“rentabIlIdad InmobIlIarIa al alcance de todos”

Transcripción

Independencia
Fondos de Inversión
25 años
[email protected]
Santiago de Chile
sábado 20 de junio DE 2015
Independencia, 25 años administrando activos reales
“rentabilidad inmobiliaria
al alcance de todos”
2011
2013
2004
plaza san damián,
las condes
cerro el plomo
6000, las condes
2014
plaza constitución,
santiago
2013
plaza vista,
kansas, USA
espacio M,
santiago
1900
RODRIGO SALINAS B
Corperit ine
ver aliquislas
2011
101 summer st,
boston, usa
2015
túnel
el melón
2011
edificio parís,
calle bandera,
santiago
1991
calle salvador,
providencia, santiago
01a 08 Independencia Area verde.3 3
2012
parque logístico enea,
pudahuel
2012
pittsburgh,
usa
2010
isidora goyenechea,
las condes
03-07-2015 12:57:21
Independencia
25
Independencia
años
2
25 años
3
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Santiago de Chile
Sábado 20 DE JUNIO DE 2015
Fernando Sánchez Chaigneau, SOCIO fundador y presidente de Independencia S.A.:
expansión:
Independencia crece en la administración
de inversiones en nuevas áreas de activos reales
La adquisición del Túnel El Melón, a través de un Fondo de Inversión Privado, fue la primera operación de esta
compañía en el área de concesiones de infraestructura, participación que pretende ampliar.
“Fortalecemos las carteras de nuestros
inversionistas, con sólidos activos de
alta capacidad generadora de rentas”
Los orígenes de esta compañía se remontan a 1990, cuando las AFP comenzaron a invertir en el
negocio inmobiliario; hoy, administra más de US$ 2.000 millones de activos y tiene planificado seguir
creciendo, sin apartarse de su foco que es invertir para generar rentas de activos reales.
V
arios son los desafíos
que se ha fijado
Independencia S.A.
cuando está cumpliendo
25 años de existencia. Además
de continuar administrando una
importante cantidad de activos
—que hoy alcanzan a los US$
2.000 millones—, proyecta
seguir creciendo con nuevos
proyectos en Chile y en Estados
Unidos, entre otros países, pero
siempre bajo su estrategia de
preservación patrimonial.
Independencia S.A. fue
fundada en 1995 como
consecuencia de la decisión de
las Administradoras de Fondos
de Pensiones, accionistas
fundadores de Rentas
Inmobiliarias S.A., de continuar
desarrollando sus inversiones
en el sector por intermedio
del Fondo de Inversión Rentas
Inmobiliarias. A partir del 2000,
Independencia S.A. profundizó
su participación en el mercado
inmobiliario, administrando
fondos que invirtieron en
proyectos de desarrollo
habitacional y también con
inversionistas institucionales
como aportantes.
“Tal como dice su nombre,
Independencia lleva 25 años
en el mercado manteniendo
intacta su misión: otorgar una
administración independiente,
profesional, con dedicación
exclusiva y libre de conflictos de
interés, ya que no está ligada a
ningún grupo económico, siendo
nuestro principal objetivo dar un
servicio de excelencia a nuestros
aportantes”, explica Francisco
Herrera, gerente general de
Independencia S.A.
En nuestro país, el Fondo de
Inversión de Rentas Inmobiliarias
compra y desarrolla, a través de
sociedades filiales, propiedades
comerciales, tales como edificios
de oficinas, locales comerciales
y centros de distribución, para
entregarlas en arriendo a clientes
de primer nivel, con el fin de
generar rentas y plusvalías en el
mediano y largo plazo.
“Con una cartera de activos
inmobiliarios de unos US$ 700
millones es el mayor fondo
inmobiliario de Chile, y en sus
años de historia ha tenido una
rentabilidad nominal promedio
del 10% anual, destacando
además su diversificación en los
contratos de arriendo, tanto por
tipo de arrendatario, como por
ubicación, propiedad y plazo de
vencimiento de los contratos”.
Independencia S.A. también
tiene operaciones en Estados
Unidos, a través de su
subsidiaria Independencia Asset
Management, y en Uruguay
mediante la administración
de un Fondo Inmobiliario de
Renta. Participa, además, en
la administración de activos
forestales y educacionales, en
esta última área a través del
fondo Expertus y por intermedio
de la empresa EducaUC
gestiona 10 establecimientos
escolares.
Los planes futuros de la
compañía son claros: seguir
creciendo en la administración
de activos inmobiliarios (en
Chile, Estados Unidos y otros
países) y ampliarse a nuevas
áreas de activos reales, como las
concesiones de infraestructura.
“No somos solo inmobiliarios y
estamos viendo otras áreas”.
francisco herrera, Gerente general de Independencia S.A.
Principales cifras
al 31/03/2015
FLUJOS Y
RENTABILIDAD
TAMAÑO DE
LA DIVERSIFICACIÓN
UF16,2
UF1,0
millones
total activos
millones
inversión neta
5,3%
$555
dividend
yield
(bolsa)
por cuotas
dividendos
pagados
24%
9%
aumento
valor libro +
dividendos
60%
leverage del presencia
fondo
bursátil
LIQUIDEZ
FUENTE: Independencia Rentas Inmobiliarias
Preservación patrimonial
Una premisa de trabajo de
Independencia es buscar activos
que permitan preservar los
patrimonios de los inversores.
“Nosotros apuntamos a
inversiones cuya razón riesgo/
rentabilidad sea óptima y que
tengan activos subyacentes con
probabilidad de preservación e
incremento de valor”, sostiene
Herrera.
Por ejemplo, en el caso del
Fondo de Rentas Inmobiliarias
su cartera de activos se ha
ido valorizando en el tiempo
porque sus inversiones han sido
seleccionadas individualmente
por sus características
inmobiliarias, además de que
está altamente diversificada
tanto en su tipo como por su
ubicación.
Esta diversificación está
presente también en los
contratos de arriendo, tanto por
tipo de arrendatario, como por
plazo de vencimiento de los
contratos. “Invertir en un buen
bien raíz es bastante seguro, y
si además se combina con una
buena diversificación como la del
Fondo de Rentas Inmobiliarias se
obtienen rentas interesantes y
de bajo riesgo”.
U
Túnel
El Melón
Siguiendo su estrategia de diversificación, pero siempre en el
área de la administración de activos reales, en enero de este año
un Fondo de Inversión Privado administrado por Independencia
compró la sociedad concesionaria Túnel El Melón S.A., la primera
obra pública adjudicada en Chile bajo el sistema de concesiones.
“Como dije, uno de nuestros objetivos es seguir creciendo en la
administración de activos reales. Un ejemplo de eso es que ya
hemos ingresado al ámbito de las concesiones de infraestructura
y para ello nos hemos asociado con Sergio Merino G., quien es un
experto en el sector”.
n protagonista permanente
en los últimos 25 años
del desarrollo de la renta
inmobiliaria institucional en
Chile ha sido Fernando Sánchez
Chaigneau, socio fundador y
presidente de Independencia S.A.
Si bien confiesa que jamás pensó
que las AFP le solicitarían en
1990 formar una de las primeras
carteras inmobiliarias, ya que era
un profesional de las finanzas,
por formación, y un hombre de
campo, por tradición familiar, hoy
lidera la principal administradora de
fondos inmobiliarios del país, con
significativa presencia en Estados
Unidos y Uruguay.
“Cumplimos 25 años, y
agradezco sinceramente la
confianza depositada por nuestros
aportantes y que nos ha permitido
formar un equipo especializado,
que diariamente se ocupa de
hacer rendir los activos que hemos
ido seleccionando en estos años.
No puedo evitar sorprenderme
frente a los altos montos de
activos bajo administración que
hemos alcanzado, especialmente
cuando recuerdo los inicios de
Rentas Inmobiliarias y nuestros
primeros pasos en Estados
Unidos”, destaca.
Y agrega: “Me enorgullece
confirmar que muchos de
los profesionales con los que
comenzamos esta aventura
ya llevan 25 años integrando
el equipo de Independencia, y
comprobar cómo generosamente
transmiten sus experiencias
y estilo de hacer las cosas a
los jóvenes que se han ido
integrando”.
Luego de estudiar ingeniería
comercial en la Universidad
Católica, casi por casualidad
comenzó su acercamiento a este
negocio. Un mes antes de que
partiera el sistema previsional
en 1981, empezó a trabajar
en la División Financiera de la
Superintendencia de AFP, de la
cual llegó a ser su jefe en 1985. Al
cabo de siete años se retiró para
emprender un negocio relacionado
con la informática, sin dejar sus
actividades del campo, pero se
mantuvo vinculado al sistema,
pues las AFP le solicitaron integrar
la Comisión Clasificadora de
Riesgo, como uno de los tres
representantes de los fondos de
pensiones.
Por esa época, cuenta, una
nueva regulación permitió a
las AFP invertir en el negocio
inmobiliario y por eso le solicitaron
organizar una sociedad para
esos efectos. Así, en 1990,
junto a Fernando Barros, su
amigo y asesor legal, formaron
Rentas Inmobiliarias S. A., la que
posteriormente, en el año 1995,
se transformaría en el Fondo de
Inversión Rentas Inmobiliarias,
actualmente el mayor fondo
inmobiliario de Chile.
Primeros hitos
Lo que siempre tuvo claro
Fernando Sánchez fue que su
administración sería independiente
de todo interés distinto al de sus
aportantes, y es por eso que
seleccionó “independencia” para
nominar la nueva administradora.
“Una de las cosas que más
agradezco a Dios es haber tenido
esa inspiración, una visión que se
fue gestando desde los inicios de
mi vida profesional, ya que me
formé la convicción de que una
“SOY UN
HOMBRE
DE CAMPO”
Fernando Sánchez
recalca que si bien le tocó
ser pionero en la renta
inmobiliaria institucional en
Chile, el campo es su hábitat
natural. “Antes de cualquier
cosa, soy un hombre de
campo y, en segundo
término, profesional de las
finanzas, especializado en
fondos inmobiliarios”.
Es productor de nueces
y criador de caballos. Dice
sentirse como “pez en el
agua”, del río Maipo al sur,
y es que a raíz del temprano
fallecimiento de su padre,
desde los 25 años tomó a su
cargo el campo familiar en
Alto Jahuel.
Está casado hace 33
años, padre de siete
hijos, los dos mayores
trabajan en Independencia
(Fernando, abogado,
a cargo de la relación
con los inversionistas, y
Juan Cristóbal, ingeniero
comercial, en la oficina de
Miami).
causa principal de los problemas
en materias financieras son,
precisamente, los conflictos de
interés”.
Destaca que en estos 25 años
la compañía ha sido fiel a su
objetivo inicial, manteniéndose
absolutamente al margen de
toda relación de propiedad con el
sector inmobiliario o del mundo
financiero. “Además de no tener
vínculos con quienes reciben
nuestras inversiones y de la
dedicación exclusiva del grupo
de profesionales que trabaja en
Independencia, los que han sido
fundamentales”.
Pero eso no es todo, señala.
“Hay que ser independiente, pero
además hay que hacerlo bien, con
prolijidad, excelencia, efectividad y
con la gente indicada. En estos 25
años, nunca hemos recibido una
multa”.
A su juicio, el primer gran
hito de la compañía es haber
nacido con el sello de responder
a los objetivos de los fondos de
pensiones, luego que a fines
de los años 80 se introdujo al
DL 3.500 el Título XII que abrió
la incorporación de activos
inmobiliarios a estos fondos.
“El primer extrañado de esta
solicitud fui yo, porque hasta ese
momento mi única experiencia
inmobiliaria fue construir mi casa y
fue un proceso complejo”.
Un hecho significativo que
lo hizo aquilatar la inversión
inmobiliaria fue cuando le tocó
apoyar el traspaso de las cajas
del antiguo sistema de reparto,
que en su gran mayoría estaban
quebradas, al INP, pues se dio
cuenta de que lo único que
mantenía su valor eran los bienes
raíces. “Esta es una clase de
activo distinta, ya que tiene
nobleza, capacidad de resiliencia
y de soportar los embates más
duros. Por ejemplo, un edificio
puede estar abandonado y en
mal estado, pero si se invierte en
él y se gestionan sus arriendos,
recobra su valor; esto es imposible
lograr con un bono fallido”.
Lo cierto es que en Chile en
NUEVaS
generacioneS
FERNANDO SÁNCHEZ
Gerente comercial.
ignacio ossandón,
cristóbal gevert,
Gerente Independencia Gerente finanzas.
Internacional.
NICOLáS SILVA,
Ejecutivo negocios
inmobiliarios.
juan cristóbal
sánchez,
Asset Manager.
francisca lópez,
Fund Manager fondo
educacional.
ExEQUIEL PÉREZ,
Ejecutivo nuevos
negocios.
NICOLáS PAROT,
Analista de negocios
IGNACIO BARRERA,
Ejecutivo finanzas y
estudios.
esa época tampoco se sabía
mucho de inversiones de largo
plazo en bienes raíces para
renta. “Básicamente hasta hoy
se confunde, ya que el tema
inmobiliario es un mundo de cosas
distintas, pero hace unos cinco
años se ha comenzado a entender
que las rentas inmobiliarias son
una clase de activo especial.
Nuestro principal acierto ha sido
especializarnos en fortalecer las
En este momento, Independencia se encuentra explorando ampliar su participación en
planes
futuros
carteras de nuestros inversores,
con sólidos activos de alta
capacidad generadora de rentas.
Probablemente esta estrategia es
la más apropiada para lograr una
adecuada preservación patrimonial
en tiempos de incertidumbre
financiera”.
Asumiendo su absoluto
desconocimiento inicial del tema,
dice que desde los orígenes
de Independencia formó un
concesiones de infraestructura, luego de la compra del Túnel El Melón. “El tema de las concesiones es
variado; en fin, hay que tener presente una serie de consideraciones. El Túnel del Melón fue nuestra
primera experiencia y hemos cumplido cabalmente el plan de inversión”, precisa Fernando Sánchez.
Respecto del futuro, señala que si hay un negocio de largo plazo es el inmobiliario, que pasa por
cambios y etapas. Además, estudia incursionar en otros tipos de inversiones en activos reales, como por
ejemplo en el área agro-inmobiliaria. “En mercados desarrollados, la gente requiere otro tipo de activos,
porque el estilo de vida evoluciona, demanda alimentos más saludables y la forma de trabajar en la
ciudad está cambiando, influenciada por nuevas tecnologías. Hay que saber adaptarse”.
Y agrega: “Para nosotros, los activos son muy importantes, pero nuestra diferenciación pasa por
el aspecto fiduciario y contralor; nuestra mayor fortaleza es ser capaces de transformar recursos de
nuestros inversionistas en sólidos activos de alto retorno. Los tiempos y las nuevas tendencias nos irán
Consejo Inmobiliario, formado por
expertos de distintas disciplinas
relacionadas a las propiedades,
quienes tienen una labor de
asesoría, no resolutiva. “En una
primera etapa, estaba solo con mi
secretaria y un junior —que hasta
hoy continúan—, pero siempre
muy apoyado por Barros &
Errázuriz, ya que la parte legal es
clave en este negocio”.
En 1991, Independencia hizo
la primera operación de “Sale &
Lease Back” con IBM, cliente
que aún ocupa este edificio.
“Hasta ese minuto nadie en
Chile había hecho una transacción
de este tipo; es decir, comprar
un edificio y simultáneamente
arrendarlo a su propietario, y nos
tocó competir mano a mano con
los principales bancos de esa
época. Fue un gran cambio para
nosotros, llamó la atención y abrió
lo que hoy podríamos llamar el
mercado corporativo de la industria
inmobiliaria”.
Como anécdota cuenta que
para el lanzamiento de Rentas
Inmobiliarias S. A. contrató
un aviso en varios diarios,
solicitando ofertas de propiedades.
“Recibimos sacos de cartas de
personas que querían que les
compráramos sus propiedades.
Ahí nos dimos cuenta de que no
sabíamos nada de este negocio”.
Luego de una serie de cambios
regulatorios y tributarios, en
1995 la sociedad anónima fue
transformada en fondo de
inversión, surgiendo Independencia
Administradora General de
Fondos S. A. Se incorporaron al
directorio Cecilia Schultz, Luis
Felipe Eyzaguirre, Juan Ariztía y
Felipe Larraín, quienes han sido
fundamentales para reforzar a
Independencia y posicionarla
como líder en la industria. “Yo
sigo considerándome bastante
ignorante en temas inmobiliarios,
ya que este negocio está lleno
de submercados, de fórmulas
contractuales que surgen de
nuevas disposiciones financieras,
tributarias, etc., cambiando el
modelo de mayor conveniencia
para inversores y clientes. Uno
nunca termina de aprender”.
En el 2000, Independencia
tomó la administración de un
fondo de desarrollo inmobiliario
que había sido organizado por
una administradora de un banco,
iniciando con esto la incursión
en el área de desarrollo y
comercialización de propiedades
residenciales. Lo anterior, ayudó
a la estrategia de desarrollar
propiedades para la renta, lo que
no se había hecho hasta ese
instante.
Salida al exterior
Hasta 1998, Independencia
solo podía invertir en Chile, pero
luego de siete años de análisis,
Fernando Sánchez tomó la
decisión que la única opción que
realmente le aportaba valor al
fondo, en términos de riesgo/
retorno, era Estados Unidos.
En sociedad con Claudio Zichy
formaron Independencia Asset
Management para abordar este
mercado en el 2005.
“El mercado americano es
muy amplio y especializado,
por eso decidimos trabajar con
socios locales, seleccionados
por tipo de activo y por zona.
Actualmente, tenemos 12
socios y 42 propiedades en 15
estados. En Chile solo estamos
acompañados de socios gestores
en Bodenor Flexcenter S.A., que
hoy es la segunda empresa más
grande del país en la industria del
bodegaje”, sostiene.
En esa misma época,
Independencia organiza fondos
en distintos rubros como el
Desarrollo Inmobiliario, Forestal
y Educacional. En abril del 2011
se concreta la apertura del
Fondo Rentas Inmobiliarias a la
bolsa, posibilitando que personas
naturales inviertan para ahorrar
y obtener una renta. “Esto trajo
varios cambios, entre otros, la
política de dividendos a un 100%
de los beneficios netos”.
indicando cuáles serán los mercados y tipos de activos que vamos a seleccionar”.
Independencia apuesta a seguir creciendo en Chile y en Estados Unidos, y para ello ha tenido que
hacer algunos cambios en su estructura para estar a la altura del crecimiento que ha tenido y de los
desafíos que vienen. “En Santiago trabajamos 25 personas; en Estados Unidos, 14 (ocho en ese país y
seis en Santiago), y cuatro en Montevideo, Uruguay”. En cada país tenemos directorios distintos, porque
las realidades y la forma de hacer negocios es diferente”.
Sánchez se declara optimista respecto de la futura evolución de los negocios de Independencia,
incluso cuando ve que “el país se puede estar complicando más de lo necesario. Creo que todas las
reformas en proceso son necesarias, pero están mal hechas. Siempre en los países hay deficiencias y
se deben corregir, pero esas tareas hay que hacerlas bien, simplificando y reforzando la libertad de las
personas y no desmantelando lo que funciona. Confío que entre todos seremos capaces de lograr hacer
lo correcto: la Sabia Naturaleza siempre se impone”.
Visite nuestra nueva página web: www.independencia-sa.cl
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sábado 20 DE JUNIO DE 2015
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Sábado 20 DE JUNIO DE 2015
NICOLÁS COX, DIRECTOR EJECUTIVO DE CBRE:
mercado nacional:
“Es un buen momento para entrar al
mercado chileno de renta inmobiliaria”
La consultora, que tiene presencia en 64 países y en Chile administra del orden de 2.600.000 m²
de oficinas clase A y B, asegura que el aumento de la vacancia es parte del ciclo natural del negocio.
El récord de producción y el
aumento de la vacancia visto
en el último año en el mercado
de oficinas es también una
oportunidad de inversión en
un sector que continúa siendo
atractivo, afirma el director
ejecutivo de CBRE, Nicolás Cox.
“Chile es visto como un lugar
interesante para invertir, donde
hay seguridad jurídica, buenas
rentabilidades y de Latinoamérica
es, sin duda, el mejor sitio para
encontrar financiamiento para
operaciones inmobiliarias”, explica.
El ejecutivo destaca que
“ahora es un buen momento
para entrar al mercado chileno,
ya que estamos en la parte baja
del ciclo de rentas; hemos visto
mucho interés de inversionistas
extranjeros y estamos en proceso
de cerrar algunas operaciones de
tamaño significativo en el corto y
mediano plazo”.
Esto se ve reforzado porque
el mercado local todavía tiene
espacio para crecer. “Chile es un
mercado bastante profundo y esa
profundidad se refleja en el interés
de inversionistas extranjeros por
comprar o invertir en Santiago,
el que ha crecido en el último
tiempo. Pero aún estamos lejos
del nivel presente en mercados
más desarrollados, como
Inglaterra y Estados Unidos, por
lo que vemos una oportunidad de
crecimiento”, señala Cox.
profesionalismo
del mercado
Agrega que el mercado
de oficinas es cíclico y que
actualmente se está viviendo
una etapa de corrección, en que
se está ajustando la oferta y la
demanda, con un incremento
de la vacancia. “Es parte de un
ciclo natural, ya que desde el año
2005 y hasta el 2013 este fue un
mercado desequilibrado a favor
del propietario. Hoy esperamos
que las tasas de vacancia sigan
en un alza moderada por un
período acotado de tiempo, para
llegar a un promedio de equilibrio
que estimamos en torno a un
10%. Esta situación está siendo
aprovechada por los usuarios
puesto que la mayor competencia
en colocar espacios oficinas implica
beneficios como mayores periodos
de gracia o mejores condiciones
de entrega”.
Experiencia a nivel mundial
CBRE es una voz autorizada en
el tema. Es la mayor consultora
inmobiliaria en del mundo, con
una facturación a nivel mundial
de US$ 11.000 millones en 2014.
Esta preponderancia también
está presente en Chile, ya que en
administración de oficinas clase A
y B tienen del orden de 2.600.000
m², considerando que el total de
m² en Santiago está en torno a los
4.000.000 m².
Con sede en Los Angeles,
Estados Unidos, esta multinacional
está presente en 64 países,
con 460 oficinas y 52 mil
empleados, en los que ofrece
todos los servicios que son
complementarios al desarrollo
inmobiliario. “Tenemos una
plataforma a nivel internacional,
conformada por una red
de equipos y de servicios
especializados, que nos permite
nicolás cox, director
ejecutivo de CBRE.
dar asesoría en la estructuración de
los negocios más complicados”.
En América Latina, CBRE tiene
operaciones en México, Panamá,
Colombia, Perú, Brasil, Venezuela,
Argentina y Chile, además a
través de colaboradores presta
servicios en Uruguay, Paraguay y
otros países en Centroamérica.
En nuestro país, la compañía
es especialmente fuerte en los
servicios de Administración de
Infraestructura (oficinas, sitios
industriales y locales comerciales),
Gerenciamiento de Proyectos,
Transacciones (no solo la
intermediación de compra o
arriendo sino que la representación
y la venta de activos que generan
rentas), entre otros.
CBRE ofrece servicios en
el mercado industrial, retail y
oficinas A y B. “En Chile, somos
la consultora número uno en
tamaño, cantidad de profesionales,
operaciones, productos y
servicios que brindamos. A nivel
local, tenemos competencia
parcializada; es decir, no tenemos
un solo competidor que trabaje
en todas las líneas de negocios
en que nosotros lo hacemos,
y hemos hecho transacciones
especialmente importantes”,
especifica Nicolás Cox.
Entre otros negocios en que
ha participado CBRE, destaca
la intermediación del acuerdo
con el fondo Deka para la venta
de más del 50% del Edificio
Titanium La Portada y de la
Torre B del mismo desarrollo
inmobiliario con GLL Real Estate
Partners (GLL). También asesoró
a esta administradora de fondos
inmobiliarios en la adquisición del
inmueble Territoria El Bosque y
orientó la venta del portfolio de
Union Investment por un valor
cercano a los US$ 250 millones
que representa una de las
mayores transacciones de oficinas
realizadas en nuestro país. “Todas
las operaciones importantes de
Capital Markets, es decir, servicios
de asesoría en la compra, venta y
financiamiento de inmuebles para
inversión y renta inmobiliaria, las ha
asesorado CBRE”.
A juicio de Cox, uno de los fondos de inversión que ayudó a la profesionalización del mercado inmobiliario en Chile fue Independencia S.A. “Somos partners
porque entendemos este negocio de la misma manera. La aparición de fondos, como Independencia S.A., ha generado un mercado más profesional en el sentido de
que hay inversionistas dispuestos a invertir en edificios de oficinas y no solo los adquieren los usuarios finales, que era el escenario que existía a principios de los 90”.
La relación entre ambas compañías data de varios años. Así, CBRE le provee servicios como corretaje, valoraciones, administración de edificios, entre otros.
“Independencia S.A. fue uno de los primeros fondos de inversión inmobiliaria de Chile, tiene todas las herramientas para seguir creciendo en los activos
administrados, y debiese irle bien en los ciclos de mercado que vienen”.
clientes de independencia opinan
Víctor Manuel Arias Hammersley
Subgerente de Inmuebles, División
Personas, Organización y Costos
Santander, Chile.
“La experiencia y relación con Independencia S. A. ha sido
desde un principio muy buena para ambas partes, pues hemos
concretado distintos tipos de proyectos. Por ejemplo, nos apoyaron
en la construcción de una sucursal estructurada de acuerdo a
nuestras necesidades y han puesto locales a nuestra disposición
en los momentos en que los hemos requerido. Destacamos la
flexibilidad que han tenido para ajustarse a los tiempos que
demora el banco en concretar algunos proyectos, manteniendo
siempre niveles de precios competitivos en el mercado, lo que
ha permitido a Santander proyectarse para el largo plazo en los
inmuebles que arrienda a Independencia S. A.”
Rolando Javier Rossi
RE/SO Manager IBM, Chile.
“La relación de IBM con Independencia S. A. se remonta
al principio de los 90, cuando comenzamos a conversar la
posibilidad de apalancar nuestro negocio, haciendo “Sale
& Lease Back” de nuestro edificio. Y hasta hoy, tenemos
una excelente relación, que ha manejado con cuidado, pero
con firmeza, el delicado equilibrio entre los intereses de sus
aportantes y de sus arrendatarios. Independencia S. A. nos
ha acompañado a través de los años, buscando invertir con
nosotros y hacer crecer su patrimonio con negocios que nos
beneficien mutuamente. Les deseamos un muy feliz aniversario,
y que sigan creciendo y empujando el desarrollo de Chile”.
Ricardo
Aguirrebengoa
Gerente Finanzas &
Control Nestlé, Chile.
“Independencia S. A. ha sido capaz
de otorgarnos una eficiente solución a
nuestros requerimientos inmobiliarios,
al favorecer el proyectarnos como
empresa en un nuevo polo de oficinas,
permitiendo un fácil y ágil traslado
desde nuestras anteriores oficinas
de Av. El Bosque, que eran de su
propiedad, a este edificio de última
generación”.
Fondo Independencia Rentas
Inmobiliarias destaca como
instrumento de inversión
U
n buen track-record de
rentabilidad que ha sido
estable a lo largo de su
historia, que ya suma más de
20 años; una generosa política
de dividendos, con un dividend
yield alto que ha fluctuado entre
el 5,5% al 6%; una extraordinaria
y muy diversificada base de
clientes y de activos, con
contratos de largo plazo, todos
en UF y con vencimientos bien
distribuidos en el tiempo, son
algunos de los atributos del
Fondo Independencia Rentas
Inmobiliarias, los cuales lo ponen
a cubierto de los distintos ciclos
económicos.
“Otras particularidades son que
tenemos buena presencia bursátil
y liquidez de las cuotas. Por ello,
es líder en la industria de fondos
inmobiliarios y especializados en
la renta comercial, de oficinas,
placas comerciales y bodegas”,
explica Juan Pablo Grez, gerente
general de Independencia
Administradora General de
Fondos (AGF).
Al respecto, sostiene que
los activos inmobiliarios son
en general menos volátiles
durante las crisis que los demás
activos de inversión. “En Chile
estos fondos han tenido un
comportamiento más estable
durante el periodo post crisis del
año 2008, por lo que constituyen
un tipo de activo que debe estar
presente en cualquier cartera de
inversión.”
Los fondos públicos de renta
inmobiliaria poseen una capacidad
de gestión y administración
profesional especializada que
apunta a la rentabilización de
los activos vía una adecuada
estructuración financiera y
acceso a mejores condiciones de
financiamiento. Adicionalmente,
tienen presencia bursátil, ofrecen
buena liquidez para la venta y la
ganancia de capital está exenta
de impuestos.
Capacidad profesional
especializada en la
administración, gestión de las
Mejores niveles de diversificación por tipo de
activos (oficinas, locales comerciales, centros
de distribución), por ubicaciones, por cartera de
arrendatarios y por distribución en el tiempo de
vencimientos de los contratos, son algunas de
las ventajas que posee este tipo de fondos.
carteras inmobiliarias, buenas
redes de acceso a las empresas
y a los potenciales clientes,
y mejor liquidez ya que son
vehículos que están listados en
bolsa y como poseen beneficio
tributario a la venta, son
argumentos que refuerzan que
los fondos de renta inmobiliaria
son buenas oportunidades de
inversión.
Largo plazo
Juan Pablo Grez
Gerente general Independencia AGF
algunas
claves
Dentro de los aspectos más importantes que se deben tener en
cuenta antes de invertir en un fondo de renta inmobiliaria, figuran la
rentabilidad de la cuota, política de dividendos, el dividend yield y precio
de entrada. “Todo lo anterior además de una adecuada diversificación
de inversiones, arrendatarios y tamaño, que refleja el potencial que tiene
el fondo para hacer nuevos negocios”, detalla Juan Pablo Grez.
En relación a lo anterior, resalta que es necesario también chequear
los atributos de las cuotas como instrumentos de inversión, por lo
que la presencia bursátil y liquidez son siempre importantes. “Los
interesados en estos fondos tienen que acercarse a los corredores
de bolsa, que es la forma de adquirir estas cuotas que están todas
emitidas, colocadas y suscritas”.
Las cuotas de los fondos
públicos de rentas inmobiliarias
son instrumentos de inversión
de largo plazo y, en ese sentido,
muchos inversionistas han
entendido que no son para hacer
“pasadas”, sino que son activos
muy estables en el tiempo. “Los
inversionistas en el último tiempo
se han visto influenciados por
distintos anuncios de posibles
burbujas inmobiliarias y han salido
a vender cuando no era buen
momento”, especifica Grez.
Explica que entre los
motivos por lo que los fondos
de rentas inmobiliarias son
menos conocidos que otros
instrumentos de inversión,
es porque se han orientado a
inversionistas institucionales
y aún no existe la convicción
en el mercado de permanecer
en el largo plazo, además
muchas personas no tienen una
capacidad de análisis propia y
se dejan influenciar por señales
alarmantes y no hacen un análisis
independiente, “por lo que salen
a vender antes de tiempo”.
Y agrega: “Lograr estas
diversificaciones mediante
inversión directa es bastante
más difícil cuando el monto de
inversión es acotado. La alta
diversificación permite tener
adecuados resguardos frente a
los ciclos económicos”.
la compañía posee un tamaño
que le permite enfrentar buenas
e importantes oportunidades de
inversión, y cuenta también con
niveles de deuda muy controlada
y, por ende, puede acceder a
condiciones de financiamiento
muy ventajosas.
“Otro aspecto importante
es que Independencia S.A.
está conformada por un
equipo directivo y profesional
de excelencia; independencia
en cuanto a conflictos de
interés, con larga experiencia
en inversiones inmobiliarias;
dedicado full time a gestión de
la cartera y a la búsqueda de
las mejores oportunidades de
inversión”.
Cabe destacar que hay varios
fondos que han ido creciendo
en el tiempo y también existe
competencia en cuanto a los
activos que están disponibles
para que inviertan.
“Hoy, los activos de renta son
muy apetecidos por los distintos
inversionistas institucionales,
family office, etc., ya que
son defensivos para periodos
económicos poco favorables.
Además están anclados en el
valor de la tierra y si se colocan
permiten generar una renta en el
tiempo, cubierta de la inflación”.
Profesionalismo
El gerente general de
Independencia AGF asegura que
consejo
inmobiliario
Víctor solari
Gerente de Administración
Corpbanca.
“Hace más de un año que tenemos a
Independencia S. A. como arrendador,
tiempo suficiente para reconocer
que la experiencia ha sido excelente
demostrando gran compromiso,
preocupación y buena disposición.
Esperamos que la relación comercial
se mantenga en los mismos términos
durante el tiempo que reste del
contrato”.
Pablo Jordán F.
Arquitecto,
Universidad Católica de Chile.
“El mercado inmobiliario se
encuentra agotando sus stocks
en oferta y reorientando a las
nuevas condiciones tributarias.
Esto, por un lado, impacta en
un fuerte dinamismo en la
producción de proyectos para
obtención de permisos, una
acelerada concreción de obras
para entrega y en la apuesta
sobre cómo impactará el nuevo
régimen tributario. En particular,
en el retroceso que pudiere
experimentar el gradual proceso
de mejoramiento de la calidad
de la oferta, que había sido
sostenida por el crecimiento
económico, entre otros factores”.
Luis Ignacio Montalva H.
Dentista, MBA en
Universidad Adolfo Ibáñez.
“En una situación de
incertidumbre por los
nuevos gravámenes de
factores tributarios como
la incorporación del IVA al
mercado habitacional y otras,
que se implementarán en el
mediano plazo y en forma
secuencial entre los años
2016, 17 y 18, se generan
oportunidades temporales,
mientras no entren en rigor
las mencionadas medidas
que, sin duda, afectarán el
precio de muchos productos
inmobiliarios. Con todo, creo
que Independencia S.A. ha sido
una empresa visionaria”.
Andrés Olivos B.
Ingeniero comercial,
Universidad de Chile.
“Desde la perspectiva de
la renta comercial, Chile
ha mostrado un desarrollo
sostenido en los últimos
años y, consecuentemente, la
rentabilidad marginal de los
nuevos proyectos muestran una
tendencia a la baja, como ha
estado ocurriendo en los demás
sectores inmobiliarios. Lo
anterior, constituye un desafío,
que exige cada vez mayores
niveles de especialización para
lograr ventajas competitivas
diferenciadoras. En mi criterio,
veremos cada vez mejores
diseños de los espacios
comerciales”.
José Miguel Saavedra F.
Ingeniero comercial,
Universidad Católica de Chile.
“El mercado inmobiliario
presenta tendencias
contrapuestas. El sector
viviendas se encuentra con muy
baja disponibilidad de productos
para entrega inmediata, que se
produce entre otros factores por
la reforma tributaria. Por otra
parte, el mercado de oficinas
presenta una importante
presión de oferta, lo que
sumado a una baja en la tasa
de inversión y un aumento en
la incertidumbre, hacen que las
expectativas sean de acumular
un stock relevante así como un
aumento de la tasa de vacancia
de oficinas”.
Rodrigo Fuenzalida C.
Ingeniero comercial, Universidad de Chile.
“La situación del mercado inmobiliario hoy hay que mirarla desde varios prismas para dar una opinión, ya
que están ocurriendo diferentes situaciones al mismo tiempo. En general, vemos variados comportamientos,
donde ya hay segmentos muy sensibles a la economía y otros no tanto. Un factor que sí es común para todos
es el problema de la disposición de tierra para desarrollos de cualquier índole. Es evidente que los precios para
realizar cualquier tipo de proyecto subirán ante la escasez de tierra, aunque el ritmo de las construcciones se
vaya atenuando producto de una economía en deterioro. No se ve que la autoridad central, ministerio o las
mismas municipalidades tengan planes de desarrollo; al contrario, vemos a todos con una actitud de defensa
ante el desarrollo inmobiliario: lo visualizan como una amenaza a la calidad de vida de los habitantes y cada
día se ponen más restricciones a los desarrollos, lo que obviamente encarece cualquiera futura iniciativa. El
mercado está más complejo y hay que ser experto en encontrar oportunidades de buenos negocios”.
03-07-2015 12:57:25
Independencia
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Independencia
años
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7
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Santiago de Chile
sábado 20 DE JUNIO DE 2015
Independencia Asset Management:
Inversiones de Independencia en
Estados Unidos registran altas rentabilidades
La compañía cuenta con un portafolio formado por
alrededor de 42 propiedades distribuidas en 15 estados
de esa nación, compuestos por más de 750.000 m²,
mayoritariamente edificios de oficinas para renta.
En los últimos seis años, la
operación de Independencia Asset
Management, subsidiaria de
Independencia en Estados Unidos, ha
ido cobrando cada vez más relevancia.
Actualmente, desde las ciudades de
Miami y Boston, maneja US$ 1.500
millones de activos entre oficinas,
centros industriales y retail, con un
portafolio formado por alrededor de 42
propiedades distribuidas en 15 estados
de esa nación.
“El crecimiento en el monto
de activos bajo administración ha
sido enorme, pero también hemos
dedicado grandes esfuerzos en
buscar la mejor ejecución de los
planes de negocio de nuestros
activos, y esto implica que hemos
realizado varios refinanciamientos
de propiedades y rotado, mediante
ventas sumamente exitosas, parte de
nuestra cartera”, detalla Mónica Braun,
directora ejecutiva de Independencia
Internacional.
A cargo del socio gestor Claudio
Zichy, quien posee la mitad de
Independencia Asset Management,
la operación de Independencia en
Estados Unidos comenzó en el año
2005, y hoy administra un portfolio de
activos inmobiliarios compuestos por
más de 750.000 m², mayoritariamente
edificios de oficinas para renta, en
estados como Massachusetts, Denver,
Colorado, Florida, Chicago, Houston,
entre otros.
Actualmente, los principales
aportantes son el Fondo Rentas
Inmobiliarias y un grupo de
inversionistas calificados tanto chilenos
como extranjeros, mientras que dentro
de los principales clientes figuran
empresas como Bank of America,
Wells Fargo, KL Gates, en oficinas, y
cadenas como Capital Grill, Macy´s, en
retail, entre otras.
“También en ese país hemos crecido
de manera importante en nuestra
organización. Hoy contamos con un
equipo de profesionales que combina
por una parte una vasta experiencia en
el negocio inmobiliario, y por otra es un
equipo joven que proviene de distintas
culturas, lo que le da una flexibilidad
y creatividad para poder adaptarnos a
las oportunidades y circunstancias que
el negocio y nuestros inversionistas
necesitan”.
La compañía tiene además una
nuevas
inversiones
el equipo de profesionales en estados unidos
está integrado por Felipe Figueroa, María Laura Dambolena,
Mónica Weinhold, Juan Cristóbal Sánchez, Claudio Zichy,
Ignacio Murman y María Isabel Calvo.
transparencia y solidez del sistema
legal, lo que finalmente se traduce
en una mejor relación riesgo/retorno”,
explica Mónica Braun.
Y es que teniendo en cuenta que
el negocio inmobiliario requiere de la
experiencia y visión local del mercado,
Independencia Asset Management
tiene implementado un modelo de
negocio basado en relaciones con
socios gestores locales, quienes
participan como administradores e
inversionistas en todos los proyectos
de Independencia en Estados Unidos.
“Esta red de socios son los que
nos proveen del flujo de negocios,
hacen la administración de los
edificios, contratan los arriendos y
nosotros, como socios mayoritarios,
tomamos las principales decisiones
de la gestión del activo y hacemos
un exhaustivo control de la gestión
operacional de las inversiones”.
Hoy, Independencia Asset
Management cuenta con una red
de 12 socios gestores locales, los
cuales son elegidos cuidadosamente,
privilegiando aquellos que tengan
track record en la administración
de fondos institucionales y una
especialización geográfica y por tipo
de activo.
Recuperación
el equipo de
profesionales en
uruguay está integrado
por cuatro profesionales.
claudio zichy
Socio gestor
Mónica braun, directora ejecutiva
de Independencia Internacional.
operación en Uruguay, donde administra
un Fondo Inmobiliario de Renta, de
US$ 60 millones, desarrollado para las
Administradoras de Fondos de Ahorro
Previsional locales (AFAPs), a través de
Independencia Capital Partners.
Modelo de negocio
Como una manera de diversificar
el portfolio del Fondo Rentas
Inmobiliarias, Independencia comenzó
a evaluar mercados inmobiliarios
externos en el año 1998. Luego de
algún tiempo de análisis de países
vecinos, como Argentina y Perú,
decidió que el mercado inmobiliario
americano era el más atractivo.
“Ello por su profundidad, liquidez,
El argentino Claudio Zichy
es socio de Independencia
Internacional. Ingeniero industrial
de la Universidad Católica
Argentina, trabajó y vivió en
Alemania, participando en varios
directorios en Alemania, Austria,
Inglaterra, Australia, Canadá y
Uruguay.
Además, ha sido responsable
de poner en funcionamiento la
operación de Estados Unidos y
Uruguay, adquiriendo propiedades
por más de 800.000 m² y sobre
$1.500 millones en el país del
norte.
Actualmente, Zichy es
responsable de la operación
de Independencia Asset
Management en Estados Unidos e
Independencia Capital Partners en
Uruguay.
La directora ejecutiva de
Independencia Internacional sostiene
que en los últimos años el mercado
inmobiliario norteamericano se ha ido
recuperando de la crisis financiera del
año 2008. “En todos nuestros activos
ha habido una apreciación del valor
bastante relevante, adicional al flujo
de rentas que entregan los edificios”.
Y agrega: “Hacia adelante creemos
que la rentabilidad va a venir más
por el lado de las rentas, debido a
que en la mayoría de los mercados
vemos disminuciones de los niveles
de vacancia y prácticamente nada
de nueva construcción, ya que aún
el costo de reposición es mayor al
precio en que se transan los activos”.
Esto, a su juicio, necesariamente va
a presionar al alza las rentas para que
se empiece a justificar la reactivación
de la construcción de edificios de
oficinas. “Estados Unidos es un
mundo, cada ciudad secundaria o
terciaria tiene un tamaño de mercado
de oficinas enorme; creemos que las
oportunidades van a ser más de nicho
y, para esto, nuestra red de socios
locales es clave para detectarlas a
tiempo”.
Cabe destacar que en esta área
en Estados Unidos trabajan ocho
profesionales, mientras que en Chile,
seis.
Mónica Braun señala: “Hemos evaluado países como Colombia, España, Brasil y entraremos en la medida en que nos sintamos tranquilos
en que los riesgos que se están asumiendo, ya sean políticos, cambiarios, institucionales, entre otros, justifiquen los niveles de rentabilidad
esperada”.
Por el momento, asegura, siguen encontrando muy buenas oportunidades de inversión en Estados Unidos. “Creemos que el crecimiento
puede ir de la mano de abrirnos hacia otros negocios dentro del mercado inmobiliario, como puede ser incursionar en temas más
específicos como las rentas de edificios médicos o evaluar entrar en el desarrollo para la renta tipo built to suit”.
25
EDITOR: Pedro álvarez SUBEDITOR: Arturo Catalán Redactora: Angélica Bañados DIRECTOR DE ARTE: Rodrigo Salinas FOTÓGRAFO: Patricio Baeza
COORDINADOR COMERCIAL: Mauricio Araya PUBLICIDAD: Rubén Codoceo TELÉFONO: (2) 2330 1221 REPRESENTANTE LEGAL: Alejandro Arancibia DIRECCIÓN: Santa María 5542 - Santiago de Chile
años
de trabajo y desafíos
Hemos tenido la suerte como estudio de apoyar a Independencia
desde sus inicios. Han sido 25 años muy intensos en trabajos y
desafíos, pero también altamente gratificantes en cuanto a los logros
obtenidos. Ver hoy lo que es Independencia es un gran orgullo para
nosotros. Ello no solo por su enorme éxito, sino que por el relevante
rol que han tenido los fondos de inversión, y entre ellos de manera
destacada Independencia Rentas Inmobiliarias, en el desarrollo del
mercado de valores de nuestro país, pieza clave en el crecimiento de
nuestra economía y la consiguiente mejoría en la calidad de vida de
los chilenos en las últimas cuatro décadas.
Partimos asesorando a una sociedad inmobiliaria de giro exclusivo
1
2
que obtuvo la confianza de las Administradoras de Fondos de
Pensiones para invertir en el negocio inmobiliario, situación que era
toda una novedad como objeto de inversión en esa época. Luego,
esta sociedad pasó a ser uno de los primeros fondos de inversión
inmobiliarios constituidos en Chile, donde Independencia ha cumplido
1.
exitosamente el rol de administrador con los más altos estándares de
Fernando Barros Tocornal,
independencia, profesionalismo y gobierno corporativo.
asesor legal de Independencia
Con esos antecedentes, Independencia siguió creciendo con
y socio de Barros & Errázuriz.
nuevos fondos y logró además dar un importante paso al abrir
Independencia Rentas Inmobiliarias a nuevos y más inversionistas
2.
privados, dando el primer paso para la consolidación de los
luis alberto letelier Herrera, fondos inmobiliarios como alternativa accesible de inversión para
socio de Barros & Errázuriz.
inversionistas privados. Junto con expresar nuestra alegría por el
éxito de un visionario emprendimiento que tuvo fe en el valor del
trabajo esforzado y honesto, en un entorno de respeto y estímulo a
la iniciativa privada, nos sentimos muy agradecidos de Independencia,
de su socio fundador, Fernando Sánchez Chaigneau, y de todo el gran
equipo humano al habernos hecho partícipes de todos estos desafíos
y logros, como abogados, consejeros y amigos.
[email protected]
Santiago de Chile
JUNIO DE 2015
Centro de oficinas en Las Condes:
Tercera torre de
Plaza San Damián
iniciará operación
comercial
Con una arquitectura vanguardista y ecológica, además de
un equipamiento con tecnología de punta, se suma un tercer
edificio a la oferta de oficinas y servicios que Independencia
posee en este emergente centro de negocios.
U
bicado en un punto
estratégico de la comuna de
Las Condes, en el sector de
San Damián, considerado un nuevo
polo de oficinas del sector oriente
de la capital, se alza el conjunto
de edificios Plaza San Damián, un
proyecto de Independencia, cuya
tercera torre está en pleno proceso
de recepción municipal para
comenzar su operación comercial
dentro del año.
La tercera torre de Plaza San
Damián, emplazada en Av. Las
Condes 11.285, es un edificio de
10 pisos que contempla nueve
niveles de oficinas en planta libre
desde 200 m² hasta 700 m² y
locales comerciales en primer piso
y zócalo.
“Es una construcción
sustentable de alta eficiencia
energética y excelente
emplazamiento y conectividad”,
destaca Víctor Guevara,
gerente general de Inmobiliaria
Descubrimiento S.A., sociedad
mediante la cual el Fondo
Independencia invierte en este tipo
de proyectos.
José Miguel Echenique, gerente
general de Rentas Inmobiliarias
S.A., sociedad mediante la cual el
Fondo Independencia invierte en
negocios de retail, resalta que esta
torre tiene conexión con las más
rápidas y modernas autopistas,
como Costanera Norte, Costanera
Sur y Av. Kennedy, lo que permite
Hace 18 años, Independencia
S.A. ingresó al rubro del bodegaje
y centros de distribución, cuando
se asoció con las familias
Briceño, Fantoni y Picó. Hoy, a
través de Bodenor Flexcenter
S.A., está desarrollando la
segunda etapa del Parque
Logístico de ENEA, ubicado
en el loteo industrial ENEA,
considerado como el proyecto
más relevante en m² construidos.
Esta sociedad, en la que
Independencia S.A. posee el
40% de la propiedad, es la
segunda empresa más grande
de Chile en la industria de
centros de distribución, teniendo
actualmente centros logísticos
arrendados a grandes empresas
como Unilever, Kimberly Clarke,
Sal Punta Lobos, DHL, en las
comunas de Colina, Lampa y
Pudahuel, además de Concepción
y Puerto Montt.
Enrique Ovalle, director de
Independencia S.A., explica que
estos desarrollos contemplan
bodegas de clase mundial,
emplazadas en un lugar que
cuenta con todas las ventajas
de una buena conectividad,
ya sea con puertos, carreteras
y aeropuertos, además de
seguridad y servicios anexos.
Otras características son la altura
y calidad de los espacios que
permiten un desplazamiento
interior sin problemas.
“Bodenor Flexcenter S.A.
está en todas las etapas del
desarrollo de estos proyectos,
desde la búsqueda del terreno,
el desarrollo, la construcción y el
arriendo a los clientes. Tenemos
además centros de bodegaje para
grandes empresas y también
para medianas y pequeñas, con
un formato de oficina/bodega”.
En la actualidad, posee una
serie de proyectos tanto en
Santiago como regiones. En la
capital, destacan BFC Lo Boza
107, BFC Lo Boza 120 y BFC
Lo Boza 441, en Pudahuel;
PL y Built to Suit o proyectos
a la medida (DITEC, Finning,
SPL, KCC, Unilever y DHL,
entre otros). Mientras que en
un desplazamiento rápido y seguro
desde y hacia cualquier punto de
Santiago. “Independencia fue uno
de los primeros en invertir en este
tipo de desarrollos en la zona”.
El conjunto de edificios, que
posee además dos torres ya
construidas y entregadas, se
comenzó a gestar hace ocho
años cuando un cliente de
Independencia, la multinacional
Nestlé, requirió nuevas
instalaciones. “Plaza San Damián
fue una muy buena solución,
ya que contaba con excelente
ubicación, precios competitivos
y tecnología de punta”, precisa
Guevara.
En esta torre, las oficinas
se habilitarán de acuerdo a
los requerimientos de cada
arrendatario, además del zócalo
comercial que posee 2.000 m².
“Se ha generado bastante interés,
y ya tenemos negociaciones
avanzadas con un arrendatario”,
señalan los ejecutivos.
Plaza San Damián pertenece
a la nueva categoría de edificios
sustentables, ya que tiene
entre otras características
tecnología de punta con el fin
de maximizar la eficiencia en el
uso de la energía y disminuir
la contaminación del medio
ambiente. Además, la Torre Sur
posee Certificación LEED Gold
ya entregada y cuenta con varios
pisos que poseen una terraza.
“Esta certificación representa
que cumple estándares
internacionales en cuanto a que
posee alta eficiencia energética,
menores costos operacionales,
materiales no reciclados, entre
otros, requisitos altamente
demandados especialmente
por las transnacionales, aunque
las compañías chilenas están
comenzando a dar importancia
a estas características”, explica
alguna decisión.
Área comercial
Víctor Guevara, gerente general
de Inmobiliaria Descubrimiento S.A.
Guevara.
A su juicio, el balance que hace
la compañía es bastante positivo.
Sin embargo, reconoce que el
mercado de oficinas enfrenta
una baja demanda, gatillada
”Este polo de oficinas mejorará
los niveles de servicios que hay en
el sector”, explica Echenique, quien
indica que en el zócalo comercial
de 2.000 m² de la tercera torre, se
podrán instalar gimnasios, casinos,
restaurantes, isapres, compañías
de seguros, entre otros.
Esta estrategia obedece a que
el Fondo Independencia Rentas
Inmobiliarias está impulsando
los desarrollos comerciales. Un
José Miguel Echenique, gerente ejemplo de ello es que está en
general de Rentas Inmobiliarias S.A.
proceso de adquisición de un
strip center en Concepción, una
por el aumento de la oferta y la
placa comercial en Valdivia y otra
desaceleración de la economía,
placa en Santiago. Además, hace
lo que ha provocado que muchas
poco más de un año se adjudicó
empresas reduzcan sus gastos
una licitación de 31 sucursales de
e inversiones, o simplemente se
CorpBanca a lo largo de Chile.
tomen más tiempo para tomar
Uno de los objetivos de
Bodenor Flexcenter S.A.:
Independencia se
consolida en rubro del
bodegaje industrial
Condominios, proyectos a la medida y parques
logísticos son las principales categorías de los proyectos
que mantiene la compañía en sociedad con otros
inversionistas. Hoy, su principal desarrollo es el Parque
Logístico de ENEA.
base a contratos de largo plazo.
Actualmente, estos proyectos
se concentran en el sector de
Panamericana Norte (Loteos Valle
Grande, Libertadores y frente a
Panamericana Norte). Algunos
de los clientes que han preferido
esta modalidad son DHL, KCC,
Unilever, Cerámicas Cordillera, US
Cotton, Ditec, SPL y Finning.
Por otro lado, están los
Condominios Flex, una modalidad
bajo el alero de condominios de
superficies menores, bodegas y
centros de distribución orientados
a satisfacer las necesidades de
pequeñas y medianas empresas
que van desde los 500 m² hasta
los 2.000 m² en condominios
centralizados (Av. Lo Boza 107,
comuna de Pudahuel).
La tercera y última categoría es
la de Parques Logísticos que se
concentra en distintas locaciones,
con condominios de superficies
mayores (desde 2.500 m² a
40.000 m²) orientadas a medianas
y grandes empresas. Las
locaciones de este formato son
tres: Lo Boza 120, Lo Boza 441 y
Avenida El Parque (ENEA,) todos
en la comuna de Pudahuel.
Mercado
regiones resaltan los proyectos
BFC Biobío, en Concepción, y
BFC Puerto Montt, ubicado en
la misma ciudad que lleva su
nombre.
Modelo de negocio
Bodenor Flexcenter S.A.
trabaja con distintos modelos de
negocio que se adecuan a lo que
requiere el cliente en cuanto a
capacidad, ubicación, conectividad
y otras características, y también
servicios. “Al igual como sucedió
con el mercado de oficinas,
el outsourcing inmobiliario en
bodegaje es altamente requerido
por las empresas, en especial las
multinacionales”, detalla Ovalle.
Uno de los modelos son
los Built To Suit (BTS) que
corresponden a centros de
distribución del tipo llave en mano
o proyectos a la medida, que
normalmente grandes clientes
encargan a la compañía en
El potencial de crecimiento
del mercado de bodegaje en
nuestro país fue la principal razón
que motivó a Independencia a
incursionar en este negocio y a
aliarse con socios especializados.
“Se ha dado una evolución
interesante, ya que antes las
empresas tenían sus propias
bodegas, pero sin ningún
estándar, considerando además
que cuentan con distintos
requerimientos de bodegajes
durante el año”, sostiene el
director.
Aunque reconoce que la
desaceleración de la economía
ha complicado al mercado
inmobiliario, disminuyendo la
demanda, en el caso específico
de la compañía no ha sido así.
“La economía es fundamental
en el negocio inmobiliario, pero
en el área de bodegaje hay
parque
san damián
Características similares a
Plaza San Damián tendrá el
nuevo conjunto de edificios de
oficinas que Independencia está
desarrollando también en la
comuna de Las Condes. Se trata
de Parque San Damián, ubicado
a la altura de Av. Las Condes
11.750, frente al Estadio de la
Corfo, que en estos momentos
está en plena construcción de
dos torres, estimándose que
dentro de un año y medio
culminarán sus obras.
Independencia es seguir creciendo
en el área comercial o retail, pero
sin descuidar el área de oficinas,
manteniendo una diversificación
óptima entre los tipos de activos.
Enrique Ovalle, director
de Independencia S.A.
parque
logístico de ENEA
Hace tres años, Bodenor
Flexcenter S.A. adquirió 64
hectáreas en el loteo industrial
ENEA para desarrollar un parque
logístico. Hoy, la primera etapa
de 32 hectáreas está concluida
y de la segunda, ya tiene en
construcción cerca de 60 mil m².
“Estamos ofreciendo desarrollos
de Build to Suit o centros de
bodegaje multiusuarios para
varias empresas que son clientes
nuestros que requieren crecer
y nos están solicitando más
metros”, detalla Enrique Ovalle.
diferencias, ya que si bien se han
desarrollado y construido muchas
bodegas en el último tiempo,
son pocas las que cuentan con
las características de la oferta de
Bodenor Flexcenter”.
Cuenta, además, que se ha
producido una situación singular,
ya que muchos clientes están
dejando bodegas de mala calidad
y solicitando los servicios de
la compañía. “El gran efecto
que tiene la desaceleración
de la economía es que no hay
crecimiento, pero en la medida
que exista un proyecto de
calidad, las compañías no dudan
en elegir el mejor”.
03-07-2015 12:57:33
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25 años
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[email protected]
Santiago de Chile
JUNIO DE 2015
Directorio
Independencia Administradora
General de Fondos S.A.
Fernando Sánchez C.
Presidente
Enrique Ovalle P.
Director
Cecilia Shultz A.
Directora
Juan Ariztía M.
Director
Mónica Salinas Z.
Directora
Pablo Undurraga Y.
Director
Fernando Barros T.
Asesor Legal
Felipe Larraín B.
Asesor Económico
Internacional
Claudio Zichy
Director
Fernando Sánchez C.
Presidente
Fernando Barros T.
Director
Directorio
Independencia
Internacional S.A.
equipo
Independencia
chile
La compañía posee un equipo experimentado de profesionales con dedicación
exclusiva que administran con independencia, transparencia y excelencia los
activos por cuenta de los inversionistas que le confían esta gestión.
equipo independencia chilE, en sus oficinas ubicadas en Rosario Norte, comuna de Las Condes.
01a 08 Independencia Area verde.10 10
03-07-2015 12:57:41

“rentabIlIdad InmobIlIarIa al alcance de todos”

Transcripción

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