SEDE PLAYA SUR… - Club Tennis "Las Terrazas" Miraflores
Transcripción
SEDE PLAYA SUR… - Club Tennis "Las Terrazas" Miraflores
SEDE PLAYA SUR… TODOS SEREMOS PARTE DE ESTE GRAN PROYECTO Consejo Directivo presidido por el Sr. Jorge D´Acunha Cuervas convoca a Asamblea General Extraordinaria de Asociados para decidir la compra de los terrenos para la futura Sede Playa Sur del Club Terrazas. 1 ÍNDICE CONVOCATORIAPág. 5 MENSAJE DEL PRESIDENTE Pág. 6 ASPECTO LEGALPág. 8 ASPECTO TÉCNICO • INFORME TOPOGRÁFICO Pág. 12 • INFORME GEOLÓGICO Y GEOTÉCNICO Pág. 18 • INFORME ARQUEOLÓGICO Pág. 28 • INFORME OCEANOGRÁFICO E HIDROGRÁFICO Pág. 40 • INFORME ARQUITECTÓNICO Pág. 60 ASPECTO FINANCIERO Pág. 74 4 5 CON TU PARTICIPACIÓN, SEREMOS PARTE DE LA HISTORIA TERRACINA Estimados asociados: Es grato saludarlos e informarles que desde el inicio de nuestra gestión hemos trabajado silenciosamente para alcanzar el anhelo de que nuestro Club cuente con una Sede Playa en el sur, sueño al que nos sumamos desde la campaña eleccionaria del año 2014 y nos comprometimos a materializarlo hasta llegar a presentarles una propuesta final seria. Es justo aclarar que esta idea se ha venido gestando durante años y a lo largo de distintas directivas, las cuales incluso habían iniciado planes y trámites para su realización, pero que lamentablemente por diferentes circunstancias no se había podido concretar. Con este objetivo, el Consejo Directivo en sesión realizada el 28 de octubre del 2014 acordó crear una Comisión de Evaluación para la compra de un terreno en el sur de Lima, grupo de trabajo que estuvo integrado por los distinguidos asociados: Sr. Walter Chumbez, Ing. José Salcedo, Arq. Diego Boado, Dr. Jaime Heredia, con la coordinación del Director de Obras e Infraestructura, Eco. Luis Amayo. Percebes (también llamada Chepeconde) y se autorizó al Consejo Directivo para evaluar la factibilidad de su compra. Hemos visitado la playa Pajaritos - Percebes en varias oportunidades y nos emociona pensar en lo que se puede llegar a convertir. El terreno tiene todas las cualidades para el desarrollo de nuestros planes de expansión y para el uso equitativo de todos los asociados. La playa que les presentaremos en este documento es francamente hermosa y el mar es calmo. De esta manera, éste será un patrimonio del cual disfrutarán de por vida nuestros hijos y nietos; y es por ellos por quienes estamos trabajando. Además debemos admitir que con una sede playa en el sur, el Club Terrazas estará completo y se encontraría al nivel de los mejores clubes del país. La Comisión de Evaluación visitó 11 terrenos al sur de Lima: Riviera Italiana, Puerto Viejo 1, Puerto Viejo 2, Chepeconde - Pajaritos, Chepeconde Percebes, Cerro Calanguino, La Griega, Punta Negra, Bogani, Cerro Azul y Venecia (Parcela B). El 11 de diciembre de 2014 ante la Asamblea General Extraordinaria de Asociados la Comisión Ad Hoc presentó su informe sobre los terrenos evaluados, considerándose como las opciones más convenientes las playas: Pajaritos – Percebes, Bogani y Puerto Viejo 1. Los asambleístas eligieron la playa Pajaritos - Ante tan importante encargo, durante los meses de diciembre 2014 a febrero 2015, hemos trabajado con un equipo multidisciplinario 6 para absolver todas las consultas y dudas que pudieran surgir sobre esta compra, informes que ustedes tendrán oportunidad de leer en este folleto y de esta manera asistir informados a la próxima Asamblea General Extraordinaria de Asociados a realizarse el jueves 26 de marzo del 2015. Cabe indicar que los estudios de este grupo de profesionales significó una inversión de S/. 47,015.00 soles. considerar es que los USD $ 200,000.00 que se entregaron como adelanto en el año 2012 serán incluidos como parte de pago del valor global de compra. Para la elección de la entidad financiera que nos otorgará el crédito, hemos evaluado a los 4 bancos con los que el Club trabaja, habiendo sostenido reuniones con sus funcionarios, y recibiendo de ellos distintas propuestas por los mismos montos y los mismos plazos. En base a ello, se ha decidido por el Scotiabank, entidad que nos ofrece la mejor tasa efectiva anual (TEA) y aceptará como garantía del crédito el mismo terreno a adquirirse. Los invitamos a no perder esta oportunidad. Ya en anteriores ocasiones hemos cometido el error de dejar pasar propuestas valiosas, como fue cuando tuvimos la oportunidad de adquirir la Rosa Náutica, o el terreno colindante a la playa de estacionamiento de Porta. Cabe señalar que el banco, dentro de los procesos establecidos, ha procedido –mediante la empresa especializada VANET SAC– a realizar la tasación de los terrenos, la misma que otorga un valor comercial de US$ 4’770,765.35 dólares, cifra muy positiva si tomamos en cuenta que la compra de los terrenos propuestos generará un pago de USD $ 4´119,373.85. Comprendemos las dudas que tienen varios consocios y sabemos que el terreno está alejado, pero consideramos que vale la pena por todo lo que se puede llegar a desarrollar. Además a aquellos que puedan decir que en los meses de invierno sería un desperdicio, les aseguro que tendríamos visita durante todo el año, debido a que en la zona se produce un microclima agradable, incluso, durante los meses de otoño e invierno. Antes de finalizar, los invito a tomar una decisión meditada, sin apasionamientos de ningún tipo. Tengan la seguridad que quien les habla sería incapaz de perjudicar al Club Terrazas con una compra incorrecta. Mi experiencia me respalda: he sido presidente en cuatro oportunidades y en mis anteriores mandatos se compró la sede de invierno en Chaclacayo y gran parte de la playa de estacionamiento de la sede principal, áreas que han consolidado el patrimonio del Club y que hoy todos disfrutamos. Para redactar este documento hemos desplegado un trabajo previo donde participaron también arquitectos, ingenieros, topógrafos, oceanógrafos, geólogos, arqueólogos, abogados y economistas. Los terrenos a adquirirse suman 232,077.40 m2 y se ubican entre los kilómetros 119 al 123 de la Carretera Panamericana Sur, en lo que se conoce como la Playa Chepeconde a un costo de USD $ 17.75 m2. Debemos remarcar que si bien estamos hablando del mismo terreno de otras ocasiones, no se trata del mismo proyecto porque éste incluye los 2 lotes que se encuentran debidamente inscritos en los Registros Públicos y el acceso a los mismos desde la Panamericana Sur se hará a través de un contrato de servidumbre que nos asegura el mencionado acceso de manera indefinida. Otro punto a Los espero este 26 de marzo a las 19:00 Hrs. en la Asamblea General Extraordinaria de Asociados, a realizarse en la sede principal del Club. Cordialmente, Jorge D´Acunha Cuervas Presidente del Consejo Directivo 7 ASPECTO LEGAL 8 La compra de los terrenos que proyecta realizar el Club Tennis Las Terrazas Miraflores, previa aprobación de la Asamblea General de asociados, corresponde a los siguientes predios: Sublote 2 de la Parcela A, Zona de Playa Chepeconde, con un área de 141,773.40 m2, ubicado a la altura del Kilómetro 119 – 120 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro Azul, Cañete, por el precio de US$ 2´516,477.85 Dólares Americanos; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida Registral Nº 21120708 de los Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Cañete, de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”; y, El Lote de terreno, con un área de 90,304.00 m2, ubicado a la altura del Kilómetro 120 – 123 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro Azul, Cañete, por el precio de US$ 1´602,896.00 Dólares Americanos; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida Registral Nº 90285401, tomo 94, fojas 363 a 364, de los Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Cañete, de propiedad de la “Asociación Los Percebes”. Los predios materia de la compra son mediterráneos, por lo que se constituirá una servidumbre legal de paso a título gratuito (uso perpetuo), para el ingreso de los asociados del Club Terrazas desde la Carretera Panamericana Sur, que otorgará “La Vela Club”, que es el predio colindante con el Sublote 2 de la Parcela A, Zona de Playa Chepeconde, de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.” Cabe mencionar que los predios están afectados en una parte (menor en comparación con su extensión) como área arqueológica, es decir, son intangibles y no pueden ser utilizados, en el caso del Sublote 2 con 22,891.45 m2 (de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”) y en el caso del otro lote con 2,484.50 m2 (de propiedad de la “Asociación Los Percebes”). Asimismo, los predios están siendo vendidos por sus propietarios en su modalidad Ad Copus, por consiguiente, la venta comprende toda el área de los predios materia de la venta. Sin embargo, de acuerdo al estudio arqueológico realizado en el terreno, dicha afectación arqueológica en parte de la referida área puede ser revertida, de acuerdo a la normatividad sobre la materia. Asimismo, de acuerdo a la zonificación vigente, al Sublote 2 le corresponde la zonificación para uso de habilitación recreacional de vivienda de playa, y al segundo Lote, la zonificación recreacional pública y pesca; siendo posible presentar el pedido de cambio de zonificación ante la Municipalidad Distrital de Cerro Azul, de conformidad a la legislación sobre la materia. Finalmente, los $ 200,000 dólares americanos que el Club Terrazas pagó en un inicio por la compra de los referidos terrenos, que fuera motivo de controversia y de conocimiento de la Asamblea General Extraordinaria de Asociados, de fecha 29 de enero de 2013, serán considerados como un pago a cuenta en esta importante transacción comercial. 9 DETALLE DE TERRENOS A ADQUIRIR ZONA ARQUEOLOGICA CHEPECONDE B ZONA ARQUEOLOGICA CHEPECONDE C AREA: 12630.89m2 CHEPECONDE E SECTOR 2 AREA=155.12m2 CHEPECONDE D SE CTOR 3 AREA = 132.86m2 CHEPECONDE E SECTOR 1 AREA = 332.73m2 CHEPECONDE D SECTOR 1 AREA = 1146.27m2 CHEPECONDE D SECTOR 2 AREA = 717.52m2 10 VISTA DE TERRENOS A ADQUIRIR 11 ASPECTO TÉCNICO INFORME TOPOGRÁFICO 12 El levantamiento topográfico se realizó con el fin de determinar la configuración del terreno y la posición sobre la superficie de la tierra de los elementos naturales existentes en el área a adquirirse. En este levantamiento topográfico se han tomado los datos necesarios para la representación gráfica y la elaboración del mapa del área materia del estudio, el mismo que cumple con los requerimientos mínimos para desarrollar un proyecto y materializar la construcción de la futura Sede Playa Sur, ya que nos brinda una representación completa del terreno en su relieve. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PLANO PERIMÉTRICO DEL TERRENO DE LA ASOCIACIÓN LOS PERCEBES El terreno materia de la presente Memoria Descriptiva se encuentra ubicado en el kilómetro 120 de la Carretera Panamericana Sur, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de Lima. El levantamiento topográfico ha sido ejecutado a partir de dos hitos monumentados, situados en la cara exterior del muro, Lado Este, denominados como vértices (X y Y) existentes como límite de lindero, y estos a su vez están referidos a las coordenadas del Sistema UTM-84, Zona 18 Sur, versión del propietario de este terreno. Para mayor precisión y seguridad se sugiere tomar como referencia el plano catastral de la zona de proyecto, como también dos puntos geodésicos, adquiriendo los mismos en el Instituto Geográfico Nacional (IGN). 13 UBICACIÓN DE LOS TERRENOS EN EL HITO MARCADO Km 120 DE LA CARRETERA PANAMERICANA SUR SUBLOTE 2 LOS PERCEBES MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PLANO PERIMÉTRICO DEL TERRENO CHEPECONDE B El terreno materia de la presente Memoria Descriptiva se encuentra ubicado en el kilómetro 120 de la Carretera Panamericana Sur, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de Lima. Dentro del Polígono Área Los Percebes se ubica el sitio arqueológico Chepeconde B. Los vértices del perímetro y el levantamiento están apoyados a los datos técnicos de coordenadas en el Sistema UTM psad-56, versión del CERTIFICADO DE INEXISTENCIA DE RESTOS ARQUEOLÓGICOS DEL INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA. Estas coordenadas fueron trasladadas al Sistema UTM WGS-84 Zona Sur. Para mayor precisión se debe tomar como referencia dos puntos geodésicos, los mismos deben adquirirse en el Instituto Geográfico Nacional (IGN). 14 You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com) PLANO TOPOGRÁFICO a LIMA SUBLOTE 2 Y ASOCIACIÓN LOS PERCEBES ZONAS ARQUEOLÓGICAS CHEPECONDE B, C, D Y E MARADENTRO J H I K G A ZONA ARQUEO LO GICA CHEPECONDE "B" A B PERIMETRO = 423.89m J K L F I E D C H ZONA ARQUEO LO GICA G CHEPECONDE "C" AREA: 12630.89m2 PERIMETRO = 497.02 F OCEANO PACIFCO E D C B 120 HITO KM P.LUZ CHEPECONDE "E" H SECTOR 2 CHEPECONDE " D" M L E D G A CHEPECONDE "E" SECTOR 1 F K N C B E D A CHEPECONDE "D" SECTOR 1 C B F E ÑET a CA I G H T-1 15 TE CESO EXSTEN CAMINO DE AC PLANO DE NIVELES 16 EN EL LINDERO SUR DEL TERRENO LOS PERCEBES Y SUBLOTE 2 –VERTICE «A1» Se divisa el vértice «P1» INICIO DEL LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO CERCA AL MURO PERIMETRAL LADO «V-X» Km 119 al 123 S BE S CE RITO R E A S P AJ LO P 17 INFORME GEOLÓGICO Y GEOTÉCNICO 18 El estudio geológico y geotécnico de los terrenos que conforman la playa Chepeconde fue realizado por el Ing. Jorge Díaz Collantes, CIP 28467, cuyo informe indica que se pueden apreciar las unidades litoestratigráficas siguientes: GEOLOGÍA Grupo Morro Solar (Ki-ms) Constituido por areniscas grisáceas pertenecientes al cretáceo inferior. Rocas Intrusivas Constituidas por rocas andesíticas fracturadas. Formación Cañete (Qp-c) Depósitos cuaternarios del pleistoceno, constituidos por conglomerados subredondeados. Depósitos Marinos (Qr – m) Depósitos cuaternarios recientes que se encuentran formando playas y terrazas. Depósitos Eólicos (Qr – e) Depósitos cuaternarios recientes, formados por acumulaciones de arenas depositadas por el viento y se presentan como mantos. 19 GEOTECNIA SUELO 1 – SUELO DE PLAYAS PAJARITOS Y PERCEBES Depósito de origen marino, que clasifica como arena pobremente graduada (SP), cuyos parámetros geotécnicos se presentan a continuación: Peso unitario seco promedio, γ = 1.70 tn/m3 Módulo de elasticidad secante, Es (promedio) = 200 kg/cm2 Ángulo de fricción, φ = 33 grados Cohesión, c = 0.0 tn/m2 Perfil tipo S2, con período predominante, Tp = 0.6 seg y factor de amplificación, S = 1.20 Coeficiente de reacción de la subrasante, k = 6.30 kg/cm3 California Bearing Ratio (CBR) = 15.00 % Capacidad admisible de carga, qad = 1.00 kg/cm2 SUELO 2 – LADERA ROCOSA Macizo rocoso fracturado, constituido por roca andesítica, cuyos parámetros geomecánicos y geotécnicos se presentan a continuación: Rock Mass Rating (ajustado), RMR = 42 Resistencia a la compresión no confinada de la roca intacta, f ‘c = 661.10 kg/cm2. Peso unitario de la roca fracturada, γ = 2.40 tn/m3 Ángulo de fricción, φ = 26 grados 20 Cohesión, c = 21 tn/m2 Módulo de elasticidad secante, Es (promedio) = 10,000 kg/cm2 Relación de Poisson, µ = 0.30 Perfil tipo S1, con período predominante, Tp = 0.4 seg y factor de amplificación, S = 1.0 Capacidad admisible de carga, qad = 10.00 kg/cm2 SUELO 3 – SUELO NATURAL DE COBERTURA Depósito de origen marino, cementado por sales solubles y depósito eólico, que clasifica como arena pobremente graduada con limo (SP-SM). Peso unitario seco promedio, γ = 1.70 tn/m3 Módulo de elasticidad secante, Es (promedio) = 250 kg/cm2 Ángulo de fricción, φ = 33 grados Cohesión, c = 0.0 tn/m2 Perfil tipo S2, con período predominante, Tp = 0.6 seg y factor de amplificación, S = 1.20 Coeficiente de reacción de la subrasante, k = 7.00 kg/cm3 California Bearing Ratio (CBR) = 20.00 % Capacidad admisible de carga, qad = 1.50 kg/cm2 21 GALERÍA FOTOGRÁFICA Fotografía 01: Vista mostrando el terreno donde se construirá el Club de Verano, Ubicado en Km. 120 de la Panamericana Sur. Sector Playas Pajaritos y Percebes, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete. Departamento de Lima. Fotografía 02: Vista mostrando la topografía de la Zona alta del terreno donde se construirá el CLub de Verano. Se puede apreciar en la parte superior derecha el cerco perimétrico del terreno. Fotografía 03: Vista mostrando el sondaje (S-1), realizado con equipo de penetración dinámico (Cono de Peck) - zona alta. Fotografía 04: Vista interior de la calicata (C-1). Se puede apreciar en las paredes y fondo de la excavación el subsuelo constituido por arena pobremente graduada con limo (SP-SM) de origen eólico - zona alta. 22 GALERÍA FOTOGRÁFICA Fotografía 05: Vista mostrando el sondeaje (S-3), realizado con equipo de penetración dinámico (cono de Peck) - Playa Pajaritos. Fotografía 06: Vista mostrando la calicata (C-3), realizada con posteadora. Se puede apreciar el material excavado constituido por arena pobremente graduada (SP) de origen marino - Playa Pajaritos. Fotografía 07: Vista mostrando el sondeaje (S-5), realizado con equipo de penetración dinámico (cono de Peck) - zona alta. Fotografía 08: Vista interior de la calicata (C-5). Se puede apreciar en las paredes y fondo de la excavación el subsuelo constituido por arena pobremente graduada con limo (SP-SM) de origen marino - zona alta. 23 GEOLOGÍA LOCAL 24 PLANO DE UBICACIÓN DE CALICATAS, SONDAJES CON CONO DINÁMICO DE PECK, MAPEOS GEOMECÁNICOS SEUs Y SECCIONALES A-A Y B-B 25 PERFILES ESTRATIGRÁFICOS Y REPRESENTATIVOS A-A Y B-B 26 27 INFORME ARQUEOLÓGICO 28 El Club Terrazas, d e n t ro d e las gestiones que efectúa para adquirir un terreno en el Km 120 de la Carretera Panamericana Sur (terreno de la Asociación Los Percebes y Los Pajaritos), ha realizado por intermedio de la especialista en Arqueología Lic. Greta Valderrama Llerena, un minucioso análisis de los documentos relacionados al estado arqueológico y los permisos correspondientes. Al respecto, se procedió a realizar una búsqueda de documentos ante el Ministerio de Cultura para la verificación de información y corroborar si el CIRA N° 2000-102, derivado del Proyecto de Evaluación Arqueológica (PEA) Marina Sur, abarcó el terreno de interés por parte del Club Terrazas. El PEA precitado fue ejecutado por HVSA Contratistas, con la finalidad de desarrollar un proyecto de habilitación urbana sobre la playa Chepeconde (actual Club Marina Sur). Mediante el Expediente N° 1770-2015, de fecha 15.01.2015, se procedió a realizar la solicitud de copia en línea, por medio del portal del Ministerio de Cultura, de los siguientes documentos: 1. Año 2000. Informe Final del Proyecto de Evaluación Arqueológica (PEA) Marina Sur – Cerro Azul, Cañete. A cargo de la Lic. Ada Medina 2. Propuesta de conservación de las zonas arqueológicas dentro del proyecto Marina Sur. 16.05.2000 3. Acuerdo N° 187 de la Comisión Nacional Técnica de Arqueología (CNTA). 16.06.2000 4. CIRA N° 2000 – 102 5. Plan de Monitoreo Arqueológico Maradentro – Primera Etapa (Agosto 2006) y su Informe Final (Enero 2007). AÑO 2000. INFORME FINAL DEL PROYECTO DE EVALUACIÓN ARQUEOLÓGICA (PEA) MARINA SUR – CERRO AZUL, CAÑETE Los trabajos se llevaron a cabo por encargo de HVSA Contratistas, asociada a propietarios de los terrenos Los Pajaritos y Los Percebes. La finalidad de la ejecución del Proyecto de Evaluación fue el de deslindar las áreas arqueológicas de las no arqueológicas para una proyección de habilitación urbana. Se registraron 5 sitios arqueológicos: Sitio Arqueológico Chepeconde A a. Área con arquitectura: estructuras cuadrangulares correspondientes a recintos aterrazados y arquitectura de ordenamiento irregular correspondiente a alineamientos de piedras que no definen algún tipo de recintos. 29 b. Área con ocupación doméstica: Áreas con concentraciones de basura, quemas, asociados a fogones (evidencian actividades domésticas y consumo de alimentos). Las áreas evidencian la existencia de 3 ocupaciones sucesivas: Periodo Formativo Superior (700 a.C – 200 a.C.), Periodo Intermedio Temprano (200 a.C. – 500 d.C.) y Horizonte Medio (500 d.C. – 900d.C., por el tipo arquitectura de ordenamiento regular y los materiales registrados en el contexto funerario). Sitio Arqueológico Chepeconde B Sitio arqueológico con ocupación doméstica y que a la vez sirvió como área de entierro representado por dos contextos funerarios de infantes. Dos ocupaciones: Periodo Formativo Superior (700 a.C – 200 a.C.) y Periodo Intermedio Temprano (200 a.C. – 500 d.C.). Sitio Arqueológico Chepeconde C Conformado por dos concentraciones de evidencias arqueológicas en contexto y una gran área disturbada. Le corresponde una ocupación doméstica correspondiente a dos periodos: Formativo Superior (700 a.C – 200 a.C.) y Periodo Intermedio Temprano (200 a.C. – 500 d.C.). 30 Sitio Arqueológico Chepeconde D y E. Le corresponde una ocupación superficial debido a la poca profundidad que presentó en la capa de evidencias arqueológicas (áreas de descanso y consumo de alimentos). Las evidencias dan cuenta de actividades de consumo, con especialización en la recolección de mariscos y peces, en diferentes épocas, con similar patrón de consumo, tanto por la forma de fogones, como por las especies consumidas. PROPUESTA DE CONSERVACIÓN DE LAS ZONAS ARQUEOLÓGICAS DENTRO DEL PROYECTO MARINA SUR. 16.05.2000 Para el objeto de la preservación de las zonas arqueológicas y la viabilidad del proyecto de urbanización se propone el rescate arqueológico de áreas que permitan la comunicación de las zonas arqueológicas así como el acceso vehicular y peatonal a las playas. El proyecto de habilitación urbana se vio en la necesidad de verse modificado para integrar las zonas arqueológicas dentro del contexto urbano diseñando las obras del contorno para dar a dichas zonas un sentido de pertenencia a la urbanización. Además, se proyectó la protección de los sitios arqueológicos mediante un cerco perimetral. ACUERDO N° 187 POR LA COMISIÓN NACIONAL TÉCNICA DE ARQUEOLOGÍA (CNTA) Tras la presentación y revisión del informe final al Instituto Nacional de Cultura en el año 2000, la CNTA acuerda aprobar el Informe Final del PEA Marina Sur y recomienda lo siguiente: üRealizar la propuesta de rescate de los sitios arqueológicos Chepeconde C, D y E identificados en el informe. üPara el caso de los sitios arqueológicos A y B, se aprueba la realización del rescate sólo en los sectores alterados por las trochas carrozables existentes debiendo quedar intangibles las áreas remanentes de los mencionados sitios arqueológicos. üTomar en cuenta las zonas arqueológicas en el entorno paisajístico de tal manera que estas correspondan a vías y espacios abiertos. CIRA N° 2000 – 102 Una vez aprobado el informe Final del Proyecto de Evaluación Arqueológica Marina Sur la empresa HVSA Contratistas solicitó el CIRA para las áreas libres de evidencias arqueológicas. El CIRA es un documento emitido por el Ministerio de Cultura, el cual certifica que en un área determinada NO EXISTEN evidencias arqueológicas de manera SUPERFICIAL. Las áreas se resumen a continuación: 31 RESUMEN DE ÁREAS LOTES Area PAJARITOS PERCEBES TOTAL 141,773.40 90,304.00 232,077.40 Perimetro 1936.751 1532.818 S.A. AFECTACION PAJARITOS Chepeconde B Chepeconde C TOTAL 3,070.54 12,141.54 15209.316 CHEPECONDE B S.A. AFECTACION PERCEBES Chepeconde D S1 Chepeconde D S2 Chepeconde E S1 Chepeconde E S2 TOTAL 1,101.51 589.29 332.73 155.12 17,290.73 CHEPECONDE C LOTE AFECTACIÓN PAJARITOS AFECTACIÓN PERCEBES TOTAL m2 141,773.40 90,304.00 232,077.40 S.A. - 15,212.08 - 2,078.65 17,290.73 - TOTAL = 126,561.32 = 88,225.35 = 214,786.67 Obs: El S.A. Chepeconde A y el S.A. Chepeconde D Sec 3 se encuentran fuera del área de interés. 32 Plano de CIRA N° 2000-102 33 Plano de CIRA N° 2000-102 34 PLAN DE MONITOREO ARQUEOLÓGICO (PMA) Definición de acuerdo al RIA del Ministerio de Cultura (Normas Legales, 04.10.2014) üEl Plan de Monitoreo Arqueológico establece las acciones para prevenir, evitar, controlar, reducir y mitigar los posibles impactos negativos, antes y durante la fase de ejecución de obras de un proyecto de desarrollo y/u obras civiles, que podrían afectar los bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación. üUna vez emitido el CIRA el titular del proyecto deberá ejecutar un PMA según lo establecido en el Art. 62 del RIA üEl PMA ejecutado en el 2006 se desarrolló exclusivamente en el sublote 1, en el cual se establece la intangibilidad de dos sitios arqueológicos: Sitio Arqueológico Chepeconde A y Sitio Arqueológico Chepeconde B. üSe recomienda la ejecución de un nuevo Plan de Monitoreo Arqueológico durante la ejecución de las futuras obras proyectadas a fin de evitar la afectación de los sitios arqueológicos. INSPECCIÓN DE CAMPO Vista General de S.A. Chepeconde B Vista desde la Cima del S.A. Chepeconde B hacia el S.A. Chepeconde A 35 Sitio Arqueológico Chepeconde C. Presencia de posibles muros. Detalle de evidencias arqueológicas. Sitio Arqueológico Chepeconde D. Sector 1 detalle de perfil expuesto. Sitio Arqueológico Chepeconde D. Sector 1 vista general. 36 Sitio Arqueológico Chepeconde D. Vista de huellas de quema o áreas de fogones. Sitio Arqueológico Chepeconde E. Sector 2. 37 38 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 1. El área de interés del Club Terrazas Miraflores en Playa Chepeconde corresponde a un área de 232,077.40 m2 según el último plano enviado por INCOGEHSA. 2. El CIRA N° 2000-102, resultado de los trabajos en el área del PEA Marina Sur, abarca el área de interés del Club Terrazas, por lo que no se necesita solicitar un nuevo CIRA para dicho terreno. 3. El Plan de Monitoreo Arqueológico (2006) ejecutado se desarrolló en el Sublote 1, por lo que de haber trabajos futuros en el Sublote 2 se deberá presentar ante el Ministerio de Cultura un nuevo PMA indicando el área y perímetro correspondientes, el cual deberá incluir un plan de mitigación como medida preventiva ante la existencia de 4 sitios arqueológicos al interior del terreno. 4. Las recomendaciones vertidas en el Acuerdo N° 187 del 29.05.00 que aprueba el informe final del PEA Marina Sur siguen vigentes, por lo que se reitera que los sitios Arqueológicos Chepeconde C, D y E, pueden ser materia de Rescate Arqueológico, es decir, se puede liberar el área de evidencias culturales presentando el proyecto ante el Ministerio de Cultura siempre y cuando el Club Terrazas Miraflores tenga infraestructura proyectada sobre estas áreas. 5. Así mismo, sobre el Sitio Arqueológico Chepeconde B, según el acuerdo precendente, se indica que se aprobó la realización del rescate sólo en los sectores alterados por las trochas carrozables ya existentes, debiendo quedar intangibles las áreas remanentes del sitio arqueológico. 6. En caso no se requiera realizar un Proyecto de Rescate se recomienda implementar una infografía informativa en los sitios arqueológicos más grandes que corresponden a Chepeconde B y C, con el objetivo de integrar el Patrimonio Cultural a las obras proyectadas. 7. En el caso de los sitios arqueológicos más pequeños (Chepeconde D y E) se recomienda implementar un cerco perimétrico (postes y cerco de púas) como medida de protección. 39 INFORME OCEANOGRÁFICO E HIDROGRÁFICO 40 Los estudios hidrográficos y oceanográficos fueron realizados por el Ing. Gustavo Laos y tienen como objetivo caracterizar las condiciones oceanográficas e hidrográficas de un determinado ambiente marino y proporcionar información útil para el diseño e instalación de cualquier tipo de infraestructura en costa, a fin de que no existan contratiempos ni fallas durante las operaciones de ejecución y diseño. En este caso, las mediciones hidrográficas y oceanográficas han estado orientadas a determinar principalmente las características batimétricas, el oleaje, así como las mareas, las corrientes marinas y el viento e información general sobre la geomorfología de la zona. Estos estudios tienen por finalidad el conocimiento de la zona, enriquecidos con los trabajos técnicos de campo, los cuales permitieron conocer la caracterización hidrodinámica costera de la playa Chepeconde. Teniendo en cuenta la importancia e influencia de las condiciones hidrográficas, oceanográficas y meteorológicas, en la dinámica marina, asociadas a sus efectos en la línea costera, con el apoyo de la información existente, se presenta de manera integral y general las condiciones actuales de la playa de interés. 41 Generación de las Olas Las olas que llegan a nuestras costas son generadas en aguas profundas bajo la presión del viento. La zona donde el oleaje se genera se sitúa más o menos entre las latitudes 35° y 40° Sur. Este tipo de olas (olas Swell, mar de fondo), viaja grandes distancias y son la fuente principal de magnitud del oleaje, cuya incidencia determina la dinámica en las costas del Perú. CEANO PACIFICO SUR OCEANO PACIFICO NORTE OCEANO PACIFICO SUR OCEANO PACIFICO NO a de Intensa Generación Zona de Intensa Generación ción principal propagación Zona de Intensa Generación Zona de Intensa Generac Dirección principal de la propagación Dirección principal de la propagación 42 Dirección principal de la propagación Dirección y altura de las olas cercanas al área de estudio 43 Transformación de olas hacia aguas poco profundas (Refracción, Difracción y Reflexión) de Las olas se aproximan a las costas del Perú del Sur yRefracción Suroeste principalmente. En algunas ocasiones, olas principalmente durante algunos aunque con menor frecuencia, se aproximan desde el Noroeste, días del verano y cuando se presenta el Fenómeno El Niño. Playa Reflexión de olas Refracción de olas Cuando la ola encuentra un obstáculo, como en este caso una isla, se desplaza por los contornos, produciéndose la difracción de la ola. Reflexión de olas Difracción de olas 44 Bravezas de mar Las bravezas de mar se presentan en promedio frente a la costa del Perú en un 25 % (91 días al año), ocasionando que durante esos días, la dinámica marina costera se intensifique considerablemente. Porcentaje de Ocurrencia de Oleajes Irregulares en el Puerto del Callao 80 73 Horas (%) 60 40 18 20 8 1 0 Normal Ligero Moderado Fuerte Promedio 1990 - 2008 Corrientes marinas Tipos de corrientes: a. Corrientes oceánicas b. Corientes producidas por oleaje 45 Promedio mensual multianual del viento prevaleciente. Estación Metereológica de Chucuito (Periodo 1980 al 2007) Descripción / Mes Dirección Velocidad (nudos) Velocidad máx. absoluta May . Jun. Jul. Sur Sur Sur 5,0 4,6 4,2 16 16 14 Ene. Feb. Mar Abr. Sur Sur Sur Sur 5,0 5,0 5,1 15 15 15 Ago . Set. Oct. Nov. Dic. Sur Sur Sur Sur Sur 4,5 4,6 4,9 4,9 4,9 4,9 16 16 16 16 15 16 Los vientos en la zona de estudio son calmos hasta el mediodía. En la tarde se incrementan gradualmente, hasta las 18:00 a 19:00 horas, donde alcanzan la máxima magnitud. 46 Transporte de sedimentos El transporte de sedimentos en el mar es el fenómeno que se lleva a cabo a lo largo del litoral por medio del cual las partículas sólidas se transportan; se sabe que el arrastre de sólidos se produce principalmente entre la línea de playa y la zona de rompiente. Las causas que provocan el transporte litoral de sedimentos en las costas son básicamente las corrientes y el oleaje. Olas Corrientes Fuentes de Sedimento: a. Eólico (campo de dunas) y TRANSPORTE DE SEDIMENTOS FLUVIAL b. Fluvial (ríos) Situación de Equilibrio: a. Invierno se adelgaza la playa b. Verano se ensancha la playa 47 TRANSPORTE DE SEDIMENTOS EÓLICO Variabilidad Estacional de las playas de nuestro litoral Generalmente las playas sufren procesos estacionales e interanuales de sedimentación y erosión, decrecen durante el invierno, o períodos de oleajes anómalos (bravezas de mar), y luego se restauran durante el verano, manteniendo en el tiempo un estado de equilibrio que determina ligeras variaciones de la línea de costa. INVIERNO 50 m NIVEL M EDIO DEL M AR Playas del Centro y Sur VERANO 80 m NIVEL M EDIO DEL M AR 48 Mareas Niveles de Referencia Mareográficos 49 50 Línea de Alta Marea (LAM): Es aquella línea definida por el máximo valor de altura de marea astronómica registrada históricamente, y cuyo plano es interceptado en el terreno de la playa adyacente. Este Nivel es empleado en la determinación de terrenos ribereños para el establecimiento de linderos y el diseño de estructuras en zonas costeras. Franja no menor de cincuenta (50) metros: Es una línea paralela a la LAM establecida por métodos topográficos hasta los 50 metros en la horizontal hacia tierra, medidos desde la línea de alta marea. Zona de Dominio Restringido: Es una franja de 200 metros ubicada a continuación de la franja de 50 metros, siempre que exista continuidad geográfica en toda esa área 51 Metodología para Determinación MetodologÍa para la la Determinación de la de LAMla LAM Viviendas que se encuentran fuera de los 50 m paralelos a la LAM Línea de lo s 50 m LAM paralelo s a la Línea 52 de Má sA (LAM) lta Marea Proyecciones y Tendencias del Nivel del Mar Modelo Numérico del Panel Intergubernamental de Cambio Climático (IPCC) 53 CAMBIO CLIMÁTICO Variabilidad interanual del Nivel del Mar - Talara 1.52 1.50 1.48 1.46 1.44 Metros 1.42 1.40 1.38 1.36 1.34 1.32 1.30 1.28 1.26 10 08 06 04 02 00 98 96 Variabilidad interanual del Nivel del Mar - Callao 94 92 90 88 86 84 82 80 78 76 74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 54 52 50 48 46 44 42 1.24 Metros 1.28 1.26 1.24 1.22 1.20 1.18 1.16 1.14 1.12 1.10 1.08 1.06 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 Variabilidad interanual del Nivel del Mar - Matarani 2.18 2.16 2.14 2.12 2.10 Metros 2.08 2.06 2.04 2.02 2.00 1.98 1.96 1.94 1.92 54 Estación Tendencia (mm/año) Talara 2.10 Callao 2.65 Matarani 2.80 Viabilidad del Nivel del Mar 1944 a 1971 (27 años) periodo frio 1972 a 1998 (26 años) periodo cálido 55 BATIMÉTRICO 56 MAPA GEOLÓGICO DEL TRIÁNGULO DE MALA 57 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO OCEANOGRÁFICO E HIDROGRÁFICO 1. El oleaje de mayor energía e impacto que llega a la playa es de la dirección Suroeste, siendo igualmente el de mayor frecuencia de ocurrencia. Cabe resaltar, que específicamente en la zona frente a la playa, el oleaje presenta alturas entre 1.0 a 1.5 m bajo condiciones normales, y entre 1.5 a 2.5 m cuando hay braveza de mar. La zona de rompiente es del tipo envoluta, es decir que todo el tren de ola rompe de un solo golpe, presentándose relativamente cercana a la línea de costa (entre 10 y 50 m de ancho). 2. Las corrientes marinas litorales son de relativa poca magnitud y varían en dirección no sólo dependiendo de la etapa de marea (ascendente y descendente), sino, también, en la rompiente y la costa, dependiendo de la dirección de arribo de las olas. 3. Los vientos son calmos desde la madrugada hasta aproximadamente el mediodía, luego durante la tarde la velocidad se incrementa gradualmente hasta alcanzar un máximo entre las 18:00 y 19:00 horas. 4. Es de esperar que el transporte de sedimentos a lo largo de la costa sea importante, debido a la presencia de sedimentos que circulan por la zona, como consecuencia principal de la desembocadura del río Cañete distante aproximadamente 25 Km hacia el sur; sin embargo, debido a la fase decadal fría en la que nos encontramos, que genera una mayor frecuencia de bravezas y mayores años secos, que ocasionan menores caudales, es de esperar también que se presenten eventualmente algunos procesos de erosión. 5. Las amplitudes de las mareas no son muy importantes (alrededor de 1 metro), sin embargo, se recomienda tener presentes los incrementos de estos niveles debido al calentamiento global. 6. La geología del lugar muestra espolones rocosos de las estribaciones andinas, con acantilados formados por erosión marina. Las cimas están cubiertas por sedimentos arenosos de diferente espesor. 7. Con respecto a la calidad del agua, no se espera contaminación alguna, debido a la lejanía de posibles residuos que puedan verter poblaciones como Cerro Azul, distante a aproximadamente 20 km. Hacia el norte no hay problema, ya que la corriente es de sur a norte, y con respecto a balnearios y asociaciones colindantes, estos tienen su propio sistema de evacuación como pozos sépticos o tratamientos para reúso como agua de regadío. 8. La carta batimétrica nos muestra una batimetría con isóbatas en general paralelas a costa. Adicionalmente, la pendiente del fondo es gradual y bien regular, lo que determina una pendiente suave, sin depresiones ni montículos, a excepción de un estorbo rocoso de 58 aproximadamente 2.0 m de diámetro y a una distancia de costa de aproximadamente 40 m, ubicado en la parte central de la playa más al norte. En términos generales, es un fondo que no muestra peligros para el esparcimiento de las personas, sin embargo, se recomienda a los bañistas no acercarse al estorbo rocoso, ya que por los alrededores pueden eventualmente formarse remolinos con aceleración importante de las corrientes. 9. Finalmente, podemos mencionar que la playa y el mar adyacente que nos ocupan muestran una dinámica marina apta para la recreación y esparcimiento de personas, con alturas de olas y velocidades de corrientes por debajo del promedio. La playa está formada de arena entre fina y mediana limpia, con una pendiente gradual hacia el pie de los acantilados de los promontorios rocosos existentes. El ancho es adecuado, pero se recomienda no construir o efectuar instalaciones permanentes dentro de los primeros 120 m de distancia a costa, ya que, eventualmente, durante bravezas de magnitud fuerte, pueden llegar a erosionar e inundar luego con mayor frecuencia, hasta aproximadamente la distancia mencionada. 59 INFORME ARQUITECTÓNICO 60 PROPUESTA DE DESARROLLO RECREATIVO Y DEPORTIVO EN LAS PLAYAS PERCEBES Y PAJARITOS (CHEPECONDE) La propuesta de desarrollo recreativo y deportivo ha sido realizada por el Arq. Adolfo Morey Matos (CAP 10976), evaluando las posibilidades arquitectónicas de los terrenos a adquirir por el Club Tennis Las Terrazas Miraflores en los lotes de las playas Los Pajaritos y Los Percebes, a la altura del Km. 119-123 de la carretera Panamericana Sur, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de Lima. El estudio se centra en la zonificación y esquemas de ubicación posibles en función a los requerimientos del club, tomando como base para el programa establecido las sedes de Miraflores (Malecón 28 de Julio y Circuito de Playas) y Chaclacayo. Este estudio es una primera aproximación arquitectónica para visualizar el aprovechamiento de las potencialidades de estos lotes, las cuales podrán ser modificadas en un futuro con el desarrollo del Master Plan y Habilitación Urbana, a realizarse, en forma posterior a la compra de los lotes en cuestión. Estos terrenos se encuentran bajo dos lotes rústicos, que a su vez contienen área arqueológica protegida por el Ministerio de Cultura al formar parte del Patrimonio Cultural de la Nación, área intangible e inalterable, debidamente censada por el Ministerio y el cual deberá ser protegida por el propietario. El cuadro de áreas de los terrenos a adquirir es como sigue: Sublote 2 de la Parcela A, Zona de Playa Chepeconde, con un área de 141,773.40 m2, ubicado a la altura del Kilómetro 119 – 120 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro Azul, Cañete; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida registral Nº 21120708 de los Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Cañete, de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”; y, El Lote de terreno, con un área de 90,304.00 m2, ubicado a la altura del Kilómetro 120 – 123 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro Azul, Cañete; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida registral Nº 90285401, tomo 94, fojas 363 a 364, de los Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Cañete, de propiedad de la “Asociación Los Percebes”. Ambos lotes suman 232,077.40 m2 De acuerdo a la zonificación vigente, y corroborado mediante una visita a la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad de Cerro Azul, departamento de Obras Privadas, al Sublote 2 61 “Los Pajaritos S.A.” le corresponde la zonificación para uso de habilitación recreacional de vivienda de playa (ZHRVP), y al Lote “Asociación Los Percebes”, zonificación recreacional pública y pesca (ZRPP); ambas zonificaciones totalmente compatibles con el uso de Sede Social de Club Privado que se pretende ejecutar. Para confirmarlo se deberá solicitar ante la Municipalidad de Cerro Azul, Cañete un certificado de zonificación y vías por cada uno de los lotes a adquirir, y luego iniciar un proceso de Habilitación Urbana. El tipo de HU a aplicar sería “Habilitación de vivienda tipo Club, temporal o vacacional”. Esta Habilitación Urbana se aplica sobre la diferencia de la suma de los lotes a adquirir y el área intangible Patrimonio Cultural de la Nación establecida por el Ministerio de Cultura contenida en estos lotes: Terreno: Patrimonio Cultural: Total aplicable: 232,077.40 m2 25,375.95 m2 206,701.45 m2 Sobre el cual se deberá dejar el 60% de área libre reglamentaria, y hacer los aportes correspondientes a este tipo de habilitación de la siguiente manera: Educacional (1%): Otros usos (1%): Total aporte: 2,067.02 m2 2,067.02 m2 4,134.04 m2 Adicional a los 25,375.95 m2 de Patrimonio Cultural, que podrían ser parte del aporte a Educación de la HU, se podrá otorgar como parte de Otros Usos el correspondiente a la vía de acceso libre de playas, el cual se plantea colindante al lindero sur del lote de la “Asociación Los Percebes”, el que tiene 2,333.33 m2 de área a entregar (vía libre de 4 metros lineales de ancho por 583.33 metros lineales de lindero). Las factibilidades de los servicios sanitarios y de energía deberán ser gestionadas ante las entidades competentes (EMAPA CAÑETE y EDECAÑETE respectivamente). Independientemente a ello se ha evaluado en campo que es factible el uso de biodigestores para los desagües, utilizar la parte 62 alta del terreno para tener un reservorio de agua que puede abastecerse mediante camiones cisterna hasta que la red de agua potable llegue al mismo, y el abastecerse de energía mediante una acometida desde el punto de alta tensión ubicada a no más de 2 Km del terreno, la cual otorgará energía a la sede del Club, necesitando un transformador con subestación eléctrica a plantear en función a los requerimientos energéticos desarrollados en el proyecto eléctrico a ejecutar, el cual sugerimos esté ubicado en un sector centralizado para ahorrar costos en la transmisión de energía. Se plantea la primera edificación permanente (piscina del Club House de Playa) según la recomendación del Ingeniero Oceanógrafo, a los 140 metros lineales de la línea de alta marea, sobre la cota 3 m.s.n.m. para evitar que algún oleaje anómalo pueda afectar dicha construcción (en esa posición, a lo mucho y con una periodicidad de dos años aproximadamente se inundará la piscina, siendo una emergencia totalmente controlable con el mantenimiento adecuado). Además se ha elevado metro cincuenta adicional según recomendación del Ingeniero Civil responsable de los Estudios Geotécnicos del terreno. Asimismo, y también por recomendación del Oceanógrafo, el nivel de piso del Club House se plantea sobre los 7 m.s.n.m. para evitar que en 5 o 10 años, eventualmente, alguna gran ola pueda afectar la edificación principal más próxima a la playa. La piscina del Club House deberá ubicarse a los 140 metros lineales de la línea de alta marea sobre la cota 3 m.s.n.m. 63 ALTURAS SUGERIDAS POR EDIFICACIONES PRÓXIMAS AL MAR 64 ACCESO Y VÍAS El acceso al club se plantea desde el punto de llegada de la vía a entregar como servidumbre de paso desde la carretera Panamericana Sur, que otorgará “La Vela Club”, predio colindante con el Sublote 2 “Los Pajaritos S.A”. El desarrollo vial de esta sede está condicionado por la topografía existente, la cual ya tenía planteado sectores de caminos aprovechables para el diseño del Club y que facilitan su ejecución y reducen los costos de construcción significativamente. Los estacionamientos se han planteado de tal manera que sirvan a cada servicio a utilizar por el asociado, logrando 438 unidades en total, incluyendo 128 que se desarrollan paralela a la vía vehicular, según se puede apreciar en la sección vial vehicular al inferior de esta página. 6.00 Sección vial campers 9.00 Vía Sección vial vehicular 65 Est. SERVICIOS ADMINISTRATIVOS A continuación del Ingreso a la sede se encuentran los servicios administrativos del Club, que tienen su propio espacio de estacionamientos para 42 autos, 60 m2 de oficinas administrativas y 100 m2 para dormitorio y estadía de empleados. ZONA DE ADMINISTRACIÓN 66 ZONA INTANGIBLE Dado que estas áreas no podrán ser utilizadas por el Club bajo ninguna circunstancia, y cumpliendo con lo establecido por el Ministerio de Cultura al ser parte del Patrimonio Cultural de la Nación, serán cercadas señalizando debidamente el sector delimitado mediante una infografía en el ingreso del mismo, permitiendo que estudiantes de Arqueología de las universidades del país puedan hacer prácticas o visitas al lugar. ÁREAS DEPORTIVAS Estas se desarrollan en el sector más próximoal ingreso, y sobre zonas predominantemente planas y con la menor influencia del viento posible. ZONAS DEPORTIVAS 67 COMPARATIVO NUMERO DE CAMPOS POR SEDE Chepeconde Chaclacayo Lima*** Fútbol 1 0 0 Tenis 4 3 10 Frontón 6 4 3 Squash 4 0 6 Fútbol playa 1 0 0 Vóley playa 2 0 0 Estacionamientos 131* 123** 102** * Cantidad de estacionamientos en el sector de Área deportiva ** Cantidad de estacionamientos en la totalidad de la sede *** Sede Principal y Sede Makaha 68 SERVICIOS RECREATIVOS Hemos considerado tres grandes sectores para la recreación, independiente al desarrollo deportivo antes descrito: Hospedaje temporal: El cual incluye la zona de camping, ubicada en el s ector de Los Percebes, al cual se accede solo de manera peatonal (por el difícil acceso vehicular y para mantener además el espíritu del campamento) teniendo prácticamente toda esa playa para esa actividad. Cuenta son servicios higiénicos propios integrados a la topografía existente. 69 Un segundo sector sería la zona de Bungalows, de 40 m2 cada uno, con dos dormitorios, un baño completo, kitchenette, área social de sala y comedor techada, y terraza al aire libre con vista al mar, y situada por encima del área del Club House de Playa, teniendo como característica fundamental que todas estas unidades gocen con vista hacia el horizonte, al desarrollarlas en dos niveles y utilizando la topografía existente como gran aliado para este fin. Se podrá desarrollar por etapas, dependiendo la demanda del uso por parte de los socios, teniendo la primera construcción de vías para el acceso a 56 bungalows, la segunda etapa con 40 bungalows adicionales y sus respectivas vías ubicados hacia el ala sur de la primera. El tercer sector es la zona de Campers, el cual contará con espacio para 27 unidades en 415 metros lineales de vía exclusiva para esta actividad, remolques que serán alquilados por los asociados mediante una alianza estratégica de BUSA con el Club a precios preferenciales. Incluso esta zona podrá ser utilizada posteriormente como ampliación de la tercera etapa de la zona de Bungalows, llegando a sobrepasar los 100 bugalows en toda la sede si la demanda así lo requiere. 70 Club House Playa El cual incluye piscinas recreativas de 780 m2, terrazas para poltronas de 2,200 m2, un espacio techado para uso de comedor, concesionario, servicios y salón de reuniones con 670 m2, y estacionamiento para 52 autos. En este sector también se encuentra la zona de playa propiamente dicha, con los campos de fútbol y vóley playa, además de un sector acondicionado para estacionamiento y llegada de canoas, kayacs y zodiacs, el cual tiene fácil acceso hacia y desde el mar debido a que se encuentra protegido naturalmente por dos grandes rocas que delimitan a su vez las dos playas del terreno 71 Club House Laguna Ubicado en la cota más alta del terreno, cercano al ingreso a la sede, y utilizando una gran explanada entre las dunas que lo hace propicio para un desarrollo paisajístico, dominando las instalaciones del club visualmente. Ha sido pensada como reserva de agua para la utilización de los servicios del Club, además como gran zona recreativa alternativa a la zona de playa. 72 Cuenta con espejo de agua de 2,000 m2, arena y vegetación de 3,900 m2, un espacio techado para uso de comedor, concesionario, servicios y salón de reuniones de 1700 m2, y estacionamiento para 71 autos. 73 ASPECTO FINANCIERO 74 El Consejo Directivo se ha propuesto cumplir con el deseo de nuestros asociados de adquirir los terrenos para la construcción de la ansiada Sede Playa Sur. La playa Percebes – Pajaritos, cuyo estudio se presenta en este documento, constituye la opción que la familia terracina ha elegido y la decisión de compra lleva consigo el compromiso del Club en lo concerniente a la habilitación urbana y la construcción progresiva -y por etapas- del complejo deportivo y social de playa, con el objetivo de disfrutar del paisaje, marea, privacidad, servicios comunes y otros atractivos que pueden implementarse en dicho espacio. Un aspecto importante de esta transacción es el análisis de la situación financiera, capacidad de endeudamiento, monto a financiar, alternativas de financiamiento y fuentes para atender el pago de la deuda. A continuación les exponemos sobre estos aspectos: SITUACIÓN FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 Al cierre del ejercicio pasado nuestra institución presentaba en sus balances auditados una sólida posición financiera representada por fondos líquidos ascendentes a S/. 3’700,963, de los cuales S/. 1’098,265 estaban en cuentas corrientes en dólares (al momento de la redacción de este informe habían sido incrementados a S/. 4’676,459.00). Los activos fijos a valores contables alcanzan el monto de S/. 73’406,007, representados principalmente por los inmuebles de la Sede Principal, nuestra playa de estacionamiento, nuestra Sede Chaclacayo y la porción no concesionada de nuestra Sede de Playa Makaha. Nuestras deudas a corto plazo ascienden a S/. 1’515,840, que están totalmente cubiertas con nuestros fondos disponibles. Y la de largo plazo es ascendente a S/. 2’000,589, cuya cobertura sería posible con la cobranza a hijos de socios de S/. 934,837 y cuentas por cobrar a asociados por S/.997,005, que si bien está en el activo corriente podrá proveer los fondos del pago del pasivo no corriente. El patrimonio del Club Terrazas asciende a S/. 76’998,781. CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO PARA LA COMPRA PROPUESTA La compra del terreno propuesto genera un pago de USD $. 4’042,208 (al tipo de cambio de S/. 3.10 significa un monto de S/. 12’530,844), esta cantidad comparada con los S/.73’406.007 del activo fijo representaría el 17.07%. 75 En la perspectiva de las entidades crediticias esta proporción es la adecuada, máxime si se ha negociado para que el inmueble a adquirir garantice un préstamo de USD $ 4´042,208. La capacidad de endeudamiento de nuestra institución es amplia, pues a la fecha sólo tenemos comprometidos montos por USD $. 128,186.86, al tipo de cambio de S/. 3.10 correspondientes a 2 operaciones, uno con vencimiento en 7 meses y el otro con vencimiento de 30 meses, pagarés que financiaron inversiones en activo fijo. También tenemos un pagaré con un saldo de S/. 1’300,965.28, que corresponde al saldo del pagaré a 7 años para la construcción de 10 bungalows en Chaclacayo. Estos pagarés están garantizados con una hipoteca sobre el inmueble de la sede por USD $. 1’567,809, lo que significa que según nuestras reglas, tenemos en garantía un exceso por USD $. 1’071,621, a valores de tasación de noviembre 2013. TERRENOS A ADQUIRIR SEGÚN EL PROYECTO El Proyecto comprende la compra de 2 terrenos, a adquirir a 2 instituciones, según el siguiente reporte. VENDEDORES DEL TERRENO ÁREA M2 VALOR M2 USD$ VALOR DE TERRENO LOS PAJARITOS S.A. 141,773.40 17.75 2’516,477.85 ASOCIACIÓN LOS PERCEBES 90,304.00 17.75 1’602,896.00 TOTAL PROPUESTA 232,077.40 17.75 76 USD$ 4’119,373.85 MONTO A FINANCIAR PARA EL PROYECTO Los terrenos a adquirir están sujetos al impuesto de alcabala, que es por cuenta del comprador (Decreto Supremo N° 156-2004-EF - Capítulo II). Al valor del terreno le debemos aplicar el importe a pagar por impuesto de alcabala. VALOR DEL TERRENO MÁS ALCABALA Vendedor Valor del Terreno Alcabala Valor Terreno + alcabala LOS PAJARITOS S.A. 2,516,477.85 75,120.55 USD$ 2,591,598.40 ASOCIACIÓN LOS PERCEBES 1,602,896.00 47,713.09 USD$ 1,650,609.09 TOTAL 4,119,373.85 122,833.64 USD$ 4,242,207.49 USD$ 200,000.00 USD$ 4,042,207.49 APLICACIÓN DEL PAGO ENTREGADO A VENDEDORES MONTO DEL PROYECTO A FINANCIAR 77 ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO La propuesta presentada por un valor de USD$. 4’042,207.49 tiene 2 canales de financiamiento: Canal 1: USD$ 2,042,208 Canal 2: USD$ 2,000,000 Con nuevas membresías Con cuota extraordinaria de Asociados Para obtener la opción más favorable para el proyecto, se ha consultado con las 4 instituciones bancarias con las que mantenemos movimiento. Señalamos a continuación las tasas obtenidas para cada alternativa. FINANCIACIÓN CANAL 1 USD$ 2’042,208.00 PLAZO 3 AÑOS (36 CUOTAS) SIN PERIODO DE GRACIA ENTIDAD BANCARIA TEA BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ 6.83% INTERBANK 5.65% CONTINENTAL 5.20% SCOTIABANK 5.15% 78 FINANCIACIÓN CANAL 2 USD$ 2’000,000.00 PLAZO 7 AÑOS (84 CUOTAS) SIN PERIODO DE GRACIA ENTIDAD BANCARIA TEA BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ 8.37% INTERBANK 6.79% CONTINENTAL 6.50% SCOTIABANK 6.10% De las 4 propuestas analizadas, el Consejo Directivo ha considerado tomar en cuenta la presentada por el Scotiabank, cuya descomposición técnica es la siguiente: 1. Financiamiento de USD$ 2’042,208 a un interés de 5.15%, genera un interés de USD $ 162,303.14 significa un pago total de USD$ 2’204,211.14 en 3 años. 2. Para el financiamiento de USD$ 2´000,000 a un interés de 6.10%, genera un interés de USD $ 449,071.35 significa un pago total de USD$ 2´449,071.35 en 7 años. 79 FUENTES PARA ATENDER EL PAGO DE LA DEUDA Canal 1 Nuevas membresías Crédito Bancario (3 años) USD $ 2’042,208 Pago total en 3 años USD $ 2’204,511 Valor Membresía USD $ 30,000 Dcto. Propuesto 10% USD $ 3,000 Valor Neto Membresía USD $ 27,000 80 Para cubrir esta deuda se consideran membresías por un valor USD $ 27,000.00 Tomando en cuenta el 70% de la membresía destinada a inversión se necesitan 117 nuevos asociados. Los mismos que corresponden 1er. Año 39 2do. Año 39 3er. Año 39 Considerando los 39 nuevos asociados por año, para efectos del flujo se considera lo siguiente: 4 asociados los 3 primeros meses 12 3 asociados los 9 meses restantes 27 Canal 2 39 Cuota Extraordinaria de Asociados Valor de la financiación USD $ 2’000,000 Monto a pagar en 7 años USD $ 2’449,071 Cantidad de asociados activos 2,805 asociados Monto a pagar en 7 años USD $ 2’449,071: 84 meses = USD $ 29,156.00 x mes Monto a pagar por asociado en 7 años USD $ 29,156.00 : 2,805 asociados = USD $ 10.40 x mes Monto a pagar en una sola cuota USD $ 743.00 81 CONSEJO DIRECTIVO 2014 - 2016 PresidenteJorge D´Acunha Cuervas Vicepresidenta Nancy Laos Cáceres SecretarioJorge Ramírez Ramírez Tesorero Raúl Gómez La Rosa ProtesoreraAvelina Uceda Guerra-García Director Sede de Playa Makaha Benjamin Swayne Seoane Director Sede de Chaclacayo Fernando Cabrejos Braga Director Centro Promotor Francisco Palacios Morales Vocal de Bar y Restaurante Milton Castro Vial Vocal de Infraestructura y Obras Luis Amayo Salazar Vocal de Eventos Sociales Fernando Llosa Rojas Vocal de Deportes Vicente Hinojosa Otoya Este documento fue elaborado por la Gerencia de Servicio al Asociado del Club Terrazas como material informativo previo a la Asamblea General Extraordinaria de Asociados a realizarse el 26 de marzo de 2015. La propuesta arquitectónica es referencial y puede tener cambios. Gerente General Hugo Blanco Portugal Gerencia de Servicio al Asociado Germán Arata Pérez AsistenteHelina Vega Toledo Archivo fotográfico del Club Terrazas Diagramación & Diseño: [email protected] 82 83 84