estudio de mercado del distrito de san borja

Transcripción

Trabajo de investigación desarrollado por los alumnos Alfredo Ortiz
de Villate Molina, Alexander
Eduardo
Chacón del
ArceDistrito
y Richardde
Yanayaco
Estudio
de Mercado
San Borja
Lobatón en el Diplomado en Gestión Inmobiliaria organizado por la
Sociedad Peruana de Desarrollo en Bienes Raíces en los meses de
febrero – junio de 2010.
ESTUDIO DE MERCADO DEL DISTRITO DE SAN BORJA
Sumario: I) Objetivos del estudio; II) Análisis del sector; III) Estudio de la competencia; IV)
Conclusiones
I.
OBJETIVOS DEL ESTUDIO:
El objetivo del estudio es investigar la oferta y la demanda de departamentos en el
Distrito de San Borja con el fin de orientar a los inversionistas inmobiliarios hacia una
correcta toma de decisión de manera que se adecue a los requerimientos de los
demandantes de unidades inmobiliarias en la zona de San Borja. Con esta finalidad
vamos a basarnos en el trabajo más reciente realizado en Lima y es el XV Estudio “El
Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y El Callao” presentado por la
Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). El trabajo
II.
ANALISIS DEL SECTOR:
Sector Construcción:
De acuerdo al comportamiento de la economía y las perspectivas de los sectores
económicos, el Estudio permite estimar proyecciones durante el período 2008 – 2012,
como podemos ver en el siguiente cuadro:
(Variación Porcentual Anual)
SECTORES ECONOMICOS
PRODUCTO BRUTO INTERNO
AGROPECUARIO
PESCA
MINERIA E HIDROCARBUROS
MANUFACTURA
Procesadora de recursos primarios
Industria no primaria
ELECTRICIDAD Y AGUA
CONSTRUCCION
COMERCIO
SERVICIOS
Peso
2008
2009
2010
2011
2012
100.0
7.6
0.7
4.7
16.0
3.7
12.3
1.9
5.6
14.6
50.8
9.8
7.2
6.3
7.6
9.1
8.4
9.0
7.8
16.5
12.8
8.4
2.2
2.7
-1.9
2.5
-4.5
3.4
-6.0
1.2
5.3
2.0
4.8
5.0
3.8
2.2
6.0
4.1
3.1
4.4
4.6
9.4
4.6
5.2
5.8
4.0
3.1
10.0
5.0
3.8
5.2
5.8
8.5
5.3
5.7
6.0
4.0
3.2
7.0
5.5
4.0
5.8
5.8
10.0
5.9
5.9
Fuente: INEI, Proyecciones MEF.
1
Estudio de Mercado del Distrito de San Borja
Actividad Edificadora:
La actividad edificadora desde el año 2006 hasta el 2009 ha crecido en un 42.97%,
existiendo una mayor variación entre los años 2008 y 2009 correspondiente al
38.13%. Si clasificamos la actividad edificadora según destino podemos ver en el
siguiente cuadro que el mayor incremento medido en m2 fue el registrado entre el año
2008 y 2009 representado por Oficinas, seguido de Vivienda.
Fuente: CAPECO 1er Trimestre-2010
Evolución de los Precios de Terrenos:
Los precios (US$ por m2) de venta de los terrenos en algunas zonas de Lima
presentan mayor incremento en el Distrito de San Borja, como podemos ver en la
siguiente gráfica.
2
Evolución de los Precios de Unidades Inmobiliarias:
Desde el año de 1996 hasta el 2009 las Casas han presentado una mayor variación en
el precio a través del tiempo, mientras que los Departamentos y los Locales
Comerciales se han mantenido en el tiempo sin variaciones abruptas.
Si consideramos un promedio de precios por m2 y por Distrito, vemos que Barranco
posee el mayor precio, seguido de San Isidro, Miraflores, Surco y San Borja, tal como
vemos en el siguiente cuadro.
Oferta Total de Viviendas
La distribución de la oferta de vivienda para julio de 2009 se produce principalmente
en los rangos de precio intermedios (entre US$ 30,001 y US$ 80,000) con 7,457
unidades seguidos de los que se producen en los rangos de precio altos (mayores a
US$ 80,000) con 6,587 unidades y finalmente en los rangos de precio bajos (menores
a US$ 30,000) con 4,115 unidades. El porcentaje de viviendas ubicadas dentro de
precios altos (mayores a US$ 80,000), asciende a 54,62% del metraje en oferta con
981 510 m2 y a 36,27% de sus unidades, como podemos ver en el siguiente cuadro.
3
Otro aspecto interesante es la variación de precios en US$ por m2 desde el año 2006
hasta el 2009 para las casas, departamentos, locales comerciales y oficinas como se
puede ver en la siguiente gráfica.
4
Oferta de Locales Comerciales
La oferta inmediata de locales comerciales en el año 2009 presentó un decrecimiento
con respecto al año 2008 equivalente al 62%, lo cual es bastante significativo. De otro
lado, la oferta según precios de venta actualmente se concentra entre los US$
10,000.00 dólares hasta los US$ 20,000.00 dólares como se aprecia en la siguiente
gráfica.
5
Asimismo, es importante ver según el sector urbano las cantidades, precios y áreas
promedios de locales comerciales.
6
Oferta de Oficinas
Actualmente la oferta de oficinas se concentra en el rango de precios que van desde
niveles intermedios de US$ 80,000.00 hasta US$ 150,000.00 dólares y altos que son
mayores a US$ 300,001.00 dólares, tal como se observa a continuación.
Si distribuimos la oferta por sector urbano, veríamos que la mayor parte de las
unidades se encuentran en Surco seguido de Miraflores.
7
Oferta Total por Estrato Socioeconómico:
En términos de unidades vemos que la mayor cantidad de Casas se concentran en el
nivel Bajo en un 85%, de Departamentos en el nivel Alto en un 34%, de Locales
Comerciales en el nivel Medio Alto en un 39% y de Oficinas en el nivel Alto en un 73%.
Demanda:
La distribución de los hogares a nivel de estratos socioeconómicos mantiene, con
respecto al 2009, el predominio que representan los estratos medio bajo y bajo al
comprender estos el 68% del total de hogares.
De otro lado la demanda efectiva e insatisfecha de vivienda según rango de precios se
concentra entre US$ 15,001.00 dólares y US$ 20,000.00 dólares, mientras que la
oferta inmediata se encuentra entre US$ 50,001.00 dólares y US$ 60,000.00 dólares,
tal como vemos en el cuadro que sigue.
8
Entre otros datos interesantes cabe mencionar que dentro de la demanda efectiva
(22%) el máximo valor de la cuota inicial que el hogar puede aportar se encuentra
entre US$ 1,001 y US$ 2,000 dólares y que la procedencia de los recursos para este
pago viene de los ahorros (50%) seguido por el préstamo bancario (34%). Asimismo el
41% de la demanda efectiva requiere de un lapso menor a 3 meses para el pago de la
cuota inicial y que el 26% prefiere comprar viviendas nuevas construidas. Finalmente
el tipo deseado de vivienda es el departamento con un 27% de aceptación.
Entre los distritos que prefieren la demanda efectiva se encuentran los Olivos con un
15%, Santiago de Surco con un 8%, San Juan de Miraflores y San Juan de Lurigancho
con un 5% en ambos casos y San Borja con un 4.61%. Los demás Distritos cuentan
con un porcentaje entre 3.14% y 4.61%; como vemos en el cuadro que sigue.
9
Continuando con las estadísticas, tenemos que para la vivienda, el número deseado de
dormitorios es de tres (3) con un 28%, dos (2) baños con un 27%, habitación y baño
para el servicio con un 23%. Entre la dotación y servicios comunitarios destacan:
zonas verdes (18%), portería (17%) y canchas deportivas (15%). En cuanto al
entorno urbano: la cercanía a centros comerciales (14%) y cercanía a colegios (11%).
III.
ESTUDIO DE LA COMPETENCIA
En el recorrido por la zona del Distrito de San Borja, hemos podido encontrar
diferentes tipos de departamentos, Competencia Directa (Departamentos Nuevos) y
Competencia Indirecta (Departamentos con más de 1 año de antigüedad).
10
ZONA
SAN BORJA CENTRO SAN BORJA CENTRO SAN BORJA CENTRO
Proyecto
Edificio Monti
Edificio Boccioni
Edificio San Borja Norte 2
Tipo de competencia
Directa
Directa
Calle Simoni
Calle Boccioni 350 San Borja
Tipo de inmueble
Edificio
Edificio
Directa
Av. San Borja Norte 1380 San
Borja
Edificio
Nº de Bloques
1
1
1
Nº de Pisos
4
4
8
Nº de Inmuebles (*)
8
8
24
Inmuebles por Vender (*)
1
8
8
0%
66.70%
Ubicación
87.50%
% vendido
Fecha de entrega
Inmediata
oct-11
Setiembre 2010
Área promedio/m2
122
96
130
US$ / inmueble
$
US$ / m2 (prom)
$
US$ / depósito
Nro. Ascensores
Distribución
Sala-comedor
Acabados
Cocina
$
1,131.15
$
$
14,139.34
$
98,233.22
$
1,023.26
$
118,500.00
911.54
10
16
Nro. Cocheras
US$ / cochera
38,000.00
2,277.00
$
24
12,790.78
$
1,620.85
$
11,394.23
$
1,955.25
1
1
1
3 dormitorios, Sala comedor,
3 baños, área de servicio.
Sala comedor, cocina, 3
dormitorios, 2 baños,
lavandería.
Sala comedor, cocina, 3
dormitorios, lavandería.
Pisos de Madera
Piso laminado.
Piso laminado decorlux.
Muebles altos y bajos
melamine, tablero de
granito, piso cerámico
Cerámico nacional piso y
paredes, muebles bajos
melamine, tablero post
formado negro granito.
Piso laminado, closet
melamine.
Pisos cerámicos, muebles
bajos melamine.
Dormitorios
Pisos de madera, Closet
completo
Baños
Piso cerámico, accesorios.
Sanitarios Nacionales.
Inodoros y grifería nacional.
Cerca av. Principal, frente
parque.
Cerca bancos, cines, Av.
principal, supermercados y
colegios.
Buena vista, ascensor, finos
acabados.
Ascensor, zona segura y
tranquila poco tránsito
vehicular, cerco eléctrico.
Terminado
Inicio Dic. 2010
En construcción
Financia
Recursos Propios
My home Organización
inmobiliaria SAC
Recursos propios
Recursos propios
Antigüedad
1 año
Por construir
Por construir
Atributos
Estado Actual
Promotor/constructor
Piso laminado decorlux,
closet melamine.
Pisos cerámicos, grif. y acc.
Nacional, inodoro importado.
Frente av. Principal, lugares
de esparcimiento, cines,
comercio.
Buena vista, portero
eléctrico, guardianía 24
horas, acabados
minimalistas.
11
ZONA
SAN BORJA OESTE
SAN BORJA SUR
SAN BORJA SUR-ESTE
Proyecto
Tipo de competencia
Residencial San Borja Sur
Directa
Residencial La Pradera
Directa
Av. San Borja Sur
La Pradera y Padua
Edificio
Edificio
Nº de Bloques
1
1
Residencial Chacarilla
Directa
Calle Buena Fe. San Borja CHACARILLA
Edificio
1
Nº de Pisos
7
3
4
14
5
8
1
1
8
80%
0%
inmediata
mar-11
300
Ubicación
Tipo de inmueble
93%
% vendido
Inmediata
Fecha de entrega
110
Área promedio/m2
330
US$ / inmueble
$
125,000.00
$
348,000.00
$
US$ / m2 (prom)
$
1,136.36
$
1,054.55
$
1
Nro. Cocheras
US$ / cochera
$
Antigüedad
2,062.50
13,181.82
$
15,625.00
5,742.00
$
4,125.00
1
1
3 dorm, sala, comedor, living,
3dorm 3 baños.
3 dorm, 5 baños, 3cocheras.
terraza, lavandería.
Distribución
Pisos de porcelanato
Pisos de porcelanato importado
Sala-comedor
Muebles altos y bajos de
Muebles altos, madera y
Piso y paredes de porcelanato
melamine, piso y paredes
vidrio, muebles bajos
importado. Muebles altos y bajos
porcelanato, tablero de
melamine tablero granito.
madera y tablero de granito.
melamine.
Pisos y paredes de porcelanato
Cocina
Acabados
Pisos de porcelanato, closet
Pisos laminados, closet de
Pisos de porcelanato importado y
melamine.
madera.
closet de madera.
Dormitorios
Paredes y pisos
Tablero de granito con ovalin y
Piso y paredes de porcelanato
porcelanato, accesorios y
accesorios importados. Pisos importado. Sanitarios y accesorios
sanitarios nacionales.
de porcelanato.
importados. Ovalines.
Baños
Frente a parque, cerca a
Con gran parque alameda central
avenidas principales,
Cerca av. Principal, comercio,
y vista sobre el Pentagonito, sin
comercios, zonas
colegios, parques.
vecinos al frente, mucha
recreativas.
tranquilidad y privacidad.
Vista a la calle con terraza /
Atributos
sistema de gas centralizado
Buenos acabados, amplios
Calidad Premium, counter de
en la cocina, terma y
ambientes, buena vista,
vigilancia, sala de espera,
lavandería / sala de
terraza, ascensor al Dpto.
estacionamiento para visita y
reuniones de uso comun /
Guardianía 24 horas.
ascensor.
ascensor panorámico.
Terminado hace un año
Terminado
En construcción
Estado Actual
A&A
Bienes Raíces
Recursos Propios
Recursos Propios
Recursos propios
Financia
US$ / depósito
Nro. Ascensores
$
$
1,250.00
24
10
14,200.00
250,000.00
$
1
1 año
1 año
Por construir
12
ZONA
SAN BORJA SUR-ESTE
SAN BORJA SUR-ESTE
Proyecto
Residencial El Bosque
Residencial Chacarilla II
Tipo de competencia
Ubicación
Directa
Esq. Jr. Las Garzas y Hermano Lobo
Chacarilla del Estanque San Borja
Directa
Calle Matamoros San Borja
Chacarilla
Tipo de inmueble
Edificio
Edificio
Nº de Bloques
3
1
Nº de Pisos
4
4
24
12
40
7
% vendido
0%
42%
Fecha de entrega
dic-10
jul-11
Área promedio/m2
186
185
US$ / inmueble
$
US$ / m2 (prom)
$
Distribución
Sala-comedor
Cocina
Acabados
Dormitorios
Baños
Atributos
1,532.26
$
$
US$ / cochera
Nro. Ascensores
$
165,000.00
891.89
48
Nro. Cocheras
US$ / depósito
285,000.00
24
19,153.23
$
4,702.50
$
11,148.65
$
2,722.50
3
Sala comedor, 3 dorm, 3 baños, baño
de visita, sala de estar, cocina
c/comedor de diario, area de servicio,
cuarto y baño de servicio.
Pisos de Porcelanato
1
Pisos y paredes de Porcelanato,
muebles altos y bajos de madera,
tablero granito.
Muebles altos y bajos de melamine,
piso y paredes porcelanato, tablero
de Granito.
Pisos de Porcelanato, closet de madera.
Pisos de porcelanato y closet
melamine.
Pisos y paredes de porcelanato
importado, accesorios y sanitarios
Importados.
Paredes y pisos porcelanato,
accesorios y sanitarios Importados.
Frente a parque, zona exclusiva, buena
vista, cerca av. Principal, comercio.
Cerca a Parque, comercio avenidas
principales y centros de
esparcimientos.
Finos acabados, ascensor,
2 plataformas para discapacitados,
buena iluminación.
Terraza, Ambientes amplios y buena
vista, buena iluminación.
3 dorm y 3 baños.
Estado Actual
En construcción
ECH Ingenieros SAC
Por iniciar
Financia
Banco de Crédito
Recursos Propios
Antigüedad
Nuevo
1 año
13
ZONA
SAN BORJA SUR-ESTE
SAN BORJA SUR-ESTE
SAN BORJA NOR-OESTE
Proyecto
Residencial Velasco Astete
Residencial Trinidad
Edificio Bernnini
Tipo de competencia
Indirecta
Indirecta
Ubicación
Av. Velasco Astete - San Borja
Indirecta
Ubicado calle Trinidad – San
Borja
Jr. Bernini – San Borja.
Tipo de inmueble
Edificio
Edificio
Edificio
Nº de Bloques
1
1
1
Nº de Pisos
4
3
4
8
9
12
1
1
1
% vendido
87.50%
93.8%
93.8%
Fecha de Entrega
Área promedio/m2
Inmediata
295
Inmediata
230
inmediata
270
US$ / inmueble
$
US$ / m2 (prom)
$
Nro. Cocheras
275,000.00
$
280,000.00 $
932.20 $
16
1,217.39
200,000.00
$
2
740.74
2
US$ / cochera
$
11,652.54 $
15,217.39
$
9,259.26
US$ / depósito
$
4,537.50 $
4,620.00
$
3,300.00
Nro. Ascensores
Distribución
Salacomedor
Acabados
Cocina
Dormitorios
Baños
1
Sala comedor, lavandería,
cocina, 3 dorm, 3 baños.
Pisos cerámicos, marcos de
ventana de madera.
Muebles alt y baj melamine,
pisos cerámicos.
De piso de madera, otro
alfombrado, closet de madera.
Pisos cerámicos, acc y sanit
importados.
Frente parque, amplios
ambientes, cerca av. Principal,
Atributos
Comercio, colegios, terraza,
chimenea.
Estado Actual
Terminado
1
Sala living, comedor, cuarto y
baño de servicio,3 dorm.3
baños, cocina y lavandería.
0
Sala Comedor, cocina,
lavandería, 3 dorm, 5 baños.
Pisos de madera.
Pisos de madera.
Reposteros altos y bajos
Pisos porcelanato, muebles alt y
melamine, pisos y paredes
baj madera, tablero granito.
cerámicos.
Dormitorio principal con closet y
Pisos porcelanato, closets de
baño incorporado, 2 dormitorios
madera
c/closet melamine
Pisos porcelanato paredes
Pisos y paredes cerámicos, grif y
cerámica, sanit y acc importados
acc nacional
Cerca av. Principal, comercio
Buena vista, comercio, cerca av
parques.
principal.
Ascensor directo a
departamentos, ambientes
Zona tranquila y segura, poco
amplios, buena distribución,
tránsito vehicular, en buen
buenos acabados.
estado.
Construido
Construido
Financia
Antigüedad
9 años
8
5
14
ZONA
SAN BORJA CENTRO
SAN BORJA NORTE
Proyecto
Edificio Da Vinci
Edificio Los Sauces
Tipo de competencia
Indirecta
Altura de la cuadra 6 a 7 de av. san Borja
Norte.
Indirecta
Ubicación
Tipo de inmueble
Calle Los Sauces-San Borja
Edificio
1
Nº de Bloques
Nº de Pisos
Edificio
2
4
8
1
8
23
1
95.7%
% vendido
88%
Inmediata
Fecha de Entrega
Área promedio/m2
Inmediata
158
270
US$ / inmueble
$
180,000.00
$
145,000.00
US$ / m2 (prom)
$
666.67
$
917.72
2
Nro. Cocheras
US$ / cochera
US$ / depósito
Nro. Ascensores
Distribución
Sala-comedor
Acabados
Cocina
Dormitorios
Baños
Atributos
Estado Actual
$
8
8,333.33
$
2,970.00
1
$
11,471.52
$
2,392.50
0
Balcón, 3 dormitorios, dormitorio principal
con baño incorporado, baño de visita, baño
de área social, sala de estar, terraza con
machimbrado y sol y sombra estilo lounge,
lavandería, cuarto de servicio, deposito en
3 dorm, 3 baños, sala comedor, cocina,
sótano, 2 cocheras techadas lineales.
lavandería.
Pisos de madera
Pisos de madera
Pisos y paredes cerámicos, mueb. alt. y baj.
Muebles alt. baj. de madera, tab. granito, piso
melamine, tab. Postformado negro.
cerámico.
Pisos de madera, closets de madera.
Piso de madera, closet de madera.
Pisos y paredes ceramicos sanit. y acc.
Importados.
Cerca av. Principal, centros comerciales,
gimnasios.
Vista panorámica, bien iluminado,
ventilado, moderno, todas las habitaciones
tienen vista a exteriores, seguro incluye
alarma, conexiones de teléfono y cable.
Construido
Piso cerámico, acc. y san nacionales.
Cerca av. Principal, comercio, parques.
2 terrazas, frente parque
Terminado
Financia
Antigüedad
2 años
10 años
15
Cuadro Comparativo de Competencia Directa (departamentos Nuevos)
ZONA
% Vendido
Área
promedio/m2
US$ / inmueble
US$ / m2
(prom)
Distribución
Promedio SAN
BORJA CENTRO
51.40%
Promedio SAN
BORJA OESTE
92.86%
Promedio SAN
BORJA SUR
80.00%
Promedio SAN
BORJA SUR-ESTE
13.89%
116
$ 118,244.41
110
$ 125,000.00
330
$ 348,000.00
223.7
$ 233,333.33
$
$
$
$
1,021.98
3dorm, 3
baños
1,136.36
3dorm, 3 baños
1,054.55
3dorm, 3 baños
1,224.72
3dorm, 3 baños
Podemos ver que en San Borja centro el precio por metro cuadrado es más bajo en
comparación con San Borja sur este.
Los segmentos están diferenciados en la zona de San Borja de la siguiente manera:
- Sector A +: San Borja Sur Este
- Sector A : San Borja Oeste
- Sector B : San Borja Centro y San Borja Sur
Los departamentos del sector A + (San Borja Sur Este) cuentan con acabados de
primera calidad, son de mayor metraje, considerados exclusivos, por lo que podemos
apreciar en el cuadro que el porcentaje de venta es bajo, en comparación de las demás
zonas de San Borja.
Los departamentos del sector A (San Borja Oeste) tienen acabados de menor
calidad en comparación de San Borja Sur Este, no dejan de ser atractivos sus diseños,
pero se encuentran en zonas de mayor tránsito vehicular y mayor comercio,
convirtiéndola en una zona no muy tranquila.
Los departamentos del sector B (San Borja Centro y Sur) son departamentos de
acabados de un estándar medio, mayormente son proyectos de varios departamentos
y están ubicados en avenidas principales o muy cerca a ellas en las cuales se genera
un gran tránsito vehicular.
Cuadro Comparativo de Competencia Indirecta (departamentos usados)
ZONA
% vendido
Área
promedio/m2
US$ / inmueble
US$ / m2 (prom)
Distribución
Promedio SAN
BORJA NOR-OESTE
Promedio SAN BORJA
NOR-OESTE
Promedio SAN BORJA
NOR-OESTE
87.50%
95.70%
0.875
265
270
158
$
251,666.67
$
963.45
3dorm, 3 baños
$
$
180,000.00 $
145,000.00
666.67 $
917.72
3dorm, 3 baños
3dorm, 3 baños
16
Plano de Ubicación:
17
IV.
CONCLUSIONES
El estudio de mercado nos permite conocer al segmento del nivel socio económico al
cual está dirigida cada Zona del distrito de San Borja y de acuerdo a esto poder
satisfacer las necesidades de los inversionistas.
Según el estudio CAPECO, también podemos concluir que la oferta de departamentos
crecerá entre un rango porcentual de 17.7% y 20.58%. Con respecto al Estrato Socio
Económico, existe una mayor oferta en los Sectores A y B que en los demás Sectores,
sin embargo los precios de departamentos del distrito de San Borja se mantienen
ligeramente creciente y de la misma forma la demanda efectiva se encuentra 4.61%.
18

estudio de mercado del distrito de san borja

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