propuesta para la revisión y ajuste del pot cali

Transcripción

PROPUESTA
PARA
LA
REVISIÓN Y AJUSTE DEL PLAN
DE
ORDENAMIENTO
TERRITORIAL DEL MUNICIPIO
DE SANTIAGO DE CALI
Propuesta para la revisión y ajuste del POT del Municipio de Santiago de Cali
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ANTECEDENTES
Parece ser que a la fecha de hoy (Febrero de 2011), y luego de meses y años de
opiniones encontradas entre funcionarios de la Administración Municipal de Cali y
voceros de la Sociedad Civil, entre los que sobresale CAMACOL – VALLE, se
llegó a un saludable consenso en cuanto a que en el mes de diciembre de 2011 se
cumple la vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Santiago
de Cali (POT), adoptado mediante Acuerdo Municipal 069 de octubre de 2000.
Sin embargo de lo anterior, era menester que la Administración Municipal eligiera
el camino a seguir en punto a si acometía la elaboración, formulación y adopción
de un nuevo POT, a lo mejor a llamarse de “segunda generación”, o si
simplemente se limitaba a la revisión y ajuste del POT actual, replanteando incluso
las variables de largo plazo que sólo pueden ser modificadas luego del
vencimiento definitivo de su vigencia. Y en este último caso, debía definirse si se
optaba por una revisión ordinaria o por una excepcional y extraordinaria.
Por razones de tipo legal, la Administración Municipal escogió el camino de la
revisión excepcional, toda vez que la ordinaria, por mandato expreso de la Ley
388/97 (art.28/1), solamente puede adelantarse en un momento coincidente con el
inicio de un nuevo período constitucional de los Alcaldes, y como podrá inferirse
estamos muy distantes del arranque de la Administración del actual Alcalde, Jorge
Iván Ospina.
La decisión del Alcalde le fue notificada a CAMACOL – VALLE el 26 de Octubre
DE 2010 por la entonces Directora de Planeación Municipal, Abogada María
Grace Figueroa, y luego ratificada a la Junta Directiva del mismo Gremio unos
días después por el nuevo Director de Planeación, Abogado Juan Carlos López.
En estos dos eventos, también informaron sobre las variables o puntos temáticos
sobre los cuales la Administración Municipal aspira a producir la revisión y el
ajuste correspondiente del actual POT. Y en ambos igualmente los nombrados
Directores extendieron una cordial y obligante invitación a CAMACOL – VALLE,
para que el Gremio acompañe al Departamento Administrativo de Planeación
Municipal en el trabajo de revisión y ajuste del POT, en los temas por ellos
definidos como materia de intervención inmediata.
Documento Técnico Normativo
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El Gremio, por conducto de sus voceros, y pese a que con razones de mucho
peso no ha compartido que el trabajo de la Administración Municipal se limite a la
revisión y ajuste excepcional del POT, decidió acomodarse a las circunstancias
fácticas sobrevinientes y aceptar la invitación a participar en el proceso.
Pero antes de seguir adelante, bien vale la pena indicar algunos de los
argumentos que el Gremio acuñó para creer que lo que más le conviene a la
ciudad es acometer la elaboración, formulación y adopción de un nuevo POT, de
los llamados “de segunda generación”.
En primer lugar, diez años es un buen período de tiempo en el cual se han
acumulado cambios importantes en la estructura urbana de la ciudad y en la
institucionalidad de la Nación, el Municipio y la Subregión. A este respecto, cabría
hacerse una pregunta relevante: ¿Hemos acertado en el modelo de ocupación del
territorio adoptado en el POT vigente?.
En segundo término, si una revisión ordinaria o excepcional debe ser sometida a
todas las instancias consultivas y aprobatorias que rigen para un nuevo POT, ¿No
hubiese sido más apropiado esta última opción, entendida ésta como “rebarajar y
volver a jugar”, como se estila en los juegos de cartas?.
En tercer lugar, a mediados de 2011 estaremos de lleno en plena campaña
electoral que permitirá escoger Gobernadores y Alcaldes, entre ellos el
Gobernador del Valle y el Alcalde de Cali y los municipios vecinos con los cuales
se está dando un acentuado fenómeno de conurbación como Yumbo, Jamundí,
Palmira y Candelaria. Todos ellos tendrán que inscribir, por allá hacia julio o
agosto, el Programa de Gobierno con el cual aspiran a conquistar el favor popular.
El Programa de quien resulte ganador tendrá que traducirse en la propuesta del
Plan de Desarrollo Municipal, que el Alcalde recién iniciado deberá presentar
como proyecto de Acuerdo al Concejo Municipal en Febrero siguiente. Y si
conforme lo manda el artículo 21 de la Ley 388/97, el POT debe necesariamente
armonizarse con los Planes Municipales de Desarrollo que vayan dándose a lo
largo de toda la vigencia del POT; cabría, entonces, preguntarse: ¿No sería más
conveniente, apropiado y razonable que el candidato elegido se involucre con todo
en la discusión del nuevo POT propuesto, así sea en la última fase del proceso?.
Por último, hay una poderosa razón de orden legal. El Plan de Desarrollo
Municipal, adoptado mediante Acuerdo 0237 del 3 de Julio de 2008, y que como
es sabido rige para el período 2008-2011, correspondiente al Alcalde Jorge Iván
Ospina, en su Capítulo IV denominado “Cali es mi casa”, define un Macroproyecto
denominado “Nuevo Plan de Ordenamiento Territorial”. No sólo en términos de
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semántica sino también de contenido, es muy claro que lo que le propuso el
Alcalde al Concejo, y que éste acogió, es que habría un nuevo POT. Y así hayan
errores de construcción gramatical cuando se indica en el PDM el Proyecto
Movilizador, y se refiere al ajuste del POT, no cabe duda que el espíritu y el
contenido de la decisión fue la elaboración y adopción de un nuevo POT, al punto
que la Meta del Macroproyecto establece, textualmente: “A Diciembre de 2011 se
han formulado y adoptado (100%) los proyectos complementarios del POT”.
No podríamos dejar pasar por alto que dicha Meta, a tres años de ejecución, no se
ha cumplido ni siquiera en el 20%. Podría pensarse, entonces, que con la decisión
tomada por la Alcaldía de apenas revisar y ajustar puntualmente el POT, el
Alcalde estaría desconociendo su propio Plan de Desarrollo.
Y pese a esta posición del Gremio, sólidamente argumentada como acaba de
verse, CAMACOL – VALLE decidió, tal como se manifestó en líneas precedentes,
participar en el proceso de revisión y ajuste del POT, tal y como lo determinó la
Administración Municipal por conducto de su Director de Planeación. Incluso se
llegó a un acuerdo con este funcionario en lo que sería el rol que cumpliría el
Gremio en esta etapa del proceso, que se resume en que CAMACOL – VALLE
producirá una Propuesta contentiva de su visión y recomendaciones en relación
con cada uno de los temas definidos por el Departamento Administrativo de
Planeación Municipal que serán materia de revisión excepcional y ajuste puntual,
en los términos de la Ley 388/97.
Como los tiempos que se le asignaron a CAMACOL – VALLE para presentar y
sustentar su Propuesta sobre todos y cada uno de los temas en cuestión, son
bastantes limitados (a más tardar la 2ª. semana del mes de febrero de 2011), el
Gremio decidió contratar dicho trabajo con un grupo interdisciplinario de
Profesionales conocedores del tema y vinculados de vieja data a CAMACOL VALLE.
Al mismo tiempo, el Gremio integró un cuerpo consultivo ad hoc, constituido por
los funcionarios responsables de la planeación de las más importantes empresas
Constructoras de la ciudad vinculadas a CAMACOL – VALLE, entre las que se
cuentan:
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


Constructora Jaramillo Mora S.A.
Constructora Meléndez S.A.
IC Prefabricados S.A.
Constructora Alpes S.A.
Cusezar S.A.
Marval S.A.
Caja de Compensación Familiar del Valle del Cauca (COMFANDI)
Caja de Compensación Familiar del Valle del Cauca (COMFENALCO)
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Este cuerpo, coordinado por el Ingeniero Herman Mürrle y con la cooperación del
Curador Urbano 2 de Santiago de Cali, Arq. Carlos Alfonso Núñez, se lo denominó
Comité Técnico Consultivo (C.T.C.), y se reunió con regularidad una vez por
semana con el Grupo Asesor contratado, reuniones a las cuales asistieron
también la Presidenta de la Junta Directiva, la Gerente y el Jefe Jurídico de
CAMACOL - VALLE. Allí se conocieron, discutieron y en lo posible se tomaron
posiciones consensuadas sobre las distintas iniciativas que sobre el particular
formularon el Grupo Asesor y también los propios miembros del C.T.C.
Este Documento, que contiene el informe final del trabajo muestra las Propuestas
específicas que se abrieron camino luego de los debates y discusiones pertinentes
en el seno del C.T.C, en relación con cada uno de los Bloques Temáticos
seleccionados.
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1. DIAGNÓSTICO
En la actualidad, la Administración Municipal, por conducto del Departamento
Administrativo de Planeación, adelanta el proceso de revisión y ajuste del POT, es
por ello que el gremio de la construcción con base en la experiencia de la
aplicación de la norma en estos últimos diez (10) años, considera indispensable
aportar sus experiencias en temas tan determinantes como la clasificación y
delimitación del suelo, los procesos que se surten en la formulación y adopción de
los planes parciales, la vivienda, el hábitat y el espacio público, el cobro de la
participación en la plusvalía y la norma actual sobre aprovechamientos (Índices de
Ocupación e Índices de Construcción).
1.1. LA ADOPCIÓN DEL POT
En cumplimiento del mandato establecido en la Ley 388 de 1997, el Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Santiago de Cali - POT, fue adoptado
mediante Acuerdo del Concejo Municipal No. 069 del 30 de octubre de 2000. El
POT tenía por objeto constituirse en el instrumento de planificación con el cual el
Municipio debía promover el ordenamiento del territorio, a partir de temas de
hábitat como la producción de vivienda, la generación de espacio público, la
gestión de suelo y la consolidación, el reordenamiento y la revitalización de la
ciudad, bajo principios como la función social y ecológica de la propiedad, la
prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de
cargas y beneficios.
Transcurridos diez (10) años desde la expedición del POT, el gremio de los
constructores considera que algunas disposiciones normativas contenidas en el
Plan y en la reglamentación expedida posteriormente para las cinco (5) piezas
urbanas a través de las fichas normativas, han obstaculizado el desarrollo de la
Vivienda de Interés Social VIS, especialmente la del rango cuyo precio es hasta
120 SMLM y el desarrollo de la Vivienda de Interés Prioritario VIP, la cual solo ha
sido desarrollada por los particulares en convenio con la Administración Municipal
y con aporte de recursos estatales y subsidios municipales.
La poca oferta en el mercado de la VIS y la VIP, ha traído como consecuencia
que el déficit habitacional convencional en la ciudad para el año 2009 se
cuantificara en 120.503 hogares, de los cuales presentaban déficit cuantitativo
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90.576 hogares y déficit cualitativo 29.928 hogares y que el déficit cuantitativo se
incrementara en un 37,5% al pasar de 65.830 del año 2005 a 90.576 en el año
2009.1
Igualmente en estos diez (10) años de adoptado el POT, se observa que el centro
y el pericentro de la ciudad presentan sectores con gran deterioro físico, ambiental
y social que disponen de infraestructura completa de servicios públicos, una red
vial inter conectora del nivel local, interurbano e interregional en buen estado y
algunos equipamientos urbanos recuperables que representan valor histórico y
simbólico para la ciudad; por tanto es imperativo adelantar acciones que detengan
esta situación a través de la revaloración de este territorio con procesos de
renovación urbana. Para ello existen planes parciales adoptados como es el caso
de El Calvario, Sucre, y El Hoyo y El Piloto, y otros en proceso de formulación.
El único plan parcial de renovación urbana que se encuentra en trámite de
adquisición de predios para iniciar la ejecución corresponde al promovido por la
Administración Municipal denominado “Ciudad Paraíso”, localizado entre las
carreras 10 y 15 y las calles 13 y 15, sector de la ciudad denominado “La Olla”.
De otro lado se observa que los asentamientos de desarrollo incompleto están
desbordando la capacidad de acción de la Administración Municipal,
presentándose dichos asentamientos tanto en el área urbana como en el área
rural con sectores ocupados irregularmente; algunos de estos asentamientos
cuentan con infraestructura vial y redes de servicios públicos básicos, los cuales
de incorporarse al suelo urbano pueden ser sujetos de acciones de mejoramiento
integral y generación de espacio público.
1.2. CLASIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL SUELO
1.2.1. Perímetro Urbano y Suelo Urbano. La Ley 388 en su artículo 31
determina que este suelo lo constituyen las áreas que cuenten con infraestructura
vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, y que podrán
pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización
incompletos comprendidos en áreas consolidadas con edificación.
Al comparar el perímetro urbano de la ciudad que contiene la cartografía del POT
con imágenes satelitales de Google Earth del año 2007, se observa que
especialmente en los bordes de la zona de ladera, hay asentamientos
consolidadas con edificaciones que pertenecen a la categoría de zonas con
procesos de urbanización incompletos susceptibles de incorporar al perímetro
urbano de no encontrase en zonas catalogadas como de alta amenaza.
1
Estudio Plan Estratégico de Vivienda PEV – EMRU E.I.C.E – CAMACOL – VALLE 2010
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A continuación se identifican algunos de estos sectores que se encuentran
localizados en los bordes de las siguientes comunas:
 Comuna 1: (i) Sector Aguacatal limite – Borde - de la Ciudad noroccidente con
el corregimiento de Montebello. (ii) Limite – Borde - de la Ciudad noroccidente
con el corregimiento de Montebello (vía al Mar).
 Comuna 2: Sector Altos de Normandía - Bataclán, Normandía, Juanambú.
 Comuna 18: Sector Altos de Normandía - Bataclán, Normandía, Juanambú. (ii)
Limite – Borde - de la Ciudad.
 Comuna 20: (i) Parcelación Mónaco - Lleras Camargo y El Cortijo. (ii)
Parcelación Mónaco - Tierra Blanca. (iii) Urbanización Venezuela y La Sirena
y El Crucero. (iv) Carabineros corregimiento La Buitrera. (v) La Reforma
corregimiento La Buitrera.
1.2.2. Suelo Rural. Algunas cabeceras de corregimientos que contienen
asentamientos concentrados como es el caso de Montebello, La Buitrera, El
Saladito, presentan mezcla de usos del suelo con formas de vida de campo y
ciudad.
1.2.3. Áreas clasificadas con Régimen Diferido. Se parte del hecho que esta
clasificación de suelo no la contempla la Ley 388/97 en el capítulo IV (artículos 30
a 34); por tanto es necesario reclasificar las cinco (5) Áreas con Régimen Diferido
que el POT determina en los artículos 203, 204, 205, 206 y 207 y que se conocen
como: (i) Área con régimen diferido Cañaveralejo. (ii) Área con régimen diferido La
Riverita. (iii) Área con régimen diferido Navarro, (iv) Área con régimen diferido
Corona de los Cerros I, (v) Área con régimen diferido Corona de los Cerros II.
A continuación se señalan las características de cada una de estas áreas en los
siguientes términos:
(i)
Área con Régimen Diferido Cañaveralejo: Está definida en el POT
(artículo 203) con una extensión de 173,02 Has. Actualmente presenta
asentamientos de desarrollo incompleto ocupando parte del área con
sectores como La Sirena, El Crucero, Parcelación Mónaco, Tierra Blanca, la
Reforma y el Sector Carabineros.
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(ii)
Área con Régimen Diferido La Riverita: Definida en el POT (artículo 204)
con una extensión de 156.67 Has., contiene sectores consolidados
urbanísticamente como la Parcelación la Riverita.
(iii)
Área con Régimen Diferido Navarro: Definida en el POT (artículo 205)
con un área de 749,96 Has. Tiene aprobado por el MAVDT mediante la
Resolución 2576 de diciembre 23 de 2009, el Macroproyecto de Interés
Social Nacional Eco Cuidad Navarro, el cual tiene un área de 67,32 Has.
Cuando el MAVDT expidió la Resolución de Anuncio del Proyecto en el año
2008, incluyó las 749.96 Has. del régimen diferido más las 610 Has., que
según el POT se clasifican como suelo rural; por tanto los dos polígonos del
anuncio del MISN suman 1.359 Has. Las 67,32 Has. (673.200 mts2.)
adoptadas como Macroproyecto, deben ser incorporadas por la
Administración Municipal al perímetro urbano y de conformidad con una
modelación urbana elaborada por el Municipio de Cali se espera la
ejecución de 6.000 soluciones de VIP y VIS.
(iv)
Área con Régimen Diferido Corona de Los Cerros I: Definidas en POT
(artículo 206) con una extensión de 459,37 Has. Sobre este sector existen
estudios adelantados y en los que se propone un gran proyecto campestre
con baja densidad y con manejo de sectores que deben preservarse
ambientalmente. El estudio propende por evitar la invasión de esta zona
como ha venido ocurriendo en las comunas de ladera.
(v)
Área con Régimen Diferido Corona de Los Cerros II: Definida en el POT
(artículo 207) con una extensión de 706,54 Has.
1.2.4. Suelo de Expansión Urbana. El artículo 32 de la Ley 388 de 1997 lo define
como una porción de territorio que debe habilitarse para el uso urbano durante la
vigencia del POT. La expansión urbana debe ajustarse a las proyecciones de
crecimiento de la ciudad e igualmente debe contar con posibilidad de dotación de
infraestructura vial y de servicios públicos domiciliarios, equipamientos sociales y
espacios públicos.
Cuando el POT de Santiago de Cali fue adoptado, el único suelo de expansión
urbana autorizado fue el Corredor Cali – Jamundí, con una extensión de 1.652,85
Has. (Artículo 202). Sobre esta área se reservaron 200 Has. para ser
desarrolladas como un Distrito Industrial de Tecnología Limpia, ubicadas en la
intersección de la vía Cali – Jamundí con la Vía Cali - Puerto Tejada; es
importante anotar que hasta la fecha y transcurridos diez (10) años esta área no
se ha desarrollado. En el área de expansión hay sectores consolidados con usos
como colegios, universidades, parcelaciones y centros recreativos.
También se cuenta con planes parciales adoptados que están iniciando ventas y
próximamente ejecución como es el caso de los proyectos Bochalema, Las Vegas
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de COMFANDI y Ciudad Meléndez, y se encuentran en etapa de formulación y en
trámite de revisión ante el DAPM, planes parciales como el Centro Intermodal del
SITM del Sur, El Verdal, Piedrachiquita, El Capricho, Cachipay y Las Vegas del Lili
de COMFENALCO.
No obstante, desde la adopción y expedición del Acuerdo Municipal 137 de 2004,
mediante el cual se aprobó la Ficha Normativa para la Pieza de la Ciudad Norte,
se presenta una gran dificultad en la aprobación de los planes parciales, por
cuanto en el artículo 11 de dicho Acuerdo, el Concejo Municipal se atribuyó el
derecho de aprobar el uso del suelo correspondiente a estos instrumentos de
planificación en las zonas de expansión urbana, retardando la aprobación y
adopción de los mismos, en algunos casos en hasta tres (3) años.
Otra dificultad que se le presenta a los desarrolladores inmobiliarios corresponde a
la ausencia de un Plan de Servicios Públicos Domiciliarios, razón por la cual los
constructores han debido acudir a la figura de Fideicomisos, en los que participa la
empresa de servicios públicos aportando la interventoría a los diseños que
presentan los promotores, y lo referente a los costos para la ejecución de las
obras macro de servicios públicos, está a cargo de los particulares.
En el tema de equipamientos colectivos ó sociales y generación de espacio
público, tampoco se cuenta con un Plan de Espacio Público y de Equipamientos
Colectivos, lo que dificulta la concepción de una planificación integral articulada
entre los planes parciales en toda el área de expansión.
1.3.
VIVIENDA, HÁBITAT Y ESPACIO PÚBLICO
Como se señaló anteriormente, después de diez (10) años de la expedición del
POT, el gremio de los constructores considera que algunas disposiciones y
normativa contenida en el Plan de Ordenamiento Territorial y en las Fichas
Normativas, han obstaculizado especialmente la ejecución de proyectos de
Vivienda de Interés Social VIS y VIP.
1.3.1. Normas para VIS y VIP. A continuación se identifican las normas que han
impedido el desarrollo de VIS y VIP en suelo urbano y de expansión urbana de la
ciudad:
a) Área mínima de lotes y frentes mínimos: El literal a, numeral 6. del artículo
281 del POT en el que se tratan las normas generales para el tratamiento de
Desarrollo, establece el lote mínimo para viviendas unifamiliares en 72 M2.
Igualmente establece el frente mínimo para este tipo de desarrollos en 6
metros.
b) Altura para vivienda multifamiliar: El literal a, numeral 6. del artículo 281 del
POT limita en 5 pisos este tipo de desarrollos.
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c) Vías peatonales: El artículo 139 señala que no es permitido plantear en los
proyectos urbanísticos, vías peatonales en la zona plana de la ciudad.
d) Redes subterráneas: El numeral 8 del artículo 60 determina que en los
nuevos proyectos urbanísticos las redes de baja tensión se deben localizar en
el subsuelo.
e) Estacionamientos en VIP: No se cuenta con norma de estacionamientos
para desarrollos de VIP en loteo individual (unifamiliar) y en conjuntos
multifamiliares para residentes, por cuanto el literal o, del artículo 365 solo
determina norma para la VIS.
1.3.2. Espacio Público
a) Plan Especial del Espacio Público y Equipamientos Colectivos: En los
objetivos propuestos dentro de la política de espacio público (artículo 17), el
parágrafo 2 contempla la elaboración de este estudio para determinar
actuaciones e inversiones dando prioridad en la creación de espacio público
en los nuevos desarrollos; por ello es imperativo la adopción de este estudio
para crear una red espacialmente equilibrada y jerarquizada de espacios
públicos.
b) Obligaciones urbanísticas: Se observa que al momento de entregar las
zonas de cesión en la Subdirección de Bienes Inmuebles, se está exigiendo al
urbanizador obligaciones urbanísticas distintas a las contenidas en las
licencias de urbanización, en especial en los casos del mobiliario urbano y en
el diseño de parques y plazoletas y especies arbóreas del espacio público.
1.4.
EDIFICABILIDAD
Los aprovechamientos definidos por el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio y las Fichas Normativas, también adoptadas mediante Acuerdo
Municipal, representados en Índices de Ocupación (Io), Índices de Construcción
(Ic) y alturas, se constituyen en un factor determinante, entre otros, para que la
actividad edificadora esté por debajo del promedio de las ciudades importantes del
país.
En las áreas sujetas a Tratamiento de Renovación por Redesarrollo, los Planes
Parciales deben poder adoptar su propia reglamentación. Los aprovechamientos
establecidos previamente desestimulan la aplicación de los instrumentos de
Gestión del Suelo
1.5.
PLANES PARCIALES
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El Modelo para la ocupación y aprovechamiento del suelo urbano, constituye una
representación físico espacial de la ciudad futura que el Plan de Ordenamiento
Territorial - POT, adoptado mediante Acuerdo Municipal 069 de 2000, aspiraba a
construir al más largo plazo, como resultado de la ejecución de las acciones,
políticas, programas y proyectos en el previstos.
El modelo asumió para la vigencia del POT, una ciudad en crecimiento continuo a
un ritmo entre moderado e intermedio, a través de un proceso que combinará la
compactación de los vacíos urbanos, la redensificación en áreas ya construidas
con potencial para un uso más intensivo y la expansión, preferencialmente en
forma de ensanche hacia nuevos suelos, en dirección sur sobre la zona plana.
Es en virtud de lo anterior, que el Plan de Ordenamiento Territorial – POT definió
como único suelo de expansión el denominado Corredor Cali - Jamundí, con una
extensión de 1.652.85 Has.
De manera complementaria y con el fin de posibilitar la urbanización de manera
planificada y consecuente con el modelo territorial definido, el POT adoptó también
para el suelo de expansión Corredor Cali – Jamundí, la clasificación y
jerarquización del sistema vial y el conjunto de equipamientos colectivos de escala
urbana y metropolitana que allí deberían localizarse.
El Plan de Ordenamiento Territorial, adoptado mediante Acuerdo 069 de 2000, en
su Documento Técnico de Soporte, el cual hace parte integral del mismo como
reza en el artículo 544, establece:
“La pieza de la ciudad Sur, se concibe como residencial y articuladora con la
conurbación con el Corredor Cali- Jamundí. Contienen los suelos que
proporcionan las alternativas más factibles para la expansión urbana, y por ello la
actuación pública se concentrará allí en la centralidad de segundo nivel que
reunirán funciones urbanas y urbano-regionales más adaptadas a su papel
articulador, así como en la ordenada orientación y administración del proceso de
expansión. Ver Plano 8 - 11 “Pieza de la Ciudad Sur”.
No obstante haberse indicado en el Documento Técnico de Soporte del POT que
el suelo de expansión Corredor Cali – Jamundí hace parte de la Pieza Urbana de
la Ciudad Sur y que por ende la actividad residencial se convierte en la vocación
principal a la luz de la cual se deben proponer los planes parciales para su
desarrollo, el Departamento Administrativo de Planeación Municipal asumió que
en los planes parciales que se formularan se irían precisando los usos del suelo
aplicables, considerando que no existía un vacío normativo u omisión a lo
ordenado en el artículo 20 del Decreto Nacional 879 de 1998.
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De esta manera, la Administración Municipal mediante Decreto No. 537 del 30 de
octubre de 2002, acto administrativo conforme con lo establecido en la Ley 388 de
1997 y el Acuerdo Municipal 069 de 2000, Plan de Ordenamiento Territorial,
adoptó el Plan Parcial de Desarrollo en el Suelo de Expansión Corredor Cali –
Jamundí “CIUDAD MELENDEZ”.
Posteriormente, la Administración Municipal presentó al Concejo para su estudio y
aprobación un Proyecto de Acuerdo por medio del cual se adoptan las Fichas
Normativas de los Polígonos Normativos correspondientes a la Pieza Urbana de la
Ciudad Norte, el cual en últimas fue adoptado con el No. 137 de 2004.
Durante su estudio al interior del Concejo Municipal, esta Corporación le adicionó
un artículo, el cual establece:
“Artículo 11º: En ejercicio del Artículo 313, numeral 7, de la Constitución Nacional,
la revisión para aprobación por parte de la Administración Municipal de un plan
parcial en zona de expansión, deberá contar con el reglamento de uso del suelo,
aprobado por el Concejo Municipal.”
Si bien en la actualidad, el procedimiento para la formulación y adopción de los
planes parciales está claramente reglamentado por los Decretos Nacionales 2181
de 2006 y 4300 de 2007, el Municipio de Santiago de Cali no ha reglamentado el
procedimiento para incorporar la “asignación de usos del suelo” por parte del
Concejo Municipal dentro del marco establecido por el Gobierno Nacional,
adoptando sin embargo, la práctica de radicar un proyecto de Acuerdo con la
asignación de usos del suelo una vez haya culminado la revisión técnica de la
propuesta de plan parcial, previo a la expedición de la viabilidad del mismo.
A lo largo de los 6 años transcurridos desde la sanción del Acuerdo 0137 de 2004,
se le han asignado, mediante Acuerdo Municipal, los usos del suelo a los
siguientes 5 planes parciales en el Suelo de Expansión Corredor Cali - Jamundí:
 Plan Parcial El Carmen y San Bartolo, adoptado mediante Decreto Municipal
411.20.031 del 31 de enero de 2007.
 Plan Parcial Las Vegas de COMFANDI, adoptado mediante Decreto Municipal
411.20.430 del 27 de julio de 2007.
 Plan Parcial Bochalema, adoptado mediante Decreto Municipal 815 del 7 de
diciembre de 2007.
 Plan Parcial Centro Intermodal de Transporte Regional de Pasajeros del Sur,
uso del suelo adoptado mediante Acuerdo Municipal 279 de 2009.
 Plan Parcial El Verdal, uso del suelo adoptado mediante Acuerdo Municipal
296 de 2010.
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El trámite que deben surtir los planes parciales al interior del Concejo Municipal
con el fin de que puedan ser reglamentados los usos del suelo respectivos, se ha
tornado interminable y por demás acéfalo por cuanto estos proyectos no tienen
doliente por parte de la Administración, resultando engorroso tanto el proceso
previo al interior de la Administración Municipal, el cual se repite cada que se da
inicio a un período de sesiones ordinarias del Concejo, como su tránsito en el
Concejo Municipal mismo donde los proyectos de acuerdo presentados se
archivan sistemáticamente sin adelantarse estudio alguno.
Para una mejor ilustración, el procedimiento que hasta la fecha han seguido los
Planes Parciales de Desarrollo localizados en el Suelo de Expansión Corredor Cali
– Jamundí, al interior de la Administración Municipal es el siguiente:
 Los interesados en la formulación del Plan Parcial lo radican ante el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal quien lo revisa y
determina si cumple con los requisitos establecidos en la reglamentación
vigente.
 Una vez determinado el cumplimiento de los requisitos, el Departamento
Administrativo de Planeación Municipal revisa el proyecto de acuerdo que
deben preparar los interesados para la aprobación del uso del suelo respectivo
por parte del Concejo Municipal y lo remite a la Dirección Jurídica de la
Alcaldía con un visto bueno técnico.
 La Dirección Jurídica de la Alcaldía lo estudia en sus aspectos normativos y
legales y lo envía a la Secretaria General.
 La Secretaría General de la Alcaldía, únicamente a manera de puente, lo envía
al Despacho del Alcalde para la firma de la remisión.
 Una vez firmada la remisión por parte del Alcalde, de su Despacho se remite
nuevamente al Departamento Administrativo de Planeación Municipal para la
elaboración de las 22 copias del proyecto de acuerdo y del Documento Técnico
de Soporte del proyecto de plan parcial.
 Nuevamente el DAPM lo devuelve al Despacho del Alcalde para finalmente
radicarlo en la Secretaría de Concejo Municipal.
Como podrá entenderse, este trámite demora aproximadamente dos (2) meses
previo al inicio de cada período de sesiones ordinarias del Concejo Municipal y
esto en el caso de proyectos que ya han sido presentados idénticamente en
ocasiones anteriores, pues cuando se radican por primera vez, solamente el
estudio por parte de la Dirección Jurídica de la Alcaldía toma alrededor de dos (2)
meses.
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Una vez por fin, el proyecto de Acuerdo logra ser radicado en la Secretaría del
Concejo Municipal, esta Corporación, una vez asignado el Concejal Ponente, le da
apertura de estudio en la Comisión del Plan y Tierras, momento a partir del cual se
tienen dos (2) opciones: Se congela por algún motivo el estudio en la Comisión o
se archiva por vencimiento del periodo de sesiones.
Ante esta situación y ante la importancia que para la ciudad representan estos
proyectos como quiera que juegan un papel importante en el desarrollo urbano y
en la dinámica económica de nuestro municipio, es importante tener en cuenta:
 Las disposiciones contenidas en la Resolución C.V.C. - DG - 396 del 23 de
noviembre de 1999, expresa que la “única zona de expansión viable es la
denominada Corredor Cali - Jamundí”, la cual fue confirmada mediante la
Resolución 005 del 5 de enero de 2000, expedida por el Ministerio del Medio
Ambiente, el único suelo de expansión urbana con que cuenta el Municipio de
Santiago de Cali, es el conformado por el Corredor Cali – Jamundí.
 El Plan de Ordenamiento Territorial en sus programas y proyectos estratégicos,
específicamente en el PROGRAMA DE VIVIENDA NUEVA, determina que el
desarrollo de programas de vivienda debe adelantarse en el área de
expansión, determinando de manera complementaria que como parte
constitutiva de la política urbana se deben incorporar los planes parciales en
dicha área.
 De otro lado, el Plan de Ordenamiento Territorial establece como política de
vivienda:
“Contener el crecimiento del déficit cuantitativo de vivienda y reducir el déficit
cualitativo, de manera que contribuya simultáneamente al mejoramiento de la
calidad de vida de la población en condiciones de pobreza; a elevar la calidad
urbanística de las áreas residenciales y a evitar el desborde del crecimiento
urbano hacia áreas no urbanizables”.
Según los datos estadísticos contenidos en el estudio del Plan Estratégico de
Vivienda - PEV – elaborado por CAMACOL – VALLE en el año 2010, el
incremento del déficit convencional entre los años 2000 y 2005 fue del 48% al
pasar de 66.774 a 99.195 hogares. Es de anotar que el déficit cuantitativo, es
decir, el número de viviendas faltantes en la ciudad para atender la demanda,
paso de 44.075 hogares en déficit del año 2000 a 65.830 hogares al año 2005.
De otro lado, basados en las proyección del déficit de vivienda elaborado por
CAMACOL – VALLE para el año 2009, encontramos que en el quinquenio
comprendido entre los años 2005 y 2009, el déficit cuantitativo igualmente se
16
incrementó en un 37,5% al pasar de 65.830 hogares en déficit (año 2005) a
90.576 hogares en déficit (año 2009).
Los datos anteriores demuestran la inaplicabilidad de las normas del POT para
satisfacer la demanda de los hogares por adquirir una vivienda de interés social,
cifras que según el “Estudio de Oferta y Demanda” de CAMACOL – VALLE del
año 2009, correspondía a demanda potencial el 19,3% de los hogares de la
ciudad, es decir 127.932 hogares de los cuales el 93%, es decir 83.730 hogares
demandantes pertenecían a los estratos 1a 3.
1.6.
PLUSVALÍA
La Plusvalía, figura de corte conceptual originada en las más acendradas
doctrinas Marxistas formuladas por allá hacia mediados del siglo XIX, fue
teóricamente acogida y adoptada en los círculos académicos de nuestro país un
siglo después, e incluso fue planteada a manera de reflexión y debate por algunos
dirigentes, entre los que cabría recordar a Rodrigo Escobar Navia, Alcalde de Cali
entre 1978 y 1981, quien en diferentes escenarios académicos, gremiales y
oficiales comentaba con argumentos muy sólidos sobre la necesidad imperiosa de
que se incorporase a nuestro ordenamiento legal la figura de la plusvalía,
entendida como el mayor valor que les produce a un inmueble algunas decisiones
administrativas de las autoridades territoriales.
En 1988, cuando se estaba discutiendo y tramitando el proyecto de ley que en
Enero de 1989 se convirtió en la Ley 9ª., impropiamente bautizada por algunos
como Reforma Urbana, muy tímidamente llegó a insinuarse la introducción de la
figura en dicha Ley, pero se la descartó por razones de orden jurídico, toda vez
que no estaba respaldada por la Carta Política.
Empero, en la Asamblea Constituyente que se eligió a finales de 1990 y deliberó a
lo largo del 1er semestre de 1991, se volvió a tocar el asunto, y fue así como por
la inmensa voluntad mayoritaria se aprobó la figura, la cual quedó insertada en
nuestra Carta Fundamental en su artículo 82, inciso No.2.
1.6.1. Marco Jurídico. Se identifican los siguientes ordenes:
1.6.1.1. De Orden Nacional
 Se inicia, como se acaba de expresar, con la Constitución Política de 1991, la
cual reza en su artículo 82, inciso 2ª. “……… Las Entidades Públicas
participarán en la plusvalía (subraya fuera del texto) que genere su acción
urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en
defensa del interés común”.
17
 Pero sólo hasta 1997, con la expedición de la Ley 788, se le dio desarrollo
legal a la figura adoptada con rango constitucional seis años atrás. Dicha Ley,
como es de todos sabido, contiene todo un estatuto comprensivo del
ordenamiento territorial municipal, y es la que permitió e indujo la construcción
y expedición de los Planes de Ordenamiento Territorial (aunque unas veces
fueron Planes Básicos y otras Esquema de Ordenamiento Territorial) en la
totalidad de los municipios del país. La Ley le destina un componente
específico, el capítulo IX, a la Participación en la Plusvalía, definiendo y
regulando desde su artículo 74 hasta el 87, los temas más relevantes sobre el
concepto, a fin de que los Municipios y Distritos pudiesen incorporar a su
acervo jurídico fiscal y de planificación, ese novedoso elemento de
ordenamiento territorial y de captura tributaria. En efecto, el artículo 74 define
de manera taxativa los Hechos Generadores, que justamente corresponden al
mandato constitucional de que la Plusvalía debe ser generada por las
acciones urbanísticas desarrolladas por las entidades del sector público, las
cuales son definidas y listadas (aunque no de manera taxativa) en el artículo
8º. de la misma Ley. El artículo 74 precisa tres Hechos Generadores, a saber:
La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana ó la consideración
de parte de suelo rural como suburbano, el establecimiento o la modificación
del régimen o la zonificación de los usos del suelo, y la autorización de
mayores aprovechamientos del suelo en edificación. Obsérvese que por
ninguna parte aparece como Hechos Generadores la ejecución de obras de
infraestructura vial o de servicios públicos, o de equipamientos colectivos.
En los artículos 75, 76 y 77, se introduce el concepto del Efecto Plusvalía para
los tres hechos generadores definidos en la Ley, vale decir como resultado de
la incorporación de suelo rural al de expansión urbana o de la clasificación de
parte del suelo rural como suburbano, el primero, como resultado del cambio
de uso del suelo, el segundo, y como resultado del mayor aprovechamiento
del suelo, el tercero.
En el artículo 79, como en toda norma legal que cree o autorice tributos (y la
Participación en la Plusvalía lo es, sin ninguna duda), se señala la tarifa con un
piso del 30% del mayor valor por metro cuadrado y un techo del 50%, rango
entre el cual los Concejos pueden moverse para determinar el monto de la
Participación en la Plusvalía en todos los casos en los que el tributo se cause
y haya de ser liquidado. En lo que hace al Municipio de Santiago de Cali, el
Concejo en su oportunidad optó por la tarifa mínima, ésto es el 30%.
En el artículo 80 de la Ley se consagra el procedimiento de cálculo del Efecto
Plusvalía, el cual constituye la espina dorsal del tema, toda vez que de su
correcta y racional aplicación depende que la figura no se quede en el papel,
como hasta la fecha de este Estudio ha venido ocurriendo en Cali.
18
Aquí bien vale la pena resaltar que el inciso 2º. del mentado artículo 80 manda
u obliga a los Alcaldes para que, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes
a la adopción del POT, de su revisión, o de los instrumentos que lo desarrollan
o complementan, en los cuales se concretan las acciones urbanísticas que
constituyan los hechos generadores de la Participación en Plusvalía, soliciten
al IGAC o a la entidad que haga sus veces (en el caso de Cali la Oficina de
Catastro Municipal) o a un Perito Avaluador matriculado en una Lonja
Inmobiliaria, se proceda a estimar el mayor valor en cada una de las zonas o
subzonas consideradas.
Pues bien. Han transcurrido más de 10 años de la expedición del POT, más de
cinco de la adopción por Acuerdo del Concejo de todas las Fichas Normativas
de las Piezas de la ciudad, y hasta ocho años desde la adopción del primero
de los quince Planes Parciales que hasta la fecha de este Estudio se han
expedido por Decreto, que inequívocamente constituyen Acciones Urbanísticas
que dan lugar a hechos generadores de la Participación en Plusvalía, y
ninguno de los Alcaldes a cargo del Municipio de Cali, desde Octubre del 2000
hasta la fecha de hoy, ha cumplido con esta disposición de la Ley, que es
mandatoria y no facultativa u optativa para dichos funcionarios.
En este contexto, y sin entrar a exigir respuestas sobre tales improvidencias, lo
que debe pensarse es que una vez se adopte el POT revisado y ajustado, por
Acuerdo del Concejo o Decreto del Alcalde, no importa, se le dé riguroso
cumplimiento a lo dispuesto en el ya comentado artículo 80 en su inciso 2º.
De los restantes artículos, y para los fines de este Estudio, es pertinente
comentar el artículo 85, que prescribe la destinación de los recursos
provenientes de la Participación en la Plusvalía. Allí se establece que el
producto de dicha renta fiscal se destinará a varios fines como compra de
predios para Proyectos de VIS, construcción de inversión pública en casi todo
el espectro sectorial y pago de indemnizaciones en Proyectos de Renovación
Urbana. A los autores de este Estudio les ha parecido excesiva la cantidad de
posibles aplicaciones del producido de la eventual Participación en la Plusvalía,
por lo que en el segmento de las Propuestas se formulará una iniciativa sobre
el particular, en el marco de lo previsto en el artículo señalado.
 Una vez promulgada la Ley 388/97, en Julio de ese año, el Gobierno Nacional
hubo de trabajar la preparación y expedición de innúmeras normas orientadas
a reglamentar la totalidad de los componentes de la Ley, con el fin de ponerla
funcional. Para nuestro caso, en Agosto de 1988 se dictó el Decreto 1599, que
apunta a reglamentar las disposiciones referentes a la Participación en la
Plusvalía tratada en aquella Ley.
Es un Decreto de 27 artículos, divididos en tres capítulos, a saber: En el
primero se regula todo lo referente a los Hechos Generadores y a la estimación
19
del Efecto Plusvalía, en el segundo se trata lo atinente a la participación y
recaudo de la Plusvalía (aquí se le imponen condiciones a los Concejos y
Alcaldes en los casos en que se exoneren del gravamen a los inmuebles
destinados a la construcción de VIS ), y en el tercero se inserta el tributo en el
marco de los Planes de Ordenamiento Territorial (aquí se dispone que en los
POTs y en los instrumentos que lo desarrollan deberá hacerse referencia
explícita a la Participación en la Plusvalía y su incidencia sobre las finanzas del
respectivo municipio o distrito).
1.6.1.2. De Orden local
 En el Acuerdo 069 de 2000, contentivo del Plan de Ordenamiento Territorial
del Municipio de Cali, y en cumplimiento del mandato legal prescrito en la Ley
388/97 y su Decreto Reglamentario 1599/98, se inscribió el tema de la
Participación en la Plusvalía en el capítulo que recoge el componente
denominado “De los Instrumentos de Financiación”, plasmado en los artículos
520, 521, 522 y 523 del Acuerdo.-. En el artículo 520 se listan los Hechos
Generadores de la Plusvalía, recogiendo lo dispuesto en la materia por la Ley
388/97 y el Decreto Reglamentario 1599/98.-. El artículo 521 define las Áreas
objeto de la Participación en la Plusvalía, adaptando lo consagrado por las
normas nacionales ya mentadas al territorio del Municipio (Para destacar aquí
que el artículo omite un “target” de primerísima importancia, como lo son las
áreas sujetas a tratamiento de desarrollo, lo cual al parecer de los autores de
este Estudio ha impedido que se les aplique el tributo a la vacíos urbanos que
han venido siendo desarrollados con proyectos constructivos). En el artículo
522 se toca lo concerniente a la Tasa de Participación, limitándose a repetir lo
que prescribe la Ley en el asunto, vale decir un rango entre el 30% y el 50%
para todos los Hechos Generadores. Y finalmente el artículo 523 autoriza la
Titularización del recaudo futuro del tributo.
 En 2003, y luego de transcurridos tres años desde la adopción del POT, el
entonces Alcalde tramitó y logró sacar avante una iniciativa dirigida a
desarrollar el capítulo del POT contentivo de la Participación en la Plusvalía.
Después de mucho debate, en el cual participó muy activamente la sociedad
civil, se expidió el Acuerdo 111 de 2003, por medio del cual se establecen
normas para la aplicación de la Participación en la Plusvalía en el Municipio de
Santiago de Cali.
El Acuerdo tiene 40 artículos, define los elementos que le permiten a la
Administración Municipal identificar los casos en los que se debe aplicar el
tributo, asigna responsabilidades a los actores que deben intervenir en el
proceso, y ante todo regula lo atinente a los siguientes temas:
a) Define la Tasa de Participación en el 30% del Efecto Plusvalía.
20
b) Señala los destinos de los recursos generados por la Participación en la
Plusvalía, limitándose a repetir los que prescribe la Ley y su reglamento.
c) Con base en la autorización legal, decreta la exoneración del tributo para
aquellos inmuebles que se vayan a destinar a Proyectos de VIS. Y condiciona
la aplicación del eximente a que previamente el propietario del terreno
suscriba un acuerdo con el Municipio en el cual se comprometa a trasladar al
menor precio de la vivienda resultante el porcentaje de tributo que se
economice. Esto, a juicio de los autores de este Estudio, se va a quedar
escrito en el papel, salvo que por la vía de un Decreto Reglamentario el
Alcalde tome las providencias necesarias y suficientes para que no se le haga
el esguince al compromiso.
d) Señala la manera y el procedimiento como se deben realizar los avalúos a fin
de poder determinar el Efecto Plusvalía. Sobre este tema hay “mucha tela
para cortar”. En la parte de Propuestas se regresará sobre el mismo.
A lo largo del desarrollo del Marco Legal contenido en líneas precedentes se han
hechos esbozos y dado insinuaciones diagnósticas sobre asuntos puntuales
relativos al tema de la Participación en la Plusvalía. Empero, antes de llegar a su
componente final, ésto es las Propuestas, bien vale la pena enunciar algunas
conclusiones relevantes sobre el particular.
Luego de más de diez años de adoptado el POT y de siete de haberse expedido el
Acuerdo que lo desarrolló en la materia de Participación en la Plusvalía, la
aplicación del tributo no ha funcionado en Cali.
Parece ser que para esta Administración el Acuerdo 111/03 es insuficiente para
poner en marcha la liquidación y cobro del tributo. Si no fuere así, no habría
propuesto al Concejo, en el proyecto de Acuerdo contentivo del Estatuto
Tributario, un capítulo especialmente dedicado al tema de la Participación en la
Plusvalía y que recoge todo el Acuerdo 111/03. Dicho proyecto de Acuerdo, a la
fecha de redacción de este documento, ya había sido aprobado en 1er. debate por
el Concejo. Por lo que es razonable esperar que en el curso del 1er. semestre de
2011 ya sea Acuerdo adoptado.
Ha sido lamentable, por decir lo menos, que los Alcaldes que sucesivamente ha
tenido el Municipio desde Octubre de 2000, fecha de expedición del POT, hasta el
día de hoy, no hayan cumplido con el mandato que les impuso la Ley 388/97 en
su artículo 80, en el sentido de gestionar la estimación del Efecto Plusvalía en el
territorio municipal, una vez hayan sido adoptadas decisiones administrativas que
concretan acciones urbanísticas que constituyen hechos generadores de la
Participación en la Plusvalía. No obstante, y sin el ánimo de señalar a nadie, se
aparece en el horizonte cercano la posibilidad de remediar dicha falencia, con la
adopción del Acuerdo del POT ajustado.
21
El tema de la exoneración del tributo en los casos de proyectos de VIS hay que
revisarlo, toda vez que tal como está planteado en el Acuerdo 111/03 no va a ser
operativo en la práctica. Habrá una mención a este asunto en la parte de
Propuestas.
Parece ser, igualmente, que buena parte de las razones por las cuales el tributo
no ha sido aplicado, podría ser atribuible a la restricción impuesta en el POT a que
se incluyan como zonas de plusvalía aquellas áreas dentro del suelo urbano
clasificadas como Áreas de Tratamiento de Desarrollo.
Es probable, finalmente, que haga falta un reglamento más detallado y
pormenorizado del Acuerdo 111/03, que apunte a fijar atribuciones, funciones y
responsabilidades a las distintas reparticiones de la Administración Municipal que
tengan que ver con el asunto.
22
2. PROPUESTA
A partir del conocimiento adquirido, la experiencia, el debate dado al interior del
Gremio y los resultados obtenidos en los últimos diez (10) años producto de la
implementación del Plan de Ordenamiento Territorial y de sus normas
complementarias, reflejados en la ciudad que tenemos y en los indicadores
acumulados de la actividad edificadora, se plantean a manera de propuesta para
que sirvan como insumo en la revisión y ajuste al POT del Municipio, los
siguientes temas:
2.1. CLASIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL SUELO
La propuesta que CAMACOL – VALLE presenta a la Administración Municipal
para que sea tenida en cuenta en el proceso de revisión y ajuste del Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Santiago de Cali, respecto de la
Clasificación y Delimitación del Suelo, se fundamenta y consolida en los siguientes
aspectos:

Incorporar al suelo urbano del municipio en su totalidad, aquellos predios
clasificados como “urbanos” parcialmente, de acuerdo con la definición del
perímetro sanitario o de servicios públicos adoptada en su momento y que
sirvió de base para la fijación del perímetro urbano de la ciudad.

Incorporar al suelo urbano del municipio los predios localizados en suelo
rural ó en Áreas con Régimen Diferido, que cumplieron sus obligaciones
urbanísticas producto de esquemas básicos expedidos con anterioridad a la
adopción del POT.

Declarar de Desarrollo Prioritario los predios urbanizables no urbanizados
que se incorporen al suelo urbano producto de la definición del nuevo
perímetro sanitario o de servicios públicos.

Incorporar al suelo urbano los asentamientos de desarrollo incompleto
contiguos al perímetro urbano localizados en los bordes de la zona de
23
ladera, que no se encuentren en zona de alta amenaza y que cumplan los
requisitos establecidos en la Ley, que les permita ser objeto de la aplicación
de la política de mejoramiento integral de barrios.
A continuación se indican los asentamientos de desarrollo incompleto que se
proponen sean incorporados al suelo urbano, en desarrollo de la presente
propuesta:
Cuadro No. 3.1.
ASENTAMIENTOS DE DESARROLLO INCOMPLETO PROPUESTOS PARA INCORPORAR
AL PERÍMETRO URBANO
COMUNA LOCALIZACIÓN
SECTORES
ÁREA
Has.
EN PLANO
M2
Sector Aguacatal límite nor occidente con el corregimiento de
6
Montebello
653
0,065
Límite borde de la ciudad nor occidente con el corregimiento de
10
900
0,090
1
Montebello
Sector Altos de Normandía - Bataclán,
2
2
9.597 0,960
Normandía - Juananbú
Sector Altos Los Chorros, Alto Nápoles
18
y sector Alto Jordán
25.887 2,589
Límite borde de la ciudad nor 19
occidente
3.567 0,357
Límite borde de la ciudad nor 20
4.571 0,457
18
occidente
Parcelación Mónaco - Lleras Camargo
14
y El Cortijo
11.311 1,131
13
Parcelación Mónaco - Tierra Blanca
5.862 0,586
Sector Venezuela La Sirena - El
15
Crucero
4.217 0,422
Sector carabineros - Corregimiento La
16
Buitrera
1.927 0,193
Sector La Reforma - Corregimiento La
17
998
0,100
20
Buitrera
TOTAL
69.490 6,949
24
La localización geográfica de los asentamientos de desarrollo incompleto
identificados, se muestra en la figura No. 3.1. “Localización de los asentamientos
de desarrollo incompleto en la Ciudad de Santiago de Cali”.
Figura No. 3.1.
25
26

Asignarle la categoría de Suburbano a las cabeceras de los corregimientos
del municipio y a los asentamientos concentrados localizados en el suelo
rural, con el fin de que puedan ser objeto del tratamiento de mejoramiento
integral en materia de servicios públicos, equipamientos colectivos, espacio
público y mejoramiento de vivienda.

Suprimir del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio la clasificación
del suelo denominada RÉGIMEN DIFERIDO, dado que no obedece a la
clasificación del suelo de que habla la Ley 388 de 1997.

De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1997, asignarle a las
anteriormente denominadas ÁREAS CON RÉGIMEN DIFERIDO, la nueva
clasificación del suelo, a saber:

Área con Régimen Diferido Cañaveralejo: Incorporar al suelo
urbano del municipio los asentamientos de desarrollo incompleto
denominados La Sirena, El Crucero, Parcelación Mónaco, Tierra
Blanca, la Reforma y el Sector Carabineros.
El resto del área se deberá clasificar como Suelo de Expansión
Urbana.

Área con Régimen Diferido La Riverita: Incorporar al suelo urbano
del municipio la Parcelación La Riverita, dadas sus condiciones
urbanísticas,
El resto del área se deberá clasificar como Suelo de Expansión
Urbana.

Área con Régimen Diferido Corona de Los Cerros I y II:
Incorporar al suelo urbano del municipio aquellos sectores o
asentamientos que cuenten con infraestructura de servicios públicos
El resto del área, de acuerdo con las condiciones ambientales
presentes, se deberá clasificar como Suelo Rural.

Área con Régimen Diferido Navarro: Clasificar como Suelo de
Expansión Urbana la totalidad del área del Corregimiento de Navarro,
es decir 1.360 Has. aproximadamente, conformadas por la
denominada Área con Régimen Diferido y por el Área de Manejo
Productivo localizada en el suelo rural.
27
Es importante indicar que mediante Resolución No. 1463 del 20 de
agosto de 2008, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial anunció por motivos de utilidad pública y de interés social,
el Macroproyecto de Interés Social Nacional "ECOCIUDAD
NAVARRO”, para ser desarrollado en la totalidad del Corregimiento
de Navarro (aproximadamente 1.360 Has.).
Una vez clasificado como Suelo de Expansión Urbana, se deberá
elaborar el Plan Maestro de Desarrollo que establezca los sistemas
estructurantes a ser tenidos en cuenta por los urbanizadores y/o
desarrolladores de manera obligatoria.
Al sector del antiguo Basuro de Navarro, hoy en día en proceso de
estabilización, se le debe asignar la categoría de Suelo de Protección
Ambiental.
El Cinturón Ecológico “Parque Educacional y Recreativo”, creado
mediante Acuerdo Municipal No. 17 de 1986 y redefinido mediante
Acuerdo Municipal No. 17 de 1993, debe trasladarse a ambas
márgenes del Canal C.V.C. Sur, para la conformación de sus zonas
de protección y aislamiento y para que cumpla su papel de
contención frente al desarrollo urbano.

Establecer en el articulado del Plan de Ordenamiento Territorial, el área de
actividad aplicable al Área de Expansión Corredor Cali – Jamundí, de
manera consecuente con el Documento Técnico de Soporte y el
Documento Resumen, documentos que hacen parte integral del mismo,

Adoptar por Decreto Municipal el Plan de Servicios Públicos Domiciliarios y
el Plan Especial del Espacio Público y Equipamientos Colectivos para el
Municipio de Santiago de Cali.
En la figura No. 3.2. se muestran las Áreas con Régimen Diferido adoptadas
mediante Acuerdo Municipal 069 de 2000, Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Santiago de Cali.
Figura No. 3.2.
Áreas con Régimen Diferido
28
29
2.2. VIVIENDA, HÁBITAT Y ESPACIO PÚBLICO
2.2.1. Normas para Vivienda de Interés Social – VIS y Vivienda de Interés
Prioritario VIP. Como es del conocimiento, una vez adoptado el Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio en octubre del año 2000, el desarrollo de
proyectos de vivienda de interés social en la ciudad, se vio perjudicado dadas las
nuevas condiciones normativas imperantes y las altas especificaciones para la
urbanización requeridas, en virtud de lo cual el gremio de la construcción elevó la
petición al Gobierno Nacional para que intercediera ante el gobierno local en la
solución a la problemática presente en su momento.
Ante tal situación, la expedición de normas desde el orden nacional para el
desarrollo de la vivienda social, se convirtió en el único mecanismo por medio del
cual los municipios del país, especialmente Cali, lograron seguir atendiendo el
déficit de la ciudad, dejando de lado en algunos casos, las disposiciones
contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial.
La coyuntura actual, referida a la aprobación de un nuevo Plan de Desarrollo
Nacional del Gobierno actual (2010 – 2014) y la revisión y ajuste del POT que
adelanta la Administración de Santiago de Cali, es la oportunidad de articular la
política de vivienda local con la dinámica nacional, de manera que la integración
coordinada y oportuna permita la ejecución de proyectos habitacionales que
mitigue el alto déficit cuantitativo y cualitativo que presenta la ciudad.
Por ello se le propone a la Administración Municipal tener en cuenta las políticas
que están siendo consignadas por el gobierno que nacional en el nuevo Plan de
Desarrollo – PDN – denominado “Prosperidad para Todos”
Por ello, para lograr la reducción de las disparidades regionales propuestas en el
PND y fomentar el desarrollo local mediante el diseño e implementación de
políticas locales, regionales y el establecimiento de apoyos trasversales para el
desarrollo regional, es necesario que la Administración local adelante su
fortalecimiento institucional, consolide la relación Nación- Municipio y atienda lo
que establece el Artículo 68 en lo referido a la “Definición de metas mínimas de
vivienda”.
Este artículo determina que en un plazo máximo de 12 meses contados a partir de
la entrada en vigencia del nuevo PND los Alcaldes deberán definir mediante acto
administrativo las metas mínimas para la gestión, financiamiento y construcción de
Vivienda de Interés Social VIS, tomando en consideración las metas definidas en
las bases del Plan Nacional de Desarrollo y el déficit habitacional local.
Estas acciones permitirán a la Administración Municipal lograr, entre otros, los
recursos para el desarrollo urbano de la ciudad y los subsidios para los hogares
más pobres; por ello es necesario simplificar los trámites, crear instrumentos de
30
control y definir normas jurídicas claras que agilicen tanto en el sector público
como en el privado el desarrollo de proyectos inmobiliarios, especialmente de tipo
VIP y VIS.
Para ello es recomendable que en la revisión y ajuste del POT, se remueva la
excesiva cantidad de normas de forma que se introduzcan solo las reformas
normativas necesarias para desarrollar con agilidad obras de urbanismo y
construcción de nuevos proyectos habitacionales, la renovación y redensificación
urbana, la aprobación de los planes parciales y la transformación de los barrios
existentes, ayudando al mejoramiento integral de vivienda, la legalización de
barrios y la solución al tema de los inquilinatos.
El nuevo Plan Nacional de Desarrollo incluye estrategias para promover
soluciones integrales de vivienda a nivel de actuaciones urbanas integrales
formuladas de acuerdo con las directrices de las políticas y estrategias según lo
previsto en los artículos 113 y siguientes de la Ley 388 de 1997, los cuales deben
asegurar la habitabilidad, privilegiar el espacio público, la movilidad y que
contenga el equipamiento social requerido para atender la población beneficiaria.
En virtud de lo anteriormente expuesto, se presentan las propuestas que a
continuación se indican:

Incorporación de la definición de Vivienda de Interés Prioritario - VIP.
Incorporar la definición de VIP en los términos del artículo 83 de la Ley 1151
de 2007 (PND).

Área mínima de lotes. El desarrollo de vivienda bajo el sistema de loteo
individual se regirá por las siguientes áreas:
o VIS: 50 M2 sin exigencia de antejardín
o VIP: 42 M2 sin exigencia de antejardín

Frente mínimo. El frente mínimo para el desarrollo de vivienda VIS y VIP
bajo el sistema de loteo individual será de 4.20 mts.

Alturas. Para el desarrollo de Vivienda de Interés Social VIS y Vivienda de
Interés Prioritario VIP bajo el sistema de agrupación o de conjunto
multifamiliar, la altura será libre, toda vez que el cierre financiero de los
proyectos y los demás aspectos normativos referentes a exigencia de
estacionamientos, aislamientos entre edificaciones e índice de ocupación
(Io), se convierten en factores determinantes de las posibilidades de
edificación.

31
Vías peatonales. Para el desarrollo de Vivienda de Interés Social VIS y
Vivienda de Interés Prioritario VIP, en cualquiera de los sistemas de
organización espacial de unidades prediales contemplados en el Plan de
Ordenamiento Territorial, se permitirá la construcción de vías peatonales,
con la siguiente sección:
o Andenes laterales adosados al paramento de las edificaciones de 1.50
mts. y sección central de 4.00 mts. en zona blanda con un total de
sección entre paramentos de 7.00 mts.
En los sectores de ladera de la ciudad, las vías peatonales se deberán
resolver mediante rampas sin barreras que permitan la libre movilidad de
las personas que presenten discapacidad.

Redes eléctricas. En los desarrollos de Vivienda de Interés Social VIS y
Vivienda de Interés Prioritario VIP, en cualquiera de los sistemas de
organización espacial de unidades prediales contemplados en el Plan de
Ordenamiento Territorial, se permitirá la extensión aérea de redes eléctricas
de baja tensión.

Estacionamientos. En los desarrollos de Vivienda de Interés Prioritario
VIP, la exigencia de estacionamientos será la siguiente:
o
o
o
Vivienda Unifamiliar en loteo individual por gestión de construcción
individual y unidad básica: Un (1) estacionamiento por cada diez (10)
viviendas para residentes.
Vivienda Unifamiliar en loteo individual en solución de conjunto: Un (1)
estacionamiento por cada diez (10) viviendas para residentes.
Vivienda Multifamiliar en agrupación o conjunto: Un (1) estacionamiento
por cada cinco (5) viviendas para residentes y un (1) estacionamiento
por cada quince (15) viviendas para visitantes.
En los desarrollos de Vivienda de Interés Social VIS, la exigencia de
estacionamientos actual se mantiene.
Para aquellos proyectos habitacionales que por la falta de disponibilidad de
área no pueden darle solución a la exigencia establecida en el mismo lote,
se debe reglamentar la posibilidad de solucionar en altura, en lotes
cercanos, dicha exigencia, incrementando el Índice de Ocupación (Io).

Sectores de Renovación Urbana. Teniendo en cuenta las omisiones
encontradas como parte de la revisión e implementación del Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio, se propone:
o
o
o
32
Incluir la Comuna No. 12 de la ciudad en el Programa de Renovación
Urbana con tratamiento de Renovación por Rehabilitación.
Determinar como áreas óptimas para la redensificación los corredores
troncales y pretroncales del Sistema Integrado de Transporte Masivo
MIO y sus áreas de influencia, permitiendo alturas por encima de los
diez (10) pisos.
Incluir en el Programa de Recuperación, Renovación Urbana y
Redensificación, las áreas de influencia de las Galerías de Siloé y
Alameda.

Sectores para Mejoramiento Integral de Barrios. Incluir como sectores
para Mejoramiento Integral de Barrios, los sectores Valle del Líli (Comuna
22), INVICALI - DESEPAZ, Villamercedes, Villalúz y La Pradera (Comuna
21) y La Playa (Comuna 17).

Estudio para parqueaderos y estacionamientos. La Administración
Municipal deberá adelantar el estudio del sistema de parqueaderos y
estacionamientos para el área urbana e incluir las zonas propuestas para
redensificación de los corredores troncales y pretroncales del SITM y su
área de influencia.
2.2.2. Espacio Público. La propuesta de espacio público se fundamenta en
aspectos relativos a las obligaciones urbanísticas a cargo del urbanizador, así:

Cesión de zonas verdes y equipamientos. Toda urbanización o
parcelación residencial, deberá ceder a título gratuito y mediante Escritura
Pública en favor del Municipio de Santiago de Cali, el 18% y el 3% del área
neta urbanizable del predio a desarrollar, para zonas verdes y
equipamiento colectivo institucional respectivamente,

Obligaciones urbanísticas. La Administración Municipal no podrá exigir al
urbanizador en el momento de la entrega de las zonas verdes del proyecto,
el cumplimiento de obligaciones urbanísticas distintas a las contenidas en
las licencias de urbanización, ni tampoco la entrega de las mismas en
condiciones que impliquen incurrir en costos adicionales no contemplados.

Cesiones y edificabilidad. En aras de incentivar e impulsar la actividad
edificadora en la ciudad, se deben establecer estímulos representados en
mayor edificabilidad (mayores aprovechamientos), a los urbanizadores y/o
constructores que en cumplimiento de las obligaciones urbanísticas
impuestas, cedan espacio público por encima del porcentaje mínimo
establecido por la norma.
33
La Administración Municipal deberá crear la Oficina de la Defensoría del Espacio
Público, en concordancia con lo propuesto en el Plan Estratégico de Vivienda –
PEV, el cual dentro de las líneas estratégicas propuestas desde el bloque temático
Institucional, le propuso a la Administración Municipal la creación de la oficina de
la “Defensoría del Espacio Público”, la cual tendría como objetivo garantizarle a
todos los ciudadanos el interés colectivo sobre el uso del espacio público y su
integridad, actuar sobre los espacios de uso público y entorno, y verificar las
nuevas áreas conformadas a través de la generación de nuevo espacio público y
régimen jurídico de las cesiones y obligaciones urbanísticas, actuando con
mecanismos eficientes para su sostenibilidad y financiación y en especial contar
con mecanismos para la recuperación del mismo.
2.3. EDIFICABILIDAD
para que sea tenida en cuenta en el proceso de revisión y ajuste del Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Santiago de Cali, se fundamenta en los
siguientes aspectos:
 Normas complementarias. Las normas e instrumentos complementarios al
Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio deben adoptarse por Decreto
del Alcalde Municipal, con intervención del Concejo Municipal, si se quiere, a
través de la Comisión del Plan y Tierras a nivel consultivo más no vinculante.
 Planes Parciales en tratamiento de Renovación. En las áreas sujetas al
tratamiento de Renovación por Redesarrollo, los planes parciales deben
adoptar su propia reglamentación, ya que los aprovechamientos establecidos
previamente en las Fichas Normativas, desestimulan la aplicación de los
instrumentos de gestión del suelo.
 Planes Parciales en tratamiento de Desarrollo. Se deben eliminar los
aprovechamientos establecidos en el artículo 281 del Plan de Ordenamiento
Territorial, por cuanto los Planes Parciales en tratamiento de Desarrollo deben
proponer y adoptar su propia reglamentación, a manera de estímulo, ya que los
aprovechamientos establecidos previamente desestimulan la aplicación de los
instrumentos de gestión del suelo. Los planes parciales adoptados “per se”,
constituyen una ficha normativa.
 Cesión de vías y edificabilidad. En aquellos casos en los cuales el
urbanizador decida ceder gratuitamente las áreas de reserva para el sistema
vial principal de la ciudad, debe tener la posibilidad de ser compensado con
mayor edificabilidad.
34
 Alturas. Establecer el predominio de altura libre en la ciudad, toda vez que el
cierre financiero de los proyectos y los demás aspectos normativos referentes
a exigencia de estacionamientos, aislamientos entre edificaciones e índice de
ocupación (Io), se convierten en factores determinantes de las posibilidades
de edificación.
La norma debe restringirse en zonas como el cono de aproximación de la
Base Aérea, la pista de aterrizaje, los conos visuales de la ciudad y los
corredores de telecomunicaciones.
 Aislamientos laterales. Eliminar de las Fichas Normativas la norma referente
a los aislamientos laterales en edificaciones con alturas superiores a cinco (5)
pisos.
 Fichas Normativas. A continuación se indican los aspectos que deben ser
ajustados de manera complementaria a la revisión y ajuste del POT, partiendo
de la base de que las Fichas Normativas deben ser adoptadas mediante
Decreto Municipal:
 El formato de las fichas normativas debe rediseñarse para su simplificación
y a la luz de los ajustes que se realicen.
 De las fichas normativas se deben excluir las normas referentes a usos,
remitiéndose únicamente a la Matriz de Clasificación y Jerarquización de
Usos del suelo adoptada en el POT.
 Se debe ajustar la Matriz de Clasificación y Jerarquización de Usos del
Suelo, para que guarde relación con las fichas normativas.
 Las sub áreas de manejo integral de los polígonos normativos, deben
definirse teniendo en cuenta elementos ambientales existentes,
infraestructuras, vías o bordes de manzana.
 Las fichas normativas deben establecer únicamente la normatividad no
contemplada en el POT referente a aprovechamientos.
 Las fichas NO deben contener aprovechamientos para la formulación de
Planes Parciales.
 Las fichas NO deben contener áreas mínimas para la formulación de
Planes Parciales diferentes a las condiciones establecidas por el POT y las
normas nacionales.
 Se debe elaborar una cartilla de normativa general aplicable para toda la
ciudad para los demás aspectos referentes a la edificabilidad.
 Los aprovechamientos deben ser consecuentes con el tratamiento
urbanístico aplicable y deben medirse en: Índice de Ocupación (I.o.) e
Índice de Construcción (I.c.), preferiblemente, o altura máxima. En caso de
establecerse I.c. debe poder permitir una edificabilidad importante.
35
 En sectores de ladera la reglamentación debe definir ocupación y alturas
que permitan lograr perfiles acordes con la preservación ambiental y visual
de los cerros de la ciudad sin detrimento de la viabilidad económica de los
proyectos.
 Considerando que el Decreto Nacional 1469 de 2010 eliminó de los trámites
para expedición de licencias de urbanismo y construcción los esquemas
básicos, es imperioso contar con el plano digital actualizado que haga sus
veces, para que el diseñador y el Curador Urbano puedan consultar las
secciones de las vías, antejardines, los vacios urbanos y los sectores
consolidados de la ciudad.
 Índice de Ocupación (Io) en VIS y VIP. Para el desarrollo de proyectos de
vivienda multifamiliar VIS y VIP por el sistema de agrupación o de conjunto, se
debe establecer un Índice de Ocupación (Io) de 0.30 medido sobre el área útil
del terreno.
 Longitud de fachadas. Eliminar la restricción relativa a los 50 metros lineales
de fachada para los desarrollos de vivienda multifamiliar.
2.4. DIRECTRICES PARA LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE PLANES
PARCIALES
referente al tema de los Planes Parciales, se circunscribe única y exclusivamente
a solicitar la inaplicabilidad o derogatoria del artículo 11° del Acuerdo Municipal
137 de 2004, por medio del cual se adoptaron las fichas normativas de los
polígonos normativos correspondientes a la Pieza Urbana de la Ciudad Norte, la
cual reglamenta: ….”En ejercicio del artículo 313, numeral 7 de la Constitución
Nacional, la revisión para aprobación por parte de la Administración Municipal de
un plan parcial en zona de expansión, deberá contar con el reglamento de uso del
suelo aprobado por el Concejo Municipal.”
2.5. PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA
Debe quedar claro que las Propuestas que se indicarán a continuación tienen que
apuntar a la remoción de las talanqueras que están obstaculizando la aplicación
del tributo de Participación en la Plusvalía, toda vez que como quedó dicho, ya
existen las herramientas jurídicas que lo deben permitir, arrancando con la
prescripción constitucional, siguiendo con la Ley 388/97 y sus Decretos
Reglamentarios, y bajando al nivel local con el Acuerdo 069/2000 (POT) y la
norma que lo desarrolla (Acuerdo 111/03. Algunas, entonces, se dirigen a ajustar
el POT, pero otras se orientan a la modificación del Acuerdo 111/03 e incluso
hasta el planteo de un reglamento del mismo. Veamos.
36
 Ajustar el artículo 521 del POT en el sentido de que se incluya dentro de las
áreas objeto de la Participación en la Plusvalía allí definidas, las áreas sujetas
a tratamiento de desarrollo al interior del Perímetro Urbano. Habida cuenta que
el numeral 3 de dicho artículo sólo relaciona las Áreas que quedan sujetas a
tratamiento de consolidación con densificación moderada y cambio de patrón.
 Ajustar el artículo 520 del POT, que lista los Hechos Generadores del Tributo,
para que en lo posible la Participación en la Plusvalía obedezca
exclusivamente a decisiones administrativas que generen Acciones
Urbanísticas, y que la ejecución de obras públicas pueda ser financiada a
través del mecanismo de la Contribución de Valorización.
 Ajustar el Acuerdo 111/03 para variar sustancialmente la destinación de los
recursos que produzca la aplicación de la Participación en la Plusvalía, de tal
manera que se orienten prioritariamente a fines que tengan conexión directa
con el tema de la vivienda de interés social. Se propone, entonces, que sólo
haya dos destinaciones: i) Compra de predios o inmuebles para el desarrollo
de Proyectos de VIP y de VIS. ii) Inversiones (vías, servicios públicos
domiciliarios, espacio público y equipamientos dotacionales) para la
rehabilitación de asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo
incompleto o inadecuado.
 Modificar el artículo 12 del Acuerdo 111/03 para que los avalúos que deban
ser contratados para la determinación del valor comercial de los predios antes
y después de la adopción de las acciones urbanísticas que van a generar
Participación en la Plusvalía, sean gestionados en 1ª. instancia ante el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y que si éste por cualquiera
circunstancia se negare a realizarlos, se acuda a la opción que da la ley de
hacerlo con Peritos inscritos y matriculados en Lonjas Inmobiliarias, pero
condicionado a que sean colegiados.
 En cuanto al tema de la exoneración de la Participación en la Plusvalía en
inmuebles a ser destinados para Proyectos de VIS, ajustar el texto del artículo
35 del Acuerdo 111/03 para que el mismo no se quede escrito sin posibilidad
de darle aplicación práctica. Podría pensarse en usar el reglamento para
regular el asunto, señalando procesos muy concretos y específicos, lo mismo
que los funcionarios responsables de que el eximente tenga cabal y justa
aplicación.
 Una vez se adopte el POT ajustado, se debe adelantar con prioridad especial
el estudio comparativo de los aprovechamientos que se han generado a partir
de los índices contenidos en las Fichas Normativas adoptados en relación con
el nuevo POT. En orden a éllo, es rigurosamente indispensable que el Alcalde
le dé estricto cumplimiento al mandato dispuesto en el artículo 80 de la Ley
388/97 en punto a gestionar, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a
37
la expedición del Acuerdo del POT ajustado, la contratación de los avalúos
correspondientes en todas y cada una de las zonas o subzonas consideradas.
38
3. PROPUESTA DE REGLAMENTACIÓN
 Línea Temática No. 1: CLASIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL
SUELO
Artículo: Subrógase el artículo 200 del Acuerdo Municipal 069 de 2000, con el
siguiente texto:
Artículo 200: Suelo Urbano. Constituyen el suelo urbano del Municipio de
Santiago de Cali, las áreas del territorio municipal destinadas a usos urbanos por
el presente plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y
edificación, según sea el caso. Pertenecen a esta categoría aquellas zonas con
procesos de urbanización incompletos o inadecuados y asentamientos humanos
de desarrollo incompleto a las cuales se les define tratamiento de Reordenamiento
y Mejoramiento Integral en el presente Plan.
El perímetro urbano de la ciudad es el señalado en el Anexo __ del Libro de
Anexos, en el cual se incluyen las áreas urbanizables no urbanizadas que fueron
incorporadas mediante actos administrativos con anterioridad al presente Acuerdo,
al encontrarse ubicadas dentro del perímetro sanitario, tal como lo certifican las
disponibilidades de servicios públicos domiciliarios expedidos por las Empresas de
Servicios públicos o autoridades competentes. El desarrollo de dichas áreas
quedará condicionado a que sus propietarios o urbanizadores garanticen la
infraestructura para la prestación de los servicios públicos domiciliarios.
También se incluyen en el perímetro urbano las áreas del territorio municipal que a
la fecha de entrada en vigencia del Acuerdo Municipal 069 de 2000, habían
cumplido con sus obligaciones urbanísticas; para las cuales se definirán los
aprovechamientos respectivos, de acuerdo con las normas urbanísticas vigentes
para el momento en el cual realizaron las cesiones gratuitas o compensaciones.
Parágrafo: El perímetro urbano se delimita en la cartografía oficial, según el plano
No. ___ y los bordes se ajustarán a la unidad predial o catastral, de acuerdo con la
base de datos del Catastro Municipal.
Artículo: Deróganse los artículos 203, 204, 205, 206, 207 y 208 del Acuerdo
Municipal 069 de 2000.
Artículo: Georeferenciación de asentamientos humanos de desarrollo
incompleto. El Departamento Administrativo de Planeación Municipal en un plazo
no mayor de doce (12) meses, contados a partir de la entrada en vigencia del
presente Acuerdo, realizará la georeferenciación de los asentamientos humanos
39
de desarrollo incompleto existentes en el territorio municipal, los cuales deberán
ser objeto de la aplicación de la Política de Mejoramiento Integral de Barrios.
 Línea Temática No. 2: VIVIENDA, HÁBITAT Y ESPACIO
PÚBLICO
Artículo: Vivienda de Interés Prioritario. Para efectos del establecimiento de la
reglamentación urbanística en el Plan de Ordenamiento Territorial que mediante el
presente Acuerdo se modifica, adóptese la definición de la Vivienda de Interés
Prioritario en los términos del parágrafo único del artículo 83 de la Ley 1151 de
2007, como aquella cuyo valor máximo será de setenta salarios mínimos legales
mensuales vigentes (70 s.m.l.m.v.).
Artículo: Normas para el desarrollo de Vivienda de Interés Social – VIS y
Vivienda de Interés Prioritario - VIP bajo el sistema de loteo individual. La
construcción de vivienda unifamiliar VIS y vivienda unifamiliar VIP bajo la
modalidad de sistema de loteo individual, se regirá por las disposiciones que a
continuación se establecen:
Lote
Frente
Altura
mínimo mínimo máxima
Vivienda unifamiliar VIS - sin exigencia de antejardín 50 M2 4.20 Ml 3 Pisos
Vivienda unifamiliar VIP sin exigencia de antejardín
42 M2
4.20 Ml
3 Pisos
Artículo: Normas para el desarrollo de Vivienda de Interés Social – VIS y
Vivienda de Interés Prioritario - VIP bajo el sistema de agrupación o de
conjunto. La construcción de vivienda multifamiliar VIS y vivienda multifamiliar
VIP bajo la modalidad de sistema de agrupación o de conjunto, se regirá por las
disposiciones que a continuación se establecen:
Vivienda multifamiliar VIS conjunto abierto o cerrado
Vivienda Multifamiliar VIP conjunto abierto o cerrado
Índice de
Altura
Ocupación máxima
0.30
Libre
0.30
Libre
NOTA: El Índice de Ocupación (Io) considerado como máximo se medirá sobre Área Útil.
40
Artículo: Normas para vías peatonales. En los desarrollos de Vivienda de
Interés Social – VIS y Vivienda de Interés Prioritario - VIP bajo el sistema de loteo
individual, se permitirá la construcción de vías peatonales, con una sección
mínima de siete metros lineales (7.00 Ml.) distribuidos de la siguiente manera:



Andén: 1.50 Ml. adosado al paramento de la vivienda
Zona blanda al centro: 4.00 Ml.
Andén: 1.50 Ml. adosado al paramento de la vivienda
Parágrafo: En las zonas de ladera las vías peatonales se resolverán a través de
rampas sin barreras, de tal manera que no se afecte la libre movilidad.
Artículo: Extensión de redes eléctricas. En los desarrollos de Vivienda de
Interés Social – VIS y Vivienda de Interés Prioritario – VIP, en general, se permitirá
la extensión aérea de redes eléctricas de baja tensión.
Artículo: Exigencia de estacionamientos. A partir de la entrada en vigencia del
presente Plan de Ordenamiento Territorial, en los nuevos desarrollos de Vivienda
de Interés Prioritario – VIP, la solución de estacionamientos se regirá por las
disposiciones que a continuación se establecen:
Sistema
Residentes
No. Estacionamientos/No.
Viviendas
Visitantes
No. Estacionamientos/No.
Viviendas
Vivienda unifamiliar
Loteo individual
1/10
_
Vivienda multifamiliar
Agrupación o conjunto
1/5
1/15
Artículo: Tipologías de estacionamientos. En los nuevos desarrollos de
Vivienda de Interés Prioritario – VIP, los estacionamientos deberán plantear el
70% para vehículos pequeños (2.20 mts. por 4.20 mts.) y el 30% restante para
vehículos grandes (2.40 mts. por 5.00 mts.).
Artículo: Incremento de ocupación. Los proyectos de Vivienda de Interés
Prioritario - VIP que se desarrollen bajo el sistema de agrupación o conjunto
multifamiliar y que resuelvan la exigencia de estacionamientos en altura, podrán
41
en compensación incrementar el Índice de Ocupación (Io) hasta 0.35 sobre el área
útil.
Artículo: Estacionamientos en altura en lotes por fuera del proyecto. Los
proyectos de Vivienda de Interés Social – VIS y de Vivienda de Interés Prioritario VIP que se desarrollen bajo el sistema de agrupación o conjunto multifamiliar,
podrán resolver la exigencia de estacionamientos en altura, en lotes cercanos al
proyecto que se localicen en la misma manzana o en manzanas colindantes con el
área objeto de desarrollo.
Artículo: Áreas de Cesión para zonas verdes y equipamientos colectivos.
Toda urbanización residencial, con una densidad hasta de 140 viviendas por
hectárea neta urbanizable, deberá ceder a título gratuito y mediante Escritura
Pública en favor del Municipio de Santiago de Cali, el 18% y el 3% del área neta
urbanizable del predio a desarrollar, para zonas verdes y equipamientos colectivos
institucionales respectivamente, además de las áreas de terreno para vías
públicas que determine el esquema básico suministrado por la Entidad Municipal
Competente y de las vías resultantes del proyecto de urbanización o parcelación,
incluidas las bahías.
Artículo: Subrógase el numeral 2 del artículo 219 del Acuerdo Municipal 069 de
2000, por el siguiente texto:
2. Programa de Recuperación y Renovación Urbana. Redensificación. Este
programa se propone la recuperación de sectores consolidados de uso
eminentemente residencial y la implementación de procesos de redensificación
como instrumento de renovación urbana.
Sus metas son: desarrollar un plan para la construcción de vivienda nueva en
zonas deterioradas estratégicas de la ciudad (zona central y área del corredor de
transporte masivo, entre otras). En las zonas de uso mixto reglamentado se
incentivará la creación de nuevas viviendas complementadas con comercio e
industria familiar, principalmente en las zonas próximas a los corredores de
transporte masivo. Acorde con la tendencia de ocupación de cada una de estas
áreas, la Administración Municipal definirá los porcentajes destinados a vivienda
de interés social.
a) En barrios pertenecientes a las Comunas 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11 y 12.
b) Áreas de las galerías de Santa Helena, Alfonso López, Porvenir, la Floresta,
Siloé y Santa Elena.
c) Algunos corredores viales y del Sistema Integrado de Transporte Masivo.
Artículo: Subrógase el numeral 3 del artículo 219 del Acuerdo Municipal 069 de
2000, por el siguiente texto:
42
3. Programa de Mejoramiento Integral de Barrios. Adóptase la secuencia de
actividades relacionadas a continuación para desarrollar el Programa de
Mejoramiento Integral, encaminado a lograr la vinculación de los asentamientos de
desarrollo incompleto, sean o no calificados como Vivienda de Interés Social, a la
malla urbana formal y al mejoramiento de la calidad de vida de sus pobladores
mediante la acción coordinada de las instituciones públicas y privadas, las
organizaciones no gubernamentales y la comunidad:
a) Identificación de los asentamientos;
b) Zonificación de amenazas;
c) Clasificación según niveles de amenazas;
d) Diseño y Planificación Urbanística.
Las metas de este programa corresponden al mejoramiento de los barrios de las
comunas 1,6, 9, 12, 13, 14, 15, 16,17, 18, 19, 20, 21 y 22. A mediano y largo plazo
deben realizarse las siguientes acciones: Plan Estratégico de Mejoramiento
Integral de Barrios y Comunas, determinando las viviendas a reubicar por efecto
del reordenamiento en su misma zona y las zonas que pueden ser mitigadas. El
plan debe incluir el proyecto urbanístico, el cual contendrá entre otros, el
reordenamiento vial y del espacio público, las áreas para localización de zonas
verdes y equipamiento, y el plan financiero para la inversión en el entorno, la
infraestructura de servicios públicos, el equipamiento comunitario y zonas verdes,
la regularización y los programas de mejoramiento de la totalidad de los
asentamientos de desarrollo incompleto. Una vez desarrollado el plan de
mejoramiento, se debe continuar con el procedimiento establecido en la política de
los asentamientos de desarrollo incompleto, establecida por el Departamento
Administrativo de Planeación Municipal y que debe culminar con la titulación
masiva de todos los predios como propuesta de largo plazo en este Acuerdo.
Artículo: Derógase el literal f del artículo 370 del Acuerdo Municipal 069 de 2000.
Artículo: Plan Especial del Espacio Público. El Plan Especial del Espacio
Público y Equipamientos Colectivos propondrá y determinará la estructura del
espacio público y definirá los elementos constitutivos del nuevo sistema,
articulando estos a los equipamientos sociales colectivos. Se autoriza al Alcalde
Municipal para que en un plazo no mayor de seis (6) meses, contados a partir de
la entrada en vigencia del presente Acuerdo, adopte el Plan en mención mediante
Decreto.
Artículo: Adecuación de zonas verdes. A partir de la entrada en vigencia del
presente Acuerdo, solo se le exigirá al urbanizador, constructor ó parcelador, la
construcción de los andenes perimetrales, la empradización, la arborización y la
iluminación de las zonas verdes objeto de cesión urbanística dentro de las
obligaciones a que hubiere lugar, contenida en la respectiva licencia urbanística.
43
Artículo: Defensoría del Espacio Público. Crease la Oficina de la Defensoría del
Espacio Público, dentro del nivel jerárquico superior de la Administración
Municipal, con el objetivo de garantizarle a todos los ciudadanos el interés
colectivo sobre el uso del espacio público y su integridad.
Dicha Dependencia además debe actuar sobre los espacios de uso público y
entorno, y verificar las nuevas áreas conformadas a través de la generación de
nuevo espacio público y régimen jurídico de las cesiones y obligaciones
urbanísticas, actuar con mecanismos eficientes para su sostenibilidad y
financiación y en especial contar con mecanismos para su recuperación.
Artículo: Estructura, funciones y competencia de la Defensoría del Espacio
Público. El Alcalde Municipal en un plazo no mayor de seis (6) meses, contados a
partir de la entrada en vigencia del presente Acuerdo, establecerá mediante Acto
Administrativo motivado la estructura organizacional, las funciones y las
competencias que la Defensoría del Espacio Público tendrá para el cumplimiento
del propósito para el cual se crea.
Así mismo se autoriza al Alcalde Municipal para que realice los ajustes
presupuestales y administrativos tendientes al cumplimiento de la presente
obligación.
Artículo: Aislamientos laterales en edificaciones. A partir de la entrada en
vigencia del presente Acuerdo, en las edificaciones que se construyan por el
sistema de loteo individual, no se exigirán aislamientos laterales a partir del sexto
(6) piso de la edificación.
 Línea Temática No. 3: EDIFICABILIDAD
Artículo: Planes Parciales en tratamiento de Renovación por Redesarrollo.
Los Planeas Parciales que se formulen en suelo urbano, en áreas sujetas al
tratamiento de Renovación por Redesarrollo, deberán establecer sus propios
aprovechamientos representados en Índice de Ocupación (Io) e Índice de
Construcción (Ic) medidos sobre área útil.
Parágrafo: los aprovechamientos serán el resultado del cierre financiero de los
proyectos y del reparto equitativo de cargas y beneficios.
Artículo: Subrógase el literal b del artículo 281 del Acuerdo Municipal 069 de
2000, con el siguiente texto:
b. Sistema de Agrupación o de Conjunto. Se aplica a proyectos cuyas
condiciones de organización espacial permiten producir unidades de propiedad
44
privada, que pueden tener diversas formas de propiedad común, tales como la
propiedad horizontal o copropiedad. El sistema de agrupación permite desarrollar
unidades de construcción con diseño arquitectónico unificado en superlotes o en
agrupaciones de lotes con régimen de copropiedad. Los proyectos bajo sistema de
agrupación se adelantarán en superlotes con una dimensión máxima de dos (2)
hectáreas de área útil, completamente rodeada por espacio público.
Parágrafo 2: La edificabilidad y densidad máxima en sistemas de agrupación la
establecerán los respectivos proyectos de planes parciales que se formulen, como
resultado del cierre financiero de los mismos y del reparto equitativo de cargas y
beneficios.
Artículo: Fichas Normativas. Se autoriza al Alcalde Municipal para que en un
plazo no mayor de doce (12) meses, contados a partir de la entrada en vigencia
del presente Acuerdo revise, ajuste y adopte mediante Decreto, las Fichas
Normativas de que habla el artículo 248 del Acuerdo Municipal 069 de 2000.
Artículo: Alturas. A partir de la entrada en vigencia del presente Acuerdo, las
alturas de las edificaciones serán libres. En consecuencia para el desarrollo de
proyectos en suelo urbano, como resultado de la aplicación de las normas
urbanísticas predio a predio, es decir sin que medie la exigencia en la formulación
de planes parciales, la altura máxima permitida será el resultado del cierre
financiero de los proyectos y de la aplicación de las demás normas referentes a la
edificabilidad.
Parágrafo: Se exceptúan de la aplicación de la presente norma, los proyectos que
se desarrollen en áreas del suelo urbano con restricciones de alturas en función
de aspectos ambientales y paisajísticos, de servicios públicos, de patrimonio y los
conos de aproximación de la base aérea, las cuales quedarán expresamente
establecidas en las Fichas Normativas de los Polígonos Normativos
correspondientes.
Artículo: Plano Digital. La Administración Municipal en un término de doce (12)
meses, contados a partir de la entrada en vigencia del presente Acuerdo,
actualizará, adoptará mediante Decreto y fijará las reglas para dar al servicio de la
comunidad el Plano Digital del Municipio.
 Línea Temática No. 4: PLANES PARCIALES
Artículo: Área de Actividad en Planes Parciales en Suelo de Expansión
Urbana. De conformidad con lo establecido en los artículos 254, 255, 256 y 258
del Acuerdo Municipal 069 de 2000 y en la Matriz de Clasificación y Jerarquización
de Usos desagregada, adóptese como Área de Actividad aplicable para el
desarrollo del Área de Expansión Corredor Cali – Jamundí y para aquellas Áreas
45
de Expansión Urbana que resulten establecidas a partir de la entrada en vigencia
del presente Acuerdo, la denominada Residencial Predominante – RP.
Parágrafo. La Administración Municipal y en particular el Departamento
Administrativo de Planeación, no podrán exigirle al Promotor interesado en la
formulación de un Plan Parcial, ningún requisito y/o proceso adicional a los
contemplados en la Ley 388 de 1997 ó aquellas normas que la modifiquen o
adicionen y sus correspondientes reglamentos, en particular los Decretos 2181 de
2006, 4300 de 2007 y 4065 de 2008, ó aquellos que los modifiquen, sustituyan o
adicionen. Quien transgreda esta disposición, incurrirá en falta disciplinaria grave y
recibirá la correspondiente sanción de conformidad con lo previsto en el Código
Único Disciplinario.
 Línea Temática No. 5: PLUSVALÍA
Artículo: Hechos Generadores de la Participación en Plusvalía. Son Hechos
Generadores de la Participación en Plusvalía los siguientes:
1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana, o la
consideración de parte de suelo rural como suburbano.
2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del
suelo.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien
sea elevando el Índice de Ocupación (I.O) o el Índice de Construcción (I.C), o
ambos a la vez.
4. Excepcionalmente, la ejecución de obras de infraestructura para el transporte,
los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos públicos, siempre y
cuando se trata de acciones urbanísticas contenidas o autorizadas en el Plan
de Ordenamiento Territorial ó en los instrumentos que lo desarrollen o
complementen, siempre y cuando se haya intentado formalmente tramitar la
recuperación del Efecto Plusvalía generado por la obra correspondiente
aplicando el mecanismo de contribución de Valorización por beneficio local, y
que el proceso se haya frustrado.
Parágrafo: Cualquiera que sea el caso donde se concreten los hechos
generadores de la participación en Plusvalía, estos serán aplicados por efecto de
decisiones administrativas y no por el desarrollo de obras públicas.
Artículo: Áreas objeto de la Participación en Plusvalía. En virtud de lo
dispuesto en el presente Acuerdo, las áreas sujetas a la Participación en Plusvalía
serán las siguientes:
1. Las áreas por fuera del perímetro urbano que resulten clasificadas como suelo
de expansión urbana.
46
2. Las áreas dentro del suelo rural que actualmente se regulan como
parcelaciones, lotes o agrupaciones y que en adelante puedan ser clasificadas
como suelo suburbano.
3. Las áreas sujetas a tratamiento de consolidación con densificación moderada
y consolidación con cambio de patrón.
4. Las áreas que en el presente Acuerdo se definan como de uso mixto en las
subáreas de manejo que permitirán actividades comerciales y de servicios, y
las que pasarán, en todo o en parte del polígono de uso residencial a
económico predominante.
5. Las áreas sujetas a tratamiento de Desarrollo al interior del perímetro urbano.
Parágrafo. Una vez promulgado el presente Acuerdo que revisa y ajusta el Plan
de Ordenamiento Territorial y en cumplimiento del mandato establecido en el
inciso 2º. del artículo 80 de la Ley 388 de 1997, el Alcalde deberá, en un lapso no
superior a los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de dicha promulgación,
gestionar formalmente ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o los
Peritos Técnicos debidamente inscritos en las lonjas o colegios de avalúos, los
trabajos que apunten a la estimación del valor por metro cuadrado que arrojen las
acciones urbanísticas que constituyan los hechos generadores de la Participación
en Plusvalía en cada una de las zonas o subzonas consideradas.
Artículo: Destinación de los recursos de Participación en Plusvalía. En
desarrollo de lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 85 de la Ley 388 de
1997, los recursos financieros originados en la Participación en Plusvalía serán
aplicados de manera prioritaria a fines que tengan conexión directa con el
desarrollo de programas y proyectos de Vivienda de Interés Social, en especial los
siguientes: a) Compra de predios o inmuebles para la ejecución de proyectos de
VIP y de VIS, y b) Inversiones (vías, servicios públicos domiciliarios, espacio
público y equipamientos colectivos) para la rehabilitación de asentamientos
urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado.
Parágrafo. El Alcalde Municipal deberá incorporar prioritariamente en el Proyecto
Anual de Presupuesto para aprobación del Concejo de la Ciudad, las partidas que
se orienten a cumplir con lo dispuesto en el presente artículo.
47
CONTENIDO
ANTECEDENTES ........................................................................... 3
1.
DIAGNÓSTICO ............................................................... 7
1.1.
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.2.3.
1.2.4.
1.3.
1.3.1.
1.3.2.
1.4.
1.5.
1.6.
1.6.1.
1.6.1.1.
1.6.1.2.
LA ADOPCIÓN DEL POT................................................................ 7
CLASIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL SUELO ........................... 8
Perímetro Urbano y Suelo Urbano .................................................. 8
Suelo Rural. .................................................................................... 9
Áreas clasificadas con Régimen Diferido ........................................ 9
Suelo de Expansión Urbana .......................................................... 10
VIVIENDA, HÁBITAT Y ESPACIO PÚBLICO................................ 11
Normas para VIS y VIP ................................................................. 11
Espacio Público ............................................................................. 11
EDIFICABILIDAD .......................................................................... 11
PLANES PARCIALES ................................................................... 11
PLUSVALÍA ................................................................................... 17
Marco Jurídico. Se identifican los siguientes ordenes ................... 17
De Orden Nacional ........................................................................ 17
De Orden local............................................................................... 20
2.
PROPUESTA ................................................................ 23
2.1.
2.2.
2.2.1.
CLASIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL SUELO ......................... 23
VIVIENDA, HÁBITAT Y ESPACIO PÚBLICO ................................ 29
Normas para Vivienda de Interés Social – VIS y Vivienda
de Interés Prioritario VIP ............................................................... 29
Espacio Público ............................................................................. 32
EDIFICABILIDAD .......................................................................... 33
DIRECTRICES PARA LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN
DE PLANES PARCIALES ............................................................ 35
PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA ................................................ 35
2.2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
3.
PROPUESTA DE REGLAMENTACIÓN…………………38
Cuadros
Cuadro No. 3.1.
Asentamientos de Desarrollo Incompleto Propuestas
para Incorporar al Perímetro Urbano ................................ 24
48
Figuras
Figura No. 3.1.
Figura No. 3.2.
Localización de los asentamientos en desarrollo
incompleto en la ciudad de Santiago de Cali .................... 25
Áreas con Régimen Diferido ............................................. 28

propuesta para la revisión y ajuste del pot cali

Transcripción

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