T E S I S
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T E S I S
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INDUSTRIALES Í^**^*«Í**F! CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN ANÁLISIS SOBRE UNRANGO DEVARIACIÓN ACEPTABLE ENFACTORES DEHOMOLOGACIÓN, ENLA ELABORACIÓN DEAVALÚOS DEINMUEBLES ENEL CENTRO HISTÓRICO DE LA CD.DE CAMPECHE T E S I S PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO ENVALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INDUSTRIALES PRESENTA ANGÉLICA MARÍA RANGEL AQUINO ASESOR DR.JOSÉ BERNARDOVARGAS NEGRETE ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LASECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME ACUERDO No.00954061,DE FECHA 7DE MARZO DE 1998 MEXICO, D.F. SEPTIEMBRE DE2008 Análisis sobre un rango devariación aceptable en factores dehomologación, en la elaboración deavalúos de inmuebles en elCentro Histórico de Campeche A Carlos Manuel, por su apoyo incondicional día con día A Carlos Manuel y David, mis hijos A todas las personas que directa o indirectamente participaron en la elaboración de este trabajo Al Instituto Tecnológico de la Construcción, por brindarme la oportunidad de cursar la maestría A los académicos que compartieron sus conocimientos y experiencias conmigo, especialmente al Dr. José Bernardo Vargas Negrete, cuyos valiosos consejos han hecho posible este trabajo A mis compañeros y colegas. Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodeCampeche Resumen El presente trabajo pretende conocer el comportamiento específico del precio de la vivienda, en el centro histórico de la ciudad de Campeche, los cuales incluye el centro en sí, los barrios de San Román, San Francisco y Barrio de Guadalupe. A través del establecimiento de una base metodológica que permita utilizar factores o coeficientes que ayuden a establecer adecuadamente el valor de la misma en esta zona. Se presenta una propuesta alternativa a los coeficientes de homologación comúnmente utilizados en materia de avalúos, tales como funciones que involucren a la edad, localización y ubicación, la superficie de terreno y metros cuadrados de construcción principalmente. Esto a través del análisis estadístico descriptivo, de regresión y correlación para una muestra recogida para toda el área señalada anteriormente. En este estudio se han excluidos viviendas dedicadas al comercio y edificaciones vertical (más de dos pisos) para analizar solo las viviendas unifamiliares, pues las mismas características en ambos tipos de viviendas no tienen idéntica valoración, ya que son bienes inmobiliarios diferentes, en los que los potenciales compradores buscan utilidades no equiparables. Análisissobreun rangodevariación aceptableenfactores dehomologación, enlaelaboración deavalúos de inmueblesenelCentroHistóricode Campeche Agradecimientos Resumen Índice Pag. 4 INTRODUCCIÓN CapítuloI 1.1.Antecedentes 1.2. Problemática 1.3.Procedimientos Capítulo II:Marco Teórico 2.1 Marco Histórico 2.2 MarcoTécnico 2.2.1 Elavalúoy la homologación de bienes similares 2.2.2 Enfoques de lavaluación 2.2.3 Principios devaluación 2.3 Marcojurídicoyfiscal 2.3.1 Definiciones 2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscalyavalúo comercial 2.3.3 Artículos,circularesycódigos relacionadoscon lavaluación de bienes Inmuebles. 2.3.4 Leyes Federales 2.3.5 Código deéticaprofesionaldelvaluador. Capítulo III: Análisis 3.1 Definiciones preliminares 3.2 Estadísticos dela poblacióny muestra 3.3 Medidasdetendencia central 3.4 Medidas dedispersión 3.5 Distribuciones probabilfsticas 3.6Análisis de regresión 3.7 Análisis decorrelación 3.8 Hipótesis nulayalternativa 3.9 Factor de homologación Capítulo IV: Propuesta de lametodología para valorar elvalor comercial de una vivienda en elCentro Histórico de Campeche. 4.1 Eleccióndeltamañodelamuestra 4.2Variables utilizadas 4.3Aplicación dela herramienta 4.4Análisis delosresultados Conclusión: Bibliografía Anexos Glosariodetérminos Índice detablasycálculos realizados Planos antiguosyactualesdeláreaen estudio. 10 13 14 12 23 23 24 27 3° 30 34 35 43 56 58 31 61 63 65 66 67 68 69 7u 70 71 72 80 82 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche INTRODUCCIÓN Fundada en 1540, a orillas del mar, con el nombre de San Francisco de Campeche, la ciudad floreció bajo las ordenanzas del Rey Felipe II, logrando la particularidad de su traza urbana de estilo barroco. El siglo XVII fue una época de grandes cambios, Campeche, como puerto de la Península, sostenía el enlace de navegación entre el Viejo Continente y el Nuevo Mundo. Este privilegio comercial provocó la ambición de otras potencias y lo convirtió en blanco de ataques piratas, por ello, en 1686 se inició el levantamiento de las imponentes murallas del sistema defensivo de la ciudad 1 . Reconociendo la magnitud de este patrimonio, el Ejecutivo Federal en Decreto del 10 de Diciembre de 1986, declara una Zona de Monumentos Históricos en la Ciudad de Campeche 2 . Es así como en el año de 1997, se inician una serie de programas integrales para rehabilitar espacios habitacionales y comerciales del Centro Histórico de esta Ciudad, recuperándose 992 unidades de un total de 1199 inmuebles que integran dicho Centro. Dichas unidades rehabilitadas correspondieron principalmente a los barrios tradicionales de Guadalupe, San Román y San Francisco, donde existen más de mil unidades arquitectónicas consideradas monumentos. Los trabajos de restauración se ejecutaron según el análisis del estilo y época del inmueble, recuperando detalles ornamentales, como cornisas, frisos, pilastras, guardapolvos y peanas. Así por ejemplo en el Barrio de San Román se tuvo como objetivo la calle 12, en el tramo comprendido de la calle Bravo a la calle Montecristo, en el cual se comprendieron 130 unidades arquitectónicas, donde 45 son consideradas de valor VerArchivo General de Indias,localizado enelarchivo generalde Campeche Ver Leyde Monumentos Monumentos Históricos de INAH Campeche 4 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche monumental y las restantes como modificadas y ambiéntales. Para el año 2005 en el Barrio de Guadalupe y San Francisco se recuperaron 194 unidades entre la calle 12 y Calle Gómez Farias sobresaliendo más las casas del siglo XVIII. La historia, el diseño urbano y el sistema de fortificación hicieron que, e M ° de Diciembre de 1999, durante los trabajos de la 23 a sesión del Comité celebrada en Marrakech, Marruecos, permitió la inscripción para LA CIUDAD HISTÓRICA FORTIFICADA DE CAMPECHE, bajo los siguientes criterios: i El puerto de Campeche es un modelo de urbanismo de una ciudad barroca colonial. La regularidad de su plano reticular y las murallas que protegen su centro histórico son características de la arquitectura militar del Caribe. ii. El sistema de fortificaciones de Campeche, ejemplo sobresaliente de la arquitectura militar de los siglos XVII y XVIII, forma parte del sistema defensivo integral puesto en operación por los españoles para proteger sus puntos estratégicos del mar Caribe contra ataques piratas. Este patrimonio urbano se ha enriquecido con la adición de edificios públicos y diversas expresiones de la arquitectura industrial de fines del siglo XIX y principios del siglo XX . Este patrimonio forma parte de distintos tipos de áreas históricas las que según Hardoy y Gutman (1992) pueden ser de cuatro tipos: 1) los centros históricos de áreas metropolitanas y de grandes ciudades, 2) los barrios de interés urbanístico y arquitectónico, como el de la Cd de Campeche; 3) las ciudades históricas; y 4) los pueblos históricos, de los que existen muchos en México y Latinoamérica. Este patrimonio edilicio, tanto el de propiedad pública como el privado, se ve afectado por diversos grados de obsolescencia funcional y física que perjudican su capacidad de acoger instituciones, hogares y empresas en forma cómoda y eficiente. Esta obsolescencia reduce la demanda por estos inmuebles, los cuales se desvalorizan y deprimen los mercados inmobiliarios de los centros históricos. Asimismo, la estructura tradicional de calles y espacios públicos se deterioran 5 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche como resultado de las presiones que ejerce el tránsito de vehículos motorizados y las actividades de comerciantes y productores informales. En ciudades en rápido crecimiento, las edificaciones patrimoniales se ven muchas veces afectadas por obsolescencia económica siendo reemplazadas por edificaciones nuevas. El deterioro representa una pérdida para las comunidades por cuanto la conservación de este patrimonio no sólo preservaría un repositorio de su historia y memoria cultural, sino que también recuperaría para el uso contemporáneo un valioso conjunto de edificios e infraestructuras centralmente localizados. Un primer paso para avanzar hacia formas más eficientes de preservar del patrimonio es su correcta valorización. Por razones muy diferentes, el patrimonio tiene distinto valor para los variados actores sociales involucrados, por lo que para tener una adecuada apreciación de su valor es necesario tomar en cuenta un amplio rango de factores y considerar las opiniones de todos los grupos interesados. Desde la perspectiva económica, se identifican varios tipos de valores atribuibles al patrimonio. Los denominados valores de uso que se refieren a la valoración que hacen de los Activos patrimoniales quienes consumen los servicios que producen. Estos valores pueden ser de uso directo de consumo, como ocurre en el caso en que un edificio patrimonial se destina a usos residenciales y comerciales generando rentas mayores que otros edificios por su carácter patrimonial (caso muy común en el Centro Histórico de Campeche). También existen los valores de uso directo de no consumo, por ejemplo el valor de uso distante que se produce cuando los usuarios de propiedades no patrimoniales se benefician de la vistas sobre activos patrimoniales. El valor educacional de un bien patrimonial es otra forma de uso no de consumo. Otra dimensión del valor de uso del patrimonio es el uso indirecto (similar a una externalidad) que emerge, por ejemplo, cuando el valor de una propiedad aumenta 6 ^ Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche BSSBSBBBBBBBSHSBfiSSSSSBBñSBñS^ por su cercanía a un bien patrimonial (casas ubicadas en los principales barrios cercanos al Centro Histórico). Los valores de no uso capturan las corrientes deservicios económicos más intangibles que puede generar el patrimonio. El valor de existencia captura los beneficios que ciertas personas derivan del hecho de que un determinado patrimonio exista, incluso cuando no tienen la intención de consumir directamente los servicios que genera. El valor de existencia incluye el denominado valor de opción que captura el interés de ciertas personas por mantener abierta la posibilidad que ellos u otros puedan consumir los servicios provistos por el activo patrimonial en el futuro. Otros valores de no uso son el valor de herencia que captura el interés de las personas por legar el patrimonio a las generaciones futuras y el valor filantrópico del patrimonio que captura los beneficios de relaciones públicas o buena imagen que obtienen quienes invierten en el patrimonio sin usarlo. Bajo la perspectiva teórica del modo y forma de los centros históricos en general, cabe aclarar que para nuestro caso particular, el centro histórico de Campeche varía un poco en su ordenamiento urbanístico y valoración, ya que el valor comercial de sus bienes inmuebles que lo conforman, se han visto revalorados tanto en venta como en renta; debido principalmente a las políticas de desarrollo, equilibrio entre el crecimiento urbano y preservación de distintos contextos, y valores arquitectónicos. Por lo antes descrito y dada la índole cambiante del mercado inmobiliario en nuestro país y en el mundo entero, así como el surgimiento de distintos requisitos y normas que permiten validar un avalúo, la confiabilidad y consistencia de los factores de homologación no pueden ser medidos a entera certeza y exactitud, ya que estos solo podrán ser graduados en relación a características y atributos comparables para grandes muestras poblacionales. 7 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche De tal manera que el presente trabajo tiene como objetivo principal poder establecer de una forma más precisa y justa rangos de variación aceptables en factores de homologación que nos ayuden a elaborar y/o establecer valoraciones de inmuebles (venta de casa habitación) en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche. A través del análisis de una muestra poblacional de la estructura urbana mencionada, para analizar en forma estadística, probabilística y econométrica los distintos atributos que originan la valoración de los inmuebles en venta y alquiler. Para la definición de factores que influyen en el precio de las viviendas y valores de homologación se han utilizado métodos econométricos de valoración. Con estos métodos se pretende estimar y analizar un valor a través del estudio del mercado inmobiliario de la construcción ( venta y alquiler) (valor de oferta V), que ayude a determinar factores de homologación más precisos éticos y justos en la elaboración de avalúos en el centro histórico de la Ciudad de Campeche, expresándolo como una variable endógena que es función de un conjunto de variables exógenas (variables características X-i, X 2 , , X n ), cuya relación se establece mediante el empleo de análisis de regresión. V =f(X 1 ,X 2 , ,X n ) Si bien el fundamento de los métodos econométricos es idéntico al de los métodos clásicos, que se basan en la estimación del valor de una vivienda mediante la comparación con todas viviendas similares cuyos valores se conocen, tomando como criterio de comparación una o varias variables o características conocidas, su diferencia fundamental estriba en que permiten manejar un volumen elevado de observaciones. Para ello se crea una matriz de datos inicial que contiene, para cada vivienda, el precio de oferta y todas las variables definidas anteriormente. Con la ayuda de las técnicas de análisis de correlación, análisisfactorial, regresión lineal múltiple, etc, se determinaran, de entre todas las variables analizadas, aquellas que definen mejor a la variable precio. Finalmente se obtendrá por 8 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche regresión una función que predice el valor de mercado de una vivienda determinada, en función de las variables seleccionadas anteriormente. También se realizaran agrupaciones de algunas poblaciones en función de variables del estudio, tales como renta, número de habitantes, valor de localización o distancia a zonas con más servicios, para asociar que variables son las que agrupan los precios de las viviendas en la ciudad de una forma más homogénea, y nos permiten encontrar modelos que estimen el valor de las viviendas más precisa. Llegar a este análisis lleva implícito no solo cuestiones teóricas, descriptivas e inferenciales que argumenten la determinación de un posible rango numérico para factores de homologación, sino también los aspectos legales más importantes que rigen los valores del mercado inmobiliario de la zona de estudio. CONCLUSION (PERSPECTIVA) En este estudio sobre el valor de la vivienda en la Ciudad de Campeche esperamos poder definir los indicadores más relevantes que se asocian al valor de venta y alquiler para la zona centro, a través de las estimaciones obtenidas de los muéstreos poblacionales realizados y aplicados a los modelos antes descritos. Así como también poder concluir que el precio de venta de la vivienda en dicha zona es una indicador muy correlacionado espacialmente y que se ve influenciado directamente por sus características constructivas, de localización y temporalidades. Adicionalmente, el modelo nos permite observar algún porcentaje u obtener relaciones porcentuales al analizar las características constructivas (antigüedad, amplitud, baños) con respecto a los precios de venta de la vivienda. 9 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche CAPITULO I: ANTECEDENTES 1.1Antecedentes del Centro Histórico de la Ciudad La ciudad de Campeche fundada en el año de 1540, al igual que muchas ciudades de América latina, fue conformada por una estructura tipo plano regular ortogonal sencilla (rectángulo cortado por dos calles perpendiculares formando una cruz, ver plano en anexos). Al centro se ubicaba la plaza principal, y alrededor de ella los edificios representativos del poder, tales como la Iglesia y los edificios político administrativos. Las calles secundarias partían en ángulo recto de esta cruceta principal y todo el caserío se hallaba protegido por una muralla compuesta por puertas (de Tierra Y de Mar) 1 y baluartes, siendo hoy de gran valor cultural. El ambiente urbano predominante correspondía a la baja densidad poblacional y al criterio constructivo de la época, en la cual la vegetación era un factor importante para la construcción de plazas así como de casas con grandes patios centrales, techos altos, calles estrechas y traspatios arbolados, teniendo presente las necesidades de un clima tropical cálido. Dicho proceso de conformación urbana, jugó un papel importante en la conquista de Yucatán, ya que fue un punto estratégico a través del cual se conquistaron territorios interiores de Yucatán y de la zona del Peten de Guatemala, por ser Campeche el único puerto con que esta provincia contaba. A diferencia de otras villas y ciudades de esa época fundada por los españoles, Campeche, no fue trazada sobre el primitivo asentamiento indígena de Can Pech o Kin Pech,sino a una milla de distancia al poniente de éste. Para cuando se promulgaron las Ordenanzas de los Nuevos Descubrimientos y Población de 1573 y Las Leyes de Indias, ya se encontraban fundadas la mayor parte de las ciudades novohispanas entre ellas San Francisco de Campeche. San Francisco de Campeche trazado a regla y cordel, adopta el modelo ortogonal, ofreciendo muchas ventajas, sobre todo la defensa y aprovechamiento del viento, calles rectas con intersecciones perpendiculares, manzanas de idéntica forma 10 ^ Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche cuadrangular o rectangular, en el que se deja una cuadricula sin edificar que es la plaza3. Este modo de traza urbana se completa con la filosofía y el alto rango político de ubicar en la plaza o alrededor de ella, todos los centros sostenedores del poder: esquema que,así mismo,selleva hasta el pueblo deindios. Pero en Campeche al igual que enotras ciudades costeras, la plaza se descentra acercándola al mar, desde su fundación de villa tendió a crecer en paralelo al mar, de esta forma está el pueblo de indios de San Francisco, y a sotavento San Romándeindios,el barrio de Guadalupe igual selocaliza abarlovento pero erade loscriollos yespañoles. Es así como se comenzaron a formar los pueblos de indios, provocando el ensanchamiento de la ciudad y por ende el surgimiento de barrios como los de San Francisco y San Román, estos dos a la par del recinto amurallado, el barrio de Guadalupe se conforma después a causa de las Leyes de Poblamiento promulgado porlacorona española. A diferencia de los barrios de San Román conformados por indios naboríos y por el de San Francisco compuesto por indígenas mayas, el origen del barrio de Guadalupe hasta donde se sabe no fue como pueblo de indios, por lo que desde sus inicios perteneció a Iclero secular. El barrio donde se encuentra actualmente era un escampado, pero pese a las restricciones impuestas de no asentarse tan cerca a la línea de defensa (muralla) sefue poblando poco a poco, en su mayoría porfamilias españolas ycriollos. Sin embargo a finales del siglo XVII la ermita ya se encontraba erigida y estaba dedicada a Nuestra Señora de Guadalupe, la venerada en Extremadura, España, posteriormente con la propagación del culto a la Virgen del Tepeyac en toda la Nueva España,ésta seconvierte enlapatrona delBarrio1. Así la ciudad se fue expandiendo y para el siglo XVIII se encontraba totalmente constituida, esta misma configuración colonial se conservó hasta mediados del Ver Casanova Rosado,Campeche Intramuros 11 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche siglo XX intacto según los lineamientos impuestos durante la colonia (ver plano actual en anexos). La ciudad mantuvo durante ese período de tiempo como límite natural al sur una cadena de lomeríos que la rodeaban, esta situación fortaleció el crecimiento de la ciudad sobre la línea de costa y no hacia esa zona, estos lomeríos se utilizaron como vigías, a sotavento y barlovento se construyeron dos fuertes cuya misión era vigilar el mar de la presencia de piratas y dar aviso oportuno para combatirlos. Aproximadamente en los 50's , inicia un proceso de regulación del suelo a nivel nacional, la ciudad de Campeche cuenta con su plano regulador, en la que se propone crecer hacia la zona ganada al mar, este proyecto es conocido como el Campeche Nuevo, entre otras cosas modificó el perfil costero de la ciudad y pretendía desplazar al centro histórico, ya que la nueva propuesta era símbolo de progreso y modernidad, y el recinto amurallado era lo retrogrado y pasado sin valor4. Para la década de los 60 del siglo XX, la ciudad comenzó a experimentar un crecimiento hacia la periferia de la ciudad antigua dentro de este mismo modelo de modernidad, construyeron los primeros fraccionamientos a donde se fueron las personas con mayor poder adquisitivo que vivían en el centro histórico (zona centro), así como también se observaron las primeras migraciones del campo a la ciudad para cubrir la mano de obra de distintas actividades económicas de esa época (extracción de camarón) y el petróleo en los años ochentas. Por estas mismas fechas el crecimiento acelerado de la ciudad, hace que sean ocupados los lomeríos que en mucho tiempo estuvieron deshabitados, así como también su extensión hacia el mar. Pero lo más sobresaliente en esta época independientemente del crecimiento poblacional fue el inicio de los trabajos en pro de la recuperación de fachadas del centro histórico de la ciudad, teniendo como resultado el nombramiento de la ciudad como Patrimonio Cultura de la Humanidad. 4 Ver Campos Josefina ,2005 12 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche 1.2 Problemática: En 1999 un área de la ciudad de Campeche es nombrada Patrimonio Cultural de la Humanidad por la UNESCO, sector correspondiente a la zona de Monumentos Históricos decretados por el INAH (Instituo Nacional de Antropología e Historia), esto es, el recinto amurallado, los barrios tradicionales de San Román, Guadalupe y San Francisco. Al conocerse este nombramiento se inicia un fenómeno de especulación inmobiliaria para la valoración de los bienes inmuebles localizados en esta zona. Este fenómeno es palpado inicialmente con la compra-venta de casas abandonadas, a un costo muy por debajo a los observados en el mercado en otras zonas de la ciudad, debido principalmente a la falta de mantenimiento por sus propietarios originales. Dichas casas han sido remodeladas en sus interiores para completar y dotarlas de servicios y comodidades, así como en sus exteriores (fachadas) aguardando la reglamentación vigente del municipio y la ley del INAH. Bajo esta misma perspectiva la oferta de servicios públicos y privados se han concentrado en el centro histórico, ya que en esta zona se ubican la mayoría de las dependencias de los tres niveles de gobierno, así como también comercios, instituciones educativas y salud pública. Sin embargo existen todavía un importante número de inmuebles localizados en estas zonas que son habitados por sus dueños y que se ven sometidos a modificaciones en el valor comercial de sus bienes, debido a que no existe referencia alguna para la cuantificación de variables y atributos, que nos permitan establecer analogías o comparativos para valorar un bien inmueble en venta o alquiler en esa zona con características correspondientes al periodo colonial, de tipologías y arquitectura distinta al resto de la zona urbana. Es por ello que este estudio pretende establecer esos rangos numéricos de apoyo a los factores de homologación en dicha zona. El estudio va dirigido a la definición de la zona centro de la Ciudad de Campeche, en cuanto al análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, que permita elaborar avalúos 13 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche de inmuebles (venta y alquiler de casa habitación) bajo factores más precisos, éticos yjustos. I.3.- Procedimientos (métodos) Estimar el valor de un inmueble, y con mayor y más antigua utilización, el valor de la tierra de uso agrícola, ha sido una actividad que se ha planteado la humanidad mucho antes de que existiera el concepto de mercado. Concretamente 3000 años antes de Cristo existían en Egipto los nilómetros, cuyo objetivo era medir el efecto de las crecidas del Nilo sobre las distintas parcelas cultivadas con el fin de establecer un impuesto como antecedente del impuesto predial que ahora se cobra y como antecedente de la ciencia valorativa en general. Desde entonces, se han venido desarrollando diferentes procedimientos, más o menos formalizados algebraicamente a medida que avanzaba la realidad económica que rodeaba a los inmuebles, la formulación teórica y las técnicas e instrumentos disponibles hasta llegar a la actualidad en que se pueden distinguir tres grupos de métodos principalmente. A).-Los métodos sintéticos o comparativos: Como su nombre indica se basan en estimar un valor por comparación de dos o más inmuebles de los cuales se conocen los precios de compraventa de algunos de ellos y la característica que más influye en los mismos. Con esta información se calcula el valor de mercado desconocido para aquellos inmuebles, en los cuales sí que se conoce el valor que toma la característica explicativa. Se pueden emplear distintas expresiones, todas ellas susceptibles de ser reducidas a una expresión del tipo: V=aX [1] O a lo sumo: V = aX +b [2] 14 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Donde V=Valor de mercado X= Variable explicativa a y b = Parámetros de una ecuación sin y con termino independiente, respectivamente. B).- Losmétodos analíticos ode capitalización Queenestecaso particular no serequiere desuanálisis: Consisten en estimar unvalor de capitalización, asimilable a unvalor de mercado cuando se cumplen algunas hipótesis (de difícil cumplimiento), mediante la actualización de los rendimientos económicos (renta, margen bruto, cash flow) esperados. Su expresión más usada es la [3] que, insertada en la moderna teoría de la inversión financiera supone admitir el cumplimiento de hipótesis muy restrictivas, como la duración ilimitada de la inversión y la constancia en los rendimientos. Esdecir, separtede una expresión másgeneral deltipo: n V= ?¡=1 Q¡ / ( 1 + r ) ¡ [3] Donde Qi=puedeser larenta R,elmargen bruto,elbeneficio oelcashflow,enelaño/ n=elnúmerodeañosdeduracióndela inversión r =latasadeactualización ocapitalización ycuando secumpleque Qi=Qoentodoslosañosy n? 8 Setiene V = Q0 / r [4] 15 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Condiciones que solo se cumplen en la inversión en tierra y en determinadas circunstancias como los arrendamientos indefinidos. A pesar del excesivo desarrollo de aparato algebraico, propio de las matemáticas financieras, apenas tiene utilidad para explicar valores de mercado por su escasa capacidad explicativa y la dureza de sus hipótesis. C).- Los métodos econométricos de regresión: Son los más recientes, aunque fueron introducidos en Estados Unidos durante la segunda década del siglo XX 5 , y consisten en la estimación de una función del tipo: V=f(x1,X2,X3....Xn) [5] por métodos de regresión, (principalmente mínimos cuadrados), donde la variable endógena a explicar es el valor de mercado, V, y las variables explicativas o exógenas que aportan información son las X. En principio, ni el número de variables ni la función, f, que las liga a V tienen ninguna restricción. Como se puede comprobar fácilmente, las expresiones matemáticas de los métodos anteriores [1] a [4] sólo son casos particulares de [5] en los cuales se utiliza una función de una sola variable, lineal con o sin término independiente, lo que implica una total superioridad, desde el punto de vista teórico, de los métodos econométricos sobre el resto; superioridad que, en la práctica, se traduce en lo siguiente: 1) Emplear una sola variable explicativa, la renta R o algún estimador del rendimiento en el método analítico, o, la variable que más influye en el valor de mercado en el método sintético, implica renunciar explícitamente a la capacidad explicativa del resto de variables. 2) Emplear funciones lineales implica establecer un criterio de estricta proporcionalidad entre la variable valor de mercado y la variable explicativa a lo largo de todo el intervalo en el que toman valor estas variables. Esta hipótesis no Ver "La historia de los métodos econométricos devaloraciónaplicados alatierra"puedeverseenBruceet al 16 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche es siempre asumible ya que los inmuebles grandes suelen comportarse frecuentemente de manera diferente a los inmuebles más pequeños respecto a una variable explicativa. La experiencia demuestra mayor capacidad explicativa (coeficiente de determinación) cuando se emplean funciones no lineales. 3) Dentro de las funciones lineales, las que poseen término independiente son preferibles a las que prescinden del mismo. Gráficamente, significa que la recta representativa de la función sin termino independiente pasa por el origen; económicamente, significa que un inmueble con variable explicativa (por ejemplo, renta R) igual a cero debería asignársele un valor igual a cero, conclusión que, por regla general, no se corresponde con la realidad. 4) Las estimaciones por regresión que utilizan los métodos mínimo cuadráticos son, por definición, máximo verosímiles (la suma de distancia entre los datos y la función son mínimos) mientras que los procedimientos que dan lugar a las expresiones de los métodos sintéticos y analíticos de procedencia estadística y las expresiones de la [1] a la [4] no. Del anterior análisis, en el que se demuestra la superioridad de los métodos econométricos sobre el resto, debería desprenderse una aplicación masiva de dichos métodos, tanto en el campo de la valoración catastral como en el campo de la valoración inmobiliaria en general, cosa que no ocurre. Más bien al contrario, en el propio país de origen, Estados Unidos, hasta muy recientemente apenas si se habían aplicado, mientras que en España desde su introducción 6 se han aplicado parcialmente a la valoración agraria y a la valoración urbana 7 . Así, por ejemplo, el valor de mercado de la vivienda en España, por provincias para el año 1998, se puede explicar a partir de la ecuación [6] mientras que la relación entre el valor de la vivienda nueva y usada se explica mediante la ecuación [7]: 6 VerCaballer(1998) 7 Ver Caballer et al(2002) 17 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche V N=0,03152•XT-9,395•X 5+4,171•X 8 -16,977•X 9+0,106•X 2 9+406,157 Donde: V N = Valor de mercado de la vivienda nueva (en miles/1712). X 1 = Gasto medio por hogar (en miles). Año 1992. X 5 = Estructura del empleo en el sector agrario (%). Año 1996. [6] X 8 = Carreteras (Km./100Km 2 ). Año 1996. X 9 = Estructura del empleo en el sector construcción (%). Año 1996. X2g=Altitud de la capital (m). V VN = 1,21V VU [7] En cuanto a la tierra de uso agrícola, se puede emplear una ecuación logarítmica tal como la [8], para explicar el valor de mercado de la tierra, V, en miles por hectárea pero sólo para determinados períodos entre años( periodo de 10 años máximo), ya que no se pueden considerar como constantes, por la variabilidad económica mundial LnV = 2,035 + 0,636 L + 1.373 A + 0,639 Ln P + 0,855 M + = ,032t [8] Donde: LnV = Logaritmo neperiano del valor de mercado. L = Tipo de cultivo que toma el valor 1 para cultivos leñosos y 0 para cultivos herbáceos. A = Agua con 1para el regadío y 0 para el secano. LnP = Logaritmo neperiano de las precipitaciones medias de la comunidad autónoma en mm. M = Mide el efecto mar, tomando el valor 1 para las comunidades con costa marítima y 0 para aquellas que no tienen. t = Años, tomando el valor igual a 1para 1990. 18 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche La capacidad explicativa de estas ecuaciones es muy variable ya que va desde el 98% (coeficiente de determinación) para el caso de la relación entre los valores de mercado de las viviendas nuevas y usadas hasta el 70% para el caso de la tierra agrícola. La razón fundamental que ha impedido un desarrollo masivo de los modelos econométricos de valoración de inmuebles se encuentra en la falta de bases de datos suficientes para utilizar modelos multivariables y los problemas de multicolinealidad y heterocedasticidad que frecuentemente se presentan. Otros estudios sobre valuación inmobiliaria corresponden a la valoración analógica escrita como un artificio que pretende abordar la solución de las dificultades propias de la aplicación práctica de los métodos econométricos de valoración. Aplicada con excelentes resultados a la valoración de empresas 8 desde la perspectiva bursátil, inicia sus primeras aplicaciones en el campo de la valoración inmobiliaria, tanto urbana como rústica y se basa en dos elementos fundamentales: La elaboración de base de datos analógicos. Como ya es conocido, el mercado inmobiliario no es un mercado transparente, por lo menos lo suficientemente transparente como para contar con un número suficientemente alto de precios de compraventa reales que puedan alimentar, con un mínimo de rigor, los modelos multidimensionales de regresión. Opacidad que se ve aumentada en la medida en que no se puede contar con la información de los valores regístrales, ni de los valores de las expropiaciones o de la ordenación del territorio, porque no son valores de mercado. Tampoco son valores de mercado los precios de oferta que aparecen en los periódicos con gran extensión y diariamente, o los valores de tasación que utilizan las entidades bancarias con fines hipotecarios. Pero no cabe duda, que entre cada grupo de esto valores y los valores de mercado existe una cierta relación que se puede definir como de comportamiento análogo frente a las variables explicativas y, de ahí, su nombre de valores análogos al de mercado (V a ). Ver Palepu H.Bernardo 2002 19 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Como de los valores análogos existe mayor información, sí que se pueden emplear para calcular un valor analógico por métodos econométricos de regresión con varias variables explicativas y, una vez calculado el valor analógico, estimar la relación entre éste y el valor de mercado, que es el que se pretende estimar. Es decir, Va = f (X1; X2, X3 Xn)[7] y V = f'(Va) [8] La relación de analogía, f', puede ser la igualdad, la simetría o cualquier otra más complicada. Por ejemplo si se supone que los valores de oferta, que pueden ser considerados analógicos a los de mercado, son un10 % superiores a los valores de mercado, lafunción f" sería: V =(1-0,1) Va = 0,9 Va [9] Algo parecido, pero en sentido contrario, ocurriría con las valoraciones con fines hipotecarios. Ante la diversidad de técnicas de homologación propuestas para la valuación de inmuebles urbanos, es conveniente que el Valuador profesional seleccione procedimientos que permitan analizar de forma consistente el comportamiento del mercado inmobiliario en las diferentes zonas homogéneas de una localidad. Es por ello que el presente trabajo persigue la finalidad de que este tipo de procesos se puedan desarrollar analíticamente, pero sin descuidar las tendencias y el comportamiento "real" del mercado. Es conveniente dejar claro, que una buena homologación es aquella en la que menos factores de corrección intervienen. Es decir, a menor número de parámetros diferentes, el grado de precisión se incrementa. Es por este motivo, que sería interesante determinar mediante herramientas estadísticas y econométricas, tal como señalan los autores anteriores, para encontrar un factor numérico aplicable a los factores de homologación, correlacionando una o más 20 _ ^ Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche variables existentes en lavaloración de los bienes inmuebles, que hacerlo através de factores individuales, pues de esta manera la propagación de los errores de estimación es mayor. El objetivo general de este trabajo, es el de analizar la relación existentes entre estos dos procedimientos, obteniendo conclusiones que puedan ser empleadas en la práctica profesional, específicamente en la Valuación de bienes inmuebles en ventayalquiler enlazona centro delaciudaddeCampeche. La aplicación de esta metodología, sugiere la relación directa con métodos y procedimientos estadísticos. Sin embargo, a través de la experiencia, se ha encontrado que las técnicas de regresión multivariable son aplicables de manera limitada enestetipo deanálisis. Esta situación ha dado lugar a que se empleen procedimientos alternos, que proporcionen herramientas de análisis más congruentes al efectuar comparaciones directas entre diferentes propiedades inmobiliarias. Esta técnica, ha sido difundida ampliamente y adoptada por la mayoría de las entidades en las que se practica la Valuación profesional en nuestro país. Identificándose este proceso con el nombre de Homologación de información de mercado; aunque en otros países seconocetambiéncomo homogeneización devalores demercado.9 En estetrabajo se presenta un modelo para la interpretación de la variabilidad del precio delavivienda enelcentro histórico de Campeche. Paraello,sehautilizado una basededatos del preciodelavivienda,elaboradaa partir demuestras delaño2007y2008,enunárea perimetral quecomprende el centro histórico ,losbarriostradicionales desde la RíadeSan Francisco hasta la calle Montecristo del Barrio deSan Román 9 Ver Chica Olmo 2007 21 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche CAPITULOII:MARCOTEÓRICO La práctica del avalúo es tan antigua como el concepto de valor. Al efectuar el intercambio de objetos necesarios para una persona, por bienes sobrantes para otra, no se hacía más que valorar ambas, estableciendo una equivalencia en cantidades de unos y otros hasta llegar a un mutuo acuerdo. 2.1 Marco histórico A través del tiempo y en concreto a partir de la revolución industrial y la reforma urbana, estos avalúos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido necesario desarrollar una técnica basada en el conocimiento profundo de las fuerzas o factores antes mencionados 10 . Los bienes inmuebles y, especialmente, su valoración tienen un elevado grado de relevancia en una sociedad como la actual. En el ámbito del ciudadano, por ejemplo, los bienes inmuebles representan, en la mayoría de los casos, el componente más significativo de su patrimonio, estando garantizado a través de su valor. Asimismo, las Administraciones Públicas utilizan este tipo de bienes como una de las más importantes vías de recaudación, incorporándose a través de diversas figuras tributarias. Desde una perspectiva empresarial, los bienes inmuebles, en bastantes casos, también se configuran como uno de los componentes más significativos de sus activos. Pero más allá de esta circunstancia, la valoración inmobiliaria representa la garantía para el desarrollo de importantes actividades económicas, fundamentalmente vinculadas con el sector financiero, como son, por ejemplo, la Ver Congreso Nacionaldeavalúos,Aguascalientes 2007 22 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche garantía hipotecaria de préstamos, la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias,oel patrimonio delosfondos depensiones11. Sin embargo los factores que surgen de la fundamentación teórica del valor económico de un bien inmueble tales como: la relación entre valores distintos entre el predial y el comercial, el aumento o disminución del valor de un bien en distintas fechas, la manera en que se determina el cambio de valor para cada inmueble y todas las relaciones sujeto-objeto, como base para identificar y cuantificar el valor, ha permitido mostrar que es posible obtener distintas interpretaciones según las diferentes delimitaciones del sujeto y objeto de la valoración. Es por esta razón que en esta área del saber, es necesario tener nociones claras y precisas acerca de teorías del valor económico, "valor objetivo y valor subjetivo12, para que bajo distintas perspectivas la subjetividad en la cuantificación delvalorobjeto-sujeto analizado seveaatenuada. 2.2 Marco Técnico 2.2.1 Elavalúo y la homologación de bienes similares El avalúo dentro del universo de los inmuebles urbanos es considerado como una estimación sustentable de valor, ya que este depende de la habilidad, experiencia y buen juicio del profesional, este debe ser objetivo y cuidadosamente documentado (justa, confiable y consistente), en todas las partes que intervienen enel,tal eselcasodelosatributos. Para producir una estimación razonable,justa,confiable yconsistente del valor de mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos pertinentes Ver Reglamento delaComisión deAvalúos de Bienes Nacionales VerJaensch 1974 23 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche de características y atributos de miles de bienes inmuebles, disponerlos de manera ordenada y utilizar técnicas que se han desarrollado en estudios y años de experiencia, para determinar similitudes que los hacen más o menos comparables. En la ciudad de Campeche, no existe referencia alguna para la cuantificación de variables y atributos, que nos permitan establecer analogías o comparativos para valorar un bien inmueble en venta o alquiler, sobre todo en la zona centro histórico cuyas características corresponden al periodo colonial de fines del siglo XVII y XVIII, con tipologías y arquitectura distintas al resto de la zona urbana 1 . En la actualidad el reordenamiento urbano y la catalogación como Patrimonio de la Humanidad parte de la zona centro de la Ciudad de Campeche 2 , ejercen efecto sobre la modificación del valor comercial de la misma sobre todo porque el uso de casa habitación se ha visto disminuido, para formar parte como zona de atractivo turístico-cultural y por ende como zona comercial (venta y alquiler). Es por este motivo que este trabajo pretende indagar a través ae estudio del mercado inmobiliario de la construcción (venta y alquiler) un posible rango numérico que ayude a determinar factores de homologación más precisos, éticos y justos en la elaboración de avalúos el centro histórico de la ciudad de Campeche. Esto con el objeto de tener una alternativa más a los métodos y enfoques tradicionales que nos dicta la autoridad correspondiente en materia de avalúos, y atendiendo desde luego a todos los aspectos jurídicos y legales que rigen los valores de inmuebles de la zona de estudio. 2.2.2 Enfoques de la valuación Actualmente existen cuatro enfoques o métodos comúnmente aceptados para la estimación del valor del bien en estudio: 24 ^ Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche El de costos o físico El de ingresos o capitalización de rentas El de mercado o comparativo El de enfoque residual Y todo depende del objeto y uso del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o alguno de ellos. a) Enfoque de costos: se basa en el principio económico de sustitución y establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisición de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se está analizando. Para los efectos de valuación de terrenos en este enfoque se toma como premisa básica que el terreno se encuentra baldío y listo para usar. Al ser la tierra un bien no reproducible, el valor se estimará mediante un análisis comparativo de mercado de terrenos que se localicen en la misma zona o en zona similar, que presenten condiciones y características similares y que se encuentren en el mercado abierto o bien que haya sido concretada su venta en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza. Para llevar a cabo la estimación de los valores de las construcciones (valores de reposición nuevos), se considera el diseño, tipo de uso, clasificación y calidad de la construcción, dimensiones, forma, altura, acondicionamiento para equipos e instalaciones especiales, etc. Al estimar los valores de los equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (valores de reposición nuevos), se considera el diseño, el tipo de uso, el modelo, su clasificación, la calidad de los materiales, sus dimensiones, la tecnología, etc. El valor de reposición neto de las construcciones y de los equipos, se estima al aplicar la depreciación debida a la pérdida de valor por el deterioro físico de la misma (edad y estado de conservación), por desgaste y estropeo causado por 25 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche el uso y la acción de los elementos, así como el probable daño en la integridad estructural. b) Enfoque de ingresos: se basa en el principio económico de anticipación y considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al respecto se definen los siguientes conceptos: Renta real: se entiende que es la que efectivamente esté produciendo el bien y se utilizará cuando el inmueble se encuentre arrendado y se cuente con copia del contrato de arrendamiento vigente a la fecha del avalúo, además de que ésta refleje las condiciones de mercado imperantes en la mencionada fecha. Renta estimada: cuando no se satisfagan las condiciones para considerar la renta real, la estimación de la renta unitaria se hará a través de un análisis comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido concretado su arrendamiento en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza. Deducciones: son aquellos rubros o partidas que es necesario deducir a la renta bruta para obtener la renta neta que representa el ingreso disponible que puede producir el bien, entre ellas se pueden citar las deducciones por vacíos, por contribuciones al erario local y/o federal, la participación de los trabajadores en las utilidades, el costo de los servicios, gastos por conservación y mantenimiento, por la administración y por primas de seguros entre otros. Tasa de capitalización: es el nivel específico de ingresos futuros que se espera a partir de la renta neta y se basa entre otros en los siguientes factores: edad, vida probable, uso, estado de conservación, obsolescencia funcional, obsolescencia económica, calidad de las instalaciones, infraestructura de servicios con que cuenta el inmueble, zona de ubicación, etc. 26 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche c) Enfoque comparativo de mercado: este enfoque se base en el principio económico de sustitución y considera lo que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado por el bien que se valúa, en un mercado abierto, libre de presiones. Para la estimación de este valor se realiza un análisis comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido concretada su venta enfecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza, proceso que se conoce como "homologación". Al valor resultante de este enfoque se le denomina Valor de Cambio. d) Enfoque residual o del residuo: utiliza un método cuya premisa fundamental reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado. Es decir, si una propiedad está constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el óptimo funcionamiento del inmueble, según este enfoque es posible distinguir el valor de cada uno de estos elementos en el valor total. La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualesquiera de los elementos que integran el valor total. Este enfoque generalmente es usado para estimar el valor de la tierra, dando por supuesto que es posible saber primero cuál es el valor de las construcciones y de las obras complementarias. El enfoque residual puede ser estático o dinámico, el estático ignora el valor del dinero en el tiempo; en cambio el residual dinámico sí considera el valor del dinero en el tiempo. 2.2.3 Principios de valuación: La valuación de inmuebles debe sustentarse al menos en catorce principios que se enumeran como sigue: 27 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche 1) Principio de anticipación. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO. 2) Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. Este valor está condicionado por el ciclo temporal de los inmuebles. Todo inmueble tiene una vida económica útil donde es posible identificar el punto de utilidad optima, respecto del cual,todo momento posterior implicara un decremento delvalor comercial. 3) Principio de coherencia. Entre el valor de uso y el de cambio existe una correlación, este principio identifica diversas manifestaciones del precio de un bien inmueble y que queda sujeta a variaciones en función de muchos factores 4) Principio degeneralidad.Supone ladeterminación del valor de un inmueble tras analizarlo, porlostres métodos tradicionales. 5) Principio de mayor y mejor uso. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente deuna propiedad 6) Principio de la normalidad. Supone la utilización de herramienta estadística ofinanciera para determinar elvalor de un bien, por criterios de distribución normal oanalogías enbienessemejantes del mercado. 7) Principio de la oferta y lademanda. Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, 28 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio 8) Principio de permanencia y cambio. Permite que la variabilidad comercial se mantenga estable, en los cuales el precio socialmente acordado se sostiene (la vigencia del avalúo de un bien inmuebles, por ley, es de seis meses). 9) Principio de probabilidad. Establece que la investigación del mercado muestreado para valuar un bien inmueble, otorga un grado de confianza útil para minimizar los rangos de variación. 10) Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes tienen el mismo valor en mercados semejantes o equivalentes (principio de homologación). 11) Principio de influencia. Un bien inmueble afecta o impacta en inmueble vecino, y este factor repercute en el valor. 12) Principio de sustitución. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. "No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables". 13) Principio de temporalidad. Es una variante del principio de permanencia y cambio 14) Principio del valor único. Los criterios de valuación comercial deberán permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de quien solicita la valuación. 29 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche 2.3 Marco jurídico y fiscal 2.3.1 Definiciones. Definición de ley Es la expresión de la Norma Jurídica en ella contenida y que el legislador nos la da a conocer por medio de la palabra escrita para darle la precisión que antes no la tenía. Se le define como un mandato de carácter obligatorio emanado de una autoridad legítima, de índole permanente y en el caso de que se viole se puede hacer cumplir por la fuerza. Es general por que se aplica a todos los que se encuentran en la situación que regula y abstracta en virtud de comprender todos os casos que se presenten. Definición de circular Es un acto material que puede tener alcance jurídico, ya revistiendo laforma de un reglamento, ya interesándose propiamente en el desenvolvimiento y resolución de un negocio administrativo. Las circulares no requieren forma especial ni requisito de publicación; cuando contengan disposiciones reglamentarias o generales se deben publicar en el Diario Oficial. El código Fiscal de la Federación dispone en el artículo 7 que "Las leyes Fiscales, sus Reglamentos y Disposiciones Administrativas de carácter general entraran en vigor en toda la República Mexicana, al día siguiente del día de su publicación en el Diario Oficial de la Federación, salvo que en ellas se establezca una fecha posterior" Sobre la validez de las circulares, el artículo 35 del ordenamiento antes citado dice: "Los funcionarios Fiscales facultados debidamente, podrán dar a conocer a las diversas dependencias el criterio que deberán seguir en cuanto a la aplicación de las disposiciones fiscales, sin que por ello nazcan obligaciones para los 30 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche particulares y únicamente derivaran derechos de las mismas cuando se publiquen enel Diario Oficial delaFederación". Definición detérminos legales Afectación. Sedice delgravamen olimitaciónjurídica de un bien, enforma total o parcial. Ejido. Forma de tenencia de la tierra, requerida jurídicamente en el artículo 27 constitucional, la LeyAgraria yotras, destinadas a beneficiar núcleos o grupos de población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas oforestales, otorgadas enpropiedad parasuexplotación parcelada ocolectiva. Embargo. Procedimiento jurídico o consistente en secuestro de bienes y/o derechos de un deudor, o de su fiador, o avalista para asegurar el pago de una adeudovencido. Enajenar. Acción y efecto de transmitir a otro, el dominio o propiedad de una cosa. Expropiación. Quitar a una persona física o moral, la propiedad de un bien por motivosdeutilidad pública,indemnización. Fideicomiso. Eslapersonaafavordequienseconstruye elfideicomiso. Fideicomiso. Contrato celebrado por unfideicomitente con unfiduciario afavor de fideicomisario, en virtud del cual determinados bienes y/o derechos se destinan a unfin licitodeterminado. 31 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Fldeicomitente. Persona que entrega ciertos bienes sobre las cuales tiene facultades de disposición, aun banco con el objeto de lograr una determinada finalidad. Fiduciario. Institución de crédito debidamente autorizada para actuar como tal. Recibe del fideicomitente ciertos bienes o derechos para manejarlos o administrarlos de acuerdo a las finalidades establecidas por el propio fideicomitente en le contrato respectivo. Gravamen. Carga obligación. Derecho real con el que se afecta un bien muebles o inmueble. Inalienable. Calificativo de un derecho o un bien personalismo que no se puede negociar. Inembargable. Bien o derecho no enajenable que por consecuencia no puede ser embargado. Latifundio. Propiedad rural, que excede los límites determinados por la ley Agraria. Mancomunar. Compromiso adquirido entre dos o más personas físicas y/o morales en determinadas obligaciones. Pequeña propiedad. Forma legal de tenencia de terreno agrícola o ganadero, en la que se limita la superficie a un máximo Pignora. Empeñar. Dar algo en prenda para garantizar el pago de una deuda. Servidumbre. Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otros. El predio a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio Dominante, el que la sufre. Predio sirviente. Las servidumbres se establecen par a 32 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche beneficio comunal, para mantener expedita la navegación fluvial, construir o reparar lasvías públicas,etc.Y pueden ser legales ovoluntarias según se originen enlaleyoenvoluntad delhombre. Servidumbre legal. Toma en cuenta la situación de los predios en vista de su utilidad pública yprivada (conjuntamente) ypuede serde: Acueducto. Procede cuando quien quiere usar elagua delos que pueda disponer ejercer su derecho de hacerlas pasar por losfondos intermedio, con la obligación deindemnizar asusdueños. Desagüe. Cuando los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que caigan de los superiores, ya sea por naturaleza o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales quesehaganconellos. Paso. Generaliza al problema de una finca enclavada entre otras ajenas, el derecho de exigir paso para entrar o salir de un predio sin que los dueños afectados puedan reclamarle más que una indemnización equivalente al perjuicio deestegravamenocasione. Usufructo. Es el derecho real o temporal de disfrutar de los bienes ajenos y puede constituirse por la Ley, por lavoluntad del hombreo por prescripción, asíel usufructo tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales o industriales derivados del bienque usufructúa. Avalúo. Estimación del valor de un inmueble, debidamente identificado a una fecha dada y estando justificado por la presentación y análisis de datos reales y reveladores. Concepto jurídico del bien raíz. Se considera como bien raíz al terreno y estructuras adheridas al mismo, "el terreno no incluye la tierra, sino todo lo que 33 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche está adentro de la misma, ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del hombre. Incluye no solo la superficie del terreno, sino todo lo que esta abajo y arriba del mismo". Bien inmueble. Se refiere a los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad del bien raíz, es un conjunto de derechos y obligaciones a que el propietario del bien raíz está sujeto. Fisco. Tesoro del estado, del latín "fiscus"( cesta de mimbre), "la puerta donde se tenía el dinero". Valor catastral. Valor físico con reglas, procedimientos y valores predeterminados en el Código Financiero. ISAI. El MPLTVI exige realizar el avalúo por los tres enfoques :físico, comparativo de mercado y por ingresos de rentas. 2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscal y avalúo C o m e r c i a l . Las diferencias entre ambos son fundamentales, ya que varían el propósito, normas y procedimientos de valuación aplicables. . En términos generales, el avalúo fiscal se fundamenta en ei cálculo de impuestos a través de la determinación de la base gravable de un bien inmueble, ya sea para el pago del impuesto predial, por adquisición de inmuebles (ISAI), por fusión de predios, por división de predios, por multas de obras ejecutadas sin autorización (obras clausuradas). Generalmente cuando se realiza un avalúo fiscal, es preciso señalar dos fuentes de referencia: Para el caso de del pago del impuesto predial del Distrito Federal, cuando procede el avalúo catastral, se referenciará al Código Financiero. 34 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Y si se tratara de pagar el (ISAI), esta será al Manual (MPLTVI) y al Código Financiero. Lavaluación fiscal por consecuencia requiere la calificación de quien lo realiza,tal como la capacidad comprobable del valuador, así como el registro específico correspondiente emitido por la autoridad competente para este tipo de avalúos (Tesorería del Distrito Federal). En referencia al propósito, normas, procedimientos y personas aptas para practicar losavalúos,seobservan lassiguientes diferencias: Para el caso específico de impuesto predial, se determina el valor catastral de los inmuebles como base gravable; en el caso del ISAI y algunos derechos, el valor comercial de los inmuebles determina la base gravable, y por lo tanto se hace necesario utilizar métodos distintos. Es importante resaltar que cuando se trata del avalúo catastral lo puede hacer la autoridad fiscal, los peritos autorizados y los propios contribuyentes, aunque si después de ser sujetos a una revisión de Ley, resulta que los datos difieren de la realidad, el mismo está obligado a cubrir su sanción, más el pago de gastos de ejecución yrecargosfiscalesaquedélugardichaobligación. En cambio la elaboración de avalúos del ISAI es competencia exclusiva de la autoridadfiscalylosperitos autorizados. 2.3.3 Artículos, circulares y códigos relacionados con lavaluación de bienes inmuebles Artículo 27 Constitucional 35 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche El artículo 27 de la constitución política de los estados unidos mexicanos, promulgada el 5 de febrero de 1917, es primordial para lo referente a al uso y tenencia deiatierra,explotación,concesión dederecho ytodo usodel mismo. Artículo 3 Leyde propiedad encondominio deinmuebles parael Distrito Federal Se les denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas locales o naves en un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre una unidad de propiedad exclusiva y, partes comunes del inmueble, necesarios para suadecuado usoodisfrute. Artículo 1252 Código deComercio. Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte, técnica,oficio oindustria requierentítulo para suejercicio. Artículo 37-bis.-lll Reglamento de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas,Artísticos e Históricos. El Instituto Nacional de Antropología e Historia realizará el embalaje de los monumentos para su transportación, así como el avalúo de los mismos para efectos de los seguros que se contraten, los que deberán cubrir todo tipo de riesgos. Artículo 750.Son bienes inmuebles: Código Civil para el Distrito Federal a). Elsuelo ylasconstrucciones adheridas aél. 36 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche b). Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares. c). Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido. d). Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocadas en edificios y heredadas por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo. e). Los palomares, colmenas, estanque de peces y criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente. f). Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de lafinca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma. g).Los abonos destinados al cultivo de una herdad, que estén las tierras donde han de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca. h). Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de estas, salvo convenio en contrario. i). Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirva para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella. j). los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa. k).Los derechos reales sobre inmuebles. I). El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas. Artículo 751 Los bienes muebles, que por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del edificio, 37 ^ Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquellos, para constituir algúnderecho realafavor deuntercero. Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores Capítulo 1 o .- Artículo 1°.-Se crea la Comisión Nacional bancaria y de Valores como órgano descentralizado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía técnicayfacultades ejecutivas enlostérminos deestaLey. Artículo 2°.-LaComisióntendrá como objeto supervisar y regular, en el ámbito de su competencia, a las entidades financieras, a fin de procurar su estabilidad y correcto funcionamiento, así como mantener, fomentar el sano y equilibrado desarrollo del sistemafinanciero en suconjunto,en protección de los intereses del público. Tambiénseráobjeto supervisar y regular a las personas físicas ydemás personas morales, cuando realicen actividades previstas en las leyes relativas al citado sistemafinanciero. Capítulo 2o Artículo 4o.-Corresponde alaComisión: 11.-Emitir en el ámbito de su competencia la regulación prudencial a que se sujetarán lasentidades. IX.-Procurar a través de los procedimientos establecidos en las leyes que regulan al sistema financiero, que las entidades cumplan debida y eficazmente las operaciones y servicios, en los términos y condiciones concertados, con los usuarios deserviciofinancieros. Ley deorganizaciones Auxiliares de Crédito; estimación activos 38 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Artículo 54.- La comisión Nacional Bancaria fijará las reglas máximas para la estimación de los activos de las organizaciones auxiliares del crédito y las reglas mínimas para laestimacióndesusobligaciones y responsabilidades. V.-Los inmuebles urbanos se estimarán por el promedio de avalúos que practiquen los perito de instituciones de crédito y que apruebe la Comisión Nacional Bancaria;y VI.- Los bienes que no reúnan las características señaladas en las fracciones anteriores, se estimarán por su valor de adquisición con las deducciones correspondientes aldemérito poruso oexplotación ensucaso. Circular de la CNBV La circular número 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en fecha 14 de Febrero del 2000 y que se refiere a las disposiciones de carácter general para la prestación del servicio de avalúos y alformato único para avalúos de inmuebles, respectivamente y que deja sin efecto las circulares 1201 y 1202, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de Marzo de 1994, con excepción de los establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se refiere al registro de perito valuador bancario, Segunda, Décima Segunda y Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201, las cuales se derogan apartirdelafechadeesta Circular. 1.- Que el artículo 46,fracción XXII de la Ley de Instituciones de Crédito faculta a esas instituciones para que se encarguen de hacer avalúos quetendrán la misma fuerza probatoria que lasleyes asignan alos hechos porcorredor público. 2.- Que la propia Leyde Instituciones deCrédito establece ensu artículo 48,entre otros aspectos, que las características de los servicios que realicen las mencionadas instituciones se sujetarán de los servicios que realicen las 39 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche mencionadas instituciones se sujetarán a lo dispuesto por la Ley de Banco de México. 3.-Que el Banco de México Circular -Telefax 12/2000, ha decidido derogar a partir de esta fecha el numeral M.33.1 de su Circular 2019/95 relativo a valuadores, de tal forma que ya no es necesario que las instituciones de crédito contraten los servicio de personas que se encuentren inscritas en el registro a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores; 4.-Que es fundamental que esas instituciones cuenten con manuales que contengan prácticas y procedimientos, así como criterios técnicos que coadyuven a que loa avalúos que realicen estén estandarizados, se apeguen a principios valuatorios que sean aceptables en los ámbitos nacional e internacional y que generen un mayor nivel ético y de competencia en protección de los usuarios de tales servicios. 5.-Que resulta importante que cada institución de crédito tenga un padrón de valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón; y 6.-Que es indispensable que las instituciones de crédito organicen registros con valores de referencia de los diferentes avalúos que llevan a cabo, a fin de contar con mayores y mejore elementos objetivos para el ejercicio de la actividad valuatoria, ha resuelto expedir las siguientes disposiciones de carácter general: De los puntos más sobresalientes que contiene la circular anterior, se encuentran: 40 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde ^ inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche A).Las instrucciones de Crédito asumen la responsabilidad ante terceros por los avalúos que formulen y suscriban de manera conjunta con los Peritos que los practican. B).Todos los avalúos sin excepción, deberán realizarse en papel membretado de la Institución y deberán contener el sello y firma del funcionario autorizado por la Institución ante la CNBV para suscribir avalúos. C).La instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán a los "Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria" y a los manuales de valuación, previstos en esta Circular. D).-EI registro que se otorgue a un Perito no implica presunción sobre la exactitud de los avalúos que realice y las Instituciones asumirán la responsabilidad de la veracidad de los datos asentados en los avalúos. E).EI inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuación por los enfoques utilizados enfunción de las características, condición y vocación del inmueble. F).Para el enfoque de costos, éste enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo o igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. G).EI enfoque de ingresos se estiman valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así 41 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche como, entre otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios, gastos generales. H).En el enfoques de mercado se supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del precio d compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres bienes que presenten característica y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del avalúo. I).EI modelo de forma a utilizar en la elaboración de avalúos de inmuebles, deberá corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la institución de de crédito en el Manual de Valuación Bancaria. J).Se deberá justificar la aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuación y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliará la descripción del inmueble, haciendo énfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona. K).En conclusiones, previo a la indicación del valor concluido se deberá razonar y explicar la conclusión. El importe del valor concluido se deberá expresar en moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, éste se deberá incluir a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de cambio y la fuente de consulta, (se anexa copia de la circular para la consulta y análisis completo de su contenidos) Artículo 2.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales La comisión de Avalúos de Bienes Nacionales tendrá por objeto practicar los avalúos de bienes inmuebles que lo sean por naturaleza o por disposición de ley, 42 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche siempre y cuando en la operación sean parte de las dependencias y entidades de la administración pública centralizada y paraestatal, y determinar el monto de la renta que éstas últimas deben cobrar pagar por los inmuebles que den o tomen en arrendamiento. Los avalúos y justipreciaciones de rentas de bienes inmuebles a que se refiere el artículo 9 de este reglamento, que practiquen instituciones o peritos valuadores independientes de la Comisión, no podrán acreditarse para efectos de trámite y formalización notarial de lasoperaciones enquesean parte de lasdependencias o las Entidades Paraestatales de laAdministración Pública Federal. 2.3.4 LEYES FEDERALES Artículo 528.-La hipoteca o prenda y en su caso lafianza, se darán: Código Civil Federal. I.-Por el importe de las rentas de los bienes raíces en los dos últimos años, y por los réditos deloscapitales impuestos durante esemismo tiempo; II.-Por el valor de los bienes muebles; lll.-Por el de los productos de las fincas rústicas en dos años, calculados por peritos, o porel término medio enunquinquenio, a elección deljuez; IV.-En las negociaciones mercantiles e industriales, por el veinte por ciento del importe de las mercancías y demás efectos muebles, calculado por los libros si están llevados endebida forma o ajuicio de peritos. Artículo 17.-Cuantificación del ingreso en los casos en que se indican, Código Fiscal de la Federación. Cuando se perciba el ingreso en bienes o servicios, se considerará el valor de éstos en moneda nacional en la fecha de la percepción según las cotizaciones o 43 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche valores en el mercado, o en defecto de ambos el de avalúo. Lo dispuesto en este párrafo no es aplicable tratándose de moneda extranjera. Cuando con motivo de la prestación de un servicio se proporcionen bienes o se otorgue su uso o goce temporal al propietario, se considerará como ingreso por el servicio o como valor de éste, el importe total de la contraprestación a cargo del prestatario, siempre que sean bienes que normalmente se proporcionen o se conceda su uso o goce con el servicio de que se trate. Artículo 55.- Casos en que proceda la determinación presuntiva de la utilidad fiscal. Las autoridades fiscales podrán determinar presuntivamente la utilidad fiscal de los contribuyentes, el resultado fiscal en el régimen simplificado o el remanente distribuible de las personas que tributan conforme al Título III de la Ley del impuesto Sobre la renta, sus ingresos, entradas y el valor de los actos, actividades o activos, por los que deban pagarse contribuciones, cuando: I. Se opongan u obstaculicen la iniciación o desarrollo de las facultades de comprobación de las autoridades fiscales; u omitan presentar la declaración del ejercicio de cualquier contribución hasta el momento en que se inicie el ejercicio de dichas facultades y siempre que haya transcurrido más de un mes desde el día en que venció el plazo para la presentación de la declaración de que se trate. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a aportaciones de seguridad social. II. No presenten los libros y registros de contabilidad, la documentación comprobatoria de más del 3% de alguno de los conceptos de las declaraciones, o no proporcionen los informes relativos al cumplimiento de las disposiciones fiscales. III. Se dé alguna de las siguientes irregularidades: 44 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche a) Omisión del registro de operaciones, ingresos o compras, así como alteración del costo, por mas de 3% sobre los declarados en el ejercicio. b) Registro de compras, gastos o servicios no realizados o no recibidos. c) Omisión o alteración en el registro de existencias que deban figurar en los inventarios, o registren dichas existencias a precios distintos de los de costo, siempre que en ambos casos, el importe exceda de 3% del costo de los inventarios. IV. No cumplan con las obligaciones sobre valuación de inventarios o no lleven el procedimiento de control de los mismos, que establezcan las disposiciones fiscales. V. No se tenga en operación los equipos y sistemas electrónicos de registro fiscal que hubiera autorizado la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, los destruyan, alteren o impidan el propósito para el que fueron instalados. VI. Se adviertan otras irregularidades en su contabilidad que imposibiliten el conocimiento de sus operaciones. La determinación presuntiva a que se refiere este artículo, procederá independientemente de las sanciones a que haya lugar. Artículo 150.- Obligatoriedad el pago de gastos de ejecución. Cuando sea necesario emplear el procedimiento administrativo de ejecución para hacer efectivo un crédito fiscal, las personas físicas y las morales estarán obligadas a pagar el 2% del crédito fiscal por concepto de gastos de ejecución, por cada una de las diligencias que a continuación se indican: I. Por el requerimiento señalado en el primer párrafo del artículo 151 de este Código. II. Por la de embargo, incluyendo los señalados en los artículos 4 1 , fracción IIy 141, fracción V de este Código. 45 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche III. Por la de remate, enajenación fuera de remate o adjudicación al fisco federal. Cuando en los casos de las fracciones anteriores, el 2% del crédito se inferior a $203.00, se cobrará esta cantidad en vez del 2% del crédito. En ninguno caso los gastos de ejecución, por cada una de las diligencias a que se refiere este artículo, excluyendo las erogaciones extraordinarias y las contribuciones que se paguen por la Federación para liberar de cualquier gravamen bienes que sean objeto de remate, podrán excederse de $ 31 839.00. Así mismo, se pagarán por concepto de gastos de ejecución, los extraordinarios en que se incurra con motivo del procedimiento administrativo d ejecución, incluyendo los que en su caso deriven de los embargos señalados en los artículos 4 1 ,fracción II y 141,fracción V de este Código, que únicamente comprenderán los de transporte de los bienes embargados, de avalúos, de impresión y publicación de convocatorias en el registro público que corresponda, las erogados por la obtención de certificado de liberación de gravámenes, los honorarios de las personas que contraten los interventores, salvo cuando dichos depositarios renuncien expresamente al cobro de tales honorarios y las contribuciones que se paguen por la Federación para liberar de cualquier gravamen, bienes que sean objeto de remate. Los gastos de ejecución se determinarán por la autoridad ejecutora, debiendo pagarse junto con los demás créditos fiscales, salvo que se interponga el recurso de revocación. Los ingresos recaudados por concepto de gastos de ejecución, se destinarán a las autoridades fiscales federales para el establecimiento de fondos de productividad y para financiar los programas de formación 46 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche de funcionarios fiscales, salvo que por Ley estén destinados a otros fines. Cuando las autoridades fiscales ordenen la práctica del avalúo, y éste resulte superior en las de un 10% del valor declarado por el contribuyente, éste deberá cubrir el costo de dicho avalúo. Artículo 46.-Código Penal Federal La pena de presión produce la suspensión de los derechos políticos y los de tutela, cúratela, ser apoderado, defensor, albacea, perito, depositario o interventor judicial, síndico o interventor en quiebras, arbitro, arbitrador o representante de ausentes. La suspensión comenzará desde que cause ejecutoria la sentencia respectiva y durará todo el tiempo de la condena. Artículo 22.- Cada diligencia se asentará en acta por separado. El inculpado, su defensor y en su caso, la persona de su confianza que, el inculpado pueda designar, sin que esto último implique exigencia procesal, el ofendido, los peritos y los testigos firmarán al calce del acta en que consten las diligencias en que tomaron parte y al margen de cada una de las hojas donde se asiente aquélla. Si no pudieren firmar, imprimirán al calce y al margen, la huella de alguno de los dedos de la mano, debiéndose indicar en el acta cuál de ellos fue. Si no se quisieren o no pudieren firmar ni imprimir la huella digital, se hará constar el motivo. El ministerio Público firmará al calce y, si lo estima conveniente, también al margen. Si antes de que se pongan las firmas o huellas los comparecientes hicieren alguna modificación o rectificación, se hará constar inmediatamente, expresándose los motivos que dijeron tener para hacerla. Si fuere después, pero antes de retirarse los interesados se asentará la modificación o rectificación en acta que se levantará inmediatamente después de la anterior, y que firmarán los que hayan intervenido en la diligencia. 47 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Artículo 15.-EI consejo orgánico estará integrado por los siguientes miembros.Estatuto orgánico de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra. III.- Sendos representantes de las Secretarías de Hacienda y Crédito Público, de Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca y de la Reforma Agraria; del Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores; del Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares; del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado; de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales; así como del Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal,y Artículo 1.- Reglamento de Selección e Incorporación del Personal de los Tribunales Agrarios. Este reglamento de Selección e Incorporación de Personal de los Tribunales Agrarios comprende a los Secretarios de Acuerdos, de Estudio y Cuenta, Actuarios, Peritos y Jefes de las Unidades Jurídicas y de Control de Procesos de los Tribunales Unitarios Agrarios, así como las demás categorías de servicios Públicos que determine el Tribunal Superior, los que serán designados mediante concurso. Artículo 1257.-Sujeción de peritos a las bases legales.-Código de Comercio. Los jueces podrán designar peritos de entre aquellos que autorizados como auxiliares de la administración de justicia de la autoridad local respectiva, o a solicitar que el perito sea propuesto por colegios, asociaciones o barras de profesionales, artísticas, técnicas o científicas o de las instituciones de educación superior públicas o privadas, o las cámaras de industria, comercio o confederaciones de cámaras a la que corresponda al objeto del peritaje. 48 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Cuando el juez solicite que el perito se designe por alguna de las instituciones señaladas en último término, prevendrá a las mismas que la nominación del perito que propongan, se realice en un término no mayor de cinco días, contados a partir de la recepción de la notificación o mandamiento que expida eljuez. En todos los casos en que se trate únicamente de peritajes sobre el valor de cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán por avalúos que practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito, nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalúos, no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediarán estas diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en discordia, conforme el artículo 1255 de éste código, en lo conducente. En el supuesto de que alguna de las partes no exhiba el avalúo a que se refiere el párrafo anterior, el valor de los bienes y derechos será el del avalúo que se presente por la parte que lo exhiba, perdiendo su derecho la contraria para impugnarlo. Cuando el juez lo estime necesario, podrá designar a algún corredor público, institución de crédito, al Nacional Monte de Piedad o a dependencias o entidades públicas que practiquen avalúos. En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios de éstos se cubrirán por mitad por ambas partes, y aquella que no pague lo que le corresponde será premiada por resolución que contenga ejecución y embargo en sus bienes. En el supuesto de que alguna de las partes no cumpla con su carga procesal de pago de honorarios al perito designado por el juez, dicha parte incumplida perderá todo derecho para impugnar el peritaje que se emita por dicho tercero. Artículo 362.-lnterés moratorio 49 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Los deudores que demoren el pago de sus deudas deberán satisfacer, desde el día siguiente al del vencimiento, el interés pactado para este caso, o en su defecto, el seis por ciento anual. Si el préstamo consistiere en especies, para computar el rédito se graduará su valor por los precios que las mercaderías prestadas tengan en la plaza en que deba hacerse la devolución, el día siguiente al vencimiento, o por el que determinen peritos si la mercadería estuviere extinguida al tiempo de hacerse su valuación. Y si consistiere el préstamo en títulos o valores, el rédito por mora será el que los mismos títulos o valores devenguen, o en su defecto el seis por ciento anual, determinándose el precio de los valores por el que tengan en la bolsa, si fueren cotizables o, en caso contrario, por el que tuvieren en la plaza el día siguiente al del vencimiento. Artículo 1.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales El presente Reglamento tiene por objeto establecer las normas relativas a la organización y funcionamiento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, en su carácter de órgano desconcentrado de la Secretaria de Contraloría y Desarrollo Administrativo, para el ejercicio de las atribuciones que le confiere la Ley de Bienes Nacionales y demás leyes y ordenamientos jurídicos de carácter federal, en materia de avalúos y de administración de inmuebles federales de la competencia de la propia Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo. Artículo 5.-EI presidente de la CABIN, quien será designado por el Titular de la Secretaría, tendrá las siguientes atribuciones: I. Planear, programar, organizar, dirigir, controlar y evaluar el funcionamiento de la CABIN; II. Someter a la consideración del Oficial Mayor de la Secretaría para la aprobación de su Titular, el anteproyecto del programa 50 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde _ ^ inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche presupuesto anual de la CABIN, así como los proyectos de manuales de organización, de procedimientos y de servicios del propio órgano desconcentrado; III. Constituir Comités Internos en los que intervengan varias unidades administrativas de la CABIN; IV. Someter a la consideración del Titular de la Secretaría los criterios técnicos, metodologías y procedimientos de valuación, así como las modificaciones o adecuaciones correspondientes, sin perjuicio de los dispuesto por la fracción II del artículo 12 del Reglamento Interior de la Secretaría; V. Proponer al Titular de la Secretaría los mecanismos para fijar el momento máximo en que se podrá incrementar, por períodos determinados, el importe de las rentas para continuar la ocupación de los inmuebles arrendados por las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal. VI. Aprobar las reglas de operación para el registro, revalidación, suspensión y revocación del registro de los peritos valuadores. Vil. Proponer al Titular de la Secretaría los aranceles para el cobro de los servicios que presta la CABIN, así como determinar la forma de pago a los peritos valuadores de los honorarios y gastos efectuados por la realización de trabajos valuatorios; VIII. Expedir, para efectos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad Federal así como en el correspondiente al lugar de ubicación del bien, declatorias administrativas de nacionalización de los inmuebles destinados a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso, en los supuestos y cumplimiento con los requisitos establecidos por la ley aplicable; IX. Expedir normas técnicas relativas a las medidas de seguridad e higiene, distribución de espacios e instalaciones, tipo de acabados y en general para el óptimo aprovechamiento, funcionalidad y racionalidad en el uso de los edificios públicos; 51 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche X. Aprobar por razones fundadas, la celebración de convenio para modificar los contratos relativos a obras públicas o a servicios relacionados con las mismas que se realicen en los edificios públicos que sean competencia de la Secretaría, cuando la modificación del contrato implique un incremento igual o menor al 25% del monto o del plazo originalmente pactados o cuando el proyecto original no varíe sustancialmente. Si el incremento supera el porcentaje señalado o si el proyecto original varía sustancialmente, se estará a lo dispuesto por el artículo 70 de la Ley de Adquisiciones y Obras Públicas; XI. Representar a la secretará así como al propio órgano desconcentrado, en toda clase de asuntos de su competencia, estando investido de las más amplias facultades, incluidas las que requieran cláusula especial conforme a la ley, las de rendir informes a nombre del propio órgano, e interponer toda clase de recursos en los juicios de amparo en que sea parte, así como para dar cumplimiento a las sentencias dictadas en ios mismos, las de desistir de cualquier recurso y las de formular y ratificar denuncias y querellas en el orden penal, pudiendo conceder el perdón del ofendido en los casos en que sea procedente; XII. Establecer criterios y lineamientos para la aplicación de los recursos en las Oficinas Centrales y en las Delegaciones Regionales de la CABIN, conforme a las normas y políticas vigentes en materia de planeación, programación, presupuestación, evaluación y control del gasto público federal, de adquisiciones de bienes, de contratación de servicios y obras públicas, y de contratación y remuneración del personal civil y por honorarios; XIII. Proponer al Titular de la Secretaría la designación de los titulares de las unidades administrativas enunciadas en los incisos b) al g) de la fracción I del artículo 4 de este Reglamento, así como 52 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche designar y, en su caso, remover al demás personal, en los términos de las disposiciones legales aplicables; XIV. Asesorarse, en las materias inmobiliaria y valuatoria, de los técnicos que estime convenientes; XV. Aprobar anualmente los estados financieros de la CABIN, así como conocer el dictamen que rindan las autoridades respecto de los mismos; XVI. Resolver los recursos administrativos que se interpongan contra los actos emitidos por los servidores públicos de CABIN, cuando sean de su competencia, con excepción de los previstos en la Ley Federal de Responsabilidades de los Servicios Públicos, XVII. Ejercer en forma directa cualquiera de las facultades que este Reglamento confiere a las unidades administrativas de la CABIN; XVIII. Celebrar actos jurídicos, convenios y contratos que se requieren para el ejercicio de las atribuciones de la CABIN, conforme a la normatividad aplicable, y XIX. Las demás que le confiera al Titular de la Secretaría y las que le señalen las disposiciones legales y reglamentarias relativas. Artículo 8.-Ley General de Bienes Nacionales Salvo lo que dispongan otras leyes que rijan materias especiales respecto del patrimonio nacional, corresponde a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología lo siguiente: I. Poseer, vigilar, conservar o administrar los inmuebles de propiedad federal destinados a no a un servicio público o afines de interés social o general, los que de hecho se utilicen para dichos fines y los equiparados a éstos conforme a la ley, así como las plazas, paseos y parques públicos construidos en inmuebles federales; II. Administrar en términos de ley y ejercer la posesión de la Nación sobre las playas marítimas, la zona federal 53 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche marítima terrestre y los terrenos ganados al mar o a cualquier depósito de aguas marítimas y demás zonas generados al mar o cualquier depósito de aguas marítimas y demás zonas federales que no estén expresamente encomendadas a otra dependencia. III. Otorgar y revocar concesiones o permisos para el uso, aprovechamiento o explotación de los bienes inmuebles de dominio público, así como tratándose de concesión, rescatarlas en los términos previstos en el artículo 26. IV. Determinar y conducir la política inmobiliaria de la Federación, dictar normas, técnicas, autorizar y, en su caso, realizar la construcción, reconstrucción y conservación de los edificios públicos, monumentos, obras de ornato y las demás que realice la federación por sí o en cooperación con otros países, con los Estados y Municipios, con entidades paraestatales o con los particulares, excepto las encomendadas expresamente por la ley de otras dependencias; V. Determinar las normas y establecer las directrices aplicables para que conforme a los programas a que se refiere esta ley intervenga en representación del Gobierno Federal, en las operaciones de compraventa, donación, gravamen, afectación u otras por las que la federación adquiera o enajene la propiedad, el dominio o cualquier derecho real sobre inmuebles, así como participar en la adquisición, control, administración, enajenación, permuta, inspección y vigilancia de los referidos inmuebles federales, y en su caso celebrar los contratos relativos, para su uso, aprovechamiento y explotación, en los mismos términos; 54 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche VI. Autorizar y revisar las operaciones inmobiliarias que realicen los organismos descentralizados respecto de bienes de dominio público. Cuando se trate de enajenaciones, dichos bienes serán previamente desincorporados deldominio público; Vil. Proponer al titular del Ejecutivo Federal la participación estatal en empresas o asociaciones, o la constitución de fideicomisos dentro de cuyo objeto social o fines se encuentre larealización deoperaciones inmobiliarias; VIII. Fijar la política de Gobierno Federal en materia de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento que celebren las dependencias de la Administración Pública Federal, deberán basarse en la justipreciación de rentas querealice laComisióndeAvalúosde Bienes Nacionales; IX. Mantener al corriente el avalúo de los bienes inmuebles nacionales y reunir, revisar y determinar las normas y procedimientos pararealizarlo; X. Solicitar de la Procuraduría General de la República el ejercicio de la acción reivindicatoria de los bienes de la Nación; XI. Ejercer a nombre y representación del Gobierno Federal la facultad o derecho de reversión, respecto de la propiedad inmobiliariafederal,salvodisposición legal encontrario, XII. Prestar asesoría a las entidades y dependencias de la Administración Pública Federal que lo soliciten, en la materia inmobiliaria propia desucompetencia;y XIII. Celebrar acuerdo o convenios de coordinación o concertación con las demás dependencias y entidades de laAdministración Pública Federal,con los gobiernos de los Estados y Municipios y con las personas físicas o morales de los sectores privado ysocial,para conjuntar recursos y 55 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche esfuerzos para la eficaz realización de las acciones que en materia inmobiliaria están a su cargo. La Secretaría de Relaciones Exteriores será competente para adquirir administrar y conservar así como enajenar las propiedades de la Nación en el extranjero. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, determinará la forma y términos en que se llevará a cabo el control y aprovechamiento de dichos bienes, de conformidad con esta ley y sus reglamentos. 2.3.5 Código de Ética Profesional del Valuador Código de Ética.- Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento profesional en la práctica valuatoria. 1) El perito valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida social y profesional. 2) El perito valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión en la medida de sus posibilidades, actuando con propiedad y buena fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente. 3) El perito valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad en el que no tenga los conocimientos y experiencia necesaria para ello. En su defecto, solicitará el asesoramiento correspondiente. 4) El perito valuador tiene deberá sostener un criterio libre e imparcial. Independientemente de los nexos de parentescos o beneficio personal.. 56 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche 5) El perito valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y lo que ha investigado, y no aceptará influencias extrañas, presiones o remuneraciones que haganvariar sucriterio. 6) El perito valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le soliciten. 7) Elperito valuador respetará yguardará elsecreto profesional 8) Elperitovaluadorfijará sushonorariosenformajusta yracional. 57 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúos de inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudad deCampeche CAPITULOIII: Análisis Cuando se pretende hacer comparables entre dos bienes que por sus características son parecidos, pero no idénticos, en base a los datos de mercado obtenidos para ello, se denomina homologación, dicha conclusión del valor del bien analizado se realiza estableciendo preferentemente comparaciones entre sus variables cuantitativas, esta cifra numérica conocida como factor de homologación que puede ser mayor o menor a la unidad dependiendo si el bien comparable en estudio es mejor o peor al comparable; permite la conclusión del valor de mercado de un bien, sin embargo no todas las variables cuantitativas y cualitativas son analizadas bajo las misma perspectivas, por lo que este estudio pretende argumentar mediante herramienta estadística descriptiva, correlacional y de regresión múltiple las variables involucradas que ayuden a determinar el valor delpreciode laviviendaen lazonadelcentro históricode Campeche. 3.1Definiciones preliminares: El término homologación usado frecuentemente en avalúos, se deriva del griego homólogos (ouóAoyoc;)"acordar", igualar o hacer, estoesquesean equivalentes. Dicho término dentro del campo de la valuación lleva implícito distintos principios, a los cuales se hace referenciaenelcapítulo anterior. Sin embargo para este capítulo y debido al tema que se desarrolla, solo se hará referencia alprincipio de probabilidad. La valoración de inmuebles (casa habitación) en la zona del Centro Histórico de Campeche, serán analizados bajo la perspectiva de comparabilidad y correlación estadística, como medio para obtener una homologación alternativa, a las ya conocidas concotidianidad. 58 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Para ello se hace primeramente referencia a la parte conceptual de dicha terminología y la manera en que se desarrollará el trabajo específicamente. El término probabilidad en la mayoría de los casos se relaciona con el grado de incertidumbre para la ocurrencia de un evento o acontecimiento, de manera que si se calcula una probabilidad grande, la incertidumbre es muy pequeña o casi nula y de manera inversa cuando la probabilidad es pequeña. También el grado de incertidumbre está estrechamente relacionado con el tamaño de la muestra, ya que a un mayor tamaño de ésta, la fidelidad de los resultados obtenidos son mas cercanos a la realidad o sea más representativos de la población en estudio, sin embargo bajo distintas circunstancias este tamaño de la muestra debe ser valorado de manera adecuada, ya que puede representar para el estudio un exceso de costo ya sea por su alta o baja representatividad, con respecto al comportamiento generalizado de la población en estudio. Es por esto importante definir conceptos tales como: población, muestra (probabilística y no probabiiística), variables cuantitativas y cualitativas, nivel de confianza, medidas de tendencia central (media, mediana y moda) y de dispersión ( rango, desviación estándar y coeficientes de variación), distribución normal y distribución t student, e hipótesis. Cuando se consideran los métodos de organización, reducción y análisis de datos estadísticos, se hace necesario aclarar los siguientes conceptos. Población: Conjunto de todos los elementos o unidades que serán sujetas a investigación, y que concuerdan con cierto patrón de comportamiento. Generalmente se identifica con la letra N. 13 Muestra: se define como muestra a un subgrupo de la población. La muestra representa una proporción de unidades investigables, que representan las Ver Lind.Marchal.Wanthen "Estadísticaaplicada alos negociosylaeconomía" 59 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúos de inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudadde Campeche características generales de toda la población que seestudia y se identifica con la letra n 13 n=Z2*5VE; dondez=estandarización deldatoa valorar ó2= desviaciónestándar al cuadrado E=error muestral Variables: es toda característica que varía de un elemento a otro de la población.13 Datos: son medidas o valores de las características susceptibles de observar y contar, se originan por la observación de una o más variables de un grupo de elementos o unidades.13 Clasificación de las variables: Las variables pueden clasificarse en: categóricas o cualitativas (atributos), no tienen ningún grado de comparación numérica, ejemplo: sexo, estado civil; y numéricas o cuantitativas, son características factibles de expresar por medio de números, estas pueden ser Discretas, que solo pueden tomar ciertos valores aislados en un intervalo, y Continuas, que pueden tomar cualquier valor en un intervalo. Punto de vista: Para nuestro caso particular se hará referencia a ambas, aunque las cuantitativas tendrán más pesodentrodelestudioylascualitativas sóloson consideradas como características complementarias a la valoración cuantitativa del precio de la vivienda. 60 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúos de inmuebles enelCentroHistóricodelaCiudad de Campeche 3.2Estadísticos delapoblaciónymuestra:14 Definición Medidas de Población Muestra ConjuntohipotéticodeNobservacionesdelquese Conjuntodenobservacionesobtenidas puede suponer que proviene la muestra obtenida de la realidad (normalmente n es (normalmenteNesmuygrande) relativamentepequeña) Medidapoblacionalu= £ WN Mediamuestral y =£ y/n Varíanzapoblacional Varíanzamuestral 5=I (y-u)2/N S 2 =I(y-y) 2 /(n-D Desviacióntípicapoblacional Desviacióntípicamuestral 5=V i (y-u)2/N s=Vl(y-y)/(n-1) situación Media poblacional 3.3Medidasdetendenciacentral: La mayoría de los conjuntos de datos muestra Medidas de tendencia central. Una tendencia bien determinada a agruparse o aglomerarse alrededor de cierto punto central. Así, para cualquier conjunto específico de datos casi siempre se puede seleccionar algúnvalor típico, o promedio, paradescribir todo elconjunto. Estevalor típico descriptivo es una medida detendencia central o ubicación. La media también es conocida como el promedio, se calcula con la suma detodas lasobservacionesenunconjuntodedatos,divididaentreel número de elementos involucrados, tal y como se puede observar en la tabla anterior, sinembargo cuando existenvaloresextremosdentrodelamuestra,esta es afectada y distorsionada por lo que la media no es el mejor promedio para VerG.HunterWilliam"EstadísticaparaInvestigadores"1989 61 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche describir o resumir un conjunto de datos, haciéndose necesario recurrir a las otras medidas. 15 La mediana (medida solo de posición), es el valor medio de un arreglo ordenado de datos. Si no hay empates, la mitad de las observaciones será menor y la mitad, mayor. Ninguna observación extrema en un conjunto de datos afecta a la mediana. En consecuencia siempre que una observación extrema esté presente. Es adecuado usar la mediana en lugar de la media para describir el conjunto de datos. 15 La moda es el valor que aparece con mayor frecuencia en un conjunto de datos. A diferencia de la media aritmética, la ocurrencia de algún valor extremo no afecta a la moda. Sin embargo, la moda se usa sólo para fines descriptivos, porque varía más entre muestras que otras medidas de tendencia central. Una vez que estas medidas se han calculado es importante darles claridad dentro del conjunto de datos de acuerdo a su forma y así poder elegir la que mejor describe al conjunto de datos estudiados. Para describir la forma, solamente se deben comparar la media y la mediana. Si ambas son iguales, por lo general se considera que los datos son simétricos (sesgo cero), por el contrario, si la media excede a la mediana, los datos se describen como sesgados a la derecha (sesgo positivo). Si la mediana excede a la media, los datos suelen llamarse sesgados a la izquierda (sesgo negativo). Generalmente cuando se tiene un sesgo positivo demasiado pronunciado como es el caso de la tercera figura, la media no sería una medida adecuada, la mediana y la moda serían más representativas. 15 Por lo contrario, si una distribución tiene un sesgo negativo pronunciado (primera figura), la media tampoco se utilizaría para representar datos. Ver Fuensanta Arnaldo ,"Estadística Descriptiva para economía yadministración deempresas" 62 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche sesgo negativo simétrica sesgo positivo Punto de vista: Para el caso en estudio estas medidas de tendencia central serán aplicadas para localizar el comportamiento preliminar del precio promedio de la vivienda, de manera individual para cada barrio, así como también el comportamiento generalizado de toda la muestra. 3.4 Medidas de dispersión: La varianza y la desviación estándar, miden la dispersión promedio alrededor de la media: como fluctúan las observaciones mayores arriba de ellas y las observaciones menores debajo de ella. La varianza posee ciertas propiedades matemáticas útiles. Sin embargo, su cálculo se expresa en unidades al cuadrado, por tanto, la mediad principal de la variación será la desviación estándar, cuyos valores se expresan en las unidades originales de los datos. 15 En base a estas dos medidas podemos decir que: 1. Cuanto más dispersos estén los datos, más aumentará el rango, la varianza y la desviación estándar. 2. Cuanto más concentrados, u homogéneos, sean los datos, disminuirá el rango, la varianza y la desviación estándar. 3. Si las observaciones son todas iguales (de manera que no hay variación en los datos), el rango, la varianza y la desviación estándar serán igual a cero. 4. Las medidas de variación (rango, varianza y desviación estándar) nunca son negativas. 63 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche X ft / -s *s^- errarsteiStíri» Rango de variación: este parámetro nos permite establecer o reconocer un valor máximo y uno mínimo, mediante la diferencia de ellos podemos garantizar un grado de incertidumbre en el nivel de confianza, sobre el total de la muestra. Sin embargo para el caso en estudio, este indicador sólo es una herramienta más en el análisis del valor de la vivienda en el centro histórico. En materia do valuación generalmente el rango de variación después de haber analizado las características de los bienes inmuebles comparables, se determinan los factores de homologación que van generalmente de 0.80 a 1.20 como un mínimo y máximo valor. 16 Punto de vista: En general estas medidas de dispersión serán la segunda base exploratoria del estudio, ya que permitirán aproximaciones más cercanas de la variación de los precios de la vivienda, para cada barrio y para toda la muestra, con respecto al promedio tomado para cada área, lo que además permite también decidir un intervalo de precios promedios mínimos y máximos, tomando como referencia las medidas calculadas. Ver Cárdenas Castañeda 2005 64 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche 3.5 Distribuciones probabilísticas: Ladistribución Normal ytde student. Una distribución de probabilidad para una variable aleatoria discreta es un listado mutuamente excluyente de todos los resultados numéricos posibles para esa variable aleatoria tal que una probabilidad específica de ocurrencia se asocia con cada resultado. La distribución normal tiene forma de la campana de Gauss depende de los parámetros media y desviación estándar. La media indica la posición de la campana, de modo que para diferentes valores de la gráfica es desplazada a lo largo del eje horizontal. Por otra parte, la desviación estándar determina el grado de apuntamiento de la curva. Cuanto mayor sea el valor de s, más se dispersarán los datos entomo a la media ylacurva será más plana. Unvalor pequeño deeste parámetro indica, por tanto, una gran probabilidad de obtener datos cercanos al valor mediode ladistribución.15 Como se deduce, no existe una única distribución normal, sino una familia de distribuciones con una forma común, diferenciadas por los valores de su media y su desviación estándar. En la siguiente gráfica se observa como cambia la curva normal alvariar ladesviación estándar ycomo se mueve sobre el eje horizontal al variar lamedia: i?5<!) - - - \ • - ," -.-._ ./ - -- ./; ••''' - - \ N ' l . / :--'-;" 4 3 -8 -i <¡ 1 2 3 4 65 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche La distribución t student, esta distribución tiene la característica de que puede ser usada en aquellos casos en los que el tamaño de muestra esta limitado, debido a las características de la población a estudiar. La prueba t-Student se utiliza para contrastar hipótesis sobre medias en poblaciones con distribución normal. También proporciona resultados aproximados para los contrastes de medias en muestra suficientemente grandes cuando estas poblaciones no se distribuyen normalmente (aunque en este último caso es preferible realizar una prueba no paramétrica). Para conocer si se puede suponer que los datos siguen una distribución normal, se pueden realizar diversos contrastes llamados de bondad de ajuste. 17 Punto de vista: Ambas distribuciones probabilísticas en este caso, serán utilizadas para complementar el análisis de las medidas de tendencia central y de dispersión del valor de la vivienda para cada barrio y para la muestra en general, atendiendo desde un principio al tamaño de la muestra n, a los grados de libertad n-1 y al error máximo permisible que dependerá en gran medida del grado de efectividad con que se quiera abordar el estudio, particularmente se tomará del 95%. 3.6 Análisis de regresión El análisis de regresión es otra herramienta estadística utilizada en forma generalizada para medir relaciones entre variables; y está estrechamente relacionado con el análisis de correlación. El objetivo del análisis de regresión no sólo es medir la fuerza de una relación, sino también generar un modelo de esa relación (llamado 'función), de modo de predecir el comportamiento de una de las variable sobre la base del comportamiento de la otra ( o de las otras, por medio de un análisis de "regresión múltiple"). 1 7 Punto de vista. Ver Berenson.Levine.Krehbiel,"Estadística paraAdministración"2001 66 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Para elcaso particular del valor dela vivienda en el Centro Histórico, setratará de encontrar unafunción que prediga suvalor enfunción de lasuperficie del terreno y de los metros cuadrados de construcción para cada barrio y para el total de la muestra, así como también lafunción múltiple del valor de la vivienda, en relación a la edad de la vivienda, a la superficie del terreno y al rea de construcción para toda lamuestra. 3.7 Análisis de correlación La mejor forma de explicar la correlación es con la ayuda de gráficos o lo que los estadísticos llaman "diagrama de dispersión". Un diagrama de dispersión representa la relación gráfica entre dos variables mediante puntos que representan pares de observaciones.17 En los cinco diagramas de dispersión siguientes, se representan los diferentes posibles valores de r indicados en las figurassiguientes: Correlación positiva perfecta (V =1) Correlación negativa perfecta ( T =-1) V Correlación positiva Correlación negativa Sin correlación • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 67 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Punto de vista: Para el caso particular en estudio, sólo serán considerados valores para r en el intervalo, 0=r=1, ya que los valores negativos en precio de la vivienda no se presentan en la muestra investigada. 3.8 Hipótesis nula y alternativa En los diversos campos de la ingeniería, ciencia, y administración, requieren que se tome una decisión entre aceptar o rechazar una proposición sobre algún parámetro. Esta proposición recibe el nombre de hipótesis. Este es uno de los aspectos más útiles de la inferencia estadística, puesto que muchos tipos de problemas de toma de decisiones, pruebas o experimentos en el mundo de la ingeniería, pueden formularse como problemas de prueba de hipótesis; si se requiere ampliar conocimiento teórico de ellas se puede consultar a distintos autores. 1 4 ' 1 5 - 1 7 Punto de vista: Para el caso en estudio se analiza una hipótesis nula y otra alternativa solo para corroborar de manera complementaria la función valor de la vivienda, obtenida con el análisis de correlación y regresión. La hipótesis nula (H0) de que no existe correlación entre la variables: área de terreno, de construcción y edad, con respecto al precio de la vivienda por barrio y muestra total, en contraposición de la hipótesis alternativa (H-i) de que si existe correlación con las variables mencionadas. La propuesta de este trabajo que garantiza un grado de confiabilidad y precisión estadística aceptable para realizar valuaciones comerciales (valor de la vivienda) de bienes inmuebles (casa habitación) en la zona Centro Histórico de la ciudad de 68 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Campeche, postula distintasfunciones paracada barrio yunafuncióngeneral para eltotaldelamuestra. 3.9 Factor de homologación Aunque ya se había hecho referencia al factor de homologación en capítulo anterior, es necesario retomar la importancia de este en cualquier valuación de bienes inmuebles, por la utilidad del mismo para medir de manera aproximada la disparidad del mercado, entre el bien a valuar y otro similar, con el objeto de obtener elvalor del primero18 El factor de homologación resulta de multiplicar los factores de edad, obsolescencia técnica yconservación, para el caso deterrenos, es el producto de multiplicar losfactores dezona,deubicación,defrente,forma ysuperficie. Punto devista: Para el caso en estudio la mayoría de los bienes inmuebles localizados en la zona del Centro Histórico, muchos de estos factores no aplican con mayor o menor fuerza, ya que por ubicación la mayoría de ellos se encuentran en el mismo radio de localización, así como su distribución arquitectónica, constructiva, lasuperficie deterreno y construcción, edad,etc. También es desuma importancia considerar que independientemente de que la valoración del inmuebles sea por método tradicional o el propuesto en este trabajo, existe el factor de negociación, sobre el cual no hay ley que lo prediga, ya que el mercado y el acuerdo entre comprador y vendedor es el que decide finalmente sobre elvalor final del bien inmueble. VerColegiodeingenierosmecánicosyelectricistasA.C. 2004"Cursobásicode valuación" 69 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche CAPITULO IV: Propuesta de la metodología para valorar el valor comercial de una vivienda en el Centro Histórico de Campeche. 4.1 Elección del tamaño de la muestra Para la realización del estudio se ha recogido información sobre los precios de oferta de las viviendas que aparecen en los anuncios de clasificados de distintos diarios locales e inmobiliarias con periodicidad mensual en Campeche (Casa DAN, Inmobiliaria y Bienes Raíces MBA, Bienes Raíces Gallardo), así como las recogidas en forma independiente por la zona de estudio, correspondientes al año de 2007 y 2008 respectivamente. Además del precio de oferta, las fuentes anteriores ofrecían información sobre las características de la vivienda, tal como superficie, número de baños, calidad, etc. A los datos sobre características de las viviendas se han añadido otros relativos a la ubicación de las mismas por barrio y por su cercanía a los principales servicios ubicados dentro del área estudiada. El número total de datos sobre viviendas obtenidas ha sido de 33, procedentes de la zona de estudio, los cuales se pueden observar en la tablal donde aparecen los barrios, con la señalización de la ubicación de las casas en estudio. Si se desglosan las viviendas estudiadas según el barrio tenemos: Centro: 15 casas Barrio de San Francisco: 7 casas Barrio de San Román: 6 casas Barrio de Guadalupe: 5 casas 4.2. Variables utilizadas: A partir de los datos recogidos se han identificado las siguientes variables: 70 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Variables cuantitativas sobre características de las viviendas: *Precio: Preciototaloabsoluto de lavivienda,enmiles de pesos *Metros: Tamaño de lavivienda,enmetros cuadrados 2 *Metros : Tamaño de lavivienda,enmetros cuadrados elevado al cuadrado *Baños: Número de bañosdequeconsta lavivienda *Habitaciones: Número de habitaciones *Metr/Hab: Tamaño de lavivienda enmetros cuadrados,enteelN°de habitaciones *Patios: N°.de patios *Garajes: N°de garajes Vocalización de la vivienda: Encoordenadas (metros) Variables cualitativas sobre características de las viviendas. Con la información disponible, se han diseñado las siguientes variables que hacen referencia a la calidad o al estado de conservación de las viviendas: Centro, Barrio de San Francisco, Barrio de San Román y Barrio de Guadalupe *Remodelada: Silavivienda hasufrido cambios con respecto asu distribución. *Mejorada: Si la vivienda ha sido mejorada en calidad de acabados, instalaciones o estructura. Variables referentes a las características de las poblaciones: *Pob2007: Número de habitantes (2007) *Pob2008: Número de habitantes (2008) *Renta: Rentafamiliar disponible per capita (2007) Sehanconsiderado dosvariablesficticias paraconsiderar elañodelamuestra: *M2007 :Toma valorde 1silavivienda pertenece ala muestrade2007;0enotrocaso *M2008: Toma el valor de 1 si la vivienda pertenece a la muestra de 2008; 0 en otro caso. De esta forma se tienen dos valores de localización que dan distinto peso a la distancia entre las casas. 4.3 Aplicación de la Herramienta 71 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Para el análisis de los datos se crea una matriz que contiene, para cada vivienda el precio de oferta y algunas variables definidas anteriormente. Con la ayudad de las técnicas de análisis de correlación, análisis factorial, regresión lineal múltiple, etc., se determinan, de entre todas las variables analizadas, aquellas que definen mejor a la variable precio. Posteriormente se obtendrá por regresión una función que predice el valor de mercado de una vivienda determinada, enfunción de las variables seleccionadas anteriormente. 4.4 Análisis de resultados De las 33 casas analizadas para el área del Centro Histórico de la Ciudad de Campeche se obtiene, según muestra tabla 2, que el precio de los mismos oscila dentro de un intervalo comprendido entre los $ 650,000 pesos y los $ 3,500,000 pesos, siendo su valor modal o más frecuente de $ 800,000.00 pesos. Asimismo, la superficie de este tipo viviendas presenta un valor mínimo de 160 m 2, un máximo de 937 m 2 y una moda de 700 m 2 . En la tabla 2 se resumen estos valores y su dispersión: Tabla 2. Casas situadas en el Centro Histórico(todos los barrios): N° Datos V. Medio V. Mínimo V. Máximo Superficie 33 160 937 453.19 Precio 650,000 33 1,545,939 3,500,000 V. Modal 700 800,000 Sin embargo para tener idea del comportamiento de dichos valores para cada barrios se tiene las tablas: 3,4,5 y 6 Resumen de estos valores y su dispersión: 72 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Tabla 3.Casas situadas enelCentro: Superficie Precio N°Datos V. Mínimo V. Máximo V. Medio V. Modal 33 33 160 800,000 700 3,500,000 390.41 1,911,667 700 3,500,00 Para el centro Histórico, en el cual según la historia de la Ciudad, se encuentran las primeras viviendas construidas, tenemos un intervalo comprendido entre $ 3,500,000 y $1,911,667 pesos, siendo su valor más frecuente $ 3,500,000 pesos. Consuperficies quevande 160m2a700m2,siendo estaúltimalamásfrecuente. Para el mismo barrio, analizando la distribución de los datos se observa que esta tiene unsesgo positivotanto para lasuperficie como paraelvalor delavivienda,lo cual indica que existen algunos valores muy grandes (extremos) que jalan la media hacia arribayresulta mayorque lamediana. 310 m 2 390.42m 2 $ 1'400'000 $1'911'667 :-!K K. -¥•"' / . - ' • VM.-V«íiÍ*{|U8ufe Mediana Media Mediana Media valor de lavivienda Superficie Tabla 4.Casas situadas enel Barrio deSanRomán: Superficie Precio N° Datos 33 33 V. Mínimo 400 650,000 V. Máximo 837 1,450,000 V. Medio 518 841,667 V. Modal 423 650,000 Para el Barrio de san Román, que se ubica en segunda posición en la construcción de viviendas tipo colonial, tenemos un intervalo en precio de la 73 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche vivienda que va de $ 650,000 a $ 1, 400,000 pesos, encontrándose como valor más frecuente $ 650,000 pesos. Las superficies van de 400 m 2 a 837 m 2 , siendo la más frecuente la de 423 m 2 . Para la distribución de los datos de este barrio, el comportamiento, es similar al Barrio Centro, ya que también algunos valores extremos para ambas variables jalan a la media a la derecha, haciéndola mas grande con respecto a la mediana. 423m2 518m2 $725'000 $841'667 ¿t*?**,. -imp* T" 'íí-r*"-:.f f* — & L...L<-¿et-.»-»raau«.*41 Mediana Media Mediana Media Superficie valorde lavivienda Tabla 5. Casas situadas en el Barrio de San Francisco: N°Datos V. Mínimo V. Máximo Superficie 33 300 640 Precio 33 691,000 1,500,000 V. Medio 417.57 1,213,000 V. Modal 300 1,200,000 Para el Barrio de San Francisco, también ubicado en segunda posición en la construcción de viviendas de ese período, se tienen valores que van de $691,000 a $1,500,000 pesos, con una frecuencia modal de $1,200,000 pesos. Las superficies se encuentran en un intervalo de 300m 2 a 640 m 2 , siendo la más frecuente de 300 m 2 . La distribución de los datos para este barrio tiene la misma tendencia en sesgo, para la variable superficie con respecto a los anteriores, sin embargo la distribución de la variable valor es distinta y muy diferenciada ya que la media y la mediana son casi iguales, lo que lleva a suponer que para este barrio en particular la distribución del valor de la vivienda es casi simétrico o sea uniformemente distribuido. 74 Análisis sobre un rango devariación aceptable en factores de homologación, en la elaboración deavalúos de inmuebles en elCentro Histórico de la Ciudad de Campeche 361 m2 417.57m2 $1'2000'000 $1'213'000 X / j . -"JÍ' :+ y-'f-^.y-yi":- \ \ . Mediana Medía Mediana Media valor de la vivienda Superficie Tabla 6. Casas situadas enel Barrio deGuadalupe: Superficie Precio N°Datos 33 33 V. Mínimo 450 900,000 V. Máximo 937 2,500,000 V. Medio 613.6 1,760,000 V. Modal 450 0 Para el Barrio de Guadalupe, cuyas viviendas ocupan la tercera posición en antigüedad (las últimas que conforman en Centro Histórico) de construcción, se encuentran representadas porvalores quevande$900,000 a$2,500,000 pesos. Lassuperficies vande450 m2a938 m2, siendo lamásfrecuente 450m2. El comportamiento en la distribución de la variable superficie se repite como los tres barrios anteriores, con sesgo positivo, no así para el valor de la vivienda que también es distinto debido a que la mediana resulta mayor que la media, debido seguramente a la existencia de datos extremos pequeños que hace que la media seadesplazada alaizquierda yporlotanto menor alamediana(sesgo negativo). 450 nT -í.-;:V £¿ Mediana Media Superficie 613.6 rri $1'760'000rri $1'800'000 ;ÍV mlv fe «JS... Media Mediana valor de la vivienda 75 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Aunque las primeras aproximaciones a los precios de las viviendas para los distintos barrios del centro histórico, describen de manera sencilla el comportamiento para en total de la muestra, se puede observar que existen sus diferencias significativas para el centro en sí y las del barrio de Guadalupe, la cual según los datos recabados, estas corresponden primeramente a superficies más grandes para el barrio de Guadalupe, los cuales pueden tener origen a su construcción ultima y que fue la zona pudiente en la época de la Colonia , al igual que la zona centro (Casas Señoriales). Caso menos observado, tanto en superficies, como en precios en los barrios de San Román y San Francisco. Continuando con la propuesta de este trabajo y buscando obtener una ecuación con posibles valores como constantes, que ligue el valor transacción de la vivienda en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche, con variables tales como superficie, calidad de la vivienda(remodelación o adecuación), precio y situación por barrio. Se han supuesto análisis de regresión simple, múltiple y correlación, con el fin de buscar más alternativas que me lleven a la propuesta de este trabajo. Primeramente se correlacionó con las técnicas mencionadas con anterioridad solo las variables de superficie, metros cuadrados de construcción y precio por vivienda observándose la siguiente información por barrio ( tabla 7) y otra, donde se relaciona el precio, con la edad, superficie, metros cuadrados de construcción y precio por metro cuadrado para toda la muestra (incluye todos los barrios a la vez, tabla 8). 76 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Tabla7.Funcionesdepreciosde lasviviendas paracada barrio Centro Precio = 12920.852 + 3152.6837 Sup+ 2022.6185 m 2 construcc R"=0.7235 R=0.8506 Barrio deSanRomán Precio= 1071504.14 + 178.921sup - 1417.663 m ' construcc R ¿ =0.06061 R = 0.24619 Barrio de Francisco Precio =1434692.13 -460.4457Sup - 108.344m z construcc R*=0.05696 R=0.23867 Precio=2103856.57- 4682.24401sup + 6495.039m* construcc R*=0.96505 R=0.98237 San Barrio de Guadalupe Tabla 8.Funciones depreciodelavivienda paratoda lamuestra ,incluyetodoslos barrios estudiados, asícomo lasvariables, edad, superficie, metro cuadrado de construcción. Centro Histórico dela Ciudad de Campeche Precio— 696183.378+8976.54784edad +165.434862sup+3873.64379m2 construcc R*=0.35985759 R=0.59988131 Las demás variables planteadas nose relacionaron, yaquese pudo comprobar que en su mayoría coinciden en número de habitaciones, número de baños, adecuacionesyremodelaciones hechasalaviviendaactual. Otro argumento complementario alosanálisis ya hechos eslacomprobaciónde una propuesta teórica dehipótesis, utilizando como distribución probabilística lat destudent*, paraverificar demanerateórica siexistecorrelaciónodependencia *se utiliza t destuden, debido a queel tamaño de la muestra para cada barrio es pequeña, debido a quelas viviendas ofertadas enel centro histórico, porsu propia naturaleza es reducida 77 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche estadística entre las variables analizadas para la determinación del valor dela vivienda para losdistintos barriosyparaeltotaldelamuestra. Tabla 9.-Correlacion para el valor de la vivienda por barrio, a través de la comprobación dehipótesis. Barrio tcrit tcalc Conclusión Centro Ho:p=0 no hay correlación H1:p#0sihay correlación Misma hipótesis 2.16 5.83 San Román Misma Hipótesis 2.78 0.5080 San Francisco Misma Hipótesis 2.57 0.5496 De Guadalupe Misma Hipótesis 3.18 9.10 Sihay correlación entre lasvariables analizadas Nohay correlación entrelasvariables analizadas Nohay correlación entre lasvariables analizadas Sihay correlación entre lasvariables analizadas En la tabla 9, se puede observar que el precio de la vivienda está realmente correlacionado conla superficie y los metros cuadrados de construcción, sobre todo para los barrios de Guadalupe y Centro, esta hipótesis corrobora los resultados obtenidos conla regresión, donde losvalores delosfactores Restán máscercanosalaunidad. Tabla 10.-Correlación para elvalor delavivienda, para lasvariables superficie y metro cuadrado de construcción; de todo el Centro Histórico (incluye todos los barrios),atravésdelacomprobación dehipótesis. Barrio Todos losbarrios enestudio Ho:p=0 nohay correlación H1:p#0sihay correlación Lamisma quelos casos anteriores tcrit tcalc Conclusión 2.04 4.045 Sihaycorrelación entrelasvariables analizadas 78 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Tabla 11.-Correlación para el valor de la vivienda, para las variables: superficie, metro cuadrado deconstrucción,yedad;detodo el Centro Histórico (incluye todos losbarrios),atravésdelacomprobación dehipótesis. Barrio Todos los barrios en estudio Ho:p=0 no hay correlación H1:p#0sihay correlación Lamisma que los casos anteriores tcrit tcalc Conclusión 2.04 4.17 Si hay correlación entre las variables analizadas En referencia a las tablas 10y 11,se observa que en la muestra total, elvalor de lavivienda ,primeramente correlacionando solo superficie yárea construida existe la dependencia estadística y cuando se inserta el factor edad a dicho análisis, también prevalece lacorrelación. 79 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche Conclusiones : Finalmente los métodos de regresión y correlación se manifiestan como un instrumento de análisis válido para valorar bienes inmuebles y empresas, en países del norte de América y Europa, siempre que se disponga de la información necesaria sobre transacciones recientes. Las cuatro características analizadas en el área del recinto histórico (Centro, Barrio de San Román, Barrio de San Francisco y Barrio de Guadalupe), de las que se tenía información, esto es edad aproximada de la vivienda, superficie de terreno, superficie de área construida, precio y ubicación, tienen influencia en la determinación del valor de las mismas. Como era de esperar, el valor de la vivienda está directamente relacionado con su superficie, los metros cuadrados de construcción, edad y ubicación; sin embargo se pudo comprobar en forma individual el comportamiento distinto del valor para las casas señoriales en época de la colonia del Barrio de Guadalupe y la zona Centro. La superficie de terreno, el área construida y ubicación influyen positivamente en el valor de los inmuebles, ya que su proximidad a los servicios, así como la amplitud de sus espacios, hace que las mismas se revaloricen con respecto a la ubicadas en los otros barrios. Hay que tener en cuenta finalmente que, a falta de contrastes posteriores, las conclusiones obtenidas son válidas sólo para el área que comprende el Centro Histórico con sus respectivos Barrios, área importante por las características similares en ubicación, superficie de terreno, metros cuadrados de construcción, características constructivas y arquitectónicas. Por lo que se recomienda que se monitoree de manera perene el mercado inmobiliario a razón de conseguir información correcta en la zona y así poder observar algún cambio drástico en el comportamiento del mismo. También se 80 Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche aconseja valorar por el método tradicional y analizar realmente la conclusión del valor. Sin embargo, esta metodología de valoración alternativa constituye una nueva perspectiva para afrontar la valoración de mercado de una vivienda cuando se dispone de más de un índice de calidad, y así tener una alternativa más de los clásicosfactores dehomologación para lavaluación deunbien inmueble. Posibles estudios posteriores: Sería interesante, analizar másvariables cuantitativas ycualitativas que involucren a estos bienes inmuebles, tales como características en costos de adecuación y remodelación,sobretodo porque estas llevan lineamientos dedetalles de la época y también porque se ha observado por experiencia, que el tener que remodelar interiores y sobre todo fachadas, no se están haciendo con los materiales adecuados, porque dicho rescate al poco tiempo necesita nuevamente la misma inversión para mantenerse en buenestado. 81 Bibliografía: "Libros consultados" 1.-Alcázar Molina ,M.;"Valoración Inmobiliaria". Ed. 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Memorias de la XXXII Convención Nacional", 1 a .Edición,Mazatlán,Sin.,Octubrede 1996. 59.- fecisval A.N.I.M.V.A.C.: Asociación Nacional de Institutos y Sociedades de Vaiuadores de la República Mexicana A.C " Memorias de la XXXIV Convención Nacional", 1 a . Edición,Morelia,Mich.,Octubrede 1998. 60.- fecisval A.N.I.M.V.A.C: Asociación Nacional de Institutos y Sociedades de Vaiuadores de la República Mexicana A.C " Memorias de la XXXV Convención Nacional", 1 a . Edición,Tijuana, B.C., Octubrede 1999. 61.-Congreso "Valuación sin Fronteras", Agosto 2005, México D.F. 62.-Primer Congreso Internacionalde Catastro, Sonora 2007 86 Legislación OficiaU Normas internacionales de valuación, códigos, circulares, principios): 63- "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio dela Valuación"fue aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos deValuación,A.C.",durante laXXXI Convención Nacional de Valuación enQuerétaro,Qro,26deoctubrede1995. 64-Códigofinanciero delD.F.2005 65.- Comisión Nacional Bancaria: " Circulares 1,201 y 1,202",1 a . Edición,México, D.F.,Marzode1994 66.- Comisión deAvalúos de Bienes Nacionales: " Valuación Moderna, Líneas de Investigación y Desarrollo ",SEDUE,México,D.F. 1990 67.-INDAABIN" Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales 68-Normasinternacionales devaluación2003. 69-LeydeMonumentos Históricos, InstitutoNacionaldeAntropologíaeHistoria. 87 GLOSARIO DETÉRMINOS EN VALUACIÓN ACTIVO.- Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anterioresydelcualsepuedeesperarobtenerciertosbeneficioseconómicosfuturos.Eltérmino activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismounintangible. Unapartedelapropiedaddeunaentidaddebereconocersecomounactivocuando: a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados conelactivo. b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términosmonetariosyconadecuadosoportedocumental. ACTIVO CIRCULANTE.- En el renglón del activo circulante de una entidad,constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de laentidad, en unperíodo corto de unaño generalmente. Enotras palabras, es elconjunto de activos que nosepretende utilizar demanera continua enlasactividades delaentidad.Algunos ejemplos son inventarios de materias primas oproductosterminados,productosenproceso,inversiones acortoplazoyefectivoenbancosoencaja. En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que estánenelinventariodeunaempresainmobiliaria parasuventa. ACTIVO INTANGIBLE.- Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física omoral,yque le dan una ventaja competitiva y posicionamientoenelmercado. ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).- Es una razón financiera que se calcula como activototalmenos pasivocirculante (quitandofinanciamiento acorto plazoquecausa intereses) = activofijo+capitaldetrabajo paraoperación. ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).- Es una razón financiera quese calculacomoactivocirculante menospasivocirculante. ACTIVO OPERATIVO.- Es un activo que se considera como requisito para las operaciones deunnegocioenmarcha ACTIVO TANGIBLE.- Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales comoterrenos,edificios,maquinariayequipo. ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley OrgánicadelaAdministración PúblicaFederal. ANÁLISIS DE EDAD / VIDA.- Es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole alcosto nuevodeunbienunfactor queresultadelarelacióndelaedadefectivadel bienentresuvidaútileconómica. ANÁLISIS DEFLUJO DEEFECTIVO DESCONTADO.-Eselprocedimiento usadoparacalcular el valor presente o los beneficios de unflujo de efectivo alfuturo. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión. ANTIGÜEDAD.- Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadasdeunciertoniveldecalidadartísticaohistórica. ÁREA DE USO COMÚN.- Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza,cuartos de máquinas, módulos deseguridad, subestacionesynoformapartedelárearentable. ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin serparte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio,tales como lasgaritas de revisión,área de aparcamiento yandenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte delárea rentable cuando son de uso privativoysemidenalospaños exteriores. ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble paraelejerciciodesusfunciones. ÁREA RENTABLE.- Es lasuperficie utilizable deunedificio queestomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo lasáreascomunesylosprincipales huecosverticales. ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO.- Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales (Cubosdeelevadores,ductosdeinstalaciones hidráulicas,sanitariasyeléctricas). ÁREA UTILIZABLE.- Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas,archivos, bodegas, circulaciones interioresy áreascomplementarias,sustrayendo losprincipales huecosverticalesylosbalcones yterrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la superficiedecolumnasypilastras. AVALÚO.- Esel resultado del proceso de estimar elvalor de un bien,determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamentécnico enel que seindica elvalor de unbiena partir desus características físicas, su ubicación,su uso yde una investigación y análisis demercado. AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todoslosenfoquescomosisehicieraelavalúoporprimeravez. AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sinnecesidad de recurriracotizaciones específicas decada bien,ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su margende precisión es normalmente de +40%. AVALÚO FORMAL.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo conlasnormasaplicables alcaso,sininvocar ninguna disposición dedesviación. AVALÚO HIPOTÉTICO.- Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden sercontrarias aloshechosoquepuedenserimprobables ensurealizaciónosuconsumación. AVALÚO MAESTRO.- Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada unode lostipos deterreno identificados entramos alo largo deltrazo de unacarretera o líneaferroviariaoengrandesextensionesafectadas porobrasdeinfraestructura. AVALÚO MASIVO.-Procesodevaluar, mediante unproceso selectivo aununiverso debienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información comúnyquepermitainferenciasestadísticas. AVALÚO PROSPECTIVO.-Esunavaluaciónaunafecha posterioralafecha enqueeltrabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos. AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fuerealizado,setienedividiendo lacantidadresultanteentreelfactorqueseconsiguede dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referidoelmismo. AVALÚO RECURRENTE.- Esel resultado de actualizar las cifras de unavalúo base uoriginal enunafecha posterior AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importanteparaestetipodeavalúos B BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad.Se constituye cuando una persona invierte trabajoy/otiempoparaobtenerunacosaquepuedeusarydelaqueobtieneunprovechoydela cualpuededisponerlibremente. BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando,cuyosdatosseobtienendeunarecopilaciónenelmercado,tantodeofertascomo de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas afin de establecer, mediante el proceso de homologación,una indicación delvalor másprobabledeventadelbienqueseestávaluando. BIEN INMUEBLE.- Es unconjunto dederechos, participaciones y beneficios sobre una porción detierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que seobtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad. BIEN MUEBLE.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a latierra. Eltérmino bien mueble se refiere, entonces, atodo lo que noes inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos alasobligacionesy derechosdepropiedadsobreellos. BIEN PERSONAL.- Es untérmino legal que se utiliza enciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bienraíz. BIEN RAÍZ.- Loconstituyen elterreno físico ytodas aquellas cosas que son parte naturaldel terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno. BIENESASEGURADOS.-Sontodosaquellosobjetodeunprocesojudicial,enquelaautoridad competenteadoptemedidasprovisionales pararesguardarlos. BIENES COMUNALES.- Son lastierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleosde población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles eindivisibles.(Artículo 107delaLeyAgraria). BIENES DEL DOMINIOPRIVADO DELA FEDERACIÓN.-Losseñalados enelartículo 3deLa LeyGeneraldeBienesNacionales. "Las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas enel artículo 2o.de esta ley que sean susceptibles de enajenación a los particulares; Los nacionalizados conforme a la fracción II del artículo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; Los bienes ubicados dentro del Distrito Federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; Los que hayan formado partedel patrimonio de las entidades de laAdministración Pública Paraestatal,quese extinganoliquiden,enlaproporciónquecorresponda a la Federación; Los bienes muebles de propiedadfederalalservicio de lasdependencias delosPoderesdelaUnión,nocomprendidos en la fracción XI del artículo anterior; Los demás muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación; Los bienes muebles e inmuebles que la Federación adquiera en el extranjero; Los bienes inmuebles que adquiera la Federación o que ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo urbano y habitacional o la regularización de la tenencia de la tierra;También se considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la SecretaríadeDesarrolloSocial. BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN.- La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público los bienesque porsu naturaleza sondelusodetodos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a unservicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentosarqueológicos,históricosyartísticos). BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependenciasoentidadesdelaAdministración PúblicaFederal. BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad dela poblaciónejidal.Soninembargables,imprescriptibleseinalienables.(Artículo79delaLey Agraria). BIENINTANGIBLE.-Ver ActivoIntangible. CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en unvalor el ingreso queproduce unapropiedad.Haydostiposdecapitalización: a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa,y b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo. CERTIFICADO DEVALUACIÓN.-Eseldocumento enelqueunValuadorcertifica elmontode lavaluación. CÓDIGO DE CONDUCTA.- Es un documento que determina claramente una serie de reglas concretasdeactuacióndeacuerdoconlasactividadesquecadaorganizacióndesarrolla.Define comportamientos ycontempla mecanismosqueasegurensuefectivaejecución. CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en elque estáncontenidos losobjetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesionalquegobiernalaactuacióndesusmiembros. COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción,y comercialización de un bien. Porotra parte,elprecio pagadopor uncompradoraladquirirbienesoserviciosseconvierteenuncostoparaél. COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, losimpuestos,la utilidaddelconstructoroelpromotor, loscostos administrativos ylosgastoslegales. COSTODEREPOSICIÓNASEGURABLE.- Eselcostodereemplazoodereposiciónnuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas enlapóliza deseguros. COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO.- Es el método del costo de reposición depreciado se basa en unestimado delvalor actual de una propiedad,resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación. COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios parasustituir oreponer unbiensimilar alqueseestávaluando,enestado nuevoy condiciones similares.PuedeserestimadocomoCostodeReemplazoobiencomoCostodeReproducción. COSTO DE REPRODUCCIÓN.- Esla cantidad necesaria, expresada entérminos monetarios, paraconstruir unaréplica nuevadeunbienexistente,utilizando elmismodiseñoymaterialesde construcción. COSTO HISTÓRICO.-Es elcosto inicialmente capitalizado (registrado en libros),de un bien, en lafechaenquefuepuestoenservicioporprimeravez. COSTO NETO DEREPOSICIÓN.-Valorquetiene unbienalafecha delavalúoyse determina a partirdelcosto de reposición nuevo,disminuyéndole losefectosdebidos alavida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale alvalor de mercado de un bien usado que proporcione el mismoservicio,instaladoyparausocontinuado. DACIÓN EN PAGO.- Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a laoriginal. DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de laAdministración Pública Federal: I. Secretarías de Estado II. Departamentos Administrativos III. Consejerías Jurídicas DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido. DEPRECIACIÓN ACUMULADA.- Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada esa unafecha determinada. DEPRECIACIÓN ANUAL.- Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre lavida útil remanente. DEPRECIACIÓN FÍSICA.- Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas;tales como usoy desgaste. DEPRECIACIÓN LINEAL.- Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada. DEPRECIACIÓN OBSERVADA.- Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo. DERECHO DE PASO: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece aotro. DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividiria, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad. EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bienencomparación con un bien nuevo similar. Frecuentementeescalculada mediante ladiferencia entre lavida útilremanentede unbienysu vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamentecoincideconsuedadcronológica. EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente del bien al momento derealizarunareconstrucciónsignificativadelmismo,encomparaciónconunbiennuevosimilar. ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS.- Método para estimar el valor de un negocio en el que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todoslospasivos,asuvalordemercado,oasuvalorenlibros.Cuandoseutiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido debe compararsejunto con los estimados de valor obtenidosporotrosenfoques. ENFOQUE DE COSTOS.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirirotrapropiedadréplicadeloriginalounaquepuedaproporcionar unautilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa enel costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), máselvalor delterreno,al que se leagrega comúnmente unestimado dela utilidadempresarialolaspérdidas/ganancias deldesarrollador. ENFOQUE DE INGRESOS.- Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresosyegresos relativosalapropiedadqueseestávaluando,yestima elvalormediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente unacifrade ingreso neto) y untipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global otodos los riesgos quese rindenseaplican alingreso de unsolo año),o bientasas de rendimientoodedescuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos reflejaelprincipiodeanticipación. ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantesdelmercado.VerMétodoComparativodeMercado ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transaccionescomerciales. EQUIPO.- Es eltérmino genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos paralaproducción,incluyendolainstalaciónyserviciosauxiliaresqueensuconjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operacióndelaempresa. ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se llevaacabounatraslacióndedominiosobrebienesraíces. FACTOR DE DEMÉRITO.- Esel índice que refleja lasacciones queentotal deprecian alvalor dereposición nuevo,permitiendoajusfaralmismosegúnelestadoactualquepresentaelbien. FACTOR DEDEPRECIACIÓN.-Verfactordedemérito FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.- Esla cifra que establece elgrado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienesdelmismogénero,parahacerloscomparablesentresí. FACTOR DEOBSOLESCENCIA.- Contribucióntécnicaoeconómica alapérdida devalorque tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidaddelbien,ocasionada porfuerzaseconómicasexternasalmismo). FACTOR RESULTANTE.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajustarlo porsudepreciacióntotal. FECHA DEL INFORME DEAVALÚO.- Eslafechadeemisióndel informedevaluación.Puede serigualodistintaalafechadevalores. GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; serviciosdevigilancia,transporte,embalajeyalmacenamiento;avalúos;aportaciones;derechos; impuestosyotrascontribuciones;seguros;papelería,energíaeléctricaygastosindirectos. GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Seagregantambiénotrosgastoscomolosdeagentesaduanales,etc. GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros,reparaciones,mantenimientoyaloshonorariosadministrativos. GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades. GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo,gastos de representación,gastos generales,gastos menores, etc. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; serviciosdevigilancia,transporte,embalajeyalmacenamiento;avalúos;aportaciones;derechos; impuestosyotrascontribuciones;seguros;papelería,energíaeléctricaygastosindirectos. GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Seagregantambiénotrosgastoscomolosdeagentesaduanales,etc. GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros,reparaciones,mantenimientoyaloshonorariosadministrativos. GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades. H HIPOTECA.- Eselderecho realquesetienesobre bienes inmuebles dejadoscomogarantíade uncréditohipotecario. HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad,usodesuelo ocualquier otra variable que seestimeprudenteincluirpara unrazonableanálisiscomparativodemercadoodeotroparámetro. ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.- Es la razón matemática que muestra la evolución delospreciosdelasmercancías yservicios quecompranlosconsumidores.Elíndiceeprecios alconsumidor puedeser nacional o porciudad,yse obtiene como promedio del incrementode precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección, del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán encuenta para el promedio. El índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio. A este índice también se le llama índice de preciosalmenudeo. INDIZACIÓN.-Esuna herramienta usada para estimarelvaloractual de unbien, enelcual un factordeactualización esaplicado alvalorocosto histórico delbienenotrafecha. INFORME DEAVALÚO.- Esuninforme amanera decomunicación oral,escrita,magnéticao electrónicacomo resultadodeunavalúo,revisiónoanálisiseconómico.Eseldocumentoquees remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación. INMUEBLE.-VerBienInmuebleoBienRaíz. INMUEBLES CATALOGADOS.- Sontodos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como elINAHoel INBA,ubicadosencentros históricos ozonasdevalorculturaloartístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, culturaloestético,formanpartedelaidentidaddeunpaís,ciudad,poblaciónobarrio. INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA.- Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizarconstrucciones. INSTALACIONES ESPECIALES.Son equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento deéste.Ejemplos:elevadores,calefacciones,subestacioneseléctricas,etc. INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparablesapropiadoscontendenciasfísicas,económicasysocialessimilaresalbienvaluado. J JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA.- Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado entérminos monetarios, apagar por elarrendamiento de unbien. JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA.- Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresosydelosegreso delaunidad productiva,elmontodelainversiónen activos, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios. L LIQUIDEZ.- Esunarazónfinanciera quemidelacapacidaddelaempresa paracumplir consus obligacionesfinancierasacortoplazo.Secalculacomo: Liquidez=caja+bancos Pasivoacortoplazo M MAQUINARIA.- Esunimplemento mecánico genérico queseusaenprocesosdefabricacióny que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todoequipoesmaquinaria. MARGEN DEUTILIDAD.-Esuncomponente de rentabilidad respectoal rendimiento sobre los activos (sobrelainversión).Seobtienedividiendo la utilidad netaentreelingresoporventas. MAYOR Y MEJOR USO.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permitelegalmente,económicamente viableyqueresultaenelmayorvalordelbienqueseestá valuando. Laposibilidadcomosumadeeventos queorientan hacia unaopciónestadísticamás probable. MERCADO.- Esel entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidadde losbienesyservicios aser intercambiados entrecompradoresyvendedores.Cada parteresponderáalasrelacionesdelaofertaylademanda. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar unvalor de mercado. El supuesto quejustifica el empleo de este métodose basaenque uninversionista nopagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidadcomparable disponibleenelmercado. VerenfoquedeMercado. MÉTODO DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS.-Se utiliza en los avalúos para el análisisde bienesqueproducenrentas;estemétodoconsidera losbeneficiosfuturosdeunbienen relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global,otodoslosriesgosinherentes,seaplicanalingreso de unsoloaño,obien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación. MÉTODO FÍSICO O DELVALOR NETO DE REPOSICIÓN.-Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo enigualdad de condiciones alque se estudia.Elestimado delValorde uninmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.VerenfoquedeCostos. MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos,de laflora yde lafauna, relacionados con esas culturas. (Artículo26delaLeyFederalde MonumentosyZonasArqueológicos,Artísticos eHistóricos). MONUMENTOS ARTÍSTICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada comente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significaciónenelcontextourbano. MONUMENTOS HISTÓRICOS.- Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados atemplos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica de unculto religioso;asícomo alaeducación yalaenseñanza,afines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos eHistóricos). O OBJETO DELAVALÚO.- Elobjeto de unavalúo eseltipo devalor quese pretendeal llevara caboeltrabajodevaluación.VerPropósitodelavalúo. OBRAS DE ARTE.- Son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien fueron creadas seconsideran arte (puede ser obrasfísicas, intelectuales oliterarias). OBSOLESCENCIA.- Es lacontribución a la pérdida devalor quetiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos),distintosal usoydeteriorofísico. OBSOLESCENCIA CURABLE.-Esaquellacuyocosto porcorregirlaesmenorqueelbeneficio económicoquerecibeelbienporlacuración. OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida envalor o utilidad de un bien, ocasionada porfuerzaseconómicasexternasalmismo. OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL.- Esla pérdida enelvalor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales,resultados del proceso comosobrecapacidad, usos inadecuados,faltade utilidadoexcesivos costos variables de operación,opor suinfluencia negativa enel medioambienteSeconsiderauntipodeobsolescenciainterna. Estambién la pérdida enelvalor de unbien quesedebe aloscambios enlamoda, preferencias onormas. La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativosexcedentes.Puedesercurableoincurable OFERTA ENEL MERCADO DE PROPIEDADES.- Es lacantidad dederechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período detiempo.Ver tambiénDemandayMercado. OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicablesal caso. P PATRIMONIO.- Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tieneunapersona,siendosusceptiblesdeestimacióneconómica PATRIMONIO FEDERAL.- Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, comoelementos constitutivos desuestructura social ocomo resultado desuactividadnormal, ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente,ala prestacióndirecta oindirecta delosservicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos ofinalidades de política socialyeconómica.(Noincluye bienes delPatrimonio EstataloMunicipal) PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD.- Es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cualdeberáserpagada medianteunaindemnizaciónalpropietariodedichobien. PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública,certificado porelColegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad. PRÁCTICA VALUATORIA.- Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tresmaneras:avalúo,revisióndeavalúosyconsultoría. PRECIO.-Eslacantidadquesepide,seofreceosepagaporunbienoservicio.Elconceptode precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien oservicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo. PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejerciciocontable,menoslosajustesacostumbrados,incluyendoeldescuento porprontopago. PRECIO DEOFERTA.- Esaquel precio al cualel propietario de un bien lo ofrece formalmente parasuventaenelmercado. PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecerunbienoservicio. PRECIO NETO DE VENTA.- Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudenteentrepartesdispuestasyconconocimiento,menostodosloscostosenque se incurrió para concluir su venta. PRINCIPIO DEANTICIPACIÓN.- Es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que seespera producirá enelfuturo. Este principio fundamenta elvalor porcapitalizaciónderentasoporelenfoquedeingresos. PRINCIPIO DECOMPETENCIA.- Eslaganancia animaalacompetencia. Laganancia excesiva producecompetenciaruinosa porunexcesodeoferta. PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social yeconómica. PRINCIPIO DECRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.-Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan quetoda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tantoquelademandaporellasdisminuye. PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un cambioentreellas,afectaráelvalordeunbien. PRINCIPIO DEMAYORY MEJOR USO.-Elmayor ymejor usoespara unbien,esaquelque esfísicamente posible, legalmente permitido, económicamente viableyque resulta enelmayor valordelbienqueseestávaluando. PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES.- Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien: integración,equilibrio, desintegraciónyrenovación. PRINCIPIO DESUBSTITUCIÓN.-Esunateoríaeconómicaquedicequeuncomprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probablecostodeadquisición delamejoralternativa,seadeunsustitutoounaréplica,tiendea establecerelValorJustodeMercado. PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE.- Un bien inmueble en transición a otro uso no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sinounmismousoparaambos. PROMOVENTE.- Se entiende como la Entidad o Dependencia de la Administración Pública Federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación, justipreciaciónoconsultaría. PROPIEDAD.- Esunconcepto legalquecomprende todos losderechos,intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad,loscuales leotorgan al propietario underecho oderechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidadfísica ysu régimen depropiedad, alconcepto legaldelrégimendepropiedaddeunbienraízselellamabieninmueble. Elrégimen depropiedaddeunderechosobreunartículoquenoesunbienraíz,seconocecomopropiedad personal. PROPIEDAD INVERSIÓN.- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse enelfuturoyquegenereingresosoutilidades porrentascuando sevende. PROPIEDAD INMUEBLE.-Eselconcepto legalqueseentiendecomolosintereses,beneficios yderechospropietarios inherentesalosbienesraíces. PROPIEDAD PERSONAL.- Esunconcepto legalqueserefiereatodoslosderechos, intereses y beneficios relativos al régimendepropiedad de los bienesque noson unbienraíz.También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado,asuvalor derealización oasuvalorderecuperación. PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen alterreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente. PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajovaluatoriodequesetrate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.- Es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos. PROPIEDAD INVERSIÓN.- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse enelfuturoyquegenereingresosoutilidades porrentascuandosevende. PROPIEDAD INMUEBLE.- Eselconcepto legalqueseentiendecomolosintereses, beneficios yderechospropietarios inherentesalosbienesraíces. PROPIEDAD PERSONAL.- Esunconcepto legalqueserefiere atodos losderechos, intereses y beneficios relativos al régimende propiedad de los bienes que no son unbienraíz.También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado,asuvalor derealización oasuvalorderecuperación. PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente. PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajovaluatoriodequesetrate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos FACTOR DE OBSOLESCENCIA.Contribución técnica o económica ala pérdida devalor quetiene un bieny puede sertécnicofuncional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzaseconómicas externasalmismo). RESERVA TERRITORIAL.- Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población yde las actividades económicas enelTerritorioNacional. RIESGO.-Eselgrado deposibilidad de pérdida para unempresario,en unproceso productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), querecibeporhaberaceptadoelriesgo. S SERVIDUMBRE DEPASO.-Eselderechoquetieneelpropietariodeunpredio,parahaceruso deuncamino,odeunacorrientedeaguaenunpredioadyacente,propiedaddeotrapersona. SOLICITANTE DEL AVALÚO.- Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación ojustipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos. TERRENO.- Es una porción de la superficie de latierra,cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad delterreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. EnMéxico,enprimer lugaralArt.27dela Constitución yaotrasLeyes. TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de latierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México,en primerlugaralArt.27delaConstituciónyaotrasLeyes TERRENOS ADJUDICADOS.- Sonaquellos entregados alaAdministración Pública Federal oa particulares pormandatolegal. TERRENOS BALDÍOS.-SonlosterrenosdelaNaciónquenohansalidodesudominioportítulo legalmente expedidoyquenohansidotrabajados, deslindados nimedidos. (Artículo 157delaLeyAgraria) TERRENOS EN BREÑA.- Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivosomejoradosconconstrucciones. TERRENOS NACIONALES.- Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el EjecutivodelaUnión,puedeejercitaractosdeadministraciónydominio,enprovechodelPaís. TERRENOS PERIFÉRICOS.-Sonaquellos localizadosenloslímitesdeuncentrodepoblación onúcleourbano. TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando unprocesolegaldeautorización. TERRENOS VACANTES.- Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puedeprecisarse quienfue su último propietario. (Artículo 785del Código Civil para el DF) U UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva).- Es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidadjurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por lotanto no incluyealosactivos circulantes nialospasivosrealesocontingentes. USODELAVALÚO.-Esunaforma enqueelcliente ousuarioemplea lainformación contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el usodel avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, esdecirde susnecesidades. USUFRUCTO.- Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se tienesobreellos. V VALOR.- Esunconceptoeconómicoqueserefierealprecioqueseestableceentrelosbienesy servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objetodeterminadoquelohacedeinterésparaunindividuoogrupo. VALOR ASEGURABLE.- Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partesespecíficamente excluidasenlapólizadeseguro. VALOR BASE.- Es la cantidad expresada entérminos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valorderealización,ensucaso,netosdetodoslosgastosyadeudos pendientesdecubrirsepor laposesiónypropiedaddelbienentantonosevende. VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pagodeimpuestopredial. VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador yunvendedor actuando porvoluntad propia,enunatransacción sinintermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechospertinentes,conprudenciaysincompulsión.Eselresultado delanálisisdeporlomenos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoquedelosingresos)yvalorcomparativodemercado VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.- Esel resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables aldel estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bieninformado,donde imperan condicionesjustas yequitativas entre laofertay lademanda. VALOR CULTURAL.- Son los modelos de realización o los estándares de calidad consideradosdeseablesyarraigadosennuestravida. VALOR DE CAPITALIZACIÓN.- Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación,que produce la misma,entre latasa de capitalización adecuada. VALOR DECHATARRA.-VerValordeDesecho. VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al contado para adquirirunbien,expresadoentérminosmonetarios. VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valordesuselementos deconstrucción.Elvalordedesechoessimilaralvalordechatarraode salvamento. VALOR DEDOMINIO PLENO DELARRENDADOR.- Generalmente seconsidera lasumadel valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valorjusto de Mercado debe identificarse, definirseyserelmásadecuado paraestecaso VALOR DELIQUIDACIÓN FORZADA.-Ver ValordeRealizaciónForzada. VALOR DELIQUIDACIÓN ORDENADA.-VerValordeRealizaciónOrdenada. VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO.- Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de posesión de vacante se aplica,se supone que la empresa o persona que ocupa lapropiedad, continuará laoperacióndelusoexistentedelactivo. VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA.- Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios,quese espera obtener por concepto de unaventa pública debidamente anunciada y llevada acabo enelmercado abierto,en laqueelvendedor seveenlaobligación de vender deinmediato pormandatolegal"talcomoestáydondeseubica"elbien. Enalgunos casos, puede involucrar unvendedor no deseoso y uncomprador o compradores quecompranconconocimientodeladesventaja paraelvendedor VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA.- Es el precio estimado que podría ser obtenidoa partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar uncompradorocompradores,endondeelvendedortiene urgencia devender,donde ambas partesactúanconconocimientoybajolapremisadequelosbienessevendenenellugar yenelestadoenqueseencuentran. DEREMATE.-VerValordeRealizaciónForzosa VALOR DE REPOSICIÓN.- Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un"Valor"éntantoapareceregistradoenloslibroscontablesdeunaentidad. VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Ver costo de reposición asegurable. VALOR DEREPRODUCCIÓN.-VerCostodeReproducción. VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada entérminos monetarios, que se puede obtener por concepto deventa en el mercado librey alfinal de lavida útilfísica deunbienodeuncomponentedelmismoquesehayaretiradodeservicioouso,parautilizarse enotraparte. VALOR ENLIBROS.-Conrespectoalosactivos,eselcostocapitalizadodeunactivomenosla depreciaciónoamortizaciónacumulada,comoapareceenloslibroscontablesdelnegocio. Conrespecto alcapitaldeunaempresa comercial,esladiferencia entre losactivostotales (netosdeladepreciación,disminuciónyamortización) y lospasivostotales de unnegocio,de acuerdo conelbalancegeneral.Essinónimodevalor netoenlibros,activolíquidoycapitaldel accionista. VALOR ENUSO.-Eselvalorquetiene unadeterminada propiedad,para unuso específico y para el usuario actual,yque, por lotanto, noestá necesariamente relacionado con el mercado. Estetipo devalor se enfoca en elvalor con el que contribuye unbienespecíficoa unadelaqueforma parte,sinconsiderar elmayorymejorusodelbienolacantidad monetaria quepudieraobtenersecuandosevenda.Equivalealvalor presente de losflujos de efectivo futuros que seespera del uso continuodeunactivomáselmontodesudisposiciónalfinalde suvidaútil. VALOR INTANGIBLE.- Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos,entreotros. VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puederesolverse,entrepartesdeseosasyconocedoras deloshechospertinentes, enunatransacciónsinintermediarios. VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisiciónoarrendamientodeunbien. VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilarunbien VALOR NETO DEREPOSICIÓN.-VerCosto NetodeReposición. ElCosto Netode Reposición seconsidera un"Valor" entantoapareceregistrado enloslibroscontablesdeunaentidad. VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivodescontado paraencontrar lasumadedineroquerepresenta ladiferencia entreelvalor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontandocadaunounatasaderendimientoespecífico. VALOR PRESENTE.-Esunvalor monetario actualdelosflujosdeefectivofuturos. VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquierbien. VALUACIÓN DE ACTIVOS.- Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad. VALUACIÓN DENEGOCIOS.-Elactooprocesoparaobtener unaopiniónoestimadodelvalor deunnegociooempresaodelosderechosinherentesaéste. VALUADOR.-Cualquier personaqueestimaelvalordeunbien VALUAR.- Eselprocesodeestimarelcostooelvaloratravésdeprocedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados. VIDA ÚTILECONÓMICA.-Períododetiempo,expresadoenaños,enelqueunbien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable suoperación. VIDA ÚTIL FÍSICA.- Período detiempo total,expresado enaños,queseestima unbiendurará hastaunareconstrucción,usandomantenimiento preventivonormal. VIDA ÚTIL NORMAL.- Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente queunbienrealice lafunción paralacualfueconstruido,apartirdelafechaen quefuepuestoenservicio.VerVida ÚtilEconómica. VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva,útilyeconómica paraelpropietariooposeedor. VIDA ÚTILTOTAL.-Vervidaútilnormal Z ZONAS HOMOGÉNEAS.- Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas,económicas, sociales yjurídicas son iguales o equivalentes INFORMACIÓN PE MERCADO:CentroHistórico deCampeche:Centroy Barrios i de inmuebles es enventa en la zona Clase de inmueble ENTRO HISTÓRICO : Agosto 2007-Agosto 2008 Referencia de proximidad CÉNTRICA Ubicación Calle6 3 X 1 2 Y 1 4 Edad Suelo Const 120 700 400 c.u.s. Nombre/teléf Precio ($) P.unit ($/m') 0 571 3,500,000 8,75000 BR. MBA961 81 ENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA ENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA Calle 1 6 # 3 1 5 X 6 1 Y 63 Calle 14# 1 0 8 X 6 1 Y 63 ÍNTRO HISTÓRICO CÉNTRICA Calle51# 33 120 roo 400 0 571 3,300,000 8,25000 B R MBA ENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA Calle14 No 182 120 225 400 1778 850000 2,12500 B R MBA ENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA 120 310 540 t.742 3,400,000 6,29630 ENTROHISTÓRICO CÉNTRICA Calle63s/n Calle49fte baluarte santigo 120 400 280 0 700 2,000,000 7,142 86 CENTROHISTÓRICO CÉNTRICA Calle 16 s/n 1 1,000.000 90 182 163 0 895 875,000 5,36448 B R GALLARDO98" 110 226 180 0 796 950,000 5,27778 DR GONGORA 981 120 360 360 2,777 78 , B R MBA B R MBA 981 81 (981)81115! 4,000 00 CENTROHISTÓRICO CÉNTRICA Calle 6 1 ,entre 12y 14 110 200 200 1 (981)811151 800,000 8.750 00 CENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA Calle 10 BNo 37 centro 120 700 400 0571428571 MBA 3,500,000 5,18253 CENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA Calle 12 S/n 110 183 164 0 896174863 CENTROHISTÓRICO CÉNTRICA CENTROHISTÓRICO CÉNTRICA gallardobienesr 850,000 10,000 00 Fte Monte Py Hector 120 165 120 0 727272727 1,200,000 120 667 530 0 794602699 2,550,000 o.allardobienesr 4,811 32 Calle 10 no 255 MBA 5,384 62 CENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA Calle 53 s/n 110 160 260 1.625 semerena Bien 1,400.000 4,210 53 CENTRO HISTÓRICO CÉNTRICA SAN ROMAN bienesrqua 800,000 Centro fte pta tierra 120 194 190 0 979381443 INTERMEDIA B R A V O # 1 2 X 1 0 Y 12 120 910 512 0 563 3,000,000 5,85423 BR MBA SAN ROMAN INTERMEDIA Calle Galeana no24 120 625 170 0 272 800,000 4.70588 K BalamMf SANROMAN INTERMEDIA Pnv pablogarcía no4 110 837 300 0 358 850,000 2,833 33 K Balam Mí SANROMAN INTERMEDIA 423 195 0461 1,450,000 7,43590 K Balam ME INTERMEDIA pnv allendeno4 Calle 18porpedro moreno 90 SAN ROMAN 90 400 200 0 500 650,000 3,25000 K Balam MI SAN ROMAN INTERMEDIA Calle Galeana,entre 12 y 14 110 423 200 0 472813239 650,000 3,250 00 Edelmira 8 1 1 4 SAN ROMAN INTERMEDIA Calle Victoria # 7,entre 10 y 12 120 400 300 0 75 650 000 2,166 67 FlorGzalezQ 8 1 ' GADALUPE INTERMEDIA Calle 10*255 90 450 400 0 888888889 j2.500.000 6,25000 B R MBA SADALUPE INTERMEDIA Calle 10 n°45 90 781 487 0 623559539 1,800,000 3,69610 B R MBA GADALUPE INTERMEDIA Calle 10 n" 255 90 450 350 0 777777778 2,300,000 6,571 43 B R MBA GADALUPE INTERMEDIA Calle 18 n* 19 90 937 510 0 S44290288 900,000 1,764 71 B R MBA GADALUPE INTERMEDIA Calle12 #150 90 450 200 0 444444444 1300000 6,50000 SANFRANCISCO INTERMEDIA Calle 10 ff 14 90 320 195 0 609375 1,400,000 7,17949 C Cañetas981 l a SAN FRANCISCO INTERMEDIA Calle 10 120 640 170 0 265625 1,200,000 7,05882 K8alam M8A (81 SANFRANCISCO INTERMEDIA Callel2no22 110 300 2S0 0 833333333 1,500,000 6,00000 MBA (Karlna Ba SANFRANCISCO INTERMEDIA Fte a laverbena snfeo 110 595 490 0 823529412 1,200,000 2,448 98 propia 9 8 1 1 2 1 , SANFRANCISCO INTERMEDIA Fte al parque snFeo 110 407 300 0 737100737 1,000,000 3,33333 propia 9 8 1 1 1 1 ' SANFRANCISCO INTERMEDIA 1/2 cuadra Hector Pérez 110 300 250 0 833333333 1,500,000 6.00000 propia 9 8 1 1 0 0 ' 110 361 246 0 681440443 691,000 2,808 94 Jenyfer lytic B R MBA a 2cuadras de la puerta de SANFRANCISO INTERMEDIA RESUMEN ESTADÍSTICO PARATODA LA MUESTRA DELCENTRO HISTÓRICO DE CAMPECHE PRECIODELA VIVIENDA PRECIOPORM2 Media $ 1,545,939.39 Error típico $ 156,875.15 Media $ 5,188.05 Error típico $ 379.94 Mediana $ 5,277.78 Mediana $ 1,200,000.00 Moda $ 800,000.00 Moda $ 8,750.00 Desviación estándar $ 901,179.12 Desviación estándar $ 2,182.61 Varianza de la muestra $ Varianza de la muestra $ 4,763,772.35 0.03 Curtosis -$ 0.75 1.10 Coeficiente de asimetría $ 0.28 2,850,000.00 Rango $ 8,235.29 $ 650,000.00 Mínimo $ 1,764.71 $ 3,500,000.00 Máximo $ 10,000.00 Suma $ 51,016,000.00 Suma $ 171,205.55 Cuenta $ Cuenta $ 33.00 Mayor (1) S 3,500,000.00 Mayor (1) $ 10,000.00 Menor(l) $ 650,000.00 Menor(l) $ 1,764.71 Nivelde confianza(95.0%) $ 319,544.22 Nivelde confianza(95.0%) $ 773.92 Curtosis $ Coeficiente de asimetría $ Rango $ Mínimo Máximo 812,123,808,712.12 33.00 M2DE SUPERFICIE AÑOSDELA VIVIENDA Media 108.4848485 Errortípico 2.137384239 453.189697 Media 36.92444631 Errortípico Mediana 110 Mediana 407 Moda 120 Moda 700 212.114795 Desviaciónestándar 12.27833766 Desviaciónestándar Varianzade la muestra 150.7575758 Varianzade la muestra 44992.68625 Curtosis -1.180927168 Curtosis -0.66734279 Coeficientedeasimetría -0.664168682 Coeficientedeasimetría 0.498959131 Rango 30 Rango 777 Mínimo 90 Mínimo 160 Máximo 120 Máximo Suma 3580 Cuenta 33 937 14955.26 Suma 33 Cuenta Mayor (1) 120 Mayor (1) 937 Menor(l) 90 Menor(l) 160 Niveldeconfianza(95.0%) 4.353709206 Niveldeconfianza(95.0%) M2 DECONSTRUCCIÓN Media Errortípico 308.0639394 22.103578 Mediana 280 Moda 400 Desviaciónestándar Varianzade lamuestra Curtosis Coeficientedeasimetría Rango 126.9753885 16122.74929 -1.026779389 0.503978937 420 Mínimo 120 Máximo 540 Suma Cuenta 10166.11 33 Mayor(1) 540 Menor(l) 120 Niveldeconfianza(95.0%) 45.02351483 75.21263553 ANÁLISIS DECORRELACIÓNPARACENTROY CADABARRIO, ASICOMOPARATODALA MUESTRA CENTRO: Estadísticasdelaregresión Coef.decorrelac. Múltipler 0.851042 Coef.dedeterminaciónr2 0.724272 A 0.649074 R 2 ajustado 656774.656743 Error típico 15.00 Observaciones ANÁLISIS DEVARIANZA _ _ _ _ _ ^ _ _ _ Gradosdelibertad Sumade cuadrados Regresión 3 1.24637E+13 4.155E+12 Residuos 11> 4.74488E+12 4.314E+11 Total 14 Prom.deloscuadrados F 9.63148 Val,crítico deF 0.002067292 1.72086E+13 Superior 95.0% Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 950% 501749.954 2888363.172 017371 0.865246 5855494.522 6858994.429 -5855494522 6858994.429 EDAD -4753.4 C 9 27756.268 -0.17126 0 867131 -65844.594 56337.6762 -65844.5938 56337.67615 SUP 3183.081 1108.147 2.87243 0 015175 744.065 5622.0969 744.0647 5622.096936 M2 CONST 2166.575 1941.672 1.11583 0.288278 -2107 016 6440.1665 -2107.0160 6440.166543 Intercepción ifeía^ifi: m-:••£#*! Estadísticasdelaregresión Coef.de correlac Múltipler 0.551033997 Coef.dedeterminaciónr2 0.303638465 RA2 ajustado Error típico Observaciones -0.740903836 409697.6262 6 ANÁLISISDEVARIANZA Gradosde libertad Sumade cuadrados Regresión 3 1.46379E+11 48793014520 Residuos 2 3.35704E+11 167852144887 Total 5 4.82083E+11 Valorcrítico deF Prom.deloscuadrados 0.8326849 0.290690 Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95.0% Superior 95.0% 2090343.3236 1461763.033 1.43002 0.288976 4199115.382 8379802.03 -4199115.382 8379802 03 -12338.6519 14768.691 -0.83546 0 491366 -75883.199 51205.8950 -75883.1988 51205.895 superficie 417.3921 1128.890 0.36974 0 747058 -4439.829 5274 6133 -4439.8290 5274.61335 m2 constr -653.9030 3523.903 -0.18556 0 869903 -15816 034 14508.2285 -15816.0344 14508.2285 Intercepción edad Estadísticas de la regresión Coef.de correlac múltiple r 0.238672206 Coef. de determinación r2 0.056964422 A R 2 ajustado -0.414553367 Error típico 349426.759 Observaciones ANÁLISISDEVARIANZA Gradosde libertad Sumade cuadrados Regresión 2 2.950E+10 14750880125 Residuos 4 4.884E+11 1.22099E+11 Total 6 5.179E+11 0.045989 Inferior 95.0% 41293.199 3 -0.43302 0.687325 -3412.716 2491.8242 -3412.7157 Superior 95.0% 2828091.0 6 2491.8242 1 -0.07528 0.943608 -4104.315 3887.6266 -4104.3147 3887.6266 2.85872 1063.327 1439.240 sup -460.4457 m2 constr -108.3440 Intercepción 0.88932 Superior 95% 2828091.059 5 Probabilida d Error típico 501864.39 0 0.12081 Inferior 95% 41293.19 9 Estadistic ot Coeficientes 1434692.12 9 Valorcrítico deF Prom.deloscuadrados Estadísticasdela regresión Coef.decorrelac. Múltiple r 0.982370866 Coef. dedeterminación r2 0.965052519 RA2 ajustado 0.930105038 Error típico 176954.6349 Observaciones 5 ANÁLISIS DEVARIANZA Promedio delos cuadrados Sumade cuadrados Gradosde libertad F Regresión 2 1.72937E+12 8.64687E+11 Residuos 2 62625885599 31312942799 Total 4 1.792E+12 Inferior 95.0% 857462.448 4 Superior 95.0% 3350250.6 9 -7 40777 0 017740 -7401.830 -1962.6580 -7401 8301 5.52762 0.031205 1439.352 11550 7269 1439.3522 -1962 658 11550.726 9 7.26268 632.072 1175.016 Intercepció n sup -4682.2441 m2 constr 6495.0395 m^S^Bt^^i 0.018436 Superior 95% 3350250.689 4 Probabilida d Error típico 289680.39 0 0.03495 Inferior 95% 857462.44 8 Estadístic ot Coeficientes 2103856.56 9 Valorcrítico deF 27.61437 ^ Toda}a>úestra:para | | í Estadísticas dela regresión Coef.decorrelac. Múltiple r 0.587743 Coef.dedeterminación rA2 0.345442 A R 2 ajustado 0.301805 Error típico 753007.817318 Observaciones 33 ANÁLISIS DEVARIANZA Gradosde libertad Sumadecuadrados Prom.delos cuadrados F Valor crítico deF 7.91623 0.00173468 Regresión 2 8 97734E+12 4.48867E+12 Residuos 30 1 70106E+13 5.67021E+11 Total 32 2.5988E+13 Intercepción SUP M2 CONST Coeficientes Error típico Estadístic ot Probabillda d Inferior 95% Superior 95% Inferior 95.0% Superior 95.0% 244554.809 6 370425.938 5 0.66020 0.51416 511955.879 1 1001065.49 8 511955.879 1 1001065.49 8 103.0685 756.5216 0.13624 0.89254 -1441.9547 1648.0918 -1441.9547 1648.0918 4072.7746 1263.7837 3.22268 0.00305 1491.7840 6653.7652 1491.7840 6653.7652 F Valor crítico deF 5.43414 0.00432826 Estadísticasdela regresión Coef.decorrelac. Múltiple r 0.599881 Coefic.dedeterminación rA2 0.359858 A R 2 ajustado 0.293636 Error típico 757400.1926 Observaciones 33 ANÁLISISDEVARIANZA Gradosde libertad Sumadecuadrados Prom.deloscuadrados Regresión 3 9.35197E+12 3.11732E+12 Residuos 29 1.6636E+13 5.73655E+11 Total 32 2.5988E+13 Intercepción EDAD SUP M2 CONST Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95.0% Superior 95.0% -696183.3779 1222283.917 -0.56958 0.57335 3196034.638 1803667.882 3196034.638 1803667.882 8976.5478 11107.9881 0.80812 0.42560 -13741.8383 31694.9340 -13741.8383 31694.9340 165.4349 764.8381 0.21630 0.83027 -1398.8346 1729.7043 -1398.8346 1729.7043 3873.6438 1294.8189 2.99165 0.00561 1225.4419 6521.8456 1225.4419 6521.8456 Reportefotográficodealgunasviviendasdelazonadeestudio ~^H3 IKJBSW*^" Localización:Calle53 S/N Localización:Calle 12S/N Barrio:Centro Barrio: Centro Precioofertado:$1,200,000.00 Precioofertado:$ 850,000.00 Localización:FteaMontede Piedady Escuela Héctor Pérez M Barrio:Centro Precioofertado:$ 1, 200,000.00 Localización:Calle55S/N Barrio:Centro Precioofertado:$800,000.00 Reportefotográficodealgunasviviendasdelazonadeestudio Localizacion:Calle10S/N Localizacion:Calle12No.150 Barrio:SnFrancisco Barrio:Guadalupe Precioofertado: $ 1,200,000.00 Precioofertado:$ 1,300,000.00 Localizacion:CalleGaieanaentre 12y 14 Localizacion:Calle 10 No.35 Barrio:SnRomán Barrio:Guadalupe Precioofertado:$ 650,000.00 Precioofertado:$ 1,800,000.00 Reportefotográficodealgunasviviendasdelazonadeestudio Localización:Calle10No255 Barrio:Guadalupe Precioofertado:$2,300,000.00 Localización:Calle10No.14 Barrio:SnFrancisco Precioofertado:$ 1,400,000.00 " • Planode laCd. deSanFrancisco deCampeche,año 1690,siglo XVII, extraído delaficha 115717,SevilladeArchivo de Indias. 0) n L i i a ¡t W . JUJ £ _ .. if J É is c Q. V FR/&CIS0O / r ./ W -/ / ^>C / /S y >S/ / }; /