TÍTULO 1

Transcripción

TÍTULO 1

NORMAS URBANÍSTICAS
INDICE
TOMO 01
TÍTULO 1. DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL ...............................................................12
CAPÍTULO 1.1. ÁMBITO, CLASES DE DETERMINACIONES Y CRITERIOS ORIENTADORES .............. 12
Artículo 1.1.01. Naturaleza y ámbito del Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz (PGOUZ). ... 12
Artículo 1.1.02. Determinaciones de ordenación urbanística estructural y pormenorizada..................... 12
Artículo 1.1.03. Criterios orientadores del Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz. ................. 13
Artículo 1.1.04. Coordinación del PGOUZ con los instrumentos de ordenación territorial, con el
planeamiento general de los municipios limítrofes, y con la legislación urbanística y sectorial .............. 13
CAPÍTULO 1.2. VIGENCIA, REVISIÓN Y MODIFICACIÓN.......................................................................... 14
Artículo 1.2.01. Vigencia del PGOUZ y derogación del planeamiento anterior vigente........................... 14
Artículo 1.2.02. Efectos de la entrada en vigor del PGOU ....................................................................... 14
Artículo 1.2.03. Revisión del PGOUZ ....................................................................................................... 14
Artículo 1.2.04. Modificación del PGOUZ. Expedientes con rango de modificación del planeamiento
general ...................................................................................................................................................... 15
Artículo 1.2.05. Expedientes que no suponen modificación del planeamiento general ........................... 16
CAPÍTULO 1.3. DOCUMENTACIÓN INTEGRANTE E INTERPRETACIÓN ................................................ 16
Artículo 1.3.01. Documentación integrante del PGOUZ y grado de vinculación...................................... 16
Artículo 1.3.02. Interpretación................................................................................................................... 18
TÍTULO 2. MODELO TERRITORIAL Y ELEMENTOS DETERMINANTES PARA LA
ORDENACIÓN URBANÍSTICA.........................................................................................................20
CAPÍTULO 2.1. MODELO TERRITORIAL DEL PGOUZ............................................................................... 20
Artículo 2.1.01. Modelo territorial del PGOUZ .......................................................................................... 20
CAPÍTULO 2.2. ELEMENTOS Y ESPACIOS NATURALES ......................................................................... 20
Artículo 2.2.01. Espacios naturales y áreas de interés naturalístico........................................................ 20
Artículo 2.2.02. Cauces Fluviales ............................................................................................................. 21
Artículo 2.2.03. Zona Litoral...................................................................................................................... 21
CAPÍTULO 2.3. GRANDES INFRAESTRUCTURAS DE COMUNICACIONES DE CARÁCTER
SUPRAMUNICIPAL........................................................................................................................................ 22
Artículo 2.3.01. Red de carreteras............................................................................................................ 22
Artículo 2.3.02. Red ferroviaria ................................................................................................................. 22
CAPÍTULO 2.4. RED DOTACIONAL DE SISTEMAS GENERALES Y LOCALES ...................................... 23
Artículo 2.4.01. Concepto de sistema general y elementos integrantes .................................................. 23
Artículo 2.4.02. Red dotacional de sistemas locales ................................................................................ 23
Artículo 2.4.03. Sistema general de espacios libres y zonas verdes urbanas de dominio y uso público. 23
Artículo 2.4.04. Equipamientos colectivos de titularidad pública de la red dotacional de sistemas
generales .................................................................................................................................................. 24
Artículo 2.4.05. Sistema general de infraestructuras y de comunicaciones............................................. 24
Artículo 2.4.06. Sistema general de equipamientos colectivos de titularidad privada ............................. 25
Artículo 2.4.07. Régimen urbanístico de los sistemas generales y locales ............................................. 25
Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz. Normas Urbanísticas. Tomo 01. Documento para la aprobación definitiva.
1
Artículo 2.4.08. Obtención y ejecución de las dotaciones públicas de las redes de sistemas generales y
locales....................................................................................................................................................... 26
CAPÍTULO 2.5. ESTÁNDARES URBANÍSTICOS Y RESERVAS DE SUELO............................................. 26
Artículo 2.5.01. Límites a la edificabilidad, estándares y reservas urbanísticas ...................................... 26
TÍTULO 3 REGIMEN URBANÍSTICO GENERAL DEL SUELO Y LA EDIFICACIÓN......................28
CAPÍTULO 3.1. CLASES DE SUELO, CALIFICACIÓN Y CONTENIDO URBANÍSTICO DE LA
PROPIEDAD DEL SUELO ............................................................................................................................. 28
Artículo 3.1.01. Clasificación del Suelo .................................................................................................... 28
Artículo 3.1.02. Calificación urbanística del suelo .................................................................................... 28
Artículo 3.1.03. Suelo urbano (SU). Consolidado y no consolidado ........................................................ 29
Artículo 3.1.04. Suelo urbanizable (SUB). Sectorizado y no sectorizado ................................................ 29
Artículo 3.1.05. Suelo no urbanizable (SNU)............................................................................................ 30
Artículo 3.1.06. División del suelo urbano y urbanizable.......................................................................... 30
Artículo 3.1.07. Ámbitos de Ordenación Definida..................................................................................... 30
Artículo 3.1.08. Ámbitos de Ordenación Remitida.................................................................................... 30
Artículo 3.1.09. Categorías en suelo no urbanizable ............................................................................... 31
Artículo 3.1.10. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo ............................................................ 31
CAPÍTULO 3.2. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS EDIFICACIONES Y USOS EN RELACIÓN CON EL
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ................................................................................................................. 32
Artículo 3.2.01. Situaciones en relación con el planeamiento urbanístico ............................................... 32
Artículo 3.2.02. Fuera de ordenación expresa ......................................................................................... 32
Artículo 3.2.03. Fuera de ordenación diferida .......................................................................................... 33
Artículo 3.2.04. Fuera de ordenación tolerada ......................................................................................... 33
CAPÍTULO 3.3. DEBER DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN DEL SUELO Y LA
EDIFICACIÓN ................................................................................................................................................. 34
Artículo 3.3.01. Deber de uso, conservación y rehabilitación .................................................................. 34
Artículo 3.3.02. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato ............................................... 35
Artículo 3.3.03. Inspecciones y ordenes de ejecución ............................................................................. 36
Artículo 3.3.04. Deberes específicos de conservación de bienes catalogados y protegidos .................. 37
CAPÍTULO 3.4. ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES ................................................................. 37
Artículo 3.4.01. Procedencia y supuestos de la declaración de ruina...................................................... 37
Artículo 3.4.02. Consecuencias de la declaración de ruina ..................................................................... 38
TÍTULO 4. DESARROLLO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA. ORDENACIÓN Y
GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA ...............................................................................40
CAPÍTULO 4.1. DISPOSICIONES GENERALES.......................................................................................... 40
Artículo 4.1.01. Marco de actuación. ........................................................................................................ 40
Artículo 4.1.02. Coeficientes de ponderación de usos y edificabilidad urbanística ponderada ............... 40
Artículo 4.1.03. Programación de la ejecución urbanística. ..................................................................... 40
Artículo 4.1.04. Incumplimiento de la ejecución de la ordenación urbanística y de los plazos para edificar
.................................................................................................................................................................. 41
CAPÍTULO 4.2. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA ....................................................... 41
Artículo 4.2.01. Sujeción jerárquica al PGOUZ ........................................................................................ 41
Artículo 4.2.02. Iniciativa en la formulación del planeamiento ................................................................. 41
Artículo 4.2.03. Precisión de límites ......................................................................................................... 42
2
Artículo 4.2.04. Planes de sectorización .................................................................................................. 42
Artículo 4.2.05. Planes parciales. ............................................................................................................. 43
Artículo 4.2.06. Planes Especiales ........................................................................................................... 45
Artículo 4.2.07. Medidas correctoras y protectoras del planeamiento de desarrollo ............................... 47
Artículo 4.2.08. Estudios de detalle .......................................................................................................... 47
Artículo 4.2.09. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenación urbanística...................... 48
Artículo 4.2.10. Catálogos ........................................................................................................................ 48
CAPÍTULO 4.3. INSTRUMENTOS Y FORMAS DE EJECUCIÓN URBANÍSTICA....................................... 48
Artículo 4.3.01. Tipos de actuación .......................................................................................................... 48
Artículo 4.3.02 Presupuestos de la ejecución urbanística........................................................................ 49
Artículo 4.3.03. Unidades de Ejecución.................................................................................................... 49
Artículo 4.3.04. Programas de actuación urbanizadora ........................................................................... 50
Artículo 4.3.05. Proyectos de urbanización .............................................................................................. 51
Artículo 4.3.06. Sistemas de actuación en actuaciones integradas ......................................................... 52
Artículo 4.3.07. Proyectos de Reparcelación ........................................................................................... 52
Artículo 4.3.08. Expropiaciones para hacer efectiva la accesibilidad en edificaciones residenciales ..... 53
TÍTULO 5. REGIMEN DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS..........................................................56
CAPÍTULO 5.1 DISPOSICIONES GENERALES........................................................................................... 56
Artículo 5.1.01. Actos sujetos a licencia ................................................................................................... 56
Artículo 5.1.02. Alcance y contenido de las licencias............................................................................... 57
Artículo 5.1.03. Solicitud de licencias urbanísticas................................................................................... 57
Artículo 5.1.04. Control de proyectos y subsanación de deficiencias ..................................................... 57
Artículo 5.1.05. Licencias en suelos potencialmente contaminados ........................................................ 58
Artículo 5.1.06. Silencio administrativo..................................................................................................... 58
Artículo 5.1.07. Transmisión de licencias ................................................................................................. 58
Artículo 5.1.08. Modificaciones de las licencias ....................................................................................... 58
Artículo 5.1.09. Control de la ejecución de las obras ............................................................................... 59
Artículo 5.1.10. Inicio, caducidad y suspensión de licencias.................................................................... 59
Artículo 5.1.11. Obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones de
las mismas ................................................................................................................................................ 60
Artículo 5.1.12. Revocación de licencias de obras................................................................................... 60
Artículo 5.1.13. Ordenes de ejecución y suspensión de obras y otros usos............................................ 60
CAPÍTULO 5.2 TIPOS DE LICENCIAS URBANÍSTICAS ............................................................................. 60
Artículo 5.2.01. Tipos de licencias ............................................................................................................ 60
Artículo 5.2.02. Licencias de parcelación y segregación ......................................................................... 61
Artículo 5.2.03. Licencias de obras complementarias de urbanización ................................................... 62
Artículo 5.2.04. Licencias de obras de edificación y obras mayores........................................................ 62
Artículo 5.2.05. Urbanización y edificación simultáneas .......................................................................... 63
Artículo 5.2.06. Licencias de obras menores ........................................................................................... 64
Artículo 5.2.07. Especificaciones en licencia de obras de intervención sobre edificios protegidos......... 64
Artículo 5.2.08. Licencias de primera utilización ...................................................................................... 64
Artículo 5.2.09. Licencias de actividad. Actividades clasificadas y exentas. ........................................... 66
Artículo 5.2.10. Licencias de apertura y autorizaciones de uso ............................................................... 67
Artículo 5.2.11. Licencias para usos provisionales................................................................................... 67
Artículo 5.2.12. Licencias para elementos auxiliares de las obras........................................................... 68
Artículo 5.2.13. Licencias de instalaciones en vía pública ....................................................................... 68
CAPÍTULO 5.3. CLASES DE PROYECTOS TÉCNICOS............................................................................. 69
Artículo 5.3.01. Concepto y clases de proyectos ..................................................................................... 69
Artículo 5.3.02. Condiciones generales de los proyectos técnicos .......................................................... 69
Artículo 5.3.03. Proyectos de derribo ....................................................................................................... 70
3
Artículo 5.3.04. Proyectos de obras de construcción ............................................................................... 70
Artículo 5.3.05. Proyectos de instalación y actividad ............................................................................... 70
TÍTULO 6. ORDENANZAS GENERALES DE USOS .......................................................................72
CAPÍTULO 6.1 DISPOSICIONES GENERALES........................................................................................... 72
Artículo 6.1.01. Regulación y aplicación de los usos previstos en el PGOUZ ......................................... 72
Artículo 6.1.02. Conceptos funcionales relacionados con los usos ......................................................... 72
Artículo 6.1.03. Usos pormenorizados atendiendo a su compatibilidad con el planeamiento ................. 73
Artículo 6.1.04. Usos pormenorizados atendiendo a su naturaleza urbanística ...................................... 73
CAPÍTULO 6.2. USO DE COMUNICACIONES (USO 1) ............................................................................... 74
Artículo 6.2.01. Definición......................................................................................................................... 74
Artículo 6.2.02. Uso de Red Viaria (Uso 1 Tipo 1) ................................................................................... 74
Artículo 6.2.03. Uso de Red Ferroviaria (Uso 1 Tipo 2) ........................................................................... 75
Artículo 6.2.04. Uso de Estaciones de servicio de suministros de carburantes (Uso 1 Tipo 3)............... 76
Artículo 6.2.05. Uso principal, permitido, complementario y prohibido en parcelas de Uso de
Comunicaciones (Uso 1) .......................................................................................................................... 76
CAPÍTULO 6.3. USO DE INFRAESTRUCTURAS (USO 2) .......................................................................... 77
Artículo 6.3.02. Uso de Red de energía eléctrica (Uso 2 Tipo 1)............................................................. 77
Artículo 6.3.03. Uso de Red de abastecimiento de agua (Uso 2 Tipo 2) ................................................. 77
Artículo 6.3.04. Uso de Red de saneamiento (Uso 2 Tipo 3)................................................................... 78
Artículo 6.3.05. Uso de Red de telecomunicaciones (Uso 2 Tipo 4)........................................................ 78
Artículo 6.3.06. Uso de Red de gas (Uso 2 Tipo 5).................................................................................. 78
Artículo 6.3.07. Uso de Tratamiento y eliminación de residuos sólidos (Uso 2 Tipo 6) ........................... 78
Artículo 6.3.08. Régimen general de uso en parcelas de uso de infraestructuras (Uso 2)...................... 78
Artículo 6.3.09. Condiciones particulares de la red de energía eléctrica y de la red de
telecomunicaciones (Uso 2 Tipos 1 y 4)................................................................................................... 79
Artículo 6.3.10. Condiciones particulares del uso de tratamiento y eliminación de residuos sólidos y del
sistema general de saneamiento (Uso 2 Tipos 3 y 6) .............................................................................. 80
CAPÍTULO 6.4. USO DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES (USO 3)............................................... 80
Artículo 6.4.01. Definición y matriz de usos en parcelas de espacios libres y zonas verdes. ................. 80
Artículo 6.4.02. Condiciones particulares de los espacios libres y zonas verdes de uso y dominio público
(Uso 3) ...................................................................................................................................................... 80
Artículo 6.4.03. Condiciones particulares de los espacios con servidumbre de uso público y propiedad
privada ...................................................................................................................................................... 81
Artículo 6.4.04. Condiciones particulares de los espacios libres de uso y dominio privado .................... 81
CAPÍTULO 6.5. USO DE DOTACIONES Y EQUIPAMIENTO (USO 4) ........................................................ 82
Artículo 6.5.02. Uso de Servicios Urbanos (Uso 4 Tipo 1)....................................................................... 82
Artículo 6.5.03. Uso de Servicios Administrativos (Uso 4 Tipo 2) ............................................................ 82
Artículo 6.5.04. Uso Deportivo (Uso 4 Tipo 3).......................................................................................... 83
Artículo 6.5.05. Uso Docente (Uso 4 Tipo 4)............................................................................................ 83
Artículo 6.5.06 Uso Sanitario (Uso 4 Tipo 5) ............................................................................................ 83
Artículo 6.5.07. Uso Religioso (Uso 4 Tipo 6) .......................................................................................... 83
Artículo 6.5.08. Uso de alojamientos dotacionales (Uso 4 Tipo 7)........................................................... 83
Artículo 6.5.09. Uso de Residencia comunitaria (Uso 4 Tipo 8)............................................................... 84
Artículo 6.5.10. Uso Asistencial (Uso 4 Tipo 9) ........................................................................................ 84
Artículo 6.5.11. Uso Hotelero (Uso 4 Tipo 10).......................................................................................... 84
Artículo 6.5.12. Uso Recreativo, ocio y espectáculo (Uso 4 Tipo 11) ...................................................... 84
Artículo 6.5.13. Uso Socio-Cultural (Uso 4 Tipo 12)................................................................................. 84
4
Artículo 6.5.14. Uso Asociativo (Uso 4 Tipo 13)....................................................................................... 85
Artículo 6.5.15. Uso de Servicios funerarios (Uso 4 Tipo 14) .................................................................. 85
Artículo 6.5.16. Aparcamientos autónomos (Uso 4 Tipo 15).................................................................... 85
Artículo 6.5.17. Uso principal, permitido, complementario y prohibido en parcelas de uso de dotaciones
y equipamiento (Uso 4)............................................................................................................................. 85
Artículo 6.5.18 Tolerancia del uso de comercio al por menor en parcelas de uso de equipamiento....... 86
Artículo 6.5.19. Condiciones generales del uso de dotación y equipamiento.......................................... 86
CAPÍTULO 6.6. USO RESIDENCIAL (USO 5) .............................................................................................. 87
Artículo 6.6.02. Parcelas de Uso de Vivienda unifamiliar o bifamiliar (Uso 5 Tipo 1) .............................. 87
Artículo 6.6.03. Parcelas de Uso de Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) ................................................... 87
Artículo 6.6.04. Uso de Vivienda aneja (Uso 5 Tipo 3) ............................................................................ 89
Artículo 6.6.05. Condiciones particulares de usos complementarios o admisibles en parcelas con uso
principal residencial .................................................................................................................................. 89
Artículo 6.6.06. Uso residencial en plantas bajas, subdivisiones de viviendas y cambios de uso en
plantas altas para la habilitación de viviendas ......................................................................................... 89
Artículo 6.6.07. Uso de vivienda en plantas sótano, semisótano y bajo cubierta .................................... 90
CAPÍTULO 6.7. USO TERCIARIO (USO 6) ................................................................................................... 90
Artículo 6.7.02. Uso de Oficina (Uso 6 Tipo 1) ......................................................................................... 90
Artículo 6.7.03. Uso de Venta ambulante (Uso 6 Tipo 2)......................................................................... 91
Artículo 6.7.04. Uso Comercial al por menor de carácter no concentrado (Uso 6 Tipo 3)....................... 91
Artículo 6.7.05. Uso Comercial al por menor de carácter concentrado (Uso 6 Tipo 4)............................ 92
Artículo 6.7.06. Uso terciario de alta tecnología (Uso 6 Tipo 5)............................................................... 92
Artículo 6.7.07. Uso principal, complementario y prohibido en parcelas de uso de oficina y condiciones
particulares (Uso 6 Tipo 1) ....................................................................................................................... 92
Artículo 6.7.08. Uso principal, complementario y prohibido en parcelas de uso comercial (Uso 6 Tipo 3)
y condiciones particulares ........................................................................................................................ 93
CAPÍTULO 6.8. USO PRODUCTIVO (USO 7)............................................................................................... 95
Artículo 6.8.02. Uso de Industria compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 1)........................................... 95
Artículo 6.8.03. Uso de Industria no compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 2)...................................... 96
Artículo 6.8.04. Uso de Almacén compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 3)........................................... 96
Artículo 6.8.05. Uso de Almacén no compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 4)...................................... 96
Artículo 6.8.06. Uso de Agencias de transporte de mercancías (Uso 7 Tipo 5) ...................................... 97
Artículo 6.8.07. Uso de Actividades agropecuarias y forestales (Uso 7 Tipo 6) ...................................... 97
Artículo 6.8.08. Uso de Actividades extractivas (Uso 7 Tipo 7) ............................................................... 97
Artículo 6.8.09. Uso Industrial de alta tecnología” (Uso 7 Tipo 8)............................................................ 97
Artículo 6.8.10. Uso Principal, permitido y prohibido en parcelas de uso productivo industrial y almacén
(Uso 7) y condiciones particulares............................................................................................................ 98
CAPÍTULO 6.9. OTROS USOS (USO 8)........................................................................................................ 99
Artículo 6.9.01. Uso de Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso (Uso 8 Tipo 1) ................ 99
Artículo 6.9. 02. Uso de Instalaciones generales o comunes de los edificios (Uso 8 Tipo 2).................. 99
Artículo 6.9.03. Uso de Trasteros (Uso 8 Tipo 3) ..................................................................................... 99
Artículo 6.9.04. Condiciones particulares del local de garaje, de las instalaciones generales de los
edificios y de los trasteros ........................................................................................................................ 99
Artículo 6.9.05. Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso..................................................... 99
Artículo 6.9.06. Dotaciones mínimas de aparcamientos vinculados a otros usos ................................. 100
Artículo 6.9.07. Excepciones a las dotaciones mínimas ........................................................................ 100
Artículo 6.9.08. Condiciones de los accesos mancomunados ............................................................... 100
5
TITULO 7. ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN ...............................................................................102
CAPITULO 7.1. DISPOSICIONES GENERALES. ....................................................................................... 102
Artículo 7.1.01 Ámbito de aplicación de las ordenanzas de edificación. ............................................... 102
Artículo 7.1.02 Definición de parámetros que afectan a los solares. ..................................................... 102
Artículo 7.1.03 Definición de los parámetros que afectan a la edificación............................................. 103
CAPITULO 7.2. CONDICIONES GEOMÉTRICAS DE LOS EDIFICIOS..................................................... 107
Artículo 7.2.01. Alineaciones .................................................................................................................. 107
Artículo 7.2.02. Fondos y frentes de edificación..................................................................................... 107
Artículo 7.2.03. Altura de los edificios .................................................................................................... 107
Artículo 7.2.04. Condiciones generales de las plantas .......................................................................... 108
Artículo 7.2.05. Condiciones específicas de los sótanos ....................................................................... 109
Artículo 7.2.06. Condiciones específicas de los semisótanos................................................................ 110
Artículo 7.2.07. Condiciones específicas de las plantas bajas............................................................... 111
Artículo 7.2.08. Condiciones específicas para plantas de edificios residenciales ................................. 111
Artículo 7.2.09. Condiciones específicas para plantas en edificios terciarios........................................ 111
Artículo 7.2.10. Condiciones específicas para plantas en edificios de uso productivo. ......................... 112
Artículo 7.2.11. Perfil de la cubierta y elementos por encima de la altura ............................................. 112
Artículo 7.2.12. Condiciones generales de los vuelos............................................................................ 113
Artículo 7.2.13. Condiciones de los patios ............................................................................................. 114
CAPITULO 7.3. CONDICIONES DE ESTÉTICA ......................................................................................... 116
Artículo 7.3.01. Disposiciones generales: .............................................................................................. 116
Artículo 7.3.02. Cubiertas ....................................................................................................................... 116
Artículo 7.3.03. Fachadas....................................................................................................................... 117
Artículo 7.3.04. Cierres de balcones y otras modificaciones de fachadas ............................................. 117
Artículo 7.3.05. Medianeras.................................................................................................................... 118
Artículo 7.3.06. Tendederos ................................................................................................................... 118
Artículo 7.3.07. Tratamiento de sótanos y semisótanos que sobresalgan sobre rasante. .................... 119
Artículo 7.3.08. Tratamiento de las plantas bajas .................................................................................. 119
Artículo 7.3.09. Tratamiento de Soportales ............................................................................................ 119
Artículo 7.3.10. Rótulos y anuncios: ....................................................................................................... 120
Artículo 7.3.11. Toldos............................................................................................................................ 120
Artículo 7.3.12. Espacios libres privados:............................................................................................... 121
Artículo 7.3.13. Condiciones paisajísticas. ............................................................................................. 122
CAPITULO 7.4. CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE........................................................................ 122
Artículo 7.4.01. Disposiciones generales ............................................................................................... 122
Artículo 7.4.02. Supresión de barreras arquitectónicas y urbanísticas .................................................. 122
Artículo 7.4.03. Condiciones de locales destinados al uso terciario ...................................................... 122
Artículo 7.4.04. Condiciones de los espacios comunes en edificios de viviendas:................................ 123
Artículo 7.4.05. Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas ............................................... 125
Artículo 7.4.06. Composición y programa de las viviendas.................................................................... 125
Artículo 7.4.07. Condiciones de salubridad de las viviendas ................................................................. 125
Artículo 7.4.08. Obras de reforma y modificación en edificios existentes para adecuarlos al uso de
vivienda................................................................................................................................................... 127
Artículo 7.4.09. Condiciones especiales de los aparcamientos y garajes ............................................. 128
CAPITULO 7.5. CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS ................. 130
Artículo 7.5.01. Disposiciones generales ............................................................................................... 130
Artículo 7.5.02. Instalaciones generales del edificio: ............................................................................. 130
Artículo 7.5.03. Dotación de agua: ......................................................................................................... 130
Artículo 7.5.04. Dotación de energía ...................................................................................................... 131
Artículo 7.5.05. Dotaciones de comunicación ........................................................................................ 131
Artículo 7.5.06. Servicios de evacuación................................................................................................ 132
6
Artículo 7.5.07. Instalaciones de confort ................................................................................................ 134
Artículo 7.5.08. Condiciones ambientales .............................................................................................. 135
Artículo 7.5.09. Condiciones de aislamiento .......................................................................................... 135
TÍTULO 8. ORDENANZAS GENERALES DE LA URBANIZACIÓN..............................................136
CAPÍTULO 8.1. DISPOSICIÓN GENERAL.................................................................................................. 136
Artículo 8.1.01. Disposición General ...................................................................................................... 136
CAPÍTULO 8.2. VÍAS Y ESPACIOS PÚBLICOS......................................................................................... 136
Artículo 8.2.01. Accesibilidad de espacios de uso público..................................................................... 136
Artículo 8.2.02. Aceras y vías peatonales .............................................................................................. 136
Artículo 8.2.03. Calzadas y vías rodadas ............................................................................................... 136
Artículo 8.2.04. Bidegorris o vías ciclistas .............................................................................................. 137
Artículo 8.2.05. Aparcamientos............................................................................................................... 137
Artículo 8.2.06. Pavimentación ............................................................................................................... 137
Artículo 8.2.07. Muros de contención ..................................................................................................... 138
CAPÍTULO 8.3. RED DE SANEAMIENTO................................................................................................... 138
Artículo 8.3.01. Características de la red de saneamiento..................................................................... 138
Artículo 8.3.02. Acometida del saneamiento .......................................................................................... 138
CAPÍTULO 8.4. REDES DE SUMINISTROS ............................................................................................... 139
Artículo 8.4.01. Canalizaciones .............................................................................................................. 139
Artículo 8.4.02. Red de agua potable ..................................................................................................... 139
Artículo 8.4.03. Red de energía eléctrica ............................................................................................... 139
Artículo 8.4.04. Red teléfonos y de telecomunicaciones........................................................................ 140
Artículo 8.4.05. Depósitos y otras instalaciones subterráneas............................................................... 140
CAPÍTULO 8.5. RED DE ALUMBRADO PÚBLICO .................................................................................... 140
Artículo 8.5.01. Iluminación de los espacios públicos ............................................................................ 140
Artículo 8.5.02. Columnas o soportes de los puntos de luz ................................................................... 141
Artículo 8.5.03. Características de la red de alumbrado. ....................................................................... 141
CAPÍTULO 8.6. JARDINERÍA Y ARBOLADO............................................................................................. 141
Artículo 8.6.01. Tratamiento de las áreas peatonales y ajardinadas ..................................................... 141
Artículo 8.6.02. Plantación de árboles.................................................................................................... 141
Artículo 8.6.03. Césped .......................................................................................................................... 141
Artículo 8.6.04. Revegetaciones............................................................................................................. 142
CAPÍTULO 8.7. MOBILIARIO URBANO ..................................................................................................... 142
Artículo 8.7.01. Barandillas, bancos, papeleras y otros elementos........................................................ 142
Artículo 8.7.02. Depósitos de basuras.................................................................................................... 142
CAPÍTULO 8.8. MEDIDAS AMBIENTALES EN LA EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN. .................... 142
Artículo 8.8.01. Medidas ambientales a aplicar en la ejecución de las obras de urbanización. ............ 142
TÍTULO 9. REGULACIÓN ESPECÍFICA DEL SUELO NO URBANIZABLE..................................144
CAPÍTULO 9.1. DISPOSICIONES GENERALES........................................................................................ 144
Artículo 9.1.01. Modelo territorial............................................................................................................ 144
Artículo 9.1.02. Régimen general del suelo no urbanizable................................................................... 144
7
CAPÍTULO 9.2. DEFINICIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE USOS ................................................................ 145
Artículo 9.2.01. Usos relativos a la Protección Ambiental...................................................................... 145
Artículo 9.2.02. Usos Relativos al ocio y esparcimiento......................................................................... 145
Artículo 9.2.03. Usos relativos a la explotación de los recursos primarios ............................................ 146
Artículo 9.2.04. Usos relativos a infraestructuras ................................................................................... 148
Artículo 9.2.05. Usos relativos a crecimientos urbanísticos ................................................................... 149
CAPÍTULO 9.3. REGIMEN GENERAL DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES......................................... 150
Artículo 9.3.01. Actos sujetos a licencia ................................................................................................. 150
Artículo 9.3.02. Segregaciones en suelo no urbanizable ....................................................................... 150
Artículo 9.3.03. Condicionantes complementarios para la obtención de licencia .................................. 151
Artículo 9.3.04. Documentación integrante de los informes ambientales .............................................. 152
Artículo 9.3.05. Documentación integrante de los estudios hidrogeológicos......................................... 153
Artículo 9.3.06. Documentación integrante del informe de adecuación paisajística .............................. 153
Artículo 9.3.07. Normas básicas de protección e integración medioambiental...................................... 153
Artículo 9.3.08. Protección del dominio público marítimo-terrestre y la zona litoral............................... 155
Artículo 9.3.09. Zonas colindantes de protección de carreteras, caminos y ferrocarril.......................... 155
Artículo 9.3.10. Zonas arqueológicas o de presunción arqueológica..................................................... 155
CAPÍTULO 9.4. RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES........................................................ 156
Artículo 9.4.01. Disposiciones Generales............................................................................................... 156
Artículo 9.4.02. Ampliaciones y divisiones en propiedad horizontal en edificios residenciales existentes
................................................................................................................................................................ 156
Artículo 9.4.03. Implantación de usos terciarios (hostelería y turismo rural) complementarios a la
explotación agropecuaria........................................................................................................................ 158
Artículo 9.4.04. Regulación de los campings existentes ........................................................................ 159
CAPÍTULO 9.5. EDIFICACIONES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN. ............................................................ 160
Artículo 9.5.01. Vivienda vinculada a una explotación agropecuaria (Caseríos) (usos C1.1.4 y C5.1.4)
................................................................................................................................................................ 160
Artículo 9.5.02. Edificios e instalaciones agropecuarias (Usos C1.1.1, C1.1.2, C1.1.3, C5.1.1, C5.1.2,
C5.1.3) .................................................................................................................................................... 161
Artículo 9.5.03. Chabolas desligadas de explotaciones agropecuarias................................................. 162
Artículo 9.5.04. Edificios para infraestructuras ....................................................................................... 163
Artículo 9.5.05. Edificios e instalaciones de utilidad pública e interés social: ........................................ 163
Artículo 9.5.06. Condiciones generales de la edificación en suelo no urbanizable ............................... 164
CAPÍTULO 9.6. NORMATIVA PARA CADA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLE ................... 164
Artículo 9.6.01. Suelo No urbanizable de Especial Protección (EP) ...................................................... 164
Artículo 9.6.01bis. Suelo No urbanizable de Mejora Ambiental (MA) .................................................... 166
Artículo 9.6.02. Suelo No urbanizable Forestal Protector (FP) .............................................................. 167
Artículo 9.6.03. Suelo No urbanizable Forestal Intensivo (FI)................................................................ 168
Artículo 9.6.04. Suelo No urbanizable Zona Agroganadera y Campiña y Áreas de Interés Agrario (AG)
................................................................................................................................................................ 169
Artículo 9.6.05. Suelo No urbanizable de protección de aguas superficiales (AS) ................................ 171
Artículo 9.6.06. Condicionante superpuesto de áreas vulnerables a la contaminación de acuíferos.... 172
Artículo 9.6.07. Condicionante superpuesto de áreas inundables ......................................................... 173
Artículo 9.6.08. Condicionante superpuesto de áreas erosionables o con riesgos de erosión ............. 174
Artículo 9.6.09. Condicionante superpuesto de áreas de Interés Naturalístico ..................................... 175
TÍTULO 10. CATÁLOGO DEL PATRIMONIO DE INTERÉS ARQUITECTÓNICO,
ARQUEOLÓGICO Y ETNOGRÁFICO Y RÉGIMEN DE PROTECCIÓN ........................................178
CAPÍTULO 10.1. DISPOSICIONES GENERALES...................................................................................... 178
Artículo 10.1.01. Ámbito, alcance y clasificación del catálogo ............................................................... 178
8
Artículo 10.1.02. Definiciones ................................................................................................................. 178
Artículo 10.1.03. Obras en los Edificios, Conjuntos y Espacios Protegidos .......................................... 179
CAPÍTULO 10.2. PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO.................................................................................... 180
Artículo 10.2.01. Concepto del patrimonio arqueológico y tipologías .................................................... 180
Artículo 10.2.02. Zonas arqueológicas de interés especial. Régimen de actuación.............................. 180
Artículo 10.2.03. Listado de zonas arqueológicas de interés especial................................................... 181
Artículo 10.2.04. Zonas arqueológicas de interés local. Régimen de actuación.................................... 182
Artículo 10.2.05. Listado de zonas arqueológicas de interés local ........................................................ 182
CAPÍTULO 10.3 PATRIMONIO HISTÓRICO-ARQUITECTÓNICO............................................................. 183
Artículo 10.3.01. Concepto y tipologías.................................................................................................. 183
Artículo 10.3.02. Casco Antiguo. Concepto, ámbito y régimen general de protección .......................... 183
Artículo 10.3.03. Elementos individualizados objetos de protección en el Conjunto Monumental de la
Villa de Zarautz ....................................................................................................................................... 184
Artículo 10.3.04. Elementos individualizados objetos de protección en el área de transición del Casco
Antiguo.................................................................................................................................................... 186
Artículo 10.3.05. Conjunto Monumental del Camino de Santiago.......................................................... 186
Artículo 10.3.06. Bienes inmuebles de interés especial......................................................................... 186
Artículo 10.3.07. Bienes inmuebles de interés local, categoría 1........................................................... 188
Artículo 10.3.08. Bienes inmuebles de interés local, categoría 2........................................................... 189
CAPÍTULO 10.4 BIENES Y ELEMENTOS (NO EDIFICIOS) DE INTERÉS ETNOGRÁFICO, CULTURAL,
NATURAL U ORNAMENTAL....................................................................................................................... 191
Artículo 10.4.01. Bienes y elementos (no edificios) de interés etnográfico, cultural, natural u ornamental
................................................................................................................................................................ 191
TOMO 02
AMBITOS DE ORDENANZA EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE
TÍTULO 11. DISPOSICIONES GENERALES .................................................................................195
11.1.- CLASIFICACIÓN DE LOS DE ÁMBITOS DE ORDENANZA............................................................ 195
11.2.- ÁMBITOS DE ORDENACIÓN DEFINIDA (OD) ........................................................................ 195
11.2.1.- Disposiciones generales............................................................................................................ 195
11.2.2. Condiciones generales de uso en ámbitos y parcelas de ordenación definida. ........................ 197
11.2.3. Condiciones generales de edificación en ámbitos y parcelas de ordenación definida. ............. 197
11.2.4. Coeficientes de ponderación entre usos en ámbitos de ordenación definida............................ 198
11.2.5. Programación de las actuaciones incluidas en los ámbitos de ordenación definida ................. 199
11.3.- ÁMBITOS DE ORDENACIÓN REMITIDA (OR) ........................................................................ 200
TÍTULO 12. FICHAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DE LOS ÁMBITOS DE ORDENANZA EN
SUELO URBANO Y URBANIZABLE..............................................................................................203
12.1. ÁMBITO 1 CASCO .............................................................................................................................. 203
12.1.1. Disposiciones generales............................................................................................................. 203
12.1.2. Ordenanzas específicas de aplicación en el CASCO ................................................................ 204
12.1.3. Área 1-1. Ámbito de ordenación remitida –OR CASCO ANTIGUO-.......................................... 206
12.1.4. Área 1-2. Ámbito de ordenación remitida –OR ENSANCHE CASCO- ...................................... 208
9
12.2. ÁMBITO 2 AZPEITI BIDEA ................................................................................................................ 209
12.2.1. Disposiciones Generales ............................................................................................................ 209
12.2.2. Área 2-1. Ámbito de ordenación definida –OD RESIDENCIA SANTA ANA-............................. 209
12.2.3. Área 2-2. Ámbito de ordenación remitida –OR ALDAPETA- ..................................................... 210
12.2.4. Área 2-3. Ámbito de ordenación definida –OD SAN IGNAZIO- ................................................. 212
12.2.5. Área 2-4. Ámbito de ordenación definida –OD URKIDI- ............................................................ 215
12.2.6. Área 2-5. Ámbito de ordenación definida –OD MONTE ALBERTIA-......................................... 215
12.3. ÁMBITO 3. VISTA ALEGRE ............................................................................................................... 217
12.3.1 Área 3 Ámbito de ordenación definida –OD VISTA ALEGRE-.................................................... 217
12.4. ÁMBITO 4. PARQUES DE VISTA ALEGRE Y MUTXIO..................................................................... 219
12.4.1 Disposiciones Generales ............................................................................................................. 219
12.4.2 Área 4-1. Ámbito de ordenación definida –OD PARQUE DE VISTA ALEGRE- ......................... 219
12.4.3 Área 4-2. Ámbito de ordenación definida –OD PARQUE DE MUTXIO- ..................................... 220
12.5. ÁMBITO 5. PASEO MARÍTIMO .......................................................................................................... 221
12.5.1 Área 5. Ámbito de ordenación definida –OD PASEO MARÍTIMO- ............................................. 221
12.6. ÁMBITO 6. SALBIDE .......................................................................................................................... 222
12.6.2. Área 6-1. Ámbito de ordenación definida –OD SALBIDE BERRIA-........................................... 223
12.6.3. Área 6-2. Ámbito de ordenación definida –OD OSASUN ZENTROA-....................................... 223
12.6.4. Área 6-3. Ámbito de ordenación remitida –OR LANGAKO PLAZA- .......................................... 224
12.6.5. Área 6-4. Ámbito de ordenación definida –OD SALBIDE ZAHARRA-....................................... 227
12.7. ÁMBITO 7. AZKEN PORTU ................................................................................................................ 230
12.14.1 Área 7. Ámbito de ordenación definida –OD AZKEN PORTU- ................................................. 230
12.8. ÁMBITO 8. ARITZBATALDE .............................................................................................................. 232
12.8.2 Área 8-1. Ámbito de ordenación definida –OD RESIDENCIAL ARITZBATALDE- ..................... 232
12.8.3 Área 8-2. Ámbito de ordenación definida –OD DOTACIONAL ARITZBATALDE- ...................... 233
12.9. ÁMBITO 9. ITXASMENDI.................................................................................................................... 235
12.9.2 Área 9-1. Ámbito de ordenación definida –OD ITXASMENDI- ................................................... 235
12.9.3 Área 9-2. Ámbito de ordenación definida –OD SAILBERRIETA-................................................ 236
12.10. ÁMBITO 10. SANTA CLARA-SALBERDIN...................................................................................... 238
12.10.1. Disposiciones Generales .......................................................................................................... 238
12.10.2. Área 10-1. Ámbito de ordenación definida –OD SANTA CLARA- ........................................... 238
12.10.3. Área 10-2. Ámbito de ordenación remitida -OR SALBERDIN-................................................. 239
12.11. ÁMBITO 11. MENDILAUTA .............................................................................................................. 244
12.11.2. Área 11.1. Ámbito de ordenación definida -OD MENDILAUTA- .............................................. 245
12.11.3. Área 11-2. Ámbito de ordenación definida –OD CLUB DE GOLF-.......................................... 247
12.12. ÁMBITO 12. ZELAIETA .................................................................................................................... 249
12.12.2. Área 12.1. Ámbito de ordenación definida –OD ZELAIETA-.................................................... 250
12.12.3. Área 12.2. Ámbito de ordenación definida –OD CENTRO DE DÍA- ........................................ 252
12.12.4. Área 12-3. Ámbito de ordenación definida –OD KORTAZAR-................................................. 253
12.13. ÁMBITO 13. SAN PELAIO-IÑURRITZA ........................................................................................... 255
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12.13.2. Área 13-1. Ámbito de ordenación definida -OD SAN PELAIO-................................................ 255
12.13.3. Área 13-2. Ámbito de ordenación remitida –OR IÑURRITZA- ................................................. 257
12.14. ÁMBITO 14. ZELAI............................................................................................................................ 261
12.14.1 Área 14. Ámbito de ordenación definida –OD ZELAI-............................................................... 261
12.15. ÁMBITO 15. ZELAI ONDO................................................................................................................ 263
12.15.1 Área 15. Ámbito de ordenación definida –OD ZELAI ONDO-................................................... 263
12.16. ÁMBITO 16. HEGOALDE.................................................................................................................. 264
12.16.1. Área 16. Ámbito de ordenación remitida –OR HEGOALDE- ................................................... 264
12.17. ÁMBITO 17. IRITA............................................................................................................................. 269
12.17.2. Área 17-1. Ámbito de ordenación definida –OD ZUBIAURRE- ............................................... 269
12.17.3. Área 17-2. Ámbito de ordenación remitida –OR IRITA- ........................................................... 270
12.18. ÁMBITO 18. COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTI ............................................................................ 274
12.18.1. Área 18. Ámbito de ordenación definida -OD COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTI- ............... 274
12.19. ÁMBITO 19. TALAIMENDI................................................................................................................ 275
12.19.2. Área 19-1. Ámbito de ordenación definida -OD TALAIMENDI-................................................ 275
12.19.3. Área 19-2. Ámbito de ordenación definida –OD SANTAITURRIETA- ..................................... 276
12.20. ÁMBITO 20. TEJERIA....................................................................................................................... 278
12.20.1. Área 20. Ámbito de ordenación remitida -OR TEJERIA- ......................................................... 278
12.21. ÁMBITO 21. ABENDAÑO ................................................................................................................. 279
12.21.1. Área 21. Ámbito de ordenación definida -OD ABENDAÑO- .................................................... 279
12.22. ÁMBITO 22. CEMENTERIO DE UNTZAIN ....................................................................................... 281
12.22.1. Área 22. Ámbito de ordenación definida -OD CEMENTERIO DE UNTZAIN-.......................... 281
12.23. ÁMBITO 23. COLEGIO LA SALLE................................................................................................... 282
12.23.1. Área 23. Ámbito de ordenación definida -OD COLEGIO LA SALLE- ...................................... 282
12.24. ÁMBITO 24. ERROTABERRI (URBANIZABLE SECTORIZADO) ............................................................ 283
12.24.1. Sector 1. Ámbito de ordenación remitida -OR ERROTABERRI- ............................................. 283
12.25. ÁMBITO 25. ASTIERREKA (URBANIZABLE NO SECTORIZADO).......................................................... 285
12.25.1. Ámbito de ordenación remitida –OR ASTIERREKA- ............................................................... 285
12.26. ÁMBITO 26. ASTAZUBI (URBANIZABLE NO SECTORIZADO) ............................................................... 287
12.26.1 Ámbito de ordenación remitida –OR ASTAZUBI- ..................................................................... 287
12.27. ÁMBITO 27. ERROTAZAR (URBANIZABLE NO SECTORIZADO)............................................................ 289
12.27.1 Ámbito de ordenación remitida –OR ERROTAZAR-................................................................. 289
11
TÍTULO 1. DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL
CAPÍTULO 1.1. ÁMBITO, CLASES DE DETERMINACIONES Y CRITERIOS
ORIENTADORES
Artículo 1.1.01. Naturaleza y ámbito del Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz
(PGOUZ).
El Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz (en adelante PGOUZ) es un plan de ordenación
urbanística estructural cuyo ámbito de aplicación se extiende a la totalidad del territorio comprendido
en el término municipal.
Artículo 1.1.02. Determinaciones de ordenación urbanística estructural y pormenorizada.
1.- El PGOUZ establece y regula la ordenación urbanística estructural de todo el municipio y la
ordenación pormenorizada del suelo urbano que el plan incluya en la categoría de urbano
consolidado. En el suelo clasificado como urbanizable sectorizado y en el urbano no consolidado el
PGOUZ, potestativamente, puede establecer directamente las determinaciones de ordenación
pormenorizada, o bien remitirlas a planes específicos de desarrollo (planes parciales y especiales)
que deberán respetar las determinaciones estructurales del planeamiento general.
2.- Se consideran determinaciones de ordenación urbanística estructural las siguientes:
A) Con carácter general, las relativas a la estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del
suelo en todo el término municipal; la estructura general y orgánica del territorio; la
determinación de la red de sistemas generales y su adscripción o inclusión, en su caso, a
ámbitos de ejecución; la clasificación y calificación global del suelo; la programación y fijación
de plazos para la elaboración del planeamiento y gestión urbanística del suelo;
determinaciones para garantizar el cumplimiento de los estándares de vivienda protegida y
alojamientos dotacionales; la programación de la ordenación y gestión urbanística; directrices
de protección del medio ambiente y elementos naturales y artificiales, en especial los relativos
al patrimonio cultural; criterios y parámetros objetivos de acomodación a la realidad física y
respeto a los objetivos del plan general que permitan reconsiderar en detalle la delimitación
de ámbitos espaciales (áreas, sectores....); y, en general, todas aquellas determinaciones
básicas a las que la legislación urbanística atribuye dicho carácter estructural y atribuye su
regulación a esta clase de plan de ordenación urbanística.
B) Específicamente para el suelo urbano y urbanizable sectorizado, la delimitación de su
perímetro; la determinación de los ámbitos cuya ordenación pormenorizada se remita a
planes especiales o parciales; la fijación de edificabilidades urbanísticas, usos característicos
y compatibles; o la definición de las características básicas de los sistemas locales y
condiciones mínimas de urbanización.
C) En el suelo urbanizable no sectorizado, el establecimiento de criterios mínimos para delimitar
sectores y de las magnitudes máximas o mínimas de las actuaciones realizables; la
asignación de usos de posible implantación y de los usos incompatibles o prohibidos; la
delimitación de reservas de suelo con destino al patrimonio público del suelo.
D) En el suelo no urbanizable, la calificación del suelo con la incorporación de las categorías
previstas en los instrumentos de ordenación territorial y la adición, en su caso, de las
subcategorías que se consideren adecuadas; regulación de usos y construcciones admitidas
y prohibidas en cada categoría; delimitación de núcleos rurales y de reservas de suelo con
12
destino al patrimonio público del suelo; determinación de dotaciones e infraestructuras
públicas de necesaria implantación en este tipo de suelo, con indicación de sus parámetros
básicos.
3.- Se consideran determinaciones de ordenación urbanística pormenorizada las relativas a la
definición detallada de los sistemas locales; delimitación de actuaciones integradas de áreas en suelo
urbano y sectores en suelo urbanizable; adscripción del suelo urbano en alguna de las categorías de
consolidado o no consolidado; determinación de parcelas y solares en suelo urbano que puedan ser
edificadas en régimen de actuación aislada; fijación de edificabilidades físicas pormenorizadas, usos
compatibles y porcentajes máximos o mínimos de cada uso permitido; coeficientes de ponderación
entre usos, sin perjuicio de que puedan ser actualizados por los instrumentos de equidistribución;
precisión de elementos básicos definitorios de las edificaciones como alturas, plantas, vuelos,
aparcamientos para vehículos; fijación de alineaciones y rasantes; construcciones que deban quedar
en situación de fuera de ordenación; parcelación resultante e indicación de la parcela mínima;
criterios, condiciones y limitaciones para redactar estudios de detalle; cualesquiera otras que sean
necesarias para completar el marco general de la ordenación.
4.- Las determinaciones de la ordenación urbanística pormenorizada contenidas en el PGOUZ
tendrán el rango jerárquico propio del correspondiente planeamiento de desarrollo y podrán ser
modificadas por un plan de ordenación pormenorizada, siempre que no contravengan las
determinaciones de ordenación estructural.
5.- Con independencia de las determinaciones de ordenación urbanística estructural y pormenorizada
el PGOUZ contiene también ordenanzas básicas (de edificación, urbanización, licencias...) de
carácter complementario a la ordenación urbanística. Estas ordenanzas podrán ser desarrolladas e
incluso modificadas con arreglo al procedimiento específico para la aprobación de ordenanzas
municipales regulado en la legislación de régimen local.
Artículo 1.1.03. Criterios orientadores del Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz.
El PGOUZ asume como criterios orientadores propios de su ordenación urbanística y de sus
eventuales modificaciones o revisiones, los de sostenibilidad ambiental, protección de los recursos
naturales propios del suelo, ocupación sostenible del suelo dando prioridad a su rehabilitación y
reutilización, construcción sostenible dando prioridad a la regeneración del patrimonio construido y la
utilización de las viviendas vacías, movilidad sostenible, subordinación de la ordenación al interés
público, y participación ciudadana.
Artículo 1.1.04. Coordinación del PGOUZ con los instrumentos de ordenación territorial, con el
planeamiento general de los municipios limítrofes, y con la legislación urbanística y sectorial
1.- Las determinaciones de los planes de ordenación territorial (Plan Territorial Parcial, Planes
Territoriales Sectoriales....) que tengan el carácter de normas vinculantes de aplicación y eficacia
directa prevalecerán sobre las de ordenación y planeamiento urbanístico municipal que sean
contrarias o incompatibles con aquellas.
2.- Para la coordinación de la ordenación del término municipal de Zarautz con la de los territorios de
otros municipios colindantes se estará a las previsiones del Plan Territorial Parcial del área funcional
de la comarca Urola-Kosta como documento de ordenación territorial de escala supramunicipal.
Cuando las características y necesidades del desarrollo urbano en zonas limítrofes de varios términos
municipales lo haga necesario, los municipios afectados podrán acordar la elaboración de planes de
compatibilización del planeamiento general.
3.- En los extremos no especificados en el PGOU y, en general, en los aspectos que sean de carácter
vinculante será de aplicación la legislación general sobre régimen de suelo y ordenación urbana, la
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específica de carácter sectorial (carreteras, costas, aguas, patrimonio cultural, etc) así como el resto
de normativa supramunicipal que regule aspectos específicos vinculados al municipio de Zarautz y
tengan relación con la aplicación del planeamiento urbanístico, edificación y usos del suelo, obras y
actividades (normativa específica del Biotopo de Iñurritza y del Conjunto Monumental....)
CAPÍTULO 1.2. VIGENCIA, REVISIÓN Y MODIFICACIÓN
Artículo 1.2.01. Vigencia del PGOUZ y derogación del planeamiento anterior vigente
1.- Las determinaciones contenidas en el PGOUZ entrarán en vigor y serán inmediatamente
ejecutivas una vez el plan sea aprobado definitivamente, se publique en debida forma tanto el
acuerdo de aprobación definitiva como sus normas urbanísticas, y haya transcurrido la “vacatio legis”
prevista en la legislación de régimen local. El PGOUZ mantendrá su vigencia hasta el momento de la
entrada en vigor de su revisión o modificación.
2.- A su entrada en vigor, el PGOUZ sustituye plenamente y deroga a las precedentes Normas
Subsidiarias de Planeamiento, aprobadas definitivamente en enero de 1.988, así como a su posterior
adaptación legal del año 1.999, y a las ulteriores reformas, complementos y desarrollos del
planeamiento general, con las excepciones que se especifican en las normas urbanísticas del propio
plan general.
Artículo 1.2.02. Efectos de la entrada en vigor del PGOU
1.- Publicidad. El conjunto de documentos que integran el PGOUZ tendrá carácter público y cualquier
ciudadano podrá consultarlos e informarse de los mismos en el Ayuntamiento o a recabar información
escrita sobre su contenido y aplicación. A tal efecto, el Ayuntamiento atenderá las posibles consultas
en las oficinas municipales, donde quedarán depositados tanto el conjunto de documentos
integrantes del PGOUZ, como la documentación integrante de todos los instrumentos de
planeamiento y gestión que lo desarrollen, con el fin de que las personas interesadas puedan
examinar dicha documentación, y obtener copia de los documentos que deseen.
2.- Ejecutividad. La entrada en vigor del PGOUZ implica la facultad para emprender la realización de
los proyectos y obras previstos en el mismo; la declaración de utilidad pública de los mismos y la
necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes a los fines de expropiación o de
imposición de servidumbre y, en general a la habilitación, para el ejercicio por el Ayuntamiento de las
funciones enunciadas por la Ley, en lo que sea necesario para el debido cumplimiento de sus
determinaciones.
3.- Obligatoriedad. Las determinaciones del PGOUZ obligan por igual tanto al Ayuntamiento, como al
resto de las Administraciones Públicas y a los particulares, que deberán acomodar sus actuaciones
de edificación y uso del suelo a las previsiones del mismo.
Artículo 1.2.03. Revisión del PGOUZ
1.- La reconsideración total de la ordenación estructural establecida en el PGOUZ precisa su revisión.
La revisión supone la adopción de nuevos criterios respecto de la estructura general y orgánica del
territorio o de la clasificación del suelo, motivada por la elección de un modelo territorial distinto o por
la aparición de circunstancias sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que incidan
sustancialmente sobre la ordenación, o por agotamiento de su capacidad, o por la concurrencia de
factores sobrevenidos que obliguen legalmente a ello.
2.- En consecuencia, procederá la revisión del contenido del PGOUZ en los siguientes supuestos:
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A) Alteración o variación sustancial en las previsiones de población, renta o empleo dentro del
ámbito territorial del PGOUZ.
B) Alto grado del cumplimiento de sus previsiones, habiendo llegado a concederse “licencia de
edificación” al 75% de las nuevas viviendas planificadas o que se haya ocupado el 75% del
aprovechamiento previsto en las ámbitos de Actividades Económicas.
C) Aparición de circunstancias sobrevenidas no contempladas inicialmente que exijan la
adopción de un modelo territorial distinto.
3.- Independientemente de lo anterior, una vez transcurra el plazo de ocho (8) años de su entrada en
vigor el Ayuntamiento estudiará la conveniencia de proceder a su revisión.
Artículo 1.2.04. Modificación del PGOUZ. Expedientes con rango de modificación del
planeamiento general
1.- Se entiende por Modificación del PGOUZ la reconsideración o alteración singular de alguna o
algunas de las determinaciones de carácter estructural que lo integran y que tienen específicamente
el rango jerárquico propio del planeamiento general. Las propuestas de modificación deberán basarse
en un estudio justificativo de su necesidad u oportunidad, y de su incidencia en la ordenación general.
Igualmente, deberán tener en cuenta y justificar su subordinación a los criterios orientadores de la
ordenación urbanística señalados en el artículo 1.1.03.
2.- Las modificaciones podrán tener lugar en cualquier momento. No obstante, no podrán tramitarse
modificaciones del PGOUZ una vez producidos los supuestos y circunstancias previstos para la
revisión.
3.- Las modificaciones que propongan incrementos de la edificabilidad urbanística o de la intensidad
de usos distintos a los de dotaciones públicas, acuerden la desafección del suelo de un destino
público, o descalifiquen terrenos con destino a viviendas sujetas a algún régimen de protección
pública o a la implantación de actividades económicas de fomento o interés público, deberán
contemplar las medidas compensatorias precisas para justificar el mantenimiento de la debida calidad
urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos de acuerdo con las exigencias de dotación
establecidas en el PGOUZ y en la legislación urbanística en vigor.
4.- En particular, las modificaciones que propongan incrementos de la edificabilidad urbanística para
el uso de vivienda, deberán respetar las siguientes reglas:
A) Aumento de dotaciones públicas de zonas verdes y espacios libres. La modificación requerirá
la previsión de mayor superficie de terrenos destinados a zonas verdes y espacios libres en la
proporción mínima de 25 metros cuadrados por cada 100 m2 de superficie construida
destinada al uso de vivienda.
B) Alojamientos dotacionales. La modificación requerirá también la previsión de mayor superficie
de terrenos destinados a alojamientos dotacionales, salvo que en la memoria del expediente
de modificación se justifique la suficiencia de las reservas de suelo preexistentes en el
planeamiento anterior.
5.- Los expedientes de modificación con el rango jerárquico propio de modificación del planeamiento
general deberán titularse: "Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Zarautz" con la
posterior expresión que defina su contenido y alcance. Una vez alcanzada la aprobación definitiva se
les asignará el número de orden que les corresponda dentro de las modificaciones habidas.
6.- Los expedientes de modificación deberán incluir en su documentación la refundición de todos
aquellos planos o documentos con rango efectivo de planeamiento general y específicamente
normativos del presente proyecto, afectados por el cambio. En los casos en los que la naturaleza de
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las alteraciones propuestas permita una comprensión adecuada de su alcance y contenido sin el
requisito anterior, el Ayuntamiento podrá aprobar inicialmente y exponer al público el expediente sin la
documentación citada, incorporando en todo caso la misma al expediente con anterioridad a su
aprobación definitiva.
Artículo 1.2.05. Expedientes que no suponen modificación del planeamiento general
1.- Las determinaciones de ordenación pormenorizada contenidas en el PGOUZ, así como las que se
establezcan y definan por el planeamiento subordinado que se tramite en desarrollo del mismo,
tendrán el rango de dicho nivel de ordenación urbanística, por lo que, su modificación o complemento,
podrá realizarse a través de las figuras de ordenación pormenorizada que establece la vigente
legislación urbanística y con arreglo a las reglas y procedimiento propio de estas figuras de
ordenación .
2.- Las determinaciones de la ordenación pormenorizada en cualquier clase de suelo podrán ser
completadas y adaptadas mediante "estudios de detalle", sin que ello suponga modificación del
planeamiento, en los casos y con los límites establecidos por la vigente legislación urbanística y el
PGOUZ, así como con los que, en su caso, pudieran establecer los planes de ordenación
pormenorizada.
3.- No tendrán la consideración de modificaciones del planeamiento:
A) Las alteraciones que sólo afecten a determinaciones no estructurales ni básicas y que sean
susceptibles de soluciones alternativas a través de los instrumentos de ordenación
pormenorizada de desarrollo previstos por el PGOUZ, en las condiciones que se establecen
en su normativa.
B) Las variaciones de límites que vengan motivadas por cambios de escala planimétrica o por
ajuste en las mediciones reales sobre el terreno, que no alteren en más de un diez por ciento
(10 %) las cifras establecidas por el PGOUZ.
C) La delimitación de las "unidades de ejecución" y la determinación de los "sistemas de
actuación" establecidos en los planes, que podrá modificarse y/o establecerse a través del
programa de actuación urbanizadora o, por el procedimiento específico establecido en la
vigente legislación urbanística
D) La aprobación de instrumentos complementarios de la ordenación urbanística, como
ordenanzas municipales de construcción, edificación y urbanización, o catálogos de bienes
naturales o artificiales objeto de protección por la ordenación urbanística, se hallen o no
previstas en el PGOUZ.
E) Las instrucciones o circulares que el Ayuntamiento dicte como aclaración interpretativa de
determinados aspectos del PGOUZ o de los planes de ordenación pormenorizada.
CAPÍTULO 1.3. DOCUMENTACIÓN INTEGRANTE E INTERPRETACIÓN
Artículo 1.3.01. Documentación integrante del PGOUZ y grado de vinculación.
1.- El Plan General de ordenación Urbana de Zarautz está compuesto de los siguientes documentos:
2.- Memoria informativa y justificativa de la ordenación adoptada. Justifica la conveniencia y
oportunidad de las determinaciones del PGOUZ, y aporta el análisis de los datos urbanísticos
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precisos para describir el modelo de ocupación del territorio. En este documento se describe también
el procedimiento seguido para la adopción de decisiones, la participación ciudadana y la justificación
de las soluciones acordadas.
3.- Memoria justificativa del cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental.
Justifica y motiva la ordenación adoptada desde el principio de desarrollo sostenible, considerando la
capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las previsiones contenidas en el plan.
4.- Estudio de evaluación conjunta de impacto ambiental. Elaborado en función de las
determinaciones del Avance y corregido atendiendo a las indicaciones del informe preliminar de
impacto ambiental y modificaciones introducidas con posterioridad en el documento, con los
preceptivos análisis de impacto y propuestas de medidas correctoras.
5.- Estudio de viabilidad económica y financiera. Es el que justifica la racional posibilidad de
implantar en la práctica y la viabilidad económica de las previsiones y propuestas del documento de
PGOUZ.
6.- Normas Urbanísticas. Constituyen el cuerpo regulador básico de la ordenación urbanística
propuesta por el PGOUZ y serán objeto de publicación junto con la aprobación definitiva. Se
componen de dos tomos, con el siguiente contenido:
A) Tomo 01. Está distribuida en 10 títulos con la siguiente estructura:
El título 1, recoge disposiciones de carácter general relativas al propio documento de plan
general: naturaleza, ámbito, principios inspiradores y tipos de determinaciones; vigencia,
revisión y modificación; y reglas de interpretación,
El título 2 incluye determinaciones de relativas al modelo territorial y a la red dotacional de
sistemas generales.
Los títulos 3 y 4 recogen normas y determinaciones de carácter general relativas a los tipos y
categorías de suelo; régimen y deber de conservación de las edificaciones y terrenos; y
desarrollo y ejecución del planeamiento.
Los títulos 5, 6, 7 y 8, recogen ordenanzas complementarias de la ordenación urbanística que
regulan, respectivamente, el régimen de licencias urbanísticas, usos, edificación, y
urbanización.
El título 9 regula la normativa particular específica para el suelo no urbanizable y precisa las
determinaciones de ordenación estructural para este tipo de suelo: categorías y
subcategorías de ordenación, previsión de usos y construcciones admitidas y prohibidas en
cada categoría, reservas de suelo, etc
El título 10 contiene la normativa particularizada y el catálogo de bienes naturales o artificiales
objeto de protección por la ordenación urbanística.
B) Tomo 02. Contiene la normativa particular para los ámbitos de suelo urbano y urbanizable. Regula
las determinaciones específicas de ordenación estructural relativas al suelo urbano y urbanizable, y
las de ordenación pormenorizada correspondiente al suelo urbano consolidado y al de algunas áreas
de suelo urbano no consolidado.
7.- Planos. Reflejan de manera gráfica la situación actual del territorio de Zarautz y las
determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada contenidas en el PGOUZ. Se distribuyen
en los siguientes tipos de planos:
A) Planos de Información. Sin carácter normativo. Representan gráficamente aspectos tales
como la clasificación y calificación global en el planeamiento general anterior; los
equipamientos y redes de infraestructuras de servicios existentes.
B) Planos de Ordenación. Con carácter normativo. Representan gráficamente las propuestas de
ordenación estructural y pormenorizada del PGOUZ.
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8.- Si bien todos los documentos citados constituyen e integran el contenido del PGOUZ, las normas
urbanísticas y los planos de ordenación son los que poseen carácter vinculante de manera específica
y definen conjuntamente el régimen urbanístico aplicable.
9.- Las memorias informativas y justificativas, los estudios económico-financiero y de evaluación
conjunta de impacto ambiental, y los planos de información tienen un carácter justificativo e
informativo y ponen de manifiesto cuáles han sido los datos y estudios utilizados en la formulación de
las propuestas.
Artículo 1.3.02. Interpretación
1.- El conjunto de documentos integrantes del PGOUZ constituye una unidad coherente que debe ser
interpretada sistemáticamente conforme a los criterios generales de interpretación jurídica contenidos
en el artículo 3º del Código Civil.
2.- El Ayuntamiento de Zarautz ejercerá sus competencias de interpretación del documento
atendiendo a su contenido, a los objetivos y finalidades expresados en las memorias informativas y
justificativas, y con arreglo a las Leyes vigentes en cada momento.
3.- A tal efecto, en caso de discrepancia entre determinaciones distintas de igual rango, se dará
prevalencia en primer lugar, a las determinaciones prescriptivas sobre las de carácter meramente
descriptivo, informativo o justificativo, y, en segundo lugar, a la documentación escrita sobre la
gráfica, salvo que se aprecie claramente la comisión de error en la documentación escrita.
4.- Habida cuenta que las determinaciones contenidas en el Título 9 del Tomo 01 (normativa
particular para el suelo no urbanizable) y en el Tomo 02 (normativa particular para los suelos urbano y
urbanizable) pueden contener excepciones a las determinaciones de carácter general contenidas en
el resto de la normativa urbanística recogida en el Tomo 01, en caso de contradicción, como regla
general prevalecerán las determinaciones de carácter particular contenidas en el título 9 del Tomo 01
y en el Tomo 02. En todo caso, las disparidades o contradicciones que pudiera haber entre las
normas urbanísticas se resolverán siempre a favor de la solución que sea mas coherente con los
objetivos de la ordenación urbanística o, en su defecto, la que suponga mayores superficies de
dotaciones públicas o mejora de la calidad ambiental, o resultara de mayor interés público.
5.- En caso de discrepancia entre documentos gráficos, prevalecerá el de menor escala (por ejemplo,
uno de escala 1/2.000 sobre uno de 1/5.000) salvo que del texto se desprendiera una interpretación
contraria. En todo caso, en lo que se refiere a la calificación como público o privado de un
determinado suelo, prevalecerá la realidad jurídico-registral sobre la representada en los planos,
entendiéndose esta última como mera propuesta.
6.- Los posibles errores materiales, tanto escritos como gráficos, que se detecten en el documento
podrán corregirse mediante acuerdo de la Corporación adoptado por mayoría simple. Si se refieren a
normas urbanísticas publicadas en el Boletín Oficial de Gipuzkoa, la corrección de errores habrá de
ser igualmente publicada.
7.- Toda interpretación que suscite dudas razonables requerirá un informe técnico-jurídico sobre el
tema, en el que consten las posibles alternativas de interpretación, definiéndose la Corporación sobre
cuál es la correcta e incorporándose en lo sucesivo como instrucción o circular aclaratoria del
PGOUZ.
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TÍTULO 2. MODELO TERRITORIAL Y ELEMENTOS DETERMINANTES PARA LA
ORDENACIÓN URBANÍSTICA
CAPÍTULO 2.1. MODELO TERRITORIAL DEL PGOUZ
Artículo 2.1.01. Modelo territorial del PGOUZ
1.- El modelo territorial propuesto por el PGOUZ se define en los planos de ordenación, y responde a
los objetivos demográficos, socioeconómicos y ambientales expuestos en la Memoria informativa y
justificativa de la ordenación adoptada, atendiendo a las propuestas contenidas en el Plan Territorial
del área funcional de Zarautz-Azpeitia (Urola-Kosta) y a las necesidades de desarrollo de Zarautz con
criterios de sostenibilidad y equilibrio.
2.- Para el desarrollo del modelo adoptado el PGOUZ clasifica y califica globalmente la totalidad del
término municipal, dividiéndolo en zonas de distinta utilización predominante a implantar en el
territorio (Residencial, Actividades Económicas – en sus variantes de productivo industrial y terciario o
de servicios-, Dotacional o de Equipamientos, y Rural) y establece una sistemática de categorías de
ordenación y de usos para cada una de ellas.
3.- En el caso del territorio de Zarautz el modelo territorial y la ordenación urbanística propuesta se ha
configurado y viene condicionada en base a los siguientes elementos determinantes:
A) Los elementos naturales como la playa de Zarautz, los cauces fluviales y los espacios
naturales y áreas de interés naturalístico a proteger y preservar.
B) Grandes infraestructuras de comunicaciones de carácter supramunicipal
C) La red de sistemas generales estructurantes destinados por el planeamiento a satisfacer las
necesidades de dotación pública y equipamiento comunitario, espacios libres, e
infraestructuras básicas.
CAPÍTULO 2.2. ELEMENTOS Y ESPACIOS NATURALES
Artículo 2.2.01. Espacios naturales y áreas de interés naturalístico.
1.- Se incluyen en esta categoría los suelos que es necesario proteger y preservar de manera
especial por sus valores naturales, independientemente de la clasificación o calificación global del
suelo en el que se ubiquen y el hecho de que puedan, en algún caso, ser calificados como sistema
general de espacios libres.
2.- Por lo que afecta al término municipal de Zarautz se incluyen en este apartado los suelos incluidos
en el Biotopo protegido de Iñurritza, el parque natural de Pagoeta, el lugar de interés comunitario
(LIC) Garate-Santa Bárbara y la zona de la ría de Iñurritza calificada como área de mejora de
ecosistemas por el Plan Territorial Sectorial de Zonas Húmedas. También se da esta calificación a los
parques urbanos de Vista Alegre y Mutxio, a la playa de Zarautz, a toda la zona marítimo-terrestre, a
la franja litoral en suelo clasificado como suelo no urbanizable, y a los cauces fluviales del término
municipal. Por último, se incluyen también en este apartado el resto de enclaves de valor natural así
delimitados en los planos de suelo no urbanizable del PGOUZ (p.e., robledales de Elkano y
Nekazabal)
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3.- Eventualmente podrán a pasar a formar parte de esta categoría aunque el planeamiento
urbanístico expresamente no lo haya recogido, cualquier otro espacio que sea expresamente
declarado de interés o protegido por el planeamiento sectorial o territorial.
Artículo 2.2.02. Cauces Fluviales
1.- Comprende los espacios destinados a los cauces y sus márgenes de protección. El régimen
general de uso de la red fluvial está determinado por el planeamiento territorial sectorial que regula
los márgenes de ríos y arroyos y sus zonas de afección y retiro de la edificación, así como por la
legislación general de aguas que regula la zona de policía de cauces.
2.- Independientemente de la clasificación y calificación del suelo, todas las actuaciones previstas en
el PGOUZ que afectan al dominio público hidráulico y su zona de servidumbre y policía, se realizarán
buscando el mantenimiento o restitución de las condiciones naturales de los cursos fluviales,
incluyendo el mantenimiento y mejora de la vegetación de ribera, mantenimiento de los lechos de los
cauces rugosos, etc. El Ayuntamiento podrá introducir medidas complementarias de protección y
diseño con el fin de integrar adecuadamente las riberas en su entorno correspondiente.
Artículo 2.2.03. Zona Litoral
1.- El régimen general de uso de la zona litoral está determinado por el planeamiento territorial
sectorial que regula la ordenación del litoral y sus zonas de afección, así como por la legislación
general de costas (en especial, artículos 24 a 30 de la Ley 22/88) y los deslindes de la zona de
dominio público marítimo-terrestre y servidumbre de protección aprobados para el litoral de Zarautz. A
efectos del planeamiento municipal se destacan los ámbitos definidos en los siguientes apartados.
2.- Playa de Zarautz. Tiene el carácter de playa urbana. Se propone la consolidación de los actuales
usos de recreo intensivo. Se potenciará la mejora de su entorno de forma compatible con la dotación
de servicios, atendiendo a la protección y conservación del dominio público marítimo-terrestre,
defendiendo su integridad y los fines de uso general a que está destinado, y preservando sus
características y elementos naturales. La playa de Zarautz admite todos los usos previstos en la
legislación de Costas, inclusive los que son objeto de autorización o concesión relativos a la
ocupación del dominio público marítimo-terrestre con obras o instalaciones fijas (rampas de acceso) o
de temporada (toldos y otras instalaciones desmontables). El Ayuntamiento podrá regular mediante
ordenanza normas de utilización y usos de la playa compatibles con el régimen establecido por la
legislación específica de Costas.
3.- Estuario y ría de Iñurritza. Comprende la zona del medio terrestre y del espacio marítimo-terrestre
alrededor de la ría del Iñurritza. Además de la legislación de Costas, rigen en este ámbito las
limitaciones de usos contempladas en el régimen jurídico especial de protección del área de Iñurritza
declarada Biotopo Protegido.
4.- Margen Costero. Comprende el medio terrestre propiamente dicho clasificado como suelo no
urbanizable y el espacio marítimo-terrestre comprendido en la zona de influencia de la Ley de Costas.
Se potenciará la protección, conservación y mejora de su entorno, características y elementos
naturales.
5.- Por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre, para la gestión del Plan General
y en relación con los terrenos contiguos a la ribera del mar, se deberán cumplir las siguientes
condiciones:
a) La utilización del dominio público marítimo-terrestre se regulará según lo especificado en el
Título III de la Ley 22/88 de Costas.
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b) Los usos en la zona de servidumbre de protección se ajustarán a lo dispuesto en los artículos
24 y 25 de la Ley de Costas, debiendo contar los usos permitidos en esta zona con la
autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, de conformidad con lo
determinado en los artículos 48.1 y 49 del Real Decreto 1112/92 por el que se modifica
parcialmente el Reglamento de la Ley de Costas.
c) Se deberá garantizar el respeto de las servidumbres de tránsito y acceso al mar establecidas
en los artículos 27 y 28 de la Ley de Costas, respectivamente, y el cumplimiento de las
condiciones señaladas en el artículo 30 de la Ley para la zona de influencia, y concordantes
de su Reglamento.
d) Las obras e instalaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costas, situadas en
zona de dominio público o de servidumbre, se regularán por lo especificado en la Disposición
Transitoria de la Ley de Costas.
e) Las instalaciones de la red de saneamiento deberán cumplir las condiciones señaladas en el
artículo 44.6 de la Ley de Costas y concordantes de su Reglamento.
CAPÍTULO 2.3. GRANDES INFRAESTRUCTURAS DE COMUNICACIONES DE
CARÁCTER SUPRAMUNICIPAL
Artículo 2.3.01. Red de carreteras.
1.- Se incluyen en esta categoría los suelos pertenecientes o proyectados para formar parte de la red
de carreteras de titularidad foral constituida por la autopista A-8; la carretera N-634 y su futura
variante; y la carretera GI-2633 (carretera de Meagas), independientemente de la clasificación o
calificación global del suelo en el que se ubiquen.
2.- Los elementos de la red supramunicipal de carreteras tienen la calificación de sistema general. En
los suelos incluidos en esta categoría no se autorizarán las edificaciones, con excepción de los
elementos, instalaciones y construcciones auxiliares propios de las carreteras y, en particular, las
relativas a gasolineras y áreas de servicio y esparcimiento, en las condiciones establecidas por la
legislación sectorial.
3.- El PGOUZ propone la construcción de una variante para la N-634, y que el tramo actual de esta
vía que atraviesa la ciudad (Nafarroa kalea) pase a la red viaria de titularidad municipal. En ese caso,
se plantea como objetivo para dicha futura vía pública local el templado de tráfico.
4.- Igualmente como propuesta no vinculante se plantea expresamente desde el documento la
cubrición de la autopista y la recuperación ambiental y paisajística de los siguientes tramos:
a) Este del municipio en el límite con el término municipal de Aia
b) Zona central del municipio entre Azken Portu alto y la colina de Galtzadako Gaina.
Artículo 2.3.02. Red ferroviaria
1.- Se incluyen en esta categoría los suelos pertenecientes o proyectados para formar parte de la red
de infraestructura ferroviaria de titularidad autonómica, constituida por la red de transporte de viajeros
(línea Bilbao-San Sebastian) y, en caso de materializarse, por la futura variante de mercancías,
independientemente de la clasificación o calificación global del suelo en el que se ubiquen.
2.- Los elementos de la red ferroviaria tienen la calificación de sistema general. En los suelos
incluidos en esta categoría no se autorizarán las edificaciones, con excepción de los elementos,
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instalaciones y construcciones auxiliares propios de dicha red (estaciones, apeaderos, etc), en las
condiciones establecidas por la legislación sectorial.
3.- El PGOUZ propone el soterramiento a su paso por la zona urbana del municipio, tal y como se
representa gráficamente en los planos de ordenación. De materializarse el soterramiento la
plataforma superior del ferrocarril se destinará fundamentalmente a espacios libres y zonas verdes.
CAPÍTULO 2.4. RED DOTACIONAL DE SISTEMAS GENERALES Y LOCALES
Artículo 2.4.01. Concepto de sistema general y elementos integrantes
1.- Se califican como sistemas generales el conjunto de elementos dotacionales integrantes de la
ordenación estructural establecida por el planeamiento general cuyo interés, funcionalidad y servicio
se extiende al conjunto de la población del mismo superando el propio de desarrollos urbanísticos
concretos, e influye de forma sustancial en el desarrollo del territorio de acuerdo con la estrategia de
evolución urbana y ocupación del suelo adoptada por el PGOUZ.
2.- El resto de espacios y equipamientos de todo tipo que están al servicio de una parte de la
población o no tienen ese carácter integrador y estructurante se considera dotación local.
3.- Los sistemas generales están delimitados gráficamente en los planos, con el carácter de
determinación de ordenación estructural, y con una trama específica para cada una de las categorías
enunciadas en los siguientes artículos, independientemente de la clasificación del suelo que ocupen y
su adscripción a alguna unidad de ejecución a efectos de su obtención o ejecución.
4.- La relación de sistemas generales no debe considerarse un “numerus clausus”. Podrá alcanzar la
calificación de sistema general alguno no recogido expresamente como tal en la normativa y planos,
cuando por su naturaleza estructurante e integradora y su influencia en el desarrollo del municipio
alcance o merezca tal calificación de sistema general. La categorización como sistema general
dependerá de factores tales como su capacidad dotacional de servicio y radio de acción, frecuencia
de uso o magnitud de la función pública prestada en relación al ámbito en el que se hallan inmersos.
Artículo 2.4.02. Red dotacional de sistemas locales
1.- Se consideran dotaciones locales aquellos espacios y equipamientos de todo tipo que no alcanzan
la calificación de sistema general pero están destinados a zonas verdes públicas, zonas deportivas o
de recreo, templos, centros docentes, asistenciales, sanitarios, sociales, culturales, administrativos y
cualquier otro de interés social.
2.- Los suelos y equipamientos calificados como dotaciones locales puede tener tanto carácter
público o privado en función de su titularidad y régimen de uso. En los planos de ordenación y en la
normativa específica contenida en las normas urbanísticas del Tomo 02 se detalla la asignación del
carácter público o privado de cada dotación, y su régimen urbanístico.
Artículo 2.4.03. Sistema general de espacios libres y zonas verdes urbanas de dominio y uso
público.
1.- Es el constituido por los grandes parques urbanos o periurbanos públicos y áreas públicas
destinadas al ocio cultural y recreativo en general.
2.- El PGOUZ incluye expresamente en esta categoría de sistema general los siguientes:
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A) Parques de Vista Alegre y Mutxio.
B) Paseo Marítimo y su prolongación mediante el paseo peatonal hasta el puerto y el mirador de
Allepunta. Incluye también el mirador de la Munoa y el arenal de Desertu Txikia.
C) Zona de recreo de Asti, junto al complejo deportivo.
D) Parque de Iñurritza. Se prevé su ampliación mediante la adscripción de los suelos necesarios
para la misma, a efectos de obtención y ejecución, al ámbito de actuación integrada Iñurritza.
E) Futuro parque de Santa Klara-Salberdin. Se prevé su creación mediante la adscripción de los
suelos necesarios para ello, a efectos de obtención y ejecución, al ámbito de actuación
integrada Salberdin.
F) Futuro parque de Irita. Se prevé su creación mediante la adscripción de los suelos necesarios
para ello, a efectos de obtención y ejecución, al ámbito de actuación integrada Irita.
G) Futuro bulevar plataforma superior del ferrocarril tras su soterramiento (adscrito a los ámbitos
urbanos de Salberdin y Hegoalde).
H) Humedal de Asti. Se otorga la calificación de sistema general de espacios libres a los
espacios de mayor valor considerados en el Plan Territorial Sectorial de Zonas Húmedas. Se
prevé la obtención de dichos suelos bien mediante su futura adscripción a un eventual sector
urbanizable en caso de procederse a la sectorización de Asti, bien mediante expropiación. En
caso de sectorización, cabrá el reajuste justificado de los límites del humedal.
Artículo 2.4.04. Equipamientos colectivos de titularidad pública de la red dotacional de
sistemas generales
1.- Servicios urbanos y administrativos. Servicios generales de administración local (Zigordia 13 y
Kale Nagusia 29); Mercado de Zigordia kalea 27 (planta baja); Cementerio de Untzain.
2.- Equipamientos deportivos. Instalaciones deportivas de Asti; Aritzbatalde kiroldegia en Araba 20.
3.- Equipamientos docentes. Orokieta Herri Eskola 1 y 2 (Araba y Pagoeta kalea); Instituto Lizardi 1 y
2 (Araba y Gurmendi kalea); parcela de Urdaneta kalea 12.
4.- Equipamientos sanitarios y asistenciales. Centro de salud pública de Salbide; Centro de día en
Gipuzkoa kalea y apartamentos tutelados para ancianos; Residencia de ancianos Santa Ana.
5.- Equipamientos socio-culturales. Casa de cultura Sanz Enea en Nafarroa kalea; Gazteleku en
Zigordia 34; futura parcela de equipamiento cultural de Santa Klara-Salberdin a obtener mediante la
adscripción de los suelos necesarios para ello, a efectos de obtención y ejecución, en el ámbito de
actuación integrada Salberdin (suelo urbano no consolidado)
6.- Aparcamientos autónomos. Aparcamientos públicos de Munoa Plaza y Lege Zaharren Plaza
Artículo 2.4.05. Sistema general de infraestructuras y de comunicaciones
1.- Se incluyen dentro de este Sistema General aquellos suelos destinados a cubrir las necesidades
fundamentales de comunicación y transporte urbanas e interurbanas, así como las infraestructuras
para la prestación en red de toda clase de servicios, y, en todo caso, los definitorios de la
urbanización.
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2.- Las instalaciones, servicios y redes de infraestructuras y comunicaciones vienen determinadas en
muchos casos por directrices sectoriales y competencias de otras administraciones públicas, por lo
que la competencia del planeamiento municipal para su ordenación es limitada. Ello hace que el
PGOUZ no pueda recoger de un modo preciso todos los elementos existentes y las propuestas a
futuro que para estos sistemas generales hubiere. Por ello, se considera que la expresión gráfica
recogida en los planos de ordenación estructural del PGOUZ en relación con muchos de estos
elementos no tiene carácter normativo y vinculante, sino informativo y orientativo.
3.- En el sistema general de infraestructuras y comunicaciones se incluyen genéricamente los
siguientes elementos:
A) La red de carreteras de titularidad foral.
B) La red municipal viaria pública, peatonal y de circulación rodada, que conecta y comunica
entre sí los elementos de la red de dotaciones.
C) La infraestructura ferroviaria de titularidad autonómica.
D) Las redes de transporte y distribución de energía eléctrica con voltaje superior a 30 Kv,
incluidas las estaciones y subestaciones eléctricas existentes y futuras.
E) Las redes básicas de tratamiento y distribución de gas.
F) Las grandes arterias, canalizaciones y depósitos de abastecimiento de agua potable.
G) Las estaciones de tratamiento y depuración de aguas residuales (EDAR de Iñurritza) así
como grandes colectores y principales líneas y redes de saneamiento.
H) Las grandes instalaciones de tratamiento y eliminación de residuos sólidos como el vertedero
de Urteta
I)
Las grandes líneas, tendidos, instalaciones y centros distribuidores o emisores de servicios
de telecomunicación.
J) Cualesquiera otras infraestructuras que, en la actualidad o en el futuro y en función de la
evolución técnica, resulten definitorias para la urbanización.
Artículo 2.4.06. Sistema general de equipamientos colectivos de titularidad privada
1.- Equipamientos docentes. La Salle Ikastetxea; Antoniano Ikastetxea; Salbatore Mitxelena Ikastola
(se prevé su cambio de ubicación y ampliación en el área de actuación integrada Iñurritza)
2.- Equipamientos religiosos. Parroquia de Santa Maria la Real; iglesia de San Juan Bautista.
3.- Equipamientos deportivos. Instalaciones del club de golf de Zarautz; Polideportivo Antoniano.
Artículo 2.4.07. Régimen urbanístico de los sistemas generales y locales
1.- La inclusión de terrenos y edificaciones como sistema general o local conlleva un régimen especial
de protección y/o unas especiales condiciones de uso y edificación, coherentes con la importancia
que tienen en la trama urbana.
2.- La regulación particular de cada uno de los usos a que se vinculan los elementos de los sistemas
generales y locales, incluyendo las condiciones que habrán de respetarse en su ejecución, se
25
contienen en el título 6 (normativa de usos) sin perjuicio de las especificaciones y normativa particular
contenida en el Tomo 02 de las normas urbanísticas.
3.- La variante viaria y el trazado de la red ferroviaria deberán readecuarse una vez que se aprueben
los proyectos específicos, que serán los documentos que establezcan, las necesidades y previsiones
de infraestructuras viarias, en conexión con todo el área funcional. Lo mismo ocurrirá con los
sistemas generales adscritos a ámbitos de ordenación remitida, en función de lo que se determine en
los Planes Especiales y Parciales pormenorizados de desarrollo del PGOUZ.
Artículo 2.4.08. Obtención y ejecución de las dotaciones públicas de las redes de sistemas
generales y locales
1.- La aprobación del PGOUZ lleva implícita la declaración de utilidad pública de las obras y la
necesidad de ocupación de los terrenos y edificios necesarios para la ejecución del mismo.
2.- El suelo y los derechos destinados a las dotaciones públicas de las redes de sistemas generales y
locales que estén incluidos o adscritos a actuaciones integradas se obtendrá gratuitamente por la
administración con cargo a las áreas, sectores o unidades de ejecución en que se adscriban o en los
que se incluyan a tal efecto, a través de los correspondientes mecanismos y proyectos de
reparcelación, o mediante la ocupación directa anticipada en los términos regulados por la Ley.
3.- Cuando el suelo necesario para la dotación pública no esté adscrito ni incluido a actuación
integrada alguna, se obtendrá por expropiación. Cuando para dicha ejecución no fuera necesaria la
expropiación del dominio, se podrá constituir alguna servidumbre sobre el mismo, con arreglo a lo
establecido en la normativa urbanística en vigor. Si se obtuviera anticipadamente por expropiación el
suelo destinado a sistemas generales adscrito a una actuación integrada, la Administración se
subrogará en la posición del primitivo propietario respecto a la ejecución del área o sector, por la
superficie que hubiera expropiado.
4.- En cualquier expropiación por motivos urbanísticos el Ayuntamiento podrá aplicar el procedimiento
de tasación conjunta previsto en la legislación urbanística, o seguir la expropiación individualmente
conforme al procedimiento de la legislación de expropiación forzosa.
CAPÍTULO 2.5. ESTÁNDARES URBANÍSTICOS Y RESERVAS DE SUELO
Artículo 2.5.01. Límites a la edificabilidad, estándares y reservas urbanísticas
1.- Todas las actuaciones urbanísticas que se ejecuten mediante actuaciones integradas deberán
tener en cuenta y respetar los límites máximos y mínimos de edificabilidad urbanística establecidos
por la legislación urbanística, así como garantizar el destino a dotaciones públicas de la red de
sistemas generales y locales las reservas mínimas de terrenos previstos legal o reglamentariamente,
sin perjuicio de respetar las determinaciones estructurales del PGOUZ cuando establezcan
estándares mas exigentes.
2.- En los sectores de suelo urbanizable y en las áreas urbanas no consolidadas a ejecutar mediante
actuaciones integradas, en ambos casos cuando el uso predominante sea residencial, se deberá
calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública los terrenos
precisos para materializar los estándares y cuantías mínimas exigidos por la Ley. El cumplimiento de
estos estándares se realizará preferentemente por cada área o sector, pero el Ayuntamiento podrá
cumplirlo acreditando que el estándar se cumple de forma global en el conjunto del suelo urbano no
consolidado y el suelo urbanizable, justificando el equilibrio territorial de las reservas realizadas para
evitar riesgos de segregación socio espacial.
26
3.- En ámbitos de uso predominantemente residencial se deberá prever y respetar la obligación legal
de calificar con destino a alojamientos dotacionales las superficies mínimas exigidas por la legislación
urbanística. Su localización concreta se realizará por la ordenación pormenorizada contenida en el
propio PGOUZ o en los instrumentos de planeamiento de desarrollo.
27
TÍTULO 3 REGIMEN URBANÍSTICO GENERAL DEL SUELO Y LA EDIFICACIÓN
CAPÍTULO 3.1. CLASES DE SUELO, CALIFICACIÓN
URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
Y
CONTENIDO
Artículo 3.1.01. Clasificación del Suelo
1.- Conforme a lo previsto en la legislación urbanística, el PGOUZ distribuye todo el territorio del
término municipal en alguna de las siguientes clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable, y
suelo no urbanizable. La clasificación queda recogida y representada gráficamente en los planos de
ordenación estructural.
2.- Los terrenos incluidos en cada una de las clases de suelo expresadas en el apartado anterior,
participan de un mismo régimen normativo básico y diferenciado, a efectos de desarrollo y ejecución
del planeamiento.
Artículo 3.1.02. Calificación urbanística del suelo
1.- Se entiende por calificación del suelo la asignación por el planeamiento de los distintos usos
globales y pormenorizados a las diferentes zonas en las que se divide la totalidad o parte del término
municipal. Independientemente de la existencia dentro de una zona de uso global de otros usos
compatibles con el genérico asignado, el PGOUZ califica las distintas partes del territorio que
conforman el suelo urbano, urbanizable y no urbanizable de acuerdo con los siguientes usos
globales:
A) Residencial. Se da esta calificación al conjunto de ámbitos de suelo urbano y urbanizable en
los que su destino mayoritario es el alojamiento estable y permanente de personas.
B) Productivo Industrial. Se da esta calificación al conjunto de ámbitos de suelo urbano y
urbanizable en los que la actividad fundamental que se desarrolla es la económica de
carácter industrial vinculado al sector secundario
C) Terciario o de Servicios. Se da esta calificación al conjunto de ámbitos de suelo urbano y
urbanizable en los que la actividad fundamental que se desarrolla es la económica vinculada
al sector terciario.
D) Dotacional o de Equipamiento. Se da esta calificación al conjunto de ámbitos de suelo urbano
y urbanizable en los que la actividad fundamental que se desarrolla es la dotacional o de
equipamiento, independientemente de su carácter público o privado.
E) Rural. Se da esta calificación al conjunto de ámbitos de suelo no urbanizable,
independientemente de las distintas categorías en las que está subdividido en atención a su
valor natural, agrícola, forestal o ganadero.
2.- Los usos globales y/o pormenorizados asignados a los suelos clasificados como urbanos y
urbanizables quedan recogidas y representadas gráficamente en los planos de ordenación estructural
(usos globales) y pormenorizada (usos pormenorizados). El título 6 del Tomo 01 y el Tomo 02,
relativo a la normativa particular del suelo urbano y urbanizable, recogen con suficiente detalle las
ordenanzas generales de usos y régimen particular para cada ámbito de esta clase de suelos.
3.- En el suelo no urbanizable el régimen pormenorizado de usos no se representa gráficamente. El
título 9 del Tomo 01, relativo a la normativa particular del suelo no urbanizable, recogen con suficiente
28
detalle los usos principales, los permitidos y los prohibidos dentro de cada categoría y subcategoría
de esta clase de suelo.
Artículo 3.1.03. Suelo urbano (SU). Consolidado y no consolidado
1.- Tendrán la clasificación de suelo urbano los terrenos ya transformados, que estén integrados o
sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio plan general por reunir las
condiciones mínimas de urbanización o de ordenación consolidada exigidas por la legislación
urbanística en vigor para tener tal clasificación. También adquirirán la condición de suelo urbano los
terrenos clasificados como urbanizables que sean urbanizados en ejecución del planeamiento, y de
acuerdo con las previsiones del mismo.
2.- Los terrenos clasificados como suelo urbano estarán adscritos a las siguientes dos categorías:
suelo urbano consolidado (SUc) y suelo urbano no consolidado (SUnc)
3.- El (SUc) está integrado por los terrenos que ya están urbanizados o tienen la condición legal de
solar, y no se encuentren comprendidos en la categoría de suelo urbano no consolidado.
4.- El (SUnc) comprende los terrenos que la ordenación urbanística adscribe a esta clase de suelo
por concurrir alguna de las siguientes circunstancias:
A) Carecer de urbanización consolidada en los términos especificados en la ley del suelo
B) Tener urbanización consolidada, pero haberle atribuido la ordenación una edificabilidad
urbanística ponderada superior respecto a la previa existente. A tales efectos se entiende por
edificabilidad urbanística ponderada la definida como tal por la ley del suelo. Queda excluida
de su cómputo la edificabilidad física de las dotaciones públicas.
5.- Las distintas categorías (consolidado o no consolidado) atribuidas a los suelos clasificados como
urbanos quedan recogidas y representadas gráficamente en los planos de ordenación con el carácter
de ordenación pormenorizada.
6.- El paso de la categoría de urbano no consolidado a la de consolidado se producirá por la
ejecución de la ordenación urbanística conforme a las previsiones del planeamiento y el cumplimiento
de los deberes urbanísticos que corresponden a la propiedad del suelo. Un suelo urbano consolidado
pasará a la categoría de no consolidado si se producen cambios en la ordenación estructural o en la
pormenorizada que impliquen la transformación urbanística del ámbito o un aumento de la
edificabilidad urbanística ponderada.
Artículo 3.1.04. Suelo urbanizable (SUB). Sectorizado y no sectorizado
1.- Constituye el suelo urbanizable aquel que sin estar integrado en la trama urbana, se considera el
más idóneo para servir de soporte a los crecimientos urbanísticos derivados de las previsiones de
crecimiento poblacional del municipio.
2.- Los terrenos clasificados como suelo urbanizable estarán adscritos a las siguientes dos
categorías: suelo urbanizable sectorizado (SUBs) y suelo urbanizable no sectorizado (SUBns)
3.- El (SUBs) es el específicamente incluido en sectores que el plan general, o en su caso, el plan de
sectorización, delimiten para la formulación del correspondiente plan parcial.
4.- El (SUBns) comprende los terrenos que aún habiendo sido clasificados como urbanizables, no se
encuentren incluidos en ningún sector por el plan general o, en su caso, por el de sectorización.
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5.- Las distintas categorías atribuidas a los suelos clasificados como urbanizables quedan recogidas y
representadas gráficamente en los planos de ordenación estructural.
Artículo 3.1.05. Suelo no urbanizable (SNU)
Constituye el suelo no urbanizable aquel que aparece delimitado como tal en los planos de
ordenación estructural del PGOUZ, y se ha incluido en dicha clase, bien por no considerarse
procedente su transformación urbanística, bien por resultar inadecuado para el desarrollo urbano.
Artículo 3.1.06. División del suelo urbano y urbanizable
1.- Para una mejor sistematización del documento, el PGOUZ distribuye la totalidad de los suelos
clasificados como urbanos y urbanizables en una serie de ámbitos o partes diferenciadas en base a
criterios de clasificación, usos globales, localización territorial, funcionalidad urbanística, grado de
desarrollo, morfología edificatoria o existencia de planeamientos pormenorizados anteriores.
2.- A efectos del desarrollo y ejecución de la ordenación urbanística prevista por el planeamiento,
cada ámbito así delimitado por el PGOUZ puede comprender a su vez, uno o varios subámbitos que
estarán incluidos en alguna de las categorías o tipos de ordenación que se definen en los siguientes
artículos. La definición de los límites de cada ámbito queda recogida y representada gráficamente en
los planos de ordenación, con el carácter de ordenación pormenorizada. Las determinaciones
específicas y regulación urbanística de cada ámbito vienen recogidas en las normas urbanísticas del
Tomo 02.
Artículo 3.1.07. Ámbitos de Ordenación Definida
1.- Son ámbitos de suelo urbano para los que el PGOUZ propone directamente una ordenación
pormenorizada, detallada y directamente ejecutable sin la necesidad de ningún instrumento de
planeamiento de desarrollo, sin perjuicio de que, en su caso, remita la configuración definitiva de
algunos parámetros de ordenación y edificación (alineaciones exteriores e interiores, ocupación bajo
rasante; delimitación de los espacios públicos y privados..) a Estudios de Detalle.
2.- En la mayoría de estos ámbitos el PGOUZ mantiene el estatus urbanístico existente anterior al
plan general. Se trata de ámbitos ya urbanizados y edificados que cuentan ya con un carácter propio
identificable y asentado por el paso de los años, independientemente de su homogeneidad o
heterogeneidad tipológica. En estos casos, como regla general, la edificación y ordenación ya
existente se mantiene en lo que se refiere a los siguientes parámetros: alineaciones (exteriores e
interiores); altura o perfil; ocupación bajo rasante; rasantes y nivelaciones; usos; régimen público o
privado del suelo; derechos y deberes urbanísticos; etc, con las excepciones y particularidades
reflejadas en los planos de ordenación y en las normas urbanísticas del Tomo 02
3.- En algunos casos, el plan general recoge y mantiene expresamente en vigor, también con las
excepciones y precisiones que se señalen para cada caso, el planeamiento pormenorizado del
planeamiento general anterior o el contenido en los planes parciales y especiales de desarrollo del
planeamiento general anterior.
Artículo 3.1.08. Ámbitos de Ordenación Remitida
Se corresponden con ámbitos de suelo urbano o de suelo urbanizable en los que el PGOUZ se limita
a establecer las determinaciones de carácter estructural y remiten su ordenación pormenorizada a
planes especiales o planes parciales, según cual sea la clasificación del suelo. Se incluyen también
30
en esta categoría, los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado en los que el PGOUZ deja la
definición de las determinaciones de la ordenación urbanística estructural a un plan de sectorización.
Artículo 3.1.09. Categorías en suelo no urbanizable
1.- Siguiendo las determinaciones establecidas en las Directrices de Ordenación del Territorio, se
distinguen en Zarautz las siguientes categorías de ordenación en el suelo no urbanizable:
A) Especial Protección (EP).- Se aplica a zonas con bosques y vegetación autóctona bien
conservada o de carácter singular, hábitats naturales en buen estado de conservación
estuario y zonas húmedas, acantilados costeros y playas y, en general, a todos los
elementos valiosos desde el punto de vista ecológico y paisajístico, pero también puedan
serlo por interés cultural o etnográfico.
B) Mejora Ambiental (MA).- Se aplica esta categoría a los espacios que aun contando con
valores ecológicos, ambientales y/o paisajísticos de importancia, han sufrido modificaciones
antrópicas de diverso tipo y grado, pero de carácter reversible. También se incluyen áreas
degradadas que constituyan zonas de transición hacia otros medios diferentes, resultando
conveniente su recuperación y adecuación ecológico-paisajística.
C) Forestal (F).- Incluye aquellos terrenos que, por su uso actual y/o por razones físicas
(pendiente, riesgo de erosión, protección de cauces, etc) tienen una clara vocación hacia el
uso forestal. Se diferencian dos subcategorías: Forestal Protector (FP); y Forestal Intensivo
(FI)
D) Agroganadera y Campiña (AG).- Agrupa suelos de muy diversa capacidad agrológica. Se
incluyen los terrenos actualmente ocupados por prados y cultivos que ocupan las zonas de
menor pendiente asociadas a los caseríos de la zona sur del municipio. Dentro de esta
categoría se delimitan también con un trazo discontinuo las Áreas de Interés Agrario
recogidas en el Plan Territorial Parcial del Área Funcional de Zarautz-Azpeitia (Urola-Kosta)
E) Protección de Aguas Superficiales (AS).- Comprende los cauces y riberas de los ríos y
arroyos que fluyen por el territorio municipal y su correspondiente zona de protección.
2.- Se consideran además cuatro condicionantes superpuestos a las categorías expuestas:
A)
B)
C)
D)
Vulnerabilidad de acuíferos
Áreas inundables
Áreas erosionables o con riesgo de erosión
Áreas de Interés Naturalístico
3.- Las distintas categorías y subcategorías atribuidas a los suelos clasificados como no urbanizables
quedan recogidas y representadas gráficamente en los planos de ordenación estructural.
Artículo 3.1.10. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo
1.- El contenido del derecho de propiedad del suelo se concreta en el uso y disfrute y la explotación
normal del mismo en función de su situación, características y destino, de conformidad con la
legislación administrativa que le sea aplicable y, en particular, la ordenación urbanística.
2.- La ordenación urbanística determinada por la ley urbanística en vigor y sus disposiciones de
desarrollo, por el planeamiento territorial, y por el planeamiento urbanístico municipal, definen y
delimitan las facultades y deberes urbanísticos de la propiedad del suelo atendiendo a cada clase,
calificación y categoría de suelo.
31
CAPÍTULO 3.2. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS EDIFICACIONES Y USOS EN
RELACIÓN CON EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
Artículo 3.2.01. Situaciones en relación con el planeamiento urbanístico
1.- En relación con el régimen aplicable a los edificios, construcciones instalaciones y usos existentes
con anterioridad a la aprobación definitiva del PGOUZ se distinguen genéricamente los siguientes dos
tipos de situaciones.
A) Dentro de Ordenación. Se consideran dentro de ordenación aquellas construcciones e
instalaciones que no están en ninguna de las situaciones reguladas en el apartado siguiente y
se encuentran en consonancia con las determinaciones del PGOUZ o el planeamiento
pormenorizado de desarrollo, por cumplir tanto con las normas reguladoras de usos como con
los parámetros básicos de altura, edificabilidad y alineaciones.
B) Disconforme con la Ordenación. Se considerarán disconformes con la ordenación los edificios
que aparecen expresamente señalados como tales en las normas urbanísticas y planos de
ordenación pormenorizada, o que sin estarlo, resulten notoriamente discordantes e
incompatibles con las previsiones del PGOUZ o el planeamiento pormenorizado de
desarrollo, ya sea por exceder de las alineaciones, fondos o alturas permitidos o por
cualquier otra circunstancia de inadecuación al nuevo planeamiento.
2.- Dentro de la situación genérica de disconformidad con la ordenación urbanística, en función de la
mayor o menor incompatibilidad con la misma, se distinguen las siguientes categorías:
A) Fuera de ordenación Expresa
B) Fuera de ordenación Diferida
C) Fuera de ordenación Tolerada
3.- La situación de fuera de ordenación no es de aplicación a los inmuebles incluidos en algún
régimen de protección, considerándose, en este caso, la edificación adecuada con la ordenación
salvo los elementos impropios del edificio original, no dignos de protección, a los que sí les es de
aplicación el régimen de fuera de ordenación.
4.- En el caso de los edificios en los que únicamente se encuentre en situación de fuera de
ordenación alguna parte o elemento del mismo, por ser técnicamente separable del resto de la
edificación, el régimen de fuera de ordenación sólo será aplicable a aquella parte o aquellos
elementos y no al resto de la edificación.
Artículo 3.2.02. Fuera de ordenación expresa
1.- Se incluyen en esta situación de fuera de ordenación los edificios, construcciones, usos e
instalaciones que resultan totalmente incompatibles con la nueva ordenación y para los que el
planeamiento prevea su desaparición en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna de las
actuaciones aisladas o integradas previstas por el planeamiento, o por ocupar suelo para dotaciones
públicas. En general se incluyen en este apartado los edificios no incluidos en alguna de las otras
categorías de disconformidad con el planeamiento (diferida o tolerada)
2.- En este régimen de fuera de ordenación sólo será posible la realización de pequeñas reparaciones
que sean necesarias para el mantenimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad
y las dirigidas a evitar daños a terceros, sin perjuicio de lo dispuesto para el régimen legal de ruina.
32
Con carácter general están prohibidas las obras de reedificación, modernización, consolidación,
aumento de volumen y/o superficie construida, renovación, reforma o cualquier otra que suponga
incremento de su valor de expropiación.
3.- Sólo de manera excepcional y siempre que no esté prevista la expropiación o demolición del
edificio en un plazo de al menos quince años, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales
de consolidación.
4.- Se podrán otorgar licencias de actividad y apertura o cambio de uso en edificios fuera de
ordenación expresa siempre que la actividad pretendida no contraríe los usos fijados en la ordenación
vigente y su implantación no comporte la ejecución de obras prohibidas en los edificios sometidos a
este régimen. Queda prohibida cualquier transformación o cambio de uso que implique división o
loteo del edificio o de algún elemento del mismo.
Artículo 3.2.03. Fuera de ordenación diferida
1.- Se incluyen en esta situación de fuera de ordenación los edificios, construcciones e instalaciones,
que no hallándose comprendidos en la situación de fuera de ordenación expresa, se encuentran
emplazados en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada de desarrollo, bien sea
Plan Parcial o Plan Especial. La inclusión en esta categoría de fuera de ordenación es transitoria,
hasta tanto el planeamiento de desarrollo futuro determine su situación definitiva.
2.- En este régimen además de la realización de las obras permitidas a los considerados fuera de
ordenación expresa, se permite la realización de obras parciales de consolidación cuando se cumplan
las siguientes circunstancias:
a) Que las obras no impliquen sustitución o reparación de los elementos estructurales en más
de un veinte por ciento (20%).
b) Que el costo de ejecución material de las obras no supere el treinta por ciento (30%) del valor
actual del edificio, excluido el valor del suelo.
c) Que se trate de reparaciones ordinarias que persigan corregir o rectificar defectos menores
de escasa envergadura, y que generalmente impliquen la aplicación de técnicas constructivas
sencillas que no impliquen obras de derribo.
3.- Queda prohibida cualquier transformación o cambio de uso que implique división o loteo del
edificio o de algún elemento del mismo.
Artículo 3.2.04. Fuera de ordenación tolerada
1.- Se consideran dentro de esta situación los edificios, construcciones e instalaciones no incluidos en
las dos categorías anteriores, y que son disconformes con el planeamiento urbanístico por razón de
alguna circunstancia relativa al uso, alineación o altura, pero para los que el planeamiento no prevea
su desaparición o no fije un plazo para la misma. También se incluyen en esta situación los que se
encuentran emplazados en suelos urbanizables no sectorizados mientras no se apruebe el plan de
sectorización, siempre que sean compatibles con el régimen general de edificación y usos previsto
para el suelo no urbanizable.
2.- A título de ejemplo, se incluyen en esta situación de disconformidad con el planeamiento los
edificios e instalaciones que se encuentran en alguno de los supuestos siguientes:
A) Los emplazados en cualquier clase de suelo que sin superar en mas de una el número de
plantas o alturas previstas por el planeamiento, no se ajusten a las alineaciones propuestas
por la ordenación según lo siguiente:
33
a. En relación con los espacios destinados a calzadas, plazas o aceras, en menos de un
10% de la superficie del suelo ocupado por la edificación, sin causar una perturbación
significativa en el tráfico o en el paso de peatones.
b. En relación con los espacios destinados al uso privado que no pueda ser ocupado
por la edificación (patios de manzana) en menos de un 20% de la superficie del suelo
ocupado por la edificación.
B) Los emplazados en cualquier clase de suelo que estén dentro de las alineaciones previstas,
pero cuya altura exceda del perfil establecido por el planeamiento.
C) Los emplazados en cualquier clase de suelo destinados a un uso que se encuentra
expresamente prohibido por el planeamiento, hasta el cese de la actividad. En especial, se
incluyen en este apartado las edificaciones en suelo no urbanizable no vinculadas a
explotaciones agropecuarias y destinadas a usos residenciales u otros de carácter no
industrial, sin perjuicio de las particularidades recogidas en la normativa particular para el
suelo no urbanizable.
3.- En los edificios incluidos en esta situación se podrán autorizar obras de conservación y ornato, de
consolidación, y de reforma, siempre que no se acentúen las causas de inadecuación física al
régimen urbanístico aplicable. Por tanto, su régimen se asemejará al de los edificios dentro de
ordenación hasta el momento en que concluya su vida útil o se produzca la sustitución voluntaria, en
cuyo caso la nueva construcción deberá adaptarse a todas las condiciones de edificación, uso,
régimen de alturas, etc. previstas en el planeamiento.
4.- En todo caso, en cuanto al régimen de usos, se establecen las siguientes limitaciones:
A) Queda prohibida cualquier transformación o cambio de uso que implique división o loteo del
edificio o de los elementos del mismo que estén fuera de ordenación.
B) A los usos disconformes con el planeamiento, existentes en edificios completos que se
encuentran dentro de alineaciones, se les permite su continuidad hasta el cese de los
mismos. Los nuevos usos deberán respetar el régimen general de usos permitidos y
complementarios según la zona en que se encuentre el edificio, así como la compatibilidad
con el resto de usos existentes en éste.
CAPÍTULO 3.3. DEBER DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN DEL
SUELO Y LA EDIFICACIÓN
Artículo 3.3.01. Deber de uso, conservación y rehabilitación
1.- Los propietarios de terrenos, urbanizaciones privadas, jardines, construcciones, edificios, carteles
e instalaciones de cualquier índole deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el
planeamiento urbanístico, y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y
decoro. A tal fin deberán realizar las obras y trabajos de mantenimiento, reparación o reposición que
resulten necesarias para su conservación o rehabilitación, con la finalidad de mantener las
condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. El suelo y la edificación quedarán
sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente, y del
patrimonio arquitectónico y arqueológico y sobre rehabilitación urbana.
2.- El deber normal de conservación exigible a la propiedad de un inmueble se entiende sin perjuicio
de las obligaciones y derechos de los arrendatarios u otros ocupantes según se derivan de la
legislación específica. Tiene como límite la realización de aquellas obras cuyo coste o características
técnicas rebasen el contenido normal en relación con el coste de reposición del edificio y determinen
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la situación legal de ruina del inmueble, con la salvedad de las construcciones o edificaciones
catalogadas que estarán a su propio régimen específico de conservación.
3.- En el caso de urbanizaciones el deber de conservación de los propietarios alcanza las siguientes
obligaciones:
A) En caso de urbanizaciones destinadas al uso público cuya ejecución no corresponda al
Ayuntamiento (actuaciones aisladas o actuaciones urbanizadoras en régimen de ejecución
privada) en tanto la urbanización no sea recibida definitivamente por el Ayuntamiento, la
conservación, mantenimiento y puesta en perfecto estado de funcionamiento de las
instalaciones y servicios urbanísticos serán de cuenta y cargo de los promotores privados.
B) Correrá a cuenta de los propietarios de parcelas y urbanizaciones de titularidad y uso
privados la conservación de las acometidas a redes de servicio generales y en general, la
conservación de los espacios libres e instalaciones de servicio común de la urbanización
privada.
C) En caso de suelos de titularidad privada con servidumbre de uso público (plazas y calles con
edificación de uso privado bajo rasante o sobre el espacio público –porches) corresponderá al
Ayuntamiento la limpieza, conservación y la reparación de los espacios y elementos
destinados al uso público, pero el mantenimiento de la estructura en cuanto que los porches y
espacios de uso público sean a su vez parte o techo de una edificación de uso privado, así
como su impermeabilización, será de cuenta de los propietarios del edificio. Cuando se
realicen por los propietarios obras de impermeabilización, refuerzo de la estructura o similares
que afecten al espacio de uso público, será obligación de los propietarios el restituir dichos
espacios a las debidas condiciones de uso, de acuerdo con las instrucciones de los técnicos
municipales.
Artículo 3.3.02. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato
1.- Sin perjuicio de los establecido por la normativa vigente o lo que pueda establecerse mediante
alguna ordenanza municipal específica de desarrollo, las condiciones concretas mínimas de
seguridad, salubridad, ornato y decoro que se deben observar en cada tipo de inmueble serán las
siguientes:
2.- Condiciones de seguridad de las construcciones:
A) Las edificaciones deberán mantenerse con cerramientos y cubiertas estancos al paso del
agua y la humedad
B) Contar con protección de su estructura frente a la acción corrosiva de los elementos y de los
agentes agresores
C) Conservar los materiales de revestimiento de fachadas y cobertura de modo que no ofrezcan
riesgo de caída.
D) Deberán contar con protección contra caídas mediante antepechos, barandillas y
cerramientos en condiciones.
E) Las instalaciones eléctricas y motores de elevación o presión para ascensores y agua así
como el pararrayos y las instalaciones de gas o calefacción si las hubiere, deberán
mantenerse en condiciones de seguridad contra el fuego y accidentes.
F) En el caso de edificios sin habitantes, deberán quedar cerrados y preservados contra
ocupaciones ilegales.
3.- Condiciones de salubridad y habitabilidad de las construcciones:
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A) Se deberá mantener la aptitud de los inmuebles para el uso al que están destinados, en
condiciones de limpieza que impidan su degradación y preservando el buen estado de las
redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación.
B) Deberán conservar en buen funcionamiento los elementos de reducción y control de
emisiones de humos, partículas y sustancias nocivas.
C) En general, deberán cumplir con las características de calidad e higiene recogidas en las
ordenanzas de edificación del PGOUZ.
4.- Condiciones de ornato de las construcciones
A) Se deberán mantener las fachadas limpias y bien pintadas, reponiendo los materiales de
revestimiento cuando sea preciso para adecentarla.
B) En iguales condiciones se mantendrán los jardines, mobiliario y vallado, si los hubiere, y los
demás elementos privativos en el interior o cerramientos visibles desde la vía pública.
5.- Condiciones de terrenos con destino urbano
A) Los terrenos con destino urbano deberán mantenerse limpios de vegetación y residuos,
vallados con cerramientos de adecuada presencia, consistencia y resistencia. Deberá
propiciarse el adecuado tratamiento de la superficie del terreno para evitar riesgo de
accidentes.
B) Hasta que se otorgue la licencia de edificación, en estos terrenos urbanos, el ayuntamiento
podrá implantar y autorizar, con carácter provisional, usos de carácter público (aparcamiento,
descanso y estancia de personas, recreo para la infancia y esparcimiento con instalaciones
provisionales de carácter desmontable). Tales usos o instalaciones, en el caso de que fueran
implantados por los particulares, habrán de demolerse cuando lo acordara el ayuntamiento,
sin derecho a indemnización, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad la
autorización provisional, aceptada como tal por el propietario.
6.- Condiciones de Terrenos sin destino urbano. Los terrenos sin destino urbano (suelo no
urbanizable) deberán conservarse en las condiciones de salubridad y ornato públicos adecuadas al
mismo. A tal fin, el propietario tiene la obligación de la limpieza periódica que evite la existencia de
basuras, desperdicios, malos olores, aguas estancadas o animales indeseables, así como la del
correcto vallado de las fincas, si ello fuera necesario para la seguridad, salubridad o el ornato
7.- Carteles, anuncios luminosos y marquesinas
A) Los carteles, anuncios luminosos y marquesinas deberán tener una adecuada presencia
estética en tanto permanezcan visibles desde la vía pública, así como la suficiente
consistencia y resistencia para garantizar el mantenimiento de las debidas condiciones de
seguridad.
B) La regulación de su emplazamiento y condiciones de autorización podrá ser desarrollada a
través de Ordenanza Municipal, sin perjuicio de las determinaciones recogidas en las
ordenanzas de edificación del PGOUZ.
Artículo 3.3.03. Inspecciones y ordenes de ejecución
1.- Los propietarios están obligados a la inspección periódica del estado de conservación de las
construcciones y edificaciones, en especial las de las que estén catalogadas o protegidas y las
destinadas al uso residencial con una antigüedad superior a 50 años, en los términos establecidos
por la Ley. El ayuntamiento y, en su caso, los demás organismos competentes, podrán ordenar la
práctica de inspecciones o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.
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2.- El Ayuntamiento podrán ordenar la ejecución de las obras necesarias para el cumplimiento del
deber de conservación de terrenos, urbanizaciones particulares y edificaciones conforme a lo
establecido en la normativa vigente.
Artículo 3.3.04. Deberes específicos de conservación de bienes catalogados y protegidos
1.- La calificación de un inmueble o de alguno de sus elementos como Bien de Interés Cultural, o su
inclusión en el catálogo municipal de bienes objeto de protección, exceptúa al mismo del régimen
general de declaración de estado ruinoso, e igualmente del régimen de edificación forzosa conforme
a la normativa sobre solares y edificación forzosa, y comporta la obligación de su conservación,
protección y custodia para asegurar su integridad y evitar su pérdida, destrucción o deterioro.
2.- A efectos de cumplir los deberes generales de conservación, los propietarios de estos inmuebles y
edificios tienen la obligación de realizar las obras requeridas por el planeamiento para su adecuación
a las condiciones estéticas y ambientales, sin perjuicio de su derecho a beneficiarse de las ayudas,
subvenciones, exenciones o bonificaciones previstas en la legislación vigente o que en lo sucesivo se
aprueben, asegurando el mantenimiento de las particulares que hubieran sido determinadas en cada
caso por su calificación, o la de promover las actuaciones necesarias para alcanzar tales condiciones.
3.- Cuando los propietarios, poseedores o titulares de derechos reales sobre bienes calificados no
den cumplimiento a las obligaciones legales de conservación y protección anteriormente
mencionadas, la Administración competente, previos los trámites reglamentarios, acometerá su
ejecución subsidiaria, por cuenta del propietario. Ello, sin perjuicio de la adopción de medidas
urgentes que por motivos de seguridad sean necesarias.
4.- En los inmuebles calificados, para los que la legislación autonómica de Patrimonio Cultural prevea
la necesidad de cualquier autorización administrativa, no podrán concederse licencias ni dictar orden
para la realización de obras hasta que dicha autorización haya sido concedida.
5.- Quienes sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones en ellas señaladas,
derriben o desmonten un edificio cultural calificado o parte de él, así como los que, como propietarios,
autoricen su derribo o desmontaje, serán obligados solidariamente a su reconstrucción, sin perjuicio
de las responsabilidades y sanciones económicas que procedan, conforme a la normativa autonómica
de Patrimonio Cultural.
CAPÍTULO 3.4. ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES
Artículo 3.4.01. Procedencia y supuestos de la declaración de ruina
1.- Procederá la declaración de la situación legal de ruina de las edificaciones cuando el coste de las
reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación
estructural a un edificio o construcción supere el límite de deber de conservación normal.
2.- La declaración de la situación legal de ruina corresponde acordarla al Ayuntamiento conforme al
procedimiento previsto en la Ley, en los supuestos establecidos en la legislación urbanística vigente,
a saber:
A) En el supuesto de edificios ubicados en ámbitos de actuaciones integradas, cuando el
importe de los trabajos y las obras de reparación supere el 50% del coste de reposición del
edificio, excluido el valor del suelo.
B) En el resto de actuaciones, cuando el importe de los trabajos y las obras de reparación
supere el 60% del coste de reposición del edificio, excluido también el valor del suelo.
C) En el caso de edificios en situación de fuera de ordenación, cuando las reparaciones a
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realizar, aún sin rebasar los porcentajes anteriores, no puedan autorizarse por exceder de las
permisibles en edificios en dicho régimen urbanístico.
3.- Para la valoración correcta de la edificación se tendrá en cuenta, el coste de reposición afectado
por una serie de coeficientes correctores como son la antigüedad, estado de conservación y
conformidad o no con la ordenación en vigor del inmueble, siguiendo los criterios de las normas
técnicas de valoración catastral del Territorio Histórico. Como obras de reparación deben entenderse
exclusivamente las precisas para devolver la normalidad a la edificación, tanto en el aspecto de
estabilidad como de salubridad o habitabilidad y ornato público, con exclusión de todas aquellas que
impliquen un mero embellecimiento, mayor comodidad, modernización o mejora del edificio. A estos
efectos se tendrán en cuenta las definiciones del Anexo III del Decreto 317/2002, de 30 de Diciembre
o normativa que lo sustituya.
4.- Cuando se constate una amenaza de ruina física inminente que ponga en situación de peligro
inmediato la seguridad pública o la integridad de personas y bienes, la autoridad municipal actuará de
manera urgente, y sin dilaciones de audiencia a los interesados, para adoptar las medidas urgentes y
necesarias para prevenir, impedir o reducir los riesgos derivados de estado de las edificaciones y
construcciones: apuntalamiento del inmueble y desalojo de sus ocupantes; acordonamiento de la
zona y previsión de soportes, recalces, desvío de tránsito de personas y el tráfico rodado; auxilio de
bomberos y previsiones sanitarias, etc. Excepcionalmente podrá ordenarse el derribo del edificio, si
fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.
5.- Se diferenciará entre la ruina total y la parcial según afecte a toda la construcción o a una parte de
ella. Para ello se tendrá en cuenta el concepto de unidad predial, que estriba en la necesidad de que
todos los elementos integrantes en una edificación estén dispuestos de tal forma que en ella
concurran las circunstancias de ser cuerpos de edificación física y arquitectónicamente dependientes,
por no permitir su segregación, so pena de detrimento de las demás, ni ser susceptibles de utilización
autónoma. La unidad predial solo se rompe cuando el edificio presente cuerpos distintos con una
suficiencia estructural que permita una demolición parcial autónoma sin reducir la funcionalidad del
resto de la edificación.
6.- Los inmuebles que se hallen calificados o inventariados con arreglo a la legislación de patrimonio
cultural, y los incluidos en el catálogo municipal de bienes objeto de protección se regirán por sus
disposiciones particulares, aplicándoseles las normas contenidas en el presente artículo en lo que no
contradigan aquella normativa específica de protección. En el caso de los calificados o inventariados
se estará a lo que determinen las disposiciones propias de la legislación autonómica de patrimonio
cultural, con intervención de las administraciones foral y autonómica.
Artículo 3.4.02. Consecuencias de la declaración de ruina
1.- La declaración de ruina de una edificación o parte separada de la misma, puede llevar consigo la
obligación de demoler total o parcialmente la edificación en el plazo que se señale, sin perjuicio de la
exigencia de las responsabilidades de todo orden en que pudiera haber incurrido como consecuencia
del incumplimiento o de la negligencia en el cumplimiento del deber de conservación. La
Administración podrá acordar lo procedente respecto al desalojo de los ocupantes.
2.- En caso de demolición, la parcela o solar resultante, salvo que esté incluido dentro de algún
ámbito de actuación integrada sujeto a otros plazos y procedimiento, estará sujeto al deber de ser
edificado en el plazo máximo de dos años desde la declaración de ruina. En caso de incumplimiento
del deber de edificar el Ayuntamiento estará habilitado para expropiar la parcela o solar, o llevar a
cabo su venta forzosa.
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TÍTULO 4. DESARROLLO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA.
ORDENACIÓN Y GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA
CAPÍTULO 4.1. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 4.1.01. Marco de actuación.
1.- El PGOUZ se desarrollará y ejecutará de acuerdo con el régimen definido para cada clase de
suelo y con lo previsto en la legislación urbanística aplicable, los planes parciales y especiales de
ordenación pormenorizada que se redacten en desarrollo del planeamiento general, y los restantes
instrumentos de ordenación y gestión urbanística.
2.- La iniciativa para el desarrollo y la ejecución del PGOUZ corresponde siempre al Ayuntamiento de
Zarautz, sin perjuicio de la participación de los particulares con arreglo a lo establecido en las Leyes y
en las normas urbanísticas del planeamiento municipal.
3.- Dentro de sus respectivas atribuciones y competencias, a los demás entes y organismos de la
Administración Central, Autonómica y Foral, les corresponderá el desarrollo de las infraestructuras,
servicios y equipamientos, así como la cooperación con el Ayuntamiento para el mejor logro de los
objetivos que el PGOUZ persigue.
4.- Los instrumentos de planeamiento que desarrollen el PGOUZ podrán tramitarse de modo
simultáneo a los programas de actuación urbanizadora, proyectos de urbanización y demás
instrumentos de ejecución o gestión correspondientes.
Artículo 4.1.02. Coeficientes de ponderación de usos y edificabilidad urbanística ponderada
1.- A los efectos de conseguir la justa distribución de los beneficios y cargas derivadas de la
ordenación urbanística, la ordenación pormenorizada recogida en las normas urbanísticas del Tomo
02 propone para cada ámbito de actuación en suelo urbano y urbanizable los coeficientes de
ponderación entre los usos de tipología diferente previstos para la misma.
2.- Los coeficientes de ponderación establecidos por la ordenación pormenorizada podrán ser
actualizados, en su caso, por los instrumentos de equidistribución. En ese caso el proyecto de
reparcelación deberá justificar y motivar la adopción de los nuevos criterios de ponderación
3.- La edificabilidad urbanística correspondiente a los usos y actividades de carácter lucrativo
establecidos por la ordenación urbanística para un ámbito territorial determinado a ejecutar se
especifica también en las respectivas fichas urbanísticas de cada zona contenidas en el Tomo 02 y se
expresará en metros cuadrados de techo para cada uso. La edificabilidad ponderada se expresa en
metros cuadrados de techo de uso lucrativo característico calculados sumando los productos
resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanística de cada uso o grupo de usos de valor
equivalente por los coeficientes de homogeneización que se establezcan.
Artículo 4.1.03. Programación de la ejecución urbanística.
El orden básico de prioridades para la ejecución de las actuaciones integradas y de las que son
responsabilidad directa de la administración municipal, independientemente de que se desarrollen en
régimen de ejecución pública o privada, se contienen para cada tipo de actuación en las normas
urbanísticas del Tomo 02.
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Artículo 4.1.04. Incumplimiento de la ejecución de la ordenación urbanística y de los plazos
para edificar
1.- El incumplimiento por la iniciativa privada o pública no municipal de los plazos para la ejecución de
la ordenación urbanística y cumplimiento de los deberes urbanísticos, así como el de los plazos
máximos para edificar parcelas y solares o rehabilitar edificaciones, facultará al Ayuntamiento para
llevar a cabo cuantas medidas establece la Ley del Suelo para materializar las previsiones del
planeamiento.
2.- Las parcelas y solares deberán edificarse en los plazos máximos que fije el planeamiento y, en su
caso, el programa de actuación urbanizadora, sin que los plazos de inicio de la edificación puedan
superar el año desde la finalización de las correspondientes obras de urbanización. A tales efectos, el
PGOUZ establece con carácter general el plazo máximo de 1 año contado desde su entrada en vigor,
para solicitar la licencia de edificación en las parcelas y solares vacantes ya urbanizados.
3.- El incumplimiento del deber de edificar en los plazos previstos habilitará al Ayuntamiento para
expropiar la parcela o solar, llevar a cabo su venta forzosa o proceder a la ejecución del planeamiento
mediante la adjudicación de un programa de edificación a un agente edificador, previa declaración de
la parcela en régimen de edificación forzosa.
4.- En el caso de actuaciones integradas en régimen de ejecución privada, el incumplimiento de la
ejecución de la ordenación urbanística facultará al Ayuntamiento para sustituir el sistema de
actuación, o, en su caso, a resolver el convenio formalizado con el agente urbanizador que hubiera
sido seleccionado para ejecutar el programa de actuación urbanizadora.
5.- Independientemente de los supuestos previstos en los apartados anteriores el Ayuntamiento podrá
aplicar la expropiación por motivos urbanísticos en los casos previstos en la legislación urbanística.
CAPÍTULO 4.2. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA
Artículo 4.2.01. Sujeción jerárquica al PGOUZ
1.- Los planes de sectorización y los instrumentos de planeamiento pormenorizado de desarrollo
deberán ajustarse necesariamente a las determinaciones de carácter estructural del PGOUZ, y
especialmente a las que configuran el modelo territorial, tales como la clasificación del suelo y
aquéllas que establecen la estructura general y orgánica del territorio. Igualmente, el planeamiento
que en cada caso deba desarrollar la ordenación estructural de las áreas y sectores para las que el
PGOUZ permite diferir dicha ordenación, habrá de respetar los parámetros estructurales vinculantes
establecidos por el planeamiento general para cada uno de dichos ámbitos.
2.- El planeamiento de ordenación pormenorizada podrá establecer las interpretaciones, ajustes y
excepciones en relación con las ordenanzas generales de edificación y urbanización incluidas en el
PGOUZ, siempre que resulten necesarias con el fin de permitir la correcta ejecución de sus
previsiones de ordenación urbana. En cualquier caso, justificarán debidamente el cumplimiento del
PGOUZ y señalarán expresamente las rectificaciones concretas que introducen entendiéndose, en
caso contrario, que son de aplicación todas las determinaciones que se establecen en las citadas
ordenanzas generales.
Artículo 4.2.02. Iniciativa en la formulación del planeamiento
1.- La formulación de los planes de sectorización corresponde realizarla de oficio al Ayuntamiento, o
bien previa la autorización del mismo, a otras administraciones públicas o a particulares en los
términos establecidos por la Ley.
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2.- La formulación de planes parciales y especiales corresponde en principio a los Ayuntamientos,
pero puede también ser redactados por otras personas físicas o jurídicas de carácter público o
privado. No obstante, los Planes Especiales formulados en virtud de competencias sectoriales que
correspondan a la Administración Autonómica o Foral, serán formulados, tramitados o aprobados por
el órgano autonómico o foral competente.
3.- Los particulares tienen derecho a la consulta previa en materia de planeamiento y a la iniciación
del trámite de los instrumentos de planeamiento de ordenación pormenorizado que formulen, siempre
que presenten la documentación necesaria en cada caso, y su contenido sea conforme a derecho y a
las previsiones del PGOUZ. En todo caso, la aprobación inicial de todo tipo de instrumentos de
planeamiento está reservada al criterio de oportunidad del Ayuntamiento según lo aconseje el interés
general.
4.- En el caso de planes que no sean de iniciativa municipal, el ayuntamiento podrá exigir para su
tramitación copias en soporte informático cuyos planos estén representados en formato .dwg o .dxf,
en sistema de coordenadas UTM. Los documentos deberán estar redactados en las dos lenguas
oficiales de la Comunidad Autónoma.
Artículo 4.2.03. Precisión de límites
1.- Sin perjuicio de la sujeción jerárquica al planeamiento general, los límites de los ámbitos de
planeamiento definidos por el PGOUZ podrán ser objeto de reajuste en los respectivos instrumentos
de desarrollo, cuando afecten a los aspectos siguientes:
A)
B)
C)
D)
Alineación o líneas de edificación existentes.
Características topográficas del terreno.
Existencia de arbolado u otros elementos de interés.
Parcelarios
Artículo 4.2.04. Planes de sectorización
1.- Los planes de sectorización son los instrumentos de ordenación urbanística que establecen y
completan la ordenación estructural del PGOUZ en los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado
para acometer su transformación urbanística. Deberán ser coherentes con las estrategias globales
para el desarrollo sostenible del territorio y resolver la adecuada integración de la propuesta en la
estructura de ordenación municipal definida por el plan general.
2.- Su ámbito será el que el propio plan de sectorización justificadamente delimite, pudiendo abarcar
la totalidad o parte del suelo clasificado como urbanizable no sectorizado pero sin incorporar al mismo
suelos clasificados como no urbanizables, salvo que paralelamente se modifique el PGOUZ.
3.- La documentación integrante de un plan de sectorización deberá incluir, como mínimo, los
siguientes documentos y determinaciones:
A) Justificación de la necesidad de la sectorización y de la suficiencia de infraestructuras y
servicios en relación con las necesidades de la propuesta, y compromisos concretos para
garantizar el respeto de la estrategia municipal de sostenibilidad.
B) Delimitación del ámbito objeto de sectorización, condiciones básicas de ordenación y todas
las determinaciones de ordenación estructural que corresponda definir en el suelo
urbanizable sectorizado.
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C) Calificación de los terrenos que deben formar parte de los sistemas generales, para
garantizar su integración en la estructura municipal y la obtención del suelo necesario para su
implantación.
4.- Específicamente, en relación con la conexión del nuevo sector con la red viaria general y las redes
de servicios urbanísticos se tendrán en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos:
A) Ciclo del agua: necesidad de resolver la conexión con las redes de abastecimiento de agua y
evacuación de aguas usadas (mediante sistema separativo), garantizando la capacidad de
las redes existentes para cubrir la demanda que se pueda generar. En caso de que fuera
insuficiente deberán renovarse las redes existentes para garantizar el suministro y la
evacuación adecuados.
B) Suministro de energía eléctrica: necesidad de resolver la conexión con las redes de
distribución y suministro de energía eléctrica, garantizando la capacidad de la red existente
para cubrir la demanda que se pueda generar. En caso de que fuera insuficiente deberán
renovarse las redes existentes para garantizar el suministro adecuado.
C) Telecomunicaciones: necesidad de resolver la conexión con las redes de telecomunicaciones,
incluida la red de teledistribución municipal, garantizando la capacidad de las redes existentes
para cubrir la demanda que se pueda generar. En caso de que fuera insuficiente deberán
renovarse las redes existentes para garantizar el suministro adecuado.
D) Las afecciones que las obras de urbanización y edificación generen a terceros fuera del
sector, para garantizarles la continuidad del suministro.
5.- Los planes de sectorización podrán también incluir como parte de su contenido la ordenación
pormenorizada completa del sector que propongan, cumpliendo los requisitos de contenido exigidos a
los planes parciales. En este caso, será innecesaria la redacción, tramitación y aprobación de estos
últimos.
Artículo 4.2.05. Planes parciales.
1.- Los Planes Parciales establecen la ordenación pormenorizada de un sector de suelo urbanizable
delimitado por el plan general o por el correspondiente plan de sectorización. Se ajustarán a las
condiciones de ordenación estructural vinculante que el PGOUZ establece para los mismos.
2.-Su ámbito no podrá ser discontinuo, sin perjuicio de comprender una o varias unidades de
ejecución, y se corresponderá con cada uno de los sectores clasificados como urbanizables
sectorizados por el PGOUZ integrando en todo caso a los elementos de sistemas generales adscritos
al mismo.
3.- Los planes parciales podrán también integrar elementos de sistemas generales no adscritos al
sector cuando a juicio de la Administración Municipal concurran circunstancias urbanísticas,
vinculadas al propio desarrollo del sector, que hagan aconsejable su ordenación conjunta y se trate
de elementos contiguos al mismo.
4.- Antes de la formulación del Plan Parcial, si resultara necesario, podrán ordenarse las superficies
de sistema general adscritas al mismo mediante Plan Especial.
5.- En su redacción, los Planes Parciales se ajustarán a las siguientes prescripciones:
A) Si el Plan Parcial incluye dentro de su ámbito suelos que soporten o hayan soportado una
actividad o instalación potencialmente contaminante, se estará a lo dispuesto en la
normativa específica de prevención y corrección de la contaminación del suelo.
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B) La ordenación tendrá en cuenta los criterios y determinaciones aplicables en cada ámbito
en función de su grado de inundabilidad.
C) En caso de incluir superficies pertenecientes al dominio público hidráulico se incentivará el
tratamiento naturalístico de sus riberas y se procurará afectar lo menos posible a la
vegetación de interés y a los cauces fluviales cercanos
D) La ordenación tendrá en cuenta los objetivos de calidad acústica que sean de aplicación en
cumplimiento de la Ley 37/2003 del Ruido o normativa que lo sustituya. En consecuencia se
deberá valorar los datos de evaluación del impacto sonoro en la zona a desarrollar para
procurar ofrecer las alternativas más favorables desde el punto de vista acústico y, en su
caso prever las medidas correctoras pertinentes. Igualmente, el plan incluirá la zonificación
acústica de la superficie de actuación.
E) Deberán especificar expresamente aquellas normas urbanísticas generales del PGOUZ que
dentro de sus ámbitos respectivos permanecen de plena aplicación y las que son
modificadas por sus propias normativas, en lo que se refiere a compatibilidades y
complementariedades entre usos (TÍTULO 6), condiciones de edificación y urbanización
(TÍTULO 7 y 8), Régimen de la edificación (TÍTULO 3) y Protección de la edificación
(TÍTULO 10). En aquellas disposiciones que sean objeto de modificación y, en
consecuencia, de nueva regulación, se justificará suficientemente el respeto de los objetivos
del PGOUZ en cuanto a garantizar la más correcta convivencia entre usos y las mejores
condiciones ambientales y de calidad de los espacios construidos.
F) El desarrollo de cada sector de suelo urbanizable deberá contemplar la posibilidad de
cumplir todas las condiciones objetivas de ejecución establecidas para el mismo por el
PGOUZ como son: La erradicación de determinados usos y edificaciones preexistentes; La
previa o simultánea obtención del suelo reservado a sistemas generales y locales adscritos
o incluidos al sector; excepcionalmente, la ejecución, por cuenta de los propietarios del
sector, de determinadas infraestructuras generales necesarias para posibilitar el correcto
desarrollo y ejecución de la ordenación propuesta, en los términos previstos por la
legislación urbanística vigente.
G) También deberá respetar las características mínimas de la vialidad local circundante,
indicada en el PGOUZ, a los efectos de garantizar la continuidad de la trama señalada en el
suelo urbano y su enlace con el sistema general de comunicaciones.
6.- La documentación integrante de un Plan Parcial será, como mínimo, la siguiente:
A) Memoria informativa y justificativa de la decisión adoptada y su adecuación a la ordenación
estructural del PGOUZ y sus directrices.
B) Planos de información y ordenación pormenorizada.
C) Normas urbanísticas de desarrollo del PGOUZ.
D) Directrices de organización y gestión de la ejecución.
E) Estudio de viabilidad económico-financiera.
F) Anexos de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales indicando, en su
caso, los supuestos de expropiación anticipada o los que se propone para su obtención
anticipada mediante ocupación directa.
G) Directrices de restauración ambiental y paisajística.
7.- Además de las previsiones contenidas en los apartados 5 y 6 de este artículo, los planes parciales
que desarrollen suelo destinado al uso global residencial deberán tener en cuenta como orientación
general los siguientes criterios de diseño de edificios destinados con carácter principal al uso
residencial:
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A) Se propiciará la construcción de porches y soportales en las plantas bajas para favorecer los
itinerarios peatonales.
B) Se procurará evitar diseños que den lugar a viviendas con orientación exclusiva al Norte.
8.- Además de las previsiones contenidas en los apartados 5 y 6 de este artículo, los Planes Parciales
que desarrollen suelo destinado a posibilitar la implantación de actividades económicas de carácter
industrial deberán tener en cuenta las siguientes determinaciones:
A) Los espacios libres y las zonas ajardinadas de las áreas industriales se dispondrán de modo
que actúen como pantallas visuales desde los principales puntos de observación, procurando
la utilización de especies autóctonas y ornamentales, preferentemente de follaje denso y gran
porte.
B) Toda actividad que se implante en los suelos industriales tendrá que disponer, en su caso, de
los medios propios de prevención y extinción de incendios adecuados a sus características.
C) En caso de que existiera un grado suficiente de peligrosidad de acuerdo con la legislación
aplicable, se habrá de elaborar un Plan de Emergencia Exterior.
D) Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre las personas por la emisión de ruidos,
polvos y emisiones atmosféricas. Se planearán las medidas correctoras oportunas de
acuerdo con la legislación y con las ordenanzas municipales específicas sobre protección
ambiental.
E) Si las aguas residuales de las industrias permitidas en el ámbito del Plan Parcial fueran
incompatibles con el vertido directo a la red de saneamiento, deberán ser sometidas a
depuración previa, bien de forma conjunta o individual por parte de cada empresa, en función
del tipo de vertido que se prevea.
F) Se garantizará un buen control sobre los residuos sólidos que se generen (peligrosos,
urbanos y asimilables e inertes) de acuerdo con la legislación aplicable.
G) Se preverán los sistemas que potencien la minimización de la generación y el reciclaje de los
residuos.
H) Que las actividades que se implanten adopten, en su caso y en lo posible, medidas tales
como:
• Uso de combustibles y tecnologías de bajo poder contaminante.
• Utilización de sistemas de regulación de temperaturas y aislamiento térmico en los
edificios.
• Optimización del rendimiento energético de las instalaciones de combustión.
• Procurar el buen estado de los motores en general y, especialmente, el de los
vehículos de transporte, de forma que se reduzcan los niveles de emisión de ruido.
• Instalación de sistemas que incidan en el ahorro y la reutilización del agua necesaria
para los procesos industriales.
Artículo 4.2.06. Planes Especiales
1.- Los Planes Especiales son planes de ordenación pormenorizada que establecen las
determinaciones necesarias para su objeto específico en los términos que disponga, en su caso, el
PGOUZ. Sin perjuicio de la posibilidad de formular planes especiales con otra finalidad distinta a las
que a continuación se citan, a nivel de iniciativa municipal se distinguen fundamentalmente los
siguientes tipos de planes especiales:
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A) Planes especiales de ordenación urbana. Son los que tienen específicamente por objeto
desarrollar la ordenación estructural del plan general mediante el establecimiento de la
ordenación pormenorizada de aquellas áreas de suelo urbano para las que el PGOUZ
permita diferir dicha ordenación. Podrán ser igualmente utilizados para modificar la
ordenación pormenorizada del suelo urbano contenida en el PGOUZ.
B) Planes especiales de renovación urbana. Tienen por objeto el desarrollo de actuaciones
concretas que, conservando la estructura fundamental de la ordenación anterior y la
edificabilidad urbanística, tengan las siguientes finalidades: creación y ampliación de
dotaciones públicas y equipamientos privados; desarrollo de infraestructuras; reforma interior,
rehabilitación y regeneración urbana; mejora del medio ambiente, de la movilidad,
accesibilidad o de los servicios públicos; y, en general, otros fines análogos.
C) Planes especiales de protección y conservación de elementos naturales y/o artificiales. Se
podrán referir al litoral, paisaje, medio urbano o rural, ecosistemas fluviales, espacios
forestales, bienes culturales, la implantación de zonas de recreo, esparcimiento y ocio y, en
general, cuantas finalidades se establecen en la normativa urbanística en vigor.
2.- El ámbito de un Plan Especial será el determinado, bien por un Plan Territorial Sectorial, bien por
las previsiones del PGOUZ, o bien por lo dispuesto en el acto administrativo que justifique y ordene
su formación.
3.- En su redacción, los Planes Especiales se ajustarán a las siguientes prescripciones:
A) No podrán sustituir a los Planes de Ordenación Territorial ni al PGOUZ en su función de
ordenación urbanística integral del territorio, y no podrán clasificar suelo, ni alterar las
determinaciones básicas del PGOUZ respecto a su modelo territorial y los elementos
fundamentales de la estructura general y orgánica del mismo.
B) Los que tengan específicamente por objeto desarrollar la ordenación estructural del PGOUZ,
deberán especificar expresamente aquellas normas urbanísticas generales del PGOUZ que
dentro de sus ámbitos respectivos permanecen de plena aplicación y las que son modificadas
por sus propias normativas, en lo que se refiere a compatibilidades y complementariedades
entre usos (TÍTULO 6), condiciones de edificación y urbanización (TÍTULO 7 y 8), Régimen
de la edificación (TÍTULO 3) y Protección de la edificación (TÍTULO 10). En aquellas
disposiciones que sean objeto de modificación y, en consecuencia, de nueva regulación, se
justificará suficientemente el respeto de los objetivos del PGOUZ en cuanto a garantizar la
más correcta convivencia entre usos y las mejores condiciones ambientales y de calidad de
los espacios construidos.
C) Si el Plan Especial incluye dentro de su ámbito suelos que soporten o hayan soportado una
actividad o instalación potencialmente contaminante, se estará a lo dispuesto en la normativa
específica de prevención y corrección de la contaminación del suelo..
D) Los Planes Especiales que se redacten en los ámbitos de ordenación y rehabilitación urbana
previstos en el PGOUZ deberán basarse en los siguientes criterios y estrategias que inciden
en una mejora de la calidad urbana:
1.
2.
3.
4.
5.
Mejora de las dotaciones públicas.
Mejora del espacio público y la accesibilidad.
Construcción de viviendas accesibles.
Actuaciones que incidan en la mejora de la salubridad y la seguridad.
Actuaciones que incidan en la mejora de calidad y diversidad paisajística de los
ámbitos a reformar.
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6. En su caso, tendrán en cuenta los criterios específicos establecidos para los Planes
Parciales tanto con carácter general, como con carácter específico para zonas
residenciales o para la implantación de actividades económicas.
4.- Sin perjuicio de la documentación que específicamente requiera cada Plan Especial en atención a
la finalidad que persiga, en general, los documentos integrantes serán como mínimo los exigidos para
los planes parciales y el contenido de sus determinaciones tendrán un grado de definición equivalente
al de aquellos. Cuando el plan especial afecte en todo o parte al suelo clasificado como no
urbanizable deberán incluir la documentación exigida por la normativa de evaluación de impacto
ambiental. Cuando se trate de Planes Especiales de Rehabilitación en conjuntos declarados Áreas de
Rehabilitación Integrada, contendrán además las determinaciones específicas establecidas sobre
actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado
Artículo 4.2.07. Medidas correctoras y protectoras del planeamiento de desarrollo
1.- Todas las medidas correctoras y protectoras de carácter ambiental que deban incorporarse en el
planeamiento pormenorizado de desarrollo, han de hacerlo con el suficiente grado de detalle para que
garanticen su efectividad.
2.- Aquellas medidas que se puedan presupuestar, deberán incluirse como unidad de obra, con su
correspondiente partida económica. Las que no puedan presupuestarse, se incluirán en el Pliego de
Condiciones Técnicas.
3.- Durante la elaboración del planeamiento de desarrollo del PGOUZ, se tendrá en cuenta lo
establecido en las distintas ordenanzas municipales que regulen aspectos ambientales.
4. Se impulsará la función de corredor ecológico de los dominios públicos hidráulicos y se deberá
tener en cuenta como criterio de diseño pormenorizado para el área o sector, el respeto e integración
de las manchas de vegetación autóctona y/o vegetación de ribera.
5. Los instrumentos de ordenación pormenorizada deberán incluir las medidas necesarias para
garantizar el control de residuos y desechos durante la fase de construcción.
Artículo 4.2.08. Estudios de detalle
1.- Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar las determinaciones de la
ordenación pormenorizada en cualquier clase de suelo. Salvo que el estudio de detalle esté
expresamente previsto por el planeamiento, la necesidad de la complementación y adaptación deberá
justificarse debidamente en su propia Memoria explicativa.
2.- Las determinaciones de los estudios de detalle serán las previstas en la normativa urbanística en
vigor, y en concreto, tendrán como objetivo alguno o varios de los siguientes fines:
A) Señalar, rectificar, adaptar o completar las alineaciones y rasantes establecidas por el
planeamiento pormenorizado para las edificaciones, elementos o tramos de la red viaria.
B) Ordenar los volúmenes edificatorios definiendo, en su caso, el viario interior, pero respetando
siempre las previsiones generales del planeamiento.
C) Regular aspectos y características estéticas y compositivas de las obras de urbanización,
edificaciones, instalaciones y demás elementos complementarios definidos en la ordenación
pormenorizada.
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3.- No podrán reducir las superficies destinadas a viales y espacios libres; ni incrementar las
edificabilidades asignadas por los Planes ni alterar las previsiones sobre ocupación de suelo, alturas
máximas, o usos permitidos y prohibidos; ni suprimir, abrir o prolongar calles salvo que cumplan
funciones estrictas de vías interiores.
4.- Contendrán las determinaciones señaladas en la normativa urbanística en vigor (Memoria, planos
de información y de ordenación), así como cuanta documentación adicional fuera precisa, en atención
a la finalidad de su formulación.
Artículo 4.2.09. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenación urbanística
1.- El Ayuntamiento, en el marco de las facultades que le otorga la legislación, podrá aprobar
ordenanzas municipales complementarias a la ordenación urbanística para regular aspectos
relacionados en mayor o menor medida con la aplicación del planeamiento urbanístico y en particular,
los relativos a la urbanización, construcción y edificación. Específicamente se establece la previsión
de redactar una ordenanza municipal de protección del Medio Ambiente.
2.- La formulación de nuevas ordenanzas municipales de edificación y urbanización o la modificación
de las contenidas en el PGOUZ se tramitarán y aprobarán por el procedimiento previsto en la
normativa de régimen local para las ordenanzas municipales.
Artículo 4.2.10. Catálogos
1.- Los catálogos son instrumentos complementarios de la ordenación urbanística que inventarían e
identifican los bienes tanto naturales como artificiales objeto de protección por la ordenación
urbanística. Los catálogos señalarán las características de los elementos incluidos en ellas y
precisarán, en su caso, la categoría, calificación y régimen de protección que les corresponde.
2.- La formulación de nuevos catálogos, o la actualización y/o modificación de los contenidos en el
PGOUZ se tramitará y aprobará por el procedimiento previsto en la normativa de régimen local para
las ordenanzas municipales. La inclusión, exclusión o cambio de categoría de protección dentro del
catálogo deberá estar debidamente justificada.
CAPÍTULO 4.3. INSTRUMENTOS Y FORMAS DE EJECUCIÓN URBANÍSTICA
Artículo 4.3.01. Tipos de actuación
1.- La ejecución de la ordenación urbanística prevista en el PGOUZ y los instrumentos de
planeamiento pormenorizado que lo desarrollen se llevará a cabo mediante alguno de los siguientes
modos:
A) Mediante actuaciones aisladas en suelo urbano consolidado, tendentes a edificar parcelas y
solares que cuentan con un nivel de urbanización suficiente para atender los usos y la
edificabilidad urbanística previstos en la ordenación urbanística.
B) Mediante actuaciones integradas en suelo urbanizable sectorizado, y en suelo urbano no
consolidado por la urbanización, que darán lugar a uno o varios solares conforme a un
programa de actuación urbanizadora y que habrán de acometerse a través de una o varias
unidades de ejecución.
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C) Mediante actuaciones de dotación, en situaciones de incremento de edificabilidad urbanística
ponderada en las que el grado de urbanización preciso es asimilable al de las actuaciones
aisladas.
D) Mediante actuaciones de ejecución de sistemas generales o locales cuando los mismos no
figuren adscritos ni incluidos en actuaciones integradas por el sistema de expropiación
forzosa.
2.- Las actuaciones aisladas y de dotación edificatorias pertenecen a la esfera de actuación propia de
los sujetos, privados o públicos, propietarios de las respectivas parcelas o solares, si bien la actividad
de edificación está sujeta a la intervención de la administración pública competente en los términos
fijados por la Ley.
3.- Las actuaciones integradas pertenecen a la esfera de actuación pública, y es responsabilidad de
las administraciones públicas, aunque pueden desarrollarse en régimen de ejecución pública o
privada.
4.- La ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales pertenece a la
esfera de actuación pública y comprende las obras de urbanización y edificación adecuadas en cada
caso.
Artículo 4.3.02 Presupuestos de la ejecución urbanística
1.- La actividad de la ejecución urbanística en cualquier ámbito de actuación requerirá la aprobación
previa de los instrumentos de ordenación y ejecución urbanística previstos por la Ley y el
planeamiento urbanístico municipal.
2.- Así, y dependiendo del tipo de actuación de que se trate la ejecución urbanística requerirá la
aprobación definitiva de:
A) El planeamiento urbanístico idóneo para establecer la ordenación pormenorizada en la clase
de suelo que se trate.
B) El programa de actuación urbanizadora, con excepción de las actuaciones aisladas o de
dotación y las de ejecución de las dotaciones públicas de la red de sistemas generales y
locales, sin perjuicio de las peculiaridades del procedimiento especial de reparcelación
forzosa previsto por la Ley.
C) El proyecto de urbanización o, en su caso, el de obras complementarias de urbanización o el
de obras de dotaciones públicas.
D) El proyecto de reparcelación, salvo en los supuestos de actuaciones aisladas y de dotación
que no precisen de ella, las actuaciones integradas de propietario único o las que se ejecuten
por el sistema de expropiación, y las de ejecución de dotaciones públicas de la red de
sistemas generales y locales.
E) El programa de edificación, en el supuesto de incumplimiento del deber de edificar en
actuaciones aisladas, una vez transcurrido el plazo máximo para realizar la edificación.
Artículo 4.3.03. Unidades de Ejecución
1.- Las actuaciones integradas se ejecutarán a través de una o varias unidades de ejecución. Las
unidades de ejecución constituyen el ámbito espacial de una actuación urbanizadora. Su delimitación
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se hará de forma que permita el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y
urbanización de toda su superficie.
2.- La delimitación de las unidades de ejecución podrá realizarse en los planes y en los programas de
actuación urbanizadora. Si la delimitación no se incluyere en los anteriores instrumentos de
ordenación y ejecución urbanística, o si la contenida en un plan o programa de actuación
urbanizadora quisiera modificarse, podrán delimitarse unidades de ejecución o, en su caso,
modificarse, conforme al procedimiento específico previsto en la legislación del suelo en vigor.
Artículo 4.3.04. Programas de actuación urbanizadora
1.- Los programas de actuación urbanizadora regulan y organizan, en su caso por fases, el desarrollo
y la ejecución de las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado por la urbanización y en
suelo urbanizable sectorizado. No podrán alterar la ordenación estructural ni la pormenorizada
determinadas por el planeamiento correspondiente, sin perjuicio de la posibilidad de modificar las
unidades de ejecución en los términos previstos en la Ley.
2.- Los programas de actuación urbanizadora contendrán la documentación técnica, jurídica y
urbanística precisa para regular todos los extremos previstos en la Ley acompañada como mínimo de
la documentación siguiente:
A) Memoria justificativa.
B) Documentación técnico-urbanística y anteproyecto de urbanización con el suficiente grado de
desarrollo de las obras a realizar, según lo exigido por la legislación urbanística en vigor.
C) Documentación jurídico-urbanística con detalle entre otros aspectos, de la programación
temporal, régimen de ejecución y sistema de actuación propuesto; propuesta de localización
de terrenos que hayan de ser objeto de cesión gratuita al Ayuntamiento; en su caso,
programa de realojos.
D) Planos de información y delimitación de las unidades de ejecución
E) Plano parcelario y relación de titulares de los bienes y derechos objeto de la actuación.
F) Estudio de viabilidad económico-financiera, con estimación aproximada de su coste, y
valoración de la totalidad de los bienes y derechos objeto de la actuación.
3.- El programa de actuación urbanizadora deberá incluir también con el suficiente nivel de definición
para ser tenido en cuenta por el posterior proyecto de urbanización, un Plan de restauración
Ambiental y Paisajística que recoja, entre otros, los siguientes aspectos:
A) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras y actuaciones complementarias,
tales como: instalaciones auxiliares, vertederos o escombreras de nueva creación, zonas de
extracción de materiales a utilizar en las obras, red de drenaje de las aguas de escorrentía
superficiales, accesos y vías abiertas para la obra, etc.
B) Actuaciones a realizar en el área afectada para conseguir la integración paisajística de la
actuación, con especial atención a: nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía,
integración del ámbito a urbanizar en relación con la orografía de la zona (taludes tendidos,
técnicas “vivas” de estabilización de taludes), limitación de las áreas pavimentadas,
minimización de la afección a las masas arboladas de interés natural, descripción de las
especies vegetales que se van a utilizar en la restauración y de los métodos de implantación
y mantenimiento de las mismas, que tendrán que adecuarse a las características
bioclimáticas y del terreno, etc.
4.- El programa de actuación urbanizadora deberá recoger previsiones, que posteriormente el
proyecto de urbanización definirá en detalle, para la resolución del enlace de los servicios
urbanísticos del ámbito para el que se proyectan con los generales con los que entronquen. En
concreto deberá tener en cuenta:
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A) La existencia de dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto cuantitativo
negativo sobre los recursos hídricos de la zona.
B) La adecuación de las redes de saneamiento y abastecimiento de cada ámbito de
urbanización, teniendo en cuenta la posible influencia de las restantes áreas aptas para
urbanizar o urbanas, dada la posible acumulación de caudales a evacuar y de la presión y
caudales de la red de abastecimiento y saneamiento, de manera que se evite una
sobresaturación de las redes. La red de saneamiento y de aguas pluviales será de tipo
separativo. Las aguas residuales generadas en los nuevos ámbitos urbanizables serán
conducidas a la red general de saneamiento.
C) La capacidad viaria de los accesos necesarios para acceder a los nuevos ámbitos
urbanizables se determinará en función de la frecuencia que vayan a soportar, de forma que
se resuelvan adecuadamente los problemas de accesibilidad y movilidad entre dichos
ámbitos y el resto del municipio.
D) La continuidad de las líneas de transporte público del municipio hasta los nuevos ámbitos, y
de las redes peatonales y ciclistas, promocionando la accesibilidad.
5.- En los ámbitos donde haya suelos que soporten o hayan soportado una actividad o instalación
potencialmente contaminante, se estará a lo dispuesto en la normativa específica de prevención y
corrección de la contaminación del suelo.
Artículo 4.3.05. Proyectos de urbanización
1.- Los Proyectos de urbanización son proyectos de obras que tienen por objeto la definición técnica
precisa de las obras de urbanización. Se redactarán con precisión suficiente para poder ser
ejecutados bajo la dirección de un técnico distinto a su redactor.
2.- La ejecución de cualquier obra de urbanización en una actuación integrada precisará de un
proyecto de urbanización que habrá de definir, desarrollar y concretar todos los aspectos
contemplados, en su caso, en el anteproyecto del programa de actuación urbanizadora.
3.- Los proyectos de urbanización establecerán, en uno o varios proyectos, las obras
correspondientes a la ejecución del viario, espacios libres y zonas verdes, abastecimiento de agua,
saneamiento, alumbrado público, suministro de energía eléctrica, de gas energético, telefonía,
telecomunicación, mobiliario urbano, señalización viaria horizontal y vertical, espacios para
contenedores de reciclaje y recogida de basuras, y cualesquiera otros servicios infraestructurales que
el planeamiento o el programa de actuación urbanizadora prevean o el Ayuntamiento considere
necesarios.
4.- El contenido de los proyectos de urbanización será el establecido en la normativa urbanística en
vigor, además de los estudios, programas y planes de seguridad y calidad que en cada caso
procedan. Los pliegos de condiciones técnicas deberán recoger todas las medidas protectoras y el
programa de vigilancia ambiental propuestos en los estudios de evaluación conjunta de impacto
ambiental. Aquellas medidas que se puedan presupuestar, deberán incluirse como unidad de obra,
con su correspondiente partida económica.
5.- El Ayuntamiento aprobará un pliego general de condiciones para la redacción y tramitación de los
proyectos de urbanización y modelos de mobiliario urbano (bancos, farolas, etc) basados en criterios
de estética, homogeneidad, durabilidad y sostenibilidad.
6.- En los ámbitos donde haya suelos que soporten o hayan soportado una actividad o instalación
potencialmente contaminante, se estará a lo dispuesto en la normativa específica de prevención y
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corrección de la contaminación del suelo.
7.- Los proyectos de obras complementarias de urbanización que sean precisos en actuaciones
aisladas no tendrán la consideración de proyectos de urbanización y se incluirán como anexos en el
proyecto de edificación autorizándose conjuntamente con la licencia de edificación.
Artículo 4.3.06. Sistemas de actuación en actuaciones integradas
1.- La ejecución de programas de actuación para el desarrollo de cada unidad de ejecución incluida
en una actuación integrada se llevará a cabo a través de alguno de los sistemas de ejecución pública
o privada previstos en la legislación urbanística.
2.- La determinación del sistema de actuación corresponde al Ayuntamiento con plena libertad
atendiendo a los criterios establecidos en la legislación urbanística. El sistema de actuación se
establecerá por el propio planeamiento estructural o pormenorizado, o en todo caso, en el acto de
aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora que, a su vez, podrá modificar el
establecido por el plan de forma motivada.
3.- Los sistemas de actuación pueden ser en régimen de ejecución pública: sistema de cooperación y
sistema de expropiación forzosa; o en régimen de ejecución privada: sistema de agente urbanizador y
sistema de concertación.
4.- El sistema de cooperación es un sistema de ejecución pública en el que los propietarios del suelo
comprendido en la unidad de ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración
ejecuta las obras de urbanización con cargo a los propietarios. La gestión del sistema y la ejecución
de la urbanización podrá ser delegada en otra administración pública, en una sociedad pública o en
un consorcio urbanístico mediante convenio.
5.- El sistema de expropiación es un sistema de ejecución pública en el que la administración
actuante adquiere el suelo y otros bienes y derechos incluidos dentro de la unidad de ejecución, que
sus propietarios deben enajenar forzosamente, y lleva a cabo la actuación urbanística
correspondiente, sin perjuicio de la posibilidad de liberar de la expropiación a determinados bienes en
los casos y condiciones previstos en la Ley. El Ayuntamiento puede gestionar la expropiación bien de
forma directa, o a través de una entidad de derecho público dependiente o adscrita al mismo.
También podrá encomendarla mediante convenio a otra administración pública territorial o entidad de
derecho público dependiente de ella, o atribuírsela mediante concurso a un tercero concesionario.
6.- El sistema de concertación es un sistema de ejecución privado en el que la gestión y ejecución de
la unidad de ejecución se realiza por los propietarios del suelo a través de una junta de concertación,
bajo la supervisión y control de la administración y sin perjuicio de la prerrogativa municipal de
sustituir el sistema de actuación por incumplimiento de los compromisos legales o los recogidos
mediante convenio.
7.- El sistema de actuación mediante agente urbanizador es un sistema de ejecución privado en el
que la gestión y ejecución de la unidad de ejecución se adjudica mediante concurso a un agente
urbanizador, persona física o jurídica, que asume la ejecución del programa de actuación
urbanizadora, bajo la supervisión y control de la administración y sin perjuicio de la prerrogativa
municipal de resolver el convenio urbanístico con el agente urbanizador por incumplimiento de los
compromisos asumidos por éste.
Artículo 4.3.07. Proyectos de Reparcelación
1.- Independientemente del sistema de actuación se entiende genéricamente por reparcelación, la
agrupación o integración de fincas comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división
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ajustada al planeamiento pormenorizado, con adjudicación de las parcelas resultantes a los
interesados en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le
corresponda.
2.- La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación
urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para
la edificación con arreglo al planeamiento pormenorizado y localizar sobre parcelas determinadas y
en esas mismas zonas la edificabilidad urbanística que, en su caso, corresponda al Ayuntamiento.
3.- Los Proyectos de reparcelación contendrán la documentación exigida reglamentariamente y
cuanta adicional fuere necesaria en función de las características de la ordenación.
4.- En las actuaciones integradas, la aprobación del programa de actuación urbanizadora coloca a los
terrenos comprendidos en la misma en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento
de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación
reparcelatoria.
5.- Sin perjuicio de su carácter preceptivo cuando sea necesaria la equidistribución de beneficios y
cargas, la reparcelación podrá ser voluntaria y forzosa. La voluntaria es la formalizada de común
acuerdo por los propietarios, en su caso, conjuntamente con el agente urbanizador. La reparcelación
forzosa es la formulada y promovida por el Ayuntamiento para la ejecución del planeamiento
municipal, otras administraciones públicas en el ejercicios de sus competencias, y por las juntas de
concertación o el agente urbanizador cuando sea precisa para la ejecución de un programa de
actuación urbanizadora.
Artículo 4.3.08. Expropiaciones para hacer efectiva la accesibilidad en edificaciones
residenciales
1.- El ayuntamiento podrá expropiar en beneficio de la comunidad de propietarios o de quienes
ostenten una mayoría suficiente para ejecutar las obras, elementos privativos de edificaciones de uso
predominantemente residencial al objeto de que puedan habilitarse ascensores e instalaciones
precisas para hacer efectiva la accesibilidad en los términos previstos en la legislación sectorial
específica.
2.- Los supuestos y procedimiento para las expropiaciones podrán ser regulados mediante ordenanza
municipal. En tanto no se apruebe dicha ordenanza este tipo de expropiaciones se regirán por lo
dispuesto en los apartados siguientes.
3.- La expropiación deberá ser promovida por quien vaya a ser beneficiario de la expropiación. La
solicitud deberá ir acompañada de la siguiente documentación:
A) Certificación del acuerdo de la comunidad de propietarios donde se muestre claramente la
voluntad de instalar el ascensor, que el acuerdo es válido y está adoptado por mayoría
suficiente de conformidad con las reglas específicas de propiedad horizontal.
B) Proyecto técnico de instalación o sustitución de elementos de accesibilidad que cumpla con
las previsiones de la legislación específica en materia de accesibilidad y con las ordenanzas
urbanísticas municipales.
C) Memoria justificativa de que la opción adoptada en el proyecto técnico es la única alternativa
válida posible para instalar los elementos de accesibilidad y que ha sido imposible alcanzar
un acuerdo amistoso con los propietarios y titulares de derechos reales de los bienes
afectados.
D) Régimen de constitución del edificio en el régimen de propiedad horizontal y estatutos de la
comunidad de propietarios.
E) Datos catastrales, registrales y demás información de relevancia sobre los bienes y derechos
afectados
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4.- El ayuntamiento valorará caso por caso las solicitudes de expropiación que se presenten y previa
audiencia a los propietarios y titulares de derechos reales de los bienes que se proponga expropiar
adoptará el acuerdo correspondiente en torno a iniciar o no los trámites de expropiación. No se
realizarán expropiaciones que supongan la extinción o traslado de actividades conformes con la
ordenación urbanística.
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TÍTULO 5. REGIMEN DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS
CAPÍTULO 5.1 DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 5.1.01. Actos sujetos a licencia
1.- Las actuaciones de transformación y utilización del suelo, subsuelo y vuelo objeto de ordenación
urbanística estarán sujetas al control de su legalidad por parte del ayuntamiento a través de las
potestades de inspección, autorización y licencia, y órdenes de ejecución. Quedan sujetos a la
necesidad de obtención de licencia urbanística municipal, dentro de los términos de la legislación
vigente y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la normativa
sectorial aplicable, los siguientes actos:
A) Obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta; las de
ampliación de construcciones, edificaciones e instalaciones existentes; y las obras de
demolición, salvo en los casos declarados de ruina inminente.
B) Obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o configuración arquitectónica
del edificio o al aspecto exterior de las construcciones, edificios e instalaciones de toda clase;
obras de modificación de la disposición interior o que vayan dirigidas a la rehabilitación de las
edificaciones, incluidas aquellas que supongan la división de la vivienda preexistente en dos o
más viviendas.
C) Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional.
D) Las obras de urbanización complementaria a la edificación no incluidas en proyectos de
urbanización aprobados por el Ayuntamiento
E) Movimientos de tierras, desmontes, explanaciones en cualquier clase de suelo; extracción de
áridos y explotación de canteras; acumulación de vertidos y depósito de materiales ajenos a
las características propias del paisaje natural que puedan ser susceptibles de deteriorar o
degradar el mismo.
F) Cierres de fincas, muros y vallados; aperturas de caminos, así como su modificación o
pavimentación.
G) Instalación de casas prefabricadas y similares, provisionales o permanentes; instalación de
invernaderos.
H) Colocación de carteles y vallas de propaganda cuando se levanten o apoyen en elementos
que sirvan de soporte estructural.
I) Instalación de elementos auxiliares de las obras; tendidos eléctricos, telefónicos o de
telecomunicaciones; colocación de antenas de cualquier clase; instalaciones que se ubiquen
o afecten al subsuelo.
J) Primera utilización de obras o partes de ellas, así como la modificación, total o parcial, de los
usos de la edificación
K) Las actividades y apertura de todo tipo de establecimiento, incluidos los industriales,
comerciales, profesionales y asociativos.
L) La tala de árboles y vegetación arbustiva que estén protegidos por el planeamiento territorial
o urbanístico, o que se ubiquen en áreas de interés naturalístico o especial protección.
M) Los de parcelación y segregación de fincas y terrenos en cualquier clase de suelo, no
incluidos en un proyecto de reparcelación, y la división o segregación de edificios en régimen
de propiedad horizontal.
N) Cualquier otra acción que implique o requiera alteración de las rasantes o la configuración de
los terrenos, o de los elementos naturales de los mismos.
O) En general, cualesquiera otros que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación
territorial y urbanística y en general, las actuaciones que supongan ejecución de obras, o uso
del suelo, subsuelo o vuelo, análogos a los previstos en los apartados anteriores.
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2.- La sujeción previa a licencia rige sin excepción para todas las actividades relacionadas en el
apartado anterior que se realicen en el ámbito territorial de Zarautz, con independencia de que
pertenezcan al dominio o patrimonio público, aunque el acto de que se trate exija autorización,
licencia o concesión de otra Administración Pública.
3.- Los actos relacionados en los apartados anteriores que se promuevan por órganos de las
Administraciones Públicas, Comunidad Autónoma o entidades de derecho público que administren
bienes estatales o autonómicos sobre cualquier clase de suelo comprendido dentro del término
municipal, estarán igualmente sujetos a licencia municipal, sin perjuicio de las excepciones previstas
en la normativa en vigor.
4.- Mediante ordenanza municipal podrá sustituirse la necesidad de obtención de licencias por la
obligación de una comunicación previa, por escrito, del interesado al Ayuntamiento o establecerse
procedimientos abreviados o simplificados para obtener determinadas licencias y autorizaciones. Esta
posibilidad quedará restringida a la ejecución de obras de escasa entidad técnica para las que se
entienda innecesaria la presentación de proyecto técnico, o para el ejercicio de determinadas
actividades exentas por su nulo o escaso potencial en cuanto a la producción de molestias o efectos
nocivos.
Artículo 5.1.02. Alcance y contenido de las licencias
1.- Las licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.
2.- Las licencias se entenderán otorgadas con arreglo a las condiciones generales establecidas en la
legislación y las normas generales de edificación y usos aplicable, en el planeamiento municipal en
vigor, y en las expresadas en el acto de otorgamiento, según la clase y destino del suelo. No podrá
justificarse la vulneración de las disposiciones legales o normas urbanísticas con el silencio o
insuficiencia del contenido de la licencia
.
3.- La licencia urbanística no exime a su titular de la obligación de obtener cualquier otra autorización
exigible por la normativa vigente de carácter general, sectorial o municipal. No podrán concederse
licencias de obras para actividades clasificadas en tanto no se haya concedido la licencia de
actividad.
4.- Con carácter previo a la concesión de la licencia, se procederá a la liquidación de las tasas e
impuestos municipales correspondientes, así como a realizar cuantos otros trámites de índole
específica fueren exigibles a tenor del PGOUZ, del planeamiento de desarrollo aplicable y de la
Ordenanzas Municipales.
Artículo 5.1.03. Solicitud de licencias urbanísticas
1.- El procedimiento de otorgamiento de licencia se iniciará a instancia del interesado acompañado
del proyecto técnico y/o la documentación que sea precisa para cada tipo de actuación que se quiera
realizar.
2.- A la solicitud deberá también acompañarse las autorizaciones concurrentes exigidas por la
legislación que en cada caso fuera aplicable, y la concesión correspondiente cuando el acto suponga
la ocupación o utilización de dominio público.
Artículo 5.1.04. Control de proyectos y subsanación de deficiencias
Presentada una solicitud de licencia, las posibles deficiencias técnicas o de otra clase que se
detecten deberán ser comunicadas al interesado de forma conjunta y en un solo acto. Cumplimentada
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la subsanación, los nuevos reparos que en su caso se susciten no deberán referirse a cuestiones que
hubieran debido apreciarse anteriormente.
Artículo 5.1.05. Licencias en suelos potencialmente contaminados
En los supuestos de suelos que soporten o hayan soportado una actividad potencialmente
contaminante el otorgamiento de las licencias de obra nueva, de instalación o ampliación de una
actividad, o de movimientos de tierras quedará supeditado a lo dispuesto en la normativa específica
de prevención y corrección de la contaminación del suelo y, en su caso, a la previa declaración de la
calidad del suelo realizado por el órgano ambiental competente.
Artículo 5.1.06. Silencio administrativo
1.- Independientemente de la obligación de dictar resolución expresa, la licencia urbanística se
entenderá concedida por el transcurso del plazo máximo para resolver desde la presentación de la
solicitud sin notificación de resolución alguna. Salvo que la regulación específica aplicable o las
ordenanzas municipales recojan expresamente otros plazos, subsidiariamente y como norma general
el plazo máximo para la notificación de resolución expresa será de tres meses.
2.- Cuando para determinada actuación sujeta a licencia se exigieran autorizaciones o informes de
otras administraciones públicas, el plazo para que opere el silencio se entenderá ampliado en el
tiempo que tarde dicho organismo en emitir su autorización o informe, si ésta ha de ser previa a la
licencia. También se interrumpirá el plazo para resolver en los supuestos que el procedimiento se
paralice por causas imputables al interesado, para subsanación de deficiencias o mejoras en la
solicitud, apertura de un trámite de audiencia o información pública, u otras razones que así lo
justifiquen.
3.- En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos en
contra de la legislación, del planeamiento urbanístico o de las ordenanzas municipales.
Artículo 5.1.07. Transmisión de licencias
1.- Las licencias podrán transmitirse pero tanto el que transmite como el nuevo titular de la licencia
están obligados a comunicar al Ayuntamiento el cambio de titularidad de la licencia, mediante escrito
en el que conste que el nuevo titular asume expresamente todas las condiciones derivadas de la
licencia. Si las obras se hallan en curso de ejecución, deberá acompañarse acta en que se
especifique el estado en que se encuentran. En el supuesto de que las condiciones consten en
escritura pública, se efectuará el cambio de titularidad con las mismas formalidades.
2.- Sin el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior, las responsabilidades
que se deriven del cumplimiento de la licencia serán exigibles indistintamente al antiguo y al nuevo
titular de la licencia.
Artículo 5.1.08. Modificaciones de las licencias
1.- Cualquier modificación respecto a la licencia otorgada deberá ser previamente autorizada por el
ayuntamiento, previa presentación de la documentación técnica precisa según sea el alcance de la
modificación y el tipo de licencia otorgado.
2.- Todas las modificaciones que se pretendan introducir respecto al proyecto aprobado, deberán ser
suscritas por el titular de la licencia y el técnico director de las obras.
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Artículo 5.1.09. Control de la ejecución de las obras
1.- El inicio de cualquier tipo de obra que precise de licencia municipal deberá ser comunicada al
Ayuntamiento.
2.- En las obras de nueva planta el titular de la licencia deberá comunicar al ayuntamiento, con una
antelación mínima de quince (15) días, la fecha prevista para el inicio de las obras, solicitando la
comprobación del replanteo correspondiente y el señalamiento de alineaciones y rasantes, no
pudiendo comenzar la cimentación de un edificio sin que se haya dado cumplimiento a dicho
señalamiento por parte de los servicios técnicos municipales. Independientemente de ello, al fijar las
condiciones de la licencia el ayuntamiento podrá establecer la obligación de comunicar la finalización
o inicio de otras fases de la ejecución de las obras (estructura, cerramientos exteriores e interiores...)
al efecto de realizar inspecciones.
3.- La autoridad municipal ordenará la inmediata suspensión de las obras, si no apareciese
debidamente acreditada la efectiva dirección técnico-facultativa exigible según la naturaleza de las
mismas.
Artículo 5.1.10. Inicio, caducidad y suspensión de licencias
1.- La autoridad municipal competente fijará en el acto de otorgamiento de la licencia los plazos de
inicio, interrupción máxima y finalización de las obras.
2.- Las actividades autorizadas por la licencia, deberán iniciarse dentro de los plazos fijados en el
acto de su otorgamiento. Dichos plazos podrán prorrogarse, por causa justificada.
3.- Transcurridos los plazos de inicio, interrupción máxima o finalización y los de la prórroga o
prórrogas que en su caso se hubiera otorgado podrá declararse formalmente la caducidad de las
licencias por incumplimiento de los plazos fijados, previa instrucción de expediente con audiencia al
interesado.
4.- Una vez declarada la caducidad de la licencia, el interesado no podrá iniciar o reanudar actividad
alguna al amparo de la licencia caducada, salvo las obras estrictamente necesarias para garantizar la
seguridad de personas y bienes y el valor de la edificación ya realizada, previa autorización u orden
de la administración.
5.- La falta de adquisición del derecho a edificar por causa imputable al titular del terreno o la
extinción de dicho derecho por incumplimiento de los plazos fijados en la licencia de edificación
conllevará la incorporación del edificio y su parcela en el registro municipal de solares y otros
inmuebles de edificación forzosa.
6.- Las licencias quedarán sin efecto si se incumplieran las condiciones a que estuvieran
subordinadas.
7.- Las obras que se ejecuten hallándose la licencia caducada o sin efecto, salvo los trabajos de
seguridad y mantenimiento permitidos por la autoridad municipal, se considerarán como no
autorizadas dando lugar a las responsabilidades pertinentes por realizar obras sin licencia y a las
medidas ejecutoras que procedieran.
8.- Independientemente de aquellas situaciones de inactividad prolongada que pueden asimilarse a
una renuncia tácita al ejercicio de la licencia, podrá declararse la caducidad de las licencias de
actividad y apertura en los supuestos de falta de inicio de la actividad o paralización de la misma, en
los plazos y supuestos que se regulen mediante ordenanza municipal.
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Artículo 5.1.11. Obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las
condiciones de las mismas
1.- Si el incumplimiento de las condiciones de una licencia de obras en curso revistiere
características de infracción urbanística grave presuntamente no legalizable, la suspensión se
mantendrá en tanto se sustancia el correspondiente expediente sancionador, y de resultar
incompatibilidad con el planeamiento vigente, dará lugar a la demolición de lo ilegalmente realizado
sin derecho a indemnización y con independencia de la sanción que proceda.
2.- De no existir infracción urbanística grave, podrá declararse sin efecto la suspensión decretada,
sin perjuicio de que continúe el oportuno expediente sancionador.
Artículo 5.1.12. Revocación de licencias de obras
Podrán ser revocadas las licencias de obras cuando se adopten nuevos criterios de apreciación que
lo justifiquen, sin perjuicio del resarcimiento de los daños y perjuicios que se causen. Asimismo podrá
llegarse a la revocación cuando desaparezcan las circunstancias que motivaron su otorgamiento, o si
sobreviniesen otras razones que, de haber existido en su momento, hubieran justificado la no
concesión de la licencia.
Artículo 5.1.13. Ordenes de ejecución y suspensión de obras y otros usos.
1.- Mediante las órdenes de ejecución y suspensión, el ayuntamiento ejerce su competencia en orden
a imponer o restablecer la ordenación urbanística infringida, a exigir el cumplimiento de los deberes
de conservación en materias de seguridad, salubridad y ornato de los edificios e instalaciones y a
asegurar, en su caso, la eficacia de las decisiones que adopte en atención al interés público
urbanístico y al cumplimiento de las disposiciones generales vigentes.
2.- El incumplimiento de la orden de ejecución, además de la responsabilidad que proceda por
infracción urbanística, podrá dar lugar a la ejecución administrativa subsidiaria, que será con cargo a
los obligados en cuanto no exceda del límite de sus deberes.
3.- La orden de ejecución deberá contener obligatoriamente la determinación concreta de las obras
que fuesen necesarias para restablecer las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de
la edificación o instalación. Asimismo, deberá fijar el plazo para el cumplimiento voluntario de lo
ordenado y, si es necesario porque la entidad de las obras así lo exige, señalar la obligación de
presentar proyecto técnico y dirección facultativa.
4.- El incumplimiento de las órdenes de suspensión de obras implicará la adopción, por parte del
ayuntamiento, de las medidas necesarias que garanticen la total interrupción de la actividad, a cuyos
efectos podrá ordenar la retirada de los materiales preparados para ser utilizados en la obra y la
maquinaria afecta a la misma, proceder por sí a su retirada en caso de no hacerlo el interesado o
precintarla e impedir definitivamente los usos a los que diera lugar.
CAPÍTULO 5.2 TIPOS DE LICENCIAS URBANÍSTICAS
Artículo 5.2.01. Tipos de licencias
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1.- Las licencias urbanísticas que corresponde otorgar al Ayuntamiento pueden incluirse
genéricamente en los siguientes tipos o categorías específicas:
A) De parcelación y segregación.
B) De obras complementarias de urbanización.
C) De obras que, a su vez, pueden subdividirse en las siguientes:
a. Obras de nueva planta y obras mayores
b. Obras Menores.
D) De autorización de utilización de edificios, usos y actividades que, a su vez, pueden
subdividirse en las siguientes:
c. Licencias de primera utilización
d. Licencias de Actividad
e. Licencias de apertura y autorizaciones de uso
E) De obras y usos de carácter provisional.
F) De instalación de elementos auxiliares de las obras.
G) De instalaciones permanentes en vías y espacios de uso público.
2.- En desarrollo de las previsiones del PGOUZ y la legislación vigente, el ayuntamiento podrá
aprobar ordenanzas municipales para regular la tramitación de las diferentes licencias urbanísticas.
Artículo 5.2.02. Licencias de parcelación y segregación
1.- Está sujeto a previa licencia municipal todo acto de división de fincas y parcelas, de loteo de
edificios, de división de locales o viviendas y, en general, toda segregación física o registral que
pretenda realizarse en inmuebles situados en suelo clasificado como urbano o urbanizable. Las
segregaciones en suelo no urbanizable se regirán por lo dispuesto en la legislación sectorial, así
como las condiciones específicas recogidas en el Título 9 sobre regulación del suelo no urbanizable.
2.- Las licencias de parcelación, división o segregación se concederán sobre la base de un proyecto
con el siguiente contenido:
A) Memoria justificativa en función de las determinaciones del PGOUZ sobre las que se
fundamente. En ella se describirá, con referencia a los datos catastrales y registrales, cada
finca original existente indicando, en su caso, las servidumbres y cargas que la graven, y
cada una de las nuevas fincas y parcelas resultantes, debiéndose acreditar su adecuación al
uso que el planeamiento municipal les asignan y que, en su caso, son aptas para la
edificación.
B) Planos de estado actual, a escala adecuada donde se señalen las fincas originarias
registrales representadas en el parcelario oficial, las edificaciones y arbolado existentes y los
usos de los terrenos.
C) Planos de la propuesta de división, segregación o parcelación, a escala adecuada en los que
aparezca perfectamente identificada cada una de las parcelas, locales o viviendas
resultantes.
3.- Estas licencias, así como los pronunciamientos sobre segregaciones en suelo no urbanizable
serán resueltas en el plazo de DOS MESES, salvo que vayan unidas a otro tipo de licencia
urbanística (obras o usos) que tenga previsto un plazo de resolución mayor.
4.- La licencia autoriza a deslindar y amojonar la parcela o parcelas resultantes. Todo cerramiento o
división material de terrenos que se efectúe sin la preceptiva licencia de parcelación o con infracción
de la misma, se reputará infracción urbanística, sin perjuicio de la responsabilidad específica a que
hubiere lugar si la parcelación realizada no resultare legalizable.
61
Artículo 5.2.03. Licencias de obras complementarias de urbanización
1.- Las obras de urbanización se entienden autorizadas con los acuerdos de aprobación definitiva de
los proyectos de urbanización correspondientes, sin perjuicio de que en los mismos pueda
condicionarse la ejecución de los trabajos a la obtención de un ulterior permiso de inicio de obras
previo cumplimiento de los requisitos complementarios que quedaren pendientes.
2.- Las obras de urbanización de carácter complementario o puntual vinculadas a actuaciones
aisladas y de dotación, y las de mera conservación y mantenimiento se tramitarán análogamente a
las licencias de edificación, o simultáneamente con éstas si fueran meramente complementarias de
las mismas. Las solicitudes de este tipo de licencias serán resueltas en el plazo de TRES MESES,
salvo que la urbanización vaya unida a otro tipo de licencia urbanística que tenga previsto un plazo de
resolución mayor. En aquellos supuestos en los que las características y volumen de las obras
hicieran recomendable la divulgación del proyecto, se podrá acordar la apertura de un trámite de
exposición al público o de audiencia a los colindantes, dejando en suspenso el plazo para resolver.
3.- Una vez autorizado el comienzo de las obras de urbanización por el ayuntamiento, el promotor
notificará, con una antelación mínima de quince (15) días, la fecha concreta en que pretende iniciarlas
con el fin de fijar la fecha para la firma del acta de comprobación del replanteo. El plazo de ejecución
de las obras de urbanización comenzará a contar a partir del día siguiente al de la firma de dicha
acta. Durante la ejecución de las obras, el ayuntamiento ejercerá las funciones de inspección técnica
y urbanística y de vigilancia y control de las mismas de acuerdo con la normativa vigente.
Artículo 5.2.04. Licencias de obras de edificación y obras mayores.
1.- Se entienden como obras mayores y de edificación las de nueva planta y rehabilitación en general,
así como las de ampliación de un edificio anterior que implique su levante o una mayor ocupación de
superficie. Se incluyen en la categoría de obras mayores las de consolidación generalizada de un
edificio, las de derribo total o parcial y aquellas obras de reforma que por su complejidad o entidad
técnica o su importancia económica se califiquen como tales razonadamente por los técnicos del
servicio de urbanismo. En particular, se incluirán en este apartado las obras que supongan el habilitar
como viviendas dependencias que no tenían anteriormente ese uso o subdivisión y aumento del
número de viviendas existentes.
2.- Las solicitudes de este tipo de licencias serán resueltas en el plazo de TRES MESES, salvo que
estén vinculadas a otro tipo de licencia urbanística que tenga previsto un plazo de resolución mayor.
3.- Para la solicitud de licencia de obras de edificación es suficiente la presentación del proyecto
básico firmado por técnico competente y visado por su colegio profesional, al que se acompañarán
los estudios complementarios reglamentariamente exigibles. También deberá presentarse junto con la
solicitud el impreso de estadística de edificación debidamente cumplimentado en los casos en que
sea exigible. La falta de alguno de estos estudios se entenderá como documentación incompleta a los
efectos del cómputo del plazo establecido para la concesión de la licencia.
4.- La licencia urbanística se podrá otorgar según el proyecto básico de obras, sin perjuicio de la
exigencia de tener que presentar el proyecto de ejecución con carácter previo al inicio de las obras.
Una vez supervisado el proyecto de ejecución por los técnicos municipales y comprobada su
adecuación al proyecto básico aprobado y a las modificaciones y condiciones impuestas en el acto de
otorgamiento de la licencia, se notificará al interesado la posibilidad de dar inicio a las obras. Si el
proyecto de ejecución propusiera modificaciones al proyecto básico, dichas modificaciones deberán
ser expresamente aprobadas por el órgano que autorizó la licencia.
5.- Las licencias deberán condicionarse a que se garantice el respeto en el interior de los edificios de
los niveles sonoros máximos de recepción de ruidos y vibraciones establecidos en la legislación
aplicable o en la ordenanza municipal que regula estos impactos. En especial, se deberán exigir las
62
medidas correctoras oportunas en los supuestos de obras de edificación en las proximidades de la
variante, autopista, o trazado del ferrocarril.
6.- La concesión de las licencias de obras de edificación, además de la constatación de que la
actuación proyectada, cumple las condiciones técnicas, de ocupación del suelo, edificabilidad
urbanística y física, y condiciones de uso fijadas por el planeamiento y demás normativa aplicable,
exige la constancia o acreditación previa de los requisitos siguientes:
A) Relación de medidas a adoptar por la propiedad en orden a garantizar la seguridad y
estabilidad de terrenos y edificaciones colindantes.
B) Licencia de parcelación o, si ésta no fuere exigible, conformidad de la parcela al planeamiento
aplicable.
C) En el caso de actuaciones aisladas en suelo urbano, se acreditará la previa conversión de la
parcela en solar o se garantizará suficientemente la ejecución simultánea de urbanización y
edificación. En el caso de actuaciones de dotación, habrá de acreditarse también el
levantamiento de la carga dotacional correspondiente.
D) La licencia de instalación de actividad, si lo requiere el uso propuesto, así como de las
restantes autorizaciones sectoriales o concesiones precisas por razón de los regímenes
especiales de protección, vinculación o servidumbres legales que afecten al terreno o
inmueble de que se trate y que deban ser obtenidas por el particular, quedando eximido de tal
obligación en el caso en que deba ser la Administración de oficio, la que tenga que obtenerlas
de otras instancias.
E) Asunción de la dirección facultativa por técnico competente en razón de la naturaleza de las
obras.
7.- Podrá instarse la inscripción en el Registro de la Propiedad de las condiciones especiales que el
Ayuntamiento establezca en la concesión de licencias en los términos previstos en las leyes con el fin
de que no pueda oponerse a la actuación municipal la condición de tercero.
Artículo 5.2.05. Urbanización y edificación simultáneas
1.- Para la autorización de la ejecución simultánea de las obras de edificación y de urbanización se
deberán cumplir los requisitos señalados en los siguientes apartados.
2.- Cuando se trate de edificar parcelas no incluidas en unidades de ejecución el peticionario de la
licencia deberá prestar fianza en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, en
cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización, imponiéndole al mismo
tiempo el compromiso de no utilizar ni ceder la futura edificación sin antes haber concluido dichas
obras de urbanización. El compromiso de urbanizar alcanza no sólo al frente o frentes de las
fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a todas las infraestructuras precisas
para que puedan prestarse los servicios necesarios, tales como abastecimiento de aguas,
saneamiento, alumbrado público, red de telecomunicación, pavimentación de aceras y calzadas,
hasta el punto de enlace con las redes generales.
3.- En caso de terrenos incluidos en unidades de ejecución se podrá construir, previa obtención de la
correspondiente licencia de edificación, siempre que concurran los siguientes requisitos:
A) Que hubiese ganado firmeza en vía administrativa el acto de aprobación del proyecto de
equidistribución correspondiente si fuera preciso para la distribución de beneficios y cargas.
B) Que por el estado de realización de las obras, el ayuntamiento considere que a la terminación
de la edificación la parcela contará con todos los servicios necesarios para adquirir la
condición de solar.
C) Que el escrito de solicitud de licencia refleje el compromiso de no utilizar la construcción
hasta que esté concluida la obra de urbanización, asumiendo el compromiso de incorporar
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esta limitación a toda cesión del derecho de propiedad de todo o parte del edificio o de su
uso.
4.- En todo caso, el incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación implica la
caducidad de la licencia concedida, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado,
sin perjuicio del derecho de los terceros adquirientes al resarcimiento de los daños y perjuicios
sufridos. También implica la pérdida de la fianza depositada.
Artículo 5.2.06. Licencias de obras menores
La realización de cualquier otro tipo de obra no comprendida en los artículos anteriores, en cuanto no
esté amparada por otra licencia de nueva edificación o rehabilitación, o no precise de algún otro tipo
de licencia urbanística, se considerará obra menor. Las solicitudes de este tipo de licencias serán
resueltas en el plazo de DOS MESES, sin perjuicio de la posibilidad de establecer un trámite
abreviado para obras de escasa entidad técnica, así como exceptuar algunas de ellas de la
necesidad de licencia exigiendo solamente comunicación previa conforme a lo señalado en el artículo
5.1.01.
Artículo 5.2.07. Especificaciones en licencia de obras de intervención sobre edificios
protegidos
1.- Con independencia de su calificación como obra mayor o menor, la realización de obras de
cualquier naturaleza tendentes a conservar o alterar el estado físico de los edificios y elementos
protegidos, cualquiera que sea su nivel de protección, precisa de la correspondiente autorización
municipal.
2.- A la solicitud de licencia de intervención sobre edificios protegidos, además de los documentos
exigidos con carácter general para toda licencia y de aquellos específicos de cada nivel de protección
recogidos en el título 10 del tomo 01 del PGOUZ, se deberá acompañar la siguiente documentación
adicional:
A) Memoria justificativa de la oportunidad y conveniencia de la obra de intervención que se
pretende.
B) Si a juicio de los técnicos municipales la intervención proyectada tuviera relevancia, se podrá
exigir justificación de la adecuación de la obra propuesta a las características del entorno,
estudiando la integración morfológica y adjuntando alzado de todos los tramos de calle
afectados que permitan visualizar el estado actual y el resultando de la propuesta.
C) Análisis del estado de la edificación y descripción del uso a que venía siendo destinado.
3.- Las licencias de intervención se otorgarán con sujeción a lo previsto en el PGOUZ y
específicamente en el título 10 del tomo 01. Cuando se trate de Bienes Culturales Calificados,
cualquier intervención sobre los mismos se ajustará a lo establecido en la legislación específica de
Patrimonio Cultural Vasco.
Artículo 5.2.08. Licencias de primera utilización
1.- Las licencias de primera utilización de los edificios, tienen por objeto autorizar la puesta en uso de
los edificios, previa comprobación de que han sido ejecutados de conformidad con el proyecto y
condiciones en que la licencia fue concedida.
2.- Esta licencia será necesaria tanto para las construcciones nuevas como para la reutilización de los
edificios que hayan sido objeto de una remodelación general, con o sin cambio de uso. Igualmente
precisarán licencia de primera utilización las viviendas resultantes de obras de subdivisión de
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viviendas existentes o de habilitación como viviendas dependencias que no tenían anteriormente ese
uso.
3.- A la solicitud de estas licencias deberá acompañarse planos visados donde se señalen todas las
modificaciones introducidas durante el transcurso de las obras, o manifestación expresa de la
inexistencia de las mismas, así como los siguientes documentos:
A) Certificado final de obra, suscrito por el técnico director de la misma y visado por su colegio
oficial y, en su caso, certificado final de las obras de urbanización que se hubiesen acometido
simultáneamente con la edificación.
B) Documento acreditativo de haber dado de alta lo construido en el padrón del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana así como cuantos certificados y autorizaciones sean
exigidos en virtud de las competencias concurrentes de otros organismos públicos.
C) Cédula de calificación definitiva, en el caso de ser vivienda sometida a algún régimen de
protección pública.
D) En su caso, declaración de obra nueva cuyo texto deberá contar con la conformidad previa de
los servicios municipales antes de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. En la
declaración de obra nueva se hará constar de forma gráfica la parte del terreno que queda
vinculada a la edificación y que no puede ser parcelada o vendida con independencia de la
edificación, y la parte del terreno que pasa a dominio y uso público.
E) Fotografías en color de las fachadas exteriores.
F) Liquidación final del costo de la obra.
G) Acta y certificados expedidos por los organismos competentes de comprobación, adecuación
a la normativa técnica y autorización de puesta en marcha de las diferentes instalaciones y
servicios con que cuente la edificación (aparatos elevadores, instalaciones eléctricas y de
gas, telecomunicaciones, etc).
H) Documento acreditativo del cumplimiento de las normas de numeración callejera, expedido
por el área municipal correspondiente y, en caso que no se hubiera presentado junto con la
solicitud de licencia de edificación, impreso de Estadística de Edificación debidamente
cumplimentado.
I) Informe de los servicios municipales en el que se señala la correcta disposición y empalme a
la red municipal de agua, saneamiento y alumbrado público que afecten al edificio.
J) Cualquier otro documento que el Ayuntamiento, de forma razonada, estime necesario o
conveniente.
4.- En el supuesto de que se hubiera autorizado la ejecución simultánea de las obras de urbanización
y de edificación deberá aportarse la documentación correspondiente a la recepción de las obras de
urbanización:
A) Solicitud de recepción de las obras de urbanización ejecutadas.
B) Si existiera proyecto de obras ordinarias de urbanización, certificado final de obra y
liquidación de las obras, visado por el colegio oficial correspondiente.
C) Planos de levantamiento topográfico del estado final de la urbanización y las redes de
servicios, en papel y en formato digital compatible con la aplicación informática del
Ayuntamiento.
D) Si no existiera proyecto de obras ordinarias de urbanización, justificante de haber realizado
las obras de urbanización de acuerdo a las condiciones señaladas por el Ayuntamiento.
5.- En el supuesto de que se tratara de edificaciones situadas en el suelo no urbanizable, además de
tener en cuenta las normas recogidas en el Título 9 del Tomo 01 deberán completarse con los
siguientes aspectos:
A) En la Declaración de Obra Nueva, se deberá hacer constar expresamente la vinculación del
edificio al terreno aportado para la obtención de la licencia, así como su carácter indivisible e
intransmisible separadamente de lo construido.
B) Certificado sanitario de potabilidad del agua empleada para el suministro.
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C) Certificado de la calidad de las aguas residuales vertidas.
6.- El plazo para la resolución de licencia de primera utilización será de TRES MESES, salvo
deficiencias subsanables, a contar desde la presentación de la totalidad de la documentación
relacionada en el apartado anterior.
7.- Para la concesión de la licencia de primera utilización será preceptivo disponer de las licencias de
instalación correspondientes a las actividades de guardería de vehículos, instalaciones centralizadas
de aire acondicionado, salas de calderas y depósitos de combustible, para lo cual se presentará
proyecto ajustado a las ordenanzas, normas y reglamentos de aplicación general.
8.- La obtención de la licencia de primera utilización no exime a los solicitantes, constructores y
técnicos de las responsabilidades de naturaleza civil o penal derivadas de su actividad, ni de la
administrativa por causa de infracción urbanística que derivase de error o falsedad imputable a los
mismos. Tampoco les exime de los deberes legales de uso y conservación de las edificaciones.
Artículo 5.2.09. Licencias de actividad. Actividades clasificadas y exentas.
1.- Las actividades e instalaciones, tanto públicas como privadas, genéricamente denominadas
“clasificadas” por ser susceptibles de causar molestias o producir riesgos a las personas o bienes, así
como de originar daños al medio ambiente precisarán de licencia municipal de actividad tanto para su
implantación como para su ampliación o reforma. La mera modernización o sustitución de
instalaciones que no suponga modificación de las características técnicas de la misma o de sus
factores de potencia, emisión de humos y olores, ruidos, vibraciones o agentes contaminantes, no
requiere modificación de la licencia de actividad, pero sí dar cuenta a la administración de los
cambios que se pretenden introducir
2.- La concesión de licencias de actividad está sujeta al cumplimiento de las condiciones urbanísticas
establecidas en el planeamiento municipal, y del procedimiento y la reglamentación técnica que sea
de aplicación. El plazo para la resolución de la licencia municipal de actividad será de SEIS MESES,
a contar desde la presentación de la totalidad de la documentación requerida según la clase de
actividad. En aquellas actividades concretas en que sea preciso la obtención de informe favorable de
otro organismo competente, la licencia estará supeditada a la existencia del mismo.
3.- Cuando la actividad tenga por objeto usos o actividades sujetas a la evaluación de impacto
ambiental, se incorporarán al condicionado de la licencia las medidas para su minoración, corrección
y seguimiento del impacto que se prevean en la declaración correspondiente.
4.- Cuando la licencia de actividad se conceda con imposición de medidas correctoras de los niveles
de molestia generados por la actividad o instalación y se compruebe la inexistencia o deficiencia de
dichas medidas correctoras, tal circunstancia implicará la pérdida de eficacia de la licencia. Si con
posterioridad las medidas correctoras se revelasen insuficientes, se podrá imponer la actualización de
las mismas u otras nuevas, en los términos reglamentarios.
5.- Quedarán exentas de la obtención de la licencia de actividad aquellas actividades que se
determinen reglamentariamente por su escasa incidencia en el medio ambiente y en la salud de las
personas. En cualquier caso, con carácter previo a su ejercicio, los titulares de estas actividades,
denominadas genéricamente “exentas” deberán presentar la documentación técnica necesaria para
acreditar el cumplimiento de las condiciones exigidas por las diferentes normativas técnicas de
carácter general y sectoriales de aplicación. El Ayuntamiento podrá imponer medidas
complementarias para el adecuado ejercicio de estas actividades y comprobar la adecuación de las
instalaciones a la documentación técnica presentada y a las medidas complementarias impuestas.
6.- El ayuntamiento podrá establecer un trámite abreviado para autorizar determinadas actividades
exentas cuya implantación sólo requiera obras menores de escasa entidad técnica así como
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exceptuar algunas de ellas de la necesidad de licencia exigiendo solamente comunicación previa
conforme a lo señalado en el artículo 5.1.01.
Artículo 5.2.10. Licencias de apertura y autorizaciones de uso
1.- Con independencia de la licencia de primera utilización o de la licencia de actividad, la licencia de
apertura y la de autorización de uso tienen por objeto autorizar la puesta en uso de locales destinados
a cualquier actividad distinta del uso de vivienda, previa la comprobación de que se han cumplido las
condiciones de la licencia de actividad, en el caso de tratarse de actividades clasificadas, y si ésta no
fuera necesaria, de que se encuentran debidamente terminados y aptos según las condiciones
urbanísticas, higiénicas, ambientales y de seguridad de su destino específico.
2.- No se admitirán a trámite las solicitudes de licencia de apertura, cuando el uso pretendido resulte
incompatible con los previstos por el planeamiento municipal, o esté expresamente prohibidos por la
legislación.
3.- Están sujetas a licencia de apertura o, en su caso, autorizaciones de uso o cambio de uso:
A) La puesta en uso de locales resultantes de obras realizadas para el cambio de su
configuración exterior o interior, para la alteración de los usos a que se destinaba o para la
modificación de la intensidad de los mismos.
B) La puesta en uso de las instalaciones y la apertura de establecimientos industriales,
mercantiles, comerciales y de oficinas.
C) La realización de actividades profesionales.
D) La nueva utilización de aquellos locales que hayan sido objeto de sustitución o reforma de los
usos preexistentes.
E) En general, cualesquiera otra actividad de uso de las edificaciones, análogo a los previstos en
los apartados anteriores.
4.- La concesión de las licencias de apertura requiere la acreditación del cumplimiento de los
requisitos técnicos precisos, según la instalación o actividad de que se trate.
5.- El plazo para concesión o denegación será de DOS MESES, salvo deficiencias subsanables. La
obtención de licencia de apertura por el transcurso de los plazos de silencio positivo previstos en la
legislación de régimen local no supone legitimar las obras o usos que resultaren contrarios al
planeamiento o a las Ordenanzas Municipales y se entenderá sin perjuicio del deber de formalizar
posteriormente la licencia en la forma en que se determine.
6.- La apertura de una instalación carente de licencia de apertura, cuando fuese preceptiva,
constituye infracción urbanística que será grave si el uso resultare ilegal o concurriesen otras
circunstancias que impidieren la ulterior legalización.
7.- Cuando no fuera legalmente exigible la licencia de apertura para una actividad concreta, su titular
estará obligado a comunicar al ayuntamiento, con la debida antelación, la naturaleza de aquélla, al
objeto de comprobar si el uso proyectado se ajusta o no a la normativa urbanística vigente.
Artículo 5.2.11. Licencias para usos provisionales
1.- Quedan sometidos a este tipo de licencias los usos provisionales en áreas, sectores o unidades
de ejecución en los que aún no se ha aprobado la ordenación pormenorizada, y que, no estando
expresamente prohibidos por la legislación o el planeamiento territorial o urbanístico, se prevea
razonablemente que no van a dificultar su ejecución.
2.- Como usos provisionales pueden autorizarse los siguientes:
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A) Los agrícolas, ganaderos o forestales, y los comerciales relacionados con ellos.
B) El mero almacenamiento o depósito, sin instalación alguna, de materias no inflamables,
tóxicas ni peligrosas.
C) La prestación de servicios particulares a ciudadanos.
D) Los usos deportivos, culturales o recreativos.
E) Los usos de oficina y comerciales, pero únicamente si se implantan en construcciones,
edificaciones e instalaciones preexistentes cuando no alteren su régimen urbanístico ni
prolonguen su período de vida.
3.- En ningún caso, podrán considerarse como provisionales los usos residencial e industrial.
4.- La autorización de usos provisionales únicamente podrá comprender obras que, siendo
estrictamente indispensables para el desarrollo del uso correspondiente, den lugar a instalaciones
fáciles de desmontar y/o demoler. En todo caso, las obras y las instalaciones deberán reunir las
condiciones legalmente exigibles, en especial las relativas a seguridad e higiene.
5.- El plazo para concesión o denegación de este tipo de licencias será de TRES MESES, sin
computar dentro del mismo el trámite de información pública de la solicitud por plazo de 20 días. La
autorización se concederá a título de precario, bajo la condición legal del cese del uso o usos
provisionales y la demolición de las obras y el desmontaje de las instalaciones desde el requerimiento
municipal y sin derecho a indemnización alguna.
6.- A los efectos de asegurar la ejecución, en su momento, de las obras y trabajos de demolición y
desmontaje, y prevenir la ausencia de costes para el ayuntamiento en caso de ejecución subsidiaria,
como condición a la licencia se deberá prestar fianza o garantía en las condiciones y cuantía
suficiente, sin perjuicio de su obligación de abonar el mayor coste que pudiera resultar cuando
efectivamente aquella se realice.
7.- A la solicitud de licencia se deberá acompañar junto con el proyecto técnico y/o documentación
correspondiente, un escrito donde los propietarios y titulares de cualquier derecho real o de uso sobre
el suelo, construcción y edificación donde se proyecte el uso provisional asuman los compromisos
señalados en los apartados anteriores y el de dar traslado de los mismos a los adquirentes de
cualquier derecho sobre las obras, instalaciones y actividades autorizadas.
8.- La licencia se otorgará bajo la condición suspensiva de su eficacia hasta que se inscriban los
compromisos señalados en los apartados anteriores en el Registro de la Propiedad, en los supuestos
que el ayuntamiento lo estime necesario.
Artículo 5.2.12. Licencias para elementos auxiliares de las obras
1.- Precisa este tipo de licencias la colocación en la vía pública de todo elemento e instalación auxiliar
necesario para la ejecución de una obra, tales como grúas, vallas, andamios, tolvas, silos, etc. Para
obtener este tipo de licencias, además de las condiciones que se establezcan por ordenanza
específica, será siempre requisito indispensable disponer de licencia urbanística para ejecutar la obra
principal a la que los elementos están vinculados, así como constituir fianza en cuantía suficiente para
reparar los posibles desperfectos que la instalación cause en los espacios de uso público afectados.
2.- El plazo para concesión o denegación de este tipo de licencias será de UN MES
Artículo 5.2.13. Licencias de instalaciones en vía pública
1.- Precisarán este tipo de licencias aquellos actos y obras que supongan ocupación duradera de la
vía pública y el subsuelo, tales como quioscos, buzones de correos, columnas publicitarias,
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canalizaciones de redes e infraestructuras eléctricas, de gas, telecomunicaciones, etc. Para obtener
este tipo de licencias, además de las condiciones que se establezcan por ordenanza específica, será
requisito indispensable constituir fianza en cuantía suficiente para reparar los posibles desperfectos
que las obras causen en los espacios de uso público afectados.
2.- El plazo para concesión o denegación de este tipo de licencias será de DOS MESES.
CAPÍTULO 5.3. CLASES DE PROYECTOS TÉCNICOS
Artículo 5.3.01. Concepto y clases de proyectos
Los proyectos técnicos, según su objeto, se incluyen en algunas de las siguientes clases:
A)
B)
C)
D)
E)
Proyectos de derribo o demolición.
Proyectos de excavación o movimiento de tierras.
Proyectos de construcción.
Proyectos de instalación.
Proyecto conjunto de construcción e instalación.
Artículo 5.3.02. Condiciones generales de los proyectos técnicos
1.- A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervención de las actuaciones públicas
o privadas sobre el suelo, se entiende por proyecto técnico aquél que define de modo completo las
obras o instalaciones a realizar, con el contenido y detalle que requiera su objeto, de forma que lo
proyectado pueda ser directamente ejecutado mediante la correcta interpretación y aplicación de sus
especificaciones.
2.- Los proyectos se estructuran documentalmente en Memoria descriptiva y justificativa, Planos,
Presupuestos y Pliego de Condiciones, con los Estudios complementarios legalmente exigibles, así
como aquella documentación prevista en el planeamiento municipal y en las ordenanzas e
instrucciones técnicas municipales de aplicación, sin perjuicio de aquellas actuaciones en las que por
su naturaleza o menor entidad técnica, pueda ser suficiente la presentación de documentación
simplificada o parcial o, incluso que por su escasa entidad, puedan acometerse por simple
comunicación al ayuntamiento.
3.- Los proyectos técnicos necesarios para la obtención de licencias de obras o instalaciones deberán
venir suscritos por técnico o técnicos que sean competentes, en relación al objeto y características de
lo proyectado, y visados por sus respectivos colegios profesionales. El ayuntamiento podrá exigir para
su tramitación copias en soporte informático cuyos planos estén representados en formato .dwg o
.dxf, en sistema de coordenadas UTM; en el caso de proyectos de ejecución que desarrollen
proyectos básicos con licencia municipal, las copias en soporte informático podrán sustituir al
documento en papel siempre que se acredite el visado
4.- Cada proyecto, una vez aprobado y concedida la correspondiente licencia, quedará incorporado a
ésta como condición material de la misma. En consecuencia, deberá someterse a previa autorización
municipal toda alteración del proyecto objeto de la licencia durante el curso de las obras, presentando
para ello la documentación necesaria donde se indique de forma clara y expresa el alcance y
justificación de las modificaciones que se pretenden.
5.- A la vista de la importancia o características de las modificaciones o variaciones de que se trate, el
ayuntamiento podrá recabar del interesado la presentación de un nuevo proyecto técnico que no
ofrezca dudas interpretativas sobre la naturaleza de la obra o de la configuración que se plantea.
Quedan exceptuadas de lo anterior las meras especificaciones constructivas o desarrollos
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interpretativos del mismo que no estuvieran contenidos en el proyecto aprobado o fijados en las
condiciones particulares de la licencia.
Artículo 5.3.03. Proyectos de derribo
1.- Las obras de derribo o demolición son aquellas intervenciones constructivas dirigidas a la
desaparición total o parcial de una construcción existente, o con el único fin de eliminar o suprimir
parte o partes de una construcción existente.
2.- La intervención de demolición o derribo total o parcial podrá ir vinculada a una actuación posterior
de edificación de nueva planta, de reforma o rehabilitación.
3.- Las obras de derribo parcial que se requieran en las intervenciones de reparación, consolidación,
reforma o rehabilitación no necesitarán proyecto específico para tales derribos, ya que éstos deberán
estar incluidos en el proyecto de la obra principal.
4.- El ayuntamiento podrá exigir documentación adicional (planos, fotografías, memoria descriptiva...)
sobre la tipología y características arquitectónicas del edificio a derribar y/o sobre elementos
particulares del mismo.
Artículo 5.3.04. Proyectos de obras de construcción
1.- Los Proyectos de obras de construcción son aquellos que tienen por finalidad definir las
condiciones de la ejecución de los edificios, justificando las soluciones concretas adoptadas, sus
características físicas y los materiales con que habrán de construirse, la disposición de sus elementos
comunes y privativos, sus instalaciones y el acondicionamiento a su entorno dentro de los límites de
la parcela en que se construya.
2.- Los proyectos se redactarán con las características y detalle que requiere la debida definición de
las obras que se pretenden y contendrán las determinaciones exigidas en las normas técnicas de
obligado cumplimiento.
3.- A los efectos de definir el tipo de proyectos y para la aplicación de las condiciones generales y
particulares establecidas en el PGOUZ, las obras de construcción se integran en los grupos
siguientes:
A) Obras de edificación o de nueva planta que son aquellas obras de construcción que se
desarrollan como fruto de una actuación en un terreno o en un solar existente. Igualmente se
consideran obras de edificación de nueva planta las de ampliación de una construcción
anterior cuando conllevan nueva ocupación de suelo.
B) Obras en los edificios que abarcan a todas aquellas intervenciones constructivas que se
desarrollan en el interior de un edificio o de sus elementos de cerramiento (fachadas,
cubiertas, etc.). En función de la finalidad que persigan, las intervenciones constructivas
realizadas en los edificios existentes pueden ser de conservación y ornato, consolidación,
reforma, rehabilitación, etc. A efectos de definición de los distintos tipos de obras y proyectos,
se tomará como referencia las definiciones contenidas en el Decreto autonómico sobre
actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado o normativa
que lo sustituya.
Artículo 5.3.05. Proyectos de instalación y actividad
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1.- Se entienden por proyectos de instalación o de actividad aquellos documentos técnicos que tienen
por objeto definir, en su totalidad o parcialmente, las condiciones de uso, los elementos mecánicos, la
maquinaria o las instalaciones que son necesarias en un local para permitir el ejercicio de una
actividad determinada.
2.- Los proyectos técnicos de instalación estarán redactados por facultativo competente, y se
atendrán a las determinaciones exigidas por la reglamentación técnica y sectorial específica que sea
de aplicación, así como por el PGOUZ y ordenanzas municipales. Como mínimo, contendrán,
memoria descriptiva y justificativa y planos.
71
TÍTULO 6. ORDENANZAS GENERALES DE USOS
CAPÍTULO 6.1 DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 6.1.01. Regulación y aplicación de los usos previstos en el PGOUZ
1.- El concepto de uso del suelo alcanza tanto al suelo como a los elementos que bajo o sobre
rasante se sitúan en él.
2.- Los preceptos reguladores de este Título son los que establecen las normas generales para
regular las diferentes utilizaciones del suelo y de las edificaciones, fijando los usos que en ellas
pueden desarrollarse según las distintas categorías de suelo que se definen en el PGOUZ. Además
de las normas de general aplicación contenidas en el presente Título, la regulación específica o
detallada de los usos viene recogida en los siguientes apartados de las normas urbanísticas del
PGOUZ:
A) Para el Suelo Urbano y Urbanizable en las fichas urbanísticas de cada zona del Tomo 02.
B) Para el Suelo No Urbanizable en el Título 9 del Tomo 01.
3.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 1.3.02 del Tomo 01, en caso de contradicción, como
regla general prevalecerán las determinaciones de carácter particular contenidas en el Tomo 02 y en
el título 9 del Tomo 01.
4.- Las normas reguladoras de los usos son de aplicación general a los nuevos usos que se
implanten a partir de la entrada en vigor del PGOUZ, para cuya implantación se deberán cumplir
también las ordenanzas generales de edificación y las específicas para cada zona.
5.- A los usos implantados con anterioridad al PGOUZ les será de aplicación el régimen establecido
en el capítulo 3.2 del Título 2 del Tomo 01 (régimen jurídico de las edificaciones y usos en relación
con el planeamiento urbanístico) para las distintas situaciones en que se puedan encontrar dichos
usos.
6.- Para la autorización de la implantación de nuevos usos y/o modificación de los existentes, se
tendrán en cuenta las determinaciones de obligado cumplimiento contenidas para cada uso en las
normativas técnicas sectoriales de aplicación en materia de edificación y, en particular, las relativas a
seguridad, salubridad, protección frente al ruido, y eficiencia energética.
Artículo 6.1.02. Conceptos funcionales relacionados con los usos
1.- Uso Global, es el establecido por el PGOUZ para definir el destino genérico de cada zona o
ámbito de planeamiento. Esta categorización de uso únicamente tiene efectos en relación con la
estructura orgánica del territorio, sin incidir en el régimen del suelo y de la edificación. Su expresión
gráfica se contempla en los planos del PGOUZ con el carácter de ordenación estructural.
2.- Uso Característico, es el predominante en un ámbito urbanístico y sirve, en su caso, para definir
la edificabilidad urbanística ponderada de un área o sector determinado. Se consideran usos
característicos aquellos que, de manera genérica y dominante, cualifican un determinado ámbito
territorial.
3.- Uso Pormenorizado, es el contemplado de forma más detallada por el PGOUZ para cada parcela
y edificación, con el objetivo de regular el régimen de compatibilidad con los correspondientes usos
globales y característicos en cada ámbito. Los usos pormenorizados inciden en el régimen del suelo y
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de la edificación y a su vez, pueden clasificarse genéricamente a efectos del presente documento, en
las siguientes dos categorías complementarias:
A) Usos pormenorizados atendiendo a su compatibilidad con el planeamiento
B) Usos pormenorizados según su naturaleza urbanística
Artículo 6.1.03. Usos pormenorizados atendiendo a su compatibilidad con el planeamiento
1.- Uso Principal, es el que el PGOUZ asigna con carácter preferente para una parcela o edificación
determinado como uso predominante de la misma independientemente de cual sea el uso existente.
2.- Uso Alternativo es el que el PGOUZ permite como alternativa al uso principal propuesto o
asignado, en función del ámbito en la que se ubique la parcela o edificio. Una vez implantado en una
determinada parcela o edificio en sustitución del principal, el régimen de usos compatibles y
prohibidos se regulará en función del nuevo uso. Sin embargo, el uso alternativo no tendrá la
consideración de uso principal y, en consecuencia, no podrá implantarse uno alternativo al existente
que no figure entre los alternativos permitidos respecto al principal propuesto por el PGOUZ. La
implantación de un uso alternativo al principal tendrá la consideración de actuación de dotación si
como consecuencia de la aplicación de los coeficientes de ponderación entre usos se produce un
aumento de la edificabilidad urbanística ponderada, aunque no la haya de la física.
3.- Uso Compatible o Admisible, es aquél que por razones de funcionalidad, por exigencia de la
legislación urbanística o en aplicación de las determinaciones del PGOUZ debe o puede acompañar
al uso principal con carácter complementario, así como, en su caso, a los usos alternativos
permitidos, ocupando y compartiendo los mismos suelos que aquellos. Se incluye en esta categoría
aquellos usos que no hipotequen el uso principal propiciado, así como las características del ámbito o
área. La implantación de estos usos de conformidad con la normativa del PGOUZ no se considerará
en ningún caso incremento de la edificabilidad urbanística.
4.- Uso Prohibido, es aquél cuya implantación no está permitida por el planeamiento en relación con
un suelo o edificación.
5.- Uso Disconforme, es aquél que proviniendo de una situación urbanística anterior al planeamiento
urbanístico en vigor, es incompatible en mayor o menor medida con los usos previstos por la nueva
ordenación urbanística. Si en un suelo o edificación el uso existente no coincide con el asignado
como principal por el PGOUZ, ni con uno alternativo permitido, el uso estará tolerado si no resulta
incompatible con la calificación global del ámbito en el que se ubique, si bien sólo se podrán autorizar
cambios de uso en función del uso principal asignado por el PGOUZ. El régimen urbanístico de los
usos disconformes está regulado por la legislación urbanística y por el propio PGOUZ (tomo 01, título
3, capítulo 3.2).
6.- Uso Provisional, es aquél que puede autorizarse en determinados casos por preverse
razonablemente que no va a dificultar la ejecución del planeamiento, por no precisar obras o
instalaciones permanentes. Las condiciones de autorización de estos usos están reguladas por la
legislación urbanística y por el propio PGOUZ en el artículo 5.2.11 del tomo 01.
Artículo 6.1.04. Usos pormenorizados atendiendo a su naturaleza urbanística
1.- El PGOUZ distingue los siguientes Usos Pormenorizados:
1.- Uso de Comunicaciones.
2.- Uso de Infraestructuras.
3.- Uso de Espacios Libres y Zonas Verdes.
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4.- Uso de Dotaciones y Equipamientos.
5.- Uso Residencial.
6.- Uso Terciario.
7.- Uso Productivo e Industrial.
8.- Otros Usos.
2.- Para una mejor comprensión y claridad, los usos se estructuran mediante una numeración ordinal
(Uso 1, Uso 2, etc), dentro de la cual se distinguen los distintos tipos en que se puede encontrar cada
uno de los distintos usos (tipo 1, tipo 2, etc).
3.- Los tipos y clases de usos que se regulan en los siguientes capítulos de este Título tienen carácter
enunciativo. La sistematización realizada y su desarrollo posterior se entenderá como abierta y no
excluyente, pudiendo tipificarse usos no incluidos en ella de forma expresa por la analogía de sus
efectos urbanísticos con los de otros usos reseñados. En el caso de que algún uso no esté
claramente encuadrado en ninguno de los expresamente recogidos, se incluirá en aquel que más se
asemeje, en función de sus características y previo informe razonado.
4.- Los coeficientes de ponderación entre usos tanto en suelo urbano como en urbanizable se definen
en el Tomo 02 del PGOUZ, sin perjuicio de que sean actualizados en el momento de la ejecución del
planeamiento por los instrumentos de equidistribución.
CAPÍTULO 6.2. USO DE COMUNICACIONES (USO 1)
Artículo 6.2.01. Definición
1.- Comprende las actividades que se desarrollan en las áreas destinadas a las comunicaciones y al
transporte, así como los espacios reservados al tránsito y estancia de personas, mercancías y
vehículos de cualquier clase, tanto de transporte público como privado. Incluye los modos de
transporte por carretera, ferrocarril, autobús, y los elementos funcionales vinculados a la ejecución y
servicio de los mismos.
2.- Comprende asimismo todos aquellos usos permitidos y complementarios del principal destinados
a cubrir las necesidades de un mejor desenvolvimiento de la circulación, así como aquellos
necesarios para facilitar la seguridad y comodidad de los usuarios del transporte.
3.- En general, no se autoriza en esta categoría de uso la edificación, con excepción de edificios de
servicio a las redes de comunicaciones, y la implantación de los elementos e instalaciones
funcionales y auxiliares propias de las redes viarias y ferroviarias en las condiciones establecidas en
la legislación sectorial (gasolineras, áreas de servicio y esparcimiento, estaciones, apartaderos, etc)
Artículo 6.2.02. Uso de Red Viaria (Uso 1 Tipo 1)
1.- Comprende todas las vías de comunicación destinadas a facilitar el movimiento de las personas.
Se establece la siguiente subdivisión:
A)
B)
C)
D)
E)
F)
Vías de comunicación por carretera.
Bidegorris (pistas ó carriles para bicicletas).
Sendas.
Caminos rurales.
Trayectos peatonales.
Instalaciones correspondientes a los medios mecánicos de transporte colectivos, como
ascensores, escaleras mecánicas y rampas o accesos mecánicos.
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2.- El régimen de uso de la red viaria vendrá determinado: en las carreteras y caminos regulados de
titularidad foral, por la normativa sectorial foral de carreteras y caminos; en lo que respecta a la red
viaria de titularidad local por la regulación correspondiente al dominio público, y por lo previsto en el
PGOUZ, las ordenanzas municipales de desarrollo y, subsidiariamente, por la normativa sectorial
foral.
3.- Los propietarios de bienes colindantes a la red viaria, están obligados al mantenimiento, en las
debidas condiciones de ornato e higiene, de la franja de terreno entre el borde de la calzada y la línea
de edificación, debiendo reponerla al estado anterior en caso de vulnerar dicha obligación.
4.- La ejecución de los nuevos elementos de la red viaria podrá llevarse a efecto mediante la
tramitación del proyecto técnico específico de construcción. Sin embargo, cuando simultáneamente
se pretendiese la autorización de un Área de Servicio, deberá procederse a la tramitación de un Plan
Especial que deberá ajustarse a la normativa sectorial aplicable.
5.- La red viaria local prevista por el PGOUZ deberá quedar integrada en el dominio público mediante
los mecanismos de gestión legalmente establecidos. En consecuencia, tanto el uso de su superficie,
como del subsuelo, estarán sujetos al régimen general del dominio público.
6.- En superficie únicamente podrán autorizarse, además de las instalaciones propias de la vialidad
rodada y peatonal, las públicas relativas a la recogida de residuos, o al mobiliario urbano, tales como
farolas, bancos, jardineras, marquesinas de transporte colectivo, etc., y, excepcionalmente, otras de
uso especial y privativo tales como buzones de correos, instalaciones de teléfonos, quioscos de venta
de prensa o de cupones, etc.
7.- En el subsuelo del dominio público únicamente podrán autorizarse los usos relativos a
infraestructuras e instalaciones urbanas, transportes colectivos (ferrocarril) y aparcamientos, tanto
para residentes como rotatorios, en régimen de concesión. Asimismo el Ayuntamiento podrá autorizar
mediante concesión el uso de aparcamiento cuando se trate de mejorar las condiciones de
peatonalización de una determinada zona.
8.- Los planos de ordenación del PGOUZ recogen una propuesta orientativa de red ciclista y
peatonal. Se remite expresamente a un plan especial el diseño y definición de la red integral
municipal de circulación ciclista y peatonal.
Artículo 6.2.03. Uso de Red Ferroviaria (Uso 1 Tipo 2)
1.- Comprende las líneas de ferrocarril subterráneas y en superficie, así como las estaciones de
viajeros, apeaderos y zonas de servicio de este medio de transporte, los terrenos, infraestructuras de
superficie o subterráneas e instalaciones que sirven para la utilización de los ferrocarriles como modo
de transporte de personas y mercancías.
2.- El régimen de uso de la red ferroviaria vendrá determinado por la legislación sectorial vigente y por
lo previsto en el PGOUZ. El Ayuntamiento podrá exigir la introducción de medidas especiales en
orden a la integración de las diversas instalaciones en el tejido urbano.
3.- En los terrenos colindantes con el ferrocarril, regirán las limitaciones impuestas por la normativa
sectorial estatal y autonómica, distinguiendo entre las zona de dominio público, servidumbre y
afección.
4.- Cuando la vecindad del ferrocarril no impida, limite o entorpezca el destino, en todo o en parte, de
la zona de policía de ferrocarriles, ésta se podrá destinar a zona verde o aparcamiento.
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Artículo 6.2.04. Uso de Estaciones de servicio de suministros de carburantes (Uso 1 Tipo 3)
1.- Comprende los locales o instalaciones destinadas al almacenamiento y suministro de
combustibles líquidos y lubricantes al por menor a vehículos automóviles. Se incluyen dentro de esta
categoría tanto las áreas de servicio como las estaciones de servicio y unidades de suministro
definidas en el Decreto Foral 28/2001, de 20 de marzo, o normativa que le sustituya.
2.- Con carácter general, estas instalaciones se consideran incompatibles con cualquier otro uso
dentro de un mismo edificio. Se prohíbe expresamente la existencia de aparatos surtidores dentro de
talleres, garajes y aparcamientos cubiertos. En las parcelas destinadas a estaciones de servicio no se
podrán desarrollar actividades relacionadas con el mantenimiento, reparación y venta de vehículos.
3.- La ubicación de nuevas estaciones de servicio se ajustará al estricto cumplimiento de las normas
sectoriales que regulan esta materia. En todo caso no podrán ser colindantes con edificios de gran
concurrencia pública, centros docentes o viviendas.
4.- En el suelo urbano y urbanizable sólo se autorizan nuevas estaciones de servicio en parcelas
asignadas al uso industrial y, en su caso, en el dominio público viario. Asimismo, podrán autorizarse
cuando expresamente se contemplen en los instrumentos de planeamiento de desarrollo, con las
limitaciones señaladas anteriormente.
5.- La autorización de estaciones de servicio mediante concesión del dominio público viario deberá
contar, con independencia de los informes que por aplicación de la legislación sectorial sean
exigibles, con informes técnicos municipales que valorarán la incidencia de la instalación basándose
en: estudios de tráfico, previsiones de peatonalización, calidad del espacio urbano, conflictos viarios
por aumento de la densidad del tráfico, generación de atascos, etc.
6.- La licencia de estación de suministro de carburantes apoyada en el sistema general de
comunicaciones, en el suelo no urbanizable, deberá contar previamente con la preceptiva
autorización de la Diputación Foral de Gipuzkoa.
7.- Las estaciones de suministro de carburante existentes a la entrada en vigor del PGOUZ, cuyo
emplazamiento no se ajuste a los criterios que se establecen para este tipo de actividad, se
consideran disconformes con el planeamiento. En particular, se califica expresamente disconforme
con el planeamiento urbanístico la estación de suministro de carburantes situada junto a Nafarroa
kalea dentro del Conjunto Monumental.
Artículo 6.2.05. Uso principal, permitido, complementario y prohibido en parcelas de Uso de
Comunicaciones (Uso 1)
1.- El uso de comunicaciones se corresponde con los suelos calificados como Sistema General de
Comunicaciones, con todos los suelos que en virtud del PGOUZ y de su planeamiento en desarrollo
se califican como sistema local viario, así como con la red viaria existente en el suelo no urbanizable.
2.- Uso principal: Todos aquellos tipos comprendidos dentro del uso de Comunicaciones.
3.- Usos Compatibles y Admisibles:
A) Uso de infraestructuras (Uso 2), pudiendo llegar a ocupar y compartir los mismos suelos.
B) En áreas de servicio de carreteras, transportes, ferroviario, usos tales como los siguientes:
A) Uso de espacios libres y zonas verdes (Uso 3).
B) Uso de equipamiento (Uso 4)
a. Tipo 10. Hotelero
b. Tipo 15. Aparcamientos autónomos.
c. Aquellos otros tipos que puedan estar vinculados al uso principal.
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C) Uso residencial (Uso 5 Tipo 3). Vivienda aneja
D) Uso terciario (Uso 6).
a. Tipo 1. Oficinas
b. Tipo 3. Comercial al por menor, de carácter no concentrado.
E) Uso productivo (Uso 7 Tipos 1 y 2). Industria vinculada al transporte y las comunicaciones
y en especial, talleres de servicio y reparación, con la salvedad que se establece para las
estaciones de servicio
4.- Usos prohibidos: Todos aquellos no enunciados entre los permitidos y complementarios.
Asimismo, aquellos prohibidos por la legislación sectorial que regula el sistema de transporte
CAPÍTULO 6.3. USO DE INFRAESTRUCTURAS (USO 2)
1.- El uso de infraestructuras comprende los espacios y actividades destinados a albergar las
infraestructuras y redes de servicios generales básicos.
2.- Las redes interiores propias de cada edificación o uso no se consideran como uso específico, sino
que se entiende vinculado al de la propia edificación.
Artículo 6.3.02. Uso de Red de energía eléctrica (Uso 2 Tipo 1)
1.- Se incluyen las redes e instalaciones generales de transporte y distribución de energía eléctrica,
así como sus elementos complementarios.
2.- Se distinguen en este Uso:
A) Líneas Subterráneas. Incluye el conjunto de redes de transporte o distribución de energía
eléctrica realizada de forma subterránea, así como sus instalaciones complementarias.
B) Líneas de Tendido aéreo. Incluye el conjunto de redes de transporte o distribución de energía
eléctrica realizada en tendido aéreo, incluyendo los soportes e instalaciones complementarias
a la red.
C) Subestaciones eléctricas.
D) Centros de Transformación eléctrica.
Artículo 6.3.03. Uso de Red de abastecimiento de agua (Uso 2 Tipo 2)
1.- Se incluyen las redes e instalaciones generales de transporte y distribución de abastecimiento de
agua, así como sus elementos complementarios.
2.- Se distinguen en este uso:
A) Líneas ó Redes Subterráneas. Incluye el conjunto de redes de transporte o distribución de
abastecimiento de agua, realizada de forma subterránea, así como sus instalaciones
complementarias.
B) Líneas o Redes Superficiales. Incluye el conjunto de redes de transporte o distribución de
abastecimiento de agua, realizada de forma superficial, así como sus instalaciones
complementarias.
C) Depósitos de abastecimiento.
D) Depuradoras o potabilizadoras.
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Artículo 6.3.04. Uso de Red de saneamiento (Uso 2 Tipo 3)
1.- Se incluyen las redes e instalaciones generales de recogida y evacuación de aguas residuales y
pluviales, así como sus elementos complementarios.
A) Líneas ó Redes Subterráneas. Incluye el conjunto de redes de evacuación de aguas usadas
(pluviales o fecales), realizada de forma subterránea, así como sus instalaciones
complementarias.
B) Depuradoras de saneamiento.
Artículo 6.3.05. Uso de Red de telecomunicaciones (Uso 2 Tipo 4)
1.- Se incluyen las redes e instalaciones generales de telecomunicaciones, así como sus elementos
complementarios.
A) Líneas Subterráneas. Incluye el conjunto de redes de telecomunicaciones realizada de forma
subterránea, así como sus instalaciones complementarias.
B) Líneas de Tendido aéreo. Incluye el conjunto de redes de transporte o distribución de
telecomunicaciones realizada en tendido aéreo, incluyendo los soportes e instalaciones
complementarias a la red.
C) Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo B, tales como torres, antenas y
estaciones emisoras-receptoras de radio, televisión y telefonía.
D) Centros y centrales de Telecomunicaciones.
E) Nodos y redes interiores no vinculados específicamente a la edificación que los acoge.
Artículo 6.3.06. Uso de Red de gas (Uso 2 Tipo 5)
1.- Se incluyen las redes e instalaciones generales de transporte y distribución de gas, así como sus
elementos complementarios.
A) Red. Incluye el conjunto de redes de transporte y suministro de gas, realizada de forma
subterránea o superficial, así como sus instalaciones complementarias.
B) Centros de regulación y medida.
Artículo 6.3.07. Uso de Tratamiento y eliminación de residuos sólidos (Uso 2 Tipo 6)
Se incluyen en este tipo los lugares e instalaciones destinadas al tratamiento, eliminación,
aprovechamiento e investigación de los residuos sólidos. Se incluye dentro de este uso el vertedero
comarcal de Urteta.
Artículo 6.3.08. Régimen general de uso en parcelas de uso de infraestructuras (Uso 2)
1.- Uso principal: es el vinculado a la propia Infraestructura.
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2.- Usos compatibles y admisibles:
A) Comunicaciones (Uso 1) siempre que la propia funcionalidad no resulte incompatible con
aquél.
B) Servicios urbanos y administrativos (Uso 4, Tipos 1 y 2) de carácter complementario
vinculado a la propia instalación
C) Uso terciario (Uso 6, Tipo 1). Oficina de carácter complementario vinculado a la propia
instalación o servicio
3.- Usos Prohibidos: Todos aquellos usos no directamente vinculados a cada uno de los tipos de
Infraestructuras y aquellos prohibidos por la legislación sectorial que las regula.
4.- Las condiciones de parcela, ocupación y edificación serán las de la Ordenanza de Zona que
corresponden al tipo de la parcela. En todo caso, las condiciones de edificabilidad se adecuarán a las
características singulares del uso de Infraestructuras, así como a las características de su entorno.
5.- La instalación de las infraestructuras exigirá informe favorable previo de los servicios técnicos
municipales que determinarán en cada caso las condiciones particulares de su localización.
6.- Tanto el planeamiento de desarrollo del PGOUZ como cualquier proyecto que se redacte en
ejecución del mismo y que afecte a las instalaciones de infraestructura, deberá ser elaborado con la
máxima coordinación entre la entidad redactora y las instituciones gestoras o compañías
concesionarias, en su caso. La colaboración deberá instrumentarse desde la primera fase de
elaboración y se producirá de forma integral, a lo largo de todo el proceso. Entre la documentación
deberá figurar la correspondiente a los acuerdos necesarios para la realización coordinada entre las
entidades implicadas.
7.- Con carácter general, y aunque no se indique de forma pormenorizada, el PGOUZ autoriza las
instalaciones subterráneas del uso de infraestructuras en los sótanos de los edificios y en el subsuelo
de los espacios no ocupados por la edificación, tanto de carácter privado como público.
Artículo 6.3.09. Condiciones particulares de la red de energía eléctrica y de la red de
telecomunicaciones (Uso 2 Tipos 1 y 4)
1.- En el suelo urbano y en el urbanizable, las instalaciones de suministro de energía y de red de
telecomunicaciones serán subterráneas.
2.- En el suelo urbano, los proyectos de urbanización que se refieran a obras para el suministro de
energía eléctrica y de telecomunicaciones, contemplarán las modificaciones de la red necesarias para
que se pueda llevar a efecto su soterramiento. La ejecución de las obras se simultaneará con las del
resto de la urbanización, dentro de una programación lógica que racionalice los procesos de
ejecución de todas las obras previstas.
3.- En el suelo urbanizable, en atención a su posibilidad de inclusión como futuro suelo urbano, no se
podrá hacer instalación alguna aérea de redes de energía eléctrica y de telecomunicaciones. Si los
suelos de esta clase estuvieran atravesados o contuvieren elementos de las instalaciones de energía
eléctrica o de telecomunicaciones, se verán sometidos a las correspondientes servidumbres y se
recogerán en el planeamiento de desarrollo, cuando fuera imposible su traslado o transformación en
línea subterránea.
4.- En el suelo no urbanizable se permite la implantación del Uso de Telecomunicaciones, siempre
que responda a un Plan Especial en el que se dé respuesta global, a escala municipal, a la totalidad
del sistema de antenas, emisores, receptores y repetidores, tanto públicos como privados.
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5.- Las estaciones de transformación y las subestaciones se instalarán en los terrenos destinados a
tal fin o en edificaciones de otro uso, siempre y cuando cumplan con las debidas instrucciones de
seguridad. No se permitirán estas instalaciones en locales sobre rasante de edificaciones destinadas
al uso principal residencial.
Artículo 6.3.10. Condiciones particulares del uso de tratamiento y eliminación de residuos
sólidos y del sistema general de saneamiento (Uso 2 Tipos 3 y 6)
1.- El uso de tratamiento y eliminación de residuos sólidos únicamente puede localizarse en el suelo
no urbanizable incluido en las categorías de Forestal Intensivo o Agroganadera y Campiña y en zonas
lo suficientemente alejadas de los núcleos urbanos residenciales.
2.- La deposición de residuos, basuras o desechos fuera de los lugares destinados a ello tendrá la
consideración de vulneración del planeamiento, dando lugar a la restitución del suelo a su estado
original, sin perjuicio de las acciones en que se puedan incurrir con arreglo a la legislación sectorial
correspondiente.
3.- En cuanto a la implantación de las actividades incluidas en este tipo de tratamiento y eliminación
de residuos sólidos, se estará a lo establecido en la legislación sectorial aplicable. Las depuradoras e
instalaciones incluidas en el uso de infraestructuras de saneamiento se regirán por el régimen
especial establecido en la legislación sectorial correspondiente y podrán ubicarse en suelos con la
calificación global de productivo/industrial.
CAPÍTULO 6.4. USO DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES (USO 3)
Artículo 6.4.01. Definición y matriz de usos en parcelas de espacios libres y zonas verdes.
1.- El uso principal de espacios libres y zonas verdes es el vinculado al recreo, esparcimiento y
reposo de la población, a la protección y aislamiento de vías y edificaciones y a la mejora de las
condiciones medioambientales y estéticas de la ciudad.
2.- Usos Compatibles y Admisibles:
A)
Infraestructuras (Uso 2) que no resulten incompatibles con la función y naturaleza del
espacio.
B)
Usos de equipamiento (uso 4) en alguna de las siguientes categorías:
a) Tipo 3, Deportivo; Tipo 11, Recreativo, ocio y espectáculo; y Tipo 12. Socio-Cultural,
mediante pequeñas instalaciones que no alteren el destino libre y abierto que por naturaleza
les corresponde.
b) Tipo 15 Aparcamientos autónomos, cuando expresamente se autorice en la documentación
gráfica y/o escrita del PGOUZ o planeamiento de desarrollo, y en la ubicación y condiciones
que se establezcan.
3.- Usos prohibidos: Se consideran usos prohibidos aquellos que de una u otra forma pueden alterar
la naturaleza de estas zonas.
Artículo 6.4.02. Condiciones particulares de los espacios libres y zonas verdes de uso y
dominio público (Uso 3)
1.- Los Espacios Libres y Zonas verdes de uso y dominio público mantendrán su carácter,
prioritariamente con arbolado y ajardinamiento, si bien se admiten las instalaciones de juegos
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infantiles, de recreo o deportivas sin que su superficie sobrepase el 15% del total de parcela
destinada a espacio libre.
2.- Las instalaciones o edificaciones autorizadas, se adecuarán al entorno, evitando formas,
volúmenes, superficies, materiales o instalaciones que deterioren o alteren la condición de espacios
libres no edificados que caracteriza a estos suelos.
3.- En particular, la vegetación localizada en el sistema general o local de espacios libres y zonas
verdes merece un tratamiento especial, de forma que su tala exigirá justificación expresa de su
necesidad o conveniencia.
4.- Se podrán autorizar instalaciones provisionales de usos culturales o recreativos y de espectáculos,
así como la implantación de terrazas de establecimientos de hostelería.
5.- Las instalaciones o edificaciones que se autoricen lo serán, con carácter general, en régimen de
concesión administrativa temporal, permaneciendo el suelo de propiedad municipal.
6.- Las únicas edificaciones toleradas serán las destinadas a equipamiento e instalaciones al servicio
de los propios espacios libres, admitiendo bajo este concepto las de tipo hostelero en régimen de
concesión.
7.- Se prohíben los aparcamientos en superficie en espacios libres y zonas verdes en el suelo urbano
y urbanizable Se podrán autorizar en el subsuelo aparcamientos autónomos no vinculados a otro uso
siempre que se garantice la permanencia de las masas arbóreas y vegetación preexistentes. En todo
caso, la instalación de un aparcamiento de este tipo requerirá la justificación expresa de su necesidad
y la redacción previa de un Estudio de Detalle, en los términos señalados en el artículo 6.5.16 relativo
a las condiciones particulares del uso de aparcamiento autónomo.
8.- Se podrán autorizar casetas, puestos de venta, veladores, terrazas e instalaciones provisionales
(de temporada) de bebidas, helados, etc.
9.- El arbolado existente en el espacio público, aunque no haya sido calificado como zona verde o
espacio libre de conservación ambiental, deberá ser protegido y conservado. La eliminación y
sustitución de ejemplares se basará en criterios técnicos y ambientales.
Artículo 6.4.03. Condiciones particulares de los espacios con servidumbre de uso público y
propiedad privada
1.- El PGOUZ contempla la existencia de suelos libres de edificación en superficie que mantienen la
titularidad privada pero sobre los que se establece la servidumbre de uso público en superficie
compatible con la existencia de un uso privativo en el subsuelo o vuelo (porches y soportales).
2.- Las condiciones de utilización de estos suelos se sujetarán a lo establecido en el artículo anterior,
si bien las únicas ocupaciones permitidas en superficie serán las correspondientes a casetas, puestos
de venta, veladores, etc, construidas con estructuras desmontables. Los porches y soportales se
mantendrán libres de ocupación para garantizar su función de paso al resguardo de la intemperie.
3.- En general, salvo que el documento en el que se formalice la servidumbre se establezcan otras
condiciones, será de aplicación lo previsto en el artículo 3.3.01 del PGOUZ en relación con el deber
de conservación de estos espacios.
Artículo 6.4.04. Condiciones particulares de los espacios libres de uso y dominio privado
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1.-Los suelos definidos por el planeamiento urbanístico como espacios no edificables de uso y
dominio privado únicamente podrán destinarse a accesos peatonales, zonas de estancia y juegos,
jardines, pistas deportivas descubiertas, aparcamientos en superficie, y usos similares que no
desvirtúen el carácter de espacio libre de dicho suelo.
2.- En superficie se admite también la disposición de elementos ornamentales de conformidad con lo
previsto en el artículo 7.3.12 del Título 7 (Ordenanzas de Edificación). Está prohibida la instalación de
construcciones y elementos cubiertos tales como tinglados, chabolas, techumbres para aparcamiento,
cenadores, etc.
3.- En el subsuelo únicamente serán autorizables los usos de garaje vinculado al uso principal
instalado en la parcela y a instalaciones urbanas en las condiciones establecidas en el artículo 7.3.12
del Título 7 (Ordenanzas de Edificación).
CAPÍTULO 6.5. USO DE DOTACIONES Y EQUIPAMIENTO (USO 4)
El uso de dotaciones y equipamientos comprende:
A) Las actividades e instalaciones destinadas a la prestación directa o indirecta de servicios o
suministros básicos para el conjunto de la población.
B) Los espacios, locales y edificios destinados a las actividades que tienen por finalidad dotar al
ciudadano de los servicios necesarios para su esparcimiento, educación, enriquecimiento
cultural, salud, asistencia, bienestar y mejora de la calidad de vida.
Artículo 6.5.02. Uso de Servicios Urbanos (Uso 4 Tipo 1)
1.- Este uso comprende genéricamente las actividades e instalaciones destinadas a la prestación
directa o indirecta de determinados servicios públicos urbanos de carácter general no incluidos en el
uso de infraestructuras.
2.- Dentro del concepto anterior se incluyen usos tales como los siguientes: parque de bomberos;
policía municipal; comisarías de la Ertzaintza u otros cuerpos de seguridad; limpieza viaria y recogida
de residuos, áreas de recuperación de materiales (Garbigune); servicios de correos y telégrafos;
oficinas de empresas de telefonía y suministro de energía eléctrica, etc; cementerio; depósito
municipal de vehículos; estaciones de control de gases de vehículos, de ruido, de contaminación
atmosférica.
3.- Se incluye también específicamente dentro de este uso el mercado municipal de abastos.
Artículo 6.5.03. Uso de Servicios Administrativos (Uso 4 Tipo 2)
1.- Comprende genéricamente las oficinas y actividades de uso público de representación,
burocráticas o técnicas de la administración local, autonómica o estatal, así como de sus organismos
autónomos.
2.- Asimismo, se incluyen aquellas dependencias administrativas cuando se implanten
separadamente de las actividades e instalaciones comprendidas en el tipo 1. Se incluyen, a título de
ejemplo: las oficinas de la administración en general (Delegaciones del Gobierno Vasco,
Administración de Justicia), así como de sus departamentos técnicos, burocráticos, de servicios,
oficinas de empleo, Insalud, etc.
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Artículo 6.5.04. Uso Deportivo (Uso 4 Tipo 3)
1.- Comprende las actividades destinadas a la práctica, enseñanza o exhibición de especialidades
deportivas o de cultura física, así como las actividades complementarias de la actividad principal. Se
incluyen en el uso de equipamiento deportivo, a título de ejemplo: las instalaciones deportivas al aire
libre, las cubiertas, los gimnasios, polideportivos, etc.
2.- No incluye actividades ligadas física y funcionalmente a otros usos, tales como universitarios,
docentes, etc.
Artículo 6.5.05. Uso Docente (Uso 4 Tipo 4)
1.- Comprende las actividades destinadas a la formación humana e intelectual de las personas en sus
diferentes niveles, incluso las actividades complementarias de investigación, custodia, administración,
comedores escolares, etc.
2.- Se incluyen en este tipo, a título de ejemplo: los centros universitarios (facultades, escuelas
técnicas y universitarias) centros de educación infantil, primaria, secundaria y bachillerato, guarderías,
educación especial, educación para adultos, academias, talleres ocupacionales, conservatorios,
escuelas de artes y oficios, centros de investigación científica y técnica vinculados a la docencia, etc.
Artículo 6.5.06 Uso Sanitario (Uso 4 Tipo 5)
1.- Comprende las actividades destinadas a la orientación, prevención, información, administración y
prestación de servicios médicos o quirúrgicos y hospitalarios, así como las actividades
complementarias de la principal. Se incluyen en este tipo, a título de ejemplo: residencias de
enfermos, ambulatorios, dispensarios, centros de salud de atención primaria y preventiva, consultas
médicas colectivas con entidad superior a la consulta particular de un profesional, consultorios,
centros de análisis clínicos y de radioterapia, centros de ambulancias, centro hematológico y en
general todo tipo de centros de asistencia sanitaria. Asimismo, se incluyen en este tipo los locales
destinados a farmacia.
2.- No se incluyen los servicios médicos que se prestan en despachos profesionales, fuera de los
centros sanitarios, que tienen la misma conceptuación que el resto de servicios profesionales.
Artículo 6.5.07. Uso Religioso (Uso 4 Tipo 6)
Comprende los espacios y edificaciones destinadas principalmente al culto religioso de cualquier
confesión, así como los ligados al citado culto (por ejemplo, centros cívicos vinculados a confesiones
religiosas). Comprende también las formas de vida asociativa religiosa, tales como comunidades,
conventos, etc.
Artículo 6.5.08. Uso de alojamientos dotacionales (Uso 4 Tipo 7)
Comprende los suelos destinados específicamente por el planeamiento a alojamientos dotaciones de
titularidad pública destinados tanto a alojamientos transitorios como a alojamientos sociales de
colectivos específicamente necesitados. Este uso únicamente podrá implantarse en zonas de uso
global residencial.
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Artículo 6.5.09. Uso de Residencia comunitaria (Uso 4 Tipo 8)
1.- Comprende los edificios destinados al alojamiento permanente de colectivos no vinculados a
confesiones religiosas, tales como residencias universitarias, apartamentos tutelados para mayores,
albergues juveniles, etc.
2.- La residencia para personas mayores que puedan valerse por sí mismas y con capacidad máxima
para 14 personas se conceptúa como vivienda incluida en el Uso residencial (Uso 5).
Artículo 6.5.10. Uso Asistencial (Uso 4 Tipo 9)
1.- Comprende las actividades destinadas a la información, orientación y prestación de servicios o
ayudas sobre problemas relacionados con toxicomanías, enfermedades crónicas o minusvalías,
marginación, pobreza extrema, vejez y desprotección jurídica de las personas.
2.- Se incluyen en este tipo, a título de ejemplo: centros de rehabilitación, centros de información u
orientación, centro de asistencia social, sede y dependencias de Cruz Roja y Ayuda en Carretera y,
en general, cuantas actividades inscritas en los registros correspondientes estén dedicadas a fines
benéfico-sociales.
3.- También quedan incluidos en este apartado todos aquellos equipamientos que vayan dirigidos al
cuidado, estancia, esparcimiento u otro uso geriátrico no exclusivamente sanitario: centros de día,
residencias de ancianos, etc
Artículo 6.5.11. Uso Hotelero (Uso 4 Tipo 10)
1.- Comprende las actividades destinadas a satisfacer alojamiento temporal con una finalidad
fundamentalmente lucrativa. Se incluyen en este tipo, actividades tales como hoteles, camping,
hostales, o pensiones.
2.- Se excluyen de este tipo las actividades hosteleras como bares, restaurantes, etc., que se
encuentran incluidas en el Uso terciario (Uso 6 Tipo 3. Comercial al por menor, de carácter no
concentrado), cuando no van asociadas al uso principal.
Artículo 6.5.12. Uso Recreativo, ocio y espectáculo (Uso 4 Tipo 11)
Comprende las actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el
esparcimiento en general y aquellas similares, no incluidas en otros usos, que se realicen en edificios,
locales e instalaciones tales como: salas comerciales de cine, teatro o conciertos, instalaciones para
la exhibición lucrativa de actividades deportivas, casas y círculos regionales, sedes gastronómicas,
etc.
Artículo 6.5.13. Uso Socio-Cultural (Uso 4 Tipo 12)
Comprende las actividades destinadas a la custodia, transmisión y conservación de los
conocimientos, exhibición de las artes y la investigación, las actividades socio-culturales, de relación
o asociación, así como las actividades complementarias de la principal. Se incluyen en este tipo, a
título de ejemplo: casas de cultura, bibliotecas, archivos, museos, salas de exposiciones, centros de
asociaciones vecinales, culturales, deportivas y agrupaciones cívicas, sedes de clubes, salas de
reuniones, etc.
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Artículo 6.5.14. Uso Asociativo (Uso 4 Tipo 13)
Comprende las actividades de uso colectivo realizadas por entidades, tales como partidos políticos,
sindicatos, agrupaciones empresariales, gremiales y artesanales, etc.
Artículo 6.5.15. Uso de Servicios funerarios (Uso 4 Tipo 14)
Comprende las instalaciones relativas a velatorio y eliminación de los cadáveres, sin depósito
permanente de restos, así como los dedicados a servicios de las agencias y empresas funerarias.
Artículo 6.5.16. Aparcamientos autónomos (Uso 4 Tipo 15)
1.- Comprende aquellos espacios destinados exclusivamente al estacionamiento de vehículos no
estando, por tanto, vinculados al servicio de otro uso. La diferencia con el garaje estriba en que éste
es un local destinado al estacionamiento de vehículos, pero vinculado al servicio de otro uso principal.
2.- En los locales destinados a aparcamientos no se permitirá el almacenamiento de materiales ni de
objetos, fuera de los específicamente vinculados al mantenimiento y explotación del propio
aparcamiento.
3.- La implantación del aparcamiento autónomo puede efectuarse en suelo público o privado, al aire
libre o en edificio exclusivo, sobre y bajo rasante, sin perjuicio de las limitaciones y condiciones que
se derivan de las presentes normas urbanísticas.
4.- Cuando la construcción de aparcamientos se efectúe bajo rasante en suelo de uso público será
preceptiva la aprobación previa de un Estudio de Detalle que justifique la adecuación de su tamaño y
tipología y que, por otro lado, determine la localización de los accesos rodados y peatonales, así
como la urbanización en superficie.
Artículo 6.5.17. Uso principal, permitido, complementario y prohibido en parcelas de uso de
dotaciones y equipamiento (Uso 4)
1.- Uso principal: Cualquiera de los especificados dentro del uso de equipamiento con las
limitaciones y especificaciones señaladas en el artículo 6.5.19.
A) Uso de infraestructuras (Uso 3) al servicio del uso principal y siempre que sea compatible con
él.
B) Usos de dotaciones y equipamiento (Uso 4) en todos los tipos.
C) Uso residencial (Uso 5, Tipo 3). Vivienda aneja. En los tipos 4 (docente) y 6 (religioso).
D) Uso terciario (Uso 6) Tipo 3. Comercial al por menor, de carácter no concentrado, vinculado o
compatible con el equipamiento y de conformidad con lo previsto en el artículo siguiente, y sin
perjuicio de lo que se prevea mediante ordenanzas municipales sobre restricción de cualquier
uso, como salas de juegos recreativos, hostelería, etc.
E) Otros usos (Uso 8). Tipo 1, local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso; y Tipo 2,
Instalaciones generales o comunes de los edificios”, vinculados a los usos implantados.
4.- Usos Prohibidos: Todos aquellos no enunciados entre los compatibles y admisibles, incluidos el
residencial, oficinas, talleres y almacenes. Igualmente todos aquellos que sean incompatibles con la
calificación global de la zona
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Artículo 6.5.18 Tolerancia del uso de comercio al por menor en parcelas de uso de
equipamiento
1.- En general, en las parcelas con uso de equipamiento se tolerará el uso de comercio al por menor,
en locales situados en plantas bajas, siempre que éstos cumplan las siguientes condiciones:
A) Su propiedad deberá mantenerse bajo la misma titularidad que la del equipamiento, con el fin
de garantizar la plena correspondencia entre el uso del solar y su propiedad.
B) El desarrollo lineal de la fachada de los locales no podrá rebasar el cincuenta por ciento
(50%) de la longitud de la alineación de fachada, medida en cada tramo de calle.
C) Los usos comerciales que se implanten en aplicación del presente artículo deberán tener una
relación clara con el uso principal del equipamiento en que se instalan.
2.- En los edificios existentes la implantación del uso comercial será respetuosa con las
características arquitectónicas del edificio y el espacio libre vinculado a él, en su caso, rechazándose
las soluciones que no se estimen adecuadas por el ayuntamiento.
Artículo 6.5.19. Condiciones generales del uso de dotación y equipamiento
1.- En los documentos gráficos se especifican los suelos y edificaciones que el PGOUZ destina al de
equipamiento como uso principal, sin perjuicio de su consideración como Sistema General o Local. La
asignación del uso de dotación y equipamiento vincula a los suelos y edificaciones con las
excepciones recogidas en el Tomo 02 del PGOUZ y las tolerancias señaladas en este artículo y en el
6.1.03.
2.- Las parcelas existentes destinadas o propuestas para el uso de equipamientos que contuvieran
otros usos no compatibles o complementarios con el de equipamiento, se consideran dentro de
ordenación hasta tanto se produzca un cambio de uso o se proceda a la sustitución del edificio. En
cualquier caso, podrán ser objeto de todo tipo de obras de consolidación de los usos existentes en
tanto que con ellas no se incremente la superficie destinada a los usos no autorizables.
3.- El tipo específico de equipamiento asignado por el PGOUZ a un suelo o parcela en concreto tiene
un valor vinculante únicamente en lo que respecta a los sistemas generales y a los alojamientos
dotacionales, de forma que en los sistemas generales el tipo de uso principal no puede ser alterado o
sustituido por otro equipamiento alternativo sin modificar el PGOUZ. El resto de los tipos de uso de
Equipamiento tienen un carácter abierto de manera que si las condiciones urbanísticas en el
momento de materializar la instalación del uso establecido aconsejaran su alteración, no será
considerada modificación del PGOUZ si se mantiene el uso dentro de los regulados como de
equipamiento en el presente capítulo, pudiendo incluso combinarse en el mismo edificio más de uno
de estos usos.
4.- Para los edificios destinados a dotaciones y equipamientos de titularidad pública construidos con
anterioridad a la aprobación del PGOUZ se admite en general la posibilidad de aumentar su
edificabilidad física en un 10 % (incluso con aumento del perfil de la edificación), a través de un
estudio de detalle que deberá ir acompañado de una justificación de la superficie construida existente,
y la necesidad de ampliación del equipamiento. Los aumentos de edificabilidad física superiores al
10% requerirán la previa tramitación de un plan especial.
5.- En caso de edificios incluidos en el catálogo de protección arquitectónica no se admitirán
aumentos de edificabilidad incompatibles con el régimen de protección del edificio.
6.- Las pequeñas instalaciones de equipamiento que se ubiquen en edificios de viviendas, se
ajustarán a las condiciones establecidas para el uso residencial. En edificaciones de la Administración
en las que se desarrollen actividades incluidas en el uso de oficinas, se cumplirán las condiciones
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específicas que se establecen para éstas en el capítulo 6.7 del presente Título relativo al Uso terciario
(Uso 6).
7.- En los edificios de equipamiento se podrán disponer por debajo de la rasante de la planta baja,
salones de actos y otras dependencias al servicio de los mismos. Esta posibilidad no les exime de
contar con la reserva de aparcamientos establecida en el presente Título.
CAPÍTULO 6.6. USO RESIDENCIAL (USO 5)
Es el uso que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento estable y permanente de las
personas, no comprendido en el uso de equipamiento. Se incluye en este uso el de residencia para
personas mayores que puedan valerse por sí mismas y con capacidad máxima para 14 personas.
Artículo 6.6.02. Parcelas de Uso de Vivienda unifamiliar o bifamiliar (Uso 5 Tipo 1)
1.- Comprende las parcelas que acogen distintas tipologías de vivienda aislada, adosada, agrupada,
en hilera u otra disposición. En este uso el edificio constituye junto con la parcela una sola unidad
registral, con acceso exclusivo e independiente desde la vía. Dentro de este tipo se contempla la
matriz de usos definida en los siguientes apartados:
2.- Uso principal: la vivienda uni o bifamiliar en cualquier tipología.
3.- Usos alternativos: Usos de equipamiento (Uso 4) y Terciarios (Uso 6, excluidos los comerciales
de carácter concentrado, y los de carácter no concentrado destinados a la comercialización de bienes
y productos) compatibles con zonas residenciales.
4.- Usos compatibles y admisibles: En planta baja y planta de sótano: Otros usos (Uso 8). En los
tres tipos previstos por el PGOUZ.
5.- Usos prohibidos: Todo aquél que resulte incompatible con el uso principal y con los admisibles
en la zona.
Artículo 6.6.03. Parcelas de Uso de Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2)
1.- Es el relativo a bloques de edificación habitualmente en régimen de propiedad horizontal. Se
incluyen en este uso el de la vivienda colectiva sometidas a algún régimen de protección pública
cuando no está calificada expresamente como equipamiento por el PGOUZ, si bien en este caso, el
régimen de usos estará condicionado por su regulación específica y lo señalado en el apartado 7 de
este artículo.
2.- Dentro del tipo de vivienda colectiva se contempla la matriz de usos definida en los siguientes
apartados:
3.- Uso principal: en el conjunto del edificio es la vivienda colectiva.
4.- Usos alternativos permitidos:
A) Uso de equipamiento (Uso 4) compatibles con zonas residenciales.
B) Uso terciario (Uso 6). Tipo 1, oficina.
C) Uso terciario (Uso 6). Tipos 4.1 y 4.2.A, Establecimientos Comerciales y Grandes Almacenes,
salvo en ámbitos en los que expresamente esté prohibido, y siempre que se cumplan las
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previsiones de dotaciones mínimas de aparcamientos previstas en el artículo 6.9.06, y que
cuenten con espacios para operaciones de carga y descarga en el interior del edificio o
recinto del establecimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 6.7.08.
5.- Usos compatibles y admisibles: Se admiten los siguientes
A) En plantas altas, siempre que cuenten con acceso independiente del uso principal o que la
planta baja esté comunicada con la primera:
a. Uso de dotaciones y equipamiento (Uso 4). Todos los tipos compatibles con zonas
residenciales, excepto el Tipo 14, servicios funerarios y el tipo 15 aparcamientos
autónomos.
b. Uso terciario (Uso 6). Tipo 1, oficina; tipo 3, comercial al por menor, de carácter no
concentrado; y Tipo 4.1, establecimientos comerciales.
B) En planta primera de los edificios existentes a la entrada en vigor del PGOUZ, que no
cuenten con acceso independiente o no esté comunicada con la planta baja.
a. Uso de dotaciones y equipamiento (Uso 4). Todos los tipos compatibles con zonas
residenciales, y asimilables al uso residencial o al de oficina.
b. Uso terciario (Uso 6). Tipo 1, oficina.
C) En planta baja
a. Uso de infraestructuras (Uso 2), exclusivamente los elementos puntuales al servicio
de las infraestructuras que sean compatibles con el uso residencial, y que,
técnicamente deban situarse en esta planta. Se prohíben expresamente los centros
de transformación en plantas bajas.
b. Uso de dotaciones y equipamiento (Uso 4). Todos los tipos compatibles con zonas
residenciales, excepto el Tipo 14, servicios funerarios y el tipo 15 aparcamientos
autónomos.
c. Uso terciario (Uso 6). Tipo 1, oficina; Tipo 3, comercial al por menor, de carácter no
concentrado: y Tipo 4.1, establecimientos comerciales.
d. Uso productivo e industrial (Uso 7). Tipo 1, industria compatible con la vivienda; y
Tipo 3, almacén compatible con la vivienda.
e. Otros usos (Uso 8). Tipo 1, local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso.
D) En semisótano o planta primera de sótano:
a. Uso de infraestructuras (Uso 2), exclusivamente los elementos puntuales al servicio
técnicamente deban situarse en esta planta, incluidos centros de transformación.
b. Uso de dotaciones y equipamiento (Uso 4). Se permiten como uso complementario
al de planta baja, siempre que se encuentren vinculados al uso de la planta superior y
únicamente en el caso de que se haya satisfecho el número mínimo de plazas de
garaje, o cuando se trate de un solar no apto para el aprovechamiento de garajes, sin
perjuicio de las limitaciones establecidas en las ordenanzas municipales.
c. Otros usos (Uso 8). Tipo 1, local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso; Tipo
2, instalaciones generales o comunes de los edificios; y Tipo 3, trasteros, con las
condiciones señaladas al efecto.
d. En los edificios existentes con anterioridad a la entrada en vigor del PGOUZ se
permitirá además el Uso terciario (Uso 6, Tipo 3), comercial al por menor de carácter
no concentrado, vinculado a la planta superior siempre que se acredite la
imposibilidad de destinarlo a garaje y con las limitaciones que se establezcan en las
ordenanzas municipales.
E) A partir de la planta segunda de sótano:
a. Uso de infraestructuras (Uso 2). Exclusivamente los elementos puntuales al servicio
técnicamente deban situarse en esta planta, incluidos centros de transformación.
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b. Otros usos (Uso 8). Tipo 1, local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso; Tipo
2, instalaciones generales o comunes de los edificios; y Tipo 3, trasteros, con las
condiciones señaladas al efecto.
6.- Usos prohibidos: Todos aquellos que sean incompatibles con el uso principal o con el de la
calificación global de la zona.
7.- En los casos de parcelas y edificaciones con uso principal de vivienda sometidas a algún régimen
de protección pública (vivienda de protección oficial, vivienda tasada...) no se permiten usos
alternativos, ni el cambio de uso de una vivienda a uno de los compatibles o admisibles en edificios
de vivienda colectiva mientras la edificación ostente la calificación legal de vivienda de protección
pública.
Artículo 6.6.04. Uso de Vivienda aneja (Uso 5 Tipo 3)
Es la vivienda única, destinada al personal encargado de la vigilancia y conservación de una
instalación. Se admite, con carácter exclusivo, como complemento de otro uso principal, formando
parte de su cuerpo edificatorio o en el interior de la parcela, en los casos que expresamente así se
contemple en las ordenanzas generales de usos, o en las particulares de cada ámbito específico.
Artículo 6.6.05. Condiciones particulares de usos complementarios o admisibles en parcelas
con uso principal residencial
1.- Los usos terciarios comerciales que se implanten en plantas altas de edificios residenciales no
podrán ser independientes del local de planta baja, debiendo tener contacto entre ambas plantas al
menos en una superficie regular equivalente al quince por ciento (15%) de la superficie de la planta
superior o primera.
2.- En las edificaciones ya existentes, se podrá autorizar el Uso terciario (Uso 6, Tipo 1) –Oficina- en
las primeras plantas de los edificios aunque no cuente con acceso independiente desde la vía
pública, pero se prohíben aquellas actuaciones que impliquen la división o loteo de los locales
destinados a estos usos.
Artículo 6.6.06. Uso residencial en plantas bajas, subdivisiones de viviendas y cambios de uso
en plantas altas para la habilitación de viviendas
1.- En las plantas bajas se admite el uso residencial en los edificios de tipología unifamiliar o
bifamiliar. Igualmente se admite en los casos en que expresamente se señale en el Tomo 02 de las
normas urbanísticas, y en los casos en que dichas viviendas existieran con anterioridad a la
aprobación del PGOUZ y hubieran sido destinadas a vivienda conforme al planeamiento entonces en
vigor. Los cambios de uso para habilitar viviendas en plantas bajas donde no las hubiera, sólo se
permitirán en los casos y condiciones que expresamente se contemplen en el PGOUZ o, en su caso,
en una ordenanza municipal.
2.- En las edificaciones de nueva planta se podrán construir viviendas en planta baja siempre que así
lo disponga el planeamiento pormenorizado del ámbito.
3.- Fuera de los casos anteriores, no se autorizará el uso de vivienda en planta baja ni cambios de
uso en plantas bajas de edificios existentes para albergar viviendas mientras el Ayuntamiento no
apruebe una ordenanza en la que se determinen pormenorizadamente que locales pueden cambiar
su uso a vivienda y las condiciones en las que podrán hacerlo. Para redactar dicha ordenanza se
realizará un análisis del espacio urbano que sirva para justificar la conveniencia de la reutilización
colindante al local, tras ponderar el valor urbanístico de ese espacio, el tránsito de peatones, etc.
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4.- Las subdivisiones de vivienda se permitirán únicamente en las zonas y ámbitos residenciales en
los que expresamente así se indique, de acuerdo con las condiciones generales de calidad e higiene
establecidas en el capítulo 7.4 del Tomo 01 y las condiciones específicas que se establezcan en el
tomo 02.
5.- No se admitirá la reutilización para uso residencial de aquellas plantas que se encuentren situadas
por debajo de otras que alberguen actividades productivas o comerciales.
Artículo 6.6.07. Uso de vivienda en plantas sótano, semisótano y bajo cubierta
1.- En plantas de sótano no se admite el uso residencial.
2.- En las plantas de semisótano tampoco se admite el uso residencial, salvo los casos en que
expresamente se señale en el Tomo 02. Fuera de los casos anteriores, no se autorizará el uso de
vivienda en semisótano mientras el Ayuntamiento no apruebe una ordenanza en la que se determinen
pormenorizadamente que locales en semisótano pueden cambiar su uso a vivienda y las condiciones
en las que podrán hacerlo que, en todo caso, además de las condiciones señaladas en el artículo
7.4.08, deberán cumplir el siguiente requisito: no podrán habilitarse como viviendas las plantas de
semisótano destinados a garajes, salvo que se justifique el cumplimiento de la dotación mínima de
aparcamientos.
3.- Como regla general, las piezas habitables obtenidas en espacios bajo cubierta no podrán tener
carácter autónomo como viviendas independientes. Si se destinan al uso de vivienda deberán estar
integradas en las viviendas correspondientes del último piso, por donde dispondrán del único acceso,
y estarán vinculadas jurídicamente a ellas como elemento registral único. La vivienda en planta alta
que cuente con un espacio bajo cubierta habilitado como duplex vinculado a la misma, cumplirá por sí
misma (sin computar el espacio superior) con la superficie obligada de vivienda mínima, y
representará al menos el 50% de la superficie total útil del conjunto.
4.- Excepcionalmente se admitirá el uso de vivienda independiente en plantas bajo cubierta ubicadas
en áreas urbanas residenciales en las mismas zonas y ámbitos en los que se permitan subdivisiones
de viviendas y cambios de uso para la habilitación de viviendas. Para ello se deberán cumplir los
requisitos y las condiciones de calidad e higiene previstas en el capítulo 7.4 del tomo 01, en especial
las específicas recogidas en el artículo 7.4.08.
5.- En el ámbito del Casco, áreas 1-1 y 1-2 (Casco Antiguo y Ensanche Casco) el régimen del uso de
viviendas en planta bajo cubierta será regulado por las ordenanzas específicas de sus planes
especiales. Transitoriamente será de aplicación lo previsto en el apartado 4 de este artículo.
CAPÍTULO 6.7. USO TERCIARIO (USO 6)
Comprende las actividades destinadas a la realización de transacciones comerciales, prestación de
servicios personales, administrativos, técnicos o monetarios y de mercancías, excepto las incluidas
en los usos de Dotaciones y Equipamiento. Dentro del Uso Terciario se distinguen los tipos que se
describen en los siguientes artículos.
Artículo 6.7.02. Uso de Oficina (Uso 6 Tipo 1)
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Comprende las actividades destinadas a la realización de tareas empresariales, administrativas,
burocráticas, técnicas, creativas, monetarias y de prestación de servicios financieros y de
información, de intermediarios profesionales y servicios similares. Se incluyen en este tipo, a título de
ejemplo, las sedes y oficinas bancarias, las gestorías, agencias, sedes sociales o técnicas de
empresas, estudios, despachos y consultas profesionales, compañías de seguros, servicios de
arrendamiento, oficinas en general, etc.
Artículo 6.7.03. Uso de Venta ambulante (Uso 6 Tipo 2)
1.- Comprende las actividades realizadas por vendedores habituales u ocasionales, fuera de un
establecimiento comercial, en puestos o instalaciones desmontables, así como en vehículos.
2.- También comprende los mercados periódicos de carácter tradicional ubicados en lugares o
espacios determinados y de periodicidad fija, los mercados ocasionales instalados con motivo de
ferias, fiestas o acontecimientos populares, así como la venta realizada en camiones tienda o puestos
instalados en la vía pública que se autorizan en circunstancias y condiciones precisas.
3.- Con carácter general queda prohibida esta modalidad de venta en los accesos a lugares
comerciales y ante escaparates.
4.- La regulación de la venta ambulante (requisitos para obtener la autorización para el ejercicio de
esta actividad, la determinación de las características de los tipos de venta ambulante, así como la
concreción de los lugares, frecuencia, horario, número de autorizaciones y productos autorizados)
será objeto de regulación mediante ordenanza municipal específica..
Artículo 6.7.04. Uso Comercial al por menor de carácter no concentrado (Uso 6 Tipo 3)
1.- Comprende aquellas actividades destinadas tanto a la exposición previa y comercialización de
bienes y productos, como a la prestación de servicios al público (hosteleros, servicios de reparación,
servicios personales...), siempre que la actividad comercial esté separada del centro de producción.
2.- La actividad de comercialización de bienes y productos incluye aquellos establecimientos de venta
de productos cotidianos y/o especializados en régimen de autoservicio, con secciones de venta
tradicional, cuya superficie no sea superior a 400 m2 construidos.
3.- Se incluyen en la comercialización de bienes y productos cotidianos y/o especializados,
actividades tales como los comercios de alimentación, bebidas, tabaco, textil, confección, vestido y
complementos, calzado, perfumerías, droguerías, equipamiento del hogar, artículos de menaje,
electrodomésticos, bricolaje, ferreterías, sanitarios y fontanerías, electricidad, equipamiento del
automóvil, etc.
4.- En atención a sus necesidades de superficie de venta al público, se incluyen también en este tipo
de comercial al por menor no concentrado, aquellos cuya superficie sea mayor a 400 m2 e inferior a
los 800 m2 construidos, y se dediquen a la comercialización de bienes y productos, de las siguientes
características:
a) Venta de vehículos automóviles.
b) Equipamiento del hogar (mobiliario).
c) Otros de carácter similar no destinados al tramo alimentario ni a productos cotidianos..
5.- Se incluyen en la prestación de servicios hosteleros aquellos sin alojamiento de personas, así
como los de actividades recreativas sin ningún matiz cultural, a título de ejemplo, los restaurantes,
bares, tabernas, cafeterías, degustaciones, pubs, discotecas, salas de juegos recreativos, salas de
fiestas, bingos, etc.
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6.- Se incluyen en la prestación de servicios de reparación, a título de ejemplo, los locales destinados
a la reparación de pequeña maquinaria, electrodomésticos y bienes de consumo.
7.- Se incluyen en la prestación de servicios personales, a título de ejemplo, las tintorerías,
lavanderías, peluquerías, institutos de belleza, etc.
8.- Se incluyen en la prestación de servicios en general, a título de ejemplo, las dependencias de
mensajerías con superficie igual o inferior a 75 m², las librerías, papelerías, imprentas, etc.
Artículo 6.7.05. Uso Comercial al por menor de carácter concentrado (Uso 6 Tipo 4)
1.- Tipo 4.1. Establecimientos Comerciales. Incluye aquellos establecimientos de características
similares a los descritos en el apartado artículo pero que tengan una superficie superior a 400 m2
construidos e inferior a 1.000 m2 construidos). Comprende también idénticas actividades que las
anteriores, cuando se llevan a cabo de forma concentrada, con accesos y elementos comunes
(galerías comerciales)
2.- Tipo 4.2. Grandes establecimientos comerciales. Tendrán la consideración de Gran
Establecimiento Comercial, aquellos destinados al comercio minorista que en su implantación o como
consecuencia de ampliaciones posteriores tengan una superficie igual o superior a los 1.000 m2
construidos. Dentro de los grandes establecimientos comerciales se diferencia dos categorías:
1) Grandes almacenes. Comprende idénticas actividades que las enumeradas en los apartados
anteriores, con la particularidad de que se constituye en uso principal de un edificio exclusivo,
sin perjuicio de los usos complementarios que pudieran implantarse. El concepto de Gran
Almacén lleva aparejado la gestión única (titularidad y explotación) de la totalidad del espacio
destinado a tal fin. Para considerar una actividad dentro de este tipo, debe garantizarse que la
incidencia de la superficie de ventas destinada al tramo alimentario y cotidiano no alimentario,
no supere el 15% de la superficie total destinada a ventas.
2) Centros comerciales. Comprende las actividades de comercio al por menor anteriormente
enumeradas desarrolladas en grandes extensiones de superficie, en edificio exclusivo y
apoyadas en torno a la especialización en un sector o ramo determinado. La gestión del
espacio puede ser diversa, tanto en lo que se refiere a titularidad como a la explotación. Se
incluyen en este apartado las instalaciones en las que la superficie de ventas destinada al
tramo alimentario y cotidiano no alimentario, supere el 15% de la superficie total destinada a
ventas.
Artículo 6.7.06. Uso terciario de alta tecnología (Uso 6 Tipo 5)
Comprende aquellas actividades terciarias relacionadas con el I+D+I y con las nuevas tecnologías,
que se encuentran a caballo entre la prestación de servicios a industrias y la actividad de oficina. En
general, el régimen de este uso se equiparará al terciario de oficinas (uso 6 tipo 1). En su caso, en
función del tipo de actividad, de su incidencia en el medio ambiente, y su potencial para causar
molestias o producir riesgos a las personas o sus bienes, se le aplicará el régimen de usos previsto
para el productivo de alta tecnología (uso 7 tipo 8)
Artículo 6.7.07. Uso principal, complementario y prohibido en parcelas de uso de oficina y
condiciones particulares (Uso 6 Tipo 1)
1.- Uso principal: Es el correspondiente al uso pormenorizado de oficina.
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2.- Usos alternativos: Siempre que sean compatibles con la calificación global del ámbito y estén
permitidos en el área en que se ubiquen.
A) Uso de equipamiento (Uso 4) todos los tipos.
B) Uso residencial (Uso 5, Tipo 2) -Vivienda colectiva-.
C) Uso terciario (Uso 6, Tipos 4.1 y 4.2.1) –Establecimientos Comerciales y Grandes
almacenes3.- Usos compatibles y admisibles:
A) En última planta: Uso terciario (Uso 6, Tipo 3) -Comercial al por menor, de carácter no
concentrado-, exclusivamente servicio hostelero
B) En plantas altas: Uso de equipamiento (Uso 4), todos los tipos compatibles con la calificación
global de la zona
C) En planta primera y en planta baja: Siempre que sean compatibles con la calificación global
del ámbito y estén permitidos en el área en que se ubiquen
a. Uso de equipamiento (Uso 4). Todos los tipos.
b. Uso terciario (Uso 6). Tipo 3 -Comercial al por menor, de carácter no concentrado-; y
Tipo 4.1 –Establecimientos Comerciales-.
c. Uso productivo (Uso 7). Tipo 1, Industria compatible con la vivienda; y Tipo 3.
Almacén compatible con la vivienda.
D) En plantas sótano:
a. En semisótano o planta primera de sótano, los relacionados en la letra c), como usos
complementarios a los de planta primera y planta baja, siempre que se encuentren
vinculados al uso de la planta superior y únicamente en el caso de que se haya
satisfecho el número mínimo de plazas de garaje o se trate de un solar no apto para
el aprovechamiento de garajes, todo ello sin perjuicio de las limitaciones que puedan
establecerse en las Ordenanzas Municipales.
b. Uso de infraestructuras (Uso 2), excepto el Tipo 6 -Tratamiento y eliminación de
residuos sólidos-, en todas las plantas.
c. Otros usos (Uso 8). Tipo 1. Local de garaje y aparcamiento vinculado al uso de las
plantas superiores; Tipo 2. Instalaciones generales o comunes de los edificios
vinculadas a las actividades de las plantas superiores, en todas las plantas.
calificación global de la zona. En ningún caso la distribución de un local destinado al uso de oficinas
contemplará el mostrador, zona de venta o estancias al público en contacto directo con la vía pública.
Artículo 6.7.08. Uso principal, complementario y prohibido en parcelas de uso comercial (Uso 6
Tipo 3) y condiciones particulares
1.- Uso principal: Es el correspondiente al uso de comercio, tanto en el Tipo 3 -Comercial al por
menor, de carácter no concentrado-, como en el Tipo 4 -Comercial al por menor de carácter
concentrado-.
2.- Usos alternativos:
A) Uso de equipamiento (Uso 4). En todos los tipos que sean compatibles con la calificación
global del ámbito.
B) Uso terciario (Uso 6, Tipo 1) –Oficina-.
A) En todas las plantas altas. Además de los permitidos en el apartado anterior:
a. Uso productivo (Uso 7, Tipo 1). Industria compatible con la vivienda en actividades
exentas de la necesidad de obtener licencia de actividad.
B) En planta baja:
a. Todos los permitidos en plantas altas.
93
b. Uso productivo (Uso 7). Tipo 1, industria compatible con la vivienda; y Tipo 3,
almacén compatible con la vivienda”.
C) En semisótano o planta primera de sótano: Los permitidos en planta baja, siempre que se
encuentren vinculados al uso de la planta superior y únicamente en el caso de que se haya
satisfecho el número mínimo de plazas de garaje o se trate de un solar no apto para el
aprovechamiento de garajes, todo ello sin perjuicio de las limitaciones que puedan
establecerse por Ordenanzas Municipales.
D) En todas las plantas de sótano:
a. Uso de infraestructuras (Uso 2), excepto el Tipo 6. Tratamiento y eliminación de
residuos sólidos.
b. Otros usos (Uso 8, Tipo 1). Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso.
calificación global de la zona. Con carácter general queda prohibido el desarrollo de la actividad del
uso terciario en la vía pública, salvo autorización expresa del Ayuntamiento para cada uno de los
tipos
5.- Condiciones especiales en el Uso Comercial al por menor de carácter concentrado. La
concesión de licencia podrá supeditarse a la demostración de la aceptabilidad de los impactos que
estos establecimientos pueden producir sobre el tráfico y la estructura comercial existente, tanto en el
entorno inmediato como en otros puntos de la ciudad que puedan ser previsiblemente afectados. Las
operaciones de carga y descarga de la actividad comercial se realizarán siempre en el interior del
edificio o recinto del establecimiento sin afectar al tráfico y se ajustarán a lo que determine, en su
caso, la correspondiente Ordenanza municipal.
6.- Locales comerciales organizados en forma de galería. Podrán habilitarse, cuando así se
autorice, en planta baja y primera, o en edificio completo y, ocasionalmente en planta primera de
sótano. Para ello se exigirán las siguientes condiciones:
A) Podrán agruparse en cada planta los servicios sanitarios correspondientes a los distintos
locales comerciales existentes en ese nivel. Se incorporarán los servicios sanitarios
destinados al uso público.
B) La superficie de carga y descarga puede disponerse de forma común, y se realizarán siempre
en el interior del edificio sin afectar al tráfico.
7.- Limitaciones de uso en plantas bajas en áreas peatonales. En las plantas bajas de las calles y
áreas peatonales no podrán implantarse usos terciarios que conlleven acceso constante de vehículos
vinculados a la actividad tales como mensajerías, establecimientos de hostelería con servicio a
domicilio (p.e, telepizzas) talleres vinculados al automóvil, agencias de transporte de mercancías, etc,
cuando dicho acceso deba producirse desde la misma calle peatonal.
8.- Restricción de establecimientos públicos dedicados a actividades de hostelería, actividades
recreativas, y otras en áreas urbanas residenciales y de equipamientos públicos. Mediante
ordenanza municipal específica el Ayuntamiento podrá establecer restricciones para la instalación de
actividades de hostelería, actividades recreativas, y otras, cuya aglomeración en zonas residenciales
y en las inmediaciones de determinados equipamientos, unida a la posibilidad de funcionamiento en
horario nocturno, las haga susceptibles de generar, tanto por su propia actividad como por la de las
personas que utilizan los establecimientos y se concentran en plazas y calles alrededor de los
mismos unos niveles de presión acústica en forma de ruidos y vibraciones que rebase el límite
aceptable de tolerabilidad. Igualmente, podrá delimitar justificadamente áreas saturadas en las que,
por el número de locales existentes, no se autorice la instalación de nuevos locales o la ampliación de
los existentes. Podrá también restringirse en determinadas áreas la implantación masiva de usos en
principio admisibles (p.e el de servicios financieros en áreas residenciales, o el terciario en áreas de
uso productivo-industrial) que pudieran afectar al tejido comercial y hostelero, o industrial tradicional
del Área.
94
9.- Sin perjuicio de lo que se disponga en las ordenanzas municipales en vigor, o de la redacción de
nuevas ordenanzas que regulen de modo específico estas restricciones, se establecen desde el
PGOUZ la siguiente limitación: En el entorno de los centros de enseñanza no universitaria del uso de
equipamiento docente (Uso 4, Tipo 4), se prohíbe la instalación de salas de juegos recreativos y
actividades similares. La prohibición anterior se extenderá al ámbito comprendido en una distancia de
ciento cincuenta metros (150 m), medidos en el eje de las calles o paseos peatonales desde cualquier
punto del contorno físico de la parcela vinculada al uso escolar hasta cualquier punto de la línea de
fachada de la instalación
CAPÍTULO 6.8. USO PRODUCTIVO (USO 7)
El uso productivo es el correspondiente a la fabricación, transformación y almacenaje de materias y
productos elaborados, así como aquellas actividades relacionadas con explotaciones agropecuarias.
Dentro del uso productivo se distinguen los tipos que se describen en los siguientes artículos.
Artículo 6.8.02. Uso de Industria compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 1)
1.- Comprende aquellas actividades industriales que por sus características de pequeño tamaño,
potencia instalada y ausencia de peligrosidad, se consideran compatibles con el uso de vivienda en
un mismo edificio.
2.- En el uso industrial compatible con la vivienda se integran la actividad artesanal y de manufactura
y la de talleres de servicio y reparación, cuando la potencia total instalada sea inferior a 50 kW y su
superficie útil sea inferior a 200 m2.
3.- Dentro de este tipo se incluyen las siguientes clases:
A) Tipo 1.01. Industria artesanal y de manufactura. Se incluyen a título de ejemplo:
01. Joyería y bisutería.
02. Instrumentos musicales.
03. Laboratorios fotográficos.
04. Juguetes y juegos.
05. Artículos deportivos.
06. Pequeña industria textil, del cuero y del calzado.
07. Instrumentos de precisión, ópticos y fotográficos.
08. Relojería.
09. Papel y artes gráficas (copisterías, pequeñas imprentas).
10. Alimentación y tabaco.
11. Manufacturas diversas.
B) Tipo 1.02. Talleres de servicio y reparación. Se incluyen a título de ejemplo:
01. Talleres de reparación mecánica de bicicletas y motocicletas (excepto chapa, pintura y banco
de pruebas de motores).
02. Talleres de reparación y mantenimiento de máquinas y ordenadores.
03. Talleres de reparación y mantenimiento de maquinarias y material eléctrico.
04. Talleres de reparación y mantenimiento de material electrónico.
05. Talleres de reparación y mantenimiento de accesorios del automóvil.
06. Talleres de reparación y mantenimiento de pequeños electrodomésticos.
07. Talleres de reparación y mantenimiento de bienes y productos no incluidos en la industria
artesanal y manufacturera, que a juicio del ayuntamiento sea compatible con el uso
residencial.
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Artículo 6.8.03. Uso de Industria no compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 2)
Comprende aquellas actividades industriales tales como:
01. Talleres de reparación mecánica y servicio de lavado y engrase de vehículos a motor.
02. Fabricación y transformación de papel y cartón
03. Transformación de materias plásticas.
04. Reparación y mantenimiento de bienes y productos no incluidos en los apartados anteriores.
05. Fabricación de máquinas y ordenadores.
06. Fabricación de maquinarias y material eléctrico.
07. Fabricación de material electrónico.
08. Fabricación de accesorios del automóvil.
09. Fabricación de pequeños electrodomésticos.
10. Transformación o producción de minerales.
11. Transformación de metales.
12. Industria química.
13. Fabricación de máquina - herramienta y equipos mecánicos.
14. Industria agroalimentaria y agraria.
15. Fabricación de productos metálicos.
16. Cementerios de vehículos y depósitos de chatarra.
17. Transformación de madera (industria aserradero...).
18. Actividades extractivas.
19. Industrias y almacenamientos peligrosos.
20. En general, todas las actividades no incluidas en el “Tipo 1. Industria compatible con la
vivienda”
Artículo 6.8.04. Uso de Almacén compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 3)
1.- Comprende aquellas actividades dedicadas al almacenamiento, sin comercio al por mayor, que
por sus características de pequeño tamaño, y ausencia de peligrosidad de los productos
almacenados, se consideran compatibles con el uso de vivienda en un mismo edificio.
2.- En el de almacenamiento se incluye el de materiales, bienes o productos no combustibles y
productos inocuos y de peligrosidad baja, cuando su superficie útil sea inferior a 200 m2. En estos
locales se podrán efectuar operaciones secundarias, como empaquetado, etiquetado, etc, necesarias
para facilitar la distribución de los productos.
Artículo 6.8.05. Uso de Almacén no compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 4)
Comprende aquellas actividades dedicadas al almacenaje de materiales, bienes y productos, con
comercio al por mayor, y en general, todas las actividades de almacenaje no incluidas en el Tipo 3 Almacén compatible con la vivienda-. Se incluyen a título de ejemplo las siguientes:
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
Las actividades de almacenaje no incluidas en el tipo 3 “almacén compatible con la vivienda”.
Comercio al por mayor de materias primas agrarias.
Comercio al por mayor de alimentación bebidas y tabaco.
Comercio al por mayor de textiles, confección de calzado y artículos de cuero.
Comercio al por mayor de productos farmacéuticos, perfumería y del hogar.
Comercio al por mayor de productos de consumo duradero.
Comercio al por mayor de productos de ferretería, interindustrial y/o químicos.
96
Artículo 6.8.06. Uso de Agencias de transporte de mercancías (Uso 7 Tipo 5)
1.- Comprende aquellas actividades dedicadas a la recogida, recepción temporal y distribución por
encargo y bajo tarifa de mercancías y paquetería en general para su transporte por diferentes medios.
2.- Se incluyen en este tipo aquellas dependencias de mensajerías con superficie superior a 75 m2
útiles. Las dependencias con superficie igual o inferior están incluidas en el Uso terciario (Uso 6), Tipo
3. Comercial al por menor, de carácter no concentrado.
3.- Los locales destinados a este uso sólo se podrán instalar en zonas de uso industrial y tendrán
acceso directo desde la vía pública. Deberán contar con espacio reservado para la carga y descarga
de vehículos en el interior del local o parcela en la que se ubiquen, en la proporción y condiciones
adecuadas a la magnitud de la actividad.
Artículo 6.8.07. Uso de Actividades agropecuarias y forestales (Uso 7 Tipo 6)
1.- Se incluyen en este tipo aquellas actividades relacionadas con la explotación de los recursos
primarios de carácter agrícola, forestal y pecuario que no exijan transformación de productos. Se
incluyen también dentro de este tipo de uso aquellas actividades de primera transformación
vinculadas a los productos propios de la explotación y proporcionadas a la capacidad productora de la
misma, así como otro tipo de actividades adecuadas al medio que puedan entenderse como
complementarias a la actividad principal de explotación agropecuaria: degustación y venta de
productos, talleres artesanales, actividades relacionadas con el ocio, etc.
2.- Se entiende por actividades agropecuarias la agricultura extensiva, los cultivos experimentales o
especiales, la horticultura y floricultura a la intemperie o bajo invernaderos y la cría y guarda de
animales en régimen de estabulación o libre.
3.- Este tipo de actividades únicamente puede localizarse en el suelo no urbanizable en las
categorías en que se considere como uso permitido. El régimen específico de estos usos se recoge
en el Título 9 del Tomo 01 que contiene la regulación específica de los usos en suelo no urbanizable.
Artículo 6.8.08. Uso de Actividades extractivas (Uso 7 Tipo 7)
1.- Se incluyen en este tipo aquellas actividades relacionadas con la extracción de áridos y otros
minerales mediante la explotación de canteras, lechos fluviales, minas, etc. Las actividades
extractivas únicamente puede localizarse en el suelo no urbanizable en las condiciones señaladas en
el Título 9 del Tomo 01.
2.- Con independencia del estudio de impacto ambiental y cualquier otro tipo de proyectos de
restauración del espacio afectado por la explotación, para su implantación será necesaria la
redacción de un Plan Especial de Restauración del espacio natural afectado por las labores, así como
la adopción de medidas preventivas y correctivas necesarias para minimizar el impacto, molestias y
perturbaciones y regenerar o rehabilitar para otros usos -de entre los autorizados en suelo no
urbanizable -las zonas de extracción abandonadas, así como las escombreras.
3.- No se incluye en este tipo la instalación de estaciones de fabricación de hormigón preparado para
su transporte en camión-hormigonera, y cualquier otro derivado del cemento ó que utilice la piedra
natural en su composición. Estas actividades se entienden incluidas en el Uso Productivo, Tipo 2 Industria no compatible con la vivienda-.
Artículo 6.8.09. Uso Industrial de alta tecnología” (Uso 7 Tipo 8)
97
Comprende aquellas actividades productivas o de transformación relacionadas con el I+D+I y con las
nuevas tecnologías, que se encuentran a caballo entre la producción industrial clásica del sector
secundario y actividades del sector terciario.
Artículo 6.8.10. Uso Principal, permitido y prohibido en parcelas de uso productivo industrial y
almacén (Uso 7) y condiciones particulares
1.- Uso principal: Cualquiera de los especificados dentro de los tipos 1, 2, 3, 4, 5 y 8 del uso
productivo industrial. Dentro del uso principal se entienden comprendidas todas las actividades
complementarias de carácter terciario (oficina, comercial...) que sean necesarias para el desarrollo de
la actividad productiva básica.
2.- Usos alternativos:
A) Uso de comunicaciones (Uso 1, Tipo 3). Estaciones de servicio de suministro de carburantes.
B) Uso de equipamiento (Uso 4), cuando no resulte incompatible su emplazamiento en zonas de
uso Industrial.
C) Uso terciario (Uso 6)
a. Tipo 1, Oficina.
b. En las zonas con la calificación global de productivo industrial que así se permita
expresamente: Tipo 4, Comercial al por menor de carácter concentrado.
3.- Usos compatibles y admisibles::
A) En las plantas baja y altas:
a. Uso residencial (Uso 5, Tipo 3). Vivienda aneja, con un máximo de una (1) vivienda
por cada instalación que tenga una superficie construida vinculada a la actividad
industrial de mas de 3.000 m2. La vivienda no podrá tener una superficie construida
de mas de 100 m2
b. Uso terciario (Uso 6) en las modalidades de Tipo 1 (oficina)
c. Uso terciario (uso 6) y Tipo 3 (comercial al por menor de carácter no concentrado) no
vinculados a la actividad principal productiva-industrial, en ámbitos con la calificación
global de productivo-industrial en las que así se permita expresamente:
B) En todas las plantas: Otros usos (Uso 8). Tipo 1, Local de garaje y aparcamiento vinculado a
otro uso
4.- Usos prohibidos: Específicamente el residencial, tanto unifamiliar como colectivo y, en general,
todos aquellos usos que impliquen residencia habitual o permanente de personas o sean
incompatibles con el uso principal productivo-industrial o con el de la calificación global de la zona.
5.- Las actividades industriales que a la entrada en vigor del PGOUZ se encuentren ubicados en
ámbitos en las que no se permita dicha actividad, se entenderán toleradas si no se señalase de forma
expresa lo contrario, hasta el cese de la actividad, pero deberán adoptar las medidas técnicas y
correctoras precisas para un correcto desarrollo de la actividad.
6. Tolerancia de determinados usos de comercio al por menor de carácter no concentrado (Uso 6 tipo
3). Excepcionalmente podrá autorizarse la implantación de actividades de comercialización de bienes
y productos no vinculados ni complementarios al uso productivo que tengan necesidades especiales
de superficie de venta al público y que por el flujo de gente susceptible de acudir a los mismos no
vayan razonablemente a causar perturbación a la funcionalidad del uso productivo del área en que
vayan a ubicarse. Entran en este apartado actividades tales como las siguientes:
a) Venta de vehículos automóviles.
b) Equipamiento del hogar (mobiliario)
c) Otros de carácter similar no destinados al tramo alimentario ni a productos cotidianos
98
CAPÍTULO 6.9. OTROS USOS (USO 8)
Artículo 6.9.01. Uso de Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso (Uso 8 Tipo 1)
Se entiende por local de aparcamiento o garaje el lugar destinado a aparcamiento de vehículos que
está vinculado a otros usos y que, por sus características constructivas y funcionales, no es
susceptible por sí mismo de hacer de su explotación el objeto de una actividad empresarial.
Artículo 6.9. 02. Uso de Instalaciones generales o comunes de los edificios (Uso 8 Tipo 2)
Se consideran instalaciones generales aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y
disfrute de los edificios, tales como red de distribución de agua, gas, alcantarillado, saneamiento,
alumbrado público, energía eléctrica, ascensor, instalaciones para el acondicionamiento térmico, etc.
Artículo 6.9.03. Uso de Trasteros (Uso 8 Tipo 3)
Se entiende por trastero el local o locales destinados al almacenamiento y guarda de enseres,
vinculados a las viviendas o a los locales de oficina, cuya superficie útil sea menor a 25 m2.
Artículo 6.9.04. Condiciones particulares del local de garaje, de las instalaciones generales de
los edificios y de los trasteros
1.- En tanto no se prohíba expresamente, los usos del Tipo 1 -Local de garaje y aparcamiento
vinculado a otro uso- y Tipo 2, -Instalaciones generales o comunes de los edificios, van asociados a
cualquier uso principal de los que se establecen en este Título, independientemente de su mención o
no entre los usos compatibles o complementarios.
2.- Asimismo, el uso Tipo 3 –Trasteros- se entiende asociado a cualquiera de los siguientes usos
principales: Uso de dotaciones y equipamiento (Uso 4), Uso residencial (Uso 5), y Uso terciario (Uso
6).
Artículo 6.9.05. Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso
1.- El uso de garaje se autoriza en las condiciones establecidas para los usos complementarios y/o
permitidos, según cada uso principal. Cuando no se señale lo contrario, el uso de garaje deberá
ocupar únicamente las plantas sótano o bajo rasante del edificio destinado al uso principal.
2.- Salvo disposición en contrario y con la excepción que se establece para los edificios destinados a
viviendas uni o bifamiliares, no se permitirá la disposición de locales de aparcamiento con vado de
acceso directo desde la vía pública en contra de las condiciones reguladas por ordenanza municipal
específica.
3.- Como excepción a las reglas anteriores, se autoriza la ubicación de locales de aparcamiento en
las plantas altas de edificios industriales. Se autoriza igualmente el aparcamiento en superficie dentro
de la parcela de carácter privativo.
4.- Limitaciones de uso en áreas peatonales. En las áreas peatonales no podrán implantarse usos
de local de garaje y aparcamiento cuando el acceso deba producirse desde la misma calle o plaza
peatonal
99
Artículo 6.9.06. Dotaciones mínimas de aparcamientos vinculados a otros usos
1.- Los edificios de nueva planta, así como las ampliaciones o nuevos usos alternativos al principal
que se implanten en edificios existentes, deberán poseer aparcamientos complementarios del uso
principal, en la cantidad que se regula en los siguientes apartados:
2.- Uso de equipamiento (Uso 4).
A) Tipo 5. Sanitario. Mínimo: Una plaza de aparcamiento por cada cuatro (4) camas y/o una
plaza de aparcamiento por cada 80 m2 útiles destinados a consulta y administración.
B) Tipo 7. Dotación residencial protegida. Las mismas dotaciones que para el uso residencial en
general.
C) Tipo 8. Residencia Comunitaria y Alojamientos dotacionales. Una plaza de aparcamiento por
cada 100 m2 útiles
D) Tipo 10. Hotelero. Mínimo: Una plaza de aparcamiento por cada 6 plazas hoteleras. En
hoteles de menos de 20 plazas no se exige una dotación mínima.
E) Uso de equipamiento en general y aquellos otros usos no especificados anteriormente.
Mínimo: Una plaza de aparcamiento por cada 200 m2 útiles.
3.- Uso residencial (Uso 5). Mínimo de una plaza por vivienda. En el caso de existir viviendas
superiores a 80 m2 útiles, se deberá contemplar una plaza por cada 50 m2 útiles o fracción resultante
de considerar la suma de los excesos de las viviendas superiores a los 80 m2.
4.- Uso terciario (Uso 6).
A) Tipo 1 –Oficina-, Tipo 3 -Comercial al por menor de carácter no concentrado- y Tipo 4.1 –
Establecimientos Comerciales-. Mínimo de una plaza por cada 80 m2 útiles destinados a
oficinas o comercios.
B) Tipo 4). Comercial al por menor de carácter concentrado. Mínimo: Una plaza por cada 40 m2
útiles destinados a zona de venta al público, en el caso de Grandes almacenes; y de una
plaza por cada 15 m2 útiles destinados a zona de venta al público en el caso de Centros
comerciales.
5.- Uso productivo (Uso 7) a implantar en suelos urbanos y urbanizables. Mínimo de una plaza por
cada 150 m2 útiles destinados al uso industrial, o 250 m2 útiles destinados a almacén.
Artículo 6.9.07. Excepciones a las dotaciones mínimas
1.- Quedan eximidos del cumplimiento de las dotaciones mínimas establecidas los edificios en suelo
urbano en los que se dé alguna de las circunstancias siguientes:
A) Que estén construidos sobre parcela de superficie inferior a cuatrocientos metros cuadrados
(400 m2).
B) Que tengan frente de fachada inferior a diez metros (10 m).
C) Que sean edificios transformados, rehabilitados o por cambio de uso, en los que se justifique
la extrema dificultad de conseguirlo.
D) Por razones de funcionalidad en edificios de dotaciones y de equipamiento.
E) No se eximirá de la necesidad de dotación mínima en el caso de implantación de Usos
Terciarios del tipo 4 –Comercial al por menor de carácter concentrado.
2.- El Ayuntamiento podrá limitar el número máximo de plantas de sótano cuando sea previsible que
puedan ocasionarse perjuicios al tráfico en las inmediaciones, por objetivos de mejora peatonal, o por
motivos de seguridad.
Artículo 6.9.08. Condiciones de los accesos mancomunados
100
Con el fin de perturbar lo menos posible la vía pública con los accesos a los garajes de los edificios,
se deberá tender a recurrir a los accesos mancomunados con arreglo a las normas específicas
establecidas en el Título 7 –Ordenanzas de Edificación- relativas a las condiciones de las plantas de
los edificios.
101
TITULO 7. ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN
CAPITULO 7.1. DISPOSICIONES GENERALES.
Artículo 7.1.01 Ámbito de aplicación de las ordenanzas de edificación.
1.- Las normas generales de edificación son de aplicación en las siguientes obras:
A) En obras de nueva edificación o cualquier intervención en los edificios existentes que, por
su alcance, sean equiparables a la sustitución.
B) En obras de ampliación, reforma o rehabilitación en los edificios existentes.
C) En reformas parciales de edificios, en cambios de uso o segregaciones.
D) En todo tipo de obras de reforma, en los apartados en los que a juicio municipal razonado
sea factible su aplicación.
2.- Lo establecido en el presente capítulo no será de aplicación para los edificios sujetos a algún
régimen de Protección de los previstos en el “TÍTULO 10”, cuando la misma entre en colisión con el
propio objetivo de la conservación.
3.- Las edificaciones sometidas al régimen de protección oficial, tanto en edificación de nueva planta
como en rehabilitación, se ajustarán a lo establecido en su normativa específica. En lo no regulado en
la normativa específica de construcción de viviendas de protección oficial, tendrá carácter supletorio
lo contenido en este Título.
4.- Con carácter equivalente, en los aspectos no regulados en el presente Título será de aplicación
subsidiaria lo determinado en las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial vigentes
en cada momento.
5.- En las edificaciones en suelo no urbanizable serán de aplicación las determinaciones del “Título
9”. En lo no regulado en dicho título tendrá carácter supletorio lo determinado en estas ordenanzas
generales.
Artículo 7.1.02 Definición de parámetros que afectan a los solares.
1.- Parcela. Se entiende por “parcela” la superficie de suelo vinculado a un uso, instalación o a una
edificación y constituye una unidad física inscrita como tal en el Registro de la Propiedad. Las
parcelas servirán como marco de referencia a la edificabilidad física y/o urbanística.
A) Alineación de parcela: Indica el límite del suelo privativo cuando expresamente se señala.
B) Parcela mínima: Es la establecida en las ordenanzas generales o particulares de zona
como unidad mínima de parcelación, a efectos de edificación, con el alcance señalado en la
legislación urbanística.
C) Espacio libre de parcela. Es aquella superficie de parcela que permanece libre de
ocupación, bien por imposición del planeamiento, bien como resultado de la configuración
de la edificación dentro de los parámetros máximos autorizados. Podrá establecerse el uso
público con aprovechamiento privado bajo rasante.
102
2.- Rasante. Es la línea que determina la inclinación, respecto del plano horizontal, de un terreno o
vía. Dentro de este concepto se establecen las siguientes definiciones:
A) Cota de rasante: Se entiende como tal la elevación de un punto respecto del plano de
referencia de la base cartográfica.
B) Rasante Nueva: Es la altura de nivel marcada por la ordenación.
C) Rasante actual: Es la altura de nivel que el plan mantiene en su situación preexistente, sin
perjuicio de futuras reformas de urbanización.
D) Rasante existente o de referencia: A la hora de medir la altura máxima de las fachadas se
tomará en cuenta la rasante existente o si ésta fuese poco uniforme se tomará en cuenta la
línea de máxima pendiente que una las cotas de rasante de los viales circundantes de la
parcela o de los límites de parcela (cuando esta no limita con viales).
Artículo 7.1.03 Definición de los parámetros que afectan a la edificación
1.- Retranqueo. Es la distancia entre la alineación exterior y la línea de edificación retirada, medida en
cada punto sobre una recta perpendicular a aquélla.
2.- Línea de edificación. Es la intersección del plano vertical de fachada de la edificación (excluyendo
cuerpos volados) con el plano del terreno.
3.- Superficie ocupable. Es aquella superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por
la edificación.
4.- Superficie ocupada. Es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección
de los planos de fachada, excluidos los vuelos autorizados, sobre el terreno. La superficie
correspondiente a patios interiores de parcela y patios mancomunados contará a los efectos de
medición y cálculo de este parámetro, incluso cuando aquellos lleguen hasta el nivel de la planta baja.
5.- Superficie de techo construida o por construir. Se entiende por superficie construida, la realmente
edificada que se encuentra comprendida dentro del perímetro más exterior de los muros perimetrales
de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios
de luces. Para el cómputo de la superficie construida de un edificio se tendrán en cuenta las
siguientes especificaciones:
A) Los balcones, terrazas, porches privados y vuelos abiertos computarán al 50% de su
superficie, excepto las terrazas de cubierta que no computan a efectos de superficie
construida. Los vuelos cerrados computarán al 100%
B) No se computarán las superficies destinadas a soportales con uso público; los pasajes de
acceso a espacios libres públicos; los elementos ornamentales en cubierta y la superficie bajo
cubierta en la parte en la que la altura útil es inferior a 1,5m (o si carece de posibilidades de
uso o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio). Tampoco
computarán los trasteros en planta bajo cubierta anejos a viviendas de protección pública, ni
las superficies construidas en planta baja destinadas a guarda de bicicletas configuradas
como elementos comunes del edificio, ni las entreplantas que cumplan las condiciones de los
artículos 7.2.08, 7.2.09 y 7.2.10 del Tomo 01.
6.- Superficie útil. Se entiende por “superficie útil de un local o pieza”, la comprendida en el interior de
sus paramentos verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine, incluida la
103
superficie computable de las terrazas, si las hubiera. Para el cómputo de la superficie útil de un
edificio se tendrán en cuenta las siguientes especificaciones:
A) Del cómputo de la superficie útil queda excluida la superficie ocupada por los elementos
estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a
100 cm2, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,5 m.
B) Cuando se trate de viviendas o locales iguales y dispuestos en columna vertical dentro de un
mismo edificio, para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos
señalados en el párrafo anterior, se tomará la media aritmética de los valores
correspondientes a las viviendas o locales situados en las plantas inferior y superior de la
columna.
C) Los balcones, terrazas, porches privados y vuelos abiertos computarán al 50% de su
superficie, excepto las terrazas de cubierta que no computan a efectos de superficie útil. Los
vuelos cerrados computarán al 100%.
7.- Alineación. Se entiende por alineación, la línea que establece, a lo largo de las calles o espacios
públicos, los límites de la edificación y, en su caso, de la parcela.
A) Alineación obligatoria de calle y/o exterior. Es la línea que señala el límite exacto de la
edificación, para una fachada o varias fachadas del edificio, cuando así viene impuesto en los
planos de ordenación.
B) Alineación máxima de la edificación. Se entiende por alineación máxima de la edificación, la
línea dentro de la cual tiene que quedar incluida la línea de edificación de la construcción
proyectada.
C) Alineación de medianera. Es la línea de edificación que es común a una construcción
colindante, existente o prevista.
D) Alineación bajo rasante. Corresponde a la línea que señala el ámbito máximo de la ocupación
en sótano.
11.- Alturas. Se establecen las siguientes definiciones:
A) Altura de edificación. Es la dimensión vertical del edificio que sobresale desde la rasante del
terreno. Su medición se efectúa, mediante número de plantas del edificio y mediante la
imposición de la altura máxima de fachadas.
B) Altura libre: Es la distancia vertical entre el pavimento y el falso techo de una planta.
12.- Plantas. Se establecen las siguientes definiciones:
A) Planta sótano. Es la planta cuyo techo no sobresale de la rasante oficial o de referencia en
mas de 1m, en ningún punto del edificio. El sótano primero será el más próximo a la planta
baja, sótano segundo el siguiente, y así sucesivamente
B) Planta semisótano. Es la planta cuyo suelo se sitúa por debajo de la rasante oficial o de
referencia en toda su superficie y que en alguna de sus fachadas sobresale mas de 1 metro
de la rasante del terreno que la rodea.
C) Planta Baja. Es aquella a la que se accede desde una vía pública o espacio libre y cuyo suelo
está situado en todos los puntos que den a vía pública a un máximo de 1m sobre la rasante
de la vía pública, incluso cuando alguna de sus fachadas quede semienterrada.
104
D) Entreplanta: Es aquélla que se encuentra en su totalidad en el interior de un local y está
funcional, física y registralmente vinculada al propio local en el que se ubica.
E) Planta alta: Son todas aquellas plantas que quedan por encima de la planta baja o
semisótano.
F) Planta Ático: Es la planta retranqueada de la alineación de planta baja situada entre la cara
superior del forjado de la última planta, y la cara inferior de los elementos constructivos de la
cubierta. No podrá disponer de forjados intermedios. Para ser considerada ático dicha planta
deberá tener la altura mínima exigida para el uso al que se destine en toda la planta.
G) Planta Bajo cubierta: Es la planta abuhardillada, situada entre la cara superior del forjado de
la última planta, y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada. No
podrá disponer de forjados intermedios. En estas plantas no serán consideradas como
superficie útil ni construida aquellas partes con altura libre inferior a 1,50 m.
13.- Salientes y entrantes en las fachadas. Se entiende por salientes o entrantes todos aquellos
elementos que varían de la alineación general del edificio, tales como balcones, miradores, terrazas,
cuerpos volados cerrados, etc.
A) Balcón: vuelo que se prolonga hacia el exterior en un forjado saliente respecto de la fachada.
El concepto de balcón es independiente de la solución constructiva y de diseño de sus
elementos de protección.
B) Terraza de cubierta: espacio abierto y descubierto formado como consecuencia de los
retranqueos autorizados en cualquier planta de los edificios.
C) Terraza: recinto cubierto formado como consecuencia del retranqueo de la fachada de la
edificación.
D) Mirador: vuelo cerrado que arranca desde el paramento de la pieza a la que sirve, y se
prolonga hacia el exterior, en un cuerpo básicamente acristalado.
E) Cuerpo volado cerrado: es un saliente de fachada no pertenecientes a la clase de miradores.
F) Alero: elemento constructivo en vuelo, que según el tipo de edificio deberá ser prolongación
hacia el exterior del forjado de última planta o podrá ser independiente de este.
14.- Patios. Se entiende por patio el espacio conformado al menos por tres de sus lados por la
alineación exterior o interior de los edificios. Se definen las siguientes tipologías:
A) Patio Abierto a Fachada: es el patio formado por un retranqueo de la edificación respecto
de la alineación de la edificación. No tendrán esta consideración aquellos retranqueos cuya
profundidad, medida normalmente a la fachada, sea inferior a 1,5 m y siempre que en los
planos laterales no abran huecos.
B) Patio interior o de Parcela: Es el espacio que, conformado por las fachadas interiores de la
casa o edificio, sirve para dar luces y vistas a todas las plantas del edificio, excluida en su
caso la planta baja.
C) Patio Mancomunado: es un patio interior en la medianería de modo que la dimensión
mínima se alcance por la agregación de dos patios de distintas parcelas.
D) Patio de Manzana: es aquél cuya forma y posición se definen por el planeamiento a través
de las alineaciones interiores impuestas a edificios de varias parcelas. Pueden ser de
acceso público, de acceso privado y/o con ocupación permitida en planta baja.
105
15.- Unidad compositiva. Es la condición que deben cumplir determinados edificios o conjunto de
edificios respondiendo a un diseño unitario, sin perjuicio de su ejecución en fases. La unidad
compositiva se referirá a la envolvente y tratamiento de fachadas, así como a la urbanización si así se
determina, pudiendo ser completa o parcial, de acuerdo con la siguiente clasificación:
16.- Tipologías edificatorias. Se distinguen las siguientes:
A) Residencial.
• Vivienda colectiva: se trata de edificios aislados de viviendas que según tengan
elementos comunes de circulación interior o no llamamos respectivamente bloque o
casa.
•
Vivienda aislada: Cada parcela alberga una o varias edificaciones exentas con un
máximo de 3 viviendas.
•
Unifamiliar Adosada: Son conjuntos de viviendas unifamiliares adosadas unas a otras,
formando una hilera de edificación continua.
B) Equipamientos y dotaciones: Edificios con tipología libre que deberán adecuarse a las
necesidades propias del servicio al que se destinen y como mínimo a las establecidas en
las ordenanzas generales.
C) Edificios de uso terciario: Destinados mayoritariamente al uso de oficinas y comercial.
D) Edificio de uso productivo: Este tipo de edificios puede tener varias plantas, estar dividido
en propiedad horizontal y tener acceso a cada planta desde viales a diferente cota.
17.- Condiciones de calidad e higiene de los edificios son las que se establecen para garantizar el
buen hacer constructivo y la salubridad en su utilización por las personas. A estos efectos, las
condiciones de calidad e higiene se referirán a los siguientes elementos:
A) Edificio es el inmueble que constituye una unidad constructiva independizable.
B) Portal es el inmueble o porción de inmueble servido por un mismo núcleo de
comunicaciones verticales que da acceso a un conjunto de locales y/ o viviendas.
C) Espacio de circulación interior de un edificio es el que permite la comunicación entre los
distintos locales o viviendas de un edificio de uso colectivo; entre ellos y los accesos desde
el exterior, los accesos a los cuartos de instalaciones, garajes u otras piezas que integren la
construcción. Son elementos de circulación: los accesos, rellanos, escaleras, rampas,
ascensores, distribuidores, pasillos y corredores.
D) Se entiende por local el espacio cerrado dentro del cual se puede ejercer una actividad no
residencial (comercio, industria, taller, etc.), cualquiera que sea su posición en la
edificación.
E) Se entiende por pieza cada una de las estancias o espacios de una vivienda y adquiere el
calificativo de pieza habitable cuando reúne las condiciones higiénicas exigibles para la
estancia prolongada de personas. Son piezas habitables todas las estancias y espacios de
una vivienda con excepción de los baños, aseos, pasillos, distribuidores y despensas o
similares.
F) Se entiende por vivienda la unidad funcional servida desde los elementos comunes y que
cumple el programa mínimo establecido en estas ordenanzas.
106
CAPITULO 7.2. CONDICIONES GEOMÉTRICAS DE LOS EDIFICIOS
Artículo 7.2.01. Alineaciones
1.- Como regla general se consideran obligatorias las definidas en el PGOUZ o los instrumentos de
planeamiento de desarrollo de las mismas (Planes Especiales y Planes Parciales). Sin embargo los
Estudios de Detalle podrán modificar las mismas con el fin de mejorar la ordenación propuesta por el
planeamiento o ajustarla a las condiciones reales existentes. Ello siempre desde el punto de vista del
interés general y dentro de un criterio de respeto de las determinaciones fundamentales de la
ordenación.
2.- En planta sótano podrá ocuparse, además de la ocupada en planta baja, la zona definida en los
planos cuando se trata de edificación diseñada o hasta una superficie no superior a la definida en las
fichas como ocupación máxima.
3.- Los sótanos de la "Edificación no diseñada" podrán ocupar para aparcamiento una superficie
mayor que la determinada por la ocupación de planta baja de la edificación. En este caso sólo se
permitirán en el interior de las parcelas privadas y como regla general mantendrán una separación
mínima de 3 metros a linderos, salvo cuando alguna norma municipal específica o sectorial sea más
restrictiva.
Artículo 7.2.02. Fondos y frentes de edificación.
1.- En edificios que se construyan sobre solares no edificados con anterioridad, la anchura mínima de
la fachada será de 7 m. Los supuestos del Casco se regularán según lo dispuesto por los Planes
Especiales del Casco. En conjuntos de viviendas unifamiliares adosadas unas a otras, formando una
hilera de edificación continua, el frente mínimo de fachada de cada unidad será de 5,5 metros.
2.- Los fondos edificatorios de los solares serán aquellos que se fijen en los planos o los que resulten
de los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle que sea preciso redactar como
desarrollo del PGOUZ. En edificios que se construyan sobre solares no edificados con anterioridad, el
fondo mínimo del edificio será de 7 m.
Artículo 7.2.03. Altura de los edificios
1.- El número de plantas y la cota de alero y/o altura son de aplicación simultánea, teniendo todos
ellos el carácter de máximos. Estas determinaciones figuran en los planos de ordenación del suelo y
en las presentes ordenanzas.
2.- Forma de medir las alturas. La altura reglamentaria definida se tomará en el punto intermedio de la
rasante máxima y la mínima de la acera. En las fachadas que no den a vía pública se tomará en
consideración la rasante existente o de referencia. La altura máxima del edificio la determinará la cara
inferior del alero en la fachada principal o cuando todas las fachadas sean del mismo rango, en la
fachada más desfavorable.
3.- Alturas máximas de edificios. Subsidiariamente y a salvo de los señalado específicamente para
cada zona o ámbito en el Tomo 02 se establecen las siguientes alturas máximas aplicables en
función de la tipología de las edificaciones:
A) Edificios de uso residencial
107
a. La altura máxima a la cara inferior del alero será en función del perfil máximo la
siguiente:
i. PB ( o 1 plantas s/ rasante)
=
4m
ii. PB+1 ( o 2 plantas s/ rasante)
=
7m
iii. Por cada planta de más =
3m
b. Con el único fin de igualar la cornisa con una de las edificaciones o casas
colindantes, la altura total de la nueva construcción podrá variarse en un máximo de
un 1metro, cuando el ayuntamiento lo autorice expresamente ,sin que con ello se
pueda producir un incremento en el número de plantas. Dicha alteración deberá
introducirse con el siguiente orden de preferencia:
i. En planta baja.
ii. En la última planta.
iii. Por reparto proporcional en el conjunto de las plantas.
c. Las plantas ático tendrán una altura al alero de 2,6m de altura. En cambio las plantas
bajo cubierta tendrán que estar dentro del volumen formado por una línea de
pendiente máxima del 40% partiendo del extremo del alero.
B) Edificios de uso de dotación y equipamiento:
a. En edificios de uso de equipamiento y análogos, la altura máxima, en función del
perfil máximo, será :
i. PB ( o 1 plantas s/ rasante) =
4m
ii. Por cada planta de más =
4m
b. En otro tipo de edificios como pabellones o equipamientos deportivos tendrán la
altura requerida para el uso al que se destinen, previa justificación de la necesidad.
c. En todo caso en edificios de titularidad pública el ayuntamiento podrá aprobar previa
justificación de su necesidad alturas superiores.
C) Edificios de uso terciario:
a. En edificios de uso de oficina la altura máxima, en función del perfil máximo, será:
4m
ii. Por cada planta de más =
4m
b. En edificios uso comercial:
5m
ii. PB+1 ( o 2 plantas s/ rasante) =
9m
iii. Por cada planta de más =
4m
D) Edificios de uso productivo: Los edificios de uso productivo tendrán una altura máxima de
12m respecto al vial más desfavorable, ya se ejecuten en planta única o en dos plantas.
Cuando se defina un perfil de más de dos plantas tendrá una altura máxima de 14m. Esta
altura sólo podrá ser rebasada por elementos derivados de la propia funcionalidad de las
instalaciones industriales de que se trate, en virtud de la reglamentación específica de
aplicación.
E) En todos los edificios, los semisótanos podrán sobresalir una altura máxima de 2m, medida
hasta la cara superior del forjado de techo de la misma, sobre la rasante existente o de
referencia. Esta altura no computará a efectos de altura máxima del edificio cuando el
semisótano aparezca fijado en el perfil
Artículo 7.2.04. Condiciones generales de las plantas
1.- Las alturas libres mínimas serán las indicadas para el uso que se realice en cada una de las
plantas, independientemente del uso principal del edificio, según se recoge en el apartado final de
este artículo.
108
2.- En caso de edificios vinculados a infraestructuras y comunicaciones, las alturas libres mínimas de
los mismos se asimilarán a las establecidas para los usos de equipamiento. Si las características de
un uso lo hacen asimilable a otro en el que se permite una altura libre inferior, se le aplicará la menos
restrictiva.
3.- En edificios existentes se deberán cumplir en general las alturas libres exigidas para cada uso,
pero se podrán admitir motivadamente reducciones de las alturas, cuando no impidan el adecuado
uso del local.
4.- En los edificios incluidos en el Régimen de Protección las alturas libres y útiles definidas
anteriormente tendrán carácter orientativo. Se deberán establecer las alturas que permitan respetar la
disposición de huecos de fachada y de los forjados y elementos estructurales del edificio protegido,
aún cuando como resultado se reduzcan las alturas mínimas señaladas.
5.- De acuerdo con las reglas establecidas en los apartados anteriores, se establece el siguiente
régimen de alturas libres mínimas:
A) Sótanos.
a. 2,20 m. En trasteros (Uso 8 Tipo 3).
b. 2,50 m. En locales de garaje y aparcamientos (Uso 4 Tipo 15, y Uso 8 Tipo 1),
instalaciones generales del edificio (Uso 8 Tipo 2) y, en general, infraestructuras
independientes del edificio (Uso 2)
c. 2,80 m. En el resto de usos permitidos en plantas de sótano.
d. En los epígrafes b) y c) se permiten reducciones puntuales de 30 cm. por
descuelgues de vigas y/o instalaciones
B) Plantas Bajas.
a. 2,20 m. En trasteros (Uso 8 Tipo 3)
b. 2,50 m. En locales de garaje y aparcamientos (Uso 4 Tipo 15, y Uso 8 Tipo 1)
instalaciones generales del edificio (Uso 8 Tipo 2) y, uso residencial (Uso 5)
c. 2,80 m. En el uso terciario de oficinas (Uso 6 Tipo 1) y, en general, infraestructuras
independientes del edificio (Uso 2)
d. 3,20 m. En el resto de usos permitidos en plantas bajas
e. En locales de garaje y aparcamientos se permiten reducciones puntuales de 30 cm.
por descuelgues de vigas y/o instalaciones
C) Plantas Altas.
a) 2,20 m. En trasteros (Uso 8 Tipo 3)
b) 2,50 m. En locales de garaje y aparcamientos (Uso 4 Tipo 15, y Uso 8 Tipo 1)
instalaciones generales del edificio (Uso 8 Tipo 2), uso residencial (Uso 5), y uso de
industria y almacén compatible con la vivienda (Uso 7 Tipos 1 y 3)
c) 2,80 m. En el resto de usos permitidos en plantas altas no mencionados en los otros
epígrafes.
d) 3,20 m. En el uso comercial (Uso 6 Tipos 3 y 4)
e) En locales de garaje y aparcamientos se permiten reducciones puntuales de 30 cm.
por descuelgues de vigas y/o instalaciones
Artículo 7.2.05. Condiciones específicas de los sótanos
1.- Las plantas de sótano, de titularidad privada y vinculadas a la edificación, con proyección fuera de
las alineaciones de la edificación, no podrán sobresalir en más de 1 metro sobre la rasante de la vía
publica señalada por el PGOUZ o por los planes que se tramiten en su desarrollo.
2.- Los sótanos de la "Edificación no diseñada" podrán ocupar para aparcamiento, una superficie
mayor que la determinada por la ocupación de planta baja de la edificación conforme a lo señalado en
109
el artículo 7.2.01. En este caso deberá presentar un proyecto en el que además de las exigencias
genéricas para cualquier proyecto constructivo, deberá contener la documentación que a continuación
se expresa:
A) Plano topográfico del estado inicial de la parcela, con referencias a los colindantes y
vialidad, indicando asimismo el arbolado y vegetación existente.
B) Plano topográfico del estado final de la parcela, con indicación del arbolado y vegetación
propuestos, así como de las servidumbres forzosas previstas.
C) Fotografías a color del estado y forma de la parcela.
3.- Los accesos al sótano deberá cumplir las siguientes condiciones:
A) Se mantendrá el perfil inicial de la parcela, admitiéndose sólo su modificación en el caso de
que se ajuste a las rasantes establecidas en las vías o espacios públicos perimetrales.
B) Se mantendrá el arbolado cuyo perímetro a 1,50 m. del suelo supere los 65 cm. respetando
para ello su sustrato en un círculo de 3 m. de radio y 4 m. de profundidad.
C) Sobre el techo del sótano a realizar se implantará una capa de tierra vegetal suficiente para
garantizar el buen estado de especies herbáceas y arbustivas.
D) Se plantará, al menos, un árbol por cada 100 m2. de superficie construida total de
aparcamiento.
E) Deberán disponer sus accesos a través de la planta baja o del suelo libre privado, sin que se
pueda autorizar la ocupación para ese fin del suelo libre público.
F) Los accesos a garajes deberán cumplir las ordenanzas municipales específicas que se
aprueben al efecto.
G) Dentro de cualquier edificio que se construya se deberán prever los accesos necesarios para
que a través de los mismos tengan entrada y salida los aparcamientos de los edificios
colindantes configurándose las servidumbres forzosas de paso que sean necesarias a nivel
de sótano, con un límite máximo de dos.
H) Los aparcamientos que no puedan acceder por otro colindante, al no tener establecidas las
correspondientes servidumbres, tendrán acceso por la fachada del edificio y deberán
constituir servidumbre de paso a todos los solares colindantes, desde el primer sótano. Se
podrán disponer de forma opcional otros accesos a los solares colindantes en los sótanos
siguientes. La distribución en planta y la nivelación de los sótanos deberá facilitar el acceso a
los solares colindantes.
I)
Las servidumbres de acceso o limitaciones de propiedad a que se refiere este artículo habrán
de ser inscritas en el Registro de la Propiedad.
Artículo 7.2.06. Condiciones específicas de los semisótanos
1.- Los semisótanos destinados a garajes se regularán por el apartado anterior excepto en lo
referente a la prohibición de la apertura de huecos y a la corrección de las rasantes del terreno.
2.- En todo tipo de edificios, las plantas de semisótanos estarán destinadas a: garaje, trasteros y/ o a
instalaciones de servicios comunes al inmueble o a los usos autorizados en cada tipo de edificio, toda
vez que las alturas libres y útiles sean acordes con el uso que se pretende y que se haya cumplido el
110
estándar de aparcamientos.
Artículo 7.2.07. Condiciones específicas de las plantas bajas
1.- En todos los edificios, especialmente en los de uso terciario, la altura de la planta baja podrá
englobarse con la altura de la planta primera para dar lugar a locales o piezas de doble altura.
Cuando su altura se regule por "perfil", estas soluciones no permitirán el incremento de una planta.
2.- Los locales de las plantas bajas deberán cumplir con la condición de contar con acceso
independiente y directo desde la vía o espacio público al que dé frente la edificación. En ningún caso
se permitirán segregaciones de partes que por sí mismas o agregadas a otro local de la misma planta
no cumplan con la condición precedente.
3.- Se permitirá la construcción de entreplantas o entrepisos siempre que las estancias resultantes,
tanto en planta baja como en la entreplanta, tengan una altura libre de al menos 2,20m. En función de
las alturas resultantes se destinarán a los siguientes usos: de 2,20m a 2,50m a almacenes,
instalaciones y aseos; de 2,50 en adelante a usos complementarios del principal pero sin pública
concurrencia, de 2,80m en adelante al mismo uso que el local de planta baja.
Artículo 7.2.08. Condiciones específicas para plantas de edificios residenciales
1.- En planta baja se permitirá la construcción de entreplantas o entrepisos sin que computen como
superficie construida de techo, siempre que cumplan las siguientes condiciones:
A) Sólo se autorizan aquellos que formen parte integrante del local de planta baja, sin salida
independiente a un elemento común del edificio o a otra finca susceptible de constituir una
unidad registral. Cada local quedará vinculado de forma indivisible a la entreplanta que
corresponda sin ser posible autorizar posteriores segregaciones. Los locales resultantes
deberán formar un volumen único con la parte baja.
B) Se deberá garantizar la accesibilidad a los espacios de pública concurrencia.
C) La ocupación en planta de dicha entreplanta no podrá superar el 40% de la superficie
delimitada por los cerramientos del local.
D) En ningún caso la entreplanta podrá verse reflejada en fachada, por lo que aquella deberá
separarse un mínimo 3 m del paramento interior de fachada.
2.- En plantas altas las alturas libres y alturas útiles del edificio serán las indicadas en la artículo
7.2.04 sobre condiciones generales de las plantas, con las excepciones fijadas en el artículo
7.4.07 sobre condiciones de habitabilidad. En lo referente a las piezas habitables obtenidas en
espacios bajo-cubierta no podrán tener carácter autónomo, debiendo estar integradas en las
viviendas correspondientes del último piso, que por sí solas cumplirán con la superficie obligada
de vivienda mínima, representando al menos el 50% de la superficie total y por donde dispondrán
del único acceso.
Artículo 7.2.09. Condiciones específicas para plantas en edificios terciarios.
1.- En planta baja se permitirá la construcción de entreplantas o entrepisos sin que computen como
superficie construida de techo, siempre que cumplan las siguientes condiciones:
111
A) Sólo se autorizan aquellos que formen parte integrante del local de planta baja, sin salida
independiente a un elemento común del edificio o a otra finca susceptible de constituir una
unidad registral. Cada local quedará vinculado de forma indivisible a la entreplanta que
corresponda sin ser posible autorizar posteriores segregaciones. Los locales resultantes
deberán formar un volumen único con la parte baja.
B) Se deberá garantizar la accesibilidad a los espacios de pública concurrencia.
C) La ocupación en planta de dicha entreplanta no podrá superar el 40% de la superficie
delimitada por los cerramientos del local.
D) En ningún caso la entreplanta podrá verse reflejada en fachada, por lo que aquella deberá
separarse un mínimo 3 m del paramento interior de fachada.
2.- La planta bajocubierta podrá estar destinada a los mismos usos que las plantas inferiores siempre
que se mantenga la vinculación funcional y de titularidad y que se cumplan las alturas libres
impuestas para tal uso.
Artículo 7.2.10. Condiciones específicas para plantas en edificios de uso productivo.
1.- En edificios de una sola planta se admitirán entreplantas de hasta un máximo de 40% de la
superficie, sin que compute como superficie construida de techo, siempre que cumplan las alturas
mínimas establecidas en función de los usos que se pretendan.
2.- En edificios de dos plantas con acceso independiente a ambas cotas de forjado se admitirán
entreplantas de hasta un máximo de 20% de la superficie, sin que compute como superficie
construida de techo, siempre que cumplan las alturas mínimas establecidas en función de los usos
que se pretendan. En edificios de tres plantas no se admitirán entreplantas.
3.- En segregaciones de locales se valorará el grado de ejecución de dichas entreplantas
estableciéndose a cada local resultante el límite de superficie de entreplanta, llegando incluso a
asignar la superficie máxima ejecutable a uno de los locales.
4.- Deberá respetarse siempre la configuración del edificio, cuya envolvente geométrica será la
misma tanto si se incluyen entreplantas como si no. Podrán abrirse nuevos huecos de ventilación e
iluminación pero se deberá garantizar una composición unitaria de la fachada.
Artículo 7.2.11. Perfil de la cubierta y elementos por encima de la altura
1.- Por encima de la altura máxima de la edificación, podrán admitirse con las limitaciones que se
establecen, en su caso, en las Ordenanzas particulares de cada zona, las siguientes construcciones:
A) El alero respetará un saliente máximo de 1,25m y presentará un canto máximo de 0,25m.
B) Las vertientes o faldones de la cubierta, que se definirán por una línea de 40% de pendiente
máxima trazada desde el extremo del alero (éste coincidirá con el plano horizontal
correspondiente a la altura máxima de fachada). La altura máxima de la cumbrera de la
cubierta será la determinada por el perfil en el punto medio de la sección del edificio, sin
sobrepasar en ningún punto el máximo de 3,5m por encima de la altura máxima. Esta
limitación deberá aplicarse sobre todas las fachadas, tanto exteriores como interiores,
incluidas las que forman los patios de parcela de la edificación.
C) Todo plano de cubierta con una pendiente igual o inferior al quince por ciento (15%) será
considerado como cubierta plana y su nivel de referencia, a los efectos de determinar la
112
inclinación señalada, será el del plano horizontal correspondiente a la altura máxima de
fachada.
D) Por encima del forjado de la última planta, sólo se permite la interrupción de los faldones de
cubierta con el fin de obtener paramentos verticales para la apertura de huecos, cuando se
realicen en fachadas completas. La colocación de luceros en la cubierta deberá tener una
composición uniforme.
E) Los remates de la caja de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras
instalaciones, no podrán sobrepasar una altura total de 4,50 m sobre la altura máxima de la
edificación ni de 2m sobre el faldón de la cubierta, debiendo retranquearse respecto a la
fachada principal un mínimo de 2 m.
F) Antepechos, barandillas y remates ornamentales. No podrán rebasar en más de 1 m la
altura máxima de la edificación, salvo ornamentos aislados y estarán siempre dentro de la
línea del 40% de pendiente máxima.
G) Chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de
aire, con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la
reglamentación específica vigente o, en su defecto, el buen hacer constructivo. Las
chimeneas en todo caso deberán retranquearse 1 m como mínimo de las alineaciones.
H) Las instalaciones de captación de energía solar y otras energías renovables.
I)
Antenas y pararrayos de servicio a los propios edificios, e instalaciones generales de las
redes de telecomunicaciones.
J)
Se procurará evitar instalaciones que sean visualmente perceptibles desde la vía pública.
En todo caso, el retranqueo mínimo de antenas, estaciones base o contenedores de
elementos de telecomunicaciones deberá ser de 2 metros respecto al plano de cualquier
fachada exterior.
Artículo 7.2.12. Condiciones generales de los vuelos
1.- La línea máxima de vuelos quedará definida por una línea vertical imaginaria, trazada de forma
paralela al plano vertical de la fachada situado sobre la alineación de ésta. Esta línea de vuelos
quedará a 3 m de altura sobre la rasante del pavimento de la acera y medidos en todos los puntos del
vuelo.
2.- Todos los vuelos en fachadas, tales como elementos decorativos inherentes a la construcción,
aleros, balcones, miradores, y otros análogos, deberán quedar comprendidos dentro de la línea
máxima de vuelo que para cada caso se señala.
3.- El vuelo lateral de los balcones y balconadas deberá quedar a 0,5 m, y el de los miradores y
vuelos cerrados, a 1 m, del límite de la fachada respecto a un edificio colindante, cualquiera que sea
su tratamiento de huecos.
4.- El saliente máximo de los cuerpos volados, cualquiera que sea su naturaleza, será de 1m. Si se
desea ampliar la profundidad de las terrazas estás deberán desarrollarse hacia el interior del edificio.
5.- La suma de vuelos abiertos y cerrados nunca podrá exceder del 50% del desarrollo total de las
fachadas exteriores, pudiendo concentrar los vuelos en una o varias fachadas siempre que la
ordenanza particular no determine una disposición concreta de vuelos.
113
6.- En los patios de manzana sólo se admiten los vuelos en forma de balcones. En todos los casos el
vuelo máximo admitido será de 0,8 m.
7.- Los vuelos podrán ampliarse en lo que resulte, en las esquinas y chaflanes, con el fin de que los
aleros y elementos decorativos puedan ser paralelos y/ o concéntricos con los balcones y miradores.
8.- Dentro de la composición general de la fachada se podrán ejecutar portadas decorativas que
podrán tener una saliente de máximo 10 cm hasta una altura de 2,5 m desde la rasante de la acera o
20 cm. a partir de la dicha altura.
Artículo 7.2.13. Condiciones de los patios
1.- Las dimensiones mínimas de los patios serán las que resulten de aplicar la dimensión mínima de
la estancia más desfavorable.
2.- La altura de los patios se contará, en cada uno de los paramentos y muros, a partir del nivel del
suelo del local o pieza habitable más bajo que toma luces y vistas desde él, y hasta el extremo
superior de coronación.
3.- La forma, en planta, del patio garantizará en cualquier caso el cumplimiento de las siguientes
condiciones:
A) Será inscribible, en el polígono resultante, un círculo de diámetro mínimo igual a la vista
recta o anchura mínima que le corresponde.
B) Ningún elemento constructivo cerrado con material de obra, metálico o de cualquier otra
clase podrá disminuir o invadir las superficies y distancias mínimas señaladas
anteriormente.
4.- Las dimensiones estarán definidas por el diámetro del círculo inscrito exigible según el tipo de
pieza de acuerdo a la siguiente tabla, en función del uso de los locales que resuelvan su iluminación y
ventilación a través del patio y de la altura (H) existente entre el suelo de dichos locales y la
coronación del patio:
A) Viviendas unifamiliares con patio independiente Ø ≥ 2 m.
B) Viviendas en altura o con patio compartido:
a) Sala comedor, Estar Ø ≥ H
b) Dormitorio y Cocina Ø ≥ 0,3H ≥ 3 m.
c) Aseos y Tendedero Ø ≥ 0,15H ≥ 2 m.
d) Escaleras Ø ≥ 0,15H ≥ 2 m.
C) Edificios de uso dotacional, de equipamiento o terciario: Local Ø ≥ H
D) Edificios de uso industrial: Local Ø ≥ H
5.- Patios abiertos a fachada
A) El retranqueo máximo respecto a la alineación oficial será de 4 m, siendo su anchura igual
o mayor al doble del retranqueo, con un mínimo de 3m. No deberá contener ningún
retranqueo o subpatio dentro de su perímetro.
B) En edificios entre medianeras, el edificio deberá guardar la alineación oficial en una longitud
mínima de 1,5 veces el retranqueo.
C) Se podrán realizar patios abiertos a fachada sobre la alineación interior de la manzana.
114
6.- Patio interior o de parcela
A) La forma de los patios podrá adaptarse a las condiciones impuestas por situaciones
singulares como alineaciones en ángulo agudo, tipologías complejas, etc., En cualquier
caso la forma del patio deberá permitir la inscripción de un círculo de diámetro que le
corresponda según la altura.
B) Los patios podrán cubrirse, siempre que se asegure su plena transparencia, limpieza y una
ventilación continua. Esta última se garantizará mediante aberturas con una superficie
mínima igual o superior al 15% de la superficie del patio.
C) La estructura y los faldones del elemento de cubrición deberán guardar una pendiente igual
a la de los faldones de la cubierta y si ésta fuera plana, inferior al 40%.
D) Los suelos de los patios deberán disponerse de forma que las aguas discurran con
facilidad, a cuyo fin se instalarán los correspondientes sumideros. Los patios de parcela
deberán ser accesibles, a efectos de limpieza y conservación, desde los elementos de
comunicación de carácter común a la casa o edificio.
7.- Patios mancomunados
A) Podrán disponerse patios interiores en las medianerías de modo que la dimensión mínima
se alcance por la agregación de dos patios de distintas parcelas, acreditándose la
existencia de alguna servidumbre que garantice la permanencia de las dimensiones
mínimas del patio.
B) En el caso de que la medianería quedara con un semipatio a la vista, por no ejecutarse
simultáneamente los dos semipatios, el patio tendrá carácter de fachada o se cerrará con
una celosía desmontable de modo que se asegure la ventilación e iluminación del
semipatio, quedando el interior oculto.
8.- Patio de manzana
A) Se distinguen tres tipos de patios de manzana: los patios de manzana de acceso público,
los patios de manzana de uso privado y los patios de manzana con ocupación permitida.
B) Todo nuevo edificio construido en torno a un patio de acceso público, deberá contar con
acceso directo al patio desde sus elementos comunes de comunicación (portal y/ o
escalera).
C) Los propietarios de solares en manzanas con patio de uso privado, podrán solicitar al
Ayuntamiento su utilización pública, quien podrá autorizarlo si lo estima conveniente. El
Ayuntamiento podrá imponer, para aceptar el uso público de estos patios las condiciones
que estime oportunas.
D) El ayuntamiento podrá establecer una segunda alineación interior para las construcciones
bajo rasante, con el fin de preservar el arbolado existente o de permitir la plantación de
nuevas especies.
E) En patio con ocupación permitida, se permite la ocupación del patio en planta baja al 100%
de su superficie, con la altura reglamentaria de cada local de planta baja. Se deberá
respetar una distancia de 3 m. desde la alineación de la fachada, en la cual la altura de
cubierta de las plantas bajas en patio no podrá sobrepasar la altura del suelo de la vivienda
de planta alta. En ningún caso se podrán tomar luces ni ventilación de los paramentos
verticales que se deduzcan de los escalonamientos producidos por la aplicación de estas
alturas.
115
F) Si como consecuencia de aplicar las alturas reglamentarias de las plantas bajas del interior
de la manzana se derivaran soluciones claramente incorrectas desde el punto de vista
constructivo, el Ayuntamiento podrá exigir la tramitación de un Estudio de Detalle.
CAPITULO 7.3. CONDICIONES DE ESTÉTICA
Artículo 7.3.01. Disposiciones generales:
1.- Las condiciones que se señalan para la estética de la villa son de aplicación a todas las
actuaciones sujetas a licencia municipal. El Ayuntamiento, en todo caso, podrá requerir a la propiedad
de los bienes urbanos para que se ejecuten las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones
que se señalan en el PGOUZ. La regulación de las condiciones estéticas se realiza en las presentes
condiciones generales y en las ordenanzas pormenorizadas de cada zona. Asimismo se podrán
regular mediante ordenanza municipal.
2.- El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética,
inconveniente o lesiva para la imagen de la villa, pudiendo exigir la demolición de lo existente que
resulte estéticamente inadecuado al entorno circundante, con restitución del inmueble a su aspecto
originario. El condicionamiento de la actuación podrá estar referido a cualquier elemento que
configure la imagen de la ciudad, como las características de las fachadas, de las cubiertas, de los
huecos, la composición, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su color,
la vegetación, en sus especies y su porte.
3.- Cuando el PGOUZ, el planeamiento de desarrollo o futuras ordenanzas así lo determinen las
nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes deberán responder en su diseño y
composición, a las características que se determinen para garantizar la unidad compositiva en todos y
cada uno de los edificios, o en grupos de edificios a los que el Ayuntamiento imponga esta condición.
A tal fin se pondrá especial cuidado en armonizar sistemas de cubiertas, cornisa, posición de
forjados, ritmos, dimensiones de huecos y macizos, composición, materiales, color y detalles
constructivos.
4.- Si se trata de un edificio que es parte de una manzana o un edificio que queda enmarcado en un
ámbito de tipología compositiva muy marcada el ayuntamiento podrá exigir la adecuación de cornisas,
aleros, pendientes y materiales a las preexistentes.
5.- Los materiales que se utilizarán para la construcción cumplirán la legislación en vigor y
garantizarán las mejores condiciones en cuanto a limpieza y conservación.
Artículo 7.3.02. Cubiertas
1.- La tipología de cubierta vendrá definida en la ficha particular de cada ámbito. En caso de que no
viniese definida la tipología de la cubierta será libre.
2.- Todas las chimeneas, cuartos de máquinas y otras instalaciones que puedan sobresalir sobre la
cubierta, estarán acabados con materiales de fachada.
3.- La elección de los materiales para la ejecución de las cubiertas se fundamentará en cuanto al tipo
de cobertura y calidad de los revestimientos, así como al despiece, textura y color de los mismos, en
función de los criterios de composición y estéticos de cada zona.
4.- El ayuntamiento podrá aprobar ordenanzas que regulen la colocación de instalaciones de
captación de energía solar y otras energías renovables en las azoteas o cubiertas, para garantizar la
116
adecuación estética de dichas instalaciones al ambiente urbano. Hasta tanto no se redacte dicha
ordenanza se permitirán dichas instalaciones con las siguientes condiciones:
A) El ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que no integre las
instalaciones con el diseño arquitectónico.
B) Las instalaciones de captación de energía solar se podrán instalar tanto en cubiertas planas
como en inclinadas siempre que no generen un impacto visual lesivo para la imagen
urbanística. Se considerará lesivo si:
a) La alineación de los captadores solares no se corresponde con ninguna de las líneas
principales del edificio (excepto si se trata de cubiertas planas).
b) Que los captadores solares oculten algún elemento arquitectónico singular y
característico del edificio.
C) Las instalaciones de cañerías, cableado y otras canalizaciones deberán discurrir por el
interior de los edificios o patio de luces, quedando prohibido expresamente su trazado por
las fachadas principales, por los patio interiores de manzana y por las azoteas, excepto en
este caso último, en tramos horizontales hasta conseguir las montantes verticales. Cuando
comuniquen edificio aislados deberán estar enterradas o realizadas de cualquier otra forma
que minimice su impacto visual.
Artículo 7.3.03. Fachadas
1.- La composición de las fachadas podrá venir definida en la ficha particular de cada ámbito. En caso
de que no viniese definida la composición será libre. Si se trata de un edificio que es parte de una
manzana o un edificio que queda enmarcado en un ámbito de tipología compositiva muy marcada el
ayuntamiento podrá exigir la adecuación de la composición de la nueva fachada a las preexistentes,
armonizando las líneas fijas de referencia de la composición (cornisas, aleros, impostas, vuelos,
zócalos, recercados, etc.) entre la nueva edificación y las colindantes, sin perjuicio de la obligación de
mantenimiento del perfil.
2.- En edificios existentes cualquier modificación del tratamiento de fachada (cambio de material o de
diseño de carpinterías, antepechos y barandillas...) exigirá un tratamiento homogéneo para el
conjunto de la fachada en las plantas superiores y en los elementos permanentes de la planta baja.
3.- El pintado de las fachadas de un edificio habrá de realizarse en su totalidad. El ayuntamiento
podrá exigir la presentación de muestras de pintura a utilizar, denegando la licencia si resulta
claramente discordante con la unidad compositiva del entorno en el que se ubique.
4.- Las fachadas laterales y posteriores, y las que dan a patio de manzana se asemejarán, en cuanto
a composición y materiales a la fachada principal, salvo que la tipología compositiva del resto de las
fachadas tenga unas características propias muy marcadas.
5.- Se prohíbe la instalación de elementos de acondicionamiento térmico (calderas o climatizadoras)
en zonas visibles de fachada. Solo se permitirán rejillas o conductos de ventilación o evacuación de
humos en fachada, cuando el edificio no cuente con las condiciones de ventilación exigidas por estas
normas para los usos existentes y no exista otra solución a criterio razonado de los técnicos
municipales.
Artículo 7.3.04. Cierres de balcones y otras modificaciones de fachadas
1.- En edificios no sometidos a régimen de protección alguno, se podrá autorizar el cierre de
balcones, terrazas y solanas, siempre que se desarrolle dentro del perfil. La solicitud de cierre deberá
ir acompañada del correspondiente proyecto redactado por técnico competente, en el que se recojan
117
las nuevas soluciones generales de fachada y el acuerdo de la Comunidad de Propietarios de
proceder a la realización de la obra simultáneamente en todos los elementos que configuran una
unidad de fachada. Sólo se podrá cerrar el 50% de los vuelos exteriores cubiertos y en ningún caso
los descubiertos.
2.- No se autorizará el cierre individualizado de balcones, balconadas y terrazas. En edificios en que
se hubieran realizado cerramientos anárquicos de balcones y terrazas, no se autorizarán las reformas
de esos cierres, sin la previa tramitación de un proyecto que contemple la intervención en toda la
fachada del edificio, con criterios compositivos conjuntos.
3.- Los nuevos cierres deberán realizarse conjuntamente dentro de un mismo eje o columna de
huecos o balcones. Teniendo en cuenta la diversidad de composiciones de fachada existentes, en
caso de que no exista relación vertical clara de huecos, se procurará conseguir alguna otra relación,
dependiendo de la conformación de la fachada.
4.- No se autorizarán nuevos cierres de fachadas en las edificaciones de uso residencial del suelo
urbano en los siguientes casos:
A) Edificios o conjuntos de edificios protegidos por la normativa urbanística en función de sus
valores estéticos, históricos o culturales.
B) Edificios que en función de su ubicación, estado de conservación o valores estéticos sean
considerados por el ayuntamiento como no idóneos para la autorización de cierre de
balcones.
C) Edificios ubicados en áreas donde las ordenanzas particulares no permitan la habilitación
de balcones cerrados.
5.- Las obras correspondientes deberán ejecutarse en su totalidad y en una única fase dentro del
plazo señalado en la concesión de la licencia.
6.- Cuando se trate de cambios individuales de carpintería y persianas existentes (cambio de
material, modulación...) se adaptará preferentemente al material original del edificio o al que
expresamente acuerde la comunidad de propietarios, salvo que el ayuntamiento razonadamente lo
desautorice por ser una actuación antiestética, inconveniente o lesiva para la imagen de la ciudad. El
cambio de color de las carpinterías y persianas existentes deberá realizarse conjuntamente en la
totalidad de la fachada del inmueble.
Artículo 7.3.05. Medianeras
1.- Tanto las paredes medianeras que queden al descubierto, así como los paramentos susceptibles
de posterior ampliación deberán tratarse como una fachada, debiendo ofrecer calidad de obra
terminada.
2.- Por razones de ornato urbano, el Ayuntamiento podrá ordenar la ejecución de obras de mejora de
medianeras en determinados espacios públicos de importancia visual y estética.
Artículo 7.3.06. Tendederos
1.- Los tendederos deberán estar protegidos de vistas hacia la calle. Cuando existan viviendas que no
den a patio interior de luces, será obligada la existencia de un espacio destinado a tendedero.
2.- La protección de vistas de los tendederos que den a fachada no supondrá una ruptura en la
continuidad de esta. Dicha protección se realizará por medio de huecos que se integren en su
118
composición disponiendo de las celosías o cerramientos necesarios para proteger el tendido de la
ropa de las vistas desde la vía pública.
Artículo 7.3.07. Tratamiento de sótanos y semisótanos que sobresalgan sobre rasante.
1.- Cuando por circunstancias debidas a la topografía, se produzcan desfases entre la rasante del
terreno y las cotas de nivel de la planta baja, se tratará de corregir las rasantes del terreno para que
el sótano quede totalmente por debajo de la rasante.
2.- Si las condiciones geotécnicas o las circunstancias de los colindantes impidieran la plena
aplicación de lo anterior, el Ayuntamiento exigirá el tratamiento de los paramentos de sótano o
semisótano que quedan a la vista con un revestimiento del muro en aplacado de piedra o similar,
tratado en consonancia con el edificio y con el entorno. Donde linden con calles o espacios de uso
público se prohíbe cualquier tipo de apertura de hueco para luces, vistas y/ o acceso, salvo rejillas de
ventilación natural, nunca forzada, y salidas de emergencia o huecos de acceso al mismo, cuando no
pudieran resolverse desde los elementos comunes del edificio.
3.- Cuando en el perfil establecido en el Plan General se determine una planta de semisótano la
fachada del mismo podrá tener el mismo tratamiento que el resto de las plantas. Se permiten todo
tipo de aperturas de hueco para luces y vistas pero solo se admitirán huecos de acceso al mismo en
edificios de uso vivienda unifamiliar o bifamiliar. En edificios de vivienda colectiva solo se admitirán
salidas de emergencia o huecos de acceso al mismo, cuando no pudieran resolverse desde los
elementos comunes del edificio.
Artículo 7.3.08. Tratamiento de las plantas bajas
1.- Las posibles obras de acondicionamiento en los locales de planta baja, no podrán alterar las
dimensiones, emplazamiento ni naturaleza compositiva de los elementos permanentes de la fachada.
Las soluciones compositivas de los vanos de los locales en planta baja, una vez se habiliten deberán
integrarse con respeto a los criterios arquitectónicos generales. Los materiales utilizados deben ser
resistentes y de difícil deterioro.
2.- Los vanos no podrán presentar un cierre ciego, debiendo realizar un diseño adecuado para el
hueco e introduciendo al menos una superficie de huecos del 20% de la superficie total de los vanos,
en cada frente. Se exceptúan los locales que en tanto no se habiliten para su uso definitivo deberán
cerrarse con obra de fábrica hasta una altura mínima de 2,5 m debiendo presentar un acabado lucido
y pintado.
3.- En cualquier caso, las puertas de acceso y escaparates quedarán remetidos un mínimo de 20 cm
del plano de fachada, sin contar la línea de vuelo. Igualmente, deberá cuidarse la integración de los
huecos de paso a garaje en consonancia con la composición general de la fachada. No se autorizará
la colocación de vitrinas o elementos que sobresalgan de la fachada.
4.- Se prohíbe la instalación de aparatos de aire acondicionado visibles desde la vía pública. Cuando
se sitúen en una fachada de patio de manzana privado su colocación requerirá un estudio del alzado
del edificio, no pudiendo instalarse sino en la posición en que menos perjudique a la estética de la
fachada. Las rejillas de salida de aire de las climatizadoras que den a vía pública deberán situarse a
una altura mínima de 2,20m.
Artículo 7.3.09. Tratamiento de Soportales
1.- Cuando el planeamiento general o pormenorizado lo indique se deberán construir soportales de
uso público. En edificios de nueva planta tendrán una anchura mínima interior de 3m (sin que los
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elementos verticales de apoyo computen en esta anchura) y una altura libre igual a la
correspondiente a la planta baja del edificio y como mínimo 3m. El acabado de los techos se realizará
con la calidad correspondiente a la fachada.
2.- En el resto de soportales, de uso privado, la altura mínima será como mínimo de 2,8m y la
anchura de paso será en todo punto superior a 2m. El techo de los pórticos no dejará a la vista ningún
tipo de canalización ni tubería.
Artículo 7.3.10. Rótulos y anuncios:
1.- Los rótulos y anuncios luminosos podrán ser objeto de regulación a través de una Ordenanza
Municipal específica, y en su defecto y subsidiariamente, se estará a lo regulado por el contenido del
presente PGOUZ. En las fichas particulares de cada ámbito se podrán establecer regulaciones
específicas.
2.- En los edificios objeto de algún tipo de protección se estará a lo que a tal efecto se establece en el
“TÍTULO 10”.
3.- Se prohíbe el empleo de rótulos pintados directamente sobre los paramentos exteriores. En todo
caso, los rótulos empleados se realizarán con materiales inalterables a los agentes atmosféricos. La
propiedad de la edificación es la responsable en todo momento de su buen estado de mantenimiento
y conservación.
4.- Sólo se podrán autorizar anuncios en planta baja, cuando respeten la composición general de la
fachada, sin alterar ni deformar su configuración general, ocupando únicamente los vanos y
respetando totalmente los elementos permanentes.
5.- Los rótulos, anuncios luminosos o motivos ornamentales que se desarrollen paralelamente a las
fachadas, tendrán un saliente máximo de 0,25 m, deberán estar situados por encima de una altura
mínima de 2,20 m, y no superar las dimensiones del vano.
6.- Los únicos anuncios perpendiculares a la fachada que se autorizan son los que quedan
contenidos dentro de los vuelos de la planta primera, instalados a partir de una altura mínima de
2,50m al suelo. Deberán ser actividades de titularidad pública que presten servicios administrativos,
asistenciales o informativos (correos, telégrafos, teléfonos, ambulatorios, y similares), los de
titularidad privada de carácter asistencial (clínicas y farmacias) y los de titularidad privada de
reconocido cometido social. Previamente, los rótulos a instalar deberán ser homologados por el
Ayuntamiento, por grupos de actividad y de forma tal que, en actividades de titularidad privada, se
identifique el servicio que se ofrece, pero sin alusión al titular o razón social.
7.- En edificios corporativos o edificios de uso productivo con un solo propietario se atendrá a un
esquema único para cada una de las fachadas. Este esquema ha de aprobarse previamente a la
colocación de cualquier elemento de los citados anuncios. Los anuncios y posibles logotipos han de ir
en su conjunto, bien dentro de los huecos o bien sobre los paños horizontales ciegos de la fachada
en que se ubiquen y, en ambos casos, en un plano paralelo al de la misma. El vuelo máximo
respecto al paramento será de 25 cm.
8.- Todos estos elementos deberán ser mantenidos sin deterioro en tanto permanezcan visibles
desde la vía pública.
Artículo 7.3.11. Toldos
1.- A partir de la planta primera todos los toldos serán de igual diseño y color, debiendo colocarse de
forma simultánea en los huecos correspondientes a todas las viviendas de cada fachada, según
120
composición autorizada por el ayuntamiento. Los toldos deberán encajarse en la estructura de huecos
del edificio donde se sitúan, autorizándose un vuelo máximo de 2,30 m desde la alineación de la
fachada.
2.- Los toldos de las plantas bajas comerciales tendrán un vuelo máximo de 3m desde la alineación
de la fachada, retranqueándose al menos 50cm del bordillo de la acera. La altura máxima será la de
la cara inferior del forjado de techo de la planta baja y la altura mínima será de 2,50 m en cualquier
punto. Sólo podrán situarse a menor altura y con un saliente máximo de 0,20 m desde la línea de
fachada, los soportes y demás elementos previstos para extender y plegar los toldos. No se permite
el cierre de los laterales mediante toldos ni otros materiales.
Artículo 7.3.12. Espacios libres privados:
1.- Los espacios libres de uso y titularidad privada se destinarán a los usos previstos en el artículo
6.4.04 del Título 6 (ordenanzas generales de usos)
A) La posibilidad de aparcamiento bajo rasante quedará vinculada a la disposición de una
rampa unificada de acceso situada en la misma parcela privada y preferentemente en el
interior del edificio.
B) En superficie se permitirá la instalación de elementos ornamentales y otros tales como
veladores, pérgolas o elementos decorativos de jardinería, sin cobertura ni cierres, hasta un
5% de la ocupación máxima del espacio libre, y siempre respetando una distancia a
linderos de 3m.
C) Los patios o espacios libres existentes que se encuentren ajardinados deberán conservar y
mantener en buen estado su vegetación, cualquiera que sea su porte. Cuando una obra
pueda afectar a algún ejemplar arbóreo privado, se indicará en la solicitud de licencia
correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se
aporten. En estos casos, si las características del algún árbol así lo justificaran, el
ayuntamiento podrá exigir las garantías necesarias para impedir su destrucción o deterioro.
Al conceder licencias de edificación el ayuntamiento podrá imponer condiciones en orden a
determinar las características del arbolado a plantar sobre la parcela.
2.- Cerramientos de solares y parcelas
A) Tanto los solares como los terrenos que el Ayuntamiento considere necesarios, deberán
cercarse mediante cerramientos permanentes situados en la alineación oficial de parcela,
con una altura máxima de 2 m y fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y
conservación en buen estado.
B) Las separaciones de fincas entre sí se construirán con verjas, setos o muros que podrán
tener una altura máxima de 2,00 m. En los cierres lindantes con la vía pública el paramento
ciego no rebasará la altura de 1,00 m. desde la rasante, resolviéndose el resto mediante
protección diáfana estéticamente acorde con el lugar (verja, seto o empalizada...).
C) En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar
lesiones a personas y animales.
D) Se exceptúan los edificios que, en razón de su destino, requieren especiales medidas de
seguridad, en cuyo caso el cerramiento se ajustará a las necesidades del edificio y
requerirá aprobación del organismo municipal competente.
3. Los espacios libres de titularidad privada con servidumbre de uso público se regirán por lo
dispuesto en el artículo 6.4.03 del título 6 (ordenanzas de usos)
121
Artículo 7.3.13. Condiciones paisajísticas.
1.- Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración la topografía del
terreno, la vegetación existente, la posición del terreno respecto a cornisas y otros elementos
visuales, el impacto de la construcción proyectada sobre el medio que le rodea y el perfil de la zona,
su incidencia en términos de saneamiento y ventilación de la construcción de las fincas colindantes.
En la vía pública se tendrá en cuenta su relación con ésta, la adecuación de la solución formal a la
tipología y materiales del área y demás parámetros definidores de su integración en el medio urbano.
2.- El Ayuntamiento podrá exigir la inclusión en la documentación para la solicitud de licencia, de un
estudio de visualización y paisaje urbano en el estado actual y en el estado futuro, que comprenderá
la implantación de la construcción proyectada, o de un proyecto de jardinería que detalle numero y
especies vegetales y presupuesto. Asimismo, podrá establecer criterios selectivos o alternativos para
el empleo armonioso de los materiales de edificación, de urbanización y de ajardinamiento, así como
de las coloraciones admisibles.
CAPITULO 7.4. CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE
Artículo 7.4.01. Disposiciones generales
1.- Las construcciones buscarán en sus soluciones de proyecto, la mejor estabilidad, durabilidad,
resistencia, seguridad y economía de mantenimiento de los materiales empleados y de su colocación
en la obra.
2.- Se deberán cumplir las condiciones de edificación obligadas por el Código Técnico de la
Edificación en su ámbito de aplicación. El ayuntamiento, en aplicación del contenido de este PGOU y
de las facultades que le son propias, podrá exigir el cumplimiento de medidas tendentes a la mejora
de la calidad constructiva y, en consecuencia, de la calidad de vida de la población.
3.- Como principio básico se tenderá a la ejecución de construcciones en las que prime la
sostenibilidad como principio básico de construcción. Se cuidará la posición de la edificación teniendo
en cuenta el microclima, la insolación, la contaminación acústica, la ventilación y todos aquellos
parámetros cuyo control pueda incrementar el potencial de ahorro energético, que mejoren su
comportamiento energético (mayor temperatura media, menor consumo de calefacción, etc.) y el
aprovechamiento de la luz solar (menor consumo de electricidad), así como el confort acústico.
4.- Las fachadas de los edificios tenderán a tener un tratamiento acorde con la orientación y con la
protección frente a los focos emisores de ruidos especialmente molestos dando una solución conjunta
a ambas cuestiones.
Artículo 7.4.02. Supresión de barreras arquitectónicas y urbanísticas
Todos los edificios de nueva planta así como las intervenciones en elementos comunes en edificios
existentes cumplirán la legislación vigente sobre Promoción de la Accesibilidad.
Artículo 7.4.03. Condiciones de locales destinados al uso terciario
1.- La superficie útil de cada local destinado al uso terciario no será inferior a 25 m2 y su fachada
mínima será de 3 m medida en la dirección de las alineaciones urbanísticas sin que puedan contarse
122
los retranqueos. En caso de segregaciones se deberán respetar los vanos existentes. Todos los
locales de planta baja tendrán acceso directo desde el exterior del edificio. La zona destinada a venta
al público en cada local comercial tendrá una superficie no inferior a 10 m2. Los locales que
provengan de situaciones anteriores podrán ser eximidos del cumplimiento de las superficies útiles
que con carácter de mínimas se prevén en este apartado, siempre que reúnan las condiciones físicas
necesarias para el desarrollo de la referida actividad; y respeten, en todo caso, una superficie mínima
de atención al público de 5 metros cuadrados. En los locales resultantes de alguna división, deberá
acreditarse, además, que la misma estaba formalizada, registralmente, con anterioridad a la fecha de
aprobación definitiva del PGOUZ.
2.- Todo local deberá tener apertura de huecos al exterior, que de a un espacio público.
3.- Cada uno de los locales de planta baja y de los de planta alta, no destinados a vivienda o a
residencia colectiva, dispondrá de las instalaciones necesarias para un cuarto de aseo (inodoro y
lavabo, como mínimo), cuyo sistema de iluminación y ventilación, será alguno de los previstos para
los baños y aseos de las viviendas. La construcción de los aseos podrá demorarse al momento en
que se vaya a implantar una actividad concreta en el local. En el caso de establecimientos de todo
tipo de alimentación, independientemente de su superficie, el inodoro y el lavabo se dispondrán en
compartimentos diferentes. En el caso de establecimientos de hostelería y similares se estará a lo
que señale la ordenanza reguladora específica.
4.- En general, todos los compartimentos de los locales contarán con los alumbrados de emergencia
necesarios y como mínimo, uno por dependencia o compartimento.
5.- Todo local para la instalación de cualquier actividad no residencial deberá cumplir, como mínimo,
las siguientes condiciones:
A) Las dependencias resultantes, tendrán huecos de iluminación natural de 0,10 m2. por cada
metro cuadrado de superficie útil, con un mínimo de 1,50 m2. Se justificará una correcta
composición de huecos mediante la aportación de la documentación gráfica
correspondiente y cumpliendo las condiciones del artículo 7.3.08. Los locales y
dependencias dedicados exclusivamente a trasteros, almacenes y aseos podrán tener sólo
iluminación artificial. Las dependencias resultantes de las distribuciones interiores del local
podrán iluminarse a través de la zona común, siempre que ésta cumpla con la iluminación
natural correspondiente a la suma de las superficies.
B) La ventilación ambiental deberá quedar garantizada natural o artificialmente en todas y
cada una de las dependencias de cada local que se habilite, con un mínimo de dos
renovaciones totales a la hora, con independencia de lo que se señala en la normativa
técnica sectorial aplicable. En los locales destinados a usos comerciales se instalará un
sistema de ventilación que asegure una renovación de aire de cuatro volúmenes del local
por hora. De forma natural mediante ventanas abatibles o rejillas formadas por lamas
abatibles. De forma artificial por depresión por conducto a cubierta (excepto aseos), o por
sobrepresión a fachada..
6.- Por cada local de 100m2 se deberán dejar como mínimo dos conductos de 400 cm2 de sección a
cubierta: uno para humos de cocina y otro para ventilación ambiental, y para locales entre 25m2 y
100 m2 al menos un conducto de la misma sección.
7.- No se admiten segregaciones de locales que no cumplan con lo establecido en el presente
artículo.
Artículo 7.4.04. Condiciones de los espacios comunes en edificios de viviendas:
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1.- Todo edificio de viviendas deberá estar señalizado exteriormente para su identificación, que será
perfectamente visible. Los servicios municipales señalarán los lugares en que deben exhibirse los
nombres de las calles y deberán aprobar la forma de exhibir el número del edificio.
2.- A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando un espacio
libre privado. Se deberán cumplir las condiciones de aproximación y entorno de los edificios
determinadas en el Código Técnico de la Edificación para garantizar la eficiente intervención de los
bomberos.
3.- Se deberá respetar en todo momento el código Técnico de la Edificación o legislación que la
sustituya en cuanto a las garantías en la seguridad de utilización de los edificios.
4.- Los portales presentarán una dimensión mínima tal que permita inscribir un rectángulo de 2,20 m x
3,00 m y se dispondrá de un portal por cada caja de escalera. El hueco de entrada al portal no tendrá
menos de 1,30 m de anchura. La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte
de una persona en camilla, desde cualquier local o vivienda hasta la vía pública. Podrán disponerse
accesos independientes para los distintos usos de las plantas altas.
5.- En los espacios de circulación interior se cumplirán las condiciones de la normativa sobre
promoción de la accesibilidad, en todo lo referente a accesos a los diferentes locales o viviendas,
dimensiones, colocación de ascensores, etc.
6.- Las escaleras tendrán un ancho mínimo de 1m y deberán cumplir, además de todas las
disposiciones de las normas de protección contra incendios, seguridad de utilización y de promoción
de la accesibilidad, las siguientes:
A) Iluminación y ventilación: Las escaleras tendrán iluminación y ventilación natural (salvo en
los tramos situados en plantas bajo rasante). Contarán al menos con un hueco por planta,
con superficie de iluminación superior a 1 m2 y superficie de ventilación de, al menos, 50
cm². En escaleras con iluminación cenital, el hueco central libre de la escalera tendrá un
lado mínimo de 50 cm y una superficie mínima de 1 m². En este caso, la superficie en
planta de iluminación del lucernario será superior a las dos terceras partes (2/3) de la
superficie útil de caja de escaleras y se emplearán en su construcción materiales
traslúcidos. En los tramos situados bajo rasante contarán al menos con la ventilación
mínima necesaria según la normativa contra incendios.
B) Cada tramo de escaleras entre rellanos no podrá tener más de dieciséis (16) peldaños.
C) La altura útil o "cabezada" de las escaleras será en todo caso superior a 2,20 m.
7.- En edificios construidos con anterioridad a esta norma y que no dispongan de ascensor, en caso
de que no pudieran cumplir la normativa sobre promoción de la accesibilidad, podrá admitirse la
reducción de la anchura de la escalera, por la instalación de un ascensor, hasta 0,9 m siempre que:
A) La anchura de paso resultante cumpla con el criterio de dimensionamiento referente a la
densidad de ocupación.
B) La instalación del ascensor responda a la adecuación del edificio a la reglamentación
vigente sobre barreras arquitectónicas y sobre personas con movilidad reducida.
C) Se propongan medidas compensatorias de adecuación o de mejora de las condiciones de
seguridad de la escalera que se estimen suficientes por este ayuntamiento, por ejemplo,
instalación de extintores, de alumbrado de emergencia, etc.
8.- Rampas. Cuando las diferencias de nivel en los accesos para peatones fueren salvadas mediante
rampas, éstas tendrán la anchura del elemento de paso a que correspondan, debiendo ajustarse, en
124
cuanto a pendientes, materiales, anchura y demás extremos, a la normativa vigente de promoción de
la accesibilidad.
9.- Las construcciones deberán cumplir las medidas que, en orden a la protección contra incendios,
establece el Documento Básico SI de Seguridad en caso de Incendio del Código Técnico de la
edificación.
10.- La señalización y su funcionamiento en situación de emergencia será objeto de inspección por
los servicios técnicos municipales antes de la concesión de la licencia de apertura y funcionamiento
del inmueble o local y de comprobación en cualquier momento.
Artículo 7.4.05. Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas
La ordenación interna de los espacios de los edificios procurará estar en consonancia con una
distribución que optimice las condiciones de iluminación y aprovechamiento solar en los espacios que
van a ser más frecuentados. Se tratará de evitar la disposición de viviendas con orientación exclusiva
al Norte. En su caso, esta ordenación interna tendrá en cuenta los posibles problemas de ruido
existentes, de forma que los espacios más sensibles al ruido (habitación, salón, etc.) se localicen lo
más lejanos posible a los focos emisores de ruido.
Artículo 7.4.06. Composición y programa de las viviendas
1.- La vivienda mínima, con independencia del parque edificatorio existente, no tendrá una superficie
útil inferior a 40 m2.
2.- La vivienda mínima se compondrá de una habitación o pieza habitable, en la que se podrán
agrupar las funciones de estar, comedor y cocina; de un dormitorio principal, de un baño y de un
espacio destinado a tendedero. No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a
cocina y dormitorio.
3.- Las viviendas cuya superficie no supere los sesenta metros cuadrados útiles (60 m²), dispondrán
al menos de un baño (bañera o ducha, inodoro y lavabo). Por encima de los 60 m² útiles, deberán
disponer, como mínimo, de un baño y un aseo (lavabo e inodoro).
4.- Los dormitorios, cocinas y aseos no podrán servir de paso obligado a otras habitaciones. En
viviendas de mas de un dormitorio el acceso a unos de los baños se deberá realizar a través de
pasillo, vestíbulo o distribuidor. Se prohíbe el acceso al baño o aseo a través de la cocina. En
viviendas de un solo dormitorio el acceso al baño también podrá realizarse desde el mismo
dormitorio.
5.- El estar podrá servir a otras piezas habitables. Si el estar alberga también la cocina, se evitará que
las puertas de los dormitorios a los que sirva queden enfrentadas con el espacio de cocina.
Artículo 7.4.07. Condiciones de salubridad de las viviendas
1.- La altura útil de las estancias deberá ser de 2,5 m pudiéndose reducir a 2,20m en vestíbulos,
pasillos y aseos. También podrá reducirse la altura útil libre hasta 2,20 en un 30% de la superficie útil
de cada una de las piezas.
2.- Las superficies y dimensiones mínimas de las piezas en m2 útiles serán las siguientes:
Cocina 8 m2
Estar 15 m2
Salón-cocina-comedor de 20 m2
125
Dormitorio principal 10 m2
Dormitorio doble 9 m2
Dormitorio sencillo 7 m2
Baño 3,5 m2
Aseo 2 m2
Vestíbulo: 1,40 m2
Anchura mínima del pasillo: 0,95 m.
Tendedero: 1,5 m2 y anchura mínima de 0,85 m.
En el caso de espacios abuhardillados, solo se computarán a efectos de dimensiones
mínimas las superficies cuya altura libre sea mayor que 2,20m.
3.- Toda vivienda tendrá, al menos, dos huecos con apertura sobre las fachadas que den a vía
pública o patio de manzana, de los que uno tendrá el destino de sala de estar, ya sea en alguna de
las modalidades de sala-dormitorio o cocina-estar.
4.- Iluminación y ventilación mínimas de las piezas.
A) Los espacios destinados a sala o cuarto de estar, dormitorio, cocina y comedor tendrán
huecos de iluminación natural y de ventilación que sean exteriores. Se considera que una
pieza o local es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones:
a) Dar frente a una vía pública, calle o plaza.
b) Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus
dimensiones.
c) Dar a un espacio libre de edificación, público o privado, que cumpla al menos las
dimensiones mínimas establecidas para los patios
B) La superficie de los huecos practicados en fachada, no podrá ser inferior a un 12% de la
superficie útil de la pieza o local (1 m²), con un ancho mínimo de 0,8 m.
C) La superficie de iluminación, nunca será inferior al 8% de la superficie útil de la pieza o local
que se ilumine. Se garantizará en cualquier caso, como mínimo un nivel luminoso de 100
lux a un metro de la ventana. La superficie destinada a ventilación será, como mínimo, 1/3
de la superficie de iluminación.
D) Los cuartos de baño y/ o aseos tendrán huecos de ventilación de 400 cm2. Los huecos de
ventilación podrán ser sustituidos por alguno de los siguientes sistemas:
a) Ventilación ambiental por conducto con una sección mínima de 400 cm2 en el
colector general y de 150 cm2 en los conductos individuales.
b) Ventilación forzada por medios mecánicos que garanticen un caudal mínimo de
extracción de 30 m3/hora en conducto exclusivo.
E) En todos los edificios de nueva planta, cada vivienda tendrá previsto un conducto hasta
cubierta para la evacuación de los gases de combustión del calentador ó caldera de agua
caliente y calefacción, incluso aunque estuviera prevista la instalación de calefacción
centralizada.
F) Las cocinas dispondrán de los siguientes conductos de ventilación y evacuación de humos
hasta cubierta:
a) Uno destinado a ventilación ambiental con una sección mínima de 400 cm2 en el
colector general y de 150 cm2 en los conductos individuales.
b) Uno destinado a la evacuación activa de humos y gases procedentes de la cocina,
independiente para cada vivienda, con una sección mínima de 150 cm2.
G) Los conductos de ventilación deberán estar rematados por un aspirador estático, excepto
los destinados a evacuación de gases de combustión que se rematarán con un sombrerete.
126
5. Tamaño de las piezas.
A) Las dimensiones mínimas se medirán de acuerdo a los criterios de medición:
a. Inscripción de un círculo de 3 m de diámetro en estar-comedor.
b. Inscripción de un círculo de 2,5 m de diámetro en dormitorios, excepto en un
dormitorio sencillo en el que se admitirá un círculo de 2m.
c. Inscripción de un rectángulo mínimo de 1,80x3m en cocinas con aparatos en un solo
paramento, y de un rectángulo de 2,20x 2,40 en cocinas con aparatos en ambos
paramentos.
d. En el estar-cocina-comedor, cada zona deberá cumplir las dimensiones exigidas al
uso pertinente, es decir la inscripción de un círculo de 3m en la zona de estar y de un
rectángulo de 2m x 3m en la zona de cocina, sin que ambos espacios se
superpongan en ningún punto.
e. Los aparatos sanitarios, para su buen funcionamiento dispondrán de las siguientes
áreas de uso mínimas libres:
i. El lavabo 80 cm de anchura x 120 cm de profundidad.
ii. El inodoro y el bidé 70 cm de anchura x 110 cm de profundidad.
iii. La ducha y la bañera 70 cm en paralelo al aparato x 60 cm en perpendicular.
f. Es válida la superposición de las anteriores áreas de uso.
B) Las dimensiones mínimas de puertas se ajustarán a las señaladas en la normativa sobre
promoción de la accesibilidad y como mínimo: una anchura de 0,80m de hueco de paso en
viviendas no adaptadas y de 0,90m en viviendas adaptadas a personas usuarias de sillas
de ruedas.
6.- Tendederos. Dicho espacio posibilitará la colocación de una cuerda para colgar, de al menos 5m
de longitud, en caso de no tener suelo, y en caso de ser en una terraza o balcón una superficie
superior a 1,5 m², un ancho mínimo no inferior a 0,80 m y altura libre de 2m. Estos espacios
dispondrán de ventilación natural suficiente y podrán instalarse en ellos lavadoras y secadoras,
siempre que estas queden también ocultas a la vista.
Artículo 7.4.08. Obras de reforma y modificación en edificios existentes para adecuarlos al uso
de vivienda
1.- De autorizarse el cambio de uso locales de planta baja o de semisótano para habilitar viviendas
según lo dispuesto en el artículo 6.6.06 del título 6 (ordenanzas generales de usos) las viviendas
resultantes deberán cumplir, en todos los casos, las condiciones de habitabilidad, programa mínimo
de vivienda, iluminación y ventilación y demás parámetros establecidos en este PGOUZ y en las
ordenanzas específicas que se redacten para dicho uso.
2.- Las subdivisiones de viviendas y cambios de uso en plantas altas para la habilitación de viviendas,
deberán cumplir las siguientes condiciones:
A) Las viviendas resultantes deberán cumplir, en todos los casos, las condiciones de
habitabilidad, programa mínimo de vivienda, iluminación y ventilación y demás parámetros
establecidos en este PGOUZ y en las ordenanzas específicas que puedan redactarse en el
futuro.
B) En los ámbitos que se permita la subdivisión de viviendas, el promedio de superficie de las
resultantes deberá ser como mínimo de 65 m2 útiles, descontando la superficie destinada a
vuelos y terrazas exteriores y los espacios destinados a vivienda situados en planta bajo
cubierta. Para otorgar la licencia de segregación será necesario acreditar y garantizar que
existe autorización para la implantación de las instalaciones necesarias por elementos
comunes o privativos de otras viviendas o locales que no son objeto de la operación de
subdivisión.
127
C) En casos de reforma integral de edificios completos destinados a viviendas, cuando la
reforma lleve aparejada la reorganización de las dotaciones y servicios generales del
edificio y se garantice la accesibilidad a todas las plantas mediante ascensores, se
permitirá la segregación de viviendas si el promedio de las resultantes es superior a 60 m2
útiles, computados de la misma manera que en el apartado anterior. Para ello los
elementos comunes resultantes deberán cumplir las mismas condiciones que las
edificaciones de nueva planta en cuanto a normas vigentes de seguridad, accesibilidad y
habitabilidad.
3.- Se podrá autorizar el uso de vivienda independiente en plantas bajo cubierta en los siguientes
casos y condiciones:
A) Elementos en propiedad horizontal que sean fincas registrales independientes.
a. Cuando el uso de vivienda fuera anterior al PGOUZ y no disconforme con el
planeamiento en vigor en el momento de la construcción del edificio, se considerará
el uso conforme con la ordenación si la vivienda tuviera como mínimo una superficie
suficiente con altura libre de al menos 2,20 m para que dentro de la misma pueda
darse cumplimiento a las previsiones del artículo 7.4.06 (composición y programa de
viviendas).
b. Cuando el destino conforme al planeamiento en vigor en el momento de la
construcción del edificio fuera el de trastero u otro distinto al de vivienda, se permitirá
realizar obras para el cambio de uso como vivienda independiente si además de
cumplir las condiciones del párrafo anterior, la vivienda alcanza la superficie mínima
prevista para las subdivisiones de viviendas computando los espacios de altura libre
mayor a 1,50 m.
B) Segregación de elementos en bajo cubierta y anejos vinculados a viviendas de las plantas
inferiores. Se permitirá si las resultantes de la subdivisión cumplen los requisitos para la
autorización de subdivisiones de viviendas y cambios de uso en plantas altas para la
habilitación de viviendas y la resultante en bajo cubierta cumpliera lo previsto en el epígrafe
A)-b del presente apartado.
C) En todos los casos la apertura de huecos en cubierta deberá realizarse con criterios de
homogeneidad con la composición general
Artículo 7.4.09. Condiciones especiales de los aparcamientos y garajes
1.- Condiciones funcionales y geométricas de accesos y circulaciones. Se deberá garantizar el
cumplimiento de la Ordenanza Municipal Reguladora del Uso Especial y de la Prohibición de
Aparcamiento en una Zona de la Vía Publica para Acceso a Garajes y Locales Particulares o para
Carga y Descarga, u ordenanza que la sustituya.
2.- Condiciones de los accesos rodados. Los locales de aparcamiento y de garaje con capacidad
inferior a 80 plazas, podrán disponer de un solo acceso unidireccional para vehículos, siempre que la
longitud del tramo de una sola dirección no supere los 25 m. Los aparcamientos con más de ochenta
plazas, contarán con un acceso bidireccional o dos accesos unidireccionales.
3.- Condiciones de los accesos peatonales. En los garajes y aparcamientos que dispongan de plazas
para minusválidos, al menos un acceso deberá cumplir la normativa sobre supresión de barreras
arquitectónicas y urbanísticas. Los accesos peatonales se ajustarán a las disposiciones contenidas
en el Código Técnico de la Edificación.
4.- Altura de los locales. Respetarán las condiciones establecidas en el artículo 7.2.04.
128
5.- Mesetas de espera. Entre las rampas de acceso y la vía pública se dispondrá una meseta de
espera en el interior de la parcela o edificio, de pendiente máxima en ambos sentido del 3% y longitud
mínima de 5 m. La anchura mínima de las mesetas correspondientes a rampas unidireccionales será
de 4 m y en el caso de rampas bidireccionales, de 6 m.
6.- Rampas de acceso y calles de circulación:
A) Las rampas unidireccionales en las que uno de sus extremos no sea visible desde el otro,
deberán disponer de un sistema adecuado de señalización.
B) La anchura mínima de las rampas y de las zonas de rodadura sin aparcamiento en los
laterales, en función de sus características, será la siguiente:
a) Unidireccional recta 3.00 metros
b) Unidireccional curva 3.50 "
c) Bidireccional recta 6.00 "
d) Bidireccional curva 6.75 "
C) El radio de curvatura de todo giro en rampa medido en el eje será de 6m como mínimo.
D) Las rampas de los aparcamientos no sobrepasarán el 16% de pendiente en los tramos
rectos, y el 12% en los giros. Excepcionalmente, y para garajes de hasta 20 plazas en un
máximo de una planta, cuando el tamaño o forma del solar lo exija se podrán autorizar
rampas rectas con 18% de pendiente.
7.- Calles de rodadura con aparcamiento lateral. Las calles de rodadura con acceso a las plazas e
aparcamiento en hilera o en batería a 45º, tendrán una anchura mínima de 4 m, a partir de ese ángulo
hasta 90º, la anchura mínima será de 5m. En calles o tramos bidireccionales la anchura será de 6m.
8.- Se cumplirán las condiciones en materia de prevención frente al riesgo causado por vehículos en
movimiento de la Sección SU 7, del Código Técnico de la Edificación
9.- Condiciones de las plazas de aparcamiento.
A) Las parcelas de garaje serán una superficie horizontal (pendiente máxima 5%), cuyas
dimensiones mínimas libres serán de 2,30 x 4,80 m, que no estarán ocupadas por
estructura o instalación alguna. En los aparcamientos en batería se ampliará el ancho en
20cm por cada cierre colateral de la plaza. Cuando existan pilares, además de en la
embocadura, en el tercio central del largo de la parcela, se considerará cierre colateral. En
los aparcamientos en hilera el largo de la plaza se aumentará hasta 5,60 m.
B) El número y las dimensiones de las plazas de aparcamiento para personas con movilidad
reducida se regularán por lo dispuesto en la normativa sobre accesibilidad.
C) En los aparcamientos de edificios de uso productivo deberán diseñarse las plazas en
función de los vehículos a los que se deba dar servicio. Las dimensiones que siguen (fondo
y anchura respectivamente) pueden servir de orientación a este respecto.
a) Vehículos de dos ruedas
2,5 metros
1,5 metros
b) Vehículos industriales ligeros 5,7 ,,
2,5 ,,
c) Vehículos industriales grandes 12,0 ,,
3,5 ,,
10.- Condiciones técnicas constructivas y de las instalaciones. Las condiciones técnicas constructivas
y, en particular, las instalaciones de ventilación y de protección contra incendios, se ajustarán a lo
dispuesto en el Código Técnico de la edificación y se podrán regular mediante ordenanza.
11.- En parcelas de uso unifamiliar o bifamiliar (uso5 tipo1) en los garajes deberá garantizarse un ancho
mínimo del camino de acceso y de la rampa (sí la hubiese) de 2,80 m.
129
A) La espera o meseta de la rampa será, como mínimo, de 2,80 m por 4,5 m, con una
pendiente máxima del 6%. La pendiente máxima de las rampas será del 20%.
B) La dimensión mínima de la plaza independiente será de 2,80 x 5,00 m con una superficie
máxima de 20 m2.
C) En los garajes cuyo uso y acceso sea individual se garantizará la ventilación mediante 2
rejillas de 200 cm2 distantes 30 cm del suelo una y 30 cm del techo la otra, a un espacio
que esté en contacto con el aire exterior.
CAPITULO 7.5. CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS
EDIFICIOS
Artículo 7.5.01. Disposiciones generales
1.- Son condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios, las que se imponen al conjunto de
obras, instalaciones y máquinas necesarias para el buen funcionamiento de los edificios y los locales
conforme al destino que tienen previsto, así como a los espacios que ocupan.
2.- Se deberán cumplir las condiciones de edificación obligadas por el Código Técnico de la
Edificación en su ámbito de aplicación. El ayuntamiento, en aplicación del contenido del PGOUZ y de
las facultades que le son propias, podrá exigir el cumplimiento de medidas tendentes a la mejora de
la calidad constructiva y, en consecuencia, de la calidad de vida de la población.
3.- La dirección facultativa de las obras deberá certificar al final de las mismas el cumplimiento de
cuantas prescripciones técnicas se contienen en el presente capítulo y, en su caso, en las
disposiciones vigentes que sean de aplicación.
Artículo 7.5.02. Instalaciones generales del edificio:
1.- Se dispondrá de un local para cuarto de contadores de cada uno de los servicios que lo precisen
(contadores de agua, contadores de electricidad, contadores de calefacción central si la hubiera,
contadores de gas, etc.), dotados con sumideros sifónico y ventilación natural o forzada en función de
la normativa aplicable a cada caso y con las condiciones y características que establezcan las
distintas empresas suministradoras.
2.- Se establecerán sistemas de ahorro de agua y consumo energético en los edificios y se
implantarán sistemas mixtos para el suministro de agua caliente sanitaria, con la utilización de
captadores solares, en cumplimiento del CTE.
Artículo 7.5.03. Dotación de agua:
1.- Todo edificio deberá disponer en su interior de servicio de agua corriente potable fría y caliente
con la dotación suficiente para las necesidades propias del uso.
2.- La red de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo y preparación de alimentos y
cuantos otros sean necesarios para cada actividad. En todo edificio residencial y en aquellos en que
así lo exija la normativa sectorial, deberá preverse la instalación de agua caliente en los aparatos
sanitarios destinados al aseo de las personas y a la limpieza doméstica.
130
Artículo 7.5.04. Dotación de energía
1.- Energía solar. Se tendrá en cuenta la eficiencia en la captación solar del sector para definir las
orientaciones de las edificaciones de nueva creación y para que se mejore su comportamientos
energético (mayor temperatura media, menor consumo de calefacción, etc.) y el aprovechamiento de
la luz solar (menor consumo de electricidad).
2.- Energía eléctrica
A) Todo edificio contará con instalación interior de energía eléctrica, conectada al sistema de
abastecimiento general o al sistema adecuado de generación propia.
B) No podrá ocuparse, sobre rasante, la vía pública con ninguna instalación auxiliar, salvo las
vinculadas a los servicios públicos y cuando se instale un cuadro de mandos para el
alumbrado público.
C) Instalaciones de transformación. Cuando se prevea la instalación de Centros de
Transformación en edificios de viviendas, estos además de cumplir las condiciones exigidas
por las Reglamentaciones específicas, y ajustarse a las Normas de Protección del Medio
Ambiente que les sean aplicables, se situarán soterrados. Podrán ubicarse en el primer
sótano del edificio o bajo rasante, bien en parcela privada o bien en dominio público
(cuando lo autorice el ayuntamiento).
3.- Gas energético
A) Con independencia de que se opte por otras alternativas energéticas, todo edificio situado
en suelo urbano estará dotado de instalación para gas conectada a la red de suministro
general con su correspondiente y única acometida. Excepcionalmente, en los casos que se
contemple en la ordenanza, podrán disponerse dos o más acometidas.
B) El ayuntamiento podrá imponer las servidumbres necesarias (paso de canalizaciones a
través de elementos privativos) a fin de posibilitar el suministro de gas a todos los locales
del inmueble en la forma adecuada desde el punto de vista urbanístico como de la estricta
aplicación de la normativa sectorial vigente.
4.- Combustibles líquidos. Cuando la fuente de energía utilizada sea derivada del petróleo, las
instalaciones de almacenamiento de estos combustibles, deberán ajustarse a lo establecido por la
reglamentación específica. La dotación de depósitos de combustibles quedará definida en cada caso,
según lo establezca la reglamentación correspondiente. La ubicación del citado depósito será siempre
en el interior de la parcela que sirve de soporte a la edificación, preferentemente soterrada.
5.- Combustibles sólidos. Las calderas y quemadores cumplirán la normativa que les es propia y
contarán con los filtros y medidas correctoras suficientes para adecuar la emisión de humos, gases y
otros contaminantes atmosféricos, al menos, hasta los niveles que se especifican en la legislación
correspondiente.
6.- Cuartos de calderas. Cumplirán la normativa técnica aplicable en función del tipo de instalación de
que se trate.
Artículo 7.5.05. Dotaciones de comunicación
1.- Telecomunicaciones
A) Todos los edificios deberán construirse con previsión de las canalizaciones para
telecomunicaciones, con independencia de que se realice o no la conexión con el servicio
correspondiente, de acuerdo a las especificaciones de la normativa vigente.
131
B) En los edificios destinados a vivienda colectiva se preverá la intercomunicación en circuito
cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas. Estos
elementos cumplirán la normativa sobre promoción de accesibilidad.
C) En tanto no haya una ordenanza municipal específica que las regule, las instalaciones
radioeléctricas pertenecientes a las redes de telecomunicaciones y, en particular, las
antenas, estaciones base y otras instalaciones destinadas a prestar servicios de telefonía
móvil u otros servicios de telefonía vía radio en edificios o espacios públicos o privados, se
regirán según los siguientes criterios:
a) Las operadoras deberán presentar un plan de despliegue para el conjunto de toda la
red del término municipal. En dicho plan habrá que justificar la solución propuesta con
criterios técnicos de cobertura geográfica, y en relación con otras alternativas
posibles.
b) Las instalaciones deberán resultar compatibles con el entorno y utilizar aquella
tecnología disponible en el mercado que comporte el menor impacto visual y
ambiental, y garantice la preservación de la salud de las personas.
c) No se autorizarán en conjuntos monumentales, edificios y espacios catalogados y/o
protegidos salvo que la solución propuesta justifique la debida integración
arquitectónica o paisajística. En todo caso, se evitarán instalaciones de
telecomunicación sobre cubierta, que sean visualmente perceptibles desde la vía
pública.
d) El Ayuntamiento de manera justificada por razones urbanísticas, ambientales o
paisajísticas y, previa audiencia a los interesados, podrá establecer la obligación de
compartir emplazamiento salvo que se justifique su imposibilidad en base a razones
técnicas y jurídicas.
2.- Radio y televisión. En todas las edificaciones destinadas a vivienda colectiva, se prohíbe la
instalación de antenas individuales de radio, televisión y las de equipos de radioaficionados, debiendo
unificarse al máximo posible la implantación de antenas colectivas de televisión y radiodifusión en la
cubierta. Cuando el elemento a instalar sea una antena receptora de señales de televisión vía
satélite, deberá emplazarse en el punto del edificio o parcela en que menor impacto visual suponga
para la imagen urbana del edificio y siempre donde sea menos visible desde los espacios públicos.
Cuando sea previsible la realización sucesiva y contigua de diversos edificios, se deberán estudiar las
medidas adecuadas para permitir la máxima agrupación, incluso con la unificación de las
instalaciones colectivas que pudieran corresponder a varias comunidades.
3.- Servicios postales. Todo edificio dispondrá de buzones para la correspondencia en un lugar
fácilmente accesible desde el portal para los servicios de Correos, cumpliendo la legislación vigente
en la materia.
Artículo 7.5.06. Servicios de evacuación
1.- Evacuación de aguas pluviales. Las bajantes exteriores en planta baja irán ocultas en el
paramento o adosadas a la fachadas, con protección de fundición hasta una altura mínima de 3m del
suelo. No se admitirá el vertido directo de aguas pluviales sobre espacios libres o a la red de fecales.
2.- Evacuación de aguas residuales:
A) Se deberá respetar el Reglamento Regulador del Vertido a Colector del Ayuntamiento de
Zarautz y la DB-HS 5 sobre Evacuación de Aguas del Código Técnico de Edificación.
B) En suelo urbano deberán acometer forzosamente a la red general, por medio de arqueta
sifónica o pozo de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red de alcantarillado.
132
C) Cuando la instalación reciba aguas procedentes de uso de vivienda, manipulación
alimentos, de garaje, aparcamientos colectivos, o actividades semejantes, se dispondrá una
arqueta separadora de fangos o grasas, antes de la arqueta o pozo general de registro.
D) Para el vertido de las aguas residuales de uso productivo y las de los establecimientos que
puedan producir residuos nocivos contaminantes o perjudiciales, previamente al inicio de
las obras, deberá aportarse autorización de vertido del Consorcio de Aguas.
3.- Evacuación de humos:
A) En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre de humos por fachadas, patios
comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional.
B) En los edificios de nueva planta se preverá la instalación de chimeneas de ventilación para
evacuación de humos y la dotación de conductos de ventilación natural o forzada, de uso
exclusivo de los locales de planta baja según se determina en las condiciones de calidad e
higiene.
C) Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores con frente a espacio
público, salvo en el caso de edificios de uso productivo ubicados en zonas destinadas a tal
uso, cuando acrediten la imposibilidad de hacerlo.
D) Cabrá autorizar la conducción de evacuación de humos procedentes de locales de planta
baja o inferiores a la baja, mediante conductos situados en patios comunes del edificio o
por conductos que atraviesen el mismo. En aquellos edificios que no tengan patio
(edificación abierta), si los locales de planta baja no disponen de conductos de ventilación y
evacuación de humos hasta la cubierta, el ayuntamiento podrá autorizar su colocación en
fachada, siempre recubiertos con tratamiento de fachada.
E) Todo conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para
evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y
salida de humos cause molestias o perjuicio a terceros.
F) Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas
industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas
de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías.
G) Los hogares, cocinas económicas, chimeneas francesas y otras de similares funciones se
instalarán sobre material incombustible, manteniendo un perímetro protegido de 30 cm,
como mínimo, tanto en el suelo como en las paredes en las que se apoyan.
H) Los conductos de humo, en estos casos, serán independientes hasta la cubierta para cada
hogar y tendrán diámetro interior mínimo de 20 cm, serán rectos o con una separación
máxima de la vertical de 20 grados sexagesimales construidos de modo que se impida el
escape de los humos por las juntas.
I)
El ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando,
previo informe técnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al vecindario.
J) Serán de aplicación cuantas disposiciones sobre contaminación atmosférica estén vigentes,
tanto municipales como de cualquier otra autoridad supramunicipal.
4.- Evacuación de residuos sólidos
133
A) Se prohíben los trituradores de basuras y residuos con vertidos a la red de alcantarillado.
Sólo podrán autorizarse en casos muy especiales y justificados, previo informe del servicio
municipal correspondiente.
B) Cuando las basuras y otros residuos sólidos que produjera cualquier actividad, por sus
características, no puedan o no deban ser recogidos por el sistema de recogida
domiciliario, deberán ser trasladados directamente al lugar adecuado para su vertido por
cuenta del titular de la actividad.
Artículo 7.5.07. Instalaciones de confort
1.- Instalaciones de clima artificial
A) Las instalaciones de aire acondicionado cumplirán la normativa de funcionamiento y diseño
que les sea de aplicación y aquella otra que puedan imponerle el ayuntamiento en las
materias que le competen.
B) Todo edificio en el que existan locales destinados a la permanencia de personas, deberá
disponer de una instalación de calefacción o acondicionamiento de aire, pudiendo emplear
cualquier sistema de producción de calor que pueda mantener las condiciones de
temperatura fijadas por la normativa específica correspondiente. El proyecto de la
instalación buscará la solución de diseño que conduzca a un mayor ahorro energético.
C) La previsión de instalación de aire acondicionado no se traducirá en inexistencia de
ventanas, o incumplimiento de las condiciones de iluminación y ventilación naturales
establecidas para cada uso, sino que los sistemas mecánicos serán complementarios.
D) La inclusión de aparatos de acondicionamiento térmico en fachada deberá realizarse
obligatoriamente en las partes ocultas de las fachadas (partes inferior de balcones o
celosías).
2.- Instalaciones para la accesibilidad
A) Se incluyen bajo este concepto los ascensores y plataformas elevadoras para el transporte
de personas, los montacargas, montaplatos, monta-coches, así como las escaleras o
rampas mecánicas. La instalación quedará definida por su capacidad de carga, velocidad y
número de paradas calculadas en función del número de usuarios previstos y el número de
plantas servidas. Todos ellos serán de ascenso y descenso. Cada desembarque de
ascensor tendrá comunicación directa, o a través de zonas comunes de circulación, con la
escalera o elementos comunes. Las viviendas podrán acceder hasta sus anejos vinculados
(trasteros y garajes) mediante ascensor.
B) En todos los edificios deberá garantizarse la accesibilidad a todas las plantas por cualquier
persona de forma autónoma, disponiendo de los aparatos elevadores necesarios para
dicha función. En cuanto a las dimensiones y características de las instalaciones, se estará
a lo dispuesto en la normativa sobre promoción de la accesibilidad
C) Las escaleras mecánicas cumplirán las condiciones de diseño y construcción especificada
en la normativa vigente. La existencia de escaleras mecánicas en el interior de los edificios,
no eximirá de la obligación de instalar ascensor.
D) Se minimizarán los efectos perjudiciales de dichas instalaciones, como vibraciones y
emisiones de ruido.
134
Artículo 7.5.08. Condiciones ambientales
1.- Cualquiera que sea la actividad que albergue un local, para que de su utilización no se deriven
agresiones al medio ambiente por emisión de radiactividad, perturbaciones eléctricas, ruido,
vibraciones, deslumbramientos, emisión de gases nocivos, humos o partículas, o por sus vertidos
líquidos o sólidos deberán respetarse la determinaciones impuestas por la legislación sectorial medioambiental, así como las ordenanzas municipales específicas aprobadas al efecto.
2.- En ningún caso se permitirá ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas, así como ninguna
que produzca perturbaciones eléctricas que afecten al funcionamiento de cualquier equipo o
maquinaria, diferentes de aquellos que originen las perturbaciones.
3.- No podrá permitirse ninguna vibración que sea detectable sin instrumentos. Para su corrección se
dispondrán bancadas antivibratorias independientes de la estructura del edificio y del suelo del local
para todos aquellos elementos productores de vibración, así como de apoyos elásticos para la
fijación a los paramentos.
4.- No podrá ser visible ningún deslumbramiento directo o reflejado, debido a fuentes luminosas de
gran intensidad o a procesos de incandescencia a altas temperaturas, tales como combustión,
soldadura y otros.
5.- No se permitirá la emisión de ningún tipo de cenizas, polvo, humos, vapores, gases ni otras
formas de contaminación que puedan causar daños a la salud de las personas, a la riqueza animal o
vegetal, a los bienes inmuebles o deterioren las condiciones de limpieza exigibles para el decoro
urbano. Los gases, humos, partículas y en general cualquier elemento contaminante de la
atmósfera, no podrán ser evacuados en ningún caso libremente al exterior, sino que deberán hacerlo
a través de conductos o chimeneas que se ajusten a lo establecido en la correspondiente normativa
sectorial u ordenanza municipal.
6.- Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración industrial se decantarán y
depurarán en primera instancia por la propia empresa antes de verterla a las redes generales de
saneamiento. Las instalaciones que no produzcan aguas residuales contaminadas, podrán verter
directamente con sifón hidráulico interpuesto siempre que cumplan las ordenanza municipal sobre
vertidos y obtengan la debida autorización para ello.
7.- Todas las demoliciones deberán proceder a un derribo selectivo de los materiales. Se deberán
separar y gestionar adecuadamente los residuos peligrosos (amianto, etc.) y clasificar el resto de los
residuos para analizar la posible reutilización, reciclado y valorización. Los restantes deberán ser
posteriormente trasladados a vertedero una vez clasificados.
Artículo 7.5.09. Condiciones de aislamiento
El aislamiento de los cerramientos de los edificios deberá ser suficiente para limitar la transmitancia
térmica de los elementos o sistemas constructivos que se citan en este artículo a los siguientes
valores:
a. Superficie acristalada de las viviendas, excluyendo marcos: 2,2 W/m2 ºC.
b. Cubiertas de edificios acondicionados térmicamente de cualquier uso: 0,33 W/m2 ºC.
c.
Suelos de edificios acondicionados térmicamente, de cualquier uso: 0,50 W/m2 ºC.
135
TÍTULO 8. ORDENANZAS GENERALES DE LA URBANIZACIÓN
CAPÍTULO 8.1. DISPOSICIÓN GENERAL
Artículo 8.1.01. Disposición General
1.- Se prevé la redacción de una ordenanza u ordenanzas específicas para regular aspectos relativos
a la urbanización de los espacios públicos y privados.
2.- Sin perjuicio de lo anterior, mientras tanto no se apruebe dicha ordenanza además de cumplir las
disposiciones contenidas en los artículos siguientes de este título, el ayuntamiento podrá definir
especificaciones particulares para cada obra.
CAPÍTULO 8.2. VÍAS Y ESPACIOS PÚBLICOS
Artículo 8.2.01. Accesibilidad de espacios de uso público
Todos los espacios de uso público de nueva ejecución (plazas, escaleras, aceras, rampas
peatonales, etc) cumplirán lo especificado en la normativa vigente en cada momento sobre
condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos y supresión de barreras urbanísticas.
Artículo 8.2.02. Aceras y vías peatonales
Toda acera que dé acceso a edificios tendrá un ancho mínimo de 3 m, dejando un paso libre de
obstáculos de 2 m como mínimo, salvo en las zonas consolidadas en las que las edificaciones
existentes lo impidan o en aquellas áreas en las que el PGOUZ exima de tal obligación. Todas las
aceras con anchura igual o superior a 3m irán arboladas.
Artículo 8.2.03. Calzadas y vías rodadas
1.- A los efectos de este artículo, en función del servicio que prestan y tipos de tráfico que
obligatoriamente se deban considerar, las vías rodadas se clasificarán en alguno de los grupos
siguientes.
A) Red Primaria o Preferente. Constituida por las vías generales y principales que por su
recorrido, situación y comunicación con otras vías forman parte del sistema general de la red
viaria del municipio y resultan imprescindibles para la distribución del tráfico en general,
incluido el Tráfico Pesado.
B) Red Secundaria: Constituida por el resto de la red viaria: vías de enlace de carácter no
preferente aptas para el Tráfico Semipesado y/o Ligero, así como las vías sin salida o de
circulación residual.
2.- La adscripción de una determinada vía a alguno de los grupos designados en el apartado anterior
está regulada en la ordenanza municipal de circulación y el uso de las vías urbanas de Zarautz y
viene representada gráficamente en los planos del PGOUZ con el carácter de ordenación
pormenorizada.
136
3.- Salvo que en el presente PGOUZ se determine otra cosa, las calzadas rodadas, tendrán las
siguientes dimensiones:
A) Calzadas de doble dirección: 7 m
B) Calzadas de una dirección: 4 m
4.- Las calzadas con aparcamientos laterales en batería en disposición oblicua o perpendicular a la
misma, tendrán un ancho mínimo de 7 m.
5.- Los aparcamientos, en batería o en hilera, se dispondrán fuera de los límites de la calzada.
6.- Los radios de abocadura en los cruces entre vías tomados en la línea exterior del bordillo, serán
de 10 m al menos, siempre que las edificaciones existentes y consolidadas no lo impidan.
7.- Las aceras que acompañen a las calzadas deberán cumplir la legislación vigente en materia de
accesibilidad. En todo caso, las calzadas tendrán una pendiente máxima del 12 %, salvo que el
PGOUZ o la ordenación pormenorizada de desarrollo hubiera determinado otra cosa para algún
ámbito determinado.
8.- Los pavimentos y las condiciones del firme de las vías de rodadura se diseñarán de acuerdo con
la Instrucción de Carreteras vigente, según características del suelo de base, y la intensidad del
tráfico previsto en la vía.
Artículo 8.2.04. Bidegorris o vías ciclistas
En toda nueva urbanización se deberán proyectar redes de bidegorris para potenciar la movilidad
ciclista dentro del municipio de Zarautz de acuerdo con los criterios orientadores recogidos en los
planos del PGOUZ y los que se establezcan en el plan especial previsto en el artículo 6.2.02. El
ancho mínimo del bidegorri será 1,5 m. por cada carril de sentido circulación.
Artículo 8.2.05. Aparcamientos
1.- Los aparcamientos se dispondrán en los laterales de las vías, con unos límites expresos y sin
ocupar los puntos donde se produzcan los pasos de peatones y los cruces entre calles, también
podrán habilitarse en playas independientes exclusivas para este uso.
2.- Los aparcamientos en línea tendrán un ancho mínimo de 2 m.
3.- Los aparcamientos en batería tendrán un ancho mínimo de 2,50 m y un fondo mínimo de 5 m
cuando su disposición sea perpendicular a la calzada. En disposición oblicua, cada plaza permitirá
inscribir dentro de ella un rectángulo de éstas mismas dimensiones.
4.- Las bolsas o playas de aparcamiento estarán arboladas, según el artículo 8.6.01. En estos casos,
el vial de rodadura para acceder a los aparcamientos en batería en posición ortogonal u oblicua
tendrá un ancho mínimo de 6 m.
5.- En todas las zonas de estacionamiento se reservarán aparcamientos para vehículos de personas
con movilidad reducida, cumpliendo la normativa de accesibilidad vigente.
Artículo 8.2.06. Pavimentación
1.- En los proyectos de urbanización se procurará limitar las áreas pavimentadas no permeables,
tendiendo a mantener la capacidad de filtrado natural del terreno. En los espacios peatonales y
137
accesos rodados se procurará utilizar materiales permeables a la lluvia que garanticen la
funcionalidad de su uso.
2.- Todas las aceras, vías y espacios peatonales de uso público tendrán una pendiente mínima de 1%
para garantizar la evacuación de las aguas de lluvia, y sumideros de capacidad suficiente, a una
distancia máxima de 20 m (1 por cada 400 m2).
3.- Los materiales de la pavimentación serán antideslizantes, cumplirán la reglamentación vigente en
cada momento, y se asimilarán a las condiciones exigidas en el Código Técnico de Edificación o
normativa que la desarrolle o sustituya, debiendo ser autorizados por el ayuntamiento caso por caso.
4.- Todas los pavimentos deberán cumplir las condiciones relativas a la promoción de la accesibilidad,
impidiendo el desplazamiento y el hundimiento de las sillas de ruedas, bastones, etc.
5.- Las rejas y registros situados en los itinerarios y pasos peatonales estarán enrasados con el
pavimento circundante y serán de material antideslizante aún en mojado. Las aperturas máximas
serán las definidas en la normativa de accesibilidad vigente en cada momento.
Artículo 8.2.07. Muros de contención
1.- Todos los muros de sostenimiento que queden a la vista desde la vía pública tendrán una altura
máxima de 2m, a partir de esta altura deberán realizarse escalonamientos. Solo podrá eximirse de
esta obligación cuando el ayuntamiento estime que no es viable técnicamente el escalonamiento.
2.- En toda su superficie tendrán un acabado de las características de una fachada, que podrá ser de
piedra natural o de algún otro material pétreo, u otro diseño especial aprobado por el Ayuntamiento.
En su coronación llevarán un remate o albardilla.
CAPÍTULO 8.3. RED DE SANEAMIENTO
Artículo 8.3.01. Características de la red de saneamiento
1.- La red de saneamiento será del tipo separativo.
2.- Los materiales a utilizar deberán cumplir las Normas para la Redacción de Proyectos de
Abastecimientos de Aguas y Saneamiento de las Poblaciones.
3.- La red se diseñará de modo que se evite la sedimentación de los materiales evacuados. Se
dispondrán cámaras de descarga para evitar la sedimentación allá donde fuere necesario.
4.- Las conducciones tendrán en todo caso las siguientes secciones mínimas interiores:
A) Desde la fosa a la red general
B) Colector de calle
C) Colector general
20 cm.
30 cm.
40 cm.
Artículo 8.3.02. Acometida del saneamiento
1.- Toda finca urbana acometerá sus aguas fecales y pluviales a cada una de las redes respectivas
directamente desde una arqueta de acometida particular al pozo de registro principal. La arqueta de
acometida particular se situará en suelo público, en el limite con la parcela privada.
138
2.- El diámetro mínimo de esta acometida será 20 cm en ambas redes, y la pendiente será como
mínimo del 1%. La limpieza y conservación de la red interior hasta la arqueta de acometida particular
(inclusive la arqueta) corresponderá a los propietarios de la finca.
CAPÍTULO 8.4. REDES DE SUMINISTROS
Artículo 8.4.01. Canalizaciones
1.- Las conducciones de los suministros irán cada una por su propia canalización.
2.- Todas las canalizaciones de las redes de suministro, llevarán arquetas en todos los puntos donde
haya empalmes, acometidas o cambios de dirección, con tapas según modelo definido por el
ayuntamiento.
3.- En terrenos impermeables la arqueta más baja de cada tramo, llevará sumidero en el fondo,
conectado a la red de pluviales.
Artículo 8.4.02. Red de agua potable
1.- Los materiales a utilizar se ajustarán a los Pliegos de Prescripciones Técnicas Generales vigentes
para Tuberías de Abastecimientos de Aguas, y a las disposiciones que lo complementen, modifiquen
o sustituyan.
2.- Se instalarán hidrantes a la distancia definida por la normativa vigente.
3.- Toda finca urbana contará con una acometida de agua potable, del diámetro fijado por los
servicios técnicos municipales, en base al consumo previsto en la misma. En algún caso especial, en
el que el consumo de alguna de las actividades de la finca sea muy elevado, podrá autorizarse una
acometida independiente para ella.
4.- En las obras de ampliación, o de nueva construcción, la acometida definitiva de agua se autorizará
simultáneamente al permiso de primera ocupación o utilización.
5.- Toda acometida contará con una llave de paso instalada en una arqueta con registro de fundición
en la acera, y otra llave de paso en la finca, en un lugar de acceso común.
6.-La conservación de la acometida desde la llave de registro de la acera, incluida la propia llave de
paso, será por cuenta de los propietarios de la finca.
Artículo 8.4.03. Red de energía eléctrica
1.- La red de energía eléctrica será subterránea en el Suelo Urbano y en el Suelo Urbanizable, así
como en todos los equipamientos y espacios libres previstos en el Suelo No Urbanizable. Discurrirá
por la Galería de Servicios correspondiente, cuando existiere.
2.- En su diseño y trazado se cumplirá la normativa legal vigente, así como las Ordenanzas que al
respecto pueda dictar el Ayuntamiento.
139
Artículo 8.4.04. Red teléfonos y de telecomunicaciones
1.- La Red de Telefonía y las de otros sistemas de Telecomunicación por cable, serán subterráneas
en todo el Suelo Urbano y en el Urbanizable, según se urbanice, y en todos los equipamientos y
espacios libres previstos en el Suelo No Urbanizable. Discurrirá por la Galería de Servicios
correspondiente, cuando existiere.
2.- En toda nueva urbanización se implantará la red de Teledistribución municipal según los criterios
que fije el ayuntamiento. Los costes de dicha implantación se incluirán dentro de las cargas de
urbanización.
3.- En el diseño y trazado de las redes de telefonía y resto de sistemas de telecomunicación se
cumplirá la normativa legal vigente, así como las Ordenanzas que al respecto pueda dictar el
Ayuntamiento. Se cumplirá lo especificado en Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero, por el que se
aprueba el Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el
acceso a los servicios de telecomunicación en el interior de los edificios o normativa específica
vigente en cada momento.
Artículo 8.4.05. Depósitos y otras instalaciones subterráneas
1.- En aquellas actuaciones en que se urbanice y se ceda para dominio y uso público parte del suelo
del ámbito, podrá autorizarse la instalación de conducciones u otras instalaciones bajo los espacios
de cesión, siempre que ello no pueda hacerse dentro de las parcelas edificables que resultaren. No
se autorizará la instalación de depósitos de combustible privados bajo suelo público.
2.- Las instalaciones privadas que se autoricen bajo suelo público se implantarán donde determine el
ayuntamiento, preferentemente bajo zonas verdes, de modo que no se comprometa el uso de los
espacios públicos cedidos y cumpliendo la legislación vigente en cada caso. Las condiciones y
vigencia de la autorización de ocupación del subsuelo público se establecerán caso por caso,
teniendo en cuenta el fin al que sirvan.
CAPÍTULO 8.5. RED DE ALUMBRADO PÚBLICO
Artículo 8.5.01. Iluminación de los espacios públicos
1.- Todo espacio de dominio y/o uso público (incluyendo porches y terrazas sobre edificios privados)
deberá contar con un sistema de iluminación que cumpla los mínimos señalados en los artículos de
este capítulo.
2.- En el diseño y dimensionado de la red correspondiente, se habrán de respetar todas las
prescripciones legales vigentes, así como la normativa que el ayuntamiento pueda dictar a tal fin.
3.- En los espacios públicos y en los espacios comunes de las nuevas edificaciones se diseñará el
alumbrado con sistemas de iluminación de bajo consumo y que eviten la contaminación lumínica.
4.- Para el ahorro energético se instalarán equipos de Reducción de Flujo y Estabilizadores de
Tensión capacitados para controlar una potencia superior en un 30% la potencia instalada.
5.- Los niveles de iluminancia de la instalación de alumbrado público se ajustarán a las necesidades
de cada zona.
140
Artículo 8.5.02. Columnas o soportes de los puntos de luz
1.- Tanto en viales de rodadura como en zonas peatonales podrán colocarse columnas o soportes de
acuerdo a las especificaciones técnicas contenidas en la normativa aplicable sobre alumbrado
exterior y señalización de tráfico. En todo caso se podrá exigir el cumplimiento de especificaciones
concretas (protección antivandálica, resistencia...)
2.- En caso de necesidad justificada el ayuntamiento podrá instalar o autorizar la instalación de
soportes o brazos murales para la iluminación de la vía pública previa presentación de las
características técnicas de dichos soportes o brazos murales. En caso de que sea necesario
implantar este tipo de instalaciones, podrán ser impuestas servidumbres a favor del Ayuntamiento.
Artículo 8.5.03. Características de la red de alumbrado.
1.- El tendido de las líneas será subterráneo en todo el Suelo Urbano, en la medida en que se vaya
urbanizando, y en todos los espacios libres y equipamientos instalados en el Suelo No Urbanizable.
Sólo podrá ser aéreo el tendido en los casos de iluminación por medio de elementos suspendidos o
murales, y en los porches, en los que irá debidamente empotrado.
2.- Los armarios de mando y protección, regulación y medida, estarán homologados por la Compañía
Suministradora de Energía.
CAPÍTULO 8.6. JARDINERÍA Y ARBOLADO
Artículo 8.6.01. Tratamiento de las áreas peatonales y ajardinadas
1.- Todas las aceras, vías peatonales y espacios peatonales y ajardinados sobre terreno, llevarán
como mínimo el arbolado previsto en éstas ordenanzas. Todas las aceras de 3 o más metros de
ancho, deberán ser arboladas en cualquier caso, y también lo serán los aparcamientos en batería. La
separación máxima de los árboles en todos los casos en que formen alineación será de 8 m. En el
caso de que no sea posible su cumplimiento, se justificará debidamente.
2.- El tratamiento vegetal de los jardines, parques, etc. será a base de árboles, plantas arbustivas y
césped, no empleándose plantas decorativas que exijan un mantenimiento constante más que en
aquellos casos en que expresamente así lo autorice el Ayuntamiento.
Artículo 8.6.02. Plantación de árboles
1.- Los árboles a plantar serán de las especies que autorice el Ayuntamiento. Su altura mínima en el
momento de la plantación será de 2,5 m. Teniendo en cuenta las peculiaridades de algunas especies,
se podrán autorizar plantaciones que no cumplan con lo anteriormente definido.
2.- Como criterio general se plantarán entre Noviembre y Marzo, y con el cepellón mínimo necesario
según la especie. La plantación se garantizará como mínimo durante el plazo de un año desde la
época de plantación.
Artículo 8.6.03. Césped
Para la plantación de césped se procederá a desterronar y mullir el área correspondiente, retirando
todos los objetos o piedras de diámetro superior a 5 cm. Se abonará y se plantarán según las
141
especificaciones y composiciones que marquen los técnicos municipales. Durante el período de
garantía se realizarán al menos dos cortes del césped.
Artículo 8.6.04. Revegetaciones
1.- Como regla general, las revegetaciones se realizarán en base a especies vegetales autóctonas,
favoreciendo la creación de hábitats naturalizados y sin causar daños relevantes a otras comunidades
vegetales. Se procurará establecer agrupaciones y formaciones lineales de árboles y arbustos,
tratando de conectarlos con la vegetación natural presente en las inmediaciones.
2.- Se evitará emplear planta alóctona, especialmente aquellas especies susceptibles de generar
procesos invasivos tales como Cortaderis selloana, Fallopia japónica, etc.
CAPÍTULO 8.7. MOBILIARIO URBANO
Artículo 8.7.01. Barandillas, bancos, papeleras y otros elementos
1.- Cualquier elemento de mobiliario urbano que se vaya a disponer (banco, papelera, barandilla, etc),
se ajustará a las características que defina el Ayuntamiento y se construirán con materiales
resistentes a la oxidación.
2.- En todas las calles y espacios peatonales se colocarán papeleras, a razón de una por cada 250
m2 de superficie de uso peatonal aproximadamente. La proporción de bancos en plazas y espacios
peatonales será la fijada en las condiciones particulares de cada caso, en función de las
características del espacio público.
Artículo 8.7.02. Depósitos de basuras
1.- En todas las áreas urbanas y las que se urbanicen se preverán elementos para la recogida
selectiva de residuos sólidos urbanos en cantidad suficiente en función de las características de la
zona. Los contenedores se colocarán en un punto fácilmente accesible desde la calzada, y donde
produzcan el mínimo de molestias como consecuencia de su utilización.
2.- Se preverá la instalación de contenedores soterrados en todos los ámbitos sujetos a operaciones
de reforma interior o nuevos desarrollos, salvo que el ayuntamiento disponga otra cosa.
3.- En el caso de que el Ayuntamiento así lo considere, se podrán implantar otras tecnologías de
recogida de residuos sólidos urbanos, como la recogida neumática.
CAPÍTULO 8.8. MEDIDAS AMBIENTALES EN LA EJECUCIÓN DE LA
URBANIZACIÓN.
Artículo 8.8.01. Medidas ambientales a aplicar en la ejecución de las obras de urbanización.
1.-Durante las obras de urbanización se realizarán riegos periódicos en tiempo seco para evitar la
suspensión de polvo durante los movimientos de tierra y se entoldarán los camiones durante el
traslado de tierras.
142
2.- Se deberá prever la retirada selectiva por horizontes de la capa superior del suelo fértil para su
reutilización bien dentro del área a urbanizar como en otras zonas que así lo requieran. Si fuera
necesario su acopio, éste se realizará en montones que, para facilitar su aireación y evitar la
compactación, no deberán ser superiores a los dos metros de altura.
3.- Las áreas colindantes que sean afectadas por las obras deberán ser restauradas. La restauración
incluirá la restitución geomorfológica y edáfica del terreno, y la revegetación de los espacios
susceptibles de mantener una cubierta vegetal.
4.- Previo a cualquier actuación de urbanización se llevará a cabo la identificación y adecuada
balización de los ejemplares arbóreos a proteger, o de ejemplares que resultaran de interés para ser
transplantados.
143
TÍTULO 9. REGULACIÓN ESPECÍFICA DEL SUELO NO URBANIZABLE
Artículo 9.1.01. Modelo territorial
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 3.1.09, en el término municipal de Zarautz se
distinguen las siguientes categorías de ordenación dentro del Suelo No Urbanizable:
A) Especial Protección (EP)
B) Mejora Ambiental (MA) que, a su vez se subdivide en
a. Áreas de mejora de ecosistemas (MA1)
b. Áreas degradadas a recuperar (MA2)
C) Forestal (F) que, a su vez se subdivide en:
a. Forestal Protector (FP)
b. Forestal Intensivo (FI)
D) Agroganadera y Campiña (AG)
E) Protección de Aguas Superficiales (AS)
2.- Se consideran además cuatro condicionantes superpuestos a las categorías expuestas:
A) Vulnerabilidad de acuíferos
B) Áreas inundables
C) Áreas erosionables o con riesgo de erosión
D) Áreas de Interés Naturalístico
3.- El modelo territorial elegido para el suelo no urbanizable parte del establecido por las Directrices
de Ordenación del Territorio (DOT) en base a las categorías de ordenación definidas en la directriz de
Medio Físico y a lo establecido en el Plan Territorial Parcial de Urola-Kosta. No obstante, tal y como
prevén y posibilitan las DOT el PGOUZ, de acuerdo a la especificidad de su ámbito, establece e
incorpora subcategorías de ordenación adicionales en algunos casos con el fin de que la regulación
de usos y actividades en cada zona esté de acuerdo a sus peculiaridades.
Artículo 9.1.02. Régimen general del suelo no urbanizable
1.- El suelo no urbanizable se destinará en general a la explotación agrícola, ganadera y forestal
siempre que dichas actividades respeten y garanticen la conservación y protección de los elementos
naturales de interés del suelo, la flora, la fauna y el paisaje y no introduzcan alteraciones sustanciales
en el equilibrio global, ambiental y ecológico del medio rural.
2.- Quedan prohibidos los usos y actividades de carácter urbano, tanto los industriales como los de
vivienda, residencia colectiva o cualquier otro que afecte o degrade sus cualidades paisajísticas,
ecológicas o productivas.
3.- En las edificaciones de nueva planta con destino a explotación económica agrícola, ganadera o
forestal en general, la superficie construida deberá guardar relación con la capacidad productora de la
explotación a la que sirve, y será preceptivo, en su caso, el informe favorable del órgano foral
competente.
4.- En el caso de edificación de nueva planta con destino a vivienda vinculada a explotación
agropecuaria, dicha vivienda deberá ser empleada como vivienda habitual por el titular y gestor de la
explotación económica e independientemente de la autorización municipal, necesitará la previa
autorización del órgano foral competente en materia de medio rural y se deberán cumplir los
requisitos del artículo 31 de la Ley 2/2006, de suelo y urbanismo o normativa que la desarrolle o
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sustituya. Se prohíbe expresamente en suelo no urbanizable la residencia no vinculada al uso de
explotación del medio rural.
5.- Fuera de las obras vinculadas a la explotación agrícola, ganadera o forestal del suelo, se
autorizarán también con carácter general las edificaciones y usos dirigidos específicamente al
establecimiento de dotaciones, equipamientos y actividades de interés público que sea imprescindible
o conveniente emplazar en el medio rural, siempre que dicha declaración de interés público sea
también expresamente declarada por el órgano competente de la Diputación Foral. Asimismo podrán
llevarse a cabo las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanístico para el establecimiento
de usos y servicios de prestación por parte de las administraciones públicas, y los caminos,
carreteras, infraestructuras proyectadas conforme al planeamiento y la legislación sectorial aplicable.
6.- Se autorizarán en las condiciones que expresamente se establezcan, los usos hosteleros
tradicionalmente ligados a los caseríos tales como sidrerías, merenderos y agroturismo que se
planteen como complemento de los usos rurales ligados a las explotaciones y se implanten en
caseríos o edificios existentes en los que exista una vivienda unifamiliar o bifamiliar vinculada a
explotación agropecuaria.
7.- La implantación de cualquier nueva construcción y/o actividad en suelo no urbanizable debe ir
precedida de un estudio pormenorizado de sus condiciones de localización, accesibilidad,
aparcamiento, saneamiento, tratamiento arquitectónico, integración ambiental, impacto paisajístico,
etc, con el fin de que el ayuntamiento exija e imponga las medidas correctoras que sean oportunas.
8.- Para autorizar cualquier obra de construcción, edificación e instalación en suelo no urbanizable
deberán establecerse condiciones para asegurar la preservación del carácter rural de lo terrenos; la
preservación, mantenimiento y, en su caso, restauración de las condiciones ambientales de los
terrenos correspondientes y su entorno inmediato; y garantizar el mantenimiento de la calidad,
funcionalidad y el nivel de servicio de las infraestructuras y servicios públicos afectados. Igualmente
habrá de procurarse que la tipología de la nueva construcción se adecue a la arquitectura rural o
tradicional de la zona, al menos en lo relativo a materiales utilizados, composición de fachadas y
volumetría de la edificación.
CAPÍTULO 9.2. DEFINICIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE USOS
Artículo 9.2.01. Usos relativos a la Protección Ambiental
1.- Uso de Conservación (A1). Implica el mantenimiento de las características y situación actual del
suelo sin intervención humana o exclusivamente de carácter científico o cultural, o con continuidad
del uso actual con la participación activa del hombre en una dinámica de desarrollo sostenible.
2.- Uso de Mejora Ambiental (A2). Tratamientos capaces de reconducir la zona a su situación
primigenia o a otros estados de equilibrio ecológico más valiosos. Esta mejora puede adoptar formas
distintas según la casuística particular de las unidades a que se asigne. Las actividades consideradas
en este uso son, a título de ejemplo: restauración de la vegetación, reforestación, podas selectivas,
pastoreo controlado, limpieza, eliminación selectiva de la vegetación, tratamiento de plagas y
enfermedades, restauración o mejora de la red de drenaje superficial, movimientos de tierras, y
similares.
Artículo 9.2.02. Usos Relativos al ocio y esparcimiento
1.- Uso Público Extensivo (B1). Es el uso y disfrute con fines de ocio, turismo, educación e
interpretación del medio natural, en base a actividades blandas, sin equipamientos significativos:
excursionismo y contemplación con apenas incidencia en el medio físico, implicando el simple tránsito
145
peatonal. Requiere un mínimo de infraestructura o acondicionamiento para su práctica, como
pequeñas obras de mejora y mantenimiento de senderos, miradores, pasos sobre arroyos,
balizamiento, y similares, que se presumen cuidadosas e integradas en el paisaje.
2.- Uso Público Intensivo (B2). Es el uso y disfrute con fines de ocio, turismo, educación e
interpretación del medio natural, en base a equipamientos de ocio y/o acogida que implican la
adaptación de un espacio localizado para actividades recreativas de distinto tipo. Dentro de este uso
se distinguen dos subcategorías:
A) Uso de Áreas Recreativas (B2.1). Se trata de espacios adaptados para el recreo, dotados
de equipamiento del tipo de mesas, bancos, barbacoas, fuentes, servicios sanitarios,
papeleras, juegos o alguna edificación de pequeña entidad. La edificabilidad se limitará a
0,01 m²c/m², admitiendo únicamente edificios con los usos complementarios al de recreo
y esparcimiento.
B) Uso de Actividades ligadas a la circulación de vehículos a motor (B2.2). Se refiere a la
circulación de vehículos a motor a campo traviesa o por vías de interés general excluidas
las carreteras principales, es decir, por pistas, caminos y vías similares.
3.- Uso de Actividades cinegéticas y piscícolas (B3). En este uso se excluye todo tipo de
desarrollo edificatorio y se distinguen dos subcategorías:
A) Uso de Caza (B3.1). Práctica de esta actividad dentro de la reglamentación estatal o
autonómica que la regula.
B) Uso de Pesca (B3.2). Práctica de esta actividad dentro de la reglamentación estatal o
autonómica que la regula.
Artículo 9.2.03. Usos relativos a la explotación de los recursos primarios
1. Uso de Agricultura (C1). Incluye en general las actividades destinadas a la preparación de la
tierra para el cultivo de recursos vegetales no forestales, incluyendo operaciones de recolección,
selección y clasificación de las cosechas dispuestas en condiciones de ser transportadas para su
posterior almacenamiento o consumo. Dentro de este uso se incluyen las construcciones e
instalaciones relacionadas con la explotación agrícola, destinadas a apoyar la producción agrícola
(C1.1), según los siguientes tipos de construcciones:
A) Construcciones e instalaciones destinadas a almacenamiento y conservación de útiles,
aperos de labranza y de productos agrarios –chabolas- (C1.1.1).
B) Construcciones e instalaciones destinadas a la primera transformación de los productos
agrarios obtenidos en la propia explotación o a la transformación artesanal de los
mismos, tales como producción de conservas etc (C1.1.2).Se incluyen también las
instalaciones tales como lagares para elaboración de sidra (sidrerías) y bodegas para
producción de txakoli
C) Construcciones e instalaciones destinadas al desarrollo de actividades complementarias
a la explotación agraria realizadas en la propia explotación y como complemento a la
actividad principal: degustación y venta de productos, talleres artesanales, actividades
relacionadas con el ocio, etc. (C1.1.3)
D) Caseríos, entendidos como vivienda unifamiliar o bifamiliar ligada a una explotación
agrícola para residencia de agricultor, estrictamente ligada a la explotación directa y
previa demostración de su necesidad (C1.1.4.)
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2.- Uso de Invernaderos (C2). Comprende las instalaciones permanentes, accesibles y con
cerramientos, destinadas a desarrollar todas o algunas de las fases del ciclo de los cultivos.
3.- Uso de Ganadería (C3). Actividades destinadas a la preparación de la tierra para la obtención de
pastos y cultivos forrajeros, así como para el pastoreo, y la práctica de éste. Se incluyen prácticas
como desbroce, abonados, siega manual o mecanizada, etc. Dentro de este uso se incluyen las
construcciones e instalaciones ligadas a la actividad ganadera, tales como cercados, bordas,
abrevaderos, comederos (C3.1). La tipología y distribución interior de estas instalaciones se
adaptarán a las características constructivas tradicionales del entorno donde se ubiquen.
4.- Uso forestal (C4). Se refiere a los usos relacionados con la plantación o siembra de especies
arbóreas, tanto con un fin de protección ecológica o paisajística, como con fin principalmente
productor. Con carácter general, la regulación de este uso deberá atenerse a las determinaciones y
normativas sectoriales. Se distinguen las siguientes subcategorías:
A) Uso forestal de conservación. (C4.1). Plantación, siembra o regeneración de especies
arbóreas con el fin de la protección ecológica o paisajística.
B) Uso forestal de protección (C4.2). Plantación, siembra o regeneración de especies
arbóreas con el fin de la protección ecológica, paisajística y aprovechamiento económico
mediante gestión sostenible de la masa arbórea y prohibiéndose expresamente las
técnicas de aprovechamiento maderero de cortas a hecho o matarrasas. Este uso incluye
labores como acotado, laboreo, fertilización, desbroce, plantación (preferiblemente con
especies autóctonas), podas, aplicación de productos fitosanitarios, cortas de mejora,
entresaca, tala selectiva, etc
C) Uso forestal productor (C4.3). Aprovechamiento intensivo de las masas arbóreas.
Además de los usos del C4.1.y C.4.2., comprende usos relacionados con la saca, tales
como cortas a hecho, clasificación y arrastre hasta la red viaria.
D) Construcciones e instalaciones ligadas al uso forestal (C4.4). Se señalan las siguientes
subcategorías: C4.4.1. Vías forestales, cortafuegos, cercados, puntos de agua,
instalaciones de vigilancia de incendios, etc; C4.4.2. Almacenamiento y conservación de
útiles, maquinaria y productos.
5.- Uso de Industrias agrarias (C5). Correspondientes a explotaciones cuya actividad se considera
“Clasificada” según la ley 3/98 General de Protección de Medio Ambiente, en función del número de
cabezas de ganado, superficies construidas etc. En los casos en que la magnitud de las instalaciones
o la intensidad del uso así lo aconsejen, se podrá solicitar la tramitación de un Plan Especial para su
implantación. Dentro de este uso se distinguen las siguientes subcategorías:
A) Aprovechamientos ganaderos intensivos (C5.1). Construcciones e instalaciones
destinadas a la guardería y/o a la cría intensiva de todo tipo de animales en régimen de
estabulación permanente (granjas) sin perjuicio de la disposición complementaria de
espacios abiertos. Se señalan los siguientes tipos de construcción e instalaciones:
a. C5.1.1. Establos, salas de ordeño, estercoleros, silos de piensos y forrajes, fosas
de enterramiento, etc
b. C5.1.2. Construcciones e instalaciones destinadas a la primera transformación de
los productos tales como queserías y demás productos lácteos, elaboración de
productos cárnicos, embutidos y derivados, envasado, etc.
c. C5.1.3. Construcciones e instalaciones destinadas al desarrollo de actividades
complementarias a la explotación ganadera realizadas en la propia explotación y
como complemento a la actividad principal: transformación y venta directa de
productos, talleres artesanales, actividades relacionadas con el ocio, etc.
d. C5.1.4. Caseríos, entendidos como vivienda vinculada a la explotación ganadera
para residencia del ganadero, estrictamente ligada a la misma y previa
demostración de su necesidad.
147
B) Industrias agroalimentarias de primera transformación no ligadas directamente a una
explotación (C5.2).
C) Industrias forestales de primera transformación: aserraderos, etc (C5.3)
6.- Actividades extractivas (C6). Actividades encaminadas a la extracción de los recursos
minerales así como las auxiliares vinculadas directamente a éstas. Se incluyen las edificaciones e
instalaciones destinadas a la extracción y primer tratamiento de los recursos geológicos sitos en la
propia zona. No se incluyen las labores de prospección e investigación de los recursos mineros. En
cumplimiento de lo establecido en las Directrices de Ordenación del Territorio, considerando que el
PGOUZ no delimita expresamente las zonas que pudieran dedicarse a actividades extractivas, el
posible desarrollo futuro de las mismas requerirá de la previa modificación del PGOUZ con el objeto
de delimitar las zonas destinadas a dichas actividades.
Artículo 9.2.04. Usos relativos a infraestructuras
1.- Uso de vías de transporte (D1). Autopistas, autovías, carreteras, ferrocarriles y sus instalaciones
complementarias. Asimismo se incluyen otros canales o vías de comunicación dedicados al
transporte de personas o mercancías con similar impacto sobre el medio. Se incluyen también en
este uso los siguientes tipos de construcción e instalaciones: D1.1. Estaciones de servicio.
Instalaciones de venta de combustible asociadas a las vías de transporte y sus depósitos de
almacenamiento; D1.2. Otros usos auxiliares como áreas de aparcamiento y descanso, áreas de
servicio, puestos de socorro, etc. excluyéndose cualquier otra edificación no relacionada con éstos.
2.- Caminos rurales (D2). Vías de acceso a explotaciones agrarias, pistas de comunicación entre
núcleos de población emplazadas en el medio natural, con independencia de las condiciones técnicas
de construcción y pavimentación y de su titularidad, que no se integren en la red de carreteras de
rango superior. Las condiciones de uso se ajustarán a los criterios establecidos en la Norma Foral de
Carreteras y Caminos de Gipuzkoa que podrán ser desarrollados mediante ordenanza municipal.
3.- Líneas de tendido aéreo (D3). Redes de transporte o distribución de energía eléctrica,
telecomunicaciones y otras líneas de tendido aéreo y distinta finalidad junto a los soportes e
instalaciones complementarias a la red y necesarias para su funcionamiento.
4.- Líneas subterráneas (D4). Redes de transporte o distribución de gas, petróleo y productos
derivados, agua, saneamiento, telecomunicaciones y otras redes infraestructurales subterráneas así
como las instalaciones complementarias.
5.- Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A (D5). Incluye un conjunto
amplio de instalaciones con carácter de utilidad pública e interés social, que deberán tramitarse de
acuerdo con la legislación vigente, como las siguientes: D5.1. Grandes superficies de
estacionamiento de vehículos al aire libre; D5.2. Plantas potabilizadoras y de tratamiento de agua,
embalses o grandes depósitos de agua; D5.3. Centrales productoras de energía eléctrica, estaciones
2
transformadoras de superficie superior a 100m , centrales de captación o producción de gas, plantas
de generación de energía a partir de biomasa; D5.4. Plantas depuradoras y plantas de tratamiento de
residuos sólidos.
6.- Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo B (D6). Torres, antenas y
estaciones emisoras-receptoras de radio, televisión y comunicación vía satélite; faros, radiofaros y
otras instalaciones de comunicación de similar impacto. Estas instalaciones solo se podrán justificar
cuando se acredite su carácter de utilidad pública e interés social, y deberán tramitarse de acuerdo
con la legislación vigente.
148
7.- Vertederos de residuos sólidos (D7). Zonas destinadas al vertido de Residuos sólidos inertes
(acondicionamiento de terreno, relleno o vertedero) y de residuos sólidos urbanos.
Artículo 9.2.05. Usos relativos a crecimientos urbanísticos
1.- Crecimientos apoyados en Núcleos Preexistentes (E1). Se trata de los desarrollos urbanísticos
concebidos como crecimiento de núcleos rurales existentes, de conformidad con el concepto legal y
condiciones recogido en la legislación urbanística. El PGOUZ no ha caracterizado ni calificado ningún
núcleo rural en el municipio de Zarautz.
2.- Crecimientos no apoyados en Núcleos Preexistentes (E2). Se trata de actuaciones
urbanísticas de carácter residencial, industrial o de servicios que pueden incorporar todo el conjunto
de equipamientos, dotaciones y usos complementarios correspondientes a su propio carácter y que
se desarrollan en áreas desligadas de zonas urbanas o industriales preexistentes o suponen un
aprovechamiento urbanístico superior al del elemento en que se apoyan.
3.- Edificios e instalaciones de Utilidad Pública e Interés Social (E3). Edificaciones e
instalaciones para equipamientos comunitarios públicos o privados que estén destinados a prestar
servicios que por su naturaleza y características deban obligatoriamente emplazarse en medio rural,
siempre que previamente hubieran sido declarados de utilidad pública o interés social. Para el
emplazamiento de este tipo de instalaciones deberá seguirse el procedimiento de autorización exigido
por la vigente legislación del suelo. En los casos en que la magnitud de las instalaciones o la
intensidad del uso así lo aconsejen, el Ayuntamiento podrá exigir la tramitación previa de un Plan
Especial. Se consideran dentro de este uso los siguientes:
A) Equipamientos deportivos (E3.1). Para la práctica deportiva y su enseñanza tanto en
edificios como espacios libres acondicionados (campos de golf, de fútbol, pistas de tenis,
piscinas o similares, circuitos de trial y todo terreno, etc.). No se incluyen en ningún caso
las edificaciones u obras de urbanización que pudieran llevar aparejados.
B) Equipamientos socioculturales (E3.2). Para actividades de promoción cultural (museos,
centros de interpretación o acogida de visitantes, etc.).
C) Equipamiento docente (E3.3). Espacios y edificaciones destinadas a la formación en sus
diferentes niveles así como las actividades complementarias (investigación, cafetería,
vivienda, etc.) siempre que estén vinculadas al uso principal y con carácter accesorio a él.
D) Equipamientos recreativos (E3.4). Comprende los parques de atracciones, zoológicos y
otras edificaciones de uso recreativo que se adaptarán a la normativa sectorial vigente en
la materia. Dentro de este uso se incluyen también las huertas de ocio.
E) Usos terciarios (E3.5). Comprende hostelería, alojamientos turísticos (incluido el turismo
rural), albergues y campings. La implantación de estos usos terciarios se adaptará a la
normativa sectorial vigente en la materia, en especial la relativa a alojamientos turísticos
en medio rural, albergues infantiles y juveniles, y ordenación de campings.
F) Equipamientos sanitarios (E3.6). Edificios para tratamiento y alojamiento de enfermos en
hospitales, balnearios y similares (residencias, etc.).
G) Equipamientos religiosos (E3.7). Espacios y edificaciones destinadas al culto y formación,
así como los ligados a éste tales como conventos, residencias, iglesias, ermitas, etc.
H) Equipamientos de servicios públicos (E3.8). Usos de servicio a la población tales como
bomberos, policía, cementerios, mercados, etc. desarrollados por los diferentes
organismos de la Administración Pública.
149
4.- Vivienda aislada en Suelo No Urbanizable (E4). Construcción de vivienda aislada de nueva
planta no vinculada a explotación de recursos agropecuarios. Tendrán la consideración de viviendas
unifamiliares aisladas las caravanas, mobilhomes o casas prefabricadas ubicadas en cualquier
terreno que no tenga la consideración de camping según la definición contenida en la normativa
autonómica sobre ordenación de campings en el País Vasco.
5.- Industrias o almacenamientos peligrosos (E5). Almacenamiento y desarrollo de sustancias y
procesos productivos que por su naturaleza, características o materiales manipulados puedan originar
riesgos graves que no permitan su inclusión en terrenos clasificados como suelo urbano o
urbanizable.
Artículo 9.2.06. Mecanismos de regulación de usos y actividades.
1.- Los usos y actividades definidos en los artículos anteriores se regulan mediante los mecanismos
establecidos en las Directrices de Ordenación del Territorio. Su regulación dentro de cada categoría
definida por este Plan General se refleja en la matriz adjunta al final del título 9.
2.- Se consideran usos principales los que predominan en una zona concreta y la caracterizan y los
que puedan influir positivamente en la consecución del objetivo pretendido en la categoría de
ordenación asignada.
3.- Se consideran usos permitidos los que no influyan negativamente en la consecución del objetivo
pretendido en la categoría de ordenación asignada, estando condicionados de forma que su
desarrollo no hipoteque el uso global propiciado, así como las características de la zona.
4.- Los no incluidos entre los principales o admitidos, integran los denominados usos prohibidos
independientemente de que se señalen de forma específica, por considerar que afectarían
negativamente a las características ambientales de la zona, impidiendo el cumplimiento del objetivo
perseguido.
CAPÍTULO 9.3. REGIMEN GENERAL DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
Artículo 9.3.01. Actos sujetos a licencia
1.-Quedan sujetos a la necesidad de obtención previa de licencia municipal, dentro de los términos de
la legislación vigente y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a
la normativa sectorial aplicable, todos los actos señalados en el artículo 5.1.01 del PGOUZ y en
general, todas aquellas actuaciones que supongan la ejecución de obras, o el uso del suelo, subsuelo
o vuelo en términos similares a los previstos en dicho artículo o en la legislación urbanística vigente,
y, en particular, aquellos que supongan transformaciones de la situación física de los terrenos, aún
cuando no estén recogidos expresamente en aquella lista.
2.- Para cualquier actuación en suelo no urbanizable, además de la documentación exigida en cada
caso por las características de la actuación, se deberá aportar plano de emplazamiento en el que se
reflejen los retiros de la edificación respecto de los límites de parcela, bordes de carreteras, caminos
y cursos de agua.
Artículo 9.3.02. Segregaciones en suelo no urbanizable
150
1.- En el suelo no urbanizable sólo podrán realizarse transferencias de propiedad y segregaciones de
terrenos que cumplan con lo dispuesto en la legislación agraria. Quedan prohibidas las parcelaciones
urbanísticas y no podrán efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo
que den lugar a parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo (10.000 m2), o que al amparo de
ésta pudieran generar situaciones incompatibles con el PGOUZ por implicar transformaciones de la
naturaleza rural de los terrenos. Tampoco se admitirán segregaciones que den lugar a porciones de
terrenos discontinuas agrupadas bajo una misma finca registral, cuando alguna de las porciones
tenga una superficie inferior a los 10.000 m2. En el caso de terrenos sobre los que existan
edificaciones tampoco se admitirán segregaciones que den lugar a que la parcela donde se encuentre
la edificación tenga una superficie inferior a la mínima exigida para cada caso.
2.- Se presumirá que una parcelación es urbanística cuando en una finca matriz se realicen obras de
urbanización, subdivisión del terreno en lotes o edificación de forma conjunta o cuando, aún no
tratándose de una actuación conjunta, pueda deducirse la existencia de un plan de urbanización
unitario. Igualmente se considerará que una parcelación tiene carácter urbanístico cuando presente al
menos una de las siguientes manifestaciones:
a) Tener una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia para fines rurales.
b) Disponer de accesos viarios comunes exclusivos o disponga de vías comunales rodadas en
su interior, asfaltadas o compactadas, con ancho de rodadura superior a dos metros (2 m),
con independencia de que cuenten o no con encintado de acera.
c) Afectar fincas con servicios de abastecimiento de agua para el conjunto de ellas, cuando
sean canalizaciones subterráneas o de abastecimiento de energía eléctrica para el conjunto;
cuando cuenten con red de saneamiento con recogida única, o cuando cualesquiera de los
servicios discurra por espacios comunales.
3.- La existencia de una parcelación ilegal en suelo no urbanizable llevará aparejada la denegación
de las licencias que pudieran solicitarse, la paralización inmediata de las obras, así como la
obligación de restituir la situación al estado anterior.
Artículo 9.3.03. Condicionantes complementarios para la obtención de licencia
1.- En los casos que la normativa autonómica de Medio Ambiente así lo exija, con carácter previo a la
autorización administrativa de obras y actividades, se deberán someter los proyectos al procedimiento
de evaluación individualizada o simplificada de impacto ambiental que determinará la conveniencia o
no de tal actuación.
2.- Independientemente de lo anterior y al margen de otros requerimientos que sean preceptivos, la
solicitud de licencias en suelo no urbanizable irá acompañada de estudios ambientales
complementarios en los casos que se especifican en este artículo. Los estudios deberán ser
realizados por técnicos competentes, según la materia sobre la que traten y con el contenido
necesario en cada caso que permita evaluar el impacto ambiental de la obra y la actividad que se
pretenda implantar. Las actividades que precisarán de este requerimiento son:
a) Instalaciones relacionadas con el recreo equipado: Estudio hidrogeológico en áreas de
vulnerabilidad muy alta de acuíferos.
b) Campings: Estudio hidrogeológico en áreas de vulnerabilidad alta y muy alta de acuíferos.
c) Circuitos para vehículos a motor: Informe ambiental en cualquier zona acompañado de
estudio hidrogeológico en áreas de vulnerabilidad alta y muy alta de acuíferos.
d) Campos de golf: Informe ambiental en cualquier zona.
e) Cambio de uso del suelo: puesta en cultivo de terrenos con vocación forestal y nuevas áreas
forestales en zonas de cultivo: Informe ambiental en cualquier zona.
f) Balsas de riego: Informe ambiental en cualquier zona.
g) Almacenes y pabellones agropecuarios: Estudio hidrogeológico para pabellones de más de
200 m² de superficie en áreas de vulnerabilidad muy alta de acuíferos.
151
h) Invernaderos: Informe ambiental en áreas agroganaderas y de campiña, para ocupaciones
superiores a 500 m².
i) Apertura de nuevos cortafuegos, pistas forestales y caminos rurales: Informe ambiental en
cualquier zona.
j) Industrias agrarias: Proyecto técnico de depuración acompañado de estudio hidrogeológico
en áreas de vulnerabilidad muy alta de acuíferos.
k) Actividades extractivas: Estudio hidrogeológico en áreas de vulnerabilidad alta y muy alta de
acuíferos.
l) Infraestructuras: Informe ambiental para todas las no sometidas al procedimiento de
evaluación de impacto ambiental acompañado de estudio hidrogeológico en los siguientes
casos:
a. Líneas subterráneas para el transporte de sustancias peligrosas (petróleo y
derivados, gas, combustibles líquidos, aguas residuales, etc.), en áreas de
vulnerabilidad alta y muy alta de acuíferos.
b. Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A, en áreas de
vulnerabilidad alta y muy alta de acuíferos.
m) Vertederos de residuos sólidos: Informe ambiental en cualquier zona.
n) Crecimientos urbanísticos de cualquier tipo no apoyados en núcleos preexistentes: Informe
ambiental y estudio hidrogeológico en áreas de vulnerabilidad muy alta de acuíferos.
o) Edificios de utilidad pública e interés social: Informe ambiental y estudio hidrogeológico en
áreas de vulnerabilidad acuíferos para capacidades superiores a 100 personas o equivalente.
p) Industrias o almacenamientos peligrosos: Estudio hidrogeológico en cualquier zona.
q) Obras de edificación de nueva planta de todas clases y ampliación de las edificaciones
existentes y su reforma cuando suponga alteración de su aspecto exterior: Informe de
adecuación paisajística en cualquier zona.
Artículo 9.3.04. Documentación integrante de los informes ambientales
1.- Los informes ambientales deberán contener como mínimo la siguiente documentación:
a) Descripción general del proyecto y acciones que de él se deriven: situación geográfica, con
su representación cartográfica correspondiente; finalidad y características del proyecto;
descripción, localización y cuantificación, siempre que sea posible, de las acciones a llevar a
cabo tanto en la fase de construcción como en la de funcionamiento de la explotación o
actividad.
b) Descripción del medio físico de la zona afectada y su entorno con su representación
cartográfica correspondiente, con especial atención a aquellos elementos que
previsiblemente vayan a resultar afectados.
c) Identificación y valoración de los efectos ambientales derivados de la actuación, tanto en la
fase de construcción como en la de funcionamiento o explotación.
d) Establecimiento de medidas protectoras y correctoras para evitar, reducir o compensar los
efectos negativos sobre el medio.
e) Programa de vigilancia ambiental que asegure la protección del medio y el normal desarrollo
de los procesos naturales.
f) Conclusiones del estudio, expresando si el efecto previsto sobre el medio ambiente se
considera en su conjunto nada significativo, poco significativo, significativo o muy significativo.
2.- El contenido del informe ambiental deberá incorporarse al de la resolución administrativa que se
adopte para autorizar dicha actuación. El Ayuntamiento asumirá la vigilancia y control del
cumplimiento de las condiciones que pudieran imponerse.
3.- Los proyectos que precisen informe ambiental podrán ser rechazados por el Ayuntamiento si se
afectan irreversiblemente aspectos importantes del medio ambiente rural o si carecen de la
información suficiente para determinar los impactos generables.
152
Artículo 9.3.05. Documentación integrante de los estudios hidrogeológicos
Los estudios hidrogeológicos deberán contener como mínimo la siguiente documentación:
a) Descripción general de la actividad a desarrollar para identificar y caracterizar los potenciales
agentes contaminantes de las aguas subterráneas: Características de la actividad (actividad
principal); descripción de los procesos productivos o funcionales que se desarrollan;
descripción y cuantificación de los residuos sólidos; descripción y cuantificación de los
vertidos líquidos; valoración de los sistemas de depuración de vertidos y eliminación de
residuos
b) Descripción del medio físico en el que se proyecta la actuación: Caracterización geológica y
edafológica del área donde se proyecta ubicar la actuación así como el entorno del/los
punto/s de vertido; Caracterización hidrogeológica de la cuenca hidrológica superficial que se
localice aguas abajo del/los punto/s de vertido. Si se trata de acuíferos inventariados o
conocidos deberá estudiarse, al menos, la sub-unidad hidrogeológica a la que pertenecen
c) Predicción de los efectos de la actividad sobre las aguas subterráneas. Una vez
determinados los agentes potenciales de contaminación así como caracterizado el medio
físico receptor en el que se proyecta la actuación, se realizará una evaluación del riesgo de
contaminación de las aguas subterráneas.
d) Plan de vigilancia de la calidad de las aguas superficiales y subterráneas en el entorno de la
actuación. Cuando las características de la actuación proyectada así lo requieran, se deberá
garantizar la protección de las aguas superficiales y subterráneas en el entorno afectado.
Artículo 9.3.06. Documentación integrante del informe de adecuación paisajística
1.- Los informes de adecuación paisajística deberán contener como mínimo la siguiente
documentación:
a) Descripción de la actuación: localización, finalidad y características del proyecto y descripción
de las acciones a llevar a cabo (edificación de nueva planta, ampliación, reforma).
b) Descripción del medio visual en torno al emplazamiento previsto, distancia a enclaves de
especial protección.
c) Análisis del impacto visual.
d) Adecuación de la propuesta al régimen de las edificaciones (existentes o de nueva
construcción) y a las condiciones generales de la edificación en suelo no urbanizable
(capítulos 9.4. y 9.5.).
e) Definición de las medidas correctoras y restauradoras para aminorar en lo posible el impacto
visual y conseguir una adecuada integración paisajística con el entorno.
2.- El contenido del informe de adecuación paisajística deberá incorporarse al de la resolución
administrativa que se adopte para autorizar dicha actuación. El Ayuntamiento asumirá la vigilancia y
control del cumplimiento de las condiciones que pudieran imponerse.
Artículo 9.3.07. Normas básicas de protección e integración medioambiental
1.- El PGOUZ establece unas medidas de carácter general que deberán cumplirse para garantizar la
protección de los recursos naturales existentes y conseguir una mejor integración de las actuaciones
en el medio. La implantación de cualquier actividad deberá ir precedida de un estudio pormenorizado
de las condiciones de localización, accesibilidad, aparcamiento, saneamiento, tratamiento
arquitectónico, integración ambiental e impacto paisajístico, con el fin de que el ayuntamiento exija las
medidas correctoras que considere oportunas.
2.- Además de las medidas que se detallan en el apartado siguiente, se deberán tener en cuenta, en
su caso, las medidas correctoras definidas en el Estudio de Evaluación Conjunta de Impacto
153
Ambiental del PGOUZ. El Ayuntamiento asumirá la vigilancia y control del cumplimiento de estas
medidas y cuantas condiciones se impongan desde las evaluaciones de impacto ambiental.
3.- Con carácter general se deberán adoptar las siguientes medidas:
a) Las edificaciones en suelo no urbanizable se deberán ajustar en lo posible a la tipología
edificatoria de la zona para no romper con la armonía arquitectónica actual y favorecer su
integración paisajística.
b) En todas las construcciones destinadas a vivienda, a usos de utilidad pública o interés social,
o instalaciones agropecuarias se deberá realizar a su alrededor y en el interior de la parcela
una plantación de árboles en proporción de un árbol por cada 50 m3 edificados, con el fin de
mitigar el impacto visual e integrarlos en el paisaje. Independientemente de lo anterior, se
realizará otra plantación en ambos bordes de los caminos de nueva apertura que precise la
nueva edificación; dicha plantación estará formada por una hilera de árboles a cada lado del
camino con separación de 6 m. entre ellos.
c) Para las actuaciones de restauración paisajística se utilizarán preferentemente especies
autóctonas y formas parecidas al paisaje existente, evitando formas geométricas y realizando
plantaciones con bordes difusos.
d) Los taludes que sean necesarios se ejecutarán de la forma más tendida posible, con
superficies onduladas y rugosas de forma que permitan una mejor integración.
e) Los tendidos eléctricos serán, en lo posible, soterrados y en todo caso deberán implantarse
de forma que produzcan el menor impacto posible. En el caso de redes de energía eléctrica
aéreas, se instalarán medidas de protección de la avifauna que eviten su colisión y
electrocución.
f) La instalación y localización de las construcciones en suelo no urbanizable garantizará la no
contaminación de las aguas destinadas al consumo humano y el mantenimiento de la calidad
ecológica de los cursos fluviales aguas abajo de las mencionadas instalaciones. En cualquier
caso, se prohíbe el vertido directo de aguas sobrante a ríos, regatas, arroyos y vaguadas.
g) Tanto las nuevas construcciones como las existentes deberán ajustarse a la normativa
vigente en cuanto a vertido y depuración de aguas residuales.
h) Queda prohibida la realización de vertidos y la acumulación de basuras y envases al exterior
que degradan las condiciones estéticas y ambientales del medio rural.
i) En los proyectos técnicos constructivos a realizar en zonas de pendiente superior al 12%, que
conlleven movimientos de tierras, se incluirán los estudios técnicos precisos que garanticen la
ausencia de impacto negativo sobre la estabilidad y riesgo de erosión del suelo.
j) De forma general, se respetará la cobertura arbórea en las áreas con pendiente muy fuerte
(superior al 50%) y se mantendrán bosquetes de protección en las áreas de pendiente fuerte
(superior al 30%)
k) No se autorizará la apertura de nuevos caminos y pistas forestales si no se justifica
debidamente su necesidad para un aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal y éstos
evitarán la afección a comunidades vegetales de interés.
l) Los cerramientos de las parcelas en suelo no urbanizable deberán realizarse de forma que no
impidan la libre circulación de la fauna silvestre. En la ejecución de nuevos viarios se
establecerán pasos artificiales de fauna si las mismas se realizan en zonas donde su
presencia sea habitual.
m) Se incentivará la conexión de manchas de vegetación aisladas entre sí y la creación y
mantenimiento de bosquetes, setos y vegetación de orla.
n) En todas las explanaciones, taludes y movimientos de tierras que se realicen, el titular de las
obras deberá reponer la vegetación natural o sembrar hierba o especies arbustivas
autóctonas de forma que disminuya su impacto visual en el paisaje, incluyendo la capa de
tierra vegetal necesaria, en aquellas superficies de terreno en las que hubiese sido destruida
por causa de las obras.
o) Se propiciará la repoblación forestal de especies arbóreas con especies autóctonas.
p) Se prohíbe las cortas a hecho de las de masas forestales autóctonas. Asimismo se prohíbe la
tala de arbolado y vegetación arbustiva en las márgenes y riberas de los cauces públicos, con
excepción de las intervenciones de limpieza y mejora
154
q) Se evitarán los desmontes, la alteración de las redes de drenaje superficial y subterránea y la
desaparición de la vegetación en aquellas áreas que cuenten con suelos muy erosionados o
de alto riesgo de erosión. Para estas áreas se establecerán bosques sometidos a una
explotación extensiva /selectiva y de turnos largos.
r) Las actuaciones que afecten al dominio público hidráulico y su zona de servidumbre y policía,
se realizarán buscando el mantenimiento o restitución de las condiciones naturales de los
cursos fluviales. Se respetarán las distancias establecidas en el PTS de Ordenación de
Cauces y Arroyos de la CAPV y se favorecerá el mantenimiento y mejora de la vegetación de
ribera, el objetivo de descubrir, en la medida de lo posible los cauces actualmente cubiertos,
el diseño de trazados relativamente sinuosos y con pendientes funcionalmente continuas, el
mantenimiento de los cauces con lechos rugosos, etc.
Artículo 9.3.08. Protección del dominio público marítimo-terrestre y la zona litoral
1.- Los terrenos pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre y su servidumbre de protección
se regularán de acuerdo a la legislación vigente en la materia.
2.- Igualmente, en cualquier actuación que se realice en suelo no urbanizable de la zona litoral
regulada por el Plan Territorial Sectorial de Protección y Ordenación del Litoral de la CAPV se
deberán tener en cuenta sus determinaciones.
3.- Por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre serán de aplicación las
condiciones recogidas en el artículo 2.2.03 (Zona Litoral) del Tomo 01.
Artículo 9.3.09. Zonas colindantes de protección de carreteras, caminos y ferrocarril
1.- En las zonas de protección de las carreteras y caminos, además de los condicionantes derivados
de la categoría asignada dentro del suelo no urbanizable, las facultades del derecho de propiedad y
otros derechos de uso y disfrute se ejercerán dentro de los límites establecido en la normativa foral de
carreteras y caminos.
2- En las zonas inmediatas a la vía férrea, además de los condicionantes derivados de la categoría
asignada dentro del suelo no urbanizable, las facultades del derecho de propiedad y otros derechos
de uso y disfrute se ejercerán dentro de los límites establecido en la normativa sectorial que establece
el régimen para las denominadas zonas de servidumbre y de afección de la línea férrea.
Artículo 9.3.10. Zonas arqueológicas o de presunción arqueológica
1.- En las zonas calificadas y delimitadas como arqueológicas o de presunción arqueológica, además
de los condicionantes derivados de la categoría asignada dentro del suelo no urbanizable, como
criterio general regirá el de no permitir ninguna actividad que ponga en peligro y deteriore los
yacimientos arqueológicos encontrados así como los que puedan permanecer ocultos bajo el terreno.
2.- En general se tendrán en cuenta las previsiones de la normativa autonómica sobre patrimonio
cultural y se promoverán actividades de carácter científico y cultural que propicien la conservación y
consolidación de las posibles estructuras que se localicen evitando su progresiva degradación. Serán
de aplicación las disposiciones contenidas en el título 10 del Tomo 01 del PGOUZ relativas al régimen
de protección del patrimonio arqueológico
3.- Fuera de las anteriores, se permiten actividades vinculadas al mundo agropecuario que no
supongan remoción del terreno tales como las ganaderas siempre que se tomen las debidas
precauciones para evitar el paso de ganado por las zonas que presenten elementos arqueológicos al
descubierto.
155
CAPÍTULO 9.4. RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES.
Artículo 9.4.01. Disposiciones Generales
1.- En general, los edificios destinados a usos propiciados o permitidos en cada categoría de suelo no
urbanizable podrán mantener su actual situación, pudiendo mejorar sus condiciones estéticas
tradicionales y de uso adoptando medidas correctoras de su impacto paisajístico y sanitario.
2.- Los edificios destinados al uso de vivienda autónoma o usos terciarios de tipo hostelero,
recreativo, deportivo o similar, no declarados de interés público ni vinculados de manera principal o
complementaria a explotaciones agropecuarias, podrán ser objeto de obras de consolidación
respetando, como máxima, la composición volumétrica del inmueble a rehabilitar y el uso al que
venían siendo destinados previamente. No se admite consolidación o reforma de edificios para uso
residencial cuando no hubieran sido legalmente destinados a usos residenciales con anterioridad.
3.- Se exceptúan del régimen anterior y se califican disconformes con el planeamiento urbanístico los
edificios destinados a usos de industria o almacenes no relacionados con actividades agropecuarias,
así como las construcciones destinadas en origen a actividades relacionadas con la explotación
agrícola, forestal o ganadera que hayan quedado abandonadas.
4.- En las edificaciones e instalaciones agropecuarias existentes y que mantienen su uso, se admiten
las obras de consolidación y reforma, única y exclusivamente para uso agropecuario, manteniendo
las dimensiones originales, salvo justificación de la necesidad de ampliación.
5.- Será autorizable la reconstrucción de edificaciones residenciales en suelo no urbanizable en los
términos y supuestos previstos por la legislación vigente en materia de suelo y urbanismo. La obra de
reconstrucción en todo caso deberá respetar como máxima, la composición volumétrica del inmueble
original y deberá ajustarse a las condiciones generales de edificación en suelo no urbanizable
previstas por el PGOUZ para garantizar su correcta integración en el paisaje rural.
Artículo 9.4.02. Ampliaciones y divisiones en propiedad horizontal en edificios residenciales
existentes
1.- El Ayuntamiento podrá autorizar ampliaciones de los edificios residenciales vinculados a
explotación agropecuaria, siempre que se ajusten a las siguientes normas:
1.1. Usos:
a) Los usos permitidos serán los de
complementarias agrícolas y ganaderas.
vivienda,
garaje
particular
e
instalaciones
b) Cuando se pretenda habilitar una segunda vivienda en el caserío, si la superficie construida
del edificio existente supera los 400m2, será obligatorio habilitarla dentro del edificio
existente, realizando en todo caso regularizaciones de volumen necesarias para mejorar
las condiciones estéticas del conjunto.
c) En caso de que en alguno de los caseríos existentes se plantee la conveniencia de separar
las actividades agropecuarias de las de vivienda, deberá conservarse la vivienda en el
caserío, disponiéndose en edificaciones auxiliares las actividades agropecuarias.
156
d) La licencia de ampliación podrá condicionarse a la eliminación de construcciones
abandonadas o en desuso, chabolas, anejos, añadidos y elementos constructivos
discordantes y degradantes con el entorno.
e) Para autorizar la ampliación se deberá acreditar tener vinculado al edificio y a la explotación
agropecuaria una superficie mínima de 20.000 m2 en el caso de edificios de una sola
vivienda, y de 30.000 m2 en el caso de edificios con mas de una vivienda.
1.2. Alineaciones y perfiles
a. Se deberán respetar los condicionantes derivados de la categoría asignada al suelo
donde se ubique el caserío dentro del suelo no urbanizable.
b. La superficie construida resultante tras la ampliación no podrá superar los 300 m2 en
el caso de que el edificio albergue una vivienda, ni los 500 m2 en el caso de que
albergue dos viviendas. El derecho de ampliación de superficie asistirá a partes
iguales a cada vivienda y sólo podrá ejecutarse para las viviendas vinculadas a
explotación.
c.
En el primer caso, para autorizar la ampliación se deberá acreditar tener vinculado al
edificio y a la explotación agropecuaria una superficie mínima de 20.000 m2; en el
segundo caso se exigirá una superficie mínima de 30.000 m2.
d. El cuerpo ampliado respetará las separaciones a linderos y las de protección de los
cursos de agua, carreteras y caminos.
e. El perfil, las alineaciones y el tratamiento arquitectónico del nuevo cuerpo a edificar,
se adecuarán a las características geométricas y compositivas del edificio existente,
cuyo perfil no podrá ser alterado sustancialmente por la ampliación, adaptándose en
todo caso al tipo de construcción y a los materiales tradicionales en el medio rural. La
ampliación deberá integrarse en el conjunto de la edificación preexistente,
conformando un volumen único sin maclas ni añadidos que sobresalgan del conjunto
de manera discordante.
1.3. Condiciones de edificación:
a. Se deberá resolver correctamente el conjunto de sus instalaciones de saneamiento,
depuración y vertido de aguas residuales.
b. Las condiciones generales de edificación se ajustarán al contenido del capítulo 9.5.
c.
Las obras de cierre de finca se ajustarán a las condiciones generales de edificación
en suelo no urbanizable.
2.- Independientemente de lo previsto en el apartado 1 de este artículo, el Ayuntamiento podrá
autorizar adecuaciones de una segunda vivienda en propiedad horizontal sin aumento de volumen
edificatorio en edificaciones de uso residencial, siempre que se cumplan las siguientes condiciones
2.1. Usos:
a. Los usos permitidos serán los de vivienda, garaje particular e instalaciones
complementarias agrícolas y ganaderas.
b. El número máximo de viviendas en el edificio residencial y en la finca que la acoge,
incluida la nueva, no superará el de dos unidades.
157
c.
Se podrán realizar las regularizaciones de volumen necesarias para mejorar las
condiciones estéticas de la edificación y su entorno
d. En caso de que en alguno de los caseríos existentes se plantee la conveniencia de
separar las actividades agropecuarias de las de vivienda, deberá conservarse la
vivienda en el caserío, disponiéndose en edificaciones auxiliares las actividades
agropecuarias.
e. La licencia podrá condicionarse a la eliminación de construcciones abandonadas o en
desuso, chabolas, anejos, añadidos y elementos constructivos discordantes y
degradantes con el entorno.
2.2. Alineaciones y perfiles
a. Se deberán respetar los condicionantes derivados de la categoría asignada al suelo
donde se ubique el caserío dentro del suelo no urbanizable.
b. El perfil, las alineaciones y el tratamiento arquitectónico se adecuarán a las
características geométricas y compositivas del edificio existente, cuyo perfil no podrá
ser alterado sustancialmente por la ampliación, adaptándose en todo caso al tipo de
construcción y a los materiales tradicionales en el medio rural.
a. Se deberá resolver correctamente el conjunto de sus instalaciones de saneamiento,
depuración y vertido de aguas residuales.
b. Las condiciones generales de edificación se ajustarán al contenido del capítulo 9.5.
c.
Las obras de cierre de finca se ajustarán a las condiciones generales de edificación
en suelo no urbanizable.
Artículo 9.4.03. Implantación de usos terciarios (hostelería y turismo rural) complementarios a
la explotación agropecuaria
1.- La implantación de actividades de hostelería en el medio rural (merenderos, sidrerías,
restaurantes, establecimientos de agroturismo....) deberá de ir precedida de un estudio
pormenorizado de las condiciones de localización, accesibilidad, aparcamiento, saneamiento,
tratamiento arquitectónico, integración ambiental e impacto paisajístico, con el fin de que el
Ayuntamiento exija, previos los informes pertinentes, las medidas correctoras que fueren oportunas.
Además debe someterse a la obtención de licencia de actividad clasificada.
2.- La implantación de estos usos solo podrá autorizarse en edificaciones de vivienda ya existentes y
vinculadas a explotaciones agropecuarias, y que habrán de continuar albergando el uso principal de
vivienda vinculada a la explotación, se considera como actividad complementaria a la principal
agropecuaria. La finalidad de la implantación del uso es la de asegurar unos ingresos
complementarios a los obtenidos por las restantes actividades agrarias para que de esta forma se
produzca una mejora en las condiciones de vida del agricultor y su familia. Para implantar esos usos
en edificaciones no vinculadas a explotación agropecuaria se deberá tramitar la licencia como de
edificios y usos de utilidad pública o interés social.
3.- Para autorizar esos usos se permitirá la consolidación y reforma del edificio dentro de las normas
de carácter general aplicables, la implantación o mejora de los servicios y de la urbanización si fuesen
necesarias, y el cumplimiento de las limitaciones de uso correspondientes. Además se deberán
cumplir las siguientes determinaciones:
158
3.1. Usos:
a) No se permitirán nuevas sidrerías o restaurantes en el área interior a un diámetro de 400 m.
respecto a la más próxima existente, y a 100 m. de otra vivienda existente distinta a aquella
en la que se implantará el uso.
b) Para implantar estos usos se deberá acreditar tener vinculada urbanística y registralmente a
la explotación agropecuaria una superficie mínima de 20.000 m2.
c) En cualquier caso, la concesión de licencia de obras para la adecuación, ampliación de la
actividad, etc. en una actividad en marcha, nunca se podrá otorgar antes de que los
solicitantes presenten y tramiten la licencia de actividad, incluyendo la totalidad de la misma,
mediante la entrega de proyecto completo firmado por técnico competente.
d) La licencia de ampliación podrá condicionarse a la eliminación de construcciones
e) La explotación agraria deberá mantenerse de forma permanente e indefinida mientras se
ejerza la actividad.
3.2. Alineaciones y perfiles:
a) Se deberá respetar los condicionantes derivados de la categoría asignada al suelo donde se
ubique el caserío dentro del suelo no urbanizable.
b) Respecto al perfil edificatorio y la altura máxima a cumbrera y alero, vendrá dado por la
edificación existente sobre la que se acondicionan estos usos y para las posibles
ampliaciones se atenderá a las condiciones del artículo anterior.
c) Con la implantación podrá aumentarse la superficie máxima construida de la edificación pero
en ningún caso, podrá superarse lo dispuesto para ampliaciones de caseríos existentes.
a) Se deberá acondicionar en parcela privada una plaza de aparcamiento por cada 50 m²
construidos de la zona pública de la actividad, que incluyen la totalidad de la zona del
comedor, servicios y de las «kupelas» en el caso de permitir la degustación de sidra o chacolí
en esa zona.
b) Se deberá plantar un árbol por cada dos plazas de aparcamiento. Las explanaciones
necesarias evitarán la formación de taludes de más de 3 m. de alto o muros de contención de
más de 1,50 m. de alto, siendo siempre los taludes aptos para recibir capa de tierra vegetal y
plantación de arbolado.
Artículo 9.4.04. Regulación de los campings existentes
1.- Los dos campings existentes en la zona de Talaimendi junto al Biotopo protegido de Iñurritza se
consolidan para tal uso sin posibilidad de ampliación de las instalaciones fuera de la delimitación
recogida en los planos de ordenación del suelo no urbanizable. Según dicha delimitación se consolida
el uso de camping en una superficie de aproximadamente 35.000 m2 en el situado junto al estuario
de la ría de Iñurritza; y en una superficie de aproximadamente 45.000 m2 en el situado sobre la colina
de Talaimendi.
2.- En el camping situado junto al estuario de la ría de Iñurritza, dentro de la zona periférica de
protección del Biotopo, no se permite la construcción de nuevas edificaciones ni la ampliación de las
existentes, ni la instalación de construcciones prefabricadas (bungalows, movilhomes, caravanas fijas
y similares). Excepcionalmente se podrá permitir obras de ampliación y/o nueva construcción de las
instalaciones de servicios generales del camping si se justifica la necesidad ineludible para la gestión
del camping y no hubiera otra solución practicable. En cualquier caso, la autorización estará sometida
a informe previo de la Diputación Foral como órgano gestor del Biotopo.
159
3.- En el camping situado sobre la colina de Talaimendi junto a la zona periférica del Biotopo se
podrán permitir, dentro del recinto actual, obras de ampliación y/o nueva construcción de las
instalaciones de servicios generales del camping si se justifica su necesidad para la gestión del
camping. Para poder instalar construcciones prefabricadas (bungalows y similares) para albergue de
los usuarios del camping se deberá presentar un Plan Especial de reordenación del camping donde
se proponga y justifique la zonificación proyectada (ubicación de las construcciones prefabricadas,
número de plazas destinados a los mismos en relación con el total del camping, cumplimiento de la
normativa autonómica sectorial en materia de turismo, etc) junto con la minimización del impacto
visual de las instalaciones del camping en la ladera de Talaimendi. No podrán levantarse nuevas
construcciones ni realizarse tareas de explanaciones y/o movimientos de tierras dentro de la zona
periférica de protección del Biotopo ni del ámbito regulado por el Plan de Recursos Naturales del
Biotopo Protegido de Iñurritza. Excepcionalmente, a través de un plan especial y previa evaluación
conjunta de impacto ambiental, podrá admitirse la ampliación del camping fuera de la delimitación
recogida en los planos de ordenación del suelo no urbanizable y exclusivamente en suelos con la
categoría agroganadera y campiña no incluidos en el Biotopo ni en su zona de periférica de
protección.
CAPÍTULO 9.5. EDIFICACIONES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN.
Artículo 9.5.01. Vivienda vinculada a una explotación agropecuaria (Caseríos) (usos C1.1.4 y
C5.1.4)
1.- Para otorgar licencias de nueva construcción para este uso se deberá obtener la previa
autorización del órgano foral competente del territorio histórico, con base a las exigencias
establecidas con la legislación sectorial y urbanística específica, relativas a acreditar la viabilidad
económica de la explotación y la vinculación del solicitante a la misma. Concretamente se atenderá a
lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo o normativa que la desarrolle o
sustituya.
2.- Cuando se pretenda habilitar o edificar una segunda vivienda vinculada a la explotación, si la
superficie construida del edificio existente supera los 400 m2 y está ocupada por una sola vivienda,
será obligatorio habilitar la nueva vivienda dentro del edificio existente, realizando en todo caso las
regularizaciones de volumen necesarias para mejorar las condiciones estéticas del conjunto.
3.- Además de lo anterior, se deberán cumplir los siguientes requisitos:
3.1. Usos:
a) Condiciones de uso: Además de los propios de la vivienda y sus instalaciones
complementarias (garajes, trasteros, etc.) se permiten usos vinculados a la explotación
agropecuaria.
b) Parcela mínima vinculada urbanística y registralmente a la explotación: 20.000 m2 en caso de
vivienda unifamiliar, y 30.000 m2, en caso de vivienda bifamiliar. Una vez edificado el nuevo
caserío, en toda la parcela mínima vinculada a la explotación se habrán agotado la totalidad
de sus derechos edificatorios residenciales.
c) Las parcelas que sirven para acreditar la vinculación a los usos hortícolas o ganaderos
quedarán urbanística y registralmente vinculadas a la edificación que se autorice.
d) Deberá situarse a más de 200 metros de los suelos urbanos o urbanizables, respetando, en
su caso, las distancias a los sistemas viarios que se establecen en la legislación sectorial de
carreteras. Se exceptúan los caseríos cuando hubieran sido demolidos por causa de
expropiación forzosa debida a la implantación de sistemas generales.
160
e) La licencia de edificación podrá condicionarse a la eliminación de construcciones
pretenda construir el caserío.
b) Separación a linderos: Se separará como mínimo 5 metros de los límites de parcela, sin
perjuicio de las distancias fijadas en las normas de protección de los cursos de agua,
c) Número de viviendas: 2 como máximo, que constituyan una sola unidad registral.
d) Superficie construida máxima: 300 m2 en caso de una vivienda y 500 m2 en el caso de dos
viviendas.
e) Condiciones volumétricas: Máximo de dos plantas y bajo cubierta con una volumetría simple.
Cubierta a 2, 3 o 4 aguas con una pendiente entre el 30% y el 35%. La altura máxima de la
edificación será de 7 m al borde inferior del alero y 10 m al punto más alto de la cubierta,
medidos desde el punto más bajo del terreno natural.
f) Para evitar el riesgo de formación de núcleo de población la distancia mínima al edificio
residencial más próximo será de al menos 50 metros. Igualmente la distancia mínima a
cualquiera de las edificaciones residenciales circundantes deberá ser tal que no se genere un
conjunto de cuatro o más edificios residenciales, incluida la nueva construcción, que puedan
ser abarcados por una circunferencia de 100 metros de diámetro.
a) Saneamiento, instalaciones y obras complementarias: La construcción se acompañará de un
correcto tratamiento de la parcela en lo referente a accesos, aparcamiento, jardinerías,
cierres, et. En especial se resolverá adecuadamente el sistema de depuración y vertido de
aguas residuales. No se efectuarán movimientos de tierra que alteren sensiblemente el
terreno natural.
b) Accesos y emplazamiento: Deberá ubicarse sobre infraestructuras existentes sin implicar la
apertura de nuevos caminos. El Ayuntamiento, tras ponderar varias posibilidades, podrá optar
por la que juzgue más idónea, en función de la incidencia en el paisaje y su funcionalidad en
relación con la explotación agropecuaria.
4.- Las licencias que autoricen las obras de construcción o edificación para uso residencial quedarán
sujetas a la condición legal del mantenimiento de la vinculación de dicho uso a la correspondiente
explotación económica agropecuaria, de manera continua e ininterrumpida durante un plazo mínimo
de 25 años
Artículo 9.5.02. Edificios e instalaciones agropecuarias (Usos C1.1.1, C1.1.2, C1.1.3, C5.1.1,
C5.1.2, C5.1.3)
1.- Entran en esta categoría las edificaciones no residenciales para usos agropecuarios o ganaderos.
Todas las nuevas construcciones destinadas a la explotación agrícola, ganadera o forestal, como las
ampliaciones y remodelaciones de las instalaciones preexistentes, además de ajustarse a la
normativa de los organismos competentes en la materia, deberán cumplir las siguientes normas:
1.1. Usos:
a) Se prohíbe en estas construcciones el uso residencial, el uso de garaje y los usos industriales
ajenos a la explotación propia de la finca.
b) Parcela mínima vinculada urbanística y registralmente a la edificación: 10.000 m2.
161
c) La licencia de edificación podrá condicionarse a la eliminación de construcciones
d) Para la obtención de la licencia de construcción de edificaciones vinculadas a la actividad
agrícola, ganadera y/o forestal, se deberá acreditar ante el Ayuntamiento la vinculación de
dichas edificaciones con la actividad agrícola, ganadera y/o forestal y la viabilidad de la
explotación pretendida. De forma previa a la concesión de la licencia municipal de obras se
someterá a informe del órgano competente en materia de Agricultura de la Diputación Foral
de Gipuzkoa.
pretenda construir el edificio.
b) No podrán exceder de una planta salvo requisito técnico indispensable.
c) Se respetará un retiro mínimo de 5 m. a los límites de parcela, sin perjuicio de las distancias
fijadas en las normas de protección de los cursos de agua, carreteras y caminos.
d) En el caso de granjas e instalaciones de estabulación intensiva, se respetará un retiro mínimo
de 50 m al edificio residencial más próximo ajeno a los pertenecidos del titular o titulares de la
propiedad en los que se pretenda ubicar la granja y de 200 m de los límites de suelo urbano y
urbanizable, excepto que las normativas sectoriales dispongan distancias mas restrictivas.
a) Se deberá garantizar y justificar la adopción de las medidas higiénico-sanitarias
correspondientes a cada tipo de edificación, especialmente en lo que se refiere a las
condiciones de almacenamiento, depuración y vertido de residuos.
b) Cuando no sea posible la conexión a la red de saneamiento, se exigirán sistemas autónomos
de depuración de agua para las edificaciones y actividades agroganaderas que se instalen en
el suelo no urbanizable. No se otorgará licencia de construcción hasta que se demuestre el
buen funcionamiento de estos sistemas de depuración.
c) Se impondrán las condiciones que sean necesarias para proteger los cauces fluviales de los
desechos provenientes de las actividades agroganaderas (purines, estiércoles, fitosanitarios,
etc).
2.- Las explotaciones ganaderas deberán cumplir la normativa vigente al respecto y concretamente:
a) Decreto 141/2004, de 6 de julio, por el que se establecen las normas técnicas, higiénicosanitarias y medioambientales de las explotaciones ganaderas, para explotaciones que
requieran la obtención de licencia de actividad.
b) Decreto 165/1999, de 9 de marzo, por el que se establece la relación de actividades
exentas de la obtención de licencia de actividad prevista en la Ley de Protección del
Medio Ambiente, para explotaciones que no requieran licencia de actividad.
Artículo 9.5.03. Chabolas desligadas de explotaciones agropecuarias
1.- Las chabolas para la guarda de aperos y útiles de labranza, sobre parcelas dedicadas a huerta y
desligadas de los caseríos, se regularán mediante la ordenanza municipal y mientras tanto las que se
autoricen no podrán exceder de una ocupación de 6 m2 y de una altura de 2 m.
2.- Se prohíbe la utilización de chabolas para uso de vivienda, garaje o cualquier otro uso que
directamente no derive de actividades agrícolas.
3.- El Ayuntamiento podrá decretar el derribo de chabolas que no cumplan las condiciones anteriores,
o en aquellos casos que atente contra el ornato, paisaje o salubridad pública del entorno. En estos
162
casos, el propietario por orden expresa del Ayuntamiento procederá, a su costa, a la demolición de lo
construido
Artículo 9.5.04. Edificios para infraestructuras
1.- Se incluyen en esta categoría usos e instalaciones auxiliares para la construcción, servicio y
mantenimiento de infraestructuras de comunicaciones, abastecimiento de agua, saneamiento y
depuración de aguas residuales, suministro de gas y energía eléctrica, radio, televisión y otros,
cuando su ámbito de implantación no haya sido definido expresamente como sistema general en este
Plan General.
2.- Las construcciones destinadas a estos usos, con independencia de lo que establezca en cada
caso la legislación sectorial vigente, cumplirán las siguientes normas:
a. Los servicios a instalar a lo largo de las carreteras que discurren por el término municipal
(gasolineras, hostales, restaurantes, etc.) además del cumplimiento de la normativa
precedente, requerirán un estudio de regulación de accesos desde dicha vía y la aportación
de un estándar de aparcamiento, a fijar en su momento, acorde con la demanda que genere
cada instalación. Estas instalaciones necesitarán, con independencia y de forma previa a la
licencia municipal, del reglamentario permiso de Administración Foral competente.
b. Se separarán 10 m. del límite de parcela, caminos públicos o cursos de agua y 100 m. de
cualquier edificación de vivienda existente.
c. Se deberá respetar los condicionantes derivados de la categoría asignada al suelo donde se
pretenda construir la instalación.
d. El Ayuntamiento dispondrá en cada caso los requisitos específicos de edificación que
considere oportunos, mediante resolución motivada. En cualquier caso deberán cumplirse las
condiciones generales de edificación en suelo no urbanizable.
Artículo 9.5.05. Edificios e instalaciones de utilidad pública e interés social:
1.- Para los edificios de utilidad pública e interés social que deban emplazarse en suelo no
urbanizable podrá exigirse cuando la magnitud de la edificación o la intensidad de uso así lo
recomienden, la redacción de un Plan Especial, que estará sometido al procedimiento de evaluación
conjunta de impacto ambiental.
2.- Las construcciones destinadas a estos usos, con independencia de lo que establezca en cada
caso la legislación sectorial vigente, cumplirán las siguientes normas:
pretenda construir el edificio.
b) Separación a linderos: Se separará como mínimo 10 metros de los límites de parcela, sin
perjuicio de las distancias fijadas en las normas de protección de los cursos de agua,
c) La altura y ocupación serán las adecuadas a la naturaleza de la nueva construcción,
debiendo resultar su emplazamiento, su composición arquitectónica y los materiales
empleados respetuosos con el entorno.
d) Deberán resolverse correctamente los accesos, infraestructuras, aparcamiento, cierres de
parcela, etc. y en especial el adecuado sistema de depuración y vertidos de aguas residuales,
las plantaciones de arbolado y el tratamiento paisajístico.
163
Artículo 9.5.06. Condiciones generales de la edificación en suelo no urbanizable
1.- Además de las condiciones particulares establecidas anteriormente, todas las edificaciones que se
levanten sobre suelo no urbanizable deberán ajustarse a las siguientes condiciones generales sobre
materiales y tratamiento exterior, de forma que quede garantizada una correcta integración en el
paisaje rural:
a) Se ajustarán en lo posible a las tipologías constructivas de las edificaciones rurales existentes
en la zona. Responderán a una volumetría simple, con cubierta a dos, tres o cuatro aguas y
con pendientes entre el 30% y el 35%.
b) En cubierta se empleará preferentemente la teja curva cerámica o de hormigón de color rojo.
c) En fachadas se utilizará preferentemente la piedra o la albañilería revocada y pintada. Queda
desaconsejada la utilización de ladrillo o bloque de hormigón vistos, de revestimientos con
plaquetas y en general de aquellos materiales cuyo color, textura y acabado difiera
ostensiblemente de los utilizados en las construcciones rurales tradicionales del entorno.
d) Las carpinterías exteriores serán preferentemente de madera pintada o barnizada, pudiendo
utilizarse otros materiales con acabado de color y textura similar al de la madera.
e) Los cerramientos de parcela se realizarán exclusivamente por necesidades de manejo del
ganado o protección de cultivos hortícolas, aspectos que deberán justificarse mediante los
registros correspondientes a la explotación. Se resolverán preferentemente mediante estacas
de madera y red de acero inoxidable, mediante setos o vallas de madera, prohibiéndose
expresamente los cierres de bloques prefabricados, los muretes de hormigón visto y las
verjas de red metálica.
f) La separación mínima del cierre al borde de caminos y carreteras será de 3m
g) Los muros de contención y remate se realizarán a base de piedra o de hormigón con un
acabado de piedra como encofrado perdido.
h) Se potenciará el diseño bioclimático de los edificios para un mayor ahorro energético.
CAPÍTULO 9.6. NORMATIVA PARA CADA CATEGORÍA DE SUELO NO
URBANIZABLE
Artículo 9.6.01. Suelo No urbanizable de Especial Protección (EP)
1.- Se aplica esta categoría, en general, a zonas de elevado valor ecológico, paisajístico, cultural y
naturalístico, o todo ello conjuntamente. Bien sea por la presencia de bosques autóctonos bien
conservados, sistemas geomorfológicos, complejos fluviales en buen estado, zonas húmedas interiores,
áreas de vegetación singular u otros ecosistemas naturales de interés.
2.- En el municipio de Zarautz se corresponde con enclaves de vegetación autóctona que conservan
un grado de naturalidad importante y que constituyen el principal patrimonio natural del mismo. Se
incluyen en esta categoría las siguientes zonas:
a) Biotopo Protegido del Área de Iñurritza (EP1). Es un enclave situado al este del núcleo
urbano, que alberga una de las mejores representaciones de los ecosistemas dunares de la
costa vasca y que pertenece a la Red de Espacios Naturales Protegidos de la CAPV.
Comprende la ría de Iñurritza, el acantilado de Talaimendi y la zona de dunas y playa hasta el
límite de la ribera del mar (El ámbito se corresponde con el establecido en la Orden de 20 de
diciembre de 2006 por la que se aprueba inicialmente el Plan de Ordenación de los Recursos
Naturales del área de Iñurritza.)
b) Parque Natural de Pagoeta (EP2). Espacio también incluido en la Red de Espacios
Naturales Protegidos de la CAPV. Se incluye en esta unidad la parte del Parque Natural que
queda dentro de los límites del término municipal de Zarautz y que se corresponde
164
principalmente a zonas de conservación activa delimitadas en el Plan de Ordenación de los
Recursos Naturales (cabecera del arroyo Palkualtso o Almizuri).
c) Otros enclaves de valor natural (EP3). Se han delimitado algunos enclaves de especial
interés como son los robledales del enclave de Elcano (al oeste), la vertiente norte litoral del
monte de Santa Bárbara, los robledales de Nekazabal, algunos rodales de alcornocal del
monte Santa Barbara.
d) Áreas de Especial Protección Estricta (EP4). Son las áreas de máximo valor para la
conservación delimitadas en el Plan Territorial Sectorial de Protección y Ordenación del
Litoral de la Comunidad Autónoma del País Vasco ( unidad de acantilados costeros de
inclinación superior a 60º)
3.- Como criterios y objetivos generales para estas zonas se establecen el de la limitación de la
intervención antrópica, limitándose a mantener la situación preexistente, y en el caso de que la zona
esté sometida a aprovechamiento, impulsarlo de forma sostenible asegurando la renovación del
recurso utilizado y la preservación de los valores del medio. Se deberán realizar actuaciones
encaminadas al mantenimiento de la diversidad paisajística y a reducir los posibles impactos. En
definitiva se propician las actividades de conservación y mejora ambiental.
4.- Por lo que respecta al Biotopo Protegido del Área de Inurritza, a las zonas pertenecientes al Parque
Natural de Pagoeta, y a las áreas de Especial Protección Estricta del PTS de Protección de ordenación del
Litoral el PGOUZ asume y toma como propios los documentos de ordenación particular aprobados para
cada uno de ellos y el régimen de usos en ellos establecido: Decreto 40/1997, de 25 de febrero, por el que
se declara Biotopo Protegido el área de Inurritza, Plan de Ordenación de los Recursos Naturales de la
zona de Inurritza -cuando se apruebe-, Plan Especial del Biotopo Protegido de Inurritza (aprobado en
acuerdo del Consejo de Diputados en sesión de 16 de junio de 2006 –BOG nº136 de 18 de julio de
2006-); Decreto 253/1998, de 29 de septiembre, por el que se aprueba definitivamente el Plan de
Ordenación de los Recursos Naturales del Área de Pagoeta; y Decreto 43/2007, de 13 de marzo, por el que
se aprueba definitivamente el Plan Territorial Sectorial de Protección y Ordenación del Litoral de la
Comunidad Autónoma del País Vasco.
5.- En el resto de unidades incluidas en esta categoría, el régimen de usos, edificación y obras es el
siguiente:
a) Usos propiciados. Se propiciarán exclusivamente las actividades de conservación y mejora
ambiental de los ecosistemas y, aún éstas, sometidas a control por parte de los organismos
públicos.
b) Usos admisibles.
1. Se considera admisible el uso público extensivo, si bien condicionado a la protección
y conservación de los valores del medio. En caso de detectarse que la magnitud y
condiciones del uso fuesen tales que no garantizaran tal extremo, deberán tomarse
medidas restrictivas como limitaciones espaciales y/o temporales o de descongestión
de estas zonas y canalización hacia otras con mayor capacidad de acogida.
2. Se considera también admisible, por su contribución, generalmente positiva a la
mejora del ecosistema, el uso forestal de protección (con especies autóctonas)
aunque controlado por los organismos públicos.
3. Se admite la ganadería desarrollada de forma sostenible.
4. Los caminos rurales, las líneas de tendido aéreo y las líneas subterráneas sólo se
admiten en caso de resultar imprescindible y previo análisis de posibles alternativas e
impacto ambiental.
c) Usos prohibidos. Se consideran prohibidos todos los usos no especificados en los apartados
anteriores.
d) Régimen de la edificación y de las obras.
165
1. Quedan prohibidas las nuevas edificaciones e instalaciones de todo tipo, incluso las
de carácter provisional.
2. Exclusivamente en los caseríos existentes se permite la rehabilitación así como obras
de reconversión interna o consolidación siempre que se respeten las constantes
geométricas del edificio preexistente (alineaciones, pendiente de cubierta, etc.)
3. Se prohíbe la realización de obras o instalación de nuevas infraestructuras en esta
categoría de ordenación. La prohibición incluye obras de infraestructura menores
tales como sendas, accesos y aparcamientos de automóviles, tomas de agua en ríos
y arroyos, etc.
Artículo 9.6.01bis. Suelo No urbanizable de Mejora Ambiental (MA)
1.- Se aplica esta categoría a los espacios que aun contando con valores ecológicos, ambientales y/o
paisajísticos de importancia, han sufrido modificaciones antrópicas de diverso tipo y grado, pero de
carácter reversible. También se incluyen áreas degradadas que constituyen zonas de transición hacia
otros medios diferentes, resultando conveniente su recuperación y adecuación ecológico-paisajísitica.
2.- En esta categoría se incluyen las áreas delimitadas en el Plan Territorial Sectorial de Zonas Húmedas de
la CAPV :
a) Áreas de mejora de ecosistemas (MA1). Es un pequeño enclave de vega situado al norte de la
carretera N-634 y muy próximo al biotopo de Inurritza, al oeste del caserío Agerre Bekoa.
b) Áreas degradadas a recuperar (MA2). Se trata de la zona de Asti situada frente a las
instalaciones deportivas, actualmente ocupada por campiña agrícola.
3.- El criterio general para estas zonas es el tratamiento de recuperación ambiental para restaurar
ecosistemas de interés por un lado para la consolidación de estas áreas como espacios de amortiguación
de impactos entre el medio natural y el medio urbano.
4.- El régimen de usos para estas zonas será el establecido en el Decreto 160/2004, de 27 de julio, por el
que se aprueba definitivamente el Plan Territorial Sectorial de Zonas Húmedas de la CAPV, en su artículo
14:
a) Usos propiciados. Se propiciarán las actividades de conservación de la campiña y de mejora
ambiental del conjunto paisajístico y de la ribera de los arroyos en la zona de Asti.
b) Usos admisibles.
a. Se considera admisible el uso público extensivo e intensivo,
b. Se admiten las actividades piscícolas de acuerdo con la legislación.
c. la mejora del ecosistema. La agricultura y el uso forestal productor con sus
construcciones relacionadas, únicamente se admite en las zonas MA2.
d. Se admiten los caminos rurales y las líneas de tendido aéreo y subterráneas. Las
líneas de transporte y las instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo
B se admiten únicamente en las zonas MA2.
e. Los crecimientos apoyados en núcleos preexistentes se admiten en zonas MA2.
f. Se admiten los equipamientos deportivos y de servicios públicos, permitiéndose el
resto de edificios de utilidad pública únicamente en zonas MA2.
anteriores.
a. Se tratará de edificaciones exentas y relacionadas exclusivamente con las
actividades permitidas.
166
b. Exclusivamente en los caseríos existentes se permite la rehabilitación así como obras
de reconversión interna o consolidación siempre que se respeten las constantes
geométricas del edificio preexistente (alineaciones, pendiente de cubierta, etc.)
c. Las construcciones deberán ser armónicas en relación con el medio circundante en
todo lo que se refiere a volumetría, materiales, acabados y colores.
d. Se cumplirá la normativa de protección e integración ambiental y las condiciones
generales y particulares de las edificaciones en suelo no urbanizable.
Artículo 9.6.02. Suelo No urbanizable Forestal Protector (FP)
1.- El Forestal Protector constituye una subcategoría dentro de la categoría general Forestal. Incluye
aquellas áreas en las que la función protectora del bosque frente a los agentes erosivos y al riesgo de
deslizamiento, su papel en la regulación de los recursos hídricos o su valor ecológico o paisajístico,
se consideran cuestiones prioritarias. El aprovechamiento de sus recursos deberá ser sostenible. En
esta categoría se incluyen las zonas de bosque autóctono actualmente degradado o en fase juvenil
que presentan un alto potencial de recuperación y aquellas zonas de matorral y suelos marginales
que bien por sus características topográficas, por constituir enclaves dentro o junto a áreas de mayor
valor, por desarrollar procesos de erosión, por ser zonas frecuentadas para uso recreativo o
encontrarse en estado de deterioro y abandono importante, se considera necesario recuperar y
procurar su evolución hacia grados de mayor calidad.
2.- En el término municipal de Zarautz, las zonas incluidas en esta categoría se distribuyen por todo el
territorio municipal; al oeste en la vertiente sur de Santa Bárbara, laderas de Balentzegi y enclaves de
Alkorteaga, Sola y Elkano, al sur de la A-8 de forma dispersa y al este los robledales próximos a la
Ermita de San Martín. En general se trata de áreas de vegetación autóctona y sus terrenos
colindantes ocupados en la actualidad por matorrales del tipo enebral y prebrezal y ubicados en las
zonas de mayor pendiente. Se han incluido en esta categoría las laderas colindantes al Polígono
Industrial de Abendaño y las laderas del caserío Arizia donde la elevada pendiente del terreno
favorece la inestabilidad y el desarrollo de procesos erosivos. La cantera abandonada situada al sur
de Baso Beltz en la margen derecha del arroyo Ola y su entorno, que en la actualidad se encuentra
en un estado de abandono y pudiera ser interesante su recuperación como área de recreo o
esparcimiento dada su proximidad al núcleo urbano y su localización en un entorno más natural
también se incluye en esta categoría.
3.- Como criterio y objetivo general para estas áreas se propone el mantenimiento de los usos y
aprovechamientos tradicionales con las limitaciones necesarias para garantizar la conservación de los
recursos y la función protectora del bosque. En estas áreas tiene carácter prioritario el uso forestal de
protección que garantice una evolución progresiva en el tiempo hacia estados más naturales,
conservando los elementos de mayor interés y favoreciendo la minimización de los riesgos naturales
(deslizamientos, erosión). No se permiten los crecimientos urbanísticos ni otras infraestructuras que no
sean las relacionadas con el uso forestal protector. No se autorizará el cambio de uso de los terrenos
deforestados por el fuego.
4.- El régimen de usos, edificación y obras es el siguiente:
a) Usos propiciados. Se propiciarán las actividades de conservación y mejora ambiental del
ecosistema y el uso forestal de protección.
b) Usos admisibles.
1. Son admisibles el uso público extensivo e intensivo, éste último condicionado a un
equipamiento de grado elemental y en áreas que por su elevado nivel de
frecuentación presentan o pueden llegar a presentar en un futuro signos de deterioro
ambiental, lo que aconseja su acondicionamiento para evitar problemas mayores.
2. Se admiten las actividades cinegéticas y piscícolas de acuerdo con la legislación
vigente en la materia.
167
3. Se admiten la ganadería y las construcciones simples ligadas a ella (cercados,
bordas, abrevaderos) así como las instalaciones para el manejo de las masas
forestales. Se permiten de manera transitoria y exclusivamente en los
aprovechamientos existentes en la actualidad, la agricultura y el uso forestal
productor. Tales aprovechamientos deberán garantizar la conservación de los
recursos y la función protectora del bosque propiciando una evolución progresiva en
el tiempo hacia estados más naturales.
4. Se admiten los caminos rurales. Las vías forestales se trazarán evitando pendientes
superiores al 12% y estarán dotadas de los mecanismos necesarios de evacuación
de aguas y de fijación de taludes para evitar pérdidas de suelo excesivas y permitir
regularmente su uso a los vehículos autorizados.
5. Son admisibles las líneas subterráneas y las instalaciones técnicas de servicios de
carácter no lineal tipo B previo análisis de la afección.
6. Son admisibles los edificios de Utilidad Pública e Interés Social relacionados con
actividades científico-culturales y de educación e interpretación ambiental y los de
servicio a la población.
7. Todas las obras de infraestructura y edificaciones permitidas se realizarán alterando
lo menos posible el medio original y su localización tendrá en cuenta de forma
especial la compatibilidad con las características topográficas y vegetales, de manera
que no se generen impactos ecológico-paisajísticos. Se solventarán de manera
satisfactoria los problemas de vertidos sólidos y líquidos y de suministro de agua y
energía si se requieren.
anteriores.
1. Se tratará siempre de edificaciones exentas, sin medianerías, con cubiertas a dos o
cuatro aguas y relacionadas con las actividades científico-cultural, ganaderas
extensivas y usos forestales.
2. Quedan exentas de limitación de alturas las torres de vigilancia de bosques e
instalaciones similares.
3. Las construcciones deberán ser armónicas en relación con el medio circundante en
todo lo que se refiere a volumetría, materiales, acabados y colores
4. Se cumplirá la normativa de protección e integración medioambiental y las
condiciones generales y particulares de las edificaciones en suelo no urbanizable.
Artículo 9.6.03. Suelo No urbanizable Forestal Intensivo (FI)
1.- El Forestal Intensivo constituye una subcategoría dentro de la categoría general Forestal. Incluye
aquellas áreas con vocación forestal destinadas al aprovechamiento sostenido de los recursos
forestales.
2.- En el término municipal de Zarautz estas zonas se localizan principalmente en la mitad sur del
municipio, tanto en las vertientes de los arroyos como en las zonas altas y lomas, compartiendo
espacio con la vegetación autóctona. También aparecen pequeños enclaves dispersos en la zona de
Santa Bárbara. Son zonas ya ocupadas por repoblaciones forestales de carácter productor, ocupando
laderas con fuertes pendientes, sobre suelos de baja capacidad agrológica.
3.- El criterio general para estas áreas es el de garantizar el uso forestal de forma ordenada y
racional, asegurando la producción sostenida de las masas, por lo que se aceptarán aquellas
actividades que aseguren este criterio siempre sujetas a las limitaciones que se deriven de la
minimización de los riesgos naturales. En estas áreas tiene carácter prioritario el uso forestal
productor aplicando una selvicultura que optimice la producción a la vez que garantice la
168
conservación y mejora del medio. No se permiten los crecimientos urbanísticos. No se autorizará el
cambio de uso de los terrenos deforestados por el fuego.
a)Usos propiciados. Se propiciará el uso forestal productor aplicando una selvicultura que
optimice esta función de producción a la vez de garantizar la conservación y mejora del
medio. Así, respecto a aspectos del aprovechamiento forestal tales como la elección de
especie, método de beneficio, tratamientos, turno de corta u otros, se seguirá siempre el
criterio de producción sostenida considerando en todo momento las ventajas e
inconvenientes de tipo ecológico-paisajístico, técnico, económico y social que supondría la
adopción de cada uno de ellos, con especial atención a los condicionantes ambientales.
b) Usos admisibles
1. Se consideran admisibles sin limitaciones las actividades de conservación y mejora
ambiental del ecosistema.
2. Son admisibles el uso público extensivo e intensivo.
3. Se admiten las actividades cinegéticas y piscícolas de acuerdo con la legislación
vigente en la materia.
4. Se admiten la agricultura y las construcciones relacionadas con ella (almacenamiento
y conservación de útiles y productos, primera transformación de productos,
actividades complementarias y caseríos, la ganadería y las construcciones ligadas a
ella (cercados, bordas, abrevaderos), el uso forestal de protección y las
construcciones ligadas al uso forestal en general (instalaciones para el manejo de las
masas, almacenamiento y conservación de útiles y productos y primera
transformación de productos) y las industrias agrarias, debiendo solventarse
satisfactoriamente los posibles problemas de vertidos.
5. Son admisibles las vías de transporte y sus instalaciones complementarias y caminos
rurales. Las vías forestales se trazarán evitando pendientes superiores al 12% y
estarán dotadas de los mecanismos necesarios de evacuación de aguas y de fijación
de taludes para evitar pérdidas de suelo excesivas y permitir regularmente su uso a
los vehículos autorizados.
6. Se admiten las líneas de tendido aéreo, las líneas subterráneas, las instalaciones
técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A, las instalaciones técnicas de
servicios de carácter no lineal tipo B y las escombreras y vertederos de residuos
sólidos. Para el establecimiento y ampliación de este último uso se precisará la previa
aprobación de un Plan Especial, a través del cual se justifique la oportunidad del
emplazamiento elegido y se establezcan las medidas necesarias de protección del
medio.
7. Son admisibles los edificios de Utilidad Pública e Interés Social de todo tipo.
anteriores.
d)Régimen de la edificación y de las obras. Se establecen las mismas condiciones que para las
Áreas Forestales de Protección (FP).
Artículo 9.6.04. Suelo No urbanizable Zona Agroganadera y Campiña y Áreas de Interés Agrario
(AG)
1.- Se incluyen en esta categoría aquellos terrenos actualmente agrícolas que ocupan las zonas de
pendiente más suave dentro del municipio dispersos por el término municipal. Se delimitan con un
trazo discontinuo las Áreas de Interés Agrario recogidas en el Plan Territorial Parcial del Área
Funcional de Zarautz-Azpeitia (Urola-Kosta). También se incluyen zonas marginales con potencial de
uso recreativo o de amortiguación con el suelo urbano.
169
2.- Dentro del término municipal de Zarautz se corresponden con los terrenos actualmente ocupados con
prados y cultivos asociados principalmente a los caseríos del sector sur del municipio. Ocupan
generalmente los terrenos de menor pendiente aunque también en zonas muy abruptas como el norte de la
carretera GI-2633. Se diferencian dos usos, en el sector meridional el uso principal es el de prados y pastos
para el ganado y en el sector septentrional predominan los cultivos dedicados a la uva para la elaboración
de Txakoli. También se incluyen los terrenos situados en Sakoneta y al sur de la zona deportiva de
Asti, los terrenos de la entrada al Biotopo de Iñurritza por Zubiondo y las laderas próximas a la
carretera de Abendaño
3.- Como criterio general para estas zonas se establece el de mantenimiento de la capacidad
agrológica de los suelos, así como de las actividades agropecuarias y de aquellas otras que,
compatibles con éstas, aseguren la preservación de los ecosistemas y paisajes agrarios. No obstante,
el resto de usos permitidos, incluido el forestal, deberán estar subordinados a los usos agropecuarios.
Especial atención deberá dedicarse a controlar los procesos edificatorios y de implantación de
infraestructuras que ocupan suelo de alto valor agrológico. Se prohíben los crecimientos urbanísticos
y el uso forestal productor. Se tendrá muy en cuenta el control de aquellas actividades que puedan
suponer algún tipo de riesgo para los recursos acuíferos. Para las zonas marginales se propone un
tratamiento encaminado fundamentalmente a su adecuación para el uso y disfrute por parte de la
población pero manteniendo un carácter rural que constituya a la vez un cinturón de amortiguación
entre el medio natural y el medio urbano, o simplemente a su adecuación con fines paisajísticos en
virtud de su ubicación en el territorio municipal.
a)Usos propiciados. Se propiciarán la agricultura y la ganadería que sean compatibles con la
conservación y la mejora del medio.
b) Usos admisibles.
1. Se consideran permitidos sin limitaciones las actividades de conservación y mejora
ambiental del ecosistema.
2. Son admisibles el uso público extensivo e intensivo.
3. Se admiten las actividades cinegéticas y piscícolas de acuerdo con la legislación vigente
en la materia.
4. Se admiten todas las construcciones relacionadas con la explotación agrícola y las
ligadas a la ganadería (cercados, bordas, abrevaderos), los invernaderos y las
construcciones ligadas a ellos, el uso forestal de protección y las industrias agrarias,
debiendo solventarse satisfactoriamente los posibles problemas de vertidos.
5. Se admiten las sidrerías, merenderos y agroturismo, únicamente sobre caseríos
existentes y que tengan vivienda vinculada a explotación.
6. las líneas de tendido aéreo, las líneas subterráneas, las instalaciones técnicas de
servicios de carácter no lineal tipo A, las instalaciones técnicas de servicios de carácter
no lineal tipo B y las escombreras y vertederos de residuos sólidos. Para el
establecimiento de este último uso se precisará la previa aprobación de un Plan Especial,
a través del cual se justifique la oportunidad del emplazamiento elegido y se establezcan
las medidas necesarias de protección del medio.
7. Son admisibles los edificios de Utilidad Pública e Interés Social de todo tipo.
8. Las industrias o almacenamientos peligrosos se admiten previo análisis del impacto
ambiental.
9. Todas las obras de infraestructura y edificaciones permitidas se realizarán alterando lo
menos posible el medio original y su localización tendrá en cuenta de forma especial la
compatibilidad con las características topográficas y vegetales, de manera que no se
generen impactos ecológico-paisajísticos. Se solventarán de manera satisfactoria los
problemas de vertidos sólidos y líquidos y de suministro de agua y energía si se
requieren.
170
anteriores.
1. La parcela mínima para la edificación permitida en este tipo de suelo será de 10.000 m²
(unidad mínima de cultivo para Gipuzkoa) con carácter general. En el caso de que la
edificación tenga asociado el uso de vivienda o usos de hostelería complementarios a la
explotación (sidrerías, restaurantes, agroturismo....) la parcela mínima será de 20.000 o
30.000 m2 de acuerdo con la normativa especificada en los capítulos 9.4 y 9.5.
2. Las construcciones deberán ser armónicas en relación con el medio circundante en todo
lo que se refiere a volumetría, materiales, acabados y colores
3. Se cumplirá la normativa de protección e integración medioambiental y las condiciones
generales y particulares de las edificaciones en suelo no urbanizable.
5.- Por lo que respecta a las Áreas de Interés Agrario, en lo que entre en contradicción con el régimen
de usos y edificación recogido en los párrafos anteriores, el PGOUZ asume la regulación de usos
establecida en el Decreto 32/2006, de 21 de febrero, por el que se aprueba definitivamente el Plan
Territorial Parcial del Área Funcional de Zarautz-Azpeitia (Urola-Kosta), en su artículo 2.9 “Régimen
de aplicación en los ámbitos de interés agrario”
Artículo 9.6.05. Suelo No urbanizable de protección de aguas superficiales (AS)
1.- Esta categoría comprende los cauces y riberas de los ríos y arroyos que fluyen por el territorio
municipal (Iñurritza, Igerain, Aranburu, Olaa, Artico, Iturri-Illun, Paskualtso,,,) y su correspondiente
zona de protección establecida por el Plan Territorial Sectorial de Ordenación de Márgenes de los
Ríos y Arroyos de la C.A.P.V.
2.- La delimitación de esta categoría queda definida en la documentación gráfica del PGOUZ y se
establece sobre la base de las anchuras definidas en la normativa del PTS. Está formada por las
franjas de terreno de 15m de anchura medidos a partir de la línea de deslinde de cauce público. En
zonas con vegetación bien conservada se respetará además un retiro mínimo de 10 metros respecto
del borde exterior de la orla de vegetación de ribera (arroyo Aranburu y arroyo Olaa aguas arriba de la
cantera abandonada). En todos los casos este retiro se aplicará para cualquier intervención de
alteración del terreno natural (edificaciones, instalaciones o construcciones de cualquier tipo, tanto
fijas como desmontables, explanaciones y movimientos de tierras, etc.), salvo las relativas a las obras
públicas e instalaciones de infraestructuras, o a las acciones de protección del patrimonio cultural
debidamente justificadas.
3.- El criterio general a aplicar, en estas zonas, es el de preservar en la medida de lo posible las
condiciones naturales de las márgenes, favoreciendo la conservación de la vegetación de ribera
existente, fomentando la recuperación de las márgenes degradadas (por la presencia de
escombreras y vertederos o alteradas por encauzamientos u otras obras) mediante la repoblación de
las riberas deforestadas y garantizando la calidad de las aguas. Se evitará la ocupación o alteración
de los cauces y riberas y se tratará de minimizar los daños derivados de los riesgos naturales.
4.- En una banda de 100 metros de anchura a cada lado de los cauces únicamente se permitirán
aquellas construcciones, actividades y usos del suelo propios del Suelo No Urbanizable.
5.- En los cauces en los que para la defensa ante inundaciones, para la construcción de
infraestructuras, o para posibilitar el desarrollo urbanístico, se requiera disponer encauzamientos o
rectificaciones, estos se resolverán con tratamientos que favorezcan la integración ambiental del
cauce del río en el marco espacial del conjunto del valle, según los criterios contenidos en el punto
E.2. de la normativa del Plan Territorial de Ordenación de Márgenes de los Ríos y Arroyos de la
C.A.P.V.
171
6.- La regulación de usos y actividades en las zonas de protección de aguas superficiales se remite a
las determinaciones del PTS de Ordenación de Márgenes de los Ríos y Arroyos de la CAPV. En
general, cualquier actuación en el dominio público hidráulico y su zona de servidumbre deberá ser
sometida a la aprobación del órgano competente en materia de dominio público hidráulico. En general
en estas zonas se propiciarán las actividades de conservación y mejora ambiental del ecosistema y el
uso forestal de protección. Estos usos incluirán actuaciones de mantenimiento y limpieza de los
cauces y márgenes y de restauración de la vegetación de ribera con fines tanto naturalísticos como
de disminución del riesgo de inundación. El resto de usos se regularán conforme al PTS de
Ordenación de Márgenes de los Rios y Arroyos de la CAPV.
7.- Régimen de la edificación y de las obras. En principio esta categoría de suelo no se permite la
edificación, y se admiten únicamente obras relacionadas con la defensa de cauces, riego,
accesibilidad de los márgenes y similares, así como obras de urbanización elemental relacionadas
con la utilización recreativa de determinados enclaves tradicionales (campas, etc.). En ningún caso el
cierre de huertos o fincas colindantes con la zona de dominio público de ribera podrá hacerse con
materiales opacos, tan sólo se permitirán cierres vegetales.
Artículo 9.6.06. Condicionante superpuesto de áreas vulnerables a la contaminación de
acuíferos
1.- Los terrenos englobados en este apartado están sometidos al condicionante que lo define, el cual
opera superponiéndose a las anteriores categorías y subcategorías, limitando la forma en que se
pueden desarrollar sobre ellas determinadas actividades. Su delimitación aparece representada en
los planos de ordenación del suelo no urbanizable con una trama superpuesta a las categorías
anteriores.
2.- Se corresponden a las áreas que constituyen acuíferos subterráneos o áreas de recarga de éstos
y que presentan un muy alto o alto grado de vulnerabilidad a la contaminación, según los criterios del
"Mapa de vulnerabilidad de los acuíferos a la contaminación" de la C.A.P.V. realizado por el Gobierno
Vasco. En el término municipal de Zarautz este condicionante afecta a terrenos ubicados en el límite
sur del municipio (pertenecientes al Parque Natural de Pagoeta) y a parte del enclave de Elkano que
se corresponden con los afloramientos de calizas. Se incluyen así mismo las áreas subterráneas
delimitadas en el PTP de Urola-Kosta como Áreas de Interés Hidrológico (Aguas Subterráneas).
3.- Como criterio general en estas áreas se fija el de evitar la localización de actividades
potencialmente emisoras de contaminantes al suelo. Cuando razones de fuerza mayor exijan la
localización de este tipo de actividades, se exigirá la garantía de su inocuidad para las aguas
subterráneas.
4.- En las zonas con vulnerabilidad de acuíferos se vigilará de forma especial la posible producción de
vertidos que puedan contaminar acuíferos, prohibiéndose de forma expresa los vertidos de cualquier
naturaleza (sólidos o líquidos) que puedan contaminar las aguas de acuíferos subterráneos y los
vertederos de residuos sólidos.
5.- Para cualquier actuación en estas zonas se tendrán en cuenta las normas técnicas higiénicosanitarias y medioambientales en las explotaciones agrícolas y ganaderas y el cumplimiento de las
medidas que en este sentido se especifican en las normativas que regulan las actividades
clasificadas y exentas. Cualquier líquido residual procedente de explotaciones ganaderas se recogerá
y gestionará de forma separada por una empresa de residuos peligrosos debidamente autorizada.
Además se establecerán medidas de protección para los numerosos manantiales y principales
captaciones de agua ubicadas en territorio.
6.- Usos admisibles. La autorización de los usos que a continuación se relacionan estará
condicionada a la elaboración previa de un estudio hidrogeológico que demuestre la total inocuidad
de la actividad en relación a los acuíferos subyacentes y garantice la conservación indefinida de la
172
calidad de los recursos hídricos afectados. El contenido del estudio se ajustará a lo previsto en el
capítulo 9.3.
a) Agricultura (C1) y las construcciones e instalaciones relacionadas con la explotación agrícola
(C1.1.2.)
b) Ganadería (C3)
c) Aprovechamientos ganaderos intensivos y sus construcciones e instalaciones relacionadas
(C5.1.1, C5.1.2 y C5.1.3)
d) Industrias forestales de primera transformación (C5.3)
e) Vías de transporte (D1)
f) Líneas subterráneas (D4)
g) Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo B (D5)
h) Edificios de Utilidad Pública e Interés Social (E3)
7.- Usos prohibidos. Se prohíben en aquellas áreas delimitadas como zonas de vulnerabilidad alta o
muy alta a la contaminación de los acuíferos los nuevos emplazamientos referentes a los siguientes
usos y actividades:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)
o)
p)
q)
Áreas Recreativas (B2.1)
Invernaderos (C2)
Uso forestal productor (C4.2)
Industrias agroalimentarias de primera transformación no ligadas a una explotación (C5.2)
Actividades extractivas (C6)
Estaciones de servicio (D1.1)
Líneas subterráneas de transporte de sustancias potencialmente contaminantes de las aguas:
petróleo y derivados, combustibles líquidos, gas, aguas residuales, etc. (D4)
Grandes superficies de estacionamiento de vehículos al aire libre (D5.1)
Plantas de tratamiento de aguas, embalses y grandes depósitos (D5.2)
Centrales térmicas y de producción de gas (D5.3)
Plantas depuradoras y de tratamiento de residuos sólidos (D5.4)
Vertederos de residuos sólidos (D7)
Crecimientos apoyados en núcleos preexistentes (E1)
Crecimientos no apoyados en núcleos preexistentes (E2)
Campos de golf, instalaciones deportivas al aire libre y circuitos especialmente adaptados
para trial y todo terreno (E3.1) y Campings (E3.5)
Vivienda aislada (E4)
Industrias o almacenamientos peligrosos (E5)
Artículo 9.6.07. Condicionante superpuesto de áreas inundables
anteriores.
2.- Se trata de zonas que presentan por su localización, relieve y características topográficas, riesgos
ciertos de inundación en las máximas avenidas ordinarias según los periodos de recurrencia
establecidos por el “Estudio de la delimitación de zonas inundables de núcleos de población de las
cuencas internas de las CAPV” realizado por el Gobierno Vasco. Se ha considerado la línea de
inundación correspondiente al período de retorno de 500 años.
3.- Como criterio general en estas áreas se establece el de garantizar la libre circulación del agua
evitando la interrupción y cegamiento de cauces y zonas de aliviaderos y prevenir daños a
instalaciones, infraestructuras y construcciones susceptibles de ser afectadas por las aguas
173
desbordadas. Se seguirán las indicaciones establecidas en la normativa del Plan Territorial de
Ordenación de Márgenes de los Ríos y Arroyos de la C.A.P.V. Estas áreas deberán quedar
totalmente libres de urbanización, prohibiéndose toda infraestructura y edificación diferente de las
relacionadas con la defensa y aprovechamiento de las aguas, que dificulten el acceso y libre
utilización de los ríos, arroyos y embalses. Las actuaciones a desarrollar en zonas inundables deben
diseñarse para afrontar este riesgo. Se priorizará el uso de sistemas de drenaje sostenible para no
aumentar la escorrentía con respecto a la situación natural.
4.- En estas áreas se consideran permitidos sin ningún tipo de limitación todas aquellas actividades
que no impliquen la instalación de construcciones o infraestructuras de ningún tipo ni acumulaciones
de materiales de cualquier clase que supongan obstáculo a la dinámica natural de las aguas. Como
norma general todas las instalaciones que se sitúen en estas zonas deberán contar con diseños
adecuados para evitar los daños derivados de la inundación.
5. Se evitará la localización en estas zonas de equipamientos comunitarios y servicios públicos de
interés para la protección civil y la de instalaciones y almacenes que por su naturaleza, características
o materiales manipulados puedan originar riesgos graves y la acumulación de residuos tóxicos o
peligrosos. En concreto se evitarán en estas zonas nuevos emplazamientos referidos a los siguientes
usos y actividades:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
Construcciones e instalaciones relacionadas con la explotación agrícola (C1.1.2)
Invernaderos (C2)
Construcciones ligadas al uso forestal (C4.4.2)
Aprovechamientos ganaderos intensivos (C5.1)
Actividades extractivas (C6)
Estaciones de servicio (D1.1) y otros usos auxiliares a las vías de transporte (D1.2)
Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A (D5)
Vertederos de residuos sólidos (D7)
Usos edificatorios y crecimientos urbanísticos de cualquier tipo (E)
Campos de golf, instalaciones deportivas al aire libre y circuitos especialmente adaptados
para trial y todo terreno (E3.1) y Campings (E3.5)
Artículo 9.6.08. Condicionante superpuesto de áreas erosionables o con riesgos de erosión
anteriores.
2.- Se trata de aquellas áreas que por sus características litológicas y de relieve presentan un alto
grado de susceptibilidad a la aparición de fenómenos erosivos, de acuerdo con los resultados de
aplicación del Modelo de Erosión del Plan Territorial Sectorial Agroforestal y del Medio Natural de la
Comunidad Autónoma del País Vasco.
3.- Como criterio general para esta zona se establece el de mantenimiento de la cubierta arbórea y
arbustiva, cuando ésta exista en la actualidad, o su introducción y extensión en el caso de suelos
desnudos, como elemento fundamental de protección frente a los fenómenos erosivos. Se evitarán
aquellas actividades que afecten a la estabilidad del suelo. Se potenciará la reforestación de las
zonas desarboladas con especies de crecimiento medio o lento, limitando al máximo los desbroces
extensivos y los movimientos de tierra y primando la plantación de carácter manual sobre la
mecanizada, así como las entresacas y aclareos. Se condicionará el uso ganadero.
174
Artículo 9.6.09. Condicionante superpuesto de áreas de Interés Naturalístico
anteriores.
2.- Son las áreas de especial valor naturalístico (excluyendo los Enclaves Naturales Protegidos) que
han sido inventariadas en estudios y documentos de planificación. Algunas han sido seleccionadas
para su inclusión en la Red Natura 2000 y para las que en un futuro se redactarán Planes de Gestión
cuyas determinaciones se impondrán a las de este Plan General. En el municipio de Zarautz se
considera incluido en este condicionante el Área de Garate-Santa Bárbara que se encuentra en el
listado de la propuesta de Espacios Natura 2000 en la CAPV acordada el 10 de junio de 2003 (LIC
ES2120007) ya que presenta la mayor concentración de testigos de alcornocal (Quercus suber) de la
CAPV, con la presencia de bosquetes de cierta entidad. Así mismo se incluyen las zonas periféricas
tanto del Biotopo del Área de Inurritza como del Parque de Pagoeta y el ámbito de ordenación del
PTS de Zonas Húmedas correspondiente a la Ría del Inurritza (A1G3). Con la delimitación de este
condicionante se pretenden evitar las actuaciones más impactantes en un territorio especialmente
sensible.
3.- Como criterio general para esta zona se establece el mantenimiento del aprovechamiento actual
pero asegurando la renovación y la conservación de los valores ecológicos que las hacen valederas
de su inclusión en la Red Natura. Así, en la zona de Santa Bárbara se pretende mantener las masas
de alcornoque actualmente existentes y recuperar zonas dónde actualmente no está presente. Para
las zonas periféricas de Inurritza y Pagoeta se pretende mantener el uso actual con las
determinaciones establecidas en sus correspondientes Planes de Ordenación.
4.- Como norma general y en cumplimiento de los apartados 2, 3 y 4 del artículo 6 de la Directiva
92/43/CEE, cualquier actuación que se pretenda llevar a cabo en terrenos comprendidos en estos
espacios, deberá someterse a una adecuada evaluación de sus repercusiones teniendo en cuenta
sus objetivos de conservación. Para ello se atenderá a los procedimientos de evaluación de impacto
ambiental establecidos en la Ley de Protección del Medio Ambiente del País Vasco.
5.- La regulación de usos y actividades establecida en el PGOUZ tendrá carácter transitorio y
subsidiario en tanto en cuanto la zona de Garate-Santa Bárbara no cuente con el Plan de Gestión
correspondiente o, en su caso, el Ayuntamiento de Zarautz apruebe algún Plan Especial que podrá
incluir dentro de su ámbito zonas periféricas a la declarada como LIC. En esta zona serán permitidos
los usos correspondientes a las categorías a las que se superpone con la consideración de que la
implantación de algunos de ellos estará sometida al procedimiento de Evaluación de Impacto
Ambiental al tener la consideración de zonas ambientalmente sensibles. No podrá otorgarse ninguna
autorización, licencia o concesión que habilite para la realización de actos de transformación de la
realidad física o biológica sin informe favorable del órgano foral competente.
175
MATRIZ DE ASIGNACIÓN DE USOS A LAS CATEGORÍAS DE ORDENACIÓN
USOS Y ACTIVIDADES ACTUALES O POTENCIALES
A) PROTECCIÓN AMBIENTAL
1. Conservación
2. Mejora ambiental
B) OCIO Y ESPARCIMIENTO
B1. Uso público extensivo
B2. Uso público intensivo
B2.1. Áreas Recreativas
B2.2. Actividades. ligadas a la circulación de vehículos a motor
B3. Actividades cinegéticas y piscícolas
B3.1. Caza
B3.2. Pesca
C) EXPLOTACIÓN DE RECURSOS PRIMARIOS
C1. Agricultura
C1.1. Construcciones e instalaciones relacionadas con la explotación agrícola
C1.1.1. Almacenamiento y conservación de útiles y productos(chabolas)
C1.1.2. 1ª transformación de productos
C1.1.3. Actividades complementarias
C1.1.4. Caseríos. Vivienda ligada a explotación agropecuaria
C2. Invernaderos
C3. Ganadería
C3.1. Construcciones ligadas a la actividad ganadera (cercados, bordas, etc.)
C4. Uso forestal
C4.1. Uso forestal de conservación
C4.2. Uso forestal de protección
C4.3. Uso forestal productor
C4.4. Construcciones ligadas al uso forestal
C4.4.1. Manejo de las masas (cortafuegos, pistas, cercados, etc.)
C4.4.2. Almacenamiento y conservación de útiles y productos
C5. Industrias agrarias
C5.1. Aprovechamientos ganaderos intensivos
C5.1.1. Constr. para 1ª transformación de productos
C5.1.2. 1ª transformación de productos (queserías, etc.)
C5.1.3. Actividades complementarias
C5.1.4. Caseríos. Vivienda ligada a explotación ganadera
C5.2. Industrias agroaliment. de 1ª transf. no ligadas a una explot.
C5.3. Industrias forestales de 1ª transformación (aserraderos, etc.)
C6. Actividades extractivas
Especial
Protección
Mejora
Ambiental
EP
MA1
1
1
1
1
2
MA2
Forestal
Agroganadera y
campiña
Protección
Aguas
superficiales
AS
Vulnerabilidad
acuíferos
Áreas
inundables
Áreas
erosionables
Áreas de
Interés
Naturalístico
FP
FI
AG
1
1
2
2
2
2
2
2
1
1
---
---
---
---
2(c)
2
2
2
2
2
--
--
--
--
3
3
2
2(a)
2
2
2
2(a)
2
2
2
2
3
3
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3
2
2
2(a)
2
2(a)
3
3
3
2
3
2
2(b)
2(b)
2(b)
2(b)
2(b)
2(b)
2(b)
2(b)
2
2
2
2
2(b)
2(b)
2(b)
2(b)
3
3
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3
2
1
2
2(d)
2
2(c)
2(c)
3
3
3
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3
2
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3
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1
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3
3
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3
2(d)
2(d)
2(d)
2
3
2(d)
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3
3
3
3
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2
2
2
2
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2
2
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2
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2(b)
2
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3
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2(b)
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2(c)
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2(b)
2
2(b)
3
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2
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3
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3
3
3
2
2(d)
2(d)
2(d)
2
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3
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3
3
3
3
3
3
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2
3
3
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2
3
3
2(c)
176
USOS Y ACTIVIDADES ACTUALES O POTENCIALES
Especial
Protección
EP
D) INFRAESTRUCTURAS
D1. Vías de transporte
D1.1. Estaciones de servicio
D1.2. Otros usos auxiliares
D2. Caminos rurales
D3. Líneas de tendido aéreo
D4. Líneas subterráneas
D5. Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo A
D5.1. Grandes superficies de estacionamiento al aire libre
D5.2. Grandes depósitos y plantas de tratamiento de agua, embalses
D5.3. Producción y transformación de energía y gas
D5.4. Plantas depuradoras y de tratamiento de residuos sólidos
D6. Instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal tipo B
D7. Vertederos de residuos sólidos
E) CRECIMIENTOS URBANÍSTICOS
E1. Crecimientos apoyados en núcleos preexistentes
E2. Crecimientos no apoyados en núcleos preexistentes
E3. Edificios de utilidad pública e interés social
E3.1. Equipamientos deportivos
E3.2. Equipamientos socioculturales
E3.3. Equipamiento docente
E3.4. Equipamientos recreativos
E3.5. Usos Terciarios
E3.6. Equipamientos sanitarios
E3.7. Equipamientos religiosos
E3.8. Equipamientos de servicios públicos
E4. Vivienda aislada en Suelo No Urbanizable
E5. Industrias o almacenamientos peligrosos
Mejora
Ambiental
MA1
MA2
Forestal
FP
Agroganadera y
campiña
FI
AG
Protección
Aguas
superficiales
AS
Vulnerabilidad
acuíferos
Áreas
inundables
Áreas
erosionables
Áreas de
Interés
Naturalístico
3
3
3
2(c)
2(c)
2(c)
3
3
3
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
3
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2(c)
2(c)
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
3
2
2
2
2(d)
3
2(d)
2
2
2(d)
2
3
3
2
2
2
2(c)
2(c)
2(c)
2
2
2
2(c)
2(c)
2(c)
2
2
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
3
3
3
3
3
2(c)
3
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
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3
2
2
3
3
3
3
3
2(d)
3
3
3
3
3
2
3
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
2(c)
3
3
3
3
2
3
3
3
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2
3
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3
3
3
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2(c)
3
2(c)
3
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2
2
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2
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2
2
2
2
2
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3
2(c)
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2(d)
2(d)
2(d)
3
2(d)
2(d)
2(d)
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2(c)
2(c)
2
2(c)
2(c)
2
2
2
3
3
2(c)
2(c)
2
2(c)
2(c)
2
2
2
3
3
1= Propiciado; 2= Admisible; 3= Prohibido; --= No procede
(a) Vehículos agrícolas o forestales
(b) Conforme a Normativa vigente en la materia
(c) Previo análisis de la afección
(d) Previa realización de un estudio hidrogeológico
NOTA: La admisibilidad de cualquier nueva infraestructura estará condicionada a la calificación de Utilidad Pública, estando sometidas al procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental.
177
TÍTULO 10. CATÁLOGO DEL PATRIMONIO DE INTERÉS ARQUITECTÓNICO,
ARQUEOLÓGICO Y ETNOGRÁFICO Y RÉGIMEN DE PROTECCIÓN
Artículo 10.1.01. Ámbito, alcance y clasificación del catálogo
1.- De conformidad con lo establecido en el artículo 4.2.10 del Tomo 01 del PGOUZ, el catálogo
recogido en el presente título es un instrumento complementario de la ordenación urbanística que
inventaría e identifica los bienes tanto naturales como artificiales objeto de protección por la normativa
urbanística por formar parte del legado cultural e histórico del municipio.
2.- Bajo el concepto genérico de Catálogo se incluyen los edificios, construcciones (ya sean
consideradas individualmente o como parte de un conjunto) espacios, zonas y elementos existentes
dentro del término municipal que por su valor histórico, artístico, urbanístico, etnográfico, naturalístico,
social o de otra naturaleza se consideran merecedores de protección y defensa.
3.- La actualización y/o modificación de los listados contenidos en cada categoría del catálogo del
PGOUZ se tramitará y aprobará por el procedimiento previsto en la normativa de régimen local. La
inclusión, exclusión o cambio de categoría de protección dentro del catálogo deberá estar
debidamente justificada sobre la base de la realización de un estudio actualizado y detallado.
Igualmente, mediante ordenanza de desarrollo se podrán definir mas exhaustivamente y, en su caso,
señalar con mayor detalle las características de los elementos incluidos en el catálogo y precisar el
régimen de protección que les corresponde. Los planes de ordenación pormenorizada podrán
también incluir motivadamente propuestas de modificación de elementos del catálogo incluidos en su
ámbito de ordenación, e incluso excluir elementos de interés local de la categoría 2 por necesidades
debidamente justificadas de la ordenación urbanística.
4.- Dentro del catálogo de elementos a proteger se distinguen los siguientes tres grupos genéricos:
A) Patrimonio Arqueológico, dentro del que se distinguen las Zonas Arqueológicas (ZA) y las
Zonas de Presunción Arqueológica (ZPA)
B) Patrimonio histórico-arquitectónico. Relativo a edificaciones y bienes Inmuebles, entre los
que se distinguen diferentes clases y categorías de protección según tengan la
consideración de bienes culturales calificados o inventariados, o su interés, mayor o
menor, sea exclusivamente local.
C) Otros bienes y elementos, no edificaciones, objeto de protección tales como elementos
de carácter etnográfico, ornamentales, esculturas, árboles singulares, parques urbanos o
espacios naturales.
5.- En los planos de ordenación figuran especificados los edificios, espacios y elementos que quedan
sujetos al Régimen de Protección, con indicación de la categoría y nivel que a cada uno le
corresponde.
Artículo 10.1.02. Definiciones
1.- A los efectos de lo regulado en el presente Título, se establecen las siguientes definiciones:
2.- Nivel de Protección. Es el régimen normativo que determina el grado de denominación a que está
sometido un inmueble, elemento, espacio o conjunto y, en consecuencia, la clase de obras de todo
178
tipo que se pueden efectuar sobre él y sobre su entorno inmediato, cuando tal circunstancia se señala
de forma expresa.
3. Se entiende por fachada los paramentos de un edificio visibles desde la vía pública y desde el
espacio libre interior de la manzana. El concepto de fachada se extiende de forma integral desde el
basamento del edificio, o línea de contacto con la acera o jardín, hasta la cima de coronación de su
cubierta, incluidas chimeneas y elementos ornamentales como pináculos, cornisas, mansardas,
estatuas, veletas, chimeneas, etc.
4.- Se consideran instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, aquéllas que son
necesarias para que la construcción que se pretende rehabilitar reúna las condiciones mínimas de
habitabilidad, tales como ascensor, instalaciones de energía eléctrica, distribución de agua, teléfono,
calefacción, saneamiento, servicios higiénicos y cocinas ventiladas e iluminadas artificialmente,
debiendo ser normalmente instalaciones empotradas, tanto las del interior de la construcción como
las de las acometidas exteriores que acceden a ella.
5.- Se consideran elementos de urbanización los definidos como tales en los Decretos Autonómicos
sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado. Asimismo los
conceptos de sustitución y restauración mencionados en el presente Título y no regulados de forma
expresa por el PGOUZ tienen el alcance y contenido recogido en la citada normativa autonómica.
Artículo 10.1.03. Obras en los Edificios, Conjuntos y Espacios Protegidos
1.- Las intervenciones constructivas realizadas en los edificios y conjuntos objeto de protección o
conservación se ajustarán a las condiciones particulares que se establecen en el presente Título. A
salvo de las disposiciones particulares para cada edificio, en general las obras en los edificios y
conjuntos protegidos deberán tener en cuenta las salvedades y particularidades que se indican en los
apartados siguientes.
2.- Obras de restauración (científica y conservadora) y obras de conservación y ornato. Su regulación
y contenido se ajustarán a lo expresado en la normativa vigente sobre actuaciones protegidas de
rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado (Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, o
normativa que lo sustituya). Cuando las intervenciones derivadas de este tipo de obras afecten a las
partes o los elementos protegidos, según las categorías, su ejecución deberá garantizar la utilización
de técnicas, materiales, diseños y colores similares a los preexistentes y adecuados a los valores
estéticos y arquitectónicos protegidos.
3.- Obras de consolidación y de reforma. Su regulación y contenido se ajustarán a lo expresado en la
normativa vigente sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y
edificado (Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, o normativa que lo sustituya). Las intervenciones de
reforma y de rehabilitación que afecten a las partes o a los edificios protegidos deberán respetar las
condiciones que por tipo de intervención y por categoría de protección se señalan en cada caso.
4.- Las piezas o partes de los edificios y elementos incluidos en la categoría de bienes de interés
cultural especial que no puedan ser reutilizados o integrados en el edificio y sean recuperables, se
trasladarán al lugar que determine la Administración competente. Se procederá del mismo modo en el
caso de elementos de interés procedentes de edificios con cualquier otra categoría de protección.
5.- Derribos. Ningún edificio incluido en el catálogo podrá en principio derribarse. La declaración de
ruina de los edificios calificados e inventariados como bienes culturales y las actuaciones previas y
posteriores a la resolución sobre el posible derribo de los mismos se regularán conforme a la
normativa autonómica sobre el Patrimonio Cultural Vasco.
179
CAPÍTULO 10.2. PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO
Artículo 10.2.01. Concepto del patrimonio arqueológico y tipologías
1.- Se incluyen en el catálogo del patrimonio arqueológico de Zarautz las Zonas Arqueológicas o de
Presunción Arqueológica así inventariadas o calificadas por el órgano competente del Gobierno
Vasco en materia de patrimonio cultural. Se trata de lugares poseedores de valores merecedores de
protección y defensa cuyo estudio requiera la utilización de la metodología arqueológica. Las Zonas
de presunción arqueológica son áreas que interesa proteger debido a que se presume que en las
mismas existan restos arqueológicos.
2.- En atención a los criterios de delimitación de la zona de protección y a la conjunción de los
mismos se definen las siguientes tipologías de zonas y áreas de presunción arqueológica
1. Tipología (A). Área intramuros del edificio
2. Tipología (B). Área intramuros del edificio mas 15 metros alrededor del mismo, a partir de
sus bordes mas exteriores.
3. Tipología (C). Área que ocupa el elemento mas 5 metros alrededor del mismo, a partir de
sus bordes más exteriores.
4. Tipología (D). Área que ocupan el edificio y las instalaciones anexas al mismo.
5. Tipología (E). Se corresponde con un área específicamente delimitada en los planos
3.- Cuando se hagan excavaciones y sondeos en cualquiera de las zonas arqueológicas, además del
cumplimiento de las condiciones señaladas en los siguientes artículos, se deberá notificar al
ayuntamiento para, en su caso, facilitar un posible estudio geológico de la zona.
Artículo 10.2.02. Zonas arqueológicas de interés especial. Régimen de actuación.
1.- El régimen de autorización de obras y usos en estas zonas será el establecido por la normativa
autonómica de Patrimonio Cultural Vasco y por lo establecido en la resolución específica de
declaración de zona arqueológica o de presunción arqueológica. Se incluyen en este régimen todas
las actividades, incluida la agrícola y forestal, y obras de derribo, excavaciones, urbanización,
edificación, remoción o movimiento de tierras que pudieran llevarse a cabo en las zonas delimitadas
en los planos.
2. Como criterio general se establece el de no permitir ninguna actividad u obra susceptible de poner
en peligro o deteriorar los yacimientos arqueológicos encontrados o los que puedan permanecer
ocultos en el terreno o la edificación.
3.- Las actuaciones arqueológicas permitidas serán las definidas en la normativa autonómica sobre
Patrimonio Cultural Vasco y precisaran de la previa del órgano foral o autonómico competente.
4.- En los casos en los que la actuación arqueológica se haga necesaria como consecuencia de
cualquier tipo de obras que afecten a las zonas incluidas en los listados 1 y 3 del artículo siguiente, el
promotor deberá presentar el correspondiente proyecto arqueológico ante la Diputación Foral para su
supervisión y autorización previa a la concesión de la licencia municipal para la ejecución de las
obras.
5.- Quienes soliciten licencia para realizar cualquier tipo de obra o actuación de carácter no
arqueológico en las zonas incluidas en el listado 2 del artículo siguiente (zonas en las que se
presuma la existencia de restos arqueológicos) deberán aportar junto con el proyecto de obras que
pueda afectarlas un estudio sobre el valor arqueológico del terreno y/o la edificación sobre la que
vayan a actuar, y la incidencia que pueda tener en el proyecto de obras. El órgano foral o autonómico
180
competente será quien determine la necesidad de redactar un proyecto arqueológico, así como
otorgará, en su caso, la autorización previa a la licencia municipal de obras.
Artículo 10.2.03. Listado de zonas arqueológicas de interés especial.
1.- Con independencia de las alteraciones futuras que puedan producirse por resoluciones de los
órganos forales o autonómicos competentes, se incluyen en el catálogo del Patrimonio Arqueológico
de Zarautz en la categoría de zonas arqueológicas de interés especial, las que se detallan en los
apartados siguientes:
2.- Listado 1. Zonas Arqueológicas inscritas como bien cultural con la categoría de Conjunto
Monumental.
Denominación
Casco Histórico
Tipología
(E)
Fecha de inscripción
Orden 12/02/1998
BOPV 27/03/1998
3.- Listado 2. Zonas declaradas de Presunción Arqueológica
Denominación
Caserío Ibaieta
Ficha y Tipología
1 – (A)
Caserío Berazadi Zaharra
2 – (A)
Templo de San Martín de Ibaieta
3 – (A)
Caseríos Agerre Erdikoa y Behekoa
7 – (A)
Ermita de San Pelayo (primitiva
ubicación en la zona del Biotopo de
Iñurritza; sin estructuras visibles).
Astilleros (sin estructuras visibles.
Sector industrial Errotaberri)
Molino Errotaberrieta
8 – (E)
10 – (D)
Ferrería Basobeltz (hoy caserío)
11 – (D)
Ferrería Germada-Molino Olaa
12 – (D)
Caserío Gurmendi Zahar
13 – (A)
Caserío Etxebeste
14 – (A)
Ermita San Sebastián
15 – (A)
Molino Abendaño
17 – (D)
Molino Igerain (ruinas)
18 – (E)
Caserío Arbestain Txiki
21 – (A)
Caserío Elkano Goena
22 – (A)
9 – (E)
Fecha de declaración
Resolución 17/09/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
181
Torre de los Zarautz B/hoy Palacio
de Narros
Beaterio-Ermita de la Santísima
Trinidad (sin estructuras visibles.
Entre Trinidad y Amesti kalea)
Hospital (hoy Residencia de ancianos
Santa Ana)
Ermita o humilladero de Santa
Marina (sin estructuras visibles. En el
cruce entre Ipar y Santa Marina
kalea)
Convento de San Francisco
25 – (B)
26 – (E)
29 – (A)
30 – (E)
38 – (A)
Convento de las Clarisas
Franciscanas (Santa Clara)
Caserío de Argoain Haundi
39 – (A)
41 – (A)
Caserío Garro
42 – (A)
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
BOPV 30/10/1997
4.- Listado 3. Zonas Arqueológicas no declaradas pero propuestas para declarar como Monumentos
/ Conjuntos Monumentales por la Comunidad Autónoma del País Vasco.
Denominación
Yacimiento romano de Arbiun
Asentamiento de Herriko Barra
Ficha y Tipología
20 – (E)
43 – (E)
Artículo 10.2.04. Zonas arqueológicas de interés local. Régimen de actuación
1. Como criterio general se establece el de no permitir ninguna actividad u obra susceptible de poner
en peligro o deteriorar los yacimientos arqueológicos encontrados o los que puedan permanecer
ocultos en el terreno o la edificación. Subsidiariamente se aplicarán a estas zonas las normas
vigentes establecidas para las zonas declaradas de presunción arqueológica por el órgano foral o
autonómico competente.
2.- Cuando se solicite licencia para realizar cualquier tipo de obra o actuación de carácter no
arqueológico en las zonas incluidas en el listado 4 del artículo siguiente que implique excavación, el
ayuntamiento valorará y decidirá la necesidad o no de redactar un proyecto arqueológico. En todo
caso, el promotor deberá dar cuenta al ayuntamiento del inicio de las obras para que los técnicos
municipales se personen en el momento de la excavación. Si de la excavación se dedujera la
existencia de restos arqueológicos se deberá parar la obra mientras se realiza el proyecto y la
campaña arqueológica.
Artículo 10.2.05. Listado de zonas arqueológicas de interés local
1.- Con independencia de las alteraciones futuras que puedan producirse, se incluyen en el catálogo
del Patrimonio Arqueológico de Zarautz en la categoría de zonas arqueológicas de interés local, las
que se detallan en los apartados siguientes:
2.- Listado 4. Zonas de presunción arqueológica de interés local
Denominación
Conjunto Monumental de la villa de Zarautz, en la
Tipología
(E)
182
parte no incluida en el listado 1, y una banda de
aproximadamente 20 metros de anchura en la parte
sur de Zigordia kalea (números pares) hasta su
encuentro con San Frantzisko kalea
Zona sur del conjunto monumental; desde el límite de
la zona anterior hasta el límite sur del área 1-1
Zona periférica de la parroquia Santa María La Real,
en la parte no incluida en el listado 1
Ermitas de Santa Bárbara y San Blas y un perímetro
de 15 metros de todas las ermitas incluidas en el
listado 2, a partir de sus bordes mas exteriores
Finca de Villa Munda/Zeleta Berri
Antiguo solar del caserio Balentzegi haundi. S XVI
Caserío Aierdi
Caserío Oiarte
Caserío Isasti
Caserío Añorbe
Presa de Olaa
Conjunto de antiguas instalaciones del puerto o muelle
de mina y cargadero de Malla Arria
Talaia de Santa Cruz ( monte Santa Barbara)
Talaia de Talaimendi (restos de estructura circular)
(E)
(E)
(B)
(E)
(A)
(A)
(A)
(A)
(A)
(D)
(D)
(C)
(C)
CAPÍTULO 10.3 PATRIMONIO HISTÓRICO-ARQUITECTÓNICO
Artículo 10.3.01. Concepto y tipologías
1.- Se incluyen en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico de Zarautz las edificaciones y
conjuntos de edificaciones declarados como bienes de interés cultural en alguna de las categorías de
Monumento o Conjunto Monumental por el órgano competente del Gobierno Vasco en materia de
patrimonio cultural, así como aquellos otros edificios que sin estar calificados en sentido estricto como
bienes de interés cultural, reúnen algunas características que las hacen dignas de protección y
defensa en mayor o menor medida.
2.- En función de la tipología y nivel de protección se establecen las siguientes zonas y categorías:
a) Casco Antiguo que, a su vez está conformado por dos ámbitos:
a. Conjunto Monumental de la villa de Zarautz
b. Área de transición
b) Conjunto Monumental del camino de Santiago
c) Bienes inmuebles de interés especial.
d) Bienes inmuebles de interés local
e) Otros bienes inmuebles de interés
Artículo 10.3.02. Casco Antiguo. Concepto, ámbito y régimen general de protección
1.- Se incluye en la zona del Casco Antiguo el conjunto de suelos y edificaciones conforman al día de
hoy una unidad urbana identificable para la que el PGOUZ propone su declaración como Área de
Rehabilitación Integrada. El Casco Antiguo comprende la totalidad de terrenos declarados Conjunto
Monumental que coinciden con lo que puede denominarse el “núcleo histórico” de Zarautz, así como
aquellas unidades edificatorias y espacios públicos de su entorno mas inmediato o próximo que
podemos denominar “área de transición” y que comprende los primeros terrenos que fueron
183
ocupados en la primera mitad del siglo pasado sobre las huertas existentes y siguiendo los camino de
la trama medieval.
2.- El conjunto de la villa de Zarautz está calificado como Bien Cultural, con la categoría de Conjunto
Monumental por Decreto 305/1994, de 12 de julio publicado en el BOPV de 19 de agosto de 1994, y
el de 29 de noviembre de 1994 (corrección de errores); y Decreto 422/1994, de 2 de noviembre de
1994, publicado en el BOPV de 30 de noviembre de 1994 (régimen de protección particularizada del
edificio de Kale Nagusia 9).
3.- En el ámbito incluido en el conjunto monumental, en tanto no se aprueben los instrumentos
urbanísticos que desarrollen las previsiones de los Decretos 305/1994 y 422/1994, el régimen de
actuación y protección del patrimonio edificado será el regulado en los citados Decretos. Igualmente
se aplicará con carácter transitorio el mismo régimen de protección (especial, media o básica)
establecido en dichos decretos a los edificios del área de transición que se les otorguen tales
categorías de protección. El Plan Especial de Rehabilitación del Casco Antiguo podrá, de forma
justificada, modificar tanto los elementos individualizados objeto de protección como las propias
categorías.
4.- Como norma general en el Casco Antiguo, hasta que no se apruebe el Plan Especial de
Rehabilitación, no se admitirán modificaciones en las alineaciones y rasantes existentes ni
incrementos o alteraciones de la edificabilidad, parcelaciones y agregaciones y, en general, cambios
en la distribución de volúmenes, cubierta y huecos que afecten a la armonía del conjunto y a sus
soluciones técnicas y artísticas.
5.- Para aquellos inmuebles y elementos que estén declarados Monumentos de forma individualizada
con el grado de Bien Cultural Calificado, o lo sean en el futuro y que por tal circunstancia cuenten con
un régimen de protección pormenorizado, les será de aplicación dicho régimen, y la normativa de los
citados Decretos será de aplicación subsidiaria.
6.-De conformidad con lo señalado en los apartados anteriores, el patrimonio edificado dentro del
Casco Antiguo se clasifica conforme a los listados y categorías señalados en los siguientes artículos.
Artículo 10.3.03. Elementos individualizados objetos de protección en el Conjunto Monumental
de la Villa de Zarautz
1.- Elementos objeto de protección especial. Se incluyen en esta relación aquellos inmuebles y
elementos urbanos que por su carácter singular y sus excepcionales valores arquitectónicos,
artísticos o culturales han sido declarados Monumentos con la categoría de bienes culturales
calificados o son susceptibles de ser calificados como tales. Se incluyen en esta relación los
siguientes:
a)Iglesia parroquial de Santa María La Real (Elizaurrea 1)
b)Torre Medieval con campanario (Elizaurrea sin número)
c) Casa Makazaga (Makatza, Orape kalea, nº 18)
d)Casa Palacio de Portu (Casa Consistorial, Zigordia kalea, nº 13)
e)Torre Luzea (Kale Nagusia, nº 28)
f) Casa Dotorekua (Zigordia kalea, nº 31)
g)Iglesia de San Juan Bautista y Convento de los Franciscanos (S.Frantzisko kalea, nº 2)
h)Palacio de Narros (Elizaurrea, nº 2)
2.- Elementos objeto de protección media. Se incluyen en esta relación aquellos inmuebles que han
sido declarados Monumentos con el grado de bienes inventariados, o los que más allá de la mera
notoriedad ambiental, reúnen valores muy significativos. Se incluyen en esta relación los siguientes:
a)Azara kalea. Edificio nº 2 (Casa Zarautz-Gamboa)
b) Kale Nagusia. Edificios nº 7, nº 10, nº 14 (Sorreluz Enea), nº 21 (Torre Laburra), nº 27
(Mercado municipal), y nº 30
184
c) Trinidade kalea. Edificios nº 7 y nº 11
d)Edificio constituido por el nº 20 de Orape kalea, nº 6 de Ipar kalea y nº 2 de Zigordia kalea (Cine
Modelo)
e)Zigordia kalea. Antiguo edificio nº 1, hoy sin número y con acceso desde Azara 17.
f) Ermita de Santa Marina (Santa Marina kalea, nº 1)
3.- Elementos objeto de protección básica. Se incluyen aquellos inmuebles que sin poseer valores
relevantes, constituyen una parte interesante del patrimonio edificado desde el punto de vista
tipológico o ambiental. Se incluyen en esta relación los siguientes:
a)Azara kalea. Edificios nº 4, y nº 6 (en este último la planta baja y primera)
b)Ipar kalea. Edificios nº 1y nº 10.
c) Contrafuerte entre los edificios de Ipar kalea nº 11 y nº 13
d)Kale Nagusia. Edificios nº 4, nº 9, nº 31, nº 32, nº 33, nº 35, nº 36, nº 37, nº 38, y nº 39
e)Nafarroa kalea. Edificio nº 10
f) Orape kalea. Edificio nº 4
g)San Frantzisko kalea. Edificios nº 9 y nº 19
h)San Inazio kalea. Edificios nº 4, nº 5 y nº 6
i) Trinidade kalea. Edificios nº 1, nº 2, nº 8, nº 10, nº 12 y nº 14
j) Zigordia kalea. Edificios nº 4, nº 6, nº 17, nº 19, nº 21 (en el nº 21 la planta baja y primera), y nº
25 (en el nº 25 la planta baja)
4.- Además de los citados, y a expensas de lo que se decida sobre su régimen de protección en el
Plan Especial de Rehabilitación del Casco, se otorga el régimen de protección básica a los siguientes
elementos:
a)Azara kalea. Edificio nº 10, y edificio nº 17 (en este último el dintel o escudo sobre la puerta de
entrada al edificio)
b)Nafarroa kalea. Edificio nº 8
c) Torre Luzea Parkea. Edificio nº 1 (la parte principal que da frente a Kale Nagusia, sin incluir el
elemento de la trasera en Torre Luzea Parkea)
d)Trinidad kalea. Edificio nº 5 (el contrafuerte situado junto a la medianera de Trinidad kalea 3)
5.- Elementos objeto de protección particularizada
a)Kale Nagusia. Edificio nº 9
6.- Elementos discordantes. Son aquellos que no se adecuan al entorno del Conjunto Monumental.
Se incluyen en esta relación los siguientes:
a)Azara kalea. Edificios nº 9, nº 12, nº 13 y nº 15
b)Elizaurre. Edificio nº 3
c) Ipar kalea. Edificios nº 5 y nº 8
d)Kale Nagusia. Edificios nº 13 y nº 16
e)Nafarroa kalea. Edificio nº 16
f) Orape kalea. Edificios nº 8, y nº 10 (en conjunto con el de Santa Marina kalea, nº 3), nº 12 y nº
16
g)San Frantzisko kalea. Edificios nº 21y nº 23
h)Torre Luzea Parkea. Edificio nº 2
i) Trinidade kalea. Edificio nº 6
j) Zigordia kalea. Edificios nº 7, nº 11 y nº 29
7.- Elementos sustituibles. Son los inmuebles que no presentan ningún valor arquitectónico, histórico
o artístico pero tampoco presentan una discordancia respecto al entorno. Se encuentran adscritos a
esta categoría todos los que no estén incluidos en alguna de las anteriores. Se incluye expresamente
en este apartado el edificio de Kale Nagusia nº 29, calificado de protección básica por el Decreto
305/1994, y posteriormente desafectado por resolución de 20 de diciembre de 2004.
185
Artículo 10.3.04. Elementos individualizados objetos de protección en el área de transición del
Casco Antiguo
1.- Elementos objeto de protección media. Se incluyen en esta categoría y se les aplica
transitoriamente el mismo régimen que a los de protección media del Conjunto Monumental, a los
siguientes:
a) Foruen kalea. Edificio nº 1
b) Lege Zaharren. Edificio nº 4
c) Zigordia kalea. Edificios nº 18 (la parte del edificio situada junto a Zigordia 16), y nº 28.
2.- Elementos objeto de protección básica. Se incluyen en esta categoría y se les aplica
transitoriamente el mismo régimen que a los de protección básica del Conjunto Monumental, a los
siguientes:
a) Foruen kalea. Edificios nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6 y nº 8
b) Herrikobarra. Edificios nº 2, nº 8, nº 13, nº 14, y nº 34
c) Lege Zaharren. Edificios nº 1, nº 2, nº 3, nº 5, y nº 6
d) Ipar kalea. Edificio nº 4
e) Patxiku kalea. Edificio nº 2
f) San Frantzisko kalea. Edificios nº 6 y nº 10 (en este último caso sin incluir la terraza situada al
Este, ni el añadido al norte junto al ferrocarril que se considera expresamente discordante)
g) Santa Marina kalea. Edificios nº 2 (antiguas escuelas públicas y biblioteca), nº 4, nº 6, nº 8, nº
10, nº 12, nº 14, nº 22 y nº 28
h) Zigordia kalea. Edificios nº 16, nº 20 y 33 (antiguas escuelas de niños y niñas) y nº 34
(antiguo frontón Zinema)
3.- Al resto de edificaciones no incluidas en los apartados anteriores se les aplicará el régimen
previsto para los elementos sustituibles en el Decreto del Conjunto Monumental.
Artículo 10.3.05. Conjunto Monumental del Camino de Santiago
1.- Se incluye en este apartado el Conjunto Monumental del camino de Santiago calificado como Bien
Cultural, con la categoría de Conjunto Monumental por Decreto 14/2000, de 25 de enero publicado en
el BOPV de 11 de febrero de 2000. Dentro del mismo, y en lo que respecta al Camino de la Costa a
su paso por el término municipal de Zarautz, se consideran los siguientes elementos protegidos
afectos al Camino de Santiago:
a) El conjunto de vías, caminos, carreteras y calles que constituyen el trazado viario soporte del
Camino de Santiago y la obra civil afecta al mismo (calzadas y puentes).
b) Otros elementos urbanos, constituidos por el conjunto de Picotas, Cruces de Término y
Fuentes afectos al Camino.
c) Ermita de San Martín de Ibañeta calificado como inmueble individualizado objeto de
protección básica.
d) Calzada empedrada de Santa Bárbara calificada como obra civil individualizada afecta al
camino de Santiago.
2.- En el ámbito incluido en esta categoría, el régimen de actuación y protección del patrimonio
edificado será el regulado en el Decreto 14/2000, sin perjuicio de que los instrumentos de
planeamiento puedan establecer condiciones más restrictivas.
Artículo 10.3.06. Bienes inmuebles de interés especial
1.- Se incluyen en este apartado aquellos bienes inmuebles del municipio de Zarautz que por su
carácter singular y sus excepcionales valores arquitectónicos, artísticos, históricos o culturales hayan
sido declarados de interés cultural, tanto con anterioridad a la entrada en vigor de Ley de Patrimonio
Cultural Vasco como en aplicación de la misma. También se incluyen aquellos otros que estén
186
propuestos para ser calificados como tales, o los que a juicio del Ayuntamiento posean elementos y
valores de singular relevancia que los hacen susceptibles de merecer tal calificación.
2.- En los edificios incluidos en este nivel la protección se extiende a la totalidad del inmueble
(fachadas exteriores e interiores, núcleos de comunicación vertical y de circulación horizontal –
portales, pasillos, rellanos, etc-, distribución interior y cubierta). En consecuencia, las intervenciones
permisibles son, en general y a salvo de lo que se establezca en su normativa de protección
particularizada, las que se realicen con criterios de restauración científica y/o restauración
conservadora categoría A, tal y como vienen definidas en la normativa autonómica vigente sobre
actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, y teniendo en cuenta
caso por caso, las particularidades del inmueble. Como norma general se deberán respetar los
elementos tipológicos, formales y estructurales de la construcción, salvo en las partes que puedan ser
consideradas discordantes, y sin introducir aportaciones de reinvención o nuevo diseño.
3.- Los edificios incluidos en esta categoría de protección estarán sujetos a la limitación de no poder
ser derribados ni total ni parcialmente, salvo los añadidos degradantes. En el caso de ruina o
accidente, deberán ser reedificados con las mismas características y parámetros - altura total, alturas
parciales, alineaciones, configuración volumétrica, composición de fachadas y disposición interior de
patios y elementos comunes- que el edificio originario, una vez suprimidos los añadidos degradantes.
4.- En los edificios y monumentos de este nivel de protección como norma general no se permitirá la
colocación de ningún tipo de soportes para publicidad, ni para sostener cables de cualquier tipo de
servicios públicos, ni añadidos decorativos o funcionales cualesquiera, persianas, toldos, aparatos de
refrigeración exteriores y, en general, cualquier elemento, incluso móvil, que altere la configuración
arquitectónica.
5.- Los proyectos para intervenir sobre estos edificios contendrán una documentación detallada de su
estado actual, a escala 1/50 para la planta, fachadas y secciones, con detalles arquitectónicos a 1/20,
documentación histórica sobre el edificio original y documentación fotográfica completa, que
demuestren la validez de la intervención que se propone y descripción del uso a que venía siendo
destinada.
6.- En el caso en el que la parcela que acoge el edificio catalogado permita, de acuerdo con la
ordenanza del área donde se encuentre, una ampliación o la construcción de otra edificación de
nueva planta sobre terreno o parte de la finca no catalogada, será obligatoria la presentación de un
Estudio de Detalle en el que se incluya la intervención a realizar. Contendrá las plantas, secciones y
alzados con la definición de los materiales de fachada.
7.- En los edificios que tengan la consideración de bienes culturales calificados el régimen de
protección será el genérico previsto en la normativa autonómica del Patrimonio Cultural Vasco y, en
su caso, el específicamente señalado en la resolución que otorgó la calificación y la categoría al
inmueble o conjunto monumental. Las intervenciones que deban realizarse sobre los mismos y su
entorno quedarán sujetas a autorización de los órganos competentes de la Diputación Foral salvo en
el caso de los conjuntos monumentales cuyo plan de ordenación haya sido informado favorablemente
por el Departamento de Cultura del Gobierno Vasco. La citada autorización es previa a la concesión
de licencia municipal.
8.- Excepcionalmente podrán admitirse obras que excedan de los criterios generales de esta
categoría, siempre que vayan dirigidas a mantener o dotar a las construcciones de las instalaciones
tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, o mejorar las condiciones de iluminación de piezas
habitables. En estos casos la autorización se otorgará tras valorar de forma razonada la incidencia,
alternativas, y la proporcionalidad de la intervención en relación con los valores del edificio.
9.- A continuación de incluye la relación de Bienes Inmuebles de interés especial y su protección
específica:
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a) Conjunto del Convento de las Clarisas Franciscanas e Iglesia de Santa Clara. Declarado de
interés cultural por Orden de 17 de enero de 1964 (BOE de 29 de febrero de 1964). En este
edificio las intervenciones deberán realizarse fundamentalmente con criterios de
restauración científica.
b) Villa Sanz Enea, Nafarroa kalea, nº 22
c) Villa Munda/Zeleta Berri, Gipuzkoa kalea, nº 11: la protección se extiende a todo el conjunto
de Zeleta Berri incluidos los dos templetes de piedra arenisca y el propio parque sobre el
que está construido.
d) Convento de las Carmelitas Descalzas, Gipuzkoa kalea nº 34.
e) Ermita de San Pelaio
f) Ermita de San Sebastián de Urteta
g) Caserío Agerre Behekoa (Talaimendi 715): Se podrá realizar el cierre del soportal siguiendo
la tipología original.
h) Caserío Argoain Haundi (Argoin 314)
i) Conjunto de antiguas instalaciones del puerto o muelle de mina y cargadero de Malla Arria.
Se permite la reconstrucción del cargadero para su uso como museo.
j) Mirador del parque de Vista Alegre (Torreón). Se permitirá la modificación de la
organización del espacio interior sin menoscabar sus valores arquitectónicos.
Artículo 10.3.07. Bienes inmuebles de interés local, categoría 1
1.- Se incluyen en este apartado aquellos bienes inmuebles del municipio de Zarautz que tiene
características arquitectónicos de cierto valor, y son parte interesante del patrimonio edificado, en
tanto en cuanto son elementos significativos desde el punto de vista tipológico, o ambiental, o por
configurar la imagen de una determinada época del desarrollo de la ciudad.
2.- En los edificios incluidos en este nivel de protección las actuaciones autorizadas, además de las
incluidas en los niveles de protección superiores, serán principalmente las del tipo de intervención
denominado Restauración conservadora categorías A y B, tal y como vienen definidos en la
normativa autonómica vigente sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio
urbanizado y edificado. Además en la protección específica de cada elemento se podrán fijar unas
protecciones mayores a todo el edificio o a algunos elementos.
y documentación fotográfica, de forma que se demuestre la validez de la intervención que se
propone.
4.- Se incluyen en esta categoría de protección los siguientes inmuebles:
4.1.- Ermitas
a) Ermita de Santa Bárbara: Deberá respetarse un distancia de al menos 3m respecto a su
fachada Oeste, en el resto la distancia deberá ser de al menos 10m. Restauración
conservadora A.
b) Ermita de Santa Cruz (Santa Kuntz; enclave de Arbestain, en el límite entre los municipios
de Zarautz, Aia y Aizarnazabal). Restauración conservadora A.
c) Ermita de San Blas (enclave de Arbestain, en el límite entre los municipios de Zarautz, Aia
y Getaria). Restauración conservadora A.
4.2.- Caseríos
a) Caserío Garro (Santa Barbara 10) Restauración conservadora A
b) Caserio Sola (Abendaño 213)
c) Caserío Oiarte (Urteta 421). Restauración conservadora A de fachada principal y estructura
principal del edificio.
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d) Caserío Aierdi (Urteta 422). Restauración conservadora A de fachada principal y estructura
principal del edificio.
e) Caserio Paskualsoro (Urteta 426) Restauración conservadora A de la estructura principal
del edificio.
4.3.- Villas y casas:
a) Barandiaran kalea nº 1. Antigua casa del guarda de la finca Vista Alegre)
b) Gipuzkoa kalea nº 38. Villa Maria Pilar)
c) Gipuzkoa kalea nº 40. Colegio Maria Inmaculada (el edificio situado al norte, junto a
gipuzkoa kalea)
d) Lizardi kalea nº 7. Edificio y muros en la parte norte junto a Lizardi kalea, nº 9
e) Matxitxako kalea nº 2. Villa Guadalupe
f) Mendilauta kalea nº 13. Antigua villa Aiala handi eta txiki
g) Nafarroa kalea nº 7.
h) San Inazio kalea nº 11. Villa Manuela
4.4.- Construcciones civiles
a) Zumalakarregi kalea nº 16. Ebro Etxea
b) Cementerio de Untzain. En los siguientes elementos: Portada; Recinto Circular
(cementerio viejo); Capilla de los marqueses de Aguilafuente y Colón de Carvajal; Capilla
Alcedo-Osuna y Alarma; y Capilla Oliden
c) Molino Errotaberrieta
d) Puerto de Zarautz, incluidos sus elementos característicos tales como norays, amarres,
trampolines, etc, que deberán mantener su tipología tradicional en caso de sustitución.
e) Conjunto de la antigua Ferrería (presa) y molino de Olaa
4.5.- Construcciones industriales:
a) Antiguos Talleres Auxiliares de Fundición en Araba kalea nº 43. Su inclusión es provisional, a
la espera de lo que se proponga para el mismo al redactar el Plan Especial previsto para el
ámbito de ordenación remitida Hegoalde.
Artículo 10.3.08. Bienes inmuebles de interés local, categoría 2
1.- Se incluyen en este apartado aquellos bienes inmuebles del municipio de Zarautz que sin poseer
valores arquitectónicos de valor extraordinario, son parte interesante del patrimonio edificado y
configuran la memoria histórica de la ciudad, en tanto en cuanto son elementos significativos desde el
punto de vista ambiental, o por tratarse de tipologías propias de una determinada época del desarrollo
de la ciudad.
2.- En los edificios incluidos en este nivel de protección las actuaciones autorizadas, además de las
incluidas en los niveles de protección superiores, serán principalmente las del tipo de intervención
denominado Conservación y Ornato, y Consolidación tal y como vienen definidos en la normativa
autonómica vigente sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y
edificado. Además en la protección específica de cada elemento se podrán fijar unas protecciones
mayores a todo el edificio o a algunos elementos.
3.- Podrán admitirse actuaciones del tipo de intervención denominado Reforma dirigidas
fundamentalmente a mantener o dotar a las construcciones de las instalaciones tecnológicas e
higiénico-sanitarias fundamentales, o mejorar las condiciones de iluminación de piezas habitables. En
estos casos la autorización se otorgará tras valorar de forma razonada la incidencia, alternativas, y la
proporcionalidad de la intervención en relación con los valores del edificio, y siempre que se respete
la volumetría, la imagen exterior y la distribución tipológica y estructural básica.
4.- Los propietarios mientras dure la vida útil del edificio están obligados a la conservación de sus
fachadas mediante las obras que sean necesarias para el mantenimiento de los valores que los
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hacen objeto de conservación. En caso de ruina se podrá proceder a la sustitución que conllevará la
presentación de un Estudio de Detalle en el que se definirá la composición de la nueva edificación y
su justificación en el cumplimiento de los parámetros del área.
5.- Al otorgar licencias de intervención en los edificios incluidos en esta categoría se podrán imponer
condiciones y limitaciones tendentes a sustituir los materiales de revestimiento con los que hayan
podido ser inadecuadamente tratadas las fachadas con anterioridad y, en general, a mantener la
armonía ambiental del edificio en relación con su entorno y a sustituir.
y documentación fotográfica, de forma que se demuestre la validez de la intervención que se
propone.
7.- Se incluyen en esta categoría de protección los siguientes inmuebles:
7.1.- Caserios:
a) Caserío Alleme (Santa Barbara 6). Conservación y restauración de vanos en fachada Oeste.
b) Caserío Errotaberri (Urteta 401)
c) Caserío Elizamendi (Urteta 406). Conservación de soportal y estudio de posible entramado en
fachada, afloramiento del mismo si fuese el caso.
d) Caserío Erromin (Urteta 407)
e) Caserío Gurmendi (Urteta 409-410). Restauración de arquería de fachada.
f) Caserío Isasti (Urteta 411-412)
g) Caserio Etxebeste (Urteta 413)
h) Caserío Baso-Beltz (Aitzea 524). Conservación y restauración de vanos en planta baja.
i) Caserío Añorbe (Talaimendi 713). Restauración de arquería de fachada.
j) Caserío Berazadi Zahar (Talaimendi 724)
k) Caserio Elkano Goena (Elkano)
7.2.- Casas entre medianeras:
a) Gipuzkoa kalea nº 24
b) Gipuzkoa kalea nº 26
c) Gipuzkoa kalea nº 28
d) Gipuzkoa kalea nº 30
e) Grupo de casas entre medianeras: Maria Etxetxiki kalea nº 6, nº 8, nº 10. Barrio de San
Pelaio. Unidad compositiva en tipología.
7.3.- Villas y casas:
a) Elkano kalea nº 3 (villa Aiten Etxe)
b) Elkano kalea nº 5 (villa Potxita)
c) Gipuzkoa kalea nº 37 (villa Etxe Maite)
d) Gipuzkoa kalea nº 44-A (villa San Antonio).
e) Gipuzkoa kalea nº 46 (Villa Florita)
f) Gipuzkoa kalea nº 50 (Villa Maddalen)
g) Grupo de villas: Gipuzkoa nº 52 (villa Kabi Alai), nº 54 (villa Txoko Maite), nº 56, y nº 58.
Unidad compositiva en tipología.
h) Leandro kalea nº 8. (villa San Ignacio)
i) Lizardi kalea nº 2. (villa Gure Ametsa)
j) Mendilauta kalea nº 14. (villa Maria-Angeles)
k) Nafarroa kalea. Edificios nº 13 y nº 15.
l) Nafarroa kalea nº 17. (Villa Fernanda)
m) Nafarroa kalea nº 23. (Villas Arrate, Nuria e Iciar) (C)
n) Nafarroa kalea s/n. Muro del antiguo Palacio Mancisidor junto al polideportivo del colegio
Antoniano.
o) Zumalakarregi kalea. Edificios nº 4 (villa Margarita) y nº 6.
p) Mandabide kalea. Edificios nº 5 y nº 7.
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7.4.- Otras tipologías residenciales:
a. Allemendi kalea. Edificio nº 2 (Torre de Sarakatua en Vista Alegre)
b. Grupo de edificios y espacios libres del ámbito Langako Plaza, con excepción del edificio Kabi
Sorta (Baratzalde 2-6). Unidad tipológica y compositiva. Proporción entre espacios libres y
edificados. Respeto de la zona ajardinada y peatonal
c. Grupo de edificios y espacios libres de Zelai Ondo Plaza. Unidad tipológica y compositiva.
Proporción entre espacios libres y edificados.
d. Grupo de edificios y espacios libres Mundo Mejor en Azken Portu. Unidad tipológica y
compositiva, proporción entre espacios libres y edificados
7.5.- Construcciones civiles:
a) Puente de Abendaño.
b) Puente de Basabeltz.
7.6.- Construcciones industriales:
a) Antiguo pabellón de Elektromekanike (la parte delantera destinada a oficinas) en Maria
Etxetxiki 15. Su inclusión es provisional, a la espera de lo que se proponga para el mismo al
redactar el Plan Especial previsto para el ámbito de ordenación remitida Hegoalde.
CAPÍTULO 10.4 BIENES Y ELEMENTOS (NO EDIFICIOS) DE INTERÉS
ETNOGRÁFICO, CULTURAL, NATURAL U ORNAMENTAL
Artículo 10.4.01. Bienes y elementos (no edificios) de interés etnográfico, cultural, natural u
ornamental
1.- Se incluyen en este régimen el conjunto de elementos naturales y artificiales que por sus
características estéticas, históricas o paisajísticas forman parte de la imagen de un determinado
lugar, ambiente o conjunto y merecen, por lo tanto, ser objeto de protección. Se toman en
consideración tanto aquellos elementos integrados en un determinado ambiente, como los que tienen
un valor como elemento aislado.
2.- Se incluyen tanto elementos de carácter etnográfico como de carácter ornamental, así como
esculturas y árboles de carácter singular y espacios naturales que no tengan un régimen específico
de protección. Se incluyen también parques o jardines que deban ser objeto de protección en razón
de su morfología urbana, composición, singularidad o carácter tradicional, así como aquellos otros
elementos naturales o artificiales que no tengan un régimen especial de protección (bosquetes,
lavaderos, presas, puntos geológicos de interés) pero que por su notable articulación morfológica con
el entorno, contribuyen de forma sensible a crear un determinado ambiente.
3.- En los elementos citados en los apartados anteriores las intervenciones deberán realizarse con
criterios de conservación y restauración.
4.- En el caso de parques urbanos incluidos en este apartado se trata de que las intervenciones que
se hagan en los mismos respeten su morfología, composición, singularidad o carácter tradicional, así
como los elementos vegetales (arbolado) existentes en los mismos.
5.- En el caso de elementos móviles, la modificación del emplazamiento o el traslado a un nuevo
espacio o ambiente urbano deberá ser justificada.
6.- En el caso de árboles singulares la protección consistirá en la prohibición de destruir, dañar,
marcar o utilizar de apoyo o soporte físico de objetos de cualquier naturaleza y evitar toda actividad
(relleno, excavación, compactación, pavimentación, plantación..) en la zona correspondiente a la
proyección de su copa y una franja de 2 metros alrededor de ésta.
191
7.- En el caso de elementos de interés etnográfico, cultural o natural, como bosquetes, manantiales,
lavaderos, presas, puntos geológicos de interés, etc. las intervenciones deberán realizarse con
criterios de restauración conservadora, y, como norma general, no se permite ninguna actividad u
obra susceptible de poner en peligro o deteriorar los valores a proteger.
8.- La relación de elementos a incluir en esta categoría, y sus posteriores modificaciones, se
realizarán mediante un estudio específico a realizar en desarrollo del PGOUZ que se tramitará y
aprobará por el procedimiento previsto en la normativa de régimen local para las ordenanzas
municipales.
9.- Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior, se incluyen provisionalmente en esta
categoría de protección los siguientes elementos:
9.1.- Árboles significativos:
a) Sequoia de la finca Monte Albertia
b) Magnolios de Sanz Enea
c) Encina frente a las ruinas del caserío Balentzegi
d) Roble junto a la ermita de Santa Barbara
e) Bosquete de encinas junto a la ermita de San Martín de Ibañeta
f) Bosquetes de alcornoques de Santa Barbara, Garatemendi y Arbestain, independientemente
del régimen de protección que les otorgue el PGOUZ dentro del régimen del suelo no
urbanizable o del desarrollo de un plan de ordenación de recursos naturales.
9.2.- Parques:
a) Zeleta Berri con atención especial a los magnolios y al ginko de la antigua villa “Hendaia”
b) Arrosategia
c) Vista Alegre, con atención especial al magnífico arbolado inventariado (alrededor de 55
especies tanto autóctonas como alóctonas, muchas de ellas ejemplares de gran porte)
d) Mutxio con atención especial a la configuración de los bancales y miradores, así como a su
vegetación, principalmente laureles, robles, madroños, pinos piñoneros o magnolias
9.3.- Elementos etnográficos:
a) Apisonadora del Parque de Gure Ametsa.
b) Campanil la antigua residencia-hospital, y campana de la embarcación “Gustav” en la finca de
la Residencia Santa Ana en San Inazio, 8.
c) Cruz del camino antiguo de Urteta.
d) Cruz frente a la Iglesia de San Juan Bautista y el convento de los Franciscanos.
e) Cruz de término (base original) junto a la Parroquia Santa María La Real
f) Cruz del camino de Santiago (Nafarroa y Balea kalea)
g) Escudo de la antigua villa Hendaia en el parque de Zeleta Berri
h) Fuente de San Inazio a la entrada del parque Arrosategia
i) Fuente de Txiliku en los jardines del Palacio de Narros.
j) Indicador de direcciones al comienzo de San Inazio bidea, cerca de la Torre Campanario
k) Lápida-Recordatorio del muro de Iturzaeta etxea junto a la N-634.
l) Sillas y toldos de la playa (el mantenimiento de su tipología tradicional)
m) En general, todas las cruces, fuentes, presas, lavaderos, caleros, neveras, mojones, seles,
apriscos y elementos etnográficos similares, hasta la realización de un inventario específico
de los mismos.
192
9.4.- Esculturas: Se incluyen en el catálogo todas las emplazadas en parques y vías públicas e
inventariadas por el servicio de Cultura del ayuntamiento.
193
194
TÍTULO 11. DISPOSICIONES GENERALES
11.1.- CLASIFICACIÓN DE LOS DE ÁMBITOS DE ORDENANZA
1.- De conformidad con lo previsto en el capítulo 3.1.06 del Tomo 01 todo el suelo Urbano y
Urbanizable se estructura en ámbitos diferenciados que, a su vez, pueden comprender alguno o
varios ámbitos de ordenación urbanística (áreas en suelo urbano y sectores en suelo urbanizable)
incluidos en alguna de las categorías de ordenación (definida y remitida) definidas en los artículos
3.1.07 y 3.1.08 del Tomo 01.
2.- Simplificando las descripciones contenidas en los artículos citados en el apartado anterior
podríamos decir que en los ámbitos de ordenación definida el PGOUZ establece la ordenación
urbanística pormenorizada, mientras que en los ámbitos de ordenación remitida el PGOUZ incorpora
la ordenación urbanística estructural y remite la pormenorizada a planes especiales o parciales de
desarrollo.
3.- El cumplimiento de los estándares de vivienda sometida a algún régimen de protección pública
establecidos en la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de la CAPV será exigible en las actuaciones
integradas de las áreas y sectores de uso predominantemente residencial de acuerdo con las
previsiones realizadas en las fichas de cada área o sector. El cumplimiento de los estándares no será
exigible al planeamiento de ordenación pormenorizada aprobado definitivamente con anterioridad a la
entrada en vigor de la Ley y pendiente o en fase de ejecución.
11.2.- ÁMBITOS DE ORDENACIÓN DEFINIDA (OD)
11.2.1.- Disposiciones generales
1.- En los ámbitos de Ordenación Definida el PGOUZ define con carácter vinculante parámetros tales
como el de las edificabilidades físicas, alineaciones y rasantes, usos y régimen público o privado del
suelo. Las determinaciones de los Estudios de Detalle, estén previstos o no expresamente por el
planeamiento para algún ámbito de ordenación definida, se circunscribirán a completar o adaptar las
determinaciones de la ordenación pormenorizada de acuerdo con lo previsto en la legislación
urbanística.
2.- Dentro de los ámbitos de ordenación definida se han incluido aquellas áreas de suelo urbano que
cuentan ya con un carácter propio identificable y asentado por el paso de los años,
independientemente de su homogeneidad o heterogeneidad tipológica. La mayor parte de las áreas
urbanas incluidas en estos ámbitos son de carácter residencial conformadas en régimen generalizado
de bloques de “edificación abierta”, estando presentes de manera minoritaria otras tipologías. Estas
actuaciones, derivadas en su mayor parte como desarrollo de anteriores instrumentos de
planeamiento, presentan muy diversas formas edificatorias, alturas, porcentajes de ocupación del
suelo, edificabilidad y densidad.
3.- En la mayor parte de los ámbitos de ordenación definida el PGOUZ recoge de modo general la
edificación y ordenación existentes y propone mantenerlas en lo que se refiere a los siguientes
parámetros: alineaciones (exteriores e interiores); altura o perfil; ocupación bajo rasante; rasantes y
nivelaciones; usos; y régimen público o privado del suelo, con las excepciones y particularidades
reflejadas en las fichas urbanísticas de cada área. Ello implica la incorporación como documento
ordenador de la propia ordenación física expresada en las hojas gráficas con trazado viario,
alineaciones o líneas de fachada y estructura de la urbanización.
195
4.- La edificación incluida en estos ámbitos de ordenación está en la mayoría de los casos
consolidada, sin perjuicio de propuestas puntuales de transformación de la ordenación urbanística
existente. La normativa urbanística aplicable en estas zonas se rige por lo establecido en las
ordenanzas de carácter general del Tomo 01, además de las determinaciones concretas que se
aportan en el Tomo 02 con el fin de clarificar aún más los parámetros de aplicación.
5.- En aquellos casos que el PGOUZ así lo diga expresamente se mantiene la vigencia de las
previsiones de las anteriores NNSS o de algunos Planes Especiales o Parciales de desarrollo de
aquellas, por considerar su ordenación compatible con el modelo de estructura urbana propuesto por
el plan general. En consecuencia, estos ámbitos se regirán por sus propias determinaciones con las
especificaciones y excepciones señaladas para cada ámbito en el Tomo 02. En estos casos de cada
planeamiento pormenorizado que se considera vigente se conserva el documento de ordenación
básico que dio lugar a la ejecución de cada ámbito, con las especificaciones que se señalan en cada
caso. Para actuaciones de reforma o sustitución se estará a lo establecido en las ordenanzas
generales de edificación contenidas en el Título 7 del Tomo 01 de acuerdo con el régimen de
aplicación allí establecido. En cuanto a los usos, se mantienen en general las determinaciones
previstas en los correspondientes instrumentos de desarrollo, pero para la implantación de nuevos
usos se estará al régimen establecido en el PGOUZ.
6.- El PGOUZ incluye en la categoría de Ordenación Definida todos los suelos identificados como
tales en los planos de ordenación y en las hojas gráficas del Tomo 02. En concreto, se distinguen los
siguientes ámbitos de ordenación definida:
Ámbito
Área 2-1
Área 2-3
Área 2-4
Área 2-5
Área 3
Área 4-1
Área 4-2
Área 5
Área 6-1
Área 6-2
Área 6-4
Área 7
Área 8-1
Área 8-2
Área 9-1
Área 9-2
Área 10-1
Área 11-1
Área 11-2
Área 12-1
Área 12-2
Área 12-3
Área 13-1
Área 14
Área 15
Área 17-1
Área 18
Área 19-1
Área 19-2
Área 21
Área 22
Denominación
–OD RESIDENCIA SANTA ANA–OD SAN IGNAZIO–OD URKIDIOD –MONTE ALBERTIAOD –VISTA ALEGREOD –PARQUE DE VISTA ALEGREOD –PARQUE DE MUTXIOOD –PASEO MARÍTIMOOD –SALBIDE BERRIA-OD CENTRO DE SALUD-OD SALBIDE ZAHARRA–OC AZKEN PORTU–OD RESIDENCIAL ARITZBATALDE–OD DOTACIONAL ARITZBATALDE -OD ITXASMENDI-OD SAILBERRIETA-OD CONVENTO DE SANTA CLARA-OD MENDILAUTA-OD CLUB DE GOLF-OD ZELAIETA-OD CENTRO DE DÍA-OD KORTAZAR-OD SAN PELAIO-OD ZELAI-OD ZELAI ONDO-OD ZUBIAURRE-OD COMPLEJO DEPORTIVO ASTI-OD TALAIMENDI-OD SANTAITURRIETA-OD ABENDAÑO-OD CEMENTERIO-
196
Área 23
-OD COLEGIO LA SALLE-
7.- La representación de los elementos básicos de ordenación, edificación y usos de los ámbitos de
ordenación definida están recogidas en los planos de ordenación.
11.2.2. Condiciones generales de uso en ámbitos y parcelas de ordenación definida.
1.- En los ámbitos y áreas de suelo urbano con ordenación definida se mantiene en general el actual
régimen de titularidad y uso público o privado del suelo, así como la parcelación existente.
2.- El régimen de usos principales, usos alternativos, y usos compatibles y admisibles de carácter
complementario se regirá en general de conformidad con las normas generales previstas en el Título
6 del Tomo 01(Normativa de Usos) con las especificaciones que para cada área o ámbito se
contienen en las fichas particulares del Tomo 02. En caso de contradicción prevalecerán las
determinaciones del Tomo 02 y, dentro de este, las específicas para cada área.
3.- Los usos implantados con anterioridad al PGOUZ que no se encuentran entre los permitidos en la
nueva regulación urbanística, se considerarán en general usos tolerados hasta el cese de la actividad
y se regirán por lo previsto en el capítulo 3.2 del Tomo 01 de las normas urbanísticas.
4.- En general se permiten los usos de comunicaciones e infraestructuras (usos 2 y 3) en todos los
ámbitos de acuerdo con las condiciones particulares de los mismos y la prohibición del uso de
estaciones de servicio de suministro de carburantes (uso 2 Tipo 3) salvo en los ámbitos calificados
globalmente como de uso productivo.
5.- En ámbitos con la calificación global residencial se prohíbe la implantación de usos productivos
(uso 7) en los tipos 2, 4, 5, 6, 7 y 8; y usos terciarios (uso 6) del tipo 4.2 (Comercial al por menor
concentrado, grandes establecimientos comerciales).
6.- El conjunto de parcelas y edificaciones destinados al uso principal de equipamiento y dotaciones
(Uso 4) ya sean de titularidad pública o titularidad privada, se consolidan como tales y quedarán
vinculados a dicho uso en las condiciones previstas en el capítulo 6.5 del Título 6 (Normativa de
Usos). Se prohíbe la implantación de usos de vivienda de carácter no dotacional; usos terciarios y
usos productivos (usos 5, 6 y 7) salvo las tolerancias previstas en el Título 6 como usos
complementarios dentro de los usos de equipamiento.
7.- En ámbitos con la calificación global de actividades económicas (productivo o terciario) se prohíbe
la implantación de usos residenciales (uso 5) salvo las tolerancias previstas en el Título 6 del Tomo
01 relativa a las viviendas anejas (Uso 5 Tipo 3).
8.- En ámbitos con la calificación global de actividades económicas de carácter productivo/industrial
se prohíbe la implantación de usos terciarios comerciales (Uso 6 Tipos 3 y 4) salvo las tolerancias
previstas en el Título 6 del Tomo 01.
11.2.3. Condiciones generales de edificación en ámbitos y parcelas de ordenación definida.
1.- En los ámbitos y áreas de suelo urbano con ordenación definida en los que se propone la
consolidación de la edificabilidad urbanística se acepta de modo general la edificación existente en lo
que se refiere a los siguientes parámetros: ocupación de parcela por la edificación sobre y bajo
rasante; alineaciones (exteriores e interiores) y separación de la edificación a colindantes y espacios
públicos; altura y perfil edificatorio; rasantes y nivelaciones con las tolerancias expresadas para los
equipamientos y dotaciones de titularidad pública en el Título 6 del Tomo 01.
197
2.- Se admiten en general obras de remodelación interior, consolidación y mejora de la edificación
existente. Como norma general, serán de aplicación las ordenanzas de edificación del Título 7 en los
términos allí especificados, y las específicas de régimen de protección de la edificación del Título 10 a
aquellos edificios y construcciones que se encuentren catalogados.
3.- En edificios destinados al uso principal residencial se permitirán pequeños aumentos de la
superficie construida y ocupación del suelo en los casos en que sean necesarios y constituyan una
alternativa proporcionada y razonable para dotar a las edificaciones residenciales de las debidas
condiciones de accesibilidad. Estas actuaciones no se considerarán incremento de la edificabilidad
urbanística. En estos casos el Ayuntamiento por razones funcionales y de estética podrá imponer el
mismo tratamiento para instalar ascensores y elementos para la mejora de la accesibilidad a edificios
que formen parte de manzanas o conjuntos edificatorio de similar tipología.
4.- Se permitirán también ligeros aumentos en la altura de las edificaciones (no del perfil o número de
plantas) cuando la resultante se adapte mejor a la de los edificios colindantes o cuando los existentes
no alcancen la altura máxima establecidas en el artículo 7.2.03 del Tomo 01. También podrán
admitirse aumentos de superficie construida mediante una mayor ocupación de porches para
instalaciones comunes del edificio (ascensores, espacios para guarda de bicicletas y similares),
siempre que la ocupación máxima resultante no sobrepase el 60% de la planta, y se respeten las
siguientes reglas:
a) En porches de uso público siempre se respetará un paso libre de obstáculos de 3m de
anchura desde la cara interior del pilar de fachada, excepto cuando la colocación de
ascensores obligue a ubicación concreta.
b) En porches de uso privado se respetará un paso libre de obstáculos de 2m de anchura
desde la cara interior del pilar de fachada, o se alineará con las fachadas exteriores dándoles
un tratamiento acorde con las mismas.
5.- Fuera de las anteriores y de las expresamente previstas en las fichas urbanísticas de cada área
no se prevén aumentos de la edificabilidad urbanística existente a excepción de la posibilidad de
disposición de sótanos y/o semisótanos para los usos de local de garaje o aparcamiento, trastero, e
instalaciones generales o comunes del edificio (Uso 9) vinculados al uso principal, conforme a las
condiciones de las ordenanzas generales o las específicas de cada ámbito. En estos casos, la
construcción de sótano se considerará actuación de dotación y los propietarios estarán sujetos al
levantamiento de la carga dotacional de cesión del 10% del incremento de la edificabilidad urbanística
sobre la previa existente.
6.- Limitaciones al número de plantas de sótano:
A) Como regla general no podrá construirse mas de dos plantas de sótano (o una de sótano y
otra de semisótano) por parcela. En el ámbito del Casco el número de plantas de sótano se
limitará a una.
B) En los casos en que estuviera expresamente contemplado el semisótano en el perfil del
edificio, podrá construirse una o dos plantas adicionales de sótano según el área en que se
encuentre la parcela.
C) En el caso de aparcamientos autónomos (Uso 4 Tipo 15) podrá admitirse más plantas de
sótano, si tomando como base un estudio geotécnico se justifica técnicamente la seguridad
de la construcción y la de los edificios de las zonas colindantes.
D) También podrán admitirse plantas adicionales en aquellas zonas en pendiente donde sea
posible aprovechar el desnivel del terreno.
11.2.4. Coeficientes de ponderación entre usos en ámbitos de ordenación definida
1.- Para los ámbitos de suelo urbano de ordenación definida se establecen los coeficientes de
ponderación de usos recogidos en los siguientes apartados en función de la calificación global de
198
cada ámbito. Los coeficientes fijados podrán ser actualizados, en su caso, por los instrumentos de
equidistribución o en el momento del otorgamiento de la licencia.
2.- En los casos en que el PGOUZ permita la implantación de un uso alternativo diferente al principal,
la implantación del uso alternativo tendrá la consideración de actuación de dotación, si como
consecuencia de la aplicación de los coeficientes de ponderación entre usos se produzca un aumento
de la edificabilidad urbanística ponderada aunque no vaya acompañada de un aumento de la
edificabilidad física.
3.- En los ámbitos de calificación global residencial se otorga la calificación de uso característico el de
vivienda colectiva libre, y en función del mismo, al que se le asigna el coeficiente 1 por cada m2 de
techo, se establecen los siguientes coeficientes de ponderación para los usos que no tengan el
carácter de dotación pública.
Tipo de Uso
Coeficiente
Vivienda colectiva no sometida a régimen de protección pública (uso
1
5 tipo 2)
Vivienda unifamiliar o bifamiliar (uso 5 tipo 1)
0,90
Vivienda de protección oficial (uso 5 tipo 2)
0,13
Vivienda tasada de régimen especial (uso 5 tipo 2)
0,22
Vivienda tasada de régimen general (uso 5 tipo 2)
0,56
Equipamiento privado hotelero (uso 4 tipo 10)
0,50
Otros equipamientos privados (uso 4)
0,10
Terciario oficina y alta tecnología (uso 6, tipos 1 y 5)
0,21
Terciario comercial (uso 6 tipos 3 y 4)
0,51
Productivos compatibles con zonas residenciales
0,13
Locales de garaje y aparcamiento y equipamiento privado
0,085.
aparcamientos autónomos (uso 8 tipo 1, y uso 4 tipo 15)
Trasteros (uso 8 tipo 3)
0,065
Garajes y trasteros anejos a vivienda protegida
0,04
4.- En los ámbitos de calificación global de actividades económicas (terciario y productivo) el uso
característico será el terciario o el productivo según se determine en la ficha urbanística del ámbito, al
que se asignará el coeficiente 1 por cada m2 de techo. En función de ello se establecen los siguientes
coeficientes de ponderación para los usos que no tengan el carácter de dotación pública.
Tipo de Uso
Coeficiente
Productivo (uso 7, en caso de ser el característico)
1
Terciario oficina y alta tecnología (uso 6, tipos 1 y 5, en caso que no
1,80
sean el característico)
Terciario comercial en parcela exenta (uso 6 tipo 3)
3
Equipamiento privado hotelero (uso 4 tipo 10)
4,25
Otros equipamientos privados (uso 4)
0,085
Locales de garaje y aparcamiento y equipamiento privado
0,38
aparcamientos autónomos (uso 8 tipo 1, y uso 4 tipo 15)
11.2.5. Programación de las actuaciones incluidas en los ámbitos de ordenación definida
1.- Sin perjuicio de las determinaciones mas detalladas que se contienen en la ficha urbanística de
cada ámbito se establece con carácter general la siguiente programación para la ejecución de las
actuaciones incluidas en los ámbitos de ordenación definida:
1.1.- Actuaciones de dotación (parcelas residenciales de Santa Bárbara en el área 2-3, e Ifar-
199
Koia en el área 11-1). 24 meses para la presentación del proyecto de edificación y, en su caso
urbanización complementaria, y solicitar la licencia de construcción contados desde la entrada
en vigor del plan general
1.2.- Actuaciones integradas (áreas 6-4 y 19-2). Se programan para la primera mitad de
vigencia teórica del plan general. El área 19-2 se encuentra en fase de ejecución mediante el
sistema de cooperación conforme a las determinaciones del planeamiento pormenorizado
aprobado con anterioridad al plan general.
1.3.- Actuaciones de ejecución de dotaciones públicas que son responsabilidad directa de la
administración municipal (área 12-3). Se considera actuación prioritaria y su ejecución deberá
iniciarse en el primer año de vigencia del plan general.
1.4.- Actuaciones de ejecución de dotaciones públicas cuya competencia no corresponde al
municipio (área 6-2 y ampliación del cuartel de la Ertzaintza en el área 12-1). La primera está
en fase de ejecución. No se fija un plazo específico para la segunda.
11.3.- ÁMBITOS DE ORDENACIÓN REMITIDA (OR)
1.- Se trata de aquellos suelos clasificados como Urbanos o Urbanizables Sectorizados donde el
PGOUZ remite la ordenación pormenorizada a un plan parcial o un plan especial, y aquellos otros
clasificados como urbanizables no sectorizados que no se incluyen en ningún sector y precisan para
su transformación urbanística de un plan de sectorización.
2.- En estos ámbitos el PGOUZ se limita a establecer las determinaciones de carácter estructural y
asigna a una figura de planeamiento de desarrollo la ordenación pormenorizada.
3.- Existe un caso particular, el área del Casco Antiguo para el que se propone la declaración de Área
de Rehabilitación Integrada, y al que se le aplica de manera transitoria los parámetros de la
ordenación consolidada en tanto en cuanto su ordenación no sea fijada mediante Plan Especial.
4.- Como criterio general añadido a las previsiones contenidas en el capítulo 4.2 del título 4 del Tomo
01 (instrumentos de ordenación urbanística) y a los de las propias fichas del Tomo 02 se incorpora el
de tener en cuenta la variable acústica como un aspecto más a contemplar en el desarrollo
urbanístico municipal. Para ello será preceptiva la elaboración de un análisis acústico de los focos
existentes o planificados en el entorno de los ámbitos a desarrollar por planes parciales y especiales
de ordenación pormenorizada para estudiar en fase de proyecto el diseño de la ordenación y
adecuarla a criterios de calidad acústica.
5.- El PGOUZ incluye en esta categoría de ordenación todos los suelos identificados como tales en
los planos de ordenación y en las hojas gráficas del Tomo 02. En concreto, se distinguen los
siguientes ámbitos de ordenación remitida:
Ámbito
Área 1-1
Área 1-2
Área 2-2
Área 6-3
Área 10-2
Área 13-2
Área 16
Área 17-2
Área 20
Sector 1
No sectorizado 1
Denominación
-OR CASCO ANTIGUO-OR ENSANCHE CASCO-OR ALDAPETA-OR LANGAKO PLAZA-OR SALBERDIN-OR IÑURRITZA-OR HEGOALDE-OR IRITA-OR TEJERIA-OR ERROTABERRI-OR ASTIERREKA-
200
No sectorizado 2
No sectorizado 3
-OR ASTAZUBI-OR ERROTAZAR-
6.- Sin perjuicio de las determinaciones mas detalladas que se contienen en la ficha urbanística de
cada área se establece con carácter general la siguiente programación para la ejecución de las
actuaciones incluidas en los ámbitos de ordenación remitida:
6.1.- Actuaciones programadas para el primer cuatrienio de vigencia del plan
6.1.1.- Actuaciones de rehabilitación del Casco Antiguo y renovación urbana del Ensanche
del Casco (áreas 1-1 y 1-2). Se consideran actuaciones prioritarias.
6.1.2.- Actuaciones integradas en suelo urbano (áreas 2-2, 10-2, 13-2 y 17-2).
6.1.3.- Actuaciones en suelo urbanizable sectorizado (sector 1 Errotaberri).
6.2.- Actuaciones programadas para el segundo cuatrienio de vigencia del plan
6.2.1.- Actuaciones integradas en suelo urbano (área 16 Hegoalde). Se desarrollará a
continuación del área 10-2 (Salberdin).
6.2.2.- Actuaciones en suelos urbanizables no sectorizados. Se plantean para ser
acometidas, en su caso, a partir del segundo cuatrienio de vigencia teórica del plan general,
en función del desarrollo de las previsiones para los grandes ámbitos de suelo urbano no
consolidado (Salberdin, Irita y Hegoalde). Previamente a la confección de los
correspondientes planes de sectorización se deberán elaborar estudios con la finalidad de
justificar la necesidad y procedencia de la sectorización.
6.2.3.- Otras actuaciones de rehabilitación, renovación o reordenación urbanas (áreas 6-3 y
20). No se fijan unos plazos específicos pero se plantean para ser acometidas, en su caso,
a partir del segundo cuatrienio de vigencia teórica del plan general.
201
202
TÍTULO 12. FICHAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DE LOS ÁMBITOS DE
ORDENANZA EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE
12.1. ÁMBITO 1 CASCO
12.1.1. Disposiciones generales
SUPERFICIE: 160.016 m2
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, con carácter transitorio y
hasta la aprobación de los planes especiales
CALIFICACIÓN GLOBAL:
• Residencial
• Sistema General de Servicios Urbanos y Servicios Administrativos (parcelas de Kale
Nagusia 29 y Zigordia kalea 13, 15 y 17 en el área 1-1)
• Sistema General de Equipamiento Socio-Cultural (parcela de Zigordia kalea 34 en el
área 1-1)
• Sistema General Aparcamientos Autónomos (aparcamiento público de Lege Zaharren
Enparantza en el área 1-1)
• Sistema General de Equipamiento religioso (parroquia Santa María La Real e iglesia de
San Juan Bautista en el área 1-1)
• Sistema General de Equipamiento Docente y Deportivo (parcelas de Gipuzkoa kalea 1
y 3 -Antoniano Ikastetxea- y Nafarroa kalea 18 –polideportivo Antoniano- en el área 1-2)
• Sistema General de Infraestructuras y Comunicaciones a su paso por el ámbito
USO CARACTERÍSTICO: Residencial, vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) no sujeta a régimen
de protección pública.
EDIFICABILIDAD: Transitoriamente la existente, a expensas de los aumentos de edificabilidad
física y urbanística que la ordenación pormenorizada establezca para cada una de las áreas
incluidas dentro del ámbito dentro de los límites establecidos por el PGOUZ.
1.- El ámbito 1 –CASCO- se corresponde con el conjunto tradicional e histórico de la villa de Zarautz.
Parte de la zona, alrededor de 60.000 m2, tiene la calificación de Bien Cultural con la categoría de
Conjunto Monumental por sus valores como patrimonio histórico-artístico y/o arqueológico.
2.- Predomina en el ámbito el uso residencial de tipología de vivienda colectiva -uso 5, tipo2- con un
número total aproximado de 2.375 viviendas.
3.- El objetivo fundamental para esta zona es el de rehabilitación y regeneración urbana, así como el
de protección y conservación del patrimonio arquitectónico de interés. Para lograr dicho objetivo el
PGOUZ propone declarar la parte más representativa del ámbito, el denominado Casco Antiguo,
como Área de Rehabilitación Integrada (ARI) cuya ordenación pormenorizada se difiere o remite a un
plan especial de rehabilitación. El PGOUZ contiene la delimitación del ámbito específico propuesto
como ARI, de acuerdo con la propuesta contenida en el estudio socio-urbanístico del Casco Antiguo
elaborado al efecto en agosto de 2006, y la orden de 31 de octubre de 2006 del consejero de vivienda
y asuntos sociales por el que se acordó incoar expediente de declaración como área de rehabilitación
integrada para el Casco Antiguo.
203
4.- Para los suelos que quedan fuera del ámbito propuesto como ARI, el PGOUZ propone también
que su ordenación pormenorizada se regule y establezca por un plan especial cuyo principio inspirador
será el salvaguardar su carácter de área de transición y ensanche del Casco Antiguo.
5.- En las dos áreas delimitadas dentro del Casco el PGOUZ establece unas ordenanzas específicas
de edificación y uso de carácter transitorio que se aplicarán de modo preferente a las generales
contenidas en el título 7 del tomo 01, para salvaguardar su carácter de áreas de transición y ensanche
del Casco Antiguo, y hasta que se aprueben los planes especiales de cada área que constituirán el
instrumento de planeamiento de ordenación pormenorizada para las mismas.
6.- El Plan Territorial Sectorial del Ferrocarril prevé el desdoblamiento de la vía férrea a su paso por
Zarautz lo que tendrá incidencia en este ámbito, fundamentalmente en los espacios libres situados en
el límite junto al ferrocarril (parque de Geltoki Bidea) y en las edificaciones residenciales adyacentes.
El PGOUZ propone el soterramiento a su paso por esta área tal y como se representa en los planos
de ordenación. En el caso de que dichas propuestas se lleven a cabo las obras que se ejecuten
deberán prever y tomar medidas para reducir el impacto sonoro, reponer las urbanizaciones públicas,
y en la medida de lo posible los espacios libres públicos afectados. Los suelos que constituyan la
plataforma superior de la vía férrea soterrada deberán ser urbanizados y tratados preferentemente
como espacios libres y zonas verdes de dominio y uso público.
7.- En este ámbito las actuaciones y usos posibles están condicionadas por las determinaciones
derivadas de la servidumbre de protección prevista en la vigente legislación de costas (Ley 22/1988,
artículos 23 a 25 y Disposición Transitoria 3ª) que afecta a una franja de 20 metros medida tierra
adentro desde el límite interior de la ribera del mar. Por razones de protección del dominio público
marítimo-terrestre, le serán de aplicación las condiciones recogidas en el artículo 2.2.03 (Zona Litoral)
del Tomo 01, en todo lo que sea pertinente.
12.1.2. Ordenanzas específicas de aplicación en el CASCO
A) Ámbito y alcance de la aplicación de las ordenanzas
1.- Las ordenanzas específicas del –CASCO- se aplicarán con carácter transitorio a las dos áreas en
tanto no se aprueben los planes especiales previstos para cada una de ellas, que constituirán los
instrumentos de planeamiento de ordenación pormenorizada para las mismas.
2.- Las ordenanzas del ámbito servirán por tanto de normativa puente en el Casco entre el momento
de aprobación del PGOUZ y los planes especiales de cada área de manera que no haya un vacío
legal hasta la aprobación de la ordenación urbanística pormenorizada de desarrollo, y sin pretender
coartar la libertad de redacción de los futuros documentos de ordenación.
3.- En lo no especificado en las ordenanzas o en los apartados de cada ámbito contenidos en el
presente tomo 02, serán de aplicación las ordenanzas generales de edificación y usos contenidas en
el Tomo 01 siempre que no contradigan las normas de protección del patrimonio arqueológico,
histórico y arquitectónico.
B) Condiciones de uso
1.- Se aplicarán las condiciones generales de uso previstas en las disposiciones para los ámbitos de
ordenación definida recogidas en el apartado 11.2.2 del título 11 del presente Tomo 2, aplicándose a
cada parcela y edificación en función del uso principal propuesto por el PGOUZ para la misma
(residencial, equipamiento, terciario, espacios libres, etc).
2.- En edificios donde el uso principal propuesto sea el residencial se admitirán subdivisiones de
viviendas y reformas de edificios con aumento del número de viviendas de conformidad con lo
establecido en el artículo 6.6.06 y 7.4.08 del tomo 01. Este régimen tendrá carácter transitorio a
204
expensas de lo que establezcan los planes especiales que podrán establecer un régimen mas
permisivo.
3.- Hasta la aprobación de los planes especiales se exceptúan de la posibilidad de subdivisión y
aumento del número de viviendas los edificios con nivel de protección especial o media, y en general,
todos los construidos en ejecución del planeamiento general posterior a 1988 (edificaciones de la
zona 6 y de las áreas 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 1-9, 1-10, 1-11, 1-12 y 1-13 de las anteriores
NNSS) donde se prohíben expresamente.
4.- A expensas de lo que se determine por los planes especiales, no se admitirá implantar nuevos usos
de locales de garaje y aparcamientos (Uso 8 Tipo1) ni comerciales al por menor de carácter
concentrado (Uso 6 Tipo 4)
C) Condiciones de la edificación
1.- Serán de obligado cumplimiento las previsiones del Decreto 305/1994 y 422/1994 (calificación de
la villa de Zarautz con la categoría de Conjunto Monumental) y de la Orden de 12 de febrero de 1998
(zona arqueológica) según lo dispuesto en el Título 10 del Tomo 1 del PGOUZ. Como norma general
hasta que no se aprueben los planes especiales no se admitirán modificaciones en las alineaciones y
rasantes existentes ni incrementos o alteraciones de la edificabilidad, parcelaciones y agregaciones y,
en general, cambios en la distribución de volúmenes.
2.- Parcelación y tipología edificatoria.
2.1. Deberá respetarse la relación actualmente existente, quedando prohibidas las divisiones y
agregaciones de parcelas.
2.2. Cuando se remodelen al mismo tiempo dos edificaciones colindantes, se permitirá
únicamente la coordinación de patios interiores.
2.3. Se exceptúan de las normas anteriores los edificios con frente de fachada inferior a 6
metros, en los que se permitirá un proyecto conjunto con una de las dos parcelas colindantes
siempre que no incumpla la normativa protectora del Patrimonio Cultural (Decreto 305/1994 del
Gobierno Vasco, y/o disposiciones que los desarrollen). Se tratará de preservar, en la medida
de lo posible, la traza parcelaria anterior (medianerías, etc.) y el tratamiento exterior deberá
corresponder al de dos edificios diferenciados
3. Altura de la planta baja. Será la del edificio existente en el caso de remodelaciones y de 3,20 m.
libres en el caso de obras de nueva edificación, salvo que para lograr una mejor integración con los
edificios colindantes el Ayuntamiento expresamente determine otra altura.
4. Dimensiones mínimas de las viviendas. En la construcción ó rehabilitación de edificios se
observarán las normas contenidas en el título 7 del tomo 01 del PGOUZ.
5. Balcones y miradores. Sólo podrán disponerse los vuelos siguientes:
5.1. Balcones de saliente máximo 50 cms. y barandado metálico calado, y con desarrollo
longitudinal libre, acorde con la composición general de la fachada.
5.2. Un mirador por vivienda, con un saliente máximo de 0,50 m. y desarrollo longitudinal
máximo de 4 m., resuelto íntegramente mediante cerramientos acristalados. En el caso
especial de miradores en esquina, el Ayuntamiento podrá admitir mayor longitud de desarrollo
del mirador. En lo que respecta a la ejecución de miradores, se tendrá presente la prohibición
expresa contenida en el artículo 15.3 del citado Decreto 305/1994 para el espacio delimitado
como Conjunto Monumental con la salvedad de aquellas zonas en que sea un elemento
tradicional representativo.
205
5.3. En todo caso, la distancia mínima entre cualquier tipo de vuelo y la finca colindante será de
1,00 metros.
5.4. En las calles con anchura entre fachadas inferior a 6,50 m. se prohíbe la disposición de
miradores.
6. Tratamiento estético de las edificaciones.
6.1. Deberá armonizar con la tradición tipológica y constructiva del Casco y cumplirá con las
disposiciones que, sobre el particular, se contienen en la declaración de Conjunto Monumental
y disposiciones de desarrollo de la misma. Todo proyecto de edificación redactado en el ámbito
del Casco deberá integrar los alzados del nuevo edificio en el conjunto del alzado general de la
manzana en la que se sitúa, y para ello tendrá que presentar un plano a escala 1:200 en el que
aparezca la situación de la manzana existente y debajo la situación de la manzana con el
edificio sustituido.
6.2. Las fachadas de los edificios sólo se terminarán en piedra y revoco pintado.
Alternativamente, se admitirán recubrimientos de piedra artificial prefabricada u otros
materiales que se ajusten, en cuanto a texturas y acabados, a la piedra natural empleada de
manera habitual en el Casco. En tales casos se exigirá la presentación previa de muestras y
propuestas de composición, siendo decisión potestativa del Ayuntamiento su aceptación.
6.3. Los aleros serán de madera pintada o de hormigón visto. En este último caso se cuidarán
de forma especial los encofrados y remates, pudiendo dejarse desnudo o pintarse del mismo
color que la carpintería de fachada.
6.4. En caso de reforma de algún edificio existente, se utilizarán los mismos materiales que en
la parte antigua y se tratará el conjunto de forma unitaria en todos sus detalles.
6.5. En las superficies inclinadas de las cubiertas de los edificios se empleará exclusivamente
la teja cerámica en su color natural.
6.6. En las fachadas a la calle de las plantas bajas de los edificios, la proporción de elementos
macizos no será inferior a 2/5 de la superficie total de la fachada. Dichos elementos macizos se
deberán corresponder con los paramentos macizos de fachada en toda la altura del edificio y
serán considerados elementos permanentes, prohibiéndose la apertura mediante apeo de
huecos rasgados horizontalmente que alteren la primitiva composición de fachada de la planta
baja.
6.7. Todo proyecto de acondicionamiento o reforma exterior de una planta baja de un edificio
existente, deberá estudiar la fachada del edificio en su totalidad (planta baja y plantas piso) y
acomodar la composición de huecos y los materiales de acabado a la ordenación global de
todo el conjunto, evitando la disposición exterior de cajas de persianas, anuncios publicitarios y
marquesinas que desmerezcan o alteren el carácter inicial del edificio.
6.8. Todas las fachadas a vías y espacios públicos deberán recibir el tratamiento de fachadas
exteriores.
12.1.3. Área 1-1. Ámbito de ordenación remitida –OR CASCO ANTIGUO1.- El área 1-1 (OR CASCO ANTIGUO) está propuesta para ser delimitada y declarada como ARI.
Tiene una superficie aproximada de 99.975 m2, dentro de la cual hay un total de 264 unidades
edificatorias agrupadas en 15 manzanas con un total de aproximadamente 1.457 viviendas.
206
2.- El área comprende la totalidad de los terrenos incluidos en la declaración de Conjunto
Monumental, así como la zona Arqueológica del Casco Histórico, además de todas aquellas unidades
edificatorias y espacios públicos de su entorno más inmediato o próximo que vienen a conformar a
día de hoy una unidad urbana identificable. En concreto, se incluye una parte substancial de la
denominada “zona 1” en las NNSS anteriores, además de parte de las zonas 2 (Parroquia) y 4
(Franciscanos), y la totalidad de la zona 3 (Narros).
3.- Dentro del área, alrededor de 60.000 m2, están constituidos por aquellos terrenos que están
calificados como Conjunto Monumental y que coinciden con lo que podemos denominar como “núcleo
histórico” de la villa. El resto, la denominada “área de transición”, comprende los terrenos que fueron
ocupados hasta la primera mitad del siglo pasado por el ensanche que fue proyectado sobre las
huertas y siguiendo los caminos de la trama medieval.
4.- La ordenación pormenorizada de los suelos incluidos dentro del área propuesta para ser declarada
ARI, será establecida y regulada por un Plan Especial de Rehabilitación que deberá ajustarse a los
contenidos previstos en el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre sobre actuaciones protegidas de
rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado o normativa que lo sustituya.
5.- El Plan Especial de Rehabilitación podrá modificar ligeramente la edificabilidad urbanística actual
del área objeto de ordenación y categorizar dentro de la misma suelos urbanos no consolidados por
incremento de la edificabilidad urbanística ponderada y delimitar, en su caso, actuaciones integradas.
Se fija como límite máximo total del incremento de la edificabilidad urbanística sobre rasante que
podrá proponer el Plan Especial el de 5.000 m2.
6.- Hasta la aprobación y entrada en vigor toda el área se categoriza transitoriamente como suelo
urbano consolidado y no se permitirán aumentos sobre la edificabilidad urbanística existente.
7.- Dentro de esta área se destacan las siguientes parcelas de dotaciones de espacios libres y
equipamientos:
7.1. Uso de espacios libres y zonas verdes (uso 3) de uso público. Se destacan los siguientes:
o Arrosategia Parkea con una superficie aproximada de 3.300 m2
o Musika Plaza con una superficie aproximada de 1.350 m2.
o Torre Luzea Parkea con una superficie actual aproximada de 2.050 m2
o Lege Zaharren Enparantza con una superficie aproximada de 1.400 m2
o Frontón Txiki con una superficie aproximada de 450 m2
o Plaza de la iglesia de San Juan Bautista con una superficie aproximada de 600 m2
7.2. Uso de equipamiento y dotaciones (uso 4). Dentro del área se propone asignar las
siguientes parcelas para este uso, como uso principal:
o Servicios Urbanos (uso 4 tipo 1): Kale Nagusia 27 (Mercado Municipal)
o Servicios Administrativos (uso 4 tipo 2): Zigordia 13 y 15 (Casa Portu); Kale Nagusia
29 (Etxezabala); Zigordia 33
o Religioso (uso 4 tipo 6): iglesia parroquial de Santa María La Real; Ermita de Santa
Marina; iglesia de San Juan Bautista y convento de los padres franciscanos.
o Recreativo, ocio y espectáculo (usos 4 tipos 11): Zigordia 2 (Cine Modelo);
o Socio-Cultural (usos 4 tipo 12): Santa Marina 2; Zigordia 20 (Hogar del jubilado);
Zigordia 34 (Frontón Zinema/Gazteleku); Torre campanario (museo de la antigua
torre de los Zarauz);
o Aparcamientos autónomos (uso 4 tipo 15): Lege Zaharren Enparantza (bajo rasante)
8.- Además de los citados en los apartados anteriores se propone la calificación de parcelas de
equipamiento a las de Kale Nagusia 28 (Torre Luzea) y Elkano kalea 2 (palacio de Narros). A estas
parcelas les será de aplicación el régimen previsto en el artículo 6.5.19, apartado 2 del Tomo 01 en lo
que respecta a los usos que actualmente albergan.
207
9.- Se declara fuera de ordenación el uso de estación de suministro de carburantes situada junto a
Nafarroa kalea, a la espera de lo que se determine en el Plan Especial.
10.- Plazos para la elaboración del planeamiento pormenorizado. Se considera prioritaria la redacción
del plan especial de rehabilitación. Se establecen los siguientes plazos máximos: 12 meses para la
formulación del plan especial, 14 meses para la aprobación inicial, y 18 meses para la aprobación
definitiva, contados desde la entrada en vigor del PGOUZ. El programa de actuación urbanizadora, de
ser necesario, se tramitará conjuntamente con el plan especial.
12.1.4. Área 1-2. Ámbito de ordenación remitida –OR ENSANCHE CASCO1.- El área 1-2 (OR ENSANCHE CASCO) comprende una superficie aproximada de 60.042 m2 se
corresponde con los suelos situados al Norte, Sur y Este de la zona CASCO que han quedado fuera
de la delimitación del Área de Rehabilitación Integrada. Alberga un total aproximado de 918 viviendas.
2.- Se trata de un área discontinua que se corresponde con parte del área 1-15, y con las áreas 1-2,
1-3, 1-6, 1-7, 1-8, 1-9, 1-10, 1-11 y 1-12, así como con la práctica totalidad del denominado ensanche
sur (zona 6) de las anteriores NNSS.
3.- Dentro del área se destacan las siguientes dotaciones de espacios libres y equipamientos,
situadas en la parte Este del ámbito:
o
o
o
o
Espacios libres y zonas verdes (uso 3) de uso público: Parque de Geltoki Bidea con
una superficie aproximada de 2.200 m2
Equipamiento Deportivo (uso 4 tipo 3). Polideportivo Antoniano en Nafarroa 18
Equipamiento Docente (uso 4 tipo 4). Colegio Antoniano y escuela profesional en
Gipuzkoa kalea 1-3
Equipamiento Asociativo y Socio-Cultural (uso 4 tipos 12 y 13). Zigordia 39
4.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el área se propone el mantenimiento de la
estructura fundamental de la ordenación actual, así como la renovación y rehabilitación de la
edificación y urbanización existentes. Se propone expresamente la redacción de un plan especial de
renovación urbana de toda el área. En consecuencia, la ordenación pormenorizada de los suelos
incluidos dentro del área será establecida por el plan especial de renovación urbana que podrá
modificar ligeramente la edificabilidad urbanística actual del área objeto de ordenación, categorizar
dentro de la misma suelos urbanos no consolidados por incremento de la edificabilidad urbanística
ponderada y delimitar, en su caso, actuaciones integradas. Se fija como límite máximo total del
incremento de la edificabilidad urbanística sobre rasante que podrá proponer el Plan Especial el de
2.000 m2.
5.- Hasta la aprobación y entrada en vigor del plan especial toda el área se categoriza
transitoriamente como suelo urbano consolidado y no se permitirán aumentos sobre la edificabilidad
urbanística existente. En el caso del colegio Antoniano su edificabilidad física queda definida
conforme a los parámetros recogidos en el Estudio de Detalle aprobado definitivamente por el
Ayuntamiento el 6 de junio de 2006.
6.- Los edificios de Gipuzkoa kalea 24, 26, 28 y 30, así como el muro del antiguo palacio Mancisidor
junto a Nafarroa kalea están incluidos en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del
PGOU, por lo que les serán de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de protección
previsto en el Título 10 del Tomo 1.
208
12.2. ÁMBITO 2 AZPEITI BIDEA
12.2.1. Disposiciones Generales
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, con las excepciones del
ámbito de ordenación remitida –OR ALDAPETA- y la actuación de dotación de la parcela
residencial SANTA BARBARA- que se categorizan como suelo urbano no consolidado.
• Residencial
• Dotacional y Equipamiento en el área 2-5
• Sistema General Equipamiento Asistencial (residencia de ancianos Santa Ana en área
2-1)
USO CARACTERÍSTICO
• Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) no sujeta a régimen de protección pública en las
áreas 2-3 y 2-5
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente con la excepción de las previsiones para los
suelos urbanos categorizados como no consolidados.
1.- El ámbito 2 –Azpeiti Bidea- se corresponde con terrenos situados a ambos lados de San Ignacio
kalea o Azpeiti Bidea (GI-2633) a su paso por la trama urbana de Zarautz. Físicamente los terrenos
conforman una ladera con una pendiente media del 25% y están orientados mayormente al Este
salvo la finca Monte Albertia con orientación hacia el Sur.
2.- Predomina en el ámbito el uso residencial tanto de tipología de unifamiliar o bifamiliar, como de
vivienda colectiva, pero en este último caso con edificios que no sobrepasan en general, el número de
tres o cuatro plantas y están rodeados de parcela privada destinada a jardín. Junto al uso residencial
es de destacar en la zona la presencia de equipamientos de relevancia que cierran los dos extremos
norte y sur de la zona.
3.- Los objetivos urbanísticos fundamentales para el ámbito son los de mantenimiento de su
fisonomía residencial de ciudad jardín, la consolidación de los equipamientos existentes y la
promoción de vivienda protegida en los suelos pertenecientes al antiguo colegio Santa Ana en cuyo
ámbito se plantea también una intervención estratégica de construcción de un ascensor-funicular que
mejorará sustancialmente la accesibilidad del contiguo barrio de Vista Alegre.
12.2.2. Área 2-1. Ámbito de ordenación definida –OD RESIDENCIA SANTA ANA1.- El área 2-1 (OC RESIDENCIA SANTA ANA) tiene una superficie aproximada de 3.245 m2 que
formaba parte de la zona 2 de las anteriores NNSS. Topográficamente se trata de suelo
correspondiente a la parte baja de la ladera del monte Santa Bárbara junto a San Inazio kalea.
2.- El PGOUZ consolida esta parcela como equipamiento con el actual uso principal asistencial (Uso
4 Tipo 9) y la calificación de sistema general. Se admiten obras de remodelación interior,
consolidación y mejora de la edificación y se le reconoce expresamente la posibilidad de ampliar su
edificabilidad física actual sobre rasante en un 10% mediante la aprobación de un Estudio de Detalle
209
3.- La parcela está incluida en la relación de zonas declaradas de presunción arqueológica, por lo
que le será de aplicación el régimen de actuación previsto para estas zonas en el Título 10 del Tomo
1.
12.2.3. Área 2-2. Ámbito de ordenación remitida –OR ALDAPETAA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 2-2 (OR ALDAPETA) tiene una superficie aproximada de 5.235 m2 que comprende los
terrenos del antiguo colegio Santa Ana que estaban incluidos dentro de la zona 2 de las anteriores
NNSS. Topográficamente se trata de suelo correspondiente a la ladera del monte Santa Bárbara
orientada al Este, con una fuerte pendiente situada entre las cotas +18,00 en la parte mas baja y
+48,00 en la parte mas alta junto a Santa Barbara bidea en el extremo Oeste del área.
2.- El colegio Santa Ana dejó de ser utilizado como tal en 1997. Desde 2001 pertenece al
Ayuntamiento que ha utilizado las instalaciones para diversos usos de carácter dotacional. Sin
embargo las nulas condiciones de accesibilidad y las características arquitectónicas del edificio que
fue construido mediante sucesivas ampliaciones, no lo hacen adecuado para tales fines.
3.- Como objetivos urbanísticos prioritarios para esta área se plantean los siguientes:
3.1.- La construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
3.2.- Mejorar la accesibilidad de toda la zona mediante la construcción de un ascensor-funicular
que garantizará la accesibilidad y movilidad peatonal del área y mejorará también
sustancialmente la del ámbito de ordenación consolidada Vista Alegre.
3.3.- Obtener locales con destino al uso de dotación y equipamiento público.
B) Determinaciones urbanísticas para el desarrollo del área
1.- Clasificación y categorización. Se clasifica el área como suelo urbano no consolidado por la
urbanización.
2.- Calificación Global. Residencial.
3.- Ordenación Pormenorizada. Se remite a un plan especial de ordenación urbana.
4.- Plazos para la elaboración del planeamiento pormenorizado y la programación del suelo. 12
meses para la formulación del plan especial, 14 meses para la aprobación inicial, y 18 meses para la
aprobación definitiva, contados desde la entrada en vigor del PGOUZ. El programa de actuación
urbanizadora se tramitará conjuntamente con el plan especial.
5.- Coeficientes de ponderación entre usos. Serán fijados por el plan especial de desarrollo.
6.- Edificabilidad urbanística máxima:
6.1.- Parcelas de uso residencial.
6.1.1. Edificabilidad sobre rasante. 5.000 m2 (incluidos portales, elementos comunes y
superficies computables bajo cubierta) que podrán destinarse en su totalidad al uso de
vivienda colectiva (uso 5 tipo 2) con un máximo de 60 viviendas independientes.
6.1.2. Edificabilidad bajo rasante o en plantas inferiores semienterradas: Se destinará en su
totalidad a los usos de local de garaje y aparcamiento y trasteros (uso 8 tipos 1 y 3). El plan
210
especial deberá garantizar el cumplimiento de las dotaciones mínimas de aparcamientos
previstas en el artículo 6.9.06 del Tomo 1
6.2.- Parcelas para otros usos lucrativos. No se contempla
6.3.- Densidad Resultante
6.3.1. Superficie total área: 5.235 m2.
6.3.2. Índice m2 techo sobre rasante no destinado a dotaciones públicas: 0,96 m2 techo/m2
de suelo.
7.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. El 100% de la
edificabilidad urbanística de uso residencial se destinará a algún régimen de protección pública, de
conformidad con lo siguiente:
7.1.- Como mínimo el 40% de la edificabilidad urbanística se destinará a viviendas de
protección oficial (VPO) de régimen general y/o especial, viviendas de protección oficial de
régimen tasado (VPOT) o viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM). La VPO
de régimen general y/o especial, deberá alcanzar, como mínimo el 20% del total residencial, de
acuerdo con los estándares establecidos por la legislación urbanística.
7.2.- La edificabilidad restante de carácter residencial podrá destinarse a viviendas tasadas
municipales de régimen general. El precio de las viviendas tasadas municipales de régimen
general no podrá superar el de 2 veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial
de régimen general, y se acordará por el Ayuntamiento una vez aprobado el programa de
actuación urbanizadora, de conformidad con lo que se establezca y regule mediante ordenanza
municipal.
8.- Principales dotaciones públicas y equipamientos
8.1.- Uso de equipamiento y dotación pública (uso 4): No computará a efectos de edificabilidad
urbanística. El plan especial deberá prever dentro de alguna de las parcelas de uso residencial
una superficie construida mínima de 360 m2 con acceso directo desde la vía pública.
8.2.- Superficie mínima para la red local de espacios libres públicos: 2.000 m2
8.3.- Un ascensor-funicular que dará accesibilidad y movilidad peatonal al área y mejorará
también sustancialmente la del ámbito de ordenación consolidada Vista Alegre.
8.4.- Se deberá plantar o conservar un árbol por cada nueva vivienda.
9.- Directrices de Ordenación, Urbanización y Edificación.
9.1.- Al redactar el plan especial se deberá estudiar el impacto sonoro del tráfico de la carretera
GI-2633 sobre el área, para procurar ofrecer la alternativa de ordenación más favorable desde
el punto de vista acústico y proponer las medidas correctoras pertinentes.
9.2.- Se ordenará un espacio libre representativo en la parte de mayor cota del ámbito.
9.3.- La edificación se adaptará a la topografía del área para minimizar en lo posible la
necesidad de movimientos de tierra y su impacto paisajístico. Los elementos básicos
definitorios de las construcciones y edificaciones propuestas para el área serán
pormenorizadas por el plan especial de desarrollo. Se proponen los siguientes perfiles
máximos para la futura edificación: 3 plantas inferiores parcialmente bajo rasante (máximo) + 6
plantas altas. La última de las plantas altas será de tipología ático con un retranqueo mínimo de
3 metros respecto a la alineación oeste del edificio.
211
9.4.- Todos los suelos no ocupados por la edificación en altura o por los sótanos bajo rasante
de las futuras edificaciones tendrán la calificación de suelos de uso público para su destino al
uso de espacios libres o comunicaciones. El suelo libre no edificado en altura de las parcelas
privadas tendrá servidumbre de uso público en superficie con el mismo destino que los suelos
de uso público.
9.5.- Se declara fuera de ordenación el edificio del antiguo colegio Santa Ana.
10.- Cargas de urbanización a cargo de los propietarios del área.
10.1.- Todas las genéricas impuestas por la legislación urbanística relativas a dotar al área de
vialidad, saneamiento, infraestructuras de servicios, ajardinamiento, arbolado, mobiliario urbano,
indemnizaciones, etc.
10.2.- Expresamente, la construcción del ascensor-funicular a ubicar en el área.
10.3.- En su caso, las obras de infraestructuras y servicios exteriores a la unidad de ejecución
que sean necesarios para la conexión adecuada de las redes del área con las generales, y
para mantener la funcionalidad de éstas últimas.
11.- Directrices para la ejecución urbanística. El área queda definida y delimitada como actuación
integrada a ejecutar mediante una sola unidad de ejecución. Su delimitación podrá modificarse por el
plan especial si fuera necesario para garantizar los accesos al área y la ejecución de las previsiones
contenidas en el PGOUZ. Se propone que el régimen de ejecución sea público.
12.- El plan especial podrá reordenar la parcela Pilar Enea de la contigua área 2-3 –OD SAN
IGNACIO- si ello fuera necesario para atender las necesidades de la ordenación del área 2-2 –OR
ALDAPETA- en cuanto a la disposición de accesos al área y ubicación del ascensor-funicular. En ese
caso, el plan especial podrá asignar a la parcela Pilar Enea una edificabilidad urbanística máxima de
500 m2 en plantas altas (incluida bajo cubierta) para el uso principal de vivienda colectiva y de 150
m2 en planta sótano o semisótano para usos de trastero y local de garaje. En este caso la parcela
pasará a tener la categoría de suelo urbano no consolidado (actuación de dotación) por atribuirle el
PGOUZ una edificabilidad urbanística ponderada superior a la actual. La edificabilidad que el plan
especial otorgue a la finca Pilar Enea será independiente de la asignada al área 2-2.
12.2.4. Área 2-3. Ámbito de ordenación definida –OD SAN IGNAZIO1.- El área 2-3 (OD SAN IGNACIO) tiene una superficie aproximada de 15.960 m2 que comprende la
práctica totalidad de los suelos del área 7-2 de las anteriores NNSS, así como el edificio de vivienda
unifamiliar de Barandiaran kalea 1, y la parcela de equipamiento de Villa Manuela con el frontón,
espacios libres y zonas verdes anejas.
2.- Como objetivo y criterio urbanístico general para esta área se propone la consolidación de su
ordenación, usos y edificabilidad física existente, así como el mantenimiento de su fisonomía de
“ciudad jardín”. No se prevén aumentos de la edificabilidad urbanística existente a excepción de la
previsión para la parcela residencial Santa Bárbara, los derivados de cambios de uso, o la posibilidad
de disposición de nuevos sótanos y/o semisótanos para los usos de local de garaje o aparcamiento,
trastero, e instalaciones generales o comunes del edificio (Uso 9) vinculados al uso principal de
vivienda.
3.- Determinaciones particulares para las parcelas de uso residencial
3.1.- El área alberga actualmente un total aproximado de 70 viviendas
212
3.2.- En esta área se permite la posibilidad de subdivisión y aumento del número de viviendas
de acuerdo con el régimen establecido de forma general en los artículos 6.6.06 y 7.4.08 del
tomo 1, pero con las siguientes especificaciones particulares en cuanto a la media de las
viviendas resultantes:
3.2.1. Las viviendas resultantes de la subdivisión deberán tener una superficie media de 80
m2 útiles, y en el caso de plantas de semisótano, el total de la superficie destinada a
vivienda deberá quedar sobre rasante. Cada vivienda deberá tener al menos 2 fachadas
exteriores sin que cuenten como tales los soportales.
3.2.2. En casos de reforma integral de edificios completos destinados a viviendas, cuando la
reforma lleve aparejada la inclusión del ascensor, o la ampliación de elementos comunes
para habilitar cajas de escaleras comunes, se permitirá la segregación de viviendas con una
superficie media de las viviendas resultantes superior a 65 m2 útiles.
3.2.3. No podrán habilitarse como viviendas las plantas bajas y de semisótano destinados a
garajes, salvo que se justifique el cumplimiento de la dotación mínima de aparcamiento
previsto en el artículo 6.9.06 del tomo 01.
3.3.- Se permite de forma general el uso de vivienda en planta baja y semisótano en los
edificios cuyo uso principal actual es el residencial. En los semisótanos el total de la superficie
destinada a vivienda deberá cumplir las condiciones previstas en los artículos 6.6.07 y 7.4.08
del Tomo 01.
3.4.- En el caso de sustitución de los edificios existentes si no se reproducen las alineaciones y
altura de los preexistentes, los nuevos que se construyan deberán respetar las siguientes
determinaciones: no podrán disponer de una superficie construida ni un perfil edificatorio
(número de plantas) sobre rasante mayor que el actual, y deberán mantener la actual
separación a los límites de parcela, incluidos vuelos o, en caso de ser mayor a 3 metros,
reducirla a dicha distancia. En el caso de que la sustitución afecte a una sola parcela será
precisa la aprobación previa de un Estudio de Detalle; si la sustitución afecta conjuntamente a
dos o mas parcelas, será necesario tramitar un Plan Especial de Renovación Urbana.
3.5.- El edificio de Barandiaran kalea 1 (antigua casa del guarda de la finca Vista Alegre) está
incluido en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del PGOU, por lo que le serán de
aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de protección previsto en el Título 10 del
Tomo 1.
3.6.- Se declara expresamente disconforme con la ordenación la construcción de planta baja
situada junto a la finca Arkaitz Gain (San Inazio 4) por su inadecuación tipológica al entorno.
4.- El edificio y la parcela de San Inazio 11 (Villa Manuela) se consolida como equipamiento sociocultural (Uso 4 Tipo 12). El edificio está incluido en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico
del PGOUZ, por lo que le serán de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de protección
previsto en el Título 10 del Tomo 1. Sólo se admiten intervenciones constructivas acordes con lo
establecido en su normativa de protección.
5.- Determinaciones particulares para la parcela de uso residencial Santa Bárbara
5.1.- La parcela de uso residencial -SANTA BARBARA- tiene una superficie aproximada de 755
m2 que comprende la totalidad de la parcela y terrenos vinculados a la villa Santa Barbara en
San Ignacio kalea 6 donde actualmente hay habilitada una sola vivienda. La propuesta del
PGOUZ para esta parcela se basa en el antecedente de las previsiones de ampliación de la
edificabilidad urbanística y número de viviendas de las NNSS anteriores que no llegaron a ser
ejecutadas, y las sustituye mediante una nueva ordenación detallada.
5.2.- Ordenación Pormenorizada.
213
5.2.1.- Edificabilidad urbanística máxima. Será la resultante de aplicar los siguientes
parámetros:
* Plantas altas (incluida bajo cubierta): 600 m2 para el uso principal de vivienda
colectiva (uso 5, tipo 2). La superficie media de las viviendas independientes
resultantes no podrá ser inferior a los 80 m2 útiles. Los espacios bajo cubierta podrán
destinarse al uso de vivienda vinculada a la de la planta inmediatamente inferior, pero
no a vivienda independiente.
* Planta sótano o semisótano: La resultante de la ocupación máxima permitida en el
plano C.2.B para uso de trastero y local de garaje (uso 8)
5.2.2.- Perfil de la edificación: Sótano (máximo dos) una planta de semisótano, tres plantas
altas y una planta bajo cubierta. La tipología de la cubierta será libre, siempre que cumpla
las ordenanzas de edificación del título 7 del tomo 01.
5.2.3.- Ocupación máxima en planta de la nueva edificación: 230 m2 sobre y bajo rasante.
5.2.4.- Separación mínima de 3 metros al camino público y a los linderos de las parcelas
contiguas. La edificación deberá respetar las alineaciones máximas recogidas en los planos
de ordenación.
5.2.5.- La parcela edificable tendrá la consideración de parcela mínima.
5.3.- Directrices para la ejecución urbanística
5.3.1.- La parcela se categoriza como suelo urbano no consolidado (actuación de dotación)
por atribuirle el PGOUZ una edificabilidad urbanística ponderada superior a la de la actual
villa Santa Bárbara.
5.3.2.- Para su ejecución, además del levantamiento de la carga dotacional correspondiente
conforme a las previsiones de la legislación urbanística, bastará la presentación de un
proyecto de edificación y urbanización complementaria de la parcela privada no edificable
sobre rasante.
5.3.3.- Se fija un plazo de 24 meses para la presentación del proyecto de edificación y
solicitar la licencia de construcción contados desde la entrada en vigor del plan general.
6.- Determinaciones particulares para la parcela de uso residencial Pilar Enea
6.1.- La parcela de uso residencial –PILAR ENEA- tiene una superficie aproximada de 375 m2 que
comprende la totalidad de la parcela y terrenos vinculados a la villa Pilar Enea en San Ignacio kalea
2. En principio, el PGOUZ consolida la ordenación y edificabilidad urbanística de la parcela. Sin
embargo la ficha del área 2-2 –OR ALDAPETA- contiene una previsión relativa a que la parcela
pudiera verse afectada por la ordenación que resulte del plan especial de aquella área.
6.2.- En caso de necesidad para dar solución a los futuros accesos al área 2-2 y la instalación del
ascensor funicular, el plan especial de ALDAPETA podrá contener una reordenación de la parcela
Pilar Enea que deberá respetar los siguientes parámetros urbanísticos:
6.2.1.- Edificabilidad urbanística máxima:
* Plantas altas (incluida bajo cubierta): 500 m2 para el uso principal de vivienda colectiva (uso 5,
tipo 2). La superficie media de las viviendas independientes resultantes no podrá ser inferior a los
80 m2 útiles. Los espacios bajo cubierta podrán destinarse al uso de vivienda vinculada a la de la
planta inmediatamente inferior, pero no a vivienda independiente.
* Planta sótano o semisótano: 150 m2 para uso de trastero y local de garaje (uso 8)
214
6.2.2.- Perfil de la edificación: Una planta de sótano o semisótano, tres plantas altas y una planta bajo
cubierta. La tipología de la cubierta será libre, siempre que cumpla las ordenanzas de edificación del
título 7 del tomo 01.
6.2.3.- En caso de que el plan especial le atribuya una edificabilidad urbanística ponderada superior a
la que la parcela tiene en la actual actualidad, se asignará a la parcela la categoría de suelo urbano
no consolidado (actuación de dotación).
12.2.5. Área 2-4. Ámbito de ordenación definida –OD URKIDI1.- El área 2-4 (OD URKIDI) tiene una superficie aproximada de 6.735 m2 que comprende los suelos
que acogieron las edificaciones de vivienda unifamiliar de tipología adosada o en hilera construidos
en torno a Urkidi kalea, con arreglo a las previsiones de las anteriores NNSS (área 7-1). El área
alberga un total de 22 viviendas repartidas en tres parcelas edificables (P-1, P-2 y P-3) que se
corresponden a la tipología de viviendas unifamiliares adosadas. En la parcela P-1 hay 7 viviendas;
en la parcela P-2, 11 viviendas; y en la Parcela P-3, 4 viviendas.
2.- El PGOUZ recoge y mantiene vigentes las determinaciones básicas del Plan Especial de Reforma
Interior del área 7-1 que fue aprobado definitivamente el 27 de diciembre de 2000 con las
especificaciones contenidas en esta ficha. Para mayor concreción gráfica y escrita se consultará el
documento del propio Plan Especial cuyas ordenanzas fueron publicadas en el Boletín Oficial de
Gipuzkoa nº 33 de 15 de febrero de 2001
3.- Se aplicarán en esta área las condiciones generales de uso y edificación previstas en el Plan
Especial de referencia y subsidiariamente las previstas para el resto de las parcelas de uso
residencial de la zona y para los ámbitos de ordenación definida. No se permiten operaciones de
subdivisión de viviendas o reformas que supongan aumentar el número de las viviendas existentes.
4.- Se mantienen las previsiones de parcelación, perfil edificatorio y alturas del Plan Especial (una
planta de sótano o semisótano, planta baja, una planta alta y planta bajo cubierta). En las parcelas 1 y
3 aprovechando el desnivel del terreno, se permite una segunda planta de sótano o semisótano con
el siguiente régimen:
4.1.- En la parcela 1 en el frente de Barandiaran kalea se permite una segunda planta de
semisótano con una superficie construida máxima de 420 m2 en la que además de los usos
genéricos previstos por el Plan Especial para estas plantas, se permiten los usos de dotación y
equipamiento público (uso 4) que no tengan la calificación de actividad clasificada. Esta planta
tendrá acceso directo a vía pública.
4.2.- En la parcela 3, en su extremo Este se permite una segunda planta de semisótano con
una superficie construida máxima de 140 m2 con destino a los usos genéricos previstos por el
Plan Especial para estas plantas (uso 8, otros usos). Esta planta no podrá tener acceso directo
desde la vía pública.
12.2.6. Área 2-5. Ámbito de ordenación definida –OD MONTE ALBERTIA1.- El área 2-5 (OD MONTE ALBERTIA) tiene una superficie aproximada de 11.933 m2.
Topográficamente comprende en parte el fondo de la vega del río Igerain que fue desviado aguas
arriba, mediante túnel a través del monte Santa Bárbara con trasvase directo al mar, y en parte una
ladera de orientación Sur y fuerte pendiente. La finca está situada entre las cotas +9,00 y + 20,00 y se
corresponde con la zona 8 de las anteriores NNSS.
2.- El PGOUZ consolida esta parcela para el uso de dotación y equipamiento público (uso 4, tipos 4 –
docente- y 8 –residencia comunitaria-) además del de Espacio Libre (Uso 3) complementario a los
215
anteriores. Se admiten obras de remodelación interior, consolidación y mejora de la edificación y se le
reconoce expresamente la posibilidad de ampliar su edificabilidad física actual en un 10% mediante la
aprobación de un Estudio de Detalle.
3.- Dentro de la parcela destaca el entorno de la parte baja de la finca por su frondoso arbolado; en
particular, se destaca como árbol singular recogido específicamente en el catálogo la sequoia de gran
porte existente en la parte sudeste de la finca. En la parte baja de la finca se encuentra también el
cauce y ribera original del río o regata Igerain cuyo curso de agua fue desviado aguas arriba, pero
que mantiene un caudal ecológico. Se propone la conservación de esta zona como espacio de
conservación ambiental a proteger, recuperar y preservar.
216
12.3. ÁMBITO 3. VISTA ALEGRE
12.3.1 Área 3 Ámbito de ordenación definida –OD VISTA ALEGRESUPERFICIE: 49.185 m2
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado.
• Residencial
USO CARACTERÍSTICO: Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) no sujeta a régimen de protección
pública
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente.
A) Descripción del ámbito y objetivos generales
1.- El área 3 (OC VISTA ALEGRE-) está situada en el límite oeste de la malla urbana de Zarautz en
una ladera de fuertes desniveles orientada al Sur y Este y que incluye la mayor parte de los suelos
que constituían la zona 9 de las anteriores NNSS, con exclusión del edificio de Barandiaran 1, y la
incorporación de los suelos públicos destinados a viales y zonas verdes situados entre Barandiaran
kalea y Azpeiti bidea procedentes de la gestión urbanística del área 7-1 de las anteriores NNSS.
2.- El desarrollo urbano del actual barrio de Vista Alegre se ejecutó a partir de la década de 1960
mediante un Plan Parcial aprobado en 1965 y que posteriormente fue objeto de algunas
modificaciones. La tipología edificatoria es de bloques aislados de edificaciones en altura (entre 5 y
10 plantas incluida la planta baja).
3.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales para el área se proponen:
• La consolidación de su ordenación urbanística y de las edificaciones existentes.
• La mejora de su accesibilidad y movilidad peatonal mediante una intervención de promoción
pública consistente en la construcción de un ascensor-funicular a ejecutar en el ámbito de
ordenación remitida área 2-2 (OR ALDAPETA) y otras actuaciones complementarias a realizar
dentro de la propia área.
• La consolidación y mejora de los equipamientos y espacios libres existentes
B) Determinaciones particulares para las parcelas de uso residencial
1.- El edificio de Allemendi 2 (Torre Sarakatua) está incluido en el catálogo del patrimonio históricoarquitectónico del PGOUZ, por lo que le será de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de
protección previsto en el Título 10 del Tomo 1.
2.- El área alberga actualmente un total aproximado de 405 viviendas. Se permite la posibilidad de
subdivisión de viviendas de acuerdo con el régimen establecido de forma general en los artículos
6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1.
3.- En principio no se admite en esta área el uso de vivienda en planta baja, pero podrán admitirse los
cambios de uso en plantas bajas para albergar viviendas si así se establece mediante una ordenanza
municipal específica de desarrollo del PGOUZ.
217
C) Determinaciones particulares para las parcelas de equipamiento
1.- La parcela de Allemendi 1 se consolida como equipamiento en el que además del uso docente
que en origen albergó, puede destinarse a otros usos de dotación y equipamiento previstos en el título
6 (Normativa de Usos) que sean compatibles con el uso característico de la zona y la titularidad
pública del edificio.
2.- El espacio de Txakolin Plaza y su entorno se mantendrá para el uso de espacio libre público pero
se podrá cubrir total o parcialmente la parte pavimentada con la finalidad de optimizar su uso y sin
deteriorar ni alterar su condición de espacio libre.
218
12.4. ÁMBITO 4. PARQUES DE VISTA ALEGRE Y MUTXIO
12.4.1 Disposiciones Generales
CALIFICACIÓN GLOBAL: Sistema General de espacios libres y zonas verdes públicas.
1.- El ámbito 4 del PGOUZ incluye dos áreas no colindantes entre sí, pero que por su proximidad y
por gozar de una serie de características similares se considera oportuno incluirlas dentro de un
mismo ámbito urbanístico global. Junto al carácter de parques urbanos que ostentaban ya conforme
al planeamiento anterior, ambos tienen valores ecológicos significativos y conservan elementos
naturales de gran interés con un variado arbolado de gran porte donde alternan especies autóctonas,
sobre todo en Mutxio, con ejemplares procedentes de climas más cálidos. En ambos casos gozan de
una privilegiada situación estratégica con amplias vistas panorámicas sobre la vega y la playa de
Zarautz.
2.- Ambos parques se consideran como espacios libres de conservación ambiental a proteger y
conservar. Se propone como objetivos urbanísticos para los dos parques el mantener su uso con
destino al esparcimiento de la población y recreo intensivo, compatibilizándolo con la preservación del
arbolado existente y, en general, la salvaguarda y mejora de los valores paisajísticos y ecológicos que
conservan para lo que se propician las actividades de conservación y mejora ambiental
3.- Independientemente de acciones de conservación, mejora de caminos, o de instalación de
elementos de mobiliario urbano u ornamentales que puedan llevarse a cabo de forma puntual, se
propone la redacción de un Plan Especial conjunto para la protección y conservación de los dos
parques, cuyo ámbito podrá abarcar terrenos clasificados como no urbanizables en el entorno de los
mismos. Este Plan deberá respetar, en su caso, las previsiones del Plan de Ordenación de Recursos
Naturales que eventualmente pueda redactarse para el LIC de Gárate-Santa Bárbara y las del PTS
de Ordenación y Protección del Litoral de la CAPV, y en general todas las que se deriven de sus
características y situación junto a áreas de interés naturalístico (LIC y acantilado costero)
12.4.2 Área 4-1. Ámbito de ordenación definida –OD PARQUE DE VISTA ALEGRE1.- El parque de Vista Alegre ocupa la parte alta de la antigua finca Vista Alegre que se consolidó
como parque público tras la ejecución del barrio residencial en la parte baja de la finca.
Topográficamente se trata de terrenos en ladera con pendientes entre el 15% y el 50% y orientación
Este y Sudeste situados entre las cotas +40,00 y +115. La superficie total aproximada es de 45.724
m2 y parte de ella está incluida dentro de la zona definida con Lugar de Interés Comunitario (LIC)
Garate-Santa Bárbara.
2.- El parque guarda una importante muestra de plantas y árboles que se han desarrollado al abrigo
de Santa Bárbara, protegidos por los vientos dominantes del Noroeste, lo que permite la existencia de
especies alóctonas de climas más cálidos junto a las autóctonas (hay contabilizadas alrededor de 55
especies de árboles). En la zona superior del parque es donde mejor se conserva el magnífico
arbolado de que disponía la finca, con ejemplares de gran porte y caminos y senderos originales.
2.- Dentro del perímetro del parque se encuentra el edificio conocido como Torreón de Vista Alegre,
una Rotonda-Mirador de carácter ornamental de grandes proporciones construida en hormigón a
principios del siglo 20. Esta construcción está incluida en el catálogo del patrimonio históricoarquitectónico del PGOUZ, por lo que le será de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de
protección previsto en el Título 10 del Tomo 1. Específicamente se propone la restauración de sus
219
elementos estructurales fundamentales y su rehabilitación para su recuperación y utilización como
equipamiento público.
12.4.3 Área 4-2. Ámbito de ordenación definida –OD PARQUE DE MUTXIO1.- El parque de Mutxio corresponde a la antigua finca del mismo nombre situada en el acantilado de
encuentro del monte Santa Bárbara con el mar, justo encima del puerto. La finca contaba con un
edificio residencial ya derruido. Presenta en conjunto una topografía de pendientes escarpadas
donde, en su parte Sur, se han habilitado caminos y miradores y una pequeña cantina con terrazas.
La superficie total aproximada es de 14.402 m2. La vegetación del parque está compuesta
principalmente por laureles, robles, madroños, pinos piñoneros y magnolias. La totalidad del parque
está incluida dentro del ámbito de regulación del Plan Territorial Sectorial de Ordenación y Protección
del Litoral de la CAPV.
2.- En el parque de Mutxio las actuaciones y usos posibles están condicionadas por las
determinaciones derivadas de la servidumbre de protección prevista en la vigente legislación de
costas (Ley 22/1988, artículos 23 a 25 y Disposición Transitoria 3ª) que afecta a una franja de 20
metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. Por razones de protección
del dominio público marítimo-terrestre, le serán de aplicación las condiciones recogidas en el artículo
2.2.03 (Zona Litoral) del Tomo 01, en todo lo que sea pertinente.
220
12.5. ÁMBITO 5. PASEO MARÍTIMO
12.5.1 Área 5. Ámbito de ordenación definida –OD PASEO MARÍTIMOSUPERFICIE: 42.000 m2
• Sistema General de espacios libres y zonas verdes públicas
• Sistema General de Aparcamientos Autónomos (aparcamiento subterráneo de Munoa
Plaza)
1.- El área 5 (OC PASEO MARÍTIMO) comprende el malecón de la playa que cuenta con una
anchura media en la mayor parte de su recorrido de 25 metros de profundidad mas un porche de 5
metros de anchura con servidumbre de uso público correspondiente a los frentes de las distintas
fincas privadas; el mirador de la Munoa; el arenal de Desertu Txikia; y el paseo peatonal hacia
Getaria que conecta con el malecón en el extremo Oeste de la playa y los espacios públicos situados
junto a la carretera de la costa en el tramo comprendido hasta el mirador de Alle Punta.
2.- El área constituye un espacio libre y paseo público de remate y encuentro del área urbana con la
playa y el mar. El desarrollo y ejecución del Paseo Marítimo se realizó en base a las determinaciones
de un Plan Especial y un Proyecto de Urbanización aprobados en 1994, según las previsiones de las
anteriores NNSS. La Administración del Estado ha dado continuación al paseo peatonal hasta
enlazarlo con el tramo procedente de Getaria. En el subsuelo del mirador de la Munoa se construyó
un aparcamiento de tres plantas.
3.- Se propone como objetivos urbanísticos para el Paseo Marítimo el mantener su uso de Espacio
Libre (Uso 3) con destino al esparcimiento de la población y recreo intensivo, compatibilizándolo con
la salvaguarda y mejora de los valores paisajísticos y ecológicos que conservan la playa y acantilados
que lindan con el mismo. Se consolida también el aparcamiento de Munoa Plaza como
equipamiento destinado al uso principal de Aparcamiento Autónomo (Uso 1 Tipo 15) de carácter
preferentemente rotativo.
4.- En todo caso las actuaciones y usos posibles están condicionadas por las determinaciones
221
12.6. ÁMBITO 6. SALBIDE
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, con las excepciones del
ámbito de actuación definida área 6-4 –OD SALBIDE ZAHARRA- que se categoriza como
suelo urbano no consolidado y lo dispuesto para el ámbito de ordenación remitida área 6-3 –
OR LANGAKO PLAZA-.
• Residencial
• Sistema General de Equipamiento Sanitario (parcela del Centro de Salud Pública en el
área 6-2).
• Sistema General de Infraestructuras y Comunicaciones a su paso por el ámbito.
USO CARACTERÍSTICO: Vivienda colectiva (Uso Tipo 2) no sujeta a régimen de protección
pública
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente con la excepción de las previsiones para el
área 6-4 categorizada como suelo urbano no consolidado, y lo dispuesto para el área 6-3 –OR
LANGAKO PLAZA-.
1.- El ámbito 6 –SALBIDE- se corresponde con terrenos llanos de la vega de Zarautz comprendidos
entre las cotas +5,00 y +6,00 metros. Incluye los terrenos que constituían la zona urbana 12 y el
sector urbanizable 29 de las anteriores Normas Subsidiarias que ya ha sido urbanizado en su
totalidad.
2.- Predomina en el ámbito el uso residencial de tipología de vivienda colectiva, si bien en el área de
Langako Plaza hay algunos edificios de tipología unifamiliar adosada. Junto al uso residencial es de
destacar en la zona la presencia de una parcela de equipamiento de relevancia destinada a albergar
un centro de salud pública de carácter comarcal (sistema general de equipamiento sanitario).
3.- Los objetivos urbanísticos fundamentales para el ámbito son los de consolidación de la ordenación
urbanística derivada del Plan Parcial del anterior sector Salbide, la renovación urbana del ámbito de
Langako Plaza y el remate urbanístico de la zona mediante la reordenación de un pequeño ámbito
junto a Salbide kalea, adaptando su edificación a la de la edificación contigua construida en la parcela
B del sector Salbide de las NNSS anteriores.
4.- Queda prohibida la posibilidad de subdivisión y aumento del número de viviendas en los edificios
residenciales construidos en ejecución del planeamiento general posterior a 1988 (edificaciones del
área 6-1 -sector 29 de las anteriores NNSS-) y en las del área 6-3 a expensas de lo que pueda
determinar un plan especial.
Zarautz lo que tendrá incidencia en esta zona, fundamentalmente en espacios libres situados en área
6-1, en el límite junto al ferrocarril. El PGOUZ propone el soterramiento a su paso por esta área tal y
como se representa en los planos de ordenación. En el caso de que dichas propuestas se lleven a
cabo las obras que se ejecuten deberán prever y tomar medidas para reducir el impacto sonoro, y
tener en cuenta y reponer las urbanizaciones públicas, y en la medida de lo posible los espacios
públicos afectados. Los suelos que constituyan la plataforma superior de la vía férrea soterrada
deberán ser urbanizados y tratados preferentemente como espacios libres y zonas verdes de dominio
y uso público.
222
12.6.2. Área 6-1. Ámbito de ordenación definida –OD SALBIDE BERRIAA) Ámbito y objetivos
1.- El área 6-1 (OC SALBIDE BERRIA) tiene una superficie de aproximadamente 50.313 m2 que se
corresponden con la mayor parte del sector 29 de las anteriores NNSS, excluida el área 6-2 (Centro
de Salud) y las parcelas de equipamiento situadas al norte de Igerain Plaza incluidas en el área 6-3.
2.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales para el área se propone el mantenimiento de su
ordenación urbanística para lo que expresamente el PGOUZ recoge y mantiene vigentes las
determinaciones básicas del Plan Parcial del sector conforme al texto modificado que fue aprobado
definitivamente el 27 de diciembre de 2000. Para mayor concreción gráfica y escrita se consultará el
documento del propio Plan Parcial cuyas ordenanzas modificadas fueron publicadas en el Boletín
Oficial de Gipuzkoa nº 53 de 15 de marzo de 2001.
3.- Se aplicarán subsidiariamente en esta área las condiciones generales de uso y edificación
previstas en las disposiciones para los ámbitos de ordenación definida recogidas en el título 11 del
presente Tomo 02.
1.- Se mantienen las previsiones de parcela mínima, perfil edificatorio y alturas del Plan Parcial con
perfiles de PS + PB +4 (parcelas letras A, B y C) y PS + PB +5 (parcelas letra D). En cuanto a usos,
se mantienen las previsiones del Plan Parcial en la medida que no entren en contradicción con el
régimen general de usos previsto en el título 6 de la normativa general y el título 11 del Tomo 02.
2.- El área alberga un total de 375 viviendas repartidas en nueve parcelas ya edificadas (A-1, A-2, A3, B, C-1, C-2, D-1, D-2 y D-3) de las que dos de ellas (parcelas C-2 y D-2) tienen la calificación de
viviendas protegidas de régimen general. No se permiten operaciones de subdivisión de viviendas o
reformas que supongan aumentar el número de las existentes.
3.- En caso de sustitución o reforma, será obligatorio el mantenimiento de la tipología de cubierta y
fachadas prevista en el Plan Parcial para las edificaciones residenciales, así como los soportales de
uso público.
1.- Se mantienen las previsiones edificatorias y de usos contenidas en el Plan Parcial relativas a las
parcelas denominadas E1, G y PD1 si bien además de los usos específicamente previstos podrán
destinarse a otros usos de equipamiento previstos en el título 6 (Normativa de Usos) que sean
compatibles con el uso característico de la zona, así como a espacios libres.
2.- Se plantea la realización de actuaciones públicas de tratamiento y mejora del espacio libre público
Igerain Plaza con criterios de sostenibilidad ambiental en aras a reducir las áreas pavimentadas y
aumentar los espacios ajardinados y zonas verdes. En estas actuaciones se podrá tratar en conjunto
los suelos de Igerain Plaza y los de las parcelas de equipamiento contiguas G y PD1, y se establece
la posibilidad de habilitar sótanos con destino al uso principal de aparcamientos autónomos (Uso 4,
Tipo 15) bajo dichos suelos.
12.6.3. Área 6-2. Ámbito de ordenación definida –OD OSASUN ZENTROAA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 6-2 (OD OSASUN ZENTROA-) tiene una superficie de aproximadamente 6.319 m2 que se
corresponden en su mayor parte con los suelos perteneciente a las parcelas E2 y F del sector 29 de
223
las anteriores NNSS.
2.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales para el área se propone la construcción en esta
área de un Centro de Salud Pública que formará parte de la red dotacional pública de sistemas
generales. Para ello el PGOUZ recoge y mantiene expresamente vigentes las determinaciones
básicas del Plan Parcial del sector conforme a la modificación del régimen de las parcelas de
equipamiento E2 y F aprobada definitivamente el 21 de diciembre de 2004.
B) Determinaciones urbanísticas para la ejecución del área
1.- Edificabilidad física. Será la resultante de aplicar los siguientes parámetros:
• Edificabilidad sobre rasante: 4.800 m2.
• Edificabilidad bajo rasante: 3.140 m2
2.- Perfil de la edificación: Una planta de sótano o semisótano, y tres plantas altas sobre rasante.
3.- Ocupación máxima en planta de la nueva edificación: 3.140 m2.
4.- En el límite sur del ámbito se construirá el vial previsto por el planeamiento anterior y aún
pendiente de ejecución.
5.- Uso Principal: Equipamiento sanitario (uso 4, tipo 5)
6.- Directrices para la ejecución urbanística
6.1.- El área 6-2 queda definida y delimitada como una actuación aislada de ejecución de una
dotación pública de la red de sistemas generales. Parte de las previsiones urbanísticas para
esta área están en fase de ejecución conforme al proyecto de ejecución y urbanización
complementaria presentado por el servicio vasco de salud –OSAKIDETZA- y aprobado por el
Ayuntamiento el 5 de mayo de 2005.
6.2.- Para la ejecución de la edificabilidad física restante que el proyecto en construcción no
agota, bastará la presentación de un proyecto de edificación, sin perjuicio de la posibilidad de
presentar un Estudio de Detalle. No se fija un plazo específico para ello.
7.- Para mayor concreción gráfica y escrita se consultará el documento de la propia modificación del
Plan Parcial cuyas ordenanzas fueron publicadas en el Boletin Oficial de Gipuzkoa nº 1 de 3 de enero
de 2005.
12.6.4. Área 6-3. Ámbito de ordenación remitida –OR LANGAKO PLAZA-
A) Ámbito, objetivos generales y régimen transitorio de consolidación
1.- El área 6-3 (OR LANGAKO PLAZA-) se corresponde con el área 12-2 de las anteriores NNSS, e
incorpora dentro de la misma dos parcelas de dotaciones públicas no edificadas (deportiva y docente)
situadas al sur de Igerain Plaza, obtenidas como consecuenca del desarrollo del sector 29 –Salbidede las anteriores NNSS, con el objetivo de optimizar la forma y/o ubicación de las mismas.
2.- Ocupa una superficie total aproximada de 14.309 m2 situada en la zona central de la antigua vega
de Salbide y rodeada por las edificaciones del ensanche de Salbide construidas en desarrollo de las
anteriores NNSS. Está conformada por los grupos de edificaciones denominados Grupo Salbide y
Kabi-Sorta construidos a partir de la década de 1950. Se trata de bloques edificatorios de distinta
altura (entre 1 y 5 plantas incluida la planta baja) con tipología de vivienda colectiva, con excepción
de los de Langako Plaza 1 a 6 que responden a la tipología de vivienda unifamiliar adosada o en
224
hilera. Las edificaciones están distribuidas en el entorno de un espacio libre –Langako Plaza-. Hay
actualmente en el área un total de once edificaciones que albergan un número aproximado de 88
viviendas.
3.- Como objetivos urbanísticos para esta área se plantean los siguientes:
3.1.- La ampliación y mejora de los espacios libres, así como su integración con la nueva
urbanización de la plaza Igerain Gaina.
3.2.- La remodelación del área residencial actualmente deteriorada para obtener viviendas
totalmente accesibles y de un estándar de calidad más acorde con los tiempos actuales, en un
entorno tan propicio como el actual área de Langako.
3.3.- El realojo de todos los actuales vecinos del área en estas nuevas viviendas.
3.4.- La construcción de un parking subterráneo en Igeraingaina.
3.5.- Reordenación y ampliación de la superficie destinada a dotaciones.
3.6.- Mantenimiento de los valores tipológicos del polígono hasta la ejecución del Plan Especial
del Ordenación Urbana.
4.- En tanto no se apruebe un plan especial se prohíbe también expresamente la posibilidad de
subdivisión y aumento del número de viviendas en el área. Se permite el uso de vivienda en las
plantas bajas de los edificios de tipología de vivienda unifamiliar adosada, y en las de los edificios de
tipología de vivienda colectiva que ya las albergaban con anterioridad al PGOUZ. Los futuros cambios
de uso en plantas bajas para albergar viviendas sólo se admitirán en el caso de que así lo proponga
el plan especial o si así se establezca mediante una ordenanza municipal específica de desarrollo del
PGOUZ.
5.- Hasta la aprobación y entrada en vigor del Plan especial, toda el área se categoriza
transitoriamente como suelo urbano consolidado y no se permitirán aumentos sobre la edificabilidad
urbanística existente. Durante el período de transitoriedad serán de aplicación en el área las
ordenanzas urbanísticas generales incluidas en el tomo 01 del PGOUZ.
6.- El régimen pormenorizado de edificación y usos del área representado gráficamente en los planos
de ordenación y las hojas gráficas del PGOUZ tendrá carácter transitorio hasta la aprobación del Plan
Especial.
B) Determinaciones urbanísticas para la reordenación urbanística del área
urbanización.
4.- Plazos para la elaboración del planeamiento pormenorizado y la programación del suelo. La
reordenación del área se vincula a un procedimiento específico de participación ciudadana y consulta
a los vecinos del área y edificaciones colindantes. Sin perjuicio de lo anterior, se plantea para ser
acometida, en su caso, a partir del segundo cuatrienio de vigencia teórica del plan general. De
acuerdo con ello, se fija un plazo de 50 meses para la formulación del plan especial, 54 meses para la
aprobación inicial, y 58 meses para la aprobación definitiva, contados desde la entrada en vigor del
PGOUZ. El programa de actuación urbanizadora, de ser necesario, se tramitará conjuntamente con el
plan especial.
225
6.1.1.- Edificabilidad sobre rasante: 20.300 m2 construidos (incluidos portales, elementos
comunes de la edificación y superficies computables bajo cubierta) conforme a la siguiente
distribución:
1.- Uso de vivienda colectiva (uso 5, tipo 2). Se destinará a este uso un máximo de 18.000
m2 con un máximo de 182 viviendas independientes. En la planta bajo cubierta no podrán
habilitarse viviendas independientes pero sí espacios destinados al uso de vivienda
vinculados a las viviendas de la última planta.
2.- Usos Terciarios de oficinas y comercial al por menor de carácter no concentrado (uso 6
tipos 1 y 3): Las superficies destinadas a estos usos no podrán ser superiores al 15% de la
superficie total construida.
6.1.2.- Plantas de sótano y semisótano. Se habilitarán un máximo de dos plantas de sótano que
se destinarán a los usos de local de garaje y aparcamiento y trasteros (uso 8 tipos 1 y 3). El plan
especial deberá garantizar el cumplimiento de las dotaciones mínimas de aparcamientos
previstas en el artículo 6.9.06 del Tomo 1.
de suelo.
7.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Como mínimo, el 40%
del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial se destinará a viviendas de
protección oficial (VPO) de régimen general y/o especial, viviendas de protección oficial de régimen
tasado (VPOT) o viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM). La VPO será como
mínimo el 20% del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, de acuerdo con los
estándares establecidos por la legislación urbanística.
8.1.- Superficie mínima para la red de espacios libres públicos del sistema local: 6.000 m2.
8.2.- Se deberán reordenar las superficies destinadas a dotaciones, ordenando una superficie
mínima de parcela de 4000m2.
8.3.- Se deberán plantar o conservar un árbol como mínimo por cada nueva vivienda.
9.1.- Al redactar el plan especial se deberá estudiar el impacto sonoro del tráfico de las carreteras
colindantes y del ferrocarril sobre el área, para procurar ofrecer la alternativa de ordenación más
favorable desde el punto de vista acústico y proponer las medidas correctoras pertinentes.
9.2.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones propuestas para el
área serán pormenorizadas por el plan especial de desarrollo. Se proponen los siguientes perfiles
máximos para la futura edificación: 2 plantas de sótano + planta baja + 5 plantas altas + planta
226
bajo cubierta. Se deberán habilitar porches y soportales de uso público en planta baja con
anchura mínima de tres metros.
9.3.- Todos los suelos no ocupados por la edificación en altura o por los sótanos bajo rasante de
las futuras edificaciones tendrán la calificación de suelos de uso público para su destino al uso de
espacios libres o comunicaciones. El suelo libre no edificado en altura de las parcelas privadas
tendrá servidumbre de uso público en superficie con el mismo destino que los suelos de uso
público.
9.4.- Todos los edificios del área, excepto Kabi-Sorta (Baratzalde, 2-4-6-) están incluidos
provisionalmente en el catálogo de interés arquitectónico como bienes inmuebles de interés local,
categoría 2 a la espera de lo que se proponga para los mismos al redactar el Plan Especial.
Mientras no se ejecute el Plan Especial estos edificios estarán sujetos al régimen de protección
del artículo 10.3.08. En el mismo periodo el edificio Kabi Sorta se regirá por un régimen transitorio
de consolidación de las alineaciones, perfiles y usos.
vialidad, saneamiento, infraestructuras de servicios, ajardinamiento, arbolado, mobiliario urbano,
indemnizaciones, etc.
que sean necesarios para la conexión adecuada de las redes del área con las generales, y para
mantener la funcionalidad de éstas últimas. En particular, el tratamiento y ampliación del parque
de Igeraingaina y la conexión de este con el Casco.
11.- Directrices para la ejecución urbanística.
11.1.- El área queda definida y delimitada como actuación integrada a ejecutar mediante una sola
unidad de ejecución que incluirá las superficies del área necesarias para ejecutar las previsiones
contenidas en la ficha urbanística. Su delimitación podrá modificarse por el plan especial si fuera
necesario para garantizar los accesos al área y la ejecución de las previsiones contenidas en el
PGOUZ.
11.2.- El desarrollo de las previsiones del PGOUZ podrá realizarse por fases. En todo caso,
previamente a la redacción del Plan Especial se deberá realizar un proceso de participación
ciudadana y consulta con los vecinos del área y los de las edificaciones colindantes, sobre la
necesidad o no de una reordenación integral de área y, en especial, sobre la forma de garantizar
los derechos de realojo de los ocupantes legales de viviendas que hubieran de ser demolidos.
12.6.5. Área 6-4. Ámbito de ordenación definida –OD SALBIDE ZAHARRAA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 6-4 (OD SALBIDE ZAHARRA) comprende básicamente las superficies del área 12-1 de las
anteriores NNSS cuyas previsiones no llegaron a ser ejecutadas. El área tiene una superficie de
3.718 m2. Topográficamente se trata de terrenos llanos situados en la parte central-oeste de la vega
de Salbide e incluye las fincas n.º s. 3, 5, 7 y 9 de Salbide Kalea, así como los espacios contiguos,
públicos y privados, destinados a viales y aceras (Salbide, Baratzalde y Erribera Zahar kalea). Hay
actualmente en el área 8 viviendas repartidas entre los edificios a derribar.
2.- Como objetivos urbanísticos para esta área se plantean los siguientes:
227
2.1.- El derribo de las edificaciones existentes y la construcción de un nuevo edificio de
viviendas cuya disposición se adaptará al edificio contiguo construida en la parcela B del sector
Salbide de las NNSS anteriores (área 6-1 del PGOUZ).
2.2.- La apertura de un vial de prolongación de Erribera Zahar con Baratzalde y la creación de
una plaza que tendrá servidumbre de uso público en superficie y aparcamiento privado bajo
rasante
2.3.- La mejora de la urbanización colindante de Salbide, Baratzalde y Erribera Zahar kalea por
resultar necesario para su conexión e integración con las áreas contiguas 6-1 y 6-3.
urbanización (actuación integrada).
3.- Coeficientes de ponderación entre usos. Los generales para los ámbitos de ordenación definida
con uso global residencial, sin perjuicio de su actualización en el correspondiente instrumento de
equidistribución.
4.- Edificabilidad urbanística máxima en parcelas de uso residencial. Será la resultante de aplicar los
siguientes parámetros:
4.1.- Planta sótano: 1.180 m2 por planta (máximo de dos) para usos de trasteros y locales de
garaje vinculados al uso principal de la edificación (uso 8 tipos 1 y 3). Se deberán garantizar las
dotaciones mínimas de aparcamientos previstas en el artículo 6.9.06 del Tomo 1.
4.2.- Planta baja: 700 m2, destinados al uso principal terciario además de a portales y
elementos comunes de la edificación. No se permite el uso de vivienda. Se deberán habilitar
porches con anchura mínima de tres metros en las fachadas orientadas hacia la plaza de
nueva creación.
4.3.- Plantas altas (incluida bajo cubierta): 3.500 m2 para el uso principal de vivienda colectiva
(uso 5, tipo 2) con un máximo de 35 viviendas independientes. En la planta bajo cubierta no
podrán habilitarse viviendas independientes pero sí espacios destinados al uso de vivienda
vinculados a las viviendas de la última planta.
5.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Como mínimo, el 40%
de la edificabilidad urbanística de carácter residencial se destinará a viviendas de protección oficial
(VPO) de régimen general y/o especial, viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT) o
viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM). La VPO será como mínimo el 20% de la
superficie total, de acuerdo con los estándares establecidos por la legislación urbanística.
6.- Ordenación Pormenorizada. Se propone una ordenación con los siguientes parámetros:
6.1.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones propuestas
para el área están recogidas en la hoja gráfica del área y en los siguientes apartados.
6.2.- Se plantea distribuir la nueva edificación en un solo bloque constructivo en “L” anexo a
la medianera del edificio contiguo del área 6-1 y la creación de una plaza de uso público de
400 m2 de superficie como mínimo, tal y como se refleja en las hojas gráficas del área para
completar la plaza ya construida con el bloque colindante. Su tipología arquitectónica
(fachadas, cubiertas, etc) se ceñirá a la de las edificaciones del área 6-1 (ámbito de
ordenación consolidada Salbide Berria) y a las condiciones generales previstas en el tomo 1
del PGOUZ
228
6.3.- La ocupación máxima de las parcelas privadas será en el total del área de 1.180 m2 de
los que la edificación en altura ocupara en planta 700 m2. La planta de sótano para garajes
no excederá de las alineaciones máximas recogidas en las hojas gráficas. Todos los suelos
no ocupados por la edificación en altura o por los sótanos bajo rasante tendrán la
calificación de suelos de uso público para su destino al uso de espacios libres o
comunicaciones. El suelo libre no edificado en altura de las parcelas privadas tendrá
servidumbre de uso público en superficie con el mismo destino que los suelos de uso
público.
6.4.- Perfil de la edificación: 2 plantas de sótano + planta baja + 4 plantas altas + planta bajo
cubierta.
6.5.- Se declaran fuera de ordenación todos los actuales edificios del área
6.6.- Una vez ejecutada la actuación la ordenanza de aplicación será la prevista para el
ámbito de ordenación definida -OD Salbide Berria-.
6.7.- Se deberá plantar y conservar un árbol por cada nueva vivienda.
vialidad, saneamiento, infraestructuras de servicios, ajardinamiento, arbolado, mobiliario
urbano, indemnizaciones, etc.
7.2.- Expresamente, el complemento de las obras de vialidad (pavimentación, construcción y
encintado de aceras...) de la red viaria pública colindante representada en las hojas gráficas del
área (Salbide kalea, Baratzalde y Erribera Zahar)
8.1.- El área queda definida y delimitada como actuación integrada a ejecutar mediante una
sola unidad de ejecución. La delimitación de la unidad de ejecución podrá modificarse si fuera
necesario para incluir en el área terrenos inmediatos a la misma si resulta necesario para
garantizar los accesos al área y la ejecución de las previsiones contenidas en la ficha
urbanística.
8.2.- Como presupuesto para la ejecución urbanística será preceptivo aprobar un estudio de
Detalle, el programa de actuación urbanizadora, el proyecto de urbanización y, en su caso, el
proyecto de reparcelación. Se fija un plazo de 12 meses para la presentación de los citados
instrumentos de ordenación y ejecución urbanística, contados desde la entrada en vigor del
plan general.
8.3.- En la ejecución de la actuación se deberá garantizar el derecho de realojo de los
ocupantes legales de viviendas que constituyan su vivienda habitual en los términos
establecidos por la legislación urbanística
8.4.- Se propone que el régimen de ejecución sea privado y se determinará en el programa de
actuación urbanizadora.
229
12.7. ÁMBITO 7. AZKEN PORTU
12.14.1 Área 7. Ámbito de ordenación definida –OD AZKEN PORTUSUPERFICIE: 99.910 m2
• Residencial
pública.
1.- El área 7 –AZKEN PORTU- se corresponde con la práctica totalidad de la zona 15 de las
anteriores NNSS, con excepción de los bloques de viviendas de Aritzbatalde Plaza 1 a 4 y la parcela
de equipamiento docente de Urdaneta 12, que por cuestiones de sistemática se ha considerado
preferible incluir en el ámbito 8 –Aritzbatalde-. Aproximadamente la mitad Norte de la zona
comprende terrenos llanos situados entre las cotas +5,00 y 6,50, y la mitad Sur comprende terrenos
en pendiente sobre una ladera orientada al Norte que va subiendo hasta alcanzar la cota +25,00 en el
extremo Sur-Sudoeste. Pese a la gran densidad del barrio, adolece de equipamientos de importancia,
pudiendo únicamente citarse como tales los de carácter educativo ubicados en la parte Sur, junto a
Lanpardo kalea.
2.- Predomina en este ámbito el uso residencial de tipología de vivienda colectiva. El desarrollo
urbano del actual barrio de Azken Portu se ejecutó en su mayor parte a partir de la década de 1960
mediante un Plan Parcial aprobado en 1967 y que posteriormente fue objeto de algunas
modificaciones. La tipología edificatoria predominante heredera de las determinaciones de aquel Plan
Parcial es de bloques aislados de edificaciones en altura (la mayoría entre 5 y 7 plantas incluidas la
planta baja) que comparten el territorio con otras edificaciones anteriores de menor altura en torno a
Urdaneta kalea rodeadas de parcela privada destinada a jardín o espacio libre privado (edificios de
entre tres y cuatro plantas sobre rasante, entre las que destaca el conjunto residencial conocido como
Mundo Mejor)
3.- Los objetivos urbanísticos fundamentales para el área son los siguientes
3.1.- La consolidación de su ordenación urbanística y de las edificaciones existentes
3.2.- Intervenciones de promoción pública para la mejora de la dotación de aparcamientos y la
accesibilidad y movilidad peatonal a la zona alta del barrio (Izeta Plaza, Lanpardo y Azken
kalea....) donde se estudiará la viabilidad de instalar rampas, escaleras u otros ingenios
mecánicos
3.3.- El tratamiento y mejora de espacios libres públicos con criterios de sostenibilidad
ambiental de reducir las áreas pavimentadas y aumentar los espacios ajardinados y zonas
verdes (en particular Sagasti, Tentenea y Martiñene Plaza) donde se estudiará la posibilidad de
liberar espacios públicos actualmente destinados a aparcamientos en superficie para habilitar
sótanos con destino al uso principal de servicios urbanos aparcamientos autónomos (Uso 4,
Tipo 15).
230
3.4.- La mejora y ampliación de los equipamientos existentes.
Zarautz lo que tendrá incidencia en esta zona, fundamentalmente en espacios libres situados en la
parte oeste del área y las edificaciones residenciales contiguas. El PGOUZ propone el soterramiento
a su paso por esta área tal y como se representa en los planos de ordenación. En el caso de que
dichas propuestas se lleven a cabo las obras que se ejecuten deberán prever y tomar medidas para
reducir el impacto sonoro, y tener en cuenta y reponer las urbanizaciones públicas, y en la medida de
lo posible los espacios públicos afectados. Los suelos que constituyan la plataforma superior de la vía
férrea soterrada deberán ser urbanizados y tratados preferentemente como espacios libres y zonas
verdes de dominio y uso público
1.- El área alberga actualmente un total de 1.050 viviendas. Se permite la posibilidad de subdivisión
de viviendas de acuerdo con el régimen establecido de forma general en los artículos 6.6.06 y 7.4.08
del tomo 1.
2.- En principio no se admite en esta área el uso de vivienda en planta baja. Solo podrán admitirse los
cambios de uso en plantas bajas para albergar viviendas si así se establece mediante ordenanza
1.- El conjunto de parcelas y edificaciones de equipamiento existentes (Lanpardo kalea 1 y 3) se
consolidan como equipamientos docentes, si bien podrán también destinarse a otros usos de
dotación y equipamiento previstos en el título 6 (Normativa de Usos) que sean compatibles con la
calificación global del ámbito y la titularidad pública del edificio.
2.- Se contempla la posibilidad de remodelar en un futuro estas parcelas a través de un Plan Especial
de creación y/o ampliación de los equipamientos. El ámbito del plan especial podrá abarcar suelos y
edificaciones situadas en el entorno de los mismos. Mientras no se apruebe el plan especial a las
parcelas de equipamiento les será de aplicación el régimen y condiciones generales previstos en el
título 6 (Normativa de Usos) para el uso de equipamiento.
231
12.8. ÁMBITO 8. ARITZBATALDE
• Residencial (área 8-1)
• Dotaciones y Equipamientos (área 8-2)
• Sistema General de Equipamiento Deportivo (parcela de Araba kalea 20, polideportivo
Aritzbatalde)
• Sistema General de Equipamiento Docente (parcelas de Araba kalea 18, Gurmendi
kalea 11 –Instituto Lizardi- y Urdaneta kalea 12)
USO CARACTERÍSTICO. Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) no sujeta a régimen de protección
pública en el área 8-1
1.- El ámbito 8 –ARITZBATALDE- se corresponde con terrenos llanos de la vega de Zarautz
comprendidos entre las cotas +5,00 y +6,00 metros. Incluye la mayor parte de los terrenos que
constituían el sector 30 de las anteriores Normas Subsidiarias con la exclusión de los terrenos que
pasaron a formar parte del ámbito del Plan Especial para la ampliación del colegio público Orokieta, y
la incorporación de la parcela de equipamiento educativo situada junto a Araba kalea que alberga el
Instituto Lizardi, así como de los edificios de Aritzbatalde Plaza 1 a 4, y la parcela de equipamiento
docente de Urdaneta kalea 12.
2.- Hay en el ámbito dos tipologías diferenciadas de edificios de viviendas: la de bloques de vivienda
colectiva en la parte Norte y la de vivienda unifamiliar adosada en la parte Sur. Junto al uso
residencial es de destacar en la zona la presencia de varias parcelas de equipamiento de relevancia
destinadas a albergar sistemas generales deportivos y docentes. La zona está ya urbanizada y
ejecutada en su totalidad conforme a un plan parcial de desarrollo de las anteriores NNSS por lo que
se clasifica como suelo urbano consolidado.
3.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales se proponen los de la consolidación y mejora de
los equipamientos y espacios libres existentes, así como el mantenimiento de la ordenación
urbanística existente para lo que expresamente el PGOUZ recoge y mantiene vigentes las
determinaciones básicas del Plan Parcial del sector que fue aprobado definitivamente el 30 de mayo
de 1989. Para mayor concreción gráfica y escrita se consultarán los documentos del propio Plan
Parcial.
12.8.2 Área 8-1. Ámbito de ordenación definida –OD RESIDENCIAL ARITZBATALDE1.- El área 8-1 (OC RESIDENCIAL ARITZBATALDE) tiene una superficie de 135.650 m2 y se
corresponde con la mayor parte del ámbito, excluidas las parcelas destinadas a dotaciones y
equipamientos públicos.
2.- En esta área se mantienen las previsiones de parcela mínima, perfil edificatorio y alturas del Plan
Parcial en sus dos variantes de vivienda colectiva (bloques de PS + PB + 5 plantas altas en las
parcelas letras A, B, C, D, F, G y H, y bloques de Aritzbatalde Plaza 1 a 4) y vivienda unifamiliar
232
adosada (perfil de sótano + planta baja + 1 planta alta + bajocubierta tipo duplex, en las parcelas
letras I). En cuanto a usos, se mantienen las previsiones del Plan Parcial de Aritzbatalde en la medida
que no entren en contradicción con el régimen general de usos previsto en el título 6 de la normativa
general y en el título 11 del tomo 02.
3.- El área cuenta con un total aproximado de 945 viviendas, casi todas ellas construidas en ejecución
del Plan Parcial de desarrollo de las NNSS anteriores. De conformidad con dicho Plan Parcial se
construyó un número total de 894 viviendas repartidas en un total de 754 en las 22 parcelas que se
corresponden a la tipología de vivienda colectiva; y otras 140 en las 16 parcelas que se corresponden
a la tipología de vivienda unifamiliar adosada. No se permiten operaciones de subdivisión de
viviendas, con excepción de las edificaciones de Aritzbatalde Plaza 1 a 4 donde sí se permite la
posibilidad de subdivisión de viviendas de acuerdo con el régimen establecido de forma general en
los artículos 6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1.
4.- En caso de sustitución o reforma, será obligatorio el mantenimiento de la tipología de cubierta y
fachadas prevista en el Plan Parcial para las edificaciones residenciales, así como los soportales de
uso público.
5.- Se propone la realización de actuaciones públicas de tratamiento y mejora de los espacios libres
Aritzbatalde Plaza y, en particular, Klabelin Soro con criterios de sostenibilidad ambiental en aras a
reducir las áreas pavimentadas y aumentar los espacios ajardinados y zonas verdes.
12.8.3 Área 8-2. Ámbito de ordenación definida –OD DOTACIONAL ARITZBATALDE1.- El área 8-2 (OC DOTACIONAL ARITZBATALDE) tiene una superficie de 37.665 m2 y se
corresponde con los suelos del ámbito ocupados por las parcelas destinadas a dotaciones públicas.
2.- En la parcela de equipamiento P del anterior Plan Parcial (Instituto Lizardi 2 en Gurmendi kalea
11) calificada como sistema general y destinada al uso principal de equipamiento docente público
(uso 4 tipo 4) se introduce la previsión de que su altura máxima sea de cuatro plantas sobre rasante.
Su edificabilidad física no superará los 5.000 m2 construidos, ni la ocupación de la parcela por la
edificación en altura mas del 50% de la superficie de la parcela. Independientemente de lo anterior,
se contempla la posibilidad de remodelar en un futuro esta parcela en conjunto con la contigua de
Urdaneta 12, a través de un Plan Especial de creación y/o ampliación de los equipamientos. El ámbito
del plan especial podrá abarcar suelos y edificaciones situadas en el entorno de los mismos.
3.- Las parcelas contiguas situadas en Araba kalea 16, 18 y 20, se consolidan como equipamientos
con los siguientes usos principales:
• Sistema General Deportivo (uso 4 tipo 3) en el caso del polideportivo Aritzbatalde (Araba 20)
con el volumen definido por las alineaciones y perfiles contenidos en el proyecto de ampliación
ejecutado por el Ayuntamiento en 2006.
• Sistema General Docente (uso 4 tipo 4) en el caso del Instituto Lizardi 1 (Araba 18).
Independientemente de los incrementos de edificabilidad física tolerados en general para las
dotaciones públicas, se considera aceptable la cubrición o construcción de un edificio
polideportivo sobre parte de las actuales pistas deportivas existentes entre el Instituto y el
polideportivo; en este caso la nueva edificación podrá acoger usos recreativos (tipo 11) y socio
culturales (tipo 12) además de los deportivos (tipo 3) y docentes (tipo 4).
• Sanitario y de Servicios Administrativos (uso 4 tipos 2 y 5) en el caso del actual Ambulatorio
(Araba 16).
4.- Ante la previsión que a corto plazo se construya y entre en funcionamiento el centro de salud
pública de Salbide con abandono del actual uso sanitario en el edificio que alberga el actual
Ambulatorio, se contempla la posibilidad de reordenar conjuntamente las parcelas del edificio Lizardi 1
233
y el actual ambulatorio a través de un Plan Especial ya sea con la finalidad de crear nuevos
equipamientos o ampliar los existentes.
234
12.9. ÁMBITO 9. ITXASMENDI
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, salvo la previsión de
actuación de dotación en el área 9-2.
• Sistema General de Equipamiento Docente (parcelas del colegio público Orokieta )
pública
1.- El ámbito 9 –ITXASMENDI- se corresponde con suelos llanos situados entre las cotas +4,50 y
6,00. La zona se encuentra dividida en dos partes, Este y Oeste, por el río Iñurritza. La zona coincide
prácticamente con la nº 24 de las anteriores Normas Subsidiarias, con la adición de unos suelos
procedentes del sector Aritzbatalde situados en el extremo Oeste que fueron incluidos al ámbito del
Plan Especial para la ampliación del centro de educación pública Orokieta y que por sistemática se
considera procedente incorporar a este ámbito.
2.- El desarrollo urbano del barrio de Itxasmendi se ejecutó a partir de la década de 1980 mediante un
Plan Parcial aprobado en 1988 y posteriormente modificado en 1990. La tipología edificatoria
predominante heredera de las determinaciones de aquel Plan Parcial es de bloques aislados de
edificaciones en altura (entre 7 y 9 plantas incluidas la planta baja).
3.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales se proponen a consolidación del conjunto de la
zona como barrio residencial, y la consolidación y mejora de los equipamientos y espacios libres
existentes
12.9.2 Área 9-1. Ámbito de ordenación definida –OD ITXASMENDI1.- El área 9-1 (OD ITXASMENDI) tiene una superficie de 36.428 m2 y se corresponde con la mayor
parte del ámbito, excluidas las parcelas destinadas a dotaciones y equipamientos públicos.
2.- En esta área se consolida la edificación existente sin aumento de la edificabilidad urbanística, pero
se podrán admitir pequeñas ocupaciones de porches de uso público para instalaciones comunes del
edificio (ascensores, espacios para guarda de bicicletas y similares) que no se considerarán
aumentos de la edificabilidad urbanística ponderada.
3.- Actualmente existe en el área un total aproximado de 740 viviendas. Se permite la posibilidad de
6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1.
235
5. Mediante plan especial se podrán reordenar suelos de titularidad pública situados en el extremo
Este de esta área conjuntamente con los del área contigua 17-2 –OR IRITA- para la creación de una
parcela de equipamiento con un máximo de 1.000 m2 de superficie con destino a alojamientos
dotacionales u otras dotaciones públicas.
12.9.3 Área 9-2. Ámbito de ordenación definida –OD SAILBERRIETA1.- El área 9-2 (OC SAILBERRIETA) tiene una superficie de 44.712 m2 y se corresponde con los
suelos del ámbito ocupados por las parcelas destinadas a dotaciones públicas.
2.- Se consolida el uso de equipamiento en las parcelas y edificaciones que a continuación se
detallan y se les aplicará el régimen y condiciones generales previstos en el título 6 (Normativa de
Usos) y las especificaciones contenidas en los siguientes apartados.
3.- Plan Especial para la ampliación del Centro de Educación Pública Orokieta.
3.1.- El PGOUZ mantiene la ordenación urbanística que ha dado lugar a la construcción del
nuevo centro escolar del área para lo que expresamente recoge y mantiene vigentes las
determinaciones básicas del plan especial que fue aprobado definitivamente el 14 de diciembre
de 2004. Para mayor concreción gráfica y escrita se consultará el documento del propio Plan
Especial cuyas ordenanzas fueron publicadas en el Boletín Oficial de Gipuzkoa nº 5 de 10 de
enero de 2005 y cuyas determinaciones básicas se reproducen a continuación:
3.2.- La parcela destinada al uso principal de equipamiento docente de 4.512 m2 de superficie,
tiene una edificabilidad física máxima de 4.512 m2 construidos. Su altura máxima será de
cuatro plantas sobre rasante con una altura máxima de 14 metros a la cornisa. La edificación
deberá respetar la ocupación máxima y distancias mínimas a la autopista y edificaciones
residenciales próximas señaladas en el Plan Especial (50 metros al borde o línea exterior de
explanación de la autopista; y 10 metros a la fachada del edificio residencial más próximo –
Pagoeta kalea 4-).En el proceso de construcción del equipamiento educativo habrán de tenerse
en cuenta las determinaciones (medidas protectoras, correctoras y compensatorias)
establecidas en el informe definitivo de impacto ambiental incorporado al Plan Especial.
3.3.- El resto del ámbito del plan especial se destinará a red viaria y peatonal de dominio y uso
público, y a espacios libres, zonas de juego y pistas deportivas de uso público, de conformidad
con las determinaciones del Plan Especial.
3.4.- Parte de las previsiones urbanísticas para esta área fueron ejecutadas conforme al
proyecto de ejecución y urbanización complementaria presentado por el Departamento de
Educación del Gobierno Vasco y aprobado por el Ayuntamiento el 28 de abril de 2005. Para la
ejecución de la edificabilidad física restante que el proyecto en construcción no agota, bastará
la presentación de un proyecto de edificación, sin perjuicio de la posibilidad de presentar un
Estudio de Detalle. No se fija un plazo específico para ello
4.- Equipamientos Docentes (uso 4 tipo 4). Se asigna este uso a las parcelas del colegio público
Orokieta en Araba 56, de la guardería de Indamendi 1, y del nuevo centro escolar para la ampliación
de Orokieta.
5.- La parcela municipal ubicada entre las calles Indamendi y Txatxarramendi queda calificada como
parcela de equipamiento de carácter genérico sin un destino específico. Provisionalmente se
destinará al uso deportivo y de espacio libre. En el contexto de la reordenación de parcelas de
236
equipamiento prevista en el apartado 7, se decidirá el uso específico al que irá destinado
(preferentemente necesidades de equipamiento educativo, cultural o deportivo con la posible
implantación de un aparcamiento subterráneo) y se le asignará en su caso, su edificabilidad física en
función de las necesidades.
6.- Equipamiento de Servicios Urbanos y de Residencia Comunitaria ( uso 1, tipos 1 y tipo 8). Cuartel
de la Guardia Civil en Araba kalea 52-54. En esta parcela se permitirá, como actuación de dotación,
sin fijación de plazo para ello, el cambio de uso de equipamiento al de residencial sin aumento de su
altura ni de la superficie construida, siempre y cuando el número máximo de viviendas no sea
superior a 56, y las que se construyan se sometan a algún régimen oficial de protección pública,
incluido el de tasadas municipales de régimen general.
7.- Se contempla la posibilidad de reordenar conjuntamente la totalidad o parte de la zona constituida
por los anteriores equipamientos que conforman un continuo urbano, a través de un Plan Especial
para la creación de nuevos equipamientos y/o ampliación de los existentes, en particular los de
carácter docente.
237
12.10. ÁMBITO 10. SANTA CLARA-SALBERDIN
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, en el área 10-1 (OD
CONVENTO SANTA CLARA); y suelo urbano no consolidado, en el área 10-2 (OR
SALBERDIN).
• Sistema General de Equipamiento Socio-Cultural (futura parcela a ubicar en el área 102)
• Sistema General de Espacios Libres (futuro parque de Santa Clara-Salberdin)
pública en el área 10-2
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente en el área 10-1; y la regulada en su ficha en el
área 10-2.
1.- El ámbito 10 –SANTA CLARA-SALBERDIN- se corresponde con suelos llanos de la antigua vega
de Zarautz situados entre las cotas +4,50 y 6,00. Por su parte central discurre, parcialmente
soterrado, el cauce del caudal ecológico de la regata procedente de Igerain cuyo curso principal fue
desviado aguas arriba, mediante un túnel que atraviesa el monte Santa Bárbara.
2.- El ámbito está delimitado por el Sistema General Ferroviario Euskotren y las zonas Casco y
Zelaieta por el Norte; las zonas Azken Portu y Aritzbatalde, al sur; las zona Zelai Ondo y Zelai, al
Este; y la zona Casco, al Oeste.
3.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales se proponen la consolidación del conjunto del
convento de las Clarisas-Franciscanas y la iglesia de Santa Clara como equipamiento, y la
reconversión del área de Salberdin con la recalificación de industrial a residencial, y la obtención
dentro de dicho ámbito de suelos para dotaciones de la red de sistemas generales de espacios libres
y de equipamientos.
12.10.2. Área 10-1. Ámbito de ordenación definida –OD SANTA CLARA1.- El área 10-1 (OC SANTA CLARA-) tiene una superficie aproximada de 16.203 m2 en los que se
asienta el Convento de Santa Clara y las huertas y jardines interiores al actual cierre de la finca. La
totalidad del área estaba incluida en la zona 5 de las anteriores NNSS. Topográficamente se trata de
suelo llano de la vega de Zarautz situado entre las cotas +4,50 y 6,00. la zona está rodeada por
muros perimetrales y ocupada parcialmente por el conjunto edificatorio del convento de Santa Clara
(Iglesia, Residencia Conventual con Claustro y edificios auxiliares).
2.- El conjunto del convento de las Clarisas-Franciscanas y la iglesia de Santa Clara está incluido
en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del PGOUZ y declarado como zona de
presunción arqueológica, por lo que le será de aplicación las ordenanzas y el régimen de protección
previsto en el Título 10 del Tomo 1.
238
3.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el área se plantea su consolidación como
equipamiento, sea con el actual uso principal Religioso (Uso 4 Tipo 4) u otro adecuado a la tipología
del edificio. Se le aplicarán las condiciones generales de uso y edificación previstas en las
disposiciones para los ámbitos de ordenación definida recogidas en el capítulo 1 del presente Tomo
2. Se admiten las obras de restauración acordes con lo establecido en su normativa de protección
particularizada.
4.- Se declaran fuera de ordenación los cobertizos existentes dentro de los cierres de la finca que no
forman parte de la edificación recogida en el catálogo del patrimonio histórico-artístico, por su
inadecuación al entorno.
5.- El suelo no edificado se destinará a huerto o jardín privado. Sin embargo, para el caso de que
resulte necesario en atención a lo que se determine sobre el futuro trazado y características del
ferrocarril, se propone que los espacios libres no edificados en la parte Norte de la finca lindante con
el ferrocarril, pasen al dominio público para habilitar accesos peatonales y zonas verdes de uso
público.
12.10.3. Área 10-2. Ámbito de ordenación remitida -OR SALBERDINA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 10-2 (OR SALBERDIN-) ocupa una superficie total aproximada de 76.978 m2 que abarca
toda la zona 21 de las anteriores Normas Subsidiarias, además de parte de la anterior zona 5 y de
parte de los terrenos ocupados por el sistema general ferroviario de la línea Bilbao-Donostia de
Euskotren). Comprende los terrenos delimitados por el Norte por el Sistema General Ferroviario
Euskotren, al Este con las edificaciones de la zona conocida como Zelai-Ondo, al Sur con Araba
kalea, y al Oeste con los jardines del convento de Las Clarisas y el barrio Azken Portu.
2.- En la actualidad se trata de un área urbana de uso mixto, predominantemente industrial–terciario,
aunque también se incluyen algunos edificios residenciales. La tipología edificatoria predominante
son pabellones industriales, que presentan deficiencias tanto desde el punto de vista de la edificación
como de la urbanización. Dentro del área hay también un número aproximado de 20 viviendas.
3.- Uno de los condicionantes y oportunidades más importantes para el desarrollo urbanístico de esta
área es el soterramiento previsto para parte del trazado ferroviario de Euskotren, en el tramo mas
central de Zarautz, lo que posibilitará la liberación de dichos suelos y su empleo para Sistema
General de Espacios Libres y Zonas Verdes, ya que ahora suponen una barrera o límite urbano. La
recuperación de esos suelos en superficie, posibilitará una mayor conexión entre los distintos barrios
del municipio, configurando un espacio de calidad con una avenida de sección importante para
Zarautz.
4.- Como objetivos y criterios urbanístico generales para la reconversión de esta área industrial
obsoleta situada en el ensanche urbano se proponen genéricamente los siguientes:
4.1.- El cambio de calificación del área, que pasa a tener la calificación global de residencial de
tipología de vivienda colectiva y alta densidad.
4.2.- El soterramiento del trazado de ferrocarril a su paso por el área
4-3.- Obtención de terrenos para la creación de un gran parque urbano representativo, y un
equipamiento socio cultural, además del resto de dotaciones de carácter local y parcelas para
alojamientos dotacionales.
239
4.4.- Recuperar el cauce y márgenes del curso de agua que acogen el caudal ecológico
procedente de la regata Igerain
4.5.- Construir un número significativo de viviendas sometidas a algún régimen de protección
oficial, respetando los estándares y cuantías mínimas establecidos por la ley en este tipo de
suelo, para dar respuesta a la gran demanda existente en el municipio, pero garantizando la
viabilidad económica de la unidad de ejecución y el traslado de las actividades económicas
existentes en el ámbito.
5.- Esta área alberga parcelas incluidas en el inventario de emplazamientos con actividades
potencialmente contaminantes de la CAPV, para las que se establece la obligación de investigar la
calidad de los suelos en el marco de la redacción de los planes y proyectos pormenorizados de
desarrollo. En todo caso, no podrá ejecutarse obra alguna sobre las parcelas que soporten o hayan
soportado actividades potencialmente contaminantes en tanto no se emita por el órgano ambiental la
declaración de calidad de suelo de dichas parcelas.
urbanización.
2.- Calificación Global. Residencial y Sistemas Generales.
5.- Uso Característico: Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) no sujeta a régimen de protección pública
7.1.1. Edificabilidad sobre rasante. 107.000 m2 construidos (incluidos portales, elementos
distribución:
1. Uso de vivienda colectiva (uso 5 tipo 2). Se destinará a este uso un máximo de
95.000 m2 construidos con un máximo de 955 viviendas independientes. En la planta
bajo cubierta no podrán habilitarse viviendas independientes pero sí espacios
destinados al uso de vivienda vinculados a las viviendas de la última planta.
2. Otros usos compatibles con el de vivienda colectiva: Las superficies destinadas a
estos usos no podrán ser superiores al 12% ni inferiores al 7% de la superficie total
construida.
7.1.2. Edificabilidad bajo rasante: Se habilitarán un máximo de dos plantas de sótano por
parcela que se destinarán a los usos de local de garaje y aparcamiento y trasteros (uso 8
tipos 1 y 3). El plan especial deberá garantizar el cumplimiento de las dotaciones mínimas
de aparcamientos previstas en el artículo 6.9.06 del Tomo 1.
7.2.- Parcelas para otros usos lucrativos. No se contempla.
240
7.3.2. Superficie excluidos suelos destinados a sistemas generales (ferrocarril, dotaciones
públicas): 59.800 m2
7.3.3. Índice m2 techo sobre rasante no destinado a dotaciones públicas: 1,79 m2
techo/m2 de suelo.
8.- Regla específica para desarrollar la edificabilidad urbanística. En principio el Plan Especial a
desarrollar para el ámbito de Salberdin sólo podrá ordenar un máximo de 101.500 m2 construidos
sobre rasante en parcelas residenciales, de los que como máximo 90.000 m2 construidos podrán
destinarse al uso de vivienda colectiva con un máximo de 905 viviendas. Si se garantiza el
soterramiento del trazado ferroviario en la parte norte del área, mediante un convenio o
compromiso expreso con Euskotren, habrá un incremento sustancial de suelos que pasarían a
formar parte del sistema general de espacios libres y zonas verdes. En esa situación el Plan
Especial podrá ordenar una mayor superficie construida sobre rasante para parcelas residenciales
(5.500 m2 de techo, mas las correspondientes plantas de sótano para garajes y trasteros) de la que
como máximo 5.000 m2 construidos se destinarán al uso de vivienda colectiva. Este incremento de
edificabilidad se ejecutará de acuerdo con las siguientes reglas:
8.1.- Se incluirán en el área de actuación integrada aquellas superficies de suelo titularidad de
Euskotren incluidas en la delimitación del ámbito en las que el ferrocarril quede soterrado, así
como aquellas que dejen de tener dicha función de ferrocarril por desplazamiento de la línea
hacia el Norte que pasarán a tener la calificación de SG de espacios libres y zonas verdes.
8.2.- La totalidad del incremento de edificabilidad urbanística se asignará al titular de la
infraestructura ferroviaria y se concentrará en una sola parcela, junto con la edificabilidad bajo
rasante que le corresponda para el uso de trasteros y garajes.
9.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
9.1.- El plan especial deberá garantizar que, como mínimo, el 40% de la edificabilidad
urbanística de carácter residencial se destine a viviendas de protección oficial (VPO) de
régimen general y/o especial, viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT) o
viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM), de acuerdo con los estándares
establecidos por la legislación urbanística. Las VPO deberán alcanzar como mínimo, el 20%
del total de la edificabilidad de techo residencial.
9.2.- Toda la edificabilidad urbanística de carácter residencial que, en su caso, se asigne al
titular de la infraestructura ferroviaria (máximo 5.000 m2 construidos) se destinará a viviendas
sometidas a algún régimen de protección pública, incluido en el de viviendas tasadas
municipales de régimen general, en cuyo caso no podrán superar 2,5 veces el precio máximo
de las viviendas de protección oficial de régimen general.
9.3.- En cuanto al resto de la edificabilidad urbanística residencial (máximo 90.000 m2
construidos), se establecen los siguientes estándares a cumplir por el plan especial:
9.3.1.- Como mínimo el 47% del total de la superficie construida residencial, y el 53% del
número total de viviendas, se destinará a algún régimen de protección pública.
9.3.2.- El 42% de la edificabilidad urbanística residencial se destinará a viviendas de
régimen tasado (VPOT) o viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM). La
VPO de régimen general y/o especial, deberá alcanzar, como mínimo el 21% del total
residencial.
241
9.3.3.- El resto de la superficie reservada a vivienda de algún régimen de protección
pública, hasta alcanzar el mínimo del 47% podrá destinarse a viviendas tasadas
municipales de régimen general que no podrán superar 2,5 veces el precio máximo de las
viviendas de protección oficial de régimen general.
10.- Dotaciones públicas y equipamientos
10.1.- Dotación para el sistema general de espacios libres y equipamientos. Cesión obligatoria
y gratuita de una superficie mínima 15.000 m2 a ubicar en la parte oeste del área, junto al
convento Santa Clara, de los que 8.000 m2 como mínimo lo serán para la creación de un
parque público.
10.2.- Alojamientos dotacionales. Cesión obligatoria y gratuita de una o mas parcelas
independientes con una superficie total de 1.500 m2 como mínimo.
10.3.- Dotación para el sistema local de espacios libres. Mínimo 5.000 m2.
10.4.- Dotación de aparcamientos en vía pública. El plan especial deberá ordenar como mínimo
una plaza de aparcamiento por cada 500 metros cuadrados de edificabilidad urbanística sobre
rasante, y una plaza adicional por cada 200 m2 de suelo destinado a dotaciones públicas,
excluidos los espacios libres.
10.5.- Se podrán habilitar dotaciones públicas de aparcamientos autónomos en el subsuelo de
los espacios calificados de dominio público.
10.6.- Se deberá plantar o conservar un árbol por cada nueva vivienda a construir.
11.1.- El plan especial deberá contener un estudio del impacto sonoro tanto del tráfico rodado
como del ferrocarril sobre el ámbito, y procurará ofrecer la alternativa de ordenación más
Igualmente se deberá garantizar que la construcción se lleva a cabo con un diseño adecuado
para no incrementar el riesgo de inundación ni en la propia área ni en su entorno; a nivel de
recomendación se tomará como referencia las medidas de adecuación de la edificación a
ubicar en zonas inundables desarrolladas por la Dirección de Aguas del Gobierno Vasco.
11.2.- Se deberá prever la conservación y recuperación del trazado de la regata procedente de
Igerain a su paso por el área, incentivando el tratamiento naturalístico de sus riberas. No se
podrá invadir el dominio público hidráulico ni rellenar la franja de servidumbre de 5 m. en cada
margen. Cualquier actuación que suponga afección al Dominio Público Hidráulico requerirá la
autorización administrativa previa del organismo de cuenca que deberá tramitarse ante la
oficina territorial de Gipuzkoa.
11.3.- Se propone el soterramiento del trazado ferroviario en la parte norte del ámbito, y el
destino de los suelos en superficie a espacios libres y zonas verdes.
11.4.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones de uso principal
residencial propuestas para el área serán pormenorizadas por el plan especial de desarrollo.
Se proponen los siguientes perfiles máximos para la futura edificación: 2 plantas de sótano
(máximo) + planta baja + 6 plantas + planta bajo cubierta. La última de las plantas altas podrá
ser de tipología ático. Se establece como criterio general el de habilitar porches y soportales de
uso público en planta baja con anchura mínima de tres metros.
242
de uso público.
11.6.- Se declaran en situación de fuera de ordenación diferida todos los edificios del área.
12.- Principales cargas de urbanización.
12.2.- La ejecución del futuro sistema general parque de Santa Clara y el tratamiento del cauce
de la regata procedente de Igerain.
área (Bizkaia y Santa Klara kalea)
12.5.- La ejecución de las obras de desdoblamiento y, en su caso, soterramiento del ferrocarril,
así como la urbanización en superficie de la zona soterrada y/o desafectada para el uso del
ferrocarril será realizada a costa de las administraciones públicas competentes.
12.6. Fuera de las obras previstas en el apartado anterior, el titular del ferrocarril no participará
en los costes de urbanización del área.
integrada a ejecutar mediante una o varias unidades de ejecución. Su delimitación podrá modificarse
por el plan especial si fuera necesario para garantizar los accesos al área y la ejecución de las
previsiones contenidas en el PGOUZ. Se propone que el régimen de ejecución sea público. En la
ejecución de la actuación se deberá garantizar el derecho de realojo de los ocupantes legales de
viviendas que constituyan su vivienda habitual en los términos establecidos por la legislación
urbanística
243
12.11. ÁMBITO 11. MENDILAUTA
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, con las excepciones de
la actuación de dotación de la parcela residencial IFAR KOIA que se categoriza como suelo
urbano no consolidado, y las previsiones de aumento de edificabilidad previstas para las áreas
de ordenación definida.
• Residencial
• Sistema General de Equipamiento Deportivo (instalaciones del real club de golf en el
área 11-2).
pública
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente con la excepción de las previsiones para la
parcela de Ifar Koia y las previsiones de aumento de edificabilidad previstas para los áreas de
ordenación definida.
1.- El ámbito 11 –Mendilauta- comprende los terrenos situados entre el malecón y la playa de
Zarautz, al Norte; Nafarroa kalea, al Sur; el Biotopo Protegido de Iñurritza, al Este; y el Casco, al
Oeste. Se corresponde básicamente con los siguientes ámbitos de las anteriores NNSS: todo el
ámbito de la anterior zona 17 situado al norte de Nafarroa kalea; los terrenos y edificaciones que
pertenecieron al área 1-1 situados al norte de Nafarroa kalea (villa Mar y Sol y Belaunzaran Plaza), y
las instalaciones del actual club de golf no incluidas en el Biotopo.
2.- La estructura urbana general del ámbito se apoya en la arteria viaria que discurre al sur de la
zona, de Este a Oeste: Nafarroa kalea. La parte situada al Este presenta una estructura viaria
particular basada en una trama compuesta por pequeñas calles ortogonales y que, en general
resultan insuficientes para articular el tráfico peatonal y rodado en condiciones óptimas. El desarrollo
de la zona no corresponde a un modelo homogéneo de tipología edificatoria y las sucesivas
operaciones de nueva construcción (fundamentalmente a partir de 1960) se han ido adaptando en
cada momento a las características de forma y tamaño de las fincas preexistentes. Como única
característica común al conjunto de las edificaciones puede aplicársele el de que se trata de
edificaciones abiertas (sin patios interiores) y rodeadas en casi todos los casos de parcela privada
destinada a jardín.
3.- El ámbito adolece de equipamientos privados o públicos proporcionados a su población actual y a
la potencial vinculada al número de viviendas existentes muchas de las cuales están asociadas al
fenómeno de la segunda residencia. Otro de los déficits que presenta esta zona es la escasez de
estacionamiento público de superficie debido en general a la reducida anchura de los viales, y la de
espacios libres de entidad, aunque esto último se ve paliado en gran medida por la cercanía del
malecón y la playa.
4.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales se proponen los siguientes:
4.1.- La consolidación del conjunto del ámbito como barrio residencial con el mantenimiento de
su fisonomía de “ciudad jardín” con edificaciones rodeadas de parcela privada destinada a
jardín, preservando la cubierta vegetal y especies arbóreas existentes.
244
4.2.- Intervenciones de promoción pública y obtención de suelos de titularidad privada para el
tratamiento y mejora de espacios libres y zonas verdes y red viaria de uso público, en este
último caso con especial énfasis en mejorar accesibilidad y movilidad peatonal y rodada.
4.3.- La consolidación y mejora de los equipamientos y dotaciones públicas existentes
5.- En este ámbito las actuaciones y usos posibles están condicionadas por las determinaciones
12.11.2. Área 11.1. Ámbito de ordenación definida -OD MENDILAUTA1.- El área 11-1 (OD MENDILAUTA-) ocupa una superficie total aproximada de 232.882 m2.
ordenación, usos y edificabilidad urbanística existente, así como el mantenimiento de su fisonomía de
posibilidad de disposición de sótanos y/o semisótanos para los usos de local de garaje o
aparcamiento, trastero, e instalaciones generales o comunes del edificio (Uso 8) vinculados al uso
principal de la parcela.
3.1.- El área alberga actualmente un total aproximado de 2.440 viviendas. Se permite la
posibilidad de subdivisión de viviendas de acuerdo con el régimen establecido de forma general
en los artículos 6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1. Se exceptúan de la posibilidad de subdivisión y
aumento del número de viviendas los edificios construidos en ejecución del planeamiento
general posterior a 1988 (edificaciones de las áreas 1-1, 17-2, 17-4, 17-5 y las del área 17-6
construidas en ejecución de las previsiones de las anteriores NNSS) donde se prohíben
expresamente.
3.2.- En esta área se permite el uso de vivienda en las plantas bajas de los edificios de
tipología de vivienda unifamiliar o bifamiliar, y en las de los edificios de tipología de vivienda
colectiva que ya las albergaban con anterioridad al PGOUZ. Los futuros cambios de uso en
plantas bajas para albergar viviendas sólo se admitirán en el caso de que así se determine
mediante una ordenanza municipal específica de desarrollo.
3.3.- En el caso de sustitución de los edificios residenciales existentes si no se reproducen
exactamente las alineaciones y altura de los preexistentes, los nuevos que se construyan
deberán respetar las siguientes determinaciones: no podrán disponer de una superficie
construida ni un perfil edificatorio (número de plantas) sobre rasante mayor que el representado
en los planos de ordenación, y deberán mantener como mínimo una distancia de 3 metros de
separación a los límites de parcela, incluidos vuelos. En el caso de que la sustitución afecte a
una sola parcela será precisa la aprobación previa de un Estudio de Detalle; si la sustitución
modifica conjuntamente dos o mas parcelas, será necesario tramitar un Plan Especial de
Renovación Urbana.
3.4.- Aunque el criterio general es el de la consolidación de la ordenación existente, no se
descarta la posibilidad de modificar la ordenación de ámbitos específicos del área lo
suficientemente representativos, mediante planes especiales de ordenación urbana, así como
de desarrollar actuaciones concretas de renovación urbana también a través de planes
245
especiales. Los planes especiales deberán conjugar el interés público y el privado mediante
intervenciones integrales que posibiliten la mejora de la integración en la estructura urbana, la
obtención y apertura de nuevos espacios libres, la mejora arquitectónica, y la regulación de la
transición entre lo público y lo privado. Podrán aumentar ligeramente la edificabilidad
urbanística sobre rasante (hasta un 10%) cuando dicho aumento lleve aparejado el aumento
proporcional de espacios y dotaciones públicas y de equipamientos. En caso de aumento de la
edificabilidad se considerarán actuaciones de dotación. En cualquier caso, la edificabilidad
urbanística sobre rasante total del área no podrá incrementarse durante la vigencia del PGOUZ
en mas de 2.000 m2.
3.5.- Los edificios de Leandro 8 (villa San Ignacio); Lizardi kalea nº 2 (villa Gure Ametsa);
Lizardi kalea nº 7 incluido el muro de la parte norte de la parcela (Zuazo Enea); Mandabide
kalea nº 5 y nº 7; Matxitxako kalea nº 2 (Villa Guadalupe); Mendilauta kalea nº 14 (villa MariaAngeles); Nafarroa kalea nº 7; Nafarroa kalea nº 13; Nafarroa kalea nº 15; Nafarroa kalea nº 17;
y Zumalakarregi kalea nº 4 (villa Margarita) y Zumalakarregi kalea nº 6 están incluidos en el
catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del PGOUZ, por lo que le será de aplicación
preferente las ordenanzas y el régimen de protección previsto en el Título 10 del Tomo 1.
3.6.- En el caso de la parcela de Zumalakarregi 11, que alberga actualmente un
establecimiento hotelero (Hotel Roca-Mollarri), el PGOUZ mantiene para la parcela la
calificación de uso residencial de las anteriores NNSS como uso principal asignado a la misma
y se considera el de hotel como uso alternativo permitido. El supuesto de un eventual cambio
del uso actual de hotel al residencial manteniendo la actual edificabilidad física no se
considerará actuación de dotación.
3.7 El PGOUZ recoge y mantiene vigentes las determinaciones contenidas en los Estudios de
Detalle aprobados definitivamente por el Ayuntamiento para las parcelas de Lizardi 6 (20 de
septiembre de 2007) y Lauaxeta 3 (20 de diciembre de 2007). La ordenación de los volúmenes,
alineaciones y perfiles de estas parcelas quedan definidos en dichos documentos. Se fija para
estas parcelas un plazo de 24 meses para la presentación del proyecto de edificación y la
solicitud de la licencia de construcción contados desde la entrada en vigor del plan general.
4.- Determinaciones particulares para las parcelas de equipamiento
4.1.- El conjunto de parcelas y edificaciones de equipamiento existentes se consolidan como
equipamientos destinados al uso actual, si bien podrán destinarse también a otros usos de
dotación y equipamiento previstos en el título 6 (Normativa de Usos) que sean compatibles con
el uso característico de la zona y la titularidad de los edificios.
4.2.- Los edificios de Mendilauta kalea nº 13-15 (antigua villa Aiala, hoy hotel Argiñano),
Nafarroa kalea nº 23 (villas Arrate, Nuria e Iciar), y Zumalakarregi kalea nº 16 (Ebro Etxea)
están incluidos en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del PGOUZ por lo que les
será de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de protección previsto en el Título 10
del Tomo 1.
4.3.- Parcelas de equipamiento de titularidad pública. Se incluyen en este apartado la de
Zumalakarregi 16 (Ebro Etxea) y el conjunto de las villas Nuria-Arrate-Iciar en Nafarroa 23,
destinadas en la actualidad fundamentalmente a actividades socio-culturales y asistenciales
(uso 4, tipos 9 y 12)
4.4.- Parcelas privadas de equipamiento de uso principal hotelero (uso 4, tipo 10). Se incluye
en este apartado la parcela de Mendilauta 13-15 (Hotel Argiñano) donde se admite también las
actividades de uso terciario (bares y restaurantes) existentes aunque no estén estrictamente
asociados al uso principal.
246
5.- Determinaciones particulares para la parcela de uso residencial –IFAR KOIA5.1.- La parcela IFAR KOIA tiene una superficie aproximada de 1.413 m2 que comprende la
totalidad de la parcela y terrenos de la villa Ifar Koia, en Leandro kalea 6 que cuenta
actualmente con una sola vivienda. La propuesta del PGOUZ para esta parcela se basa en el
antecedente las previsiones de ampliación de la edificabilidad urbanística y número de
viviendas de las NNSS anteriores que no llegaron a ser ejecutadas, y las sustituye mediante
una nueva ordenación detallada.
5.2.- Ordenación Pormenorizada.
5.2.1.- Edificabilidad urbanística máxima. Será la resultante de aplicar los siguientes
parámetros:
• Plantas altas (incluida bajo cubierta): 1.320 m2 para el uso de vivienda colectiva (uso 5, tipo
2). La superficie media de las viviendas independientes resultantes no podrá ser inferior a los 80
m2 útiles. Los espacios bajo cubierta podrán destinarse al uso de vivienda vinculada a la de la
planta inmediatamente inferior, pero no a vivienda independiente.
• Plantas sótano y semisótano: La resultante de la ocupación máxima permitida en planta para
uso de trastero y local de garaje (uso 8)
5.2.2.- Perfil de la edificación: Sótano (máximo dos) una planta de semisótano, tres plantas
altas y una planta bajo cubierta. El semisótano, no podrá rebasar las alineaciones de la
edificación en altura y en ningún punto podrán superar los 2 metros de altura sobre la
rasante.
5.2.3.- Ocupación máxima en planta de la nueva edificación: 400 m2 sobre rasante y 800
m2 bajo rasante; el semisótano no podrá sobrepasar el perímetro de la edificación en
altura.
5.2.4.- La separación obligatoria mínima al camino público y a los linderos de las parcelas
contiguas. La edificación deberá respetar las alineaciones máximas recogidas en los
planos de ordenación.
5.2.5.- Los propietarios del área deberán urbanizar y ceder gratuitamente al ayuntamiento
una franja de 3 metros de anchura en el límite oeste de la parcela junto a Leandro kalea,
para la ampliación de la acera.
5.2.6.- La parcela edificable tendrá la consideración de parcela mínima.
5.3.- Directrices para la ejecución urbanística
5.3.1.- El área queda definida y delimitada como actuación de dotación por atribuirle el
PGOUZ una edificabilidad urbanística ponderada superior a la de la actual edificación villa
Ifar Koia.
5.3.2.- Para su ejecución, además del levantamiento de la carga dotacional
correspondiente conforme a las previsiones de la legislación urbanística, bastará la
presentación de un proyecto de edificación y urbanización complementaria de la parcela
privada no edificable sobre rasante.
5.3.3.- Se fija un plazo de 24 meses para la presentación del proyecto de edificación y
solicitar la licencia de construcción contados desde la entrada en vigor del plan general.
12.11.3. Área 11-2. Ámbito de ordenación definida –OD CLUB DE GOLF-
247
1.- El área 11-2 (OD CLUB DE GOLF) Tiene una superficie total aproximada de 23.003 m2 e incluye
los suelos que actualmente ocupa el club de golf y que no fueron incluidos dentro del ámbito del
Biotopo Protegido de Iñurritza. Topográficamente se asienta sobre antiguos arenales y dunas.
2.- En esta parcela está construido el edificio social del club de golf, así como una serie de
instalaciones deportivas descubiertas: pistas de tenis, padel, canchas de baloncesto, etc. Es
destacable también el frondoso arbolado existente en la finca que se considera como un elemento
ambiental a preservar.
3.- El PGOUZ califica esta parcela como sistema general y la consolida como equipamiento con uso
principal Deportivo (Uso 4 Tipo 3) y Socio-Cultural (Uso 4 Tipo 12) al que le serán de aplicación el
régimen y condiciones generales previstos en el título 6 (Normativa de Usos) para el uso de
equipamiento.
4.- Se admiten en general obras de remodelación interior, consolidación y mejora de los edificios
existentes, así como un aumento del 10% de la superficie construida sobre la existente con
anterioridad a la aprobación del PGOUZ para ampliación de instalaciones de uso deportivo y social.
Para autorizar ese aumento de superficie construida será necesario tramitar un Estudio de Detalle
donde se justifique la necesidad de ampliación y, en todo caso, se garantice la preservación de la
masa arbórea existente. El aumento de la edificabilidad se considerará actuación de dotación.
248
12.12. ÁMBITO 12. ZELAIETA
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado a excepción del área 12-3
–Kortazar- que se categoriza como suelo urbano no consolidado.
CALIFICACIÓN GLOBAL
• Residencial
• Sistema General de Equipamiento socio-cultural (parcela de Nafarroa 22 –Sanz Eneaen el área 12-1)
• Sistema General de Equipamiento Residencia Comunitaria y Asistencial (área 12-2).
pública en el área 12-1 .
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente, a excepción de la atribuida al área 12-3 Kortazar.
1.- El ámbito 12 –Zelaieta- comprende los terrenos y edificaciones situados entre Nafarroa kalea al
Norte y Lapurdi kalea y el ferrocarril al Sur. En el extremo occidental del ámbito se encuentra el
convento de las Carmelitas y Gaztainpe Plaza junto a la que está levantada la torre de viviendas del
nº 32 de Guipúzcoa kalea. En la parte oriental el ámbito linda con la ermita de San Pelaio y
Bertsolarien Plaza que forman parte de la zona 13 (SAN PELAIO-IÑURRITZA).
2.- El ámbito se corresponde básicamente con la parte sur de la anterior zona 17 y la mayor parte de
la zona 18 de las anteriores NNSS, con la exclusión de los terrenos mas orientales. Topográficamente
comprende en su totalidad terrenos llanos de la vega de Zarautz cuyas rasantes oscilan entre los 5,00
y los 7,00 metros
3.- El ámbito fue objeto de múltiples intervenciones edificatorias repartidas en varias áreas o unidades
de actuación en desarrollo de las NNSS precedentes. Dentro de esta zona estaban las áreas 17-1 y
17-3, así como las 18-1 a 18-9, ambas inclusive, del planeamiento general anterior.
4.- La estructura urbana general se apoya en tres arterias viarias que la atraviesan de Este a Oeste:
Nafarroa, Guipuzkoa y Lapurdi kalea, conectadas entre sí mediante viales dispuestos de Norte a Sur,
la mayoría de ellas construidas en fecha reciente en ejecución del planeamiento anterior. El desarrollo
de la zona corresponde a un modelo homogéneo de tipología edificatoria de edificaciones abiertas
(sin patios interiores) y rodeadas parcela privada destinada a jardín con la excepción de algunos
edificios dispersos de época anterior.
5.- El ámbito cuenta con un número significativo de parcelas de equipamiento privadas o públicas.
Por lo demás, cuenta con suficiente estacionamiento público en superficie y una buena traza viaria y
peatonal.
6.- Como objetivo y criterio urbanístico general para se proponen los siguientes:
6.1.- El mantenimiento de la ordenación anterior y la consolidación de la edificación existente
sin aumento de la edificabilidad urbanística de la mayor parte del ámbito
6.2.- La mejora y optimización de las parcelas de equipamientos existentes y la creación de un
equipamiento de carácter asistencial para la tercera edad.
249
6.3.- Aprovechar la parcela vacante de Kortazar para acometer a corto plazo una actuación de
viviendas sometidas al régimen de protección pública que de respuesta a las necesidades de
demanda de vivienda, preferentemente del sector mas joven de la población.
Zarautz lo que tendrá incidencia en esta zona, fundamentalmente en espacios libres situados al sur
en el límite junto al ferrocarril. El PGOUZ propone el soterramiento a su paso por esta zona tal y como
se representa en los planos de ordenación. En el caso de que dichas propuestas se lleven a cabo las
obras que se ejecuten deberán prever y tomar medidas para reducir el impacto sonoro, y tener en
cuenta y reponer las urbanizaciones públicas, y en la medida de lo posible los espacios públicos
afectados. Los suelos que constituyan la plataforma superior de la vía férrea soterrada deberán ser
urbanizados y tratados preferentemente como espacios libres y zonas verdes de dominio y uso
público.
12.12.2. Área 12.1. Ámbito de ordenación definida –OD ZELAIETA1.- El área 12-1 (OD ZELAIETA) ocupa una superficie total aproximada de 176.877 m2.
ordenación, usos y edificabilidad urbanística existente, así como el mantenimiento de su fisonomía de
posibilidad de disposición de sótanos y/o semisótanos para los usos de local de garaje o
aparcamiento, trastero, e instalaciones generales o comunes del edificio (Uso 8) vinculados al uso
principal de la parcela.
3.1.- El área alberga actualmente un total aproximado de 1.330 viviendas incluidas las 50 en
ejecución en el solar ubicado entre Hegoalde y Lapurdi kalea en desarrollo de las previsiones
de las anteriores NNSS, y cuya edificabilidad y volumen quedan fijados por las alineaciones y
perfiles contenidos en el proyecto de ejecución al que se le otorgó licencia mediante acuerdo
de la Junta de Gobierno Local de 2 de marzo de 2006.
3.2.- La mayoría de los edificios destinados al uso principal de vivienda fueron construidos con
arreglo a las previsiones de las anteriores NNSS (edificaciones de las áreas 17-1, 17-3, 18-1,
18-2, 18-3, 18-4, 18-5, 18-6, 18-7, 18-8 y 18-9, y algunas del área 17-6) y se prohíbe en las
mismas la posibilidad de subdivisión y aumento del número de viviendas. En las edificaciones
construidas con anterioridad se permite la posibilidad de subdivisión de viviendas de acuerdo
con el régimen establecido de forma general en los artículos 6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1.
construida ni un perfil edificatorio (número de plantas) sobre rasante mayor que el establecido
en los planos de ordenación, y deberán mantener como mínimo una distancia de 3 metros de
separación a los límites de parcela, incluidos vuelos. En el caso de que la sustitución afecte a
una sola parcela será precisa la aprobación previa de un Estudio de Detalle; si la sustitución
modifica conjuntamente a dos o mas parcelas, será necesario tramitar un Plan Especial de
Renovación Urbana.
250
3.5.- Los edificios de Gipuzkoa 37 (villa Etxe Maite); Gipuzkoa 38 (Villa Maria Pilar); Gipuzkoa
44-a (villa San Antonio); Gipuzkoa 50 (Villa Maddalen), Gipuzkoa 52 (Villa Kabi Alai); Gipuzkoa
54 (villa Txoko Maite); Gipuzkoa 56 y Gipuzkoa 58 están incluidos en el catálogo del patrimonio
histórico-arquitectónico del PGOUZ, por lo que le será de aplicación preferente las ordenanzas
y el régimen de protección previsto en el Título 10 del Tomo 1.
3.6.- En el caso de la parcela de Nafarroa 50-A y 50-B, que alberga actualmente un uso
terciario de oficinas, el PGOUZ mantiene para la parcela la calificación de uso residencial de
las anteriores NNSS como uso principal asignado a la misma y se considera el de oficina como
uso alternativo permitido. El supuesto de un eventual cambio del uso actual de oficina al
residencial manteniendo la actual edificabilidad física no se considerará actuación de dotación.
4.1.- El conjunto de parcelas y edificaciones de equipamiento existentes se consolidan como
equipamientos destinados al uso actual, si bien podrán destinarse también a otros usos de
dotación y equipamiento previstos en el título 6 (Normativa de Usos) que sean compatibles con
el uso característico de la zona y la titularidad de los edificios.
4.2.- Los edificios de Gipuzkoa 11 (Villa Munda-Zeleta Berri con inclusión del entorno del
parque en el que está construido), Gipuzkoa 34 (Convento de Carmelitas), Gipuzkoa 40 (villa
María Inmaculada edificio situado al norte de la parcela) y Nafarroa 22 (San Enea) están
incluidos en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del PGOUZ por lo que les será
de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de protección previsto en el Título 10 del
Tomo 1.
4.3.- Parcelas de equipamiento de titularidad pública. Se incluyen en este apartado la de
Nafarroa 22 (Sanz Enea) y Gipuzkoa 11 (Villa Munda-Zeleta Berri) destinadas en la actualidad
fundamentalmente a actividades socio-culturales (uso 4, tipo 9)
4.4.- Parcelas privadas de equipamiento de uso principal hotelero (uso 4, tipo 10). Se incluye
en este apartado las parcelas de Nafarroa 26 (Hotel Zarautz) y Seitximeneta 2-4 (Hotel
Alameda) donde se admiten también las actividades de uso terciario (bares y restaurantes)
existentes aunque no estén estrictamente asociados al uso principal.
4.5.- Otras parcelas de equipamiento. Se incluyen en este apartado las parcelas de Gipuzkoa
34 (Convento de Carmelitas) destinada al uso religioso (uso 4 tipo 6), la de Gipuzkoa 40 (María
Inmaculada) destinada a los usos docente y religioso (uso 4 tipos 4 y 6) y la de Gipuzkoa 58
(Telefónica) destinada al uso de servicios urbanos (uso 1 tipo 1).
5.- Determinaciones particulares para la parcela de equipamiento de Gipuzkoa 46 –
ERTZAINTZA1.- La parcela de Gipuzkoa 46 (Villa Florita) tiene una superficie de aproximadamente 3.104 m2.
Como objetivo para la parcela se propone la ampliación de la actual dotación de la Ertzaintza de
conformidad con las previsiones de ampliación propuestas por la administración autonómica durante
la fase de elaboración del documento de planeamiento general. En definitiva el PGOUZ concreta tales
previsiones mediante la configuración de una actuación aislada de ejecución de una dotación pública.
La ordenación de la nueva edificación consistirá en la construcción de un bloque edificatorio entre los
dos ya existentes que se mantienen y que quedarán comunicados a través de un sótano
2.- El edificio de Gipuzkoa 46 (la villa Florita situada al norte de la parcela), está incluido en el
catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico del PGOUZ por lo que le será de aplicación preferente
las ordenanzas y el régimen de protección previsto en el Título 10 del Tomo 1.
3.- Determinaciones urbanísticas para la parcela
251
3.1.- Aumento de edificabilidad física permitida del bloque edificatorio de ampliación. Será la
resultante de aplicar los siguientes parámetros:
3.1.1.- Edificabilidad sobre rasante: 950 m2. (no se computa la superficie resultante en la
planta bajo cubierta).
3.1.2.- Edificabilidad bajo rasante: Una planta de sótano, según los límites representados en
las hojas gráficas
3.2.- Perfil de la edificación: Sótano + planta baja + 2 plantas altas + planta bajo cubierta. La
altura máxima será la resultante de la aplicación de las ordenanzas generales.
3.3.- Separación a linderos: la expresada en las hojas gráficas
3.4.- Uso Principal: Equipamiento servicios urbanos (uso 4, tipo 1)
3.5.- Para la ejecución de la edificabilidad física restante, será preceptiva la concreción de los
parámetros edificatorios en un Estudio de Detalle. No se fija un plazo específico para ello ni
para la presentación de un proyecto de edificación.
12.12.3. Área 12.2. Ámbito de ordenación definida –OD CENTRO DE DÍAA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 12-2 (OD CENTRO DE DÍA) tiene una superficie de aproximadamente 3.411 m2 que se
corresponde en casi su totalidad con el solar de titularidad municipal ubicado entre las calles
Gipuzkoa, Hegoalde y Mateo Mujika.
2.- Como objetivos y criterios para el área se propone la construcción de un edificio para centro de día
y apartamentos tutelados. El PGOUZ recoge las previsiones básicas que ya venían previstas en las
NNSS anteriores y las concreta, adapta y sustituye mediante la configuración de una actuación
aislada de ejecución de una dotación pública.
1.- Edificabilidad física. Será la resultante de aplicar los siguientes parámetros:
1.1.- Edificabilidad sobre rasante: 5.600 m2 (no se computa la superficie resultante en la planta
bajo cubierta).
1.2.- Edificabilidad bajo rasante: Una planta de sótano, que podrá ocupar toda la parcela.
1.3.- Ocupación máxima de la edificación sobre rasante: 1.400 m2
2.- Perfil de la edificación: Sótano + planta baja + 4 plantas altas + planta bajo cubierta. La altura
máxima será la resultante de la aplicación de las ordenanzas generales.
3.- Separación a linderos: la expresada en las hojas gráficas
4.- Uso Principal: Equipamiento. Residencia Comunitaria y Asistencial (uso 4, tipos 8 y 9)
5.- Directrices para la ejecución urbanística
252
5.1.- El área 12-3 queda definida y delimitada como una actuación aislada de ejecución de una
dotación pública de la red de sistemas generales. Los parámetros urbanísticos básicos de la
parcela están representados en las hojas gráficas del área.
5.2.- Para la ejecución de la actuación será suficiente la redacción de un proyecto de ejecución
y urbanización complementaria. Se considera está actuación como prioritaria y su ejecución
deberá iniciarse en el primer año de vigencia del plan general.
12.12.4. Área 12-3. Ámbito de ordenación definida –OD KORTAZARA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 12-3 (OD KORTAZAR-) tiene una superficie de aproximadamente 8.301 m2 que se
corresponde en su mayor parte con una parcela de titularidad municipal ubicado entre las calles
Gipuzkoa, Lapurdi, Kortazar y Mintegi que estaba calificado como de equipamiento sin destino
específico por el planeamiento anterior.
2.- Como objetivo urbanístico para esta área se plantea el aprovechar su potencial para poder acometer
a corto plazo una actuación de viviendas sometidas al régimen de protección pública que de respuesta
a las necesidades de demanda de vivienda, preferentemente del sector mas joven de la población.
urbanización (actuación integrada).
3.- Coeficientes de ponderación entre usos. Los generales para los ámbitos de ordenación definida.
4.- Edificabilidad urbanística máxima en las parcelas residenciales. Será la resultante de aplicar los
siguientes parámetros:
4.1.- Plantas de sótano: Máximo de dos para usos de trasteros y locales de garaje vinculados
al uso principal de la edificación (uso 8 tipos 1 y 3). No se limita la ocupación máxima del
sótano. Se deberán garantizar las dotaciones mínimas de aparcamientos previstas en el
artículo 6.9.06 del Tomo 1.
4.2.- Planta baja: Máximo de 2.500 m2 construidos destinados al uso terciario, además de la
superficie destinada a portales y elementos comunes de la edificación. No se permite el uso de
vivienda.
4.3.- Plantas altas (incluida la planta bajo cubierta): Máximo de 13.000 m2 que se destinarán al
uso de vivienda colectiva (uso 5, tipo 2) sometida a algún régimen de protección pública con un
máximo de 150 viviendas independientes. En la planta bajo cubierta no podrán habilitarse
viviendas independientes pero sí espacios destinados al uso de vivienda vinculados a las
viviendas de la última planta
de suelo.
253
5.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. El 100% de la
edificabilidad urbanística de carácter residencial se destinará a viviendas de protección oficial (VPO)
de régimen general y/o especial, viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT) o
viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM), de acuerdo con los siguientes estándares:
5.1.- Como mínimo, el 40% de la edificabilidad urbanística de carácter residencial se destinará
a viviendas de protección oficial (VPO) de régimen general y/o especial.
5.2.- La edificabilidad restante de carácter residencial se destinará a viviendas de protección
oficial de régimen tasado (VPOT) o viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM)l.
6.- Ordenación Pormenorizada. Se propone una ordenación con los siguientes parámetros:
6.1.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones propuestas para
el área están recogidas en los siguientes apartados.
6.2.- Se plantea distribuir la nueva edificación en dos bloques edificatorios con tipología
arquitectónica libre, debiendo cumplir las condiciones generales previstas en el tomo 1 del
PGOUZ. Se deberán habilitar porches y soportales de uso público con anchura mínima de tres
metros.
6.3.- No se limita la ocupación máxima del sótano. Las edificaciones en altura ocupara en
planta entre ambas un máximo total de 2.700 m2. Todos los suelos no ocupados por la
edificación en altura o por los sótanos bajo rasante tendrán la calificación de suelos de uso
público para su destino al uso de espacios libres o comunicaciones. El suelo libre no edificado
en altura de las parcelas privadas tendrá servidumbre de uso público en superficie con el
mismo destino que los suelos de uso público.
6.4.- Perfil de la edificación: 2 plantas de sótano + planta baja + 5 plantas altas + planta bajo
cubierta. La altura máxima será la resultante de la aplicación de las ordenanzas generales.
7.3.- Se deberá plantar o conservar un árbol por cada nueva vivienda.
sola unidad de ejecución. Se propone que el régimen de ejecución sea público.
8.2.- Para la ejecución de la actuación será suficiente la redacción de un proyecto de ejecución
y urbanización complementaria, acompañada de una memoria justificativa del programa de
necesidades y de las características de las viviendas a construir (régimen específico de
protección pública, régimen de ocupación –derecho de superficie, arrendamiento...-). Se
considera está actuación como prioritaria y su ejecución deberá iniciarse en el primer año de
vigencia del plan general..
254
12.13. ÁMBITO 13. SAN PELAIO-IÑURRITZA
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado en el área 13-1 (OD SAN
PELAIO); y Suelo Urbano no Consolidado en el área 13-2 (OR IÑURRITZA).
• Residencial.
• Sistema General de Equipamiento Docente (parcela para la nueva Ikastola en el área
13-2)
• Sistema General de espacios libres y zonas verdes urbanas (parque de Iñurritza)
pública.
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente en el área 13-1, y la establecida en su ficha en
el área 13-2.
1.- El ámbito 13 –San Pelaio-Iñurritza- comprende los terrenos y edificaciones situados entre Nafarroa
kalea al Norte; el ferrocarril al Sur; el acceso a la autopista A-8 al Este; y la zona Zelaieta, al Oeste.
Se corresponde básicamente con el extremo Este de la anterior zona 18, así como toda la zona 36 de
las anteriores NNSS. Topográficamente comprende en su totalidad terrenos llanos atravesados por el
río de Iñurritza poco antes de su encuentro con el estuario incluido en el Biotopo protegido
2.- El ámbito cuenta con un equipamiento docente de relevancia (la ikastola Salbatore Mitxelena) así
como con un espacio libre emblemático (la pradera de Iñurritza) lugar de encuentro y celebración de
festividades tradicionales, y una estación de servicio de suministro de carburantes.
3.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el ámbito se propone el cambio de ubicación y
ampliación de la Ikastola Salbatore Mitxelena, así como una ampliación sustancial del espacio libre de
la pradera de Iñurritza. Paralelamente, ocupando parte de los terrenos de la actual ikastola, se
construirá el número de viviendas necesario para dar viabilidad económica a dichos objetivos.
Zarautz lo que tendrá incidencia en esta zona, fundamentalmente en espacios libres situados al sur
en el límite junto al ferrocarril. El PGOUZ propone el soterramiento a su paso por esta zona tal y como
público.
12.13.2. Área 13-1. Ámbito de ordenación definida -OD SAN PELAIO1.- El área 13-1 (OD SAN PELAIO) ocupa una superficie total aproximada de 30.795 m2 y comprende
el entorno residencial de la ermita de San Pelaio.
255
ordenación, usos y edificabilidad urbanística existente. No se prevén aumentos de la edificabilidad
urbanística existente a excepción de la posibilidad de disposición de sótanos y/o semisótanos para
los usos de local de garaje o aparcamiento, trastero, e instalaciones generales o comunes del edificio
(Uso 9) vinculados al uso principal de la parcela.
3.1.- El área alberga actualmente un total aproximado de 200 viviendas incluidas las 15 en
ejecución en la denominada unidad de ejecución autónoma constituida por los edificios de
Mollarri kalea 3-5 y Nafarroa kalea 64-65 en desarrollo de las previsiones de las anteriores
NNSS.
3.2.- En relación con la citada unidad de ejecución autónoma, el PGOUZ mantiene la
ordenación pormenorizada de las anteriores NNSS. Se posibilita en la misma la construcción
de un bloque edificatorio destinado al uso principal de vivienda colectiva (máximo de 15
viviendas) en sustitución de las edificaciones existentes. El ámbito se está desarrollando por el
sistema de compensación y cuenta con proyecto de compensación aprobado definitivamente el
16 de marzo de 2006. Con arreglo a la nueva ley del suelo de la CAPV el sistema de
compensación se entenderá sustituido por el de concertación. La nueva edificación tendrá un
perfil de sótano + planta baja + tres plantas altas + planta bajo cubierta. Su aprovechamiento
edificatorio, alineaciones y perfiles quedan fijados en el Estudio de Detalle aprobado
definitivamente por el Ayuntamiento el 28 de noviembre de 2002. Sus parámetros urbanísticos
están representados en la hoja gráfica del área. Los propietarios deberán ejecutar la
urbanización complementaria que la parcela necesita para adquirir plenamente la condición de
solar conforme a las condiciones señaladas en la licencia.
3.3.- En cuanto al resto de los edificios destinados al uso principal de vivienda, la mayoría de
ellos fueron construidos con arreglo a las previsiones de las anteriores NNSS (alguna
edificación del área 17-6, y las de las áreas 18-10 y 18-11) y se prohíbe en las mismas la
posibilidad de subdivisión y aumento del número de viviendas. En las edificaciones construidas
con anterioridad se permite la posibilidad de subdivisión de viviendas de acuerdo con el
régimen establecido de forma general en los artículos 6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1.
construida ni un perfil edificatorio (número de plantas) sobre rasante mayor que el actual, y
deberán mantener como mínimo una distancia de 3 metros de separación a los límites de
parcela, incluidos vuelos. En el caso de que la sustitución afecte a una sola parcela será
precisa la aprobación previa de un Estudio de Detalle; si la modificación afecta conjuntamente
a dos o mas parcelas, será necesario tramitar un Plan Especial de Renovación Urbana.
4.1.- El edificio de Gipuzkoa 70 (ermita de San Pelaio) está incluido en el catálogo del
patrimonio histórico-arquitectónico del PGOUZ por lo que les será de aplicación preferente las
ordenanzas y el régimen de protección previsto en el Título 10 del Tomo 1. Por lo demás,
queda consolidado con el destino actual de equipamiento religioso (uso 4 tipo 6)
256
4.2.- Los espacios libres junto a la ermita de San Pelaio (Bertsolarien Plaza) conjuntamente con
los de la pradera de Iñurritza y los que se obtengan como consecuencia de la ejecución de las
previsiones para el ámbito de ordenación remitida Iñurritza (área 13-2) quedan calificados
como sistema general de espacios libres.
5.- Determinaciones particulares para la parcela de la estación de servicio de carburantes
5.1.- La parcela de Gipuzkoa 59 ocupa una superficie aproximada de 2.200 m2 y está situada
junto a la regata Iñurritza, en su margen izquierda. La parcela queda delimitada además por
Nafarroa y Gipuzkoa kalea (Norte y sur, respectivamente); y por las edificaciones residenciales
construidas en torno a Pontarlier Plaza, al Oeste.
5.2.- El PGOUZ consolida la edificación existente sin aumento de su edificabilidad urbanística. El uso
principal de la parcela será el de estación de servicio de carburantes (uso 2 tipo 3) que se regirá por las
disposiciones generales para dicho uso previstas en el Título 6 del Tomo 1. Se permite el uso terciario
(uso 6) en la edificación situada en la parte sudeste, junto a Gipuzkoa kalea. Se admite como uso
alternativo el de Dotación y Equipamiento (Uso 4) y el Terciario (Uso 6)
12.13.3. Área 13-2. Ámbito de ordenación remitida –OR IÑURRITZAA) Ámbito y objetivos generales
1.- El área 13-2 (OR IÑURRITZA) tiene una superficie aproximada de 27.141 m2. Incluye el edificio
de Maria Etxetxiki 12 y el frontón de titularidad municipal, la actual parcela del colegio Salbatore
Mitxelena, anteriormente incluidos en el área 18-12, así como la totalidad de la zona 36 de las
anteriores NNSS donde hay un total de 6 viviendas repartidas en los números 68 y 70 de Nafarroa
kalea.
2.- Como objetivos urbanísticos prioritarios para esta área se plantean los siguientes:
2.1.- La ampliación y mejora del equipamiento docente actual para lo que se propone el cambio
de ubicación de la ikastola Salbatore Mitxelena al otro lado del río Iñurritza en la antigua zona
Eguzki Izarra.
2.2.- La ampliación y mejora de los espacios libres del parque Iñurritza a los que conjuntamente
con Bertsolarien Plaza y los terrenos que se cedan y urbanicen en ejecución de las previsiones
del PGOUZ se les otorga la calificación de sistema general.
2.3.- Otorgar a la actual parcela de la ikastola una edificabilidad urbanística residencial
suficiente para garantizar la viabilidad económica del traslado del centro escolar y el realojo de
los ocupantes legales de las viviendas situadas en el edificio Eguzki Izarra.
2.4.- Obtener locales con destino al uso de dotación y equipamiento público en compensación
a los que habrá de derribar al construir las nuevas viviendas y para paliar la carencia de
equipamientos en la parte Nordeste de la trama urbana.
urbanización.
257
5.1.- Parcela de uso de equipamiento docente.
5.1.1.- Edificabilidad total (sobre + bajo rasante): Un máximo de 25.000 m2 construidos
con destino al uso principal docente, a aparcamiento, instalaciones deportivas y otras
instalaciones vinculadas al uso principal docente.
5.1.2.- Edificabilidad en planta sótano o semisótano: un máximo de 10.000 m2 construidos
con destino a aparcamiento, instalaciones deportivas y otras instalaciones vinculadas al
uso principal docente.
5.2.1.- Edificabilidad sobre rasante: 11.100 m2 construidos (incluidos portales, elementos
distribución:
1.- Uso de vivienda colectiva (uso 5, tipo 2). Se destinará a este uso un máximo de
9.600 m2 con un máximo de 94 viviendas independientes. En la planta bajo cubierta
no podrán habilitarse viviendas independientes pero sí espacios destinados al uso de
vivienda vinculados a las viviendas de la última planta.
2.- Usos Terciarios de oficinas y comercial al por menor de carácter no concentrado
(uso 6 tipos 1 y 3): Las superficies destinadas a estos usos no podrán ser superiores
al 18% ni inferiores al 8% de la superficie total construida.
5.2.2.- Plantas de sótano y semisótano. Se habilitarán un máximo de dos plantas de
sótano, o una de sótano y otra de semisótano que se destinarán a los usos de local de
garaje y aparcamiento y trasteros (uso 8 tipos 1 y 3). El plan especial deberá garantizar el
cumplimiento de las dotaciones mínimas de aparcamientos previstas en el artículo 6.9.06
del Tomo 1. Del total de la superficie construida en planta semisótano, como mínimo 700
m2 se destinarán a dotaciones públicas y equipamientos de carácter local.
5.3.2. Superficie excluida suelos destinados a sistemas generales (parque, río y parcela
deportiva): 6.441 m2
5.3.3. Índice m2 techo sobre rasante (parcelas residenciales) no destinado a dotaciones
públicas: 1,74 m2 techo/m2 de suelo.
6.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Dentro de esta área
sólo se exige que, como mínimo, el 20% del incremento de la edificabilidad urbanística de uso
residencial se destine a viviendas de protección oficial (VPO) de régimen general y/o especial.. El
cumplimiento del 40% de la edificabilidad urbanística de carácter residencial que le corresponde
según la legislación urbanística queda globalmente garantizado en el conjunto del suelo clasificado
como urbano no consolidado por el PGOUZ.
7.1.- Uso de equipamiento y dotación pública (uso 4) en las parcelas de uso residencial. No
computará a efectos de edificabilidad urbanística. El plan especial deberá prever una superficie
construida mínima de 1.700 m2 para este uso, de los que al menos 1.000 m2 deberán
habilitarse en planta baja, pudiendo el resto ubicarse en planta semisótano de la nueva
edificación.
258
7.2.- Superficie mínima para la red de espacios libres públicos del sistema general (parque
Iñurritza): 6.000 m2
7.3.- Se deberán plantar o conservar un árbol como mínimo por cada nueva vivienda.
8.1.- Al redactar el plan especial se deberá estudiar el impacto sonoro del tráfico de las
carreteras colindantes y del ferrocarril sobre el área, para procurar ofrecer la alternativa de
ordenación más favorable desde el punto de vista acústico y proponer las medidas correctoras
pertinentes.
8.2.- Las nuevas edificaciones que se construyan deberán respetar un retiro mínimo de 15
metros a los márgenes del río. No se podrá invadir el dominio público hidráulico ni rellenar la
franja de servidumbre de 5 m. en cada margen. Cualquier actuación que suponga afección al
Dominio Público Hidráulico requerirá la autorización administrativa previa del organismo de
cuenca que deberá tramitarse ante la oficina territorial de Gipuzkoa
8.3.- El nuevo equipamiento escolar se ubicará en la parcela situada al Este del río Iñurritza
debiendo resolverse dentro de la parcela los accesos y aparcamientos del centro educativo; la
actuación deberá desarrollarse a tal cota que quede exenta del riesgo frente a avenidas
extraordinarias de 500 años de período de retorno. La edificación deberá tener en cuenta y
respetar las distancias a carreteras de titularidad foral y red ferroviaria. Se deberá ceder y
urbanizar para el uso público una franja de 10 metros de anchura paralela al margen del río,
cuya cota deberá definir el Plan Especial. No se podrán invadir los 10m de dominio y uso
público con taludes ajenos al propio uso público..
8.4. Los bloques de viviendas se concentrarán en la parte Sudoeste del área. Todos los
terrenos situados en la parte Oeste del río libres de edificación quedarán destinados a la
ampliación del sistema general de espacios libres de la pradera de Iñurritza. Los accesos a los
garajes se organizarán por la parte sur dando continuación a Lapurdi kalea.
8.5.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones propuestas para
el área serán pormenorizadas por el plan especial de desarrollo. Se proponen los siguientes
perfiles máximos para la futura edificación: dos plantas de sótano o una de sótano y otra de
semisótano + planta baja + 6 plantas altas + planta bajo cubierta. Se deberán habilitar porches
y soportales de uso público en planta baja con anchura mínima de tres metros.
privadas residenciales tendrá servidumbre de uso público en superficie con el mismo destino
que los suelos de uso público.
8.7.- Se declaran fuera de ordenación las actuales edificaciones existentes: el actual edificio e
instalaciones del colegio Salbatore Mitxelena, el edificio de viviendas de Nafarroa kalea 68-70,
y los de equipamiento de Maria Etxetxiki 12, incluido el frontón situado junto al edificio escolar.
9.2.- Expresamente, la urbanización y tratamiento del espacio libre a ceder e integrar en el
sistema general de espacios libres de la pradera de Iñurritza. Dentro del mismo habrá de
habilitarse un frontón en sustitución del actualmente existente a derribar.
259
para mantener la funcionalidad de éstas últimas. En particular, el tratamiento y ampliación de
Lapurdi kalea y Bertsolarien Plaza para organizar el acceso rodado a los sótanos de
aparcamiento.
sola unidad de ejecución que incluirá las superficies del área necesarias para ejecutar las
previsiones contenidas en la ficha urbanística. Su delimitación podrá modificarse por el plan
especial si fuera necesario para garantizar los accesos al área y la ejecución de las previsiones
contenidas en el PGOUZ.
10.2.- El desarrollo de las previsiones del PGOUZ podrá realizarse por fases. En todo caso,
previa a la construcción de los edificios de viviendas deberá construirse el equipamiento
escolar y efectuarse el traslado de la ikastola a la nueva edificación. Antes del derribo del
edificio Eguzki Izarra deberá también garantizarse el derecho de realojo o retorno de los
ocupantes legales de las viviendas existentes en el mismo. Se propone que el régimen de
ejecución sea privado y se determinará en el programa de actuación urbanizadora.
10.3. Antes del derribo del edificio de Maria Etxetxiki 12 deberá garantizarse la continuación de
los usos de equipamiento que actualmente allí se desarrollan, de manera ininterrumpida en otra
ubicación, ya sea de manera provisional o permanente
10.4. Se incluirán en el ámbito a efectos de gestión y reparcelación todas las superficies de
titularidad privada incluidas en la zona Eguzki Izarra de las NNSS anteriores y cuyo uso fue
cedido al Ayuntamiento para la ejecución de las aceras y la rotonda de la N-634.
260
12.14. ÁMBITO 14. ZELAI
12.14.1 Área 14. Ámbito de ordenación definida –OD ZELAISUPERFICIE: 37.370 m2
• Residencial
USO CARACTERÍSTICO: Vivienda colectiva (uso 5 tipo 2) no sujeta a régimen de protección
pública
1.- El área 14 (OD ZELAI-) coincide prácticamente con la zona 20 de las anteriores Normas
Subsidiarias. La totalidad de la zona se corresponde con suelos llanos situados entre las cotas +4,50
y 5,50. Pese a su densidad el barrio carece de parcelas de equipamiento.
2.- El desarrollo urbano del barrio de Zelai se ejecutó a partir de finales de la década de 1960
mediante un Plan Parcial aprobado en 1967 y que posteriormente fue modificado en 1986. La
tipología edificatoria predominante heredera de las determinaciones de aquel Plan Parcial es de
bloques aislados de edificaciones en altura (la mayoría entre 5 y 7 plantas incluidas la planta baja)
organizadas en torno a plazas interiores. Fuera del Plan Parcial y como consecuencia de las
precedentes NNSS se construyó en el extremo oeste de la zona el edificio de viviendas de Justo
kalea
3.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales para el área se proponen los siguientes:
3.1.- La consolidación de su ordenación urbanística como barrio residencial y de todas las
edificaciones existentes
3.2.- El tratamiento y mejora de espacios libres públicos con criterios de sostenibilidad
ambiental de reducir las áreas pavimentadas y aumentar los espacios ajardinados y zonas
verdes. Se estudiará la posibilidad de habilitar sótanos con destino al uso principal de servicios
urbanos aparcamientos autónomos (Uso 4, Tipo 15).
Zarautz lo que tendrá incidencia en esta área, fundamentalmente en espacios libres situados al norte
en el límite junto al ferrocarril. El PGOUZ propone el soterramiento a su paso por esta área tal y como
público.
261
6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1, con excepción de la edificación de Justo kalea (área 20-1 de las anteriores
NNSS) donde expresamente se prohíbe .
3.- En esta área se consolida la edificación existente sin aumento de la edificabilidad urbanística, pero
se podrán admitir pequeñas ocupaciones de porches de uso público para instalaciones comunes del
edificio (ascensores, espacios para guarda de bicicletas y similares) que no se considerarán
aumentos de la edificabilidad urbanística ponderada.
262
12.15. ÁMBITO 15. ZELAI ONDO
12.15.1 Área 15. Ámbito de ordenación definida –OD ZELAI ONDOSUPERFICIE: 28.085 m2
CALIFICACIÓN GLOBAL
• Residencial
pública
1.- El área 15 (OD ZELAI ONDO) coincide prácticamente con la zona 22 de las anteriores Normas
Subsidiarias. La totalidad de la zona se corresponde con suelos llanos situados entre las cotas +4,50
y 5,30. Aunque el barrio carece de parcelas de equipamiento, la disposición y tratamiento de los
espacios libres se considera armónica y destacable.
2.- El desarrollo urbano del barrio de Zelai Ondo fue promovido en la década de 1960 por el Instituto
Nacional de la Vivienda. La tipología edificatoria es de bloques aislados de cuatro alturas (PB + 3) en
la parte Este, y de bloques adosados de 6 alturas (PB + 5) en la parte Oeste. Estos bloques adosados
conforman unos espacios públicos (parque o zona verde y zona de juegos) de destacable entidad.
3.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales para el área se propone genéricamente la
consolidación del conjunto de la zona como barrio residencial y la de la actual ordenación,
fundamentalmente en cuanto al mantenimiento de la proporción de edificaciones y espacios libres
que se considera equilibrada y de interés; así como la renovación, rehabilitación y mejora de la
accesibilidad de la edificación existente. El conjunto de las edificaciones y espacios libres está
recogido en el catálogo como bien de interés local, categoría 2.
6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1.
2.- Se permite el uso de vivienda en las plantas bajas que ya las albergaban con anterioridad al
PGOUZ. En el resto de plantas bajas no se admite en esta área el uso de vivienda. Solo podrán
admitirse los cambios de uso en plantas bajas para albergar viviendas si así se establece mediante
ordenanza municipal específica de desarrollo del PGOUZ.
3.- En esta área se consolida la edificación existente sin aumento de la edificabilidad urbanística. A
falta de plan especial de rehabilitación podrán realizarse las actuaciones previstas en el régimen de
protección que le corresponde sin aumento de la edificabilidad y la superficie construida (a salvo de
los necesarios para dotar a las edificaciones residenciales de las condiciones de accesibilidad –
ascensores- de las que carecían en el momento de ser construidas) y con mantenimiento de los
parámetros básicos de la tipología edificatoria actual. Estos incrementos de edificabilidad física no se
considerarán aumentos de la edificabilidad urbanística ponderada.
263
12.16. ÁMBITO 16. HEGOALDE
12.16.1. Área 16. Ámbito de ordenación remitida –OR HEGOALDEA) Ámbito y objetivos generales
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano No Consolidado por la urbanización.
• Residencial
pública
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La regulada en la ficha urbanística.
1.- El área 16 (OR HEGOALDE) abarca toda la zona 23 de las anteriores Normas Subsidiarias,
además de parte de los terrenos ocupados por el sistema general ferroviario de la línea BilbaoDonostia de Euskotren). Comprende los terrenos situados entre el área residencial de Zelai (al norte)
las áreas residenciales de Aritzbatalde e Itxasmendi (al sur), el área de equipamientos de María
Etxetxiki (este) y el área residencial de Zelai Ondo (al oeste).
2.- En la actualidad se trata de un área urbana de uso mixto, predominantemente industrial y terciario.
La tipología edificatoria predominante son pabellones industriales, que presentan deficiencias tanto
desde el punto de vista de la edificación como de la urbanización. Hay también actualmente en el
área un número aproximado de 20 viviendas.
3.- Uno de los condicionantes y oportunidades más importantes para el desarrollo urbanístico de esta
área es el soterramiento previsto para parte del trazado ferroviario de Euskotren, en el tramo mas
central de Zarautz, lo que posibilitará la liberación de dichos suelos y su empleo para Sistema
General de Espacios Libres y Zonas Verdes, ya que ahora que ahora funcionan como un “límite
urbano”. La recuperación de esos suelos en superficie, posibilitará una mayor conexión entre los
distintos barrios del municipio, configurando un espacio de calidad con una avenida de sección
importante para Zarautz
4.- Como objetivos y criterios urbanístico generales para esta área se proponen genéricamente los
siguientes:
4.1.- El cambio de calificación del área, que pasa a tener la calificación global de residencial de
tipología de vivienda colectiva.
4.2.- El soterramiento del trazado de ferrocarril a su paso por el área
4-3.- Obtener terrenos para equipamientos y dotaciones de carácter local y parcelas para
alojamientos dotaciones.
4.4.- Recuperar el cauce y márgenes del curso de agua procedente de la regata Igerain
4.5.- Construir un número significativo de viviendas sometidas a algún régimen de protección
oficial, respetando los estándares y cuantías mínimas establecidos por la ley en este tipo de
264
suelo, para dar respuesta a la gran demanda existente en el municipio, pero garantizando la
viabilidad económica de la unidad de ejecución y el traslado de las actividades económicas
existentes en el ámbito.
4.6.- Conservar el carácter terciario comercial en torno al actual centro comercial de Eroski,
reordenando los usos terciarios implantados para su mejor integración en la futura trama
urbana residencial.
5.- Esta área alberga parcelas incluidas en el inventario de emplazamientos con actividades
potencialmente contaminantes de la CAPV, para las que se establece la obligación de investigar la
calidad de los suelos en el marco de la redacción de los planes y proyectos pormenorizados de
desarrollo. En todo caso, no podrá ejecutarse obra alguna sobre las parcelas que soporten o hayan
soportado actividades potencialmente contaminantes en tanto no se emita por el órgano ambiental la
declaración de calidad de suelo de dichas parcelas.
2.- Plazos para la elaboración del planeamiento pormenorizado y la programación del suelo. Se
propone que el desarrollo de esta área sea a continuación de la de Salberdin. De acuerdo con lo
anterior se fija un plazo de 50 meses para la formulación del plan especial, 54 meses para la
aprobación inicial, y 60 meses para la aprobación definitiva, contados desde la entrada en vigor del
PGOUZ. El programa de actuación urbanizadora se tramitará conjuntamente con el plan especial.
4.1.1. Edificabilidad sobre rasante. 135.000 m2 construidos (incluidos portales, elementos
distribución:
1. Uso de vivienda colectiva (uso 5 tipo 2). Se destinará a este uso un máximo de
120.000 m2 construidos con un máximo de 1.200 viviendas independientes. En la
planta bajo cubierta no podrán habilitarse viviendas independientes pero sí espacios
destinados al uso de vivienda vinculados a las viviendas de la última planta.
2. Otros usos compatibles con el de vivienda colectiva: Las superficies destinadas a
estos usos no podrán ser superiores al 12% ni inferiores al 7% de la superficie total
construida.
4.2.- Parcelas de uso terciario.
4.2.1. Edificabilidad sobre rasante. 25.000 m2 construidos (incluidos elementos comunes de
la edificación y superficies computables bajo cubierta). La superficie máxima de las
parcelas con este uso no podrá superar los 12.000 m2 de suelo.
265
4.2.3. En todo caso el régimen de usos pormenorizados a regular por el plan especial será
acorde con las limitaciones señaladas en el PTS de Creación Pública de Suelo para
Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales, en cuanto al dimensionamiento
máximo de los grandes equipamientos comerciales, con arreglo a los siguientes parámetros:
a. superficie neta máxima de plataforma explanada: 40.000 m2
b. superficie máxima de techo edificable: 13.000 m2.
4.3.2. Superficie excluida suelos destinados a sistemas generales (ferrocarril): 126.830 m2
de suelo
5.- Regla específica para desarrollar la edificabilidad urbanística. En principio el Plan Especial a
desarrollar para el ámbito de Hegoalde sólo podrá ordenar un máximo de 129.500 m2 construidos
sobre rasante en parcelas residenciales, de los que como máximo 115.000 m2 construidos podrán
destinarse al uso de vivienda colectiva con un máximo de 1.150 viviendas. Si se garantiza el
soterramiento del trazado ferroviario en la parte norte del área, mediante un convenio o
compromiso expreso con Euskotren, habrá un incremento sustancial de suelos que pasarían a
formar parte del sistema general de espacios libres y zonas verdes. En esa situación el Plan
Especial podrá ordenar una mayor superficie construida sobre rasante para parcelas residenciales
(5.500 m2 de techo, mas las correspondientes plantas de sótano para garajes y trasteros) de la que
como máximo 5.000 m2 construidos se destinarán al uso de vivienda colectiva. Este incremento de
edificabilidad se ejecutará de acuerdo con las siguientes reglas:
5.1.- Se incluirán en el área de actuación integrada aquellas superficies de suelo titularidad de
Euskotren incluidas en la delimitación del ámbito en las que el ferrocarril quede soterrado, así
como aquellas que dejen de tener dicha función de ferrocarril por desplazamiento de la línea
hacia el Norte que pasarán a tener la calificación de SG de espacios libres y zonas verdes.
5.2.- La totalidad del incremento de edificabilidad urbanística se asignará al titular de la
infraestructura ferroviaria y se concentrará en una sola parcela, junto con la edificabilidad bajo
rasante que le corresponda para el uso de trasteros y garajes.
6.- Estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
6.1.- El plan especial deberá garantizar que, como mínimo, el 40% de la edificabilidad
urbanística de carácter residencial se destine a viviendas de protección oficial (VPO) de
régimen general y/o especial, viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT) o
viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM), de acuerdo con los estándares
establecidos por la legislación urbanística. Las VPO deberán alcanzar como mínimo, el 20%
del total residencial.
6.2.- Toda la edificabilidad urbanística de carácter residencial (máximo 5.000 m2 construidos)
que, en su caso, se asigne al titular de la infraestructura ferroviaria se destinará a viviendas
sometidas a algún régimen de protección pública, incluido en el de viviendas tasadas
municipales de régimen general, en cuyo caso no podrán superar 2,5 veces el precio máximo
de las viviendas de protección oficial de régimen general.
6.3.- En cuanto al resto de la edificabilidad urbanística residencial (máximo 115.000 m2
construidos), se establecen los siguientes estándares a cumplir por el plan especial:
266
6.3.1.- Como mínimo el 47% del total de la superficie construida residencial, y el 53% del
número total de viviendas, se destinará a algún régimen de protección pública.
6.3.2.- El 42% de la edificabilidad urbanística residencial se destinará a viviendas de
régimen tasado (VPOT) o viviendas tasadas municipales de régimen especial (VTM). La
VPO de régimen general y/o especial, deberá alcanzar, como mínimo el 21% del total
residencial.
6.3.3.- El resto de la superficie reservada a vivienda de algún régimen de protección pública,
hasta alcanzar el mínimo del 47% podrá destinarse a viviendas tasadas municipales de
régimen general que no podrán superar 2,5 veces el precio máximo de las viviendas de
protección oficial de régimen general.
7.- Dotaciones públicas y equipamientos de cesión obligatoria y gratuita
7.1.- Dotación para el sistema local público de dotaciones y equipamientos (preferentemente
docente, asistencial o deportivo). Superficie mínima 15.000 m2 a concentrar en una o dos
parcelas independientes.
7.2.- Alojamientos dotacionales. Una o mas parcelas independientes con una superficie total de
2.500 m2 como mínimo.
7.3.- Dotación para el sistema local de espacios libres. Mínimo 15.000 m2.
rasante, y una plaza adicional por cada 200 m2 de suelo destinado a dotaciones públicas,
excluidos los espacios libres.
7.5.- Se podrán habilitar dotaciones públicas de aparcamientos autónomos en el subsuelo de
los espacios calificados de dominio público.
7.6.- Se deberá plantar o conservar un árbol por cada nueva vivienda a construir.
Igualmente se deberá garantizar que la construcción se lleva a cabo con un diseño adecuado
ubicar en zonas inundables desarrolladas por la Dirección de Aguas del Gobierno Vasco
8.2.- Se deberá prever la conservación y recuperación del trazado de la regata procedente de
Igerain a su paso por el área, incentivando el tratamiento naturalístico de sus riberas. No se
podrá invadir el dominio público hidráulico ni rellenar la franja de servidumbre de 5 m. en cada
margen. Cualquier actuación que suponga afección al Dominio Público Hidráulico requerirá la
oficina territorial de Gipuzkoa.
8.3.- Se propone el soterramiento del trazado ferroviario en la parte norte del ámbito, y el
destino de los suelos en superficie a espacios libres y zonas verdes.
8.4.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones de uso principal
residencial propuestas para el área serán pormenorizadas por el plan especial de desarrollo.
Se proponen los siguientes perfiles máximos para la futura edificación: 2 plantas de sótano
267
(máximo) + planta baja + 6 plantas + planta bajo cubierta. La última de las plantas altas podrá
ser de tipología ático. Se establece como criterio general el de habilitar porches y soportales de
uso público en planta baja con anchura mínima de tres metros.
8.5.- Se podrá disponer dentro del área una o varias parcelas exentas destinadas al uso
terciario siempre que en conjunto la ocupación máxima de las mismas no supere los 12.000 m2
privadas y los soportales tendrán servidumbre de uso público en superficie con el mismo
destino que los suelos de uso público.
8.7.- Se declaran en situación de fuera de ordenación diferida todos los edificios del área, con
excepción de los que albergan los antiguos Talleres Auxiliares de Fundición en Araba kalea nº
43, y las oficinas del antiguo pabellón de Elektromekanike en Maria Etxetxiki 15, incluidos
provisionalmente en el catálogo de interés arquitectónico (título 10) a la espera de lo que se
proponga para los mismos al redactar el Plan Especial.
9.2.- El tratamiento del cauce de la regata procedente de Igerain.
área
9.5.- La ejecución de las obras de desdoblamiento y, en su caso, soterramiento del ferrocarril,
así como la urbanización en superficie de la zona soterrada y/o desafectada para el uso del
ferrocarril será realizada a costa de las administraciones públicas competentes.
9.6. Fuera de las obras previstas en el apartado anterior, el titular del ferrocarril no participará
en los costes de urbanización del área.
integrada a ejecutar mediante una o varias unidades de ejecución. Su delimitación podrá modificarse
por el plan especial si fuera necesario para garantizar los accesos al área y la ejecución de las
previsiones contenidas en el PGOUZ. Se propone que el régimen de ejecución sea público. En la
ejecución de la actuación se deberá garantizar el derecho de realojo de los ocupantes legales de
viviendas que constituyan su vivienda habitual en los términos establecidos por la legislación
urbanística.
268
12.17. ÁMBITO 17. IRITA
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, en el área 17-1 (OD
ZUBIAURRE); y suelo urbano no consolidado, en el área 17-2 (OR IRITA).
• Terciario (área 17-2)
• Sistema General de espacios libres y zonas verdes urbanas (parque a habilitar en en el
área 17-2)
USO CARACTERÍSTICO. Terciario alta tecnología (Uso 6, tipo 5)
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La existente en el área 17-1; y la regulada en su ficha en el
área 17-2.
1.- El ámbito 17 –IRITA- se corresponde con suelos llanos situados a ambos lados de la regata
Abendañoerreka en el extremo Este de la actual malla urbana del municipio. Está delimitado por el
Sistema General Ferroviario Euskotren, al Norte; el ámbito 9 (Itxasmendi), al sur; los accesos a la
autopista A-8, al Este; y los ámbitos 9, 14 y 16 (Itxasmendi, Zelai y Hegoalde), al Oeste
2.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales se proponen
2.1.- Por un lado, la consolidación del conjunto de equipamientos y dotaciones públicas
ubicadas al oeste de la regata, y la estación de servicio y suministro de carburantes situada al
norte de la zona.
2.2.- Por el otro confirmar el área Irita como ámbito para el desarrollo de actividades
económicas estratégicas: uso terciario de alta tecnología, para el que se recogerá como
ordenación estructural del PGOUZ las propuestas del proyecto ganador del concurso de ideas
que fue convocado por la sociedad pública Zarauzko Industrialdea, que deberán ser
desarrolladas y pormenorizadas por un Plan Especial de Ordenación Urbana.
12.17.2. Área 17-1. Ámbito de ordenación definida –OD ZUBIAURRE1.- El área 17-1 (OD ZUBIAURRE-) Está conformada terrenos situados llanos situados al Este de las
zonas Hegoalde y Zelai a ambos lados de la regata Iñurritza o Abendañoerreka. Ocupa una superficie
aproximada de 34.896 m2 constituida físicamente por terrenos llanos que ocupan parcialmente suelos
ocupados por el río antes de su actual canalización. El área linda al Norte con el ferrocarril y al Sur
con el área 17-2 (Irita) y el río. Esta área se corresponde con la zonas 33 y 34 de las anteriores NNSS
2.- Como objetivos urbanísticos para el área se define genéricamente la consolidación del conjunto de
equipamientos y dotaciones públicas ubicadas al oeste de la regata, y la estación de servicio y
suministro de carburantes situada al norte de la zona.
3.- En lo que respecta a las parcelas de equipamiento situadas al oeste de la regata Abendañoerreka el
PGOUZ recoge y mantiene expresamente vigentes las determinaciones básicas del Plan Especial de
Maria Etxetxiki que fue aprobado definitivamente el 8 de mayo de 1990 con las especificaciones
269
contenidas en esta ficha. Para mayor concreción gráfica y escrita se consultará el documento del propio
Plan Especial cuyas ordenanzas fueron publicadas en el Boletín Oficial de Gipuzkoa nº 84 de 5 de
mayo de 1995
4.- Las parcelas de Maria Etxetxiki 18 y Zubiaurre Zahar 1 se mantienen con el uso principal de
servicios urbanos (uso 4 tipo 1), parque de bomberos y protección civil en el primer caso, y almacén
de la brigada municipal en el segundo. En ambos casos, además de los usos específicamente
previstos podrán destinarse a otros usos de equipamiento previstos en el título 6 (Normativa de
Usos).
5.- En lo que respecta a la parcela situada al este de la regata, el PGOUZ consolida la edificación
existente sin aumento de la edificabilidad urbanística. El uso principal de la parcela será el de
estación de servicio de carburantes (uso 2 tipo 3) que se regirá por las disposiciones generales para
dicho uso previstas en el Título 6 del Tomo 1. Se admite como uso alternativo el de Dotación y
Equipamiento (Uso 4) y el Terciario (Uso 6).
12.17.3. Área 17-2. Ámbito de ordenación remitida –OR IRITAA) Ámbito y objetivos
1.- El área 17-2 (OR IRITA) ocupa una superficie total aproximada de 61.181 m2 que coincide con la
zona 35 (Artiko) de las anteriores Normas Subsidiarias. La totalidad del área comprende zonas llanas
situadas entre la regata Abendaño, al Oeste; Zubiaurre Zahar kalea, al Norte; el acceso a la autopista
A-8, al Este; y el área residencial Itxasmendi, al Sur.
2.- Para esta área se llegó a tramitar y aprobar definitivamente (2 de junio de 1998) un plan especial
de desarrollo para la zona que no ha llegado a ser ejecutado.
3.- Recientemente la sociedad urbanística Zarauzko Industrialdea SA participada por el Ayuntamiento
de Zarautz, la Diputación Foral de Gipuzkoa y el Gobierno Vasco a través de SPRILUR SA convocó
un concurso de ideas para esta área.
4.- Como objetivos urbanísticos para el área el PGOUZ define los siguientes:
4.1.- Confirmar Irita como área para el desarrollo de las actividades económicas estratégicas:
uso terciario de alta tecnología.
4.2.- Implantar como usos complementarios el hotelero (uso 4 tipo 10) y el comercial al menor
de carácter no concentrado (uso 6 tipo 3)
4.3.- Recoger como ordenación estructural del PGOUZ las propuestas del proyecto ganador del
concurso de ideas que deberán ser desarrolladas y pormenorizadas por un Plan Especial de
Ordenación Urbana.
urbanización.
2.- Calificación Global. Terciario.
270
5.- Uso Característico: Uso terciario de alta tecnología (uso 6 tipo 5)
7.1.- Parcelas de uso terciario.
la edificación y superficies computables bajo cubierta). Del total de edificabilidad urbanística
de uso terciario un máximo del 22% podrán destinarse al uso terciario comercial al por
menor no concentrado (uso 6 tipo 3). El resto de la edificabilidad se destinará al uso terciario
y productivo de alta tecnología (uso 6 tipo 5, y uso 7 tipo 8) y terciario de oficinas (uso 6 tipo
1). Se prohíbe expresamente el uso comercial al por menor concentrado en cualquiera de
sus variantes.
7.2.- Parcela de Uso Hotelero (uso 4 tipo 10): 4.050 m2
la edificación y superficies computables bajo cubierta).
8.- Dotaciones públicas y equipamientos de cesión obligatoria y gratuita
8.1.- Dotación para el sistema general de espacios libres. Superficie mínima de 14.000 m2 a
ubicar en la parte noroeste del área junto a la regata de Iñurritza.
8.2.- Dotación para el sistema local de espacios libres. Mínimo 9.000 m2
rasante.
8.4.- Se plantará o conservará un árbol como mínimo por cada 100 m2 construidos de uso
terciario y hotelero.
8.5. Mediante plan especial se podrán reordenar suelos de titularidad pública situados en el
extremo Sudoeste de esta área conjuntamente con los del área contigua 9-1 –OD
ITXASMENDI- para la creación de una parcela de equipamiento con un máximo de 1.000 m2
de superficie con destino a alojamientos dotacionales u otras dotaciones públicas.
271
9.1.- El plan especial deberá desarrollar las propuestas básicas de ordenación recogidas en el
proyecto denominado LAN EGIN? ..BIZI ganador del concurso de ideas convocado por la
sociedad Zarauzko Industrialdea SA.
Igualmente se deberá realizar un estudio hidráulico que justifique la resolución de la
problemática de la inundabilidad en el área sin incrementar el riesgo en las zonas colindantes;
no podrán desarrollarse urbanísticamente (salvo para zonas verdes y espacios libres) las
franjas de terreno ocupadas por las avenidas de 100 años de período de retorno, mientras que
en las zonas comprendidas entre las líneas que definen las de 100 y 500 años los desarrollos
se deberán realizar a tal cota que queden exentas del riesgo frente a avenidas extraordinarias
de este último período de retorno.
9.3.- Toda actuación que suponga afección al Dominio Público Hidráulico requerirá la
oficina territorial de Gipuzkoa. Se deberá prever la conservación y recuperación del trazado de
la regata Astierreka a su paso por el área incentivando el tratamiento naturalístico de sus
riberas. El retiro mínimo de la edificación con respecto a las regatas Iñurritza y Astierreka será
de 10,00 metros en las zonas de encauzamiento definido y 12,00 metros en las zonas con
encauzamiento sin definir. No se podrá invadir el dominio público hidráulico ni rellenar la franja
de servidumbre de 5 m. en cada margen.
9.4.- Los elementos básicos definitorios de las construcciones y edificaciones de uso productivo
y terciario propuestas para el área serán pormenorizadas por el plan especial de desarrollo. Se
proponen los siguientes perfiles máximos para la futura edificación: 2 plantas de sótano +
planta baja + 10 plantas altas. Las construcciones se llevarán a cabo con un diseño adecuado
ubicar en zonas inundables desarrolladas por la Dirección de Aguas del Gobierno Vasco.
9.5.- Las parcelas edificables ocuparán como mínimo el 40% de la superficie total del área y
como máximo el 60%, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales.
de uso público.
10.2.- La ejecución del futuro sistema general parque de Irita y el tratamiento de los cursos de
agua que discurren por el área.
10.3.- El complemento de las obras de vialidad (pavimentación, construcción y encintado de
aceras...) de la red viaria pública colindante representada en las hojas gráficas del área.
272
integrada a ejecutar mediante una sola unidad de ejecución que podrá desarrollarse por fases. Su
delimitación podrá modificarse por el plan especial si fuera necesario para garantizar los accesos al
área y la ejecución de las previsiones contenidas en el PGOUZ. Se propone que el régimen de
ejecución sea público.
273
12.18. ÁMBITO 18. COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTI
12.18.1. Área 18. Ámbito de ordenación definida -OD COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTISUPERFICIE: 55.314 m2
• Sistema General de equipamiento deportivo.
• Sistema General de espacios libres y zonas verdes urbanos.
1.- El área 18 (OD COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTI) se identifica con los terrenos de titularidad
municipal de las actuales instalaciones deportivas de Asti y la zona de recreo existente junto a las
mismas. Se corresponde en su mayor parte con la zona 26 de las anteriores NNSS.
Topográficamente se trata de terrenos llanos de la vega de Asti sobre los que se efectuaron rellenos
hasta superar la cota +6,00 metros.
2.- Las actuales instalaciones deportivas ocupan alrededor de 36.000 m2 y consisten en dos campos
de fútbol y uno de rugby construidos en la década de 1980 y que posteriormente han sido objeto de
mejoras (tribuna del campo de fútbol de Asti, remodelación del campo de fútbol de Asti Txiki....). Al
sur de la zona deportiva y separado de ésta por el vial de acceso a ambas se encuentra la zona de
recreo de Asti con una superficie de 15.000 m2. El resto del área está ocupado por el vial de acceso.
3.- Como objetivo y criterio urbanístico general para esta zona se plantea su consolidación como
Equipamiento con uso principal Deportivo (Uso 4 Tipo 3) y de Espacios Libres (uso 3) calificados
ambos como sistema general. Las construcciones, instalaciones, dotaciones de servicio y elementos
de urbanización que se realicen se ajustarán a las necesidades funcionales propias de los usos
deportivo y de espacio libre y deberán guardar el debido respeto al entorno natural en el que se
ubican.
4.- La Diputación Foral prevé la construcción de una variante para la carretera N-634 así como la
construcción de un tercer carril en la autopista A-8 lo que tendrá incidencia en esta área. En el caso
de que dichas propuestas se lleven a cabo las obras que se ejecuten deberán prever y tomar
medidas para reducir el impacto sonoro, y tener en cuenta las instalaciones deportivas públicas
afectadas.
5.- En caso que resultara necesaria la incorporación de nuevos terrenos para la ampliación o
reposición, en su caso, de las instalaciones deportivas, tal necesidad deberá justificarse y regularse a
través de un Plan Especial para el desarrollo de este equipamiento, cuyo ámbito podrá abarcar
terrenos clasificados como no urbanizables en el entorno de la actual zona deportiva.
274
12.19. ÁMBITO 19. TALAIMENDI
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano Consolidado, en lo que respecta al
área 19-1 (OD TALAIMENDI), y suelo urbano no consolidado en lo que se refiere al área 19-2
(OD SANTAITURRIETA).
• Residencial
USO CARACTERÍSTICO. Vivienda unifamiliar o bifamiliar (Uso 5 tipo 1) no sujeta a régimen de
protección pública.
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: En el área 19-1, la existente. En el área 19-2 la señalada en
su ficha.
1.- El ámbito 19 –TALAIMENDI- se corresponde con las superficies comprendidas en la zona 25 de
las anteriores NNSS. Topográficamente se trata de unos terrenos en ladera orientada al Sur, con
pendiente media aproximada del 30%, situada en el extremo Nordeste de la actual trama urbana.
Linda al Sur con la carretera N-634, y por el resto de los lindes con suelo no urbanizable. La zona ha
sido lugar tradicional de caseríos y viviendas unifamiliares que posteriormente han sido objeto de
subdivisión.
2.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales se proponen:
2.1.- El mantenimiento de su ordenación urbanística actual en aras a conservar su fisonomía
de “ciudad jardín” o residencial de baja densidad con implantación de la tipología residencial de
viviendas unifamiliares en el ámbito de suelo urbano no consolidado. Para ello el PGOUZ
recoge y mantiene vigentes las determinaciones de planeamiento pormenorizado de las
anteriores NNSS para esta zona aprobadas definitivamente el 26 de abril de 2005.
2.2.- La mejora de su accesibilidad y movilidad peatonal mediante la construcción de una
nueva red viaria para toda el área, de acuerdo con el proyecto de urbanización aprobado por el
Ayuntamiento el 27 de septiembre de 2006.
12.19.2. Área 19-1. Ámbito de ordenación definida -OD TALAIMENDI1.- El área 19-1 (OC27 –TALAIMENDI-) tiene una superficie de 27.287 m2 de carácter discontinuo.
2.- Hay en el área actualmente un total de aproximadamente 22 viviendas independientes.
3.- En esta área se permite la posibilidad de subdivisión y aumento del número de viviendas de
acuerdo con el régimen establecido de forma general en los artículos 6.6.06 y 7.4.08 del tomo 1, pero
con las siguientes especificaciones particulares en cuanto a la media de las viviendas resultantes:
3.1. Las viviendas resultantes de la subdivisión deberán tener una superficie media que no
podrá ser inferior a 80 m2 útiles. Cada vivienda deberá tener al menos 2 fachadas exteriores
sin que cuenten como tales los soportales.
275
3.2. En casos de reforma integral de edificios completos destinados a viviendas, cuando la
reforma lleve aparejada la inclusión del ascensor, o la ampliación de elementos comunes para
habilitar cajas de escaleras comunes, se permitirá la segregación de viviendas con una
superficie media de las viviendas resultantes superior a 65 m2 útiles.
3.3. No podrán habilitarse como viviendas las plantas bajas y de semisótano destinados a
garajes, salvo que se justifique el cumplimiento de la dotación mínima de aparcamiento previsto
en el artículo 6.9.06 del tomo 01.
4.- Se permite de forma general el uso de vivienda en planta baja y semisótano en los edificios cuyo
uso principal actual es el residencial. En el caso de plantas de semisótano, se permite el uso de
vivienda en semisótanos construidos con anterioridad a la aprobación del PGOUZ siempre que el
total de la superficie destinada a vivienda quede sobre rasante. En los semisótanos el total de la
superficie destinada a vivienda deberá cumplir las condiciones previstas en los artículos 6.6.07 y
7.4.08 del Tomo 01
5.- En el caso de sustitución de los edificios existentes si no se reproducen las alineaciones y altura
de los preexistentes, los nuevos que se construyan deberán respetar las siguientes determinaciones:
no podrán disponer de una superficie construida ni un perfil edificatorio (número de plantas) sobre
rasante mayor que el actual, y deberán mantener la actual separación a los límites de parcela,
incluidos vuelos o, en caso de ser mayor a 3 metros, reducirla a dicha distancia. En el caso de que la
sustitución afecte a una sola parcela será precisa la aprobación previa de un Estudio de Detalle; si la
sustitución afecta conjuntamente a dos o mas parcelas, será necesario tramitar un Plan Especial de
Renovación Urbana.
6.- En el caso de construcción de nuevos sótanos y/o semisótanos, estos no podrán tener el uso de
vivienda, tampoco podrán rebasar las alineaciones de la edificación en altura, y en ningún punto
podrán superar los 2 metros de altura sobre la rasante original de la ladera.
7.- La parcela de Talaimendi Auzoa 708 (Apartamentos Talaimendi) se consolida como parcela para
el uso de dotaciones y equipamiento donde se admite también actividades de uso terciario (bar y
restaurante) aunque no estén estrictamente asociadas al uso principal.
12.19.3. Área 19-2. Ámbito de ordenación definida –OD SANTAITURRIETA1.- El área 19-2 (OD SANTAITURRIETA-) tiene una superficie de 62.116 m2, con la delimitación que
aparece representada en las hojas gráficas.
2.- Para esta área El PGOUZ recoge y mantiene vigentes las determinaciones de planeamiento
pormenorizado contenidas en el documento de modificación de Normas Subsidiarias de
Planeamiento relativas a la zona Talaimendi que fue aprobado definitivamente el 26 de abril de 2005.
Para mayor concreción gráfica y escrita se consultará el propio documento de NNSS cuya normativa
urbanística fue publicada en el Boletín Oficial de Gipuzkoa nº 41 de 1 de marzo de 2006. Como
resumen de las determinaciones contenidas en los citados documentos se recogen algunos de los
parámetros básicos de la ordenación que el PGOUZ asume como propia:
2.1.- Número máximo de viviendas permitidas en cada área:
•
•
•
•
•
Área 25-1: 11 viviendas
2.2.- Condiciones de la edificación
276
2.2.1. La nueva edificación tendrá uso de vivienda en las plantas altas. Las plantas bajas se
destinarán a vivienda o servicios complementarios de éstas. Se podrán disponer garajes y
trasteros en plantas sótano o semisótano.
2.2.2. El máximo de viviendas por parcela es de tres. El perfil edificatorio será de planta baja y
un planta con altura total al alero de 7 m desde la planta baja. Para absorber desniveles del
terreno se admitirán semisótanos que en ningún punto superarán los 2 m de altura sobre la
rasante oficial de la ladera.
2.2.3. La alineación límite de la edificación será el resultado de aplicar un retiro de 5 m a los
bordes de parcela y viales interiores. No se permiten vuelos fuera de las alineaciones límite.
2.2.4. La parcela mínima edificable será igual o superior a 1.500 m
2.3. Planeamiento y condiciones de actuación
2.3.1. Para el conjunto de la zona era preciso aprobar un proyecto de urbanización general.
Este proyecto fue aprobado el 21 de noviembre de 2002 y posteriormente modificado mediante
otro proyecto aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el 21 de septiembre de 2006
2.3.2. Para el desarrollo de las áreas 25-1, 25-2 y 25-5, se exige la redacción de Estudios de
Detalle. La ordenación de los volúmenes, alineaciones y perfiles de las áreas 25-1, 25-2, y 25-5
quedan definidos en los Estudio de Detalle aprobados definitivamente por el Ayuntamiento para
cada una de las áreas el 13 de julio 2006 (25-5), y el 14 de septiembre de 2006 (25-1 y 25-2).
2.3.3. La gestión del área se lleva cabo por el sistema de cooperación.
3.- El edificio del caserío Añurbe está incluido en el catálogo del patrimonio histórico-arquitectónico
del PGOUZ, por lo que le serán de aplicación preferente las ordenanzas y el régimen de protección
previsto en el Título 10 del Tomo 1. En lo que no choque con su régimen de protección se le aplicará
el régimen de subdivisión y aumento del número de viviendas previsto para los edificios del área 19-1
–OD TALAIMENDI-.
277
12.20. ÁMBITO 20. TEJERIA
12.20.1. Área 20. Ámbito de ordenación remitida -OR TEJERIAA) Ámbito y objetivos generales
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbano no Consolidado.
• Productivo Industrial
USO CARACTERÍSTICO: Productivo (uso 7 en todos sus tipos)
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La prevista en la ficha urbanística.
1.- El área 20 (OR TEJERIA) comprende al pabellón de la antigua Tejería emplazado al Sur de la
antigua autopista, que alberga hoy en día una serie de pequeñas actividades económicas,
fundamentalmente industriales. Se corresponde con la zona 28 de las anteriores NNSS.
2.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el área se plantea la consolidación de la actual
edificabilidad urbanística existente y su reordenación y renovación urbana mediante un plan especial
para todo el área con el uso principal productivo y terciario.
3.- El Plan Especial sólo podrá ser redactado una vez se apruebe definitivamente el proyecto de
trazado de la variante de la N-634 y se conozcan en detalle sus afecciones en el actual área de
Tejería. El plan especial deberá garantizar un acceso viario a la parcela privada resultante tras la
construcción de la variante y garantizar el acceso a viales existentes. La edificabilidad urbanística
sobre rasante que establezca el Plan Especial no podrá superar en mas de un 10% la que
actualmente tiene el edificio existente.
4.- El uso característico del área será el productivo. Se admitirá también el uso terciario de oficinas
(uso 6, tipo1) pero en ningún caso este último podrá superar el 50% de la superficie construida.
5.- En tanto no se aprueben un plan especial de ordenación pormenorizada, toda el área incluida en
este ámbito se regirá por las ordenanzas transitorias que se definen en el siguiente apartado. Estas
ordenanzas transitorias servirán de normativa puente entre el momento de aprobación del PGOUZ y
el del Plan Especial de desarrollo de manera que no haya un vacío legal hasta la aprobación de la
ordenación urbanística pormenorizada de desarrollo, y sin pretender coartar la libertad de redacción
del futuro o futuros documentos de ordenación.
B) Ordenanzas Transitorias de aplicación en el área de Tejería
1.- Clasificación y Calificación: Hasta la entrada en vigor del Plan Especial se clasifica esta área
como suelo urbano consolidado con la calificación global mixta de uso productivo y terciario.
2.- Condiciones de uso y edificación : Se aplicarán las condiciones generales de uso previstas en las
disposiciones para los ámbitos de ordenación definida recogidas en el capítulo 1 del presente Tomo
2, en función del uso principal productivo actual de la misma.
3.- Se aplicará al edificio actual el régimen de fuera de ordenación diferido. Se prohíben subdivisiones
en propiedad horizontal.
278
12.21. ÁMBITO 21. ABENDAÑO
12.21.1. Área 21. Ámbito de ordenación definida -OD ABENDAÑOA) Ámbito y objetivos generales
• Productivo Industrial
USO CARACTERÍSTICO: Productivo (uso 7 en todos sus tipos)
1.- El área 21 (OD ABENDAÑO) ocupa terrenos llanos o de pequeña pendiente junto al cauce de la
regata Abendaño, y zonas de pendiente relativamente pronunciada en la ladera del promontorio que
sirve de asentamiento al Cementerio y al colegio de La Salle. Incluye la totalidad de los suelos que
constituían el sector 31 de las anteriores Normas Subsidiarias.
2.- Esta área está ya urbanizada y ejecutada en su totalidad, con algunos solares pendientes de
construcción, por lo que se clasifica como suelo urbano consolidado con la calificación global de área
destinada al uso productivo.
3.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el área se propone el mantenimiento de su
ordenación urbanística para lo que expresamente el PGOUZ recoge y mantiene vigentes las
determinaciones básicas del Plan Parcial del sector que fue aprobado definitivamente el 30 de mayo
de 1989, así como las del expediente de modificación puntual del Plan Parcial aprobado
definitivamente el 31 de marzo de 2006, en relación con el régimen de usos de la parcela 13.3. Para
mayor concreción gráfica y escrita se consultarán los documentos del propio Plan Parcial.
4.- No obstante lo señalado en el apartado anterior y en el apartado 1 de la letra B) aunque el criterio
general es el de la consolidación, se podrá incrementar la edificabilidad urbanística del ámbito hasta
un máximo de 8.000 m2 construidos mediante un plan especial de ordenación integral del área de
iniciativa exclusivamente pública. En ese caso, la ordenación urbanística resultante deberá justificar el
cumplimiento de un estándar de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales en
cuantía no inferior al 12% de la superficie del área, deducidos los terrenos destinados a dotaciones
públicas de la red de sistemas generales.
5. En caso de nueva edificación si la parcela estuviera ubicada en zona con riesgo de inundación, la
nueva construcción se llevará a cabo con un diseño adecuado para no incrementar el riesgo de
inundación ni en la propia parcela ni en su entorno; para ello se tomará como referencia las medidas
de adecuación de la edificación a ubicar en zonas inundables desarrolladas por la Dirección de Aguas
del Gobierno Vasco
B) Disposiciones particulares para las parcelas de uso productivo
1.- El Plan Parcial definió un total de 28 parcelas destinadas al uso productivo (uso 7) en sus
diferentes tipologías. El PGOUZ recoge respecto a los mismos la ordenación pormenorizada anterior
y, en consecuencia, la consolidación de la edificación existente sin aumento de los aprovechamientos
edificatorios. Será de aplicación en esta área la tolerancia prevista en el artículo 7.2.10 del Tomo 01
279
para la construcción de entreplantas sin que computen como superficie construida de techo. En
cuanto a los usos, se mantienen en general las determinaciones previstas en los correspondientes
instrumentos de desarrollo, pero para la implantación de nuevos usos se estará al régimen
establecido en el Título 6 (Normativa de Usos) del Tomo 01.
2.- Se fija para toda el área en 250 m2 útiles el mínimo de superficie resultante para permitir
subdivisiones en propiedad horizontal de los pabellones industriales del área.
1.- Se mantienen las previsiones edificatorias y de usos contenidas en el Plan Parcial. No obstante,
no se establecen límites a la ocupación máxima de las parcelas por la edificación y en cuanto a usos,
les será también de aplicación el régimen y condiciones generales previstos en el título 6 (Normativa
de Usos) para los usos de dotaciones y equipamientos.
2.- En general, además de los usos específicos a los que inicialmente estaban destinadas podrán
destinarse a otros usos de dotación y equipamiento compatibles con el carácter industrial del área.
3.- Se amplia la superficie de la parcela de equipamiento nº 30 hacia el Este hasta alcanzar la de
4.700 m2, para recoger las instalaciones del área de recuperación de materiales (Garbigune).
4.- Una vez se materialicen las previsiones de construcción de la futura variante de la N-634, se
deberán realizar actuaciones públicas de tratamiento y mejora de los espacios libres afectados.
280
12.22. ÁMBITO 22. CEMENTERIO DE UNTZAIN
12.22.1. Área 22. Ámbito de ordenación definida -OD CEMENTERIO DE UNTZAINSUPERFICIE: 12.100 m2
CALIFICACIÓN GLOBAL: Sistema General de Equipamiento de Servicios Urbanos
1.- El área 22 (OD CEMENTERIO DE UNTZAIN) se corresponde con los terrenos de titularidad
municipal del actual Cementerio de Zarautz que conformaban la zona 13 de las anteriores NNSS.
Topográficamente está ubicado en una loma de suave pendiente entre las cotas +35,00 y +50,00.
2.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el ámbito se plantea su consolidación como
Equipamiento con uso principal de Servicio Urbano-Cementerio (Uso 4 Tipo 1). Sólo se admitirán
como usos complementarios al uso principal de Cementerio, los de Infraestructuras (Uso 3), Servicios
Administrativos (Uso 4 Tipo 2), Espacios Libres y Zonas Verdes (Uso 3) compatibles con aquél.
3.- Dentro del recinto del cementerio están incluidos en el catálogo del patrimonio históricoarquitectónico del PGOUZ los siguientes elementos arquitectónicos: la Portada; el Recinto Circular
del cementerio viejo; la capilla de los marqueses de Aguilafuente y Colón de Carvajal; la capilla
Alcedo-Osuna y Alarma; y la capilla Oliden. Les será de aplicación las ordenanzas y el régimen de
protección previsto en el Título 10 del Tomo 1.
4.- Las construcciones, instalaciones, dotaciones de servicio y elementos de urbanización que se
realicen se ajustarán a las necesidades funcionales, y religiosas o simbólicas propias de un
cementerio. Deberán guardar el debido respeto con su específico carácter ambiental.
5.- En caso que resultara necesaria la incorporación de nuevos terrenos para la ampliación del
cementerio, tal necesidad deberá justificarse y regularse a través de un Plan Especial para el
desarrollo de este equipamiento, cuyo ámbito podrá abarcar terrenos clasificados como no
urbanizables en el entorno del actual cementerio.
281
12.23. ÁMBITO 23. COLEGIO LA SALLE
12.23.1. Área 23. Ámbito de ordenación definida -OD COLEGIO LA SALLESUPERFICIE: 20.604 m2
• Sistema General de Equipamiento Docente
1.- El área 23 (OD COLEGIO LA SALLE) se corresponde con el conjunto de terrenos donde están
ubicadas las instalaciones del colegio La Salle (aulas escolares, frontón, pistas deportivas y zonas de
recreo) que formaban parte de la denominada zona 14 en las anteriores NNSS. Topográficamente se
trata de una ladera de suave pendiente y orientación Este sobre la que se han realizado trabajos de
explanación de forma que las instalaciones vinculadas al colegio se asientan sobre una plataforma
situada entre las cotas +38,00 y 40,00 metros, cuando originalmente lo estaban entre las cotas
+30,00 y +45,00 metros.
2.- Como objetivo y criterio urbanístico general para el área se plantea la consolidación de la actual
edificación como equipamiento con uso principal Docente (uso 4 tipo 4) incluido en el mismo las
actividades deportivas ligadas física y funcionalmente a aquél y el de Espacio Libre (Uso 3)
complementario a los anteriores.
3.- Se admiten obras de remodelación interior, consolidación y mejora de la edificación y se le
reconoce expresamente la posibilidad de ampliar su edificabilidad física actual, dentro del actual
ámbito clasificado como suelo urbano, en un 10% mediante la aprobación de un Estudio de Detalle
4.- En caso que resultara necesaria la ampliación de las instalaciones escolares por encima del 10%
señalado en el apartado anterior y/o la incorporación de nuevos terrenos para la ampliación del centro
escolar, tal necesidad deberá justificarse y regularse a través de un Plan Especial para el desarrollo
de este equipamiento, cuyo ámbito podrá abarcar terrenos clasificados como no urbanizables en el
entorno del actual colegio y definir la delimitación definitiva del centro escolar. El Plan Especial
deberá tener en cuenta el trazado definitivo de la variante de la N-634 y las repercusiones que ese
trazado pueda tener sobre la definición del ámbito.
282
12.24. ÁMBITO 24. ERROTABERRI (URBANIZABLE SECTORIZADO)
12.24.1. Sector 1. Ámbito de ordenación remitida -OR ERROTABERRI-
A). Ámbito y objetivos
CLASIFICACIÓN y CATEGORIZACIÓN: Suelo Urbanizable Sectorizado.
• Productivo
USO CARACTERÍSTICO: Productivo (uso 7 en cualquiera de sus tipos)
EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA: La regulada en la ficha urbanística.
1.- El sector 1 (OR ERROTABERRI) comprende terrenos situados entre la autopista (al Norte) y el
pabellón de muebles Treku (al Sur), que se extienden junto a la carretera del barrio de Urteta, a
través de la vaguada de la regata de Olaa Erreka y parte de las laderas que la circundan.
2.- Topográficamente los terrenos son en su mayoría llanos o de escasa pendiente. En la vaguada el
relieve oscila entre las cotas 4 y 6, junto a la autopista, y las cotas 12 y 14, en la parcela del pabellón
de muebles Treku. En las laderas incluídas en la delimitación se alcanza la cota 20, e incluso la 30 en
algún caso.
3.- El elemento natural más significativo del ámbito es la regata Olaa Erreka que discurre por el centro
del Sector con un trazado sinuoso de pequeños meandros, más complejo aún en su tramo final, en
donde se encuentra con la regata procedente de Abendaño para formar entre ambas el río Iñurritza.
La regata Olaa tiene encauzado y cubierto un tramo de unos 350 m., sobre el que están ubicadas las
instalaciones de la empresa Bombas Itur.
4.- El Sector está ocupado en parte por un asentamiento de industrias de tipo medio, situadas en su
área central, entre las que destaca Bombas Itur, además de los talleres más pequeños existentes.
Estas industrias mantienen una alineación casi uniforme en su retiro a la carretera de Urteta. El
extremo Sur del sector al final de la vaguada ha sido objeto también de una ocupación industrial de
cierta envergadura por las instalaciones de Muebles Treku, utilizando como acceso el camino que
conduce al caserío Olaa.
5.- Como objetivos y criterios urbanísticos generales para el sector se proponen el mantenimiento de
la ordenación urbanística estructural aprobada definitivamente por la Diputación Foral el 12 de julio de
2005 (modificación de las Normas Subsidiarias) que el PGOUZ recoge y mantiene vigente.
B). Determinaciones para el desarrollo urbanístico del sector Errotaberri
1.- El PGOUZ recoge y mantiene vigentes las determinaciones de ordenación estructural contenidas
en el documento de modificación de Normas Subsidiarias de Planeamiento relativa al sector
Errotaberri aprobadas definitivamente el 12 de julio de 2005; y las de ordenación pormenorizada
contenidas en el Plan Parcial de desarrollo aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el 28 de
noviembre de 2007. Para mayor concreción gráfica y escrita se consultarán los propios documentos
283
de modificación de NNSS cuya normativa urbanística fue publicada en el Boletín Oficial de Gipuzkoa
nº 15 de 24 de enero de 2006 y del Plan Parcial.
2.- Como resumen de las determinaciones contenidas en el documento de planeamiento general se
recogen los datos generales del planeamiento general ya aprobado y que el PGOU mantiene y
asume en su ordenación urbanística:
•
Superficie máxima a ocupar por Parcelas Industriales (65%): 127.000 m2
•
Superficie Máxima Construida Total (50%): 97.750 m2.
•
Dotaciones y Servicios Mínimos: (Módulos del anexo al Reglamento de Planeamiento)
•
Espacios Libres de dominio y uso público (10%) 19.550 m2
•
Aparcamientos: Una plaza como mínimo por cada 100 m2 de edificación
•
Servicios de Interés público y social (4%): 7.820 m2
• Parque deportivo (2%) 3.910 m2
• Equipa. Comercial (1%) 1.955 m2
• Equipa. Social (1%) 1.955 m2
3.- En particular, se deberán tener en cuenta las condiciones específicas y las medidas protectoras y
correctoras introducidas en el documento de modificación del planeamiento general, como
consecuencia del estudio de evaluación conjunta y el informe definitivo de impacto ambiental emitido
en dicho expediente. Estas medidas se refieren fundamentalmente a limitar la actividad industrial en
determinadas zonas en base al riesgo potencial de emisiones atmosféricas, impacto acústico y de
contaminación de suelos, conservación de los recursos e integración paisajística, reforestación y
revegetación del hábitat afectado, etc. En el caso de que se lleve a cabo la rectificación del trazado
del cauce de la regata procedente de Abendaño, se evitarán los encauzamientos de la misma con
muros de piedra, debiéndose sustituir dicha solución, siempre que los condicionantes hidráulicos lo
permitan, por técnicas blandas y de bioingeniería (taludes verdes, escolleras revegetables, etc)
284
12.25. ÁMBITO 25. ASTIERREKA (URBANIZABLE NO SECTORIZADO)
12.25.1. Ámbito de ordenación remitida –OR ASTIERREKAA) Ámbito y objetivos
1.- Se clasifica como suelo urbanizable no sectorizado el ámbito de Astierreka con una superficie
aproximada de 191.343 m2 que comprende los terrenos delimitados por el Norte por el Sistema
General Ferroviario Euskotren, al Este por las instalaciones deportivas situadas en la vega de Asti, al
Sur por el Sistema General Viario correspondiente a la autopista A-8 y al Oeste por el Sistema
General Viario correspondiente al acceso a Zarautz tanto de la autopista A-8 como de la nueva
variante prevista.
2.- De acuerdo con los criterios que adoptó el propio Ayuntamiento en el acuerdo de aprobación
inicial de la revisión de NNSS, así como las previsiones contenidas en el Plan Territorial Parcial del
Área funcional de Zarautz-Azpeitia (Urola-Kosta), se considera que la zona de Asti es adecuada para
el desarrollo urbano como posible intervención estratégica residencial de alta densidad y la promoción
pública de vivienda protegida.
3.- En cualquier caso, teniendo en cuenta las previsiones urbanísticas de recalificación que el PGOUZ
propone para las áreas de suelo urbano de Salberdin y Hegoalde y el importante número de vivienda
sometida a algún régimen de protección pública previsto para las mismas, así como otras actuaciones
públicas de vivienda protegida que el PGOUZ prevé desarrollar a corto plazo como las de Aldapeta y
Kortazar, se ha considerado preferible no incluir estos suelos en ningún sector específico para su
desarrollo inmediato y esperar a como se desarrolla la gestión urbanística de los suelos ya
clasificados como urbanos, momento en el que se habrá de analizar la necesidad o no de sectorizar
estos suelos. Esta opción es también mas acorde con las recomendaciones contenidas en el informe
preliminar de impacto ambiental relativas a priorizar el desarrollo de los ámbitos de reconversión
urbana.
4.- La delimitación queda reflejada en el plano anejo a la ficha urbanística con identificación de las
parcelas catastrales incluidas en el ámbito.
5.- Todo el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado de Asti se delimita también como Reserva
Municipal de Suelo como posible destino para obtención de suelo para equipamientos y espacios
libres y para la promoción pública de viviendas en algún régimen de protección oficial.
6.- En tanto no se proceda a la sectorización será de aplicación en este ámbito la normativa prevista
para el suelo no urbanizable de acuerdo con las siguientes especificaciones:
6.1.- Será de aplicación preferente la normativa prevista en el PTS de zonas húmedas (Decreto
160/2004, de 27 de julio) en el ámbito delimitado por el mismo.
6.2.- Al resto del ámbito no incluido dentro del PTS de zonas húmedas le será de aplicación el
régimen de usos, edificación y obras previsto para la categoría de suelo no urbanizable Zona
Agroganadera y Campiña (AG) si bien se prohíbe expresamente la construcción de nuevos
caseríos o la ampliación de la superficie construida de los existentes, así como la construcción
de granjas e instalaciones de estabulación intensiva.
B) Criterios para la sectorización
1.- Demanda de vivienda protegida y consulta popular. Como condicionante esencial para la
sectorización deberá justificarse la necesidad de vivienda protegida. Para ello deberá realizarse un
estudio del número de vivienda protegida derivada de las actuaciones previstas en las áreas de suelo
285
urbano que a corto y medio plazo podrá materializarse, y de la demanda y necesidad real existente
en el municipio para este tipo de vivienda. Igualmente, se tendrá en cuenta la mayor o menor
dificultad de la gestión de las dos grandes áreas de suelo urbano no consolidado residencial a
desarrollar. Igualmente como requisito previo a la sectorización habrá de celebrarse una consulta en
los términos fijados en el artículo 108.b) de la ley 2/2006, de 30 de junio de suelo y urbanismo del
País Vasco.
2.- Magnitudes máximas o mínimas realizables. El ámbito a sectorizar deberá comprender, en su
caso, todo el clasificado como urbanizable con una previsión máxima de 138.000 m2 construidos
sobre rasante para usos de carácter lucrativo. Se deberán cumplir los estándares mínimos legales
para reservas de dotaciones públicas, alojamientos dotaciones y viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública.
3.- Conexiones con infraestructuras y red de sistemas generales. Deberán tenerse en cuenta las
previsiones y afecciones derivadas de la futura variante de la N-634, así como de la ampliación de un
tercer carril para la A-8, y la conexión del futuro sector con las redes viarias y de servicios existentes
4.- Usos de posible implantación: El uso predominante será el residencial colectivo y la promoción
pública de vivienda protegida. Del total de la edificabilidad urbanística sobre rasante, el 75% como
mínimo y el 90% como máximo, serán de uso residencial. No se podrán implantar usos industriales
salvo los específicos de industria compatible con la vivienda (uso 7, tipo1)
5.- El Plan de sectorización compatibilizará su calificación en el Plan Territorial Parcial como Área de
Preferente Desarrollo Residencial con la protección de las áreas singularizadas por el PTS de Zonas
Húmedas. Las zonas consideradas de mayor valor en el PTS de zonas húmedas (alrededor de
70.000 m2) se destinarán a la red de dotaciones públicas del sistema general de espacios libres para
salvaguardarlas a efectos de su conservación y regeneración. De forma previa a la sectorización se
deberá analizar la afección a los hábitats mas naturales (enclaves y zonas de vegetación de marisma
y la ribera de Astierreka).
6.- Se deberán respetar los cursos de agua que discurren por la zona de conformidad con lo
dispuesto en el PTS de márgenes de ríos y arroyos de la CAPV. Los retiros mínimos respecto a los
cauces existentes serán de 12,00 metros para la edificación y 2,00 metros para la urbanización. Los
espacios libres habrán de articularse en torno a los mismos. Como condición necesaria para la
eventual sectorizacion se impone la de realizar un estudio hidráulico que justifique la resolución de la
problemática de la inundabilidad en la zona a sectorizar sin incrementar el riesgo en las zonas
colindantes
7.- En este ámbito las actuaciones y usos posibles pueden estar condicionadas por las
determinaciones relativas a la zona de influencia prevista en la vigente legislación de costas (Ley
22/1988, artículo 30) que afecta a una franja de 500 metros medida tierra adentro desde el límite
interior de la ribera del mar. Por razones de protección del dominio público marítimo-terrestre, le
serán de aplicación las condiciones recogidas en el artículo 2.2.03 (Zona Litoral) del Tomo 01, en
todo lo que sea pertinente.
286
12.26. ÁMBITO 26. ASTAZUBI (URBANIZABLE NO SECTORIZADO)
12.26.1 Ámbito de ordenación remitida –OR ASTAZUBI-
A) Ámbito y objetivos
1.- Se clasifica como suelo urbanizable no sectorizado el ámbito de Astazubi con una superficie
aproximada de 64.927 m2 que comprende los terrenos delimitados por el Norte con los polígonos
Abendaño y Errotaberri; al Este por el sector industrial Errotaberri; y al Sur y Oeste por suelos
clasificados como no urbanizables.
2.- De acuerdo con los criterios que adoptó el propio Ayuntamiento en el acuerdo de aprobación
inicial de la revisión de NNSS, así como las previsiones contenidas en el Plan Territorial Parcial del
Área funcional de Zarautz-Azpeitia (Urola-Kosta), se considera que la zona de Astazubi puede ser
adecuada para el desarrollo urbano como posible ampliación de las zonas industriales de Abendaño y
Errotaberri.
3.- En cualquier caso, a la espera del desarrollo y ejecución del sector Errotaberri y del ámbito de
actividades económicas Irita, el PGOUZ considera preferible no incluir estos suelos en ningún sector
específico para su desarrollo inmediato y esperar al inicio de la gestión urbanística de Hegoalde
(actual zona industrial a recalificar como residencial) para analizar la necesidad o no de sectorizar
estos suelos. Esta opción es también mas acorde con las recomendaciones contenidas en el informe
preliminar de impacto ambiental relativas a priorizar el desarrollo de los ámbitos de reconversión
urbana.
5.- Todo el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado de Astazubi se delimita también como
Reserva Municipal de Suelo.
para el suelo no urbanizable y el régimen de usos, edificación y obras previsto para las categorías de
suelo no urbanizable de protección de aguas superficiales (AS) y suelo no urbanizable Zona
Agroganadera y Campiña (AG) si bien se prohíbe expresamente la construcción de nuevos caseríos o
la ampliación de la superficie construida de los existentes, así como la construcción de granjas e
instalaciones de estabulación intensiva.
1.- Demanda de suelo industrial y, específicamente, necesidades para reubicar actividades
industriales implantadas en la zona Hegoalde. Como condicionante esencial para la sectorización
deberá justificarse la necesidad de suelo industrial, fundamentalmente en función de la demanda
endógena derivada de la necesidad de reubicar las actividades industriales de Hegoalde. Para ello
deberá realizarse un estudio específico de la demanda y necesidad real existente en el municipio.
Igualmente, se tendrá en cuenta la mayor o menor dificultad de la gestión de las dos grandes áreas
de suelo urbano no consolidado residencial a desarrollar.
2.- Magnitudes máximas o mínimas realizables. El ámbito a sectorizar deberá comprender, como
mínimo una superficie de 50.000 m2 para hacer posible el cumplimiento de las obligaciones
urbanísticas en materia de reservas de dotaciones. En todo caso, las implantaciones industriales y
para otras actividades económicas deberán respetar los límites mínimos y máximo de edificabilidad
287
urbanística establecidos por la legislación vigente. Se establece una previsión máxima de 35.000 m2
construidos sobre rasante para usos de carácter lucrativo.
3.- Conexiones con infraestructuras y red de sistemas generales. Deberán tenerse en cuenta la
conexión del futuro sector con los contiguos de Abendaño y Errotaberri.
4.- Usos de posible implantación: El uso predominante será el productivo en cualquiera de sus tipos,
pudiendo incluirse el terciario como uso complementario. Se prohíbe la implantación de usos
residenciales. Del total de la edificabilidad urbanística sobre rasante, el 70% como mínimo será
destinada al uso productivo. Se deberán cumplir los estándares mínimos legales para reservas de
dotaciones públicas.
5.- Dominio público hidráulico: Deberán respetarse los cursos de agua que discurren por la zona de
conformidad con lo dispuesto en el PTS de márgenes de ríos y arroyos de la CAPV. Los espacios
libres habrán de articularse en torno a los mismos. Los retiros mínimos respecto a los cauces
existentes serán de 12,00 metros para la edificación y 2,00 metros para la urbanización. Como
condición necesaria para la eventual sectorizacion se impone la de realizar un estudio hidráulico que
justifique la resolución de la problemática de la inundabilidad en la zona a sectorizar sin incrementar
el riesgo en las zonas colindantes.
6. De forma previa a la sectorización se deberá analizar la afección a los hábitats mas naturales
(ribera del arroyo Basarte erreka), así como al caserío Errotaberri y el molino Errotaberrieta incluidos
en el catálogo local del patrimonio histórico-arquitectónico. En caso de sectorización, se preverá la
restauración de los márgenes del arroyo (se recomienda una banda arbustiva/arbolada densa en
base a especies típicas de bosque de ribera).
288
12.27. ÁMBITO 27. ERROTAZAR (URBANIZABLE NO SECTORIZADO)
12.27.1 Ámbito de ordenación remitida –OR ERROTAZAR-
A) Ámbito y objetivos
1.- Se clasifica como suelo urbanizable no sectorizado el ámbito de Errotazar con una superficie
aproximada de 59.517 m2 que comprende los terrenos situados entre el polígono industrial de
Abendaño y las áreas de equipamiento de La Salle y Cementerio.
2.- Se considera que la zona de Errotazar puede ser adecuada para el desarrollo urbano como
posible ampliación de la zonas industrial de Abendaño, así como para la implantación de
equipamientos y espacios libres en torno al Cementerio y el colegio La Salle. Su sectorización
obedece también a la posibilidad de tener, junto a Astazubi, una doble opción de sectorización en
función de la que se determine en su momento como mas adecuada.
3.- En cualquier caso, a la espera del desarrollo y ejecución del sector Errotaberri y del ámbito de
actividades económicas Irita, el PGOUZ considera preferible no incluir estos suelos en ningún sector
específico para su desarrollo inmediato y esperar al inicio de la gestión urbanística de Hegoalde
(actual zona industrial a recalificar como residencial) para analizar la necesidad o no de sectorizar
estos suelos tanto para el uso industrial como el de equipamiento.
5.- Todo el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado de Errotazar se delimita también como
Reserva Municipal de Suelo.
para el suelo no urbanizable y el régimen de usos, edificación y obras previsto para las categorías de
suelo no urbanizable Forestal Protector (FP) y suelo no urbanizable Zona Agroganadera y Campiña
(AG) si bien se prohíbe expresamente la construcción de nuevos caseríos o la ampliación de la
superficie construida de los existentes, así como la construcción de granjas e instalaciones de
estabulación intensiva.
1.- Demanda de suelo industrial y previsiones de equipamientos. Como condicionante esencial para
la sectorización deberá justificarse la necesidad de suelo industrial y la previsión de implantación de
nuevos equipamientos o la ampliación de los existentes junto a la zona. Para ello deberá realizarse
un estudio específico de la demanda y necesidad real existente en el municipio. Igualmente, se tendrá
en cuenta la mayor o menor dificultad de la gestión de las dos grandes áreas de suelo urbano no
consolidado residencial a desarrollar.
2.- Magnitudes máximas o mínimas realizables. El ámbito a sectorizar deberá comprender, en su
caso, todo el clasificado como urbanizable. La edificación se adaptará a la topografía del área para
minimizar en lo posible la necesidad de movimientos de tierra y su impacto paisajístico. En todo caso,
las implantaciones industriales deberán ubicarse en la parte baja de la zona junto a Urdaneta bidea y
respetar los límites mínimos y máximo de edificabilidad urbanística establecidos por la legislación
vigente. Los suelos de la parte alta y los más próximos a las áreas de equipamiento se reservarán
para espacios libres y dotaciones. Se establece una previsión máxima de 30.000 m2 construidos
sobre rasante para usos de carácter lucrativo.
289
3.- Conexiones con infraestructuras y red de sistemas generales. Deberán tenerse en cuenta la
conexión del futuro sector, sobre todo la parte alta, con la contigua zona industrial de Abendaño.
4.- Usos de posible implantación: El uso predominante será el productivo en cualquiera de sus tipos,
pudiendo incluirse el terciario como uso complementario. Se prohíbe la implantación de usos
residenciales. Del total de la edificabilidad urbanística sobre rasante, el 70% como mínimo será
destinada al uso productivo. Se deberán cumplir los estándares mínimos legales para reservas de
dotaciones públicas.
Zarautz, Enero de 2008
Paul Muñoa Arizmendiarrieta
Amaia Miner Canflanca
Licenciado en Derecho
Arquitecta
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TÍTULO 1

Transcripción

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