placement - Synergy Capital Group

Transcripción

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R
I
V A T
E
PLACEMENT
MEMORANDUM
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N
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I
C
E
Luxury Boutique Hotel
Esta información ha sido obtenida de fuentes fiables, sin embargo no garantizamos la exactitud de la misma. El material contenido
en los cuadros y tablas es aproximado y puede presentar modificaciones durante los días posteriores a la fecha de este reporte.
SYNERGY CAPITAL GROUP ©
www.synergycapgroup.com
1395 Brickell Avenue, Suite 1020 Miami Fl 33131. P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
05
0.
ACUERDO DE CONFIDENCIALIDAD
06
1.
LA PROPIEDAD
08
1.1
LOCALIZACIÓN
11
1.2
EL MÁS EXCLUSIVO SECTOR
11
1.2.1 BAL HARBOUR SHOPS
12
1.2.2 LOS HOTELES MÁS LUJOSOS DEL MUNDO
13
1.3
DESCRIPCIÓN GENERAL
14
2.
PROCESO DE EJECUCIÓN
17
2.1
RECORRIDO HISTÓRICO DEL PROYECTO
17
2.2
INCREMENTO DE LAS UNIDADES
18
2.3
DISEÑO, OBRA Y ADECUACIONES
19
2.3.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO
20
2.3.2 REMODELACIONES ARQUITECTÓNICAS
22
2.4
APROBACIONES - PERMISOS - CERTIFICADOS
24
3.
EL PROYECTO
27
3.1
LUXURY HOTEL BOUTIQUE
27
3.1.1 EL CONCEPTO
27
3.1.2 VARIABLES QUE NOS DIFERENCIAN
32
3.1.3 EL EXTERIOR - LAS ZONAS COMUNES
38
3.1.4 EL INTERIOR - LAS HABITACIONES
48
3.1.5 PLANOS DE ARQUITECTURA UNIDADES TIPO
52
3.1.6 SERVICIOS Y CARACTERÍSTICAS
53
3.1.7 ALIANZAS ESTRATÉGICAS
54
3.2.
54
3.2.1 DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS
55
3.2.2 REESTRUCTURACIÓN INTERIOR
56
4.
ANÁLISIS DE MERCADO
59
4.1
LA INDUSTRIA HOTELERA EN USA
59
4.1.1 ESTADOS UNIDOS EN EL ENTORNO TURÍSTICO MUNDIAL
60
4.2
60
4.2.1 EL NIVEL DE OCUPACIÓN MAS ALTO DE LA NACIÓN
60
4.2.2 ÍNDICES DE PROPIEDADES HOTELERAS
61
4.2.3 ESTADÍSTICAS RELEVANTES DEL SECTOR
62
4.3.
62
4.3.1 AUMENTO DE LA DEMANDA
63
4.3.2 NUESTRO SECTOR
63
4.4
63
4.4.1 AUMENTO EN EL REVPAR
64
4.5
64
4.5.1 INGRESOS Y POSICIONAMIENTO DE LAS TARIFAS 64
4.5.2 CANALES DE DISTRIBUCIÓN EN INTERNET
65
4.5.3 PÁGINA WEB
65
4.5.4 POSICIONAMIENTO DE MARCA E IMAGEN CORPORATIVA
66
5.
ANÁLISIS FINANCIERO
69
5.1
LUXURY HOTEL BOUTIQUE
69
5.1.1 PROYECCIONES DE OCUPACIÓN E INGRESOS
70
5.1.2 PRO FORMA
71
5.1.3 ANÁLISIS BASE DEL INGRESO DE 5 AÑOS
72
5.1.4 VALORIZACIÓN DEL PROYECTO
72
5.1.5 ANÁLISIS DE PUNTO DE EQUILIBRIO
73
5.1.6 ANÁLISIS DE NEGOCIO ACTUAL
74
5.2.
74
5.2.1 UNA GRAN ESTRATEGIA DE SOPORTE
76
6.
EL MEJOR USO DE LA PROPIEDAD
79
6.1.
EQUIPO DE TRABAJO PROPUESTO
80
6.2.
VALORES FRACCIONADOS POR UNIDAD / ESCENARIOS
82
6.3.
CUADRO DE INCREMENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD
OPERACIÓN DE RENTAS
FLORIDA, UNO DE LOS MAS IMPORTANTES DESTINOS
ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA DIRECTA
PRONÓSTICO A FUTURO
ESTRATEGIAS DE MERCADEO
OPERACIÓN DE RENTAS
0. ACUERDO
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1395 Brickell Avenue, Suite 1020 Miami Fl 33131
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
1
LA PROPIEDAD
Waterfront
La playa
EDIFICIO
290
HOTEL
ONE BAL HARBOUR
***** 5 stars
LA PROPIEDAD
EDIFICIO
291
1.1 // LOCALIZACIÓN
Quarzo Boutique Hotel esta localizado en el
corazón de la exclusiva ciudad de Bal Harbour
con inigualables vistas al Miami Intercostal
Canal. Adornado con bellos jardines, kioscos
de piscina privados y mágicas sillas de diseño
para tomar el sol, desde las que se puede
contemplar el azul turquesa profundo de
las aguas que lo rodean, el hotel ofrece a
su clientela un ambiente privado de alta
exclusividad, refinamiento y relajación, sin
olvidar que a pocos metros se podrá disfrutar
de la inigualable arena blanca del sur de la
Florida y del legendario Bal Harbour Shops
con sus exclusivos restaurantes y tiendas de
alta gama.
FLORIDA
VISTA PANORÁMICA DE LA CIUDAD DE MIAMI
CONDOMINIO
Bal Harbour
***** 5 stars
BAL HARBOUR
CANAL INTERCOSTAL
WATER FRONT
EDIFICIO
10250
MIAMI BEACH
Exclusivo
Condominio
de viviendas
de gran lujo
Collins Avenue
COLLINS
AVENUE
EXCLUSIVO VECINDARIO
FOTOGRAFÍA AÉREA BAL HARBOUR
8
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9
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1.2 // EL MÁS EXCLUSIVO SECTOR
1.2.1 BAL HARBOUR SHOPS
Bal harbour shops
Reconocido como el centro comercial más exclusivo de
Estados Unidos y el de mayores ventas por pie cuadrado del
mundo, este suntuoso lugar se encuentra a pocos metros
del proyecto en una agradable caminata por un exclusivo
barrio, convirtiéndose así en uno de sus atractivos principales.
En sus instalaciones de gran elegancia, prevalecen los
jardines tropicales adornando las cuidadas áreas de transito,
que invitan a un paseo tranquilo e íntimo, ideal para disfrutar
de las propuestas que allí se ofrecen.
En Bal Harbour Shops se reúnen más de cien tiendas de
los más famosos diseñadores de alta costura entre las que
se pueda mencionar Gucci, Cartier, Chanel, Prada, Dior,
Bulgari, Dolce & Gabbana, Roberto Cavalli, Luis Vuitton,
Giorgio Armani, Salvatore Ferragamo e importantes casas
como Saks Fifth Avenue y Neiman Marcus.
Alberga igualmente exquisitas joyerías y relojerías de
renombre como Tiffany, Chopard, Harry Winston, Graff,
Piaget y Tourneau, al igual que restaurantes gourmet para
disfrutar de una buena comida en medio de un entorno
exquisito.
BAL HARBOUR SHOPS
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1.2.2 LOS HOTELES MÁS LUJOSOS DEL MUNDO
1.3 DESCRIPCIÓN GENERAL
El proyecto se encuentra igualmente rodeado del varios
de los hoteles de mayor exclusividad a nivel mundial.
Dentro de ellos se pueden destacar principalmente el
ST REGIS BAL HARBOUR RESORT, una de las cadenas hoteleras
de mayor prestigio en el mundo, que atraen una clientela
exclusiva de alto nivel y el ONE BAL HARBOUR RESORT AND
SPA, de la cadena REGENT, todo un sinónimo de vanguardia
hotelera de lujo en el mundo, con el cual se han ya
establecido acuerdos de colaboración para el uso de sus
instalaciones.
En definitiva, un inmejorable vecindario hotelero que
confirma la gran localización de BAL HARBOUR QUARZO
Luxury Boutique Hotel y que se presenta como una garantía
de éxito a futuro.
El proyecto consta de tres edificios de apartamentos,
para un total de 132 unidades, localizados sobre un
terreno de aproximadamente 3.8 acres en el extremo
norte de Bal Harbour, FL, con vista al canal de acceso del
Océano Atlántico y a menos de 80 metros de la playa.
Los edificios cuentan con excelentes estructuras
construidas durante finales de los 70s e inicios de
los 80s, que serán incorporadas en su totalidad
dentro del proyecto del Hotel Boutique de lujo.
El concepto de Quarzo Boutique Hotel es proveer la
experiencia única de un apartamento de lujo, de áreas
excepcionales, dentro de un ambiente exclusivo de hotel
boutique. No existe otro proyecto dentro de Bal Harbour
con estas características. El inmenso tamaño de cada suite
asombrará a cualquier huésped de esta gran propuesta.
La localización se convierte en un factor fundamental
a la hora de evaluar el valor de este proyecto.
El complejo se encuentra a 5 minutos caminando
del reconocido Bal Harbour Shops, a 20 minutos
de Miami International Airport, 10 minutos de
la vida nocturna de South Beach, 5 minutos de
Aventura y 25 minutos de Fort Lauderdale Airport.
El diseño y concepto del proyecto cuentan con un
100% de aprobación y apoyo por parte de la ciudad
y sus miembros, en vista de la reducción drástica
de unidades hoteleras en Bal Harbour. Debido a la
conversión a condominio o la demolición, la demanda
insatisfecha ha crecido para un proyecto de este tipo.
El edificio 290, ubicado en la parte norte del complejo,
fue completamente remodelado y acondicionado
para su uso específico y ya se encuentra en
funcionamiento,
mostrando
excelentes
tasas
de
ocupación y de satisfacción de los huéspedes.
Las otras dos edificaciones permanecen como edificios
de renta con tasas de ocupación cercanas al 100%.
Quarzo Boutique Hotel cuenta con una excelente
ubicación como ha sido mencionado anteriormente.
Bal Harbour es bien reconocido por su elegancia
y exclusividad, incluso considerado por muchos
como el Monte Carlo o Mónaco de Estados Unidos.
PLANO DE IMPLANTACIÓN DE LA PROPIEDAD
Canal Intercostal
EDIFICIO 290
Collins Avenue
Área de parking 290
Acceso
EDIFICIO 291
Área de parking 291
Villas
EDIFICIO 10250
N
Plano Nº 1
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2
PROCESO
DE EJECUCIÓN
PROCESO
15
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2.1 // RECORRIDO HISTÓRICO DEL PROYECTO
La propiedad se compra en enero de 2008
aprovechando la ya notoria caída del mercado
inmobiliario que abre una gran oportunidad. El siguiente
cuadro muestra el recorrido histórico del proyecto,
haciendo énfasis en los eventos de mayor relevancia:
CRISIS FIN
ANCIERA M
UNDIAL
CIÓN
UPERA
REC
INICIO
2008
2009
I Trimestre
II Trimestre
III Trimestre
2 0 11
2010
I Trimestre
IV Trimestre
ÓMICA
ECON
II Trimestre
III Trimestre
I Trimestre
IV Trimestre
II Trimestre
I, II y III TRIMESTRE
III Trimestre
IV Trimestre
I Trimestre
II y III TRIMESTRE
MEJORAMIENTO
DE RENTAS Y
OCUPACIÓN
DISEÑO, OBRA Y
CONSTRUCCIÓN
(Fase I)
II y III TRIMESTRE
PRUEBA PILOTO
(Fase I)
ENERO 2009
ENERO 2008
DICIEMBRE 2010
APROBACIÓN
HOTELERA
COMPRA DE LA
PROPIEDAD
APERTURA AL
MERCADO
2.2 // INCREMENTO DE LAS UNIDADES
Gracias a una redistribución interior de las unidades,
la propiedad paso de 89 unidades a 132 unidades
incrementando así de manera significativa su valor.
Actualmente el edificio 290 tiene ya ejecutadas estas
reformas. Los otros dos se encuentran en proceso de
aprobación.
REFORMA
ESTADO /
RESULTADO
5
1
2
3
Ejecutada la
reforma
9
7
8
9
COMPRA
1
2
3
6
7
8
Edificio 290 -
4
4
10
5
6
11
Planta 1
1
2
3
4
8
9
10
11
5
6
7
1
2
3
4
5
12
13
11
12
13
14
15
6
16
Edificio 291 - Planta 1
1
2
5
6
GANANCIA
TOTAL Fase I de
9 unidades.
12
3
7
4
1
2
3
4
5
6
8
7
8
9
10
11
12
7
8
9
10
17
18
19
Proceso
aprobado en
su totalidad.
GANANCIA
TOTAL Fase II de
22 unidades.
Proceso
aprobado en
su totalidad.
GANANCIA
TOTAL Fase III de
12 unidades.
Edificio 10250 - Planta 2
17
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2.3 // DISEÑO, OBRA Y ADECUACIONES
2.3.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO
La ejecución de la obra junto a todas las adecuaciones
necesarias se realizo en un periodo de 1 año y 3 meses,
en los cuales se realizo una completa redistribución de los
espacios interiores del Edificio 290 para adecuarlos al nuevo
uso hotelero del proyecto.
Dentro de las reformas efectuadas en el exterior se pueden
destacar: la completa remodelación de la fachada exterior,
el rediseño de balcones y ventanas, dándole un gran toque
de modernidad, el cambio en el diseño y la redistribución de
las unidades interiores con el fin de aprovechar al máximo los
espacios; la renovación total del parqueadero y finalmente
el desarrollo de un jardín y zonas comunes con un exquisito
gusto y elegancia.
Plano general para inicio de obras - Edificio 290
Plano Nº 2
El desarrollo se realizó en tres frentes específicos:
• Obra de remodelación interior
• Obras exteriores de adecuación de zonas comunes.
• Amueblamiento interior y exterior
A continuación se muestra un registro fotográfico de este
proceso que pone en evidencia la importancia de los
trabajos ejecutados y que permitirá realizar un comparativo
entre el estado inicial del edificio y su estado actual.
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2.3.2 REMODELACIONES ARQUITECTÓNICAS
A continuación se muestra un ejemplo de la remodelación
efectuada en la unidad Tipo A
UNIDAD ANTES DE LA REFORMA
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UNIDAD DESPUÉS DE LA REFORMA
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2.4 // APROBACIONES - PERMISOS - CERTIFICADOS
A continuación se exponen algunos de los principales
permisos obtenidos que permiten operar el proyecto:
Matrícula Inmobiliaria
Matrícula Inmobiliaria
Licencia Hotelera
Carta aprobación Ciudad de Bal Harbour
Certificado de Propiedad
Aprobación Fractional Ownership
Certificado final Bal harbour
Certificado final Bal harbour
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Actualmente los tres edificios que conforman el proyecto
se encuentran divididos de la siguiente manera:
N
3
E
ELL PROYECTO
EDIFICIO 290
290 LUXURY HOTEL BOUTIQUE
291 RENTAL
10210 RENTAL
EDIFICIO 291
El Hotel Boutique Bal Harbour Quarzo cuenta con 29
habitaciones, cada una diseñada especialmente para
ofrecer áreas espaciosas, accesorios de cocina de la mejor
calidad y una decoración lujosa y moderna. Los mesones
en piedra de Quarzo, los muebles de colección italiana, los
accesorios de cocina Kitchen Aid y el entorno inspirado en la
filosofía Feng-Shui, crean un ambiente acogedor y relajante.
Toallas, linos de lujo italianos, amenities de baño premium,
junto a una atención personalizada de nuestros empleados,
se complementan para complacer todas las necesidades y
deseos de una exclusiva clientela.
EDIFICIO 10250
3.1 // LUXURY HOTEL BOUTIQUE
Servicio
Completo
BOUTIQUE
3.1.1 EL CONCEPTO
Con base en las condiciones especificas del proyecto:
localización, tipos de apartamentos e infraestructura, entre
otros, se condujo una investigación sobre tres diferentes
tipos de modelo de negocios dentro de la industria hotelera
en Estados Unidos que mezclan algunos de los factores
más atractivos del proyecto: Renta de apartamentos
para vacaciones, Estadías Largas y Aparta-hoteles de Lujo
(Boutiques).
ESTANCIAS
LARGAS
CARACTERÍSTICAS:
VENTAJAS:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
3 -100 habitaciones
Atmósfera intima
Usualmente lujosos
Acomodación y servicios personalizados
Reconocidos como DESIGN HOTELS o pequeños
hoteles lujosos.
• Asociados con exclusividad y privacidad
• Tarifas altas
RENTAS DE
VACACIONES
Servicio
Limitado /
Seleccionado
Producto único
Mejor percepción de valor
Más elementos diferenciadores
Clientela de alto consumo
Más elementos atractivos singulares
Experiencia única
Estadías largas (menos rotación)
3.1.2 VARIABLES QUE NOS DIFERENCIAN
CONCEPTO NOVEDOSO
DISEÑO
Apartamentos disponibles para la renta en estadías
promedio de 7 a 10 días, con un estilo de Aparta hotel de
lujo, con servicios personalizados, una excelente ubicación,
grandes espacios y un ambiente oriental donde la relajación,
la tranquilidad y la naturaleza tienen un espacio reservado.
Los más altos estándares de calidad en comodidades y
decoración, son los resultados de este gran proyecto.
El proyecto contará con su propia playa artificial al frente
del Canal Intercostal, además de piscinas, gimnasio y
otras comodidades ubicadas en las áreas comunes. La
arquitectura y el diseño de sus interiores juegan un papel
importante creando una experiencia única para cada uno
de nuestros visitantes.
UN PRODUCTO ÚNICO
PERCEPCIÓN DEL VALOR
Bal Harbour no cuenta con edificios de renta de la calidad y
el tamaño de los apartamentos que ofrece Quarzo.
La ciudad de Bal Harbour ha establecido importantes
barreras de entrada debido a la existencia de grandes e
importantes edificios de rentas que existen en la zona, los
cuales han sido convertidos en condominios, sumado al
hecho que ya no existe tierra disponible para desarrollar
nuevos proyectos.
Los clientes encontrarán grandes ventajas al comparar el
proyecto con hoteles tradicionales, especialmente aquellos
que viajen en familia.
Nuestros clientes obtienen grandes ahorros al cambiar
varias habitaciones en un hotel tradicional por un lujoso
apartamento que les ofrece todo para que su estadía sea
más larga y placentera.
CLIENTELA OBJETIVO
Clientes con alto poder de compra, conscientes del glamour
y exclusividad de Bal Harbour, que disfruten el nivel de
servicios, comodidad y tranquilidad de Quarzo.
Familias que viajen en vacaciones al Sur de la Florida, que
busquen sentirse como en casa con una variedad de
servicios que les permita disfrutar mucho más su estadía.
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FUENTE DE ARMONÍA
Foto 01
Render 01 - Puerta de acceso
DÍA
El Hotel cuenta con un diseño contemporáneo de acabados
simples y elegantes. Ofrece habitaciones tipo residencia de
moderno estilo, con amplios espacios y perfecta iluminación
natural. Cada una exquisitamente decorada, combinando
a la perfección el estilo y la comodidad.
ZEN
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CONCEPT
Los jardines estilo Zen, la piscina completamente renovada
y el solárium equipado con cabañas y modernas sillas
asoleadoras, crean un ambiente exclusivo, elegante y único.
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BIENVENIDO A QUARZO
Edificio 290
Render
01
PLANO LLAVE
Render 02 - Puerta de acceso
NOCHE
El acceso es uno de los puntos mas importantes de un
proyecto de estas características.
En la imagen arriba se puede apreciar una propuesta de
gran elegancia que sigue los lineamientos conceptuales de
la arquitectura oriental re-interpretados para el proyecto
consiguiendo así una GRAN PUERTA de acceso al hotel que
no pasará desapercibida.
31
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
3.1.3 EL EXTERIOR - LAS ZONAS COMUNES
Las zonas comunes del hotel son amplias y versátiles, aptas
para acoger a todos los visitantes, ya que hemos reunido
características esenciales para el descanso y el disfrute de
los espacios, tales como generosas áreas abiertas, jardines
zen relajantes, muebles blancos con decoración en colores
vibrantes y muchas más.
Un lugar acogedor y privado que configura el perfecto
santuario para disfrutar el tiempo en pareja, con amigos o
familiares.
Foto 02
Edificio 290
PLANO LLAVE
La filosofía oriental perteneciente al Budismo, basada en la
meditación y el entendimiento de la propia naturaleza es el
marco perfecto para un lugar de descanso y relajación
Este concepto aplicado a la arquitectura representa
espacios de meditación en comunión con la naturaleza,
lugares concebidos para inspirar vitalidad y serenidad,
donde las energías tal como el agua pueden fluir sin
obstáculos.
Foto 02
32
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P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
Foto 03
Edificio 290
PLANO LLAVE
Foto 03
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Foto 05
Fotos
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06
Edificio 290
PLANO LLAVE
Foto 05 - Zen beach garden
Foto 06 - Vista Intercostal
Foto 04 - Piscina
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3.1.4 EL INTERIOR - Las habitaciones
Con un diseño vanguardista, las propuesta interior para los
espacios es innovadora, atractiva y elegante.
Las habitaciones se encuentran categorizadas en cuatro
tipos diferentes, de acuerdo al tamaño y al tipo de
acomodación:
•
•
•
•
PLANO LLAVE
Master Two Bedroom Suite
One Bedroom Suite
Junior Suite King
Junior Suite Queen
Foto 07 - Sala, comedor y cocina
MASTER TWO BEDROOM SUITE
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PLANO LLAVE
Foto 08
Habitación MASTER TWO BEDROOM SUITE.
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PLANO LLAVE
Foto 09 - Baño
ONE BEDROOM SUITE
Foto 10 - Baño
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P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
ONE BEDROOM SUITE
Esta espaciosa suite cuenta con una cama king en la alcoba
principal, dos camas full en la habitación de huéspedes, una
cocina completa, sala, comedor y dos baños.
Ofrece la comodidad y el lujo de una cama king, cocina
completa, sala y comedor.
Este tipo de habitación es muy popular para familias, ya que
permite una acomodación de hasta 6 personas.
PLANO LLAVE
44
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
PLANO LLAVE
45
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
JUNIOR SUITE KING
JUNIOR SUITE QUEEN
Esta suite ofrece una acomodación tipo estudio y ofrece
una cocina con microondas y refrigerador. Permite una
acomodación para dos adultos.
La suite junior con 2 camas tamaño Queen ofrece una
acomodación tipo estudio y ofrece una cocina con
microondas y refrigerador. Permite una acomodación de
hasta cuatro personas.
PLANO LLAVE
46
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
PLANO LLAVE
47
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
3.1.5 PLANOS DE ARQUITECTURA UNIDADES TIPO
UNIDAD Tipo - A
CANTIDAD DE UNIDADES: 9 unidades
ALOJAMIENTO MÁXIMO por UNIDAD: 6 personas
ALOJAMIENTO TOTAL: 54 personas
UNIDAD Tipo - B2
Habitación principal
Escritorio
Walking closet
Terraza 1
Baño habitación principal
Habitación
Closets
Habitación Secundaria
Baño habitación secundaria
Closets
Comedor independiente
Escritorio
Terraza 2
Sala independiente
Closet
Posible conexión con B2
Cocina abierta
Cocina abierta
Baño independiente
Tipo A
Tipo B2
Acceso
Principal
PLANO LLAVE - Planta 1
Acceso 2
UNIDAD Tipo - B1
Acceso
UNIDAD Tipo - C
CANTIDAD DE UNIDADES: 1 unidad
Terraza 1
Habitación
Habitación
Sala independiente
Escritorio
Walking closet
Closets
Posible conexión con B1
Baño independiente
Cocina abierta
Cocina
Baño independiente
Tipo C
Tipo B1
Acceso
Acceso 2
48
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
Acceso
Principal
49
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
UNIDAD Tipo - D
CANTIDAD DE UNIDADES: 1 unidad
UNIDAD Tipo - E2
Terraza
Habitación
Habitación
Walking Closet
Escritorio
Baño independiente
Posible conexión con E2
Cocina abierta
Cocina abierta
Closet
Acceso
Baño independiente
Tipo D
Tipo E2
Walking Closet
Acceso
UNIDAD Tipo - E1
UNIDAD Tipo - F
Acceso
Terraza 1
Baño independiente
Habitación
Cocina abierta
Sala independiente
Closet
Walking closet
Posible conexión con E2
Habitación
Cocina abierta
Baño independiente
Tipo E1
Tipo F
Acceso
Principal
Acceso 2
NOTA: Unidad adaptada
para discapacitados
50
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
51
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
3.1.6 SERVICIOS Y CARACTERÍSTICAS
3.1.7 ALIANZAS ESTRATÉGICAS
AMENITIES
POLITICS:
• Balconies with Waterfront Views
• Condo-size Spacious Units
• Elegantly Appointed Bathrooms with Bath Tubs
• Full Kitchens with Kitchen-Aid Appliances
• Premium Bath Amenities
• Gourmet Coffee Machine
• Hair Dryer
• HD 37” flat-screen LCD TVs
• HD TV Service & Programming
• In-room Honor Bar
• In-room I-pod Dock with Alarm Clock
• In-room Safe
• IP Phones with DID numbers and Voicemail
• Iron and Ironing board
• Luxury Terry Bath Robes
• Italian Collection Furniture
• Premium 300-plus Thread Count Italian Linen
• Top of the Line Bedding
• Turn-down Service
• Wireless High-Speed Internet Access and Wired Data Port
• Cancelation Policy: 72 hours prior to arrival
• Penalty for Late Cancellation: Cost of the first night plus tax
• Advance Deposit Policy: Deposit of the 1st night plus tax required at the time of booking
• Check-In Time: 4 pm
• Check-Out Time: 11 am
• Pets: Not Allowed
• Self Parking: $10 per day
• Hotel Taxes: 11%
• Extra Adult Charge: $30 per night plus tax including children.
• Rollaway Beds: $20 per day
• Cribs for Children: Free
52
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
Siguiendo nuestro compromiso en la búsqueda de nuevas
alianzas que le ofrezcan a nuestros clientes cada vez mas
posibilidades de alto nivel, ya existe un acuerdo firmado con
el prestigioso hotel ONE BAL HARBOUR para el uso y disfrute
de todos sus servicios y amenities.
Entre algunos de estos servicios se encuentran los siguientes:
• Spa
• Beach Club
• Salon
• Kid’s club
• Restaurant
53
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
3.2 // OPERACIÓN DE RENTAS
3.2.1 DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS
3.2.2 REESTRUCTURACIÓN INTERIOR
Los edificios 291 y 10250 se encuentran actualmente bajo el
esquema de RENTAS, esperando las siguientes fases de su
conversión a hoteles boutique como la realizada al edificio
290.
ESTADO ACTUAL
Los apartamentos se estos dos edificios, presentan una gran
demanda debido a su localización, proximidad a los lugares
de interés, como aeropuertos, centros comerciales, South
Beach sumada a la hermosa vista del canal de acceso al
océano Atlántico.
Bal Harbour Quarzo representa una oportunidad estratégica
para proveer de vivienda a un mercado desatendido hasta
el momento.
El inventario de apartamentos en el área de la Florida se ha
visto reducido en los últimos años debido a la conversión de
condominios. Con la disminución de la oferta y el incremento
de la demanda, causada por las tendencias demográficas,
los niveles de ocupación de renta llegarán a niveles record
en los próximos años.
1
2
3
8
9
10
4
5
11
6
7
12
13
Ejemplo: Planta 1 - 13 UNIDADES
POTENCIAL DE REFORMA
TABLA COMPARATIVA AUMENTO DE UNIDADES
59
UNIDADES
Adicionalmente a los excelentes resultados en los niveles de
ocupación que están experimentando estos dos edificios
(ver página 74), cercanos al 100%, los apartamentos atraen
a residentes de una amplia área que abarca desde Miami
Beach a Aventura, debido a la combinación de factores
como su ubicación, comodidades y gran tamaño de sus
unidades.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
59,46% +
10
37
UNIDADES
11
Por otro lado la propiedad disfruta de un conveniente
acceso a la I-95, Florida Turnpike, una conexión de alta
importancia dentro del sistema vial de la zona.
12
13
14
15
16
17
18
19
ACTUAL
REFORMADO
% A U M E N TO
DE UNIDADES
ESTADO ACTUAL
1
2
3
4
5
6
7
8
POTENCIAL DE REFORMA
TABLA COMPARATIVA AUMENTO DE UNIDADES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
44
UNIDADES
37,5% +
REFORMADO
% A U M E N TO
DE UNIDADES
32
UNIDADES
ACTUAL
54
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
55
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
4
A NÁLISIS de
MERCADO
ANÁLISIS de
4.1 // LA INDUSTRIA HOTELERA EN USA
La industria hotelera finalizó el 2010 con resultados claramente
positivos, de acuerdo a la información compilada por STR
(Smith Travel Research), una de las firmas de investigación
en el sector más grandes en Estados Unidos.
“A pesar de la lenta recuperación de la economía
Norteamericana, las perspectivas de demanda para la
industria hotelera se mantienen positivas,” afirmo Tim Hart,
presidente y CEO de Rubicon.
”La ocupación del 2011 es 6 por ciento más alta que la del
2010 durante la misma época del año, los compromisos
grupales han aumentado el 6.8 por ciento, y los nuevos
grupos de negocio agregados a comienzos del 2011, han
aumentado el 30.8 por ciento en comparación con el mismo
periodo del año pasado. Nosotros esperamos que este
crecimiento positivo continúe a medida que avanzamos en
el 2011. “
Fuente:
Smith Travel Research
( Rubicon group - North American Hospitality Review )
NIVELES DE OCUPACIÓN E INGRESOS POR HABITACIÓN
Los niveles de ocupación en esta industria aumentaron 5.7%
hasta llegar a 57.6%, y el ingreso por habitación disponible
(RevPAR) aumentó 5.5% ubicándose en los US$ 56.47.
4.1.1 ESTADOS UNIDOS EN EL ENTORNO
TURÍSTICO MUNDIAL
El fortalecimiento de las monedas de Latinoamérica y Europa
con respecto al dólar americano, permite que Estados
Unidos sea un destino elegible para millones de turistas.
“Estados Unidos recibió un número récord de 60 millones de visitantes
internacionales el 2010, con lo que superó en un 17% el récord previo del
año 2000” Departamento de Comercio.
Los Estados Unidos mostraron mejoras en una evaluación
mundial sobre los países más competitivos en el sector de
Hotelería y Turismo, subiendo del octavo puesto en el 2009, al
sexto este año. “El reporte del 2011 sobre la competitividad de
la Hotelería y el Turismo”( “Travel & Tourism Competitiveness
Report 2011,”), realizado por el foro económico mundial en
compañía de la Firma Consultora de Gerencia Global Booz
& Company.
SEGMENTACIÓN DEMOGRÁFICA
La siguiente tabla presenta una distribución de la
procedencia de origen de los viajeros al hotel, que representa
una buena muestra de la diversidad del mercado turístico
estadounidense.
59
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
4.2 // FLORIDA, UNO DE LOS MÁS IMPORTANTES DESTINOS
4.2.1 EL NIVEL DE OCUPACIÓN MÁS ALTO DE LA NACIÓN
4.2.3 ESTADÍSTICAS RELEVANTES DEL SECTOR
El Condado de Miami-Dade presenta el nivel de ocupación
más alto de la nación.
Miami Beach en particular y el Sur de la Florida en general, ha
experimentado una tremenda transformación en la pasada
década. La Industria hotelera ha sido una gran fuerza al
compartir una visión común donde el visitante está en una
escala mayor, un cliente internacional, de mayor consumo
y más sofisticado.
LAS TENDENCIAS EN LA OCUPACIÓN DE HOTELES SON
IMPRESIONANTES
Esta tendencia es clara al no existir hoteles de lujo en la
ciudad antes de que llegaran El Mandarin, Four Seasons, The
Regent, Ritz Carlton, St. Regis, entre otros, en los últimos años.
De acuerdo con la tabla 01, se puede observar una clara
tendencia de ocupación positiva en aumento entre el 2009
y el 2010, marcando promedios muy favorables.
En lo que va del 2011 la ocupación hotelera semanal,
muestra cifras mayores a las reportadas durante las mismas
semanas en el 2009 y 2010. Tabla 02
Fuente:
Smith Travel Research
TABLA 01
Fuente:
Smith travel research
LOS NIVELES DE OCUPACIÓN SON MÁS ESTABLES CUANDO
LAS ESTACIONES SON MENOS PRONUNCIADAS
4.2.2 ÍNDICES DE PROPIEDADES HOTELERAS
Fuente:
Greater Miami Bureau of
Conventions and Tourism
El índice de desempeño de los mercados hoteleros más
grandes de los Estados Unidos, rastrea los cambios a la
fecha de la oferta y demanda de habitaciones, de la tarifa
promedio diaria (ADR) y de los ingresos por habitación
disponible (RevPAR).
Un mercado que logre una puntuación mayor a 100 puntos
refleja una mejora desde el correspondiente periodo un año
atrás, mientras que los que tengan menos de 100 puntos
reflejan un débil desempeño.
RANKING EN EL TOP 5 CIUDADES CON EL MAYOR ADR
Fuente:
TABLA 02
Con un promedio de tarifas por noche de $325 en Miami
Beach durante los últimos años
Fuente:
Greater Miami Bureau of
Conventions and Tourism
FLUJO DE VISITANTES EN MIAMI
Fuente:
Marcus & Millichap Research Services,
Smith Travel Research.
Arribo de pasajeros al Aeropuerto
Internacional de Miami
Internacional
Miami se ha convertido en uno de los destinos más
importantes de los Estados Unidos en los últimos 10 anos. La
demanda de visitantes nacionales como internacionales
ha llevado el promedio de tarifa diaria (ADR) a alcanzar un
promedio de $200 por noche.
Doméstico
Total
TABLA 03
60
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
Fuente:
Fuente:
Miami International Airport
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
61
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
4.3 // ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
DIRECTA
4.3.2 NUESTRO SECTOR
4.3.1 AUMENTO DE LA DEMANDA
1
Entre 2002 y 2007, 1500 unidades hoteleras entre 200 y 400
dólares la noche desaparecieron en una área contigua al
proyecto comprendida entre SUNNY ISLE al norte y SUFRSIDE
al sur. En el mapa satelital se refleja la ubicación de estas
unidades hoteleras desaparecidas en este período.
Antiguo Tangiers Motel
De acuerdo a esta información, el Mercado de Miami y el
análisis de los competidores directos, Bal Harbour Quarzo
puede alcanzar niveles de ocupación de 75% y con tarifas
promedio que exceden los $285 por noche y 75% de
ocupación. La mayoría de Hoteles en Miami Beach tienen
niveles de ocupación del 90% en temporada alta y entre un
60% y un 70% en temporada baja.
THE REGENT:
Nuevo Hotel de Lujo, con 124 habitaciones y tarifas entre
$700 y $1200 por noche en una habitación de ocupación
doble.
Antiguo Colonial Inn Hotel
2
SUNNY ISLE
SEAVIEW HOTEL:
Construido en 1960s, categorizado como hotel de 4 estrellas,
con 220 habitaciones y tarifas entre $315 y $465 por noche
en habitaciones de ocupación doble.
Antiguo Driftwood Motel
3
ALEXANDER ALL SUITE OCEANFRONT RESORT:
Apartamentos de 2 habitaciones, con tarifas entre $349 y
$729 dependiendo de la temporada.
Antiguo Fountain Head
4
5
6
Antiguo Varadero I y II
Antiguo Days Inn Motel
TABLA Nº UNIDADES DESAPARECIDAS
NOMBRE HOTEL DESAPARECIDO
Nº UNIDADES
1
Antiguo Tangiers Motel
2
Antiguo Colonial Inn Hotel
300
3
Antiguo Driftwood Motel
115
4
Antiguo Fountain Head
60
5
Antiguo Varadero I y II
50
6
Antiguo Days Inn Motel
70
7
Antiguo Sheraton
650
8
Antiguo Beach House Hotel
150
50
TOTAL
1445
Luxury Boutique Hotel
BAL HARBOUR
8
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
Según Richard Ellis se prevé un aumento del 1,6% en el
Revpar para el 2011.
De acuerdo a la firma consultora de servicios inmobiliarios
CBRE, la recuperación del sector hotelero en los Estados
Unidos continuará durante el 2011 y comenzara a acelerar
en el 2012.
Los asesores económicos de la firma consultora, pronostican
que el ingreso por habitación disponible (RevPAR) mejorará
1.6% en el 2011 y 4.4% en el 2012, alcanzando niveles de
$94.21 en el tercer trimestre del 2011 y de $98.34 en el tercer
trimestre del 2012 respectivamente.
El significativo crecimiento de las tarifas por noche durante
el 2011, junto con una mejora constante en los niveles de
ocupación, ocasionará que el RevPAR se sitúe en niveles
cercanos a su pico máximo del 2007.
Antiguo Beach House Hotel
SURFSIDE
62
4.4.1 AUMENTO EN EL REVPAR
De acuerdo al reporte anual de tendencias, desarrollado
por CBRE, la industria hotelera registró crecimientos positivos
durante el 2010 en los siguientes indicadores: Ocupación,
Tarifa promedio diaria (ADR) e ingresos por habitación
disponible (RevPAR).
Antiguo Sheraton
7
4.4 // PRONÓSTICO A FUTURO
Fuente:
CB RICHARD ELLIS
63
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
4.5 // ESTRATEGIAS DE MERCADEO
4.5.3 PÁGINA WEB
El negocio está compuesto por una mezcla de huéspedes
con diferentes necesidades. El 60% son clientes que viajan
por razones turísticas, un 20% viajan por turismo y negocios, y
el 20% lo hacen únicamente para negocios. Adicionalmente
el 51% de las reservas provienen del canal de distribución
de Internet tales como Expedia, Booking.com y Travelocity,
mientras que el 47% fueron realizadas directamente con el
hotel.
4.5.1 MANEJO DE LOS INGRESOS Y POSICIONAMIENTO DE TARIFAS
Los anteriores datos reflejan como el hotel está emergiendo
como una propiedad novedosa para largas estadías,
la cual atrae clientes en busca de comodidades al estilo
apartamento. Los referidos y huéspedes que repiten estadía
beneficiarán ampliamente la propiedad en el largo plazo.
Para este propósito, el personal del hotel ha desarrollado
una organizada estructura de manejo de los ingresos, que
incluye seguimiento diario de las ganancias, inteligencia
de mercado, cálculo del ritmo de las reservas y continuos
ajustes a la estrategia de precio para maximizar los ingresos.
Posicionar la estrategia de precios del hotel y manejar la
demanda para maximizar ingresos es una estrategia continua
clave para el éxito del negocio. Es de vital importancia
aprovechar los periodos de alta demanda y mantener una
buena ocupación en periodos de baja demanda.
Actualmente las reservaciones del hotel se han obtenido
como primera instancia a través de la ubicación del producto
en los canales de distribución de Internet y operadores
turísticos en línea.
Con el fin de aprovechar la creciente tendencia por las
reservas directas, el hotel cuenta con una gran página web,
desde la cual gestionar todos los servicios y ofertas.
Esta nueva página web cuenta con imágenes atractivas,
tecnologías web 2.0, opciones de chat, videos y motor de
búsqueda, entre otros.
Una extensa estrategia de optimización en los motores de
búsqueda como Google, Yahoo y Bing fue implementada
con el fin de aumentar el ranking del sitio web e incrementar
su visibilidad.
Las redes sociales serán igualmente integradas al sitio web,
con el objetivo de aprovechar las ventajas que ofrecen
estas oportunidades de mercadeo de bajo costo.
4.5.2 CANALES DE DISTRIBUCIÓN DE INTERNET
Los Canales IDS entregan al consumidor todo lo que
ellos necesitan para buscar, planear y comprar un plan
vacacional. Estas compañías ofrecen acceso directo a una
de las más grandes selecciones de productos y servicios
de viaje en la web, sirviendo a diferentes segmentos de
consumidores, familias e individuos que buscan planear sus
vacaciones o un pequeño viaje para relajarse.
Es necesaria una fuerte presencia de promoción en Internet
y en agencias de viajes para asegurar altas ocupaciones.
Estas empresas entregan datos clave de viajes y productos
que ofrecen información importante a los viajeros para
ayudarles a tomar la decisión correcta en todas las partes
de la planificación de su viaje.
También ayudan a los viajeros a encontrar las mejores tarifas,
disponibilidad de vuelo, horarios de vuelo, al igual que la
disponibilidad de habitaciones de hoteles y otros servicios
que cualquier viajero necesita para un gran viaje.
Estos Sistemas Globales de Reservas alimentan a más de
700,000 Agencias de Viajes en todo el mundo.
Tales canales son:
Canales GDS
A nivel mundial solo existen 4 Canales GDS
4.5.4. POSICIONAMIENTO DE MARCA E IMAGEN CORPORATIVA
El posicionamiento a largo plazo de la marca del hotel,
ayudará a la propiedad a alcanzar su máximo potencial.
Este proceso requiere esfuerzos internos, como lo es el
manejo de las relaciones con los clientes, un excelente
servicio al cliente y la creación de bases de datos que
permitan mantener contacto con nuestros huéspedes.
El posicionamiento de marca también requiere esfuerzos
externos, lo cual incluye publicidad, relaciones públicas,
visibilidad en la web, esfuerzos de mercadeo, envío de
correos electrónicos, entre otros.
Otros segmentos de distribución:
• Agentes
locales de Bienes Raíz
• Departamento
de turismo de la ciudad de Bal Harbour
• Negocios
corporativos locales
(Bal Harbour Shops)
64
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
65
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
5
ANÁLISIS
FINANCIERO
ANÁLISIS
5.1 // LUXURY BOUTIQUE HOTEL
5.1.1 PROYECCIONES DE OCUPACIÓN E INGRESOS
BAL HARBOUR QUARZO OCCUPANCY AND REVENUE PROJECTION
Projected Occupation Level
Apartments
2010 Average Occupancy Florida
2011 Average Daily Room Rate Miami
75%
132
77%
$220,00
Rate Type
Qty
Room Rates
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total Studios
ADR
RevPAR
6
6
6
6
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total Villas 1/1
ADR
RevPAR
1
1
1
1
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 1/1 Standard
ADR
RevPAR
4
4
4
4
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 1 Br Suites
ADR
RevPAR
43
43
43
43
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 1 Br Master Suites
ADR
RevPAR
39
39
39
39
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 1/2
ADR
RevPAR
1
1
1
1
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 2/2
ADR
RevPAR
32
32
32
32
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 3/2.5 PH
ADR
RevPAR
4
4
4
4
Rate Type
Qty
Promotional Rate
Commercial Rate
Rack Rate
Total 4/4 PH
ADR
RevPAR
2
2
2
2
$
$
$
$
$
$
399
449
499
341,75
455,67
341,75
Grand Total
ADR
RevPAR
Income/Apartment
132
$
$
$
216,51
288,68
216,51
$
$
$
$
$
$
149
199
249
154,25
205,67
154,25
Room Rates
$
$
$
$
$
$
169
229
279
174,75
233,00
174,75
Room Rates
$
$
$
$
$
$
169
229
279
174,75
233,00
174,75
Room Rates
$
$
$
$
$
$
199
249
299
191,75
255,67
191,75
Room Rates
$
$
$
$
$
$
225
275
325
211,25
281,67
211,25
Room Rates
$
$
$
$
$
$
225
275
325
211,25
281,67
211,25
Room Rates
$
$
$
$
$
$
269
329
399
255,75
341,00
255,75
Room Rates
$
$
$
$
$
$
349
399
449
304,25
405,67
304,25
Room Rates
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
$
$
$
$
Monthly
Income
5.364
8.955
13.446
27.765
$
$
$
$
Monthly
Income
1.014
1.718
2.511
5.243
$
$
$
$
Monthly
Income
4.056
6.870
10.044
20.970
$
$
$
$
Monthly
Income
51.342
80.303
115.713
247.358
$
$
$
$
Monthly
Income
52.650
80.438
114.075
247.163
$
$
$
$
Monthly
Income
1.350
2.063
2.925
6.338
$
$
$
$
Monthly
Income
51.648
78.960
114.912
245.520
$
$
$
$
Monthly
Income
8.376
11.970
16.164
36.510
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
$
$
$
$
Monthly
Income
4.788
6.735
8.982
20.505
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
Occupancy
Levels
20,0%
25,0%
30,0%
75,0%
$
$
$
$
Annual
Income
64.368
107.460
161.352
333.180
$
$
$
$
Annual
Income
12.168
20.610
30.132
62.910
$
$
$
$
Annual
Income
48.672
82.440
120.528
251.640
$
$
$
$
Annual
Income
616.104
963.630
1.388.556
2.968.290
$
$
$
$
Annual
Income
631.800
965.250
1.368.900
2.965.950
$
$
$
$
Annual
Income
16.200
24.750
35.100
76.050
$
$
$
$
Annual
Income
619.776
947.520
1.378.944
2.946.240
$
$
$
$
Annual
Income
100.512
143.640
193.968
438.120
$
$
$
$
Annual
Income
57.456
80.820
107.784
246.060
$
857.370 $
10.288.440
$
6.495 $
77.943
69
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
5.1.2 PRO FORMA
5.1.3 ANÁLISIS BASE DEL INGRESO DE 5 AÑOS
5 YEAR PROJECTION: BAL HARBOUR QUARZO
BAL HARBOUR QUARZO PROFORMA
290, 291 y 10250
132
75,0%
$288,68
Buildings
Number of Rooms
Occupancy
Average Daily Rate
Actual ADR
Acumulated Increase ADR
Monthly
INCOME
Rooms
Food
Beverage
Telephone
Minor Oper. Depts
Total Income
Year 0
75,0%
$288,68
0,0%
Ocupancy
Annual
% of Gross
PAR**
POR***
$
$
$
$
$
$
857.370
14.850
14.850
5.544
9.900
902.514
$
$
$
$
$
$
10.288.440
178.200
178.200
66.528
118.800
10.830.168
95,0%
1,6%
1,6%
0,6%
1,1%
100,0%
$
$
$
$
$
$
217
4
4
1
3
228
$
$
$
$
$
$
289
5
5
2
3
304
$
$
916.531
1.028.844
63.750
12.730
252.414
21.741
8,5%
9,5%
0,0%
0,6%
0,1%
2,3%
0,2%
$
$
$
$
$
$
$
19 $
22 $
$
1 $
0 $
5 $
0 $
25
28
$
$
$
$
76.378 $
85.737 $
$
5.312 $
1.061 $
21.035 $
1.811,74 $
Cost of Food $
Cost of Beverage $
7.425,00 $
7.425,00 $
89.100
89.100
0,8%
0,8%
$
$
2 $
2 $
$
$
$
$
13.306
24.000
20.191
2.531.706
0,1%
0,2%
0,2%
23,4%
$
$
$
$
691.538 $
8.298.462
76,6%
$
EXPENSES*
Rooms
INCOME
Rooms
Food
Beverage
Telephone
Minor Oper. Depts
Total Income
Year 1
75,0%
$303,11
5,0%
Year 2
75,0%
$317,54
10,0%
Year 3
75,0%
$331,98
15,0%
Year 4
75,0%
$346,41
20,0%
Year 5
75,0%
$360,85
25,0%
$10.288.440
$178.200
$178.200
$66.528
$118.800
$10.830.168
$10.802.862
$178.200
$178.200
$66.528
$118.800
$11.344.590
$11.317.284
$178.200
$178.200
$66.528
$118.800
$11.859.012
$11.831.706
$178.200
$178.200
$66.528
$118.800
$12.373.434
$12.346.128
$178.200
$178.200
$66.528
$118.800
$12.887.856
$12.860.550
$178.200
$178.200
$66.528
$118.800
$13.402.278
Payroll
Commissions
Reservation Costs
Laundry-linen
Linen
Supplies
Uniforms
$916.531
$1.028.844
$0
$63.750
$12.730
$252.414
$21.741
$953.192
$1.069.998
$0
$66.300
$13.239
$262.511
$22.611
$991.320
$1.112.798
$0
$68.952
$13.768
$273.011
$23.515
$1.030.973
$1.157.310
$0
$71.710
$14.319
$283.932
$24.456
$1.072.212
$1.203.602
$0
$74.578
$14.892
$295.289
$25.434
$1.115.100
$1.251.746
$0
$77.561
$15.488
$307.101
$26.451
Cost of Food
Cost of Beverage
$89.100
$89.100
$92.664
$92.664
$96.371
$96.371
$100.225
$100.225
$104.234
$104.234
$108.404
$108.404
Cost of Calls
Phone System Lease
$13.306
$24.000
$20.191
$2.531.706
$13.838
$24.960
$20.999
$2.632.975
$14.391
$25.958
$21.839
$2.738.294
$14.967
$26.997
$22.712
$2.847.825
$15.566
$28.077
$23.621
$2.961.738
$16.188
$29.200
$24.565
$3.080.208
Departmental Income
$8.298.462
$8.711.615
$9.120.718
$9.525.609
$9.926.118
$10.322.070
Undistributed Operating Expenses
Payroll
Comissions on Credit Cards
Offices Supplies
Security
Human Resources
Management Fees (SCG)
Marketing
Repairs, Maintenance and Other Expenses
Total Undistributed Operating Expenses
$359.662
$108.302
$28.247
$14.976
$18.720
$324.905
$383.847
$636.861
$1.875.520
$374.049
$112.634
$29.377
$15.575
$19.469
$337.901
$399.201
$662.335
$1.950.541
$389.011
$117.139
$30.552
$16.198
$20.248
$351.417
$415.169
$688.829
$2.028.563
$404.571
$121.825
$31.774
$16.846
$21.057
$365.474
$431.776
$716.382
$2.109.705
$420.754
$126.698
$33.045
$17.520
$21.900
$380.093
$449.047
$745.037
$2.194.093
$437.584
$131.766
$34.367
$18.221
$22.776
$395.297
$467.009
$774.839
$2.281.857
House Profit
$6.422.942
$6.761.075
$7.092.156
$7.415.904
$7.732.024
$8.040.213
$277.195
$108.202
$433.207
$818.603
$288.283
$112.530
$450.535
$851.348
$299.814
$117.031
$468.556
$885.401
$311.807
$121.712
$487.299
$920.818
$324.279
$126.581
$506.791
$957.650
$337.250
$131.644
$527.062
$995.956
$5.604.338
$5.909.727
$6.206.754
$6.495.086
$6.774.374
$7.044.257
(1.187.854,67) $
(1.187.854,67) $
(1.187.854,67) $
(1.187.854,67) $
(1.187.854,67) $
(1.187.854,67)
$4.416.483,51
$4.721.872,32
$5.018.899,80
$5.307.231,49
$5.586.519,58
$5.856.402,31
EXPENSES*
Rooms
Food
Payroll
Commissions
Reservation Costs
Laundry-linen
Linen
Supplies
Uniforms
2
0
7
1
Food
2
2
Telephone
Cost of Calls $
Phone System Lease $
Minor Oper. Depts
$
Total Departamental Expenses
$
Departmental Income
$
1.108,80
2.000,00
1.682,58
210.975,53
Payroll
Offices Supplies
Security
Human Resources
Marketing
$
$
$
$
$
$
$
$
$
29.972
9.025
2.354
1.248
1.560
27.075
31.987
53.072
156.293
$
$
$
$
$
$
$
$
$
359.662
108.302
28.247
14.976
18.720
324.905
383.847
636.861
1.875.520
3,3%
1,0%
0,3%
0,1%
0,2%
3,0%
3,5%
5,9%
17,3%
$
$
$
$
$
$
$
$
$
House Profit
$
535.245 $
6.422.942
59,3%
$
0
1
0
53
$
$
$
$
0
1
1
70
175 $
230
8
2
1
0
0
7
8
13
39
$
$
$
$
$
$
$
$
$
10
3
1
0
1
9
11
18
52
135 $
178
Telephone
Minor Oper. Depts
Fixed Expenses
Property Taxes
Insurance
Reserve for Replacement
Total Fixed Expenses
Net Income
Debt Service (Mortgage)
Net Income After Debt Service
$
ASSUMPTIONS
Fixed Expenses
Property Taxes
Insurance
$
$
$
$
Net Income
$
$
$
$
277.195
108.202
433.207
818.603
2,6%
1,0%
4,0%
7,6%
$
$
$
$
$
467.028 $
5.604.338
51,7%
$
(98.988) $
(1.187.854,67)
-11,0%
$
23.100
9.017
36.101
68.217
368.040 $
4.416.484
40,8%
$
$
$
$
8
3
12
23
$
118 $
155
$
(25) $
(33)
$
6
2
9
17
93 $
122
Number of Rooms
Occupancy
ADR increase (room rates & income)
Average Daily Rate
EXPENSE GROWTH RATE
INCOME GROWTH RATE
AVERAGE COMISSION ON CREDIT CARD
CREDIT CARD PAYMENTS
$
132
75,0%
5%
288,68
4%
5%
2%
50%
MANAGEMENT FEES
3%
RESERVE
4%
Project Capitalization Rate Analysis
Net Operation Income
Capitalization Rate
Project Value
Year 0
$5.604.338
9,4%
$59.367.989
Year 1
$5.909.727
9,5%
$62.207.652
Year 2
$6.206.754
9,5%
$65.334.258
Year 3
$6.495.086
9,5%
$68.369.328
Year 4
$6.774.374
9,5%
$71.309.203
Year 5
$7.044.257
9,5%
$74.150.073
* Departmental Expenses are expressed as a percentage of deparmental revenues
** Per available room
*** Per occupied room
70
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
71
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
5.1.6 ANÁLISIS DE NEGOCIO ACTUAL
5.1.4 VALORIZACIÓN DEL PROYECTO
OPERACIÓN
RESUMEN DE LOS INGRESOS
DEL HOTEL
Durante el primer trimestre de operaciones, el hotel
experimentó una ocupación promedio del 82%, como
resultado del posicionamiento y de los esfuerzos de
mercadeo. Un análisis más cercano a la distribución de
huéspedes muestra una fuerte presencia del hotel en el
mercado latinoamericano y europeo, con porcentajes
significativos de la distribución correspondiente a estos dos
mercados.
FECHAS INGRESOS: 12/17/10 – 01/17/11
La MASTER SUITE con 2 habitaciones es particularmente
popular entre las familias Latinas, quienes buscan alternativas
a la acomodación en el sector de South Beach.
Durante 7 noches, la ocupación del hotel se ubicó en un
nivel récord por encima del 85% y durante otras 10 noches
sobrepaso del umbral del 75%. Un excelente comienzo.
5.1.5 ANÁLISIS PUNTO DE EQUILIBRIO
BREAK-EVEN OCCUPANCY ANALYSIS
Year 0
46,6%
$288,68
0,0%
Ocupancy
Actual ADR
Acumulated Increase ADR
INCOME
Rooms
Food
Beverage
Telephone
Minor Oper. Depts
Total Income
Year 1
45,5%
$308,88
7,0%
Year 2
44,0%
$329,09
14,0%
Year 3
42,8%
$349,30
21,0%
Year 4
41,8%
$369,51
28,0%
Year 5
40,9%
$389,71
35,0%
$6.487.145
$110.821
$110.821
$41.373
$73.881
$6.824.041
$6.672.365
$116.362
$116.362
$43.442
$77.575
$7.026.105
$6.883.882
$122.180
$122.180
$45.614
$81.453
$7.255.310
$7.103.683
$128.289
$128.289
$47.895
$85.526
$7.493.682
$7.332.091
$134.703
$134.703
$50.289
$89.802
$7.741.589
$7.569.439
$141.439
$141.439
$52.804
$94.292
$7.999.413
Payroll
Commissions
Reservation Costs
Laundry-linen
Linen
Supplies
Uniforms
$916.531
$648.715
$0
$63.750
$12.730
$252.414
$21.741
$953.192
$674.663
$0
$66.300
$13.239
$262.511
$22.611
$991.320
$701.650
$0
$68.952
$13.768
$273.011
$23.515
$1.030.973
$729.716
$0
$71.710
$14.319
$283.932
$24.456
$1.072.212
$758.904
$0
$74.578
$14.892
$295.289
$25.434
$1.115.100
$789.260
$0
$77.561
$15.488
$307.101
$26.451
Cost of Food
Cost of Beverage
$55.410
$55.410
$57.627
$57.627
$59.932
$59.932
$62.329
$62.329
$64.822
$64.822
$67.415
$67.415
Cost of Calls
Phone System Lease
$8.275
$24.000
$20.191
$2.079.167
$8.606
$24.960
$20.999
$2.162.333
$8.950
$25.958
$21.839
$2.248.827
$9.308
$26.997
$22.712
$2.338.780
$9.680
$28.077
$23.621
$2.432.331
$10.067
$29.200
$24.565
$2.529.624
Departmental Income
$4.744.874
$4.863.772
$5.006.483
$5.154.902
$5.309.258
$5.469.789
Payroll
Offices Supplies
Security
Human Resources
Marketing
$359.662
$68.240
$28.247
$14.976
$18.720
$204.721
$383.847
$636.861
$1.724.437
$374.049
$70.970
$29.377
$15.575
$19.469
$212.910
$399.201
$662.335
$1.783.886
$389.011
$73.809
$30.552
$16.198
$20.248
$221.426
$415.169
$688.829
$1.855.241
$404.571
$76.761
$31.774
$16.846
$21.057
$230.284
$431.776
$716.382
$1.929.451
$420.754
$79.832
$33.045
$17.520
$21.900
$239.495
$449.047
$745.037
$2.006.629
$437.584
$83.025
$34.367
$18.221
$22.776
$249.075
$467.009
$774.839
$2.086.894
House Profit
$3.020.437
$3.079.886
$3.151.241
$3.225.451
$3.302.629
$3.382.894
$277.195
$108.202
$272.962
$658.358
$288.283
$112.530
$283.880
$684.693
$299.814
$117.031
$295.235
$712.080
$311.807
$121.712
$307.045
$740.564
$324.279
$126.581
$319.326
$770.186
$337.250
$131.644
$332.100
$800.994
$2.546.686
$2.395.193
$2.439.161
$2.484.887
$2.532.443
$2.581.901
(1.296.000,00) $
(1.296.000,00) $
(1.296.000,00) $
(1.296.000,00) $
(1.296.000,00) $
(1.296.000,00)
$1.250.685,77
$1.099.193,31
$1.143.161,04
$1.188.887,48
$1.236.442,98
$1.285.900,70
EXPENSES*
Rooms
DISTRIBUCIÓN DE
HUÉSPEDES
DÍAS DE MAYOR OCUPACIÓN: 12/17/10 – 01/17/11
PORCENTAJE
POR NOCHE
Food
Telephone
Minor Oper. Depts
Fixed Expenses
Property Taxes
Insurance
Net Income
72
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
$
DISTRIBUCIÓN POR
REGIÓN GEOGRÁFICA
DISTRIBUCIÓN DE HUÉSPEDES
FUENTE:
Synergy Capital Group
73
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
5.2 // OPERACIÓN DE RENTAS
5.2.1 UNA GRAN ESTRATEGIA DE SOPORTE
La operación de rentas de Bal Harbour Quarzo, ha sido un
exitoso movimiento tomado por Synergy Capital Group, ya
que el dinero recaudado ha servido de soporte y apoyo
durante todo este periodo de remodelación y pre apertura
del hotel.
Los fondos de rentas han contribuido en el mantenimiento
de los edificios y los empleados de los mismos e incluso en
ciertas ocasiones con asuntos relativos al Hotel.
Desde sus inicios los apartamentos han tenido una gran
aceptación por el público con niveles de ocupación del
proyecto cercanos al 100%.
Actualmente las rentas se realizan a largo plazo, por periodos
de un año, sin olvidar que en la medida en que se acerque
el proceso de remodelación de estos dos edificios, las rentas
se recortarán a términos mensuales o diarios para adaptarse
a la nueva estrategia.
La siguiente tabla pone en evidencia el gran promedio
histórico de ocupación desde su compra hasta hoy:
% OCUPACION EDIFICIO RENTAS
120
100
80
60
40
mar-11
ene-11
nov-10
sep-10
jul-10
may-10
mar-10
ene-10
nov-09
sep-09
jul-09
may-09
mar-09
ene-09
nov-08
sep-08
jul-08
may-08
mar-08
ene-08
0
nov-07
20
% OCUP
MES
nov-07
dic-07
ene-08
feb-08
mar-08
abr-08
may-08
jun-08
jul-08
ago-08
sep-08
oct-08
nov-08
dic-08
ene-09
feb-09
mar-09
abr-09
may-09
jun-09
jul-09
ago-09
sep-09
oct-09
nov-09
dic-09
ene-10
feb-10
mar-10
abr-10
may-10
jun-10
jul-10
ago-10
sep-10
oct-10
nov-10
dic-10
ene-11
feb-11
mar-11
% OCUP
70
70
72
72
76
76
75
75
79
79
89
89
91
91
95
93
91
86
84
83
82
82
83
88
89
89
92
94
91
91
89
91
95
95
96
97
97
97
94
95
97
DATOS DE SOPORTE
74
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
75
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
EL
LA
EL
6
MEJOR USO de
PROPIEDAD
MEJOR USO de
A continuación se desarrolla una gran
opción de negocio para Bal Harbour
Quarzo bajo el esquema de Fractional
Ownership un esquema que aprovecha
todas las bondades y características de
este proyecto maximizando de esta forma
su operación, valor y rentabilidad.
6.1 // EQUIPO DE TRABAJO PROPUESTO
Hemos reunido las mejores compañías del sector en cada una
de sus especialidades para lograr una operación inmejorable
que garantice una correcta ejecución del proyecto.
Esta información representa una primera aproximación a la estructura del equipo. Esta no condiciona ni obliga la participación
de ninguna de las compañías aquí expuestas en el proyecto en cuestión.
Synergy Capital Group queda liberado de cualquier responsabilidad contractual futura al igual que las compañías aquí
propuestas.
ESTRUCTURADORES:
Synergy Capital Group es una empresa localizada en la ciudad de Miami, con más de
diez años de experiencia en el sector de inversiones Inmobiliarias. Durante seis años
la estrategia de la compañía se enfocó principalmente al sector de bienes raíces
del sur de la Florida, especialmente en repocisionamiento de activos inmobiliarios en
búsqueda de un incremento importante en su valor y su flujo de caja. Actualmente,
Synergy ha expandido sus horizontes hacia diferentes áreas de negocio a nivel local
e internacional, lo cual ha sido posible gracias a la diversidad de su portafolio, su
fuerte estructura operacional y su compromiso con la excelencia.
PROYECTO:
El proyecto localizado en la exclusiva área de Bal Harbour, consta
del
respocisionamiento de tres edificios de apartamentos, en un Hotel Boutique de Lujo
con un total de 132 unidades, vista al canal de acceso del Océano Atlántico y a 80
metros de la playa de Bal Harbour. El concepto de Quarzo Boutique Hotel es proveer
la experiencia única de un apartamento de lujo, de áreas excepcionales, dentro de
un ambiente exclusivo de hotel boutique.
ASESORÍA LEGAL :
ROJAS & STANHAM, LLP
Firma legal con gran experiencia en el sector de Bienes raíces. La firma cuenta
con un gran equipo de trabajo, encabezado por Mr. Robert M. Haber, altamente
capacitado en los diferentes temas legales y paralegales, con el fin de proveer el
mejor servicio a cada uno de sus clientes.
FOLEY AND LARDNER LLP
Respetada firma legal nacional, que ofrece servicios enfocados al cliente y
específicos de la industria, de fractional ownership y tiempo compartido que resultan
en asesorías legales de alto valor para sus usuarios y clientes. Foley ha representado
y formado parte del equipo de trabajo de grandes lideres de la industria tales como
Ritz-Carlton y Marriott. La práctica de la firma Foley abarca toda la gama de servicios
legales corporativos. Esta empresa cuanta con más de 160 años de experiencia en
temas legales con gran experiencia en el mundo fractional hotelero/residencial.
ASESORÍA DE FRACTIONAL OWNERSHIP / HOSPITALITY :
HVS
Firma consultora global y de organización de servicios enfocada principalmente a
hoteles, restaurantes, propiedad compartida, juegos de azar y la industria del ocio.
La empresa HVS, reconocida como una de las más importantes del mundo, es
utilizada por los hoteles más destacados de la industria, agencias gubernamentales,
agencias gerenciales, para consultoría y servicios en el área de hospitalidad. Por otro
lado, esta firma presta igualmente servicios de consultoría y evaluación, búsqueda
especializada de personal, diseño de interiores, banco de inversión y servicios de
gerencia hotelera.
LEISURE ADVISORS
Empresa localizada en la ciudad de Miami, también conocida como “El capital de
negocio de América latina” en los Estados Unidos. Leisure Advisors provee servicios
de consultoría y evaluación en al área de la hospitalidad y los bienes raíces de ocio,
en toda América latina y el Caribe. Su equipo profesional está siempre al tanto de
las tendencias económicas del sector a nivel mundial y cuentan con una extensa
base de datos que le permite soportar las conclusiones y recomendaciones de sus
estudios.
MERCADEO Y VENTAS:
INTERNATIONAL SALES GROUP
Es una compañía muy reconocida con un historial de mas de 6 Billones de dólares
en ventas inmobiliarias principalmente enfocadas en el Sur de la Florida. Bajo una
integración de outsourcing especializada en las ventas y el mercadeo de la industria
de los desarrollos de bienes raíces, ISG representa algunos de las más prestigiosas
firmas constructoras e instituciones financieras en el país incluyendo Trump
Organization, Boca Developers, Related Group, entre otros, ofreciendo mercadeo
para bienes raíces hecho a la medida, ventas y soluciones administrativas.
FORTUNE INTERNATIONAL REALTY
Fortune International Realty es una compañía dedicada a actividades de corretaje,
gerencia de propiedades, financiación, venta de nuevos proyectos y posee
proyectos como residencias Jade en la bahía de Brickell, el resort Le Meridien, Jade
Beach, Jade Ocean y el Ritz Carlton, entre otros. Actualmente, la compañía cuenta
con 17 sucursales y más de 950 asociados, incluyendo una gran presencia en los
centros comerciales más importantes de la región.
CERVERA
Firma asesora de proyectos que ofrece servicios de mercadeo, desde asistencia
en el desarrollo de producto y precio, hasta el espectro completo de mercadeo y
planes publicitarios. La compañía se enfoca principalmente a desarrollar planes de
mercadeo maximizando las utilidades y la velocidad de las ventas. Cervera cuenta
con cuarenta años de experiencia que le permiten ofrecer servicios de consultoría en
todos los niveles o fases durante proyecto.
RELATED CERVERA
Compañía especializada en el estilo de vida lujoso, representa algunas de las más
reconocidas propiedades en los condados de Miami Dade, Broward y Palm Beach,
incluyendo 50 propiedades en Biscayne y Downtown, el W en South Beach , el St.
Regis Resort & Residences en Bal Harbour y Trump Hollywood. Related Cervera es
responsable por las ventas exclusivas y el mercadeo de muchos de los más exitosos y
prestigiosos proyectos del sur de la Florida.
HOTELERÍA
DESIRES HOTELS:
Reconocida como una de las principales compañías de operaciones hoteleas
Botique bajo el modelo de “Soft Brand”, Desires cuenta con un gran equipo de
profesionales con mas de 40 anos de experiencia en la hotelería Americana y del
Caribe. Actualmente Desires opera y administra mas de 25 hoteles boutique en Estados
Unidos, el Caribe y Latinoamérica. Uno de los operadores hoteleros americanos
con mayor proyección en el campo nacional e internacional, especializado en la
dirección y manejo de Hoteles Boutique a lo largo del mundo.
79
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
6.2 // VALORES FRACCIONADOS POR UNIDAD - ESCENARIOS
UNIDAD Tipo - B2
UNIDAD Tipo - A
1/12
1/12
2/12
2/12
3/12
3/12
4/12
4/12
5/12
5/12
6/12
6/12
7/12
7/12
8/12
8/12
9/12
9/12
10/12
11 / 1 2
12/12
•
•
•
NÚMERO DE FRACCIONES:
12
PRECIO MÍNIMO FRACCIÓN:
91.500 U$
PRECIO MÁXIMO FRACCIÓN:
122.999 U$
Valores obtenidos con una unidad de 1.830 pies ²
1/12
1/12
2/12
2/12
3/12
3/12
4/12
4/12
5/12
5/12
6/12
6/12
7/12
7/12
8/12
8/12
9/12
9/12
11 / 1 2
12/12
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
12/12
•
•
•
12
27.500 U$
36.667 U$
DISPONIBILIDAD DE FRACCIONAMIENTO DIRECTO
Valores obtenidos con una unidad de 550 pies ²
UNIDAD Tipo - D
10/12
11/12
UNIDAD Tipo - B1
80
10/12
•
•
•
12
62.500 U$
83.333 U$
10/12
11/12
12/12
Valores obtenidos con una unidad de 1.250 pies ²
•
•
•
12
34.250 U$
45.667 U$
Valores obtenidos con una unidad de 685 pies ²
81
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
6.3 // CUADRO DE INCREMENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD
La siguiente gráfica pone en evidencia el gran incremento
en el valor de la propiedad desde su compra en el 2008
hasta la apertura del hotel en el edificio 290 y potencial
neto real con la figura del FRACTIONAL OWNERSHIP
CUADRO DE INCREMENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD
U$
500 %
438%
400 %
346%
300 %
220%
P
200 %
2009
2010
ENERO 2008
ENERO 2009
II y III TRIMESTRE
COMPRA DE LA
PROPIEDAD
APROBACIÓN
HOTELERA
DISEÑO, OBRA Y
CONSTRUCCIÓN
(Fase I)
II y III TRIMESTRE
20 11
DICIEMBRE 2010
APERTURA AL
MERCADO
FRACTIONAL
T
POTENCIAL
REAL
PRUEBA PILOTO
(Fase I)
Factores como la aprobación del desarrollo hotelero, los
permisos obtenidos ante la ciudad, el diseño, construcción
y remodelación del edificio 290 y sus alrededores, han sido
claves a la hora de agregar valor a la propiedad Bal Harbour
Quarzo.
A pesar de las dificultades en el mercado que han rodeado
este proyecto, podemos ver un incremento impresionante
del valor del activo. Las estrategias emprendidas con el
proyecto tienen un futuro prometedor, lo que significa un
incremento continuo para los próximos años.
Adicionalmente, la apertura y exitoso funcionamiento
del hotel, al igual que la tendencia de recuperación del
mercado, hacen de Bal Harbour Quarzo una atractiva
inversión para locales y extranjeros.
P. 305 350 2344 F: 305 350 7998
V A T
FIN
100%
2008
82
I
MEMORANDUM
135%
100 %
R
E
PLACEMENT
238%

placement - Synergy Capital Group

Transcripción

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