Estudio de Detalle Sector Sunc4 aprobado inicialmente

Transcripción

ESTUDIO DE DETALLE DEL SECTOR SUNC 4
EN SANTIBÁÑEZ DE BÉJAR (SALAMANCA)
PROMOTORES:
D. Jaime Muñoz Sánchez
D. Gregorio Muñoz Sánchez
D. Abel Muñoz Sánchez
Redactores: Miguel Villanueva Gómez COAL nº3.915
Jorge de la Mano Cembrano CITOP nº18.808
IDEMAC 2007 INGENIEROS S.L.
Avd. Mirat 12-16 Salamanca
Tlf. 923-22-67-47 mail:[email protected]
JORGE DE LA MANO CEMBRANO · INGENIERO TÉCNICO DE OBRAS PÚBLICAS
MIGUEL VILLANUEVA GÓMEZ · ARQUITECTO
INDICE
DI-MI.- MEMORIA INFORMATIVA
I.- OBJETO Y EQUIPO REDACTOR
I.1. Encargo y objeto
I.2. Equipo redactor
II.- ORDENAMIENTO JURÍDICO URBANÍSTICO DE APLICACIÓN
III.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA
III.1. Régimen urbanístico de aplicación
III.1.1. Planeamiento general
III.1.2. Planeamiento de desarrollo y gestión urbanística
III.1.3 Planeamiento supramunicipal
III.2. Clasificación y calificación urbanística
IV.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD Y TERRENOS AFECTADOS
V.- ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL
ANEJOS A LA MEMORIA INFORMATIVA
ANEJO 1. Documentación Fotográfica
ANEJO 2. Documentación de los terrenos afectados: Notas Simples Registrales y Certificaciones
Catastrales.
DN-MV.- MEMORIA VINCULANTE
I.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD
II.- OBJETO
III.- DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN.
IV.- REGIMEN URBANISTICO. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN
IV.1. Sobre las determinaciones de ordenación general
IV.2. Sobre las determinaciones de ordenación detallada
V.-RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LAS DISPOSICIONES GENERALES DE APLICACIÓN DE LA
LEY DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN Y DE SU REGLAMENTO.
V.1. Planeamiento general afectado
V.2. Delimitación del sector
V.3. Ordenación urbana
V.4. Sostenibilidad y la protección del medioambiente
V.5. Protección del patrimonio natural
V.6. Patrimonio cultural
V.7. Calidad urbana y la cohesión social
V.8. Modificación del instrumento de planeamiento general
VI.- RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LAS NUM DE SANTIBÁÑEZ DE BÉJAR
VII.- RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LA ORDEN FOM/1572/2006
VIII. RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LA NORMATIVA SECTORIAL
VIII.1. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre carreteras
VIII.2. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre accesibilidad
ESTUDIO DE DETALLE SUNC-4. SANTIBANEZ DE BEJAR
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VIII.3. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre ruido
VIII.4. Justificación de la prevision de los sistemas locales
IX.- RESUMEN EJECUTIVO
X.- PLAN DE ETAPAS
XI- TRÁMITE AMBIENTAL
XII.- TRAMITACIÓN E INFORMACION PUBLICA
XIII.- EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN
DN-NU.- NORMATIVA URBANÍSTICA
I. NORMATIVA ACTUAL
I.1. Ficha particular del sector SUNC-4, e identificación catastral de la parcela afectada
I.2. Ordenanzas edificatorias de aplicación
II. NORMATIVA APLICABLE
II.1. Introducción: planeamiento general y planeamiento de desarrollo
II.2. Ficha particular del sector SUNC-4
DN-EE.- ESTUDIO ECONOMICO
I. Objeto
II. Descripción de las obras a realizar
III. Estimación del coste de urbanización y de implantación de los servicios
IV. Repercusión de costes de urbanización
V. Informe de sostenibilidad económica
DI-PI. PLANOS DE INFORMACIÓN
PI-1. Situación en las NUM
PI-2. Parcelario catastral. Edificaciones colindantes.
PI-3. Delimitación de la parcela. Estructura de la propiedad.
DN-PO. PLANOS DE ORDENACIÓN
PO-1. Determinaciones de ordenación general. Delimitación del sector y clasificación del suelo.
Replanteo
PO-2. Determinaciones de ordenación general. Calificación del suelo.
PO-3. Determinaciones de Ordenación Detallada: Alineaciones y rasantes.
PO-4. Determinaciones de Ordenación Detallada: Zonificación del suelo.
PO-5. Determinaciones de Ordenación Detallada:.
PO-6. Propuesta de red de abastecimiento de agua. Propuesta de red de saneamiento.
PO-7. Propuesta Red de suministro de energía eléctrica.
PO-8. Propuesta de red de Alumbrado Público.
PO-9. Plano de zonificacion acústica
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DI-MI.- MEMORIA INFORMATIVA.
I.- OBJETO Y EQUIPO REDACTOR.
I.1. Encargo y objeto.
Se redacta el presente estudio de detalle por encargo de Don Abel Muñoz, Don Jaime Muñoz
Sanchez y Don Gregorio Muñoz Sanchez con el fin de tramitar ante las administraciones
correspondientes el establecimiento de las determinaciones de ordenación detallada del sector
SUNC-4 de Santibáñez de Béjar, compuesto de la manzana catastral 37299A004003500001FB,
situada en el nucleo urbano de dicha poblacion.
Asimismo, sirve el presente documento para desarrollar las ordenanzas reguladoras de edificación
de dicho ámbito.
I.2. Equipo redactor.
El presente documento ha sido redactado por el equipo formado por el Ingeniero técnico de obras
públicas D. Jorge de la Mano Cembrano, Ingeniero T. de Obras Públicas colegiado 18.808, y el
Arquitecto D. Miguel Villanueva Gómez, Arquitecto colegiado con el número 3915 del Colegio
Oficial de Arquitectos de León.
II.- ORDENAMIENTO JURÍDICO URBANÍSTICO DE APLICACIÓN.
El ordenamiento jurídico urbanístico actual está formalmente integrado por las siguientes normas:
a) Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y
León, así como las Leyes 13/2003, de 23 de diciembre, de medidas económicas, fiscales y
administrativas, Ley 9/2004, de 28 de diciembre, y Ley 14/2006, de 4 de diciembre, que
modifican la Ley 10/1998.
b) Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
c) Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo de Castilla y León.
d) Decreto 22/2004, de 29 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de
Castilla y León.
e) Decreto 45/2009, de 9 de julio de 2009, por el que se modifica el Decreto 22/2004, de 29 de
enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
f) R.D.1093/97, de 4 de julio, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de
naturaleza urbanística.
g) Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la
ley del suelo.
h) Orden FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica
Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico
(ITPLAN).
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i) Decreto 217/2001, de 30 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Accesibilidad de
Castilla y León.
j) Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, Documento técnico de condiciones básicas de
accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados.
k) ORDEN FOM/208/2011, de 22 de febrero, por la que se aprueba la Instrucción Técnica
Urbanística 1/2011, sobre emisión de informes previos en el procedimiento de aprobación de los
instrumentos de planeamiento urbanístico.
III.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA.
III.1. Régimen urbanístico de aplicación.
III.1.1. Planeamiento general.
El Municipio de Santibáñez de Béjar ha contado con unas Normas Subsidiarias Municipales
aprobadas con fecha 30 de noviembre de 1992 (BOCYL 29-01-1993). De ellas, se han tramitado y
aprobado dos modificaciones puntuales: la Modificación Puntual nº1 (con fecha de acuerdo el 0406-1998) y la Modificación Puntual nº2 (con fecha de acuerdo 19-12-2008).
Las Normas Subsidiarias Municipales han estado vigentes durante aproximadamente 19 años y
modificadas tan solo en dos ocasiones:
-Modificación Puntual 1 (04-06-1998), que consistía en una modificación de varios
aspectos de las Normas Subsidiarias Municipales originales.
-Modificación Puntual 2 (19-12-2008).
Tras este periodo de vigencia y con el fin de satisfacer las necesidades cambiantes de la sociedad
de Santibáñez de Béjar a nivel urbanístico, estas Normas Subsidiarias han sido sustituidas por las
Normas Urbanísticas Municipales, aprobadas definitivamente con fecha 24-08-2011. Las normas
vigentes (N.U.M.) complementan y amplían en gran medida las normas subsidiarias anteriores,
convirtiéndolas en un instrumento normativo de enorme utilidad.
III.1.2. Planeamiento de desarrollo y gestión urbanística.
No existe planeamiento de desarrollo para el ámbito de actuación previsto. Se prevé en las
Normas Urbanísticas Municipales de Santibáñez de Béjar la ficha pertinente para el sector SUNCR4 con sus determinaciones de ordenación general.
III.2. Clasificación y calificación urbanística.
El Sector SUNC-R4, situado al Oeste del suelo urbano de Santibáñez de Béjar, en su configuración
actual está clasificado como Suelo Urbano No Consolidado Residencial. En su lindero noroeste se
encuentra el sector R3 de suelo urbanizable y con el suelo urbano del núcleo de Santibáñez de
Béjar, (ver plano de las NUM I2: estado actual: término) en parte la calle Solano (suelo urbano
consolidado) y en parte camino rural, suelo éste de clasificación suelo urbanizable; al noreste, el
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sector linda con la calle Cabezuela del núcleo de Santibáñez de Béjar, y también con unas
viviendas aisladas de construcción tradicional con las que comparte manzana; al suroeste, el
sector linda con otra parcela, éste de terreno rústico común; por último, al sureste, linda con la
calle Caño de la Parra, suelo urbano consolidado.
Los parámetros de ordenación general del sector SUNC-R4 están incluidos en la ficha del mismo
dentro de las NUM de Santibáñez de Béjar.
Las características del sector recogido en la ficha correspondiente son las siguientes:
R4.
Superficie: 4953 m2
Uso predominante: residencial
Usos compatibles: terciario y equipamiento
Uso prohibido: Industrial
Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (10% VPP)
Densidad mínima: 30 viviendas/ha
Densidad máxima: 15 viviendas/ha
Nótese que en el uso residencial no viene especificada ninguna ordenanza residencial,
correspondiendo esto a la ordenación detallada que se propone en el presente Estudio de Detalle.
De esta manera se pretende asignar una calificación de suelo al ámbito objeto de proyecto.
III.1.1. Planeamiento supramunicipal.
Se ha tenido en cuenta en todo momento el planeamiento supramunicipal, por lo que se ha
revisado en la redacción del presente documento la normativa vigente para detectar si podría
estar afectado por alguna de ellas.
La normativa revisada ha sido: las Directrices de Ordenacion del Territorio de Castilla y Leon, las
Directrices de Ordenacion de Ambito Subregional, los Planes y Proyectos Regionales y los Planes
de Ordenacion de los Recursos Naturales.
Ninguno de los descritos abarcan áreas que afecten al ámbito objeto de proyecto.
IV.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD E IDENTIFICACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS.
Según los datos suministrados por el Ayuntamiento, los propietarios correspondientes a las fincas
incluidas son el propio Ayuntamiento en la parte que es vial publico y de titularidad privada en la
manzana catastral 37299A004003500001FB. Los propietarios son, a partes iguales (un tercio): Don
Abel Muñoz Sanchez, Don Jaime Muñoz Sanchez y Don Gregorio Muñoz Sanchez.
El cuadro que se refleja a continuación posee los siguientes datos: identificación del propietario,
participación en la propiedad, número de referencia catastral, número de finca registral, superficie
catastral y superficie derivada del plano de las NUM de Santibáñez de Béjar.
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Propietario
Porcentaje Número de ref. catastral
de
propiedad
Nº de finca
registral
Superficie
catastral
(m2)
Don Abel
Muñoz
Sanchez
Don Jaime
Muñoz
Sanchez
Don Gregorio
Muñoz
Sanchez
33,33%
No consta
4.953
37299A004003500001FB
Superficie
levantamiento
taquimétrico
(m2)
5.177,91
33,33%
33,33%
V.- ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL.
El municipio de Santibáñez de Béjar pertenece a la provincia de Salamanca y se encuentra situado
al sur de la capital provincial, de la que dista 60 Km. Se encuentra unido a la vía de comunicación
principal A-66 por la carretera SA-102, que entra en el núcleo desde el sur. Su cercanía a Guijuelo y
a Béjar lo convierten en un municipio relativamente bien abastecido de servicios públicos.
Dentro del municipio, el sector SUNC-R4 se encuentra situado en el margen oeste del núcleo
urbano, delimitado por las calles Solano y su continuación como camino comarcal, la calle Caño de
la Parra, la calle Fuente del Moro, la calle Cabezuela y una hilera de tres viviendas.
El Sector de Suelo Urbano No Consolidado SUNC-R4 de Santibáñez de Béjar (Salamanca) está
ordenado a través de las NUM de Santibáñez de Béjar aprobadas definitivamente con fecha 24-082011. En ellas se encuentran sus determinaciones de ordenación general. Ante la falta de las
determinaciones de ordenación detallada se redacta el presente documento para establecerlas y
ser un primer paso en la reclasificación como suelo urbano de dicho sector.
En la actualidad, el terreno objeto de proyecto se encuentra utilizado para labores agrarias,
habiéndose construido en su linde oeste varios pequeños cobertizos de manera artesanal
utilizados como almacenes de aperos de labranza y otros usos auxiliares.
El ámbito objeto de proyecto se encuentra delimitado en sus linderos noroeste, suroeste y sureste
por un muro de mampostería de piedra artesanal de más de metro y medio de altura, irregular en
su altura y grosor.
Se ha de dejar constancia de que, se han tomado como punto de partida los datos obrantes en las
NUM, tanto gráficos como numéricos. El posterior ajuste a la realidad se supone nimio, por lo que
no se considera necesaria la elaboración de un levantamiento topográfico para el presente
documento.
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ANEJOS A LA MEMORIA INFORMATIVA.
ANEJO 1. Documentación Fotográfica.
7
Aparición de cobertizos
8
ANEJO 2. Documentación de los terrenos afectados: Certificaciones catastrales y Notas
Simples Registrales.
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DN-MV.- MEMORIA VINCULANTE.
I.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD.
I.I.- INTRODUCCIÓN.
La legislación urbanística actual, tanto la de vigencia estatal como la de ámbito autonómico están
permitiendo la agilización de los procesos urbanísticos y la flexibilización de su gestión. A este
respecto, es reseñable la declaración de intenciones de la Ley 6/1998 de 13 de abril, sobre
régimen de suelo y valoraciones en el apartado 1 de su Exposición de Motivos cuando manifiesta
“la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado elimine los factores de rigidez que se han
ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables de la política
urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica cambiante, en la que
los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinaria rapidez”.
Según el artículo 26 del RUCyL, pueden clasificarse como suelo urbano no consolidado los
terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:
a) Los terrenos donde sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de terrenos
reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas, que deban ser objeto de equidistribución o
reparcelación, cuando dichas actuaciones no puedan materializarse mediante gestión urbanística aislada.
b) Los terrenos donde se prevea una ordenación urbanística sustancialmente diferente de la que estuviera
vigente con anterioridad, cuando la misma no pueda materializarse mediante actuaciones de gestión
urbanística aislada.
c) Los terrenos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables
con destino privado, superior al 30 por ciento respecto de la ordenación anteriormente vigente.
d) De forma residual, los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano y que no cumplan las
condiciones para ser incluidos en suelo urbano consolidado.
2. Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado deben agruparse en ámbitos denominados sectores,
donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos citados en el artículo
21 o remitirse a un Estudio de Detalle o Plan Especial. Cuando se establezca su ordenación detallada, los
sectores pueden dividirse en ámbitos de gestión urbanística integrada denominados unidades de actuación,
entendiéndose en otro caso que cada sector constituye una unidad de actuación.
El sector citado habiendo cumplido con anterioridad dichos requisitos, ya es clasificado como
suelo urbano no consolidado por las Normas Urbanísticas Municipales de agosto de 2011. El
apartado a) habilita al promotor, en este caso Don Abel Muñoz Sanchez, Don Jaime Muñoz
Sanchez y Don Gregorio Muñoz Sanchez a establecer su conversión en suelo urbano a través de la
obtención de los terrenos que componen el ámbito de actuación la categoría de solar. Con el
presente Estudio de Detalle se pretenden conseguir las condiciones idóneas para los objetivos
iniciales de los promotores, que coadyuvan a favorecer el desarrollo urbanístico óptimo del
municipio, de acuerdo con la situación actual en que se encuentra.
Se acuerda en el artículo 45 de la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y Leon, y actualizada en
2010 (en adelante LUCyL):
Articulo 45.
Estudios de detalle
1. Los Estudios de Detalle pueden tener por objeto:
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a)
b)
2.
3.
En suelo urbano consolidado, modificar la ordenacion detallada ya establecida por el
planeamiento general, o bien simplemente completarla ordenando los volumenes edificables
En los sectores de suelo urbano no consolidado, modificar la ordenacion detallada, o bien
modificar o completar la que hubiera ya establecido el planeamiento general en su caso.
Los Estudios de Detalle no pueden aprobarse en ausencia del planeamiento general, ni modificar la
ordenacion general establecida por este. Las modificaciones que introduzcan respecto de la
ordenacion detallada ya establecida se justificaran adecuadamente.
Los Estudios de Detalle estableceran las determinaciones de ordenacion detallada conforme a los
dispuesto en los articulos 42 o 44, segun el instrumento de planeamiento general del Municipio. Sin
embargo, cuando ya estuviera establecida la ordenacion detallada, podran limitar su contenido a las
determinaciones estrictamente necesarias para modificarla o completarla.
Por tanto, este articulo en su apartado 3 de la LUCyL permite la redaccion de un instrumento de
planeamiento de desarrollo que modifique el planeamiento general (en este caso, las NUM) para
el establecimiento de las determinaciones de ordenacion detallada de los terrenos pertinentes.
Asimismo, las NUM de Santibáñez de Béjar, en el apartado 2 de su memoria vinculante, establecen
los criterios generales de ordenacion del municipio, y concreta mas en el apartado 2.1.1,
especifico para el suelo urbano:
2. Criterios generales de ordenacion del municipio.2.1. Usos del suelo y modelo territorial.- Las Normas se proponen objetivos conformes con la naturaleza y
recursos propios del municipio, de modo que se pueda establecer una estrategia sostenible de desarrollo
economico y por tanto compatible con la conservación de los valores medioambientales, tanto de caracter
natural como cultural. La puesta en valor de ambos debe fomentar las actividades ligadas a las caracteristicas
mas atractivas del territorio, tanto en el suelo rustico (paisaje, fauna, vegetación, etc.) como urbano
(entramado urbano, arquitectura propia), sin excluir el aprovechamiento de recursos relacionados con la
explotacion adecuada de las posibilidades agropecuarias y sus derivaciones industriales.
2.1.1. SUELO URBANO
Como consecuencia de la aplicacion de estos criterios, se proponen exclusivamente pequeños retoques del
suelo urbano actualmente clasificado, aunque se introduce una zona de suelo urbano no consolidado con el
fin de lograr una continuidad urbana entre las instalaciones deportivas del norte del casco y el resto de la
población. No parece lógico que las instalaciones y equipamientos claramente urbanos permanezcan
indefinidamente en suelo rustico y ademas estas mismas instalaciones deportivas han requerido la
introduccion de servicios urbanísticos suficientes en el entorno de los sectores de suelo urbano no
consolidado propuestos, dada su baja densidad. En todo caso, la superficie neta lucrativa en la que se
incrementa el suelo urbano, en su mayor parte no consolidado, no supone mas que un 10% del clasificado en
la normativa anterior.
La gestión del suelo urbano consolidado sera en general con licencia directa, excepto las parcelas señaladas
en el plano de Estructura Urbana para las cuales se prevean actuaciones aisladas. Este tipo de gestión se
asigna a aquellas parcelas en las que se han detectado deficiencias en la urbanizacion, es necesaria la
regularización de vias publicas o ambas cosas a la vez. Las parcelas previstas no tienen caracter exhaustivo,
pudiendo el Ayuntamiento en cada solicitud de licencia establecer las condiciones que requiera la parcela en
el caso de que no tenga la calidad de solar. Se podran delimitar, si el Ayuntamiento lo estima necesario,
unidades de normalización de fincas.
Se propone la calificación del suelo urbano consolidado en los siguientes usos pormenorizados:
1. Casco tradicional.- Son las parcelas que completan las manzanas o zonas proximas a los edificios incluidos
en el grupo anterior, para uso también preferentemente residencial, que pueden ser objeto de reconstruccion,
pero que los criterios para ello seran los que impongan la tipología detectada en los edificios catalogados.
2. Manzana Compacta Común.- Esta constituido por las manzanas ya practicamente reconstruidas en épocas
relativamente recientes sin un criterio especifico, las cuales la normativa conservara en su estado actual. Los
escasos solares vacantes se edificarán siguiendo criterios similares a lo existente, unificando ordenanzas de
expresión externa de los edificios. El uso predominante sera el residencial. Se compatibilizaran ciertos usos
industriales de caracter tradicional con las limitaciones contenidas en la normativa.
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3. Residencial en baja densidad.- Son parcelas perifericas construidas con tipología de vivienda unifamiliar
mas o menos exenta o no construidas, a las que se otorga una ordenanza específica adecuada para este tipo
de edificaciones con uso residencial.
4. Equipamiento.- Se distingue entre el publico, integrado por las parcelas dedicadas a algún tipo de dotación
urbanística de titularidad publica, que se regira por normativa propia, y el privado, en el que sólo se ha
detectado la iglesia parroquial, que se regira por el catalogo.
En el apartado 3 de la Memoria Vinculante de las NUM se establece la relación de las
determinaciones de ordenacion general, que vendran en la ficha para el sector de SUNC, a
continuacion incluido:
3. Relación de las determinaciones de ordenacion general.La ordenacion general obligatoria estara constituida por todas aquellas determinaciones que se deducen de la
aplicacion del Titulo II, Capitulo III, Sección 2ª del RUCyL con excepción del artículo 125, en concreto:
-La clasificación de suelo y las categorías en las que se subdivide.
-Las dotaciones urbanisticas publicas que se prevean.
-La catalogación de todos los elementos protegidos en el termino municipal.
-Para cada sector de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el uso predominante, el plazo para
establecer la ordenacion detallada si no esta contenida en las Normas, la edificabilidad máxima, la densidad
máxima y mínima de viviendas cuando el uso predominante es el residencial, el porcentaje de viviendas de
proteccion publica y todas aquellas determinaciones especiales que figuren en las fichas de cada sector.
R4.
Superficie: 4953 m2
Uso predominante: residencial
Usos compatibles: terciario y equipamiento
Uso prohibido: Industrial
Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (10% VPP)
Densidad mínima: 30 viviendas/ha
Por tanto, tenemos unos terrenos cuyas determinaciones de ordenacion detallada no han sido
establecidas.
En las NUM de Santibáñez de Béjar, en el capitulo 3 de las normas de planeamiento de desarrollo
existe un parrafo que justifica la necesidad de la redaccion de un Estudio de Detalle debido a
razones motivadas por la complejidad de la estructura de la propiedad (en este caso, tres
propietarios). Para su gestion urbanistica, las NUM , en el capitulo 3, articulo 14 preven la
elaboracion de una actuacion aislada segun el articulo 234 del RUCyL, fase posterior a la
aprobacion del presente Estudio de Detalle:
Se justificará la utilización de un Estudio de Detalle cuando la complejidad de materializar el aprovechamiento
urbanístico en una manzana sea de especial intensidad debido a razones topográficas, de estructura de la
propiedad u otros de caracter físico.
Se debe aclarar que se debe destinar el 10% de la superficie lucrativa a viviendas de proteccion,
con lo que una de las ocho parcelas resultantes de la parcelacion propuesta por el Estudio de
Detalle se dedica a tal fin (ver plano de ordenacion correspondiente).
I.II.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD.
Se debe justificar su conveniencia acreditando, entre otros aspectos, el interés público, según
señala el artículo 169.3.b)1º del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
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El Estudio de Detalle que constituye el presente documento tiene su base en tres aspectos
fundamentales:
El primer aspecto que contribuye al interés general del presente documento es que el
Ayuntamiento obtendría el desarrollo de una zona preparada para acoger edificaciones de uso
residencial, con su complementaria dotación de servicios urbanos. Asimismo, ganaría un número
determinado de plazas de aparcamiento y una remodelación de las calles afectadas por el
proyecto que mejoraría la red de movilidad de Santibáñez de Béjar .
Como medida complementaria en la justificación de la necesidad del presente Estudio de Detalle,
se fomenta la creación de las aceras (inexistentes hasta la fecha) adaptadas a la legislación de
accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas vigente. Esta medida garantiza la eliminación
de trabas urbanísticas a la movilidad peatonal.
Como segundo aspecto, es la cesión al Ayuntamiento de una bolsa de terreno destinada a Espacios
Libres Públicos. La corporación municipal no tendría que costear la construcción de unos
Equipamientos Públicos, tan solo encargarse de del mantenimiento de dicha reserva de suelo, lo
que no supone un gran gasto para las arcas municipales, que se encuentran saneadas en la
actualidad.
Asimismo, los costes posteriores de mantenimiento de las instalaciones urbanas y sistemas locales
previstos serían sufragados en parte por los propietarios de los terrenos afectados, con el pago de
los impuestos municipales pertinentes.
Por último, con vistas a dinamizar la actividad económica del municipio y a afianzar la población
con viviendas nuevas que satisfagan sus expectativas y necesidades, se propone la aprobación del
presente Estudio de Detalle.
Se hace notar que la sencillez de la gestión urbanística contribuye a la conveniencia de la
aprobación del presente documento: la propiedad a partes iguales del 100% de los terrenos por
parte de los hermanos Abel, Jaime y Gregorio Muñoz Sanchez, lo que reduce considerablemente
los trámites a realizar, del sector de suelo urbano no consolidado previsto para su conversión en
suelo urbano de caracter residencial. Estos terrenos son una prolongacion natural del casco
histórico antiguo, y se encuentran bien delimitados por viales y suelo urbano, lo que los convierte
en idóneos para constituirse en expansión del suelo urbano consolidado del nucleo de Santibáñez
de Béjar. Ha de decirse que todo el ámbito objeto de proyecto se encuentra rodeado por suelo
urbano consolidado, lo que añade conveniencia a la aprobación del presente instrumento de
planeamiento.
II.- OBJETO.
Se realiza el presente Estudio de Detalle con el fin de conseguir los siguientes objetivos:
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1.-El primero de los aspectos es establecer el viario público para garantizar una red de
movilidad adaptada a la accesibilidad peatonal, y a los vehículos actuales y sus características.
2.-Asimismo, se pretende delimitar la cesión de suelo destinado a Espacios Libres Públicos
al Ayuntamiento según los artículos 105 y 106 del RUCyL, y su unión en una única parcela, tras
determinar que por sí solos no cumplen las condiciones mínimas.
3.- Dentro de la ordenación de la manzana, se pretende definir una ordenanza reguladora
de edificación de viviendas unifamiliares para el sector objeto de proyecto. De esta manera, se
pretende conseguir el maximo aprovechamiento posible del sector dentro de los límites marcados
por las NUM en cuanto a edificabilidad máxima.
Estos objetivos concretos se materializan a través del establecimiento de las determinaciones de
ordenación detallada del sector.
III.- DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN.
En el apartado 2.1.1 del documento nº 4, la Memoria Vinculante, se detallan los seis sectores de
suelo urbano no consolidado definidos por las NUM. Todos ellos son sectores de uso
predominantemente residencial y ninguno de uso industrial. De dichos sectores, es el denominado
R4, propiedad de los tres particulares referidos en apartado primero de la memoria informativa, el
considerado por el presente Estudio de Detalle.
La extensión en superficie del ambito de actuacion no llega a media hectarea (un total de 4953 m2
según figura en las Normas Urbanisticas de Santibáñez de Béjar), lo que supone un numero de
viviendas lo suficientemente pequeño (entre 8 y 15 viviendas segun las actuales NUM) para no
suponer un incremento notable en el numero de viviendas de Santibáñez de Béjar (por debajo del
2%).
El propuesto Estudio de Detalle presente pretende delimitar el nuevo viario urbano, los
aparcamientos públicos y establecer las bolsas de terreno destinados a viviendas con sus
correspondiente calificación, así como las destinadas a reserva de Espacios Libres Públicos (en
adelante E.L.P.) y Equipamientos Públicos (EQ.P.).
Se pretende ubicar la reserva de superficie destinada a E.L.P. y EQ.P. en el extremo noreste del
ámbito de actuación, absorbiendo las irregularidades de la forma de la parcela, permitiendo así
una regularización del terreno destinado a usos lucrativos que favorecerá el mayor
aprovechamiento del mismo.
La parcelación interior de las parcelas será objeto del subsiguiente documento de planeamiento
de desarrollo, posterior a la aprobación de este documento.
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IV.- REGIMEN URBANISTICO. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN.
IV.1. Sobre las determinaciones de ordenación general.
El presente Estudio de Detalle respeta las pautas globales que determinaron la ordenación general
establecida por las NUM de Santibáñez de Béjar para el sector de referencia, tal y como se
desprende de los objetivos y propuestas de ordenación contenidos en la presente Memoria.
Así pues, los parámetros de ordenación general se mantienen (ya que los Estudios de Detalle no
pueden modificar dichos parámetros) y de acuerdo con el artículo 122 “Ordenación general en
suelo urbano no consolidado y suelo Urbanizable” del RUCyL, son los que se señalan a
continuación:
-
Delimitación del sector: según documentación gráfica (acorde a las NUM) y descripción.
-
Uso predominante del sector: el uso residencial, según las NUM de Santibáñez de Béjar.
-
Plazo para establecer la ordenación detallada: se mantiene el detallado en las NUM de
referencia, con independencia de la modificación planteada en cuanto a la ordenación
detallada señalada en el mismo.
-
Densidades máxima y mínima de población, u horquilla poblacional, establecido por las
NUM entre 15 y 30 viv/ha.
-
Índice de integración social, establecido por las NUM en un 10%.
-
Edificabilidad máxima en usos privados por cada hectárea del sector: 0,4. Esto proporciona
una edificabilidad total en metros construibles de 1981,20 m2.
IV.2. Sobre las determinaciones de ordenación detallada.
Las determinaciones de ordenación detallada para un sector de suelo urbano no consolidado
vienen descritas en el artículo 128 del RUCyL. En concreto, las determinaciones de ordenación
detallada que se proponen para el sector son las siguientes:
a. Formalización y calificación de las bolsas de suelo residencial, respetando las reglas y criterios
establecidos en los artículos 103, 106 bis y 127.
b. Formalización de las reservas de suelo para los servicios urbanos, previendo las condiciones
señaladas en el apartado 5 del artículo 104 del RUCyL.
c. Reservas de suelo para las vías públicas y previendo una plaza de aparcamiento por cada 100
metros cuadrados edificables (apartados 2 y 3 del artículo 104 del RUCyL).
d. Formalización de las reservas de suelo destinados a Espacios Libres Públicos, un 10% de la
superficie edificable del sector (apartado 2,3 y 4, artículo 105 RUCyL).
e. Formalización de las reservas de suelo destinados a Equipamientos Públicos, un 10% de la
superficie edificable del sector (apartado 3, artículo 106 RUCyL).
f. Determinación del aprovechamiento medio: dividiendo el aprovechamiento del sector por su
superficie, conforme a las reglas establecidas en el artículo 107.
g. División del sector en dos o más ámbitos de gestión urbanística integral: El sector constituye un
único ámbito de gestión integral, dado su reducido tamaño.
15
h. Relación de usos del suelo declarados fuera de ordenación: son los cobertizos y edificaciones
existentes en el lindero oeste de la parcela.
i. Nuevas condiciones normativas específicas para el sector, derivadas tanto de la adaptación a la
legislación vigente como a la nueva ordenación propuesta.
Las parcelas edificables se establecen en los planos con caracter indicativo, a afectos del cálculo
de los costes de urbanizacion y del recuento de aparcamientos en funcion de la prevision de
accesos.
La distribución definitiva de las parcelas podra estar contenida en el Proyecto de ACTUACION, que
se tramitará simultáneamente al Proyecto de Urbanizacion.
IV.2.1. Formalización y calificación de las bolsas de suelo residencial.
Se plantea una bolsa de suelo destinado a uso primario residencial con usos compatibles terciario
y equipamiento, de superficie 3634,83m2.
A la superficie total del sector según su delimitación en las NUM hay que aplicar la edificabilidad
máxima prevista en la ficha del sector (0,4), para hallar los metros cuadrados construibles: 1981,20
m2.
Esta bolsa se ve afectada por las determinaciones de ordenación general previstas por las NUM en
la ficha del sector, previendo para el mismo un porcentaje mínimo del 10% (por tanto, 198,21 m2)
destinado a viviendas de protección pública, que se materializará en una única parcela.
El total de suelo residencial es el siguiente, dividido en las categorías de suelo destinado a vivienda
de protección pública (mínimo 10%, según NUM) y vivienda libre.
Vivienda de protección pública: 198,21 m2 construidos mínimos.
Según la ficha propuesta por las NUM para el sector, la densidad poblacional del sector tiene que
situarse entre 30 y 15 viviendas por hectárea, con lo que el sector debería tener un mínimo de 8
viviendas y un máximo de 15.
4953 x 15/10000= 8
4953 x 30/10000= 15
Con la parcelación indicativa propuesta en la documentación gráfica adjunta, la propuesta del
Estudio de Detalle se mantiene dentro de la horquilla poblacional prescrita por las NUM.
Se pretende calificar las parcelas del sector según su al aprobar una ordenanza de desarrollo
específica para el mismo.
IV.2.2. Formalización de las reservas de suelo para los servicios urbanos.
Los servicios urbanos están previstos en el presente Estudio de Detalle según la documentación
gráfica adjunta. Se plantea la ubicación de la centralización de servicios urbanos para elementos
tales como el centro de transformación en el suelo destinado a Viales Públicos. En la esquina
noreste de la parcela se produce un ensanchamiento de la acera según se aprecia en la
documentación gráfica. Es allí donde se localizarán las centralizaciones de los servicios urbanos
que así lo precisen.
IV.2.3. Reservas de suelo para las vías públicas y plazas de aparcamiento.
16
La formalización del trazado viario se adapta a la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero,
Documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y
utilización de los espacios públicos urbanizados. Las aceras proyectadas son de 2,00 metros en su
punto más estrecho, por tanto más anchas de 1,80 metros. Se pretende cumplir con el número de
plazas de aparcamiento de uso público, de acuerdo con lo establecido en el art. 128 del RUCyL.
El número total de plazas de aparcamiento es de 20. Según el artículo 128 del RUCyL, debe
preverse una plaza de aparcamiento público por cada 100 m2 construibles.
De la ficha del sector se extrae que en función de la edificabilidad máxima de aplicación 4.953 x
0,4 = 1981,20 m2 construibles.
1981,20 m2 construibles /100m2 construibles/plaza = 19,81 plazas de aparcamiento público
mínimo. Por tanto, se demuestra que la reserva propuesta para el sector supera la reserva legal
exigida.
Por último, en cumplimiento de la normativa estatal y regional de accesibilidad, se estima una
reserva de plazas para minusválidos de uso público de una plaza accesible por cada cuarenta del
total, lo que supondría un total de 1 plaza situada en el viario público. Dicha plaza cumplirá las
dimensiones y condiciones establecidas al respecto por la normativa de accesibilidad citada.
IV.2.4. Formalización de las reservas de suelo destinados a Equipamientos Públicos y a
Espacios Libres Públicos.
El total de superficie residencial edificable (suelo multiplicado por la edificabilidad máxima
permitida del sector) marca la superficie de las reservas de suelo destinado a Espacios Libres
Públicos y Equipamientos Libres Públicos. Se trata de un 10% de dicha superficie para cada
reserva, según el artículo 128 del RUCyL.
Por tanto, la superficie teórica destinada a Equipamientos Libres Públicos es de: 198,12 m2
Y la superficie teórica destinada a Espacios Libres Públicos sería: 198,12 m2.
SIENDO LA SUPERFICIE DE RESERVA PARA ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTOS
PÚBLICOS MENOR QUE 500 m2, SE PLANTEA LA SUMA DE LAS DOS RESERVAS Y SU UTILIZACIÓN
COMO ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS.
El artículo 106 del RUCyL prevé este caso en el apartado 3:
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en los sectores de suelo urbano no consolidado cuyas
especiales condiciones lo justifiquen, puede admitirse que las superficies reservadas para el sistema local de
equipamiento público:
a) Cuando no satisfagan condiciones mínimas de funcionalidad y capacidad, se destinen a incrementar las
reservas para otras dotaciones urbanísticas públicas.
Así pues, se destina el suelo reservado a equipamientos para aumentar los Espacios Libres Públicos
y de esa manera, que estos cumplan con el artículo 105, apartado 2.b, del RUCyL:
b) En los sectores con uso predominante residencial, debe distribuirse en áreas adecuadas para su uso,
evitando las zonas residuales, con una superficie unitaria mínima de 500 metros cuadrados y de forma que
pueda inscribirse en su interior una circunferencia de 20 metros de diámetro. En su interior deben preverse
áreas especiales reservadas para juego infantil, de superficie no inferior a 200 metros cuadrados y equipadas
adecuadamente para su función.
17
Por tanto, la formalización de una reserva destinada a Espacios Libres Públicos se configura, según
documentación gráfica, cumpliendo las condiciones del apartado 2 del artículo 105 del RUCyL.
La superficie destinada a Espacios Libres Públicos es, por tanto, 570,27 m2.
Se plantea esta reserva lindante con las viviendas ya construidas en la manzana, sirviendo como
separación entre la bolsa de suelo residencial y las mismas.
Asimismo, sirve para absorber la irregularidad de la manzana, favoreciendo la regularidad del
suelo destinado a uso residencial.
IV.2.5. Determinación del aprovechamiento medio.
El total de superficie que computa para este apartado es el calculado según el artículo 107 del
RUCyL.
Por tanto tenemos 1981,20 m2 (edficabilidad máxima + dotaciones privadas) dividido entre 4953
m2 (superficie total del sector).
Resultado: el aprovechamiento medio es de 0,4 coincidente con la edificabilidad máxima del
sector.
IV.2.6. División del sector en dos o más ámbitos de gestión urbanística integral.
El sector constituye un único ámbito de gestión integral, dado su reducido tamaño.
IV.2.7. Relación de usos del suelo declarados fuera de ordenación:
Son los cobertizos y edificaciones existentes en el lindero oeste de la parcela. Se elabora una
relación de usos fuera del suelo. Se plantea su valoración en el subsiguiente proyecto de
actuación.
IV.2.8. Nuevas condiciones normativas específicas para el sector.
Se plantean nuevas condiciones referentes a la edificabilidad máxima por parcela.
Dado que la edificabilidad máxima del sector es de 0,4, lo que nos proporciona un total de
superficie edificable de 1981,20 m2, se debe señalar que ésta edificabilidad se repartirá
proporcionalmente entre las subparcelas planteadas según su superficie. Por tanto, la ordenanza
de edificación de vivienda unifamiliar aislada, la aplicada en el sector, tendrá como edificabilidad
máxima la que permite una suma de las superficies edificables de 1981,20 m2.
Por tanto, dicha edificabilidad para cada parcela, según se puede apreciar en documento gráfico,
es de 0,54, menor que la marcada por las NUM para viviendas unifamiliares aisladas.
4953 x 0,4 = 3634,83m2 x 0,54 = 1981,20 m2 construibles.
Notese que le edificabilidad lucrativa del sector es la máxima permitida (0,4) y todos los cálculos
pertinentes para las reservas de suelo para equipamientos, espacios libres públicos,
aparcamientos públicos y aprovechamiento medio se han hecho con este valor.
Asimismo, la asignación de una tipología edificatoria con una nueva ordenanza (modificando una
ya existente de las NUM, pero aplicada en exclusiva a este sector con una nueva edificabilidad
para las parcelas) permite conseguir que la edificabilidad máxima permitida sea la máxima del
sector.
18
Se establecen las ordenanzas reguladores de aplicación para las zonas de Espacios Libres Públicos,
que vendrán detalladas en el apartado de Normativa Urbanística.
V.-RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LAS DISPOSICIONES GENERALES DE
APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN Y DE SU REGLAMENTO.
V.1. Sobre el instrumento de planeamiento general afectado.
Las Normas Urbanísticas Municipales de Santibáñez de Béjar han sido aprobadas definitivamente
con fecha 24-08-2011. Las normas vigentes (N.U.M.) complementan y amplían en gran medida las
normas subsidiarias anteriores.
Estas NUM se redactan de acuerdo a la Ley 5/99 de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y a
su Reglamento. Sin embargo, ambas normas han sido modificadas con posterioridad - la Ley
4/2008 de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo, y el Decreto 45/2009 de 9 de
julio, respectivamente - para su adaptación a la legislación básica del Estado en dicha materia, por
lo que hay que tener en cuenta lo dispuesto por su Disposición Transitoria Primera, que dice que
los municipios deberán adaptarse a lo dispuesto en la Ley 4/2008 cuando procedan a la
elaboración ó revisión de su planeamiento general, y añade que “…las modificaciones de
cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico deben también cumplir lo dispuesto en
esta Ley, si bien tan sólo en las determinaciones que sean objeto de modificación.” A tenor de lo
dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera, el presente Estudio de Detalle no resulta afectado
por la prohibición señalada en su apartado a) 8º, dado que no se trata de un municipio con más de
5000 habitantes, para los cuales -hasta su adaptación a la LUCyL- está limitada la aprobación no
sólo de las modificaciones de planeamiento general sino también de los instrumentos de
planeamiento de desarrollo desde el 3 de marzo de 2009.
V.2. Sobre la delimitación del sector.
El límite del sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4 de Santibáñez de Béjar no ha sido
alterado en el presente Estudio de Detalle. El ámbito ya cumplía el objetivo genérico marcado por
el artículo 35 de LUCyL, en el que se busca la mejora de la calidad de vida de la población a través
del control de la densidad edificatoria, atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenacion
urbanistica, utilizando preferentemente como limites sistemas generales, terrenos de dominio
publico u otros elementos geograficos determinantes, como asi sucede en el presente caso.
V.3. Sobre la ordenación urbana.
Según lo señalado en el artículo 34.1 de la Ley 5/99, se establece la ordenación detallada de la
parcela integrante del Sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4 de Santibañes de Béjar,
cumpliéndose el objetivo del planeamiento urbanístico en dicho ámbito con la resolución de la
provisión tanto de suelo residencial y de servicios como dotacional o libre de carácter público
ambos, previsto por las NUM vigentes.
V.4. Sobre la sostenibilidad y la protección del medioambiente.
19
Se observa el contenido del artículo 36 de la LUCyL en relación a la sostenibilidad y protección del
medioambiente, pues las determinaciones que el presente Estudio de Detalle completa son las
contenidas en las propias NUM de Santibáñez de Béjar, como es el mantenimiento de la densidad
edificatoria prevista para el sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4.
Asimismo, señalar que no debe observarse tampoco ninguna prevención especial relacionada con
las legislaciones relativas a aguas, montes o espacios naturales, ya que el ámbito a desarrollar no
se ve sometido a ninguna de las afecciones indicadas. En cualquier caso, la ordenación urbanística
contenida en el Estudio de Detalle ha procurado en todo momento que el desarrollo del mismo
sea respetuoso con la excepcional calidad ambiental del municipio.
V.5. Sobre la protección del patrimonio natural.
El artículo 33 de la LUCyL señala que El planeamiento urbanístico ha de llevar a cabo la ordenación
del uso del suelo así como el establecimiento de sus condiciones para la transformación o
conservación del mismo. En el presente Estudio de Detalle no se ha producido ningún cambio en la
clasificación del suelo, por lo que no había suelo protegido susceptible de ser modificado.
De acuerdo con el artículo 157.3 del RUCyL, el documento no está sujeto a tramitación ambiental
porque se trata de un instrumento de planeamiento de desarrollo que afecta exclusivamente al
suelo urbano de la localidad y no se encuentra incluido en ninguno de los supuestos contemplados
por la legislación ambiental vigente (RDL 1/2008 por el que se aprueba la Ley de Evaluación de
Impacto Ambiental de Proyectos, y Ley 11/2003, de Prevención Ambiental de Castilla y León).
V.6. Sobre la protección del patrimonio cultural.
No se poseen datos que identifiquen el área afectada como potencialmente sensible a hallazgos
arqueológicos, después de haberse realizado una prospección arqueológica general para el térmno
municipal cuando se planteó la redacción de las vigentes NUM. En cualquier caso, en la
tramitación del expediente se observa la resolución adoptada por la Comisión Territorial de
Patrimonio Cultural de Salamanca en cumplimiento de la legislación vigente para el sector de
suelo urbano no consolidado SUNC-R4.
Esta resolución, con fecha 3 de diciembre de 2012 y que se puede encontrar escaneada en los
anexos del documento, recomienda la realización de una prospección arqueológica llevada a cabo
por técnicos competentes en la materia. A pesar de no considerar el realizar dicha prospección por
los promotores del Estudio de Detalle, se observa que en un posterior proyecto de actuación se
realizará un seguimiento arqueológico en la fase de urbanización, para evitar cualquier eventual
incumplimiento de la normativa de este campo en caso de producirse hallazgos arqueológicos.
V.7. Sobre la calidad urbana y la cohesión social.
El artículo 38 de la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla León (y sus actualizaciones) plantea como
objetivo la previsión de dotaciones urbanísticas, justificado en la ordenación detallada del sector
de suelo urbano no consolidado SUNC-R4 del presente documento.
A fin de fomentar la cohesión social se da solución a las necesidades de la población de Santibáñez
de Béjar y se mantiene el índice de integración social propuesto por las NUM, procurando la
20
variedad de tipologías, usos y actividades, dentro de las limitaciones establecidas en la ficha del
sector.
VI.- RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LAS NUM DE SANTIBÁÑEZ DE BÉJAR
Se considera que el Estudio de Detalle propuesto afecta muy levemente -y siempre de forma
positiva- al modelo territorial definido por las NUM de Santibáñez de Béjar, ya que se trata
solamente del establecimiento de unas determinaciones de ordenación detalladas que sirven para
aumentar un 1,5% el suelo residencial de Santibáñez de Béjar sin disminuir, sino aumentar, las
dotaciones urbanísticas previstas.
VII.- RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LA ORDEN FOM/1572/2006
En relación con la ORDEN FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la
Instrucción Técnica Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos de Planeamiento
Urbanístico (ITPLAN), el presente documento se encuentra vinculado no sólo a lo establecido por
las NUM, sino también al denominado Caso II señalado en el artículo 25, apartado 2, puesto que
tiene por objeto establecer las determinaciones de ordenación detallada. La información de la
documentación presentada se corresponde con la exigida para ambos supuestos por la citada
Instrucción.
VIII. RELACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON LA NORMATIVA SECTORIAL
VIII.1. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre carreteras
El sector SUNC-R4 de suelo urbano no consolidado de Santibáñez de Béjar se encuentra situado en
la parte oeste de Santibáñez, a unos 300 metros de distancia de la carretera Nacional de acceso al
núcleo urbano.
Por lo tanto, no se encuentra afectado por la denominada “zona de afección” establecida en la Ley
25/1998, de Carreteras y por el RD 1812/1994 por el que se aprueba el Reglamento General de
Carreteras, que consiste en dos franjas de terreno a ambos lados de la carretera, delimitadas
interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas
exteriores de la explanación a una distancia de 8 metros.
VIII.2. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre accesibilidad
El Reglamento de Accesibilidad y supresión de barreras implica la previsión de anchos mínimos de
aceras libres de obstáculos y aparcamientos especiales en la cuantía definida por el propio
Reglamento y por la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, Documento técnico de condiciones
básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos
urbanizados. Las especificaciones técnicas respecto a esta legislación se cumplen, según
documentación gráfica aportada.
21
VIII.3. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre ruido
Las NUM de Santibáñez de Béjar, en su aprobacion definitiva, incluyen un plano con las zonas de
afeccion por ruidos. En dicho plano se aprecia que el ambito objeto del presente documento se
encuentra calificado como area levemente ruidosa.
La aprobación de este Estudio de Detalle pasaría a calificar los terrenos como “area
tolerablemente ruidosa”. Se adjunta plano al efecto.
VIII.4. Justificación de la prevision de los sistemas locales.
En los planos adjuntos se especifican los servicios urbanos a incluir en el ulterior proyecto de
urbanizacion, así como se ha consultado al Organismo de Cuenca , según prescribe el artículo 104
del RUCyL, obteniendo de ellos la información a incluir. En el informe PP18433-11-SA vienen
especificadas las previsiones y caracterísiticas para el sistema de abastecimiento de agua. La
concesión de aguas superficiales al municipio de Santibáñez de Béjar está documentada mediante
una resolución de la Confederación Hidrográfica del Duero de 14 de febrero de 1994, aprobada el
9 de julio de 2003.
Los servicios urbanos a incluir se conectaran a los existentes en el nucleo urbano, garantizando así
el suministro y evacuación de agua, el suministro de energia electrica y el servicio de
telecomunicaciones.
VIII.5. Justificación del cumplimiento de la Ley de Protección Ciudadana de Castilla y
León.
Según el artículo 12.1 de la Ley 4/2007, de 28 de marzo, de Protección Ciudadana de Castilla y
León:
Artículo 12. La Ordenación del territorio y el urbanismo como prevención de los riesgos.
1. Los instrumentos de ordenación del territorio y de planeamiento urbanístico serán sometidos a
informe preceptivo del órgano competente en materia de protección ciudadana, en relación con las
situaciones de riesgo que pueda provocar el modelo territorial adoptado en ellos.
A estos efectos el informe deberá ser solicitado tras la aprobación inicial de los instrumentos de
planeamiento urbanístico o en el periodo de información pública en el procedimiento de aprobación
de los instrumentos de ordenación territorial.
Este informe será vinculante en relación con las materias reguladas en esta Ley. Por ello habrán
de respetarse las condiciones que se impongan en orden a la seguridad de las personas, los
bienes y el medio ambiente; en su caso, si los riesgos desaconsejan completamente el
aprovechamiento urbanístico de un ámbito determinado, sobre él no deberá permitirse ninguna
construcción, instalación o uso del suelo incompatible con dichos riesgos.
El sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4 de Santibáñez de Béjar se encuentra situado en
la parte oeste de Santibáñez. Su naturaleza topográfica es una pendiente que desciende hacia la
orientación este en dirección al centro del núcleo de suelo urbano del municipio.
En las NUM, el ámbito de actuación no se encuentra catalogado en ninguna zona calificada con
ningún tipo de riesgo especial -se encuentra exenta de afección- por lo que se supone libre para
ser modificada en sus parámetros urbanísticos con respecto a esta legislación.
22
IX.- RESUMEN EJECUTIVO
El presente apartado responde a lo previsto en el artículo 130.b)3º del RUCYL, que requiere la
inclusión de un capítulo denominado “Resumen ejecutivo” con el contenido que se indica a
continuación:
0.- Asunción de las directrices prescritas y subsanación de las deficiencias detalladas en
el informe emitido por la Ponencia Técnica de la Comisión Territorial de Urbanismo de
Salamanca relativo a la solicitud de informe sobre el Estudio de Detalle del sector SUNC-R4
(Expte: 181/12).
Se subsanan los errores y deficiencias encontrados
1.- Compleción de la ficha del sector de suelo urbano no consolidado SUNC-4.
Tal y como se explicita en la parte DN-NU (Documentación Normativa-Normativa Urbanística) la
ficha del sector SUNC-R4 pasa a ser completada para contener todas las determinaciones de
ordenación detallada de acuerdo con el artículo 128 del RUCyL.
Asimismo, se establece una ordenanza específica de Edificación para el sector SUNC-4.
2.- Ámbito en el que se suspende el otorgamiento de licencias urbanísticas
Tal como se indicará en el apartado correspondiente a la tramitación del presente proyecto, el
ámbito en el que se suspende el otorgamiento de determinadas licencias urbanísticas es el
correspondiente a la parcela comprendida en el sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4
de Santibáñez de Béjar.
3. Duración de la suspensión del otorgamiento de licencias urbanísticas
La duración de la suspensión alcanzará desde la publicación oficial del acuerdo que la produce
hasta la entrada en vigor del presente Estudio de Detalle que la motivó, ó como máximo durante 2
años por tratarse de un instrumento de planeamiento de desarrollo, de acuerdo a lo establecido
por el artículo 156 del RUCyL.
4. Establecimiento de la ordenación detallada.
La ordenación detallada del sector se pretende establecer en el presente instrumento de
planeamiento de desarrollo siguiendo las directrices marcadas por el RUCyL para esta clase de
suelo. En concreto, el artículo 128 describe las determinaciones de ordenación detallada para el
suelo urbano no consolidado, que se definen una a una en el apartado correspondiente del
documento “Memoria Vinculante”.
X.- PLAN DE ETAPAS
Se establece una sola etapa, coincidente con la unidad de actuación que abarca todo el Sector.
XI- TRÁMITE AMBIENTAL
Respecto al trámite ambiental, se recaban las conclusiones del expediente E.I.A.-SA-11-25 (CLPA)
en el que se expresa la no necesariedad de un estudio de impacto ambiental, emitido dicho
informe en la tramitación de las NUM de Santibáñez de Béjar. Asimismo, la poca entidad del
ámbito objeto de proyecto a introducir, y el hecho de que no varía en nada relevante (densidad
edificatoria o cambio de ordenanzas de edificación que provoque un impacto mayor en el Medio
23
Ambiente del que ya se planteaba en las NUM) favorece la desestimación, a juicio de quien
suscribe, de la realizacion de evaluacion de impacto ambiental del presente documento.
XII.- TRAMITACIÓN E INFORMACION PUBLICA
1. Sistema de actuación.- La existencia de tres propietarios en este caso, aconseja proponer el
Sistema de Compensación (arts. 78 y 79 de LUCYL).
2. Gestión de la actuación integrada.- El sector SUNC-R4 se constituye en la base territorial del
desarrollo de la unidad integrada. Se prevé su desarrollo en una sola unidad de actuación que
abarca la totalidad del Sector.
3. Plazos para el desarrollo de la unidad integrada.- Una vez aprobado definitivamente el Estudio
de Detalle, se establece un plazo de cinco años para la ejecución de la urbanización. El
Ayuntamiento, no obstante, podrá modificar los plazos conforme al art. 58. 3 b) de la LUCYL.
4. Informacion publica.
Se realizará conforme a lo dispuesto en los articulos 52.2 y 142 de la Ley de Urbanismo de Castilla
y Leon y de los articulos 154.3, 155 y 432 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Leon.
5. Aprobación del presente Estudio de Detalle
La tramitación administrativa del documento del Estudio de Detalle de las NUM de Santibañez de
Béjar debe atender los requisitos y procedimientos establecidos en el Capítulo V, Sección 4ª, del
RUCyL, y en concreto en lo concerniente al contenido del Art. 163, apartado a).
XIII.- EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN
1.- Ejecución de las obras de urbanización.- Por tratarse de un proyecto que se tratará como una
unidad de actuación todo el sector en sí, la ejecución de la urbanización se realizará en una única
fase, una vez se encuentre aprobado el subsiguiente proyecto de urbanización.
2. Conservación de la urbanización.- El Ayuntamiento conservará la urbanización, una vez
recibidas las obras.
24
DN-NU.- NORMATIVA URBANÍSTICA
I.
NORMATIVA VIGENTE.
I.1. Ficha particular del sector SUNC-R4, e identificación catastral de la parcela afectada.
El sector completo está constituido por una unica parcela catastral, de número
37299A004003500001FB.
Superficie: 4.953 m2.
Uso predominante: residencial.
Usos compatibles: terciario y equipamiento.
Uso prohibido: Industrial y agropecuario.
Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (10% mínimo para VPP)
Densidad mínima 30 viviendas/ha
I.2. Ordenanzas reguladoras vigentes de aplicación.
Se aplican las NUM de Santibáñez de Béjar, aprobadas el 24 de agosto de 2011, donde vienen
detalladas todas las caracteristicas que atañen al posterior desarrollo del sector.
II. NORMATIVA MODIFICADA.
II.1. Nueva ficha particular del sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4
Determinaciones de ordenación general.
Superficie: 4.953 m2. Delimitación según documentación gráfica.
Uso predominante: residencial.
Usos compatibles: terciario y equipamiento.
Uso prohibido: Industrial y agropecuario.
Plazo para ordenación detallada: 8 años.
Edificabilidad total para el sector: 0,4 m2/m2 (30% mínimo para VPP)
Régimen de propiedad:
propiedad privada en sus usos lucrativos.
Propiedad municipal en viales, aparcamientos, aceras y Espacios
Libres Públicos.
Densidad mínima 15 viviendas/ha
25
Régimen de promoción: Residencial de promoción libre con un mínimo reservado de 10% (índice
de integración social) para VPP.
Tipología: vivienda aislada o pareada según ordenanza reguladora de edificación para el sector
SUNC 4.
Determinaciones de ordenación detallada.
Calificación urbanística del suelo en usos pormenorizados:
1. Residencial de protección pública en Vivienda Unifamiliar Aislada.
2. Residencial de promoción libre en Vivienda Unifamiliar Aislada.
3. Espacios libres públicos.
Reservas de suelo para los servicios urbanos: 825,58 m2, según documentación gráfica.
Reservas de suelo urbano para las Espacios Libres Públicos: 570,27 m2, según documentación
gráfica.
Aprovechamiento medio del sector: 0,4 coincidente con la edificabilidad máxima del sector
II.2. Planeamiento general y planeamiento de desarrollo.
Se hace mencion al informe emitido por la Ponencia de la Comision Territorial de Urbanismo con
fecha 11 de diciembre de 2012 en el que se observa como deficiencia la no inclusión de la
normativa que recoja las determinaciones escritas del Estudio de Detalle a las que se otorgue
carácter normativo, organizadas en Ordenanzas de Uso del Suelo que incluyan todas las
determinaciones sobre regulación de los usos y tipologías edificatorias permitidas (RUCyL art.
136.2.b).
La nueva ficha para el sector objeto de proyecto recoge todas las determinaciones exigidas en
dicho informe de la C.T.U.
Asimismo, se adjunta el capítulo IV de las Ordenanzas de Uso de Suelo referido en exclusiva para
el sector de suelo urbano no consolidado SUNC-R4, denominandose Capitulo IV bis para
distinguirlo del original genérico de las NUM.
Se explicitan las tipologias edificatorias permitidas siguiendo como guión el ITplan:
- Edificación Aislada: Edificación retranqueada en todos sus linderos.
- Edificación Pareada: Edificación adosada a otra en lindero lateral y retranqueada de los otros tres,
formando conjuntos unitarios de dos edificaciones.
Se adjunta, como es requerido en dicho informe, los datos concretos de las tipologias permitidas
en el ambito objeto del presente documento. Se materializa en la elaboracion del capítulo IV de las
ordenanzas reguladoras para el sector de suelo urbano SUNC-R4.
En dicho capítulo IV bis aparecen las especificaciones referentes a las tipologías y sus posibles
retranqueos, que son la especificacion de tipologia edificatoria para los dos tipos de vivienda: de
proteccion publica y libre (edificacion aislada o pareada). Asimismo, se establece la nueva
26
edificabilidad genérica para las parcelas del sector (0,54) que permite agotar la edificabilidad
máxima prevista para el sector (0,4) sin entrar en conflicto ambas entre sí.
El que se trate de ordenanzas de vivienda unifamiliar, implica que sólo habrá una vivienda por
parcela, por lo que el bajo cubierta no podrá ser destinado a una vivienda independiente. Esta
condición, exigida por el informe no vinculante de la Diputación Provincial
Capítulo IV bis. CONDICIONES DE EDIFICACION PARA EL SECTOR DE SUELO URBANO SUNC-R4.
Articulo 20. Condiciones de ocupacion.20.1. Residencial de protección pública
Parcela minima: 350 m2.
Ocupacion de parcela: 60%
Retranqueos: Libre disposición en la parcela. Si se proponen luces rectas a otra parcela, se
retranqueará 3 m.
Edificacion aislada, retranqueada en todos sus linderos.
Edificación pareada, se permite adosarse otra edificación en lindero lateral y retranqueada de los
otros tres, formando conjuntos unitarios de dos edificaciones.
Los espacios bajo cubierta no podrán ser aprovechados para su uso como una vivienda
independiente.
20.2. Residencial libre
Parcela minima: 350 m2.
Ocupacion de parcela: 60%
Retranqueos: Libre disposición en la parcela. Si se proponen luces rectas a otra parcela, se
retranqueará 3 m.
Edificacion aislada, retranqueada en todos sus linderos.
Edificación pareada, se permite adosarse otra edificación en lindero lateral y retranqueada de los
otros tres, formando conjuntos unitarios de dos edificaciones.
Los espacios bajo cubierta no podrán ser aprovechados para su uso como una vivienda
independiente.
Articulo 21. Condiciones de volumen.21.1. Edificabilidad.Residencial de protección publica: 0,54 m2/m2
Residencial libre: 0,54 m2/m2
21.2. Altura.Residencial: 2 plantas y 7 m
La altura se medira hasta la cara inferior del ultimo forjado. No se permite aprovechamiento bajo
cubierta. Las cubiertas seran a dos aguas como maximo, con una altura de cumbrera que no
superará las 3 m desde la cara superior del ultimo forjado.
27
Articulo 22. Condiciones de diseño y calidad.- Se seguiran los mismos criterios contenidos en las
ordenanzas de imagen urbana de las edificaciones que figuran en la Normativa de las Normas
Urbanisticas Municipales.
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DN-EE.- ESTUDIO ECONÓMICO
I. OBJETO
II. DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS A REALIZAR
III. ESTIMACIÓN DEL COSTE DE URBANIZACIÓN Y DE IMPLANTACIÓN DE LOS SERVICIOS
IV. REPERCUSIÓN DE COSTES DE URBANIZACIÓN
V. INFORME DE SOSTENBILIDAD ECONÓMICA
I.- OBJETO
El estudio económico del presente Estudio de Detalle tiene por objeto expresar un coste
aproximado de ejecución de las obras de urbanización y de la implantación de los servicios
urbanos según lo indicado en el artículo 136.2 del RUCyL.
II. DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS A REALIZAR
A los efectos de establecer un coste aproximado de los gastos de urbanización se describen, de
forma pormenorizada, las obras a realizar, de acuerdo con las determinaciones contenidas en la
Memoria Vinculante de este Estudio de Detalle y su documentación gráfica, y que serán
desarrolladas en el posterior Proyecto de Actuación, en sus determinaciones de Urbanización.
Los terrenos están dotados de todos los servicios necesarios para su conexión con las infraestructuras
generales de la población, colectores de saneamiento y red de abastecimiento de agua en el borde, colector
de saneamiento en los terrenos urbanos colindantes y red eléctrica mediante conexión a la red existente.
Sistema General de Infraestructuras
Es de cesión gratuita y obligatoria el conjunto de canalizaciones que deben construirse en el subsuelo de las
vías públicas para servicios del Sector, comprendiendo aquellas las obras de saneamiento, es decir,
colectores generales y parciales, acometidas, sumideros para aguas pluviales, suministro de agua potable,
canalizaciones de energía eléctrica, canalizaciones telefónicas, obras de jardinería y demás determinaciones
que establezcan los proyectos de urbanización.
Red de Abastecimiento de Agua
La red de abastecimiento de agua, tendrá garantizado el suministro mediante la red municipal existente.
Descripción general: La Red de Abastecimiento de Agua se proyectará con dimensionado suficiente para
satisfacer los consumos futuros de las distintas parcelas.
Las obras que se proyectan corresponden a:
Red de distribución interior: Formada por tubería de PVC que cubre todas las fachadas, de modo que la
futura ubicación de las acometidas a las parcelas no se vea condicionada por falta de red. Como norma, se
dejará una acometida para cada parcela según se señala en el plano correspondiente.
Enlace con el exterior: El Ayuntamiento de Santibáñez de Béjar proporcionará el caudal preciso para los
distintos desarrollos.
Características de la red de abastecimiento: La red de abastecimiento de agua de la unidad de actuación,
está constituido por las conducciones que discurren por el vial, debajo del acerado. Dichas conducciones van
ubicadas en zanja y están constituidas por tuberías de PVC orientado.
29
Las conducciones descritas con anterioridad tienen como finalidad dar acometida a todas las parcelas
interiores del sector, y permitir que un futuro camión de limpieza viaria pueda abastecerse de la red
proyectada.
Dichas acometidas, una por cada dos parcelas, se incorporan a este proyecto con objeto de evitar las roturas
de calzada y acera, dejando previstos las acometidas con tubería con tapón de cierre incorporado, para que
durante el futuro desarrollo de cada una de las parcelas se pueda colocar el armario de acometida integrado
con el cerramiento definitivo.
Las conexiones con el exterior se realizan con tuberías de similares características a las descritas.
En todos los testeros se proyectan bridas ciegas, con su correspondiente anclaje, de modo que si
posteriormente la red se conectase, inicialmente, por uno de sus extremos pudiera prestar servicio.
Asimismo, este cierre de la red es preciso para poder proceder a las pruebas necesarias de presión para
aceptarle la red al contratista.
Se realizará toda la valvulería proyectada en el área de trabajo, para así no tener que realizar posteriores
roturas de los pavimentos a ejecutar.
Lo mismo cabe decir de las tomas para limpieza viaria.
Las uniones se realizarán con juntas automáticas flexibles especiales entre los tubos, con juntas automáticas
especiales o mecánicas expres entre tubos y piezas especiales y de brida entre piezas especiales.
En aquellos casos en los que la desviación angular que debe absorber la junta se acerque a los valores
máximos admisibles, para las juntas automáticas, se utilizaran juntas acerrojadas.
Elementos complementarios de estas redes son:
- Válvulas de corte.
- Ventosas o purgadores.
- Desagües
Las válvulas de corte, del diámetro de la tubería sobre la que se asientan, serán de compuerta, con asiento
elástico sin acanaladuras donde puedan sedimentarse depósitos y se ejecutarán directamente enterradas,
accionándose telescópicamente mediante un husillo.
En todos los puntos bajos de la red se colocaran desagües inferiores (cámaras de descarga) de la tubería de
la que se derivan, cercanos a pozos de registro de la red de alcantarillado, para así facilitar el vaciado de las
tuberías antes de su puesta en servicio.
En los puntos altos de la red se colocarán mecanismos de purga automática de aire, ventosa, aislada de la
tubería principal mediante válvula de compuerta, para permitir su mantenimiento sin cortar el suministro.
Los desagües, ventosas, válvulas de compuerta y purgadores se instalarán en cámaras.
Los anclajes serán los normalizados para un presión de 16 atm.
Como elementos de señalización de las obras enterradas se dispondrá, en las válvulas, testeros, derivaciones
y codos, balizas pasivas, con resonancia a 147,5 Khz. Las conducciones irán señalizadas mediante banda de
plástico, de ancho 20 cm., con hilo metálico embutido.
Trazado en Planta: Se procurará que las tuberías discurran en zanja bajo las aceras, procurando no situarlas
cercanas a la red de alcantarillado.
Secciones de zanjas: El zanjeado preciso para la instalación de la tubería se realizará sobre el terreno
existente no presentando problemas para su excavación y, excepto en caso de fuertes lluvias, no es preciso
prever la necesidad de entibación.
El ancho de la zanja será, como mínimo, de 0,80 m asegurando un recubrimiento sobre la generatriz
superior del tubo siempre superior a 1,00 m. En principio, se consideran taludes verticales, debiendo
modificarse en obra esta presunción si se observara algún tipo de inestabilidad en la zanja.
30
La tubería se apoya sobre cama de arena de rió, e ≥ 15 cm. Y la compactación del relleno se realiza por
tongadas con grado igual o superior al 100 por 100 del Proctor Normal, en su coronación, y superior o igual
al 95 %, en el resto de la zanja.
Tuberías y piezas especiales:
Las tuberías de PVC Orientado y los accesorios de fundición deberán ser conformes a lo especificado en la
Norma UNE EN 1452.
- Sistemas de canalización en materiales plásticos para conducción de agua.
- Policloruro de vinilo no plastificado (PVC-U).
La presión normalizada no será inferior a 10 Kg/cm2, de acuerdo con las Normas para el Abastecimiento de
agua de 1.991. De acuerdo con esta norma, se utilizará junta automática especial flexible para la unión de
los tubos, junta mecánica exprés para las piezas especiales, y junta de brida par las piezas terminales,
carretes de anclaje y desmontaje y unión a válvulas.
Las válvulas de corte serán de compuerta, con asiento elástico y sin acanaladuras donde puedan
sedimentarse residuos, con husillo fijo e irán enterradas y ancladas. Los desagües irán montados con válvula
de corte (de compuerta) que permita su aislamiento. Todos estos elementos serán de las marcas y modelos
de reconocido prestigio.
Anclajes: Para que cada elemento de la red esté en equilibrio bajo la acción de las fuerzas que actúan sobre
el, puesto que es estos elementos se producen esfuerzos que es preciso absorber, se han adoptado macizos
de anclaje en:
- Piezas en T
- Codos
- Válvulas
- Testeros
- Reducciones
Se adoptarán los macizos en hormigón armado normalizados para una presión de 16 atmósferas, para así
obtener garantía suficiente para la situación de suministro futura, en cualquiera de los sistemas generales
desde los que puede ser abastecido la red, así como en las situaciones provisionales de prueba de la tubería
o de sobre presiones por golpes de ariete.
Registros y cámaras: Se han previsto registro para las válvulas de corte, que no sean enterradas,
desagües, ventosas y purgadores.
Todos los registros deberán disponer desagües al alcantarillado de pluviales, para evitar que puedan
inundarse, con motivo de perdidas en las prensas o juntas, o de filtraciones del terreno o lluvias.
Red de saneamiento
Como consecuencia de la situación del Sector, la evacuación de aguas se realizará a la red Municipal
existente en la Zona Norte, donde existe un colector general de 60 cm. de diámetro, como seindica en
planos.
Descripción general: La red de saneamiento está formada por colectores tubulares de PVC de pared
compacta de color teja y rigidez 2 kN/m2; con un diámetro 315 mm. y de unión por junta elástica, estanca,
que recogen las aguas residuales y otra red paralela para pluviales, dirigiendo ambas a la red de
saneamiento Municipal existente.
El sistema de saneamiento proyectado es el unitario, en todos los colectores.
La configuración topográfica del terreno con pendiente hacia la red de saneamiento municipal, la necesaria
conexión con el exterior, y su adaptación al diseño de la red viaria, condicionan la estructura de la red de
alcantarillado que se desarrolla en base al único desagüe posible.
El diseño de la red se concreta en dos colectores, que reciben las aportaciones de las parcelas del sector.
31
Los pozos de registro y acometida se disponen a una distancia entre ellos de aproximadamente 30 m en las
conducciones tubulares, o donde corresponda en los linderos de cada dos parcelas, para facilitar su registro
y mantenimiento.
Las pendientes de los colectores de la red, se adaptan a la pendiente natural del terreno, que genera
suficiente pendiente y velocidad.
Se ha previsto 1 ramal de acometida para las parcelas y en algunos casos 1 ramal de acometida para cada
dos parcelas del polígono, desde el pozo más próximo.
Red eléctrica
A continuación se expone un predimensionamiento de potencias necesarias para todos los suministros de la
urbanización y las infraestructuras requeridas.
Descripción general: Puesto que dicho estudio de detalle se desarrollará en una sola fase, se calculara la
previsión de potencia para todo el sector. Además, y puesto que en sector 1 hay dos usos diferenciados, se
hará también un previsión de potencia para cada uno de los usos diferenciados.
Además, se asume con potencia para cada una de las viviendas la marcada en el RBT como electrificación
elevada, es decir, 9200 W por vivienda. También se propone la potencia de 100 W por m2 en el uso de
equipamiento.
Calculo de previsión de potencia.
Fase 1:
RESIDENCIAL
Viviendas: 8
Grado de electrificación elevada: 9200 W
Coeficiente de simultaneidad: 7,2
Potencia : 9.2 KW x 7,2= 66,24 KW
Factor de potencia: 55%
C.T. = 57,04/0,55 = 120,43 KVA
Con el cálculo indicado resulta una potencia total de 144,43 KW para todo el sector que abarca el estudio de
detalle. Puesto que al límite Norte del recinto existe una torre de media tensión, no hay ningún problema en
el suministro de esta potencia antes reseñada.
La descripción exhaustiva de las redes se especificará en el proyecto de urbanización.
Red viaria
Calzadas y aceras: De acuerdo con las Normas Urbanísticas, que marcan las alineaciones, se respetarán los
viales marcados por estas, como trama general del municipio. En ella se ubicarán los aparcamientos públicos
en linea, en sendas calle Fuente del Moro y calle Solano. Tres plazas, una de ellas la destinada a personas de
movilidad reducida se situan en batería en la calle Cabezuela.
Aparcamientos: De acuerdo con el art. 128.2.c del Reglamento, así como en la ficha urbanística del sector,
se preverá 1 plaza de aparcamiento de uso público cada 100 m2 edificables, disponiendo, por lo tanto, un
total de 20 plazas. Se cederá la totalidad de la superficie de la red viaria, una vez ejecutadas las obras de
urbanización en los términos que se establecen en el presente documento y los que se concreten en las
determinaciones del sistema de gestión del plan.
Accesibilidad y supresión de barreras: La legislación de aplicación a este apartado es el siguiente:
· Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no
discriminación de las personas por discapacidad para el acceso y utilización de los espacios publicaos
urbanizados y edificaciones.
32
· Orden VIV/561/2010, por el que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad
y no discriminación de las personas por discapacidad para el acceso y utilización de los espacios publicos
urbanizados y edificaciones.
· Ley 3/1998, de 24 de junio, de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
· Decreto 217/2001, de 30 de agosto por el que se aprueba el reglamento de accesibilidad y supresión de
barreras arquitectónicas.
Así pues, en virtud de la legislación antes referida, los itinerarios peatonales tienen las siguientes
características:
- Los itinerarios peatonales cumplen las existencias descritas en los art. 18 a 25.del decreto 217/2001 y art. 5
de la orden VIV/561/2010
- El acerado dispone de una anchura libre de 2 m > 1.80 m, permitiendo inscribir cada 50 m un círculo de
1,50 m de diámetro, disponiendo bordillos entre el acerado y la calzada
- La pendiente transversal no es superior al 2%.
- La pendiente longitudinal no es superior al 6%.
- El pavimento es duro, antideslizante y sin relieves diferentes a los propios del grabado de las piezas,
cumpliendo el art. 11 del VIV/561/2010
- En los pasos y vados de peatones se colocará pavimento con textura diferente al resto, de acuerdo con la
especificaciones del art. 23 y 24, que se detallaran en planos.
- Los registros están enrasados con el pavimento.
- Los vados para entrada y salida de vehículos se ajustarán a lo especificado en el art. 25
- El nivel mínimo de iluminación en todo su recorrido será de 20 luxes, homogénea y evitando
deslumbramiento.
- No existe ningún tipo de mobiliario urbano que interfiera en el itinerario peatonal accesible
III. ESTIMACIÓN DEL COSTE DE URBANIZACIÓN Y DE IMPLANTACIÓN DE LOS SERVICIOS
Se incluye el resumen por capítulos del presupuesto indicativo a partir de las mediciones
elaboradas para el cálculo.
CAPITULO RESUMEN
EUROS
%
01
Movimiento de tierras
9.650,49
4,29006535
02
Pavimentacion
72.844,90
32,3827476
03
Saneamiento y drenaje
49.182,89
21,8639481
04
Abastecimiento de agua
17.290,42
7,68634875
05
Energia electrica
22.124,93
9,83550013
06
Alumbrado publico
22.648,30
10,068161
07
Otras canalizaciones
11.799,35
5,24532771
08
Jardineria, señalizacion, mobiliario urbano
16.957,29
7,53825788
33
09
Control de calidad
575,40
0,25579049
10
Seguridad y Salud
1.875,75
0,83385301
TOTAL EJECUCION MATERIAL
224.929,72
13% Gastos Generales
6% Beneficio industrial
Suma GG y BI
21% IVA
29243,46
13496,98
42.740,44
47.235,24
TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA
TOTAL PRESUPUESTO GENERAL
314.901,60
314.901,60
Asciende el presupuesto indicativo general a la expresada cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL
NOVECIENTOS UNO EUROS con SESENTA CÉNTIMOS.
IV. REPERCUSIÓN DE COSTES DE URBANIZACIÓN
La repercusión de los costes de urbanización y gestión sobre la superficie de suelo
urbanizable y por metro cuadrado de construcción de carácter lucrativo se reflejan a
continuación a los efectos del consiguiente informe de sostenibilidad económica:
Costes total estimados de urbanización y gestión: 314.901,60 €.
Repercusión por m2 de superficie del Estudio de Detalle: 63,57 €/m2.
Repercusión por m2 de edificación lucrativa: 158,94 €/m2.
Repercusión por vivienda (8): 39.362,70 €/viv.
V. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA
V.1 Informe de sostenibilidad economica.
Del analisis del presupuesto de 2010 se deduce que el Ayuntamiento de Santibáñez de Béjar tiene
una economia saneada,con un equilibrio entre ingresos y gastos, cuyas cantidades totales son de
358.325€ cada uno. La mayor parte de los gastos se destinan a personal y, sobre todo, a gastos
corrientes en bienes y servicios. Las operaciones de capital para inversiones son nulas y los gastos
financieros casi inexistentes. Aparte de los ingresos por operaciones corrientes, obtiene ingresos
netos, ya exentos de gastos financieros debido a la amortizacion de la inversion, de la presa de San
Fernando.
Con respecto a los gastos de urbanización, correrían éstos a cargo de los promotores del Proyecto
de Actuación, en este caso los encargantes del presente Estudio de Detalle a su equipo redactor.
34
Dichos promotores son, a saber: Don Abel Muñoz Sanchez, Don Jaime Muñoz Sanchez y Don
Gregorio Muñoz Sanchez.
Asi pues, la viabilidad en cuanto a la sostenibilidad económica del Ayuntamiento se centraría en
estudiar si este tiene capacidad para la conservación y mantenimiento de la urbanizacion una vez
recibida, con independencia de la forma de ejecución. De todas formas, la pequeña envergadura
del sector no supone un incremento importante de las obligaciones actuales en cuanto a
conservación y mantenimiento que el Ayuntamiento tiene, dado que el sector SUNC-R4 tiene una
superficie de 0,5ha., frente a las 33 del suelo urbano, lo que representa tan solo un incremento del
1,5%, lo que representa un gasto anual no superior a 2.000€, teniendo en cuenta que los gastos
corrientes en bienes y servicios se acercan a los 200.000€.
Es una cifra que, si el destino de la operación se cumple, es decir, si las 8 viviendas se ocupan con
una población estable, bastaría con la recaudación del Impuesto de Bienes Inmuebles para
cubrirla.
V.2 VIABILIDAD DE LA OPERACION
1. Cargas de la urbanizacion.Costes de urbanizacion (PEM+IVA) 272.164,96 €.
Honorarios profesionales y otros 42.740,44 €
TOTAL CARGAS 314.901,60 €
2. Beneficios de la urbanizacion.Superficie neta lucrativa de suelo (m2): 3634,83m3
Costes total estimados de urbanización y gestión: 314.901,60 €.
Repercusión por m2 de superficie del Estudio de Detalle: 63,57 €/m2.
Repercusión por vivienda (8): 39.362,70 €/viv.
Precio de venta medio/m2 de edificación residencial: 720 €/m2.
Superficie construida neta lucrativa (m2): 1981,20
Resultado de la venta total de la edificación (sin contar costes de edificación): 1.426.464 €
Repercusión total de los costes por m2 de edificación lucrativa: 158,94 €/m2.
Beneficio neto (sin contar costes de edificación): 1.111.562,40 €
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ANEXO 1
JUSITIFICACION CUMPLIMIENTO DETERMINACIONES URBANISTICAS – CUADRO-RESUMEN
CALCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO
USOS LUCRATIVOS
SUP DEL SECTOR
SUELO
4953 m2
Residencial Libre
Residencial Protegida
3149,77
485,06
Aprovechamiento medio
0,4
EDIFICABILIDAD
0,4 (para todo el
sector)
0,54 (por parcela)
0,54 (por parcela)
APROVECHAMIENTO TOTAL
1981,20 m2
1981,20 m2 m2
0,4 (para todo el
sector)
1981,20 m2
(edif: 0,4 =0,4 max)
1719,27 m2
261,93 m2
Total
residencial:
1981,20m2
1981,20 m2
(maximo)
CUMPLIMIENTO DE LAS RESERVAS
Equipamiento
publico
Sistema de
espacios libres
computable
Aparcamientos
Minimo
1981,20 x 0,10 =
198,12 m2.
Mínimo: 5% del
sector: 247,65 m2
1981,20 x 0,10 =
198,12 m2.
Mínimo: 500 m2 e
inscrito círculo de 20m
de diámetro.
20
1 discapacitados
Propuesta
Unión de su superficie a la destinada a
Espacios Libres Públicos.
Unión de superficie a la destinada a
Equipamientos Públicos.
570,27 m2.
Sí se inscribe círculo de 20m de
diámetro.
1 discapacitados
36
ANEXO Nº 2
RECOMENDACIÓN DE LA COMISIÓN TERRITORIAL DE PATRIMONIO CULTURAL DE SALAMANCA.
37
DI-PI. PLANOS DE INFORMACIÓN
PI-1. Situación en las NUM
PI-2. Parcelario catastral. Edificaciones colindantes.
PI-3. Delimitación de la parcela. Estructura de la propiedad.
DN-PO. PLANOS DE ORDENACIÓN
PO-1. Determinaciones de ordenación general. Delimitación del sector y clasificación del suelo.
Replanteo
PO-2. Determinaciones de ordenación general. Calificación del suelo.
PO-3. Determinaciones de Ordenación Detallada: Alineaciones y rasantes.
PO-4. Determinaciones de Ordenación Detallada: Zonificación del suelo.
PO-5. Determinaciones de Ordenación Detallada:.
PO-6. Propuesta de red de abastecimiento de agua. Propuesta de red de saneamiento.
PO-7. Propuesta Red de suministro de energía eléctrica.
PO-8. Propuesta de red de Alumbrado Público.
PO-9. Plano de zonificacion acústica
Salamanca, a Enero de 2013
Jorge de la Mano Cembrano, Ingeniero Tecnico de Obras Publicas
Miguel Villanueva Gómez, Arquitecto.
38

Estudio de Detalle Sector Sunc4 aprobado inicialmente

Transcripción

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