introduccion - Iglesia Pentecostal Unida de Colombia

Transcripción

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Iglesia Pentecostal Unida de Colombia
Secretaría General
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO
Por JEANNETTE P. MUÑOZ N.
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INTRODUCCION
Los inmuebles de la Iglesia forman una parte fundamental de su patrimonio y es por
ello que debe existir claridad en la titularidad que se tiene sobre ellos.
A lo largo de los años se han adquirido inmuebles que han venido ingresando al
patrimonio de la Institución, con una serie de problemas y situaciones a las que hay
que ponerle remedio, y a esta conclusión se ha llegado toda vez que el
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO no se ha limitado al archivo
de la documentación enviada por los Pastores, si no que se ha dedicado a estudiar los
documentos de cada propiedad con el firme propósito de que estén legalmente en
orden.
En total, hasta el mes de marzo de 2003 se han reportado aproximadamente 1660
propiedades a nombre de la Iglesia, de las cuales un 40% no tienen escritura pública,
y de las que tienen escritura pública un 60% presentan alguna situación qué resolver,
ya sea porque están a nombre de un tercero, o porque están hipotecadas, o porque no
están registradas, etc.
Este manual pretende servir de guía no solo a los COORDINADORES
DISTRITALES DE INMOBILIARIA, quienes están llamados a atender estas
falencias, sino también a todos los pastores en general que deseen legalizar las
propiedades que administran o conocer cómo deben llevar a cabo una negociación.
El manual es para el servicio de la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE
COLOMBIA y por ello contiene las últimas diposiciones del Consistorio de
Ancianos en lo que a adquisición de inmuebles se refiere.
Le rogamos leer y estudiar detenidamente este manual, en beneficio de la Iglesia
Nacional, de su congregación y suyo propio.
Cualquier inquietud puede ser aclarada por el Departamento Jurídico e Inmobiliario
de la Iglesia.
DEPARTAMENTO JURIDICO.
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NEGOCIACION DE UN
INMUEBLE
1.
ASPECTOS PRELIMINARES EN LA NEGOCIACIÓN DE INMUEBLES.
Antes de comprometerse a adquirir un inmueble, es importante verificar algunos
aspectos que pueden suministrar información valiosa sobre el bien que será objeto de
negociación y que aportan elementos para conocer su situación jurídica, como son el
valor comercial, el potencial de desarrollo del mismo y el estudio de títulos
correspondiente.
La consecución de esta información puede evitar situaciones posteriores de
inconformidad que lleven a una de las partes a incumplir el contrato prometido y que
generen, como consecuencia, litigios judiciales.
1.1. QUE SE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR UN
INMUEBLE?
Primero quiero destacar que estas recomendaciones se encaminan a satisfacer
necesidades de la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA.
Para comprar un inmueble se deben tener en cuenta estas recomendaciones :
a. Mirar las características del terreno. Existen varias clases de terrenos : arcillas o
gredas, arenas, limos, gravas, de relleno, orgánicos. Es conveniente desechar los
que sean de relleno y los orgánicos.
b. Observar las condiciones topográficas. Es preferible escoger un lote o predio
plano, ya que los que tienen inclinación o pendientes fuertes implican mayores
costos de adecuación y construcción.
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c. Si es posible hacer un apique (excavar), para determinar el nivel freático, o sea la
profundidad a la cual se encuentra el agua subterránea. Los lotes con nivel
freático alto, es decir en los que se encuentra agua a poca profundidad, no son
aconsejables por el tratamiento que requieren, elevando los costos de adecuación
y construcción.
d. Asegurarse de que el lote no esté cerca de una quebrada, río o nivel de aguas
lluvias, que por crecientes puedan resultar afectados. La distancia mínima está
determinada por el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de cada municipio, y
estos lotes requieren la construcción de muros de contención y obras de
protección que incrementan el valor de los proyectos.
e. Tener en cuenta que por el predio no pasen redes de servicios públicos o privados,
tales como : eléctricas de alta tensión, hidráulicas públicas, hidrantes, pozos o
pilas comunales, canales de riego.
f. Consultar ante el Departamento de Planeación o la Alcaldía, sobre la viabilidad
del proyecto y descartar la posibilidad de que el predio sea objeto de construcción
de vías o se encuentre dentro de zonas verdes o comunales, según el programa de
desarrollo respectivo.
g. Consultar la disponibilidad de los servicios públicos y fundamentales, vale decir,
los de agua, luz, alcantarillado, gas natural y teléfono.
h. Consultar el precio por metro cuadrado en el lugar, zona o sector cercano al
inmueble para valorarlo comercialmente, para lo cual se puede buscar la asesoría
de un perito avaluador.
i. Analizar la ubicación del inmueble dentro de la localidad, ya que hay zonas
residenciales, comerciales, industriales, institucionales y mixtas. En lo posible
evitar las zonas industriales por los costos, y a toda costa evitar las residenciales
ya que en ellas no se permite la construcción de Iglesias.
j. Estudiar la proyección del lugar. Factibilidad de progreso y valorización. Las
zonas marginales se desarrollan más lentamente.
k. Considerar el tamaño de la congregación, su crecimiento y proyección futura para
establecer el tamaño del lote que requiere. Por lo general, el área por persona,
necesaria para salón de congregación es de 0.75 M2, incluyendo las circulaciones
y plataforma.
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l. Buscar la asesoría de un Ingeniero o Arquitecto para llevar a término la
construcción a efectuar en el lote de terreno, así como buscar personas
capacitadas para desempeñar las labores tendientes a la construcción que se desea.
m. Construir futurizando, sin asumir compromisos difíciles de cumplir.
n. Verificar el estado de cuentas del inmueble, en lo que toca con el pago de
impuestos, ya sea el predial, el de valorización, etc., para lo cual puede dirigirse a
la Tesorería Distrital o del Circuito respectiva, así como a la Secretaría de
Hacienda.
IMPORTANTE : es recomendable consultar en el Plan de Ordenamiento Territorial
(POT) del municipio donde está el lote a adquirir, las exigencias propias de cada
lugar para la construcción de una Iglesia, a fin de verificar si el área a negociar es
suficiente para la Iglesia. Recordemos que lo ideal es cumplir con todas las
exigencias dispuestas en los POT.
2. ESTUDIO DE TÍTULOS.
Una medida prudente, antes de efectuar negociación alguna sobre inmuebles, consiste
en realizar un estudio de títulos, cuya elaboración se recomienda sea encomendada al
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO de la Iglesia.
El estudio de títulos tiene como objeto efectuar un minucioso análisis de los actos que
a cualquier título se hayan efectuado sobre el inmueble, y establecer la posible
existencia de terceros que eventualmente puedan reclamar algún derecho sobre el
mismo.
Los documentos requeridos para el estudio de títulos son básicamente: el certificado
de libertad y tradición del inmueble cuya fecha de expedición no sea superior a un (1)
mes y copia de las escrituras públicas, sentencias y actos que se hayan verificado
sobre el inmueble durante los últimos veinte (20) años.
Para acelerar la consecución de los documentos y para disminuir los costos, el
Departamento Jurídico solicita inicialmente la última escritura pública de propiedad
en la que figure el vendedor como dueño del inmueble. Sin embargo, si, tras el
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examen del certificado de libertad se determina la necesidad de examinar otros
documentos, así será requerido al pastor interesado.
Adicionalmente y por disposición del Consistorio de Ancianos de la Iglesia, se debe
solicitar a la Oficina de Planeación Municipal, un CERTIFICADO DE USO O DE
UBICACIÓN del inmueble a adquirir, en el que conste que en esa zona donde se
encuentra el lote puede funcionar una Iglesia, o que el uso es compatible con el de la
zona. Esta certificación debe ser allegada junto con los demás documentos (ver el
modelo al final de este manual).
3. PREPARACION DEL CONTRATO.
Una vez obtenida la información pertinente sobre el inmueble, de acuerdo con las
recomendaciones anteriores y tomada la decisión de adquirir un inmueble para la
iglesia, es probable que se requiera de un término para obtener el dinero, programar la
entrega del bien y otros aspectos que impiden que se efectúe inmediatamente el
contrato de compraventa pero que exigirán la preparación y firma de un contrato
preliminar, es decir de un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
3.1. EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
La Promesa de Compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a
celebrar, en el futuro, con todos sus requisitos legales y formalidades, un contrato de
compraventa. Es una forma de contratación muy utilizada en inmobiliaria, que
obedece a diversos factores, algunos de tipo financiero, otros de tipo fáctico, como
por ejemplo, cuando el precio se pacta en cuotas, dejando la última para la fecha de
otorgamiento de la escritura pública junto con la entrega del inmueble.
3.1.1. CONTENIDO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA :
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La promesa de venta supone que ambos prometientes se obligan mutuamente : el
prometiente vendedor a vender, y el prometiente comprador a comprar. Las promesas
de compraventa deben hacerse por escrito y contener los siguientes requisitos SIN
LOS CUALES CARECERÁ DE VALIDEZ :
a. El precio y la forma de pago;
b. El inmueble prometido debidamente determinada, es decir, la indicación de sus
linderos, ubicación, contenido, y demás circunstancias que identifican el bien
prometido en venta;
c. Expresar el título por el cuál el prometiente vendedor adquirió el bien que va a
vender;
d. Indicar la Notaría Pública donde debe firmarse la escritura. La escritura pública se
suscribirá en la Notaría que de común acuerdo los contratantes escojan;
e. La promesa debe tener un plazo o condición para la firma de la escritura pública,
de lo contrario no se podría determinar la fecha en que ha de celebrarse la venta
prometida. El plazo puede ser cierto, cuando se indica una fecha u hora exacta, o
incierto, último caso como cuando se indica que la escritura pública se suscribirá
inmediatamente se haya pagado la última cuota correspondiente al precio del
inmueble. Preferiblemente se debe indicar la fecha y la hora exacta;
f. Se debe acordar la entrega del inmueble, aunque es usual que celebrada la
promesa de venta y pagada una parte del precio, el prometiente vendedor entregue
el inmueble prometido al prometiente comprador. En este evento, el comprador
simplemente establece una posesión sobre el bien, pues para llegar a ser
propietario de éste, hace falta la escritura pública y su inscripción en el registro;
g. Se puede pactar una CLAUSULA PENAL, es decir, un valor a manera de
indemnización para la otra parte o contratante, en caso de incumplimiento por
alguno de ellos.
Una vez suscrito el documento de promesa de compraventa, las partes firmantes
deben acudir a la Notaría Pública y hacer reconocimiento de firma y del contenido del
escrito.
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IMPORTANTE: Una de las funciones del DEPARTAMENTO JURIDICO E
INMOBILIARIO de la Iglesia consiste en elaborar las promesas de venta, por lo que
se sugiere solicitar ese servicio, y no pagar a tramitadores.
3.1.2. CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA :
a. Por las dos partes:
Las dos partes cumplen con la promesa cuando
suscriben la Escritura Pública con el contrato prometido.
b. Por parte del Prometiente Vendedor: Si el prometiente comprador incumple
con sus obligaciones adquiridas en la promesa, el prometiente vendedor cumple
presentándose a la Notaría determinada en la promesa, el día y a la hora acordada.
Para dejar clara su capacidad de cumplir se recomienda presentar la minuta de
contrato de compraventa prometido (o bien la promesa de venta), un certificado
de libertad o folio de matrícula inmobiliaria del inmueble donde conste que es el
dueño y puede vender los derechos que prometió transferir, y los paz y salvos por
concepto de impuesto predial y de valorización.
Si la promesa hacía referencia a otra obligación accesoria a la que se hubiese
comprometido, se recomienda acreditar por un medio apropiado que estaba en ese
momento en posibilidad de cumplirla (Por ejemplo, si se había comprometido a
presentar ese día cancelada una hipoteca que recaía sobre el inmueble, debe
exhibir le escritura pública correspondiente que acredita dicha cancelación).
c. Por parte del prometiente comprador:Si el prometiente vendedor incumple con
sus obligaciones adquiridas en la promesa, el prometiente comprador cumple
presentándose a la Notaría determinada en la promesa, el día y a la hora acordada.
Para dejar clara su capacidad de cumplir se recomienda presentar la minuta del
contrato de compraventa prometido (o bien la promesa de venta), la suma de
dinero a pagarse como precio, ya sea en efectivo o en cheque de gerencia a nombre
del vendedor, o acreditar de cualquier manera su posibilidad de pagar en ese
momento el precio pactado en la promesa.
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d. Acta de Comparecencia: En cualquiera de los dos casos anteriores el
compareciente en disposición de cumplir suscribirá con el Notario un acta donde
declare su posibilidad y su intención de cumplir. El Notario dará fe de las
circunstancias que le puedan constar como del hecho de que el comprador llevó el
dinero con qué pagar el precio, y demás. Los documentos que no sean de utilidad
inmediata para el compareciente se pueden protocolizar con la acta de
comparecencia. Bajo ninguna circunstancia un Notario podrá negarse a otorgar la
escritura de comparecencia alegando imposibilidad de cumplir por el
compareciente o nulidad de la promesa. El Notario deberá dejar constancia de
todas las circunstancias que rodeen la comparecencia de quien pretende
cumplirlas que, de ser del caso, serán de utilidad para el Juez.
El acta de comparecencia le dará al cumplido un buen elemento probatorio de su
actitud de cumplimiento por si la requiere en el futuro ante un Juez, caso en el
cual podrá pedir además del cumplimiento o resolución del contrato, a su gusto,
la indemnización de los perjuicios que se haya causado con el incumplimiento de
la otra parte. Lo anterior no quiere decir que el acta de comparecencia sea la
única forma de probar la actitud y posibilidad de cumplir, pero, es prudente
advertir que, la práctica judicial ha demostrado la dificultad de hacerlo sin ella.
4. CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Es la transferencia que alguien hace de un bien a otra persona, a cambio de una suma
de dinero, en forma definitiva. Consiste en trasladar a otro la propiedad de un bien o
inmueble.
La compraventa es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a transmitir a
otra, cualquier derecho patrimonial o conjunto de derechos. Pueden venderse todas
las cosas y todos los derechos que pueden ser objeto de tráfico: las cosas muebles,
inmuebles, un conjunto de cosas, todo un patrimonio, una herencia, un
establecimiento comercial o una empresa de negocios como un todo, un crédito, etc.
La compraventa constituye la obligación del vendedor de dar al comprador una cosa y
la obligación del comprador de pagar en dinero el valor o precio de la cosa que
recibe.
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4.1. PERSONAS CAPACES PARA COMPRAR O VENDER.
Son capaces las personas que se pueden obligar por sí mismas y sin el consentimiento
y autorización de otra persona. Hablamos de los mayores de edad.
Los incapaces absolutos, como son los dementes, impúberes y sordomudos que no
pueden darse a entender por escrito, tienen incapacidad legal y no pueden celebrar un
contrato de compraventa.
4.1.1. INCAPACIDADES ESPECIALES.
En general, son capaces de celebrar un contrato de compraventa todas las personas
que pueden ejercer sus derechos. Pero la ley ha establecido ciertas incapacidades
especiales para la venta o la compra, no en relación con la incapacidad general para el
ejercicio de los derechos, sino en razón de vínculos familiares, o en razón del cargo
que ejercen ciertas personas :
a. Las ventas entre padres e hijos de familia no son válidas.
El hijo de familia es el menor que no ha alcanzado la edad de los 18 años y no ha
contraído matrimonio, y por ello todavía se encuentra sometido a la potestad de
sus padres, lo que quiere decir que si el hijo es mayor de edad sí es válida la
venta
b. Hay incapacidad para comprar en razón de ciertos cargos :
-
-
-
No pueden comprar directamente, ni por interpuesta persona, los guardadores,
síndicos, secuestres o albaceas, personas éstas que tienen bajo su administración
bienes ajenos;
A los administradores de establecimientos públicos se les prohibe comprar los
bienes que se les haya ordenado vender, o vender los que se les haya ordenado
comprar;
No puede comprar para sí el bien o bienes que el mandante le ha autorizado
vender al mandatario, salvo autorización especial.
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4.1.2. OTRAS LIMITACIONES
INMUEBLES:
PARA
LA
ENAJENACIÓN
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La Ley prohibe la transferencia de propiedad raíz a gobiernos extranjeros, salvo
cuando se trate de la instalación o construcción de sus sedes diplomáticas.
También existe una prohibición para adjudicar bienes baldíos costeros o limítrofes a
los extranjeros.
También es importante mencionar que la Constitución Política autoriza al Congreso
de la República para someter a condiciones especiales la enajenación de bienes
inmuebles en el archipiélago de San Andrés y providencia con el fin de proteger la
identidad cultural de las comunidades nativas y preservar el ambiente y los recursos
naturales del archipiélago.
4.2. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Los elementos esenciales del contrato de compraventa son la COSA VENDIDA y el
PRECIO. La cosa vendida constituye el objeto de la obligación del vendedor, y el
precio en dinero constituye el objeto de la obligación del comprador.
4.2.1. REQUISITOS PARA QUE UNA COSA PUEDA SER VENDIDA
a. Que exista o que se espera que llegue a existir como cuando se compra un
apartamento del cual sólo se tienen los planos para su construcción.
b. Que sea susceptible de ser vendida, es decir, que no esté prohibida su venta. Esta
prohibida la venta de :
-
Las cosas que no se encuentran en el comercio, como los bienes fiscales (bienes
que pertenecen al Estado) y los bienes de uso público, o los que se encuentran
embargados por decreto judicial.
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-
Las cosas en que no es posible el traspaso de la propiedad del vendedor al
comprador. En otras palabras, se supone que la compraventa debe realizar la
traslación del derecho de propiedad del vendedor al comprador, lo que implica, en
primer lugar, que el comprador no sea dueño de la cosa y adquiera el dominio por
la compra; y en segundo lugar, que el vendedor sea el dueño de la cosa u otra
persona. Tenemos entonces que la venta de cosa propia no vale.
-
Que la cosa sea determinada o determinable, lo que implica que una persona no
puede vender su patrimonio en forma abstracta, sino que debe singularizarlo, o
especificar los bienes que integran su patrimonio. Además, debe señalarse
exactamente la cosa vendida en el momento del contrato, en forma que no pueda
confundirse con otra.
4.2.1.1. DETERMINACIÓN DEL BIEN EN LA VENTA DE INMUEBLES :
Para que la venta sea válida las partes deben estar totalmente de acuerdo en el bien
objeto de la compraventa y así debe decirse en la escritura pública para que el
traspaso de la propiedad pueda efectuarse.
La identificación de los inmuebles se hace por su ubicación territorial, su nombre
(cuando es predio rural) o su dirección (cuando es predio urbano), sus linderos, su
cabida y cualquier otra circunstancia que ayude a diferenciarlo de otros inmuebles.
Un inmueble que forme parte de una propiedad horizontal, tendrá dos tipos de
alinderación para su determinación : Los linderos generales que identifican la
construcción o predio donde se encuentra construido y la alinderación especial que lo
singulariza y diferencia con relación a las otras propiedades individuales de la
propiedad horizontal.
4.2.1.2. SANCIÓN POR MALA IDENTIFICACIÓN :
Un inmueble incorrectamente identificado o identificado deficientemente en la
escritura de compraventa no será inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos respectiva por no corresponder con el bien identificado en el Folio de
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Matrícula pertinente. Este tipo de error en la identificación del inmueble se puede
corregir otorgando una escritura pública aclaratoria en la que se logre la plena
determinación del bien enajenado.
Hecha la corrección por las mismas personas que suscribieron el acto aclarado y con
sus mismas formalidades, la compraventa aclarada deberá ser inscrita por el
Registrador de Instrumentos Públicos.
4.2.1.3. FORMAS DE VENDER EL INMUEBLE :
a. Un inmueble puede venderse en atención a su CABIDA o como CUERPO
CIERTO.
b. La venta por CABIDA sólo es posible cuando se trate de la enajenación de
predios rurales o rústicos, y su utilización es cada día más escasa. Su incidencia
radica en el número de las unidades superficiarias (metros, fanegadas, hectáreas,
etc.). Si la cabida real es mayor o menor variará el precio.
c. La venta como CUERPO CIERTO es hoy en día la más utilizada. En este
evento el inmueble vendido se entenderá perfectamente identificado y no habrá
lugar a compensaciones por las diferencias que resulten entre el área declarada y
la real.
4.2.1.4. CASOS ESPECIALES DE COMPRAVENTA EN ATENCIÓN A SU
OBJETO:
Atendiendo aspectos particulares del inmueble objeto de la compraventa, se presentan
algunos casos que merecen comentarse, como son la venta de cosa futura, la venta de
cosa ajena y la venta de cuota proindiviso.
a. Venta de cosa futura : Puede venderse un inmueble que no existe pero que se
espera que exista. En este caso, la venta se entenderá hecha bajo condición
suspensiva. Si un inmueble que no existe pero se espera que exista se vende bajo
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la modalidad de cosa futura, se requerirá que el inmueble pueda ser determinado e
identificado y la venta y el consecuente traslado de la propiedad quedarán sujetas
a una condición suspensiva : que el inmueble llegue a existir. La venta se reputará
efectuada desde el momento en que se cumpla la condición.
b. Venta de cosa ajena : El Colombia la venta de cosa ajena vale. Entender la
anterior afirmación resulta fácil si se recuerda que la venta no transfiere la
propiedad, sino que crea la obligación de transferirla. Una persona puede
obligarse a transferir algo que aún no es suyo pero que espera adquirirlo para
transferirlo al comprador. Si no logra adquirir la propiedad de lo que vendió, la
consecuencia obvia es que no va a poder cumplir la obligación adquirida en el
contrato de compraventa. Ese incumplimiento le va a acarrear consecuencias, que
pueden ser la terminación del contrato del contrato por incumplimiento o su
ejecución forzada, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
c. Venta de cuota proindiviso : Si un inmueble pertenece en común y proindiviso a
dos o más personas, sin que medie entre ellas contrato de sociedad, cada una
podrá enajenar su cuota, aún sin el consentimiento de las otras.
4.2.2. EL PRECIO.
El precio es el dinero que el comprador da al vendedor, por el bien vendido. Puede
consistir en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa.
El precio debe ser CIERTO, lo que significa que debe ser determinado, o por lo
menos determinable. Si el precio no se determina en una cantidad de dinero cierta y
precisa, o cuando no se señalan las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a
saberse cuál es la cantidad, no hay contrato, pues no se sabe cuál es la suma que el
comprador debe pagar por el bien vendido, ni lo que el vendedor puede exigir por
concepto del precio.
El precio debe ser JUSTO, lo que significa que su cuantía no debe ser inferior a la
mitad del justo valor del bien que se compra, porque se incurre en lo que se conoce
como LESION ENORME, que se presenta cuando un inmueble se ha vendido por
un precio inferior a la mitad de su precio real, o superior al doble de su precio, como
cuando un inmueble que vale $1.000.000,oo se vende por $480.000, o por
$2.000.000,oo. La valoración del justo precio para determinar la existencia de la
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lesión enorme la hará un perito experto en propiedad inmobiliaria, designado por un
Juez.
El precio debe ser SERIO. Es irrisorio cuando entre él y el valor del bien, existe una
manifiesta desproporción, tanto que a simple vista el precio aparece como ridículo.
El precio debe ser REAL, es decir, debe estipularse con la intención de ser exigido
por el vendedor al comprador.
Para evitar inconvenientes jurídicos por la indeterminación del precio, se recomienda
que cuando se vendan dos o más inmuebles en un sólo contrato, vale decir en una sola
escritura, se determine claramente cual es el precio de cada uno de ellos. Es muy
común ver escrituras de compraventa que involucran dos inmuebles en las cuales las
partes pactan un precio global para los dos sin determinar el precio de cada uno de
ellos. Las ventas así realizadas corren el riesgo de enfrentar problemas jurídicos por
indeterminación del precio de cada una de las cosas vendidas.
4.3. OBLIGACIONES
COMPRADOR.
DEL
VENDEDOR
CON
RESPECTO
AL
a. El vendedor se obliga a transmitir el dominio o propiedad de la cosa vendida. La
transmisión de la propiedad o dominio se realiza mediante la entrega material de
la cosa si se trata de muebles, o mediante la inscripción del título en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos si se trata de inmuebles.
Cuando se ha firmado la escritura de venta del inmueble por los contratantes y el
Notario, ha concluido el contrato y de él han surgido las obligaciones respectivas.
Se debe hacer entonces la TRADICION, que es un modo de adquirir el dominio
de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas al otro. En los
inmuebles no es suficiente con que el vendedor entregue materialmente el
inmueble al comprador, si no que para que el comprador pueda ser propietario del
bien inmueble, la copia de la escritura pública se debe registrar en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos y así se ha efectuado la tradición.
b. Continuando con las obligaciones del vendedor, éste no sólo está obligado a
procurar la propiedad al comprador, sino que debe además suministrarla total y
libre de todo vicio o gravamen. Si se compra un inmueble, pero el vendedor es
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titular únicamente de seis décimas, ha incumplido la obligación de transmitir todo
el derecho. Lo mismo sucede si el vendedor es apenas usufructuario, o el predio
se encuentra gravado con una servidumbre a favor de otro predio, o con una
hipoteca, etc.
Si el vendedor no transmite la propiedad, o no la transmite en forma total y libre,
el comprador tiene derecho a RESOLVER el contrato. Resolver un contrato es
darlo por terminado y hacer que las cosas vuelvan a su estado inicial, es decir que
el vendedor devuelva el dinero y el comprador devuelva el bien.
c. Hay ocasiones en que no siempre es posible que los compradores sepan con
seguridad si el vendedor cumplió o no con su obligación de transferir el dominio
sin vicios, pues existen propiedades dudosas en el sentido que no se sabe con
certeza quién es su titular. Aquí surge otra obligación del vendedor hacia el
comprador y es el denominado SANEAMIENTO POR EVICCION.
La palabra evicción significa que alguien es despojado de la posesión de un bien
en virtud de una sentencia judicial. Esto indica que al comprador le es arrebatado
el bien por decisión de un Juez, proferido dentro de un proceso promovido por el
verdadero propietario del bien, y, como es natural, el verdadero propietario es el
que triunfa por cuanto el vendedor vendió al comprador cosa ajena.
El saneamiento por evicción tiene como finalidad entonces :
- Proteger al comprador contra perturbaciones de terceros que
aleguen derechos sobre la cosa;
- Indemnizar al comprador por los perjuicios sufridos, en el caso en
que el vendedor no lo proteja y ocurra la evicción.
En el primer caso, el comprador protege al vendedor haciéndose parte en el
proceso que provocó el verdadero dueño y defendiendo el derecho transmitido al
comprador.
Es necesario distinguir la clase de evicción que se produjo :
- En caso de evicción total, es decir cuando el comprador es despojado de todo
el bien, el contrato se resuelve automáticamente, lo que indica que se termina
y el vendedor está obligado a indemnizar todos los perjuicios que ocasionó el
comprador por el mal cumplimiento del contrato.
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- En caso de evicción parcial, es decir cuando el comprador es despojado de
parte del bien, puede darse por terminada la venta cuando se presume que el
vendedor no habría comprado el bien de haber sabido tal vicio; o la
indemnización de perjuicios, evento en el que no habría resolución en caso de
no ser de tanta importancia la parte de la cual se despojó al comprador, o
también cuando el comprador decide sostener el contrato, exigiendo sólo la
indemnización de perjuicios.
4.3.1. MOMENTO EN QUE EL VENDEDOR DEBE ENTREGAR
MATERIALMENTE LA COSA VENDIDA AL COMPRADOR :
Celebrada la venta de un inmueble por escritura pública, e inscrito en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos, el vendedor debe hacer entrega material del
mismo al comprador.
Esta entrega puede hacerse antes o después de la inscripción de la escritura pública en
el registro, y puede consistir :
a. En la entrega de las llaves o simplemente poniendo al comprador en posesión del
inmueble
b. Por la cesión del contrato de arrendamiento que tenga celebrado el vendedor con
un tercero.
c. Por cualquier otro medio que permita al comprador la posesión del inmueble.
En el caso en el que el vendedor incumpla su obligación de entregar el bien, se
resuelve el contrato de compraventa.
4.3.2. EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.
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El saneamiento de los vicios redhibitorios tiene relación con la calidad de la cosa
vendida que debe servir para su natural destinación y ser idónea para su uso normal,
es decir que el bien no debe estar afectado por vicios ocultos.
Se trata de vicios que el vendedor sabía que sufría el bien, los cuales hacen
desmerecer su valor, y por eso decide ocultar su existencia.
Estos vicios deben existir al tiempo de la venta. En relación con los inmuebles, el
vicio debe apreciarse en el momento en que se hace la tradición del dominio al
comprador, vale decir, aquél en que se registra la respectiva escritura pública.
Además, el vicio debe ser tal que la cosa no sirva para su uso natural, o solo sirva
imperfectamente, de manera que se puede presumir que conociéndolos el comprador,
no la hubiera comprado o la hubiera comprado por menos valor.
El vicio debe ser oculto, es decir, que el vendedor no debe haberlo manifestado y ser
tal que el comprador no haya podido fácilmente conocerlo en razón de su profesión u
oficio.
Constituye un vicio redhibitorio la compra de una casa que presenta el aspecto de
estar bien construida, en forma que no es posible sospechar su mala construcción, la
mala calidad de sus materiales, ni el peligro que existe al habitar en ella.
4.3.2.1. ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL COMPRADOR ANTE LOS
VICIOS REDHIBITORIOS
El comprador tiene dos acciones :
-
LA ACCION REDHIBITORIA, que tiene por objeto resolver la venta, es decir
que el comprador debe restituir la cosa con sus frutos al vendedor, y éste devolver
al comprador el precio con los intereses legales.
-
LA ACCION ESTIMATORIA, que sin resolver el contrato persigue
únicamente la reducción del precio.
Se puede ejercer la acción redhibitoria, respecto de las cosas muebles, hasta antes de
cumplirse seis meses, y en relación con los inmuebles, hasta antes de un año,
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contados los dos términos desde la entrega material de la cosa al comprador. Es decir
que si transcurrido el tiempo no se ejerció la acción redhibitoria para dar por
terminado el contrato, ya no se podrá intentar (Art. 1923 del Código Civil).
Se puede ejercer la acción estimatoria, respecto de bienes muebles, hasta antes de
cumplirse un año; y para inmuebles hasta antes de 18 meses, contados desde la
entrega material del bien.
4.4. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
a. Pagar el precio. El precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega. Si en la
escritura pública de venta se expresa haberse pagado el precio, es ésta prueba
suficiente del pago.
Si el comprador incumple, el vendedor puede exigir ejecutivamente el precio o la
inmediata restitución de la cosa vendida, con indemnización de los perjuicios (a
través de un proceso judicial).
Dentro del contrato de compraventa, las partes pueden anexar una cláusula
denominada PACTO COMISORIO, en virtud del cual se estipula expresamente
que no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta
(Art. 1935 del Código Civil).
b. Recibir el bien comprado en el tiempo y lugar convenido.
4.5. SOLEMNIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
4.5.1. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ :
El contrato de compraventa de inmuebles es solemne, es decir, para su validez
requiere el cumplimiento de unas formalidades que consagra la ley.
20
La venta y en general todos los actos que afecten el dominio de bienes inmuebles
requieren para su validez que se otorguen por escritura pública. La falta de
cumplimiento de este requisito, genera la nulidad del acto.
4.5.2. DOCUMENTOS
QUE
PROTOCOLIZARSE CON
COMPRAVENTA :
DEBEN
PRESENTARSE
LA ESCRITURA PÚBLICA
Y
DE
a. Paz y Salvo Predial: Debe ser solicitado por el vendedor en la Tesorería
Municipal, Secretaría de Hacienda o en las dependencias autorizadas para
expedirlo.
b. Caso especial de Santafé de Bogotá D.C.: En la ciudad de Santafé de Bogotá en
lugar del paz y salvo predial se debe presentar la declaración y pago del
autoavalúo.
c. Recibo de pago de la contribución de valorización por beneficio general (paz
y salvo de valorización) : Este documento es exigido en algunos lugares. Por ello
habrá que hacer la averiguación pertinente en la Notaría. Debe ser solicitado por
el vendedor en la Tesorería Municipal, Secretaría de Hacienda o en las
dependencias autorizadas para expedirlo.
d. Identificación : Documento de identificación del compareciente, bien sea persona
natural o jurídica (nombre completo, clase y número de cédula o tarjeta).
e. Certificado de existencia y representación legal : Cuando se actúa en nombre y
representación de una persona jurídica, como lo es la IGLESIA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA, debe allegarse el documento que
acredite la representación. Igualmente si la Iglesia está adquiriendo un bien de
propiedad de otra persona jurídica.
En el caso de la Iglesia, ésta debe anexar la constancia de la Personería Jurídica
Especial; Para las sociedades comerciales, éstas deben acompañar certificado de
existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio.
Tratándose de sociedades civiles o de entidades sin ánimo de lucro deben anexar
el certificado de existencia y representación o el documento idóneo que haga sus
veces, expesiso por la Cámara de Comercio o la Gobernación o la Alcaldía, este
21
último para el caso de Bogotá. La fecha de expedición del certificado de
existencia y representación legal no puede exceder de 90 días.
f. En caso de representación: Cuando se actúe a través de apoderado, si el poder
consta en documento privado ( poder especial) y se otorgó dentro del país, debe
estar debidamente reconocido, tanto el contenido como la firma de quien lo
suscribió, por Juez o Notario.
Cuando el Pastor vaya a suscribir alguna Escritura Pública a nombre de la Iglesia,
debe haber diligenciado previamente el otorgamiento del poder especial
respectivo por parte del Representante Legal de la institución.
g. Trámites ante la Oficina de Catastro: Aún cuando existe una interrelación entre
la Oficina de Registro y Catastro, se presentan casos en que la información no es
actualizada en Catastro. Por ello, es importante averiguar si se han actualizado
los datos en esta oficina y si no está actualizado entonces es necesario entregar
una copia de la escritura pública correspondiente a la Oficina de Catastro, para
que se tomen las anotaciones del caso, como por ejemplo, el cambio del nombre
del propietario, un desenglobe y demás mutaciones catastrales.
5. EL REGISTRO PÚBLICO.
Es un servicio público que consiste en anotar, en una hoja o folio de matrícula, los
datos más importantes de los actos, contratos o providencias (pronunciamientos de un
Juez) sujetas a registro y de los que dispongan su cancelación, con el fin de que
cualquier persona interesada conozca en todo momento el estado jurídico de los
bienes inmuebles matriculados
Son dos los objetivos básicos del registro de la propiedad inmobiliaria :
a. Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces;
b. Dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los
mismos bienes raíces o le imponen gravámenes o limitaciones, poniendo al
alcance de todos el estado jurídico de la propiedad inmueble, única manera de que
surtan efectos respecto de terceros.
22
5.1. ACTOS SUJETOS A REGISTRO.
Está sujeto a registro todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o
arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación,
modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción de
dominio u otro derecho principal o accesorio sobre bienes raíces; y los actos,
contratos y providencias que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones.
5.2. TIEMPO PARA REGISTRAR.
Los actos sujetos a registro pueden inscribirse EN CUALQUIER MOMENTO, pero
si dentro de los dos (2) meses desde su expedición en el país, o tres (3) meses sin han
sido expedidos en el exterior, no se han inscrito, la extemporaneidad en el registro
causará intereses de mora por mes o fracción.
Cuando se pretende inscribir una hipoteca o un patrimonio de familia, sólo se cuentan
con 90 días hábiles siguientes a la expedición del acto para el registro. Transcurrido el
término se inadmitirá la inscripción, y la hipoteca o el patrimonio de familia carecerá
de validez por lo que habrá que volver a iniciar el trámite.
5.3. LUGAR DONDE DEBE HACERSE EL REGISTRO.
Los actos jurídicos realizados sobre un inmueble deben inscribirse en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra ubicado dicho
inmueble.
5.4. PAGOS QUE DEBE ASUMIR QUIEN PRETENDE REGISTRAR.
23
a. Un impuesto departamental de registro y anotación (a favor de la Beneficencia de
Cundinamarca en Santafé de Bogotá y municipios aledaños, o de Rentas
Departamentales para el departamento de Antioquia, o al Hospital Regional o la
Caja Agraria en otros lugares del país, etc.).
b. Un impuesto de Registro, cuya tarifa oscila entre el 0.5 y el 1%.
5.5. EL REGISTRO DE UNA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA.
Para su registro se requiere :
a. La Escritura Pública para registrar;
b. Copia especial y auténtica de dicha escritura con destino al archivo de la oficina
de registro;
c. Copia especial y auténtica de dicha escritura con destino a la Oficina de Catastro;
d. Comprobantes del pago de los impuestos referidos en el acápite anterior.
5.6. PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE NEGATIVA EN
INSCRIBIR UNA ESCRITURA, POR PARTE DE LA OFICINA DE
REGISTRO.
Al ser el registro de instrumentos públicos un servicio público, el registrador un
funcionario público y sus actos de naturaleza administrativa, el procedimiento de
registro es de carácter administrativo especial.
A partir del momento en que se solicita la inscripción de un documento, la Oficina de
Registro tiene tres días hábiles para registrarlo. Cuando la Oficina de Registro se
niega a inscribir el documento, debe manifestar los fundamentos de su negativa
mediante un acto administrativo que se notifica al solicitante.
El solicitante cuenta únicamente con cinco (5) días hábiles para interponer el recurso
de reposición, contados a partir del día en que se notificó. Por ello es muy importante
que quien solicita el registro de un documento esté pendiente del pronunciamiento
emitido por la oficina de registro y en el evento en que ésta se niegue a llevar a cabo
24
el registro, debe avisar de manera inmediata sobre el particular para poder impugnar
oportunamente la decisión. Así mismo es procedente adelantar el trámite de
revocatoria directa.
5.7. EL FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA.
Como ya es sabido, los actos jurídicos realizados sobre inmuebles además de
celebrarse por escritura pública deben inscribirse en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos correspondiente.
Cada inmueble debe tener un folio de matrícula inmobiliaria en la oficina de registro
que le corresponda por su ubicación territorial, de tal manera que consultando el
respectivo folio de matrícula cualquier persona pueda enterarse de la situación
jurídica del inmueble.
En dicho folio se inscribirán todos los actos que impliquen modos de adquisición,
gravámenes, limitaciones o afectaciones del dominio, medidas cautelares y títulos de
tenencia o arrendamiento, constituidas por escritura pública.
A cada inmueble le corresponde un folio de matrícula inmobiliaria.
Actualmente algunas oficinas de registro utilizan el folio tradicional, y otras el folio
magnético que es el más reciente.
5.7.1. DESCRIPCIÓN Y CONTENIDO DEL FOLIO DE MATRÍCULA
INMOBILIARIA TRADICIONAL (VER EL MODELO AL FINAL DE
ESTE MANUAL) :
a. Número de matrícula : En la parte superior derecha de la cara principal del folio,
se anota el número de identificación, el cual individualiza el inmueble y está
conformado por diez dígitos, los tres primeros corresponden al círculo de registro
al cual pertenece el bien; por ejemplo, si el inmueble está ubicado en Santafé de
Bogotá la matrícula empezará por 050 que es el código asignado. Los siete dígitos
25
restantes corresponden a la sucesión en que se vayan abriendo los respectivos
folios.
b. Hoja No. y cédula catastral : En la parte inferior de la casilla destinada al
número de matrícula, se encuentra el número de la hoja y la cédula catastral; a la
derecha de esta casilla se encuentra otra designada para anotar el código catastral
antiguo.
c. Número de serie : Todo folio trae preimpreso un número de serie que permite
diferenciarlo de los demás, como medida de seguridad de las inscripciones.
d. Ubicación del inmueble : Esta se encuentra en la parte superior izquierda y está
conformada por seis casillas consecutivas y sus respectivos códigos. Son éstas :
oficina de registro, departamento, municipio, vereda, tipo de predio rural o urbano
y su nombre o dirección.
e. Apertura y fundamento : En la parte superior izquierda del folio se encuentran
también los actos que permiten conocer la fecha de apertura del folio y el
fundamento que se tuvo para abrirlo. En este espacio, entonces, encontraremos las
siguientes casillas : fecha de apertura del folio; documentos que se tuvieron como
fundamento, su fecha y número de radicación y las matrículas con base en las
cuales se abrió; en el caso de la división de un lote, en éste último espacio se
encontrará anotado el folio de matrícula inmobiliaria del predio en mayor
extensión.
f. Descripción cabida y linderos del inmueble : En la casilla central del folio se
encontrará la descripción del inmueble con indicación de su cabida y linderos
expresados en el sistema métrico decimal.
g. Matrículas abiertas con base en la presente : En la parte inferior del anverso
del folio se encuentran unas casillas en las cuales se anotan las matrículas abiertas
en casos de segregación o propiedad horizontal.
h. Registros propiamente dichos : En el cuerpo del documento se encontrarán los
registros efectuados bajo ese folio de matrícula, cuya información se expresa en el
contenido de cinco columnas principales con sus correspondientes subdivisiones.
Estas columnas principales son: documento que se registra, clase de registro,
valor del acto, naturaleza jurídica del acto, personas que intervienen en el acto y
su identificación. A continuación se indicará la información que contiene cada
una de estas columnas :
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i. Documento que se registra : En primer lugar, se indica el número de la
anotación, puesto que las inscripciones se realizan siguiendo un estricto orden
numérico ascendiente; a continuación se señala el día, mes y año de la anotación.
Después se encontrarán los datos correspondientes al acto que se registra, su
naturaleza y número, así como el día, mes y año de su celebración o expedición,
la oficina de origen, la ciudad y el número de radicación.
j. Clase de Registro : En esta parte se indicará con una X en la columna
correspondiente si el registro es definitivo, provisional, errado o si confirma,
anula o corrige una anotación anterior.
k. Valor del acto : Se indica el valor o la cuantía expresada en pesos o moneda
corriente del acto que se registra.
l. Naturaleza Jurídica del Acto : Se inicia con una columna denominada código,
que identifica cada una de las operaciones registradas de acuerdo con una
codificación elaborada por las oficinas de registro, posteriormente se encuentra la
calificación del acto, se indicará en la columna correspondiente si se trata de un
modo de adquirir, de un gravamen, de una limitación, de una medida cautelar, de
tenencia, de una falsa tradición o de la cancelación de una anotación. En la última
división de esta columna se encontrará la especificación del acto, es decir si se
trata de una compraventa, embargo, hipoteca y demás.
m. Personas que intervienen en el acto : La información en esta parte contenida
permite conocer el nombre y documento de identificación de los intervinientes en
el acto que se registra. Con una X, en la columna correspondiente se señala la
persona propietaria del inmueble.
5.7.2. DESCRIPCIÓN Y CONTENIDO DEL FOLIO MAGNÉTICO DE
MATRÍCULA INMOBILIARIA (VER EL MODELO AL FINAL DE
ESTE MANUAL) :
El folio magnético de matrícula inmobiliaria contiene cinco recuadros, que registran
la información del folio así : el primero contiene la información básica del predio
(Número de matrícula, círculo registral, Departamento, código catastral, etc.); el
segundo, la dirección del inmueble; el tercero, los datos complementarios del
27
inmueble (descripción y complementación); el cuarto, el número de matrícula de las
segregaciones; y el quinto contendrá las anotaciones. Como puede observarse el
contenido es el mismo del descrito anteriormente, lo que cambia básicamente es su
presentación.
5.7.3. LA FALSA TRADICIÓN :
Teniendo en cuenta lo determinante que es el registro del título para la verificación de
la tradición de los inmuebles, vale la pena hacer alguna claridad sobre el concepto de
falsa tradición, figura por la cual el registrador de instrumentos públicos inscribe un
título bajo esta denominación al considerar que el título contiene algunos vicios o
defectos. El Decreto 1250 de 1.970, el cual determina la conformación del llamado
folio de matrícula inmobiliaria, indica que habrá una sexta columna donde “se
inscribirán los títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la
enajenación de cosa ajena o la transferencia del derecho incompleto o sin antecedente
propio”.
La falsa tradición en principio no transfiere el dominio pero podría, subsanados los
errores encontrados por el registrador, convertirse en una tradición sana que produzca
el efecto de transferir el dominio, razón por la cual no procede la negación de la
inscripción. Además da la oportunidad a quien figure como dueño del inmueble de
enterarse de las pretensiones que tengan terceros sobre su inmueble.
Ejemplo típico de la falsa tradición es la venta de cosa ajena o la venta de derechos
herenciales, que no producen la transferencia del derecho de dominio o propiedad,
puesto que nadie puede transferir más derechos de los que tiene.
6. TRIBUTOS.
Son diversos los tributos, medidas y mecanismos de orden nacional, departamental y
municipal que gravan en forma directa o indirecta la propiedad raíz, su
comercialización y posesión. El cuadro siguiente resume estas medidas.
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Obligaciones con efectos fiscales
Tributos
Medidas complementarias
Mecanismos de recaudo
Clases
Impuestos, tasas, contribuciones del orden
Nacional, departamental, municipal y distrital
Ajustes por inflación
Retención en la fuente
Impuesto de Renta
Impuesto de timbre
6.1. CONCEPTO DE TRIBUTOS.
Los tributos son las prestaciones en dinero que el Estado, en ejercicio de su poder de
imperio, exige con el objeto de obtener recursos para el cumplimiento de sus fines.
Los tributos se clasifican en : Impuestos, tasas y contribuciones.
6.1.1. IMPUESTOS :
Los impuestos son tributos cuya obligación tiene como hecho generador una
situación independiente de toda actividad estatal relativa al contribuyente.
En el grupo de impuestos que afectan la posesión y comercialización de la propiedad
raíz se distinguen tres clases, de acuerdo con las entidades a las cuales compete su
recaudo y administración : impuestos nacionales, impuestos departamentales e
impuestos municipales o distritales.
6.1.2. TASAS :
Las tasas son tributos cuya obligación tiene como hecho generador la prestación
efectiva y potencial de un servicio público individualizado en el contribuyente. Es
29
decir, que la tasa sólo se genera en la medida en que el particular demande el servicio
gravado. Las tasas también son de orden nacional, departamental o municipal.
6.1.3. CONTRIBUCIONES :
Son obligaciones fiscales que recaen sobre las propiedades raíces que se benefician
con la ejecución de obras de interés público que ejecuten la Nación, los
departamentos, los municipios, los distritos o cualquier otra entidad de derecho
público y que beneficien a la propiedad inmueble.
6.2. GRAVÁMENES EN EL ÁMBITO NACIONAL.
En el ámbito nacional los tributos, medidas y mecanismos que afectan la propiedad
raíz se concretan en los siguientes :
Enajenación o comercialización
de la propiedad raíz
Posesión de la Propiedad Raíz
Impuesto de Renta
Renta presuntiva
Impuesto de ganancias ocasionales
Ajustes por inflación
Impuesto de timbre nacional
IVA (Servicios Inmobiliarios)
Retención en la fuente en el impuesto
de renta
Contribución de valorización
Derechos de Registro y Anotación
1. TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Derechos notariales Y AFINES.
6.3. TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y AFINES.
La celebración de un contrato de compraventa genera obligaciones de carácter
tributario, cuyos aspectos generales se presentan a continuación:
30
6.3.1. IMPUESTO DE TIMBRE NACIONAL.
Es un tributo de carácter documental. Es un impuesto a las transacciones. Las normas
tributarias señalan como regla general que el impuesto de timbre se causa a la tarifa
del unoy medio por ciento (1.5 %) sobre los instrumentos públicos y documentos
privados, incluidos los títulos valores, en los que se haga constar la constitución,
existencia, modificación o extinción de obligaciones, cuya cuantía sea superior al
valor señalado en el reglamento cada año (el valor base del año 2003 es de
$53.000.000,oo).
La escritura pública de compraventa está exenta del pago del impuesto de timbre, de
acuerdo con la Ley 6 de 1.972 art. 36. En el caso de constitución de hipoteca abierta,
se pagará este impuesto sobre los respectivos documentos de deber. Ejemplo : pagaré,
contrato de mutuo y demás.
Las promesas de compraventa de inmuebles quedaron excluidas expresamente por el
artículo 27 de la ley 223 de 1.995. De ahí que no haya inconveniente alguno en llevar
el documento a la Notaría para el respectivo reconocimiento de firmas.
Son contribuyentes de este impuesto las personas naturales o jurídicas, sus
asimiladas, y las entidades públicas no exceptuadas expresamente, que intervengan
como otorgantes, giradores, aceptantes, emisoras o suscriptores en los documentos.
Así mismo es contribuyente aquel a cuyo favor se expida, otorgue o extienda el
documento.
La Iglesia no es contribuyente, en virtud del art. 23 del Estatuto Tributario Nacional
que exceptúa a los movimientos, asociaciones y congregaciones religiosas sin ánimo
de lucro.
6.3.2. RETENCION EN LA FUENTE.
31
Con relación a la retención en la fuente en la enajenación de inmuebles, hay que
distinguir cuando éstos sean activos fijos de personas naturales y cuando se trata de la
adquisición de activos por parte de personas jurídicas o sociedades de hecho.
El ingreso que obtiene una persona natural por concepto de la enajenación de un
activo fijo (por ejemplo, el precio por la venta de una casa), está sometido a una
retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la enajenación la cual debe
cancelarse al Notario, previamente a la enajenación del bien.
Si la persona natural que vende su casa o apartamento de habitación, lo adquirió antes
del 1º de enero de 1.987, el porcentaje de retención en la fuente tiene una disminución
entre el 10% y 100% dependiendo si lo adquirió entre el año de 1.986 y antes del 1º
de enero de 1.978, así :
10% si fue adquirido durante el año 1.986
100% si fue adquirido antes del 1º de enero de 1.978
6.3.2.1. RETENCIÓN EN LA FUENTE EN LA VENTA DE INMUEBLES
ENTRE PERSONAS JURÍDICAS :
Las personas jurídicas y sociedades de hecho que realicen pagos o abonos en cuenta
por concepto de adquisición de bienes inmuebles enajenados por otra persona
jurídica, deberán efectuar la retención en la fuente a la tarifa del 1%.
La Iglesia no es contribuyente de la retención por el art. 5º inciso 3º del Decreto 1512
de 1.985 que exonera de la retención los pagos que se hagan a favor de personas o
entidades no contribuyentes del impuesto sobre la renta, en concordancia con el Art.
23 del Estatuto Tributario Nacional, lo que quiere decir que si la Iglesia vende una de
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sus propiedades, no debe pagar retención en la fuente por el dinero que recibe por el
precio de la venta
Es de aclarar que cuando la Iglesia compra un inmueble, la persona natural o jurídica
vendedora es la que tiene la obligación de pagar la Retención en la Fuente. La Iglesia
no debe asumir ese costo porque no le corresponde.
6.3.2.2. RETENCIÓN EN LA FUENTE SOBRE EL SERVICIO NOTARIAL :
El pago que se hace en una Notaría se efectúa tras la prestación de un servicio, y
como tal está sometido a retención en la fuente, con una tarifa del 6%, si quien paga
es un agente retenedor.
La IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA es un agente retenedor
por tratarse de una persona jurídica, y por ello debe cobrar la retención en la fuente a
la Notaría que le está suministrando el servicio.
El Pastor llamado a cancelar los gastos notariales, debe fijarse bien por qué conceptos
está haciendo los pagos. Normalmente, ante la elaboración de una escritura pública, la
Notaría cobra la tarifa estipulada por la ley para ese tipo de acto contenido en la
escritura pública (la cual depende de que el acto tenga cuantía o no); además debe
cobrar un valor por las hojas notariales utilizadas y por las copias de la escritura.
Adicionalmente, la Notaría cobra el IVA y el recaudo para el Fondo Nacional del
Notariado y para la Superintendencia de Notariado y Registro. Incluso, en algunas
facturas se hace mención a la retención en la fuente que le corresponde al vendedor.
Demos un ejemplo de cómo se debe hacer efectiva la retención :
La IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA hace una compra de un
inmueble, por valor de $7.000.000,oo. Como es un acto con cuantía inferior a
$8.708.580,oo (ver el acápite de gastos de escrituración, tarifas de los derechos
notariales), la tarifa a aplicar es el 3.0/1000 adicional a los primeros $10.550 (por el
hecho de que el acto tenga cuantía). La Notaría cobraría entonces la suma de
$31.550,oo por ese concepto; la escritura pública se elaboró en cuatro hojas
notariales, lo que equivale a pagar $5.920,oo; igualmente se solicitan tres copias de la
escritura pública, una para el interesado, otra dirigida a Registro y otra para Catastro,
33
por lo que la Notaría cobra $17.760. Hasta aquí llevamos un total de $55.230,oo en
calidad de Derechos Notariales.
Adicionalmente, la Notaría está obligada a cobrar el 16% sobre el valor de los
derechos notariales, por concepto del IVA, lo que equivale a $6.202,oo. Así mismo,
la Notaría debe recaudar para el Fondo Nacional del Notariado la suma de $2.640,oo
y para la Superintendencia de Notariado y Registro otros $2.640,oo.
Por último, por retención en la fuente, la Notaría cobra al vendedor el 1% sobre el
valor de la venta, es decir $70.000,oo, los cuales incluye dentro de la factura.
La Notaría expide entonces una factura por valor de $136.712,oo. Sin embargo,
fijémonos que por derechos notariales la Notaría cobró $55.230,oo, ya que los demás
conceptos tienen que ver con impuestos y recaudos. La Iglesia, a través del Pastor a
quien le fue otorgado el poder de compra, debe aplicar la retención en la fuente sobre
los $55.230,oo, lo que quiere decir que a esa suma el Pastor debe restarle $3.314,oo,
y pagar únicamente $51.916,oo por derechos notariales.
Cabe advertir que si el Pastor acordó con el vendedor pagar solo la mitad de los
derechos notariales, únicamente debe aplicar la retención en la fuente sobre la mitad
de tales derechos.
Para evitar que se presenten inconvenientes entre los pastores y las Notarías a causa
de la retención, los poderes se expedirán con esa facultad expresa de efectuar la
retención a nombre de la entidad.
Es necesario advertir que si el Pastor no efectúa la retención, en el momento en que
solicite a la Tesorería General de la Iglesia el reembolso del dinero que pagó en la
Notaría, la suma que debió cobrar por retención será descontada.
6.3.2.3. ENAJENACIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL :
El otorgamiento, autorización y registro de cualquier escritura pública, de
compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social de que trata la Ley 9 de
1.989 no requiere del pago de retenciones en la fuente.
34
6.3.3. GANANCIAS OCASIONALES.
Son ganancias ocasionales las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier
naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de
dos o más años. Su cuantía se determina por la diferencia entre el precio de
enajenación y el costo fiscal del activo enajenado.
El costo fiscal está determinado por el precio de adquisición o el costo declarado en el
año inmediatamente anterior. El autoavalúo puede tomarse como costo fiscal.
La tarifa del impuesto de ganancias ocasionales es progresiva y la tabla respectiva se
encuentra consagrada en el art. 241 del Estatuto Tributario.
La Iglesia no es contribuyente de este impuesto, por el art. 23 del Estatuto Tributario
Nacional.
Sin embargo, si la Iglesia adquiere un inmueble, cuyo valor de la compra supera
aproximadamente los $18.600.000,oo (valor base para el año 2002) respecto del costo
fiscal o valor catastral, la persona a quien la iglesia le está comprando debe asumir la
ganancia ocasional.
7.
GASTOS DE ESCRITURACIÓN.
Los gastos de escrituración de un contrato de compraventa de un inmueble serán
pagaderos por partes iguales (Art. 1862 del Código Civil y Art. 223 del decreto 960
de 1.970), salvo disposición en contrario pactada expresamente por los contratantes.
No tener conciencia de esta situación puede llevar a alguna de las partes a incumplir
al momento de otorgar la escritura por no estar en capacidad de cancelar la parte que
le corresponda.
En este punto es necesario tener claro que la retención en la fuente, como impuesto
que corresponde exclusivamente al vendedor, no hace parte de los gastos de
escrituración, y por tratarse de un impuesto NO ES NEGOCIABLE, lo que quiere
decir que si el comprador, en este caso el pastor que actúa a nombre de la Iglesia, se
35
comprometió a asumir el pago de la totalidad de los gastos de escrituración, no por
ello debe cancelar la retención en la fuente.
Si el pastor, a pesar de lo anterior, decide pagar la retención en la fuente a nombre del
vendedor, la Tesorería Nacional de la Iglesia no reconocerá ese valor.
7.1. TARIFAS DE LOS DERECHOS NOTARIALES :
Corresponde a lo que por ley se debe pagar a la Notaría como retribución al servicio
prestado por ella. Cada año la Superintendencia de Notariado y Registro, mediante
una Resolución, fija las tarifas a que tienen derecho las Notarías, estableciendo las
cuantías sobre las cuales serán aplicados algunos porcentajes.
Para el año 2007, las tarifas de los derechos notariales se determinan así :
a. Los actos que por su naturaleza carezcan de cuantía o cuando ésta no se pudiera
determinar, la suma de $38.110,oo;
b. Aquellos cuya cuantía fuere igual o inferior a $108.680,oo, la suma de
$12.710,oo. Cuando fuere superior, se cobrarán las siguientes sumas adicionales
al exceso :
b.1- El tres por mil (3/1.000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a
$10.484.280,oo;
b.2- El dos punto nueve por mil (2.9/1.000) cuando la cuantía fuere inferior o
igual a $20.968.560,oo;
b.3- El dos punto ocho por mil (2.8/1.000) cuando la cuantía fuere inferior o igual
a $31.452.870,oo;
b.4- El dos punto siete por mil (2.7/1.000) cuando la cuantía fuere superior a
$31.452.870,oo;
Las anteriores tarifas son aplicables a los actos más comunes que versan sobre
inmuebles. Sin embargo, para algunos actos especiales, como las sucesiones o
separación de bienes, se fijan otro tipo de tarifas.
36
Cada hoja notarial tiene un costo de $1.780,oo.
La base para el cobro de las tarifas, cuando el acto tiene cuantía, es el valor de la
negociación. En una compra, por ejemplo, la base la constituirá el precio de la venta.
Sin embargo, éste valor no puede ser inferior al avalúo catastral del inmueble o al
autoavalúo.
7.2. OTROS COBROS EFECTUADOS POR LAS NOTARIAS.
Por el acto realizado en la Notaría, ésta debe cobrar adicionalmente el 16%
equivalente al IVA (impuesto sobre el valor añadido, también conocido como
impuesto sobre las ventas).
7.3.
DERECHOS NOTARIALES
CANCELACIÓN DE HIPOTECAS.
EN
LA
CONSTITUCIÓN
Y
Cuando se constituyen hipotecas abiertas en donde se fijan las cuantías máximas de la
obligación que garantiza el gravamen, los derechos notariales y registrales se liquidan
con base en dicha cuantía.
Cuando se trata de constitución de hipotecas abiertas sin límite de cuantía, de
ampliaciones, de novaciones y de subrogaciones los derechos notariales y registrales
se liquidan de acuerdo con la constancia, documento o carta que para tal efecto
deberá presentar la persona o entidad acreedora, en donde se fijará, de manera clara y
precisa, el cupo o monto del crédito aprobado que garantiza la respectiva hipoteca.
El documento o carta debe protocolizarse con la escritura que contenga el acto, sin
costo alguno para las partes, y el Notario debe dejar constancia en el instrumento
sobre el valor que sirvió de base para liquidar los derechos notariales.
Sin embargo, cuando en la escritura pública se fije el valor del préstano, éste se tendrá
como cuantía para liquidar los derechos de la hipoteca.
37
Los derechos correspondientes a la cancelación de hipotecas abiertas se liquidan con
base en el mismo monto que se tuvo en cuenta para su constitución.
8. GASTOS POR BOLETA FISCAL E IMPUESTO DE REGISTRO.
Los gastos por boleta fiscal e impuesto de registro, cuyas tarifas actuales son de
10.5/1000 y el 5/1000 sobre el valor del contrato de compraventa se pagarán de
acuerdo con lo que hayan estipulado las partes contratantes.
Es importante aclarar que lo que comúnmente se conoce como boleta fiscal realmente
corresponde al impuesto departamental de registro y anotación. En el caso de Santafé
de Bogotá, este impuesto se paga en la Beneficencia de Cundinamarca; en el caso de
Antioquia se paga en la Oficina de Rentas Departamentales; en las demás ciudades se
pagará en esta oficina si la hubiere y, en su defecto, en los hospitales o servicios
seccionales de salud designados para tal efecto.
9. GASTOS DE ESCRITURACIÓN Y DE REGISTRO RECONOCIDOS POR
LA IGLESIA.
Los gastos de escrituración y de registro son asumidos por la Tesorería General de la
Iglesia, del presupuesto asignado para el Departamento Jurídico e Inmobiliario.
Sin embargo, es necesario aclarar que no todo gasto generado por la negociación hace
parte de los gastos de escrituración y registro.
La Tesorería General de la Iglesia únicamente cancela lo que el Pastor tuvo que pagar
en la Notaría por los Derechos Notariales que generó la negociación (incluyendo IVA
y recaudos); también paga el valor del impuesto de registro departamental (Boleta
Fiscal), y el del impuesto de registro que se cancela en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
Otros gastos diferentes a los anteriores, como el impuesto predial y/o de valorización,
estampillas, planos, avalúos, viáticos, correspondencia, fotocopias, autenticaciones,
valor de adjudicación, publicaciones en prensa y/o radio, edictos, tramitadores (para
elaboración de minutas o gestión de todo lo pertinente a la negtociación y su
escrituración) NO SON RECONOCIDOS POR LA TESORERIA GENERAL.
38
IMPORTANTE : La Tesorería General tampoco reconoce el valor por concepto de
la RETENCIÓN EN LA FUENTE que en la negociación le corresponde
exclusivamente al vendedor, lo que quiere decir que si el pastor accedió a pagar todos
los gastos de escrituración y registro, incluyendo la retención en la fuente, ese valor
vtandrá que ser asumido directamente por la Iglesia Local, toda vez que la Iglesia
Nacional no lo reconocerá.
Recordemos que cuando la Iglesia actúa como vendedora, ella está exenta de pagar
retención en la fuente.
Para solicitar el reembolso del dinero a reconocer por la Iglesia, el pastor debe enviar
al Departamento Jurídico e Inmobiliario de la Iglesia la escritura pública en la que
consta la negociación, y el certificado de libertad y tradición en la que la Iglesia
figura como propietaria, además de los respectivos recibos de pago, es decir, la
factura expedida por la Notaría Pública en la que se hizo la negociación, el recibo
correspondiente a la boleta fiscal y el emitido por la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos. Se debe indicar claramente el número de la cuenta y el
nombre de la entidad financiera en la que se va a hacer la consignación, señalando el
nombre del titular de dicha cuenta.
El Departamento Jurídico e inmobiliario recibe los documentos y procede a aprobar
los soportes de pago para luego remitirlos a la Tesorería General con el fin de que se
autorice su pago.
IMPORTANTE : Sin el envío de los documentos completos es inútil insistir en el
reconocimiento de los gastos por escrituración y registro.
10. SOLICITUD DE PODERES RELATIVOS A INMUEBLES.
Sabemos que el único autorizado para otorgar poderes a nombre de la IGLESIA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA es su Representante Legal.
Actualmente los poderes son solicitados directamente al Departamento Jurídico de la
Iglesia, quien los elabora y traslada al Presidente de la Iglesia para su correspondiente
firma.
39
Sin embargo, la elaboración del poder no se tramita, en tanto no se hayan cumplido
con los siguientes requisitos:
a. Toda compra, permuta o donación que se pretenda hacer, debe ser sometida, sin
excepción, a un estudio minucioso de títulos por parte del Departamento Jurídico,
antes de firmar cualquier documento o de comprometer en alguna forma a la
Iglesia, so pena de que la Iglesia no se responsabilice de las consecuencias que
puedan surgir de la negociación.
Lo anterior es porque vemos con preocupación que por el afán de comprar un
inmueble, que es una “ganga” o que está muy bien ubicado, los Pastores no
someten a estudio de títulos los documentos del inmueble sino que
apresuradamente deciden suscribir promesa de compraventa, sin saber en qué
condiciones se encuentra la propiedad, y sólo informan del negocio cuando
necesitan el poder para firmar la escritura pública.
b. Con base en el análisis que el oficial distrital realice previamente sobre el
inmueble que se pretenda comprar, y en el resultado del estudio de títulos
realizado por el Departamento Jurídico e Inmobiliario, el Supervisor Distrital o el
oficial al que le corresponda, de estimar viable el negocio debe expedir una
autorización POR ESCRITO para que se pueda llevar a cabo. Este escrito deberá
presentarse al Departamento Jurídico e Inmobiliario a fin de que se expida el
poder correspondiente; de lo contrario se hará caso omiso a la solicitud del poder.
Tal autorización será archivada junto con los documentos respectivos, en la
carpeta del inmueble.
En pro de agilizar los trámites, la autorización que deben emitir los oficiales,
puede allegarse vía fax.
c. En caso de que la negociación incluya una HIPOTECA, o que se pretenda
VENDER o PERMUTAR un inmueble de la Iglesiam, el pastor interesado debe
comunicarse con los oficiales de su distrito a fin de que ellos dirijan una carta
directamente al Consistorio de Ancianos de la Iglesia, a través del Secretario
General, informando sobre la conveniencia de la negociación y la capacidad de
endeudamiento de la Iglesia comprometida, en el caso de la hipoteca; o el motivo
de la venta o permuta y la intención que se tiene con su ejecución, a fin de que
este orgnismo representativo de la Iglesia le de su aprobación. Una vez aprobado
por el Consistorio, se podrá expedir el respectivo poder.
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IMPORTANTE: Poderes para protocolización de mejoras y/o declaración de
construcción,
aclaración de escrituras, englobes, desenglobes, traspasos de
propiedad, adjuficaciones por posesión de terrenos baldíos, y similares, no requieren
del trámite anterior.
11. EL AVALÚO DE LOS INMUEBLES.
La determinación del valor real de un inmueble reviste gran importancia no sólo por
el hecho de determinar con certeza su valor, sino por ser una herramienta de gran
utilidad en materia comercial, contable y fiscal.
El patrimonio de la Iglesia está conformado principalmente por los bienes inmuebles
de los cuales es propietaria, y sobre ellos se debe declarar anualmente.
Sin embargo, desafortunadamente no se tiene un dato preciso del valor de cada
inmueble, y sólo existe un valor presuntivo que está lejos de coincidir con la realidad.
Si el gobierno quisiera hacer una investigación al respecto, saldríamos muy mal
librados.
Es urgente para la Iglesia ponerse al día en esta información. De ahí que requiramos a
los Coordinadores para que con su ayuda sea actualizada esa información.
Por el momento intentaremos conocer, por lo menos el avalúo que la Oficina de
Catastro le ha dado a cada una de las propiedades, para lo cual necesitamos que se
haga la solicitud pertinente en cada oficina. Esta información debe actualizarse
anualmente.
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EXENCIÓN TRIBUTARIA
La exención tributaria es un beneficio dado por la Ley 133 de 1.994, en el parágrafo
del art. 7, que estipula : “Los Concejos Municipales podrán conceder a las
instituciones religiosas exenciones de los impuestos y contribuciones de carácter local
en condiciones de igualdad para todas las confesiones e iglesias”.
Lo anterior quiere decir que no es obligatoria la exención tributaria a favor de las
Iglesias, sino que es potestativo de los Concejos Municipales el otorgar el beneficio,
desde luego en términos de igualdad, lo que indica que si exime del impuesto a una
Iglesia específica debe eximir a todas en general.
Para lograr la exención del impuesto predial, primero se debe averiguar ante el
Concejo Municipal si éste expidió un Acuerdo Municipal o acto administrativo para
eximir de impuestos a las Iglesias. Si no existe el acuerdo se debe hacer la solicitud
de exención tributaria al Concejo Municipal. En algunos lugares la solicitud debe
hacerse al Alcalde para que proceda a elaborar un proyecto de acuerdo municipal que
pueda ser debatido ante el Concejo. Si ya existe el acuerdo y es positivo para las
Iglesias, se debe hacer la solicitud de exención tributaria ante la Secretaría de
Hacienda Municipal.
Si la solicitud va dirigida al Concejo, debe anexarse la certificación de la Personería
Jurídica Especial; si la solicitud va dirigida a la Secretaría de Hacienda, debe
anexarse además de la certificación de la Personería Jurídica Especial, una copia del
acuerdo municipal que exoneró a las Iglesias. En algunos lugares se requiere anexar
el paz y salvo del impuesto predial y la escritura pública de propiedad del inmueble.
La solicitud debe contener los datos de identificación del inmueble, tales como el
número de matrícula inmobiliaria y el número de registro o cédula catastral.
Para hacer la solicitud, el pastor debe estar autorizado por el Representante Legal de
la Iglesia, mediante un poder que lo habilite para actuar a nombre de la institución.
Si una Iglesia ha sido beneficiada con la exención tributaria, su pastor debe estar
averiguando continuamente (por lo menos anualmente) si el acuerdo que concedió el
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beneficio aún sigue vigente, a fin de no incumplir con las obligaciones tributarias de
ser el caso.
Actualmente la exención tributaria comprende el Impuesto Predial, y en algunos
lugares incluyen algunas sobretasas y contribuciones.
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EL SONIDO Y LAS LICENCIAS
DE CONSTRUCCION.
Este tema últimamente nos ha inquietado demasiado ante la proliferación de quejas y
demandas en contra de las Iglesias, a causa del ruido excesivo dentro de las
ceremonias religiosas y por la falta de la licencia de construcción en el casi 90% de
nuestros templos.
Cuando los Pastores pretenden adquirir un inmueble para la Iglesia, buscan en primer
lugar su economía, para luego fijarse en una ubicación conveniente según su propia
opinión, estimulados por la cercanía al Parque principal del lugar, a una vía pública
de gran afluencia de gente, etc.
Conceptos como “zona residencial”, “compatibilidad con el uso del suelo”,
“mitigación del ruido”, “aislamientos”, “niveles de sonido máximo permitidos”,
“factibilidad del uso”, “POT”, etc., no pasan por la mente del Pastor, cuando de
comprar un lote se trata.
Cuando un Pastor realiza un presupuesto previo a la adquisición de inmueble, con el
objetivo de saber cuanto tendrá que invertir su Iglesia para la compra del lote y
construcción del templo, nunca involucra el valor de un sistema acústico apropiado
para el templo, o el costo que tiene el tramitar una licencia de construcción.
No desconocemos el esfuerzo de cada Iglesia para adquirir y construir su templo.
Sabemos de donde proceden los recursos para la adquisición de un inmueble para la
Iglesia y somos conscientes del arduo trabajo de los creyentes para recolectar fondos
pro templo.
Pese a lo anterior, no podemos ser ciegos ante la realidad, pues a causa del sonido
excesivo y de las construcciones ilegales, nos hemos visto sometidos a enfrentar
demandas, quejas y procesos que en su mayoría han amenazado con cerrar nuestros
templos y que incluso ya afectaron la libertad de uno de nuestros pastores, el cual
tuvo que cumplir con un arresto de 10 días.
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No son las directivas de la Iglesia, si no la Ley, la que nos impone el respeto a la
tranquilidad de nuestros vecinos y la que nos exige cumplir con unos parámetros para
no poner en riesgo la vida de los creyentes.
1. EL SONIDO.
Como Iglesia debemos respetar los niveles máximos permitidos para el sonido, los
cuales están descritos en una tabla elaborada por el Ministerio de Salud (hoy
Ministerio de Protección Social), la cual determina hasta donde llega la tolerancia
social y cuando se está atentando contra la salud pública. Esos niveles dependen de la
zona en donde está ubicada la Iglesia y el horario en el que se produce el sonido. La
tabla es la siguiente :
Zona Receptora
Período diurno
7 a.m. a 9 p.m.
Período nocturno
9 p.m. a 7 a.m.
Residencial
Comercial
Industrial
Tranquilidad
65 Decibeles
70 Decibeles
75 Decibeles
45 Decibeles
45 Decibeles
60 Decibeles
75 Decibeles
45 Decibeles
Los decibeles son medidos a través de un SONOMETRO o un BATÍMETRO o un
MULTITESTER.
Es necesario aclarar que cuando se habla de sonido dentro de un Templo, no se
refiere exclusivamente a los amplificadores, micrófonos, parlantes e instrumentos
musicales, como así lo han entendido algunos pastores cuando deciden eliminar los
equipos de sonido o bajarles el volumen para evitar las quejas de los vecinos.
El ruido que no debe sobrepasar los niveles máximos permitidos, resulta de sumar el
sonido de los equipos, amplificadores, instrumentos musicales, cánticos de los
creyentes, oraciones en voz alta, aplausos, etc.
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Si aún no se ha iniciado la construcción de la Iglesia, es recomendable incluir dentro
del proyecto de construcción, a presentar ante Planeación Municipal, un sistema de
mitigación del sonido, el cual debe ser sugerido por el profesional encargado de
tramitar la licencia respectiva.
Si el templo ya está construido, se debe consultar con una persona versada en la
materia (ingeniero de sonido, técnico de sonido y/o ingeniero civil, arquitecto) a fin
de que sugiera los cambios y adecuaciones necesarias para aislar el sonido, de tal
manera que éste no se exteriorice.
2. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN.
Pese al costo que implica el tramitar una licencia, es indispensable su gestión para
evitar demoliciones y multas que van desde 70 hasta 400 salarios mínimos legales
mensuales vigentes.
Antes de adquirir un lote para construir, es necesario solicitar a Planeación Municipal
un certificado de uso a fin de verificar si la zona en la que se va a construir la Iglesia
es compatible con el uso del templo de predicación.
También, previo a cualquier negociación, es recomendable indagar sobre el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT) del lugar, y analizar lo que dicho plan exige para la
construcción de una Iglesia, vale decir, zona de ubicación, área exigida, aislamientos,
etc. De esta manera el Pastor tendrá la seguridad que al lote que va a comprar le
puede ser otorgada una licencia de construcción.
Cierto es que muchos de los POT vigentes establecen demasiados requisitos para la
construcción de una Iglesia, los cuales generan mayores costos porque se requieren
lotes más grandes, además de que exigen una ubicación determinada. Sin embargo,
esto no debe ser excusa para tramitar la licencia con otro uso diferente al de Iglesia,
pues es sabido que algunos pastores prefieren solicitar permiso de construcción para
una bodega, salón de reuniones o residencia y ocultar que en realidad se trata de un
templo de predicación. Al respecto, lo importante no es obtener una licencia de
construcción a como de lugar, sino servirse de ella para evitar futuros inconvenientes,
ya que cuando el pastor se vea obligado a certificar el uso del suelo permitido para
ese inmueble, y se constata que el permiso es para una bodega y no para una iglesia,
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comenzarán a surgir las multas en el mejor de los casos, pues si se determina que el
uso de iglesia no es compatible con la zona, se puede ordenar su cierre.
TRABAJO DISTRITAL
1. FUNCIONES DE
INMOBILIARIA.
LOS
COORDINADORES
DISTRITALES
DE
El Coordinador trabaja bajo la asesoría y dirección del Departamento Jurídico e
Inmobiliario de la Iglesia que es quien tiene el manejo de inmobiliaria a nivel
nacional. Algunas de sus funciones consistirán en lo siguiente :
a. Tener al día la relación pormenorizada de las congregaciones que integran su
distrito, clasificándolas en las que tienen propiedad y las que no la tienen;
b. Velar porque las congregaciones con propiedad tengan todos sus documentos en
regla y enviarlos a Jurídica para su radicación y archivo;
c. Servir de guía y de intermediarios para la compra y venta de propiedades de la
Iglesia, en asocio con los oficiales del distrito;
d. Solicitar oportunamente los documentos de las propiedades que se vayan a
comprar y disponer su remisión de manera inmediata al Departamento Jurídico e
Inmobiliario para el correspondiente estudio de títulos;
e. Servir de intermediario y asesorar la solicitud y tramitación de los poderes que se
requieran para la compra y venta de los inmuebles de la Iglesia dentro de su
distrito;
f. Velar porque en cada propiedad se tengan al día el pago de impuestos y/o se
solicite la exención tributaria respectiva;
g. Actualizar anualmente el avalúo de cada propiedad dentro de su distrito, con
base en el valor catastral que aparezca en la declaración del predial, e
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informar al Departamento Jurídico al respecto a fin de que tales datos se
ingresen al programa (indispensable);
h. Servir de guía para los pastores, en lo que en materia de inmobiliaria se refiere;
i. En general, realizar las gestiones encomendadas por el Departamento Jurídico de
la Iglesia, en relación con los inmuebles dentro de su distrito.
Es innegable la utilidad y el servicio que los Coordinadores prestarán a la Iglesia,
pues lamentablemente y por la ocupación de los pastores, muchos no se comprometen
con los objetivos del Departamento Jurídico e inmobiliario, y estos funcionarios
estarán encargados de tener al día la información requerida para inmobiliaria, además
que, como supervisores o intermediarios de los negocios a realizarse a nombre de la
Iglesia, con su labor se evitarán los problemas que muchos de los inmuebles
actualmente tienen que enfrentar.
2. SUGERENCIAS PARA EL TRABAJO A REALIZAR.
2.1. EL ARCHIVO DISTRITAL DE INMOBILIARIA.
Para el inicio de las labores a ejecutar, los Coordinadores deben requerir a los
Secretarios Distritales a fin de que les hagan entrega de todas y cada una de las
Escrituras y demás documentos que reposan en sus archivos y que tiene que ver única
y exclusivamente con las propiedades de la Iglesia. Una vez tengan en su poder
dichos documentos el paso a seguir consiste en compararlos con los que están en la
lista que se les ha entregado a cada Coordinador, y que corresponde a las propiedades
que fueron reportadas oportunamente al Departamento de Inmobiliaria de la Iglesia.
2.1.1. MANERA DE EJECUTAR LA COMPARACIÓN DE DOCUMENTOS :
Se puede entender a través de los siguientes ejemplos :
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a. En el archivo entregado al Coordinador por el Secretario Distrital, aparece la
Escritura # 4164 de Septiembre 29/88 otorgada en la Notaría Tercera de Armenia,
correspondiente a la Iglesia Central de Armenia. En el listado que el
Departamento de Jurídica le envió NO aparece. El Coordinador debe enviar el
original de esa Escritura al Departamento Jurídico de la Iglesia.
b. En el archivo entregado al Coordinador por el Secretario Distrital aparece la
Escritura # 4164 de septiembre 29/88 otorgada en la Notaría Tercera de Armenia,
correspondiente a la Iglesia de Central de Armenia. En el listado que el
Departamento Jurídico le envió SÍ aparece. En este caso no hay necesidad de que
el Coordinador la envíe al Departamento Jurídico.
c. En el archivo entregado por el Secretario Distrital aparece la Escritura # 4164 de
septiembre 29/88 otorgada en la Notaría Tercera de Armenia, pero en el listado
que el Departamento Jurídico le envió al Coordinador aparece relacionado pero se
señala que no está en la carpeta. Esto quiere decir que si bien se tiene informes de
la existencia de la propiedad, en el archivo de Inmobiliaria que reposa en el
Departamento Jurídico no hay ningún documento. En este caso el Coordinador
debe enviar al Departamento Jurídico la Escritura Pública y demás documentos
de dicha propiedad, que están en el archivo Distrital. En caso que tampoco se
encuentren los documentos de la propiedad en el archivo Distrital, el Coordinador
debe tramitar su consecución.
d. En el listado que el Departamento Jurídico le envió al Coordinador aparece la
Escritura Pública # 4164 del 29 de septiembre de 1988 otorgada en la Notaría
Tercera de Armenia. En el archivo entregado al Coordinador por el Secretario
Distrital no aparece esa propiedad.
El Coordinador puede solicitar al
Departamento Jurídico copia de los documentos para que complete su archivo.
El Departamento Jurídico e Inmobiliario enviará al Coordinador de inmobiliaria,
trimestral o semestralmente dependiendo de las variaciones que se hayan presentado,
un listado actualizado y un discket contentivo del mismo, para que la información
nacional y distrital siempre coincidan.
2.2. GASTOS CON OCASIÓN AL TRABAJO DE INMOBILIARIA A
REALIZAR EN CADA DISTRITO.
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2.2.1. TRAMITOLOGÍA :
Somos conscientes que el trabajo a realizar en cada distrito es considerable y por ello,
desde el punto de vista económico, no se puede tomar a la ligera.
Las propiedades de la Iglesia presentan algunas situaciones que de no irlas
solucionando paulatinamente, su solución simultanea acarrearía un problema para el
presupuesto de la Iglesia.
Los asuntos que requieran de la elaboración de una escritura y que, en consecuencia,
demanden gastos notariales y de registro, serán asumidos por la TESORERIA
GENERAL de la Iglesia. Los gastos diferentes a éstos, deberán ser asumidos por la
Iglesia Local que se beneficie del asunto.
2.2.2. VIÁTICOS :
Consisten en la prevención en dinero o especie de lo necesario para el sustento del
que hace un viaje. Pueden ser : Gastos por alimentación, por transporte aéreo ó
terrestre.
Estos gastos serán asumidos directamente por el Distrito, como así se aprobó en
reunión con el Consistorio de Ancianos y Supervisores Distritales.
Cabe aclarar que en pro del fondo distrital, el traslado del Coordinador Distrital debe
asumirse como último recurso para la solución de los problemas.
2.2.3. OTROS GASTOS :
Taxis, correo, encomiendas, llamadas de larga distancia,etc., correrán por cuenta del
fondo distrital.
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2.2.4. ADECUACIÓN DE OFICINA:
El Coordinador Distrital de Inmobiliaria deberá contar con un lugar acondicionado
especialmente para su trabajo, en el que se le pueda proveer de los elementos
indispensables para la ejecución de la labor encomendada, los cuales serán de cargo
del Distrito, como la papelería, utensilios de escritura (incluyendo mínimo una
máquina de escribir) y de oficina (indispensable un archivador), etc.
Escritorios, computador, fax, etc., son implementos que si bien son necesarios, no
son indispensables y por ello sería ilógico pretender gravar al distrito con mayores
gastos. Sin embargo, es bueno crear conciencia en los oficiales que para la eficacia
del servicio que se pretende prestar es bueno contar con elementos adecuados.
3. PROBLEMAS MÁS COMUNES QUE SE PRESENTAN EN LAS
PROPIEDADES DE LA IGLESIA.
El Departamento de Jurídica de la Iglesia elaboró un inventario minucioso en el que
señaló, además del número de existencias, problemas que pudo detectar en algunas
propiedades.
Pese a que no es la solución a todos los problemas que presenta la parte inmobiliaria
de la Iglesia, es un buen comienzo para comenzar a solucionarlos.
En el listado que se le entrega al Coordinador están consignadas algunas situaciones
que presentan las propiedades. El listado contiene el código de la congregación (el
cual ha sido asignado por Tesorería General) y el nombre con el cual se le conoce, los
documetnos que aparecen en la carpeta, las observaciones que tienen los documentos,
la fecha en que se solicita o ejecuta algún trámite y la especificación del trámite que
se efectuó.
A continuación se presenta el significado de cada observación y la manera de actuar
frente a cada una :
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3.1. PROTOCOLIZACIÓN DE MEJORAS Y/O DECLARACIÓN DE
CONSTRUCCIÓN :
La protocolización de una mejora tiene por objeto hacer constar su existencia en una
escritura pública.
Ante cualquier Notario Público, o Alcalde Municipal, se solicita la recepción de dos
declaraciones extraprocesales, las cuales contendrán las formalidades propias para
todo tipo de declaración, e indicarán la ubicación, linderos, nomenclatura y demás
circunstancias que identifiquen el inmueble, así como las mejoras que se han
efectuado en él, señalando que la posesión siempre ha estado en cabeza de la Iglesia.
Se procede a protocolizar las mejoras cuando la Iglesia no es dueña del lote sino que
es poseedora del mismo, por no tener una escritura pública que la acredite como
propietaria. Sucede mucho cuando se constituye sobre un terreno baldío o que si bien
tiene dueño éste nunca ha otorgado una escritura pública de venta.
Se declara la construcción cuando la Iglesia, siendo propietaria del lote, manifiesta
ante un Notario Público y mediante una escritura pública qué tipo de mejoras ha
desarrollado sobre el inmueble.
El Notario del círculo donde se encuentre ubicado el inmueble procederá a
protocolizar las declaraciones y elevarlas a escritura pública.
El registro o inscripción de las mejoras ante la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos ha sido un tema polémico entre los Registradores. Desdichadamente, por ser
el Derecho conceptual, hemos tenido que someternos a la opinión jurídica de los
registradores de turno, pues el tema de las mejoras, concretamente en lo aquí tratado,
no cuenta con una normatividad expresa, sino que depende de la interpretación y
adecuación que se ha dado con base en las leyes existentes.
Para algunos, la protocolización de mejoras no es registrable, justamente porque con
la protocolización, los documentos protocolizados no adquieren mayor fuerza o
firmeza de la que originalmente tienen. En este caso nos quedaríamos con una
Escritura Pública de declaración de mejoras sin registrar.
Para otros, las mejoras son registrables bajo los siguientes parámetros :
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Las mejoras objeto de registro son las construcciones o edificaciones y las
plantaciones o sembrados que una persona hace en terreno propio, ajeno o baldío.
Si la mejora es declarada por el propietario del terreno, el registro debe realizarse en
la primera columna del folio de matrícula de dicho terreno, por cuanto esa misma
persona es propietaria del suelo como de lo que en éste se construya, siembre o
plante.
No sucede igual cuando el constructor es uno y el propietario del terreno donde se
construye es otro. En este caso el declarante de las mejoras debe citar los datos de
registro del terreno ajeno y en éste se hará el asiento registral, pero en la sexta
columna del folio de matrícula correspondiente a dicho terreno, por cuanto el
verdadero propietario de tales mejoras es el dueño del terreno (por accesión), sin
perjuicio de las indemnizaciones que éste deba a aquél.
Tratándose de mejoras en suelo baldío, para su registro se deberá abrir un folio de
matrícula de mejoras ya que en este evento el constructor o plantador es propietario
de esas mejoras por cuanto la accesión no es aplicable sobre terrenos baldíos.
El documento que debe presentarse a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
para obtener el registro de unas mejoras, puede ser una escritura pública o unas
declaraciones extraproceso, en el cual se contenga la manifestación del compareciente
de ser él el constructor o plantador, consignando los datos de registro
correspondientes al inmueble por naturaleza, salvo que se trate de baldíos.
Al instrumento público se acompañará una copia del mismo con destino al archivo de
la Oficina de Registro; y el comprobante de haberse pagado el impuesto de registro y
anotación.
A la Iglesia le interesa declarar sus construcciones para efectos del pago del impuesto
predial y la valorización de los inmuebles en materia contable, en el caso del suelo
propio; en el caso de terreno ajeno para poder acreditar unas mejoras, tendiente a
obtener el reconocimiento de una indemnización en el caso en que el dueño reclame
la propiedad y/o para hacerlas valer probatoriamente en un proceso de pertenencia,
etc.; y en el caso de terrenos baldíos, para poder ser reconocidos como proponentes
prioritarios de compra en el evento que se pretenda la adjudicación del terreno, etc.
3.2. ENGLOBAR :
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Consiste en reunir dos o más predios que colindan entre sí, y hacer de ellos uno sólo.
Para el efecto, debe acudirse a una Notaría Pública y hacer la solicitud pertinente, o
bien allegar una minuta sobre el particular, presentando las escrituras públicas de
cada uno de los predios, de tal manera que, con base en ellas, se pueda hacer coincidir
los linderos de las propiedades para que figuren como un sólo inmueble.
Una vez se levante la escritura pública, debe inscribirse en la oficina de Registro de
Instrumentos Públicos, quien abrirá un único folio de matrícula para la propiedad,
dejando la constancia en los antiguos folios de matrícula.
Una copia adicional de la escritura pública debe destinarse para la Oficina de
Catastro.
3.3. DESENGLOBAR :
Consiste en dividir materialmente un inmueble en dos o más partes, con sus
características propias.
La manera para llevar a cabo un desenglobe es diferente si se trata de un lote o una
edificación. Si se pretende dividir un lote, se elabora un plano simple en el que se
indica cómo será dividido el inmueble, y se señalan las medidas y linderos de cada
una de las porciones. En algunas Notarías exigen un plano elaborado por un
profesional. En otras basta con allegar un plano simple del lote.
Si lo que se va a dividir es una edificación, debe contratarse los servicios
profesionales de un arquitecto a fin de que levante unos planos sobre el inmueble,
señalando claramente la manera como se va a dividir, e indicando también las
medidas y linderos de cada uno de los predios. Estos planos deben ser aprobados por
Planeación Municipal o por una Curaduría Urbana.
Una vez debidamente aprobados los planos, se debe acudir a una Notaría Pública a fin
de elevar a escritura pública un reglamento de propiedad horizontal, en el cual consta
la partición efectuada, instrumento público que posteriormente debe ser registrado en
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
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La Oficina de Registro abrirá sendos folios de matrícula inmobiliaria en los que se
hará constar las características propias de cada predio, y dejará constancia sobre el
particular en el antiguo folio.
3.4. SOLICITAR ESCRITURA PÚBLICA :
Cuando se conozcan los datos completos de una escritura pública pero no se posea el
documento, debe acudirse a la Notaría Pública donde fue levantado el instrumento y
allí hacer la solicitud de las respectivas copias.
Datos requeridos : Número y círculo de la Notaría Pública, Número de la Escritura
Pública, día, mes y año de otorgamiento.
Cualquier persona puede solicitar copias de una escritura pública sin tener que
justificarse ante la Notaría. Se recomienda solicitar copias informales ya que si se
solicita una copia notarial su costo es mucho mayor. De la misma manera, se debe
solicitar copia no solo de la escritura pública propiamente dicha sino de sus anexos.
3.5. SOLICITAR CERTIFICADO DE LIBERTAD CORRESPONDIENTE A
LA MATRÍCULA INMOBILIARIA :
Para solicitar el folio de matrícula inmobiliaria de una propiedad (o el conocido
certificado de libertad y tradición del inmueble), se debe acudir a la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos del lugar de ubicación del predio donde se
encuentra inscrito, y aportar el Número de Matrícula Inmobiliaria.
Si se ignora el número del Folio de Matrícula Inmobiliaria, con la dirección del
inmueble se puede acudir a la Oficina de Catastro y/o a la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos y hacer la averiguación.
La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos expide un certificado de libertad y
tradición correspondiente al número de folio de matrícula inmobiliaria aportado. El
certificado tiene un valor que actualmente corresponde a $7.000,oo.
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3.6. MATRÍCULA DESACTUALIZADA:
Antiguamente la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos manejaba los registros
de inmuebles a través de Libros, Tomos, Páginas, etc. Se requería además la fecha de
registro que en muchas ocasiones no coincidía con la fecha de la matrícula.
Actualmente la oficina precitada le ha asignado a cada propiedad un número de folio
de matrícula inmobiliaria y sólo basta este dato para que sea expedido el certificado
de libertad y tradición que permitirá conocer el historial del inmueble.
Varias de las propiedades de la iglesia que hace muchos años fueron adquiridas, aún
contienen los datos del antiguo registro. Para solicitar el certificado de libertad y
tradición de tales inmuebles es necesario acudir a la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos en donde están inscritos, y con los datos desactualizados se
indaga por el número de folio de matrícula inmobiliaria. Una vez se obtenga ese
número, ya se puede solicitar el certificado de libertad y tradición.
3.7. DOCUMENTOS A NOMBRE DE PERSONA NATURAL O DE UN
TERCERO:
Se ha hecho esta anotación en razón a que la escritura y/o documentos que pretenden
acreditar la propiedad sobre el inmueble figuran a nombre del Pastor o de una tercera
persona.
Es importante que la propiedad sea trasladada a la Iglesia, para lo cual la persona a
nombre de quien figure deberá otorgar escritura pública a favor de la entidad, ya que
se corre con el riesgo de perder el inmueble.
Si el traspaso de la propiedad depende del pago de una deuda que todavía está
vigente, se debe tramitar la suscripción de algún documento que garantice que
futuramente el pastor o el tercero traspasará la propiedad a nombre de la Iglesia, para
lo cual se deberá acudir al Departamento Jurídico e Inmobiliario.
3.8. CON FALSA TRADICIÓN :
56
Puede darse la falsa tradición en razón de que la Iglesia compró Derechos Sucesorales
y no se ha llevado a cabo la correspondiente liquidación de la herencia; o bien porque
la Iglesia compró un inmueble ajeno, es decir que quien vendió no era el verdadero
dueño.
En estos casos debe trabajarse conjuntamente con el Departamento Jurídico de la
Iglesia, pues cada caso tiene sus características particulares.
3.9. INMUEBLES CON DOCUMENTO PRIVADO :
En las propiedades compradas por la Iglesia, hay algunas que muestran abiertamente
que se trata de terrenos ejidos o baldíos, porque claramente indican que pertenecen al
municipio o a la Nación, como por ejemplo aquellas en las que figura la adquisición
de mejoras; y hay otras que fueron compradas mediante documento privado
(documentos diferentes a una escritura pública), que no tienen un antecedente de
dominio, y por lo mismo se presume que se trata de este tipo de inmuebles.
Si el terreno es baldío o ejido, se debe tramitar su adjudicación ante la Alcaldía
Municipal, para lo cual es necesario pedir la asesoría del Departamento Jurídico e
Inmobiliario.
Si, por el contrario, se ignora a quien pertenece el terreno, lo ideal es primero
averiguar en la Alcaldía Municipal si se trata de un terreno del Municipio. En caso
afirmativo se debe tramitar su adjudicación.
En el evento que el terreno no pertenezca al municipio se debe acudir a la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos del lugar y con la dirección del inmueble indagar
por el número del folio de matrícula inmobiliaria y así solicitar el certificado de
libertad y tradición donde aparece el nombre del propietario. En este caso el
Departamento Jurídico e Inmobiliario deberá tramitar un proceso de pertenencia.
Es bueno tener claro que todo inmueble que no tiene dueño, pertenece al municipio y
él es quien debe adjudicarlo.
57
3.10. APARECE A NOMBRE DE IGLESIA EVANGÉLICA PENTECOSTAL
UNIDA DE COLOMBIA :
Antes del año 1.967, la Iglesia estaba constituida como una sociedad, y por ello tenía
una personería jurídica con características muy diferentes a la que tiene ahora.
Cuando la Iglesia entró a formar parte de las entidades sin ánimo de lucro, comenzó a
trabajar con otra personería jurídica y por ello tuvo que traspasar los bienes que tenía
a la nueva entidad.
El problema es que algunos inmuebles quedaron por fuera de ese traspaso que se hizo
en la época, y por ello aún podemos encontrar propiedades a nombre de la primera
entidad que fuera constituida.
Es necesario modificar la razón social que aparece en tales escrituras, y esto se lleva a
cabo mediante una nueva Escritura Pública de Aclaración. Esto será trabajado
conjuntamente con el Departamento Jurídico de la Iglesia.
3.11. PROPIEDADES HIPOTECADAS :
La hipoteca es un gravamen o carga que tiene un inmueble, con el cual un deudor
garantiza el cumplimiento de una deuda. Si el deudor no cumple con la deuda, el
inmueble sobre el cual pesa el gravamen es rematado y con el precio del remate la
deuda es cancelada.
Una propiedad de la Iglesia puede estar hipotecada como consecuencia de dos
situaciones diferentes :
a. Cuando se adquirió el inmueble ya estaba hipotecado. En este caso el certificado
de libertad y tradición del inmueble indica a favor de quién se constituyó la
hipoteca y mediante qué documento. Para solucionar esta situación, hay que
preguntarle al acreedor o beneficiario de la deuda si ésta fue saldada, y en caso
afirmativo solicitarle que cancele la hipoteca.
b. La Iglesia compra un inmueble y decide hipotecarlo para garantizar el pago de
una deuda. En este caso, se pueden presentar dos situaciones :
58
•
Si la Iglesia constituyó directamente la hipoteca, se debe esperar hasta que la
deuda se termine de cancelar y posteriormente tramitar la desanotación de la
hipoteca;
•
Si el inmueble se encuentra a nombre de un pastor o un tercero, y éste constituyó
la hipoteca, ocurre que dentro de las cláusulas que se acuerdan al constituir la
hipoteca, se deja expreso que en tanto esté vigente la deuda y por ende la
hipoteca, el inmueble sobre el que pesa en gravamen no puede ser vendido o
enajenado, a menos que sea autorizado por el acreedor o beneficiario de la deuda,
y si es vendido sin autorización, esta violación da derecho al acreedor a exigir el
pago inmediato de la totalidad de la deuda, lo que puede conllevar al remate del
inmueble. Esta es la razón por la cual la propiedad no se puede traspasar a la
Iglesia hasta que la totalidad de la deuda no sea cancelada. De allí que se sugiera
la firma de un documento, por parte del pastor o del tercero, que garantice el
futuro traspaso de la propiedad.
59
MODELOS
1. CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIÓN. Páginas 60 y 61.
2. FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL. Páginas 62 y
63.
3. FOLIO MAGNETICO DE MATRICULA INMOBILIARIA. Páginas 64, 65
y 66.
60
61
62
63
64
65
66
67
CONCEPTOS
ALGUNOS CONCEPTOS COMUNES EN MATERIA DE INMOBILIARIA
SON :
ACCESIÓN : Modo de adquirir el dominio según el cual el propietario de una cosa
hace suyo no sólo lo que ella produce, sino también lo que se le une o incorpora por
obra de la naturaleza o por la mano del hombre.
ACREEDOR : Titular de un derecho de crédito. Beneficiario de una deuda.
ACTIVO : Son todos los bienes y derechos apreciables en dinero que posee en un
momento dado una persona natural o jurídica.
ACTIVO FIJO : Es aquél que tiene una naturaleza relativamente duradera, que no
está destinado a la venta en el giro ordinario de los negocios. Ejemplo, la venta que
hace una persona que es propietaria de una casa de habitación. Si una constructora
vende las casas que construye, dichos inmuebles no son activos fijos sino activos
movibles.
AVALÚO : Acción y efecto de valorar o señalar a una cosa el valor correspondiente,
ponerle precio.
BALDIO : Es el terreno que no pertenece a nadie, y por lo mismo es de propiedad
del Municipio.
BIEN : Es una cosa mueble o inmueble.
CABIDA : Superficie o medidas de un terreno.
CÉDULA CATASTRAL : (También conocido como Ficha o Registro Catastral). Es
el número de identificación que la Oficina de Catastro le asigna a cada inmueble. No
debe confundirse con el Número de Matrícula Inmobiliaria.
CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN : Es una constancia que la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos expide en relación con las anotaciones
68
o movimientos que se han registrado respecto de un inmueble. En realidad es la
fotocopia del folio de matrícula inmobiliaria firmada por el Registrador.
COMPRAVENTA : Es un contrato en el que una persona se obliga a dar una cosa, y
otra persona a pagarla en dinero. El dinero que se da se llama precio. Quien ofrece la
cosa se llama vendedor y quien da el dinero por ella se llama comprador.
CONTRATO DE MUTUO : Es aquél en el que una parte entrega a la otra una
cantidad de cosas o dinero, para que esta última la consuma, con la condición de
devolver en el tiempo convenido igual cantidad de cosas de la misma especie y
cantidad. El préstamo de dinero es un contrato de mutuo.
DERECHOS NOTARIALES : Son los gastos que genera la tramitación de una
escritura pública en la Notaría.
EJIDO : Es un terreno de propiedad del municipio, y que éste le da una destinación
para su explotación.
ENAJENAR : Pasar o transmitir a otro el dominio de una cosa o el derecho sobre
ella, vendiéndola, permutándola, donándola, etc.
ESCRITURA PUBLICA : Es un documento firmado ante Notario, en el que se hace
constar un negocio jurídico.
FALSA TRADICIÓN : Es la inscripción que se hace, dentro del folio de matrícula
inmobiliaria, a favor de una persona a quien otra, que no es la verdadera dueña del
bien o del derecho vendido, le ha hecho acto de transferencia. Ejemplo, cuando se ha
vendido cosa ajena.
FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA : Como todos los actos jurídicos
(compraventa, permuta, donación, hipoteca, embargos, etc.) realizados sobre
inmuebles deben inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dicha
oficina ha abierto una hoja o folio por cada inmueble con el fin de inscribir en él tales
actos. Podríamos decir que es la hoja de vida de un inmueble.
HIPOTECA : Es un gravamen que recae sobre un inmueble, como garantía del pago
o cumplimiento de una deuda. Si se incumple el pago, se hace efectiva la hipoteca y
se paga la deuda con el inmueble.
69
HIPOTECA ABIERTA : Garantiza dos o más obligaciones presentes y futuras, sin
límite de cuantía.
IMPUESTO PREDIAL : Es el tributo que hay que pagar al Estado, por ser
propietario de un inmueble. El monto se fija dependiendo del valor del inmueble.
INMUEBLE : Es el bien que no puede ser trasladado de un lugar a otro.
INSTRUMENTO PÚBLICO : Escritura o documento con que se justifica una cosa.
LINDEROS : Son las líneas comunes que definen legalmente el límite entre dos o
más predios.
MANDATO : Es un contrato que consiste en autorizar a una persona para que actúe
en nombre y representación de otra, en cualquier asunto.
MINUTA : Es el borrador que se hace de un contrato u otra cosa, anotando las
cláusulas o partes esenciales, para copiarlo después y extenderlo con todas sus
formalidades necesarias en una escritura pública.
MODO : Es la forma de realizarse o ejecutarse el título. La propiedad existe para el
adquirente sólo a partir de la ocurrencia de cualquiera de los modos de adquirir (Ejs.
La ocupación, la sucesión, la prescripción, etc.).
MUEBLE : Es el bien que por sí mismo o mediante una fuerza externa puede ser
movido de un lugar a otro.
OFICINA DE CATASTRO : Es el lugar encargado de llevar el Registro Público en
el que se hacen constar datos relativos a la propiedad inmueble, tales como la
cantidad, la calidad y el valor de esos bienes, los nombres de los propietarios, la
situación, extensión, límites y cultivos. Su finalidad característica es la determinación
del monto de los impuestos que debe pagar quien es propietario de un bien. (Allí se
determina el valor del impuesto predial).
OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS : Es la
dependencia que se encarga de inscribir los títulos que trasladan la propiedad de una
persona a otra en el folio abierto para el efecto.
70
PERMUTA : Contrato que tiene lugar cuando se cambia una cosa por otra sin que en
el cambio entre dinero, a no ser el necesario para igualar el valor de las cosas
cambiadas.
PERSONA JURÍDICA : Es una persona no física pero que es sujeto de derechos y
obligaciones, como lo es una entidad, o una sociedad, etc.
PERSONA NATURAL : Es la persona físicamente considerada, ya sea hombre o
mujer.
POSESIÓN : Es la tenencia por una persona de una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir con ánimo de
señor y dueño, sin reconocer a otro propietario.
PREDIO : Es una finca o propiedad Inmueble.
PRESCRIPCION : Es un medio de adquirir la propiedad de un bien por el
transcurso de un tiempo determinado por la Ley.
PROINDIVISO : Es un bien que no se puede dividir y por ello, al pertenecer a varias
personas, cada una de ellas es propietaria de una cuota.
PROMESA DE VENTA : Es el compromiso que hacen tanto el comprador como el
vendedor, en el que se obligan a comprar y vender, respectivamente, un bien
inmueble.
PROPIEDAD : Es el derecho a usar, percibir frutos y disponer libremente de una
cosa.
PROPIEDAD RAIZ : Es el derecho que se tiene sobre los bienes inmuebles.
PROTOCOLIZAR : Registrar o incorporar un documento a un libro llevado por el
Notario.
REGISTRO : Es la inscripción de un título en el folio de matrícula del inmueble, en
la Oficina de Registro que le corresponda por su ubicación.
RESOLVER : Deshacer un contrato y volver las cosas a su estado anterior.
71
RETENCIÓN EN LA FUENTE : Consiste en obligar a quienes efectúan
determinados pagos, a sustraer el valor respectivo, determinado porcentaje a buena
cuenta o anticipo del impuesto sobre la renta a cargo de los beneficiarios de los
pagos.
RURAL : Del campo, agrícola.
SERVIDUMBRE : Es el derecho que se tiene sobre un inmueble ajeno, en virtud del
cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o impedir que el
propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad.
SUCESIÓN : Es el procedimiento que se lleva a cabo cuando una persona muere, a
fin de que sus herederos pasen a ser propietarios de sus bienes.
TENENCIA : Consiste en ocupar corporalmente una cosa, con pleno reconocimiento
que es propiedad ajena.
TÍTULO : Es el documento en el que consta el derecho que se tiene sobre un predio.
Es el que señala claramente la manera como se adquirió la propiedad.
TRADICIÓN : Es la entrega que el antiguo dueño hace de una cosa, al nuevo dueño,
con la intención de transferir y adquirir el dominio por cada una de las partes,
respectivamente.
TRIBUTO : Es un impuesto, contribución u otra obligación fiscal.
URBANO : De la ciudad; lugar poblado o edificado.
72
CONTENIDO
Página
INTRODUCCION ...............................................................................
2
NEGOCIACION DE UN INMUEBLE ..............................................
3
1.
11.1.
2.
3.
3.1.
3.1.1.
3.1.2.
4.
4.1.
4.1.1.
4.1.2.
4.2.
4.2.1.
4.2.1.1.
4.2.1.2.
4.2.1.3.
4.2.1.4.
4.2.2.
4.3.
4.3.1.
ASPECTOS PRELIMINARES EN LA
NEGOCIACION DE INMUEBLES ....................................
QUE SE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE
COMPRAR UN INMUEBLE? ................................................
ESTUDIO DE TITULOS ......................................................
PREPARACION DEL CONTRATO ...................................
EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA ......
CONTENIDO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA ....
CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA ...................................
CONTRATO DE COMPRAVENTA ....................................
PERSONAS CAPACES PARA COMPRAR O VENDER .....
INCAPACIDADES ESPECIALES ..........................................
OTRAS LIMITACIONES PARA LA
ENAJENACION DE INMUEBLES ........................................
ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA ............................................................
REQUISITOS PARA QUE UNA COSA PUEDA
SER VENDIDA ......................................................................
DETERMINACION DEL BIEN EN LA VENTA
DE INMUEBLES ....................................................................
SANCION POR MALA IDENTIFICACION ........................
FORMAS DE VENDER EL INMUEBLE ..............................
CASOS ESPECIALES DE COMPRAVENTA EN
ATENCION A SU OBJETO ...................................................
EL PRECIO ..............................................................................
OBLIGACIOBES DEL VENDEDOR CON
RESPECTO AL COMPRADOR .............................................
MOMENTO EN QUE EL VENDEDOR DEBE
3
3
5
6
6
6
8
9
10
10
11
11
11
12
12
13
13
14
15
73
ENTREGAR MATERIALMENTE LA COSA
VENDIDA AL COMPRADOR ...............................................
4.3.2. EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS ...
4.3.2.1. ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL COMPRADOR
ANTE LOS VICIOS REDHIBITORIOS .................................
4.4.
LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR .........................
4.5.
SOLEMNIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
4.5.1. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ .......................................
4.5.2. DOCUMENTOS QUE DEBEN PRESENTARSE Y
PROTOCOLIZARSE CON LA ESCRITURA PÚBLICA
DE COMPRAVENTA .............................................................
5.
EL REGISTRO PUBLICO ...................................................
5.1.
ACTOS SUJETOS A REGISTRO ..........................................
5.2.
TIEMPO PARA REGISTRAR ................................................
5.3.
LUGAR DONDE DEBE HACERSE EL REGISTRO ............
5.4.
PAGOS QUE DEBE ASUMIR QUIEN PRETENDE
REGISTRAR ............................................................................
5.5.
EL REGISTRO DE UNA ESCRITURA PUBLICA DE
COMPRAVENTA ....................................................................
5.6.
PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE NEGATIVA
EN INSCRIBIR UNA ESCRITURA, POR PARTE DE LA
OFICINA DE REGISTRO .......................................................
5.7.
EL FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA ....................
5.7.1. DESCRIPCION Y CONTENIDO DEL FOLIO DE
MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL .................
5.7.2. DESCRIPCION Y CONTENIDO DEL FOLIO
MAGNETICO DE MATRICULA INMOBILIARIA ..............
5.7.3. LA FALSA TRADICION .........................................................
6.
TRIBUTOS ..............................................................................
6.1.
CONCEPTO DE TRIBUTOS ...................................................
6.1.1. IMPUESTOS .............................................................................
6.1.2. TASAS ......................................................................................
6.1.3. CONTRIBUCIONES ................................................................
6.2.
GRAVAMENES EN EL AMBITO NACIONAL ....................
6.3.
TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Y AFINES ................................................................................
6.3.1. IMPUESTO DE TIMBRE NACIONAL .................................
6.3.2. RETENCION EN LA FUENTE ..............................................
6.3.2.1. RETENCION EN LA FUENTE EN LA VENTA DE
INMUEBLES ENTRE PERSONAS JURIDICAS ...................
17
17
18
19
19
19
20
21
22
22
22
23
23
23
24
24
26
27
27
28
28
29
29
29
30
30
31
31
74
6.3.2.2. RETENCION EN LA FUENTE SOBRE EL SERVICIO
NOTARIAL ..............................................................................
6.3.2.3. ENAJENACION DE VIVIENDA INTERES SOCIAL ............
6.3.3. GANANCIAS OCASIONALES ...............................................
7.
GASTOS DE ESCRITURACION ..........................................
7.1.
TARIFAS DE LOS DERECHOS NOTARIALES ....................
7.2.
OTROS COBROS EFECTUADOS POR LAS NOTARIAS ....
7.3.
DERECHOS NOTARIALES EN LA CONSTITUCION
Y CANCELACION DE HIPOTECAS ......................................
8.
GASTOS POR BOLETA FISCAL E IMPUESTO
DE REGISTRO ........................................................................
9.
GASTOS DE ESCRITURACION Y REGISTRO
RECONOCIDOS POR LA IGLESIA ....................................
10.
SOLICITUD DE PODERES RELATIVOS A INMUEBLES
11.
AVALUO DE LOS INMUEBLES...........................................
32
33
34
34
35
36
36
37
37
38
40
EXENCION TRIBUTARIA ...................................................................
41
EL SONIDO Y LAS LICENCIAS DE CONSTRUCCION ................
43
1.
2.
EL SONIDO ...............................................................................
LICENCIAS DE CONSTRUCCION ........ .................................
44
45
TRABAJO DISTRITAL .........................................................................
46
1.
2.
2.1.
2.1.1.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.2.4.
3.
3.1.
FUNCIONES DE LOS COORDINADORES DISTRITALES
DE INMOBILIARIA ...................................................................
SUGERENCIAS PARA EL TRABAJO A REALIZAR .............
EL ARCHIVO DISTRITAL DE INMOBILIARIA ....................
MANERA DE EJECUTAR LA COMPARACION DE
DOCUMENTOS ...........................................................................
GASTOS CON OCASIÓN AL TRABAJO DE
INMOBILIARIA A REALIZAR EN CADA DISTRITO .............
TRAMITOLOGIA .........................................................................
VIATICOS .....................................................................................
OTROS GASTOS ..........................................................................
ADECUACION DE OFICINA ......................................................
PROBLEMAS MAS COMUNES QUE SE PRESENTAN
EN LAS PROPIEDADES DE LA IGLESIA .................................
PROTOCOLIZACION DE MEJORAS Y/O DECLARACION
46
47
47
47
48
48
49
49
49
50
75
DE CONSTRUCCION ..................................................................
ENGLOBAR ..................................................................................
DESENGLOBAR ...........................................................................
SOLICITAR ESCRITURA PUBLICA .........................................
SOLICITAR CERTIFICADO DE LIBERTAD
CORRESPONDIENTE A LA MATRICULA INMOBILIARIA...
3.6.
MATRICULA DESACTUALIZADA ...........................................
3.7. DOCUMENTOS A NOMBRE DE PERSONA NATURAL
O DE UN TERCERO ......................................................................
3.8. CON FALSA TRADICION ............................................................
3.9.
INMUEBLES CON DOCUMENTO PRIVADO ...........................
3.10. APARECE A NOMBRE DE IGLESIA EVANGELICA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA ..................................
3.11. PROPIEDADES HIPOTECADAS .................................................
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
50
52
53
54
54
54
55
55
56
57
57
MODELOS .................................................................................................
59
1.
CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIÓN (Modelo No. 1)........
CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIÓN (Modelo No. 2)........
FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL ........
FOLIO MAGNETICO DE MATRICULA INMOBILIARIA............
60
61
62
64
CONCEPTOS ..............................................................................................
67
2.
3.

introduccion - Iglesia Pentecostal Unida de Colombia

Transcripción

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