permitiendo
construir una exposición diversificada al sector inmobiliario en el momento adecuado, y obtener acceso a
activos institucionales de calidad en las principales ciudades en crecimiento de todo el mundo.
•
Títulos líquidos. Las acciones inmobiliarias cotizadas y la inversión directa en inmuebles han demostrado una
elevada correlación en el largo plazo; por ello invertir en acciones cotizadas de bienes inmuebles ofrece el
beneficio de una inversión directa, junto con la ventaja de un título líquido cotizado.
•
Diversificación. Para que su cartera pueda
contener una prudente diversificación y cumpla
su propósito (reducir el riesgo de la cartera)
debe necesariamente implicar distintos tipos de
activo con diferentes niveles de correlación entre
si: renta variable, renta fija, divisas, capital
privado, etc… El sector inmobiliario es un
destacado diversificador de una cartera.
Idea de Inversión: Simulación de cartera de
fondos y acciones del sector inmobiliario
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Nombre del Fondo y Clase
PESO
Último año Año actual Último mes
Volatilidad
(1 año)
Robeco Capital Growth Funds - Property Equities
40,0%
4,57%
1,57%
-0,09%
18,81%
AXA World Funds - Framlington Europe Real Estate Securities
30,0%
4,26%
-0,83%
0,82%
20,90%
Unibail-Rodamco SE
15,0%
4,14%
0,90%
0,66%
25,95%
Merlin Properties Socimi SA
15,0%
-5,67%
-18,71%
-1,52%
27,53%
CARTERA
ÍNDICE
14,31%
14,51%
6,51%
7,28%
22,54%
25,20%
8,61%
9,57%
VaR anual (97,5%)
29,82%
33,14%
VaR mensual (99%)
11,87%
12,19%
VaR anual (99%)
41,13%
42,23%
Rent. Últimos 30 días
-0,16%
-2,78%
Rent. Últimos 90 días
10,21%
7,91%
Rent. Año actual
-2,06%
-5,41%
Rent. Último año
5,39%
-13,34%
Rent. anualizada (3 a)
14,24%
4,22%
Máxima pérdida diaria
-5,59%
-4,45%
Cálculos al
8 de junio de 2016
Volatilidad
VaR mensual (95%)
VaR anual (95%)
VaR mensual (97,5%)
* Fuente: Bloomberg
** VaR calculado a partir de simulación histórica de las rentabilidades diarias de la cartera propuesta desde hace 36 meses
*** Índice compuesto por 25% Ibex 35; 25% Eurostoxx 50; 50% MSCI World
Idea de Inversión: Distribución de cartera de
fondos y acciones del sector inmobiliario
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Distribución sectorial
* Fuente: Elaboración propia
Distribución geográfica
Por qué invertir: elevada rentabilidad
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Los datos históricos demuestran que las acciones cotizadas del sector inmobiliario han registrado elevadas
rentabilidades, superando las de las acciones generales y las de los bonos a largo plazo.
El crecimiento de la titulización de las acciones inmobiliarias, junto con la fuerte rentabilidad del mercado inmobiliario
subyacente ha conducido a un rápido crecimiento del sector de las acciones inmobiliarias cotizadas en los
últimos 15 años.
Las acciones globales del sector inmobiliario cotizadas han registrado un sólido rendimiento del 8,34% anualizado a
lo largo de los últimos 20 años – superando los rendimientos de los bonos, de la renta variable y de la inversión
directa en inmuebles.
* Fuente: Bloomberg
** Datos desde el 31/12/1995 hasta el 31/05/2016
*** Rentabilidades pasadas o proyectadas no presuponen rentabilidades futuras
Por qué invertir: atractivos dividendos (I)
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Las compañías inmobiliarias admitidas a cotización ofrecen un dividendo notablemente más elevado que otros
títulos. Estas acciones han aportado a los inversores un atractivo rendimiento por dividendo, superior al de los
bonos del tesoro a 10 años, junto con un crecimiento de las rentas, la mayoría de las veces por encima de la inflación.
* Fuente: Bloomberg
** Datos desde el 02/01/2006 hasta el 31/05/2016
*** Rentabilidades pasadas o proyectadas no presuponen rentabilidades futuras
Por qué invertir: atractivos dividendos (II)
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Las acciones cotizadas de bienes inmuebles encuentran sus fuentes de creación de valor en factores de rentabilidad
claves como los ingresos por arrendamiento, las plusvalías, las estrategias de valor añadido y el apalancamiento.

Los ingresos por arrendamiento son los ingresos generados por los espacios de alquiler, que dependen de
las fluctuaciones de la oferta y la demanda en el mercado subyacente de los alquileres inmobiliarios.

Las plusvalías son el resultado de la venta de un activo, y por tanto guardan una relación estrecha con la
evolución de los precios de los bienes.

Las estrategias de valor añadido se basan en la capacidad de la dirección de una compañía inmobiliaria
para gestionar de manera efectiva los activos mediante promociones, las iniciativas para aumentar los activos,
la rotación de activos, y mejorar la combinación de inquilinos.

La mayoría de las compañías inmobiliarias utilizan el apalancamiento –aproximadamente un ratio del 40%
del préstamo sobre el valor del inmueble para las compañías inmobiliarias europeas y en torno al 35% para
las compañías inmobiliarias estadounidenses– lo cual amplifica el rendimiento.
En torno al 60% del rendimiento de las compañías inmobiliarias cotizadas procede de la distribución de
dividendos, mientras que ésta solo representa el 40% del rendimiento de la renta variable en general. Esto se
debe principalmente a su modelo de negocio orientado a los flujos de caja, lo cual genera márgenes operativos
elevados.
Por qué invertir: exposición global (I)
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Las acciones globales cotizadas de bienes inmuebles permiten construir una exposición diversificada al sector
inmobiliario en el momento adecuado, y obtener acceso a activos institucionales de calidad en las principales
ciudades en crecimiento de todo el mundo.
Las compañías de bienes inmuebles cotizadas presentan una amplia gama de subsectores inmobiliarios y geográficos,
y por ello ofrecen a los inversores una exposición diversificada al sector inmobiliario comercial en numerosas
economías desarrolladas.
* Fuente: FTSE EPRA/NAREIT Real Estate Index Series - Monthly Market Review
** Datos a 31/05/ 2016
*** Rentabilidades pasadas o proyectadas no presuponen rentabilidades futuras
Por qué invertir: exposición global (II)
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El sector inmobiliario comercial representa el 80% aprox. de las acciones de bienes inmuebles admitidas a cotización,
mientras que el sector inmobiliario residencial supone el 20% restante. Cada subsector tiene sus propias
características y sus propios motores económicos. El mercado de las oficinas es un subsector más cíclico, influido
por el crecimiento del empleo y de la actividad comercial, mientras que el sanitario es sensible a las tendencias
demográficas a largo plazo y a los cambios de la regulación.
* Fuente: FTSE EPRA/NAREIT Real Estate Index Series - Monthly Market Review
** Datos a 31/05/ 2016
*** Rentabilidades pasadas o proyectadas no presuponen rentabilidades futuras
Por qué invertir: títulos líquidos (I)
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Las acciones inmobiliarias cotizadas y la inversión directa en inmuebles han demostrado una elevada correlación en el
largo plazo: por ello invertir en acciones cotizadas de bienes inmuebles ofrece el beneficio de una inversión directa,
junto con la ventaja de un título líquido cotizado.
* Fuente: Bloomberg
** Datos desde el 31/12/1995 hasta el 31/05/2016
*** Rentabilidades pasadas o proyectadas no presuponen rentabilidades futuras
Por qué invertir: títulos líquidos (II)
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A corto plazo, las acciones de las compañías inmobiliarias cotizadas guardan una fuerte correlación con los principales
valores bursátiles. A medida que el período de tenencia de las acciones de compañías inmobiliarias cotizadas se
prolonga en el tiempo, éstas muestran una mayor correlación con la inversión en propiedades inmobiliarias
directas y una menor correlación con el resto de las acciones. Además, a diferencia de los activos inmobiliarios
directos, las compañías inmobiliarias admitidas a cotización se negocian en mercados de valores y sus precios reflejan
cualquier nueva información en el mercado de manera oportuna.
Sería muy costoso para un inversor lograr una exposición similar que fuese global y diversa en el mercado
inmobiliario mediante una inversión directa en propiedades, puesto que ello requeriría la compra de una
cartera de propiedades en todo el mundo.
En comparación, el precio de entrada, o la inversión mínima de capital requerida, para invertir en compañías
inmobiliarias cotizadas es mucho más bajo, y por tanto más accesible para una gama más amplia de inversores.
Debido al alto precio de entrada para poseer compañías inmobiliarias directas, los inversores en activos inmobiliarios
directos tienden a tener carteras de propiedades concentradas con un gran peso a favor de sus mercados de
propiedades domésticos –exponiendo potencialmente a estos inversores a un mayor riesgo idiosincrático del que sería
deseable de otro modo. Para estos inversores en participaciones inmobiliarias directas, las acciones de las
compañías inmobiliarias cotizadas pueden ofrecer ventajas de diversificación. Además, las acciones de
compañías inmobiliarias cotizadas aportan a los inversores significativos beneficios de liquidez en comparación con
las inversiones en activos inmobiliarios directos.
Principales riesgos relacionados
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Aunque los inversores considerarán probablemente atractivos los rendimientos históricos de las compañías
inmobiliarias cotizadas y el incremento de los dividendos por encima de la inflación, es importante recordar que estas
ventajas tienen también riesgos asociados. El precio de las acciones inmobiliarias fluctúa con el tiempo y las
pérdidas de capital son posibles.
Al invertir en acciones de compañías inmobiliarias cotizadas, los inversores se exponen a riesgos relacionados con el
precio y el rendimiento por arrendamiento de los títulos inmobiliarios subyacentes. Los datos muestran que el
crecimiento económico, la demanda de propiedades inmobiliarias comerciales y aspectos fundamentales como las
tasas de ocupación y los ingresos por alquiler están en gran medida ligadas a la rentabilidad de las acciones de las
compañías inmobiliarias cotizadas.
Otro riesgo clave que deben afrontar los inversores en acciones inmobiliarias cotizadas guarda relación con el recurso
al apalancamiento, y por tanto su sensibilidad al ciclo del crédito. Si los mercados de deuda se paralizasen –como
ha ocurrido durante la crisis financiera mundial– las compañías inmobiliarias con un fuerte apalancamiento se verían
forzadas a emitir acciones o a vender activos a precios bajos con el fin de refinanciar su deuda, lo cual podría ser
perjudicial para el valor de los accionistas. Además, en caso de una subida de los tipos de interés, sus rentas netas
resultarán afectadas de forma negativa. Un entorno de tipos de interés relativamente altos puede hacer que sea más
complicado para las compañías inmobiliarias adquirir propiedades o promover en condiciones atractivas.
Finalmente, las acciones inmobiliarias cotizadas registran históricamente una elevada volatilidad en comparación
con las de las compañías inmobiliarias directas, en parte debido al hecho que poseen mucha mayor liquidez y
cotizan en bolsa en tiempo real, a diferencia de las inversiones en propiedades directas.
ROBECO Property Equities
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OBJETIVO DE INVERSIÓN. El fondo invierte a nivel mundial en las principales empresas del sector
inmobiliario que combinan un sólido modelo de negocio, buenas perspectivas de crecimiento y
valoración razonable. Un elemento clave para el proceso de inversión es la identificación de sólidas tendencias
globales. Dentro de estas tendencias, la selección ascendente de acciones viene motivada por la combinación de
un exhaustivo análisis fundamental y por los resultados del modelo cuantitativo. En su análisis, el fondo no aplica
una cadencia regional; se centra en la fortaleza de las tendencias de crecimiento, la calidad de los activos, los
equipos de gestión y los balances. Los modelos cuantitativos se emplean para seleccionar acciones con elevadas
puntuaciones en un conjunto de factores múltiples que han demostrado impulsar un rendimiento superior a corto y
medio plazo. El fondo invierte en 50 - 70 empresas.
* Datos a 30/04/2016
** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
ROBECO Property Equities
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* Datos a 09/06/2016
** Índice: MSCI World Index; índice Categoría Allfunds: S&P Developed Property Index (Net Return)
*** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
AXA F. Europe Real Estate Securities
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OBJETIVO DE INVERSIÓN. El objetivo del fondo es obtener un incremento del capital a largo plazo. Se dirige a
inversores en busca de un crecimiento del capital a largo plazo, medido en euros, mediante una cartera
gestionada activamente integrada por acciones y valores vinculados a renta variable cotizados, o por instrumentos
derivados de los mismos. Este fondo trata de alcanzar sus objetivos invirtiendo principalmente en títulos
admitidos a cotización en Bolsa de empresas que operan en el sector inmobiliario. Esta estrategia combina
el proceso de análisis "ascendente" que tiene como objetivo una rigurosa selección de títulos, y en menor medida
el método "descendente" que se orienta hacia la asignación geográfica de activos.
* Datos a 31/05/2016
** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
AXA F. Europe Real Estate Securities
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* Datos a 09/06/2016
** Índice: MSCI World Index; índice Categoría Allfunds: FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Capped 10% Total Return Net
*** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
Unibail-Rodamco
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OBJETIVO DE INVERSIÓN. Es el primer grupo cotizado del sector inmobiliario comercial en Europa.
Presente en doce países de la Unión Europea con una cartera de activos de 37,8 billones de euros a 31 de
diciembre de 2015. El grupo se creó en 1968 y cuenta con 1.995 empleados. El grupo está especializado en la
gestión, la promoción e inversión en grandes centros comerciales ubicados en las ciudades europeas más
importantes, en grandes edificios de oficinas y en centros de congresos y exposiciones en la región de París.
* Datos a 31/12/2015
** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
Unibail-Rodamco
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* Datos a 31/12/2015
** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
MERLIN Properties Socimi, S. A.
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OBJETIVO DE INVERSIÓN. Es una de las principales compañías inmobiliarias cotizadas en la Bolsa
española, tiene como principal actividad la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la
Península Ibérica. Es propietaria de una cartera de activos inmobiliarios valorada en más de 6.000 millones de
euros, con inversiones que abarcan 921 locales comerciales, 45 edificios de oficinas, 6 centros comerciales, 15
naves logísticas (22 incluyendo las naves en desarrollo), 12 hoteles y otros activos no estratégicos incluidos 11
edificios residenciales en alquiler. La cartera cuenta con más de 2 millones de metros cuadrados en alquiler
(S.B.A.) que generan más de 300 millones de euros de rentas brutas anuales.
La estrategia principal de la compañía está encaminada a la generación de ingresos recurrentes para el accionista
y la creación de valor en los activos de su cartera presente y futura. Para ello, cuenta con una plantilla de
profesionales de primer nivel con más de 18 años de presencia en el sector inmobiliario español y portugués.
* Datos a 31/05/2016
** Rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras
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Aviso legal
Política de prevención y gestión de los conflictos de interés
El Reglamento Interno de Conducta de Unicaja, al que se encuentra adherido la Entidad, contiene la política de prevención y gestión de los conflictos de interés que puedan
producirse entre los Clientes de la Entidad y entre los Clientes y la propia Entidad, que consisten, muy simplificadamente, en la separación de las áreas de actuación mediante
barreras físicas y de información, y en el establecimiento de unas reglas concretas para resolver cualquier eventual conflicto. El Cliente tiene a su disposición este documento en
cualquier oficina de la Entidad. En este sentido, los distintos contratos de servicios de inversión de la Entidad contienen una descripción más detallada de esta política.
Unicorp Patrimonio (o sus directivos o empleados) o alguna entidad perteneciente al Grupo Unicaja puede tener una posición en cualquiera de los valores objeto directa o
indirectamente de este documento o puede negociar por cuenta propia o ajena con tales valores, o prestar servicios de asesoramiento o de otro tipo al emisor de los valores
mencionados o a compañías vinculadas al mismo o tener otros intereses o realizar transacciones con dichos valores. Si compra o vende un fondo de inversión que es gestionado
por Unigest, SGIIC, le comunicamos que esta sociedad pertenece al grupo Unicaja. Le informamos, si opera con fondos que toda la información legal referente al fondo
seleccionado por usted, se encuentra a su disposición en la página web de Unicorp Patrimonio www.unicorp.es/patrimonio. Le informamos de que la entidad, como resultado de
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la legislación española y, por lo tanto, su uso, alcance o interpretación deberán someterse a dicha legislación.
Recomendaciones sobre Instituciones de Inversión Colectiva
La Entidad ha suscrito un acuerdo con AllFunds Bank, S. A. para distribuir entre los Clientes de la Entidad acciones y participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva (IIC)
que estén dentro de su plataforma. Se trata de IIC válidamente constituidas y existentes de conformidad con las leyes de Luxemburgo y con las Directivas Comunitarias 85/611
CEE, y 88/220/CEE. Asimismo, las clases de acciones y subfondos de las IIC se encuentran inscritos en los registros oficiales de la CNMV. AllFunds Bank mantiene un registro
de posiciones a nombre de Unicorp Patrimonio, S. V., S. A. donde se registran las posiciones globales que mantienen los clientes en las diferentes IIC, encargándose Unicorp
Patrimonio de efectuar los correspondientes desgloses entre sus Clientes. Para ello, la Entidad cuenta con todos los medios necesarios y con un procedimiento interno que
permiten individualizar adecuadamente las posiciones de cada cliente. No obstante lo anterior, el Cliente podrá optar por el registro de acciones/participaciones a su nombre, en
cuyo caso se le podrá repercutir la comisión que AllFunds Bank y/o la entidad encargada de la llevanza del registro de acciones/participaciones de las IIC tengan establecida por
este servicio. Por otro lado, existe una separación absoluta entre la cuenta propia de Unicorp Patrimonio y la de terceros, no registrándose posiciones de la gestora y de sus
clientes en la misma cuenta. Esto cubre normalmente los riesgos de quiebra, cierre, liquidación, cesación de actividades, dolo y fraude en que pueda incurrir Unicorp Patrimonio.
El Cliente autoriza, con sujeción a la normativa vigente, la utilización de las “cuentas globales” comentadas cuando opere con IIC extranjeras.
Gestión de carteras
En caso de prestación de un servicio de gestión discrecional e individualizada de carteras de inversión, la Entidad remitirá al Cliente una información detallada sobre el servicio
prestado con periodicidad trimestral, o mensual cuando la cartera presentara pérdidas. Esta información incluirá, al menos, la composición detallada de la cartera, sus variaciones,
las comisiones y gastos repercutidos, y las Entidades que presten algún servicio al Cliente en el marco de dicho contrato. Asimismo, recibirá un informe anual de la Entidad que
contendrá las cantidades percibidas por ésta distintas de las repercutidas por el Cliente, así como los datos correspondientes al contrato necesarios para las declaraciones de
impuestos. Adicionalmente, la Entidad informará al Cliente en el caso de que la cartera sufra una pérdida superior al 25% de su valor desde la última información. Las previsiones
contenidas en este epígrafe, así como el método y frecuencia de la valoración de la cartera, aparecen desglosadas en el modelo de contrato de gestión discrecional de carteras
de inversión que Unicorp Patrimonio, S. V., S. A. tiene puesto a disposición del público en todas sus oficinas y representaciones y en su página web, y que el Cliente deberá
firmar antes de prestarle este servicio.
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Aviso legal
En el ámbito de un eventual contrato de gestión discrecional e individualizada de carteras de inversión, la Entidad, como depositaria de valores e instrumentos financieros del
Cliente que pueda poner en poder de un tercero (subdepositario), garantiza una separación absoluta entre la cuenta propia de la Entidad y la de sus Clientes, cubriendo de este
modo los riesgos de quiebra, cese, liquidación, dolo, fraude y cese de actividades en que pudiera incurrir la Entidad. Asimismo, los fondos o instrumentos financieros del Cliente
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