Memoria - Ayuntamiento de Tres Cantos

Transcripción

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE TRES CANTOS.
MODIFICACIÓN DE LA CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD EN APARTAMENTOS EN EL ÁMBITO DEL SECTOR
“AR NUEVO TRES CANTOS”
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANA DE TRES CANTOS.
MODIFICACIÓN DE LA CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD EN
APARTAMENTOS EN EL ÁMBITO DEL SECTOR “AR NUEVO
TRES CANTOS”
TÉRMINO MUNICIPAL DE TRES CANTOS (MADRID)
PROPIEDAD:
AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS
ARQUITECTO:
PALOMA ESTELLÉS PANTOJA
JUNIO 2014
“AR NUEVO TRES CANTOS”.
ÍNDICE
I. MEMORIA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES
AUTOR DEL ENCARGO
AUTOR DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE
ÁMBITO DE INTERVENCIÓN
OBJETO
CONVENIENCIA Y MOTIVOS DE LA PROPUESTA
DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA
9.1. ESTADO ACTUAL
9.2. MODIFICACIONES PROPUESTAS
9.3. ESTADO MODIFICADO
10. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA
10.1 JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE UNA
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE UN PLAN GENERAL
10.2 JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA CON LOS
CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL DEL PLAN PARCIAL.
10.3 JUSTIFICACIÓN DE LA CONFORMIDAD DE LA PROPUESTA CON LA LEY
9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
10.4 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DE LA PROPUESTA CON LAS
INFRAESTRUCTURAS URBANAS EXISTENTES
.
11. CONCLUSIÓN
II. PLANOS
1. SITUACIÓN DE LA MODIFICACIÓN
2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN
3. AFECCIONES ACÚSTICAS. DELIMITACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
AERONÁUTICAS ACÚSTICAS.
4. SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS. SERVIDUMBRES DE OPERACIÓN
DE LAS AERONAVES
5. SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS. SERVIDUMBRES DE AERÓDROMO
E INSTALACIONES RADIOELÉCTRICAS
III. ANEXO I. NOTAS SIMPLES
1.
NOTAS SIMPLES ACREDITATIVAS DE LA TITULARIDAD DE LAS
PARCELAS INCLUIDAS EN EL ÁMBITO DE ACTUACIÓN
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MODIFICACIÓN DE LA “CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD EN
APARTAMENTOS” EN EL ÁMBITO DEL SECTOR AR NUEVO
TRES CANTOS
I. MEMORIA
1. INTRODUCCIÓN.
El Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos fue aprobado por la
Comisión de Urbanismo de Madrid en su sesión de 7 de mayo de 2003, Acuerdo nº 153/03
(publicado por resolución de 26 de mayo de 2003, de la Secretaria General Técnica de la
Consejería de Obras Públicas y Urbanismo y Transporte, B.O.C.M., núm., 156, de 3 de
julio de 2003).
Entre otras cuestiones, trata de dar respuesta a la demanda residencial del
municipio, ya que el diagnóstico informativo del Plan General constató un déficit en la
oferta de viviendas.
En el mismo se delimita un único Sector y Área de reparto de Suelo Urbanizable
Sectorizado, denominado “AR Nuevo Tres Cantos” (Área de Reparto núm. 1 del Suelo
Urbanizable), con una superficie total de 3.292.813 m². Las Normas Urbanísticas
Pormenorizadas del planeamiento disponen, en el apartado 1.3, Capitulo 1 del Título II
Regulación del Suelo Urbanizable, que el sistema de ejecución del Sector sea el de
Expropiación.
El Plan Parcial del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado
denominado “AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” ÁREA DE
REPARTO Nº 1 DEL SUELO URBANIZABLE) fue aprobado definitivamente por acuerdo
del Pleno Municipal del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión extraordinaria,
el día 16 de febrero de 2006.
2. ANTECEDENTES.
El Ayuntamiento de Tres Cantos ha constatado que desde la aprobación definitiva
del PGOU en el año 2.003, ha variado sustancialmente la demanda de tipologías de
vivienda en el municipio, circunstancia que se ha evidenciado especialmente en el
desarrollo del Sector AR Nuevo Tres Cantos. Los parámetros de edificabilidad y número de
viviendas asignados por el Plan Parcial a las parcelas de vivienda colectiva libre, dan como
resultado una edificabilidad media por vivienda de 140 m²c, excesivamente grande para las
necesidades actuales de las familias.
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La ejecución de 1.000 Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con
Opción de Compra para Jóvenes (VPPA-OCJ) en el Sector ha cubierto ya más que
sobradamente la demanda de la tipología de viviendas de entre 55 y 60 m² útiles.
Por otra parte, el Plan General aprobado el 7 de mayo de 2003, ajusta su contenido
a la normativa vigente en ese momento, representada por la Ley 9/2001, del Suelo de la
Comunidad de Madrid (LSCM), y las sucesivas reformas sufridas por la misma desde su
entrada en vigor. A este respecto, ha sido fundamental la reciente Ley 6/2011, de 28 de
diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, por introducir una modificación
sustancial en la LSCM, en lo que afecta a los estándares de redes públicas de cesión y de
reserva de viviendas sujetas a algún régimen de protección, contemplados en sus artículos
36, números 5 y 6 y 38.2. En concreto, en el suelo urbanizable, sectorizado y no
sectorizado, disminuye el porcentaje de suelo que como mínimo deberá destinarse a
viviendas sujetas de protección pública al 30 por 100 de la edificación residencial.
Por último, cabe mencionar que la Ley 9/2010 de 23 de diciembre sobre Medidas
Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid establece en su TITULO II, Capítulo
III, Artículo 12, apartado seis: “Los suelos integrantes de las redes supramunicipales
cedidos a la Comunidad de Madrid tendrán la condición de bienes patrimoniales salvo que
una Ley les otorgue expresamente el carácter de bienes de dominio público.”
Por todo ello, el Ayuntamiento de Tres Cantos está interesado en formular los
instrumentos de planeamiento que por su función y competencia jurídica resulten con
prescripción suficiente para modificar parcialmente las condiciones normativas del Plan
General y adecuarlas a las necesidades reales del municipio, así como adaptar el Plan
General a la nueva redacción de la LSCM.
En la actualidad el único Sector y Área de reparto de Suelo Urbanizable
Sectorizado, denominado “AR Nuevo Tres Cantos” se encuentra parcialmente
recepcionado por parte del Ayuntamiento de Tres Cantos.
3. AUTOR DEL ENCARGO
El presente documento, referente a la Modificación Puntual del Plan General de
Ordenación Urbana de Tres Cantos, en el ámbito del Sector AR Nuevo Tres Cantos, en
adelante MPPG, se realiza por iniciativa directa del Ayuntamiento de Tres Cantos.
La redacción de dicha MPPG ha sido encomendada por el Excelentísimo
Ayuntamiento de Tres Cantos a FCC CONSTRUCCIÓN S.A., en su condición de
adjudicataria de la concesión administrativa para la gestión y ejecución, por el sistema de
expropiación, del Sector de suelo urbanizable sectorizado “AR Nuevo Tres Cantos”.
Concretamente, en virtud del mandato asumido en la Cláusula 2ª.1. del Convenio
Urbanístico suscrito el 18 de febrero de 2005 entre el Excmo. Ayuntamiento de Tres
Cantos y la Mercantil FCC Construcción S.A. que indicaba:
“La realización por la mercantil “FCC Construcción S.A.”, en cuanto concesionaria
administrativa de la ejecución por el sistema de expropiación, comportará:
……
La realización de los instrumentos o documentos urbanísticos precisos para el desarrollo
y la urbanización del sector y la realización de ésta. En concreto, y en el plano de la
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ordenación urbanística, el Concesionario deberá redactar en colaboración con los técnicos
municipales el Plan Parcial de todo el Sector,….”
Habida cuenta de que la presente MPPG afecta directamente a las parcelas
destinadas a vivienda colectiva en régimen libre del Sector AR Nuevo Tres Cantos, el
Ayuntamiento ha considerado procedente que sea el Concesionario de dicho Sector quien
redacte el documento necesario para su tramitación en colaboración con los técnicos
municipales.
4. AUTOR DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
El presente documento de MPPG ha sido redactado por Paloma Estellés Pantoja,
arquitecto colegiado en el C.O.A.M. con el número 10.916, con domicilio en Madrid, C/
Núñez de Balboa, 110.
5. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE.
a) La legislación urbanística y territorial aplicable se compone de los siguientes
documentos:
o Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio).
o Títulos II, III y IV, en vigor de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política
Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
o Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y posteriores
modificaciones según: Ley 14/2001, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y
Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2004, de 31 de mayo, de Medidas
Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2005, de 12 de abril, de
Modificación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid; Ley 3/2007, de 26 de
junio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la
Comunidad de Madrid, así como las diferentes leyes posteriores en materia de Medidas
Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid: Ley 7/2007, de 21 de diciembre;
Ley 3/2008, de 23 de diciembre; Ley 10/2009, de 23 de diciembre; Ley 9/2010, de 23 de
diciembre y Ley 6/2011, de 28 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas.
o Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y sus Reglamentos de Planeamiento
de 23 de junio de 1978 y de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, aplicables en
todo lo no regulado por la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid y no sean
contradictorios con la misma.
b) Los instrumentos de planeamiento que inciden o resultan de aplicación en la
presente Modificación Puntual, son básicamente los siguientes:
o El Plan General de Tres Cantos, aprobado por acuerdo de la Comisión de
Urbanismo de Madrid de fecha 7 de mayo de 2003.
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o El Convenio Urbanístico suscrito el día 18 de febrero de 2005 entre el Ayuntamiento
de Tres Cantos y FCC CONSTRUCCIÓN S.A., por el que se formaliza la concesión
administrativa para la gestión y ejecución urbanística, mediante el sistema de expropiación,
del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado “AR NUEVO TRES
CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” ÁREA DE REPARTO Nº 1 DE SUELO
URBANIZABLE). Igualmente, la Adenda al mencionado Convenio Urbanístico, suscrita por
el Ayuntamiento de Tres Cantos y FCC CONSTRUCCIÓN S.A. con fecha 28 de diciembre
de 2006.
o El Plan Parcial del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado
REPARTO Nº 1 DEL SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo del
Pleno Municipal del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión extraordinaria, el
día 16 de febrero de 2006.
o El Proyecto de Reparcelación del sector y área de reparto de suelo urbanizable
sectorizado denominado “AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” ÁREA
DE REPARTO Nº 1 DEL SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo
de Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión
ordinaria, el día 17 de mayo de 2007.
o El Proyecto de Urbanización del sector AR “NUEVO TRES CANTOS”, aprobado
definitivamente por acuerdo de Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos
celebrado, en sesión ordinaria, el día 17 de mayo de 2007, contando con resolución
favorable previa al informe de Evaluación Ambiental de Actividades, de fecha 15 de marzo
de 2007.
o El Plan Especial para la Ejecución de 1.000 VPPA-OCJ correspondientes al Plan de
Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid en las parcelas RC. VPPB 1.1 Y RC.VPPB 1.2
del Sector AR Nuevo Tres Cantos, aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento
de Tres Cantos con fecha 30 de octubre de 2008.
o El Plan Especial para “Actualización y mejora de la ordenación urbanística” en el
municipio de Tres Cantos, aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres
Cantos con fecha 25 de noviembre de 2010.
o El Plan Especial de Vivienda Pública de la Comunidad de Madrid para la parcela R.
SUP.VIS.CAM-1 Plan Parcial del SC “AR NUEVO TRES CANTOS”. aprobado
definitivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid con fecha 28 de mayo de 2009.
o El Plan Especial de Vivienda Pública de la Comunidad de Madrid para la parcela R.
SUP.VIS.CAM-2 Plan Parcial del SC “AR NUEVO TRES CANTOS”, aprobado
definitivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid con fecha 30 de julio de 2009.
o Plan Especial para las obras del “Proyecto de ampliación y remodelación de la
Estación Depuradora de Aguas Residuales de Tres Cantos”, promovido por el Canal de
Isabel II y aprobado definitivamente por La Comisión de Urbanismo de Madrid, en la sesión
celebrada el día 25 de febrero de 2010.
o La Modificación Puntual del Plan Especial para “Actualización y mejora de la
ordenación urbanística” aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres
Cantos con fecha 31 de enero de 2013.
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o Así como todo el planeamiento de desarrollo tramitado hasta la fecha por el
Ayuntamiento de Tres Cantos, en particular los estudios de detalle y/o licencias de
parcelación tramitados para las parcelas RC.5 A, RC.11, RC.19, RC.21, RC.25 y RC.28.
c) La Legislación Estatal sobre Seguridad Aérea:
o Servidumbres Aeronáuticas establecidas conforme a la Ley de Sobre Navegación
Aérea 48/60, de 21 de julio, y Decreto 584/72, de 24 de febrero de Servidumbres
Aeronáuticas, modificado por Decreto 2470/74 de 9 de agosto, por Real Decreto
1541/2003, de 5 de diciembre, por Real Decreto 1189/2011 de 9 de agosto y por Real
Decreto 297/2023, de 26 de abril.
o Real Decreto 1080/2009 de 29 de junio, por el que se confirman las servidumbres
aeronáuticas del Aeropuerto Madrid/Barajas, establecidas por la Orden FOM/429/2007, de
13 de febrero.
o Propuesta de Servidumbres Aeronáuticas contenidas en el Plan Director del
Aeropuerto de Madrid/Barajas, aprobado por Orden del Ministerio de Fomento de 19 de
noviembre de 1999, definidas en base al Decreto de Servidumbres Aeronáuticas y los
criterios vigentes de la Organización de Aviación Civil Internacional.
o Artículo 10 del Decreto 584/1972, de 24 de febrero, de Servidumbres Aeronáuticas,
modificado por el Real Decreto 297/2013, de 26 de abril. En particular lo correspondiente a
que la superficie comprendida dentro de la proyección ortogonal sobre el terreno del área
de servidumbres de aeródromo y de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas del
Aeropuerto de Madrid-Barajas queda sujeta a una servidumbre de limitación de
actividades, en cuya virtud la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA) podrá prohibir,
limitar o condicionar actividades que se ubiquen dentro de la misma y puedan suponer un
peligro para las operaciones aéreas o para el correcto funcionamiento de las instalaciones
radioeléctricas.
o Artículo 16 del Decreto 584/1972, de 24 de febrero, de Servidumbres Aeronáuticas.
Cualquier emisor radioeléctrico y otro tipo de dispositivo que pudiera dar origen a
radiaciones electromagnéticas perturbadoras del normal funcionamiento de las
instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, tales como el Equipo Medidor de Distancias y
Radiofaro Omnidireccional Doppler de muy alta frecuencia DVOR/DME (CNR), aun no
vulnerando las superficies limitadoras de obstáculos, requerirá de la correspondiente
autorización conforme a lo previsto en este artículo.
6. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN
El ámbito de intervención de la presente Modificación Puntual de Plan General se
corresponde con la totalidad de parcelas del Sector AR Nuevo Tres Cantos destinadas
al uso de vivienda colectiva en régimen libre.
La localización concreta de dicha modificación se encuentra definida
específicamente en la documentación grafica del presente documento (PLANO 2. ÁMBITO
DE ACTUACIÓN). Parte del ámbito se encuentra incluido en las Zonas de Servidumbres
Aeronáuticas Legales correspondientes al Aeropuerto de Madrid-Barajas.
Se incluye PLANO 5. SERVIDUMBRES DE AERÓDROMO E INSTALACIONES
RADIOELÉCTRICAS, en el que se representan las líneas de nivel de las superficies
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limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Madrid-Barajas que
afectan a dicho ámbito, las cuales determinan las alturas, respecto al nivel del mar, que no
debe sobrepasar ninguna construcción (incluidos todos los elementos como antenas,
pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles,
remates decorativo) modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas,
aerogeneradores incluidas sus palas, carteles, etc.), así como el gálibo de viario o vía
férrea.
La superficie de suelo asciende a 355.288,10 m².
Dichas parcelas están reguladas por LA ORDENANZA 1: EDIFICACIÓN EN
BLOQUE ABIERTO - RESIDENCIAL COLECTIVO (RC.L.) del Plan Parcial del Sector AR
Nuevo Tres Cantos.
Todas las parcelas son de nueva creación, en virtud de la adjudicación realizada en
el Proyecto de Reparcelación del Sector “AR NUEVO TRES CANTOS” y de la
urbanización ejecutada por el Concesionario municipal sobre los terrenos previamente
expropiados por el Ayuntamiento de Tres Cantos de todas las fincas integrantes del
Expediente de Expropiación AC-315/06, aprobado por la Comisión de Urbanismo de la
Comunidad de Madrid con fecha 26 de de septiembre de 2006.
En el ANEXO 1 del presente documento se incluyen las notas simples expedidas
por el Registro de la Propiedad Nº 1 de Colmenar Viejo acreditativas de la titularidad de las
parcelas, excepto la correspondiente a la parcela RC 8A, no disponible por estar dividida
horizontalmente.
7. OBJETO
El objeto de la presente MPPG es que la posible aplicación de la nueva “Cláusula
de flexibilidad en apartamentos”, siempre a criterio de los propietarios de las parcelas,
permita una flexibilidad efectiva para la creación de nuevas y diferentes tipologías de
viviendas, de forma que la oferta residencial pueda satisfacer todas las necesidades reales
de vivienda constatadas en el municipio de Tres Cantos y adaptar el Plan General, en el
ámbito del Plan Parcial que desarrolla el sector de suelo urbanizable programado llamado
AR Nuevo Tres Cantos a la nueva redacción del art. 38.2 de la Ley 9/2001, de 17 julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid.
El Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos establece la posibilidad de aplicar
en las parcelas destinadas a vivienda colectiva libre la denominada “Cláusula de
flexibilidad de apartamentos” tal y como se refleja en el Plan General, apartado 3.1.1,
del Capítulo 3, CUANTIFICACIÓN DE VIVIENDAS, Título II, Volumen III, NORMAS
URBANÍSTICAS PORMENORIZADAS, REGULACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.
Esta cláusula, que puede ser ejercida o no por los propietarios de las parcelas
según se estime oportuno en cada caso, marca unas condiciones de tolerancia en lo que
se refiere al número de viviendas de cada parcela, redactadas en los siguientes términos:
“3.1.1. CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD EN APARTAMENTOS
Así mismo, de cara a flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares y
según se justifica en la Memoria del Plan General, se permite que de la
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superficie edificable total asignada al uso de vivienda colectiva libre pueda
destinarse por cada tres viviendas (módulo mínimo para poder ejercitar esta
cláusula de flexibilidad) colectivas libres, un máximo de 60 m²c para crear
apartamentos (quedando definido el concepto de apartamento en el
Volumen II, en el Título I, Capítulo 3, Apartado 3.1.31)”.
En resumen, por cada tres viviendas colectivas en régimen libre se pueden
construir tres viviendas más pequeñas y un apartamento (60 m²c como
máximo por cada tres viviendas), sin aumentar la superficie construible. En
ningún caso se permitirá agregar esta edificabilidad detraída de las
viviendas colectivas libres para generar nuevas unidades habitacionales de
superficie construida superior a 60 m2c, ya que contravendría la definición
establecida en el Plan General para “apartamento”.
Esta cláusula no podrá aplicarse al cupo mínimo del 45% de vivienda de
protección pública, VPP, dispuesto por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid”.
En el Plan General, Volumen II, Título 3, Capítulo 3.1, Apartado 3.1.31, se incluye el
significado del término apartamento: “A efectos del cómputo del número de viviendas en
suelo urbanizable, se define como apartamento aquella unidad habitacional de menos de
60 m² edificados”.
En el Plan Especial para Actualización y Mejora de la Ordenación Urbanística, Titulo
3. Capitulo 3.1, apartado 3.1.31 se limita la superficie útil mínima según el siguiente texto
modificado: “A efectos del cómputo del número de viviendas en suelo urbanizable, se
define como apartamento, aquella unidad habitacional cuya superficie construida se
encuentre entre 30 m² y 60 m². Se considera a tal efecto un programa mínimo de aseo y
estancia-comedor-cocina que pueda servir de dormitorio.”
Además, el PGOU, en su apartado 5.3.5.VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA,
fijaba el porcentaje de viviendas protegidas en el 45% del número máximo de viviendas y
apartamentos posibles en la superficie de suelo urbanizable destinada al uso residencial
del Área de Reparto. En dicho apartado se establecía que: “En el caso de aplicarse las
condiciones de flexibilización de la oferta de la vivienda colectiva libre en cuanto a la
construcción de apartamentos al detraer un máximo de edificabilidad de dicha tipología (de
cada 3 viviendas colectivas libres se puede obtener la edificabilidad para construir un
apartamento tal y como se señala en el apartado 3.2.2 de este capítulo), habrán de
aplicarse las determinaciones de la Ley del suelo de la CAM en su Art. 38, en cuanto a la
reserva del 45% de la vivienda programada para destinarla a vivienda con algún tipo de
protección.”
El Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos regula las condiciones
urbanísticas de las parcelas con uso Residencial Colectivo Libre del Sector a través de la
ORDENANZA 1: EDIFICACIÓN EN BLOQUE ABIERTO, RESIDENCIAL COLECTIVO. RC.
La tipología asociada a esta ordenanza corresponde a edificios exentos, destinados a
viviendas, rodeados de espacios libres privados. En el apartado 5.3 de la Ordenanza 1 se
indica:
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“5.3 NÚMERO DE VIVIENDAS
Cada una de las Manzanas de Ordenación tiene asignado un número máximo de
viviendas, en función de los estándares fijados en el Plan General y del reparto
previsto en el presente documento.
Estas condiciones vienen reguladas en las Fichas específicas que presenta cada
Manzana en los Planos de Condiciones de la Edificación.
En el caso de la Residencia Multifamiliar, el Plan General ha permitido una Cláusula
de Flexibilidad por la que se permite la construcción de apartamentos adicionales al
número máximo de viviendas fijado, tal y como se refleja en el apartado 3.1.1
Cláusula de Flexibilidad en Apartamentos del Título II Suelo Urbanizable de las
Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General: “… Por cada tres viviendas
libres colectivas se pueden construir tres viviendas más pequeñas y un apartamento
(60 m2c como máximo por cada tres viviendas), sin aumentar la superficie
construible……… Esta cláusula no podrá aplicarse al cupo mínimo del 45% de
vivienda de protección, VPP, dispuesto por la Ley 9/2011, de 17 de julio, del Suelo de
la CAM”.
En las fechas de aprobación del PGOU y del posterior Plan Parcial del Sector AR
Nuevo Tres Cantos, la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid en el apartado 2
del Artículo 38. DETERMINACIONES SOBRE LOS USOS DEL SUELO establecía que:
“El 10 por 100 de la superficie del área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de
cada sector resultante en suelo urbanizable no sectorizado, será destinado a la tipología
de viviendas que libremente determine cada Ayuntamiento.
En el 90 por 100 restante del área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada
sector resultante en suelo urbanizable no sectorizado, deberá destinarse, como mínimo, el
50 por 100 de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección
pública y de estas sólo podrá destinarse, como máximo, un 25 por 100 a Viviendas de
Precio Tasado o figuras similares que puedan aparecer en el futuro y aumenten los niveles
de renta en la consideración de la protección pública.
La gestión de los planes aprobados deberá armonizar en el tiempo la construcción de
viviendas libres y protegidas.”
Lógicamente, tanto el PGOU como el Plan Parcial cumplían en la fecha de su
aprobación con todos los requisitos legales, superando el número de viviendas protegidas
el porcentaje del 45% previsto por la LSCM.
Cabe no obstante mencionar que dicho apartado 2 del artículo 38 fue modificado por
la Ley 6/2011, de 28 de diciembre, publicada en el BOCM nº 309, de 29 de diciembre de
2011, quedando en la actualidad con la siguiente redacción:
“En suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado como mínimo el 30 por 100 de la
edificabilidad residencial deberá destinarse a viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública.
Los planes generales podrán motivadamente modificar estos
manteniendo el porcentaje global y el principio de cohesión social.”
porcentajes,
El Plan Parcial del Sector AR Nuevo tres Cantos, único Sector y Área de reparto
de Suelo Urbanizable, contemplaba la construcción de un total de 7.790 unidades
habitacionales, incluyendo 890 apartamentos en un escenario de máxima aplicación de la
mencionada “Cláusula de flexibilidad” en las parcelas con uso residencial colectivo libre.
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Tras la aprobación del Plan Parcial, con fecha 30 de octubre de 2008, fue aprobado
definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres Cantos (Acuerdo Nº 104/2008BOCM Nº 14 de 17 de enero de 2009) el PLAN ESPECIAL PARA LA EJECUCIÓN DE
1.000 VPPA-OCJ CORRESPONDIENTES AL PLAN DE VIVIENDA JOVEN DE LA
COMUNIDAD DE MADRID EN LAS PARCELAS RC. VPPB 1.1 y RC. VPPB 1.2 DEL
SECTOR AR NUEVO TRES CANTOS. Dicho plan permitía al Ayuntamiento de Tres Cantos
el pleno cumplimiento de las obligaciones contraídas en el convenio suscrito por el
Consistorio con la Comunidad de Madrid el día 19 de junio de 2.006, para la construcción
de 1.000 viviendas de alquiler con opción a compra. Para adecuar la edificabilidad asignada
a dichas parcelas a la tipología de vivienda comprometida resultaba necesaria la
modificación del número de viviendas total asignado por el Plan Parcial del ámbito a las
parcelas RC.VPPB 1.1 y RC.VPPB 1.2, incrementando en 235 unidades las 765
viviendas protegidas de precio básico inicialmente previstas, manteniendo siempre
invariable la edificabilidad total previamente establecida para las parcelas.
Por otra parte, el Plan Parcial del Sector “AR NUEVO TRES CANTOS” estableció
dos parcelas con un total de 82.934,17 m² de superficie para su cesión a la Comunidad de
Madrid, como parte del estándar mínimo legal destinado a Red Supramunicipal (art. 91.3 de
la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid). Quedó materializada finalmente de
acuerdo al Proyecto de Reparcelación en dos parcelas con un total de 82.952,24 m². Las
parcelas finales son las denominadas SUP.VIS.CAM-1 y SUP.VIS.CAM-2 cuyas superficies
resultantes son 52.159,79 m²s y 30.792,45 m²s respectivamente. El uso de las mismas, de
acuerdo con el uso característico del sector, es residencial de Vivienda Pública o de
Integración Social. La previsión estimada por el Plan General es de 325 viviendas, siendo
este número no vinculante.
Con fechas 28 de mayo de 2009 y 30 de julio de 2009, fueron aprobados
respectivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid el PLAN ESPECIAL DE
VIVIENDA PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN LA PARCELA RED
SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PUBLICA COMUNIDAD DE MADRID 1, DEL PLAN
PARCIAL DEL SECTOR AREA DE REPARTO NUEVO TRES CANTOS y el PLAN
ESPECIAL DE VIVIENDA PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN LA PARCELA
RED SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PUBLICA COMUNIDAD DE MADRID 2, DEL
PLAN PARCIAL DEL SECTOR AREA DE REPARTO NUEVO TRES CANTOS promovidos
por el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, IVIMA. Dichos planes establecen
las determinaciones pormenorizadas de ordenación urbanística que permiten legitimar la
realización de 354 en la SUP.VIS.CAM-1 y 209 SUP.VIS.CAM-2.
Así pues, tras la aprobación del Plan Especial 1.000 VPPA-OCJ y los Planes
Especiales de Vivienda Pública de la Comunidad de Madrid, en las parcelas
R.SUP.VIS.CAM 1 y R.SUP.VIS.CAM 2, quedaba acreditada una capacidad total de 8.588
unidades habitacionales en el Sector AR Nuevo Tres Cantos (Ver cuadro Estado Actual
apartado 10.2).
Por último, cabe mencionar que la Ley 9/2010 de 23 de diciembre sobre Medidas
Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid establece en su apartado seis: “Los
suelos integrantes de las redes supramunicipales cedidos a la Comunidad de Madrid
tendrán la condición de bienes patrimoniales salvo que una Ley les otorgue expresamente
el carácter de bienes de dominio público.”
El Ayuntamiento de Tres Cantos ha constatado que desde la aprobación definitiva
del PGOU ha variado sustancialmente la demanda de tipologías de vivienda en el
PAGINA 10 DE 46
municipio, circunstancia que se ha evidenciado especialmente en el desarrollo del Sector
AR Nuevo Tres Cantos. Por otra parte, la ejecución de 1.000 apartamentos en el Sector ha
cubierto ya más que sobradamente la demanda de esta tipología de viviendas pequeñas.
De esta forma, la flexibilidad que pretendía otorgar la mencionada cláusula del PGOU ha
perdido toda su eficacia, como más adelante se explicará.
Procede por ello modificar la cláusula de flexibilidad vigente para dotarla de
contenido, sin variar en ningún momento las características urbanísticas de las actuales
parcelas: superficie, edificabilidades asignadas, volúmenes construidos, alturas permitidas,
retranqueos y demás elementos definitorios de la ordenación urbanística vigente. Se trata
simplemente de permitir, a libre elección de los propietarios de las parcelas, que la
edificabilidad residencial total permitida, que se mantiene invariable, pueda distribuirse
entre el número máximo de unidades habitacionales ahora permitidos, cifra que también se
mantiene invariable para el total del Sector. Se mantiene equivalente el número de
unidades habitacionales ocupando los mismos metros cuadrados construidos y en
los mismos volúmenes actualmente permitidos.
Los parámetros establecidos en las TABLAS DE EDIFICABILIDAD por manzanas
de ordenación del Plan Parcial, concretamente la de Vivienda Colectiva Libre, se
mantienen invariables si bien existe la posibilidad de ejercitar o no el uso de la Cláusula de
Flexibilidad por parte de los propietarios. Por sencillez de utilización no se editan los
Planos de Condiciones de la Edificación, que recogen dichos parámetros en las Fichas
Específicas que presenta cada Manzana, ya que no varían.
Cabe mencionar que se ha tramitado planeamiento de desarrollo en algunas
parcelas de las parcelas de Vivienda Colectiva Libre, por lo que la TABLA DE
EDIFICABILIDAD del Plan Parcial no refleja el estado actual de las mismas.
En los apartados siguientes se describen y justifican la viabilidad técnica y jurídica
de la modificación propuesta.
8. CONVENIENCIA Y MOTIVOS DE LA PROPUESTA
Los parámetros de edificabilidad y número de viviendas asignados por el Plan Parcial
a las parcelas de vivienda colectiva libre del Sector, dan como resultado un producto
inmobiliario excesivamente grande para las necesidades actuales de las familias, tras los
muy importantes cambios sufridos por el mercado residencial en España desde la
aprobación del Plan Parcial.
El reparto directo de la edificabilidad asignada a la parcela entre el número de
viviendas máximo permitido, sin aplicación de la “Cláusula de flexibilidad”, da como
resultado una edificabilidad media por vivienda de 140 m²c. Con los estándares habituales
de los proyectos de edificación, esta edificabilidad equivale a una vivienda de cinco
dormitorios amplios, con superficie construida en torno a 170 m². Esta importante superficie
redunda en un coste de construcción muy alto, que impediría que la mayoría de las familias
pudieran acceder a la adquisición de esta vivienda.
Aplicando en el diseño del proyecto la ya mencionada “Cláusula de flexibilidad”, por
cada tres viviendas permitidas podría crearse un apartamento con una superficie construida
máxima de 60 m². De esta forma las tres viviendas quedarían con una edificabilidad de 120
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m²c, que equivaldría a una superficie construida media de 150 m², distribuidas con cuatro
dormitorios.
El apartamento resultaría con una superficie útil no mayor de 45 m², por lo que
necesariamente podría disponer de un único dormitorio. En este escenario las tres
viviendas siguen siendo excesivamente grandes, lo que necesariamente se reflejaría en su
coste de construcción y precio de venta, mientras que el apartamento resultaría
excesivamente pequeño.
Cabe reseñar que las 1.000 VPPA-OCJ, viviendas para jóvenes construidas en el
municipio, disponen de una superficie media de 68 m² construidos, equivalentes a 55 m²
útiles, disponiendo todas ellas de dos dormitorios, por lo que su tipología resulta incluso
mayor al “apartamento” definido en el PGOU y en el Plan Especial para Actualización y
Mejora de la Ordenación Urbanística. En cualquier caso, las cuatro promociones ya
construidas, junto con las viviendas previstas por la Comunidad de Madrid (superficie media
70 m²), han cubierto más que sobradamente tanto la demanda de viviendas pequeñas o
apartamentos en el municipio como el porcentaje de viviendas protegidas.
Por todo ello, aún en el caso de aplicarse la actual “Cláusula de flexibilidad”, ninguna
de las tipologías de viviendas resultantes cubriría las necesidades reales de la población de
Tres Cantos, resultando aún viviendas demasiado grandes y apartamentos demasiado
pequeños, lo que impediría a medio y largo plazo el desarrollo y consolidación inmobiliaria
del Sector.
Parece claro que resulta necesario adaptar la actualmente vigente “Cláusula de
flexibilidad de apartamentos” a las necesidades reales de la población de Tres Cantos, de
forma que puedan diversificarse las tipologías de vivienda resultantes para cubrir todos los
perfiles de demanda existentes.
En este sentido, resultaría necesario que la nueva “Cláusula de flexibilidad”
permitiese distribuir la edificabilidad correspondiente a cada tres viviendas en una cifra
mayor, en torno a cuatro viviendas, sin que necesariamente una de ellas no supere los 60
m² construidos.
Resultarían así viviendas con una edificabilidad media de 105 a 110 m², con una
superficie construida en torno a 125 m², equivalente en torno a 100 m² útiles, tipología que
resulta claramente la más adecuada para la mayoría de las familias Tres Cantos. Esta
vivienda tipo dispondría de tres dormitorios, con unas piezas habitables de tamaño
generoso. El proyecto general podría albergar también algunas viviendas de cuatro y dos
dormitorios, compensándose entre sí y cubriendo puntualmente todas las franjas de la
demanda residencial.
Habida cuenta de la demanda real de vivienda actualmente existente en la
Comunidad de Madrid y, particularmente, en el municipio de Tres Cantos, se hace
imprescindible modificar la redacción de la actual “Cláusula de flexibilidad de apartamentos”
del PGOU, con objeto de hacer viable el desarrollo de las parcelas con uso residencial
colectivo libre del Sector AR Nuevo Tres Cantos.
La nueva redacción de dicha cláusula de flexibilidad debería facilitar que por cada
tres viviendas permitidas pudieran construirse cuatro unidades habitacionales, como ya
ocurre en la actualidad, sin modificar la edificabilidad total. Para mantener la filosofía inicial
prevista en Plan General, se propone mantener un porcentaje de viviendas con la superficie
construida inicialmente prevista (en torno a los 150 m² construidos). Por otra parte, se
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limitará la superficie mínima de la unidad habitacional en 30 m² construidos con el fin de
evitar la construcción de mayor número de apartamentos, cuya demanda está ya
sobradamente cubierta.
Con esta propuesta no variaría en ningún caso el número máximo de unidades
habitacionales ya establecido en el Plan Parcial que desarrolla el Sector, ni la
edificabilidad permitida para cada uno de los usos, pudiendo justificarse adecuadamente la
distribución de las diferentes tipologías de viviendas para cubrir los requisitos marcados por
la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Al no incrementarse ni la edificabilidad ni el número máximo de unidades
habitacionales ya establecido en el Plan Parcial que desarrolla el Sector y el planeamiento
de desarrollo aprobado con posterioridad, todas las redes de infraestructuras seguirían
siendo válidas, puesto que fueron dimensionadas para el escenario de aplicación total de la
“Cláusula de flexibilidad”, como más adelante se explicará.
Se adjuntan a continuación, a simple modo de ejemplo NO VINCULANTE, los
esquemas de una planta tipo de la vivienda que resultaría de la aplicación de la norma
actual (ESTADO ACTUAL), sin aplicación de la “Cláusula de flexibilidad” (OPCION 1) y con
la aplicación de la misma (OPCION 2), y los que resultarían de la aplicación de la norma
modificada (ESTADO MODIFICADO).
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ESTADO ACTUAL

Sin aplicación de la Cláusula de Flexibilidad:
OPCIÓN 1 (ACTUAL)
3 viviendas

Aplicando la Cláusula de Flexibilidad:
OPCIÓN 2 (ACTUAL)
3 viviendas
+ 1 apartamento
4 Unidades Habitacionales
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ESTADO MODIFICADO

Sin aplicación de la Cláusula de Flexibilidad:
OPCIÓN 1 (NO MODIFICA LA OPCIÓN 1 ACTUAL)
3 viviendas

Aplicando la Cláusula de Flexibilidad:
OPCIÓN 2 BIS (MODIFICA OPCIÓN 2 ACTUAL)
4 Unidades Habitacionales
(Propuesta orientativa no vinculante)
Las superficies construidas utilizadas en estos gráficos NO SON VINCULANTES.
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9. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA
9.1. ESTADO ACTUAL
Apartados del PGOU de Tres Cantos.
Se incide en los apartados incluidos en el VOLUMEN III, NORMAS URBANISTICAS
PORMENORIZADAS, si bien en la MEMORIA DE ORDENACIÓN, Capítulo 3,
PROYECCIONES DE DESARROLLO se incluyen las previsiones reguladas
posteriormente en las mismas. Los apartados actualmente vigentes en el PGOU cuya
modificación se plantea en este documento son los siguientes:
1.- La denominada “CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD DE APARTAMENTOS”
incluida en el apartado 3.1.1, del Capítulo 3. CUANTIFICACIÓN DEL NÚMERO DE
VIVIENDAS, del Título II, Volumen III, REGULACIÓN DEL SECTOR DE SUELO
URBANIZABLE de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas:
Así mismo, de cara a flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares y según se
justifica en la Memoria del Plan General, se permite que de la superficie edificable
total asignada al uso de vivienda colectiva libre pueda destinarse por cada tres
viviendas (módulo mínimo para poder ejercitar esta cláusula de flexibilidad)
colectivas libres, un máximo de 60 m²c para crear apartamentos (quedando
definido el concepto de apartamento en el Volumen II, en el Título I, Capítulo 3,
Apartado 3.1.31)”.
construir tres viviendas más pequeñas y un apartamento (60 m²c como máximo por
cada tres viviendas), sin aumentar la superficie construible. En ningún caso se
permitirá agregar esta edificabilidad detraída de las viviendas colectivas libres para
generar nuevas unidades habitacionales de superficie construida superior a 60 m²c,
ya que contravendría la definición establecida en el Plan General para
“apartamento”.
Esta cláusula no podrá aplicarse al cupo mínimo del 45% de vivienda de protección
pública, VPP, dispuesto por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid”.
2.- El apartado 5.3.5. VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA del Capítulo 5.
DESCRIPCIÓN DE LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS Y DE LA ORDENACIÓN, del
Volumen I - MEMORIA DE ORDENACIÓN:
“Tal y como se recoge en Ley del Suelo de la CAM 9/2001 en su Art. 38, en Tres
Cantos se ha optado por destinar el cupo del 10 % de reserva discrecional del
Ayuntamiento a la bolsa de viviendas colectivas libres de cara a viabilizar la
operación, reservándose el 45 % del número máximo de viviendas colectivas o
apartamentos posibles en la superficie de suelo urbanizable destinada al uso
residencial del Área de Reparto. Por tanto de las 4000 viviendas “equivalentes”
previstas se destina a edificación de vivienda sujeta a algún régimen de protección
pública un total de 1800 viviendas, de las cuales, y de nuevo según la Ley, como
mínimo 1350 serán Viviendas de Protección oficial (el 33,75 % del total) y 450
serán Viviendas de Precio Tasado (el 11,25 % del total).
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En el caso de aplicarse las condiciones de flexibilización de la oferta de la vivienda
colectiva libre en cuanto a la construcción de apartamentos al detraer un máximo
de edificabilidad de dicha tipología (de cada 3 viviendas colectivas libres se puede
obtener la edificabilidad para construir un apartamento tal y como se señala en el
apartado 3.2.2 de este capítulo), habrán de aplicarse las determinaciones de la Ley
del suelo de la CAM en su Art. 38, en cuanto a la reserva del 45% de la vivienda
programada para destinarla a vivienda con algún tipo de protección.”
Apartados del Plan Parcial Sector AR Tres Cantos.
3.- El Plan Parcial, ORDENANZA 1, EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO.
RESIDENCIAL COLECTIVO, apartado 5, subapartado 5.2: TABLA DE EDIFICABILIDAD
POR USOS: USO RESIDENCIAL. Se adjunta la tabla de edificabilidad por usos incluida
en el Plan Parcial y la actualizada. TABLA DE EDIFICABILIDAD POR MANAZANAS DE
ORDENACIÓN: VIVIENDA COLECTIVA LIBRE. Se adjunta la tabla de edificabilidad por
manzanas del Plan Parcial y la actualizada incluyendo el planeamiento de desarrollo de las
parcelas, RC 11, RC 25 y RC 28.
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS:
USO RESIDENCIAL. Según Plan Parcial Aprobado.
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS ACTUALIZADA:
USO RESIDENCIAL. Se incluye la edificabilidad asignada a las parcelas SUP.VIS.CAM-1 y
SUP.VIS.CAM-2 en los PLANES ESPECIALES DE VIVIENDA PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE
MADRID.
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TABLA DE EDIFICABILIDAD POR MANAZANAS DE ORDENACIÓN. Según Plan Parcial
Aprobado.
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TABLA DE EDIFICABILIDAD POR MANZANAS DE ORDENACION: VIVIENDA
COLECTIVA LIBRE ACTUALIZADA. Incluye el dato real de suelo del Proyecto de
Reparcelación y se suprime el coeficiente de edificabilidad, ya que se establece en valor
absoluto.
PARCELAS CON USO RESIDENCIAL COLECTIVO LIBRE
Parcela
Sup.de Suelo
(m2)
Edificab.RCL
(RCL)
Nº Viviendas
Edificabilidad
CPB
RC.1A
9.114,37
9.570,12
68
957,01
RC.1B
8.946,03
9.430,38
67
943,04
RC.2A
7.768,43
8.157,16
58
815,72
RC.2B
7.853,15
8.281,93
59
828,19
RC.3A
8.077,46
8.517,57
60
851,76
RC.3B
7.137,72
7.494,75
53
749,48
RC.4A
6.733,18
7.070,08
50
707,01
RC.4B
5.874,83
6.168,8
44
616,88
RC.5A
4.935,17
5.217,99
37
521,8
RC.5B
4.600,40
4.830,36
34
483,04
RC.6A
5.639,61
6.012,91
43
601,29
RC.6B
4.767,52
5.006,13
36
500,61
RC.7A
7.077,84
7.467,78
53
746,78
RC.7B
5.652,00
5.972,26
42
597,23
RC.8A
4.848,25
5.090,73
36
509,07
RC.8B
3.870,08
4.064,14
29
406,41
RC.9A
3.759,45
3.983,56
28
398,36
RC.9B
3.566,15
3.745,18
27
374,52
RC.10A
4.312,75
4.528,48
32
452,85
RC.10B
4.229,21
4.441,48
32
444,15
RC.11A
5.318,67
5.612,19
40
554,43
RC.11B
3.925,46
4.131,37
29
419,93
RC.12
9.622,95
10.097,93
72
1.009,79
RC.13
7.713,80
8.135,64
58
813,56
RC.14
10.327,38
10.928,68
78
1.092,87
RC.15
14.749,16
16.125,65
114
1.612,56
RC.16
14.936,51
16.330,53
116
1.633,05
RC.17
13.688,87
14.967,55
106
1.496,76
RC.18
14.287,23
15.657,9
111
1.565,79
RC.19
8.017,72
8.418,71
60
841,87
RC.20
8.017,73
8.418,71
60
841,87
RC.21
10.315,75
10.831,55
77
1.083,15
RC.22
16.926,65
17.809,05
126
1.780,91
RC.23
12.311,11
12.962,68
92
1.296,27
RC.24
10.066,94
10.606,64
75
1.060,66
RC.25A
5.111,46
5.367,03
38
536,7
RC.25B
8.130,67
8.537,2
61
853,72
RC.26
13.707,68
14.392,68
102
1.439,27
RC.27
7.062,30
7.419,7
53
741,97
RC.28 A
7.089,36
7.446,76
53
744,68
RC.28 B
4.701,65
4.938,68
35
493,86
RC.28 C
2.440,14
2.563,16
18
256,32
RC.29
11.652,09
12.293,88
87
1.229,39
RC.30
16.403,22
17.270,96
121
1.727,10
TOTAL
355.288,10
376.316,61
2.670
37.631,66
* La cláusula de flexibilidad puede ser ejercida o no por los propietarios de las parcelas.
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4.- Apartado 5.3- NÚMERO DE VIVIENDAS de la ORDENANZA 1: EDIFICACIÓN
EN BLOQUE ABIERTO, RESIDENCIAL COLECTIVO. RC del Plan Parcial del Sector AR
Nuevo Tres Cantos, incorporado al PGOU tras su aprobación definitiva, que indica:
“Cada una de las Manzanas de Ordenación tiene asignado un número máximo de
En el caso de la Residencia Multifamiliar, el Plan General ha permitido una
Cláusula de Flexibilidad por la que se permite la construcción de apartamentos
adicionales al número máximo de viviendas fijado, tal y como se refleja en el
apartado 3.1.1 Cláusula de Flexibilidad en Apartamentos del Título II Suelo
Urbanizable de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General: “… Por
cada tres viviendas libres colectivas se pueden construir tres viviendas más
pequeñas y un apartamento (60 m2c como máximo por cada tres viviendas), sin
aumentar la superficie construible……… Esta cláusula no podrá aplicarse al cupo
mínimo del 45% de vivienda de protección, VPP, dispuesto por la Ley 9/2011, de
17 de julio, del Suelo de la CAM.
Por lo que el reparto definitivo de viviendas previsto en el presente documento se
realiza según sigue:
Nota: Según Plan Parcial aprobado con fecha 16 de febrero de 2006.
Se adjunta a continuación tabla actualizada incluyendo el planeamiento de
desarrollo existente hasta la fecha, descritos en el apartado 10.3 del presente documento.
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Apartados del Plan Especial Para Actualización y Mejora de la Ordenación Urbanística.
5.- El apartado 3.1.31. Apartamento, del PLAN ESPECIAL PARA ACTUALIZACION
Y MEJORA DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA, Volumen II, TITULO 3, CAPITULO 3.1,
que limita la superficie útil mínima según el siguiente texto modificado:
“3.1.31. Apartamento
A efectos del cómputo del número de viviendas en suelo urbanizable, se define
como apartamento, aquella unidad habitacional cuya superficie construida se
encuentre entre 30 m² y 60 m². Se considera a tal efecto un programa mínimo de
aseo y estancia-comedor-cocina que pueda servir de dormitorio.”
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9.2. MODIFICACIONES PROPUESTAS.
1.- En la “CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD DE APARTAMENTOS” incluida en el
apartado 3.1.1, del Capítulo 3. CUANTIFICACIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS, del
Título II (pag 137), REGULACIÓN DEL SECTOR DE SUELO URBANIZABLE de las
Normas Urbanísticas Pormenorizadas, se propone modificar el nombre y contenido de la
cláusula:
APLICACIÓN EN VIVIENDA COLECTIVA DE RÉGIMEN LIBRE.
DE
Así mismo, de cara a flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares y según se
justifica en la Memoria del Plan General, se permite que de la superficie edificable
total asignada al uso de vivienda colectiva libre pueda destinarse por cada tres
viviendas (módulo mínimo para poder ejercitar esta cláusula de flexibilidad)
colectivas libres, un máximo de 60 m²c para crear apartamentos (quedando definido
el concepto de apartamento en el Volumen II, en el Título I, Capítulo 3, Apartado
3.1.31)” en todas las parcelas con uso residencial colectivo libre del Sector AR
Nuevo Tres Cantos se permite la construcción de una unidad habitacional
adicional por cada tres viviendas inicialmente previstas en la ficha urbanística
del Plan Parcial. Todas las viviendas podrán construirse en régimen libre,
estableciéndose un límite mínimo de 30 m²c. Además, del número máximo de
viviendas inicialmente previstas en la parcela, al menos un 10% deberá contar
con una superficie construida igual o superior a 150 m².”
construir tres viviendas más pequeñas y un apartamento (60 m²c como máximo por
cada tres viviendas), sin aumentar la superficie construible. En ningún caso se
permitirá agregar esta edificabilidad detraída de las viviendas colectivas libres para
generar nuevas unidades habitacionales de superficie construida superior a 60 m²c,
ya que contravendría la definición establecida en el Plan General para
“apartamento”.
Esta cláusula no podrá aplicarse al cupo mínimo del 45% de vivienda de protección
pública, VPP, dispuesto por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid”.
2.- El segundo párrafo del apartado 5.3.5.VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
del Capítulo 5. DESCRIPCIÓN DE LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS Y DE LA
ORDENACIÓN, del Volumen I - MEMORIA DE ORDENACIÓN, se adapta de acuerdo a la
nueva redacción del articulo 38.2 de la Ley 9/2001del Suelo de la Comunidad de Madrid.
5.3.5. VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
“Tal y como se recoge en Ley del Suelo de la CAM 9/2001 en su Art. 38, en Tres
Cantos se ha optado por destinar el cupo del 10 % de reserva discrecional del
Ayuntamiento a la bolsa de viviendas colectivas libres de cara a viabilizar la
operación, reservándose el 45 % del número máximo de viviendas colectivas o
apartamentos posibles en la superficie de suelo urbanizable destinada al uso
residencial del Área de Reparto. Por tanto de las 4000 viviendas “equivalentes”
previstas se destina a edificación de vivienda sujeta a algún régimen de protección
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pública un total de 1800 viviendas, de las cuales, y de nuevo según la Ley, como
mínimo 1350 serán Viviendas de Protección oficial (el 33,75 % del total) y 450
serán Viviendas de Precio Tasado (el 11,25 % del total). Tal y como se recoge en
la Ley 6/2011 de 28 de diciembre, Medidas Fiscales y Administrativas,
Articulo 17 Modificación parcial de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de
la Comunidad de Madrid, punto Dos, en el suelo urbanizable sectorizado y no
sectorizado como mínimo el 30 por 100 de la edificabilidad residencial deberá
destinarse a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
Los planes generales podrán motivadamente modificar estos porcentajes,
manteniendo el porcentaje global y el principio de cohesión social.
En el caso de aplicarse las condiciones de flexibilización de la oferta de la vivienda
colectiva libre en cuanto a la construcción de apartamentos al detraer un máximo
de edificabilidad de dicha tipología (de cada 3 viviendas colectivas libres se puede
obtener la edificabilidad para construir un apartamento tal y como se señala en el
apartado 3.2.2 de este capítulo), habrán de aplicarse las determinaciones de la Ley
del suelo de la CAM en su Art. 38, en cuanto a la reserva del 45% de la vivienda
programada para destinarla a vivienda con algún tipo de protección.”
3.- No se modifica la TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS. USO
RESIDENCIAL. Se actualiza la TABLA DE EDIFICABILIDAD, VIVIENDA COLECTIVA
LIBRE, Plan Parcial, ORDENANZA 1, EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO.
RESIDENCIAL COLECTIVO, apartado 5, subapartado 5.2, manteniendo los parámetros
establecidos en el Plan Parcial y añadiendo el dato real de suelo resultante del Proyecto de
Reparcelación del sector AR Nuevo Tres Cantos, así como el desarrollo de algunas de las
parcelas. Se suprime el coeficiente de edificabilidad, que se establece en valor absoluto.
Se añade una nueva columna en donde se indican el número de unidades habitacionales
resultantes de la aplicación de la cláusula de flexibilidad de aplicación en vivienda colectiva
de régimen libre.
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS.
USO RESIDENCIAL
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TABLA DE EDIFICABILIDAD POR MANZANAS DE ORDENACION: VIVIENDA
COLECTIVA LIBRE.
Superficie de Suelo
(m2)
Edificabilidad RCL
(RCL)
(m2c)
Nº Viviendas
Nº de Unidades
Habitacionales
(cláusula de
flexibilidad)
Edificabilidad
CPB
(m2c)
RC.1A
9.114,37
9.570,12
68
91
957,01
RC.1B
8.946,03
9.430,38
67
89
943,04
RC.2A
7.768,43
8.157,16
58
78
815,72
RC.2B
7.853,15
8.281,93
59
78
828,19
RC.3A
8.077,46
8.517,57
60
80
851,76
RC.3B
7.137,72
7.494,75
53
71
749,48
RC.4A
6.733,18
7.070,08
50
67
707,01
RC.4B
5.874,83
6.168,8
44
59
616,88
RC.5A
4.935,17
5.217,99
37
49
521,8
RC.5B
4.600,40
4.830,36
34
45
483,04
RC.6A
5.639,61
6.012,91
43
57
601,29
RC.6B
4.767,52
5.006,13
36
48
500,61
RC.7A
7.077,84
7.467,78
53
71
746,78
RC.7B
5.652,00
5.972,26
42
56
597,23
RC.8A
4.848,25
5.090,73
36
46
509,07
RC.8B
3.870,08
4.064,14
29
39
406,41
RC.9A
3.759,45
3.983,56
28
37
398,36
RC.9B
3.566,15
3.745,18
27
36
374,52
RC.10A
4.312,75
4.528,48
32
43
452,85
RC.10B
4.229,21
4.441,48
32
43
444,15
RC.11A
5.318,67
5.612,19
40
53
554,43
Parcela
RC.11B
3.925,46
4.131,37
29
39
419,93
RC.12
9.622,95
10.097,93
72
96
1.009,79
RC.13
7.713,80
8.135,64
58
77
813,56
RC.14
10.327,38
10.928,68
78
104
1.092,87
RC.15
14.749,16
16.125,65
114
152
1.612,56
RC.16
14.936,51
16.330,53
116
155
1.633,05
RC.17
13.688,87
14.967,55
106
141
1.496,76
RC.18
14.287,23
1.5657,9
111
148
1.565,79
RC.19
8.017,72
8.418,71
60
80
841,87
RC.20
8.017,73
8.418,71
60
80
841,87
RC.21
10.315,75
10.831,55
77
103
1.083,15
RC.22
16.926,65
17.809,05
126
168
1.780,91
RC.23
12.311,11
12.962,68
92
123
1.296,27
RC.24
10.066,94
10.606,64
75
100
1.060,66
RC.25A
5.111,46
5.367,03
38
51
536,7
RC.25B
8.130,67
8.537,2
61
81
853,72
RC.26
13.707,68
14.392,68
102
136
1.439,27
RC.27
7.062,30
7.419,7
53
71
741,97
RC.28 A
7.089,36
7.446,76
53
71
744,68
RC.28 B
4.701,65
4.938,68
35
47
493,86
RC.28 C
2.440,14
2.563,16
18
24
256,32
RC.29
11.652,09
12.293,88
87
116
1.229,39
RC.30
16.403,22
17.270,96
121
161
1.727,10
TOTAL
355.288,10
376.316,61
2.670
3.560
37.631,66
* La cláusula de flexibilidad puede ser ejercida o no por los propietarios de las parcelas.
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4.- En el tercer párrafo del apartado 5.3-NÚMERO DE VIVIENDAS de la
ORDENANZA 1: EDIFICACIÓN EN BLOQUE ABIERTO, RESIDENCIAL COLECTIVO. RC
del Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos, incorporado al PGOU tras su
aprobación definitiva, se modificaría el texto sombreado:
de Flexibilidad por la que se permite la construcción de apartamentos adicionales
unidades habitacionales adicionales al número máximo de viviendas fijado, tal y
como se refleja en el apartado 3.1.1 Cláusula de Flexibilidad en Apartamentos de
aplicación en vivienda Colectiva de Régimen Libre del Título II Suelo Urbanizable
de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General “… Por cada tres
viviendas libres colectivas se pueden construir tres viviendas más pequeñas y un
apartamento (60 m2c como máximo por cada tres viviendas), sin aumentar la
superficie construible……… Esta cláusula no podrá aplicarse al cupo mínimo del
45% de vivienda de protección, VPP, dispuesto por la Ley 9/2011, de 17 de julio, del
Suelo de la CAM “De cara a flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares
según se justifica en la Memoria del Plan General, en todas las parcelas con
uso residencial colectivo libre del Sector AR Nuevo Tres Cantos se permite la
construcción de una unidad habitacional adicional por cada tres viviendas
inicialmente previstas en la ficha urbanística del Plan Parcial. Todas las
viviendas podrán construirse en régimen libre, estableciéndose un límite
mínimo de 30 m²c. Además, del número máximo de viviendas inicialmente
previstas en la parcela, al menos un 10% deberá contar con una superficie
construida total igual o superior 150 m².”
Por lo que se actualiza el reparto definitivo de viviendas previsto en el presente
documento se realiza según sigue:
PAGINA 25 DE 46
PAGINA 26 DE 46
5.- En el apartado 3.1.31. Apartamento, del PLAN ESPECIAL PARA
ACTUALIZACION Y MEJORA DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA, Volumen II, TITULO
3, CAPITULO 3.1, se modificaría el texto sombreado:
A efectos del cómputo del número de viviendas en suelo urbanizable, se define
como apartamento, aquella unidad habitacional cuya superficie construida se
encuentre entre 30 m² y 60 m². Se considera a tal efecto un programa mínimo de
aseo y estancia-comedor-cocina que pueda servir de dormitorio.”
PAGINA 27 DE 46
9.3. ESTADO MODIFICADO
1.- “CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD DE APARTAMENTOS” incluida en el apartado
3.1.1, del Capítulo 3. CUANTIFICACIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS, del Título II,
Volumen III, REGULACIÓN DEL SECTOR DE SUELO URBANIZABLE de las Normas
Urbanísticas Pormenorizadas (Pág. 137):
“3.1.1. CLÁUSULA DE FLEXIBILIDAD DE APLICACIÓN EN VIVIENDA
COLECTIVA DE RÉGIMEN LIBRE.
De cara a flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares y según se justifica en
la Memoria del Plan General, en todas las parcelas con uso residencial colectivo
libre del Sector AR Nuevo Tres Cantos se permite la construcción de una
unidad habitacional adicional por cada tres viviendas inicialmente previstas en
la ficha urbanística del Plan Parcial. Todas las viviendas podrán construirse en
régimen libre, estableciéndose un límite mínimo de 30 m²c. Además, del
número máximo de viviendas inicialmente previstas en la parcela, al menos un
10% deberá contar con una superficie construida igual o superior a 150 m².”
2.- 5.3.5.VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA del Capítulo 5. DESCRIPCIÓN
DE LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS Y DE LA ORDENACIÓN, del Volumen I,
MEMORIA DE ORDENACIÓN, del PGOU (Pág. 88):
5.3.5. VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
Tal y como se recoge en la Ley 6/2011 de 28 de diciembre, Medidas Fiscales y
Administrativas, Articulo 17 Modificación parcial de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, punto Dos, en el suelo
urbanizable sectorizado y no sectorizado como mínimo el 30 por 100 de la
edificabilidad residencial deberá destinarse a viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública.
manteniendo el porcentaje global y el principio de cohesión social.
PAGINA 28 DE 46
3.- Se adjunta la TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS. USO RESIDENCIAL.
Incorporando los parámetros definitivos de edificabilidad de acuerdo al planeamiento de
desarrollo de las parcelas SUP.VIS.CAM-1 y SUP.VIS.CAM-2 y que no se modifica con la
aplicación de modificación de la Cláusula de Flexibilidad. Se adjunta TABLA DE
EDIFICABILIDAD VIVIENDA COLECTIVA LIBRE Plan Parcial, ORDENANZA 1,
EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO. RESIDENCIAL COLECTIVO, apartado 5,
subapartado 5.2 (Pág. 62).
TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS.
USO RESIDENCIAL
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VIVIENDA COLECTIVA LIBRE
Superficie de Suelo
(m2)
Edificabilidad RCL
(RCL)
(m2c)
Nº Viviendas
Nº de Unidades
Habitacionales
(cláusula de
flexibilidad)
Edificabilidad
CPB
(m2c)
RC.1A
9.114,37
9.570,12
68
91
957,01
RC.1B
8.946,03
9.430,38
67
89
943,04
RC.2A
7.768,43
8.157,16
58
78
815,72
RC.2B
7.853,15
8.281,93
59
78
828,19
RC.3A
8.077,46
8.517,57
60
80
851,76
RC.3B
7.137,72
7.494,75
53
71
749,48
RC.4A
6.733,18
7.070,08
50
67
707,01
RC.4B
5.874,83
6.168,8
44
59
616,88
RC.5A
4.935,17
5.217,99
37
49
521,8
RC.5B
4.600,40
4.830,36
34
45
483,04
RC.6A
5.639,61
6.012,91
43
57
601,29
RC.6B
4.767,52
5.006,13
36
48
500,61
RC.7A
7.077,84
7.467,78
53
71
746,78
RC.7B
5.652,00
5.972,26
42
56
597,23
RC.8A
4.848,25
5.090,73
36
46
509,07
RC.8B
3.870,08
4.064,14
29
39
406,41
RC.9A
3.759,45
3.983,56
28
37
398,36
Parcela
RC.9B
3.566,15
3.745,18
27
36
374,52
RC.10A
4.312,75
4.528,48
32
43
452,85
RC.10B
4.229,21
4.441,48
32
43
444,15
RC.11A
5.318,67
5.612,19
40
53
554,43
RC.11B
3.925,46
4.131,37
29
39
419,93
RC.12
9.622,95
10.097,93
72
96
1.009,79
RC.13
7.713,80
8.135,64
58
77
813,56
RC.14
10.327,38
10.928,68
78
104
1.092,87
RC.15
14.749,16
16.125,65
114
152
1.612,56
RC.16
14.936,51
16.330,53
116
155
1.633,05
RC.17
13.688,87
14.967,55
106
141
1.496,76
RC.18
14.287,23
1.5657,9
111
148
1.565,79
RC.19
8.017,72
8.418,71
60
80
841,87
RC.20
8.017,73
8.418,71
60
80
841,87
RC.21
10.315,75
10.831,55
77
103
1.083,15
RC.22
16.926,65
17.809,05
126
168
1.780,91
RC.23
12.311,11
12.962,68
92
123
1.296,27
RC.24
10.066,94
10.606,64
75
100
1.060,66
RC.25A
5.111,46
5.367,03
38
51
536,7
RC.25B
8.130,67
8.537,2
61
81
853,72
RC.26
13.707,68
14.392,68
102
136
1.439,27
RC.27
7.062,30
7.419,7
53
71
741,97
RC.28 A
7.089,36
7.446,76
53
71
744,68
RC.28 B
4.701,65
4.938,68
35
47
493,86
RC.28 C
2.440,14
2.563,16
18
24
256,32
RC.29
11.652,09
12.293,88
87
116
1.229,39
RC.30
16.403,22
17.270,96
121
161
1.727,10
TOTAL
355.288,10
376.316,61
2.670
3.560
37.631,66
* La cláusula de flexibilidad puede ser ejercida o no por los propietarios de las parcelas. Para redondear las cifras, se utiliza la
regla matemática del cinco.
PAGINA 30 DE 46
4.- 5.3-NÚMERO DE VIVIENDAS de la ORDENANZA 1: EDIFICACIÓN EN
BLOQUE ABIERTO, RESIDENCIAL COLECTIVO. RC del Plan Parcial del Sector AR
Nuevo Tres Cantos, incorporado al PGOU tras su aprobación definitiva, (pag 63):
5.3 Número de viviendas
de Flexibilidad por la que se permite la construcción de unidades habitacionales
adicionales al número máximo de viviendas inicialmente fijado, tal y como se
refleja en el apartado 3.1.1 Cláusula de Flexibilidad de aplicación en vivienda
Colectiva de Régimen Libre del Título II Suelo Urbanizable de las Normas
Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General: “De cara a flexibilizar el
mercado de viviendas multifamiliares según se justifica en la Memoria del Plan
General, en todas las parcelas con uso residencial colectivo libre del Sector
AR Nuevo Tres Cantos se permite la construcción de una unidad habitacional
adicional por cada tres viviendas inicialmente previstas en la ficha urbanística
del Plan Parcial. Todas las viviendas podrán construirse en régimen libre,
estableciéndose un límite mínimo de 30 m²c. Además, del número máximo de
viviendas inicialmente previstas en la parcela, al menos un 10% deberá contar
con una superficie construida total igual o superior 150 m².”
Se actualiza el reparto definitivo de viviendas según sigue:
ESTADO MODIFICADO
PAGINA 31 DE 46
A simple modo de ejemplo, se indica a continuación la posible aplicación de dicha
cláusula en una parcela.
PARCELA RC. 1A
9.114,37 m²s
9.570,12 m²c
68
Superficie de suelo (m²)
Edificabilidad:
Nº Viviendas Máximo (Plan Parcial):
Sobre el número máximo de viviendas de la parcela (68):



Incremento de unidades habitacionales posibles (68/3)
Nº total de unidades habitacionales posibles (68+23)
Nº de viviendas mínimo con superficie igual o
superior a la inicial:
Para redondear las cifras, se utiliza la regla matemática del cinco.
PAGINA 32 DE 46
23
91
7
5.- Apartado 3.1.31. Apartamento, del PLAN ESPECIAL PARA ACTUALIZACION Y
MEJORA DE LA ORDENACION URBANÍSTICA, Volumen II, TITULO 3, CAPITULO 3.1
(pág. 47).
Se define como apartamento, aquella unidad habitacional cuya superficie
construida se encuentre entre 30 m² y 60 m². Se considera a tal efecto un
programa mínimo de aseo y estancia-comedor-cocina que pueda servir de
dormitorio.”
PAGINA 33 DE 46
10. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA
10.1. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE UN PLAN GENERAL
FUNCIONES
DE
UNA
Con independencia de la relación jerárquica que existe entre los diferentes planes
urbanísticos, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid ha permitido que los Planes
Parciales introduzcan modificaciones impropias en las determinaciones de Plan General
con la finalidad de realizar un adecuado desarrollo del mismo. A tal fin distingue las
Determinaciones Estructurantes y las Determinaciones Pormenorizadas, estableciendo
que el desarrollo de las primeras es propio del Plan General y el de las segundas del
planeamiento de desarrollo.
En este sentido, el artículo 33 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de
Madrid (LSCM) establece que:
“1. La potestad de planeamiento de la ordenación urbanística se ejercerá observando las
siguientes reglas:
a) Operar a la vista de información suficiente sobre la realidad existente y sobre una
valoración razonable de la previsible evolución de ésta.
b) Basarse en una ponderación de todos los intereses y las necesidades, públicos y
privados, a la luz del orden constitucional y de los fines de la ordenación urbanística.
c) Expresarse en opciones y decisiones suficientemente motivadas y adecuadamente
proporcionadas respecto de los objetivos perseguidos.
d) Diferenciar, en los términos de la presente Ley, las determinaciones estructurantes,
correspondientes al planeamiento general, y las determinaciones pormenorizadas,
correspondientes al planeamiento de desarrollo.”
El art. 34 LSM, que regula la Ordenación urbanística municipal e instrumentos de
planeamiento, indica que:
“1. La ordenación urbanística municipal está constituida por el conjunto de
determinaciones que, de acuerdo con la presente Ley, establezcan los instrumentos de
planeamiento.
2. Los instrumentos de planeamiento a que se refiere el número anterior, según su función
y alcance en la integración de la ordenación urbanística municipal, se clasifican en dos
grupos de Planes de Ordenación Urbanística:
a) De planeamiento general, que comprende los siguientes instrumentos:
1º Planes Generales.
2º Planes de Sectorización.
b) De planeamiento de desarrollo, que comprende los siguientes instrumentos:
1º Planes Parciales.
2º Planes Especiales.
3º Estudios de Detalle.
4º Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.
3. Las determinaciones de la ordenación urbanística municipal a que se refiere el número 1
son estructurantes o pormenorizadas. Las determinaciones estructurantes son las
establecidas y alteradas por los instrumentos de planeamiento general. Las
determinaciones pormenorizadas habrán de desarrollar, sin contradecirlas, las
estructurantes que correspondan.”
PAGINA 34 DE 46
El art. 35 LSCM indica en su apartado 3 que “son determinaciones pormenorizadas
de la ordenación urbanística aquéllas que tienen el grado de precisión suficiente para
legitimar la realización de actos concretos de ejecución material.”
“1. Son determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquellas
mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo
objeto del planeamiento general, así como los elementos fundamentales de la estructura
urbana y territorial y de su desarrollo futuro.
2. Sin perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollos reglamentarios, son,
en todo caso, determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística:
a) El señalamiento de la clasificación y, en su caso, categoría de suelo.
b) La definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes
públicas.
c) La división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores, con
el señalamiento para cada uno de sus criterios y condiciones básicas de ordenación:
Usos globales, áreas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos.
d) El régimen de usos del suelo no urbanizable de protección
3. Son determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística aquellas que tienen el
grado de protección suficiente para legitimar la realización de actos concretos de ejecución
material.
4. Sin perjuicio de una mayor concreción y mediante desarrollos reglamentarios, son, en
todo caso, determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística:
a) La definición detallada de la conformación espacial de cada área homogénea,
ámbito de actuación o sector y, especialmente en suelos urbanos y urbanizables, de
alineaciones y rasantes.
b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir
éstas para su ejecución material.
c) La regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir
las edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y las
urbanizaciones.
d) El régimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y
prohibidas, así como las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas.
e) La definición de los elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios
públicos que conforman las redes locales, completando las redes generales y
supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas”.
f) La delimitación, cuando proceda, de unidades de ejecución y la asignación de los
sistemas de ejecución.
g) Las que no estén expresamente calificadas por el planeamiento general como
determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística
El art. 41 LSCM (Función de los Planes Generales) establece en su punto 3. que
“para cumplir su función y objeto el PGOU habrá de:
PAGINA 35 DE 46
a) Fijar los objetivos y estrategias globales para el desarrollo sostenible del territorio
municipal…”
En este sentido, el Plan General de Tres Cantos, Volumen I MEMORIA DE
ORDENACIÓN, Titulo I, Capitulo 3, Apartado 3, Proyecciones de Desarrollo, establece un
criterio de flexibilidad para el número y distribución de las viviendas, previendo una
capacidad máxima de 4.000 viviendas de ejecución local sobre suelo urbanizable
sectorizado, con la posibilidad de construir 466 apartamentos adicionales sin incrementar
la edificabilidad. El Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos, que establece una
nueva cifra y distribución de viviendas, mantiene la posible aplicación del la “Cláusula de
flexibilidad”, fijando en 890 la cifra de nuevos apartamentos posibles.
La presente modificación en modo alguno implica una vulneración de lo establecido
en el Art. 69.2 LSCM-MODIFICACIÓN DE LOS PLANES DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA, puesto que:
a) No afecta ni a la clasificación del suelo, ni supone la disminución de zonas verdes
o espacios libres.
b) Se inicia su tramitación después de transcurrido un año desde la aprobación
definitiva del correspondiente Plan de Ordenación Urbanística o de su última
revisión, ni después de expirado el plazo fijado en cualquier forma para que esta
última tenga lugar.
Según lo anterior, queda justificado el alcance del presente documento de
Modificación Puntual de Plan General de Ordenación, referido en concreto a la
modificación de la Cláusula de Flexibilidad.
10.2. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA CON LOS
CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL Y DEL PLAN PARCIAL.
Uno de los motivos básicos de la redacción del Plan General, es la necesidad de
dar respuesta a la demanda de suelo para residencia y expansión del sistema productivo
de Tres Cantos.
Ya en su Capítulo 3, Apartado 3.1 de la Memoria de Ordenación, mencionado en
el apartado anterior, se prevé incluir la “cláusula de flexibilidad de apartamentos” con
objeto de flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares, sin incrementar la
edificabilidad.
El Plan Parcial establece en su apartado 3.5.2 los criterios de todo tipo para
completar el desarrollo del Plan General mediante un modelo urbano sólido y moderno,
capaz de afrontar con éxito las nuevas demandas sociales y urbanas del municipio de Tres
Cantos. Entre ellos, cabe destacar a los efectos de esta propuesta los siguientes:
Criterios de carácter general:
c) Desarrollo de carácter mayoritariamente residencial con parámetros de baja
densidad e integración en el paisaje.
e) Adopción de criterios urbanísticos de carácter flexible que permitan la adaptación de
usos y desarrollo a la evolución social del mercado.
PAGINA 36 DE 46
i) Definición de usos mixtos adaptados a las futuras demandas, incorporando los
necesarios criterios de flexibilidad que adapten el amplio desarrollo a los
condicionantes del desarrollo temporal.
j) Programación de actuaciones priorizando los suelos de vivienda protegida y
equipamiento en compatibilidad con el resto de los desarrollos.
Criterios de Ordenación:
k) Potenciar la construcción de vivienda de protección pública en los nuevos
desarrollos priorizando su calendario y estableciendo mecanismos que garanticen
su edificación y gestión.
Criterios de gestión:
c) Prever una gestión ágil para el desarrollo urbano, y que garantice su ejecución en
los plazos establecidos, priorizando la edificación de vivienda de protección pública.
e) Establecer mecanismos de flexibilidad en las determinaciones de los instrumentos
de gestión que permitan la máxima agilidad.
Todos ellos evidencian la voluntad de adaptación continua del planeamiento
aprobado a las necesidades reales del municipio, por lo que la presente MPPG es
coherente con los CRITERIOS DE ORDENACIÓN Y DISEÑO establecidos en el apartado
3.5.2 de la Memoria General del Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos.
10.3. JUSTIFICACIÓN DE LA CONFORMIDAD DE LA PROPUESTA CON LA LEY
9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
Como se menciona en apartados anteriores del presente documento, la Comisión
de Urbanismo de Madrid en su sesión de 7 de mayo de 2003, Acuerdo nº 153/03
(publicado por resolución de 26 de mayo de 2003, de la Secretaria General Técnica de la
Consejería de Obras Públicas y Urbanismo y Transporte, B.O.C.M., núm., 156, de 3 de
julio de 2003) resolvió aprobar definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana de
esta localidad (PGOU), ajustando su contenido a la normativa vigente en ese momento,
representada por la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), y las
sucesivas reformas sufridas por la misma desde su entrada en vigor.
A este respecto, ha sido fundamentalmente la reciente Ley 6/2011, de 28 de
diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, la que ha introducido una modificación
sustancial en la LSCM, en lo que afecta a los estándares de redes públicas de cesión y de
reserva de viviendas sujetas a algún régimen de protección, contemplados en sus artículos
36, números 5 y 6 y 38.2.
Dicha ley en el apartado 2 del artículo 38, determina:
“2. En suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado como mínimo el 30 por 100
de la edificabilidad residencial deberá destinarse a viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública.
manteniendo el porcentaje global y el principio de cohesión social.”
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La citada Ley 6/2011, prevé el procedimiento a seguir en su disposición transitoria
tercera, al establecer que habrá de ser el Pleno Municipal el órgano competente para
aprobar la citada adaptación de los Planes Generales a los nuevos estándares legales, sin
necesidad de acudir a los procedimientos formales de modificación de aquellos.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA
“Régimen transitorio relativo a las cesiones y al porcentaje de vivienda de
promoción pública en el planeamiento general.
Lo dispuesto en los artículos 36.5 y 6 y el artículo 38.2 de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, será de aplicación a los expedientes de
planeamiento que a la entrada en vigor de la presente ley no estuvieran aprobados
definitivamente, cualesquiera que sean las previsiones del Plan al respecto y sin
necesidad de modificar este, cuando así se haya solicitado por acuerdo del Pleno
del Ayuntamiento y sin necesidad de retrotraerse a fases anteriores en la
tramitación”.
En tanto que no se modifique el Plan General o se apruebe por acuerdo en el Pleno
del Ayuntamiento, la reserva de suelo para el suelo urbanizable para vivienda protegida,
debe ser del 45 por 100.
Por esta razón, en la presente MPPG, el Ayuntamiento de Tres Cantos está
interesado en que se incluya la adaptación a los nuevos estándares legales. Esa
adaptación parcial alcanzaría a la determinación urbanísticas sobre reserva de suelo para
la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, en concreto
para el suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado, estableciendo la misma en el 30
por 100 de su edificabilidad residencial.
En el caso concreto del Sector “AR Nuevo Tres Cantos”, como único Sector y Área
de reparto de Suelo Urbanizable Sectorizado, no recepcionado en su totalidad,
cumple las determinaciones del PGOU de Tres Cantos en su apartado 5.3.5. VIVIENDA
DE PROTECCIÓN PÚBLICA, que fija la cifra de viviendas protegidas a construir en el
Sector en el 45% del número máximo de viviendas posibles. Además en dicho apartado se
establecía que: “En el caso de aplicarse las condiciones de flexibilización de la oferta de la
vivienda colectiva libre en cuanto a la construcción de apartamentos al detraer un máximo
de edificabilidad de dicha tipología (de cada 3 viviendas colectivas libres se puede obtener
la edificabilidad para construir un apartamento tal y como se señala en el apartado 3.2.2 de
este capítulo), habrán de aplicarse las determinaciones de la Ley del Suelo de la CAM en
su Art. 38, en cuanto a la reserva del 45% de la vivienda programada para destinarla a
vivienda con algún tipo de protección.”
El Plan Parcial del Sector “AR Nuevo Tres Cantos” establecía en el apartado 3.9.3NÚMERO Y REPARTO DE VIVIENDAS de la Memoria General una cifra total estimada de
6.900 viviendas.
De las 6.900 viviendas “equivalentes” previstas, el Plan Parcial destina a edificación
de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública un total de 3.288 viviendas,
correspondiente al 47,65% del total, cifra que supera el 45% mínimo legalmente previsto.
Del total de viviendas protegidas previsto, 2.505 son Viviendas de Protección Pública de
Precio Básico (VPPB) con superficie menor de 110 m², lo que corresponde a más del 75%
de las viviendas sometidas a algún régimen de protección, tal y como establece el Art. 38
de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. Las restantes 783 viviendas son
Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) con superficie mayor de 110
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m², lo que no excede del correspondiente 25% establecido en dicho artículo. Por otra
parte, la edificabilidad destinada a viviendas de protección pública en el Plan Parcial
supone el 47,66% de la edificabilidad total en usos residenciales del Sector.
En consecuencia, las 3.612 viviendas restantes del Sector se distribuyen entre 942
viviendas en parcelas con uso residencial unifamiliar y 2.670 viviendas en parcelas con uso
residencial colectivo libre.
Quedaba así garantizado en el Plan Parcial el cumplimiento de los porcentajes
mínimos de uso residencial establecidos en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid a
la fecha de aprobación de dicho planeamiento, así como las determinaciones del Plan
General de Tres Cantos. La distribución de viviendas realizada en el Plan Parcial da como
resultado las cifras del siguiente cuadro:
Complementariamente a estas cifras, el Plan Parcial contemplaba también dos
nuevas parcelas en la zona noroeste del ámbito destinadas a la Red Supramunicipal de
Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, con una previsión de 340
viviendas (Proyecto de Urbanización Sector Único A.R. Nuevo Tres Cantos) entre ambas,
recogiendo lo previamente establecido por el propio Plan General, que había calificado
una superficie de suelo con una capacidad estimada de 325 viviendas (VOLUMEN I,
TITULO I, CAPITULO 3, APARTADO 3.1).
Por otra parte y en el ejercicio de la capacidad que otorga el propio Plan General, se
permite usar la cláusula de flexibilidad de Apartamentos. Considerando la cifra de 2.670
viviendas colectivas libres contempladas en el Plan Parcial, la aplicación total de la misma
permitiría la construcción de un máximo de 890 apartamentos (1/3 más sobre el total
previsto). Dicha cláusula puede ser ejercida en cada caso según se estime oportuno,
resultando un número de apartamentos equivalentes según dichas determinaciones.
De esta cifra, un 45%, es decir 401 viviendas, debían ser viviendas protegidas. A su
vez, del total de protegidas podían destinarse a viviendas protegidas de precio limitado
(VPPL) un máximo del 25%, es decir 100 viviendas, quedando por tanto 301 viviendas
protegidas de precio básico (VPPB). Por tanto del total de 890 apartamentos podían
construirse en régimen libre un máximo de 489. En ningún caso se incrementaba la
edificabilidad permitida en las parcelas. Así pues, en un escenario de aplicación en todas
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las parcelas RCL de la “Cláusula de flexibilidad” ya referida, la distribución de viviendas en
el Sector quedaba tras la aprobación del Plan Parcial como sigue:
Tras la aprobación del Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos, con fecha 30
de octubre de 2008 fue aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres
Cantos (Acuerdo Nº 104/2008-BOCAM Nº 14 de 17 de enero de 2009) el PLAN ESPECIAL
PARA LA EJECUCIÓN DE 1.000 VPPA-OCJ CORRESPONDIENTES AL PLAN DE
VIVIENDA JOVEN DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN LAS PARCELAS RC. VPPB 1.1
y RC.VPPB 1.2 DEL SECTOR AR NUEVO TRES CANTOS. Dicho plan permitía al
Ayuntamiento de Tres Cantos el pleno cumplimiento de las obligaciones contraídas en los
convenios suscritos por el Consistorio con la Comunidad de Madrid el día 19 de junio de
2.006 y con FCC Construcción, S.A. con fecha 28 de diciembre de 2006 para la
construcción en las mencionadas parcelas de 1.000 viviendas de alquiler con opción a
compra. Para adecuar a la tipología de vivienda comprometida la edificabilidad asignada a
dichas parcelas resultaba necesaria la modificación del número de viviendas total asignado
por el Plan Parcial del ámbito a las parcelas RC.VPPB 1.1 y RC.VPPB 1.2, incrementando
en 235 unidades las 765 viviendas protegidas de precio básico inicialmente previstas,
manteniendo siempre invariable la edificabilidad total previamente establecida para las
parcelas. Como resultado de ello, el número de viviendas protegidas de precio básico
queda en 2.740 unidades.
Con la aprobación el 28 de mayo de 2009 y 30 de julio de 2009, de los PLANES
ESPECIALES DE VIVIENDA PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN LA
PARCELA RED SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PUBLICA COMUNIDAD DE MADRID, 1
y 2, promovidos por el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, IVIMA, se
establecen las determinaciones pormenorizadas de ordenación urbanística que permiten
legitimar la realización de 354 viviendas en la parcela SUP.VIS.CAM-1 y 209 en la parcela
SUP.VIS.CAM-2, incrementándose las viviendas previstas en 223 viviendas públicas.
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Incluyendo el incremento de 235 y 223 unidades de viviendas protegidas
establecidas tras la aprobación de dichos Planes Especiales, el cuadro anterior queda
modificado de la siguiente forma:
ESTADO ACTUAL.
Tal y como se explica en el apartado 7 del presente documento, con la Ley 9/2010
de 23 de diciembre sobre Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid,
los suelos integrantes de las redes supramunicipales cedidos a la Comunidad de Madrid
pasan de tener la condición de bienes demaniales a bienes patrimoniales. Por esta razón,
y debido a que los planes de desarrollo de las parcelas destinadas a Vivienda Pública de la
Comunidad de Madrid, han sido aprobados y determinan un número de viviendas concreto,
deben añadirse al computo de viviendas protegidas dentro del Sector.
Además, cabe señalar que el Plan Parcial no asigna edificabilidad concreta a las
parcelas SUP.VIS.CAM-1 y SUP.VIS.CAM-2 pero establece, indicativamente, como posible
ordenanza de aplicación la denominada “Ordenanza 1 R C. Edificación en Bloque Abierto
Residencial Colectivo”. En los correspondientes PLANES ESPECIALES DE VIVIENDA
PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID, se propone una adaptación de esta
ordenanza del Plan Parcial, que posibilita edificabilidades en las zonas de uso de vivienda
pública de 25.126,46 m²e en la parcela SUP.VIS.CAM-1 y 14.868,28 m²e en la parcela y
SUP.VIS.CAM-2. Deben añadirse a la TABLA DE EDIFICABILIDAD POR USOS: USO
RESIDENCIAL, que queda de la siguiente forma:
PAGINA 41 DE 46
ESTADO ACTUAL.
Por todo lo anterior, las nuevas unidades habitacionales podrán desarrollarse todas
en régimen libre, una vez acreditado que la edificabilidad destinada a viviendas protegidas
del Sector se mantiene por encima de la determinada por la Ley vigente. Como siempre ha
resultado voluntad expresa del Ayuntamiento de Tres Cantos, este porcentaje supera
ampliamente el previsto en el actual apartado 2 del Art. 38 de la Ley 9/2001 del Suelo de la
Comunidad de Madrid.
Considerando que la demanda de apartamentos existente en el municipio ha sido
satisfecha con las 1000 Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción
de Compra para Jóvenes (VPPA OC - J) ya construidas para atender a las necesidades del
municipio, es razonable no limitar la superficie construida en el caso de la aplicación de la
cláusula de flexibilidad. De esta forma se mantiene la premisa del Plan General de tratar de
dar respuesta a la demanda residencial del municipio.
Esta cláusula puede ser ejercida en cada caso según se estime oportuno, resultando
un número de unidades habitacionales equivalente según sus determinaciones y
manteniendo invariable la edificabilidad. Con el fin de mantener los criterios del Plan
General, al menos un 10 % de las viviendas dispondrán de una superficie igual o superior a
150 m² construidos.
Como resultado de todo ello, el número de viviendas y edificabilidades permitidos en
el Sector en los diferentes usos quedaría como sigue:
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ESTADO MODIFICADO
El número de viviendas destinado a viviendas protegidas se mantiene en el 48 %
inicialmente previsto sobre el total del destinado a uso residencial en el Sector.
La edificabilidad destinada a vivienda protegida, independientemente de que se
aplique o no la Cláusula de Flexibilidad se mantiene invariable en el 37,80 %, por encima
del 30 % establecido en la Ley 6/2011.
Cabe mencionar que el 25 de febrero de 2010, fue aprobado definitivamente por la
Comisión de Urbanismo de Madrid, el Plan Especial para las obras del “Proyecto de
ampliación y remodelación de la Estación Depuradora de Aguas Residuales de Tres
Cantos”, promovido por el Canal de Isabel II, con objeto de satisfacer la falta de capacidad
existente y las necesidades de depuración futuras.
PAGINA 43 DE 46
10.4. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DE LA PROPUESTA CON LAS
INFRAESTRUCTURAS URBANAS EXISTENTES
El Plan Parcial del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado
REPARTO Nº 1 DEL SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente el 16 de febrero
de 2006, incluye el ESTUDIO TÉCNICO DE INFRAESTRUCTURAS, TOMO I
SANEAMIENTO Y ABASTECIMIENTO, y TOMO 2 ENERGÍA ELÉCTRICA, GAS Y RIEGO.
En estos documentos se determinan los criterios de diseño de todos los servicios del
ámbito. En su apartado 3.3 “Estimación de demandas”, se indican los parámetros utilizados
para el dimensionamiento de las infraestructuras. Si bien las demandas se establecen
según la superficie de suelo edificable, se fijan para un máximo de 7.790 viviendas (6.900 +
890 apartamentos) siempre que se mantenga la edificabilidad. Se cuenta además con
una superficie de 82.934 m² de suelo destinado a la Red de Vivienda de Integración Social
de la Comunidad de Madrid.
El Proyecto de Urbanización del sector AR “NUEVO TRES CANTOS”, aprobado
definitivamente por acuerdo de Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos
celebrado, el día 17 de mayo de 2007, cuenta con resolución favorable previa al informe de
Evaluación Ambiental de Actividades, de fecha 15 de marzo de 2007. El dimensionado de
todas las infraestructuras de saneamiento, abastecimiento y distribución de agua,
electricidad, gas y telecomunicaciones se realiza en dicho proyecto considerando una cifra
total de edificabilidad de 1.042.888,08 metros cuadrados sumando los diferentes usos
residenciales, para un total inicialmente previsto de 8.130 viviendas (7.790+340), usos
productivos y equipamientos al margen.
El posterior Plan Especial para la Ejecución de 1.000 VPPA-OCJ correspondientes al
Plan de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid en las parcelas RC. VPPB 1.1 y
RC.VPPB 1.2 del Sector AR Nuevo Tres Cantos, aprobado definitivamente por el Pleno del
Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 30 de octubre de 2008, incrementaba en 235
viviendas las protegidas de precio básico inicialmente previstas, manteniendo siempre
invariable la edificabilidad total previamente establecida para las parcelas. Como resultado
de ello, el número de viviendas totales del Sector ascendía a 8.365 unidades. Con
anterioridad a la aprobación definitiva del Plan Especial el Ayuntamiento recibió los
preceptivos informes favorables de la Dirección General de Evaluación Ambiental de la
Comunidad de Madrid, del Canal de Isabel II y de la Confederación Hidrográfica del tajo.
Con fechas 28 de mayo de 2009 y 30 de julio de 2009, fueron aprobados
respectivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid el PLAN ESPECIAL DE
VIVIENDA PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN LA PARCELA RED
SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PUBLICA COMUNIDAD DE MADRID 1, DEL PLAN
PARCIAL DEL SECTOR ÁREA DE REPARTO NUEVO TRES CANTOS y el PLAN
ESPECIAL DE VIVIENDA PUBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN LA PARCELA
RED SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PUBLICA COMUNIDAD DE MADRID 2, DEL
PLAN PARCIAL DEL SECTOR ÁREA DE REPARTO NUEVO TRES CANTOS promovidos
por el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, IVIMA. Dichos planes establecen
las determinaciones pormenorizadas de ordenación urbanística que permiten legitimar la
realización de 354 en la SUP.VIS.CAM-1 y 209 SUP.VIS.CAM-2.
En los correspondientes Planes Especiales, se incluyen los capítulos
“Infraestructuras Propuestas”, en donde se detallan las condiciones, los criterios de cálculo
y el dimensionamiento de las mismas de acuerdo al número de viviendas determinado. Con
anterioridad a la aprobación definitiva, se solicitaron informes a los correspondientes
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organismos públicos y compañías suministradoras afectadas por la actuación para
garantizar los servicios básicos e infraestructuras urbanas necesarias que garanticen el
correcto funcionamiento del tejido residencial y de las dotaciones previstas en los Planes
Especiales.
Así pues, tras la aprobación del Plan Especial 1.000 VPPA-OCJ y los Planes
Especiales de Vivienda Pública de la Comunidad de Madrid, en las parcelas
R.SUP.VIS.CAM 1 y R.SUP.VIS.CAM 2, quedaba acreditada una capacidad total de 8.588
unidades habitacionales en el Sector AR Nuevo Tres Cantos.
Cabe señalar que el 25 de febrero de 2010 se aprobó definitivamente el Plan
Especial para las obras del “Proyecto de ampliación y remodelación de la Estación
Depuradora de Aguas Residuales de Tres Cantos”, promovido por el Canal de Isabel II y
actualmente finalizada.
Como se ha explicado en los apartados anteriores, la presente Modificación Puntual
NO MODIFICA EL NÚMERO DE UNIDADES HABITACIONALES ya acreditada en el
Sector AR Nuevo Tres Cantos mediante los correspondientes planeamientos de desarrollo.
Queda justificada por todo ello la capacidad de las infraestructuras urbanas existentes.
Las infraestructuras del Sector han sido ejecutadas por FCC CONSTRUCCIÓN,
S.A., en su condición de concesionario del Ayuntamiento de Tres Cantos, conforme al
proyecto de urbanización y a sus posteriores modificaciones debidamente aprobadas, bajo
la estricta supervisión de las respectivas compañías gestoras de las redes de servicios.
Dichas redes han sido ya recepcionadas por las Compañías en la medida en que ha
resultado necesario hasta la fecha, con carácter previo a la puesta en servicio de las
diferentes fases de la urbanización por el Ayuntamiento de Tres Cantos.
PAGINA 45 DE 46
11. CONCLUSIÓN
Como resultado de lo anterior, cabe concluir que:

El presente documento cumple los requisitos para tramitarse como una modificación
puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos.

La nueva redacción dada en este documento a la “Cláusula de flexibilidad en
apartamentos” y a los apartados vinculados a la misma, permitirá al Ayuntamiento
de Tres Cantos garantizar que el número máximo de unidades habitacionales a
construir en las parcelas con uso residencial colectivo libre no provoque la
superación de las existentes a fecha de hoy en el Sector AR Nuevo Tres Cantos,
cifra para la que han sido diseñadas y ejecutadas las infraestructuras de
abastecimiento y distribución de los diferentes servicios urbanos.

La adaptación del Plan General a los nuevos estándares legales, de acuerdo a la
reciente Ley 6/2011, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas,
posibilita que la reserva de viviendas sujetas a algún sea del 30% establecido
actualmente como mínimo en suelo urbanizable sectorizado. Sin embargo se
mantiene el 48% inicialmente previsto sobre el total de edificabilidad destinada a
uso residencial en el Sector, superando con ello el exigido.

Igualmente, la nueva distribución de viviendas que se plantea respeta los
parámetros urbanísticos estructurantes fijados por el PGOU y los criterios de
ordenación y diseño pormenorizados establecidos por el Plan Parcial del Sector AR
Nuevo Tres Cantos.

En ningún caso, el presente documento modifica los usos, superficies,
edificabilidades, áreas de movimiento, retranqueos, alturas máximas y demás
parámetros urbanísticos establecidos por el Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres
Cantos. Se limita simplemente a permitir una mayor flexibilidad en la distribución de
la edificabilidad asignada a las parcelas entre el número máximo de viviendas en
ellas permitidas, con criterios más adecuados a la actual demanda de vivienda.
Entendemos que la documentación escrita y gráfica recogida en este documento
incluye la definición suficiente para la comprensión, por persona distinta al autor, de las
nuevas posibilidades de desarrollo urbanístico de las parcelas incluidas en el ámbito de
actuación.
Una vez aprobado definitivamente el presente documento de MPPG, no resulta
necesario proceder a la actualización de ninguno de los documentos gráficos del Plan
Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos.
Madrid, junio de 2014
EL ARQUITECTO,
Fdo.: Paloma Estellés Pantoja
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TRES CANTOS”
II. PLANOS
1. SITUACIÓN DE LA MODIFICACIÓN
2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN
3. AFECCIONES ACÚSTICAS. DELIMITACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
AERONÁUTICAS ACÚSTICAS.
4. SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS. SERVIDUMBRES DE OPERACIÓN DE LAS
AERONAVES
5. SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS. SERVIDUMBRES DE AERÓDROMO E
INSTALACIONES RADIOELÉCTRICAS
TRES CANTOS”
III. ANEXO I
1.- NOTAS SIMPLES ACREDITATIVAS DE LA TITULARIDAD
PARCELAS INCLUIDAS EN EL ÁMBITO DE ACTUACIÓN-
DE
LAS
Se incluye nota simple de las parcelas iniciales RC 11 y RC 28 (pendiente de
formalizar división en el registro). No se incluye la nota simple de la parcela RC 8A, por
estar dividida horizontalmente. Datos a la fecha de la redacción del presente documento.

Memoria - Ayuntamiento de Tres Cantos

Transcripción

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