Bogotá DC, Mayo 27 de 2016. Señores

Transcripción

CLINICA TUNJA – ALTAGRACIA – AV. UNIVERSITARIA N° 51 - 50 - TUNJA
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores.
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial, del predio ubicado en la Avenida Universitaria N° 51 - 50, Barrio
Altagracia, de la ciudad de Tunja, Departamento de Boyacá.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a
prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
AVALÚO COMERCIAL
CLÍNICA TUNJA
AVENIDA UNIVERSITARIA N° 51 - 50
BARRIO ALTAGRACIA
TUNJA - BOYACÁ
SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL
ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.
MAYO DE 2016
CONTENIDO
I.
INFORMACIÓN BÁSICA
II.
ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE
III.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
IV.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V.
CONSIDERACIONES GENERALES
VI.
CONSIDERACIONES NORMATIVAS
VII.
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
VIII.
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
IX.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
X.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA
VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
XI.
METODOLOGÍA VALUATORIA
XII.
AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
I.
Página 1
INFORMACIÓN BÁSICA
1.1
SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO
FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
NIT. 800.250.119-1
1.2
1.2.1
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
UBICACIÓN
: Costado oriental de la Avenida Universitaria al norte de
la Calle 49 A.
DIRECCIÓN
: Avenida Universitaria N° 51 – 50.
BARRIO
: Altagracia.
CIUDAD
: Tunja.
DEPARTAMENTO : Boyacá.
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
1.3
TIPO DE INMUEBLE
Se trata de un predio urbano, conformado por lote de terreno y la construcción
levantada sobre éste, correspondiente a las instalaciones de la Clínica Tunja.
1.4
BASES DE LA VALUACIÓN
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
1.5
ENCARGO VALUATORIO
Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.6
PREMISAS DE LA VALUACIÓN
En el capítulo VI del presente informe se hacen una serie de planteamientos,
aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales de basaron los
análisis respectivos.
1.7
MAYOR Y MEJOR USO
Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste
actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más
alto y mejor uso al que puede ser destinado.
1.8
Página 2
ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN
De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la
estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:



Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).
Enfoque del Costo. (Cost Approach).
Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la
interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido
por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.9
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula Inmobiliaria 070 –
142063, impreso el 23 de febrero de 2016.

Escritura Pública 1711 de Junio 4 de 2007, protocolizada en la Notaria 11
del circulo notarial de Bogotá D.C.

Contrato Promesa de Compraventa de la Clínica Tunja, con fecha marzo 1
de 2006, suscrito entre Jaime Barrero Fandiño y Carlos Gustavo Palacino
con José Alfonso García.

Otro Si N° 1 a la promesa de compraventa, con fecha 22 de agosto de
2006, suscrito entre Jaime Barrero Fandiño y Carlos Gustavo Palacino con
José Alfonso García.

Factura de Impuesto Predial Unificado y Complementarios del año 2016,
para el predio 01-03-0832-0024-000.

Licencia de Construcción C2LC0806 y Resolución 0213 de septiembre 10
de 2002, de la Curaduría Urbana N° 2 de Tunja.

Licencia de Construcción C2LC1044 y Resolución 0193 de 13 de junio de
2003, correspondientes a la ampliación de la C2LC0806.

Página 3
Veintitrés (23) planos arquitectónicos de la Licencia de Construcción
C2LC0806 de septiembre 10 de 2002, de la Curaduría Urbana N° 2 de
Tunja.
1.10
FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS
Marzo 31 y Abril 06 de 2016.
1.11
FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN
Abril 04 de 2016.
1.12
FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
Mayo 27 de 2016.
1.13
FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
Fin de página...
II.
Página 4
ASPECTOS JURÍDICOS
2.1
PROPIETARIO
FIDUCIARIA LA PREVISORA S.A.
2.2
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad
aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública
N° 1711 del04/06/2007, Notaría 11 de Bogotá, correspondiente a la
constitución de la Fiducia Mercantil. (Anotación Número 7).
Nota: La información contenida en el certificado de tradición y libertad
suministrado con respecto a la notaria de la escritura de adquisición es
incorrecta, por ello se toma la que se encuentra en la Escritura 1711.
2.3
MATRICULA INMOBILIARIA
070 – 142063.
2.4
CÓDIGO PREDIAL
15-001-01-03-0832-0024-000 (anterior).
15-001-01-03-0000-0832-0024-0-0000-000-0 (actual).
2.5 INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no
corresponde a un estudio formal de los mismos.
III.
Página 5
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
3.1
SECTOR O BARRIO ALTAGRACIA
Sector ubicado en el nororiente del municipio de Tunja, el cual se encuentra
dentro de los siguientes límites generales:
3.1
DELIMITACIÓN DEL SECTOR O BARRIO
POR EL NORTE
:
Calle 64.
POR EL SUR
:
Calle 50.
POR EL ORIENTE
:
Limite perímetro urbano.
POR EL OCCIDENTE
:
Avenida Universitaria.
3.2
SECTORES O BARRIOS PRÓXIMOS
POR EL NORTE
:
Nunzahua.
POR EL SUR
:
La Esmeralda y Las Quintas.
POR EL ORIENTE
:
Zona rural del municipio de Tunja.
POR EL OCCIDENTE
:
Nunzahua y Bavaria.
3.3
ACTIVIDADES PREDOMINANTES
El sector de localización se concibe como una zona aún en proceso de
desarrollo con bastantes lotes disponibles, adicionalmente se observa un uso
residencial desarrollado en los últimos años en procesos de urbanización o
Página 6
conjuntos cerrados de vivienda unifamiliar con alturas hasta tres pisos y, en
menor proporción desarrollos en altura de vivienda multifamiliar.
El uso comercial es bastante incipiente en este punto, al ser una vía rápida y no
ser un sector consolidado.
3.4
VÍAS DE ACCESO
Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:
AVENIDA UNIVERSITARIA
Catalogada como un corredor complementario del municipio, la cual cuenta en
este punto con dos calzadas de dos carriles cada una y sentido de circulación
sur - norte y viceversa, se encuentra pavimentada y en buen estado de
conservación.
AVENIDA OLIMPICA
Catalogada como un corredor transversal, la cual cuenta en este punto con dos
calzadas de dos carriles cada una y sentido de circulación oriente - occidente y
viceversa, se encuentra pavimentada y en buen estado de conservación.
AVENIDA NORTE (CARRERA 6)
Catalogada como un corredor longitudinal del municipio, la cual cuenta en este
punto con dos calzadas de dos carriles cada una y sentido de circulación sur norte y viceversa, se encuentra pavimentada y en buen estado de conservación.
VÍAS ZONALES Y LOCALES
La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-6, con un estado de
conservación bueno y con un bajo tráfico de vehículos.
3.5
ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA
De conformidad con el Decreto 291 del 26 de junio de 2013, el sector se
encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase
social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es
residencial.
3.6
INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
El sector cuenta parcialmente con las redes instaladas de servicios públicos de
acueducto, alcantarillado, energía eléctrica.
Teniendo en cuenta que el sector se encuentra en proceso de consolidación, el
sector cuenta con una dotación en espacio público escaso, en lo referente a
alumbrado público, vías internas, iluminación y señalización.
Página 7
El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el
mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos,
los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.
3.7
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Departamento
: Boyacá.
Ciudad/Municipio
: Tunja.
Clase de suelo
: Urbano.
1. Reglamentación
Acuerdo Municipal 0016 de julio 28 de 2014, Por medio del cual se modifican
excepcionalmente las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento del
municipio adoptado mediante Acuerdo Municipal N° 0014 de 2001.
Decreto 0241 de septiembre 23 de 2014, por medio del cual se compilan las
disposiciones contenidas en los Acuerdos Municipales 0014 de 2001 y 0016 de
2014.
2. Ficha Consolidación 7B - I
Código
:
7B - I
Tratamiento
:
Consolidación.
Modalidad
:
Tipológica.
Tipo de tejido
:
Urbano residencial.
Los usos permitidos para este sector normativo son:
Usos principales:
Usos complementarios:
Usos restringidos:
Vivienda
unifamiliar
o
bifamiliar,
Vivienda
multifamiliar en serie con zócalo comercial, Vivienda
unifamiliar en agrupación, Vivienda multifamiliar en
agrupación y Edificio multifamiliar.
Locales para el consumo de alimentos, Estaciones
de servicio, en donde existen a la adopción del
POT/Modificación o sobre la malla arterial.
Local industrial anexo, Bodegas y talleres
industriales en donde existían a la aprobación del
POT/Modificación y Dotacional de Educación, salud,
bienestar social, cultura de escala local (máx. 2.000
m2).
El predio cuenta con la Licencia de Construcción C2LC0806 y Resolución 0213
de septiembre 10 de 2002, de la Curaduría Urbana N° 2 de Tunja, en la cual se
aprobó el proyecto de Construcción de Clínica de carácter regional en sótano y
cuatro pisos, con las siguientes áreas:
Ítem
Área lote
Área Libre
Área de construcción
N° de pisos
Índice de ocupación
Índice de construcción
Unidad
Página 8
Valor
4.088 m2
2.451 m2
6.500 m2
Sótano y cuatro pisos
0,40
1,59
Una
Adicionalmente, mediante la Licencia de Construcción C2LC1044 y Resolución
0193 de 13 de junio de 2003, se realizó la ampliación de la Licencia antes
mencionada para la Construcción de la Unidad de Urgencias con los siguientes
parámetros:
Ítem
Valor
Área de construcción
624,36 m2
N° de pisos
Dos
Unidad
Una
3.8
ACTIVIDAD EDIFICADORA
La dinámica edificadora del sector es alta presentándose proyectos de vivienda
en modalidad multifamiliar en altura, vivienda unifamiliar por autoconstrucción y
comercio sobre el eje vial principal.
Fin de página...
IV.
Página 9
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Fuente: Imágenes Google Earth
4.1
TERRENO
4.1.1
UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo es un predio medianero y se localiza en el costado
oriental de la Avenida Universitaria a la altura de la Calle 51.
4.1.2
ÁREA DE TERRENO
El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene la siguiente información
de áreas:
Fuente
Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula Inmobiliaria
070 – 142063, impreso el 23 de febrero de 2016 (Área 5.971,70
m2)
Escritura Pública 1711 de Junio 4 de 2007, protocolizada en la
Notaria 11 del circulo notarial de Bogotá D.C. (Área 5.971,70 m2)
Área (m2)
4.083,10
4.083,10
Fuente
Factura de Impuesto Predial Unificado y Complementarios del
año 2016, para el predio 01-03-0832-0024-000.
Licencia de Construcción C2LC0806 y Resolución 0213 de
septiembre 10 de 2002, de la Curaduría Urbana N° 2 de Tunja.
Plano de Localización (Cubierta y cuadro de áreas), escala
1:125, diseñados por Construclinica S.A.
ÁREA ADOPTADA
Página 10
Área (m2)
5.972,00
4.088,00
4.088,00
4.088,00
NOTA 1: Se recomienda la verificación de las áreas del terreno por parte del
solicitante, ya que existe diferencia de áreas, entre los documentos
suministrados.
NOTA 2: El área adoptada corresponde al área útil consignada en la licencia de
construcción, siguiendo los lineamientos establecidos por el solicitante, sin
embargo se recomienda establecer el actual estado de las cesiones viales ante
el ente municipal competente.
4.1.3
LINDEROS
POR EL NORTE
En extensión de noventa punto noventa y cuatro
metros (90,94 m) con el eje de la Calle cincuenta y dos
(52) vía local de la ciudad de Tunja.
POR EL SUR
:
En extensión de sesenta y dos punto cero seis (62,06)
metros con parte del predio de mayor extensión
urbanización denominada San Antonio del Bosque. El
predio incluye media calzada de la avenida primera
hasta el eje separador y de igual manera incluye
media calzada de la calle 52 hasta el eje de su
separador.
POR EL ORIENTE:
El lindero no se encuentra descrito en la información
jurídica suministrada.
POR EL OCCIDENTE: En extensión de ochenta y tres punto veinticuatro
(83,24) metros con el eje de la avenida primera de la
ciudad de Tunja.
Fuente: Escritura Pública 1711 de Junio 4 de 2007, protocolizada en la Notaria
11 del circulo notarial de Bogotá D.C.
4.1.4
:
FORMA Y TOPOGRAFÍA
El lote de terreno cuenta con una forma irregular y topografía plana en toda su
extensión.
Página 11
4.2
CONSTRUCCIÓN
Corresponde una edificación de cuatro pisos más sótano, la cual fue concebida
para usos dotacionales de salud.
4.2.1
ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN
Fuente
Licencia de Construcción C2LC0806 y Resolución 0213 de
septiembre 10 de 2002, de la Curaduría Urbana N° 2 de Tunja, en la
cual se aprobó el proyecto de Construcción de Clínica de carácter
regional en sótano y cuatro pisos. (Construcción Principal Clínica).
Área (m2)
6.500,00
Licencia de Construcción C2LC1044 y Resolución 0193 de 13 de
junio de 2003, se realizó la ampliación de la Licencia antes
624,36
mencionada para la Construcción de la Unidad de Urgencias.
(Construcción Ampliada)
NOTA: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.
4.2.2
DISTRIBUCIÓN
Según lo observado en la visita técnica al predio este cuenta con las siguientes
dependencias:
Primer Piso: Cuenta con área de soporte técnico, (Ups, rack), área de oxígenos,
medicinales, alarma contra incendios, oficina de programación de cirugía, área
de recepción, facturación, auditorio, área de bodega, área de cafetería, cocina,
sala de espera imagen logia, dos baños públicos hombres y mujeres, área de
farmacia, área de laboratorio clínico, toma de muestras de ginecobstetricia, área
de entrega de resultados, rayos x, ecografía, sala de recuperación, sala de
gastroenterología, mamografía, vestieres hombres y mujeres, sala de
procedimientos de Rayos X, área de TAC, sala de radiología, área de control de
TAC, área de control de urgencias, área de residuos hospitalarios, área de
descanso médico, área de procedimientos y reanimación, cuarto de ropas sucia
y limpia, sala de yesos, área de inyectologia, área de atención de pacientes, dos
consultorios de triage, tres consultorios,
dos baños públicos hombres y
mujeres, área de poceta, oficina de facturación, área de vestier, sala de espera
de urgencias, manifold, compresor de aire medicinal, área de tanques de
oxígeno, punto fijo de escaleras y dos ascensores.
Segundo Piso: Cuenta con sala de espera, área de cirugía ambulatoria, área de
cirugía general con tres quirófanos, área de farmacia, central de enfermería,
cuarto de trabajo sucio y trabajo limpio, sala de recuperación, esterilización, área
de instrumentación, dos baños públicos hombres y mujeres, área de ginecología,
Página 12
área de salas de cirugía neonatos, presenta dos áreas de descanso médico,
cuenta con UCI neonatal, área de vestier, baño mamas, cuarto de ropas sucia y
limpia, área de residuos hospitalarios, área de poceta, área de descanso médico.
UCI adultos, cuenta con central de enfermería, cuarto de trabajo sucio y trabajo
limpio, cuarto de ropas sucia y limpia, baño de pacientes, nueve cubículos de
pacientes, área de poceta, baño privado, deposito, área de vestier, cuarto de
ecografía con baño, consultorio, cuarto de residuos intermedios, área de aseo,
área de descanso de serviactiva, sala de partos, cuarto de trabajo sucio y trabajo
limpio, cuarto de ropas sucia y limpia, área de archivo, área administrativa con
ocho oficinas, área de recepción, baño de damas y caballeros y cocineta, punto
fijo de escaleras y dos ascensores.
Tercer Piso: Cuenta con sala de espera, oratorio, terraza, área de rack de
comunicaciones, dos baños públicos hombres y mujeres, cuarto de ropas sucia y
limpia, cuarto de trabajo sucio y trabajo limpio, central de enfermería, 25
habitaciones, cada una con baño privado (23 habitaciones sencillas y 2 dobles),
punto fijo de escaleras y dos ascensores.
Cuarto Piso: Cuenta con terraza, cuenta con área de hospitalización, área de
pediatría, sala de espera, central de enfermería, 25 habitaciones, cada una con
baño privado(23 habitaciones sencillas y 2 dobles) , área de descanso médico,
salida de emergencia, cuarto de trabajo sucio y trabajo limpio, cuarto de ropas
sucia y limpia, área de residuos hospitalarios, área de poceta, área de descanso
médico, baño, 2 ascensores, área de baños públicos hombres y mujeres, área
de descanso de terapia respiratoria, cuenta con un ascensor de carga, punto fijo
de escaleras y dos ascensores.
Cubierta: terraza, área de ductos, área de sistemas de aire, área de tablero de
control, área de caldera, cuarto de máquinas y ascensores, cuenta con placa
impermeabilizada.
Sótano: Cuenta con área de almacén, cocina, cuarto de ropas sucia y limpia,
bodega de bioimagen, dos bodegas de almacén, área de archivo de historias
clínicas, cuarto de aseo, baño, área de vestier, morgue, área de talleres de
mantenimiento, sala de extractores, cuarto de residuos comunes, área de
residuos hospitalarios, cuenta con 51 espacios de parqueo para automotores y 9
con servidumbre, planta eléctrica, área de sistemas de control, trampa de grasa,
sumergible, dos motobombas, cuenta con tanque de agua de 7000 litros y
tanques de reserva de agua de 7000 litros.
Construcción ampliada denominada actualmente como Central de Especialistas.
Primer Piso: Cuenta con recepción, sala de espera, 2 baños públicos de
hombres y mujeres, seis consultorios con baño privado cada uno, área de
Página 13
bodega, poceta, área de patología. Cuenta con sala de mama canguro, área de
recuperación, cámara de flujo, cuarto de esterilización, cuarto de lavado,
consultorio anexo, 2 baños públicos de hombres y mujeres, central de
enfermería, área de residuos hospitalarios y escaleras de acceso al segundo
piso.
Segundo Piso: Cuenta con sala de espera, área de recepción, cuatro oficinas
cada una con baño, oficina de serviactiva, oficina de electro cardiología y
diecinueve consultorios.
La parte exterior cuenta con área de parqueo de visitantes, zonas verdes y áreas
de circulación peatonal en adoquín en concreto.
4.2.3
VETUSTEZ (EDAD)
Según la Licencia de Construcción C2LC0806 y Resolución 0213 de septiembre
10 de 2002, de la Curaduría Urbana N° 2 de Tunja y sumándole el periodo de
culminación de la obra, la edificación principal cuenta con una edad aproximada
de 12 años.
Según la Licencia de Ampliación de Construcción C2LC1044 y Resolución 0193
de 13 de junio de 2003, se realizó la ampliación de la Licencia antes mencionada
para la Construcción de la Unidad de Urgencias y sumándole el periodo de
culminación de la obra, la edificación cuenta con una edad aproximada de 11
años.
4.2.4
4.2.5
ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN
ESTRUCTURA
: Concreto.
FACHADA
: Acabado en estuco y pintura.
CUBIERTA
: Placa
de
concreto
impermeabilizada.
MAMPOSTERÍA
: En bloque o tolete.
de
concreto
ACABADOS INTERIORES
PISOS
: Se destaca baldosa en grano de mármol y
porcelanato en algunas áreas, sin embargo las
áreas de radiología e imagenología están
recubiertas en plomo, concreto afinado en área de
sótano y terraza en gres.
Página 14
MUROS
: En bloque con estuco y esmalte epóxido como
acabado final, en áreas especializadas y
recubiertas en plomo en área de imagenología y
áreas con radiación.
CIELO RASOS
: Cielos rasos falso suspendidos en láminas anti
flama, en láminas de panel yeso con acabado final
en esmalte y recubiertas en plomo en área de
imagenología y áreas con radiación, la iluminación
esta incrustada al cielo raso de diferentes tipos.
BAÑOS
: Baños individuales, enchapados en baldosa
cerámica en muros, pisos en baldosa de grano de
mármol, mesones en grano mármol, sin divisiones
en la zona húmeda, mobiliarios e incrustaciones de
línea estándar e institucional.
PUERTAS
: Exteriores en vidrios con marcos metálicos o pvc,
interiores de madera, perfil metálico y vidrio plano y
recubiertas en plomo en área de imagenologia y
áreas expuestas a radiación.
VENTANERÍA
: Metálica con vidrio plano y plomadas en área de
imagenologia y áreas expuestas a radiación.
ESCALERAS
: En concreto con enchape en granito de mármol
pulido.
CALIDAD Y ESTADO
DE CONSERVACIÓN
: Usada, buen estado de conservación, se evidencia
falta de mantenimiento y enlucimiento en algunas
áreas.
4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES
Para el buen funcionamiento de la clínica esta cuenta con algunos equipos
especiales como: Subestación eléctrica con transformador, totalizadores,
condensadores, plantas eléctricas, cableado estructurado, dos ascensores, para
pacientes de tracción mecánica con chasis y plataforma en acero reforzado con
cabina y puertas en acero inoxidable, sistema de aire acondicionado central con
unidades condensadoras, manejadoras, polo a tierra en cada sala de cirugía,
redes internas de gases medicinales (oxigeno, aire y vació), para cada sala de
cirugía y áreas especializadas, red eléctrica e hidrosanitaria especial, alarma
detección de humo con sensores, estaciones manuales de incendio, central de
alarma y sistema general de sonido con bafles y parlantes.
Página 15
Vale aclarar que la mayoría de equipos periféricos (no médicos) se encuentran
entre regular y buen estado de conservación y mantenimiento, los cuales
requieren de una intervención importante e inmediata para colocar la clínica en
condiciones de funcionamiento normales.
Fin de página...
V.
Página 16
CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el
barrio denominado comúnmente como Altagracia, con presencia de vías de
importancia dentro del municipio y ser una zona aún en proceso de desarrollo con
bastantes lotes disponibles, con un uso residencial desarrollado en los últimos años
y un uso comercial incipiente.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la
Avenida Universitaria circula el servicio de transporte público tradicional con buses,
busetas y colectivos que principalmente integra el sector norte y sur de la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a
una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble
es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es alta presentándose proyectos de vivienda
en modalidad multifamiliar en altura, vivienda unifamiliar por autoconstrucción y
comercio sobre el eje vial principal.

El inmueble objeto de estudio cuentan con frente a una vía de tipo arterial (Avenida
Universitaria) y de tipo local en proceso de construcción.

El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo Municipal 0016 de julio 28
de 2014, Por medio del cual se modifican excepcionalmente las normas
urbanísticas del Plan de Ordenamiento del municipio adoptado mediante Acuerdo
Municipal N° 0014 de 2001, el cual lo clasifica en tratamiento de consolidación
tipológica, en tejido urbano residencial.

Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma,
topografía, linderos generales, entre otros.

La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las
actividades que actualmente se desarrollan, además del buen estado de
conservación y los acabados con que cuenta esta.

Según el mapa 13 de equipamentos anexo al Acuerdo Municipal 0016 de 2014, por
medio del cual se modifican excepcionalmente las normas urbanísticas del plan de
ordenamiento territorial del Municipio de Tunja, el predio se encuentra catalogado
como equipamento de Salud.

Página 17
El valor asignado se entiende como valor presente de cada uno de los inmuebles
tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una
vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se
mantengan.
Fin de página...
VI.
Página 18
CONSIDERACIONES NORMATIVAS
Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo
anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas
analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de
este tipo de inmuebles:
6.1
NORMATIVIDAD URBANÍSTICA
Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en
los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus
decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los
usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.
Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas.
En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción
de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los
casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una
necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los
segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en
una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios
sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su
destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es
que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional
o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos,
garantizando así su permanencia.
Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o
después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo
las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele
confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden
a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que
soporta y su calidad de permanencia.
El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por
una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las
condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida,
la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de
parqueaderos, entre otras.
Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la
norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en
posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas
existan.
Página 19
Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de
urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo
de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la
normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los
inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas
en la licencia.
Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia
aprobada, se determinó lo siguiente:
Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada
y soportada con planos arquitectónicos.
Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el
documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es
susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en
los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los
índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este
caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la
entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es
nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos
responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre
se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el
peticionario.
Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por
licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística
vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el
proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas
áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier
documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza
al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es
decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.
En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de
posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean
susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no
serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se
presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad
peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.
6.2
Página 20
NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA
En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con
la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de
Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción
específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud,
particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto
que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las
exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que
por tal razón, en nuestro caso, no son revisables.
En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones
levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre
los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el
código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de
su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer
planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que
no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y
revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto
en el tema ya sea persona natural o jurídica.
Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las
normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su
construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en
el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las
características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada
una.
En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la
construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación:
Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el
cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a
las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios
y similares.
Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas,
científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la
prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la
Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones.
Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las
Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones
complementarias.
Página 21
En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto
anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de
salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al
que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en
operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De
hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento,
independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta
y de si cumple o no con las demás exigencias.
Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de
las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y
mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor
estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para
cumplir con la normatividad vigente.
6.3
NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS
Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud
en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la
resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades,
Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema
General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular.
La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de
Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por
la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una
estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere
responsabilidad alguna en tal decisión.
De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio,
ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de
información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de
construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio
y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas
y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en
funcionamiento.
Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la
construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada,
es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de
llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso
significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás
diseños que las normas actuales contemplan.
Página 22
Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o
la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la
comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además
por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos
anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia
vigentes.
En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra
razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo
tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y
exigencia.
Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar,
que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el
avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del
arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la
metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción.
También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos
médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por
considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación.
En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la
metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y
que será referida en el punto respectivo de cada informe.
Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados
mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales
de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente
tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes.
Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que
comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una
sobrevaloración.
Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme
a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la
misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las
edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en
que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción
como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque
sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.
VII.
Página 23
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
7.1
PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
De acuerdo a lo establecido en el plano de amenaza por erosión el predio se
encuentra en una zona de riesgo baja y en el plano de amenaza por inundación
y encharcamiento se encuentra en zona de riesgo bajo y medio.
7.2
LEGALIDAD DE ÁREAS
Las áreas construidas valoradas en el presente informe, corresponden a las
aprobadas en las licencias de construcción suministradas.
7.3
IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental aceptable por el alto tráfico vehicular y la poca arborización y zonas
verdes.
7.4
SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.
7.5
SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.
7.6
PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
7.7
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se observa una baja oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector
inmediato de localización.
Fin de página...
Página 24
VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el
bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los
aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros
bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la
información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
IX.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a
metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros
establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del
“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta
donde el valuador alcanza a conocer.
Página 25
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido
plasmado en el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten
realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble
que se está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble
objeto de valuación.
X.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE
LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las
partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
Fin de página...
XI.
Página 26
METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
11.1
JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos
y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de
los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta
diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos
Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación
alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos
relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Página 27
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y
características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
11.2
MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO
Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN
Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,
a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características
similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.
11.3
MEMORIA DE CÁLCULO
11.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO
El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores
totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación
realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C)
En donde,
Página 28
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron once (11) ofertas de predios en el sector del predio objeto de
avalúo y en sectores aledaños, en donde se tiene un rango de valores de
aproximado de $720.000 a $1.000.000 por m2 de terreno. La diferencia radica
principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor
ubicación y el área ofrecida del terreno para la venta.
Dadas las condiciones del mercado inmobiliario y las áreas ofrecidas los datos
obtenidos de mercado se examinaran en dos grupos como se muestra a
continuación:
Primer grupo (Lotes en venta de áreas útiles)
Dentro del sector se lograron ubicar seis ofertas de lotes, los cuales tienen áreas
entre los 70 a 110,7 metros cuadrados de terreno, el valor promedio pedido por
metro cuadrado de terreno es de $1´045.000 y cuentan con un comportamiento
similar sobre al valor pedido con un coeficiente de variación de 5,44%, con valor
mínimo pedido de $950.000 y como valor máximo de $1´100.000, las cifras se
aproximan para facilitar su estudio.
Sin embargo estas áreas son de cabidas superficiarias menores respecto al
terreno del predio en estudio, dichas ofertas se muestran a continuación:
Página 29
ESTUDIO DE MERCADO LOTES DE TERRENO - SECTOR ALTAGRACIA - AVENIDA UNIVERSITARIA - TUNJA - MAYO DE 2016.
ÁREA
TERRENO
M²
ÁREA
CONST.
M²
N°
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
TIPO
1
AV UNIVERSITARIA
CL 54
CASA
RESIDENCIAL
91,0
0,0
2
AV UNIVERSITARIA
CL 51
LOTE PARA
DESAROLLAR
84,0
0,0
$95.000.000
4,2%
3
AV UNIVERSITARIA
CL 59
LOTE PARA
DESAROLLAR
78,0
0,0
$90.000.000
4
AV UNIVERSITARIA
CL 59
LOTE PARA
DESAROLLAR
91,0
0,0
5
AV UNIVERSITARIA
CL 60
LOTE PARA
DESAROLLAR
110,7
6
AV UNIVERSITARIA
CL 50
LOTE PARA
DESAROLLAR
94,5
FAC.
COM.
VALOR
AJUSTADO
VR. CONSTRUCCION
VR M²
TERRENO
$0
$91.000.000
4,4%
$100.000.000
0,0
0,0
OFERTA
FOTOGRAFIA OFERTA
OBSERVACIONES
CONTACTO
$1.010.989
LOTE PARA
DESARROLLAR, USOS
PERMITIDOS DE
VIVIVIENDA, COMERCIO E
INSTITUCIONAL.
SAMANTHA ALBA
3043501680
$0
$1.083.333
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIVIENDA.
3105749499
EDUARDO PARDO
$86.000.000
$0
$1.102.564
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIVIENDA.
3043501680
SAMANTHA ALVAREZ
3,0%
$97.000.000
$0
$1.065.934
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIVIENDA.
3043501680
SAMANTHA ALVAREZ
$110.000.000
4,5%
$105.000.000
$0
$948.509
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIVIENDA.
3115496686
MARITZA JIMENEZ
$105.000.000
3,8%
$101.000.000
$0
$1.068.783
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIVIENDA.
3002034368
CAROLINA LOPEZ
95.000.000,0
3,2%
92.000.000,0
Media
Desviación Estandar
% Desviación
Valor Mínimo
Valor Máximo
Int. Confianza Mínimo
Int. Confianza Máximo
Cof. De Asimetría
N° Datos
$1.046.686
$56.986
5,44%
$948.509
$1.102.564
$989.699
$1.103.672
-1,22
6
Teniendo en cuenta la cabida superficiaria del predio, se buscaron ofertas en la
zona con cabidas superficiarias mayores donde se lograron cinco ofertas con
áreas de terreno entre 1.383 a 23.300 metros cuadrados, los cuales son más
comparables con el predio en estudio, los valores pedidos por metro cuadrado
oscilan entre $720.000 a $1’085.000, la diferencia de valor radica principalmente
por su área y el uso múltiple ofrecido para ser desarrollado (Vivienda – Comercio
- Institucional), los valores de redondean para facilitar su estudio, dichas ofertas
se muestran a continuación:
Página 30
ESTUDIO DE MERCADO SECTOR ALTAGRACIA - AVENIDA UNIVERSITARIA - TUNJA - MAYO DE 2016.
ÁREA
TERRENO
M²
N°
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
TIPO
7
AV UNIVERSITARIA
CL 50
LOTE PARA
DESARROLLAR
23.300,0
8
AV UNIVERSITARIA
CL 54
LOTE PARA
DESARROLLAR
9
AV UNIVERSITARIA
CL 54
10
11
ÁREA
CONST.
M²
OFERTA
FAC.
COM.
VALOR
AJUSTADO
VR. CONSTRUCCIÓN
VR M²
TERRENO
0,0
$17.475.000.000
4,4%
$16.700.000.000
$0
1.383,0
0,0
$1.660.000.000
9,6%
$1.500.000.000
LOTE PARA
DESARROLLAR
1.338,0
0,0
$1.600.000.000
10,6%
AV UNIVERSITARIA
CL 60
LOTE PARA
DESARROLLAR
1.800,0
0,0
$2.000.000.000
AV UNIVERSITARIA
CL 50
LOTE PARA
DESARROLLAR
1.900,0
0,0
$2.000.000.000
FOTOGRAFÍA OFERTA
OBSERVACIONES
CONTACTO
$716.738
LOTE PARA
DESARROLLAR, USOS
PERMITIDOS DE
VIVIENDA, COMERCIO E
INSTITUCIONAL.
3132494503
PEDRO CEPEDA
$0
$1.084.599
LOTE PARA
DESARROLLAR, USOS
PERMITIDOS DE
INSTITUCIONAL.
3112244780
TATIANA RODRÍGUEZ
$1.430.000.000
$0
$1.068.759
LOTE PARA
DESARROLLAR, USOS
PERMITIDOS DE
INSTITUCIONAL.
3112244780
TATIANA RODRÍGUEZ
10,0%
$1.800.000.000
$0
$1.000.000
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIENDA.
3112244780
TATIANA RODRÍGUEZ
10,0%
$1.800.000.000
$0
$947.368
LOTE PARA
DESARROLLAR USO
PERMITIDOS DE
VIVIENDA.
3002034368
CAROLINA LÓPEZ
* Los cálculos relacionados están contemplando las ofertas 8 a 11 por contar con
áreas mas similares, la oferta 7 esta por fuera del análisis por su área mayor
Media
Desviación Estándar
% Desviación
Valor Mínimo
Valor Máximo
Int. Confianza Mínimo
Int. Confianza Máximo
Cof. De Asimetría
N° Datos
$1.025.182
$63.557
6,20%
$947.368
$1.084.599
$961.625
$1.088.738
-1,53
5
Realizando una observación más detallada, se logra identificar que las ofertas de
la 8 a la 11, tiene un valor promedio por metro cuadrado de terreno de
$1´025.000, y cuentan con un comportamiento similar con un coeficiente de
variación de 6,20%, con valor mínimo pedido de $950.000 y como valor máximo
de $1´080.000, y la oferta 7 de mayor área tiene un valor pedido de $720.000
por metro curado de terreno, las cifras se aproximan para facilitar su estudio.
Dado lo expuesto en los párrafos anteriores, se toma como valor máximo el
promedio del segundo grupo analizado y como valor mínimo el de la oferta siete
por su extensión superficiaria, donde se tiene que el valor adoptado es de
$870.000.
11.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Página 31
Vc = {Ct – D} + Vt, en donde:
Vc
Ct
D
Vt
= Valor comercial
= Costo total de la construcción
= Depreciación u Obsolescencia
= Valor del terreno
Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien.
Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo:
Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini:
Clase 1:
Clase 1.5:
Clase 2:
Clase 2.5:
Clase 3:
Clase 3.5:
Clase 4:
Clase 4.5
Clase 1:
Clase 2:
Clase 3:
Clase 4:
Clase 5:
Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071
Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262
Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407
Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068
Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041
Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990
Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274
Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530
El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos
o pañetes.
El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%
conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.
Además:
X:
Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la
vida útil, multiplicado por 100.
Y:
Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor
nuevo calculado.
A = Vn – (Vn * Y) + Vt
Página 32
En donde:
A = Avalúo del bien
Vn = Valor nuevo de la construcción.
Vt = Valor del terreno.
Y = Valor porcentual a descontar.
Para hallar el valor del M2 de construcciones usadas, el punto de partida es el
enfoque o método del Costo.
Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos
basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VI del presente
informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes.
El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la
construcción nueva como se anotó en el mencionado capítulo VI, a la cual se le
aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y
el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo
señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el
porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de
conservación y mantenimiento.
A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de
reposición aplicado a la edificación:
ÍTEM
EDAD
VIDA
ÚTIL
Construcción Principal Clínica
Construcción Ampliada
12
11
100
100
EDAD EN % DE
ESTADO DE
VALOR
VALOR
DEPRECIACIÓN
VIDA
CONSERVACIÓN
REPOSICIÓN DEPRECIADO
12,00%
11,00%
2,0
2,0
9,08%
8,48%
$ 3.000.000
$ 1.850.000
VALOR
FINAL
VALOR
ADOPTADO
$272.385 $2.727.615 $ 2.730.000
$156.893 $1.693.107 $ 1.695.000
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el
valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al
terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:
XII.
Página 33
AVALÚO COMERCIAL
CLÍNICA TUNJA
AVENIDA UNIVERSITARIA N° 51 - 50
BARRIO ALTAGRACIA
TUNJA - BOYACÁ
DESCRIPCION
AREA
2
m
Terreno
4.088,00
Construcción Principal Clínica
6.500,00
Construcción Ampliada
624,36
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
VR UNITARIO
$/m2
$870.000
$2.730.000
$1.695.000
VR TOTAL
$3.556.560.000
$17.745.000.000
$1.058.290.200
$22.359.850.200
SON: VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE
OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL DOSCIENTOS PESOS M/CTE.
MILLONES
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del
Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
RNA 1275663251 SIC.
Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ
Director Avalúos Bogotá
RNA 08-119914 SIC
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLÍNICA DE TUNJA
ENTORNO Y VÍA DE ACCESO SOBRE LA AVENIDA UNIVERSITARIA
FACHADA DE LA CLÍNICA
FACHADA DE LA CLÍNICA
SECCIÓN EXTERIOR DE LA CLÍNICA
SECCIÓN EXTERIOR DE LA CLÍNICA
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
ESTACIÓN DE ENFERMERÍA
OBSERVACIÓN ADULTOS
SALA DE ESPERA
DETALLE GENERAL DE ÁREA DE CUBIERTA
DETALLE DE HABITACIÓN ÁREA DE HOSPITALIZACIÓN Y BAÑO RESPECTIVO
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
DETALLE BATERÍA DE BAÑOS
TRABAJO DE ENFERMERÍA
ESTAR MEDICO
CUARTO DE TRABAJO LIMPIO
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
ÁREA LIMPIA DE LACTARIO
ÁREA DE ESTERILIZACIÓN
DIRECCIÓN ADMINISTRATIVA
COORDINACIÓN DE FACTURACIÓN
ÁREA ADMINISTRATIVA
ÁREA DE VESTIERES HOMBRES
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
CONSULTORIO MÉDICO
ÁREA DE ECOGRAFÍA
VESTIER
ÁREA DE TRABAJO LIMPIO
CUARTO DE RESIDUOS PELIGROSOS
COORDINACIÓN MEDICA DE URGENCIAS
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
CUARTO DE CONTROLES
ÁREA DE PREPARACIÓN PARA RAYOS X
ENTREGA DE RESULTADOS
OFICINA ÁREA ADMINISTRATIVA
ÁREA DE TOMA DE MUESTRAS DE LABORATORIO
SALA DE ESPERA
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
CAFETERÍA
ÁREA DE GASES MEDICINALES
ARCHIVO DE HISTORIAS CLÍNICAS
COCINA
ÁREA DE GARAJES EN SÓTANO
DEPÓSITO DE CADÁVERES
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
CLÍNICA DE TUNJA
ÁREA DE QUIRÓFANO
ÁREA DE QUIRÓFANO
ÁREA DE PREPARACIÓN PARA CIRUGÍA
ÁREA DE QUIRÓFANO EN ADECUACIÓN
PUNTO FIJO DE ASCENSORES
PASILLO DE CIRCULACIÓN
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL DE 2016
EDIFICIO CENTRAL DE ESPECIALISTAS
FACHADA
SALA DE ESPERA
BAÑO PRIVADO
CONSULTORIO
CONSULTORIO DE ALTO COSTO
BAÑO MUJERES

Bogotá DC, Mayo 27 de 2016. Señores

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