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El Contexto demográfico, económico y de la demanda en la Ciudad
Los Desafíos para una ciudad sostenible
Los Desafíos para la Industria de la construcción
Los Desafíos para el empresario de la construcción
Un nuevo enfoque
La Plusvalía
Referencias: Capeco, INEI,Habitat ONU,Arellano IM, Lincoln
Insitute,KPMG,Foster&Partners
Ética y Responsabilidad
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
La Oportunidad del Bono Demográfico
 Horizonte al 2050 ( 40.1 millones de población proyectada)
 Hoy, 64,2% (20 millones) de la población está en edad productiva o de consumo
(entre los 15 y 65 años)
 El 27.3% ( 8.2 millones) de la población está entre los 15 y 29 años
 En el 2020, 21.8 millones de peruanos estarán en edad de producir
 LIMA, a Junio 2014, sigue siendo la ciudad mas poblada del país con el 31.4 % de
los 30.5 millones de población del país

La Oportunidad del Crecimiento y la Demanda Insatisfecha
 Los números del crecimiento y la demanda insatisfecha
 Los estilos de vida
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Los Numeros del Crecimiento
 El crecimiento poblacional entre el 2000 y el 2013 a nivel nacional ha sido de más de 4.5 millones

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de habitantes y sólo en Lima cerca de 2 millones.
Hace 14 años se hablaba de una demanda insatisfecha cualitativa de a nivel nacional de 2 millones
de hogares y en Lima de 400 mil hogares
Según datos de CAPECO, entre el 2002 y el 2013 se han vendido 196 mil viviendas, pero el Parque
habitacional creció en aprox. 590 mil viviendas. La diferencia la explica la Autoconstrucción, formal
e informal.
Al 2014 sin embargo,a nivel nacional la demanda cualitativa es de 1.8 millones de hogares y en
Lima la demanda insatisfecha cualitativa es de 412 mil hogares.
Este año 2014 se prevee construir 84 mil viviendas a nivel nacional de las cuales 27 mil son
formales y 57 mil de autoconstrucción
Si el crecimiento anual de hogares es de 140 mil, el esfuerzo para calzar la demanda insatisfecha
acumulada y la nueva, deberá ser enorme, especialmente en la Vivienda Social, programas que en
los últimos años ha disminuido el suministro de subsidios a la demanda, por ejemplo Techo Propio
de Vivienda Nueva.
Para ello es imprescindible la generación de suelo urbano con infraestructura y espacios públicos
sostenibles, y la seguridad juridica en las concesiones de inmuebles del Estado(FF.AA) ya otorgadas
y por otorgar .
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
Los cambios en los estilos de vida
 Arellano IM ha investigado muy bien sobre el comportamiento de las “Limas” y
de la descendencia de los Migrantes.
 Ha medido la existencia de 9 estilos de vida, e identifica las cualidades de cada
uno y de su potencial como consumidores.
 De ellos, en Lima Los Afortunados(6%) Las Modernas(23%) y los
Progresistas(3%)
 En las principales ciudades del país, sucede algo parecido, Los
Afortunados(entre 6 y 8%) Las Modernas(entre 27 y 31%) y Los Progresistas(
entre 17 y 25%)
 Esta mirada permite a nuestro sector, ver la sostenibilidad de la demanda de
vivienda, asi como de la necesidad de generar nueva infraestructura social y de
saneamiento, con espacios y servicios públicos que mejoren la calidad de vida
de la población; y nuestra obligación como empresarios es el proponer
soluciones constructivas sostenibles y participación con equidad social.
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
Una nueva Visión de Desarrollo Urbano

El Planeamiento Urbano
 La Planificación urbana es la garantía del primer paso hacia la sostenibilidad de las ciudades.
 En Lima a fines del 2010 venció el Plan de Desarrollo Urbano, la Zonificación de la ciudad, se
ha hecho esfuerzos en el diseño de un Plan de Desarrollo Concertado al 2035 pero no deja de
ser una relación de reglas y tareas sin aterrizar en un plan de desarrollo concreto, por lo que
hasta la fecha Lima Metropolitana no cuenta con una Zonificación que brinde garantía jurídica a
los desarrolladores inmobiliarios ni a acompañar la infraestructura que lo requiera
 Es indispensable que la Municipalidad Provincial de Lima recupere su facultad orgánica y
exclusiva de normar la zonificación de la ciudad, que desde el 2003 fue delegada a los
Municipios Distritales vía la regulación de alturas y parámetros urbanísticos y edificatorios,
situación que ha devenido en una excesiva e incoherente discresionalidad de los gobiernos
locales, desconociendo en la mayoría de los casos normas expresas de la Ley 29090.
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
…… Una nueva Visión de Desarrollo Urbano

……el
Planeamiento urbano
 Lima debe tener una sola visión de su desarrollo urbano desde el punto de vista técnico y social,
desde la que los gobiernos locales ejecutarán sus planes distritales.
 La expansión urbana de la ciudad ha sido superior al ritmo del crecimiento demográfico, lo que
ha significado un registro de un crecimiento de baja densidad, situación que ha comprometido
significativamente la sostenibilidad del desarrollo urbano con la demanda de transporte,
espacios, servicios públicos y seguridad .
 Esa nueva visión, por tanto, debe comprender una densificación adecuada, moderna, racional
y equitativa con regulación de espacios y servicios públicos que redunden en la mejora de la
calidad de vida de sus ciudadanos, respetando su tradición e historia
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
Visión de la Prosperidad
 La prosperidad de las ciudades ya no se basa sólo en el crecimiento económico, sino de su
arquitectura y construcción sostenible, mediante parámetros de infraestructura, equidad o
de sostenibilidad, con la mejora de los espacios y servicios públicos que apuntan a maximizar
la calidad de vida de los ciudadanos.
 El último Informe de Habitat-ONU sobre el Estado de las Ciudades en América Latina y el
Caribe, propone entre otras una herramienta de medición el Índice de Prosperidad de la
Ciudad (IPC) que incluye 5 dimensiones: La productividad, la infraestructura,, la calidad de
vida, la equidad y la sostenibilidad ambiental.
 Se aleja pues de la hasta ahora vinculación de la calidad de vida a la ganancia y el crecimiento
económico, que motivó el crecimiento de las ciudades mas allá de lo necesario en
comparación con el aumento de su población.
 La Planificación Urbana es la garantía del primer paso hacia la sostenibilidad de las ciudades
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
La Infraestructura Urbana

James Stewart de la consultora KPMG en su informe sobre 100 proyectos innovadores de
infraestructura, enfocados en construir ciudades habitables y sostenible, señala que, se requiere
identificar soluciones innovadoras de inversión para complementar infraestructura sostenible a
nivel global, que los proyectos estratégicos de infraestructura urbana es el motor de una renovación
económica al conectar comunidades y aumentar el empleo, generando cfrecimiento sostenible en
el largo plazo, por ello la importancia de invertir en una infraestructura sólida e inteligente.

Entonces para alcanzar la sostenibilidad de la ciudad es imprescindible la innovación en la inversión
metropolitana de infraestructura de transporte masivo, los servicios de agua y saneamiento, como
en la construcción de espacios y servicios públicos que impulse la mejora de la productividad, la
equidad y de la calidad de vida del ciudadano .
 Hay en Lima, avances en la reformulación del transporte masivo y en el tema vial en el aspecto de
circunvalación de la ciudad, pero no existe un compromiso de las autoridades municipales en la
inversión de la mejora de calles, veredas y plazas, las que en la gran mayoría de los distritos se
encuentran en estado desastroso, que atenta contra el ornato y la calidad de vida de sus
ciudadanos.
9

.…La Infraestructura Urbana
 Es necesario también una inversión importante en infraestructura de agua y saneamiento que
requiere una ciudad sostenible, y que esté enfocada en un Plan de Inversiones concertado y
articulado con el Plan de Desarrollo Urbano y de Zonificación de la ciudad, a fin de evitar el colapso
de sus redes de las zonas consolidadas y para atender el déficit de suelo urbano.

Para ello se requiere el fortalecimiento de SEDAPAL y de las EPS, con independencia y
profesionalización de su gestión, con aporte privado, en SEDAPAL sería importante la participación
de un 20% de sus acciones p. ej. del IFC del Banco Mundial, la intervención del MVCS debería
limitarse a su rol normativo y de la transferencia de recursos para programas especiales diseñados
por el Gobierno de turno. Su Directorio debería ser mas representativo de su quehacer , con la
participación del MVCS, Banco Mundial, la Municipalidad Metropolitana de Lima, de la
Mancomunidad de Municipios distritales y del Colegio de Ingenieros del Perú.
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
La Informalidad y la Seguridad
 Con el tema de la informalidad en la construcción de viviendas se encuentra el serio problema de
Lima de la inseguridad ciudadana, Lima está considerada despuès de Ciudad de Méjico como las
ciudades más inseguras y de victimización de sus ciudadanos de toda latinoamérica. Situación
lamentable que muy poco se hace por cambiar tanto de parte de las Muncipalidades como del
Ejecutivo, con diagnósticos y planes aislados y de alcances limitados.
 Aparejado con la inseguridad ciudadana se encuentra el grave problema del sector construcción,
la delincuencia y violencia en las obras que linda con una inseguridad industrial porque afecta
no sólo a los constructores y trabajadores sino a los proveedores y contratistas, a pesar de los
esfuerzos de CAPECO y de la PNP, este grave problema sigue sin tener un horizonte de solución
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
…..La Informalidad y la Seguridad
 De la informalidad en la construcción de viviendas
Como lo señala CAPECO, el Parque Habitacional entre el 2002 y el 2013 creció en aprox. 590 mil
viviendas y sólo se vendieron 196 mil, ello es una clara evidencia de la Autoconstrucción formal e informal.
 El 67% de la producción de viviendas se construye informal o ilegalmente.
 Es lamentable la poca capacidad real institucional de las municipalidades para el control de la
construcción informal e ilegal, a pesar que la Ley 29090 financia expresamente el Control
Urbano
 La informalidad en la generación de vivienda revela un alto costo social para la ciudad y sus
ciudadanos
 La inseguridad personal y material de las construcciones informales o ilegales es alarmante ante
eventuales desastres naturales.
 Pero indudablemente se requiere desarrollar proyectos integrados y multipropósito para
atender los asentamientos precarios y áreas deterioradas de la ciudad.
 Una importante y agresiva generación de Vivienda Social es la respuesta para la desaceleración
de la informalidad
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
El déficit de suelo urbano
 Según CAPECO, a Julio 2014 la demanda insatisfecha cualitativa a nivel nacional es de 1.8 millones
de hogares y en Lima sigue siendo como hace mas de 10 años, del orden de 412 mil hogares.
 En Lima, la demanda de Viviendas entre US$ 15 y 40 mil es de 176 mil (43 % del total) y para
Viviendas entre US$ 40 y 80 mil es de 86 mil hogares (21 %).
 A nivel nacional el 65 % del déficit es Urbano.
 Con un crecimiento anual de 140 mil hogares más el déficit acumulado existente, se requiere
construir no menos de 200 mil viviendas al año( Chile y Colombia, mas de 300 mil) para calzar la
demanda en un horizonte de 5 años……..Este 2014 sólo alcanzaremos construir 27 mil viviendas
formales y unas 57 mil en Autoconstrucción.
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
……El déficit de suelo urbano

Para atender este enorme déficit, se requiere generar 6,500 Ha. de nuevo suelo urbano sostenible,
con infraestructura, espacios y servicios públicos que otorguen desarrollo con equidad y
productividad principalmente calidad de vida para sus ciudadanos
 Es importante y necesario pasar del diagnóstico a la acción, con inversión pública y privada para
generar nuevo suelo urbano sostenible, para lo cual es urgente derribar las enormes trabas
burocráticas que afectan el desarrollo de los proyectos.
 Dada la magnitud de la demanda de suelo urbano es imperativo una nueva visión de las
autoridades del Estado, para comprender que la atención y solución a la demanda pasa por lograr
alianzas estratégicas con el sector privado para diseñar, implementar y gestionar Conurbaciones
eficientes y sostenibles, que conlleva retos enormes desde el punto de vista social, medio ambiental
y de liderazgo para la gestión pública e institucional.
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
El Financiamiento
 Para llevar a cabo los esfuerzos de los gobiernos tanto nacionales como sub nacionales, para crear
una ciudad sostenible, el financiamiento por su magnitud, es un importante reto.
 Pero para dicho reto, su solución tiene una cara conocida, pero no lo suficientemente
implementada, y no es otra que la participación privada con agresivas políticas de actuación del
sector mediante las APPs u obras por impuestos.
 En saneamiento, SEDAPAL, así como APPs para implementar infraestructura sanitaria en nuevo
suelo urbano, podría impulsar convenios estratégicos con las municipalidades para el mejoramiento
de redes en las zonas consolidadas, mediante figuras como ACADESI de San Isidro, y en La Molina
donde los propietarios de terrenos aportaron US$ 1/ m2., para evitar de esa manera el colapso de
sus redes y la consecuente paralización del desarrollo inmobiliario, afectando el empleo y el
crecimiento del país.
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
………El Financiamiento
 Es necesario también concertar un equitativo balance de plusvalías, que aporten espacios y
servicios eficientes para la ciudad.
 Es la hora de los Megaproyectos de vivienda, la demanda potencial, y la falta de suelo urbano,
especialmente en Vivienda Social, nos lleva a tener que desarrollar proyectos de más de 500
viviendas, y ello significa impacto en la calidad del contexto urbano, por lo que es indispensable
incluir en ellos áreas verdes con espacios y servicios comunales importantes que redunden en un
quehacer de vida satisfactoria de la nueva comunidad.
 Una vía alternativa de financiamiento de espacios, infraestructura y equipamiento urbano de la
ciudad, es el incremento de la fiscalidad con el impuesto Predial, que en el Perú se afecta con un
0.92%, siendo la segunda mas baja de Latinoamérica después de Honduras, mientras que en Chile
es de 3.33%, Panamá 2.21%, Paraguay 1.97%, Brasil 1.72% y Argentina 1.61%
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
La Innovación y la Competitividad
 En la última década en el sector inmobiliario ha habido una real preocupación en el
proceso de innovación tecnológica, lo que ha permitido mejorar procesos de
técnicas de diseño, de construcción, y del Managment.
 Con ello se ha logrado mejorar la calidad de la construcción y menores plazos, en
beneficio del mercado y la empresa.
 Por ello es indispensable incentivar una cultura inequívoca de innovación como
elemento clave de la competitividad.
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
Construcción Moderna y sostenible
 El Arqto. Brando Haw de Foster & Partners, señala que es imprescindible criterios de
arquitectura y construcción sostenible, el ahorro de agua, uso de energías renovables y
materiales naturales como reciclar, para minimizar el impacto que tiene el crecimiento
urbano en el medio ambiente.
 También señala que aprender y asimilar los aspectos positivos de la cultura de la
ciudad, el principio es Respetar, es decir no traicionar su idea original de crecimiento.
 En Lima estamos avanzando en el “green Building” en algunos casos de manera
importante.
 El reto es pensar siempre tanto diseñadores como constructores,, en construir ciudades
sostenibles para los conceptos básicos como el clima, y el aprovechamiento de las
tradiciones y conocimiento de los locales.
.
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
Un nuevo enfoque
 Los empresarios de la construcción y del desarrollo inmobiliario, tenemos que cambiar…… o el
mercado nos cambia, requerimos afinar nuestros objetivos empresariales a la sostenibilidad de las
ciudades donde actuemos, que será la sustentabilidad de nuestros negocios, pensar y actuar por el
bien común, que no quiere significar ni menos ganancias ni mas riesgo, sólo mejor reputación.
 Para ello nos enfocaremos en el respeto a la comunidad, a sus costumbres y tradiciones,
generando proyectos inteligentes e innovadores que aporten un mejor balance a la plusvalía a
favor de los espacios y servicios ciudadanos.
 La competitividad se gana con la innovación y con la equidad, formulemos y propongamos a las
entidades del Estado, la normativa adecuada y una asociación estratégica que impulse la
generación de nuevo suelo urbano sostenible
 Arquitectura y construcción sostenible, mediante recursos que manejen adecuadamente el medio
ambiente.
.
19

……..Un nuevo enfoque
 Para la solución del déficit del suelo urbano, integremos soluciones para la ciudad que brinde
productividad y equidad con mejora de la calidad de vida de los ciudadanos.
 Mejores proyectos, mejor ciudad y el resultado, mayor rentabilidad
 Comprender que el Estado y sus entidades tienen su tarea y obligación constitucional de producir
bienestar a los ciudadanos, pero ellos en la sociedad no actúan solos, los empresarios hacemos la
tarea de lo que sabemos y hacerlo bien, exijamos al Estado tomar acción en lo que le corresponda
hacer.
20

El Balance de la Plusvalía
 Es importante revisar y proponer a las entidades del Estado, los cambios normativos necesarios
para mejorar el balance de beneficios y cargas en el proceso del desarrollo urbano y de producción
de viviendas, que aporte a las ciudades y ciudadanos espacios y servicios públicos sostenibles que
apunten al bienestar y mejora de la calidad de vida, con equidad urbana.
 Para ello será nuestra obligación diseñar y ejecutar proyectos con la mejor habitabilidad, a favor
de la productividad de la ciudad con equidad y mejora de la calidad de vida de los ciudadanos,
nuestros clientes.
 Impulsemos las APPs en la ampliación y mejoramiento de las infraestructuras de la ciudad, con
proyectos de mediano y largo plazo
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
Etica y Responsabilidad
 Según la última Encuesta sobre Índice de Corrupción, al 78 % de la gran empresa se le percibe
corrupta, del cual el 10% menciona la corrupción en la Construcción.
 En dicha encuesta, de cada 100 empresas a 65 la perciben corruptas, un tercio de los empresarios
no rechaza las coimas.
 La percepción de la ciudadanía sobre los desarrolladores inmobiliarios es que somos abusivos y
deshonestos, que sólo pensamos en nuestros propios intereses Estas percepciones tienen que cambiar, y sólo a nosotros nos corresponde hacerlo, los promotores
y stakeholders involucrados en el sector inmobiliario debemos impulsar una cultura de ética en el
desarrollo de nuestras actividades y negocios, implantando exigentes códigos de conducta en las
empresas y personas, dentro y fuera de ella, pero hechos con la participación activa de empleados
y directivos.
22

……..Ética y Responsabilidad
 Debemos afianzar el respeto de los derechos laborales de nuestro capital humano y desterrar
prácticas informales en su contratación.
 Estas políticas de ética empresarial significará una satisfactoria Acountability al mercado, generando
mayor valor público y privado en nuestros negocios.
 Estamos obligados pues, a impulsar en todos los niveles un combate frontal contra la corrupción
pública y privada
23
Una mejor
Ciudad y
Sostenible
Con nuevo
enfoque de
desarrollo
urbano y
visión de
prosperidad
Más una
actuación
empresarial
innovadora
con equidad y
transparencia
24
MUCHAS GRACIAS
Luis Antonio Isasi
Universidad San Martín de Porres
16 de Octubre de 2014
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