Mercados hoteleros estratégicos en Sudamérica.

Transcripción

®
FocusOn: Mercados hoteleros
estratégicos en Sudamérica
Octubre 2012
Perspectiva del mercado
Sudamérica es uno de los lugares más atractivos del mundo
para el desarrollo de la industria hotelera. Los factores
económicos presentes en las principales ciudades de la región
están originando significativas oportunidades de inversión
para este mercado. En este informe se muestra un panorama
detallado de Bogotá, Buenos Aires, Lima y Santiago.
Colaboradores
Clay B. Dickinson
Vicepresidente Ejecutivo
Región Latinoamérica
+1 202 719 6225
[email protected]
Ricardo Mader
Vicepresidente Ejecutivo
Sudamérica
+55 11 3071 0747
[email protected]
Santiago Berraondo
Vicepresidente
Argentina
+54 11 4893 2600
[email protected]
Juan Paredes
Vicepresidente
Argentina
+54 11 4893 2600
[email protected]
Lauro Ferroni
Vicepresidente
Investigación – Región Américas
+1 312 228 2566
[email protected]
Foto de tapa: Barrio Miraflores, Lima
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y sabemos cómo obtener resultados.
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FocusOn: Mercados hoteleros estratégicos en Sudamérica 1
Contenidos
Panorama general...............................................................................2
Bogotá, Colombia...............................................................................4
Una economía con bases sólidas....................................................4
Resurgimiento de la industria del turismo........................................4
Principales submercados hoteleros en Bogotá................................5
Crecimiento de dos dígitos del índice RevPAR en 2010 y 2011.......5
Evolución de la oferta hotelera en Bogotá.......................................6
Cartera de proyectos y posible sobreoferta temporaria...................6
Futuras oportunidades de inversión.................................................7
Buenos Aires, Argentina....................................................................8
Señales de recuperación económica...............................................8
Arribos turísticos aumentan 9% en 2011..........................................8
La demanda hotelera se reduce ante las presiones económicas..... 8
Principales submercados hoteleros en Buenos Aires......................9
Oferta de alta calidad.......................................................................9
Oportunidades de inversión...........................................................10
Lima, Perú.......................................................................................... 11
Sólido panorama económico.......................................................... 11
Los arribos turísticos muestran fuertes incrementos..................... 11
Principales submercados hoteleros en Lima.................................12
La demanda hotelera se mantiene firme........................................12
Permanecen relativamente subdesarrollados
los segmentos Luxury y Upscale....................................................13
Oportunidades de desarrollo .........................................................13
Santiago, Chile..................................................................................14
Crecimiento económico promedio del 4,5% hasta 2015................14
Aumento del 15% en arribos turísticos en 2011.............................14
Principales submercados hoteleros en Santiago...........................15
Despegue en la performance del mercado
hotelero en Santiago......................................................................15
Oferta hotelera consolidada...........................................................16
El mercado acompaña las oportunidades
de desarrollo hotelero..................................................................... 17
2 FocusOn: Mercados hoteleros estratégicos en Sudamérica
Panorama general
Sudamérica es uno de los lugares más atractivos del mundo para
el desarrollo de la industria hotelera. Los factores económicos
presentes en las principales ciudades de la región están originando
significativas oportunidades de inversión para este mercado.
El PBI real de estos cuatro países se estima que aumentará a una
Tasa de Crecimiento Anual Compuesto (CAGR) del 4,5% o superior
en 2015, bastante por encima de las proyecciones de crecimiento
para la mayor parte de los mercados maduros. En general, los países
están experimentando incrementos en las Inversiones Extranjeras
Directas (FDI) lo que se espera que conduzca a un incremento en la
demanda hotelera.
Dimensión de la economía y perpectivas de crecimiento
350.0
PBI Real por país, MM real 2005 $, 2012F
300.0
Los cuatro mercados se han beneficiado a partir del aumento en los
niveles de transparencia en materia inmobiliaria registrados durante los
últimos años. Según la calificación de crédito soberano de Standard
& Poor’s, Chile, Perú y Colombia se encuentran dentro de la categoría
investment grade o grado de inversión que establece la agencia de
calificación financiera. Estos países también han logrado progresos
respecto del índice Ease of Doing Business Ranking desarrollado por el
Grupo Banco Mundial, con Chile a la cabeza del grupo.
Argentina
250.0
Colombia
200.0
150.0
Chile
100.0
Peru
50.0
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
Crecimiento PBI Real por país CAGR, 2012-2015F
Fuente: IHS Global Insight
Si bien Brasil, la economía más grande de Sudamérica por un amplio
margen y el país más densamente poblado del área, ofrece la más
amplia variedad de oportunidades de crecimiento, existen también
otras ciudades en otros países de la región que impulsan con firmeza
el crecimiento de la demanda y ofrecen condiciones favorables de
inversión dando lugar a distintas oportunidades en Real Estate. Entre
estos mercados se encuentran Bogotá, Buenos Aires, Lima y Santiago.
Indicadores financieros y operativos
Colombia
Argentina
Perú
Chile
BBB-
B
BBB
A+
Calificación general Índice de Facilidad para Hacer Negocios
3
22
2
1
Obtención de permisos de construcción
9
32
9
16
Registro de propiedades
4
24
4
5
Obtención de créditos
10
10
3
7
Cumplimiento de contratos
25
1
17
4
82
58
79
45
Calificación de crédito soberano en moneda extranjera
Participan 32 países en Latinoamérica (1=Más favorable)
Calificación Índice de Transparencia Inmobiliaria de JLL
Participan 97 países de todo el mundo (1=Más favorable)
Fuentes: Standard & Poor’s; The World Bank Group; Jones Lang LaSalle
Mercado de oficinas en Sudamérica Clase A & AB
Mercado
Tasa disponib.
(%)
Clase A & AB
Buenos Aires
5.0%
Santiago
2.1%
Bogotá
6.0%
Lima
3.4%
Dimensión del
mercado (‘000 m²)
Clase A & AB
Clase A
alquiler/m² (US$)
Tendencia alquileres
m
$28-33
k
1,110
40
g
$25-34
k
2,830
380
k
$30-36
g
1,400
180
m
$20-24
k
616
60
Tendencia disponib.
Proyección ofertas
2012 (‘000 m²)
Fuente: Jones Lang LaSalle. Datos mediados de 2012
Hace tiempo ya que Chile ha logrado la mayor estabilidad
macroeconómica entre las más grandes economías de Sudamérica y,
por lo tanto, cuenta con un mercado de capitales relativamente grande
y sofisticado. Chile es uno de los principales mercados emergentes
con sólidos fundamentals económicos, una amplia red de tratados de
libre comercio y firmes perspectivas de crecimiento del PBI.
La economía colombiana es una de las más dinámicas, diversas y
flexibles de Sudamérica y ha progresado significativamente durante
los últimos diez años, lo que ha impulsado el surgimiento de nueva
oferta para responder a la creciente demanda hotelera. Se espera
que el mercado hotelero de Bogotá experimente significativos
aumentos en su nivel de oferta durante los próximos años.
Perú también ha seguido políticas destinadas a promover el
crecimiento y se espera que obtenga los más altos resultados en
términos de crecimiento económico entre los países que participan
de este informe. La inversión y el consumo se mantendrán como
los factores que impulsan dicho crecimiento. La variada herencia
cultural del país y sus atractivas propuestas turísticas continuarán
apuntalando el desarrollo del sector turístico.
Argentina ofrece un escenario con características más complejas. Si
bien se ha registrado recientemente un aumento en el crecimiento
económico del país, se estima que se producirá una desaceleración
durante 2013. La cartera de proyectos a desarrollar en Buenos Aires
es la más reducida entre las ciudades evaluadas en este informe
debido a que los inversores se mueven con mayor cautela. No
obstante, el constante atractivo de Buenos Aires como uno de los
principales destinos turísticos de Sudamérica permite a este mercado
seguir alcanzando un rendimiento respetable.
Cantidad de habitaciones de nivel internacional por ciudad
8,000
Buenos Aires
7,000
Cantidad de habitaciones 2012F
En estas ciudades los mercados de oficinas Clase A y AB están
emergiendo junto con los mercados hoteleros. Los precios de
alquileres Clase A han aumentado notablemente durante los últimos
años. Santiago registra las cifras más altas en materia de nuevos
proyectos a concluir en 2012.
Bogotá
6,000
5,000
4,000
Santiago
3,000
Lima
2,000
1,000
-
0%
5%
10%
15%
Aumento de unidades para 2014F respecto de 2012
Fuente: Jones Lang LaSalle Hotels
Bogotá, Buenos Aires, Lima y Santiago se mantienen en la mira
de inversores hoteleros locales e internacionales mientras los
fundamentals de la demanda continúan fortaleciéndose en estas
ciudades, resultando en numerosas oportunidades de inversión
en materia inmobiliaria.
20%
Bogotá, Colombia
Resurgimiento de la industria del turismo
Bogotá, capital de Colombia, tiene más de siete millones de habitantes
y es el principal centro comercial y financiero del país. Prácticamente
un tercio de las compañías locales colombianas se encuentran en esta
ciudad. Bogotá es la entrada principal a Colombia y el punto desde el
que se distribuye la actividad turística dentro del país.
La industria del turismo en Colombia comenzó a levantarse durante los
últimos años. Se registraron 1.6 millones de arribos internacionales al
país en 2011. Bogotá está mejorando su imagen turística a través de la
renovación de distintas atracciones urbanas como parques, museos,
galerías de arte y teatros. Además, el país está situado en un punto
estratégico que le permite ofrecer vuelos más cortos a EE.UU.
y Europa en comparación con Brasil y Argentina, por ejemplo.
Una economía con bases sólidas
Luego de Brasil y Argentina, Colombia es la tercera economía más
grande de Sudamérica y el segundo país más poblado del continente.
Los problemas de seguridad en el país mejoraron sustancialmente
desde 2002.
Arribos turistas internacionales a Colombia (2011)
Otros países de Sudamérica
31%
Las exitosas medidas políticas y económicas implementadas en
Colombia han impulsado un fuerte crecimiento económico, con un
promedio de 4,8% por año de 2005 a 2011, cifra que representa una
de las tasas de crecimiento más altas de Sudamérica. Colombia
superó un período de retracción en 2009 y la economía del país está
hoy en condiciones de crecer fuertemente y en forma sostenida, con
un aumento estimado en promedio de 4,7% hasta el 2015.
Brasil
5%
Argentina
6%
Un favorable régimen de inversión externa ha llevado a Colombia a
convertirse en el segundo destino más solicitado para IED (Inversión
Extranjera Directa) en Sudamérica después de Brasil. Debido a la
inversión privada, el precio relativamente alto de los commodities y
las mejoras en el sector externo, Colombia se encuentra en un sólido
camino de crecimiento económico continuo.
Colombia
% Cambio PBI Real
Norteamérica
31%
Países restantes
21%
Europa
7%
Fuente: Euromonitor International
Los arribos provenientes de Sudamérica representan la mitad del total
de la demanda internacional de Colombia. Los principales mercados
generadores de demanda en Sudamérica son Venezuela, Ecuador,
Perú, Argentina y Brasil. Por su parte, Norteamérica es el segundo
mercado generador más grande para Colombia y representa un tercio
de los arribos internacionales.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 F
2013 F
2014 F
2015 F
4.7
6.7
6.9
3.5
1.7
4.0
5.9
4.6
4.7
4.8
4.8
PBI Real (MM real 2005 $)
146.6
156.4
167.2
173.1
176.0
183.0
193.8
202.7
212.2
222.3
232.9
PBI Nominal per capita US$
3,405.3
3,720.9
4,676.6
5,421.1
5,101.4
6,186.4
7,101.5
7,748.0
8,200.3
8,879.9
9,624.8
% Cambio Índice de Precios al Consumidor
3.1
3.4
4.4
8.9
2.3
1.4
3.3
3.4
3.0
3.2
3.0
% Tasa de interés según políticas
5.1
4.3
5.5
7.0
4.2
2.3
3.4
3.5
3.3
3.6
3.7
2,320.8
2,361.1
2,078.3
1,967.7
2,166.8
1,898.6
1,847.6
1,800.6
1,809.2
1,799.5
1,796.2
Población (Millones)
43.0
43.7
44.4
45.0
45.7
46.3
46.9
47.6
48.2
48.8
49.4
Inversión Extranjera Directa Neta
5.6
5.4
8.1
8.3
4.0
0.4
8.3
3.2
1.3
0.6
0.2
Tipo de cambio, moneda local p/US$
Avenida
El Dorado/
Salitre
Chapinero
Centro
Internacional/
Downtown
La oferta hotelera en Bogotá se concentra en los siguientes
submercados:
• Chapinero es el principal distrito comercial de Bogotá y se
extiende desde la Calle 72 a la Calle 100. Los hoteles del
área reciben viajeros corporativos y el distrito habitualmente
registra las más altas Tarifas Promedio Diarias (ADR) de
la ciudad. Este mercado secundario también comprende
Avenida Chile, el principal sector financiero del lugar.
Dentro de este mercado también se destacan Zona Rosa,
Chicó y Parque 93, donde es posible encontrar variedad de
restaurantes, boutiques y propuestas de entretenimiento.
• El submercado Avenida El Dorado/Salitre está ubicado
cerca del aeropuerto internacional, ofrece alojamiento para
viajeros corporativos y cubre la demanda vinculada con el
aeropuerto. Debido a su proximidad al centro aeroportuario,
la demanda corporativa tiende a elegir esta zona para el
desarrollo de reuniones comerciales breves y conferencias.
El distrito también atrae viajeros corporativos provenientes
de las zonas industriales de Salitre y Fontibon y de los
complejos de oficinas ubicados al oeste de la Avenida
El Dorado.
• Centro Internacional/Downtown es el área ubicada cerca
de los edificios gubernamentales y embajadas. Si bien existen
distintas iniciativas destinadas a revitalizar el distrito, los
valores correspondientes a ocupación y ADR se mantienen
por debajo de los niveles del mercado en general debido a la
reducida cantidad de atracciones que ofrece la zona.
• El submercado Zona Norte (Santa Bárbara y Usaquén)
es un distrito financiero en crecimiento, moderno y con
elegantes centros comerciales y ofertas recreativas.
Bogotá experimentó una desaceleración en el RevPAR en 2009
producida por el debilitamiento de la economía y la incorporación de
nueva oferta. El rendimiento del parque hotelero de la ciudad registró
un fuerte repunte en 2010 con un crecimiento del índice RevPAR del
11%, seguido por un sorprendente aumento del 18% en 2011 para el
mismo índice impulsado por el crecimiento del ADR.
En la primera mitad de 2012 se registraron significativos aumentos
de la oferta entre los hoteles de nivel internacional de la ciudad,
lo que ocasionó un ligero descenso del RevPAR para el período
debido a que el incremento en la oferta superó el crecimiento de la
demanda. No obstante, la demanda durante el período creció un
17% demostrando así la fuerza de los fundamentals del mercado. La
presión sobre el RevPAR podría persistir durante los próximos años,
ya que la nueva oferta generará un descenso en los niveles
de ocupación y, por lo tanto, en el ADR.
Desempeño mercado hotelero en Bogotá
Segmentos Upper upscale y Luxury
$200
100%
$180
$160
80%
$140
$120
60%
$100
$80
40%
$60
$40
20%
$20
$-
0%
2007
2008
ADR
Fuente: STR Global
2009
2010
2011
RevPAR
YTD
Junio
2011
Occ
YTD
Junio
2012
Nivel de ocupación
Zona Norte
Crecimiento de dos dígitos en el RevPAR para 2010 y 2011
ADR y RevPAR ($US)
Principales submercados hoteleros en Bogotá
Evolución de la oferta hotelera en Bogotá
Cartera de proyectos y posible sobreoferta temporaria
La oferta hotelera de Bogotá ha crecido considerablemente
desde mediados del 2000. Las marcas de hoteles locales como
GHL Hoteles, Hoteles Estelar, Hoteles Dann y Hoteles Royal se
han expandido en el mercado a un ritmo muy rápido a través de
propiedades adquiridas y/o administradas total o parcialmente.
En la actualidad, la cuidad cuenta con unos 39 hoteles de nivel
internacional, lo que representa un total de aproximadamente
5400 habitaciones. Se espera que este segmento crezca a 6800
habitaciones en 2015 con la apertura de hasta 9 hoteles nuevos.
Entre los principales proyectos se incluye un W Hotel de 168
habitaciones cuya inauguración está programada para 2014.
Estimamos que Bogotá enfrentará presiones en la oferta si se
materializan todos los proyectos propuestos.
La previa inestabilidad política de Colombia durante mucho tiempo
actuó como una barrera que impedía el ingreso al mercado de las
cadenas internacionales. Sin embargo, las marcas globales lograron
una gran penetración durante los últimos años con la apertura de
hoteles de alto perfil como es el caso del Bogotá JW Marriott y el
Hilton Bogotá.
El escenario para el desarrollo hotelero en Bogotá ha estado abierto
a los inversores extranjeros desde comienzos del 2000. Agencias
como Proexport Colombia apoyan el turismo internacional y la
inversión extranjera en Colombia y han trabajado activamente para
potenciar el atractivo del país ante los inversores.
Bogotá: Proyectos para el desarrollo de nuevos hoteles
de nivel internacional
Hotel
Habitaciones
Distrito
Año de
inauguración
Wyndham Hotel
261
Avenida El Dorado/
Salitre
2012
Urban Royal Calle 26
90
Avenida El Dorado/
Salitre
2013
Debido a la falta de financiamiento para la hotelería en Colombia,
una gran cantidad de hoteles de Bogotá se han desarrollado bajo
estructuras de dominio estratificadas, como la de condo hoteles o
fideicomisos. La estructura de condo hotel implica que los inversores
se convierten en titulares de unidades individuales, una herramienta
de inversión utilizada muy frecuentemente también en São Paulo.
En el caso de los fideicomisos, inversores individuales adquieren
participaciones en el bien en forma general.
Tryp Park 98
90
Chapinero
2013
Estelar Calle 100
65
Chapinero
2013
Four Points By Sheraton
125
Chapinero
2013
Hotel Bacatá Express
108
Chapinero
2013
W Hotel
168
Zona Norte
2014
Hotel Bacatá
364
Centro International/
Downtown
2015
Grand Hyatt
297
Avenida El Dorado/
Salitre
2015
Varios de los hoteles más grandes de la ciudad como el Sheraton
Bogotá, Radisson Royal Bogotá, Embassy Suites Bogotá Rosales, y
más recientemente en 2011, el Hilton Bogotá se financiaron mediante
el sistema de fideicomiso.
Total habitaciones
Este modelo en general se considera más favorable que el de hotel
tipo departamento debido a que la administración del fidecomiso
recae sobre fiduciarios legalmente constituidos, lo que le aporta
a este esquema un mayor grado de profesionalismo. De todas
maneras, el manejo de la figura del fideicomiso continúa siendo
algo complejo. Las estructuras de dominio estratificadas aún son
la principal herramienta de financiación utilizada prácticamente en
todos los desarrollos hoteleros de más alto perfil. El Bogotá Marriott
y JW Marriott, dos de los últimos hoteles de alta gama inaugurados
en la ciudad, fueron desarrollados por Real Hotels & Resorts
mediante financiamiento privado. Asimismo, los próximos desarrollos
de la compañía con base en Bogotá Terranum Hotels, también se
financiarán con capitales privados según se informa.
1,568
Fuente: Jones Lang LaSalle Hotels, según información disponible para el público. Proyectos y fechas
sujetos a modificaciones.
Colombia ha implementado atractivos incentivos para la inversión,
como una exención al impuesto a las ganancias por 30 años
para aquellos hoteles que se construyan o remodelen entre 2003
y 2017, lo cual ha funcionado como uno de los motores de los
significativos aumentos en la oferta que experimentó la ciudad. Si
bien existen grandes presiones políticas para acortar este periodo
de exención impositiva hasta 2014 con el fin de frenar el ritmo de
las incorporaciones a la oferta, la modificación de dichos incentivos
continúa siendo un tema incierto.
El restringido financiamiento existente y la limitada disponibilidad
de terrenos contiguos en las áreas urbanas densamente pobladas,
constituyen barreras que impiden la entrada de los grandes hoteles con
suficiente espacio para reuniones como para alojar grandes grupos.
En el barrio Chapinero existen importantes barreras para la construcción
y representa un potencial distrito para la entrada de un hotel de
envergadura para aprovechar las economías de escala operativas.
Habitaciones
Habitaciones de nivel internacional existentes en Bogotá
7,500
7,000
6,500
6,000
5,500
5,000
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2012 F
2013 F
2014 F
2015 F
Futuras oportunidades de inversión
Las estructuras de dominio estratificadas (condo hotel) empleadas en
el ámbito hotelero continuarán generando un impacto negativo en el
mercado de transacciones en el futuro cercano. Las oportunidades de
inversión consisten, en gran medida, en transformar las propiedades
independientes existentes en hoteles con marca y desarrollar nuevos
hoteles en mercados secundarios y segmentos donde no se registre
sobreoferta.
Podríamos decir que los incentivos impositivos antes mencionados,
entre otros factores, han llevado a una sobreoferta temporaria de
propiedades independientes y boutique, propiedades de nivel medio
con aproximadamente 80 habitaciones en promedio desarrolladas
a partir del esquema de fideicomiso. Se espera que estos hoteles
registren tasas de ocupación más bajas durante los próximos
años debido a la sobreoferta; algunos representarán grandes
oportunidades para que compañías de administración y marcas
conviertan estos hoteles a sus marcas regionales e internacionales
y ofrezcan servicios profesionales de administración.
La cartera de proyectos a desarrollar consiste en relativamente
pocos hoteles grandes administrados por marcas globales,
particularmente dentro del sector Luxury. Además, la ciudad cuenta
con sólo cuatro hoteles de más de 250 habitaciones. Dado que solo
los desarrolladores con alta disponibilidad de fondos pueden llegar
a construir dichas propiedades, esto funciona como una barrera de
entrada natural, por lo que se espera que los hoteles administrados
por marcas internacionales dentro del sector Luxury continúen
aprovechando los beneficios de una fuerte demanda.
Buenos Aires, Argentina
Argentina es el tercer país más poblado de Sudamérica y la segunda
economía más grande del continente después de Brasil. Buenos
Aires es el principal centro comercial, cultural, de negocios y
financiero de Argentina. La ciudad es la segunda área metropolitana
más grande de Sudamérica luego de São Paulo. Actualmente, los
inversores están considerando enfoques más cautelosos respecto de
Buenos Aires.
Brasil es la fuente individual de demanda internacional más grande
para el país y representa el 24% de los arribos internacionales en
2011. Chile y el resto de Sudamérica representan otro 52% del total
de arribos internacionales a Argentina. Los arribos provenientes de
Norteamérica conforman el 8% del total de los arribos y a las visitas
europeas corresponde el 7%.
Arribos turistas internacionales a Argentina (2011)
Señales de recuperación económica
Si bien el crecimiento económico de Argentina resurgió en 2010 y
2011, el país enfrenta una pronunciada moderación en el crecimiento
para 2012 y 2013. Entre los principales desafíos se encuentra la
alta inflación, la fragilidad de las finanzas públicas y el deterioro
del marco institucional. Se espera que el PBI real del país crezca
un tímido 2,8% en 2012, seguido de un 3,2% en 2013. La reciente
nacionalización de YPF y los cada vez más estrictos controles
a las importaciones y al capital han inquietado a los inversores
internacionales.
Países restantes
9%
El país recibió la calificación de deuda soberana más baja entre
sus vecinos y cuenta con un gran volumen de deuda impaga. Sin
embargo, la economía Argentina debería encontrar una solución
parcial para restablecer su situación una vez que el gobierno logre
reestructurar exitosamente la deuda y vuelva a tener acceso a los
mercados de crédito internacionales.
Norteamérica
8%
La demanda hotelera se reduce ante las presiones económicas
Durante la mayor parte de la década pasada, la industria hotelera
de Buenos Aires se vio beneficiada por un favorable tipo de cambio,
lo que generó un aumento del nivel de ocupación e inversión en la
industria del turismo dentro de la ciudad. El desempeño del RevPAR
respecto de los hoteles de Buenos Aires alcanzó un pico en 2008
de $146. En 2009, las dificultades económicas de Argentina y del
mundo, la reducción en el precio de los commodities y el virus
H1N1 impactaron con fuerza en el mercado hotelero y se produjo
un descenso del RevPAR de aproximadamente un 25%. Fue en el
segmento de hoteles de alta gama donde se sintieron los efectos de
dicho impacto de modo más significativo.
Durante la década pasada, el indiscutible encanto de Buenos Aires
se vio fortalecido por la depreciación del Peso Argentino, lo que
contribuyó a que Argentina se convirtiera en un centro turístico
de gran atractivo y precios competitivos. El arribo de turismo
internacional al país creció durante los últimos años y registró un
nuevo pico de 5,8 millones en 2011.
% Cambio PBI Real
Europa
7%
Arribos turísticos aumentan 9% en 2011
Argentina
Otros
países de
Sudamérica
52%
Brasil
24%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 F
2013 F
2014 F
2015 F
9.2
8.5
8.7
6.8
0.9
9.2
8.9
2.8
3.2
4.0
4.2
182.9
198.5
215.7
230.3
232.3
253.6
276.1
283.9
293.0
304.7
317.6
4,729.5
5,484.4
6,662.3
8,267.9
7,705.9
9,161.8
10,942.6
11,228.0
12,116.4
13,104.1
14,144.2
9.6
10.9
8.8
8.6
6.3
10.5
9.8
11.4
12.2
9.3
9.9
6.0
7.5
9.4
9.8
3.5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
2.9
3.1
3.1
3.1
3.7
3.9
4.1
4.6
4.9
5.2
5.4
38.7
39.0
39.4
39.7
40.1
40.4
40.8
41.1
41.5
41.8
42.2
4.0
2.9
4.5
8.3
3.3
5.2
5.7
6.5
7.1
7.9
8.7
Fuente IHS Global Insight
Retiro
Centro
Puerto
Madero
La oferta hotelera en Buenos Aires se concentra en los
siguientes submercados:
• Retiro, el área que rodea la Plaza San Martín, es uno de
los distritos más elegantes de la ciudad con arquitectura art
deco, plazas y la famosa zona de compras ubicada en la
Calle Florida. Retiro ofrece la mayor cantidad de hoteles de
cuatro y cinco estrellas de la ciudad.
• Recoleta es un exclusivo barrio que combina arquitectura
parisina, plazas y museos con modernas torres de
departamentos. El distrito cuenta con aproximadamente
700 habitaciones en hoteles de cuatro y cinco estrellas,
entre ellos Park Hyatt Hotel, Alvear Palace Hotel y Four
Seasons Hotel.
• Centro es un área próxima al centro histórico de la
ciudad y es la sede de emplazamientos hoteleros como el
InterContinental Buenos Aires.
• Puerto Madero es un pujante distrito que pasó de ser una
antigua zona portuaria para transformarse en un moderno
y exclusivo barrio con torres de departamentos y sede de
grandes desarrollos en materia de unidades residenciales
de lujo, hoteles y oficinas. En este distrito están ubicados
el Faena Hotel + Universe y el Hilton Buenos Aires.
Un desafío adicional al que deben hacer frente los operadores:
generalmente los ingresos se expresan en dólares, mientras que los
gastos operativos se pagan en pesos y han estado incrementándose
a mayor velocidad que los ingresos en dólares debido a las presiones
inflacionarias que existen en Argentina, esto genera como resultado
una erosión en los márgenes.
Desempeño mercado hotelero en Buenos Aires
$250
100%
$200
80%
$150
60%
$100
40%
$50
20%
$-
Nivel de ocupación
Recoleta
La industria hotelera argentina logró superar estos descensos
en 2010 y 2011 con un crecimiento del RevPAR del 19% y 8%
respectivamente. Durante la primera mitad de 2012, sin embargo,
los hoteles de del segmento más alto de la ciudad experimentaron
una desaceleración en la demanda ante el deterioro del clima del
negocios. Si bien el ADR creció un 4%, la disminución de la demanda
llevó a un descenso general del RevPAR equivalente al 3%.
ADR y RevPAR ($US)
Principales submercados hoteleros en Buenos Aires
0%
2007
2008
ADR
2009
2010
2011
RevPAR
YTD
Junio
2011
YTD
Junio
2012
Occ
Fuente: STR Global
Se espera que con la relativamente limitada lista de hoteles
proyectados en la ciudad sumada a las perspectivas de crecimiento
económico, generen el escenario propicio para que en el mediano
plazo se produzcan moderadas mejoras en el desempeño del mercado.
Oferta de alta calidad
Buenos Aires alberga una de las ofertas hoteleras de mayor categoría
de Sudamerica en términos de cantidad de establecimientos de
lujo, administrados por cadenas internacionales. En la actualidad,
la ciudad cuenta con unos 40 hoteles de nivel internacional, lo que
representa un total de aproximadamente 6,400 habitaciones.
Además, existen varios rumores de propuestas hoteleras que
van desde desarrollos de uso mixto a hoteles boutique y de lujo
a construir en la pujante zona de Puerto Madero que no se han
confirmado aún.
Habitaciones
Habitaciones de nivel internacional existentes en Buenos Aires
7,500
7,000
6,500
6,000
5,500
5,000
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2012 F
2013 F
2014 F
El desarrollo hotelero se está impulsando fuera del área céntrica
de Buenos Aires. Se están llevando a cabo varios proyectos a lo
largo de los principales caminos que conducen a la ciudad, cerca de
áreas recreativas y comerciales. Por ejemplo, se está construyendo
un Crowne Plaza de 120 habitaciones como parte del proyecto
Greenville de uso mixto ubicado en Berazategui, al sur de Buenos
Aires. Hacia el norte de la ciudad, los inversores están evaluando
la viabilidad de distintos emprendimientos en Vicente López, Pilar y
Zárate, aunque no se conocen detalles aún.
2015 F
Oportunidades de inversión
La capacidad hotelera de Buenos Aires, en materia de hoteles
de categoría internacional, se espera que aumente a más de 400
habitaciones nuevas en 2015. Entre las inauguraciones programadas se
encuentra el Alvear Art Hotel con 141 habitaciones que abrirá cercano
a Plaza San Martín en la zona de Retiro en 2013, de los mismos
propietarios se espera la apertura del Alvear Puerto Madero en Puerto
Madero con 140 habitaciones. También se está construyendo una
propiedad hotelera de 140 habitaciones en un proyecto de usos mixtos
con oficinas cercano a la zona Retiro, que se estima su apertura en 2015,
todavía no se ha definido que cadena internacional operará el hotel.
Los inversores generalmente prefieren “esperar y ver” cuando se
trata de adquisiciones de hoteles y nuevos desarrollos en la ciudad.
Las presiones económicas y la falta de financiamiento local son
actualmente los principales desafíos que deben enfrentar quienes
buscan invertir en Buenos Aires. A diferencia de Brasil y Colombia,
Argentina no cuenta con un banco de desarrollo nacional u otro
tipo de entidad que proporcione incentivos financieros para la
construcción de hoteles. Además, el financiamiento en Argentina
ha retrocedido y ahora registra los más bajos niveles de liquidez en
comparación con los otros países que participan de este informe.
En general son inversores locales quienes desarrollan estos
proyectos mediante el empleo de estructuras de dominio
estratificadas debido a la falta de alternativas de financiación.
Debido a los altos costos de los desarrollos y las barreras a la entrada
de capitales por la falta de financiamiento, Buenos Aires solo cuenta
hoy con una acotada cartera de proyectos hoteleros a desarrollar,
lo que representa un factor positivo para los actuales propietarios y
operadores de hoteles.
Buenos Aires: Proyectos para el desarrollo de nuevos hoteles
Habitaciones
Distrito
Año de
inauguración
Alvear Art Hotel
141
Retiro
2013
Alvear Puerto Madero
140
Puerto Madero
Dock 2
2014
Hotel 4 estrellas, nombre
no informado (Calles
Esmeralda & Paraguay)
140
Retiro
2015
Total habitaciones
421
Hotel
Si bien el mercado cuenta con una adecuada oferta de hoteles de
lujo, existen pocos hoteles de marca que ofrezcan servicio selecto
de alta calidad tanto en el centro de Buenos Aires como en las áreas
comerciales suburbanas que lo rodean y esto continúa siendo una
potencial área de oportunidades de inversión.
En comparación con otras capitales de Sudamérica, Buenos Aires
ofrece una base más sólida a nivel comercial, recreativo y de
demanda grupal y, por lo tanto, tendrá siempre el potencial para
convertirse en un destino favorable para la inversión hotelera en la
medida en que mejoren las perspectivas económicas.
Lima, Perú
Lima, con una población cercana a los nueve millones de habitantes,
es el centro comercial y financiero de Perú. Lima se ha convertido en
una ciudad muy atractiva para las compañías extranjeras que optan
por instalar aquí sus oficinas a medida que expanden su presencia
en Sudamérica. El mercado hotelero de Lima aún no cuenta con
el nivel de marcas internacionales que se pueden ver en Buenos
Aires y Santiago y, por lo tanto, el potencial para nuevos desarrollos
hoteleros en el lugar es muy importante.
Arribos turistas internacionales a Perú (2011)
Otros países de Sudamérica
43%
Brasil
4%
Argentina
5%
Sólido panorama económico
Países restantes
11%
En 2001, Perú reconstruyó su democracia y mejoró su situación
política luego de un largo período de dificultades en este ámbito. Los
resultados fueron positivos. El PBI de Perú creció a una tasa CAGR
del 7% de 2005 a 2011, superando así el nivel de crecimiento de otros
grandes países de Sudamérica. Se espera que el crecimiento del PBI
alcance un promedio del 5% hasta 2015, cifra que representaría la
tasa de crecimiento más alta de los cuatro países que participan de
este informe. Asimismo, la inflación en Perú se mantiene a niveles
bajos y estables.
2005
2006
2007
Europa15%
Los arribos turísticos muestran fuertes incrementos
Lima es la entrada internacional a Perú y el camino para destinos
como Cusco y Machu Picchu. El nivel de arribos de turistas
internacionales a Perú está en ascenso, el país registró 2,4 millones
de arribos internacionales durante 2011. No obstante, tanto Lima
como el resto del país aún cuentan con infraestructura de bajo nivel
y carecen de un sistema de transporte más desarrollado lo que
continúa obstaculizando el potencial de desarrollo del país.
La economía del país se basa en gran medida en la minería, la
construcción, la pesca, la industria textil, el turismo y la agricultura.
Se ha explotado tan solo una fracción del potencial minero del
país, lo que da a Perú la capacidad de aumentar las exportaciones
en la medida que los precios de los commodities se mantengan
relativamente altos.
Perú
Norteamérica
21%
Los principales mercados generadores de demanda dentro de
Sudamérica son Chile, Ecuador, Argentina y Bolivia. Es cada vez
mayor la cantidad de brasileros que viajan a Perú y esta cifra está
creciendo a un ritmo particularmente rápido. Norteamérica representa
el 21% del total de la demanda entrante, mientras que Europa
representa el 15%.
2008
2009
2010
2011
2012 F
2013 F
2014 F
2015 F
% Cambio PBI Real
6.8
7.7
8.9
9.8
0.9
8.8
6.9
5.6
5.6
5.2
4.6
79.5
85.6
93.2
102.4
103.3
112.3
120.1
126.8
133.9
140.9
147.4
2,883.5
3,312.9
3,808.3
4,458.0
4,413.4
5,292.3
6,009.4
6,563.2
6,964.9
7,424.9
7,942.4
1.6
2.0
1.8
5.8
2.9
1.5
3.4
3.7
3.1
3.1
2.7
3.3
4.5
5.0
6.5
1.3
3.0
4.3
4.0
3.7
3.4
3.4
3.3
3.3
3.1
2.9
3.0
2.8
2.8
2.7
2.7
2.7
2.7
27.6
27.9
28.2
28.5
28.8
29.1
29.4
30.2
30.5
30.9
31.2
2.6
3.5
5.4
6.2
5.2
7.1
7.2
6.1
6.2
5.4
4.9
El Centro
San Isidro - San Isidro Empresarial Financiero
La demanda hotelera se mantiene firme
El RevPAR para los hoteles de primera línea de la ciudad alcanzó
su pico en 2008. En 2009, durante la recesión económica global,
dicho índice descendió 20%. El rendimiento del mercado hotelero
experimentó un rebote en 2010 con un crecimiento del 7%. En 2011 y
hasta junio 2012, se vieron afectados los niveles de ocupación como
resultado de los importantes aumentos en la oferta de hoteles de alta
gama; sin embargo la demanda continuó subiendo con paso firme.
Desempeño mercado hotelero en Lima
La oferta hotelera en Lima se concentra en los siguientes
submercados:
• Miraflores es el principal destino turístico de Lima por sus
parques, centros comerciales y su cercanía a la playa.
• San Isidro es la principal área de oficinas de Lima.
Aproximadamente la mitad de los complejos de oficinas de la
ciudad están instalados allí. La zona cuenta además con la
más importante cancha de golf de Lima y diferentes parques
y shoppings de primer nivel. El área San Isidro–Empresarial
se encuentra al oeste y San Isidro–Financiero al este.
• El Centro rodea el casco histórico de la ciudad y está
ubicado al norte de San Isidro.
ADR y RevPAR ($US)
Miraflores
$250
100%
$200
80%
$150
60%
$100
40%
$50
20%
$-
Nivel de ocupación
Principales submercados hoteleros en Lima
0%
2007
2008
ADR
2009
2010
2011
RevPAR
YTD
Junio
2011
YTD
Junio
2012
Occ
Fuente: STR Global
Las tarifas marcaron el crecimiento más firme y constante en 2011.
A partir de la apertura del Westin Lima Hotel & Convention Center,
un nuevo producto en el segmento de hoteles de alta gama, se
espera un crecimiento en las tarifas por habitación. Ya que Lima no
cuenta con un centro de convenciones significativo, la ciudad podrá
aprovechar los 2.500 metros cuadrados de salas para reuniones que
ofrece el Westin. Con la incorporación de este espacio, se espera
que Lima pueda atraer más eventos y conferencias, lo que debería
impulsar el rendimiento general del mercado hotelero.
Permanecen relativamente subdesarrollados los segmentos
Luxury y Upscale
Los hoteles en Lima se han desarrollado a un ritmo relativamente
lento, la ciudad no ha experimentado un surgimiento significativo
de la oferta en la última década ni tampoco se registra un aumento
importante de proyectos de hoteles en el corto plazo. En la actualidad,
la ciudad cuenta con unos 19 hoteles de nivel internacional, lo que
representa un total de aproximadamente 3.000 habitaciones. Se
espera que este segmento crezca a 3.500 habitaciones en 2014 con
la apertura de aproximadamente tres hoteles nuevos.
Habitaciones de nivel internacional existentes en Lima
4,000
3,500
Habitaciones
3,000
2,000
1,500
1,000
500
0
2013 F
2014 F
2015 F
La inauguración más importante y reciente en Lima es el Westin Lima
Hotel & Convention Center con 301 habitaciones. En 2011 también
se inauguró el Hotel Atton Lima San Isidro de 252 habitaciones,
construido por un grupo chileno. En términos de futuros desarrollos,
la apertura del Hilton Lima Miraflores está programada para fines
de 2012. De cara al 2013, se espera la apertura de un Courtyard by
Marriott de 150 habitaciones y un Four Points de 134 habitaciones.
Lima: Proyectos para el desarrollo de nuevos hoteles
Hotel
Hilton Lima Miraflores
Habitaciones
Distrito
Perú ofrece un entorno favorable para inversores internacionales.
Las inversiones extranjeras tienen el respaldo de ProInversión,
una agencia dedicada a la promoción de la inversión privada. Perú
ofrece un reembolso sobre el impuesto al valor agregado vinculado
con la importación de ciertos bienes de capital para operaciones
hoteleras. Al igual que en otros mercados de Sudamérica, uno de
los principales desafíos para invertir en Lima es la baja cantidad de
financiamiento disponible.
El crecimiento sostenido de la economía convierte a Lima en un lugar
atractivo para los inversores extranjeros que buscan oportunidades
en el mercado hotelero. Las cadenas hoteleras internacionales están
analizando distintos proyectos en áreas de negocios y recreación. En
general, los hoteles están experimentando un sólido rendimiento que
se espera sostener en la medida que la ciudad no deba hacer frente a
una explosión de nueva oferta.
San Isidro es una de las áreas más buscadas para emprendimientos
de oficinas y, por lo tanto, para desarrollos hoteleros del segmento
Luxury y Upscale. Miraflores se mantiene como el principal distrito de
entretenimientos de Lima y es también una zona muy buscada por los
inversores. También se esperan nuevos desarrollos hoteleros en el
área cercana al aeropuerto y en los distritos Surco/La Molina/ El Polo,
una zona corporativa que se está convirtiendo en sede de cada vez
más compañías y embajadas.
2,500
2012 F
Oportunidades de desarrollo
Año de
inauguración
207
Miraflores
2012
Courtyard by Marriott
150
San Isidro
2013
Four Points Miraflores
134
Miraflores
2013
Total habitaciones
491
Aún existen pocos hoteles de marcas internacionales en Lima que
ofrezcan servicio selecto de alta calidad y este segmento continúa
siendo una potencial oportunidad de desarrollo. En resumen, Lima
representa una de las mayores oportunidades de crecimiento
respecto a las posibilidades de crecer en cantidad de hoteles de
categoría y marca internacional de entre los distintos mercados
analizados en este informe.
Santiago, Chile
Chile se encuentra entre las cinco economías más grandes
de Sudamérica. Santiago es el principal centro cultural, de
negocios y productivo de Chile. La economía de Chile se basa
principalmente en la explotación de materias primas. Santiago atrae
permanentemente negocios internacionales a la ciudad, impulsando
así la demanda hotelera.
No resulta sorprendente que Chile haya logrado la calificación más
alta entre todos los países de Sudamérica en el índice Ease of Doing
Business desarrollado por el Banco Mundial, ni que haya alcanzado
el séptimo puesto a nivel global en el Índice de Libertad Económica
desarrollado por la Fundación Heritage.
Aumento del 15% en arribos turísticos en 2011
Crecimiento económico promedio del 4,5% hasta 2015
El arribo de turistas internacionales a Chile alcanzó aproximadamente
3.2 millones en 2011, un aumento del 15% respecto del año anterior.
La mayor cantidad de visitas al país proviene de Argentina, cifra que
representa el 35%. Otro 39% de los arribos provienen de Brasil y
otros países sudamericanos. Europa se ubica en el siguiente lugar
como mercado generador de demanda con el 10%, seguida por
Norteamérica con el 8%.
La estabilidad política y económica han convertido a la economía
chilena en la más sólida del continente en forma indiscutida. Desde
el retorno de la democracia en 1990, Chile experimentó un fuerte
crecimiento económico, con un promedio del 6% anual durante
la década de 1990. El PBI real del país registró una CAGR del
3,8% de 2005 a 2011 y se espera un crecimiento promedio del
4,5% hasta 2015, lo que significa que el escenario económico se
encuentra en alza.
Las políticas públicas durante largo tiempo han proclamado la
adecuada administración macroeconómica del país, la apertura
económica, la integración internacional, grandes desarrollos en
infraestructura según estándares regionales y bajos niveles de
corrupción como elementos que caracterizan a esta nación. La
promoción de la inversión extranjera es uno de los pilares de las
políticas económicas del Presidente Piñera.
Arribos turistas internacionales a Chile (2011)
Brasil
11%
Argentina
35%
Otros
países de
Sudamérica
28%
Chile registra el más alto PBI per capita y los más bajos niveles
de inflación entre las principales economías sudamericanas. Fue
el primer país latinoamericano en lograr una calificación crediticia
investment grade o grado de inversión. En 2010, Chile se incorporó a la
Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OECD)
como el primer país miembro de Sudamérica.
Chile
% Cambio PBI Real
Países restantes
7%
Europa
10%
Norteamérica
8%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 F
2013 F
2014 F
2015 F
5.6
4.9
4.9
3.4
-1.7
5.2
6.3
4.2
4.6
4.5
4.6
118.2
124.0
130.1
134.5
132.2
139.1
147.8
154.0
161.0
168.3
176.1
7,268.7
8,930.3
9,895.7
10,202.0
9,497.3
11,903.8
13,611.1
14,482.4
15,049.7
17,201.6
17,913.2
3.1
3.4
4.4
8.9
2.3
1.4
3.3
3.4
3.0
3.2
3.0
4.5
5.3
6.0
8.3
0.5
3.3
5.3
4.8
5.0
5.0
5.0
559.8
530.3
522.5
522.5
560.9
510.2
483.7
494.9
507.1
474.4
487.7
16.3
16.4
16.6
16.8
16.9
17.1
17.3
17.4
17.6
17.7
17.9
5.7
4.9
5.3
10.1
7.2
4.9
6.4
5.0
5.2
5.9
6.2
Despegue en la performance del mercado hotelero en Santiago
L as
Centro
id
ov
Pr
en
cur
a
Co n
d es
cia
La oferta hotelera en Santiago se concentra en los siguientes
submercados:
• Centro es la zona céntrica y casco histórico de Santiago. En
esta zona existe una gran concentración de casas centrales
de bancos y edificios gubernamentales. Sin embargo,
durante los últimos años, los inversores se han enfocado en
otros mercados secundarios.
• Providencia es un distrito comercial ubicado al este de
la zona Centro. Es el lugar elegido por varias compañías
y entidades del gobierno, y en los últimos años se han
realizado en la zona algunos desarrollos hoteleros de nivel
medio y alto.
• Las Condes se ha convertido gradualmente en el centro
financiero de Santiago. Es el distrito elegido por los hoteles
de lujo, como el Ritz-Carlton y el W Hotel. El área también
comprende las regiones de El Bosque, El Golf y Nueva
Las Condes.
• Vitacura se ha transformado en una zona muy cotizada
para desarrollos residenciales y corporativos de primer nivel
debido a su proximidad a Las Condes. Esta zona abarca
también la exclusiva calle de compras de Santiago, Av.
Alonso de Córdoba.
Desempeño mercado hotelero en Santiago
$250
100%
$200
80%
$150
60%
$100
40%
$50
20%
$-
Nivel de ocupación
Vit a
La demanda se recuperó con firmeza en 2010, a pesar del fuerte
terremoto que experimentó Chile en febrero de ese año. Durante 2011
y la primera mitad del 2012, el segmento de hoteles Luxury y Upper
Upscale de la ciudad mostró un fuerte crecimiento continuo, con
aumentos del RevPAR del 18% y 21% respectivamente, dejando en
claro la tendencia ascendente de este mercado.
ADR y RevPAR ($US)
Principales submercados hoteleros en Santiago
0%
2007
2008
ADR
2009
2010
2011
RevPAR
YTD
Junio
2011
YTD
Junio
2012
Occ
Fuente: STR Global
De esta manera, la ciudad cuenta hoy con una nueva cartera de
proyectos a desarrollar, lo que está generando cierta inquietud ante
la posibilidad de sobreoferta. Sin embargo, en 2010 y 2011 Santiago
demostró que era posible absorber rápidamente este nuevo nivel de
oferta dentro del mercado hotelero de alta gama. En medio de un
escenario favorable, el crecimiento de dos dígitos registrado para el
RevPAR se espera que continúe durante 2013.
Oferta hotelera consolidada
Santiago cuenta con una oferta hotelera muy bien desarrollada
en comparación con otras capitales sudamericanas. Las marcas
internacionales de hoteles se establecieron inicialmente en Santiago
allá por 1979, y las principales cadenas internacionales han utilizado
este lugar como terreno de prueba ya que muchas de ellas han
realizado sus primeras inversiones en Sudamérica en esta la ciudad.
Durante la década de 1990 y mediados de la década de 2000,
la oferta hotelera en la ciudad ha aumentado en forma continua,
particularmente en las categorías de cuatro y cinco estrellas. Chile
tiene amplia disponibilidad de crédito a nivel local a una tasa de
interés favorable -tan solo 3,5% anual-, factor que ha respaldado
el desarrollo comercial del mercado de bienes raíces.
Santiago: Proyectos para el desarrollo de nuevos hoteles
Hotel
Habitaciones
Distrito
Año de
inauguración
Hotel Costanera Center4 estrellas
260
Las Condes
2013
Hyatt Place
160
Vitacura
2013
Renaissance Santiago
181
Las Condes
2013
Hotel Costanera Center 5 estrellas
250
Las Condes
2016
Four Seasons Santiago Club de
Golf Los Leones
200
Las Condes
2016
Total habitaciones
1,051
El W Hotel Santiago abrió en 2009 y cuenta con 196 habitaciones.
En 2011, el InterContinental Santiago incorporó 81 habitaciones
adicionales. Dicho año también se inauguró el Hotel NoiVitacura,
con 87 habitaciones.
Se está construyendo un hotel de 260 habitaciones como parte del
complejo Costanera Center, uno de los desarrollos de uso mixto más
grandes de Sudamérica. No se ha informado aún si el hotel será
administrado por alguna marca u operador en particular.
En la actualidad, la cuidad cuenta con unos 26 hoteles de nivel
internacional, lo que representa un total de aproximadamente 4.900
habitaciones. Se espera que este segmento se extienda a 6.000
habitaciones en 2016 con la apertura de hasta cinco hoteles nuevos.
Si bien Chile tiene la menor población de los cuatro países que
participan de este informe, cuenta con una cantidad comparable
de oferta hotelera de calidad internacional en Santiago, su ciudad
capital, lo que permite reafirmar que el país posee una plaza hotelera
adecuadamente desarrollada según los estándares sudamericanos.
El hotel Renaissance Santiago de 181 habitaciones y cuya
inauguración está programada para 2013, se ubicará cerca del Grand
Hyatt en el distrito Vitacura. La propiedad es parte de un desarrollo de
uso mixto que incluye también un edificio de oficinas Clase triple A.
Habitaciones de nivel internacional existentes en Santiago
6,500
6,000
5,500
5,000
Habitaciones
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2012 F
2013 F
2014 F
2015 F
2016 F
Se está desarrollando también un Hyatt Place de 160 habitaciones
en Vitacura, cuya inauguración se espera para 2013. Esta propiedad
será el primer Hyatt Place en Sudamérica y su desarrollo está a
cargo del propietario del Grand Hyatt Santiago.
El mercado acompaña las oportunidades de desarrollo hotelero
El mercado de inversión en bienes raíces es un mercado en alza.
En la ciudad existe una superficie total de 900.000 m2 de oficinas
en desarrollo, lo que representa una inversión total de US$1,5 mil
millones. El mercado inmobiliario se ve cada vez más beneficiado
como alternativa de inversión respecto al mercado de valores.
Las Condes es el submercado más grande dentro del segmento de
oficinas y representa más de la mitad de la cantidad total existente
en la ciudad. En 2011 este mercado concentró la mayor cantidad
de desarrollos de oficinas Clase A. Las Condes, junto con Vitacura,
están entre los distritos más buscados para desarrollos corporativos
y, por lo tanto, son las principales áreas para el desarrollo de
hoteles del segmento Luxury y Upscale. A medida que los terrenos
disponibles se vuelven cada vez más escasos, los desarrollos
también se están trasladando hacia Nueva Las Condes.
En vista del dinamismo y solidez de la economía chilena y debido
a que el ADR aumentó a un CAGR del 7% de 2007 a 2011, se
esperan futuros desarrollos hoteleros en ciertos segmentos y
ubicaciones.
Además, el mercado de transacciones hoteleras es uno de los
más transparentes y consolidados en Sudamérica y se espera una
gran cantidad de operaciones hoteleras en la ciudad durante los
próximos años.
La aplicación de adecuadas medidas políticas y económicas ha
llevado a Chile a convertirse en uno de los destinos preferidos para
la inversión hotelera por el nivel de sofisticación de sus mercados
de capital. Debido a la estabilidad y las proyecciones de crecimiento
del país, el mercado de Santiago continuará brindando respaldo a
las oportunidades de inversión en hotelería.
abc
Real value in a changing world
San Francisco
Los Angeles
Moscow
Glasgow
Manchester Leeds
Birmingham
London
Frankfurt, Düsseldorf
Exeter Paris
Munich
Barcelona Lyon
New York
Madrid Rome Milan Istanbul
Washington, D.C.
Denver Chicago
Dallas
Mexico City
Atlanta
New Delhi
Dubai
Mumbai
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Tokyo
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Shanghai
Bangkok
Singapore
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São Paulo
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Dallas
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Milan
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São Paulo
tel: +55 11 3071 0747
fax: +55 11 3071 4766
Auckland
tel: +64 9 366 1666
fax: +64 9 358 5088
Denver
tel: 303 260 6500
fax: 303 260 6501
London
tel: +44 20 7493 6040
fax: +44 20 7399 5694
Moscow
tel: +7 495 737 8000
fax: +7 495 737 8011
San Francisco
tel: +1 415 395 4900
fax: +1 415 955 1150
Bangkok
tel: +66 2624 6400
fax: +66 2679 6519
Dubai
tel: +971 4 426 6999
fax: +971 4 365 3260
Los Angeles
tel: +1 213 239 6000
fax: +1 213 239 6100
Mumbai
tel: +91 22 3985 1400
fax: +91 22 2496 0324
Shanghai
tel: +86 21 6393 3333
fax: +86 21 6393 7890
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tel: +34 93 318 5353
fax: +34 93 301 2999
Düsseldorf
tel: +49 211 13006 0
fax: +49 211 13399 0
Lyon
tel +33 4 78 89 26 26
fax +33 4 78 89 04 76
Munich
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fax: +49 89 2900 8888
Singapore
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Sydney
tel: +61 2 9220 8777
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Frankfurt
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fax: +49 69 2003 1040
Manchester
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fax: +44 161 828 6490
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Brisbane
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fax: +61 7 3231 1411
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Buenos Aires
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Istanbul
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fax: +90 212 350 0806
Mexico City
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Chicago
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fax: +62 21 515 3232
Miami
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fax: +39 6 4200 6720
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Mercados hoteleros estratégicos en Sudamérica.

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