estudio de costes de la cobertura de responsabilidad civil de los

estudio de costes de la cobertura de responsabilidad civil de los

ESTUDIO DE COSTES
DE LA COBERTURA DE RESPONSABILIDAD CIVIL
DE LOS PRINCIPALES AGENTES
DEL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN
Celestí Ventura i Cisternas
NOVIEMBRE 2012
1
LOS COSTES DE LA NO CALIDAD
2
SINIESTRALIDAD REGISTRADA POR CAUSAS
IMPORTE INDEMNIZACIONES PERÍODO 2005 – 2010
(MUSAAT)
3
3 de cada 4 € de la póliza de RC de los profesionales facultativos
se destinan a cubrir los costes de la no calidad de las obras.
4
OBJETIVO DEL ESTUDIO
5
El objetivo de este estudio es comparar los agentes principales que
intervienen en una promoción inmobiliaria (según LOE);
Analizando su capacidad de intervención en el proceso de la edificación, la
responsabilidad civil que le es propia y finalmente comparar la facturación
empresarial o profesional de su actividad con los costes asociados a su
seguro de responsabilidad civil.
6
LOS PRINCIPALES AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
7
Entendemos por:
PROMOTOR
Quien emprende la promoción inmobiliaria, ostenta los derechos
del suelo, elige al arquitecto, determina las características del futuro
proyecto, asigna los medios económicos (presupuesto) para la
obra, contrata el director de la ejecución de las obras, el
coordinador de seguridad y el constructor.
Obtiene la preceptiva licencia municipal de obras, cumplimenta
los requisitos legales para la declaración de obra nueva, la división
horizontal y financia la promoción.
Para venderla a terceros con el margen-beneficio, lógico,
consecuencia de su actividad empresarial.
8
1
CONSTRUCTOR
Quien asume la contrata de las obras de construcción.
Como contratista principal abre el centro de trabajo, contrata al
personal especializado para llevar a cabo los trabajos de
albañilería y a los industriales especialistas que realizarán el resto
de oficios (instalaciones, ascensores, climatización, carpintería,...),
de acuerdo con el contrato que ha firmado con el promotor.
Elabora el plan de seguridad y salud, a partir del estudio de
seguridad integrado en el proyecto de ejecución y lo presenta al
coordinador de seguridad para su aprobación.
9
2
CONSTRUCTOR
Ejecuta las obras siguiendo el proyecto de ejecución, la memoria
de calidades, el contrato firmado con el promotor, las directrices
del director de la ejecución de la obra y las instrucciones del
coordinador de seguridad.
El importe de su facturación al promotor, comprende el coste
directo de la obra contratada que incluye los suministros e
industriales intervinientes, los gastos indirectos de su compañía y el
margen (beneficio) de su actividad empresarial.
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ARQUITECTO PROYECTISTA
Redacta el proyecto básico para dar respuesta a las necesidades e
instrucciones del promotor, dando cumplimiento de la normativa
urbanística y todas las de tipo técnico vigentes (CTE).
Decide y calcula el tipo de estructura del nuevo edificio, desarrolla
el proyecto de ejecución, con el estado de mediciones y memoria
de calidades, siguiendo las instrucciones y las limitaciones
económicas establecidas por el promotor, que servirán para
contratar en su momento al constructor.
Dirige la construcción del nuevo edificio, de acuerdo con su
proyecto, la licencia de obras y en colaboración con el director de
la ejecución.
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DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
Dirige la ejecución de todos los trabajos de la obra, comprobando
que se realicen con total fidelidad al proyecto de ejecución, las
buenas prácticas de la construcción y se cumplan las normas
técnicas preceptivas (CTE).
Realiza y documenta el control de calidad de los materiales
oportunos, para hacer entrega, en su momento, del certificado final
de obras.
Su presencia en la obra, sus conocimientos del proyecto de
ejecución y su responsabilidad en el conocimiento de la
construcción, le implican no solamente en la calidad de los
trabajos realizados, sino también con la manera de ejecutarlos, es
decir, en la organización de la obra y en los medios auxiliares
utilizados, en especial los de seguridad en la obra, siguiendo el plan
de seguridad.
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EL COORDINADOR DE SEGURIDAD
Autor del estudio de seguridad y salud de la obra, o habiéndolo
asumido como propio, supervisa y aprueba el plan de seguridad
presentado por el constructor y realiza la coordinación de los
trabajos de los diferentes oficios de la obra, comprobando el
cumplimiento de las medidas de seguridad.
Forma parte de la dirección facultativa, junto con el arquitecto y el
director de la ejecución y realiza las modificaciones necesarias
para adaptar el plan a los posibles cambios organizativos o
técnicos de la obra.
13
DESGLOSE DE LOS COSTES DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
14
CARACTERÍSTICAS DE UNA PROMOCIÓN REAL
Se toma como ejemplo, una promoción de viviendas en el casco
urbano de Barcelona, con un proyecto para:
- 20 viviendas (2 dormitorios), con precio concertado.
- 2 locales Planta baja.
- 11 plazas de aparcamiento (sót -1).
Edificio entre medianeras. Barrio del Raval (Barcelona).
15
RA
A
BL
M
EL
D
RA
VA
L
16
SITUACIÓN
14b
C/ AUROA
C/
HO
SPI
TA
L
RAMBLA DEL RAVAL
C/ RIERETA
EMPLAZAMIENTO
17
TIPO 3 3D
3.00
11.70m²
14.00m²
17.70m²
PATIO
6.80m²
11.20m²
6.80m²
23.20m²
15.65m²
10.60m²
6.80m²
6.80m²
23.20m²
23.20m²
10.60m²
10.60m²
6.65m²
TIPO 1 2D
PLANTA TIPO
TIPO 2 2D
TIPO 2 2D
TIPO 2 2D
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LOCAL 1
LOCAL 2
VESTÍBULO
12 %
4.00
3.5 %
PLANTA BAJA
19
12 %
moto
01
03
02
11
10
04
05
06
07
08
09
PREVISIÓN E.T.
Prev. ET
SÓTANO
20
SECCIÓN
21
CARACTERÍSTICAS DE LA PROMOCIÓN
- Cálculo presupuesto construcción:
Derribo edificio existente
882 m² zonas de pk/local x 575 €/m
1.488 m² zonas de viviendas x 800 €/m²
2.370 m²
83.000 €
507.000 €
1.190.000 €
Suman: 1.780.000 €
- Adquisición suelo a 525 €/m², sobre cota ± 0.00.
- Proyecto inmobiliario calculado con las circunstancias actuales de
crisis (diciembre 2011)
-Precio promedio venta vivienda 2.700 €/m².
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HONORARIOS FACULTATIVOS:
- Arquitecto:
Proyecto básico, proyecto de ejecución y dirección
(aplicada minoración 0,8 sobre el PEM)
- Director ejecución:
Aparejador – AATT – Ingeniero edificación
(aplicada minoración 0,8 sobre el PEM)
- Coordinador de seguridad:
Estudio, Plan y coordinación
(aplicada minoración 0,8 sobre el PEM)
- Ingeniería instalaciones
Actividades garaje
Proyecto eléctrico viviendas
Proyecto eléctrico garaje
Captación solar
Calefacción
Telecomunicaciones
122.000 €
38.000 €
13.000 €
15.000 €
TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS:188.000 €
A los efectos del estudio de costes de la R. Civil,
no se considera la ingeniería de instalaciones.
23
1
COSTES VARIOS PROMOCIÓN:
- Licencia obra nueva
44.500 €
-Acometida definitiva electricidad
63.500 €
-Acometida definitiva agua y contraincendios
6.000 €
-Coste construcción estación transformadora (obra civil) 25.000 €
-Acometida colector municipal
6.000 €
-Seguro todo riesgo construcción
3.500 €
-Obra nueva y división en propiedad horizontal
93.500 €
-Plusválua venta producto inmobiliario
13.000 €
24
2
COSTES VARIOS PROMOCIÓN:
-Constitución hipoteca
64.000 €
-Contribución urbana (IBI)
6.500 €
-Licencia vado definitivo
4.000 €
-Tasas y licencias Ayuntamiento y Generalitat,
legalización garaje y líneas de enlace
7.000 €
- Seguro decenal (póliza seguro)
10.500 €
-Auditoria técnica (seguro decenal)
4.500 €
-IAE (venta producto inmobiliario)
8.000 €
- Imprevistos
5.500 €
TOTAL VARIOS CONSTRUCCIÓN:
365.000 €
25
RESULTADO DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Precio de venta
4.200.000 €
(100%)
-3% coste comercialización
- 126.000 €
(3,00%)
Ventas netas
4.074.000 €
(97,00%)
- 3.333.000 €
(79,36%)
741.000 €
(17,64%)
(edificio acabado)
Costes de la promoción
Resumen costes promoción:
Solar
Construcción
Honorarios Facultativos
Varios Costes Promoción
Suman:
1.000.000 €
1.780.000 €
188.000 €
365.000 €
(23,81%)
(42,38%)
(4,48%)
(8,69%)
3.333.000 €
(79,36%)
BAII (Margen bruto)
-En el BAII (margen bruto), no se consideran ni intereses
de financiación ni el impuesto de sociedades.
26
DESCOMPOSICIÓN DE LOS COSTES DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
COSTES DE LOS SEGUROS DE RC DE LOS PRINCIPALES AGENTES
(Consideraciones previas)
28
PROMOTOR
OBRA VIVA
El coste del seguro ha sido calculado por la Compañía Allianz:
- Cobertura : 1.000.000€
- Presupuesto obra: 1.780.000 en 2 años de ejecución
Se ha repartido en partes iguales en los dos años, aunque el pago podría
ser único.
TRIENAL - OBRA MUERTA
No existe el producto asegurador para cubrir responsabilidades civiles de la
obra muerta (a pesar de la previsión en la LOE nunca fue desarrollada por
RD)
DECENAL
El coste asegurado ha estado calculado por la Compañía ASEFA:
- Presupuesto obra: 1.780.000€
29
CONSTRUCTOR
OBRA VIVA
El coste asegurado ha estado calculado por la Compañía Allianz:
- Cobertura : 1.000.000€
- Presupuesto obra: 1.780.000 en 2 años de ejecución
Se ha repartido en partes iguales en los dos años aunque el pago podría
ser único.
OBRA MUERTA
No existe el producto asegurador para cubrir responsabilidades civiles de la
obra muerta (a pesar de la previsión en la LOE nunca fue desarrollada por
RD)
30
ARQUITECTO PROYECTISTA
El coste ha sido calculado por la compañía ASEMAS, según los siguientes criterios:
-Prima fija: Cobertura de 300.000€ y para aproximadamente 20 años de ejercicio
profesional.
Se tiene en cuenta sólo el 50% de la prima anual ya que se considera la
realización de dos proyectos simultáneos.
-Prima complementaria: Presupuesto de obra de 1.780.000€
-Reparto de coste o.v/o.m.: a la suma de las dos primas anteriores se ha aplicado
el 24,20% a obra viva repartida en dos años y el resto a obra muerta en
el primer año.
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DIRECTOR EJECUCIÓN
El coste ha sido calculado por la compañía MUSAAT, según los siguientes criterios:
-Prima fija: cobertura de 300.000€ y para aproximadamente 20 años de ejercicio
profesional.
Sólo se tiene en cuenta el 50% de la prima anual ya que se considera
que se repartirá entre dos encargos profesionales simultáneos.
-Prima complementaria: presupuesto de obra de 1.780.000€
-Reparto coste o.v/o.m.: a la suma de las dos primas anteriores se ha aplicado
el 24,20% a obra viva repartida en dos años y el resto a obra muerta en
el primer año.
32
COORDINADOR DE SEGURIDAD
El coste ha sido calculado por la compañía AXA, para una cobertura
de 300.000 € y teniendo en cuenta sólo el 25% de la prima anual.
Se considera que el coordinador podrá llevar 4 obras simultáneamente.
33
COMPARATIVO DEL PESO DE LOS SEGUROS DE RC
RESPECTO A LA FACTURACIÓN
DE CADA AGENTE
34
DESCOMPOSICIÓN DE LOS COSTES DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
RC
Muchas gracias por su atención