Estudio de mercado del sector industrial locales comerciales

Transcripción

Nº 4 – Julio de 2012
Informe anual
2012 Estudio de mercado
SECTOR INDUSTRIAL,
LOCALES COMERCIALES Y
OFICINAS
Informe de mercado. Sector industrial, mercado de oficinas y locales. Julio 2012.
ÍNDICE
Pág.
1.
Introducción
3
2.
Marco económico
4
2.1 Previsiones económicas
5
3.
Mercado de naves industriales
3.1 Indicador del Clima Industrial (ICI) y empleo en el sector
3.2 Precios de venta y alquiler en el mercado industrial
5.
8
3.2.1 Precios de venta y rentas en Barcelona. 2011
8
3.2.2 Precios de venta y rentas en Madrid. 2011
9
3.3 Índice industrial provincial de La Caixa
4.
6-7
10
Mercado de locales comerciales
4.1 El mercado de locales comerciales, evolución próxima
11
4.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de locales
12
4.2.2 El mercado de locales en Barcelona. Precios y Rentas. 2011
12
4.2.2 El mercado de locales en Madrid. Precios y Rentas. 2011
13
4.2.3 El mercado de locales en Málaga. Precios y Rentas. 2011
14
Mercado de oficinas
5.1 El mercado de oficinas, evolución próxima
15
5.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de oficinas
16
5.2.1 El mercado de oficinas en Barcelona. Precios y Rentas. 2011
16
5.2.2 El mercado de oficinas en Madrid. Precios y Rentas. 2011
17
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1.
Introducción
El presente informe de mercado pretende realizar un seguimiento anual de la evolución de
la disponibilidad de la oferta, demanda y precios, tanto de venta como de alquiler, en naves
industriales, locales comerciales y oficinas. El trabajo parte de la recopilación de datos
disponibles facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, Banco de España, Ministerio
de Fomento y de corporaciones y sociedades privadas como el departamento de estudios
de La Caixa, RNB Paribas, Aguirre-Newman, Jones Lang LaSalle, etc.. Una vez compilada
toda la información, esta ha sido resumida para obtener un panorama generalizado de la
coyuntura en los sectores inmobiliarios industrial, comercial y de oficinas en el periodo
2011 al inicio del año 2012.
El sector inmobiliario, sea cual sea la tipología a la que se haga referencia, está muy ligado
a la situación económica, por ello, en primer lugar, se describe la evolución de las variables
macroeconómicas más relevantes, para, a continuación, desarrollar en detalle la coyuntura
actual de cada sector analizado.
De forma generalizada, la tendencia en el mercado no ha variado con respecto al informe
anterior nº3. La economía española inició el año 2010 con una senda de suave
recuperación, que continuó en el año 2011. Para el presente año 2012, se están llevando a
cabo unos ajustes presupuestarios que se estima tendrán un efecto adverso sobre la
actividad económica, con una caída del PIB aproximadamente del 1,7%. No obstante, el
saneamiento de las cuentas públicas, unido al ambicioso programa de reformas
estructurales adoptado tendrá una incidencia positiva sobre la confianza inversora y
empresarial, y sobre el correcto funcionamiento de los mercados de productos y factores,
cuyos efectos comenzarán a mostrarse en 2013.
En relación al empleo, a lo largo de los últimos años, la economía española ha registrado
un fuerte proceso de destrucción de puestos de trabajo, pasando de una tasa de paro
próxima al 8% en 2007, a un 22,85% de la población activa al terminar 2011, según datos
de la Encuesta de Población Activa. Se prevé que durante el año 2012 esta situación no
varíe.
El nuevo nivel de demanda ha provocado un ajuste a la baja tanto de los precios de venta
como en alquileres en naves industriales, locales comerciales y oficinas. Dadas las duras
condiciones impuestas para acceder al crédito, ha cobrado mayor protagonismo la
demanda de alquiler frente a la compra. Consecuentemente, ante un escenario de rentas
de alquiler más atractivas, las empresas se reubican a zonas más favorables para la
continuación de su actividad, impulsadas también por el exceso de la oferta.
Todos los índices estudiados apuntan a una lenta recuperación de la economía, y con ella
a una gradual estabilización del sector inmobiliario.
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2.
Marco económico.
La atmosfera de incertidumbre que sufre la economía española causada por la situación
del mercado laboral junto a la ejecución de nuevos planes fiscales y el difícil acceso a la
financiación, a consecuencia del déficit económico, está afectando a las perspectivas de
crecimiento. A continuación, se presenta el análisis de la evolución actual de los
indicadores económicos que mejor describen el desarrollo de la actividad española:
PIB
6,00%
El proceso de lenta recuperación del PIB
nacional observado en el primer semestre de
2011 se vio interrumpido en los meses de
verano revirtiendo un retroceso en el último
trimestre de 2011 (0,27%), alcanzando tasas
negativas a inicios de este año (-0,41%).
4,00%
PIB
2,00%
0,80%
0,93%
0,35%
‐0,41%
0,00%
‐2,00%
I‐09 II‐09 III‐09 IV‐09 I‐10 II‐10 III‐10 IV‐10 I‐11 II‐11 III‐11 IV‐11 I‐12
‐1,29%
‐3,49%
‐3,97%
‐4,00%
INFLACIÓN
‐6,00%
El IPC, que representa el crecimiento de los
precios respecto al periodo anterior, está
reflejando ligeros descensos desde mediados
de 2011.
EMPLEO Y PARO
3,00%
Fuente: INE
abr‐12
mar‐12
feb‐12
ene‐12
dic‐11
Parados. Miles de Personas
6.000 5.000 4.000 3.000 5.640 4.613 4.910 4.575 4.123 4.011 4.978 2.000 1.000 mar‐12
ene‐12
nov‐11
sep‐11
jul‐11
mar‐11
may‐11
ene‐11
nov‐10
sep‐10
jul‐10
may‐10
ene‐10
mar‐10
nov‐09
sep‐09
jul‐09
‐
Fuente: Banco de España
EURIBOR a un año
6,0%
5,0%
4,0%
2,1%
1,7%
2,0%
2,1%
1,0%
2,1%
2,1%
1,7%
2,0%
1,4%
ene‐11
feb‐11
mar‐11
abr‐11
may‐11
jun‐11
jul‐11
ago‐11
sep‐11
oct‐11
nov‐11
dic‐11
ene‐12
feb‐12
mar‐12
abr‐12
0,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
El tipo europeo de oferta interbancaria
verifica un ligero ascenso anotando un 2,0%
de media en 2011. Los datos publicados de
los últimos meses, muestran una lenta
reducción del tipo entorno al 1,5%.
oct‐11
Fuente: INE
3,0%
TIPOS DE INTERÉS. EURIBOR
nov‐11
sep‐11
ago‐11
jul‐11
jun‐11
may‐11
abr‐11
mar‐11
feb‐11
ene‐11
0,00%
mar‐09
17,36% 17,92% 17,93% 18,83% 20,05% 20,09% 19,79% 20,33% 21,29% 20,89% 21,52% 22,85% 24,44% 1,00%
may‐09
EPA Tasa de paro mar‐09 jun‐09 sep‐09 dic‐09 mar‐10 jun‐10 sep‐10 dic‐10 mar‐11 jun‐11 sep‐11 dic‐11 mar‐12 4,00%
IPC
2,00%
Desde el inicio de la crisis, el paro no ha
dejado de aumentar 5.640.000 en el primer
trimestre de 2012, un 7% más que el
trimestre anterior. Desde marzo de 2008, el
desempleo se ha incrementado en más de
3.000.000 de personas, registrando una tasa
del 24,44% de la población activa, la más alta
de los últimos años.
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2.1 Previsiones económicas.
El proceso de lenta recuperación que se venía observando desde 2010, se interrumpió a
mediados de 2011, en los que la actividad se estancó, cerrando el año con un 0,27%. Las
perspectivas de los organismos públicos no mejoran para periodos posteriores.
El año 2011 se ha caracterizado por una etapa de estancamiento del PIB en torno al 0,7%,
dentro de las perspectivas reflejadas en el informe nº3, que se invierte en el último periodo
hasta tasas negativas al inicio de este año.
El retroceso experimentado en el último periodo de 2011 ha cambiado las estimaciones del
PIB para el próximo año, se encuentran en torno al -1,7%. El Fondo Monetario
Internacional (FMI) y la Comisión Europea prevén que el Producto Interior Bruto para 2012
disminuya un 1,8%. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos
(OCDE) y la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS) estiman caídas del 1,6% y 1,7%
para ese mismo periodo. Para el año 2013 se prevén menores caídas con un promedio del
-0,6 %.
PIB
FMI
OCDE
Comisión Europea
FUNCAS
2012
-1,8
-1,6
-1,8
-1,7
Proyecciones de organismos públicos (en %)
INFLACIÓN
PARO
2013
2012
2013
2012
0,1
1,9
1,6
24,2
-0,8
1,6
2,1
24,5
-0,3
1,9
1,1
24,4
-1,5
2,1
2,7
24,5
2013
23,9
25,3
25,1
26,3
Fuente: Banco de España, FUNCAS, OCDE.
Se mantiene la tendencia negativa de la inflación para las estimaciones de los próximos
años. Los organismos prevén para 2012 y 2013 un aumento de los precios de los
productos de mercado en un 1,9%, más baja respecto al 2011 que ascendían en un 3,1%.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es el organismo
que ofrece los porcentajes más modestos de crecimiento del IPC para 2012 (1,6%). La
Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS), por su parte estima la inflación más alta para
2012 y 2013, con un 2,1% y 2,7%, respectivamente.
La situación del mercado laboral no ayuda a mejorar las
expectativas de los indicadores anteriores. La tasa de paro a
diciembre de 2011 estaba en el 22,9%, es decir, más de cinco
millones de personas en edad de trabajar se encontraban en
situación de desempleo. Las proyecciones de los organismos
prevén que continúe la tendencia en los dos próximos años,
alcanzando de media el 24,4% en 2012 y el 25,2% en 2013.
Sólo el Fondo Monetario Internacional (FMI) estima que para 2013, se invierta la tendencia,
pasando de un 24,2% a un 23,9%.
Las previsiones aportadas, en este apartado, han de tomarse como orientativas, puesto
que en una situación de crisis global, las estimaciones macroeconómicas pueden variar
con cierta facilidad.
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3.
Mercado de naves industriales.
3.1 Indicador de Clima Industrial (ICI) y empleo en el sector.
La actividad económica industrial requiere de una inversión inicial con un riesgo
considerable, referente a su vinculación con la evolución del ciclo económico, y a la
inseguridad de beneficios. En consecuencia, la rentabilidad que se exige para iniciar la
actividad en el sector industrial tiene que ser notable.
La desaceleración económica, provocada por la crisis, no muestra signos de mejora para
los próximos meses. Esta situación está afectando a la actividad del sector industrial que
aún no refleja variaciones positivas en las expectativas de los empresarios.
A continuación, se recoge el Indicador de Clima Industrial (ICI), principal indicador sintético
que puede extraerse de la Encuesta de Coyuntura Industrial1 y que presenta el mayor o
menor optimismo de los empresarios del sector industrial respecto a la situación actual de
su actividad y sus perspectivas de evolución futura.
5,0
Indicador del Clima Industrial
‐5,0
‐10,0
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
0,0
‐15,0
2009
2010
2011
2012
‐20,0
‐25,0
‐30,0
‐35,0
‐40,0
Fuente: Ministerio de Industria, Turismo y Comercio
mar‐09 jun‐09 sep‐09 dic‐09 mar‐10 jun‐10 sep‐10 dic‐10 mar‐11 jun‐11 sep‐11 dic‐11 mar‐12 jun‐12 Fuente: Ministerio de
Industria, Turismo y
Comercio.
ICI ‐36,8 ‐33,1 ‐25,1 ‐24,4 ‐18,3 ‐16,3 ‐14,9 ‐12,7 ‐13,3 ‐14,2 ‐14,7 ‐17,3 ‐15,4 ‐15,9 El Indice de Clima Industrial (ICI) se situó en el mes de mayo de
2012, tras corregir las datos de variaciones estacionales en -15,2
puntos, lo que representa un incremento de 1,3 puntos respecto del
mes anterior.
El ICI se obtiene de la media aritmética de los saldos obtenidos de
las variables: cartera de pedidos, expectativas de producción y stock
de productos terminados. La tendencia negativa del indicador se
debe fundamentalmente a los saldos negativos de las dos primeras
variables, provocados por la menor demanda y consumo durante
toda la etapa de la crisis. En términos intermensuales, el ascenso del
ICI se debe fundamentalmente al mayor optimismo de las opiniones
empresariales sobre la tendencia de la producción que aumenta 3,0
1
La Encuesta de Coyuntura Industrial, así como el Indicador del Clima Industrial (ICI), es publicado
por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.
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puntos y los niveles de stocks de productos que se reducen, y por tanto mejoran en 2,7
puntos. La cartera de pedidos, sin embargo, empeora en 1,7 puntos. Interanualmente, se
observa una mejora de las expectativas de 0,3 puntos respecto a mayo de 2011.
mar‐12
ene‐12
nov‐11
sep‐11
jul‐11
may‐11
ene‐11
nov‐10
sep‐10
jul‐10
may‐10
mar‐11
Nº parados.Miles de personas
miles de personas
La tasa de paro en la rama
industrial comienza a ascender
al ritmo de la economía general
desde
finales
de
2011,
situándose en el 10,93% en el
primer trimestre de este año, la
más alta desde el mismo
trimestre de 2010.
Ocupados en Industria
mar‐10
En términos de empleo, ha
descendido el número de
trabajadores dedicados a sector
industrial en más de cien mil
activos en los dos últimos años.
Fuente: INE
Industria manufacturera Nº parados. Miles de personas Tasa de paro respecto a su rama de actividad mar‐10 jun‐10 sep‐10 dic‐10 mar‐11 jun‐11 sep‐11 dic‐11 mar‐12 282,1 245,1 229,6 213,6 232,9 225,7 201,2 223,9 270,5 10,68% 9,34% 8,84% 8,25% 9,19% 8,85% 7,99% 8,95% 10,93% Tasa de paro respecto al total de la población activa 1,23% 1,06% 0,99% 0,92% 1,01% 0,98% 0,87% 0,97% 1,17% Tasa de Paro nacional 20,05% 20,09% 19,79% 20,33% 21,29% 20,89% 21,52% 22,85% 24,44% Fuente: INE
La tasa de paro nacional no muestra mejoría y continúa con una tendencia alcista desde el
segundo trimestre de 2011, alcanzando la tasa más alta desde el inicio de la crisis
(24,44%).
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3.2 Precios de venta y alquiler en el mercado industrial.
El negativo comportamiento del mercado de trabajo, los bajos niveles de consumo y el
difícil acceso a la financiación, hace que el mercado no consiga remontar la desaceleración
de estos últimos años. El exceso de oferta y la escasa demanda industrial continúa
presionando los precios a la baja. El aumento generalizado del stock disponible y la
disminución de la demanda industrial ha sido la situación predominante en este año.
El nuevo nivel de demanda ha provocado un ajuste a la baja tanto de los precios de venta
como en las rentas solicitadas para el alquiler de naves industriales.
Dadas las duras condiciones impuestas para acceder al crédito, cobra mayor protagonismo
la demanda de alquiler frente a la venta. En un escenario de rentas de alquiler más
atractivas, las empresas manufactureras se reubican a zonas más favorables para la
continuación de su actividad.
3.2.1
PRECIOS DE VENTA Y RENTAS EN BARCELONA. 2011
Pese al gran número de inmuebles industriales que se concentran en el primer cinturón de
la ciudad (Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental), el exceso de
demanda de la fase previa a la crisis expandió el
mercado a zonas más alejadas de los núcleos
urbanos, transformando las áreas industriales más
cercanas a la capital para usos terciarios y
residenciales.
2010
2011
Var. (%)
BARCELONA
Precio Medio de Venta Industrial
(€/m2)
834
761
-8,80%
Precio Medio de Alquiler Industrial
2
(€/m /mes)
3,63
3,14
-13,40%
Fuente: Aguirre-Newman. Estudio de mercado Industrial-Logístico. Ene.2012.
Pese a la leve reducción de la tasa de disponibilidad en los últimos años sigue existiendo
un exceso de oferta de espacios industriales, manteniendo la tendencia negativa de los
precios y rentas.
Las características de las naves industriales en stock no se ajustan a la demanda, los
inversores requieren superficies más amplias. No obstante se prevén nuevos proyectos de
inversión para ampliaciones y mejora de las infraestructuras con el fin de garantizar el
futuro desarrollo del mercado industrial. Continúan siendo protagonistas los proyectos
“llave en mano”, en los que tanto el promotor como la entidad financiadora se garanticen la
existencia de un inquilino.
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3.2.2
PRECIOS DE VENTA Y RENTAS EN MADRID. 2011
La incertidumbre en la economía española está provocando que el consumidor tome
posiciones más conservadoras. La entrada de nuevas edificaciones de uso industrial, está
presionando los precios del mercado a la baja, especialmente en el producto en venta.
Asimismo, otras alternativas como es el alquiler con opción a compra se están impulsando
condiciones muy ventajosas para el arrendatario.
Al igual que en Barcelona, las áreas industriales más cercanas a Madrid capital, están
sufriendo un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales, desplazando la
actividad industrial fuera del núcleo urbano.
Los precios relativos al sector industrial tanto en
venta como en alquiler se han visto afectados
disminuyendo respecto al año anterior, de igual
forma influidos por la baja demanda enlazada con
el incremento del stock libre disponible.
2010
2011
Var.
(%)
MADRID
Precio Medio de Venta Industrial
(€/m2)
1.090
1.012
-7,10%
Precio Medio de Alquiler
2
Industrial (€/m /mes)
5,27
4,86
-7,80%
Fuente: Aguirre-Newman. Estudio de mercado Industrial-Logístico.
El ajuste de precios medios tanto de alquiler como de venta refleja una ralentización
respecto del año anterior.
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3.3 Índice Industrial provincial de La Caixa.
El Índice Industrial publicado en el anuario económico de España del departamento de
estudios de La Caixa es un Índice comparativo de la importancia de la industria (incluida la
construcción). El índice se elabora en función de la cuota tributaria (cuota de tarifa) del
impuesto de actividades económicas correspondiente a las actividades industriales. Su
valor refleja el peso relativo de la industria de una comunidad autónoma (provincia o
municipio) respecto al total de España.
A continuación se presenta el ranking de las 10 provincias españolas con mayor Índice
Industrial. Índice Industrial La Caixa
2007
2008
2009
RANKING
1 Barcelona Barcelona Barcelona
Madrid
Madrid
Madrid
2
Valencia
Valencia
Valencia
3
Vizcaya
Vizcaya
4 Vizcaya
5 Alicante Guipúzcoa Guipúzcoa
Alicante
6 Guipúzcoa Alicante
7 Tarragona Tarragona Tarragona
Murcia
Navarra
Castellón
8
Zaragoza Zaragoza
9 Navarra
Murcia
Murcia
10 Zaragoza
Fuente: Anuario Económico de la Caixa (2009-2010-2011)
Barcelona, Madrid, Valencia y Vizcaya se posicionan como las provincias con mayor
importancia en el peso de su actividad industrial.
Según este índice, la provincia que más variación interanual negativa ha sufrido en el
sector es Navarra (-4,33%), saliéndose del ranking de las diez provincias. En esta misma
tendencia negativa se encuentran Valencia, Barcelona y Madrid, en contraposición con
Vizcaya que mantiene variaciones positivas entorno al 5,00%.
La coyuntura actual del mercado sigue afectando negativamente a la deficiencia de
pedidos industriales, y en consecuencia a la producción. Por este motivo, se han decidido
congelar los planes de expansión hasta que la recuperación coyuntural económica les
afiance inversiones con buenos resultados. No obstante, la etapa más difícil de la recesión
ya se ha pasado, y aunque continuamos con unos niveles bajos de absorción, se atisba
una recuperación suave en el sector industrial.
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4.
Mercado de locales comerciales.
4.1 El mercado de locales comerciales, evolución próxima
En este epígrafe se analizan las principales variables que afectan al mercado de locales
comerciales de Madrid, Barcelona y Málaga, así como las perspectivas para el año en
curso.
La coyuntura actual de crisis conduce a analizar la
conducta del consumidor, por las consecuencias que
de él se derivan en la actividad comercial. Madrid, al
contrario de Barcelona, viene experimentando tasas
de disponibilidad en aumento que impulsan un
descenso en los precios del eje secundario.
4.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de locales
El incremento del stock disponible continúa generando
ajustes en los precios de alquiler. El aumento de locales
desocupados y el ajuste de los precios de alquiler han abierto
la posibilidad para muchos operadores comerciales de
encontrar localizaciones para sus negocios en ejes
comerciales, donde hubiese sido impensable ubicarse
durante el anterior ciclo de expansión económica.
Portal de l’ Angel, Barcelona. www.instai.es
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4.2.1
EL MERCADO DE LOCALES EN BARCELONA. PRECIOS Y RENTAS. 2011
El año 2011, ha reflejado cierta estabilidad en los precios de alquiler. Según el informe de
locales de Aguirre Newman presentado en abril de 2012, el promedio de variación en los
precios se sitúa en torno a un 0,2%. En cuanto a las rentas, destaca el ajuste de más del
15% en la avenida Diagonal, y el incremento de rentas experimentado en Ronda
Universitat de más del 12%.
Zona Prime Eje Secundario Precio medio de alquiler 16,43 12,18 Precio medio de venta 3.146,39
2.100,86
Las actividades más demandadas son de
hostelería, moda y complementos, con un
65,0%.
5.955 Mínimo
4.900 Máximo
955 Zona Prime
La tasa de disponibilidad sigue aumentando
pero no en porcentajes tan elevados como en
los años precedentes: mientras en el eje
Prime aumenta un 1,0%, en los ejes
secundarios apenas alcanza el 0,1%.
707 Eje Secundario
Fuente: Instituto de Análisis Inmobiliario
La zona Prime, es a la que acuden residentes
y trabajadores de la zona, habitantes de toda
la ciudad y turismo, tanto nacional como
extranjero. En Barcelona se compone de los
ejes de: Portal de L’ Angel, Portaferrisa,
Paseo de Gracia, Rambla Cataluña, Pelai,
Rambla Canaletas y Avenida Diagonal. En
esta zona las rentas mensuales son las más
altas, ascendiendo a los 16,43 €/m2, en
cuanto a los precios ascienden a 3.145 €/m2.
Con respecto a los ejes secundarios están
formados por las calles: Gran de Gracia,
Carretera de Sants, Passeig e Fabra i Puig,
Ronda de Sant Père, Ronda Universitat y
Zona del Born. Este eje suele ser transitado
por residentes de la zona. El precio medio
mensual de rentas asciende a 12,18 €/m2, los
precios medios de venta, por su parte rondan
los 2.100 €/m2.
La calle Portal de l’Angel se mantiene con los precios de venta y alquiler más altos, en contraposición con la Carretera de Sants que mantiene los precios más bajos. www.instai.es
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4.2.2
EL MERCADO DE LOCALES EN MADRID. PRECIOS Y RENTAS. 2011
La evolución de los precios de venta sigue la misma dinámica que las rentas. La calle Gran
Vía experimenta la mayor subida de precios de entre todas las zonas con incrementos del
14%. Según los datos aportados por la consultora, Jones Lang LaSalle, la calle Preciados
se posiciona como la más comercial de Madrid con una tasa de disponibilidad del 0%.
Moda y complementos es la actividad más destacada de los
comercios madrileños.
La tasa de ocupación es heterogénea, en alguna de las
zonas Prime, como Gran Vía, se sitúa en el 100%,
contribuyendo a que los precios se mantengan.
Calle Preciados, Madrid
La oferta disponible de locales y naves industriales se ha
disparado al 19% comparando los resultados del primer
trimestre de 2011 y 2012. Carabanchel Alto y la zona centro
son las zonas con mayor oferta seguidos de Ciudad Lineal y
Tetuán. Asimismo, cabe destacar la reducción de la
disponibilidad de locales en las zonas del eje comercial y
secundario.
El estudio de precios2 realizado distingue entre tres ejes:
La zona Prime, a la que acuden residentes y
trabajadores de la zona, habitantes de toda la
ciudad y turismo, tanto nacional como
extranjero. En Madrid se compone de los ejes
de: Serrano, Goya, Preciados, José Ortega y
Gasset, Fuencarral y Gran Vía. En esta zona
las rentas mensuales son las más altas
ascendiendo a los 26,07 €/m2, en cuanto a los
precios ascienden a 5.133 €/m2.
Zona Prime
Eje Comercial
Eje secundario
Precio medio de alquiler 26,07 22,14 14,43 7.333 Mínimo
El eje comercial se compone de aquellas
calles que se nutren de residentes y
trabajadores de la misma, aunque pueden
atraer a usuarios residentes en otros puntos
de la ciudad, se incluyen las siguientes calles:
Princesa, Alberto Aguilera, Orense y Jorge
Juan. La renta media mensual que se registra
en esta zona es de 22,14 €/m2. El análisis de
los precios de venta refleja un importe medio
de 3.493 €/m2.
Precio medio de venta 5.133,68
3.493,50
2.712,00
5.667 Máximo
4.077 3.167 Zona Prime
1.471 1.091 Eje Comercial
Eje secundario
2
Dadas las peculiaridades del mercado se ha utilizado una muestra de testigos de ofertas, sin
incluir en ellos los gastos de comunidad.
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El tercer eje se denomina secundario, visitado, exclusivamente, por residentes de la zona,
lo forman las siguientes calles: Paseo de la Habana, Bravo Murillo, Alcalá, Quintana y la
Avenida de la Albufera. La renta media de esta zona ronda los 14,43 €/m2/mes. En
referencia a los precios medios que se registran en 2.712 €/m2. El análisis de oferta señala
Carabanchel y la zona centro como los distritos con mayor oferta de locales y naves
industriales en Madrid.
4.2.3
EL MERCADO DE LOCALES EN MÁLAGA. PRECIOS Y RENTAS. 2011
La consultora Aguirre Newman ha observado, en este último año, una caída generalizada
de las rentas medias en todos los ejes de la ciudad, que se traduce en un descenso
conjunto del 15,4% respecto a los precios de alquiler del año pasado. A pesar del
descenso de las rentas en todas las zonas, la calle Marqués de Larios continúa
considerándose la calle más exclusiva de la ciudad.
La oferta de locales comerciales de más de
400 m2 es prácticamente inexistente, mientras
el 80% de locales disponibles son de menos
de 400 m2.
Calle Marqués de Larios, Málaga.
Destaca en Málaga el sector servicios como el más dinámico del mercado, con una cuota
de mercado del 25%, desciende por su parte el sector de moda y complementos.
Siguiendo con el comportamiento de las rentas, los precios de venta reflejan una evolución
similar a lo largo del año, como consecuencia del agudizamiento de la crisis en el último
trimestre, exceptuando la calle Marqués de Larios que se encuentra en la zona Prime de la
ciudad.
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5.
Mercado de oficinas
5.1 El mercado de oficinas, evolución próxima
Las previsiones de crecimiento para los próximos años acompañadas de la continua
subida de la tasa de desempleo no están favoreciendo el crecimiento en el mercado de
oficinas. Esta situación provoca el freno de nuevos proyectos de crecimiento del tejido
empresarial.
La actividad de este mercado no muestra recuperaciones con respecto a los años
anteriores a la crisis, si bien, se viene advirtiendo lentos crecimientos. Aun así, la actividad
predominante de los mercados sigue girando en torno a la reducción de espacios
alquilados por las empresas, que se han visto obligadas a optimizar su capacidad
productiva y, por consiguiente, reajustar sus necesidades inmobiliarias.
TASA DE DISPONIBILIDAD
DE LOS MERCADOS DE MADRID Y BARCELONA
14,0%
13,0%
12,0%
11,0%
10,0%
Barcelona
9,0%
Madrid
8,0%
1t2011
2t2011
3t2011
4t2011
1t2012
Fuente: Jones Lang LaSalle
Barcelona está experimentando a lo largo de este año cierta estabilidad en las tasas de
disponibilidad, por el contrario Madrid sube un punto su tasa de disponibilidad en 2012
respecto del año anterior, alcanzando el 11,19%.
5.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de oficinas
Hay que resaltar que a la hora de elegir producto, la demanda muestra claramente
preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción.
El mercado del alquiler también parece desplazarse del letargo de la crisis, aunque existen
signos evidentes de recuperación en la demanda de oficinas, los inquilinos se siguen
mostrando cautos.
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5.2.1
EL MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA. PRECIOS Y RENTAS. 2011
A pesar de la coyuntura actual, las tasas brutas de absorción han mostrado ligeros
incrementos. Las mayores tasas de absorción se reflejan en las nuevas áreas de
desarrollo, que son, junto a la zona prime, las zonas más demandadas por la buena
relación calidad precio de las primeras y por la situación y los servicios de los que dispone
la segunda. Desde 2010 se viene manifestando una etapa de relocalización,
principalmente de las pequeñas y medianas empresas hacia estas nuevas zonas. BNP
Paribas Real State en su Informe de Mercado de Oficinas en Madrid y Barcelona prevé que
al ritmo actual se podría absorber la oferta en 4,7 años.
La oferta disponible de oficinas se concentra
en la zona del Eixample, con un 6,9% de
oficinas disponibles en venta y un 35,4% en
alquiler, destaca el doble de oficinas
disponibles para el alquiler respecto de la
venta en la mayoría de distritos.
OFERTA DISPONIBLE
OFICINAS POR DISTRITO
Oficinas en
Alquiler
En el siguiente cuadro se presenta la
evolución de los alquileres medios, mínimos
y máximos en oficinas, diferenciado por
zonas en Barcelona:
Oficinas en
Venta
2
RENTAS €/M /MES CBD CENTRO CIUDAD NUEVAS AREAS DE NEGOCIO PERIFERIA 1T2011
Min Máx
15,00 19,00
10,00 16,50
9,50 16,75
7,00 10,25
1T2012
Min
Máx
14,50
18,25
10,00
15,75
9,25
16,00
7,00
9,75
1T2011
1T2012 Media 17,00
16,38 13,25
12,88 13,13
12,63 8,63
8,38 Var. % ‐3,7%
‐2,8%
‐3,8%
‐2,9%
La evolución en el último año evidencia caídas en los precios en todas las zonas. La
relocalización de las PYMES está conduciendo a aumentos en la oferta de oficinas de la
zona centro ajustando las rentas a la baja, en dicha zona. Destacan el ajuste de renta
máxima en todas las zonas, entre el 4,0% y el 5,0%.
Para 2012, no se van a entregar metros cuadrados especulativos en el mercado,
favoreciendo la salida de oficinas disponibles.
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5.2.2
EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID. PRECIOS Y RENTAS 2011
A lo largo de todo este periodo de crisis se ha ido manteniendo una demanda muy
modesta y se ha dirigido hacia inmuebles con una superficie menor a la de antes de la
crisis. Las menores tasas de absorción se registran en el Centro de negocios, las nuevas
áreas de negocios son las que más contratos han cerrado en el último año.
El Barrio de Salamanca es una de las
zonas con más oferta de inmuebles
destinados a oficinas, con un 4,6% de
oficinas disponibles en venta y un
14,06% en alquiler. Al igual que en
Barcelona se registra tasas de
disponibilidad superiores para oficinas
en alquiler que para venta en la gran
mayoría de los distritos.
Las previsiones de Jones Lang
LaSalle apuntan a que en 2013
prácticamente toda la oferta que se
espera en estos años esté prealquilada por lo que sería la primera
vez en estos años que no se
promoviera
oferta
nueva
para
arrendamiento, exceptuando retrasos
en los proyectos previstos para este
año.
A continuación, se presentan los
alquileres medios, mínimos y máximos
en oficinas, diferenciado por zonas en
Madrid:
RENTAS €/M/MES CBD Centro ciudad Nuevas Áreas de Negocio Periferia 1T2011
Min Máx
15,00 26,75
11,00 17,00
8,00 16,75
5,00 12,00
OFERTA DISPONIBLE
OFICINAS POR DISTRITO
Oficinas en
Alquiler
Oficinas en
Venta
1T2012
Min
Máx
14,25
25,25
10,00
16,00
6,25
15,50
5,00
11,25
1T2011
1T2012 Media 20,88
19,75 14,00
13,00 12,38
10,88 8,50
8,13 Var. % ‐5,4%
‐7,1%
‐12,1%
‐4,4%
Las rentas continúan en descenso, destacando una caída del 12% en las nuevas áreas de
negocio que pasaron del primer trimestre de 2011 al mismo periodo de 2012, de 12,38
€/m2/mes a 10,88 €/m2/mes.
La falta de financiación es uno de los principales motivos de este estancamiento en el
mercado. No se debe perder de vista el stock disponible de bancos y cajas al que se tiene
que ir dando salida a corto plazo y que pude resultar muy atractivo para inversores que
buscan precios competitivos y de fácil acceso a la financiación. www.instai.es
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BIBLIOGRAFÍA
Ministerio de Industria, Energía y Turismo
Anuario Estadístico La Caixa Banco de España
Aguirre Newman
Jones Lang LaSalle
RNB Paribas Real State
Informe de mercado
2012
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Estudio de mercado del sector industrial locales comerciales

Transcripción

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