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Caracas, Enero 2014
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CEDICE LIBERTAD
DECRETO DE PROTECCIÓN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES
DESTINADOS A ACTIVIDADES COMERCIALES
RESUMEN EJECUTIVO
Finales de 2013 estuvo signado por una campaña electoral para la elección de Alcaldes y de
Concejales (representantes ante los parlamentos locales) en más de 300 Municipios existentes en el
territorio de Venezuela, la cual tuvo una inusual trascendencia nacional al ser asumida tanto por el
Gobierno Nacional y el partido de Gobierno (PSUV) como por los partidos y las organizaciones
políticas que integran la Mesa de la Unidad Democrática como una elección de aprobación o
desaprobación de Nicolás Maduro Moros como Presidente de la República, así mismo por la
aplicación de una seria de medidas administrativas en contra del sector comercio de la economía
(acusado de especulación y usura) en vísperas de las fechas de navidad y año nuevo, publicándose
en Gaceta Oficial No.40.305, de 29.11.13, el Decreto No. 602 de Protección a los Arrendatarios de
Inmuebles Comerciales, por el cual se estableció un canon máximo de arrendamiento a inmuebles
para comercios, oficinas y demás establecimientos con fines comerciales (en adelante, Decreto No.
602).
Según el Presidente de la República: “Este decreto tiene el objetivo central de proteger a todos los
venezolanos que trabajan”, y se dicta en forma “urgente mientras establecemos una nueva ley que se
regularice todo esto, para que se desaten las fuerzas productivas del país”. Según el Ministro para
Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina “lo que está contenido en el instrumento legal es la ‘sinceración
arrendaticia’ (…) el cobro de 250 bolívares mensuales por metro cuadrado de cada local comercial es
‘un monto justo’” (ver declaraciones en: http://goo.gl/RzTm7S).
El Decreto No. 602 establece un “régimen transitorio de protección de arrendatarios de
inmuebles", por el cual se regulan los cánones de arrendamiento de locales destinados a las
actividades comerciales, industriales y de producción, los cuales no podrán exceder de Bs. 250,00 el
metro cuadrado; por otro lado, se señala en el acto que el monto por concepto de condominio no
podrá exceder de 25% del canon de arrendamiento mensual; finalmente, suspende en forma
automática cláusulas contenidas en los vigentes contratos de arrendamiento, tales como: cánones en
moneda extranjera, ajustes periódicos de canon, multas al arrendador por no abrir el local, por abrir
fuera del horario o por cierre anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y vitrinas, y la
resolución unilateral. El Decreto, además, prohíbe la aplicación de medidas cautelares judiciales de
secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados con la relación del arrendatario, así como el
arbitraje.
La investigación realizada permitió concluir que la puesta en vigencia del referido decreto
generará respecto de los arrendamientos de inmuebles para fines comerciales efectos negativos y
contrarios al crecimiento y estabilidad del sector tal como los generados por la Ley para la
Regularización y el Control de los Arrendamientos de Viviendas en el área de la oferta de inmuebles
para uso como vivienda; entre otros: abuso en el ejercicio de derechos de los arrendatarios, pérdida
del derecho de propiedad, eliminación de la figura del contrato e imposición del acto administrativo
como medio de arrendar, pérdida de la inversión hecha por los constructores de los establecimientos
al no poder ya obtener la utilidad que esperaban, eliminación de incentivos para la construcción en el
área.
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Elaborado por:
Luis Alfonso Herrera O.
Licenciado en Filosofía.
Abogado. Especialista en
Derecho Administrativo
(UCV)..Profesor de las
Universidades Central de
Venezuela y Católica
Andrés Bello . Investigador
del Observatorio Económico
Legislativo de CEDICE
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CONTEXTO Y CRITERIOS DE LA PUESTA EN VIGENCIA DEL DECRETO DE PROTECCIÓN A LOS
ARRENDATARIOS DE INMUEBLES COMERCIALES:
Fue publicado en la Gaceta Oficial No.40.305, de 29.11.13, el
Decreto No. 602 de Protección a los Arrendatarios de Inmuebles
Comerciales, por el cual se estableció un canon máximo de
arrendamiento a inmuebles para comercios, oficinas y demás
establecimientos con fines comerciales (en adelante, Decreto No.
602).
De acuerdo con uno de los “Considerando” del Decreto (de
rango sub-legal, no es un Decreto-Ley dictado en el marco de la
Ley Habilitante), la medida se adoptó en vista de “una serie de
conductas especulativas en el sector inmobiliario, exacerbando
los costos de arrendamiento y estableciendo condiciones
contractuales que sólo pretenden la obtención de una renta
desproporcionada sobre la base del cálculo desvirtuado del valor
real de los inmuebles destinados al comercio y a la industria”.
Según declaraciones del actual Presidente de la República,
con el Decreto se busca que los cánones de arrendamientos de
locales en centros comerciales, o que funcionen en espacios
residenciales, no excedan de 250 bolívares por metro cuadrado, y
prohibir el cobro de alquileres en moneda extranjera. Según él:
“Este decreto tiene el objetivo central de proteger a todos los
venezolanos que trabajan”, y se dicta en forma “urgente mientras
establecemos una nueva ley que se regularice todo esto, para
que se desaten las fuerzas productivas del país”. Según el
Ministro para Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina “lo que está
contenido en el instrumento legal es la ‘sinceración
arrendaticia’ (…) el cobro de 250 bolívares mensuales por
metro cuadrado de cada local comercial es ‘un monto
justo’” (ver declaraciones en: http://goo.gl/RzTm7S).
En tal sentido, y tomando en consideración que para
varios expertos, detrás de frases cargadas de ideología
tales como “hemos descubierto un conjunto
de irregularidades asociadas al capitalismo parasitario
(…) Este es un capitalismo parasitario mortal para
Venezuela” (ver: http://goo.gl/L4Nnvz ), el propósito
central de esta provisional regulación sub-legal es servir
de antesala a la puesta en vigor de un Decreto-Ley de
Regularización de Alquileres Comerciales similar a la
vigente Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Inmuebles para Viviendas, que
convierta el contrato de arrendamiento comercial en un
acto administrativo del Gobierno Nacional, el objetivo de
este Análisis Costo-Beneficio preparado por CEDICELibertad es determinar qué beneficios y qué costos
generará esta normativa sub-legal, por la que se fijan con
carácter generales los cánones en todo el territorio
nacional, y se prohíbe la celebración de contratos cuyo
pago esté estipulado en moneda extranjera.
PRINCIPALES ASPECTOS DEL DECRETO DE PROTECCIÓN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES COMERCIALES:
Como se indicó, el Decreto No. 602 establece un “régimen
transitorio de protección de arrendatarios de inmuebles", por
medio del cual se regulan los cánones de arrendamiento de
locales destinados a las actividades comerciales, industriales y
de producción, los cuales no podrán exceder de Bs. 250,00 el
metro cuadrado; por otro lado, se señala en el acto que el monto
por concepto de condominio no podrá exceder de 25% del canon
de arrendamiento mensual; finalmente, suspende en forma
automática cláusulas contenidas en los vigentes contratos de
arrendamiento, tales como: cánones en moneda extranjera,
ajustes periódicos de canon, multas al arrendador por no
abrir el local, por abrir fuera del horario o por cierre
anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y
vitrinas, y la resolución unilateral. El Decreto, además,
prohíbe la aplicación de medidas cautelares judiciales de
secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados
con la relación del arrendatario, así como el arbitraje
comercial, y atribuye al Ministerio de Comercio la
competencia para resolver controversias relacionadas con
su aplicación
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EFECTOS SOBRE LA PROPIEDAD:
El efecto que este Decreto No. 602 sobre la propiedad
privada de inmuebles para alquiler con fines comerciales en
sentido amplio, sin duda será similar al que ha tenido la ya
mencionada Ley para la Regularización y el Control de los
Arrendamientos de Viviendas, a saber: pérdida de la libertad
de disposición de los bienes, de la libertad de uso y goce, de
las condiciones e incentivos para construir y arrendar nuevos
inmuebles con fines comerciales, abuso en el ejercicio de los
derechos de los arrendatarios ante la inexistencia de tutela
judicial, instrumentalización de los bienes afectados con
fines de utilidad política o electoral, y en el específico caso
de los alquileres comerciales, también se afectarán derechos
laborales de los trabajadores de Centros Comerciales y
derechos de los consumidores y usuarios porque las
condiciones de los inmuebles en que operen comercios bajo
arrendamientos tenderán a deteriorarse.
Ada Raffalli, especialista en derecho inmobiliario e
inquilinario, ha indicado que el Decreto No. 602 “’le pone una
camisa de fuerza a los propietarios, al establecer en cuánto
tienen que alquilar, vender y decidir sus márgenes de
ganancia. La propiedad privada y la libertad económica
están cada vez más menguadas, golpeadas y disminuidas.
Se insiste en la tesis de la propiedad colectiva, social, tal y
como está contemplado en el Plan de la Patria 20132019’ (…) considera que la regulación que empezó vía
decreto se convertirá en la Ley de Regularización y Control
de Arrendamientos de Locales Comerciales y Oficinas, que
se aprobará antes que culmine este año vía Habilitante (…)
La directora de la Cámara Inmobiliaria del Zulia estima que
el instrumento legal calcará todos los condicionamientos que
ya existen en la Ley de Regularización y Control de
Arrendamientos de Viviendas de 2011, que le da la potestad
a un organismo de Gobierno de establecer los cánones de
alquiler (…) ‘Lamentablemente en materia de vivienda, la ley
provocó una caída de la oferta de alquileres desde 30 hasta
uno por ciento, porque los procedimientos para solicitar la
desocupación de los inquilinos son engorrosos, y lo mismo
pasará en el caso de los locales comerciales’. Advierte que
una vez se publique el texto legal, el mismo contendrá que
en el caso de que surja una venta, el propietario tendrá la
obligación de hacerla con el inquilino a un monto que será
determinado por el Gobierno (…) ‘A los empresarios se les
obligó a vender sus productos con una rebaja de hasta 30
por ciento, por eso se quedaron sin inventarios. Ante esas
condiciones no van a volver a importar, a invertir, aunque les
bajen los arrendamientos. Los inquilinos van a entregarles
las llaves de los locales a los propietarios, vamos a ver
centros comerciales con espacios vacíos’" (ver declaración
en: http://goo.gl/cRP4Z2).
COSTOS - BENEFICIOS:
Establecimiento de un monto máximo de canon de
arrendamiento para locales y establecimiento con fines
comerciales en general:
Tal medida puede considerarse un beneficio si se cree que
es razonable y sostenible en el tiempo que todo
establecimiento arrendado con fines comerciales, al margen
de su ubicación, calidad, tamaño, antigüedad, servicios, etc.,
debe generar para su dueño la misma utilidad por concepto
de canon o pago por alquiler, pues entonces todo alquilado,
con independencia de sus ingresos mayores o menores,
pagará la misma cantidad, por tiempo indeterminado
además, lo que le permitirá “ahorrar” parte de lo que pagaba
en el canon e invertirlo en otros aspectos. El costo será que
debido al monto fijado con carácter general como canon para
todos los arrendamientos más la prohibición de pagos en
otra moneda distinta al bolívar, los arrendadores tratarán de
poner fin anticipado al contrato, o posiblemente incumplirán
parte de sus obligaciones, por no contar con recursos para
ellos (por ejemplo, aquellas reparaciones o mantenimiento
que le corresponda), lo que será negativo tanto para los
arrendatarios, como para sus trabajadores y clientela en
general.
Suspensión de cláusulas vigentes en contratos de
arrendamientos comerciales en diferentes materias
(aplicación retroactiva de la normativa):
El beneficio de esta medida, fundado en una aplicación
retroactiva y en un criterio discriminatorio de la regulación
legal contrario a la Constitución, es que cláusulas como la
resolución unilateral del contrato y acceso a tribunales
arbitrales para resolver conflictos, incluso la misma
posibilidad de obtener tutela judicial cautelar, quedan sin
efecto antes de que terminen los contratos en vigor, todo lo
cual “beneficia” al arrendatario (queda casi como un
poseedor legítimo a título gratuito) pero a costa de los
derechos del arrendador. El costo, además del sacrificio que
supone para el arrendador perder todos los derechos que le
reconocía el contrato más el de acceso a la justicia, es que
se suma éste a otros sectores en los que el Estado
venezolano irrespeta los contratos privados, se sustituye ex
post facto entre las partes y pasa al Derecho Administrativo
materias del Derecho Civil y Mercantil.
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Prohibición de medidas cautelares judiciales tendientes a
restituir la posesión de los inmuebles comerciales
arrendados al propietario de los mismos y de acudir a la
figura del arbitraje comercial:
El beneficio que pueden afirmar que existe en esta
medida que los “costosos” y “largos” procesos judiciales, así
como los “inaccesibles” tribunales arbitrales, quedarán fuera
de las opciones de las partes de una relación arrendaticia, y
quedan obligadas a ir ante el Ministerio competente en la
materia a solicitar que resuelva cualquier conflicto,
supuestamente en forma imparcial, gratuita y expedita. El
costo es que la única garantía de justicia que quedaba a las
partes de contratos de arrendamientos comerciales, debido a
la falta de independencia, de imparcialidad y niveles de
corrupción del Poder Judicial, esto es, el arbitraje comercial,
desaparece, y con ello la última protección jurídica efectiva a
las inversiones privadas que financian la construcción y
mantenimiento de los inmuebles para alquiler con fines de
comercio como los Centros Comerciales o edificios de
oficinas.
Inicio de la eliminación de la autonomía de la voluntad
contractual en materia de arrendamientos comerciales y
conversión de esta materia en un área sometida al
Derecho Administrativo, como ocurre con los
arrendamientos de viviendas:
El último beneficio que se podría advertir en el Decreto
No. 602, si se parte de premisas colectivistas desde luego,
como la supremacía del interés general, de la justicia social
o de la suprema felicidad social sobre las libertades
individuales, es que este acto da inicio a la eliminación de
los contratos y la autonomía de la voluntad en esta materia,
y da paso a determinación de las condiciones de los
“arrendamientos” mediante actos de la Administración,
fijados unilateralmente sin que las partes tengan poder
vinculante sobre ellos. El costo será la paralización de
nuevas construcciones, la celebración de contratos ilegales,
el deterioro de las instalaciones regidas por el Decreto No.
602, la disminución de los consumidores y usuarios, la
pérdida de empleos, etc., ya que los inmuebles pasarán a
ser prácticamente propiedad estatal, dado que el Gobierno
Nacional es el que en forma exclusiva decidirá el uso y
disfrute, así como los frutos que generará, cada inmueble.
Como conclusión general se puede señalar que la puesta en vigencia del Decreto No. 602 generará respecto de los
arrendamientos de inmuebles para fines comerciales los mismos efectos negativos y contrarios al crecimiento y estabilidad del
sector que generó la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Viviendas en el área de la oferta de
inmuebles para uso como vivienda, aquí con la excusa de garantizar el derecho a una vivienda propia, allá con la excusa de
proteger a los comerciantes que llevan a cabo su actividad en inmuebles arrendados, en especial en Centros Comerciales y
establecimientos o edificios para oficinas y comercios: abuso en el ejercicio de derechos de los arrendatarios, pérdida del
derecho de propiedad de los dueños de los inmuebles, eliminación de la figura del contrato (acuerdo libre de voluntades) e
imposición del acto administrativo como medio de arrendar legalmente, pérdida de la inversión hecha por los constructores de
los establecimientos al no poder ya obtener la utilidad que esperaban, eliminación de incentivos para la construcción de
nuevos inmuebles para arrendar con fines comerciales y, ya como efecto propio en este sector, pérdida de calidad de servicios
básicos de estos inmuebles como son la seguridad interna, los sanitarios, mantenimiento de los estacionamientos, higiene de
las instalaciones, etc.
En vista de lo anterior, y tomando en cuenta el rotundo fracaso de la Ley antes mencionada sobre arrendamientos de
inmuebles para vivienda (ver el Análisis Costo Beneficios elaborado por CEDICE en: http://goo.gl/KKBY96) en su objetivo de
aumentar el acceso a viviendas en ese sector, desde CEDICE se estima pertinente recomendar que no se dicte un DecretoLey de Regularización y Control de Arrendamientos Comerciales, pues tal medida, en lugar de beneficiar lo que hará es
perjudicar a los arrendatarios y a los consumidores y usuarios, ya que los propietarios de los establecimientos no tendrán los
recursos ni estímulos –tampoco la protección legal- para mantener en buen estado y con los servicios adecuados los bienes
arrendados, que se evalúe la revocatoria del actual Decreto No. 602 y que, si el objetivo no es violar la propiedad sino
incentivar nuevos establecimientos comerciales para alquiler y lograr una baja en los cánones de alquiler, dicte regulaciones y
medidas que incentiven la construcción de nuevos locales y la competencia entre ellos en cuanto a los cánones que se cobra
en cada caso, al tiempo que se deben respetar el derecho de pactar y acudir a instancias arbitrales, o ante el juez competente,
que no ante el Gobierno Nacional, para resolver las controversias en esta materia.
Si desea citar este documento:
DECRETO DE PROTECCIÓN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES DESTINADOS A
ACTIVIDADES COMERCIALES
Documento “Promoción del Dialogo Democrático a través del Análisis Legislativo Económico.
CEDICE-CIPE Enero 2014
Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve