JUNIO JUAN 04 - Real Estate Press

ESPECIAL
MERCADO DE OFICINAS
LA TECNOLOGÍA ESTÁ EN EL CENTRO DE TRANSFORMACIÓN
DE LOS ESPACIOS DE OFICINAS
...... 2
CÓMO ENCAJAR DEMANDA Y OFERTA EN UN MERCADO DE
OFICINAS CAMBIANTE
...... 6
RAÚL VICENTE : "MADRID ES LA SEGUNDA CIUDAD EL MUNDO
CON MAYOR PREVISIÓN DE AUMENTO DE RENTAS EN LOS
PRÓXIMOS CINCO AÑOS"
...... 8
EL MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS
...... 10
EN BUSCA DE LA CALIDAD EN EL CENTRO DE NEGOCIOS
...... 14
ILAN DALVA: "EL FUTURO DEL MERCADO DE OFICINAS ESTÁ
EN LA REHABILITACIÓN"
...... 16
LOS MERCADOS DE INVERSIÓN DE MADRID Y BARCELONA
RECIBEN 1.200 MILLONES DE EUROS EN EL PRIMER SEMESTRE
DEL AÑO
...... 18
JOSÉ LUIS GUILLERMO : "LAS EMPRESAS BUSCAN INMUEBLES
CON CERTIFICACIONES ENERGÉTICAS Y QUE PERMITAN
MAXIMIZAR LA OCUPACIÓN"
...... 21
SUPERFICIE DE OFICINAS DISPONIBLE EN LA ZONA AZCA
DE MADRID
...... 23
LA TECNOLOGÍA ESTÁ EN EL CENTRO DE LA
TRANSFORMACIÓN DE LOS ESPACIOS DE OFICINAS
La implementación de la aplicación de la tecnología, en la
práctica totalidad de las funciones empresariales, en un mundo
conectado y digitalizado, ha traído cambios importantes en los
espacios donde las empresas desarrollan su actividad: los edificios de
oficinas. Las empresas, especialmente,
las de mayor tamaño,
reducen la superficie por empleado, y adoptan políticas dirigidas a
apoyar que sus empleados puedan trabajar en cualquier lugar y en
cualquier momento.
El uso eficiente del espacio
Históricamente, bajo la vieja jerarquía
corporativa, todo el mundo tenía su propio escritorio,
y las tasas de utilización del espacio era del 50% o
menos. En la actualidad, las empresas que han
implantado el uso del espacio compartido están
viendo tasas de utilización mucho más eficientes
entre el 80% y el 95%. Como consecuencia, la
superficie media que corresponde a cada empleado
se ha ido reduciendo. En términos generales, se
admite que hace diez años se asignaban 25 metros
cuadrados de media a cada empleado y ahora ha
bajado hasta los 18 metros cuadrados.
Las cuatro grandes tendencias
que impactan en el mercado de
oficinas
• Las empresas se mueven
hacia espacios de trabajo más
estandarizados.
• Se implantan espacios
compartidos con más comodidades.
• Se acepta que los
empleados trabajen desde lugares
fuera de la oficina.
• Hay más espacios de
trabajo colaborativo
Definitivamente, ha habido cambios en la
demanda de los espacios de oficinas. Mientras,
algunas empresas
dudan en comprometerse a
largos contratos de arrendamiento, sobre todo
debido a la incertidumbre económica, la tendencia a
largo plazo se está desplazando claramente hacia el
uso eficiente del espacio.
Además, ahora se trata de tener una oficina
más atractiva para la nueva generación de personal.
Los nuevos espacios aprovechan la luz natural,
promueven el contacto cara a cara, y utiliza los
ordenadores portátiles, la tecnología inalámbrica y
dispositivos móviles para permitir un ambiente de
trabajo más flexible.
La tecnología está permitiendo cada vez más
a las empresas ignorar el papel, convirtiendo el
ordenador portátil en el único dispositivo de trabajo.
Culturalmente la nueva generación de
empleados está requiriendo un entorno más flexible
y abierto. Y en lo que respecta a la economía, existe
la necesidad de que tanto las nuevas empresas
como las grandes reduzcan la velocidad de
combustión y conserven dinero en efectivo, algo que
pueden hacer mediante la reestructuración de la
forma en que ven sus espacios de oficinas.
Por ahora, estas tendencias se aplican con
mayor intensidad entre los grandes usuarios
corporativos. La mayoría de los inquilinos más
pequeños, todavía prefieren las oficinas privadas a
un espacio abierto.
Las empresas se dieron cuenta de que
podían ahorrar dinero reduciendo al mínimo el
exceso de espacio, pero el principal y único factor
2
que impulsa esta tendencia es la tecnología. Ahora
que los archivos se almacenan en la nube y se
puede acceder al trabajo desde cualquier lugar, los
empleados ya no tienen que estar atados a una
oficina para ser productivos, y la tecnología está en
el centro de esta transformación.
Es probable que la persecución de unos
menores costes desaparezca a medida que vuelven
los buenos tiempos,
pero los espacios abiertos
seguirán siendo la norma, debido a la mayor
productividad y creatividad que proporcionan.
Por esa razón, el teletrabajo no será una
fuerza tan dominante como muchos esperan.
Espacios abiertos y más zonas comunes son la
antítesis de teletrabajo. La suma de más espacio
con comodidades para los empleados ha ayudado a
compensar en parte la menor demanda de espacio,
y refleja una reacción a las largas horas que trabajan
algunos.
Lo interesante que se ha encontrado sobre
el teletrabajo es que no funciona en las crisis
económicas. Siempre que las empresas tienen
problemas, el teletrabajo sale por la ventana. Esto
se debe principalmente a la gestión, que en tiempos
de crisis vuelve a menudo al viejo mundo, y
controla la productividad de los trabajadores con el
reloj, en lugar de buscar resultados en términos de
producto final.
También se ve afectado por el temor del
trabajador a ser excluido. Si su empresa está
reduciendo personal, los empleados quieren ser
más
visibles
en
su
lugar
de
trabajo,
independientemente de ser o no más productivos.
En esencia lo que estamos viendo es la
adopción del modelo de espacio de trabajo en
colaboración, en el que han sido pioneras una gran
cantidad de empresas tecnológicas en los últimos
años, y que es seguido por las compañías de otras
actividades económicas. Ha habido algunas
empresas tecnológicas que han llegado a
densidades de siete empleados por cada 100 metros
cuadrados. Aunque estas empresas emplean más
espacio en usos tales como el juego, habitaciones,
salas de masajes y de reducción del estrés, etc.
Todo el mundo tiene conexiones inalámbricas para
sus ordenadores portátiles, tabletas y teléfonos
inteligentes y la gente vaga por la oficina. Tienen
salas que se pueden utilizar para reuniones,
llamadas y proyectos privados .
El aumento de empleados en los
edificios de oficinas existente crea tensiones estructurales.
Aumentar el número de empleados en los
edificios
de oficinas existentes
puede crear
tensiones estructurales, tales como el aparcamiento,
ascensores, baños y servicios públicos que no
fueron diseñados para las nuevas exigencias de
densidad que los ocupantes están buscando. Puesto
que la mayor densidad no estaba prevista, de
manera especial en el número de plazas de
aparcamiento.
Además de la reducción de espacio,
los inquilinos están reduciendo los periodos
del alquiler.
El significado
de la
reducción de los
fundamentales del mercado de oficinas en el largo
plazo sigue siendo una conjetura en este momento,
pero es ampliamente percibida en la realización de
inversiones y de arrendamientos.
Para las empresas, hay un desplazamiento
de los gastos de alquiler. Los edificios modernos y
verdes permiten una mayor tasa de utilización del
espacio y las empresas precisan tomar menos
superficie. Hipotéticamente, podemos cifrarlo así.
Consideremos una empresa que ocupa un espacio
de 2.000 metros cuadrados de superficie y paga un
alquiler de 15 euros por metro cuadrado, teniendo
por tanto un coste anual de 360.000 euros. Si la
empresa se traslada a un edificio que tenga un
diseño más eficiente que le permite realizar la misma
actividad en 1.600 metros cuadrados, aunque se le
exija una renta de 18 euros por metro cuadrado y
mes, su coste anual por alquiler será de 324.000
euros. El ahorro aumentará puesto que, si el edificio
es verde, el inquilino se beneficiará de los menores
consumos en iluminación, frío y calor, agua, etc.
Además, los empleados de las empresas
usuarias estarán más cómodos y los propietarios de
los inmuebles tendrán más inquilinos.
Independientemente del
tamaño del
porcentaje en el que las empresas usuarias
disminuyan sus espacios, los analistas de la
propiedad comercial admiten que la tendencia hacia
el uso más eficiente del espacio seguirá teniendo
impacto en el mercado de oficinas.
Sin embargo, hay algunos campos de
actividad en los que esto no puede suceder por pura
lógica. Por ejemplo los centros de llamadas, en los
que los cubículos tienen un objetivo real, como es
3
el permitir a los empleados del centro realizar las
llamadas reduciendo el ruido.
cómo proteger el espacio productivo, independiente
de su tamaño.
Es importante destacar que hay una diferencia entre la tendencia a largo plazo de las
empresas a utilizar menos espacio de oficinas por
trabajador, y la demanda global de espacio de
oficinas, medida por la absorción de las mismas que
subirá en los próximos dos o tres años, ya que las
empresas volverán a crecer en una economía en
recuperación.
Esta reducción será paralela al movimiento
hacia espacios más sostenibles, con más luz natural
y ventilación y una mayor flexibilidad, con algunas
opciones de privacidad y estas tendencias son
irreversibles como lo es el uso de archivos digitales
en lugar de archivos en papel. Pero se necesita
tiempo y, al final, siempre toma más tiempo de lo
que esperaba.
Veremos disminuir los espacios vacíos y
una mayor ocupación, pero los espacios ocupados
por los usuarios serán menores y la demanda de
oficinas a largo plazo se verá afectada.
Esta
tendencia no aparecerá en los informes que se
realizan sobre el mercado, ya que vendrá
enmascarado por el repunte general de la demanda.
El cambio también afectará de manera diferente a
mercados individuales, hay mercados en los que
hay exceso de espacio y en los que la demanda
nunca crecerá. Solo aquellos mercados donde haya
crecimiento económico verán surgir nuevos
desarrollos.
En el mundo de los responsables inmobiliarios de las corporaciones saben que el exceso
de espacio de oficinas es tirar dinero a la basura, y
que ajustar el espacio al que necesitan los
empleados supone unos costes operativos más
bajos.
En mercados como el Madrid, con tanto
espacio ocupado por las distintas oficinas gubernamentales, sería deseable que éstas sintieran la
necesidad de reducir la superficie que ocupan, pero
como gran parte de ese espacio es obsoleto, hay
edificios que resulta muy complicado adaptarlos,
aunque siempre queda la posibilidad de destinar los
edificios antiguos a otros usos.
¿Es la reducción de espacio solo un
capricho que se desvanecerá cuando reaparezca el crecimiento?
Hay propietarios que
esperan que la
reducción de empleados y espacio, llevada a cabo
por las empresas, sea sólo una reacción a los años
de recesión y de bajo crecimiento económico. No es
una oportunidad. La reducción está aquí para
quedarse, de la misma manera que la nueva
generación de empleados requiere un espacio más
colaborativo, flexible y social.
Las empresas han aprendido a arreglárselas
durante los últimos años y la mayoría se mantendrá
con el “status quo” actual y
el aumento de
empleados no será al nivel del pasado. Es como la
sostenibilidad,
que tiene sentido económico y
presiona a las empresas a pensar más acerca de
Se oyen continuamente discusiones sobre
cómo hacer más con menos espacio y como reducir
los costes de ocupación de los inmuebles. Hoteling
Office o modelos de intercambio, teletrabajo, trabajo
en cubículos y almacenamiento centralizado de
archivos, todo apoya el objetivo de reducir los
costes de ocupación.
Al mismo tiempo, los inversores inmobiliarios
y los analistas pronostican que la demanda futura de
oficinas debe estimar el espacio requerido por
trabajador y utilizar este parámetro junto con las
estimaciones de empleo para determinar la demanda
futura.
Si utilizamos los objetivos declarados por los
directores inmobiliarios
corporativos podríamos
creer que la demanda total irá
rápidamente
disminuyendo en el futuro. Si utilizamos el espacio
real por trabajador, cuando se observa el mercado
podríamos llegar a pensar que son excesivamente
optimistas en su modelo.
La duda de promotores e inversores es si se
basan en la retórica de las mermas previstas o en la
realidad actual. Aunque el acierto posiblemente esté
en un punto intermedio. Siempre teniendo en cuenta
que lo que impulsa el mercado de alquiler en este
mercado son las condiciones de los alquileres, el
aumento de empleados, su rotación, las políticas
hacia compartir espacio y el tiempo necesario para
ocupar posiciones, todo lo cual contribuye a la
utilización más o menos eficaz del espacio de
oficinas. También hay que tener en cuenta la
naturaleza del trabajo y la manera en que la
colaboración se está integrando mejor en los
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diseños de las oficinas, que deben influir en la
demanda de los diversos tipos de los espacios de
oficinas. Las conclusiones son que vamos a
necesitar más espacio con más formatos de
colaboración y mucho menos del espacio empleado
hasta ahora.
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CÓMO ENCAJAR DEMANDA Y OFERTA EN UN MERCADO DE
OFICINAS CAMBIANTE
Por Juan Carlos Fierro, Director Operaciones Representación Usuarios en Aguirre
Newman
Hay que partir de la base que una mudanza, en
la mayoría de ocasiones, supone una disfunción en
la operativa diaria para la mayoría de empresas, y
ahí la labor de asesoramiento de las consultoras
inmobiliarias es fundamental, de cara a facilitar el
proceso y cumplir los objetivos fijados.
Además, el impacto económico de un cambio es muy
relevante, ya que por ejemplo del total de costes fijos
inmobiliarios de un contrato de alquiler estándar a 5
años, la inversión en implantación supone entre un
15% y un 30% del VAN.
Es decir, como punto de partida tenemos dos
posibles
barreras
al
cambio,
vencimientos
contractuales e inversión en implantación, que no
están vinculadas con el ciclo de inversión inmobiliaria
o con la situación macro del país. Los fundamentales
macro y micro facilitarán o dificultarán la toma de
decisiones en cada caso concreto, pero el
vencimiento contractual y la inversión a realizar en
una nueva sede son factores razonablemente “fijos”.
Desde Septiembre de 2013 se ha producido un
cambio de ciclo en el mercado de inversión
inmobiliaria en España, que sin embargo no ha
tenido un reflejo paralelo en el mercado de alquiler
de oficinas.
Este hecho se debe fundamentalmente a que la
inversión inmobiliaria se guía por una serie de
fundamentales macro y microeconómicos que no
siempre coinciden con los fundamentales que
mueven el mercado de alquiler de oficinas.
Para entender el mercado de alquiler de oficinas,
debemos analizar uno de los principales actores del
mismo, que son las empresas, y las razones que
motivan los cambios de sede, las cuales, en la
mayoría de casos están ligadas al volumen de
metros cuadrados que se requieran y a la duración
contractual.
A la hora de enumerar los principales drivers que
las empresas toman en consideración para valorar
un potencial cambio de sede, y que características
demandan a un nuevo edificio, podríamos
catalogarlas de forma genérica en función del
volumen demandado:
1.- Grandes usuarios (> 10.000 m²): los
cambios se suelen producir cada 20-25 años
fundamentalmente por (i) la necesidad de
amortizar el 100% de la inversión realizada en
su día, (ii) la complejidad del proceso, (iii)
unificación de todas las unidades de negocio en
un único activo y (iv) por necesidad de implantar
cambios culturales en las formas de trabajo.
Este tipo de demandas surgen en la mayoría de
ocasiones cuando el contrato de arrendamiento
está próximo al vencimiento (1-2 años) y lo que
suelen demandar los inquilinos son: edificios
recién construidos o proyectos llave en mano,
calidades altas, certificados de sostenibilidad,
6
precios por debajo de mercado en base a
volumen de contratación y duración contractual,
y que el edificio les permita flexibilizar y adaptar
los espacios a medida de sus necesidades ya
que el espíritu es de permanencia en el largo
plazo (> 15 años). Desde un punto de vista de
servicios, se tienen en cuenta más que nunca
las necesidades de los empleados y se busca
una dotación de servicios muy alta (guarderías,
gimnasios, restauración, etc) y unos accesos,
por carretera o por transporte público,
excelentes que hagan que el cambio de sede
sea bien recibido y se produzca una clara
mejora frente a la situación anterior. Ejemplos
recientes que combinan varios de estos criterios
serían las relocalizaciones de Cepsa o KPMG.
2.- Usuarios entre 2.000 m²- 10.000 m²: en
este caso los cambios suelen producirse cada
5-10 años motivados por vencimientos de
contrato y los ciclos económicos (crecimientodecrecimiento de personal). Lo que demandan
este tipo de usuarios suelen ser contratos más
flexibles, calidades medias-altas en función del
sector de actividad y la ubicación y una
excelente dotación de servicios y transporte
público.
3.- Usuarios entre 500 m² y 2.000 m²: exigen
flexibilidad y adaptabilidad a cambios rápidos
motivados por los ciclos económicos, oficinas
funcionales y un control de costes muy
ajustado.
Habría que matizar que la mayoría de empresas
tiene en consideración gran parte de los criterios
anteriormente descritos a la hora de valorar un
cambio de sede, si bien es cierto que cada cliente los
pondera de manera diferente.
¿Cómo encajan todas estas exigencias de los
usuarios de oficinas con la situación de mercado
actual?
Tras la crisis de mercado ocurrida entre los años
2008 a 2013, en la que las rentas llegaron a caer
hasta un 40%, podemos decir que la recuperación se
empieza a ver en la zona prime con unos
incrementos de renta anuales durante 2014 del 5% y
un ligero descenso del vacancy rate. No obstante
estas figuras positivas no se reflejan en las zonas
descentralizadas de Madrid, donde los precios
siguen cayendo entre un 3% y un 6% en función de
la zona, dada la alta tasa de disponibilidad.
La proyección es que las rentas continúen al alza
en zona prime, con unos crecimientos anuales
previstos entre el 6%-10%, ya que el punto de
partida es muy bajo, y el stock de calidad en el
centro es ciertamente limitado. Este factor, unido al
alto coste de un traslado, genera que las empresas
analicen muy en detalle un cambio de sede y la
mayoría opte por permanecer en su sede actual si no
ven una clara mejoría a nivel técnico y a nivel
económico. El porcentaje de empresas que tienen
unas necesidades de representatividad elevadas es
reducido, primando hoy día otro tipo de aspectos
como el nivel de servicios en la zona para el
empleado y el acceso al transporte público.
En zonas descentralizadas, fuera del anillo de la M30, el stock disponible es todavía elevado, lo que
hace que la corrección de precios no se haya
producido aún. Esta corrección prevemos que se
comience a producir de forma bastante lineal durante
los próximos 2 años, pero es difícil que alcance los
niveles de precios de 2007, por varios motivos:
1) Si el usuario no percibe un ahorro económico
evidente para un traslado a una zona periférica,
ya tiene una primera barrera al cambio difícil de
superar.
2) Si a nivel técnico no existe mejora, el cambio
de sede se torna ya imposible del todo. En las
zonas periféricas aún queda stock de calidad
disponible, y aquellos edificios que no se sean
rehabilitados o adaptados conforme a las nuevas
tendencias y demandas de los inquilinos, sufrirán
para atraer demanda. Más aún, si el acceso al
transporte público es deficiente y no se proponen
medidas correctoras a tal efecto.
Desde un punto de vista del mercado de alquiler,
aquellas propiedades que acierten con el mix
calidad, precio, servicios al empleado y facilidades
en el acceso tendrán muchas posibilidades de atraer
demanda de calidad a sus inmuebles.
Por último, es importante que los inversores
conozcan todas estas variables y las nuevas
“exigencias” que los inquilinos demandan a los
inmuebles hoy día. Un análisis exhaustivo de toda
esta serie de variables es la base para que una
inversión pueda cumplir las expectativas de retorno
generadas en un mercado cada vez más dinámico y
profesional.
7
RAÚL VICENTE: “MADRID ES LA SEGUNDA CIUDAD DEL MUNDO
CON MAYOR PREVISIÓN DE AUMENTO DE RENTAS EN LOS
PRÓXIMOS CINCO AÑOS”
Raul Vicente es asociado Director de Agencia de Oficinas en la consultora inmobiliaria Knight Frank,
que cuenta con un equipo de profesionales que ofrece un servicio global a las empresas usuarias y a
los propietarios de este tipo de inmuebles. En esta entrevista nos explica la situación actual del
mercado de oficinas.
¿En qué medida calcula que ha dis-minuído
el espacio ocupado por em-pleado?
.Más que disminuir el espacio, éste ha
cambiado. Es cierto que la ratio por empleado ha
podido verse reducida ligeramente, sin embargo se
ha ganado superficie en zonas comunes, espacios
colaborativos y áreas privadas para conversaciones
confidenciales.
Seguimos una tendencia global en los espacios
de oficinas, iniciada en Estados Unidos y Europa,
que supone una nueva forma de trabajar, en la que
la clave es que fluya la comunicación.
¿Está teniendo la demanda ocupacional el
comportamiento que cabría esperar de la
recuperación eco-nómica que se da en el país?
Vivimos un momento de euforia en el mercado
de inversión, sin embargo es el mercado ocupacional
el que realmente tiene el pulso de la realidad
económica del país.
¿Qué tipo de espacio de oficinas demandan
las empresas de cierto tamaño en la actualidad?
.- Empresas medianas y grandes, que buscan de
500m² en adelante, requieren espacios de calidad y,
a ser posible, ocupar una sola planta, principalmente
por motivos de comunicación.
Las compañías están aprovechando las
oportunidades del mercado para reubicarse en
espacios de mayor calidad y entre sus
requerimientos estarán unas calidades téc-nicas
óptimas y a ser posible una ubicación céntrica. Este
binomio no es fácil de encontrar, por lo que muchas
compañías amplían su radio de búsqueda hacia
zonas más deslocalizadas, pero siempre con
excelentes comunicaciones y servicios.
Aunque las previsiones a nivel macro son
optimistas, mantenemos cierta prudencia.
La tasa de desempleo está bajando y las
empresas empiezan a contratar nuevos empleados.
Durante los años de crisis, sobre todo entre 2008 y
2010, las empresas redujeron drásticamente el
espacio ocupado . Es ahora, cuando las compañías
empiezan a crecer de nuevo, cuando se vuelve a
plantear la necesidad de ampliar espacio. Ante esta
situación hay dos posibilidades, incrementar
superficie en el edificio arrendado si este lo permite,
o aprovechar las opciones existentes para reubicar la
compañía. Esto último supone una ocasión perfecta
para
realizar
un
cambio
cultural
en
el
aprovechamiento de los espacios que suele ser
complicado si se mantiene la misma dirección.
Además, al haber bajado los costes de implantación
la inversión a realizar es bastante menor a años
anteriores.
8
¿En qué nivel de rentas de alquiler se
encuentra la zona prime y cuál es la media de las
rentas en Madrid?
informe Global Cities, Madrid es la segunda ciudad
del mundo con mayor previsión de aumento de
rentas en los próximos cinco años.
.- El momento actual se caracteriza por una
acusada diferencia en la calidad y ubicación de la
oferta de oficinas y, por lo tanto, una importante
polarización de rentas. Actualmente la renta media
prime en el CBD de Madrid se sitúa en torno a los
26€/m²/mes, no obstante, como decía, todo depende
del tipo de activo. Estamos viendo ya suficientes
operaciones en el entorno de 30€/m²/mes sobre los
mejores edificios, situados en el paseo de la
Castellana.
¿Cuál es la tendencia que esperan que siga el
mercado de oficinas en el corto y medio plazo?
La escasez de este tipo de edificios, los que
llamamos de Grado A, y las previsiones optimistas
nos hacen pensar que existe recorrido para el
crecimiento de rentas. De hecho, según nuestro
.- Como es bien sabido, primero llega la inversión
y después la ocupación. Desde finales de 2013 la
inversión ha llegado con fuerza a Madrid y es ahora
cuando, empezamos a ver una recuperación del
mercado de ocupación. Estrechamente ligado a la
mejora de los fundamentales macroeconómicos,
crecimiento y empleo, el mercado de ocupación
seguirá creciendo a corto y medio plazo siempre y
cuando la situación política tanto local como Europea
no sufra grandes cambios y se mantenga la
confianza.
9
EL MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS
Una vez que han caído las
rentabilidades, la presión que
los inversores siguen ejerciendo
para adquirir este tipo de
inmuebles solo se explica por su
firme confianza en la subida de
las rentas de alquiler. Los
inversores anticipan la recuperación económica del país y la
mejora del mercado laboral. En
caso contrario, se estaría comprando el mismo cashflow de los
inmuebles, pero más caro.
En el comportamiento del
mercado de oficinas entran en
juego, además de la localización
y calidad del inmueble, la
demanda ocupacional y el
previsible comportamiento del
empleo, la oferta actual y la
esperada, así como las rentas y
las otras ventajas que suele
conceder la propiedad al inquilino.
La demanda ocupacional se
mide por la absorción, que
indica la superficie alquilada en
un periodo de tiempo determinado, si bien el indicador más
válido es la absorción neta, que
es aquella que a la superficie
alquilada le resta los espacios
que quedan libres en las
reubicaciones empresariales.
Este mercado queda a
expensas de que las rentas de
alquiler se recuperen y de si lo
hacen a la velocidad y magnitud
deseadas, aunque la oferta hará
que el mercado no reaccione de
manera uniforme.
La crisis financiera y económica produjo un parón de
nuevos y modernos desarrollos
de oficinas en los dos mercados
principales, Madrid y Barcelona,
que son los preferidos por la
mayoría de las empresas
contratantes, aspecto que provoca un retraso en cuanto al
equilibrio entre oferta y demanda.
Efectivamente, un porcentaje importante de la oferta
disponible no se ajusta a los
criterios de la demanda que,
mientras no se actualice,
seguirá sufriendo correcciones
de rentas, puesto que la renta ,
que es su única ventaja
competitiva, ha dejado de ser un
factor principal para muchos
usuarios.
La escasa oferta de calidad
concentra la mayoría de la
demanda real de las empresas
con necesidades de crecimiento
de espacio y para las que las
rentas pueden crecer incluso
más rápido de lo previsto.
Tal situación puede dar
lugar a que se reactive la
promoción de nuevas oficinas,
siempre que haya financiación
para esta actividad en caso de
que tenga lugar de manera
especulativa. Estos desarrollos
se enfrentarían a un stock
obsoleto, abocado al cambio de
uso o a
reformas muy
importantes, caso de que sean
posibles.
ALQUILER EN MADRID
El mercado de Madrid tiene
un stock de oficinas que está en
el entorno de los 15 millones de
metros cuadrados, con una tasa
media de desocupación del 11’1
%. Un mercado relativamente
pequeño, en comparación con el
de las principales capitales
europeas, como Londres y
París, y que se ha visto muy
afectado por la crisis económica
y financiera, pero en cuya
reactivación
los
inversores
tienen expectativas muy positivas.
Atendiendo a la absorción
entre enero y abril de este año,
el mercado de oficinas de
Madrid ha
tenido buen
comportamiento, habiendo alcanzado los 133.000 metros
cuadrados que es el mejor dato
de contratación desde 2007, con
excepción del primer trimestre
de 2013, cuando se absorbieron
150.000 metros cuadrados, cifra
un tanto distorsionada al incluir
el alquiler de 50.000 metros
cuadrados de Vodafone para su
sede.
En el primer trimestre de
este año se firmaron 5
operaciones de más de 5.000
metros
cuadrados
que
representan una superficie de
más del 43% de la contratación
trimestral. Mientras que las
operaciones de menos de 1.000
m² han representado un 23% de
la contratación.
Por
zonas,
la
mayor
contratación ha tenido lugar en
la periferia que ha absorbido el
40% de la superficie contratada,
destacando el prealquiler por
parte del banco BNP Paribas del
edificio de la Av. América, 79,
10
que tiene que ser rehabilitado de
manera integral.
Al
CBD corresponde el
36% de la contratación, donde
destacan la operación de KPMG
en Torre Cristal de cerca de
20.000 metros cuadrados, que
se traslada
desde Torre
Europa, o la de Caixabank en
Paseo de la Castellana 7, donde
alquiló 2.800 metros cuadrados.
Durante el 2015 y 2016 se
espera que se terminen cerca
de 230.000 m² de oficinas de los
que ya tienen futuro inquilino
cerrado más del 65%.
Una gran parte de la oferta
futura se compone de productos
que una vez terminados no
saldrán al mercado por contar
ya con inquilino, ya sea como
ocupación propia o por estar
pre-alquilados.
En el segundo trimestre de
2014, las rentas de alquiler
prime del CBD comenzaron a
incrementarse,
alcanzando
actualmente los 25,75€/m²/mes.
Como reflejo de la escasez
de producto de calidad y de gran
tamaño, en el arranque del
2015, la zona Secundaria de
oficinas dentro de la M-30 ha
experimentado un incremento
en sus rentas máximas, que si
bien ha sido moderado se ha
colocado en los 15 €/m²/mes,
mostrando una tendencia de
aumento de rentas en los
mejores edificios de las zonas
céntricas de la ciudad.
En Periferia, las rentas
máximas permanecen estables
por cuarto trimestre consecutivo
en 12,50 €/m²/mes. La cota
mínima en ese submercado ha
experimentado un ligero incremento hasta los 5,50 €/m²/mes,
creciendo por primera vez desde
mediados del año 2005.
INDICADORES DEL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID
INDICADOR
Stock
Tasa de vacío
Absorción
4º trimestre
2014
15.107.047 m2
12,08 %
116.563 m2
1º trimestre
2015
15.115.079 m2
11,09 %
133.760 m2
TASA DE DISPONIBILIDAD POR ZONAS EN MADRID
ZONA
CBD
SECUNDARIA
PERIFERIA
SATÉLITE
DISPONIBILIDAD
7,72 %
6,31 %
14,05 %
25,27 %
RENTAS DE ALQUILER POR ZONAS EN MADRID
ZONA
CBD
SECUNDARIA
PERIFERIA
SATÉLITE
MÍNIMO
Euros m2
12,50
8,75
5,50
4,25
MÁXIMO
Euros m2
25,75
15,00
12,50
10,00
11
ALQUILER EN BARCELONA
Barcelona es el segundo
mercado de oficinas español,
con un stock 5.891.000 metros
cuadrados, un 40% del mercado
madrileño, con una tasa media
de desocupación que se sitúa
en el 12,7%. En los últimos diez
años, más de 380.000m² de
oficinas han cambiado de uso.
Esta cifra supone una
pérdida de un 12% de superficie
disponible en zonas céntricas,
de los cuales más de la mitad,
un 52% han pasado a ser
hoteles
y
un
44%
han
recuperado el uso residencial
que en algunos casos habían
tenido.
problema real en la actualidad
que perdurará los próximos dos
años.
Además, en 2015 no saldrá
al mercado ningún proyecto
especulativo. Para 2016, está
prevista la salida de más de
30.000 m² de ocupación propia,
correspondientes a las sedes de
Desigual en el Frente Marítimo y
Cuatrecasas en Glories y unos
43.000 m² especulativos.
Es significativo el interés de
los promotores por empezar a
estudiar
posibles
proyectos
especulativos en los solares de
su propiedad.
La contratación de oficinas
en Barcelona se ha situado en
este primer trimestre de 2015 en
70.500 m2, un 16% más que el
mismo
trimestre
del
año
anterior.
Por zonas, el 33% de la
superficie contratada en el
primer trimestre se localiza en
Nuevas Áreas de Negocio, de
éstos el 44% en Frente
Marítimo, 35% en 22@ y el 8%
en Plaza Europa, y el 30% en
Centro Ciudad.
Las pocas alternativas existentes de inmuebles nuevos de
oficinas para la gran demanda
en Barcelona ciudad es un
La tasa de disponibilidad
media se sitúa en el primer
trimestre del año por debajo del
12,7%, lo que supone un
descenso en un año de un punto
y medio.
La previsión es de descenso
paulatino de la tasa de
disponibilidad debido a la
escasez de oferta.
En cuanto a las rentas, ha
comenzado a verse algunos
repuntes en todas las zonas
excepto en la periferia. En la
zona de Paseo de Gracia /
Diagonal se ha acumulado en
seis meses una subida de casi
el 3% mientras que en Nuevas
Áreas de Negocio el ascenso
llega casi al 3,5%.
La renta máxima de alquiler
en la zona de Paseo de Gracia /
Diagonal
ha
subido
este
trimestre a 18€/ m²/mes. Las
ventajas dadas por la propiedad
a sus inquilinos como carencias
y
contribuciones
también
comienzan a minimizarse ligeramente.
Los propietarios, ante la falta
de oferta de edificios nuevos
para gran demanda, están
fortaleciendo sus posiciones.
INDICADORES DEL MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA
INDICADOR
Stock
Disponibilidad
Contratación
4º trimestre
2014
5.916.000 m2
12,83 %
105.430 m2
1º trimestre
2015
5.891.000 m2
12,76 %
70.571 m2
12
TASA DE DISPONIBILIDAD POR ZONAS EN BARCELONA
ZONA
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nuevas Áreas
Periferia
DISPONIBILIDAD
8,17 %
11,13 %
13,21 %
17,64 %
RENTAS DE ALQUILER POR ZONAS EN BARCELONA
ZONA
Paseo Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nuevas Áreas
Periferia
MÍNIMO
Euros m2
13,25
8,50
8,50
5,50
MÁXIMO
Euros m2
18,00
15,50
15,00
8,00
www.knightfrank.com
13
EN BUSCA DE LA CALIDAD EN EL CENTRO DE NEGOCIOS.
Íñigo Enrich, director nacional Agencia Oficinas CBRE España
Sin embargo, el parque de oficinas existente
no cumple las necesidades de la creciente demanda
por parte de las empresas. La oferta de Madrid, por
ejemplo, está todavía muy lejos de lo que cabría
esperar de una capital europea. El Área Central de
Negocios sigue siendo la zona más demandada de
las ciudades, pero también la que tiene menor oferta
de calidad lo que está provocando el aumento de las
rentas prime en la zona.
Lo mismo sucede en Barcelona, donde la
oferta de Grado A es muy reducida, y las
operaciones de mayor volumen se han centrado en
edificios de calidades mayores, como Alta Diagonal y
El Triangle, o las empresas han optado por dejar el
centro por otras zonas con disponibilidad de
espacios más amplios.
La localización sigue mandando, pero no es
ya el único factor que las empresas más valoran. Los
parques de oficinas se encuentran desfasados
respecto a las necesidades actuales de empresas
que cada vez valoran más los inmuebles con
espacios eficientes y una imagen moderna.
El segmento de oficinas ya mostró síntomas
de recuperación a finales de 2014. Los más de
200.000 metros cuadrados contratados entre enero y
abril de este año confirmaron el cambio de
tendencia. La reactivación de la economía ha
comenzado a reflejarse en el mercado de ocupantes
a través de un aumento de las empresas que
amplían espacio, en los casos de reubicación así
como a un incremento de las empresas de nueva
creación o implantación en la capital.
En CBRE creemos que la situación del
mercado ofrece una gran oportunidad para la
rehabilitación de edificios en zonas céntricas. En un
periodo en que la disponibilidad de oficinas ha
pasado de un 7% a un 17%, los propietarios que
acometan la reforma de sus inmuebles garantizarán
su ocupación, mientras aquellos que queden
desfasados no serán tomados en consideración. De
hecho, los propietarios que se adelantaron a la
tendencia, como fueron los casos de Mutua
Madrileña e Inmobiliaria Colonial, y actualizaron sus
inmuebles en los peores momentos de la crisis son
los que en estos momentos están obteniendo más
ocupación y con mejores rentas.
Los edificios de Castellana, 39 y Castellana,
43, que fueron prealquilados durante la crisis, son un
buen modelo de éxito gracias a la ventaja
competitiva y la garantía que supone para el
14
propietario afrontar los costes de una reforma,
incluso en los peores momentos de mercado.
para el posicionamiento del inmueble en el mercado
de urbes más pequeñas.
En los próximos meses, podremos ver cómo
numerosos edificios se transforman por completo
con reformas de gran magnitud. Los que todavía no
han reformado sus inmuebles lo están haciendo
ahora o bien tienen previsto hacerlo en un futuro
cercano, también en plazas secundarias. La
rehabilitación del edificio Gallery de Valencia, en la
calle Pintor Sorolla 21, pleno centro de negocios, es
un buen ejemplo del valor de la reforma como cauce
La tendencia de rehabilitación se va a
mantener, sin duda, en los próximos años y
aumentará significativamente a lo largo de este año.
Ante la falta de construcción, esto va a permitir a las
empresas actualizar su posición en esos edificios
para los próximos años y aprovechar, además, que
las rentas están en el punto más bajo del ciclo. Las
nuevas oficinas no modificarán el skyline de las
ciudades pero sí asistiremos a un cambio de look de
las zonas de negocios.
15
ILAN DALVA: “EL FUTURO DEL MERCADO DE OFICINAS ESTÁ EN
LA REHABILITACIÓN”
La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate es un actor principal en el
mercado de oficinas internacional, cuyo departamento de oficinas en España está
dirigido por Ilan Dalva, quien nos comenta distintos aspectos de este mercado.
La calidad cobra cada vez más importancia y las
empresas exigen
un nivel de certificación
energética, e incluso una certificación
LEED o
BREAM, que garantizan que se han seguido sus
normas en el proceso constructivo y que se siguen
aplicando en la gestión de la explotación del
inmueble.
En lo que se refiere a la eficiencia, hay que tener
en cuenta que las nuevas formas de realizar el
trabajo han hecho que las empresas hayan puesto
el foco en la renta por empleado, en lugar de
hacerlo, como venía siendo habitual, en la renta por
metro cuadrado de superficie. Esto se traduce en
que la concepción del edificio y la distribución de los
espacios deben perseguir la eficiencia
¿Reúne el parque actual de oficinas de
Madrid y Barcelona, las condiciones que exigen
las empresas?
¿Qué factores están valorando
más las
empresas en la elección del espacio de oficinas?
Además de la ubicación, que sigue siendo el
requisito más importante del inmueble, de acuerdo
con la máxima inmobiliaria de location, location,
location, entran en juego otros factores principales,
como son la calidad, los servicios y la eficiencia. En
lo que se refiere a los servicios, dependen de la
ubicación del inmueble, puesto que si éste está
situado en el centro ciudad o en el CBD las
exigencias son menores, dado que los presta el
entorno donde se ubica el edificio, pero si se trata
de un inmueble deslocalizado de un Parque de
Empresarial, se le exige que disponga de aquellos
servicios que facilite las necesidades del día a día de
los empleados, desde una tienda de proximidad a
un gimnasio.
Depende de zonas. En general, si bien con
algunas excepciones, los edificios del centro ciudad
y el CBD no reúnen las condiciones que le he
expuesto anteriormente. Si bien este problema está
empezando a solventarse debido a que
los
propietarios son conscientes de los requisitos que
exigen las empresas y en cuanto tienen oportunidad
los van adaptando.
¿Ofrece el mercado la oportunidad de llevar a
cabo una rehabilitación de los edificios de
oficinas en las zonas céntricas? ¿Con qué
inconvenientes tropieza y que ventajas se
derivarían?
Pero como todo, esto tiene también sus
inconvenientes. El problema principal ha venido
siendo que al propietario no le resultaba
económicamente rentable invertir en transformar el i
16
nmueble, para seguir cobrando unas rentas de
alquiler que habían caído de manera muy
importante, cuando el inquilino no estaba dispuesto
a aumentarlas.
Ahora la situación está cambiando, y en BNPP
RE prevemos que, las reha-bilitaciones van a
aumentar puesto que las rentas se están
incrementando. De hecho ya hay muchos proyectos
de este tipo que se están ejecutando.
¿Cuál está siendo el comportamiento de este
mercado en cuanto a la absorción y rentas de
alquiler, en lo que va de año?
Los datos de absorción en Madrid han estado en
el entorno de los 100.000 metros cuadrados en el
primer trimestre, similares a los del año anterior y,
aunque no dispondremos del dato del segundo
trimestre hasta dentro de unos días, en BNPRE
estamos seguros de que la absorción será superior a
la del mismo periodo del año anterior.
Históricamente, el segundo trimestre siempre fue
la clave para analizar y prever el final del año. Como
era lógico, esto dejó de ser una regla en época de
crisis, pero nuestras perspectivas nos dicen que en
el segundo semestre del 2015 vamos a volver a la
normalidad, confiando en que cerraremos mejor que
en el 2014 y por supuesto, que en los últimos años.
Es decir, se trata de un dato muy positivo.
¿A qué se debe que las operaciones de
inversión en este tipo de inmuebles se muevan a
mayor velocidad que las de alquiler?
Los inversores siempre se adelantan al mercado
y son ellos quienes lo definen. En la actualidad hay
hambre por invertir en España, donde los precios
están bajos, la economía está creciendo y se reduce
la tasa de desempleo. Además el mercado de
oficinas se está recuperando y las rentas van a
crecer en el futuro.
El interés de los inversores es tomar posiciones
en un mercado en el que las rentas están a niveles
inferiores a los del año 2000, apostando por la
subida de las mismas, a medida que la economía se
va recuperando. Por otro lado, son conscientes de
la falta de producto en Madrid.
¿ Qué operaciones destacaría entre las
realizadas por BNP Paribas RE en lo que va
transcurrido de año?
Destacaría, sin duda, la nueva sede de BNP
Paribas. Se trata de un edificio con fachada a la
entrada de Madrid por la A2, de 20.000 metros
cuadrados de superficie. El inmueble, promovido por
Torre Rioja, tendrá la certificación LEED Platinum y
está dotado con las últimas tecnologías.
En la actualidad se está realizando una reforma
integral para entregarlo en el verano de 2016.
Además estamos trabajando en la localización
de varias sedes corporativas que son importantes
para el mercado, y que seguramente cerraremos en
breve. En la empresa entendemos que las grandes
compañías están con ganas de tomar posiciones.
17
LOS MERCADOS DE INVERSIÓN DE MADRID Y BARCELONA
RECIBEN 1.200 MILLONES DE EUROS EN EL PRIMER SEMESTRE
DEL AÑO.
La ola de liquidez que lleva
consigo
la
demanda
de
inversión en el mercado de
oficinas no deja inmueble sin
oferta. Las operaciones se
suceden, y la oferta existente no
cubre ni la décima parte de la
demanda. Como consecuencia
las rentabilidades bajan y los
precios
de
repercusión
aumentan. La inversión en el
primer semestre del año en los
mercados
de
Madrid
y
Barcelona alcanza los 1.200
millones de euros.
La fiebre despertada entre
los inversores internacionales
por
este
mercado
viene
motivada por las políticas
monetarias seguidas por los
principales bancos centrales del
mundo, más que por los
fundamentales
del
propio
mercado.
La abundante liquidez que
ha
venido
inundando
los
mercados como consecuencia
de la aplicación de medidas de
facilidad cuantitativa, los bajos
tipos de interés y el bajísimo
rendimiento de los bonos de los
distintos
gobiernos,
ha
propiciado que los gestores de
los fondos busquen otras
alternativas de inversión donde
obtener rendimientos más altos.
En lo que se refiere al
mercado español, la salida a
bolsa de las socimis en 2013,
captando dinero antes de tener
activo alguno en su cartera, les
obligó a invertir con rapidez,
para no perder el tren de las
oportunidades que, por aquel
entonces, ofrecía el mercado
español.
pueden bajar muy poco, los
inversores basan su decisión de
compra en las subidas de las
rentas.
La
importante
inversión
realizada ha producido una
caída de las rentabilidades y un
aumento de los precios de
repercusión y, aunque hay poca
transparencia sobre el precio al
que se cierran las operaciones,
algunos empiezan a decir que
se están aproximando a los de
precrisis, por lo que lo chollos
podrían haber desaparecido o
que el acceder a ellos, implica
engorrosos procedimientos de
subastas que la prisa que
impera
los
hace
poco
deseables.
La mejoría experimentada
por la economía unida a que
una buena parte de los edificios
de
oficinas
han
quedado
obsoletos hace prever que las
empresas
acelerarán
sus
movimientos.
Sin embargo, los fundamentales, absorción y renta de
alquiler, de este mercado no
acompañan al ritmo de la
inversión. La absorción sigue
siendo baja, aunque expresada
en porcentajes de crecimiento
con relación a los años de crisis
las haga parecer atractivas, y
las rentas, si bien se han
estabilizado, se resisten a subir
y donde lo hacen las subidas
son muy pausadas.
No obstante, hay que tener
en cuenta que como todo tipo de
inversión, la inmobiliaria es
diacrónica, es decir que se
estiman los beneficios que se
van a obtener en el futuro y se
traen al momento presente.
Como las rentabilidades a las
que se cierran las operaciones
Bajo esos supuestos, los
inversores anticipan la mejora
de rentas del mercado de
alquiler y están dispuestos a
cerrar
operaciones
con
rentabilidades más agresivas y
valores de repercusión cada vez
más elevados, no solo en los
escasos productos core, sino
también en ubicaciones periféricas, submercado donde se
producen
la
mayoría
de
operaciones, dada la falta de
producto prime.
La inversión total en edificios
de oficinas en el primer
semestre de este año se sitúa
en torno a los 1.200 millones de
euros que se distribuyen entre
los 1.042 millones de Madrid y
los 158 de Barcelona. Al poner
en relación estas cifras con las
del mismo periodo del año
anterior, la inversión en Madrid
hasta el 30 de junio es
prácticamente la misma que la
realizada durante todo el año
pasado.
Mientras
que
en
Barcelona
cayó
un
24%,
respecto a los primeros seis
meses de 2014.
18
EVOLUCIÓN DE LAS RENTABILIDADES Y DEL SEGUNDO
VOLUMEN DE INVERSIÓN
MERCADO
Madrid
Barcelona
MERCADO
Madrid
Barcelona
RENTABILIDAD
1º trimestre
2013
1º trimestre
2014
1º trimestre
2015
6,50 %
6,75 %
5,75 %
6,25 %
4,50 %
5,50 %
INVERSIÓN (millones €)
1º trimestre
2013
1º trimestre
2014
1º trimestre
2015
38
58
145
119
86
90
19
www.realestate.bnpparibas.es
20
JOSÉ LUIS GUILLERMO: “ LAS EMPRESAS BUSCAN INMUEBLES
CON CERTIFICACIONES ENERGÉTICAS Y QUE PERMITAN
MAXIMIZAR LA OCUPACIÓN”
Recabamos la opinión para este Especial de José Luis Guillermo, socio fundador de
la consultora inmobiliaria Inmospace, que cuenta con una dilatada experiencia en
el mercado de oficinas. Además ha sido el autor del “ Estándar AEO para la
Medición de Espacios de Oficinas”, de la Asociación Española de Oficinas.
porque se está racionalizando la superficie de los
mismos, haciendo los despachos más pequeños.
A esto se le añade que las salas de reuniones son
más versátiles y flexibles y se pueden agrandar
según las necesidades.
Hay una tendencia a establecer pequeñas zonas o
áreas de encuentro para aumentar la comunicación
tanto a nivel interno como con los clientes.
Por otra parte, se observa cada vez más una
preocupación de los directivos por la comunicación
interna, dando esto lugar a trabajar en espacios
abiertos y en una sola planta, a ser posible.
¿En qué medida están cambiando las exigencias
de las empresas usuarias sobre los espacios de
oficinas?
Los usuarios no se limitan exclusivamente a buscar
una ubicación, si no que buscan edificios eficientes,
entendiendo eficientes en una doble acepción.
Por un lado maximizar la ocupación del inmueble, es
decir, reducir el coste por persona implantada y
luego conseguir la versatilidad de los puestos de
trabajo, es decir que los mismos puestos puedan ser
utilizados por distintas personas, lo que quiere decir
en definitiva que puestos y espacios sean flexible.
La otra acepción de eficiente se refiere a conseguir
edificios con certificaciones energéticas, que se
traduzcan en ahorros reales de costes del inmueble.
¿Está disminuyendo el espacio ocupado por
empleado?
En términos generales, si
espacio por empleado, por
porque se trabaja más en
número de despachos es
se está reduciendo el
una doble vía, primero
abierto, con lo cual el
más reducido y luego
¿Da muestras la demanda ocupacional de la
recuperación económica del país?
La Demanda principalmente está aprovechando la
coyuntura del mercado, es decir, las operaciones se
producen por agrupación de las diferentes sedes en
una única ubicación, por acercamiento de las
compañías que estaban en la periferia al centro y
todo esto conlleva a la racionalización de los costes
de oficina a largo y medio plazo.
Por tanto en términos generales, las nuevas
operaciones no son de crecimiento, no hay un
incremento claro de la absorción ni una recuperación
de precios en términos generales, aunque sí una
mejoría en zona centro y Prime.
No hay un claro reflejo de la mejoría económica en el
comportamiento de los usuarios de oficinas.
¿En qué nivel de rentas de alquiler se encuentra
la zona prime y cuál es la media de las rentas en
Madrid y Barcelona?
En Madrid, en zona Prime y adyacente podemos
hablar de unas rentas entorno a 26- 30 €/m²/mes,
Centro Secundario de 25-18 €/m²/mes, M-30 de 18-
21
14 €/m²/mes, M-40 de 15 -12 €/m²/mes y en la M- 50
rentas de 12 -8 €/m²/mes.
tación de integral de los mismos consiguiéndose
certificaciones Leed.
En Barcelona La renta en Prime es 19-17 €/m²/mes
y en el Centro secundario 15-12 €/m²/mes y periferia
se puede hablar de 10 -8 €/m²/mes
En cuanto a las Rentas, en función de las zonas,
entendemos que se producirán aumentos entre un
10% y un 30 % de las rentas en función de la calidad
del inmueble y la ubicación.
¿Cuál es la tendencia que esperan que siga el
mercado de oficinas en el corto y medio plazo?
En cuanto a la Demanda, esperamos que mejore en
función de la mejoría económica.
La Absorción aumentará entorno a un 10% a corto
plazo y entre un 20% -30 % a largo plazo.
Por lo que respecta a la Oferta, no creemos que
vaya a haber un incremento significativo de nuevos
proyectos, pero sí una mejora sustancial de la
calidad de los inmuebles existentes, vía rehabili-
¿ Qué operaciones
realizadas por Vds.?
destacaría
entre
las
De lo que llevamos de año, esperamos cerrar el mes
de julio con un total de 18 operaciones de
arrendamiento, con un total de 6.300 m² alquilados,
lo que da una media de 350 m² por operación.
Por otra parte estamos llevando a cabo una
operación mixta, que es una compra como sede
propia y tiene a su vez un componente de inversión,
de un edificio de unos 6.000 m² en una ubicación
adyacente a Prime para una conocida compañía de
seguros.
22
SUPERFICIE DE OFICINAS DISPONIBLE EN LA ZONA AZCA DE
MADRID
La zona Azca se extiende
por el lado oeste del Paseo de la
Castellana desde los Nuevos
Ministerios hasta la Plaza de
Lima. Se trata del distrito de
oficinas por excelencia de la
capital y dispone de 475.784
metros cuadrados de estos
espacios sobre rasante.
Sobre las zonas comunes
de este distrito existe el Plan
Director de Azca en el que se
han comprometido distintas
empresas y el Ayuntamiento
para rehabilitarlas.
En los próximos años se
calcula que habrá en la zona
una superficie disponible de
108.000 metros cuadrados. Esta
cifra obedece a la suma de los
47.100
metros
cuadrados
actuales
de
disponibilidad
inmediata y los 61.000 metros
cuadrados
que
quedarán
disponibles a lo largo de los
próximos dos años, como
consecuencia de la salida del
BBVA, KPMG y la rehabilitación
de la Torre Enderra.
La entidad financiera ha
comenzado ya el traslado de
sus oficinas a su edificio Vela,
situado en Las Tablas y dejarán
libres 24.000 metros cuadrados
en Castellana, 81, propiedad de
GMP, que tras rehabilitarlo
espera a empezar su comercialización en la primavera del
año próximo.
La
consultora
KPMG
traslada sus oficinas a la Torre
de Cristal del Complejo las
Cuatro Torres, dejando libres
21.000 metros cuadrados, en
abril de 2016.
A las superficies anteriores
hay que sumar
los 15.990
metros cuadrados de Torre
Enderra,
Castellana
77,
comprado recientemente por
GMP que llevará a cabo una
rehabilitación
integral
del
inmueble con el objetivo de que
esté disponible a principios de
2017.
La superficie disponible
inmediata es de 47.100 metros
cuadrados, lo que representa un
9,9% sobre la superficie total.
Esta cifra responde en su mayor
parte a la oferta de la Torre
Titania,
calle
Raimundo
Fernández Villaverde 65, que
proporciona el 34% de la
disponibilidad.
El resto se reparte entre
otros inmuebles de oficinas de la
zona, con especial importancia
de superficie en los Edificios
Masters I y II, calle General
Perón 38, propiedad de Mapfre
Inmuebles, que de los 36.086
metros cuadrados de superficie
que suman entre los dos tienen
disponibles
6.420
metros
cuadrados en la actualidad, y el
Edificio Mapfre, calle General
Perón 40, con 6.000 metros
cuadrados disponibles, así como
en el Edificio Alfredo Mahou,
propiedad de Mutua Madrileña
con
otros
6.000
metros
cuadrados en oferta.
23
www.aguirrenewman.es
24