real estate 2016

REAL ESTATE
2016:
10 TENDENCIAS
QUE VIGILAR EN
EL AÑO QUE
INICIA.
ENFOQUE LATINOAMÉRICA
10 TENDENCIAS
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MICRODEPARTAMENTOS
En vivienda vertical, muchos se han negado a
observar algo que es una realidad: el éxito de los
departamentos de dimensiones pequeñas en zonas
urbanas de alto valor.
Estos microdepartamentos, que normalmente
oscilan entre 17 y 32 metros cuadrados, se están
volviendo cada vez más populares entre los nuevos
demográficos: personas jóvenes y solteras e incluso
entre algunos jubilados, o solteros mayores que están
dispuestos a intercambiar área interior por una
ubicación privilegiada, amenidades y lo más
importante: una comunidad que comparta su etapa
de vida.
En ninguna parte es la tendencia micro más popular
que en Seattle y Buenos Aires. Más de 40
desarrollos de microdepartamentos han sido
construidos en la ciudad en los últimos tres años, de
acuerdo Kauri Group, un desarrollador con sede en
Seattle. Muchos de estos edificios de departamentos
ofrecen amenidades e incluso cocinas comunales.
(Las leyes de zonificación en Seattle permiten que
hasta ocho departamentos compartan una cocina).
En Buenos Aires, en cambio, los micro
departamentos han sido una opción interesante por
su pago en cuotas debido al nulo crédito hipotecario
existente en el país sudamericano.
Sin embargo este fenómeno no es privativo de esos
lugares. Grupo 4S ha participado en proyectos
exitosos en diversas ciudades de México, Costa Rica,
Bolivia, Panamá, entre otros. Es un fenómeno que
solo vemos crecer gracias a las preferencias de las
nuevas generaciones.
Pero el tamaño no es indicativo de una baja calidad
o arquitectura simple. Adamant es reflejo de que
aún con espacios interiores pequeños se puede
lograr arquitectura dramática. En menos de cinco
años ya se ha logrado posicionar como la marca
referente en proyectos de este tipo en México.
*Muestra de proyectos de Adamant, cortesía:
Milk Life Investments.
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CROWDFUNDING
El poder de la colectividad como impulsor de la
actividad productiva ya no puede ser ignorado
por el mercado inmobiliario. El crowdfunding, o
financiamiento colectivo, surge como una
alternativa atractiva ante el éxito que ha logrado
este fenómeno en Estados Unidos. Sitios web
como RealtyMogul o Fundrise son muestra de
dicho crecimiento.
Es el siguiente paso en la evolución del real
estate, en donde miles de pequeños inversores
participan en la compra de propiedades que,
debido a su tamaño y rentabilidad, sólo estaban al
alcance de los grandes jugadores institucionales.
Hay dos vertientes de operación con esta
herramienta. Una de ellas trabaja con
emprendimientos comerciales que posean un
flujo de efectivo constante, como es el caso de
hoteles, edificios de apartamentos, oficinas,
centros comerciales o naves industriales. En ese
sentido, las iniciativas se buscan convertir en una
especie de fibra privada para el micro
inversionista.
Otra alternativa son las oportunidades de
desarrollo. En estos casos, el dinero que se
obtiene se invierte en oportunidades de
desarrollo que conllevan más riesgo pero pueden
generar mayores rendimientos. Ejemplo de este
esquema en México es la plataforma de briq.mx una de las primeras en su tipo-.
Prodigy Network, quizás la empresa más exitosa
en el levantamiento de capital en América Latina
opera con un esquema mixto: por un lado,
entrega rendimientos de renta cuando sus
proyectos están operando, pero finalmente busca
una salida especulativa en la que entrega un
retorno superior.
La operación es sencilla: una compañía fiduciaria
independiente (sponsor) es la encargada de ir
administrando los recursos. Aunque los
rendimientos varían y no están garantizados, las
diferentes compañías del sector prometen un
retorno de entre el 10 y el 12 por ciento anual.
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FIBRAS PRIVADAS
FIBRA es el acrónimo de Fideicomiso de
Inversión en Bienes Raíces. Es un fideicomiso
que se encarga de integrar un portafolio de
propiedades destinadas exclusivamente a ser
rentadas. En otras palabras, el instrumento
integra proyectos patrimoniales y es responsable
de administrarlas para el oportuno cobro de su
renta y mantenimiento adecuado. El 95% de los
dividendos son repartidos a los tenedores de los
títulos (inversionistas) quienes además gozan de
un esquema fiscal especial donde cada
inversionista es responsable de su pago de
impuestos.
Estas herramientas están basadas en el modelo
de los REITs (Real Estate Investment Trusts)
que son instrumentos financieros que surgieron
en Estados Unidos en 1960. Dado que los
fideicomisos se lanzan en la bolsa de valores,
gozan de la posibilidad de amasar fuertes
capitales y tener acceso a inversionistas
institucionales –como fondos de ahorro-.
En México estos fideicomisos hoy administran
activos por 350 mil millones de pesos,
equivalente al 2% del PIB y han captado más de
185 mil millones de pesos del mercado público
en su primer lustro de operación.
Un tema de conversación nuevo en México –y
que tendrá impacto profundo en todo
Latinoamérica- es el surgimiento de FIBRAS
privadas. Estos emprendimientos tienen la
misma esencia que la FIBRA pública que
conocemos, pero no cotizan en bolsa, lo cual les
da muchas libertades.
Como en todas las industrias, la escala tiene un
costo. Las FIBRAS públicas tienen un
rendimiento menor al que se tendría rentando
de manera privada dichos activos. Esto se debe
a que traen consigo los costos que implica operar
una organización pública regulada. El
rendimiento inferior abre la oportunidad para las
FIBRAS privadas, quienes pueden dar mejores
resultados financieros cuando son operadas de
manera eficiente.
Además, dado que no hay una restricción sobre
el tamaño mínimo en estos casos, muchos
proyectos o portafolios familiares podrían
estructurarse para funcionar de esta forma.
Hasta el día de hoy, hemos visto más interés de
estas fibras por activos de oficinas, comerciales e
industriales, pero no descartamos que sigan
evolucionando. Hoy Grupo 4S trabaja en la
creación de una FIBRA privada con propiedades
vacacionales, así que las fronteras aún están por
definirse.
Aunque esperamos que estos instrumentos se
conserven en el largo plazo, no se debe descartar
la posibilidad de que sean adquiridos por una
FIBRA pública o que preparen su salida a bolsa
(en el caso de Mexico).
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VIVIENDA
EN RENTA
No hay que ser un experto en temas de
desarrollo inmobiliario para observar que la
oferta de vivienda en renta en México y
Latinoamérica está pulverizada en
pequeños arrendadores, muchos de los
cuales realizan su actividad fuera de la
formalidad. Considerando que casi la mitad
de la población aún renta, es claro que el
mercado de vivienda en renta tiene una
profundidad sustancial. En algunos
mercados urbanos maduros, el mercado de
renta llega a ser hasta 3 veces del tamaño de
vivienda en venta.
¿Porqué no se han desarrollado más
proyectos de este tipo?
La respuesta es más sencilla de lo que
parece. No existía un crédito de largo plazo
para el desarrollador de este tipo de
propiedades. Hoy, por lo menos en México,
esta realidad cambió.
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La SHF (Sociedad Hipotecaria Federal)
desarrolló un producto con un plazo de
hasta 20 años. Este plazo permite al
inversionista pagar el crédito con el flujo de
las rentas, además de que otorga un periodo
de gracia sobre capital durante la etapa de
construcción y estabilización del proyecto.
Lo mejor del tema es que el crédito cuenta
con tasas fijas y en pesos, lo que reduce el
riesgo de mercado ante la volatilidad en las
mismas.
Al tema de créditos hay que sumarle el
apetito de fondos internacionales y
FIBRAS por entrar a este tipo de
inversiones. Por poner un ejemplo, Greystar,
(administradora de vivienda en renta),
busca crecer en México con la marca Vyve
en los siguientes años. Para esto, realizará
una inversión inicial de 500 millones de
dólares, recursos que podrían duplicarse.
Es así como -además de financiamientoaparece una estrategia de salida clara para
este tipo de proyectos. Sea a través de
FIBRAS o Fondos, la venta de este tipo de
propiedades permitirá mucho mayor
dinamismo en el sector.
10 TENDENCIAS
REGENERACIÓN
DEL CENTRO
La infraestructura vial existente en la
mayor parte de las ciudades
Latinoamericanas no está preparada
para el uso intensivo del automóvil
privado. Sin embargo, con el auge que ha
tenido la industria automotriz en la
última década, estamos complicando
seriamente el funcionamiento de las
ciudades.
Por este fenómeno, además de los
cambios demográficos que han aplazado
el matrimonio y los hijos, ha surgido la
posibilidad de regresar al centro
histórico.
Para que estos programas
verdaderamente funcionen, se necesita
participación gubernamental mejorando la regulación existente-, así
como fuerza de los desarrolladores
locales y de otras industrias que
complementan las labores comerciales
para energizar las ciudades
Latinoamericanas.
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Destacan los programas urbanos de
mejoría de lineamientos en los llamados
distritos DOT -siglas que significan
Desarrollo Orientado al Transporte-. En
estos polígonos se mejoran
sustancialmente los lineamientos de
predios que cumplen con dimensiones
correctas y una cercanía clara a
mecanismos de transporte público como
metro o BRT.
Los desarrolladores que participan en
ciudades donde ya se activaron
programas del tipo deberán estar muy
atentos a aprovechar las condiciones de
desarrollo. Aquellos que están en
ciudades donde no hay programas
similares deberán buscar cabildear con
las autoridades tomando como
referencia mejores prácticas ya
existentes.
*Imágenes de diversas ciudades de Latinoamérica referentes a proyectos de
regeneración del centro histórico.
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ANCLAJE
ARTIFICIAL EN
CENTROS
COMERCIALES
Los centros comerciales siempre se han
considerado un lugar de rescate de la ciudad –
donde uno puede vivir espacios en una escala
peatonal-. Estos distritos peatonales que
estamos creando requieren que sea la
comunidad misma la que genere los flujos e
interés por visitar un sitio (y no la necesidad de
asistir a una tienda). En ese sentido, aquellos
proyectos que se dediquen a entender su
mercado para diseñar estos espacios de
convivencia irán un paso adelante. Para estos
componentes será fundamental un análisis
profundo de etapas de vida e intereses de la
comunidad para diseñar experiencias
ejemplares. Antes de ser comercio, el centro
comercial del futuro es un punto de reunión
natural de su comunidad.
En ese sentido, surgen varias conclusiones
importantes en torno al nuevo negocio de
centros comerciales.
*Muestra de anclas artificiales activas en algunos centros comerciales.
En primera instancia, el
ENTRETENIMIENTO será la verdadera
ancla que propulsará el éxito de un centro
comercial. Cada proyecto nuevo deberá tener la
capacidad de crear sus anclas artificiales,
logrando así ser un epicentro de experiencias
personalizadas de su comunidad.
Segundo, se requiere la instalación del FEEC
(Fondo de Experiencias Entretenimiento y
Comunidad) para la correcta activación de
todos esos espacios y experiencias.
Tercera, la nueva configuración podrá generarle
ingresos adicionales al centro comercial, hasta
por un 13%. Esto incrementa drásticamente el
valor de los proyectos más allá del flujo
tradicional que generan.
10 TENDENCIAS
PUNTO DE
INFLEXIÓN
DIGITAL
No es novedad que la revolución digital
cada vez impacta más el sector inmobiliario.
Hasta hace poco la norma era asignar gran
parte del presupuesto de marketing a
medios tradicionales. De acuerdo a nuestros
registros históricos, en 2010 el marketing
tradicional aún representaba el 87%. Poco a
poco esas grandes inversiones se han ido
desvaneciendo y hemos visto como han
dado lugar a presupuestos digitales cada vez
más agresivos.
Hoy, en los proyectos en Latinoamérica
estamos por llegar al punto de inflexión
donde se invierta más en marketing digital
que en tradicional. Al día de hoy, en
segmentos por encima de la vivienda media,
el presupuesto de marketing digital ya
equivale al 45%.
Pero la pregunta clave es ¿por qué invertir
más en digital?
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La respuesta es mucho más sencilla de lo
que parece. El costo de adquisición de
prospectos por medios digitales, puede
llegar a ser hasta un 50% más barato que el
empleo de medios tradicionales –
comprobado en proyectos actuales en
México y Centroamérica-.
Disminuir los costos de adquisición de
prospectos significa que si mantenemos el
gasto de marketing fijo, podríamos acelerar
la velocidad comercial sustancialmente.
Quien aspire a lograr resultados
extraordinarios por este mecanismo, deberá
aprender el nuevo lenguaje del mundo
digital.
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UNA NUEVA
GENERACIÓN
DE OFICINAS
El desarrollo de oficinas se había caracterizado por
simplificar al máximo el producto entregado. Los
desarrolladores se habían protegido bajo entregas de
obra gris y producto ampliado mínimo. Pero hoy, ante
un entorno competitivo más hostil e inventarios
desocupados acumulándose en las principales
ciudades de Latinoamérica se requiere un cambio de
paradigma.
Ante esto una posibilidad para el desarrollador es la
de ofrecer amenidades de proyección de imagen para
uso común en el complejo. Estas amenidades pueden
incluir espacios como: salas de consejo, salas de
atención a clientes, terrazas privadas entre otros. Para
aquellas empresas que contemplan visitas de clientes a
sus instalaciones, la valoración de imagen es
fundamental.
*Imágenes de diversas ciudades áreas de
complejos de oficinas.
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Otro enfoque es el de procurar espacios para mejorar
la cultura interna de trabajo, como los espacios de
recreación. La visión de Sillicon Valley de integrar
recreación con trabajo parece ser la herramienta ideal
para mejorar la atracción de talento y fomentar una
cultura de trabajo deseable. Ante esta visión,
desarrolladores están encontrando espacios para
integrar toboganes, salones de juego y videojuegos
para cortar las largas jornadas de trabajo. El
interiorismo atrevido, informal y ligero es parte
importante para lograr permear una cultura más
relajada.
La innovación basada en la colaboración -a veces no
planeada-. No hay mejor incentivo a la innovación y la
colaboración que los encuentros no planeados. El
intercambio de ideas y networking agrega valor
positivamente en los ecosistemas de trabajo. En ese
sentido, la labor de arquitectura deberá incentivar
estos encuentros a través de flujos, espacios y destinos
dentro de los proyectos. En las oficinas del futuro, la
casualidad no será coincidencia.
Mucho de nuestro trabajo, colaboración y labores
suceden en línea. Aún así, poco han hecho nuestros
espacios para reflejarlo. Desde mejorar nuestra
conectividad hasta replicar nuestro lugar de trabajo en
línea, hay mucho por hacer en la intersección de
tecnología y desarrollo inmobiliario.
La nueva generación de oficinas poco tiene que ver
con las cajas de cristal vacías. El desarrollador
inmobiliario del 2016 entiende la nueva dinámica de
negocios y los espacios que ocupa.
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COWORKING
El coworking es una forma de trabajo que permite a
profesionales independientes, emprendedores, y pymes de
diferentes sectores, compartir un mismo espacio de trabajo,
tanto físico como virtual, para desarrollar sus proyectos
profesionales de manera independiente, a la vez que fomentan
proyectos conjuntos.
Pero esta tendencia no solo es para start-ups. Las
organizaciones de hoy son más flexibles que nunca. Requieren
espacio para crecer en proyectos especiales o albergar equipos
externos no permanentes. Ante eso una opción que está
tomando fuerza es la de integrar a los edificios espacios de
coworking que pueden ser rentados por persona como
extensiones temporales para los inquilinos del edificio. Estos
espacios además incentivan la llegada de nuevos
emprendedores y freelancers a los sitios, mismos que aportan
dinamismo a la red de negocios.
Los espacios de co-working son una alternativa rentable para
conectar al proyecto con otras empresas y a la vez aportar
flexibilidad al complejo.
*Imágenes de diversos complejos de coworking a nivel internacional.
10 TENDENCIAS
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DESARROLLAR
EL ESPACIO
PÚBLICO
Quienes participamos en el negocio inmobiliario,
asumíamos que las autoridades o algún tercero
iba trabajar en la creación de espacios públicos
excepcionales que le agregaran valor a nuestras
ciudades. La realidad es otra. Esto, combinado
con el hecho de que los proyectos se han vuelto
cada vez de mayor escala, ha requerido que los
desarrolladores aporten su creatividad y talento
en la creación de espacios públicos latentes.
Ciudad significa espacios públicos de calidad
vivos y activos. Crear el espacio solo es la mitad
del reto; la otra parte es mantener el espacio
público y darle verdadera vida.
Sobre esta tendencia destacan casos de la
creación de mercados, como el Mercado Roma
en ciudad de México, así como también
iniciativas de Beer-gardens o parques infantiles o
familiares. En todos los casos se demuestra que el
desarrollador puede lucrar con un claro sentido
de responsabilidad social inmobiliaria.
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“The future is
already here —
it's just not very
evenly
distributed.”
-William Gibson
OUR CORE
SERVICES
Estudio de
mercado:
oferta y
demanda
Definición
de producto
Revisión
de producto
Validación
de mercado
(preventa
simulada)
Plan de
aceleración
comercial
(PAC)
lanzamiento
comercial
Dirección Comercial
Implementación
Metodología 4S
A
B
C
D
E
F
G
IDEA
NEW BEST
PRACTICES
FLEXIBLE
REAL ESTATE
PLANNING
PROYECTO
LANZAMIENTO
STRATEGIC
AND
SYSTEMATIC
SALES
SUPERVISION
(4S)
TERRENO
MODELO
PRODUCTO
0
1
2
3
4
5
Diagnóstico
de valor
residual
Planeación
y estrategia
financiera
Concepto
Creativo
Central
Aplicaciones
de experiencia
Ecosistema
Digital
Inteligente
Gerencia
basada en
Resiliencia 50
Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría para el desarrollo de proyectos
inmobiliarios extraordinarios. Creamos proyectos que conquistan mercados.
Siempre participamos de la mano de desarrolladores o inversionistas con la visión de crear
proyectos agresivamente diferenciados y de profundo valor de mercado.
Nuestro modelo de negocio tiene la flexibilidad de contratarse de manera independiente
en cada una de las etapas/servicios que ofrecemos.
EVERY DAY IS
YOUR CHANCE
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