Normas urbanísticas generales

Transcripción

N O R M A S
U R B A N Í S T I C A S
Y
O R D E N A N Z A S
DOCUMENTO DE PLAN PARCIAL
S E C T O R “ A R N U E V O T R E S C A N T O S”
PLAN
GENERAL
DE
ORDENACIÓN
URBANA . TRES CANTOS
PROPIEDAD:
JE U
N LEIROO22. .000056
AUTOR PROYECTO:
CONSTRUCCION S.A.
C / APOLONIO MORALES
nº 1 7 , b a j o
28036 MADRID
ARQUITECTURA Y PROYECTOS
TLF. 91 343 08 18
FAX.91 343 0819
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
P R O Y E C T O S , S . L.
ÍNDICE
5.-NORMAS URBANÍSTICAS Y ORDENANZAS EDIFICACIÓN
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
5.1.- Naturaleza
1
5.2.- Ámbito de Aplicación y Alcance del Documento
2
5.3.- Vigencia del Plan parcial y Obligatoriedad del Mismo
2
5.4.- Efectos del Plan parcial
4
5.5.- Revisión del Plan Parcial
4
5.6.- Modificaciones del Plan Parcial
4
5.7.- Contenido Gráfico y Escrito. Interpretación del
Valor Normativo
5
5.8.- Cumplimiento de la Normativa Vigente
7
TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL
5.9.- Iniciativa
8
5.10.- Prioridad en el Desarrollo
8
5.11.- Instrumentos de Desarrollo
8
TÍTULO III. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
5.12.- Clasificación del Suelo
9
5.13.- Calificación del Suelo
9
5.13.1.- Suelo de redes publicas
10
5.13.2.- Suelo de carácter privado
11
5.13.3.-Asignación de Edificabilidad
12
5.14.- Sistema de Ejecución
12
5.15.- Cesiones Obligatorias
13
5.16.- Edificabilidades y Usos
13
5.17.- Asignación de Edificabilidades
13
5.18.- Condicionantes de Ordenación de Volúmenes
14
5.19.- Estudio de Detalle
14
D O C U M E N T O D E P L AN P AR C I A L S E C T O R “ AR NUEVO TRES CANTOS ”
C / A P O L O N I O M O R A L E S n º1 7 , b a j o 2 8 0 3 6 M A D R I D t l f 9 1 3 4 3 0 8 1 8 f a x. 9 1 3 4 3 0 8 1 9
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ARQUITECTURA
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5.20.- Proyectos de Urbanización
14
5.21.- Proyectos de Edificación
15
5.22.- Reparcelación Urbanística
16
TÍTULO IV. NORMAS DE PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
5.23.- Normas Generales
18
5.24.- Criterios de Sostenibilidad
20
1.- Sostenibilidad
2.- Niveles de Actuación
5.25.- Diseño y Forma de las Edificaciones
22
5.26.- Materiales, Mecanismos y Recomendaciones
23
5.27.- Sistemas de Ahorro de Consumo de Agua en la Edificación24
5.28.-Tratamiento de Vertederos y Protección de Aguas Subterráneas
5.29.- Protección del Acuíferos
29
5.30.- Gestión de Residuos
31
5.31.- Protección del Medio Hidrológico
33
5.32.- Zonas Verdes
34
5.33.- Protección Contra la Contaminación Acústica
37
5.33.1- Áreas de sensibilidad Amb. Exterior
38
5.33.2.- Áreas de sensibilidad Amb Interior
40
5.33.3.- Valores Limite Emisión Amb Exterior
40
5.33.4.- Valores Limite Inmisión Amb Interior
41
5.33.5.- Valores Limite Trasmisión Amb Interior
42
5.34.- Protección del Medio Nocturno
43
5.35.- Protección del Suelo
44
5.36.- Protección del Patrimonio Cultural
44
5.37.- Protección de las Red Supramunicipal de Vías Pecuarias
45
5.38.- Energías Renovables
45
5.39.- Energías Eléctricas
45
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TÍTULO V. PARÁMETROS Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN
Y DE LOS USOS
CONDICIONES GENERALES
47
TÍTULO VI. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS DE ORDENANZA
CAPÍTULO 1. CONDICIONES COMUNES A LAS ZONAS
5.40.- Definición y Aplicación
48
5.41.- Obras Admisibles
49
5.42.- Definición de Zonas
49
ORDENANZAS:
ORDENANZA 1. EDIFICACIÓN EN BLOQUE ABIERTO. RESIDENCIAL COLECTIVO
1. ÁMBITO
51
2. USO Y TIPOLOGÍA
51
3. CONDICIONES DE PARCELA
54
4. POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN EN LA PARCELA
54
5. CONDICIONES DE VOLUMEN
58
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS
61
ORDENANZA 2. EDIFICACIÓN UNIFAMILIAR
1. ÁMBITO
65
2. USO Y TIPOLOGÍA
65
66
68
69
71
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ORDENANZA 3 . ACTIVIDADES ECONÓMICAS: INDUSTRIA
1. ÁMBITO
73
2. USO Y TIPOLOGÍA
73
75
75
77
79
ORDENANZA 4. ACTIVIDADES ECONÓMICAS: OFICINAS
1. ÁMBITO
80
2. USO Y TIPOLOGÍA
80
82
82
84
86
ORDENANZA 5. ACTIVIDADES ECONÓMICAS: COMERCIO
1. ÁMBITO
87
2. USO Y TIPOLOGÍA
87
87
88
89
6. OTRAS CONDICIONES
90
ORDENANZA 6. EQUIPAMIENTOS SOCIALES
1. ÁMBITO
92
2. USO Y TIPOLOGÍA CARACTERISTICOS
93
94
95
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ORDENANZA 7. ESPACIOS LIBRES USO PÚBLICO: R.G. / R.L ZONA VERDE
1. ÁMBITO
98
2. USO Y TIPOLOGÍA
98
100
100
101
ORDENANZA 8. INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS PÚBLICOS
1. ÁMBITO, USO Y TIPOLOGÍA
102
102
102
4. NORMATIVA ESPECÍFICA
103
ORDENANZA 9. APARCAMIENTO
1. ÁMBITO
104
2. USO Y TIPOLOGÍA
104
104
4. ALTURA DE LA EDIFICACION
104
5. SUPERFICIE MAXIMA EDIFICABLE
104
6. CUMPLIMIENTO Y SEÑALIZACIÓN DE PLAZAS
105
ORDENANZA 10. VÍA PÚBLICA
1. ÁMBITO, USO Y TIPOLOGÍA
106
2. CONDICIONES DE APROVECHAMIENTO
106
3. SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS
106
4. INTERFERENCIA CON VÍAS PECUARIAS
106
5. SECCIONES TIPO DEL VIARIO PROPUESTO
106
ANEXO: FICHAS TIPO RESIDENCIA COLECTIVA
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P R O Y E C T O S, S . L.
PLAN PARCIAL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”
5.- NORMAS URBANÍSTICAS Y ORDENANZAS EDIFICACIÓN.
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
5.1.- NATURALEZA
El presente documento corresponde a las Normas Urbanísticas y Ordenanzas
del Plan Parcial del Sector “AR Nuevo Tres Cantos”. La documentación
relativa a Ordenanzas de Edificación se encuentra apoyada en los Planos
específicos de Condiciones de la Edificación (Planos de Ordenación P.O. 2329), aportados dentro de la documentación gráfica del presente
documento.
El documento íntegro de Plan Parcial del Sector “AR Nuevo Tres Cantos”,
compatibilizado con las necesidades municipales, es el instrumento de
ordenación urbanística que establece de manera pormenorizada las
directrices de carácter estructurante que se establecen en el Plan General
de Ordenación de Tres Cantos para el Sector por él definido.
Las determinaciones del referido documento entrarán en vigor en el
momento de su aprobación definitiva y publicación en el BOCM. Su vigencia
será indefinida, sin perjuicio de su revisión o modificación, y vinculada a la
del Plan General de Tres Cantos al que desarrolla; está vinculada su
ejecución y vigencia al cumplimiento de los plazos que, establecidos desde
su redacción, desarrollan las determinaciones de la Ley del Suelo.
D O C U M E N T O D E L P L A N P A R C I A L S E C T O R “AR NUEVO TRES CANTOS ”
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ARQUITECTURA
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5.2.- ÁMBITO DE APLICACIÓN Y ALCANCE DEL DOCUMENTO
El presente Plan Parcial establece la ordenación pormenorizada del Sector
“AR Nuevo Tres Cantos”, determinando las actuaciones que para su
desarrollo y ejecución se prevén dentro de la delimitación territorial que
establece el futuro Plan General de Tres Cantos.
Las presentes Normas Urbanísticas y Ordenanzas particulares se adecuan a la
legislación básica y autonómica en materia de suelo y ordenación
urbanística, así como con las Normas Urbanísticas generales que incorpora el
Plan General de Tres Cantos.
Tanto las Normas Urbanísticas generales, como las Ordenanzas particulares
reguladoras de la edificación y de los distintos usos serán de aplicación con
carácter general a todo el Sector, así como los títulos correspondientes a la
protección del medio ambiente, parámetros y condiciones generales de la
edificación y régimen general de los usos contenidos en las Normas
Urbanísticas del Plan General de Tres Cantos, y con carácter subsidiario todas
aquellas consideraciones no contempladas expresamente en las
Ordenanzas Particulares.
En caso de existir contenidos contradictorios entre las determinaciones de las
Normas Urbanísticas del Plan General de Tres Cantos, y las especificaciones
de las presentes ordenanzas, prevalecerán las de éstas últimas sobre las
primeras, en virtud de su mayor especificidad, siempre que no se modifique
alguna de las condiciones estructurantes fundamentales de aquel.
5.3.- VIGENCIA DEL PLAN GENERAL Y OBLIGATORIEDAD DEL MISMO
El vigente Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos ha sido
aprobado por la Comisión de Urbanismo de Madrid en su sesión de 7 de
mayo de 2003, Acuerdo nº 153/03 (publicado por Resolución de 26 de Mayo
de 2003, de la Secretaría General Técnica de la Consejería de Obras
Públicas, Urbanismo y Transporte, B.O.C.M num., 156, de 3 de julio de 2003).
En el mismo se ha delimitado un único Sector y Área de reparto de Suelo
Urbanizable Sectorizado, denominado AR “Nuevo Tres Cantos”· (Área de
Reparto num. 1 del Suelo Urbanizable), con una superficie total de 3.292.813
m², donde se implantará como uso tanto el residencial colectivo y unifamiliar,
como el terciario, industrial y comercial. El aprovechamiento unitario
asignado al Sector es de 0,4372 m² equivalente al aprovechamiento unitario
de reparto.
Las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General de Ordenación
Urbana, en su Título II, Capítulo I, apartado 1.3, determinan como sistema de
gestión de dicho ámbito el de Expropiación previsto en los artículos 117 y
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siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de
Madrid. La elección del mismo se justifica por la necesidad de garantizar la
construcción prioritaria de vivienda de protección, normalmente relegada
por la iniciativa privada a la fase más posterior de la promoción inmobiliaria.
Por ello constituye el objeto del presente documento de Planeamiento
Parcial el desarrollo, en cumplimiento del Plan General vigente, de la
cláusula I del Pliego de Cláusulas Económico-Administrativas que han regido
el concurso público para la contratación de la concesión administrativa de
la gestión urbanística y su ejecución, mediante el sistema de expropiación de
los terrenos comprendidos en el único sector y área de reparto de suelo
urbanizable sectorizado denominado “AR, Nuevo Tres Cantos” (“Tres Cantos
Norte” Área de Reparto Nº 1 del Suelo Urbanizable), a través de Plan parcial,,
conforme a lo establecido en el Título II: Regulación de suelo urbanizable; del
Volumen III: Normas urbanísticas pormenorizadas, suelo urbanizable; y otras
concordantes y aplicables del Plan General de Tres Cantos (Madrid),
aprobado definitivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid, en
sesión celebrada el día 7 de mayo de 2003.
La ordenación pormenorizada del sector queda remitida al presente
documento, de conformidad con el apartado 1.2, 1.3 y 1.4 del capítulo I, del
Título II de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General de
Ordenación Urbana. Este Plan Parcial desarrolla, de conformidad con las
presentes directrices, la ordenación pormenorizada del Sector localizando
razonadamente las dotaciones locales, y estableciendo, los ámbitos de
ordenación convenientes para su desarrollo.
Además de lo establecido en el Plan General, el presente Plan Parcial se
ajusta a la siguiente legislación específica:
•
•
•
•
•
•
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid
(LSCM) .
Títulos II, III y IV de la Ley 9/1995, de 23 de marzo, de Política Territorial,
Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
Así como toda la legislación autonómica concordante.
Especial mención se hace sobre la legislación sectorial sobre
urbanización del suelo.
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
Texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, (R.D.L. 1/1992, de 26 de junio), en aquellos articulados que no
han sido declarados inconstitucionales por la sentencia 67/1997 T.C.
Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el
Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
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Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el
Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
Y demás legislación estatal concordante.
5.4.- EFECTOS DEL PLAN PARCIAL
La entrada en vigor del Plan Parcial en su momento le conferirá los efectos
de publicidad y ejecutoriedad en los términos recogidos tanto por la Ley del
Suelo como por el planeamiento de rango superior que desarrolla.
5.5.- REVISIÓN DEL PLAN PARCIAL
Será necesario proceder a la Revisión del presente Plan Parcial, cuando el
desarrollo de la promoción y gestión de sus determinaciones, exija un
replanteamiento en profundidad de los principales componentes
urbanísticos: actividades y usos, estructura urbanística, edificabilidad y
régimen urbanístico del suelo.
5.6.- MODIFICACIONES DEL PLAN PARCIAL
1. Se entiende por modificación de este Plan, toda alteración o adición de
sus documentos o determinaciones que constituyan supuesto de revisión
y no alteren las condiciones de calificación, aprovechamientos, trazados
viarios y determinaciones derivadas de la legalidad vigente.
2. No se consideran, en un principio, modificaciones del Plan: los reajustes
puntuales y de escasa entidad que los Proyectos de Urbanización
puedan introducir en la definición definitiva los trazados del viario e
infraestructuras del Sector.
3. Cualquier modificación del Plan Parcial aprobado se ajustará a las
mismas disposiciones que para su formulación.
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5.7.- CONTENIDO
NORMATIVO
ARQUITECTURA
GRÁFICO
Y
Y
ESCRITO.
INTERPRETACIÓN
DEL
VALOR
Los distintos documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente
cuyas determinaciones deberán aplicarse partiendo del sentido de las
palabras y los grafismos, en orden al mejor cumplimiento de los objetivos del
Plan.
Por lo que será de aplicación para ello el contenido mínimo legal, según el
artículo 49 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (en
adelante LSCM), y se puede dividir en dos grupos:
1. Documentación escrita compuesta por:
- Memoria: que a su vez se divide en dos partes, por un lado la Memoria
Informativa que incluye aspectos relacionados con el estado actual tanto
del planeamiento como del medio físico y la Memoria Justificativa, en donde
se señalan los objetivos generales de la ordenación y se justifican los criterios
que han conducido a las determinaciones adoptadas, expresando los
condicionantes impuestos por la legislación y el planeamiento de rango
superior, o por otros aspectos.
Es un documento básico para la inteligencia e interpretación del Plan Parcial
en su conjunto y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre
otros documentos o entre distintas determinaciones, si resultasen insuficientes
para ello las presentes Normas.
- Normas Urbanísticas: constituyen el cuerpo normativo específico de la
ordenación, además de establecer, en las distintas categorías de suelo y de
aprovechamiento, su régimen.
Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan para todo lo que en ellas
se regula con relación al régimen jurídico propio de las distintas categorías
de suelo y de los aprovechamientos públicos y privados admisibles sobre los
mismos.
Para lo no previsto en ellas se estará lo dispuesto en el Plan General de Tres
Cantos correspondiente y en la legislación urbanística aplicable.
- Organización y gestión de la ejecución: determina el orden normal de
desarrollo y ejecución del Plan Parcial, tanto en el tiempo como en el
espacio de acuerdo con los objetivos generales de la ordenación.
Asimismo, evalúa y asigna las inversiones previstas para el desarrollo del Plan
Parcial. Se compone de Plan de Etapas y Estudio económico Financiero.
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ARQUITECTURA
Y
2. Documentación Gráfica:
a) Planos de Información Urbanística, reflejan la situación y calificación de los
terrenos en el planeamiento de rango superior al que desarrolla, así como el
estado de los mismos en cuanto a su morfología, construcciones, vegetación
y usos existentes y estructura de la propiedad del suelo.
PI.01 - FOTOGRAFÍA AÉREA DEL TÉRMINO
PI.02- FOTOGRAFÍA AÉREA DEL SECTOR
PI.03.- PLANO DEL TÉRMINO MUNICIPAL
PI.04.- PLANO DE ORGANIZACIÓN TERRITORIAL.
PI.05.- PLANO DEL REGISTRO CATASTRAL
PI.06.- PLANO TOPOGRÁFICO.
PI.06.B PLANO RESTOS ARQUEOLÓGICOS
PI.07.- PLANO DE VISUALIZACIÓN PROTEGIDA.
PI.08.- PLANO DE AFECCIÓN ACÚSTICA: MEDIDAS CORRECTORAS
E: 1 /21.000
E: 1/21.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1 /20.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
PLANOS DE INFRAESTRUCTURAS GENERALES PROPUESTOS P.GENERAL
PI.09.- SANEAMIENTO: AGUAS NEGRAS (PROPUESTA P.G)
PI.10.- SANEAMIENTO: PLUVIALES (PROPUESTA P.G)
Pl.11.- ABASTECIMIENTO DE AGUA (PROPUESTA P.G)
PI.12.A- PLANO DE RED ELÉCTRICA (EXISTENTE)
PI.12.B-PLANO DE RED ELÉCTRICA (PROPUESTA P.G)
PI.13.- PLANO DE IMÁGENES AÉREAS DEL SECTOR
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
b) Planos de Ordenación Pormenorizada, recogen las determinaciones
exigidas en la LSCM.
PO.14. - PLANO DE ESTRUCTURA GENERAL DEL SUELO: PLAN GENERAL
CLASIFICACIÓN SERIE N° 1 (P.G)
E: 1/21.000
PO.15. - PLANO DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO: DELIMITACIÓN DEL SECTOR E: 1/6.000
PO 16.- PLANO DE GESTIÓN: SISTEMA DE EJECUCIÓN
E: 1/6.000
PO.17.- PLANO DE DELIMITACIÓN: ÁMBITO
E: 1/6.000
PO.18.- PLANO DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA
E: 1/6.000
PO.19.- PLANO DE USOS PORMENORIZADOS
E: 1/6,000
PO.20.- PLANO ALINEACIONES Y RASANTES
E: 1/1.500
PO.21.- PLANO DE CESIONES REDES PÚBLICAS
E: 1/6.000
PO.22.- AFECCIONES ACÚSTICAS: MEDIDAS CORRECTORAS
E: 1/5.000
PO.23.- PLANO DE CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN GENERAL
E: 1/6.000
PO.24/30.- PLANO DE CONDICIONES EDIFICACIÓN: DETALLE
E: 1/1.500
PO.31.- PLANO SECCIONES TIPO DE VIARIO/PERFILES LONGITUDINALES
E: 1/4.000
PO.32/39.- PLANOS DE IMAGEN FINAL: (NO VINCULANTE) ESQUEMAS ORDENACIÓN
S/E
P-INF-1 RED DE ABASTECIMIENTO PROPUESTA
P-INF-2 RED DE AGUAS PLUVIALES PROPUESTA
P-INF-3 RED DE AGUAS FECALES PROPUESTA
P-INF-4 RED DE ALTA TENSIÓN
P-INF-5 RED DE MEDIA TENSIÓN
P-INF-6 RED DE TELEFONÍA
P-INF-7 RED DE GAS
P-INF-8 RED DE RIEGO
P-INF-9 FASES DE EJECUCIÓN
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
E: 1/5.000
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ARQUITECTURA
Y
En todo lo que no esté previsto, o en caso de contradicción entre los
documentos que constituyen el presente Plan Parcial, para su correcta
interpretación se procederá atendiendo a la directriz general que desde
Memoria y Normas Urbanísticas se establezca, primando lo determinado en
los documentos de mayor definición. Si, no obstante la aplicación de estos
criterios interpretativos prevaleciese alguna imprecisión, deberá optarse por
la interpretación más favorable al mejor equilibrio entre aprovechamiento
edificatorio y equipamientos urbanos, a los mayores espacios libres, al menor
deterioro de la imagen urbana y al interés general de la colectividad.
Instrumentos de apoyo para la interpretación de las Normas Urbanísticas son
el Plan General de Ordenación de Tres Cantos aprobado el pasado mes de
mayo de 2.003.
5.8.-CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE
Los usos del suelo y la edificación establecidos en el territorio afectado por el
presente Plan Parcial vendrán obligados a cumplir las condiciones generales
definidas en el Plan General de Tres Cantos, así como todo lo referente a los
conceptos regulados por él para el desarrollo de los sectores de suelo
urbanizable y en lo relativo al ejercicio de uso, de edificación, de
parcelación y de urbanización.
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ARQUITECTURA
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TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL
5.9.- INICIATIVA
El Plan Parcial se formula por el sistema de Actuación por Expropiación
mediante Concesionario, siendo el ente actuante el Concesionario o Agente
Urbanizador.
5.10.-PRIORIDAD EN EL DESARROLLO
Las actuaciones previstas para el desarrollo y ejecución de las
determinaciones del Plan Parcial deberán sujetarse al orden de plazos
señalado en el Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, así
como al Plan de Etapas incorporado al presente documento en el Volumen
G “Estudio Económico-Financiero y Plan de Etapas”.
5.11.- INSTRUMENTOS DE DESARROLLO
El desarrollo y ejecución del presente Plan Parcial, una vez determinada la
ordenación pormenorizada, inicia el procedimiento de ejecución, en el que
se formaliza la propuesta mediante la presentación de los Proyectos de
Urbanización de la totalidad del Sector y/o Unidades de Ejecución en las que
pueda haberse dividido, y del Proyecto de Reparcelación urbanística, como
instrumento esencial en la equidistribución urbanística. En el caso que nos
ocupa, se ha previsto una única Unidad de Ejecución que incluye la
totalidad del Área de Reparto.
Se podrán formular Estudios de Detalle para la concreta definición y
ordenación de los volúmenes resultantes del planeamiento parcial, con
señalamiento o no de alineaciones y rasantes en virtud de la real
configuración altimétrica de las parcelas resultantes. Los Estudios de Detalle
que se redacten para tales fines, deberán someterse a las condiciones que
se imponen en el artículo 53 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
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ARQUITECTURA
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TÍTULO III. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
5.12.-CLASIFICACIÓN DEL SUELO
A todos los efectos, el suelo ordenado por el presente Plan Parcial
corresponde a la clasificación de Suelo Urbanizable Sectorizado, tal y como
recoge la información contenida en el Plan General.
El estatuto de la propiedad del suelo ejercerán de acuerdo y dentro de los
límites establecidos por la Constitución Española, Ley básica 6/1998, de 13 de
abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid, así como de las determinaciones del Plan
General de ordenación de Tres Cantos y el presente Plan Parcial.
5.13.-CALIFICACIÓN DEL SUELO
Es la establecida por el presente documento a través de su Plano de
Calificación y Regulación de los Usos del Suelo del Plan Parcial, PO.19 Plano
de Usos Pormenorizados, a escalas 1/6.000 y Hojas de detalle a 1/1.500.
En dichos planos se definen:
-
la estructura urbana del Sector con los Sistemas
determinados por el Sector AR Nuevo Tres Cantos
las calificaciones distintivas del suelo según reparto de usos
generales
La calificación del suelo refleja la asignación de los usos pormenorizados que
el Plan Parcial establece para la totalidad de los terrenos incluidos en su
ámbito.
Los suelos calificados como dotaciones (equipamientos, zonas verdes,
deportivos y demás) serán de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento
de Tres Cantos.
A los efectos de lo dispuesto en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid,
el Plan Parcial establece la asignación de usos pormenorizados y sus niveles
de intensidad edificatoria mediante la calificación del suelo, asignación de
intensidades, y ponderación de las mismas según los distintos usos y
ordenación de volúmenes de edificación. En caso de contradicciones
gráficas entre planos prevalecerá lo que se indique en los de mayor escala;
en caso de contradicciones entre éstos y la realidad se estará a ésta última.
Si existieran contradicciones entre las propuestas explícitas contenidas en los
Planos de Ordenación y las Normas Urbanísticas (de carácter regulador) y las
propuestas o sugerencias de los Planos de Información y la Memoria (de
carácter más informativo o justificativo) se considerará que prevalecen
aquéllas sobre éstas. Con carácter general, en caso de duda, contradicción
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ARQUITECTURA
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o imprecisión, se estará a lo que resulte mayor cantidad de espacio público,
menor impacto ambiental y, en general, mayor beneficio de los intereses de
la mayoría.
El Plan Parcial, de acuerdo con las posibilidades establecidas en el artículo
40 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, cubrirá toda la ordenación
pormenorizada mediante la asignación de zonas, a la que cada una le
corresponda un modelo tipológico de la edificación y un uso pormenorizado
mayoritario, y que en el presente Plan Parcial corresponderá a un mismo
ámbito de aplicación de cada tipo de ordenanza.
El Plan Parcial realiza la calificación pormenorizada del suelo dividiéndolo en
zonas. Se entiende por "zona" o "manzana" el ámbito, continuo o discontinuo,
en el que rige una misma ordenanza y que, en consecuencia, está sometido
a un mismo régimen. Se califican como zonas para uso de redes públicas los
suelos de interés general que permiten conseguir los objetivos de
planeamiento relativos y destinados a comunicaciones e infraestructuras,
equipamientos sociales, zonas verdes y espacios libres arbolados, servicios
urbanos y viviendas públicas y/o de integración social; se califican como
zonas para usos distintos de las redes públicas, incluyendo las dotaciones y
servicios de carácter privado, los demás suelos, en los que los propietarios o
adjudicatarios podrán ejercer sus facultades dominicales de acuerdo con las
especificaciones relativas.
Para la aplicación de las condiciones particulares de cada zona se ha
dividido el ámbito en diferentes zonas, para las que se definen las
condiciones y parámetros de ordenación.
Las zonas en que se divide el ámbito del presente Plan Parcial son las
siguientes:
5.13.1.- Suelo de redes publicas
De Carácter Supramunicipal:
R.SUP-INFRAESTR.: Red Supramunicipal de Infraestructuras
Conexiones viarias con M-607
R.SUP-EQUIPTO.:
Red Supramunicipal de Equipamientos
Campus Universitario
R.SUP-VIS CAM:
Red Supramunicipal de Vivienda de Integración Social
de la Comunidad de Madrid.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
De Carácter General:
RG-INFRAESTR.:
Red General de infraestructuras
R.G.33: Infr. Comunicación: Estación de Cercanías
R.G.13: Infr. Sociales: Ampliación E.D.A.R Bodonal
R.V.G.: Viario General
RG-ZONA VERDE: Red General de espacios libres y zonas verdes
R.G.32: Parque Norte.
RG-EQUIPTO:
Red General de equipamientos y servicios sociales
R.G. 31 D.C.: Centro Cívico y de Ocio (R.G.E.3)
D.C. : Equipamientos y Servicios Sociales (R.G.E.1/10)
De Carácter Local
RL-ZONA VERDE: Red local espacios libres arbolados:
Libre de Uso Público (parques y jardines) (Z.V.1/8)
RL-EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS PÚBLICOS: Red local de servicios
públicos:
R.E.L.: Equipamiento Local (R.E.L.1/2)
V.L.: Red de Servicios Públicos
V.L.: Viario Local
V.E.L: Espacios libres asociados a la Red Viaria
5.13.2.- Suelo de carácter privado
Se distinguen usos y tipos con carácter pormenorizado.
1. Uso Residencial
R.C:
R.U:
Residencial Colectivo
Residencial Unifamiliar
2. Uso Equipamiento Terciario Comercial
Z.T.C:
Terciario Comercial
3. Uso Productivo: Terciario
Z.T.G:
Z.T.P:
Terciario Genérico
Terciario Parque Tecnológico
4. Uso Productivo: Industrial
Z.I.C:
Complejo Industrial
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BUNCH
Z.I.N:
ARQUITECTURA
Y
Industria Nido
A partir de esta calificación genérica del suelo se establecen en las
presentes Ordenanzas los usos y aprovechamientos para las distintas zonas,
especificadas en las ordenanzas generales y condiciones particulares.
5.13.3.- Asignación de Edificabilidad
Las condiciones particulares de estas Normas, fijan para cada parcela
edificable la superficie máxima edificable, tal y como se recoge en los
cuadros de edificabilidad correspondientes, que figuran en el cuadro de
características recogido en las presentes Normas, en la Memoria General y
en los Planos de Condiciones de Ordenación.
5.14.- SISTEMA DE EJECUCIÓN
Se establece como modo de ejecución del planeamiento urbanístico, tal y
como se ha mencionado anteriormente, el sistema de Expropiación, sistema
de actuación público sometido a las disposiciones generales y
procedimiento, previsto, para dicho sistema en la Ley 9/2001, de 17 de julio
del Suelo de la Comunidad de Madrid y legislación vigente en materia de
expropiación forzosa (Ley de 16 de diciembre de 1.954 y posterior Decreto
de 26 de abril de 1.957, mediante el que se aprobó el Reglamento de la Ley
de expropiación Forzosa, así como el RD 3288/1978 , de 25 de agosto, por el
que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y
aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana).
La gestión del sistema público de expropiación se realizará mediante
atribución a un Concesionario, según las previsiones del Ayuntamiento de
Tres Cantos e incluidas en el propio planeamiento general vigente en el
municipio, y de acuerdo además con el artículo 118.2 de la Ley del Suelo de
la Comunidad de Madrid: “La Administración actuante, para desarrollar la
actividad de ejecución, podrá optar entre: a) La gestión directa e indiferenciada b)
La gestión a través de una entidad de derecho público de ella dependiente o a
ella adscrita. c) La encomienda, previa suscripción de convenio de colaboración, a
otra Administración pública territorial o a una entidad de Derecho público
dependiente a adscrita a ella. D) La atribución a concesionario.
En la gestión de la ejecución del planeamiento urbanístico mediante el
sistema de expropiación por Concesionario, podrán participar
los
propietarios de suelo afectados por la actuación expropiatoria (tanto de
suelo interior del Sector como de Redes Generales supramunicipales y/o
generales adscritas al Sector).
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
5.15.- CESIONES OBLIGATORIAS
El establecimiento de la ordenación pormenorizada del Sector a través del
presente Plan Parcial, determina la vinculación legal de los terrenos al
proceso urbanizador y edificatorio, en el contexto del sistema de ejecución
determinado. Asimismo produce la afectación de los terrenos al
cumplimiento de los deberes legales de la propiedad del suelo: Cesión
obligatoria y gratuita, libre de cargas y a favor del Municipio de Tres Cantos
en sus organismos competentes las superficies de suelo destinadas a las
redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos: Con carácter
supramunicipal, general y local.
Igualmente se produce la afección legal de los terrenos al cumplimiento de
la cesión correspondiente al 10% del aprovechamiento lucrativo. Dicha
afectación se producirá en la correspondiente distribución equitativa de
beneficios y cargas entre los propietarios, y se materializará mediante el
procedimiento Reparcelatorio.
5.16.- EDIFICABILIDADES Y USOS
Las determinaciones pormenorizadas del presente documento de Plan
Parcial desarrollan los parámetros globales establecidos en las condiciones
de desarrollo del Plan General de Ordenación de Tres Cantos.
6.17.-ASIGNACIÓN DE EDIFICABILIDADES
Las condiciones particulares de estas Normas fijan la edificabilidad de un
área según el cuadro resumen general de características mediante valores
absolutos.
En el sumatorio de los cuadros resumen puede aparecer, a efectos de
cálculo, el índice de edificabilidad medio de la zona o clave de ordenanza,
en los casos en los que existan diferentes coeficientes para el mismo uso, sin
efecto normativo. La edificabilidad como valor absoluto, prevalece sobre
cualquier otro.
En el caso particular que nos ocupa se ha definido un coeficiente de
edificabilidad global para el ámbito de 0,3681 m² edificables por cada m² de
suelo, conforme al criterio establecido para tal fin el Art.39 de la LSCM “El
coeficiente de edificabilidad real del área homogénea será el cociente de la superficie
edificada real entre la superficie de suelo de todo el área, expresado en metros cuadrados
construidos por metro cuadrado de suelo”, y que determina una edificabilidad total
para el ámbito de 1.211.934 m².
13
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Conforme a la forma en que se haya definido, la edificabilidad de un área o
parcela de uso lucrativo será la expresada por el valor correspondiente en el
cuadro.
En el caso de usos no lucrativos, la edificabilidad vendrá dada por
aplicación de la norma correspondiente.
Cuando a un área se le asignen valores o límites de edificabilidad
diferenciados por uso, deberán respetarse de manera separada cada uno
de esos límites.
El Proyecto de Parcelación deberá especificar la edificabilidad conferida
a cada parcela expresándola en metros cuadrados edificables totales y por
usos.
5.18.-CONDICIONANTES DE ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
Los condicionantes de ordenación de volúmenes en el ámbito son los
resultantes de la aplicación de las ordenanzas específicas de cada zona y
de las condiciones geométricas fijadas en los planos de ordenación.
5.19.- ESTUDIO DE DETALLE
Los Estudios de Detalle tendrán en cuenta las determinaciones tanto gráficas
como escritas del presente Plan Parcial, sometiéndose a las funciones y
límites determinadas en el artículo 53 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid, así como las directrices establecidas
para cada uno de los usos según cada ordenanza.
5.20.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN
La ejecución de las obras de infraestructura previstas en el Plan, requerirá la
aprobación de los proyectos de urbanización correspondientes a cada
unidad de actuación, en su caso, o bien del proyecto unitario.
El proyecto de urbanización podrá subdividir la ejecución en fases.
Los Proyectos de Urbanización tendrán en cuenta el conjunto de
determinaciones gráficas y escritas contenidas en los planos y memoria del
presente documento. Cumplirán las condiciones para la redacción y
tramitación de los proyectos de urbanización y demás disposiciones
municipales que fueran de aplicación.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Los Proyectos de Urbanización podrán proceder a adaptaciones de detalle
que no afecten a determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de
la edificación.
Los Proyectos de Urbanización deberán resolver, aunque sea fuera de su
ámbito de actuación, el enlace de los servicios urbanísticos interiores y redes
infraestructurales de cualquier tipo, con los generales a los que se hayan de
conectar para garantizar el servicio, para lo cual verificaran que éstos tienen
la suficiente dotación o capacidad. Asimismo, resolverán adecuadamente el
enlace con la red viaria existente.
En los servicios urbanísticos explotados por compañías suministradoras o
concesionarias será de aplicación la normativa propia de cada una de ellas.
A tales efectos, en el procedimiento de tramitación del proyecto de
urbanización deberá incluirse una carta o comunicación de cada compañía
en la que haga constar que conoce el proyecto de urbanización en la parte
que le afecta y que está de acuerdo con su contenido. Igualmente con la
solicitud para la recepción de la obra, se adjuntará certificado de cada
compañía suministradora en el que se haga constar que está de acuerdo
con la obra realizada y que no hay inconveniente para su recepción. En el
caso del alumbrado público se aportará toda la documentación precisa
para poder contratar y poner en funcionamiento la instalación.
En cualquier caso, el Proyecto de Urbanización se someterá a las
Condiciones establecidas a tal efecto en el Anexo 3 del Pliego de
Condiciones Técnicas del citado Concurso, y plazos del Convenio
urbanístico, adoptando en cada caso las medidas Medioambientales
oportunas, con el objeto de garantizar un compromiso medioambiental en el
desarrollo del mismo.
Para la redacción del referido documento se tendrán en cuenta los criterios
que se establecen en la Ordenanza Bioclimática de Tres Cantos, aprobada
el pasado febrero de 2.005 y adjunta al presente documento.
5.21.- PROYECTOS DE EDIFICACIÓN
Se entiende por proyecto de edificación aquel que contiene todas las
determinaciones generales y particulares, fijadas en las Normas Urbanísticas
del presente documento, y demás disposiciones sectoriales de ámbito
municipal y supramunicipal aplicables, que son de obligado cumplimiento
para la posterior ejecución de las obras de edificación.
Una vez aprobado el Plan Parcial y ejecutadas las correspondientes obras de
urbanización, los terrenos habrán adquirido la condición de solar y podrán
ser edificados mediante proyecto de edificación sujeto a la correspondiente
licencia urbanística.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Mediante el Convenio Urbanístico suscrito se establece por las partes la
posibilidad de simultanear las obras de urbanización con las de edificación
de las parcelas resultantes, siempre que se asegure la realización simultánea
de aquellas obras necesarias para que cada parcela adquiera la condición
jurídica de solar, en los términos establecidos en el artículo 19.3 de la Ley
9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
La redacción de los Proyectos de Edificación se llevará a cabo a partir de las
determinaciones sobre sólido capaz, y el resto de las condiciones de la
Edificación establecidas en las presentes Ordenanzas.
5.22.- REPARCELACION URBANISTICA
La Reparcelación urbanística, entendida legalmente como procedimiento
de transformación equidistributiva de las fincas afectadas por la actuación
urbanística y de los derechos existentes, en su caso, sobre las mismas, se
regulará y responderá técnica, jurídica y registralmente a las disposiciones
prescritas en los artículos del 86 al 88 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid.
Especialmente el Proyecto de
Reparcelación urbanística deberá ajustarse a los criterios del artículo 87 de la
mencionada Ley Autonómica.
El Convenio Urbanístico establece las condiciones que contendrá el Proyecto
de Reparcelación que será redactado por el Agente Urbanizador. Estas
condiciones, con respeto máximo a los preceptos legales, adecuan los
mismos al procedimiento y sistema de actuación por expropiación del Sector
“AR Tres Cantos Norte”, debiendo contener básica y resumidamente las
determinaciones siguientes:
a) Descripción de las propiedades afectadas por la expropiación,
expresando cargas y gravámenes y demás derechos, así como la
valoración de los títulos y/o derechos aportados.
b) Establecerá el valor de la indemnización a favor de los propietarios
adheridos en aprovechamiento urbanístico. Igualmente reflejará el
que corresponda al Agente Urbanizador y a los propietarios no
adheridos, en este caso en metálico o en aprovechamiento
urbanístico.
c) Descripción de las fincas resultantes, con expresión de las cargas
que las afecten y su adjudicación al Urbanizador, a los propietarios
adheridos y, en su caso, a los no adheridos si así se hubiera
acordado.
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ARQUITECTURA
Y
d) Localización y descripción de los terrenos y fincas de cesión
obligatoria.
e) No podrán adjudicarse parcelas con superficie inferior a la mínima
según el presente Plan parcial una vez aprobado definitivamente.
f) La adjudicación de parcelas se realizará con los siguientes criterios:
A los propietarios adheridos al Convenio suscrito con el Agente
Urbanizador, previo acuerdo, se adjudicará en parcelas
edificables, pudiendo establecerse en metálico en caso de
escasa cuantía, o que exista un exceso pequeño del derecho
sobre
la
adjudicación
efectuada
en
suelo
con
aprovechamiento.
El Agente Urbanizador recibirá el pago en parcelas edificables
en cualquier caso.
Los propietarios no adheridos recibirán su indemnización bien en
metálico o bien en parcelas edificables, de acuerdo en
cualquier caso a los pactos a los que con ellos se hubiera
llegado.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
TÍTULO IV. NORMAS DE PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
5.23.- NORMAS GENERALES
El presente Plan Parcial dará cumplimiento a la legislación vigente en
materia ambiental, así como a todas aquellas ordenanzas municipales y
normas urbanísticas del Plan General de Tres Cantos que regulen aspectos
ambientales.
En este sentido, en lo que respecta a Medio Ambiente, el Ayuntamiento de
Tres Cantos dispone de las siguientes ordenanzas:
•
Ordenanza Municipal de Protección del Medio Ambiente contra la
Emisión de Ruidos y Vibraciones.
•
Ordenanza Municipal Reguladora de la Protección de los Espacios
Públicos en relación con su Limpieza y Retirada de Residuos.
•
Ordenanza Municipal de Protección del Arbolado.
•
Ordenanza Municipal de Regulación del Tráfico Urbano de Vehículos
Pesados.
•
Ordenanza Municipal Reguladora de la Instalación y Funcionamiento
de Infraestructuras Radioeléctricas.
•
Ordenanza Municipal de Urbanización y Edificación Bioclimática.
•
Ordenanza Municipal de Obras en la Vía Pública.
En los apartados siguientes, se han planteado una serie de medidas
orientativas a la edificación que podrían incorporarse al proceso constructivo
de las mismas con el objeto de aumentar la calidad medioambiental de la
propuesta urbana del Sector AR Nuevo Tres Cantos.
En este sentido, se recoge en el presente Plan Parcial, como documento
anexo, la Ordenanza Bioclimática, aprobada el pasado febrero de 2.005 por
parte del Ayuntamiento de Tres Cantos, favoreciendo las condiciones
climáticas y de orientación establecidas a tal efecto.
Respecto a las consideraciones del entorno, en general se someterán al
procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental de la Ley 2/2002, de 19
de Junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid, las
transformaciones de los usos del suelo que impliquen la eliminación de
cubierta vegetal, arbórea o arbustiva, en una superficie superior a 100 Ha.
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ARQUITECTURA
Y
Respecto a la gestión de las aguas pluviales, deberá cumplir las Normas del
Plan Hidrológico del Tajo (Real Decreto 1664/1998, de 24 de julio, por el que
se aprueban los planes hidrológicos de cuenca) siguiendo las directrices que
indique la Confederación Hidrográfica del Tajo, en cuanto a autorizaciones
de vertidos, aliviados y tratamientos o pretratamientos que proponga para su
vertido a cauces públicos.
De cara a reducir la contaminación lumínica, en relación con el alumbrado
público, se promoverá la utilización de luminaria que evite provocar
contaminación lumínica, como por ejemplo sistemas de iluminación que
eviten la proyección de luz hacia el cielo.
El Plan General incorpora en sus determinaciones tanto las recogidas en la
Directiva Comunitaria 74/409/CEE, de 2 de abril de 1979, relativa a la
conservación de las aves silvestres, como la Directiva 92/43/CEE, de 21 de
mayo de 1992, relativa a la conservación de los hábitats naturales y de la
fauna y flora silvestres.
El presente Plan parcial, en desarrollo del Plan General, cumple con las
determinaciones desarrolladas en la Ley de Protección contra la
contaminación acústica de la Comunidad de Madrid 78/1999, de 27 de
mayo, por la que se regula el régimen de protección contra la
contaminación en la Comunidad de Madrid, y con las directrices recogidas
en la Ordenanza de Protección del Medio Ambiente contra la emisión de
Ruidos y Vibraciones del Ayuntamiento de Tres Cantos.
El presente documento ha recogido en su información, así como en las
decisiones tomadas en cuanto a la edificación y urbanización de los
espacios, cuantas determinaciones y medidas correctoras figuran en el
documento del Plan General de Tres Cantos.
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ARQUITECTURA
Y
5.24.- CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD.
1. SOSTENIBILIDAD
El principio de desarrollo sostenible o sostenibilidad constituye un nuevo
paradigma, generador de una conciencia social sobre el respeto a la
naturaleza y la utilización racional de los recursos, incluido el suelo y las
construcciones necesarias para el establecimiento y desarrollo de la vida
humana. Implica el rechazo de los modelos de utilización de los recursos
limitados que no consigan el adecuado equilibrio entre la satisfacción de las
necesidades humanas y el mantenimiento de un medio adecuado para la
vida de las generaciones futuras.
2. NIVELES DE ACTUACIÓN
Los criterios de sostenibilidad se pueden aplicar en todos los niveles, desde
convenios internacionales a legislación estatal, normativa de todo orden,
planificación
territorial,
planeamiento,
urbanización,
arquitectura,
construcción, y materiales de construcción.
En el trabajo que nos ocupa, para conseguir un uso más eficiente de los
recursos, una mayor calidad de vida y un mejor equilibrio con el ecosistema,
además de una muy necesaria impronta sobre la conciencia social,
consideramos
imprescindible
incluir
reflexiones
sobre
cuestiones
bioclimáticas, mantenimiento, biomasa, energía, origen de los materiales,
eco etiquetas, y construcción sana.
3. Tabla de criterios de sostenibilidad
Sociales
Comunidad
Variedad tipológica Flexibilidad de la
vivienda Adaptabilidad a formas de
vida Comunidad diversa y por tanto
coherente Integración
Densidad
Construir suelo, en altura, terrazas o
unifamiliar adaptada al paisaje
Espacios libres
Potenciar su
disfrute: microclimas
adecuados convivencia natural /
artificial
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ARQUITECTURA
Tratamiento
del suelo
Ecológicos
Y
Suelo filtrante
Urbanización de bajo impacto
Mantenimiento mínimo
Vegetación
Respeto por el nicho ecológico
Equilibrio de masa verde
Especies adecuadas
Mantenimiento mínimo
Naturación
Biodiversidad:
ecológica
Microclimas
Sombra
Humedad
Inercia higrotérmica
diversidad
Mobiliario
Pérgolas solares
Bioclimática
Optimización energética
Cubierta ecológica
Inercia higrotérmica
Impermeabilizante fotovoltaico
Orientación
Espacio colchón (terrazas)
Constructivos
Plantas
y
aves
Cubierta
Ecoetiquetas Conservación de recursos:
-Madera
Materiales de baja toxicidad
(gases, radiación, electricidad
estática):
-hormigones
-pavimentos
-aislantes
-conductos
-pinturas
-paneles
Energía
Materiales de baja energía incorporada:
-Tierra pisada
-Suelo-cemento
Escalas de durabilidad:
-Estructura soporte,
cerramiento, instalaciones,
particiones interiores.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
5.25.- DISEÑO Y FORMA DE LAS EDIFICACIÓNES
La propuesta urbana planteada en el presente documento se ha
desarrollado con la intención de constituir un nuevo barrio interconectado
orgánicamente con el Parque Norte y las grandes dotaciones sociales,
donde el espacio libre prima con respecto a la edificación. La propuesta de
Ordenación de la edificación pasa por un diseño urbanístico heterogéneo y
de baja densidad, donde la posición de los edificios entre sí y su relación con
los espacios libres circundantes es la primera apuesta. Dentro de la misma se
han proyectado edificios de distinta condición según la Normativa aplicable
y las condiciones de la edificación previstas a tal efecto.
Estos edificios y su articulación dejan entre ellos espacios naturales o
urbanizados que sirven de relación entre el espacio privado de parcela y el
espacio público de la calle. Las piezas edificadas se consolidan así como
bloques aislados insertos en una trama verde, donde las visuales del espacio
urbano, la ventilación y el soleamiento garantizan altos valores de calidad
medioambiental en las mismas.
Existen una serie de factores de forma que han sido determinantes en la
concepción del edificio en relación con el entorno y en su optimización
medioambiental y física:
Se disponen las edificaciones manteniendo libre un espacio central de
manzana donde se desarrolla el área estancial y espacios libres de uso
privado. Estos espacios se encuentran abiertos al espacio urbano,
garantizando una edificación que no se consolida en manzana cerrada sino
que abre sus zonas libres a la relación visual con el entorno urbano.
Estas condiciones urbanas permiten que la edificación se diseñe con un
sistema de doble ventilación, garantizando la continuidad de los espacios
naturales y abiertos que articulan la común presencia e impronta del parque
vertebrador, y ajardinando los espacios interiores en planta baja para crear
un microclima en la escala global de los elementos de la ordenación.
Las estancias y piezas habitables se ordenarán con frente al espacio libre de
manzana, ajardinado, o hacia las calles que limitan las edificaciones.
Se fomentará el diseño terrazas vegetales en los áticos de los edificios.
Mediante la utilización vegetal se plantea la creación de pequeños
microclimas, que ayudarán en verano a proteger del sol del sur y oeste.
Con carácter general la Ordenación propuesta de Tipologías Residenciales
de vivienda Colectiva, tanto libre como protegida, ha sido dispuesta según
criterios de máximo aprovechamiento solar. En este sentido, se ha procurado
en todo momento conseguir la mayor superficie de fachada posible
dispuesta dentro del Arco Solar 1, tal y como se especifica en la Ordenanza
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Municipal Bioclimática, garantizando en todo momento su cumplimiento
ampliamente superado en muchos casos.
5.26.- MATERIALES, MECANISMOS Y RECOMENDACIONES.
En este apartado, se han previsto una serie de medidas orientativas que
podrían ser tenidas en cuenta por la edificación, con el objeto de garantizar
altos valores de calidad medioambiental. En cualquier caso, estas medidas
deberán ser compatibilizadas con la referida Ordenanza Bioclimática
propuesta por el Ayuntamiento.
En este sentido, en todos los materiales, mecanismos y métodos a utilizar se
estudiarán sus capacidades no contaminantes, reciclables, y que
promuevan el ahorro y la eficiencia energética.
Este es un resumen de los materiales y métodos orientativos a tener en
cuenta en el diseño de la edificación:
1- Cubierta ecológica. Existen estudios sobre la capacidad de absorción de
las cubiertas ecológicas de la contaminación ambiental. Este es uno de los
métodos que permiten no sólo la utilización de un sistema ecológico sino
también la de un sistema anticontaminante.
2.- Aislamientos. Los sistemas de aislamientos tanto térmicos como acústicos
son paneles de lana de roca, que se colocan como trasdosados de los
muros de cerramiento.
3.- Revestimientos interiores. Se podrán utilizar tableros de O.S.B. (Oriented
Strand Board), que son de madera reciclada y a su vez son reciclables, como
revestimiento de paramentos. Tienen una alta resitencia al punzonamiento y
al desgaste. Toda la madera que se utilice en la construcción podrá ser
reciclada para la conservación de recursos naturales.
4.- Terrazos. El terrazo es un material formado por áridos de machaqueo
(reciclados) y con aglomerante a base de cemento. Los suelos podrán
revestirse de terrazos con distintos tipos de áridos.
5.- Construcción prefabricada. Los sistemas de cerramiento exteriores tales
como paneles de hormigón prefabricado, con alma de aislamiento térmico
y sistemas de junta seca, a parte de optimizar el tiempo de construcción
evitan la utilización de agua en la construcción. La construcción
prefabricada promueve el ahorro energético.
6.- Paneles de cartón-yeso. Estos sistemas de paneles se podrán utilizar tanto
para el trasdosado de muros exteriores como para la construcción de
tabiques interiores. Es un sistema también de junta seca, reciclado a base de
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
cartón. Se evitará con este material la creación de puentes térmicos con la
estructura.
7.- Carpintería de aluminio R.P.T. Toda la carpintería a utilizar podrá ser con
rotura de puente térmico.
8.- Vidrio climalit. Todos los cerramientos de vidrio podrán incorporar cámara
de aire deshidratada garantizando condiciones adecuadas de aislamiento
térmico y acústico.
9.- Suelo-cemento/ Tierra pisada. Para los espacios exteriores pisables se
podrá proponer un sistema ecológico formado por la propia tierra
compactada o mezclada con cemento.
10.- Pinturas. Se evitará todo tipo de pinturas con contenidos en plomo y se
ha optado por pinturas al temple que dejen transpirar los muros.
5.27.- SISTEMAS DE AHORRO DE CONSUMO DE AGUA EN LA EDIFICACIÓN.
Se plantea la propuesta de un sistema de red separativa de aguas pluviales
y residuales.
En este sentido, las aguas pluviales se podrían reutilizar para el sistema de
riego de las zonas comunes y de las terrazas y cubiertas vegetales.
Esta agua se podría almacena en aljibes situados preferentemente en las
cubiertas, que a su vez servirán de aislamientos térmicos de la edificación.
Todos los inodoros deberán tener sistemas de doble descarga, mínima y
máxima, para potenciar el ahorro de agua.
1 .-Optimizacion del sistema.
Dado que las medidas de optimización son específicas en las operaciones
de consumo de agua dentro de cada inmueble, las oportunidades de
reducción de agua no pueden identificarse sino hasta que se haya
concluido la auditoría de agua. Sin embargo, con base en la auditoría, se
pueden considerar varios sistemas para la optimización, entre los que
destacan:
.Calibración frecuente de todos los medidores volumétricos.
.Implementación de un programa de mantenimiento preventivo que incluya
detección de fugas en las operaciones que usan agua, como inodoros y
grifos.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
.Optimización de los procesos individuales y del equipo en las principales
áreas de consumo de agua.
2.- Sistemas de ahorro en componentes.
Existen dispositivos estándar para adaptar componentes hidráulicos y
sanitarios domésticos, tales como inodoros, regaderas, llaves de lavabo y
mangueras para riego.
* Inodoros.- Inodoros de bajo consumo. Con tanques con doble pulsador de
carga máxima y mínima.
* Aspersores para riego. Se pueden adaptar relojes y otros dispositivos de
tiempo a los aspersores de agua para riego de jardines, para que puedan
operarse y pararse automáticamente durante la noche, cuando la
evaporación de agua es mínima. Para la APF en ciudades muy calurosas,
debe prohibirse regar en horarios de alta incidencia solar (entre las 12 y 17
horas del día).
3.- Sistemas de reciclaje.
En verano se puede recoger las aguas sobrantes de los aparatos de aire
acondicionado para humidificar el ambiente.
4.- Eco-Etiquetas
Las etiquetas ecológicas o ecoetiquetas son logotipos otorgados por un
organismo oficial que nos indican que el producto que la lleva tiene baja
incidencia mediambiental y que, por tanto, es más respetuoso con el
entorno que otros productos que hacen la misma función. Son de carácter
voluntario y, generalmente, cuentan con el soporte de las ACV (Análisis de
Ciclo de Vida) del producto.
Para cada categoría de productos hay unos criterios ecológicos que
permiten la evaluación y concesión de la ecoetiqueta, que es válida
durante un periodo máximo de tres años. El producto está siempre bajo
control del organismo que otorga la ecoetiqueta.
La fiabilidad de estas etiquetas es baja y pueden llevar a confusiones y a la
utilización de productos que no nos ofrecen ninguna garantía desde el punto
de vista medioambiental. Generalmente, se colocan como un argumento
más de venta aprovechando que la ecología y el medio ambiente están
cada vez más presentes en nuestro entorno.
5.- Funcionamiento Bioclimático y Naturación urbana.
La naturación de edificios afecta tanto a las cubiertas (planas o inclinadas),
como a las fachadas, balcones o patios interiores.
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BUNCH
ARQUITECTURA
Y
La disposición de las terrazas en el edificio así como las áreas ajardinadas
centrales y espacios libres de manzana, pueden crear mediante plantas y
agua un microclima favorable. Se plantea una naturación extensiva, de bajo
coste de instalación y mantenimiento en las cubiertas, y una naturación
intensiva en las zonas ajardinadas centrales.
6.- Cubiertas ecológicas.
Las cubiertas ecológicas son un sistema de naturación de mantenimiento
mínimo, ya que no necesitan ningún sistema de riego. El sistema constructivo
está dotado de un drenaje que permite almacenar el agua de lluvia o de la
humedad relativa del aire.
Este tipo de cubiertas pretende que las plantas puedan vivir con un cuidado
escaso o nulo, de acuerdo con la filosofía subyacente de minimizar costos.
Las cubiertas podrían ser plantadas con especies perennes del género
Sedum, que cubren la superficie durante todo el año. Más concretamente
de la especie Sedum Álbum L, perteneciente a la familia de las Crassuláceas.
Es una planta que no supera los 10-12 cms. de altura. En primavera produce
unas inflorescencias blancas que se elevan, aunque no demasiado, sobre la
planta vegetativa. De hecho, este tipo de plantas crece de manera
espontánea en cubiertas.
La turba es el sustrato sobre el que se plantan estas especies.
La cubierta ecológica tiene una inercia higrotérmica muy alta. El sistema de
drenaje permite almacenar el agua, aumentando de esta forma su
capacidad térmica. Por otro lado las plantas absorben parte de los rayos
ultravioletas protegiendo el interior de la casa. Es decir las suma de la inercia
del sustrato vegetal, la inercia higrotérmica del drenaje y la absorción de
energía por parte de las plantas, hacen que este sistema, con un
mantenimiento mínimo, consigua un aislamiento óptimo.
7. Terrazas vegetales.
Las terrazas vegetales se localizarían mirando a sur, suroeste. Están formadas
por plantación en todo el perímetro. Tienen una profundidad aproximada de
50 cms., que permite la plantación de especies vegetales con un cierto
porte.
La propia barandilla que cierre las terrazas se constituirá con una malla que
permite el crecimiento de plantas trepadoras, y de esta manera crear un
colchón vegetal.
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ARQUITECTURA
Y
La otra opción es plantar otro tipo de especies con mayor porte, tipo adelfas
o jaras, que tienen un mantenimiento escaso y protegen muy bien del sol de
verano.
El sistema de riego es una red separativa que recoge el agua de lluvia en
posibles aljibes situados en cubierta.
8.- Patio vegetal.
Existe ya una larga tradición en toda la cultura mediterránea de utilizar el
patio como un elemento de control bioclimático de la edificación. Y este es
un caso más.
Los posibles patios interiores de las edificaciones se deberían ejecutar con
grandes jardineras, en las que se planten especies de hoja caduca que
protejan del sol en verano y dejen pasara la luz en invierno.
También se proveerán elementos de agua que permitan la creación de un
microclima para refrescar el ambiente.
9.- Criterios de Orientación- Soleamiento.
La disposición de los edificios deberá permitir una optimización del ahorro
energético. En este sentido, la propia Ordenación de la edificación,
propuesta en el presente documento, ha posicionado preferentemente los
edificios de cara al mayor aprovechamiento del Arco Solar 1, tal y como se
define en la Ordenanza Bioclimática Municipal.
No sólo la forma de la edificación, sino también la organización interna de
las viviendas, que sitúan los servicios en las zonas interiores de la crujía y los
usos estanciales a las fachadas principales, permitiendo el máximo
aprovechamiento de la situación solar del edificio.
En invierno los grandes ventanales captan los rayos ultravioletas y calientan
la edificación, mientras que en verano las protección vegetal de las terrazas
y los sistemas de contraventanas, así como el sistema bioclimático del patio,
refrescan a las viviendas.
Bloques de doble crujía
(mismo esquema para edificación pasante)
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ARQUITECTURA
Y
10.-Ventilación.
La disposición de las viviendas, deberá permitir la correcta ventilación de
cada una de las piezas asegurando la calidad higiénica de las mismas.
La disposición general, con zonas húmedas al interior del patio y piezas
habitables en fachada garantiza de igual modo un perfecto control de
emisión de ruidos y olores sobre los espacios libres de uso privado.
11.-Captación de energía solar.
Serán de aplicación cuantas medidas sean establecidas en el Ayuntamiento
de Tres cantos con respecto a la captación de energía solar para usos
térmicos, de las que se derive la obligación de incorporar sistemas de
captación y utilización de energía solar activa de baja temperatura para
producción de agua caliente sanitaria.
Sobre la cubierta de los áticos, se debería localizar un sistema de
impermeabilizante fotovoltaico, para la captación de energía solar.
De forma complementaria a todas estas medidas que se proponen para su
estudio y posible incorporación a la edificación, se ha de tener en cuenta el
cumplimiento de la Ordenanza Bioclimática Municipal, donde se regulan las
determinaciones medioambientales en cuanto a los criterios, medidas de
ahorro y máximos aprovechamientos de cara a la eficiencia energética.
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5.28.- TRATAMIENTO DE VERTEDEROS Y PROTECCIÓN DE AGUAS SUBTERRÁNEAS
Deberán llevarse a cabo todas las medidas de carácter preventivo/corrector
recogidas en los estudios adicionales para el tratamiento de vertederos, con
antelación al sellado de los mismos, en relación con la red de control y
seguimiento de la calidad de aguas subterráneas: ubicación de puntos,
características constructivas de los mismos y periodicidades de muestreo y
parámetros a determinar en las analíticas que se realicen a las muestras.
El uso de aguas subterráneas requerirá autorización expresa
Confederación Hidrográfica del Tajo u organismo competente.
de
Antes de la ejecución del sellado de los vertederos, se realizará una toma de
muestras y análisis de las aguas subterráneas en los piezómetros situados
aguas arriba y aguas abajo de los vertederos, que constituirán la red de
control de contaminación de agua subterránea.
Se deberá proceder al correcto sellado de los pozos del ámbito.
Con objeto de garantizar la mínima afección a las aguas subterráneas en las
zonas verdes, y dada la importancia de la superficie no edificada, se deberá
realizar un uso moderado de abonos, herbicidas y fungicidas en estas zonas.
En todo caso, los fertilizantes empleados serán de asimilación lenta.
5.29. PROTECCIÓN DE ACUÍFEROS.
-Justificación.
Las medidas correctoras que reducen la afección de la obra urbanizadora
sobre las aguas subterráneas tienen carácter orientativo desde el Plan
General ya que deberá ser el planeamiento parcial el instrumento que las
desarrolle con carácter vinculante, o con carácter orientativo para su
vinculación posterior desde los estudios de detalle, proyectos de obra o de
urbanización. De ahí que el estudio medioambiental establece, en el
presente Plan Parcial, las medidas a aplicar en materia de protección de
acuíferos con carácter general y se remiten en su desarrollo pormenorizado
al correspondiente Proyecto de Urbanización.
-Normativa.
1. Deberá garantizarse la continuidad del flujo de aguas subterráneas, sin
interrumpir los flujos subálveos, y sin daño a las cimentaciones.
2. Deberán re-inyectar en el subsuelo parte de las aguas de escorrentía
recogidas en los zonas urbanizadas e incorporadas al sistema de recogida
de aguas pluviales, para así mejorar la recarga de los acuíferos. Se evitarán,
29
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ARQUITECTURA
Y
en la medida de lo posible, las desviaciones de caudales superficiales,
reconduciéndose a cauces fluviales ya existentes.
3. Se mantiene sin interceptar el curso del Arroyo Bodonal o Valdecarrizo,
para lo cual se proponen pasos elevados de diseño adecuado.
4. Se dimensionan correctamente las obras de paso de las vías sobre los
cauces de forma que se evita el efecto barrera-presa en la margen
topográficamente más elevada de la misma, de conformidad con el estudio
específico.
5. Durante la fase de construcción se ha de impedir que los sólidos disueltos
lleguen a los cauces fluviales; y si los alcanzan, deberá ocurrir con el menor
contenido posible en sólidos y nutrientes. Esto se corrige mediante pantallas
vegetales, instalando parapetos temporales o realizando pequeñas balsas
de decantación por tramos. Asimismo se recogerán los aceites y grasas de
limpieza de los motores.
6. Con objeto de proteger y recargar los acuíferos, para el riego de parques
y jardines de más de una hectárea de extensión se propone la utilización de
aguas recicladas; su uso será obligado en el caso de instalaciones
recreativas o deportivas con altos requerimientos hídricos.
7. El Proyecto de Urbanización a desarrollar en el sector deberá incluir un
inventario de los pozos activos y abandonados municipales y particulares de
su ámbito, estudiándose en este último caso la posibilidad de su sellado. Las
actuaciones de apertura o sellado de pozos deberán consultarse o
notificarse previamente a la Confederación Hidrográfica del Tajo, como
organismo competente en el Dominio Público Hidráulico.
8. En orden a la protección de los recursos subterráneos se cumplirán las
normas establecidas por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y el Canal de Isabel
II, y demás normativa en vigor.
9. En el desarrollo de actividades agrícolas sobre terrenos actualmente en
cultivo, no se usarán productos fitosanitarios que pudiesen ser perjudiciales
para el medio ambiente.
Complementariamente a tales directrices habrán de tomarse las medidas
oportunas en el desarrollo de los proyectos de edificación incluidos en la
Zona de Policía, sometidas en cualquier caso a las determinaciones del
Reglamento del Dominio Público Hidráulico aprobado por el Real Decreto
849/1.986, de 11 de Abril y modificado por Real Decreto 606/2.003 de 23 de
mayo, así como la preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfica
del Tajo en los casos necesarios.
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5.30. GESTIÓN DE RESIDUOS
a) Condiciones de vertederos temporales durante el desarrollo de las obras
de urbanización.
En fase de ejecución y con carácter vinculante desde los Proyectos de
Urbanización se tratarán adecuadamente los residuos inertes que se generan
durante la ejecución de la obras urbanización, obras en general o de
reordenación (escombros, cascotes, ...), proponiendo medidas correctoras
en el desarrollo del Proyecto de Urbanización y un programa que garantiza
el control sobre los desechos y residuos sólidos (inertes y urbanos) que se
generan durante las fases de construcción y funcionamiento.
La metodología de la gestión de dichos residuos, Se desarrollará
específicamente en todos los proyectos de obras que impliquen un
movimiento de tierras potente, ya sea en la fase de explotación, como de
ejecución.
Las solicitudes de licencia para los correspondientes usos productivo y
terciario, estarán a lo dispuesto en la normativa vigente en materia de
gestión de residuos de demolición y construcción y al Plan de Residuos de
Construcción y Demolición 2001-2006, aprobado por Acuerdo del Consejo
de Ministros de 1 de junio de 2001 y al Plan de Gestión Integrada de Residuos
de Construcción y Demolición de la Comunidad de Madrid 2002-2011,
aprobado por el Consejo de Gobierno de la CAM el 21 de febrero de 2001
b) Gestión de Residuos urbanos, industriales e inertes, La gestión de los
residuos generados por la ciudad existente y por la ciudad proyectada se
incorpora como medida a desarrollar dentro de la fase de explotación del
desarrollo urbanístico. Se desarrollan los parámetros de referencia del servicio
dentro de la Ordenanza Ambiental, que trate de una manera integral el
tema de los residuos sólidos urbanos, industriales e inertes, dentro del ámbito
del término municipal.
Las áreas susceptibles de ser destinadas a los vertidos de las clases citadas se
establecen de acuerdo con las directrices recogidas en el Plan Regional de
Gestión de residuos de construcción y demolición de la Comunidad de
Madrid aprobado según Acuerdo de 21 de Febrero de 2002, del Consejo de
Gobierno, así como en el Plan integral de Residuos Inertes de la Comunidad
de Madrid.
Los vertederos de residuos industriales se ubicarán en terrenos:
a) considerados básicamente como impermeables, definidos como aquellos
que tienen materiales geológicos muy poco permeables y que no contienen
acuíferos;
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ARQUITECTURA
Y
b) considerados como poco vulnerables, definidos como aquellos en que los
materiales geológicos no presentan acuíferos continuos.
En cualquier caso, la ubicación concreta de vertederos de residuos
industriales asociados al Proyecto de Urbanización, debe ir precedida de un
estudio hidrogeológico detallado del emplazamiento propuesto, que
establezca la idoneidad del terreno para ese uso, y las características de su
utilización y mantenimiento. Este tipo de vertederos debe ser
obligatoriamente controlado por los Servicios Técnicos Municipales
competentes, o la Comunidad de Madrid si fuera de ámbito supramunicipal.
En el caso de producirse una modificación del uso asignado a un suelo al uso
industrial se ha de realizar la elaboración del estudio relativo a suelos
contaminados en base al Decreto 326/1999, de 18 de noviembre, de suelos
contaminados de la CAM.
Se condicionará la licencia de obras a la realización de un estudio de
calidad de suelo y, en su caso, de la limpieza y recuperación que puedan ser
necesarios, de forma previa a su urbanización o edificación.
Se implantarán en tales tipos de vertedero urbanos, industriales e inertes las
redes de tratamiento depurativo que autorice la legislación vigente en esta
materia.
Como mínimo, los vertederos deberán cubrirse con tierra de forma periódica
y, una vez agotados, deberán sellarse y restaurarse creando un suelo que
incluya una capa vegetal, para posteriormente proceder a la plantación de
las especies vegetales más adecuadas en función de las limitaciones
edafológicas existentes y su adaptabilidad al clima de la zona. El desarrollo
pormenorizado de la obra y el espesor de la capa vegetal señalada, deberá
ser concretada en los estudios complementarios que apoyen el proyecto
técnico del vertedero.
Las operaciones de gestión de residuos sólidos urbanos y escombros y en su
caso, traslado a vertedero al que se destinen los residuos, tanto sean
realizadas por la Administración como por empresas especializadas, han de
contar con todas las autorizaciones administrativas preceptivas que en cada
caso correspondan. El destino de los residuos inertes generados en los nuevos
desarrollos propuestos por el Plan se supedita a los posteriores proyectos de
desarrollo.
El proyecto del vertedero de inertes ha de estar sometido a Evaluación de
Impacto Ambiental según establece la Ley 2/2002, de 19 de Junio, de
Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid, tal y como se recoge en
su Anexo II.
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ARQUITECTURA
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En caso de detectar vertederos incontrolados, y en particular localizados en
suelo no urbanizable, deberá elaborarse un estudio en base al Decreto
326/1999, de 18 de noviembre, de suelos contaminados de la CAM.
Previamente a la delimitación de un ámbito espacial destinado a ser
utilizado como vertedero de residuos de cualquier tipo, debe estudiarse un
Plan de Gestión para estos residuos, tal y como establece el Reglamento de
la Ley 20/1986, de 14 de Mayo, Básica de Residuos Tóxicos y Peligrosos así
como lo establecido por de la Ley 9/1995, de 28 de Marzo, de Medidas de
Política Territorial, Suelo y Urbanismo en su articulado vigente, y la Ley
10/1998, de 21 de Abril, de Residuos, en el Decreto 70/1997, de 12 de Junio,
por el que se aprueba el Plan Autonómico de los Residuos Sólidos Urbanos de
la Comunidad de Madrid 1997-2005. Si fuese necesario serán de aplicación
los Decretos 83/1999, de 3 de Junio, por el que se regulan las actividades de
producción y gestión de los residuos biosanitarios y citotóxicos en la
Comunidad de Madrid.
Dicha competencia corresponde a la Administración Autonómica, si bien el
Ayuntamiento puede establecer Ordenanzas complementarias.
Por otro lado, en aquellas zonas donde se propone la transformación de los
usos industriales actuales o cuando se trate de actividades potencialmente
contaminantes, el proyecto y la actividad se ajustarán a lo determinado en
el Decreto 326/1999, de 18 de noviembre, de Suelos Contaminados de la
En todas las áreas de nuevo desarrollo deberán definirse zonas libres para
situar contenedores separativos de residuos sólidos.
5.31.- PROTECCIÓN DEL MEDIO HIDROLÓGICO
Los proyectos de edificación estudiarán la viabilidad de la disposición de
retardadores de flujo en los sumideros de los tejados y azoteas, así como el
vertido de las bajantes de aguas pluviales a terrenos porosos (zonas verdes)
en lugar de a viales impermeables o aceras, con objeto de contribuir a la
laminación de los caudales generados, así como a la retención de la
contaminación difusa en origen.
Con el fin de llevar a cabo el acondicionamiento y encauzamiento de los
arroyos, el Proyecto de Urbanización incluirá el proyecto específico que
recoja las obras de encauzamiento y/o acondicionamiento de los cauces
del ámbito.
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ARQUITECTURA
Y
Depuración de aguas residuales
-Justificación.
La depuración permite reincorporar al ciclo hidrológico caudales captados
de los cauces hídricos, necesarios para el normal desarrollo de la actividad
urbana.
Esta medida se concreta en dos direcciones:
1. El desarrollo físico de una infraestructura que permite la depuración de las
aguas residuales, que implica el desarrollo de un proyecto constructivo,
sobre una reserva de suelo concretada desde el Plan General.
2. Definir el nivel de depuración al que se van a someter dichas aguas, para
lo que se aplicarán los parámetros de referencia de la legislación sectorial
que marca el límite a partir del cual se pueda permitir reincorporar esas
aguas al ciclo hidrológico.
En este sentido, la ampliación de la depuradora tratará la línea de agua
mediante un tratamiento físicoquímico, y un tratamiento convencional de
fangos activos, si bien el Proyecto de Urbanización, que habrá de
redactarse, incorporará la definición técnica y dimensionado de la
ampliación necesaria, para dar una eficaz respuesta a las nuevas demandas
del municipio.
5.32.- ZONAS VERDES
El Plan Parcial que desarrolla el Plan General de Tres cantos, ha previsto
como importante medida de desarrollo medioambiental la protección del
terreno del gran Parque Norte, que recorre de este a oeste el eje central del
sector que nos ocupa, y que ligado a las zonas calificadas como zona verde
Local, consolidan un eje vertebrador de toda la ordenación de escala sin
igual.
El Parque Norte, con una extensión total cercana a las 25 Has, y un desarrollo
extensivo lineal, recorre el sector y actúa como gran dotación urbana que
protagoniza el desarrollo urbano de calidad ambiental y un modelo territorial
extensivo y de grandes zonas libres y dotaciones a las que se asoma y
aprovecha el conjunto de la ordenación.
Es por ello que se adjunta al presente documento un Avance del Plan
Especial del Parque Norte, Volumen D, en el que se desarrollan de forma
específica los condicionantes medioambientales que podrían definir la
estrategia urbanística.
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ARQUITECTURA
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El argumento principal que estructura la propuesta del Parque viene dado
por el agua, elemento esencial en la constitución de un paisaje, su
vegetación, sus hábitats, la vida y uso que en él se producen. Todos niveles
que intervienen, la vegetación, recorridos y áreas de estancia, los usos
lúdicos y deportivos, etc., vienen determinados por la estructura ramificada
de la cuenca de pequeños cauces de escorrentías y arroyo principal
existentes.
Por otro lado, en la documentación obrante en el Plan General se hace
mención expresa al desarrollo del Parque Norte, para el que se precisa la
elaboración del pertinente Plan Especial con un cuidadoso proyecto de
reforestación y ajardinamiento que recogerá los siguientes aspectos:
-
Con el fin de disminuir la escorrentía superficial en las zonas verdes, en
las zonas de mayor pendiente, y siempre que se considere oportuno,
se considerará la disposición de elementos que favorezcan la
infiltración del agua superficial y la laminación de los caudales de
escorrentía.
-
Con el fin de aumentar la diversidad de fauna, se emplearán, entre
otras, especies vegetales autóctonas que ofrezcan recursos tróficos y
refugio a la fauna autóctona.
-
El proyecto de ajardinamiento deberá contemplar el emplazamiento
preferente de los pies afectados por las obras y que se consideren
objeto de transplante.
-
El tratamiento y adecuación al trazado del mismo de las vías
pecuarias, cuya inclusión garantizará el correcto funcionamiento de la
misma, así como la adopción de los usos compatibles previstos en las
leyes sectoriales correspondientes, la Ley 8/98
-
Todas aquellas medidas adoptadas con carácter genérico por la
normativa del Plan Parcial.
Todos estos aspectos vendrán regulados de forma específica en dicho Plan
Especial, del que se presentan los estudios previos a su redacción como base
de trabajo. Con respecto a la Normativa que deben cumplir estos espacios
libres, el propio Plan General establece las siguientes pautas de desarrollo:
-Normativa.
En el desarrollo de las zonas verdes de red general, así como las de red local
vinculada, y dado que constituyen unitariamente un corredor verde, se han
de considerar las determinaciones recogidas en el Decreto 18/1992, de 26 de
marzo, por el que se aprueba el Catálogo Regional de Fauna y Flora Silvestre
y se crea la categoría de Árboles Singulares, actualizada según la Orden de
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ARQUITECTURA
Y
10 de diciembre de 1993, de la Consejería de Cooperación, por la que se
actualiza el Catálogo de Ejemplares de Flora, incluidos en la categoría de
“Árboles Singulares” dentro del Catálogo Regional de Especies Amenazadas
de Fauna y Flora Silvestres de la Comunidad de Madrid.
Se preservarán de la urbanización aquellos elementos vegetales que
hallándose dentro de los límites de las actuaciones propuestas se encuentran
protegidas, ajustando el diseño a estos condicionantes, o si el número de
elementos es pequeño, relocalizándolos en ubicaciones que reúnan
características similares a las de partida.
Para la sustitución del arbolado de especies no protegidas, en caso de
necesidades constructivas o de urbanización, se aplicará la Norma Granada
(aprobada para su aplicación en el ámbito de la Comunidad de Madrid por
Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7/11/01), como criterio de valoración
del arbolado ornamental, para aquellos ejemplares que hubiesen de ser
eliminados por causa justificada.
Para el arbolado urbano se alternarán diferentes especies con el fin de
mitigar posibles afecciones de plagas, procurando en todo caso que sean
resistentes y de fácil conservación.
El desarrollo de las zonas verdes y espacios libres ha de ejecutarse
conjuntamente con la urbanización. Estos espacios ya sean pertenecientes a
las redes locales o las generales deberán ser diseñados por el planeamiento
de desarrollo, con definición pormenorizada en un proyecto de obra.
Los proyectos de actuación en las riberas de los arroyos, y en especial las
riberas del arroyo Bodonal colindantes con el casco urbano actual de Tres
Cantos, deberán tener en cuenta la limpieza y adecuación de sus márgenes.
En la configuración de los espacios libres, la vegetación arbórea y arbustiva
con especies autóctonas correspondientes a la serie climática del municipio
o con especies rústicas de bajo mantenimiento capaces de soportar
condiciones temporales de sequía, ocupará la mayor parte de la superficie,
constituyendo un elemento básico de ordenación. Se mantendrá la
vegetación existente dentro de las áreas ajardinadas y espacios libres de los
ámbitos y parcelas, especificando la aplicación de la Norma Granada
(aprobada para su aplicación en el ámbito de loa Comunidad de Madrid
por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7/11/01), como criterio de
valoración del arbolado ornamental, para aquellos ejemplares que hubiesen
de ser eliminados por causa justificada.
El ajardinamiento incluirá árboles, arbustos, subarbustos, plantas vivaces o
plantas tapizantes, minimizándose el uso de césped.
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ARQUITECTURA
Y
Las cubiertas vegetales de plantas subarbustivas y tapizantes se pueden
utilizar para acentuar la separación entre calzadas o bandas de circulación,
sobre medianas o en los bordes de las aceras. Utilizando especies vegetales
distintas pueden diferenciarse unas plazas de otras y distinguirse áreas
estanciales.
Se prohibirá la utilización de céspedes tapizantes de altos requerimientos
hídricos, a fin de favorecer un menor consumo de agua. En cualquier caso,
se utilizarán especies autóctonas de bajos requerimientos hídricos como
recurso básico del ajardinamiento a realizar.
En todo proyecto de plantación de arbolado viario se debe prever espacio
suficiente para que el árbol pueda desarrollarse tanto en su medio aéreo
como subterráneo, teniendo en cuenta la distancia entre árboles, y entre
éstos y las edificaciones, y debe comprobarse que los servicios
infraestructurales no se vean afectados por las raíces ni que condicionen su
desarrollo.
En los proyectos de jardinería se deberá justificar el tratamiento con respecto
a los siguientes criterios de selección del arbolado urbano que sean de
aplicación:
1. Volumen aéreo disponible
2. Calidad del suelo
3. Interés paisajístico, histórico o cultural
4. Valor ornamental de las especies elegidas
5. Longevidad de la especie
6. Criterios de mantenimiento
7. Tamaño del alcorque
8. Pluviometría y/o riego
9. Susceptibilidad a los factores climáticos del área
10.Susceptibilidad
a
los
factores
ambientales
(contaminación por vehículos u otros).
del
área
5.33.- PROTECCIÓN CONTRA LA CONTAMINACIÓN ACÚSTICA
Para el desarrollo urbanístico del sector, así como para la calificación y
determinación de los usos pormenorizados correspondientes se han tenido
presente todas las medidas necesarias, así como el cumplimiento del Real
decreto 78/99 del Régimen de Protección Acústica de la Comunidad de
Madrid.
Todas las prescripciones derivadas de los estudios acústicos realizados en el
ámbito así como las afecciones producidas por los diferentes condicionantes
que obran sobre el ámbito: Ferrocarril de Cercanías, carretera de Colmenar
M-607 y Tren de Alta Velocidad Madrid-Valladolid, como aspectos más
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ARQUITECTURA
Y
importantes, han sido recogidas e incorporadas a la documentación de Plan
Parcial, en el Estudio Sectorial de Incidencia Ambiental, en concreto en el
Anexo III de Contaminación Acústica.
En el Plan General de Tres Cantos, en las Normativas Urbanísticas de Medidas
Correctoras se recogen una serie de determinaciones a tener en cuenta en
la Ordenación. En este sentido, el presente documento ha tenido en cuenta
todas ellas y así se materializa en los Planos de Ordenación: Afecciones
acústicas adjuntos, donde se lleva a cabo la implantación de dichas
medidas correctoras recogidas en el estudio acústico o bien las medidas
oportunas sustitutorias en cada caso para paliar las afecciones.
Áreas de sensibilidad acústica en Tres Cantos
Las medidas correctoras diseñadas para minimizar el impacto acústico que
puede generar el nuevo desarrollo sobre su entorno, y el entorno sobre éste y
sobre sus habitantes, se supeditan al análisis y modelización previa de las
fuentes de ruido existentes y previstas en el ámbito estudiado. Se pretende
de este modo dar cumplimiento a las determinaciones contempladas en el
Decreto 78/1999, de 27 de mayo, sobre protección acústica de la
El análisis, así como la metodología empleada para la modelización del ruido
en el nuevo desarrollo, se recoge en el Estudio sobre el Ruido del Plan
General de Tres Cantos. No obstante, dado el carácter normativo de la
delimitación de las Áreas de Sensibilidad Acústica (Art. 10, 11 y 12 del
Decreto 78/1999, de 27 de mayo, sobre protección acústica de la
Comunidad de Madrid) se adjuntan en el Anexo referido anteriormente los
planos correspondientes de las diferentes Áreas de Sensibilidad delimitadas
en el suelo urbanizable según los estudios realizados sobre el ámbito y las
previsiones de desarrollo de los focos de emisión a tener en cuenta.
5.33.1- Áreas de Sensibilidad Acústica para Ambiente Exterior.
En el ámbito de ordenación correspondiente al municipio se ha establecido
una zonificación en áreas de sensibilidad acústica, de acuerdo a los usos
previstos en el Plan y las prescripciones que se establecen en el Decreto
78/1999, de 27 de mayo, sobre protección acústica de la Comunidad de
Madrid y que son:
Tipo I – Área de silencio. Zona de alta sensibilidad acústica, que
comprende las zonas del territorio que requieren una especial protección
contra el ruido. Se han incluido aquellas zonas con los siguientes usos
predominantes, ya sean definidos en suelo consolidado o no
consolidado: uso sanitario, uso docente o educativo, uso cultural y
espacios protegidos.
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Tipo II – Área levemente ruidosa. Zona de considerable sensibilidad
acústica, que comprende las zonas del territorio que requieren una
protección alta contra el ruido. Se han incluido zonas con los siguientes
usos del suelo predominantes ya sean en suelo consolidado o no
consolidado: uso residencial y zona verde (excepto casos en las que
constituyan zonas de transición).
Tipo III – Área tolerablemente ruidosa. Zona de moderada sensibilidad
acústica, que comprende las zonas del territorio que requieren una
protección media contra el ruido. Se han incluido zonas con los siguientes
usos del suelo predominantes, ya sean en suelo consolidado o no
consolidado: uso de hospedaje, uso de oficina o servicios, uso comercial,
uso deportivo y uso recreativo.
Tipo IV – Área ruidosa. Zona de baja sensibilidad acústica, que
comprende las zonas del territorio que requieren menor protección
contra el ruido. Se han incluido zonas con los siguientes usos del suelo
predominantes, ya sean en suelo consolidado o no consolidado: uso
industrial y servicios públicos.
Tipo V – Área especialmente ruidosa. Zona de nula sensibilidad acústica,
que comprende las zonas del territorio afectados por servidumbres
sonoras a favor de infraestructuras de transporte (por carretera, ferroviario
y aéreo) y áreas de espectáculos al aire libre.
Dentro del Tipo V, no se contemplan las vías urbanas de mayor tráfico por
entender que no forman parte de las infraestructura de transporte,
tratándose como parte asimilada al uso mayoritario que define el área
de sensibilidad (forman parte del tejido urbano correspondiente al uso del
suelo en el que se engloban).
Tipo T – Zona de transición. Se crean con el fin de evitar que colinden
áreas de muy diferente sensibilidad. Estas zonas de transición se sitúan en
áreas residenciales próximas a las infraestructuras de transportes o áreas
industriales existentes. Las áreas clasificadas como Tipo I no admiten
banda de transición (a fin de que no colinden áreas de muy diferente
sensibilidad).
Las zonas que se encuadren en cada uno de los tipos señalados en el
apartado anterior lo serán sin que ello excluya la posible presencia de otros
usos del suelo distintos a los indicados en cada caso como mayoritarios.
Las áreas de sensibilidad se han representado en el plano de “Propuestas de
Áreas de Sensibilidad Acústica” mediante una delimitación de polígonos que
engloban cada zona según los usos mayoritarios.
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5.33.2. Áreas de Sensibilidad Acústica para Ambientes Interiores.
Se definen las áreas de sensibilidad para ambiente interior, bajo los siguientes
criterios:
Tipo VI: Área de trabajo: Zona interior de los centros de trabajo
Tipo VII: Área de vivienda: Zona del interior de las viviendas y usos
equivalentes en la que se diferencian entre la subzona residencial habitable,
que incluye dormitorios, salones, despachos y sus equivalentes funcionales, la
subzona residencial servicios, que incluye cocinas, baños, pasillos, aseos y sus
equivalentes funcionales, y la subzona hospedaje.
5.33.3. Valores Límite de Emisión de Ruido en Ambiente Exterior.
A continuación se exponen los valores límite de emisión de ruido en
ambiente exterior para cada caso:
a) Nuevos desarrollos urbanísticos.
En estas zonas consolidadas, donde se determine que la situación acústica
no alcance los valores objetivos fijados, no podrá instalarse ningún foco
emisor nuevo, si su funcionamiento ocasiona un incremento de 3 dB(A), o
superior en los valores existentes, o si supera los valores siguientes:
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5.33.4. Valores Límite de Inmisión de Ruido en Ambientes Interiores.
Los valores limite de inmisión de ruido en ambientes interiores de los edificios
propios o colindantes, no podrán superar los valores establecidos en la
siguiente tabla:
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5.33.5. Valores límite de transmisión de vibraciones al ambiente interior.
Los valores límite de transmisión de vibraciones al ambiente interior, no
podrán superar los valores del índice de percepción vibratoria K,
establecidos en la siguiente tabla:
Por último, manifestar que, tal y como se ha referido anteriormente y con el
objeto de garantizar el cumplimiento de los Estudios sectoriales que afectan
a la Incidencia Ambiental en el ámbito de Estudio, se ha llevado a cabo
Estudios Pormenorizados de las afecciones acústicas sobre el sector,
definiéndose unos mapas de Ruido de las deferentes Áreas de Sensibilidad,
desarrolladas en función de los datos analizados para cada uno de los focos
emisores:
-
Tren de Alta Velocidad
Tren de Cercanías C-7
Carretera de Colmenar M-607
Viario Interno
Dichos mapas han sido debidamente analizados al objeto de corregir
posibles disfunciones en el modelo de ordenación propuesto en el
documento de Plan Parcial, dando como resultado una ordenación
definitiva de Plan Parcial donde han sido relocalizados los usos en función de
sus determinaciones acústicas y demás aspectos medioambientales,
creándose zonas nuevas de transición acústica al objeto de mejorar las
condiciones del entorno.
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ARQUITECTURA
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5.34.- PROTECCIÓN DEL MEDIO NOCTURNO
La presente normativa será de aplicación a los proyectos, memorias técnicas
de diseño y obras de alumbrado exterior, tanto públicos como privados.
Las lámparas, equipos auxiliares, luminarias y proyectores para la solución
luminotécnica seleccionada en el proyecto o memoria técnica de diseño, se
ajustarán a las características y valores fijados en esta normativa y los
derivados del estudio específico.
Los proyectos justificarán los niveles de iluminación, el flujo hemisférico
superior instalado (FHSinst), el factor de utilización (K) y la relación
luminancia/iluminancia (L/E). Asimismo se presentará una autocertificación
del fabricante o certificación de un laboratorio acreditado por ENAC u
organismo nacional competente, donde se especifique y acredite que se
cumplen, el flujo hemisférico superior FHS%, rendimiento %, factor de
utilización (K%) y demás características para cada tipo de luminaria, lámpara
y equipo.
Las instalaciones de alumbrado exterior deben estar dotadas de los
correspondientes sistemas de encendido y apagado de forma que, al evitar
la prolongación innecesaria de los períodos de funcionamiento, el consumo
energético sea el estrictamente necesario.
Las instalaciones deben llevar incorporados, sistemas de regulación del nivel
luminoso que permitan la reducción del flujo luminoso y el consiguiente
ahorro energético.
Se cuidará el posicionamiento, el apuntamiento y la orientación de los
aparatos de alumbrado, impidiendo la visión directa de las fuentes de luz. Se
dirigirá la luz preferentemente en sentido descendente y no ascendente,
especialmente en el alumbrado de fachadas de edificios y monumentos
utilizando, en su caso, sistemas ópticos adecuados, deflectores, pantallas y
paralúmenes para evitar la dispersión del haz luminoso con la finalidad de
paliar en lo posible la luz intrusiva.
Además, habrá de tenerse en cuenta lo establecido en la Ordenanza
Bioclimática de Tres Cantos, que en su Art. 6. 7-a), establece los criterios para
el diseño de la red de alumbrado pública y privada. Las instalaciones de
alumbrado público dispondrán de un sistema de alumbrado público que
incorpore algún sistema de telegestión y programa de identificación y
mantenimiento, o mecanismo similar para facilitar su control.
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ARQUITECTURA
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5.35.- PROTECCIÓN DEL SUELO
Los materiales procedentes de los movimientos de tierras generados como
consecuencia de las obras, procedan o no de los vertederos, deberán
quedar en el interior del ámbito del Plan Parcial, salvo excepciones
debidamente justificadas.
Se retirará, almacenará y conservará la tierra vegetal retirada durante las
obras de ejecución de los nuevos desarrollos, para su utilización en los
procesos posteriores de revegetación y acondicionamiento de aquellas
superficies no pavimentadas del ámbito de actuación, especialmente zonas
verdes.
Se evitará la compactación y erosión hídrica y eólica de los materiales,
limitándose su tiempo de apilado.
El proyecto de urbanización aportará anexo de estudio detallado del
movimiento de tierras proyectado y del volumen y características de las
tierras sobrantes, estableciéndose el correspondiente Plan de desecho de
vertidos.
Se incluirá propuesta de modificación topográfica de las zonas verdes,
detallada con curvas de nivel de estado actual y modificado.
5.36.- PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL
Con objeto de garantizar la protección del patrimonio cultural, se dará
cumplimiento a las disposiciones establecidas por la Consejería en materia
competente.
A tal fin se tendrán en cuenta los estudios arqueológicos correspondientes,
así como las determinaciones del Plan General de Tres Cantos en materia de
protección del medio Arqueológico, Condiciones de Protección del
Patrimonio Arqueológico, elaboradas por la Dirección General de Patrimonio
Cultural de la Consejería de Educación y Cultura de la Comunidad de
Madrid.
De cualquier modo, es oportuno especificar que el sector de suelo
urbanizable Tres Cantos Norte no se incluye dentro de ninguna de las áreas
de protección definidas en la referida documentación.
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ARQUITECTURA
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5.37.- PROTECCIÓN DE LA RED SUPRAMUNICIPAL DE VÍAS PECUARIAS
El Sector que nos ocupa no presenta la afección de ningún trazado de Vías
Pecuarias, tal y como recoge la documentación obrante en el Plan General.
Los planos de Redes Públicas Generales y Supramunicipales del Suelo No
Urbanizable, Serie 2, nº 2.1. del Plan General recogen las tres áreas de
influencia de las Vías pecuarias que discurren por el Término Municipal:
-
-
En la zona este, lindando con el espacio reservado del Soto de
Viñuelas: Vereda de las Tapias de Viñuelas (VP.1).
En la zona central, paralelo a las vías de conexión del municipio, M607: el Cordel de la carretera de Miraflores (VP.14), y en la zona más
hacia el oeste, el Cordel de Valdeloshielos (VP.2), Huelgas del Arroyo
Tejada (VP.3)y Vereda del Acederal (VP.5).
Por último, en la zona oeste, se encuentra la Vereda de las Tapias del
Pardo (VP.1), así como el Descansadero Juncal de San Jorge (VPT)
Por lo tanto, con respecto a su tratamiento por el ámbito que nos ocupa, no
es necesario establecer unos criterios generales de actuación.
5.38.- ENERGÍAS RENOVABLES
Las instalaciones que demanden el uso de agua caliente sanitaria, así como
aquellas piscinas que se pretendan climatizar, deberían estudiar sistemas de
captación y utilización de energía solar para la producción de agua caliente
sanitaria, conforme a lo establecido por las Ordenanzas Municipales
correspondientes.
5.39.- ENERGÍAS ELÉCTRICAS
El casco urbano de Tres Cantos cuenta en su extremo nordeste con una
importante Subestación eléctrica que distribuye toda una red de trazados de
media y alta tensión por el Municipio.
El ámbito está recorrido por 4 líneas aéreas de la compañía Iberdrola,
representadas en los planos adjuntos de Infraestructuras existentes:
• 1 línea de 66Kv que parte de la Estación Transformadora y recorre el
ámbito por su zona sur.
• 1 línea de 66 Kv que atraviesa el ámbito desde la Estación
Transformadora de Tres Cantos hacia el norte y luego gira hacia el
oeste, atravesando la carretera de Colmenar(M-607).
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ARQUITECTURA
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• 1 línea de 66 Kv que parte de la Estación Transformadora y atraviesa
la actuación dirigiéndose hacia el Norte.
• 1 línea de 220Kv que parte de la Estación Transformadora y se dirige
hacia el Este del Sector.
El Plan General de Tres Cantos establece la necesidad de que las líneas de
alta tensión abandonen las trazas que atraviesan el ámbito y se ubiquen
dentro del pasillo eléctrico habilitado en la zona este de la urbanización.
También indica el Plan General que el resto de las líneas que van de
dirección Oeste-Este se soterrarán bajo la Avenida de la Industria y sus
prolongaciones para atravesar a distinto nivel la autovía M-607.
Así pues se propone el enterramiento de las dos líneas de 66 Kv que
atraviesan el ámbito en dirección Este a Oeste saliendo desde la subestación
eléctrica de Tres Cantos. La compañía eléctrica Iberdrola será la encargada
de realizar el suministro eléctrico al sector desde la subestación eléctrica.
El soterramiento de las dos líneas se realizará bajo el vial principal: partiendo
de la Subestación Eléctrica, discurre bajo la Avenida de la Industria,
posteriormente continua por la calle principal de la actuación que atraviesa
la plataforma del tren de Alta Velocidad, el tren de cercanías y la carretera
M_607, siempre bajo viario público, quedando de esta manera libre de
servidumbres eléctricas el suelo destinado a viviendas y dotacional.
Para cumplir con la normativa vigente y con las indicaciones del Plan
General, se ha preservado un pasillo eléctrico paralelo al vial que cierra por
la zona Este el ámbito, en el que se han retranqueado las alineaciones
edificatorias 30 m para cumplir con los requerimientos de protección de
líneas de alta tensión, por razones de impacto medioambiental y para evitar
posibles efectos que pudieran ocasionarse como consecuencia de los
campos magnéticos.
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TÍTULO V. PARÁMETROS Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN Y DE
LOS USOS.
CONDICIONES GENERALES
1. En el ámbito del Plan Parcial será de aplicación el contenido del Plan
General de Tres Cantos con las mayores precisiones establecidas en estas
Normas.
2. Los conceptos, definiciones y compatibilidades de los usos se remiten a lo
dispuesto al efecto en el Planeamiento General con las matizaciones que se
fijarán en las condiciones particulares del documento de Plan Parcial.
3. Por su adecuación a cada zona y según los objetivos de la Ordenación, los
usos se dividen en cualificado, compatible y prohibido. Se consideran
prohibidos y por tanto no permitidos, los usos no expresamente referenciados
en las condiciones de cada Zona de Ordenanza.
En cualquier caso se estará a lo que disponga la normativa sectorial
aplicable a cada uso.
Con respecto a las directrices de afección sobre cada uno de los aspectos
de las infraestructuras de la urbanización:
-
red de energía eléctrica
red de saneamiento
red de abastecimiento
red de distribución de gas
red de riego
red de hidrantes contraincendios
red viaria: vías públicas y pavimentación
y demás parámetros de infraestructuras, el presente Plan Parcial plantea las
directrices generales de desarrollo si bien para el correcto diseño y ejecución
de las mismas se remitirá al correspondiente Proyecto de Urbanización, que
deberá recoger cuantas determinaciones sean establecidas por los Órganos
Municipales correspondientes, y establecer de forma pormenorizada y
detallada cada una de ellas al objeto del cumplimiento de cuantas
ordenanzas les sean de aplicación.
El Plan Parcial de Ordenación que nos ocupa es la figura de Planeamiento
encargada de ordenar detallada y completamente el nuevo sector en
desarrollo, previsto en el Plan General de Ordenación Urbana.
Los proyectos de urbanización ulteriores materializarán las determinaciones
correspondientes de este Plan Parcial y en sus desarrollos se deberá
mantener la legislación vigente al respecto.
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ARQUITECTURA
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En relación con los contactos previos con las diferentes empresas
suministradoras de servicio se han realizado las gestiones de consulta
oportunas, habiéndose recibido en el momento de cierre del presente
documento las respuestas de todas las compañías. En dicho proceso han
sido tenidos en cuenta los Convenios oportunos establecidos entre el
Ayuntamiento de Tres Cantos y varias de las compañías suministradoras,
como son: Canal Isabel II, Gas natural, y diferentes Operadores de
Telecomunicaciones.
En todo el proceso de desarrollo será necesario el informe favorable por
parte de estas compañías sobre la viabilidad de las soluciones proyectadas,
propuestas o previstas, ya que son precisamente estas compañías, junto al
Ayuntamiento, los agentes receptores de las redes proyectadas para su
explotación o gestión futura
TITULO VI CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS DE ORDENANZA
CAPÍTULO 1. CONDICIONES COMUNES A LAS ZONAS
El presente documento corresponde a las Normas Urbanísticas y Ordenanzas
del Plan Parcial del Sector “AR Nuevo Tres Cantos”. La documentación
relativa a Ordenanzas de Edificación se encuentra apoyada en los Planos
específicos de Condiciones de la Edificación (Planos de Ordenación P.O. 2330), aportados dentro de la documentación gráfica del presente
documento.
De igual modo, la compatibilidad de usos establecida para cada una de las
Ordenanzas Pormenorizadas del presente documento permitirá la máxima
flexibilidad posible y estará afecta a su modificación en las condiciones
antes citadas.
5.40.- DEFINICIÓN Y APLICACIÓN
1. Las condiciones particulares de cada zona regulan y detallan el régimen
urbanístico a que han de someterse las edificaciones y actividades de cada
zona.
2. En lo que no quede establecido por ellas, serán de aplicación las
Condiciones Generales de estas Normas y las del Planeamiento General.
3. En todo caso se deberá cumplir la Normativa supramunicipal que fuera de
aplicación.
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5.41.- OBRAS ADMISIBLES
1. Serán admisibles en todas las zonas las obras de urbanización y las de
nueva edificación contempladas en las secciones correspondientes del Plan
General y la presente Normativa.
2. En todo caso, las obras cumplirán las condiciones específicas de la Zona
que les fuera de aplicación, así como las condiciones generales de estas
Normas y del Plan General.
5.42.- DEFINICIÓN DE ZONAS
A efectos de regulación de usos pormenorizados, el suelo se divide en las
siguientes zonas o manzanas delimitadas en los planos de ordenación
correspondientes:
Suelo de redes publicas
De Carácter Supramunicipal:
R.SUP-INFRAESTR.: Red Supramunicipal de Infraestructuras
Conexiones viarias con M-607
R.SUP-EQUIPTO.:
Campus Universitario
R.SUP-VIS CAM:
Red Supramunicipal de Vivienda de Integración Social
de la Comunidad de Madrid.
De Carácter General:
RG-INFRAESTR.:
Red General de infraestructuras
R.G.33: Infr. Comunicación: Estación de Cercanías
R.G.13: Infr. Sociales: Ampliación E.D.A.R Bodonal
R.V.G.: Viario General
RG-ZONA VERDE: Red General de espacios libres y zonas verdes
R.G.32: Parque Norte.
RG-EQUIPTO:
Red General de equipamientos y servicios sociales
R.G. 31 D.C.: Centro Cívico y de Ocio (R.G.E.3)
D.C. : Equipamientos y Servicios Sociales (R.G.E.1/10)
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De Carácter Local
RL-ZONA VERDE: Red local espacios libres arbolados:
Libre de Uso Público (parques y jardines) (Z.V.1/8)
RL-EQUIPTO: Red Local de equipamientos y servicios sociales
R.L.E. 1 DC es: Dot. Educativa (Enseñanza Secundaria)
R.L.E. 2 G:
Dotación Genérica
RL-SERVICIOS PÚBLICOS: Red local de servicios públicos urbanos:
V.L.: Viario Local
V.E.L: Espacios libres asociados a la Red Viaria
Suelo de carácter privado
Se distinguen usos y tipos con carácter pormenorizado.
1. Uso Residencial
R.C:
R.U:
Residencial Colectivo
Residencial Unifamiliar
2. Uso Equipamiento Terciario Comercial
Z.T.C:
Terciario Comercial
3. Uso Productivo: Terciario
Z.T.G:
Z.T.P:
Terciario Genérico
Terciario Parque Tecnológico
4. Uso Productivo: Industrial
Z.I.C:
Z.I.N:
Complejo Industrial
Industria Nido
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ARQUITECTURA
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ORDENANZA 1: EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO
RESIDENCIAL COLECTIVO
R.C.
1. AMBITO
Corresponde a tipos edificatorios colectivos, abiertos o cerrados, con alturas
variables y grandes espacios comunes ajardinados.
Esta Ordenanza se aplicará en las superficies que se grafían en el plano de
Usos Pormenorizados y Planos de Ordenación como Residencial Multifamiliar
Colectivo (R.C.).
2. USO y TIPOLOGIA
2.1 Tipología edificatoria
La tipología asociada a esta ordenanza corresponde a edificios destinados a
viviendas exentos rodeados de espacios libres privados. Los edificios no
disponen, en general, de patios interiores de luces, si bien no se determina su
prohibición.
Dentro de esta ordenanza se definen un único grado, en función de la
regulación de los usos, y el nivel de aprovechamiento de los espacios
ubicados en planta baja.
En el caso que nos ocupa, corresponde a Edificaciones vinculadas a áreas
de moderada actividad urbana con plantas bajas con uso residencial
preferente y dependencias comunes de la edificación, pero con
compatibilidad para ciertos usos Terciarios.
En este caso de compatibilidad de usos, y según las Normas Urbanísticas
Pormenorizadas del Plan General de Tres Cantos, en el punto 1.5 Condiciones
de Uso y Volumen del Capítulo 1.Suelo Urbanizable Sectorizado de las
Normas Urbanísticas Pormenorizadas, los ámbitos con uso Residencial
Colectivo tiene previsto:
“en aquellos ámbitos sobre los que sea de aplicación el uso residencial colectivo
multifamiliar en sus modalidades de vivienda Libre y Vivienda de Precio Tasado, se
permite la localización de usos comerciales en planta baja. A efectos del cálculo
de aprovechamientos se ha considerado por cada 150 m²c de uso pormenorizado
de vivienda libre, así como por cada 130 m²c de uso de vivienda de precio tasado,
un total de 15 m²c de usos complementarios materializables en planta baja y
asimilables al uso comercial”
Este uso Terciario compatible con el Residencial en plantas bajas, podrá ser
entendido como Uso Terciario de oficinas y/o recreativo, además del
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ARQUITECTURA
Y
Comercial previsto, siempre que se garanticen las medidas correspondientes
de emisión acústica e impacto ambiental.
2.2 Uso global
Es el Residencial Colectivo, que se presenta en régimen libre (RC. LIBRE), o
con Viviendas de Protección Pública Básica de menos de 110 m² (RC.VPPB) o
bien de Precio Limitado, de más de 110 m² (RC.VPPL) tal y como indica la Ley
del Suelo 9/2.001 de la Comunidad de Madrid en su art. 38 y el Decreto
11/2.005 de Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la
Comunidad de Madrid. La división de estos usos se realiza según el Plano de
Ordenación correspondiente y cuadro general de características.
El área no ocupada por la edificación se destinará al uso de Espacios Libres
(áreas peatonales y ajardinadas mancomunadas) o Dotacional (piscina o
zonas deportivas comunes, etc).
2.3 Condiciones específicas de uso
En aquellas manzanas a las que el Plan Parcial asigne esta ordenanza, las
determinaciones establecidas en los epígrafes que regulan el uso Residencial
Colectivo Multifamiliar quedan definidas por el propio Plan General en el
Capítulo 2. Condiciones Específicas de Uso y Conservación del Título I.
Normativa Pormenorizada del Suelo Urbano, de las Normas Urbanísticas
Pormenorizadas del Plan General, según sigue:
USOS COMPATIBLES SIN LIMITACIONES:
Espacios Libres.
USOS COMPATIBLES CON LIMITACIONES:
Alojamiento Comunitario:
Requiere licencia municipal de uso específico, que podrá denegarse si se estima
que causará un incremento de tráfico o de demanda de aparcamiento sin
posibilidad de solución por medidas correctoras.
Productivo, en la categoría de Talleres Artesanos:
Sólo en planta baja.
Productivo, en la categoría de Talleres no artesanos:
Sólo en planta baja y con un máximo de 300 m2 de superficie ocupada y 30 Kw
de potencia instalada por actividad. El Ayuntamiento prohibirá todas aquellas
actividades cuyas necesidades cualitativas y cuantitativas de accesibilidad
puedan determinar un fuerte impacto negativo sobre la trama viaria
circundante.
Productivo, en la categoría de Almacenes:
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ARQUITECTURA
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Sólo en planta Baja o primer sótano, con una superficie máxima de 100 m2. Podrá
superarse esta superficie cuando el uso esté vinculado a la actividad de la planta
baja.
Aparcamiento:
Sólo en Planta Baja, Sótanos y Espacios Libres privados o mancomunados.
Cuando este uso no esté asociado al global, deberá contar con acceso
peatonal independiente de los portales de las viviendas.
Complementariamente, la presente ordenanza autoriza la compatibilidad de los
siguientes usos:
Terciario en la categoría de Despachos profesionales:
En plantas Baja y Primera; también será admisible en el resto de plantas del
edificio, siempre que estén vinculados al uso de vivienda global y no tengan
atención regular al público.
Terciario en las categorías de Comercio Minorista, Oficinas y Servicios en general:
Sólo en planta baja, y en plantas Sótano o Semisótano y Primera vinculadas a la
actividad de planta Baja; o también en planta Primera exclusivamente siempre
que cuente con acceso independiente. También será admisible este uso en
edificio exclusivo, en cuyo caso se admitirá en todas las plantas.
Para superficies superiores a 500 m2 se requiere un Informe de Circulación que
demuestre la compatibilidad de acceso y aparcamiento de clientes y
suministradores con la situación actual o corregida con la implantación del
nuevo uso.
Terciario en la categoría de Restauración:
Sólo en planta Baja, excepto el uso de restaurante que también será admisible en
planta Primera cuando esté vinculado a la actividad de planta Baja.
En todo caso, los locales destinados a este uso deberán contar con salida de
humos exclusiva hasta cubierta, en las condiciones establecidas con carácter
general en el epígrafe 3.2.6.2. del volumen II del Plan General.
Dotacional:
Sólo en planta baja; o en planta Primera vinculada a la actividad de planta Baja
o con acceso independiente. También será admisible este uso en edificio
exclusivo, en cuyo caso se admitirá en todas las plantas.
También será admisible el uso Dotacional Deportivo en planta semisótano,
siempre que sea de carácter comunitario
Estos usos podrán ser complementados o limitados en los siguientes aspectos:
La planta baja tendrá uso residencial, compatible con usos Terciarios,
Comerciales o Dotacionales, con las limitaciones establecidas en el
epígrafe correspondiente y en el citado punto de las Condiciones
impuestas por el Plan General.
No obstante lo anterior en planta baja no será admisible el uso residencial
en viviendas con fachada única recayente sobre las vías de tráfico
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ARQUITECTURA
Y
rodado, sino que se permitirán únicamente las viviendas de minusválidos y
aquellas viviendas que tengan asignados espacios libres de uso privado
en dicha planta y que sirvan de separación a tal efecto.
Para el cálculo de aprovechamientos, el Plan General ha definido unos
coeficientes de Homogeneización para cada uso, determinando de forma
específica un coeficiente para los Usos Comerciales en planta baja
compatibles con el Uso Residencial.
En este sentido, el propio Plan Parcial establece, en cada una de las
manzanas de ordenación, unas edificabilidades máximas para el uso
residencial y para el comercial/terciario en planta baja con el objeto de
calcular los aprovechamientos máximos permitidos y previstos para cada
zona.
La compatibilidad de usos viene por tanto regulada por el propio Plan
General.
Las unidades de ordenación definidas en el plano de Condiciones de la
Edificación podrán ser objeto de segregación en parcelas registrales
independientes con las condiciones siguientes:
La parcela mínima vendrá determinada por la posibilidad de desarrollar la
edificación y los retranqueos necesarios de la misma condicionados por las
áreas de movimiento asignadas en cada caso. A tal efecto, dichas áreas
podrán revisarse mediante los correspondientes Planes Especiales, o Estudios
de Detalle en su caso.
Se establece una superficie mínima de parcela de 2.000 m²
El frente mínimo de parcela se establecerá en 15,00 m
La forma de la parcela permitirá la inscripción de un círculo de diámetro
igual o superior a 15,00 metros. Se exceptúan de dichas determinaciones las
parcelas destinadas a usos dotacionales o infraestructuras.
4. POSICION DE LA EDIFICACION EN LA PARCELA
La posición de la edificación dentro de las parcelas viene definida por el
Área de Movimiento sobre rasante establecido en los Planos de Ordenación
correspondientes.
Estas condiciones podrán ser alteradas a través del pertinente Plan Especial o
en su caso Estudio de Detalle conjunto a toda la Manzana, mediante el cual
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ARQUITECTURA
Y
podrán revisarse las condiciones de ordenación impuestas con carácter
genérico, que incluirá, de modo conjunto, las condiciones de parcelación
correspondientes ajustadas a las volumetrías propuestas en cada caso.
Estos Planes Especiales o Estudios de Detalle no podrán alterar sin embargo la
edificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas.
En todos los casos de las manzanas de uso Residencial Colectivo se ha fijado
un retranqueo mínimo del área de movimiento con respecto a la alineación
oficial de 3,00 metros, con el objeto de garantizar la calidad del espacio
urbano.
4.1 Retranqueo a alineación oficial: el definido por el área de movimiento
sobre rasante, y establecido como mínimo en tres metros. La línea de la
edificación deberá separarse de la alineación exterior una distancia no
inferior a tres (3,00) metros.
El espacio correspondiente al retranqueo no podrá ocuparse con ningún tipo
de construcción sobre rasante, salvo cerramientos, muros de separación, y
elementos de control de seguridad o portería en su caso. En cualquier caso
estos espacios deberán ser ajardinados al menos en el 30 % de su superficie.
4.2 Retranqueo mínimo en el resto de linderos: el definido por las Áreas de
Movimiento representadas en los Planos de Ordenación.
4.3 Ocupación de la edificación: no se fija la ocupación sobre rasante de la
edificación, que vendrá determinada por el Área de Movimiento reflejada
en los Planos de Ordenación, si bien la modificación de tales áreas mediante
los correspondientes Planes Especiales, determinará en cualquier caso un
porcentaje máximo de ocupación del 50% de la superficie de manzana.
Aquellos elementos destinados a cierres de parcela y muros de separación
entre viviendas en planta baja podrán disponerse fuera de las áreas de
movimiento y en las zonas de retranqueo a la alineación oficial.
El área no ocupada por la edificación se destinará al uso de Espacios Libres
(áreas peatonales y ajardinadas mancomunadas) o Dotacional (piscina o
zonas deportivas comunes, etc).
Los espacios libres resultantes tendrán un tratamiento ajardinado en, al
menos el 30% de su superficie en el que será preferente la plantación de
arbolado.
En su pavimentación se utilizarán con carácter general superficies
permeables y blandas, admitiéndose la implantación de instalaciones
deportivo-recreativas al aire libre de uso privado.
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ARQUITECTURA
Y
El Plan General prevé una reserva aproximada de 10 m2 de suelo por cada
vivienda para espacios libres de uso privado, como dotaciones deportivas y
de ocio, este ratio es claramente superado por la propuesta que se presenta.
En estas zonas ajardinadas, solo se autorizará la construcción de los siguientes
elementos:
• Construcciones destinadas a portería con dimensiones máximas en
planta de trescientos (300) centímetros por trescientos (300) centímetros y
altura de coronación inferior a trescientos cincuenta (350) centímetros, no
computando a efectos de edificabilidad ni de ocupación.
• Muros de contención de tierras con una altura máxima de desnivel de
1,00 m.
• Piscina descubierta.
• Pistas polideportivas descubiertas. Las que necesiten uso de pared
quedarán hundidas en el terreno, no pudiendo aparecer sus muros
opacos por encima de un metro de las rasantes del terreno. Se autoriza la
construcción de paredes o muros por encima de la rasante del terreno,
siempre que sus paredes o muros sean transparentes y realizados con
materiales como el vidrio.
• Los cerramientos de parcela podrán ser macizos hasta 1,00 metros por
encima de la rasante del terreno y traslúcido hasta 2,50 metros.
• Queda expresamente prohibido el uso de aparcamiento en estas áreas
libres, así como el acceso de vehículos, (exceptuando bomberos y
ambulancias).
4.4 Condiciones de la edificación bajo rasante:
No se establecen limitaciones a la ocupación bajo rasante, salvo las que se
deriven de la aplicación de las condiciones de retranqueo y las que
garanticen el ajardinamiento y plantación de especies vegetales en los
espacios libres de parcela.
En este sentido, se establece, en las áreas ajardinadas, una altura mínima de
plantación desde la cota superior del forjado de garaje hasta la rasante del
terreno, de 50 centímetros, siempre que se garantice la resistencia del
forjado inferior para el tipo de plantación elegida.
Para las plantas bajo rasante, se estará, en todos los grados, a lo dispuesto en
las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Tres
Cantos, así como en la dotación mínima de aparcamiento exigida.
4.5 Fondo y longitudes máximas de la edificación:
No se fijan fondo ni longitudes máximas de la edificación, salvo las
determinadas por la propia Área de Movimiento.
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ARQUITECTURA
Y
4.6 Separación entre edificaciones:
Cuando en una misma parcela se proyecten varios edificios que no guarden
continuidad física, deberán respetar una separación entre sus planos de
fachada igual o superior a la semisuma de las alturas de cornisa de los
edificios, con un mínimo de 6 metros, y al margen de las establecidas en las
oportunas áreas de movimiento.
Por la configuración natural del terreno pueden existir, dentro de una misma
manzana, áreas de movimiento afectadas por una altura máxima distinta de
otras en función de si la cota del terreno natural es inferior o no a +725 m,
según el cumplimiento de las determinaciones del Plan General para el Suelo
Urbanizable Sectorizado. En estos casos se mantendrán igualmente las
condiciones de separación reguladas anteriormente.
Con carácter general la Ordenación propuesta de Tipologías Residenciales
de vivienda Colectiva, tanto libre como protegida, ha sido dispuesta según
criterios de máximo aprovechamiento solar. En este sentido, se ha procurado
en todo momento conseguir la mayor superficie de fachada posible
dispuesta dentro del Arco Solar 1, tal y como se especifica en la Ordenanza
Municipal Bioclimática, garantizando en todo momento su cumplimiento
ampliamente superado en muchos casos.
En estos casos, la separación prevista por las Áreas de Movimiento de la
edificación dentro de cada manzana garantiza unas distancias óptimas
para el desarrollo residencial, así como la articulación de los bloques aislados
dentro del conjunto de espacios libres de la manzana. Estas distancias
establecidas permiten la consideración de “fachada exterior” a aquellas
fachadas que recaigan sobre dichos espacios libres de manzana, tanto
públicos como privados, evitando así la consideración de “fachada interior”
a aquellas que recaigan sobre los espacios libres de parcela y/o manzana y
no configuren el cierre del patio de manzana.
Se ha incorporado al presente documento como Anexo una serie de Fichas
Tipo en las que se pormenoriza la viabilidad de la propuesta de Ordenación
referida a la Residencia Colectiva y las determinaciones derivadas de la
citada Ordenanza Bioclimática.
4.7 Vuelos
Serán admisibles las terrazas y cuerpos volados en las condiciones
establecidas en el epígrafe correspondiente de las Condiciones Generales
del Plan General de Tres Cantos, y su cómputo de edificabilidad vendrá
condicionado por las determinaciones establecidas a tal efecto por la
Ordenanza Bioclimática de Tres Cantos.
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ARQUITECTURA
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4.8 Cerramiento de parcela:
En todos los Grados, se permite la construcción de un cerramiento
semidiáfano coincidente con la alineación exterior, manteniendo el
retranqueo de la edificación en función de lo establecido en el punto 4.1,
excepto en aquellas fachadas cuya planta baja cuente con locales de uso
terciario o dotacional, o que cuenten con soportales, donde las condiciones
de tales cerramientos vendrán determinadas por el Plan General.
Su altura total será superior a 1,70 metros e inferior a 2,50 metros, medidos
desde la rasante de la acera. Podrán disponer de un zócalo o basamento
macizo, cuya altura no podrá ser superior a 1,00 metros en ningún punto,
completando el resto mediante verjas, perfiles o mallados metálicos. No
obstante lo anterior, en aquellos casos en los que la cota actual de la
parcela se encuentre por encima de la rasante de la acera perimetral, se
admitirá que, en el punto de máximo desnivel entre parcela y acera, el
zócalo opaco del cerramiento alcance 2,00 metros de altura, en tanto que
el zócalo y la verja en su conjunto no supere los 3,00 metros, todo ello medido
desde el exterior.
Las Condiciones de Edificación previstas para cada uno de los tipos han sido
fijadas de forma pormenorizada en Unidades de Ordenación reflejadas en el
Plano Correspondiente de Condiciones de la Edificación.
Tal es el caso de la vivienda Libre (R.C. LIBRE), la vivienda de Protección
Pública Básica (R.C. VPPB) y la vivienda de Protección Pública de Precio
Limitado (R.C. VPPL), cuyos parámetros de edificación se exponen a
continuación.
Para el caso de las viviendas de Protección Pública se han establecido
parámetros edificatorios diferentes, en cuanto a los coeficientes de
edificabilidad, si bien las alturas máximas vienen determinadas de igual
modo en todas las tipologías residenciales multifamiliares según directrices
del Plan General.
Se incorporan fichas individuales de ordenación para cada una de las
manzanas de uso Residencial Colectivo donde se establecen de forma
pormenorizada los criterios, intensidades edificatorias, número de viviendas,
superficies y demás aspectos necesarios para la definición de las mismas.
5.1 Altura de la edificación
El número máximo de plantas sobre rasante que podrá alcanzar la
edificación en cada manzana, incluyendo la planta baja, queda señalado
en los planos de ordenación correspondientes, o en la Ficha de la Zona de
Ordenación correspondiente en cada caso. Éstos han sido definidos como
58
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
consecuencia de las determinaciones del Plan General, en el apartado 1.5.
CONDICIONES DE USO Y VOLUMEN del CAPITULO 1. CONDICIONES
GENERALES DEL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO del TITULO II. REGULACIÓN
DEL SUELO URBANIZABLE, donde se establece que: En los desarrollos
residenciales multifamiliares se admite una altura máxima de ocho plantas en
general, y doce en terrenos de cota inferior a 725 m.
Es por ello que el número máximo de plantas que figuran en los planos de
Ordenación responden a tal determinación.
Como criterio general, se ha previsto que el número máximo de plantas en
función del tipo de Residencial Colectivo sea:
- R.C. LIBRE: oscilan entre VIII o XII plantas según cota terreno natura
- R.C. VPPB: oscilan entre VIII o XII plantas según cota terreno natural
- R.C. VPPL: oscilan entre VIII o XII plantas según cota terreno natural
Tal y como establece el propio plan General, esta altura en número de
plantas excluye la planta de sótano y la de áticos o bajocubierta. Por lo que
por encima de este número máximo de plantas se permite la construcción
de cuerpos de áticos destinados a los usos previstos para dichas manzanas, y
sometidos a las condiciones generales que para los mismos establece el Plan
General.
En todos los grados, la altura máxima, medida en metros, vendrá
determinada en función del número máximo de plantas, a razón de 4,80
metros de altura para la planta baja y 3,20 metros de altura de piso para las
restantes plantas.
En cualquier caso, se habilita la posibilidad del Estudio de Detalle como
figura de planeamiento capaz de modificar dichos parámetros, sin alterar la
edificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas en cada
caso y sometidos a las determinaciones del apartado 3.1.26. Altura de la
edificación del punto del CAPITULO 3.1. DEFINICIONES del TITULO 3 de las
Normas Urbanísticas Generales del Plan General.
La altura libre de las plantas de piso será como mínimo de doscientos
cincuenta (250) centímetros, según determinaciones del Plan General.
El número máximo de plantas bajo rasante será de cuatro (4).
5.2 Superficie Máxima Edificable
El presente documento de Plan Parcial ha establecido unas intensidades
edificatorias para cada una de las Manzanas de Ordenación propuestas en
el planeamiento.
59
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Estas edificabilidades globales asignadas a cada una de ellas se han
realizado en función de Coeficientes de Edificabilidad específicos para cada
uso, obtenidos en función de la superficie de suelo de cada uno de ellos.
Por lo tanto, la Superficie Máxima Edificable en cada Manzana será la
resultante de referir a su superficie el Coeficiente de Edificabilidad asignado
en los planos de ordenación o en la Ficha de la correspondiente Zona de
Ordenación o Unidad de Ejecución. En el caso de segregación de parcelas
dentro de la manzana, se procederá al reparto de la edificabilidad entre
cada una de ellas sin superar el máximo previsto.
Tal y como establece el Plan General en el capítulo 1. Suelo Urbanizable
Sectorizado, en el punto 1.5 Condiciones de Uso y Volumen de las Normas
Urbanísticas Pormenorizadas, se permite una edificabilidad de uso terciario
comercial en planta baja compatible con el uso residencial en las Manzanas
de uso Colectivo Libre y Viviendas de Protección Pública de más de 110 m².
El Plan General establece de igual modo unos aprovechamientos para cada
uso, y en concreto para el referido Uso Comercial en planta baja asociado al
Comercial, por lo tanto, con el objeto de definir los aprovechamientos de
cada Manzana, las fichas específicas de edificabilidad reflejan esa
diferencia de usos.
En concreto, se han fijado los siguientes Coeficientes de Edificabilidad
Residencial:
- R.C. LIBRE:
- R.C. VPPB<110 m²:
- R.C. VPPL>110 m²:
1,05 m2 c/ m2 s (como criterio general)
1,09 m2 c/ m2 s (en RC.15, 16, 17 y 18)
1,50 m2 c/ m2 s
1,00 m2 c/ m2 s
Para el caso de la edificabilidad de Uso Comercial en planta baja, tenemos
como edificabilidad complementaria a la Residencial:
- R.C. LIBRE:
10,00 % de la Edif. Residencial Colectiva Libre
- R.C. VPPL>110 m² 11,54 % de la Edif. Residencial Protegida VPPL
Que responden a las determinaciones del citado punto 1.5 de las Normas
Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General, donde se especifica que se
ha considerado por cada 150 m²c de uso pormenorizado de vivienda libre
colectiva, así como por cada 130 m²c de uso de vivienda de precio tasado,
un total de 15 m² de usos complementarios materializables en planta baja y
asimilables al uso comercial.
Se adjunta a continuación las TABLAS DE EDIFICABILIDAD de cada una de las
Manzanas de Ordenación distinguiendo entre los diferentes tipos de Uso
Residencial:
60
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS:
USO RESIDENCIAL
EDIFICABILIDAD USO RESIDENCIAL
SUPERFICIE SUELO
CF.EDIFIC EDIFICABILIDAD
VIVIENDA LIBRE
vivienda UNIFAMILIAR LIBRE
301.772,84 m²s
0,60/0,65
169.530,52 m²c
vivienda COLECTIVA LIBRE
356.015,95 m²s
1,05/1,09
376.316,60 m²c
TOTAL
657.788,79 m²s
545.847,12 m²c
45,04%
VIVIENDA PROTECCIÓN PÚBLICA V.P.P
vivienda PROT. PÚBLICA BÁSICA
V.P.P.B.
<110 m²c
vivienda PROT. PÚBLICA PRECIO
>110 m²c
LIMITADO V.P.P.L.
TOTAL
TOTAL USO RESIDENCIAL
65,85%
136.918,02 m²s
1,50
205.377,03 m²c
86.286,90 m²s
1,00
86.286,90 m²c
223.204,92 m²s
291.663,93 m²c
24,07%
880.993,71 m²s
837.511,05 m²c
69,11%
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR MANZANAS DE ORDENACIÓN:
VIVIENDA COLECTIVA de PROTECCIÓN PÚBLICA BÁSICA
SUPERFICIE MENOR DE 110m²: VPPB (según DECRETO 11/2.005 CAM)
RESIDENCIAL COLECTIVA PROTEGIDA: VPP B < 110 m²c
RC.VPP 1.1
RC.VPP 1.2
RC.VPP 1.3
RC.VPP 1.4
RC.VPP 1.5
RC.VPP 1.6
RC.VPP 1.7
ORDENANZA
SUP. SUELO
RC.VPPB
RC.VPPB
RC.VPPB
RC.VPPB
RC.VPPB
RC.VPPB
RC.VPPB
17.730,05
24.120,52
20.301,74
17.790,14
21.040,63
21.209,30
14.725,64
m²s
136.918,02
m²s
TOTAL VPPB < 110 m²c
COEF.EDIF
EDIFICABILIDAD
Nº VIVIENDAS
1,50
1,50
1,50
1,50
1,50
1,50
1,50
26.595,08
36.180,78
30.452,61
26.685,21
31.560,95
31.813,95
22.088,46
m²c
m²c
324
441
372
326
385
388
269
205.377,03
m²c
2.505
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
VIVIENDA COLECTIVA de PROTECCIÓN PÚBLICA PRECIO LIMITADO
SUPERFICIE MAYOR DE 110m²: VPPL (según DECRETO 11/2.005 CAM)
RESIDENCIAL COLECTIVA PROTEGIDA: VPP L > 110 m²c
ORDENANZA
RC.VPP 2.1
RC.VPP 2.2
RC.VPP 2.3
RC.VPP 2.4
SUP. SUELO
C.
EDIFICAB.
EDIFICABILIDAD
Nº
VIVIENDAS
EDIF. TOTAL
COMERC.
RC.VPPL
16.803,69
m²s
1,00
16.803,69
m²c
152
1.938,89
m²c
RC.VPPL
28.724,37
m²s
1,00
28.724,37
m²c
261
3.314,35
m²c
RC.VPPL
18.912,86
m²s
1,00
18.912,86
m²c
172
2.182,25
m²c
RC.VPPL
21.845,98
m²s
1,00
21.845,98
m²c
198
2.520,69
m²c
86.286,90
m²s
86.286,90
m²c
783
9.956,18
m²c
TOTAL VPPL > 110 m²c
61
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
VIVIENDA COLECTIVA LIBRE
RESIDENCIAL COLECTIVA LIBRE:
ORDENANZA
RC. 1A
RC. 1B
RC. 2A
RC. 2B
RC. 3A
RC. 3B
RC. 4A
RC. 4B
RC. 5A
RC. 5B
RC. 6A
RC. 6B
RC. 7A
RC. 7B
RC. 8A
RC. 8B
RC. 9A
RC. 9B
RC. 10A
RC. 10B
RC. 11
RC. 12
RC. 13
RC. 14
RC. 15
RC. 16
RC. 17
RC. 18
RC. 19
RC. 20
RC. 21
RC. 22
RC. 23
RC. 24
RC. 25
RC. 26
RC. 27
RC. 28
RC. 29
RC. 30
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
RC.L
TOTAL R. COLEC. LIBRE
R.C.
SUP. SUELO
9.114,40
8.981,31
7.768,72
7.887,55
8.111,97
7.137,86
6.733,41
5.875,05
4.969,51
4.600,34
5.726,58
4.767,74
7.112,17
5.687,87
4.848,31
3.870,61
3.793,87
3.566,84
4.312,84
4.229,98
9.279,58
9.617,08
7.748,23
10.408,27
14.749,15
14.936,54
13.689,91
14.321,33
8.017,82
8.017,82
10.315,76
16.961,00
12.345,41
10.101,56
13.242,12
13.707,31
7.066,38
14.236,76
11.708,46
16.448,53
m²s
356.015,95
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
C. EDIFICAB.
EDIFICABILIDAD
Nº VIVIENDAS
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,09
1,09
1,09
1,09
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
9.570,12
9.430,38
8.157,16
8.281,93
8.517,57
7.494,75
7.070,08
6.168,80
5.217,99
4.830,36
6.012,91
5.006,13
7.467,78
5.972,26
5.090,73
4.064,14
3.983,56
3.745,18
4.528,48
4.441,48
9.743,56
10.097,93
8.135,64
10.928,68
16.125,65
16.330,53
14.967,55
15.657,90
8.418,71
8.418,71
10.831,55
17.809,05
12.962,68
10.606,64
13.904,23
14.392,68
7.419,70
14.948,60
12.293,88
17.270,96
m²c
m²c
68
67
58
59
60
53
50
44
37
34
43
36
53
42
36
29
28
27
32
32
69
72
58
78
114
116
106
111
60
60
77
126
92
75
99
102
53
106
87
121
376.316,60
m²c
2.670
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
62
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
5.3 Número de viviendas
Cada una de las Manzanas de Ordenación tiene asignado un número
máximo de viviendas, en función de los estándares fijados en el Plan General
y del reparto previsto en el presente documento.
Estas condiciones vienen reguladas en las Fichas específicas que presenta
cada Manzana en los Planos de Condiciones de la Edificación.
En el caso de la Residencia Multifamiliar, el Plan General ha permitido una
Cláusula de Flexibilidad por la que se permite la construcción de
apartamentos adicionales al número máximo de viviendas fijado, tal y como
se refleja en el apartado 3.1.1 Cláusula de Flexibilidad en Apartamentos del
Título II Suelo Urbanizable de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan
General: “….Por cada tres viviendas libres colectivas se pueden construir tres
viviendas más pequeñas y un apartamento (60 m²c como máximo por cada
tres viviendas), sin aumentar la superficie construible……….Esta cláusula no
podrá aplicarse al cupo mínimo del 45% de vivienda de protección, VPP,
dispuesto por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la CAM”
Por lo que el reparto definitivo de viviendas previsto en el presente
documento se realiza según sigue:
6.900 VIVIENDAS
NÚMERO MÁXIMO DE VIVIENDAS
VIVIENDA COLECTIVA
86%
5.958 viviendas
VIVIENDA UNIFAMILIAR
14%
942 viviendas
VIVIENDA PROTECCIÓN PÚBLICA V.P.P
48%
3.288 viviendas
PROTEC. PÚB. BÁSICA
76%
2.505 viviendas
24%
783 viviendas
52%
3.612 viviendas
PROTEC. PÚB. PRECIO LIMITADO
VIVIENDA LIBRE
V.P.P.B
V.P.P.L
2.670 viviendas
APARTAMENTOS: CLAUSULA FLEXIBILIDAD (según 3.1.1)
942 viviendas
(≤ 60 m²c)
890
apartamentos
63
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
5.4 Condiciones de las viviendas en planta baja:
Las viviendas que se desarrollen en planta baja con fachada única
recayente sobre espacios de acceso a locales de distintos uso del residencial
y con asistencia de público, y sus huecos dispuestos sobre ellos, dispondrán la
cara superior de su forjado a una altura no inferior a 0,50 metros.
En cualquier caso se cumplirá siempre la normativa vigente en materia de
accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas, así como la garantía
de un espacio de separación entre el plano de fachada y el espacio
público, tal y como se exige en el punto 2.3 Y 4.1 de la presente Ordenanza
RC.
En el caso de existencia de retranqueo a alineación, si el espacio libre
resultante de dicho retranqueo se incorpora de manera privativa a la
vivienda como jardín privado, dicha cota podrá reducirse, no autorizándose
dicha reducción en cualquier otra circunstancia. Se autoriza, con carácter
general, la apropiación privativa de espacio libre privado en continuidad
con viviendas en planta baja como jardines privados de las mismas.
5.5 Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad:
Son las previstas con carácter general en el planeamiento u ordenanzas
municipales, y en las presentes normas con carácter general.
En el caso de salientes y entrantes en edificación cerrada se ajustará a lo
establecido en las Normas Generales de Edificación del Plan General de Tres
Cantos.
En las Condiciones Higiénico-sanitarias, y Normas para la eliminación de
barreras arquitectónicas se ajustará a lo establecido por el Plan General, así
como por las reglamentaciones específicas y normativas aplicables de
obligado cumplimiento.
64
BUNCH
ARQUITECTURA
ORDENANZA 2: EDIFICACION UNIFAMILIAR
Y
R.U.
1. AMBITO
Esta ordenanza es de aplicación en las manzanas señaladas con el código
R.U., y que ocupan la totalidad de las áreas residenciales unifamiliares
previstas en el Plan Parcial del Sector AR Nuevo de Tres Cantos.
Estas condiciones podrán ser alteradas a través del pertinente Estudio de
Detalle conjunto, siempre y cuando no se incremente la edificabilidad
prevista a tal efecto.
2. USO y TIPOLOGIA
La tipología asociada a esta ordenanza es la correspondiente a
agrupaciones de edificios individuales no exentos. Generalmente cuentan
con espacios libres mancomunados además de los privados asociados a
cada vivienda.
Frecuentemente las viviendas suelen adosarse en hilera, aunque esta
disposición no se considera preferente.
Dentro de esta ordenanza se definen dos grados distintos, en función de las
condiciones de parcela y edificabilidad de las mismas, tipo A y B.
En este sentido, se corresponden ambos a agrupaciones de viviendas
unifamiliares que además de los espacios de uso privado puede contar en
algunos casos con equipamientos y espacios libres mancomunados, así
como cierta compatibilidad de otros usos.
2.2 Uso global
El uso global es Residencial Unifamiliar. El área no ocupada por la edificación
se destinará a viario local, aparcamiento, Espacios Libres (áreas peatonales y
ajardinadas privadas o mancomunadas) o equipamientos de carácter local
(zonas deportivas, etc).
65
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En aquellas manzanas a las que el Plan asigne esta ordenanza, las
determinaciones establecidas en los epígrafes que regulan el uso Residencial
Unifamiliar quedan complementadas o limitadas con respecto a las definidas
en el Capítulo 2. Condiciones Específicas de Uso y Conservación del Título I.
Normativa Pormenorizada del Suelo Urbano, del Plan general, en los
siguientes aspectos:
El uso residencial queda restringido a las parcelas privadas
individuales, en las que tan sólo serán admisibles como usos
compatibles los definidos en las Condiciones Específicas del Uso
Residencial Unifamiliar. En los espacios mancomunados que
eventualmente puedan disponerse, sólo serán admisibles los usos de
Aparcamiento, Espacios Libres, Dotaciones deportivas y Equipamiento
Social de red local pero exceptuando la categoría de Alojamiento
Comunitario.
Del aprovechamiento total correspondiente a cada manzana o
Unidad de Ejecución a la que el Plan asigne esta ordenanza, podrá
destinarse un 15% de la edificabilidad residencial prevista en la misma
a los usos terciarios, productivos y dotacionales compatibles
establecidos en el epígrafe correspondiente del uso global residencial
unifamiliar, siempre que se materialicen en edificaciones aisladas de
uso exclusivo no residencial.
Para el establecimiento de las condiciones de parcela se han previsto dos
tipos diferentes de viviendas unifamiliares, como consecuencia de las
distintas condiciones de posición y factores de influencia sobre las mismas.
En este sentido, existen manzanas de Vivienda Unifamiliar en contacto con el
Parque Norte cuya proximidad con el Cauce del Arroyo Bodonal determina
unas distancias de Cauce de Policía y demás servidumbres que hacen
necesaria su distinción con respecto a otras.
La división de la parcela a la que el Plan Parcial asigne esta ordenanza
habrá de satisfacer, las siguientes condiciones en función de dichos tipos.
No cabrá efectuar parcelaciones, reparcelaciones y segregaciones de las
que resulten unidades edificatorias que incumplan:
SUPERFICIE MÍNIMA DE PARCELA
R.U. TIPO A:
R.U. TIPO B:
150,00 m2 s
300,00 m2 s
66
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
No obstante, se permite destinar hasta un 20% de esa superficie MÍNIMA DE
PARCELA a espacios libres mancomunados con uso Dotacional
Deportivo/Zona Verde, tal y como refleja en apartado 1.5 Condiciones de
Uso y Volumen del capítulo de Condiciones Generales del suelo Urbanizable
Sectorizado de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General de
Tres Cantos.
La forma de la parcela deberá permitir inscribir un círculo de diámetro igual o
superior a la dimensión mínima establecida para el lindero frontal.
El frente mínimo de parcela se fija en:
R.U. TIPO A:
R.U. TIPO B:
6,00 metros
9,00 metros
Condiciones de los espacios libres mancomunados
La Ordenanza prevista permite la posibilidad de establecer parcelas
independientes que cumplan las condiciones antes descritas, o bien,
parcelas menores reguladas con espacios libres mancomunados.
En este caso, los referidos espacios libres mancomunados habrán de cumplir
las siguientes condiciones:
Se destinarán a espacios mancomunados las superficies que se
estimen necesarias sin límite alguno, excepto en el caso de que para
tal destino se disminuyan las superficies mínimas de las parcelas. En este
caso, el límite máximo de superficie que puede ser descontada de
cada una de las parcelas para transformarla a espacio común es el
20% de la superficie mínima de parcela individual.
De esta superficie al menos el 50% se destinará a espacios libres,
admitiéndose el uso simultáneo de aparcamiento a efectos de
cumplimiento del estándar legal.
Los espacios libres mancomunados presentarán una superficie mínima
de 500 m² en la que deberá ser posible inscribir un círculo de 15 metros
de diámetro.
Las instalaciones deportivas comunitarias que se construyan en los
espacios libres mancomunados podrán cubrirse con elementos ligeros,
sin que computen a efectos de edificabilidad, siempre que su altura no
exceda de los 4,5 metros y mantengan un retranqueo mínimo con
respecto a los límites de las parcelas privadas, de dos veces su altura.
67
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
El espacio libre común se escriturará en proindiviso y podrá destinarse a
uso de jardín, área de juegos o piscina, no pudiendo resolverse a su
costa y en superficie la dotación de plazas de aparcamiento.
Sí podrá ser ocupado el espacio bajo rasante para uso de aparcamiento
enteramente subterráneo cuya cubierta permita su ajardinamiento,
manteniendo en todo caso una altura de tierras entre la cara superior del
forjado de garaje y la rasante de terreno de 50 centímetros, siempre que se
garantice la resistencia del forjado inferior para el tipo de plantación elegida.
Condiciones del viario interior y pasos peatonales
Los espacios mancomunados destinados, exclusiva o no exclusivamente, al
acceso rodado a las parcelas, tendrán una anchura igual o superior a la
semisuma de las alturas de las edificaciones que los limiten, con un mínimo
absoluto de 7,0 metros.
En el caso de las zonas de paso peatonal o separación entre agrupaciones
de viviendas, al objeto del cumplimiento del Art.5.2. de la presente
Ordenanza, se garantizará un ancho mínimo de 4,0 metros.
4.1 Ocupación máxima
La ocupación se limita a los 2/3 de la superficie neta uso privado sobre
rasante. No se establece límite a la ocupación bajo rasante. En todo caso se
dejará al menos un espacio libre de dimensión no inferior a 28 m², donde se
pueda inscribir un círculo de diámetro 5 metros.
4.2 Alineación exterior
La separación entre el plano de fachada y la alineación exterior será de 3,00
metros en el Tipo A, y de 5,00 metros en el Tipo B. Se admite el adosamiento a
la alineación exterior del espacio destinado a garaje en todos ellos.
Las esquinas admitirán soluciones singulares, entre las que se podrá
considerar la edificación en puente sobre las calles de acceso, manteniendo
una altura libre de 3,60 m en las vías de circulación rodada y 2,40 m en las
peatonales.
Se permite el acceso a cada parcela de uso privado bien desde el viario
público, bien desde espacios libres mancomunados.
4.3 Retranqueos laterales
En el grado Tipo A definido en esta ordenanza, la edificación puede:
68
BUNCH
-
-
ARQUITECTURA
Y
o bien mantener el adosamiento en un único lateral, garantizando un
retranqueo lateral obligatorio de 3,00 metros en el lado opuesto. En
este caso se tratará de proyecto unitario o bien existirá acuerdo entre
propietarios para adosarse a la medianera correspondiente.
O bien adosarse en ambos laterales. En tal caso, se limita el
adosamiento lateral de edificaciones contínuas en un frente máximo
de fachada de 60 metros lineales.
En el caso del grado Tipo B, las edificaciones podrán garantizar el
adosamiento en ambos lados, con una separación de 3,00 metros en cada
uno de ellos, manteniendo la vivienda en tipología exenta.
En todos los casos el adosamiento a los linderos laterales deberá ser con un
ancho mínimo de contacto de 4,50 metros, la diferencia de alturas entre
medianeras no podrá exceder de 3,50 metros, y no podrán abrirse huecos de
iluminación en muros medianeros.
4.4 Retranqueo posterior
Con respecto a los linderos traseros la línea de edificación deberá separarse
del lindero trasero un mínimo de 6 metros.
No obstante, cuando se trate de actuaciones con proyecto y ejecución
unitaria, la edificación principal podrá adosarse al lindero trasero hasta la
altura máxima permitida, siempre que no exceda en más de 3,50 metros la
del edificio medianero o la rasante del terreno, en su caso.
En los grados definidos en esta ordenanza:
Número máximo de plantas sobre rasante: 2 (Baja + 1)
Número máximo de plantas bajo rasante: 1
Altura máxima: 7,50 metros
Las construcciones por encima de la altura máxima, las cubiertas y el
aprovechamiento bajo las mismas se ajustarán a lo establecido en el Plan
General, permitiéndose en este caso, por encima de las dos plantas
señaladas, la construcción de espacios bajocubierta y áticos destinados al
uso residencial y afectos a los cómputos de edificabilidad que el mismo Plan
tenga establecidos.
5.2 Frente máximo de fachada continua
69
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En agrupaciones de viviendas adosadas la longitud de fachada continua no
superará la dimensión de 60 metros. Para ello se podrá disponer de espacios
peatonales de separación entre conjuntos continuos de viviendas, con un
ancho mínimo de 3,00 metros.
5.3 Organización de la cubierta
La altura máxima de cumbrera vendrá definida por la envolvente trazada
desde los planos de fachada de la vivienda a partir del punto de altura
máxima y una pendiente de inclinación máxima del 35%.
el planeamiento.
resultante de multiplicar la superficie de parcela por el Coeficiente de
Edificabilidad asignado en los planos de ordenación.
En el caso de segregación de parcelas dentro de la manzana, se procederá
al reparto de la edificabilidad entre cada una de ellas sin superar el máximo
previsto, así como la redacción del correspondiente Proyecto de
Parcelación unitario para toda la manzana al objeto de garantizar las
condiciones mínimas de ordenación para el resto de unidades.
En el cómputo de la superficie edificable no se incluirán los sótanos o
semisótanos cuando se destinen a garaje aparcamiento, trasteros e
instalaciones generales del edificio. Igualmente tampoco computará la
superficie edificable destinada a garaje localizada en superficie cuando ésta
no esté cerrada por sus cuatro costados.
En el caso de la Ordenanza R.U. se han previsto unos coeficientes de
edificabilidad diferentes según los Tipos referidos anteriormente, fijados en:
-R.U. TIPO A: 0,65 m2 c/ m2 s
-R.U. TIPO B: 0,185 m2 c/ m2 s
En cualquier caso, como consecuencia de los límites establecidos por la Ley
de Aguas correspondiente (en concreto el Real Decreto Legislativo 1/2.001,
de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas y
en el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el
70
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Reglamento de Dominio público hidráulico) y otras medidas de afección
sobre las parcelas de uso residencial unifamiliar, se habilita la posibilidad de
realizar los Estudios de Detalle correspondientes, o Planes Especiales en su
caso, al objeto de modificar los parámetros necesarios para garantizar el
correcto desarrollo de las viviendas, la consolidación de los
aprovechamientos y la mejora de las condiciones ambientales.
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS: USO RESIDENCIAL LIBRE
SUPERFICIE SUELO
CF.EDIFIC EDIFICABILIDAD
VIVIENDA LIBRE
301.772,84 m²s
0,185/0,65
169.530,52 m²c
356.015,95 m²s
1,00
376.316,60 m²c
TOTAL
657.788,79 m²s
545.847,12 m²c
45,04%
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR LIBRE
PLAN PARCIAL NUEVO TRES CANTOS"
CUADRO DE SUPERFICIES Y EDIFICABILIDADES DE PARCELAS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR LIBRE:
RU. 1
RU. 2
RU. 3
RU. 4
RU. 5
RU. 6
RU. 7
RU. 8
RU. 9
RU. 10
RU. 11
RU. 12
RU. 13
RU. 14
RU. 15
RU. 16
RU. 17
RU. 18
RU. 19
RU. 20
RU. 21
R.UNIFAMILIAR
ORDENANZA
SUP. SUELO
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.B
RU.B
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
RU.A
13.812,75
12.352,04
12.121,11
11.918,21
10.396,42
9.642,60
9.099,34
10.181,61
8.896,48
20.869,87
7.730,97
7.900,05
10.404,87
35.775,45
21.484,28
28.205,83
17.862,64
18.661,04
13.824,41
11.734,96
8.897,91
m²s
301.772,84
m²s
TOTAL R. UNIFAMILIAR
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
C. EDIFICAB.
EDIFICABILIDAD
Nº VIVIENDAS
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,185
0,185
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
0,65
8.978,29
8.028,83
7.878,72
7.746,84
6.757,67
6.267,69
5.914,57
6.618,05
5.782,71
13.565,42
5.025,13
5.135,03
6.763,17
6.620,93
3.976,07
18.333,79
11.610,72
12.129,68
8.985,87
7.627,72
5.783,64
m²c
m²c
50
45
44
44
40
34
33
35
34
76
28
29
38
30
18
104
66
69
50
43
32
169.530,52
m²c
942
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
71
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
5.5 Número de viviendas
Cada una de las Manzanas de Ordenación tiene asignado un número
máximo de viviendas, en función de los estándares fijados en el Plan General
y del reparto previsto en el presente documento.
Estas condiciones vienen reguladas en las Fichas específicas que presenta
cada Manzana en los Planos de Condiciones de la Edificación.
Estas cifras podrán ser modificadas según lo referido en el Art.5.4. Superficie
Edificable, en relación con los Planes Especiales o Estudios de Detalle, en su
caso, y las diferentes servidumbres y dominio hidráulico que podrían afectar
a las parcelas.
5.6 Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad:
Son las previstas con carácter general en el planeamiento u ordenanzas
municipales, y en las presentes normas con carácter general.
En el caso de salientes y entrantes en edificación cerrada se ajustará a lo
establecido en las Normas Generales de Edificación del Plan General de Tres
Cantos.
En las Condiciones Higiénico-sanitarias, y Normas para la eliminación de
barreras arquitectónicas se ajustará a lo establecido por el Plan General, así
como por las reglamentaciones específicas y normativas aplicables de
obligado cumplimiento.
72
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 3: ACTIVIDADES ECONOMICAS: INDUSTRIA
IND
1. AMBITO
Esta ordenanza es de aplicación en aquellas manzanas señaladas con los
códigos Z.I.C. y Z.I.N. en los Planos de Ordenación, correspondientes al
Polígono Industrial y al área de Industria Nido situada al Oeste del Sector
entre el trazado del Tren de Alta Velocidad y la Autovía de Colmenar.
2. USO y TIPOLOGIA
La tipología edificatoria genérica correspondiente a esta ordenanza es la de
nave industrial.
Dentro de las variantes en las que puede materializarse esta tipología, se han
definido dos grados, atendiendo fundamentalmente a las necesidades
espaciales:
Z.I.N: NAVE NIDO: Edificios industriales de pequeña superficie,
adosadas lateralmente o por el testero, definiendo frentes de fachada
continuos.
Preferentemente forman agrupaciones en hilera, con frente continuo a
la vía pública y enfrentando los límites traseros de las parcelas.
Z.I.C: COMPLEJO INDUSTRIAL: Edificios exentos o adosados, que
albergan industrias medias o grandes.
2.2. Transformación de grado
Con independencia del Grado asignado por el Plan Parcial a una
determinada parcela, podrá desarrollarse en ella una promoción de navesnido siempre que se den las siguientes circunstancias:
a) La promoción corresponde al menos a 5 naves-nido;
b) Redacción y aprobación de un Estudio de Detalle conjunto y unitario;
c) Proyecto y ejecución conjunta.
En este caso, las condiciones de parcela, edificación y volumen, con
excepción de la edificabilidad que se mantendrá inalterable, podrán estar
reguladas mediante el Grado Z.I.N. de esta ordenanza. La transformación de
73
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
grado requerirá su concreción espacial y volumétrica en el correspondiente
Estudio de Detalle.
2.3 Uso global
El uso global en todos los grados es el productivo, por lo que las
compatibilidades de usos estarán a lo definido por el Plan General de Tres
Cantos a tal efecto.
La categoría de Servicio de Venta de Carburantes será admisible en
parcelas a las que se haya asignado esta Ordenanza en su grado Z.I.C. y
siempre que disten más de 200 metros de cualquier parcela con uso
residencial. A estos efectos, la distancia que separa dos parcelas se medirá
entre los puntos incluidos en ambas más próximos entre sí.
2.5 Compatibilidad de Usos
Las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan general de Tres Cantos
establecen en el apartado 4. Uso Global Productivo del Capítulo 2.
Condiciones Específicas de Uso y Conservación del Título I. Normativa
Pormenorizada del Suelo Urbano, del Plan general, la compatibilización de
usos con y sin limitaciones, por lo que las presentes Ordenanzas se remitirán a
ellos.
Dentro de los usos compatibles Sin Limitaciones, en la categoría de Uso
terciario Despacho Profesional, tendrá cabida un programa innovador
destinado al desarrollo de tipologías mixtas de usos asociados a actividades
empresariales y productivas, en el entendimiento y desarrollo de propuestas
adaptadas a las nuevas demandas del mercado
74
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Todas las parcelas a las que el Plan General asigne esta ordenanza, en
cualquiera de sus grados, y se encuentren inscritas en el Registro de la
Propiedad en el momento de su aprobación, serán edificables.
No podrán realizarse segregaciones, parcelaciones o reparcelaciones que
conduzcan a la formación de parcelas cuya superficie o frente sean
inferiores a los siguientes valores:
Superficie Mínima
Z.I.N:
Z.I.C:
250 m2
1.000 m2
Frente Mínimo
8,00 metros
20,00 metros
4. POSICION DE LA EDIFICACION
La ocupación máxima que podrá alcanzar la edificación sobre rasante en
cada parcela, dependiendo del grado asignado a la misma, será la
siguiente:
Z.I.N:
80% de la superficie neta de parcela.
Z.I.C:
75 % de la superficie neta de parcela.
4.2 Alineaciones exteriores y retranqueos frontales
En ambos grados, se ha definido un Área de Movimiento de la Edificación
sobre rasante para cada una de las manzanas.
Estas condiciones podrán ser variadas mediante el pertinente Plan Especial o
Estudio de Detalle en su caso, formulado de forma conjunta y unitaria por
cada una de las Manzanas de Ordenación.
Z.I.N: Las alineaciones exteriores de las áreas de movimiento establecidas en
los planos de ordenación tienen carácter vinculante, no admitiéndose
retranqueos del plano de fachada con respecto a las mismas, a excepción
de las manzanas colindantes con la Ronda Sur y Norte, donde el plano de
fachada hacia las respectivas rotondas será estudiado debidamente para
aportar soluciones que garanticen la continuidad y armonía de las mismas.
Z.I.C: Se establece un retranqueo frontal obligatorio a las alineaciones
exteriores, a lo largo de las vías principales Bulevar Oeste, Ronda Norte y
Ronda Sur, sobre las que obligatoriamente habrá de construirse un
75
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
cerramiento diáfano, según determinación de Plan General. En este sentido,
el retranqueo mínimo obligatorio en cada fachada será: 10,00 metros. En las
parcelas en contacto con las rotondas norte y sur se estudiarán igualmente
las fachadas al objeto de aportar soluciones que garanticen la continuidad y
armonía de las mismas.
En el caso del grado Z.I.C., se permite la posibilidad de parcelas interiores sin
contacto directo a las alineaciones oficiales con las vías públicas siempre
que se garantice el acceso rodado a las mismas mediante vías interiores, de
doble sentido con un ancho total de calzada de 6,50m y aceras perimetrales
de 2,00, adecuados en cualquier caso al paso, acceso y maniobrabilidad de
vehículos de bomberos, en cumplimiento de la Normativa vigente. En tales
casos, el frente de parcela será entendido en contacto con dichas vías
interiores de acceso.
En ambos grados, en el espacio libre resultante entre la parcela y la vía
pública consecuencia del retranqueo obligatorio se permitirá el uso de
aparcamiento en superficie y será necesario el ajardinamiento mínimo del 20
% del mismo.
4.3 Retranqueo posterior
Los retranqueos posteriores de la edificación vienen determinados por el
Área de movimiento de la edificación reflejada en los Planos de Ordenación.
4.4 Retranqueos laterales
Z.I.N : No serán admisibles los retranqueos laterales, debiéndose construir
la edificación adosada a la medianería.
Z.I.C: El retranqueo a los linderos laterales será como mínimo igual a la
tercera parte de la altura máxima de la edificación (H/3), con un mínimo
absoluto de 3,00 metros.
En este grado se permitirá la edificación adosada a los linderos laterales
siempre que exista acuerdo entre los propietarios de las fincas colindantes y
que el Proyecto y su ejecución se realicen de forma conjunta. En este caso,
con la solicitud de licencia de obra deberá aportarse fotocopia legalizada
de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicho acuerdo.
4.5 Separación entre edificios
En todos los grados definidos en esta ordenanza, cuando dentro de una
misma parcela se construyan varias edificaciones que no sean instalaciones
auxiliares como garitas de acceso etc., la separación entre cada dos de
ellas habrá de ser igual o superior a la semisuma de sus alturas respectivas,
con un mínimo de 5,00 metros si este espacio interior de separación es
76
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
accesible directamente desde el viario público y de 3,00 metros en caso
contrario.
4.6. Plantas bajo rasante
Las plantas bajo rasante podrán ocupar en ambos grados la totalidad de la
parcela.
En lo referente a la dotación mínima de Aparcamientos se estará a lo
dispuesto por el propio Plan General para dicho uso.
La altura máxima que podrán alcanzar las edificaciones y construcciones es
la siguiente:
Z.I.N:
Z.I.C:
Previa justificación, no se exigirá el cumplimiento de la condición de
altura máxima a las construcciones e instalaciones auxiliares (torres de
refrigeración, depósitos elevados, chimeneas, etc) imprescindibles
para el desarrollo de la actividad principal.
En el grado Z.I.C. cuando la maquinaria, los procesos productivos o la
topografía del terreno así lo requieran, el Ayuntamiento podrá autorizar,
previa solicitud justificada de la Propiedad, alturas superiores de la
edificación o de su cumbrera con un máximo absoluto de 25,00 metros, o
mayor número de plantas bajo rasante.
Serán admisibles las cubiertas planas; y las inclinadas siempre que la altura
de cumbrera, medida desde el alero a la línea de cumbrera más elevada,
no sea superior a 6,00 metros.
77
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
El Ayuntamiento podrá autorizar, previa solicitud justificada de la Propiedad,
alturas superiores de cumbrera cuando la maquinaria, los procesos
productivos o la topografía del terreno así lo requieran.
5.3 Superficie Máxima Edificable y Aprovechamiento Tipo
el planeamiento.
resultante de referir a su superficie el Coeficiente de Edificabilidad asignado
en los planos de ordenación o en la Ficha de la correspondiente Zona de
Ordenación o Unidad de Ejecución. En el caso de segregación de parcelas
dentro de la manzana, se procederá al reparto de la edificabilidad entre
cada una de ellas sin superar el máximo previsto.
A tal efecto se definen los siguientes coeficientes de edificabilidad para
cada una de las parcelas:
Z.I.N: La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será el resultado
de referir a su superficie el Coef. de Edificabilidad de 0,95 m2 c/ m2 s.
Z.I.C: La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será el resultado
de referir a su superficie el Coef. de Edificabilidad de 0,60 m2 c/ m2 s.
La situación limítrofe con el trazado del Tren de Alta Velocidad exigirá de un
estudio específico de afecciones acústicas, zonas retranqueo obligatorio y
demás que podrá variar las condiciones de ordenación previstas en el
presente documento.
78
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
USO PRODUCTIVO INDUSTRIAL
EDIFICABILIDAD USO INDUSTRIAL
Z.I.N. Industria Nave Nido
37.160,13 m²s
0,95
35.302,10 m²c
Z.I.C. Complejo Industrial
79.833,64 m²s
0,60
47.823,04 m²c
TOTAL
116.993,77 m²s
83.125,14 m²c
6,86%
USO PRODUCTIVO INDUSTRIAL
USO INDUSTRIAL
I.N.1
I.N.2
I.N.3
I.N.4
I.N.5
I.N.6
I.N.7
I.N.8
Z.I.N
Z.I.N
3.733,16
5.145,14
m²s
0,95
0,95
3.546,50
4.887,88
m²c
Z.I.N
Z.I.N
5.145,14
5.145,14
m²s
0,95
0,95
4.887,88
4.887,88
m²c
m²s
Z.I.N
5.145,14
m²s
0,95
4.887,88
m²c
Z.I.N
5.145,14
m²s
0,95
4.887,88
m²c
Z.I.N
5.145,14
m²s
0,95
4.887,88
m²c
2.556,13
37.160,13
m²s
0,95
2.428,30
35.302,10
m²c
Z.I.N
TOTAL NAVE NIDO
ORDENANZA
I.C.1
I.C.2
I.C.3
I.C.4
m²s
m²s
SUP. SUELO
m²c
m²c
m²c
C. EDIFICAB.
EDIFICABILIDAD
9.205,65
13.090,21
m²c
Z.I.C
Z.I.C
15.342,75
21.817,02
m²s
m²s
0,60
0,60
Z.I.C
22.190,12
m²s
0,60
13.314,07
m²c
20.483,75
79.833,64
m²s
0,60
12.213,11
47.823,04
m²c
m²s
116.993,7
m²s
83.125,14
m²c
Z.I.C
TOTAL COMP. INDUST.
TOTAL INDUSTRIAL
m²c
m²c
79
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 4: ACTIVIDADES ECONOMICAS: OFICINAS
TER.
1. AMBITO
códigos Z.T.G y Z.T.P. en los Planos de Ordenación.
2. USO y TIPOLOGIA
La tipología correspondiente a esta ordenanza es la de edificios exentos de
oficinas, situados en entornos continuos y abiertos. Pueden producirse
actuaciones que engloben un elevado número de parcelas, constituyendo
conjuntos del tipo Parque Empresarial.
Se han definido dos grados dentro de esta ordenanza, correspondientes a
ámbitos espaciales bien diferenciados:
Z.T.P: Corresponde al ámbito del NUEVO PARQUE TECNOLOGICO.
La propuesta de Ordenación que se presenta ha desarrollado en la
zona oeste del ámbito, entre los usos industriales y el trazado del Tren
de Cercanías y M-607, un espacio idóneo para la consolidación de un
gran Parque Tecnológico, en el entendimiento de una solución
urbanística que consolide una imagen urbana de mayor calidad y
modernidad al conjunto del Sector desde la carretera de Colmenar, y
posicionando las áreas industriales junto al trazado del Tren de Alta
Velocidad.
Este ámbito se regirá adicionalmente por unas medidas de aplicación
complementarias, exclusivamente en materia de Condiciones
Higiénicas y de Calidad, así como Condiciones Estéticas establecidas
en la normativa vigente del PTM del Plan general de Tres Cantos, con
las salvedades o modificaciones que sean recogidas en el presente
documento.
Z.T.G: Corresponde a edificios de uso TERCIARIO GENÉRICO, ubicados
en dos zonas diferentes: por un lado, en la zona norte de la Estación
de Cercanías, y vinculada al límite norte del sector, y por otro lado, en
la franja este del trazado del TAV, lindando con las parcelas de uso
Residencial, y actuando de barrera acústica a las mismas frente a las
emisiones de ruido del ferrocarril.
80
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
2.2 Uso global
El uso global en todos los grados es el terciario.
La compatibilización de usos viene regulada por el Plan General para esta
clase de uso, en el punto 3. Uso Global Terciario del Capítulo 2. Condiciones
Específicas de Uso y Conservación del Título I. Normativa Pormenorizada del
Suelo Urbano, del Plan General.
En aquellas manzanas a las que el Plan asigne esta ordenanza, las
determinaciones establecidas en los epígrafes que regulan el uso Terciario
quedan complementadas o limitadas en los siguientes aspectos:
En aquellas manzanas a las que el Plan asigne esta ordenanza, en cualquiera
de sus grados, no será admisible el uso Terciario en la categoría de Centro
Comercial. Por otro lado, la categoría de Comercio Minorista sólo se admitirá
con un límite del 25% de la edificabilidad total asignada.
Al igual que en el uso Productivo, en la categoría de Uso terciario Despacho
Profesional, tendrá cabida un programa innovador destinado al desarrollo de
tipologías mixtas de usos asociados a actividades empresariales y
productivas, en el entendimiento y desarrollo de propuestas adaptadas a las
nuevas demandas del mercado.
En aquellas manzanas a las que el Plan asigne esta ordenanza en su Grado
Z.T.P. se admitirá el Uso Terciario en las categorías de Oficinas y Centros de
Investigación y Desarrollo, siendo este uso totalmente compatible al 100%
con el uso Productivo exclusivo siempre que éste consista en procesos
tecnológicos avanzados y no contaminantes.
81
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Todas las parcelas a las que el Plan Parcial asigne esta ordenanza, en
cualquiera de sus grados, y se encuentren inscritas en el correspondiente
Proyecto de Reparcelación, serán edificables.
conduzcan a la formación de parcelas cuya superficie o frente sea inferior a
los siguientes valores:
Superficie Mínima
Z.T.P:
Z.T.G:
1.000 m2
1.500 m2
Frente Mínimo
20,00 metros
30,00 metros
En el caso de la manzana de ordenación T.P.T. 10, y como consecuencia de
su elevada dimensión y las especiales condiciones de perímetro, se permite
la posibilidad de parcelas interiores sin contacto directo a las alineaciones
oficiales con las vías públicas siempre que se garantice el acceso rodado a
las mismas mediante vías interiores, de doble sentido con un ancho total de
calzada de 6,50m y aceras perimetrales de 2,00, adecuados en cualquier
caso al paso, acceso y maniobrabilidad de vehículos de bomberos, en
cumplimiento de la Normativa vigente. En tales casos, el frente de parcela
será entendido en contacto con dichas vías interiores de acceso.
Únicamente en las parcelas y solares incluidos en dicho ámbito T.P.T.10
queda prohibido el cerramiento, total o parcial, de las parcelas individuales,
(en coherencia con el Art.64 de la referida Ordenanza de Parque
Tecnológico del Ayuntamiento de Tres Cantos) admitiéndose tan sólo el
cerramiento perimetral de la manzana global, con objeto de garantizar su
seguridad. En el resto de parcelas calificadas como Z.T.P. se podrán
materializar dichos cierres individuales.
En ambos grados, la Ocupación Máxima que podrá alcanzar la edificación
en cada parcela será la definida por el Área de Movimiento reflejada en los
Planos de Ordenación sobre rasante, a excepción de la unidad T.P.T.10,
donde habrá de mantenerse una ocupación máxima del 50 %.
La superficie ocupada por espacios cubiertos no cerrados (muelles de carga,
marquesinas, etc...) no se considerará a efectos de la ocupación.
En las construcciones bajo rasante no se fija limitación alguna con respecto a
su ocupación en planta.
82
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
4.2 Alineaciones exteriores y retranqueos frontales
Los retranqueos con respecto a las alineaciones exteriores de cada una de
las parcelas se han previsto en la definición de las áreas de movimiento. En
este sentido, se han reflejado retranqueos importantes en las zonas de
colindancia con el trazado del Tren de Alta Velocidad, con el objeto de
garantizar la zona de Transición que garantiza la mínima afección acústica.
En todos los retranqueos tanto frontales como laterales y posteriores, se
permite la ubicación de instalaciones auxiliares vinculadas a al desarrollo de
la actividad. Dichas instalaciones tendrán que cumplir una serie de requisitos
estéticos fijados desde los servicios técnicos del Ayuntamiento.
Por instalaciones auxiliares puede interpretarse, sin ánimo de plantear una
relación pormenorizada de casos: casetas, marquesinas, instalaciones
eléctricas como transformadores,…
En el caso de vías interiores de acceso rodado a las parcelas se mantendrá
una distancia de separación de 5,00 metros.
En ambos grados, en el espacio libre resultante entre la parcela y la vía
pública consecuencia del retranqueo obligatorio se permitirá el uso de
aparcamiento en superficie y será necesario el ajardinamiento mínimo del 20
% del mismo.
4.3 Retranqueos laterales y posteriores
Toda edificación deberá retranquearse con respecto a los linderos laterales y
posteriores una distancia igual o superior a 5,00 metros, en el caso de la
tipología Z.T.P., y una distancia igual o superior a 3,00 metros, en el caso de la
tipología Z.T.G.
4.4 Vuelos
Exclusivamente en el uso hotelero serán admisibles las terrazas y cuerpos
volados en las condiciones establecidas en el epígrafe correspondiente de
las Condiciones Generales.
En cualquier caso, la zona Z.T.P. podrá referirse a unas condiciones
complementarias que definan las tipologías edificatorias en calidad de
Parque Tecnológico con las oportunas medidas medioambientales.
Cuando dentro de una misma parcela se construyan varias edificaciones, la
separación entre cada dos de ellas habrá de ser igual o superior a la
83
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
semisuma de sus alturas respectivas. No se entenderá como edificios
separados aquellos unidos por accesos cerrados permanentes.
Con carácter general, la altura máxima que podrán alcanzar las
edificaciones vendrá fijada en las Fichas específicas de cada una de las
Manzanas asignadas a cada uso y es, según sigue:
Z.T.P:
Número máximo de plantas sobre rasante: 6 plantas (Baja + 5)
Número máximo de plantas bajo rasante: 4 plantas
Z.T.G:
Número máximo de plantas sobre rasante: 4 (Baja + 3) a excepción de
las manzanas situadas entre la Residencia Colectiva y el trazado del
TAV (parcelas TG.10,11 y 12), donde por cuestiones de barrera acústica
se ha incrementado la altura máxima hasta 5 plantas (Baja + 4) y un
mínimo de 3 plantas y 12 metros de altura de la edificación.
Altura máxima: 17,50 metros en edificios de cuatro plantas y 21,50 m.
en construcciones de cinco plantas
La altura en metros se calculará a razón de 5,50 m. en planta baja, y 4,0 m.
en las restantes, por planta edificable.
Las plantas bajo rasante podrán ocupar en ambos grados la totalidad de la
parcela. En lo referente a la dotación mínima de Aparcamientos se estará a
lo dispuesto por el propio Plan General para dicho uso.
No obstante lo anterior, los Estudios de Detalle oportunos podrán variar las
condiciones antes descritas.
Previa justificación, no se exigirá el cumplimiento de la condición de altura
máxima a las construcciones e instalaciones auxiliares (torres de
refrigeración, depósitos elevados, chimeneas, etc) imprescindibles para el
desarrollo de la actividad principal en los grados ZTP y ZTG de la zona este, sin
que en ningún caso se rebase la altura máxima de 25,00 metros.
Las cubiertas serán preferentemente planas. En caso de cubierta inclinada,
la altura de cumbrera, medida desde el alero a la línea de cumbrera más
elevada, no será superior a 6,00 metros.
84
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
El Ayuntamiento podrá autorizar, previa solicitud justificada de la Propiedad,
alturas superiores de la edificación o de cumbrera cuando la maquinaria, los
procesos productivos o la topografía del terreno así lo requieran.
el planeamiento.
resultante de multiplicar la superficie de parcela por el Coeficiente de
Edificabilidad asignado en los planos de ordenación.
En el caso de segregación de parcelas dentro de la manzana, se procederá
al reparto de la edificabilidad entre cada una de ellas sin superar el máximo
previsto, todo ello dispuesto en el correspondiente proyecto de Parcelación
de la Manzana completa.
A tal efecto se definen los siguientes coeficientes de edificabilidad para
cada una de las parcelas:
Z.T.P: La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será el resultado
de referir a su superficie el Coef. de Edificabilidad de 0,60 m2c/ m2s. (en
el caso de la manzana T.P.T.10 será de 0,63 m2c/ m2s)
Las condiciones previstas podrán ser modificadas en el pertinente
Estudio de Detalle, sin variar la Edificabilidad máxima Total asignada a
este uso Terciario Parque Tecnológico.
Z.T.G: La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será el resultado
de referir a su superficie el Coef. de Edificabilidad de 0,80 m2c/ m2s(en el
caso de la manzana T.G.2 será de 0,87 m2c/ m2s)
Estas condiciones referentes a las parcelas, posición de la edificación y
condiciones de volumen, podrán ser revisadas y modificadas mediante el
correspondiente Plan Especial o Estudio de Detalle en su caso, realizado para
la totalidad de la manzana, en las mismas condiciones que los casos
anteriores y sin variar la edificabilidad máxima fijada para la misma en el
presente documento.
85
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
La situación limítrofe con el trazado del Tren de Alta Velocidad exigirá de un
estudio específico de afecciones acústicas, zonas retranqueo obligatorio y
demás que podrá variar las condiciones de ordenación previstas en el
presente documento.
USO TERCIARIO
EDIFICABILIDAD USO TERCIARIO
Z.T.P. Parque Tecnologico Madrid
Z.T.G. Terciario Genérico
142.588,21 m²s
0,60/0,63
122.821,86 m²s
0,80/0,87
265.410,07 m²s
TOTAL
87.807,53 m²c
100.028,73 m²c
187.836,26 m²c
15,50%
USO TERCIARIO
USO TERCIARIO
ORDENANZA
SUP. SUELO
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
Z.T.G
18.990,89
24.553,88
18.828,63
7.133,16
6.670,68
8.357,24
11.599,70
7.179,24
5.624,30
4.641,32
4.421,14
4.821,68
m²s
TOTAL TERC. GENERICO
122.821,86
m²s
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
Z.T.P
TOTAL TERC. P.TECNOL
9.228,74
10.708,79
10.675,43
9.867,26
8.596,82
8.997,32
9.295,53
5.466,96
3.976,42
65.774,94
142.588,21
m²s
TOTAL TERCIARIO
265.410,07
T.G. 1
T.G. 2
T.G. 3
T.G. 4
T.G. 5
T.G. 6
T.G. 7
T.G. 8
T.G. 9
T.G. 10
T.G. 11
T.G. 12
T.P.T.1
T.P.T.2
T.P.T.3
T.P.T.4
T.P.T.5
T.P.T.6
T.P.T.7
T.P.T.8
T.P.T.9
T.P.T.10
C. EDIFICAB.
EDIFICABILIDAD
0,80
0,87
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
15.192,71
21.414,34
15.062,90
5.706,53
5.336,54
6.685,79
9.279,76
5.743,39
4.499,44
3.713,06
3.536,91
3.857,34
m²c
100.028,73
m²c
m²c
m²s
5.537,24
6.425,27
6.405,26
5.920,36
5.158,09
5.398,39
5.577,32
3.280,18
2.385,85
41.719,56
87.807,53
m²s
187.836,26
m²c
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,63
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
m²c
86
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 5: ACTIVIDADES ECONOMICAS: COMERCIO
TER.COM.2
1. AMBITO
Esta ordenanza es de aplicación en aquellas parcelas señaladas con los
códigos Z.T.C en los Planos de Ordenación.
2. USO y TIPOLOGIA
La tipología correspondiente a esta ordenanza es la de edificios exentos de
escasa altura que al menos dedican un 80% de su superficie en planta a los
usos comercial, de ocio, de restauración.
Se ha definido un único grado dentro de esta ordenanza:
Z.T.C: Centros
Comerciales.
Comerciales
Integrados
y
Grandes
Superficies
2.2 Uso global
El uso global en todos es el Terciario.
La compatibilización de usos viene regulada por el Plan General para esta
clase de uso, en el punto 3. Uso Global Terciario.
Todas las parcelas a las que el Plan Parcial asigne esta ordenanza, en
Propiedad en el momento de su aprobación serán edificables.
conduzcan a la formación de parcelas cuya superficie sea inferior a los
siguientes valores:
Z.T.C: 15.000 m2
En el presente documento se ha fijado una única Manzana de Ordenación
destinada a tal uso.
No obstante lo anterior, el Plan Especial o en su caso los Estudios de Detalle
oportunos podrán variar las condiciones generales de la edificación
establecidas en el presente documento.
87
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
La Ocupación Máxima que podrá alcanzar la edificación sobre rasante en
cada parcela será el resultado de referir a su superficie neta el coeficiente:
Z.T.C: 60% de la superficie neta de parcela
Bajo rasante podrá ocuparse la totalidad de la parcela.
4.2 Alineaciones y retranqueos
Las alineaciones y retranqueos vienen definidos por el Área de Movimiento
de la Edificación fijada en los Planos de Ordenación. Esta área de
movimiento se ha retranqueado con respecto a las vías públicas con el
objeto de garantizar unos espacios libres acordes a la escala de
intervención.
En el caso de que la parcela con uso comercial asignado linde con otra
parcela, se exigirá un retranqueo lateral y posterior mínimo de 8,00 metros,
salvo que exista acuerdo entre los propietarios de las fincas colindantes. En
este caso, la solicitud de licencia de obra deberá tramitarse con un Proyecto
de Obra unitario y adjuntarse a la misma fotocopia legalizada de la
inscripción en el Registro de la Propiedad de dicho acuerdo.
En el espacio libre resultante entre la parcela y la vía pública consecuencia
del retranqueo obligatorio se permitirá el uso de aparcamiento en superficie
y será necesario el ajardinamiento mínimo del 20 % del mismo.
Cuando dentro de una misma parcela se construyan varias edificaciones, la
separación entre cada dos de ellas habrá de ser igual o superior a la
semisuma de sus alturas respectivas.
88
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
La altura máxima que podrán alcanzar las edificaciones y construcciones es
la siguiente
Z.T.C:
Altura máxima:
15,00 metros
Las instalaciones mecánicas de la edificación como la ventilación, podrán
sobresalir hasta un máximo de cuatro metros sobre la altura de alero, siempre
que quede oculta por elementos decorativos con tratamiento similar al de
fachada.
Se admitirán elementos verticales de identificación comercial de los propios
centros en cuya parcela o edificio se ubicasen, y con una altura máxima de
15,00 metros medidos desde el terreno, o de 8,00 metros medidos desde el
alero si se instalasen sobre un edificio.
Serán admisibles tanto las cubiertas planas como las inclinadas y siempre
que la altura de cumbrera, medida desde el alero a la línea de cumbrera
más elevada, no sea superior a 6,00 metros.
5.3 Entreplantas
En los locales comerciales interiores al Centro Comercial, se permiten
entreplantas únicamente en plantas baja y primera, y con una ocupación
máxima del 50% del local en que se encuentren. Las entreplantas no podrán
tener acceso independiente desde el exterior del local (salvo accesos de
seguridad) y formarán parte del local, estando vinculados al mismo uso. La
altura libre acumulada de planta y entreplanta no superará los 6,00 metros.
La superficie de estas entreplantas no computará a los efectos de
edificabilidad.
89
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será el resultado de referir
a su superficie el Coeficiente de Edificabilidad que aparezca reflejado en las
Fichas de Ordenación del Plan Parcial.
En este caso, se ha fijado un Coeficiente de Edificabilidad de 0,75 m2 c/ m2 s.
EDIFICABILIDAD USO ACTIVIDAD COMERCIAL
Z.T.C. Gran Superficie
Comercial
TERC.COMERCIAL
T.C. 1
74.498,29 m²s
SUP.SUELO m²s
74.498,29 m²s
0,75
COEF.EDIF
0,75
55.873,72 m²c
EDIF.RESID m²c
55.873,72 m²c
En tal caso, además de los criterios expuestos con carácter general sobre el
cálculo de la Superficie Total Edificada en las Condiciones Generales, no
computarán, a estos efectos:
× Soportales y plantas bajas diáfanas o porticadas.
× Espacios peatonales interiores al Centro Comercial y exteriores a los
locales comerciales (calles y patios cerrados), cubiertos o no. Se
entenderá por calle peatonal interior aquella con acceso público en
horario comercial y anchura superior a 6,00 metros; y que sea exterior a
cualquier local comercial y por tanto no forme parte de la superficie
de venta; únicamente podrán albergar zonas de estancia de
restauración, quioscos desmontables y usos similares, pero que
mantengan un ancho libre agregado de 6,00 metros.
×Tal y como se establece en las Normas Urbanísticas del Plan General,
las entreplantas situadas en locales comerciales de edificios con estas
Ordenanzas MC (Edificación en manzana cerrada), BA (Edificación en
bloque abierto) y BDC (Edificación en bloque de doble crujía), no
computarán a efectos de la Superficie Total Edificada.
6. OTRAS CONDICIONES
6.1 Dotación mínima de aparcamiento
La dotación mínima de aparcamiento deberá garantizar las
determinaciones establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana así
como la condición mínima de 1,5 plazas por 100 m² o fracción de superficie
edificable de cualquier uso (art.36.6.c de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid), redondeando por exceso.
90
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En todo caso, el Proyecto de Edificación deberá justificar la cuantificación y
dotación correspondiente de plazas de aparcamiento para visitantes y para
empleados, ajustado en cualquier caso a la Normativa vigente al respecto
según la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de la
Los usos compatibles que eventualmente puedan establecerse requerirán la
provisión de plazas de aparcamiento que determinan las Condiciones
Específicas de dichos Usos.
Las eventuales áreas de aparcamiento en superficie deberán diseñarse con
movimientos de tierra ajardinados y arbolados para romper la monotonía del
pavimento continuo o del parque de automóviles. Deberá ajardinarse dentro
del recinto de aparcamiento, como mínimo, un área total equivalente al 10%
de la superficie destinada a aparcamiento. El Proyecto de Urbanización del
aparcamiento deberá incluir un Estudio de Jardinería donde se justifique la
plantación. La conservación, y reposición en su caso, del ajardinamiento
será por cuenta de la propiedad del aparcamiento.
6.2 Suministros
El uso comercial en edificio exclusivo de superficie superior a 5.000 m2
requerirá disponer al menos una zona exclusiva para suministro de
mercancía y evacuación de residuos sólidos, con aparcamiento para
camiones. Esta zona exclusiva tendrá una superficie conjunta de al menos
500 m² para aparcamiento y maniobra.
6.3 Supresión de Barreras Arquitectónicas
Al menos el 75% de la superficie de venta del Centro Comercial será
accesible por ascensor capaz para silla de ruedas, y/o por rampa para el
acceso en silla de ruedas, cumpliendo el Art. 6º del Decreto 138/1998, de 23
de julio, de especificaciones técnicas de la Ley 8/1993, de 22 de junio, de
Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la
91
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 6: EQUIPAMIENTOS DOTACIONALES
DC
1. AMBITO
Esta ordenanza es de aplicación en las parcelas señaladas en los planos de
ordenación con el código DC, seguido o no de un identificador posterior.
Comprende las zonas en las que se permite la edificación destinada a
dotaciones y equipamientos, en tipología edificatoria libre, aislada. Se
determinan con carácter genérico, resultando indicativa su adscripción
preferente, debido a las condiciones de forma, tamaño y posición, a los usos
pormenorizados resultantes del estudio específico.
Con carácter general, el presente Plan Parcial del Sector Ar Nuevos Tres
Cantos ha fijado determinadas condiciones para cada una de estas
parcelas, así como la asignación de uso específico, si bien se precisará de su
compatibilidad con el Programa Municipal de equipamientos previsto por el
Ayuntamiento de Tres Cantos para el Suelo Urbanizable Sectorizado.
En este sentido, se prevé la capacidad del Ayuntamiento para realizar sobre
cada una de dichas parcelas los Estudios de Detalle o Planes Especiales que
consideren oportunos al objeto de adaptar el programa de Dotaciones y
Equipamientos a las necesidades sociales del Municipio.
El Plan Parcial del Sector “AR Nuevo Tres Cantos” ha previsto en su desarrollo
la incorporación de importantes áreas de dotaciones de carácter público
con objeto de dar satisfacción a las necesidades cotidianas de servicio de
los espacios domésticos y de actividad económica. Las parcelas destinadas
a los servicios de salud, docentes y demás equipamientos singulares se
integran en posiciones estratégicas del tejido residencial, de forma que
permitan garantizar las necesidades y demandas futuras de la población
prevista para el conjunto urbano.
Del conjunto de parcelas de equipamientos calificadas, es necesario señalar
las siguientes condiciones de desarrollo:
- Se ha incorporado un importante número de Centros dotacionales de
Educación, tanto de enseñanza Primaria (y Guarderías-Preescolar) como
enseñaza Secundaria. La distribución de estos equipamientos Educativos
ha permitido su incorporación tanto a las Redes Generales como a las
Redes Locales establecidas en la Ley del Suelo 9/2.001 de la Comunidad
de Madrid.
- Se ha previsto una importante parcela de suelo en la zona Norte del
ámbito, configurando el punto neurálgico de desarrollo de las actividades
sociales y culturales del sector. Esta parcela corresponde a la Red general
de Equipamientos, en concreto, la parcela R.G.E 3 D.C.: Centro Cívico y
92
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
de Ocio. El uso asignado a ella ha sido previsto en el propio Plan General y
su dimensión se ha mantenido según el mismo criterio, sin embargo, dadas
las características de la misma y la trascendencia de su localización y
posibilidades de desarrollo, será desarrollada de forma específica
mediante el correspondiente Estudio de Detalle al objeto de definir
oportunamente los usos pormenorizados, edificabilidades, parcelaciones y
distribución de actividades.
- Por otra parte, se ha previsto la consolidación de Dotaciones vinculadas
al Uso deportivo y de ocio en las parcelas situadas en la zona sureste,
lindando con las zonas verdes de la Red local de espacios públicos y con
el área Industrial existente en el norte del casco urbano cuidando de
forma especial su posición en la trama urbana por su capacidad de
emisión de ruidos y las limitaciones de los usos cercanos, por lo que esta
medida ha sido tenida en cuenta desde el punto de vista de la afección
acústica sobre las áreas residenciales.
- De igual modo han sido definidos determinadas parcelas destinadas al
Uso Cultural, bien en parcela exclusiva, bien compatibilizada con el gran
centro Cívico y de Ocio.
- El resto de Dotaciones y Equipamientos sociales serán regulados según
directrices municipales, debidamente compatibilizados con el resto de la
Ordenación. Es por ello que se ha previsto el uso de Dotación Genérica
para varios de ellos con el objeto de que sea el propio Ayuntamiento
quien estime el uso y destino de cada una de ellas.
A tales efectos, las condiciones y ordenanzas referidas a continuación
servirán de base para el desarrollo de las mismas en el momento oportuno.
2. USO Y TIPOLOGIA CARACTERISTICOS
2.1 Tipología
Espacios o edificaciones de uso público o colectivo destinados a albergar
equipamientos de carácter metropolitano, urbano o local, caracterizados
por la edificación aislada.
2.2 Uso global
Equipamientos Sociales, restringido a la categoría que, entre las definidas
para este uso, le haya sido asignada en los planos de ordenación.
Su uso característico es el indicado por el código correspondiente estando
vinculados en cualquier caso al uso y dominio público.
93
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
DC
Dotación genérica (puede incluir cualesquiera de las siguientes
dotaciones pormenorizadas, excepto el uso de Cementerios y Servicios Funerarios)
DCd Dotación Deportiva
DCe Dotación Educativa (DCep: Enseñaza Primaria/DCes: Enseñ. Secundaria)
DCs Dotación Sanitaria o Asistencial
DCc Dotación Cultural, Social, Religiosa o Recreativa
DCa Dotación administrativa (Administración Pública)
DCac Alojamiento Comunitario
2.3 Transformación de usos básicos
Cualquier transformación entre las grandes categorías de usos básicos de
Equipamientos Sociales se tramitará como solicitud de licencia de uso,
debidamente justificado. El Ayuntamiento podrá denegar esta solicitud y el
correspondiente cambio de uso previa justificación del interés social del uso
específico preexistente del equipamiento en cuestión.
2.4 Otras condiciones
En los usos dotacionales públicos, el Ayuntamiento podrá eximir de la
exigencia de dotación de plazas de aparcamiento a aquellas parcelas y
edificios que, por su situación en la trama urbana, se sirvan directamente de
la red de aparcamientos públicos existentes y previstos en el Plan; pero en
cualquier caso, para las instalaciones con capacidad de más de 500
usuarios simultáneos, deberá presentarse un Estudio de tráfico, seguridad vial
y aparcamiento que justifique la solución a las necesidades de la dotación
en cuestión.
En la parcela Dotacional de Equipamientos de la Red General R.G.E.9, de
forma excepcional, se prevé que pueda existir el uso de Cementerio y
Servicios Funerarios, DCf. Para el caso de la parcela de Equipamientos de la
Red Supramunicipal de la Comunidad de Madrid, destinada según voluntad
del Plan General de Tres Cantos a un Campus Universitario, se deberán
formalizar en su momento las Condiciones Particulares de desarrollo
mediante la figura de planeamiento correspondiente. Esta parcela ha sido
prevista como Red de Servicios Públicos.
Todas las parcelas a las que el Plan General asigne esta ordenanza, en
Propiedad en el momento de su aprobación, serán edificables.
conduzcan a la formación de parcelas con superficie inferior a 1.000 m2 o
con frente, a vía pública o espacio libre de uso y dominio público, inferior a
15,00 metros.
94
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En todo caso, se respetarán las superficies mínimas de parcela establecidas
en la legislación sectorial de equipamientos escolares.
Se establece una limitación en la ocupación de parcela del 50% de la
misma, condicionada a las áreas de Movimiento de la Edificación sobre
rasante previstas en los Planos de Ordenación.
Este porcentaje podrá sufrir modificaciones derivadas de las servidumbres de
cauces impuestas sobre los terrenos cercanos al arroyo Bodonal.
4.2 Alineaciones y retranqueos
La edificación habrá de respetar un retranqueo a los linderos laterales y
posteriores que será como mínimo igual a la mitad de la altura de la
edificación, con un mínimo absoluto de 4,00 metros, y en cualquier caso,
condicionada por las Áreas de Movimiento de la Edificación previstas en los
planos de Ordenación correspondientes.
Estas áreas de movimiento han sido determinadas en función de diferentes
criterios y según las distancias de separación necesarias para permitir las
condiciones acústicas adecuadas en las parcelas de equipamientos que así
lo requieran, en la plena garantía del cumplimiento de las determinaciones
de afección acústicas establecidas en la legislación vigente.
Las condiciones de altura máxima y Superficie Máxima Edificable
dependerán de la categoría del uso dotacional asignado y tamaño de
parcela.
En el caso de que a una determinada parcela se hayan asignado varias
categorías, será de aplicación la correspondiente a la que se conceda
licencia para instalación en la parcela, o a la de mayor superficie edificada
si coexistiesen varias categorías.
La altura máxima que podrán alcanzar las edificaciones es la siguiente, salvo
si los planos de ordenación señalasen otra, que prevalecerá:
Categorías Educativa y Deportiva:
Número Máximo de plantas sobre rasante: 3 (Baja + 2)
95
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Altura máxima: 10,80 m
Otras categorías:
Número Máximo de plantas sobre rasante: 4 (Baja + 3)
Altura máxima: 13,20 m
En el caso de la parcela de equipamiento genérico (R.G.E.10.b), colindante
con la Estación de Cercanías, donde se plantea la posibilidad de un
aparcamiento complementario, se ha previsto un máximo de 1 planta de
altura y 4,00 metros, en correspondencia con el uso PK, si bien, un destino
distinto del referido en dicha parcela permitiría el establecimiento general de
4 plantas de edificación.
En el caso de la parcela calificada como Centro Cívico y de Ocio, donde se
podrán establecer diferentes parcelas con diversos usos, se permitirá la
modificación de las alturas máximas permitidas al objeto de garantizar las
condiciones adecuadas para el desarrollo específico de cada uso o edificio
(Centros Culturales, Auditorios, Teatros, Edificios Religiosos, Bibliotecas,
Centros Sociales de o cualquier otro tipo de uso).
En este sentido, el Ayuntamiento podrá, excepcionalmente, admitir mayores
alturas y mayor número de plantas en razón de la utilidad pública del servicio
a cubrir y de la funcionalidad de tal aumento.
La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será, en función del
tamaño de parcela y de la categoría de equipamiento asignada, el
resultado de referir a su superficie neta el Coeficiente de Edificabilidad
establecido a continuación, o en su caso, el que señale la Ficha de la Zona
de Ordenación correspondiente:
Categoría Deportiva:
0,6 m2/m2*
Categoría Cementerios y Servicios Funerarios:
0,3 m2/m2*
* Sin superar en cualquier caso la edificabilidad que se formula a continuación para
el resto de categorías en función del tamaño de parcela, y sin perjuicio de aplicar en
todo caso aquella señalada en la Ficha de Zona de Ordenación correspondiente.
Resto de categorías, según rangos de superficie de parcela:
SUPERFICIE S DE PARCELA M2
< 5.000
5.001-50.000
>50.000
EDIFICABILIDAD M2/M2
1,0
1,00 – 0,50 (proporcionalmente)
0,20
96
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En cualquier caso, serán admisibles todas las edificaciones que, existiendo en
el momento de aprobación del Plan General, tuviesen una edificabilidad
mayor.
USO EQUIPAMIENTO: RED GENERAL
R.G.E.1a
R.G.E.1b
R.G.E.2
R.G.E.3
R.G.E.4a
R.G.E.4b
R.G.E.5a
R.G.E.5b
R.G.E.6a
R.G.E.6b
R.G.E.7
R.G.E.8
EDUCATIVO PRIMARIO
R.G.E.9
DOT. GENÉRICA + SERVICIOS
FUNERARIOS
EDUCATIVO SECUNDARIO
DOT. GENÉRICA
C. CIVICO Y OCIO
RECREATIVO/ALTERN
DEPORTIVO PÚBLICO
EDUCATIVO PRIMARIO
CULTURAL/SOCIAL
EDUCATIVO PRIMARIO
DEPORTIVO PUBLICO
DOT. GENÉRICA
DOT. GENÉRICA
R.G.E.10a
DOT. GENÉRICA
R.G.E.10b
TOTAL RED GENERAL DE EQUIPAMIENTOS
ORDENANZA
SUP. SUELO
D.C.ep
D.C.es
D.C.
D.C.c
D.C.r
D.C.d
D.C.es
D.C.ep
D.C.c
D.C.ep
D.C.d
D.C.d
12.635,73
19.062,50
7.659,31
136.182,86
19.721,03
30.194,52
12.746,15
12.007,56
15.881,67
14.369,00
6.317,57
13.003,99
m²s
D.C. + D.C.f
D.C.
D.C.
30.612,87
m²s
41.425,55
14.051,40
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
m²s
385.871,71 m²s
USO EQUIPAMIENTO: RED LOCAL
R.L.E.1
DOT. GENÉRICA
R.L.E.2
TOTAL RED LOCAL DE EQUIPAMIENTOS
ORDENANZA
SUP. SUELO
D.C.es
D.C.
18.613,77
16.350,01
m²s
m²s
34.963,78 m²s
97
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 7: ESPACIOS LIBRES DE USO PUBLICO
R.G. ZONA VERDE
R.L. ZONA VERDE
1. AMBITO
códigos L.U.P, en los Planos de Ordenación. Estos Espacios se dividen a su vez
en dos categorías en función de su calificación como Red General de
espacios libres R.G. Zona Verde o bien como Red Local R.L Zona Verde.
2. USO y TIPOLOGIA
2.1 Tipología de espacios
Corresponde a espacios abiertos de uso público, mayoritariamente no
edificados.
Dentro de esta ordenanza se definen varios grados, diferenciados por la
intensidad del uso previsto y el carácter de su urbanización, todos ellos
acordes con las determinaciones del Plan General:
Paseos y Plazas Peatonales (Grado 1). Corresponde a espacios
abiertos mayoritariamente pavimentados, destinados a la circulación
no motorizada y al encuentro y relación social, no integrados en las
vías públicas.
Parque Público (Grado 2). Corresponde a espacios abiertos
urbanizados, mayoritariamente ajardinados, destinados a un uso
recreativo de carácter intensivo.
Parque Urbano Abierto (Grado PU1). Corresponde a espacios abiertos
en general no urbanizados, destinados a un uso dotacional educativo
y de ocio o recreativo de carácter extensivo, en los que se mantiene
su carácter natural salvo actuaciones puntuales para adecuación al
uso específico al que se destinen.
Parque Urbano Forestal (Grado PU2). Corresponde a espacios
forestales de calidad, extensamente arbolados que mantienen
básicamente su carácter natural o han sido reforestados.
Parque de Ribera (Grado PR). Comprende las zonas de ribera y los
cauces de los tramos de arroyo, en los que debe mantenerse el
carácter natural del Sistema hídrico. Se excluye de cualquier
desarrollo o acondicionamiento de la zona de uso y Dominio Público
de los arroyos incluidos, exceptuando actuaciones destinadas a
98
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
garantizar el ocio o la seguridad de los ciudadanos en sus márgenes.
En el resto del ámbito delimitado se permiten actuaciones
compatibles con su carácter rural.
La solución propuesta en el presente documento ha mantenido intactas las
directrices establecidas por el Plan General para la ordenación de los
espacios Libres del Suelo Urbanizable Sectorizado.
En este sentido, se han definido dos grandes áreas de zonas verdes.
- Por un lado el gran Parque Norte, calificado cono Red General de
espacios libres. Las determinaciones que le afectan corresponden a
las definidas en el Plan general como Parque Urbano Abierto
(LUP.PU1) Dicho parque, si bien mantendrá el carácter natural del
mismo, incorporará amplias zonas urbanizadas y ajardinadas propias
de la calificación de Parque Público (Grado 2, del Plan General), y,
en las zonas de contacto con el cauce fluvial, del Parque de Ribera
(LUP.PR) según las diferentes circunstancias, trabajos de
acondicionamiento y estudios realizados. En este sentido, el presente
documento incorpora un Estudio previo para la Redacción del Plan
Especial del Parque Norte, en el que se especifican las medidas
medioambientales a tener en cuenta en el desarrollo del mismo.
- Por otro lado, se encuentran los espacios públicos vinculadas a los
corredores fluviales del Arroyo Bodonal, calificados como Red Local
de Zonas verdes. En este caso, este tipo de espacio público vendrá
regulado por las determinaciones establecidas para el Parque
público (Grado LUP2), si bien podrán mantener condiciones de
espacios naturales, urbanización y demás, relativas al tipo Parque
Urbano Abierto (LUP.PU1).
Además de estos dos grandes espacios forestados, el Plan General ha
previsto la Calificación como suelo No Urbanizable de Protección el Monte
Preservado. Este espacio natural, localizado en el corazón del parque Norte,
permite la vinculación de sus suelos al desarrollo del parque pero sin la
posibilidad de actuar ni alterar su calificación.
2.2 Uso global
El uso global es el de Espacios Libres.
99
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En aquella manzana a la que el Plan ha asignado la ordenanza LUP.PU1 se
admitirán los siguientes usos, además de los especificados en el epígrafe que
regula el uso de Espacios Libres:
· Residencial, restringido a la vivienda del personal de vigilancia o
mantenimiento (guardería).
· Dotacional recreativo, sociocultural, deportivo y educativo incluso en
instalaciones cubiertas y permanentes.
En aquellos ámbitos en los que el Plan asigne esta ordenanza en su Grado
LUP.PU1, la localización de edificios o construcciones de uso dotacional de
carácter permanente que exija la eliminación de la capa vegetal en más de
diez hectáreas, requerirá la previa ordenación paisajística del área en que se
encuadren, mediante la figura de un Estudio de Detalle, así como la
redacción de un proyecto de Evaluación de Impacto Ambiental y
Declaración de Impacto Ambiental por el órgano competente de la
El Plan general determina la redacción de un Plan Especial para el desarrollo
del Parque Norte, tal y como se ha explicado anteriormente, en el que se
especificarán de forma pormenorizada todas las determinaciones referentes
a los usos, condiciones de las edificaciones y los espacios libres,
ajardinamiento e instalaciones varias que tengan lugar en su desarrollo.
No se asignan condiciones de parcela mínima, que vendrá determinada por
las condiciones de retranqueo y de ocupación.
Se establecerá un retranqueo obligatorio a todos los linderos, no inferior a
6,00 metros.
No es establece otra limitación a la Superficie Ocupada por la edificación
que la que se derive del cumplimiento de las condiciones establecidas en los
epígrafes anteriores.
Las únicas limitaciones que se establecen a la ocupación bajo rasante son
que la edificación no sobresalga por encima de la rasante natural del
terreno y que permita la plantación de especies vegetales en éste.
100
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
La altura máxima que podrán alcanzar las edificaciones y construcciones
quedará establecida por el cumplimiento simultáneo de las condiciones
relativas al número de plantas edificables y a la distancia, medida en metros,
desde la rasante natural del terreno en contacto con la edificación hasta el
alero:
Grado 2º: Número máximo de plantas sobre rasante: 1 (Baja)
Grado PU1: Número máximo de plantas sobre rasante: 2 (Baja + 1)
Altura máxima: 7,50 metros.
Grado PR: Según la legislación en materia de aguas del Estado.
La altura máxima de cumbrera será, en los Grados 1º, 2º PU1 y PU3 el
resultado de sumar 3,00 metros a la altura máxima establecida.
a su superficie el Coeficiente de Edificabilidad que, dependiendo del Grado
asignado, se establece a continuación:
Grado 2º:
Grado PU1:
Grado PR:
0,015 m2c/m2s.
0,025 m2c/m2s.
0,000 m2c/m2s.
En cualquier caso, mediante el oportuno Plan Especial del Parque Norte se
permitirán las modificaciones justificadas de tales determinaciones.
Se adjuntan a continuación las superficies de suelo de cada una de estas
categorías de Espacio Libre:
Z. VERDE GENERAL
Z.V. 1 PARQUE NORTE
(RG.32)
Z.V. 1 RED VERDE LOCAL (R.35)
Z. VERDE LOCAL
250.000 m² s
250.000,00
16.245,42
33.971,56
22.532,47
23.818,73
183.567,10 m² s
4.384,19
22.900,90
46.030,36
13.683,47
Estas superficies cumplen con las determinaciones mínimas que establece la
Ley del Suelo 9/2.001 de la Comunidad de Madrid.
101
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 8: INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS PUBLICOS
SP / ST
1. AMBITO, USO Y TIPOLOGIA
Esta ordenanza es de aplicación en las parcelas designadas en los planos de
ordenación con los códigos SP o ST. Corresponde a los espacios destinados a
la construcción de instalaciones o edificios, generalmente exentos, en los
que se desarrollan servicios funcionales que la Administración presta a los
ciudadanos directamente o a través de intermediarios.
Quedan incluidos los edificios correspondientes a las infraestructuras del
transporte, y otros servicios públicos como es el caso de:
R.G.33: Infr. Comunicación:
R.G.13: Infr. Sociales:
R.SUP-EQUIPMTO.:
Estación de Cercanías (S.T.)
Ampliación E.D.A.R Bodonal (S.P.)
Campus Universitario (S.P.)
El Uso Global es el de Infraestructuras y Servicios Públicos.
Se definen dos grados:
Grado ST: Infraestructuras del Transporte
Grado SP: Otros servicios públicos
Grado ST: Sin retranqueos laterales. El retranqueo frontal a las alineaciones
oficiales con la vía pública se fija en 15,00 metros, según las áreas de
movimiento de los planos de ordenación. Con respecto al lindero oeste, el
retranqueo viene determinado por la legislación vigente en materia de
Carreteras y Ferrocarriles.
Grado SP: Las edificaciones habrán de respetar un retranqueo obligatorio a
todos los linderos que será como mínimo igual a la mitad de la altura de la
edificación, con un mínimo absoluto de 4,00 metros.
Con carácter general, la edificación podrá alcanzar un máximo de 3
plantas, con una altura máxima de la edificación de 12,50 metros.
102
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
El Ayuntamiento podrá, excepcionalmente, admitir mayores alturas y mayor
número de plantas en razón de la utilidad pública del servicio a cubrir y de la
funcionalidad de tal aumento.
Para el caso de la parcela de Equipamientos de la Red Supramunicipal de la
Comunidad de Madrid (R.SUP-EQUIPMTO.), destinada según voluntad del
Plan General de Tres Cantos a un Campus Universitario, se deberán formalizar
en su momento las Condiciones Particulares de desarrollo mediante la
correspondiente figura de planeamiento.
a su superficie neta el Coeficiente de Edificabilidad de 0,5 m2/m2, excepto
que se especifique otro coeficiente en los planos de ordenación.
La parcela destinada a Red Supramunicipal de Equipamientos, Campus
Universitario, será remitida para su desarrollo al correspondiente Plan
Especial, al objeto de definir todos los aspectos necesarios.
4. NORMATIVA ESPECÍFICA
En cada caso se cumplirá la normativa sectorial reguladora de cada Red de
infraestructura viaria, ferroviaria, energía eléctrica, etc. que corresponda.
RED GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS
VIARIO GENERAL
R.G.INF.COM
DOT. GENERAL: ESTACIÓN CERCANÍAS
R.G.INF.COM
DOT. GENERAL
R.G.INFRAEST
TOTAL R. INFRAESTRUCTURAS
278.481,00
67.961,85
30.164,00
376.606,85
m²s
115.349,00
m²s
115.349,00
m²s
m²s
m²s
m²s
RED SUPRAMUNICIPAL DE EQUIPAMIENTOS
R.SUP.EQUIPAM
CAMPUS UNIVERSITARIO
TOTAL R. SUPRAMUNICIPAL EQUIPAMIENTOS
103
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA Nº 9. APARCAMIENTO
PK
1.- AMBITO
Corresponde a las parcelas designadas en los planos de ordenación como
PK; siendo de aplicación bajo rasante a toda la red de infraestructura viaria.
2.- USO Y TIPOLOGIA CARACTERISTICOS
El Uso Global es el de Aparcamiento.
La tipología es de espacios abiertos o cerrados destinados a la detención
prolongada de vehículos a motor, incluyendo los servicios de control,
seguridad y mantenimiento que sean complementarios a este fin.
3.- POSICION DE LA EDIFICACION EN LA PARCELA
La ocupación máxima de la parcela por la edificación será del 100% de la
parcela cuando en los Planos de Ordenación se indique más de una planta
de altura. En caso de que no se indique la altura por ser aparcamiento en
superficie, la ocupación máxima por edificación sobre rasante será del 20%
de la parcela. La ocupación máxima bajo rasante será en todos los casos
del 100%.
La posición de la edificación en la parcela será libre, con las únicas
limitaciones derivadas de las siguientes condiciones:
a) Que no queden medianeras al descubierto o que exista garantía de
su cubrimiento por la futura edificación adosada de la parcela
colindante
b) Si se producen retranqueos de los linderos laterales o posteriores,
que éstos tengan como mínimo longitudes iguales a la mitad de la
altura de la edificación, con un mínimo absoluto de 4 m.
4.- ALTURA DE LA EDIFICACION
El número máximo de plantas se establece, con carácter general, en una
planta con una altura máxima de la edificación de 4,00 metros, o si fuera
diferente, la señalada en los Planos de Ordenación o en la Ficha de
Ordenación correspondiente.
5.- SUPERFICIE MAXIMA EDIFICABLE
La superficie máxima edificable será la que corresponda a la aplicación de
las anteriores condiciones de ocupación máxima y de altura máxima.
104
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
6. CUMPLIMIENTO y SEÑALIZACIÓN DE PLAZAS DE APARCAMIENTO PÚBLICAS
El Plan Parcial señala la reserva de terrenos correspondientes a
aparcamientos en las proporciones que se fijan en el artículo 45 de este
Reglamento, determinándose para los que se sitúen en superficie sus
alineaciones y rasantes con arreglo a los criterios enunciados en el artículo 52
(Art.52.3, RP). Estos datos vienen establecidos en los Planos de Alineaciones y
Rasantes del sector, donde se pormenorizan las cotas altimétricas, rasantes y
perfiles longitudinales de las calles.
La definición geométrica de las zonas de aparcamiento viene igualmente
definida en los Planos de Secciones de viario, tanto en planta como en
sección, en su relación con el resto de la vía pública.
La proporción señalada en el referido artículo 45 del Reglamento de
Planeamiento se ve ampliamente superada, al contar en la vía pública con
un total de 12.834 plazas en superficie, en la vía pública, frente a las 12.119 a
las que se obliga normativamente.
Además de estas plazas en superficie se ha previsto una parcela importante
para un Aparcamiento público de gran volumen próximo a la Estación de
Cercanías, que si bien no es objeto de la Concesión Administrativa, su
previsión en la ordenación y ejecución según criterios municipales permitirá
que el ratio de aparcamientos públicos en el Sector se vea aumentado
considerablemente.
105
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ORDENANZA 10: VIA PÚBLICA
––
1. AMBITO, USO Y TIPOLOGIA
Esta ordenanza es de aplicación en los espacios a los que no se ha asignado
otra ordenanza de manera explícita en los planos de ordenación, y que
constituyen las redes de comunicaciones: vías públicas, incluyendo tanto las
áreas destinadas al tráfico rodado como los espacios de aparcamiento
sobre la misma y áreas peatonales adyacentes; y vías férreas, incluyendo las
áreas de protección de estas vías.
El uso global es el de Transporte.
2. CONDICIONES DE APROVECHAMIENTO
En el epígrafe sobre Condiciones de los Usos se establecen los usos
compatibles y la intensidad admisible de los mismos.
En el caso de que determinadas vías públicas se utilicen de manera privada
o semiprivada, será preciso constituir una Entidad Urbanística de
Conservación que garantice el mantenimiento de la vía en correctas
condiciones materiales.
Se admite la edificación necesaria para el correcto funcionamiento de la
vía, tanto en cuanto a mantenimiento como al servicio a los usuarios.
3. SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS
Las vías públicas cumplirán con las condiciones de la Ley 8/1993, de 22 de
junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras
Arquitectónicas, y del Decreto 138/1998, por el que se modifican
determinadas especificaciones técnicas de aquella.
4. INTERFERENCIA CON VÍAS PECUARIAS
En caso de interferencia entre vías públicas y vías pecuarias se estará a lo
especificado en el apartado referente a las redes públicas de vías pecuarias.
5. SECCIONES TIPOS DEL VIARIO PROPUESTO
En el Plan Parcial que se desarrolla se distinguen tres tipos de vías
estructurantes urbanas vertebradoras de los nuevos desarrollos, y que
responderán al siguiente orden jerárquico. La división y adecuación de
cada una de ellas ha sido compatibilizada con las características generales
del viario determinadas en el Plan General de Tres Cantos, según sigue:
106
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
En cumplimiento del Reglamento de Planeamiento: “El Plan Parcial
determinará el trazado y características de la red de comunicaciones propias del
sector y su conexión con el sistema general de comunicaciones previsto en el
planeamiento que desarrolla.
A tal efecto, se determinarán las alineaciones de toda la red viaria, incluida la
peatonal, definiéndose geométricamente su trazado en planta y las rasantes
definitivas al menos en los puntos de cruce y en los cambios de dirección, si con
estas determinaciones queda definida suficientemente la altimetría de la red de
comunicaciones ” (Art.52.1, RP)”.
Es por ello que el Plan Parcial ha desarrollado un pormenorizado estudio de
los Tipos de Vías Públicas con su correcta definición en Planos de
Ordenación, tanto en los Planos de Secciones Tipo como en los planos de
Alineaciones y rasantes, y Perfiles Longitudinales del viario.
En cuanto a las determinaciones y características técnicas de las vías
públicas, será el propio Proyecto de Urbanización el que desarrollará cuantas
medidas sean oportunas para su correcta definición de acuerdo con las
determinaciones Municipales y Legislación vigente, así como el sometimiento
a las directrices de la Ordenanza Municipal Bioclimática de reciente
aprobación.
• I. VÍAS ARTERIALES ‚Vías que gestionan y articulan los tráficos globales en
todo el Suelo Urbanizable. Se distinguen 4 subtipos:
A1. Arterial Principal. Articuladora de los flujos de tráfico tanto pesados y
ligeros atraídos por las instalaciones ubicadas en el Centro Cívico. A lo largo
del bulevar central se dispone el carril bici, con el objeto de cerrar el anillo en
el ámbito.
ESQUEMA:
A1. ARTERIAL PRINCIPAL.
Vía de Servicio
Acera
Aparc
Carril
Vía Principal
Median
a
Carril
Carril
Bulevar
Central
Vía de Servicio
Carril
Carril
Mediana
Carril
Apar
c
Acera
3.25
3.25
1.00
3.25
2.25
4.50
Carril-bici
4.50
2.25
10 m
3.25
1.00
3.25
3.25
10.00
(2+2+6)
25 m
10 m
45.00 m
A2.1. Arterial Transición + Carril Bici. Mantiene el ancho total del tipo A.2.1 de
las Normas Urbanísticas Generales, sin embargo el ancho de la mediana es
de 3 m en lugar de los 6 m fijados por las Normas e incorpora un carril bici de
2 m de ancho.
107
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
ESQUEMA:
A2.1. ARTERIAL PRINCIPAL + CARRIL BICI
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Bulevar
Central
Carril
Carril
Aparc
Acera
Carril
Bici
Acera
5.00
4.50
3.25
3.25
3.00
3.25
3.25
4.50
1.00
2.00
2.00
35.00 m
A3. Arterial Primaria. Articuladora de los tráficos pesados y ligeros, que en el
nuevo desarrollo son tanto los generados endógenamente desde los ámbitos
sobre los que se van a ubicar los usos productivos, comerciales y
residenciales, como los atraídos exógenamente.
ESQUEMA:
A3. ARTERIAL PRIMARIA.
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Mediana
Central
Carril
Carril
Aparca
miento
Acera
5.25
2.25
3.25
3.25
2.00
3.25
3.25
2.25
5.25
30.00 m
A3.1. Arterial Primaria + Carril Bici. Similar a la anterior pero con la diferencia
de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano
como urbanizable.
ESQUEMA:
A3. 1. ARTERIAL PRIMARIA + CARRIL BICI
Vía Principal
Acera
Carril
Bici
Acera
Aparc
Carril
Carril
Mediana
Central
Carril
Carril
Aparc
Acera
2.00
2.25
1.00
2.25
3.25
3.25
2.00
3.25
3.25
2.25
5.25
30.00 m
108
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
• II. VÍAS COLECTORAS. Vías jerárquicamente inferiores a las anteriores que
articulan los tráficos de las zonas diseñadas. Se distinguen 4 subtipos con
diversas secciones tipológicas:
C1. Colectoras Transición. Son aquellas que conectan las vías arteriales con
los sistemas viarios colectores en alguno de sus puntos.
ESQUEMA:
C1. COLECTORA DE TRANSICIÓN.
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Carril
Carril
Aparca
miento
Acera
3.75
2.25
3.25
3.25
3.25
3.25
2.25
3.75
25.00 m
C1*. Colectoras Transición + Carril Bici. Son aquellas que conectan las vías
arteriales con los sistemas viarios colectores en alguno de sus puntos y
además incorporan un carril bici.
C1*. COLECTORA DE TRANSICIÓN + CARRIL BICI.
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Mediana
Carril
Carril
Aparca
miento
Carril
bici
Acera
3.75
2.25
3.00
3.00
1.00
3.00
3.00
2.25
2.00
1.75
25.00 m
109
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
C2. Colectoras Primarias. Representa el 2º anillo perimetral articulador del
nuevo desarrollo. A medio largo plazo se puede asegurar su "ascenso" dentro
de la jerarquía viaria del desarrollo, al transformarse en nuevas vías
articuladoras de los futuros desarrollos.
ESQUEMA:
C2. COLECTORA PRIMARIAS.
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Aparca
miento
Acera
4.50 m
2.25 m
3.25 m
3.25 m
2.25 m
4.50 m
20.00 m
C2*. Colectoras Primarias ( acera de 2.00 m.). Similar al tipo C2 con acera de
2.00 m de ancho.
ESQUEMA:
C2*. COLECTORA PRIMARIAS.
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Aparca
miento
Acera
2.00 m
2.25 m
3.25 m
3.25 m
2.25 m
2.00 m
15.00 m
C2.1 Colectoras Primarias + Carril Bici. Similar al tipo C2 pero con la diferencia
de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano
como urbanizable.
ESQUEMA:
C2. 1. COLECTORA PRIMARIA + CARRIL BICI.
Vía Principal
Acera
Carril
Bici
Aparca
miento
Carril
Carril
Aparca
miento
Acera
2.50 m
2.00 m
2.25 m
3.25 m
3.25 m
2.25 m
4.50 m
20.00 m
110
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
C2.1* Colectoras Primarias + Carril Bici. Similar al tipo C2.1 pero con acera de
3.25 m de ancho.
ESQUEMA:
C2. 1*. COLECTORA PRIMARIA + CARRIL BICI
(acera 3.25m)
Vía Principal
Acera
Carril
Bici
Aparca
miento
Carril
Carril
Aparca
miento
Acera
3.25 m
2.00 m
2.25 m
3.25 m
3.25 m
2.25 m
3.25 m
19.50 m
C3* Colectoras Primarias (Zona Industria). En zona de industria, los carriles son
ligeramente más anchos (3.50 m) y los aparcamientos en batería (4.50 m).
ESQUEMA:
C3*. COLECTORA PRIMARIA (Zona Industria)
Vía Principal
Acera
Aparca miento
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
2.00 m
4.50 m
3.50 m
3.50 m
4.50 m
2.00 m
20.00 m
C4. Colectoras Secundarias. Recogen los tráficos interiores entre manzanas
asociados a las zonas Residenciales Colectivas.
ESQUEMA:
C4. COLECTORA TERCIARIA UNIFAMILIAR
Vía Principal
Acera
Carril
Acera
2.00 m
3.50 m
2.00 m
7.50 m
P1. Peatonal Residencial. En algunas zonas residenciales, se ha previsto la
incorporación de vías peatonales de 6.00 metros de ancho, en contacto
directo con parcelas lucrativas residenciales a ambos lados.
111
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
•
III.NUDO Y RAMALES. Elementos que componen el nudo que conecta el
desarrollo con la autovía M-607. Este nudo complejo se apoya en una de las
vías interiores del desarrollo para garantizar su correcto funcionamiento y
permitir la totalidad de los giros. Se identifican las siguientes tipologías:
D2*. Ramal. Tramo de conexión de la Autovía M-607 con el nudo de
conexión en suelo urbanizable
ESQUEMA:
D2*. COLECTORA DE NUDO
Vía Principal
Arcén
Carril
Arcén
1.5 m
ancho
variable
1.5 m
variable
G*. Colectora de conexión. Tramo de conexión de la propuesta con la otra
orilla de la autovía M-607.
ESQUEMA:
G*. COLECTORA DE CONEXION
Vía Principal
Acera
Aparca
miento
Carril
Carril
Mediana
Carril
Carril
Aparc
Acera
Carril
Bici
Acera
5.25
2.25
3.25
3.25
2.00
3.25
3.25
2.25
1.00
2.25
2.00
30.00 m.
A continuación, y en base a estas secciones transversales tipo, se asigna a
cada uno de los tramos de red general viaria o red viaria local vinculada una
sección tipo orientativa en lo tocante a la distribución de elementos, pero
vinculante en lo referente al ancho total. Esta relación se describe en la tabla
siguiente acompañada de un croquis de las secciones tipos de los viales.
En el documento que se presenta como Plan Parcial, se reflejan dichas vías
así como Plano de Secciones Tipo de Viario (PO.31.1)
112
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Se adjunta la Tabla de asignación de secciones transversales orientativas a
los ramales de la red viaria proyectada.
TIPO
ANCHO
DE VÍA
( m)
SECCION TIPO
ARROYO
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
AVE ESTE
C2*
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
BC 1
C2*
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
BC-2-9
C4
7,50
2+3,5+2
BC-10-19
C2 *
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
BO-1-7
C2 *
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
BO-8-10
C3 *
20,00
2+4,5+3,5/3, 5+4,5+2
P-1-2
C2 *
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
BO-18
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
BULEVAR CENTRAL
C1*
25,00
3,75+2,25+3+3+1+3+3+2,25+2+1,75
BULEVAR OESTE
C1
25,00
3,75+2,25+3,25+3,25/3,25+3,25+2,25+3,75
CONEXIÓN N0RTE
A3.1
30,00
5,25+2,25+3,25x2+2+3,25x2+2,25+1+2,25+2
CONEXIÓN SUR
D2*
variable
1,5+ancho variable +1,5
CONEXIÓN SUR (2)
G*
30,00
5,25+2,25+3,25x2+2+3,25+2.25+1+2.25+2
MERIDIONAL / BC-20
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
A2.1
35,00
5+4,5+3,25x2+3+3,25x2+4,5+1+2+2
A3
30,00
5,25+2,25+3,25x2+2+3,25x2+2,25+5,25
C2.1
20,00
2,5+2+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
PERIMETRAL ESTE (RGV 39)
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
PERIMETRAL ESTE (RGV 41)
C2.1*
19,50
3,25+2+2,25+3,25/3,25+2,25+3,25
PERIMETRAL NORTE
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
RONDA DE LOS MONTES
A1
45,00
4,5+2,25+3,25+1+6,5+2+2+6+6,5+1+3,25+2,25+4,5
A2.1
35,00
5+4,5+3,25x2+3+3,25x2+4,5+1+2+2
TIPO DE VÍA
PARANINFO
PARANINFO ( VCLoc 8-9)
PERIMETRAL ESTE
RONDA NORTE (RGV 13)
RONDA NORTE (RGV
5,7,9,11)
RONDA NORTE (VCLoc 10)
A3.1
30,00
5,25+2,25+3,25x2+2+3,25x2+2,25+1+2,25+2
C2.1
20,00
2,5+2+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
RONDA SUR
A3.1
30,00
5,25+2,25+3,25x2+2+3,25x2+2,25+1+2,25+2
RS-1- 5
C2 *
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
SUR BOMBEROS
C2 *
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
TO-1,2,4,6,8,10,12
C2*
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
TRANSVERSAL NORTE
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
TRANSVERSAL SUR
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
C2.1
20,00
2,5+2+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
TRAVESIA OESTE (RLocV4)
C2
20,00
4,5+2,25+3,25/3,25+2,25+4,5
TRAVESIA OESTE 2
C2*
15,00
2+2,25+3,25/3,25+2,25+2
TRAVESIA OESTE
113
BUNCH
ARQUITECTURA
Y
Localización de RGV, VLoc y RSV, sobre Suelo Urbanizable.
114
BUNCH
ANEXO:
ARQUITECTURA
Y
FICHAS TIPO RESIDENCIA COLECTIVA
JUSTIFICACIÓN ORDENANZA BIOCLIMÁTICA
115

Normas urbanísticas generales

Transcripción

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