Modificación Camacho Baï - Ayuntamiento de Chipiona

Transcripción

MODIFICACIÓN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANISTICA DE CHIPIONA
PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANÍSTICA
(P.G.O.U.)
DOCUMENTO:
MEMORIA DE ORDENACIÓN
MODIFICACIÓN:
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
RESIDENCIAL EXTENSIVA ABIERTA.
ZONIFICACION 12
MEMORIA DE
JUSTIFICACION
ANTECEDENTES
El Municipio de Chipiona cuenta en la actualidad como instrumento de
planeamiento general con el Plan General de Ordenación Urbanística aprobado
definitivamente por resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y
Urbanismo celebrada el 22 de marzo de 2004, y cuyo Texto Refundido fue aprobado por
acuerdo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en un
primer lugar, el 15 de marzo de 2005, y con posterioridad el 21 de julio de 2005. Dicho
Plan General de Ordenación Urbanística se encuentra adaptado a la Ley 7/2002, de
Ordenación Urbanística de Andalucía.
En la zona denominada Barriada Camacho Baños existen cuatro edificios con 102
viviendas construidas con grave deterioro en su estructura y que fue objeto del siguiente
informe técnico municipal con fecha 18-01-10, que se transcribe a continuación:
“Que habiéndose personado en los citados inmuebles tras inspección ocular y salvo
vicios ocultos, se ha podido comprobar que, las condiciones higiénico-sanitarias para su
habitabilidad se ven fuertemente afectadas por los continuos problemas de humedad que
se observan en todo el conjunto de los edificios derivados tanto por problemas de la
impermeabilidad del agua de lluvia de techos y cerramientos como por problemas del os
bajantes internos de aguas fecales.
Del mismo modo se observan que la cornisa superior de remate de la cubierta
presenta fisuras y posibles desprendimientos de pequeños fragmentos como consecuencia
de la oxidación del acero existente, lo que supone un riesgo real para las personas.
También es de destacar que las condiciones de accesibilidad están completamente
mermadas por la inexistencia de ascensor en ninguno de los bloques que conforman la
barriada.
Aunque se observan numerosas fisuras en todos los bloques y debido al carácter
urgente de este informe no podemos comprobar realmente la seguridad de la estructura
portante de los edificios.
Así mismo es de destacarlas numerosísimas intervenciones que se han venido
realizando a lo largo de los años para “parchear” todos los problemas anteriores sin que se
haya conseguido ningún resultado, pues sería necesario una intervención en profundidad a
nivel general de todo el conjunto.”
Se incluyen el siguiente reportaje fotográfico, demostrativo de la situación de
deterioro en que se encuentran las edificaciones de la Barriada.
La Barriada Camacho baños es de propiedad municipal y está ocupada en casi su
totalidad por unidades familiares cuya renta es inferior al 50% del IPREM.
Con fecha 16 de marzo de 2010 el Ayuntamiento de Chipiona firma Adenda al
Convenio de Colaboración entre el Excmo. Ayuntamiento de Chipiona y la Empresa
Pública de Suelo de Andalucía para la renovación de la Barriada Camacho Baños, en
virtud del cual el Ayuntamiento se compromete a modificar el Plan General “a fin de
dotar a la parcela donde se ubica la Barriada Camacho Baños de los parámetros
urbanísticos necesarios que posibiliten construir al menos, 102 viviendas protegidas
adecuadas para la composición familiar de las familias residentes en la Barriada Camacho
Baños. El Ayuntamiento cede gratuitamente a la Empresa Pública de Suelo de Andalucía
la parcela de terreno donde se sitúa la Barriada Camacho para la edificación por dicha
empresa de viviendas protegidas”.
El Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el 30 de marzo de 2010 aprobó
inicialmente la Modificación del Plan General de Ordenación Urbanística de Chipiona,
referida a las Viviendas de Protección Oficial. Residencial Extensiva Abierta.
Zonificación 12.
Con fecha 19 de mayo de 2010 el Servicio de Urbanismo de la Delegación
Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda emite informe sobre la
Modificación Puntual del PGOU de Chipiona referida a las “Viviendas de protección
oficial residencial extensiva abierta. Zonificación 12.
Al objeto de adaptar la modificación al informe se modifica la propuesta de
ordenación y se procede a redactar nueva Memoria de Justificación y Memoria de
Ordenación.
MEMORIA DE JUSTIFICACION
Para hacer efectivo el mandato constitucional de garantizar el acceso a una
vivienda digna, se han realizado programas estatales y autonómicos con el objeto de
garantizar la construcción de Viviendas Protegidas, entre las que destaca la obligación de
reservar el treinta por ciento de la edificabilidad residencial para destino a vivienda
protegida.
La situación actual del sector inmobiliario generada por la desaceleración de la
construcción de viviendas libres, ha provocado una ralentización en el desarrollo del
suelo, por lo que aún cuando se exija que el 30 % de la edificabilidad se destina a
vivienda protegida, el hecho es que al no desarrollarse suelo, no se puede dar
cumplimiento al mandato constitucional citado.
Con independencia de lo anterior, nos encontramos con el hecho de que, siendo
Chipiona un municipio turístico, la tipología edificatoria usual es la de manzana cerrada,
con edificabilidad de 1,4 y altura máxima de dos plantas (Baja + una) y la de residencial
extensiva abierta, con edificabilidad máxima de 1,5 m²/m² entre otras consideraciones.
Una de las medidas adoptadas para reforzar la acción pública para garantizar su
función social consiste en establecer, mecanismos de calificación de viviendas y de
adjudicación de las mismas, así como la de establecer los precios máximos de venta y
renta que deben servir de referencia para determinar el valor del suelo destinado a
vivienda protegida.
La fijación previa del precio de la vivienda y del suelo, para el coste de ejecución
de las viviendas se financia con el precio de las mismas, obliga a que las parcelas que
destina a V.P.O. tengan una determinada edificabilidad que garantice su rentabilidad.
Analizando la tipología edificatoria del P.G.O.U. de Chipiona, con carácter general
nos encontramos que no es factible ejecutar viviendas de protección pública rentables, por
lo que se hace necesario crear una tipología edificatoria para las viviendas públicas.
Actualmente existe un grave problema en Chipiona con 102 viviendas de la
Barriada Camacho Baños, al encontrarse las mismas en situación de grave deterioro, y de
condiciones infrahumanas de habitabilidad, tal como se ha expuesto en los antecedentes
de esta modificación.
No existe suelo desarrollado para construcción de nuevas viviendas, por lo que la
única forma de solucionar el grave problema social es la de la reconstrucción de las
viviendas existentes, si bien lógicamente éstas deben convertirse en viviendas dignas.
El P.G.O.U. no prevé la calificación de V.P.O., sino la de Residencial Extensiva
Abierta de vivienda libre, en bloques.
La tipología edificatoria prevista por el Plan hace inviable la reconstrucción, por lo
que se hace necesario modificar el P.G.O.U., para conseguir la reconstrucción de las
viviendas existentes en condiciones adecuadas para su habitabilidad y la de modificación
de su tipología de vivienda libre a V.P.O.
Chipiona, a 7 de junio de 2.010
LA TÉCNICO JURÍDICA,
LA ARQUITECTA MPAL.,
Fdo.: Leonor Hidalgo Patino.
Fdo.: María Joyanes Abancens.
MEMORIA DE
ORDENACION
MEMORIA DE ORDENACION.
ESTUDIO DE LA ZONA EN LA QUE SE APLICARIA LA MODIFICACION
El Plan General establece para la zona, una disposición morfológica en la cual la
edificación es de bloques abiertos aislados con una altura máxima de 4 plantas,
permitiéndose la manzana cerrada si se actúa en toda la manzana. La presente
modificación de plan, aplicable exclusivamente a las viviendas de la Barriada de
Camacho Baños, ordenara los volúmenes, el trazado local del viario secundario y fijara
las alineaciones, así como la asignación de una nueva Ordenanza.
ESTUDIO DE VIVIENDAS DE CAMACHO BAÑOS
Permitida por el PGOU de Chipiona (2.005) para los 4 bloques de Camacho
Baños:
Zonificación 5: Residencial Extensiva Abierta
Superficie parcela (4 bloques): 1.799,04 m²
Ocupación: 50%
Edificabilidad máxima: 1,5 m²/m²
Altura máxima: 4 plantas (B+3) 13 m.
Superficie máxima edificable: 1.799,04 m² x 1,5 m²/m²= 2.698,56 m²
Estudio estimativo de posibles viviendas a construir:
Tamaño máximo de vivienda: 70 m²util x 1,30 = 91,0 m²c
2.698,56 m²/90,0 m² = 30 viviendas libres.
Existente
Superficie parcela (4 bloques): 1.799,04 m²
Altura : 3 plantas (B+2)
Ocupación: 100%
Superficie edificable: 1.799,04 m² x 3 plantas= 5.280,0 m²
Nº Viviendas existentes: 102
Son 17 portales con 6 viviendas cada uno.
Tamaño actual de las viviendas: 45 m² medio.
EXPOSICION DE LA PROBLEMÁTICA ACTUAL.
Se trata por lo tanto de 4 edificios fuera de ordenación, en los que existen
actualmente 102 viviendas dos de las cuales actualmente se utilizan como locales,
por lo que con la presente Modificación no se pretende un aumento de la
densidad, ya que el número de viviendas se mantiene.
En la actualidad, estos 4 edificios se distribuyen de la siguiente manera; 16
bloques de 6 viviendas cada uno y uno con 4 viviendas; es decir, 17 bloques con
102 viviendas construidas en total, siendo la superficie construida por vivienda de
aproximadamente 52 m² (incluida parte proporcional de zonas comunes), lo que
constituye una edificabilidad total de 5.280,0 m², según escritura.
Se accede a estos edificios desde la Calle Camacho Baños, a través de los
núcleos de escalera que sobresalen de la fachada principal y que dan servicio a dos
viviendas por planta. Las traseras de los edificios, que dan a dos angostas calles,
son una amalgama de huecos y tendederos.
Estas viviendas presentan grandes problemas de infraestructuras y
habitabilidad, además, su inserción en la trama urbana genera espacios residuales
que son utilizados como viarios y aparcamientos a pesar de sus reducidas
dimensiones, además, en la actualidad la Calle Camacho Baños ha sido cortada al
tráfico, generándose serios problemas de comunicación y de fluidez.
3
5
7
10
6
38
VIRGEN
14
LORETO
10
14
8
6
VIRGEN
12
4
2
MAR
DEL
13
15
7
9
11
1
3
5
17
VIRGEN
DEL
III
16
III
B4
B3
B2
B1
14
16
18
B5
10
12
III
III
III
III
III
B8
B7
B6
2
8
4
6
FERNANDO
BAñOS
CAMACHO
III
5
7
B 12
14
16
III
III
B 11
B 10
18
9
11
DE
18
PERPETUO
III
III
B9
13
15
17
III
III
8
10
III
4
6
III
B 17
B 16
B 15
B 14
B 13
12
1
3
III
2
1
LA
9
3
CALLE
CONSOLACION
5
DE
VIRGEN
7
11
13
17
15
2
21
19
23
25
11
1
11
16
20
Se adjunta plano de situación.
OBJETO DE LA MODIFICACIÓN.
El objeto de la modificación es crear un ámbito de suelo urbano no
consolidado para la Barriada Camacho Baños conforme al artículo 45.2 de la
LOUA.
La propuesta de construcción de dos bloques en la zona de Camacho Baños
es adecuada a la ordenación dispuesta en el P.G.O.U. que la dispone como
residencial en bloques para dicha zona.
El objetivo principal de la modificación consiste en la construcción de
nuevas viviendas, que cumplan con los estándares mínimos para considerarse
vivienda digna para realojar a los ocupantes de las actuales edificaciones que
cumplan con los requisitos para ser adjudicatarios de las nuevas viviendas de
Protección Oficial y que según el estudio previo realizado por los Servicios
Sociales de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía es aplicable al 90% de los
ocupantes.
Tiene como objetivo asignar la correcta funcionalidad y puesta en valor de
la
ciudad
ya
existente,
atendiendo
a
su
conservación,
modificación,
reequipamiento y remodelación, no sólo en viviendas sino en el viario que se
modela al objeto de que sea más acorde a las zonas limítrofes y facilite su
inserción en la trama urbana.
La modificación se enmarca en los fines y objetivos del art. 3 de la
L.O.U.A. y responde a los aspectos recogidos en su artículo 9, y en concreto:
A) Optar por el modelo y soluciones de ordenación que mejor aseguren:
La integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudad ya
consolidada, evitando su innecesaria dispersión y mejorando y completando su
ordenación estructural.
La apuesta de la modificación por mantener el mismo número de viviendas
existentes, tiene por objeto no desestructurar la ciudad ya consolidada, evitando su
dispersión, siendo la forma más idónea de conseguir la funcionalidad, economía y
eficacia en las redes de infraestructura para la prestación de los servicios urbanos
de viabilidad, abastecimiento de agua, alumbrado público, suministro de energía
eléctrica y otros.
B)
Mantener,
en
lo
sustancial,
las
tipologías
edificatorias,
las
edificabilidades y las densidades preexistentes en la ciudad consolidada, salvo en
zonas que provengan de procesos inadecuados de desarrollo urbano.
La zona en la que se ubica la Barriada Camacho Baños se encuentra fuera
de la Zona denominada Casco Antiguo, que colinda con zona de bloques,
representada en el Plano 4-5 del Plan General y que se incorpora a la modificación,
con el grafismo 5, que responde a la tipología de Residencial Extensiva Abierta,
edificación en bloque de 4 plantas.
La propuesta de modificación mantiene en lo sustancial la tipología
edificatoria y la densidad existente, y sólo se incrementa la edificabilidad para
conseguir viviendas dignas.
La propuesta de construcción de 102 viviendas de Protección Oficial tiene
como objetivo primordial atender la demanda de vivienda existente. Como se ha
expuesto actualmente el P.G.O.U. contempla zona de vivienda libre.
D) Garantizar la correspondencia y proporcionalidad entre los usos
lucrativos y las dotaciones y los servicios públicos previstos, manteniendo la
relación ya existente o, en su caso, mejorándola.
La propuesta de modificación propone la construcción de locales
comerciales, de equipamiento hasta ahora inexistente, por lo que no sólo se
garantiza la incorporación de las dotaciones y servicios públicos existentes, sino
que se mejora.
Actualmente y tal y como se ha expuesto:
Se accede a estos edificios desde la Calle Camacho Baños, a través de los
núcleos de escalera que sobresalen de la fachada principal y que dan servicio a dos
viviendas por planta. Las traseras de los edificios, que dan a dos angostas calles,
son una amalgama de huecos y tendederos.
Estas viviendas presentan grandes problemas de infraestructuras y
habitabilidad, además, su inserción en la trama urbana genera espacios residuales
que son utilizados como viarios y aparcamientos a pesar de sus reducidas
dimensiones, además, en la actualidad la Calle Camacho Baños ha sido cortada al
tráfico, generándose serios problemas de comunicación y de fluidez.
Con la modificación se crea un sistema viario de dimensiones acorde a sus
necesidades y su integración en la trama urbana en base a lo anterior podemos
señalar que los objetivos de ordenación que deben guiar el desarrollo de la
modificación son:
1. El objetivo principal de la intervención, es la construcción de nuevas viviendas
que cumplan con los estándares mínimos para considerarse una vivienda digna
y sean adecuadas a la composición familiar de sus propietarios.
2. Realojo de los ocupantes de los actuales edificios que cumplan con los
requisitos legales para ser adjudicatario de las nuevas Viviendas de Protección
Oficial.
3. Crear un sistema viario de dimensiones acorde a sus necesidades y a los
criterios establecidos por el Plan General mejorando la movilidad de los barrios
limítrofes.
VIRGEN
LORET O
VIRGEN
MAR
DEL
VIRGEN
DEL
12
12
MANZANA B
MANZANA A
DE
PERPETUO
SUP= 1.274,93 m2
SUP= 1.248,49 m2
LA
CONSOLACION
CALLE
DE
VIRGEN
Manzana A:
Superficie: 1.248,49 m²
Ocupación 70%: 873,94 m²
Tamaño máximo de vivienda: 70 m² ut x1,30 = 91,0 m² cons
Nº de vivienda por planta 10
873,94/10= 87,39 m²cons
87,39 m²c/1,3= 67,22 m²ut
Planta Baja (6viv+loc comerciales+zona
viv/planta)+ Ático (5 viv)= 51 viviendas
de equipamiento)+4 plantas(10
El 50% de la planta baja se destinaría a locales comerciales, y equipamiento
público.
Manzana B:
Superficie: 1.274,93 m²
Ocupación 70%: 892,45 m²
Tamaño máximo de vivienda: 70 m² ut x1,30 = 91,0 m² cons
Nº de vivienda por planta 10
892,45/10= 89,24 m² cons
89,24 m²c/1,3= 67,64 m² ut
Planta Baja (6viv+loc comerciales+zona
viv/planta)+ Ático (5 viv)= 51 viviendas
de equipamiento)+4plantas (10
El 50% de la planta baja se destinaría a locales comerciales, y equipamiento
público.
En Resumen
Manzana A+ Manzana B= 2.523,42 m²
Edificabilidad: 3,7m²/m²
Superficie edificable: 2.523,42 m² x
equipamiento = 8.936,65 m².
3,7 m²/m²= 9.336,65 m² - 400 m² de
Densidad: 102 viv
APLICACIÓN DE LA LOUA
Con la modificación se produce un aumento de aprovechamiento de 3.656,65 m²:
8.936,65 m² (modificación de Plan) - 5.280,0 m² (existente)= 3.656,65 m².
Esta modificación atiende a las reglas de ordenación recogidas en el
Artículo 36.2.a) de la LOUA relativo al Régimen de la innovación de la
ordenación establecida por los instrumentos de planeamiento, con especial
atención a la regla 2ª. En este sentido, esta regla indica lo siguiente: Toda
innovación que aumente el aprovechamiento lucrativo de algún terreno, desafecte
el suelo de un destino público a parques y jardines, dotaciones o equipamientos, o
suprima determinaciones que vinculen terrenos al uso de viviendas de protección
oficial u otros regímenes de protección pública, deberá contemplar las medidas
compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones
previstas respecto al aprovechamiento, sin incrementar éste en detrimento de la
proporción hay alcanzada entre unas y otras.
Se incluyen en planta baja 400 m² para dotaciones locales. La valoración de
dicho suelo se efectuará con arreglo a los criterios establecidos en los artículos
21,24 y 28 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio por el que se
aprueba el Texto refundido de la Ley del Suelo.
Según Ponencia de Valores del Suelo de naturaleza urbana y las
construcciones del municipio de Chipiona, aprobadas por Resolución de 28 de
junio de 2.006 por la Dirección General del Catastro y publicada en el B.O.P de
Cádiz a 29 de Junio de 2.006 (nº 122) y las actualizaciones realizadas por Ley
26/2.009 de 23 de Diciembre de Presupuestos para 2.010.
Como norma general, el suelo se valorara con aplicación del valor de
repercusión VRC, euros por metro cuadrado construido,
recogido en la zona de
valor correspondiente, aplicado:
a)
En el caso de suelo sin edificar, a los metros cuadrados potenciales o
construibles, calculados con la edificabilidad que se considere.
b)
En el caso de suelo edificado, a los metros cuadrados realmente construidos.
Valoración de las Dotaciones incluidas en el ámbito de suelo urbano no
consolidado de Camacho Baños.
Zonificación: Residencial Extensiva Abierta. VPO
Superficie aproximada de las dotaciones= 400 m²
Valor de repercusión R 33(ponencia de valores): 466,50 €/m² x 2% x 2%
x1%=490.2 €/m²
Valor total de las dotaciones: 400,0 m²t x 490,2 €/m²t = 196.080,00 €.
Según el vigente Plan General de Ordenación Urbana de Chipiona, la
relación entre las dotaciones locales de las Unidades de Ejecución de Suelo Urbano
no Consolidado y el Aprovechamiento Homogeneizado de las mismas es:
24.466,0 m² de dotaciones locales/ 278.283,77 m² aprov homog= 0,088
El Aprovechamiento Homogeneizado del nuevo ámbito de suelo urbano no
consolidado es de 7.002,5 m².
7.002,5 m² aprov homog x 0,088= 616,22 m² de dotaciones locales.
Según los criterios establecidos en el decreto legislativo 2/2008 de 20 de
Junio por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo. A tal efecto y en
consonancia con las consideraciones vertidas en el párrafo anterior, para el suelo
urbano consolidado, en el artículo 24 del R.D.L 2/2008 de 20 de Junio, se establece
que para la valoración del suelo ya urbanizado que no este edificado se debe:
a)
considerar como uso y edificabilidad de referencia las atribuidas a la
parcela por la ordenación urbanística.
b)
Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo
c)
según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
d)
De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el
valor de las diversas cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista. Esta última consideración no le afecta a la parcela, como ya se apuntó en
la memoria, ha sido cedida por el Ayuntamiento libre de cargas.
VALORACION DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL ESTATICO
Superficie de dotacional necesario = 616,22 m²
Según el Colegio Oficial del Arquitectos de Cádiz el precio por m² establecido
para el año 2009 para la tipología de dotacional es de 547 €/m² de suelo.
Presupuesto de ejecución material= 616,22m² x 547,0 €/m²=337.072,0 €
13% GG: 43.819,4 €
6% BI: 20.224,32 €
10% Honorarios de proyecto: 33.707,2 €
5% licencias tasas: 16.853,6 €
Presupuesto Total : 451.676,52 €
El presupuesto de Dotacional terminado por unidad de superficie asciende a la
cantidad de 451.676,52 € / 616,22 m²= 732,98 €/m²
Teniendo en cuenta que el valor de las 400 m² dotaciones por la Ponencia de
valores es de 196.080 €.
196.080 € / 732,98 €/m²= 267,51 m² de dotacional local terminado < 400 m²
incluidos en nuestro ámbito.
La aportación en locales para equipamiento de 400 m² de suelo, se valora en
196.080 € .
La aportación por el incremento de edificabilidad, tal y como exige el art.
36, aplicándole el 0,088 al citado incremento de 3.656,65 m², ascendería a 321,78
m², valorado en 490,20 €/m², lo que resulta 157.739 €.
Por lo tanto, las nuevas dotaciones son superiores a las exigencias
establecidas en el art. 36 de la LOUA en 78,22 m² y un valor de 38.341,0 €.
Artículo 58. Áreas de reparto.
1. El Plan General de Ordenación Urbanística y, en lo que proceda, el Plan de
Ordenación Intermunicipal delimitarán:
a) Para la totalidad del suelo urbanizable sectorizado y ordenado, una o varias
áreas de reparto, comprensivas de sectores completos y de los sistemas generales
incluidos o adscritos a los mismos.
La delimitación por un Plan de Sectorización de uno o varios sectores en suelo
urbanizable no sectorizado comportará, con arreglo a idéntico criterio, la del área o
áreas de reparto que correspondan.
b) Para la totalidad del suelo urbano no consolidado, una o varias áreas de reparto,
pudiendo incluir o, en su caso, adscribir a ellas terrenos destinados a sistemas
generales.
2. Por excepción a lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior, el Plan General
de Ordenación Urbanística o, en su caso, el Plan de Ordenación Intermunicipal
podrán excluir de las áreas de reparto los terrenos a que se refiere el artículo 45.2 B
b), siempre que en ellos la actividad de ejecución no deba producirse en el contexto
de unidades de ejecución.
Se propone la exclusión de la Barriada Camacho Baños de las áreas de
reparto, por no estar incluida en Unidades de Ejecución, dado que éstas según el
art. 105 de la LOUA tienen como objetivo el cumplimiento de los deberes legales
y la equidistribución de los beneficios y cargas derivados de la ordenación
urbanística, lo que no es de aplicación por tratarse de suelo público en el que se
construirán viviendas de protección oficial por la Empresa Pública de Suelo de
Andalucía, tal como se ha expuesto anteriormente.
Es una modificación estructural ya que según la LOUA en el Art 10) La
ordenación estructural se establece mediante las siguientes determinaciones: .A)
En todos los municipios d) Usos, densidades y edificabilidades globales para las
distintas zonas del suelo urbano y para los sectores de suelo urbano no consolidado
y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado.
Tras la Modificación estructural de Plan General, asignación de nuevos
volúmenes creación de una nueva zonificación, se obtendría nuevo ámbito de
Suelo Urbano No Consolidado, áreas de incremento de aprovechamiento, ya que
no alteran ni el uso ni la densidad, únicamente la edificabilidad.
Dichas áreas se traducen en dos Manzanas A y B en lugar de los 4 bloques
existentes.
En el Plan General vigente, se trata de suelo urbano consolidado, en la
modificación lo clasificamos como suelo urbano no consolidado ya que según el
art 45.2.B) de la LOUA para que un terreno se adscriba a esta clase de suelo, debe
concurrir alguna de las siguientes circunstancias: a)… b) “Formar parte de áreas
homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de
planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente
superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los
servicios públicos y de urbanización existentes”.
Se trata de un aumento de aprovechamiento objetivo considerablemente
superior al existente, por lo que se clasificaría como suelo urbano no consolidado,
no incluido en Unidad de Ejecución.
Según el Art 58, para el caso de terrenos que se clasifiquen como Suelo
Urbano No Consolidado por tener atribuidos en el planeamiento un
aprovechamiento objetivo superior al existente, podrán excluirse de las áreas de
reparto, siempre que su ejecución no requiera de unidades de ejecución. En ese
caso el 10% de participación del Municipio en las plusvalías se aplicará sobre el
incremento en el aprovechamiento, de conformidad con lo establecido en el
artículo 16.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio.
Artículo 45. Suelo urbano.
2. En esta clase de suelo, el Plan General de Ordenación Urbanística, o en su caso
el Plan de Ordenación Intermunicipal, establecerá las siguientes categorías:
A) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el
apartado anterior cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares y no
deban quedar comprendidos en el apartado siguiente.
B) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que adscriba a esta
clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes circunstancias:
a) Carecer de urbanización consolidada por:
1) No comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y
dotaciones públicos precisos, o
unos u otras no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la
edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.
2) Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que
deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas
las dirigidas al establecimiento de dotaciones.
b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a
las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo
considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el
incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes.
Art 55: Régimen del suelo urbano no consolidado:
El art. 55 regula el régimen de este Suelo Urbano No Consolidado en el que
distingue según se establezcan en él unidades de ejecución o no.
1º. En el caso de que existan unidades de ejecución: el régimen aplicable a
este Suelo se hace depender de si requiere el suelo de algún instrumento de
desarrollo, en cuyo caso tendrá el régimen propio del Suelo Urbanizable
Sectorizado, o si no necesita de tal planeamiento, en cuyo caso se le aplicará el
régimen del Suelo Urbanizable Ordenado.
2º. Cuando no existan unidades de ejecución: las cesiones de suelo son
prácticamente las mismas previstas para el Suelo Urbanizable Ordenado en el
art.54, pero la superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar el
aprovechamiento lucrativo del municipio será el 10% del aprovechamiento medio
del área de reparto correspondiente, o en caso de no estar incluido los terrenos en
ningún área de reparto, el 10% del aprovechamiento objetivo que tuvieran
asignado. Los propietarios tendrán derecho al 90% del aprovechamiento medio del
área de reparto o, en otro caso, al 90% del aprovechamiento objetivo.
RÉGIMEN DE LA ORDENACIÓN
La modificación propuesta se atiene a la reglas establecidas en el artículo 36 de la
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, tanto en
lo referente a la ordenación, como a documentación y procedimiento.
A) De Ordenación:
La modificación propuesta cumple con los fines específicos de la actividad
urbanística:
Se propone reedificar la zona existente con el mismo número de viviendas, al objeto
de mantener el desarrollo sostenible y cohesionado de la ciudad prevista en el
P.G.O.U., si bien incrementando la edificabilidad con el objeto de que las
infraestructuras existentes se conviertan en viviendas dignas, al objeto de mejorar las
condiciones de calidad de vida en este supuesto de una de las zonas más deprimidas de
Chipiona.
Con la modificación se pretende, modificar el régimen de vivienda libre a vivienda de
protección oficial delimitando el contenido del derecho de propiedad del suelo
conforme a su función social y utilidad pública.
La modificación prevé locales para dotaciones públicas no previstas en el Plan
General, y en cuantía muy superior a la exigida para esta modificación en la LOUA
(art. 36), por lo que si tenemos en cuenta que el incremento de aprovechamiento no
supone un aumento de la densidad, la modificación mejora la proporción y calidad de
las dotaciones previstas.
B) De la Documentación:
El documento de modificación consta de Memoria de Ordenación; Ordenanza de
Edificación; Ficha del ámbito del Suelo Urbano No Consolidado y Planos, que
constituye la documentación adecuada e idónea para las determinaciones contenidas
en la modificación.
En el plano modificado se incluyen las alineaciones y demás parámetros para la
concesión de licencia sin necesidad de nueva figura de planeamiento.
Se adjunta plano a escala 1:500 del ámbito.
C) Del Procedimiento:
La modificación afecta a la Ordenación estructural por lo que la competencia para su
aprobación corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Vivienda y la tramitación
se realizará en la forma prevista en el artículo 32 y ss. de la LOUA.
DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA.
La ordenación propuesta plantea ordenanza de edificación en la que se
determinarán todos los parámetros de edificación suficientes para legitimar la actividad de
ejecución, así se regulan la parcela mínima y la tipología edificatoria, y sus condiciones,
la edificabilidad máxima, altura máxima, la altura de piso, las condiciones tipológicas, los
retranqueos, la ocupación en plantas, las condiciones de los áticos y bajo cubierta, los
aparcamientos y los usos pormenorizados.
Se incluye modificación de los Planos del Plan General en los que se detalla el
trazado pormenorizado de la trama urbana, y se determina el equipamiento público.
Chipiona, a 7 de junio de 2.010.
DOCUMENTO DE
MODIFICACIÓN
DE LA NORMATIVA
URBANÍSTICA
DOCUMENTO DE MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA
La modificación consiste en lo siguiente:
I)
Incluir ficha de ordenación del ámbito de suelo urbano no consolidado para la
Barriada Camacho Baños.
II)
Creación de la nueva Ordenanza de Edificación Residencial Extensiva Abierta V.P.O.
Zonificación 12.
III)
Modificar el plano 4.5
I)
INCLUIR FICHA DE ORDENACIÓN DEL ÁMBITO DE SUELO URBANO
NO CONSOLIDADO PARA LA BARRIADA CAMACHO BAÑOS.
Al anexo normativo del PGOU se incluye la siguiente ficha:
27
12
AMBITO DE ORDENACION. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO NO INCLUIDO EN UNIDAD DE
EJECUCIÓN - BARRIADA CAMACHO BAÑOS
15
LOCALIZACION
Barriada Camacho
Baños
AREA DE
REPARTO
Excluida
DESARROLLO
P/Urbaniz.
SUP. TOTAL DEL
AMBITO
4.910,92 m2
SUPERFICIE S.G.
0,00 m2
SUP. NETA (sin S.G.s)
4.910,92 m2
USO
CARACTERISTICO
Residencial V.P.O.
INICIATIVA
Pública
Nº MAXIMO VIVIENDAS
102
USOS COMPATIBLES
Planta baja: Terciario
y Dotacional
SUPERFICIE
DOTACIONAL
LOCAL
400,0m²
APROVECHAMIENTO
OBJETIVO
1,426
VIARIO
2.387,50 m2
CESIONES
DOTACIONES
LOCALES
2 Locales de 200
m² c/u.
ORDENANZA
12
PARAMETROS DE APROVECHAMIENTO
Ordenanzas
Superficie parcelas
Coeficiente
Edificabilidad
Edificabilidad en
parcela neta
Coeficiente de
homogeneización
Aprovechamiento
homogeneizado
ZONA 12: EDIFICACION
EXTENSIVA ABIERTA.
V.P.O.
2.523,42 m2
3,7
9.336,7 m2
0,75
7.002,5 m²/t
TOTAL
2.523,42 m2
9.336,7 m2
PROGRAMACION: SEGUNDO CUATRIENIO
7.002,5 m²/t
AMBITO DE ORDENACION. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO NO INCLUIDO EN UNIDAD DE
EJECUCIÓN - BARRIADA CAMACHO BAÑOS
CRITERIOS DE ORDENACION
A. La ordenación indicada en los planos de ordenación y esquema de esta ficha es vinculante. En el caso de que se
determinase la necesidad de variar la ordenación física de los volúmenes edificados o los trazados viarios, se debería
aprobar un Estudio de Detalle.
B. La edificación se regirá por la ordenanza zonal 12.
C. Se fija en el 10% la cesión del aprovechamiento obligatorio y gratuito, sobre el incremento del aprovechamiento.
D. Será obligatopio la cesión para dotaciones públicas de dos locales para equipamiento cultural, uno en cada edificio
de 200 m².
CRITERIOS DE EJECUCIÓN
A. Se deberá redactar proyecto de urbanización del ámbito que tiene por finalidad llevar a la práctica las previsiones y
determinaciones establecidas en el Plan General y contendrán la documentación y requisitos establecidos en el
artículo 98 de la LOUA.
II)
CREACIÓN DE LA NUEVA ORDENANZA DE EDIFICACIÓN
RESIDENCIAL EXTENSIVA ABIERTA V.P.O. ZONIFICACIÓN 12.
CAPÍTULO XIII. VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL. RESIDENCIAL
EXTENSIVA ABIERTA
Artículo 343. Delimitación
Comprende el recinto de suelo urbano de la Barriada Camacho Baños destinado a
la edificación de viviendas de protección pública, en bloques con o sin patios cerrados,
que figuran en los planos de ordenación y se delimitan con el grafismo
12
Artículo 344. Parcela Mínima Tipología Edificatoria.
La parcela mínima será de 400 m², pero en todo caso, deberá permitir una edificación
sujeta al resto de las condiciones que se especifican en estas Normas.
Ordenación.
La ordenación es libre dentro de la parcela.
Deberá existir un retranqueo de 6 m. a propietarios colindantes.
Tipo de edificación.
La edificación será en bloques abiertos aislados.
Condiciones tipológicas.
1.- La edificación será exclusivamente para viviendas incluidas en algún régimen de
protección pública.
2.- La edificación será de composición y material libre, así como la solución de cubierta,
cumpliendo con la normativa técnica de las Viviendas de Protección Oficial.
3.- Se prestará especial cuidado en el mantenimiento de los árboles de gran porte existentes
en la parcela, adecuando la edificación a la topografía del lugar, y estableciendo una
jardinería cuidada que potencie los valores arquitectónicos.
Artículo 345. Edificabilidad.
La edificabilidad máxima será de 3,7 m²/m².
Artículo 346. Aparcamientos.
Será necesario proveer, como mínimo:
- Una planta sótano destinada en su totalidad a plazas de aparcamiento.
Artículo 347. Alineaciones, Altura y Ocupación de Parcela.
Altura máxima.
La altura máxima será de cinco plantas, con una altura de cornisa de 16 m . Por
encima de esta altura podrá disponerse un ático con la misma altura que las plantas de
pisos.
Altura de piso.
La altura de la planta baja será igual o mayor a 3,50m.
Si el destino fuese vivienda, la altura de planta siendo de 3,5 m., si bien la vivienda
tendrá como mínimo 2,5 m, pudiéndose destinar el resto de la altura hasta los 3,5 m. a
semisótano.
Ocupación en planta baja.
La edificación podrá ocupar el 70% de la parcela.
Áticos y bajo cubierta
Sobre la altura máxima permitida, se podrán elevar las siguientes construcciones:
Ático. Es la última planta de un edificio situada por encima de la altura máxima
autorizada cuando su superficie edificada es inferior al cincuenta (50%) por ciento de la
planta tipo y su fachada se encuentra retranqueada un mínimo de tres (3) metros del plano
de fachada del edificio.
El espacio útil, bajo la cubierta inclinada de dicho ático no podrá tener ninguna utilización distinta de la de alojar instalaciones propias del edificio.
Los casetones de ascensores, maquinaria de instalaciones y cualquier otro elemento
similar, deberán situarse tras la línea de cumbrera y no superarán en altura a la proyección
del mencionado plano. En el caso de cubierta plana, quedarán retranqueados 4,00m. de la
línea de fachada y siempre detrás de la línea trazada a 45º.
Los paños de cubierta no tendrán una inclinación superior a los 30º. Se prohíbe
expresamente las cubiertas amansardadas y los tragaluces corpóreos. Los elementos de
ventilación-iluminación, quedarán dentro del paño de cubierta inclinada.
Chipiona, a 7 de junio de 2.010
III)
MODIFICAR EL PLANO 4.5

Modificación Camacho Baï - Ayuntamiento de Chipiona

Transcripción

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