1 CONSTRUCCIÓN (VIVIENDA) Arq. Jesús Enrique de Hoyos

Transcripción

CONSTRUCCIÓN (VIVIENDA)
Arq. Jesús Enrique de Hoyos Martínez y Arq. Rafael Carmona Vargas
1. Introducción
1.1 Definición de Cluster: la vivienda es una de las necesidades más importantes del
ser humano y que constantemente se encuentra demandada por la población. Se
define como el espacio concreto donde se desenvuelve la vida de la familia. El
concepto vivienda se refiere no solamente al espacio físico o habitable que ocupa,
sino también al suelo sobre el que se construye y a la parte proporcional que le
corresponde de redes de infraestructura, vialidades y equipamiento.
En la perspectiva económica se presentan dos facetas: la primera, que contribuye a la
mejor distribución de la riqueza, ya que la vivienda es la semilla del ahorro y del
patrimonio familiar, que le garantiza a su poseedor la preservación de su patrimonio
económico en el momento de intercambiarlo o venderlo; la segunda, considera que la
vivienda es un gran motor del desarrollo económico que estimula la actividad productiva
de un importante numero de ramas de actividad económica, incluidos el sector financiero.
En este ultimo sentido, se trata de aprovechar el proceso de producción de vivienda,
como elemento de crecimiento económico de México y como un generador de desarrollo
económico del país,
pues para la construcción de vivienda se emplean desde
herramientas de mano, cuando se trata de métodos de construcciones tradicionales,
hasta maquinaria y equipo sofisticado, incluyendo mecanismos que usan piezas
prefabricadas de cualquier tipo de material.
Asimismo, la producción de vivienda involucra de manera marginal a cuatro de los
cinco sectores que componen la industria de la construcción; cabe señalar que no se
abarca la totalidad de los subsectores ya que de forma directa son solo algunos los que
interactúan (Ver Esquema No. 1).
1
Esquema 1. Ramas de la Industria de la Construcción y subramas que se relacionan con la vivienda.
VIVIENDA
INDUSTRIA DE LA
CONSTRUCCIÓN
Agua, Riego y
Saneamiento
Perforación de Pozos.
Sistemas de agua
potable y conducción.
Drenaje Urbano.
Otras
Construcciones
Montaje e instalación de
estructuras metálicas y de
concreto.
Cimentaciones especiales.
Instalaciones hidráulicosanitarias y de gas.
Edificación
Vivienda
unifamiliar.
Vivienda
multifamiliar
Transporte
Obras de
urbanización y
vialidades
La diversidad de esta industria constituye un potencial económico que incluye la
edificación, la remodelación y la reconstrucción de instalaciones diversas, como
inmuebles habitacionales y residenciales, así como obras de urbanización e
infraestructura entre otras.
Durante el año 2000, la industria de la construcción contribuyó con 3.9% del PIB
nacional y ocupó de manera directa a 2.2 millones de personas en el conjunto de
actividades orientadas a la edificación de diversos tipos de obras que utilizan técnicas y
equipos diversos.
2
La inversión nacional de vivienda representó en ese mismo año, el 26% del PIB
del ramo de la construcción, es decir, casi el 1% del PIB nacional. Adicionalmente,
transmitió efectos multiplicadores sobre 37 ramas de actividad económica (Ver tabla 1) y
contribuyó de manera significativa a la generación de empleo nacional, ya que por cada
vivienda construida se crean alrededor de seis empleos directos e indirectos, y cinco
empleos permanentes.
Tabla 1. Ramas de la actividad económica de la que participa la construcción de vivienda
Rama Descripción
7
Mineral de hierro
Rama
48
Descripción
Muebles y accesorios
metálicos
8
Minerales metálicos no ferrosos
49
Productos metálicos
estructurales
9
10
Canteras, Arena, Grava y arcilla
50
Otros productos metálicos
Otros minerales no metálicos
51
Maquinaria y equipo no
eléctrico
26
Otras industrias textiles
52
Maquinaria y aparatos
eléctricos
29
Aserraderos e incluso triplay
55
Otros equipos y aparatos
eléctricos
30
Otras industrias de la madera
59
Otras industrias
manufactureras
31
Papel y Cartón
61
Electricidad, gas y agua
33
Refinación de petróleo
62
Comercio
35
Química básica
63
Restaurantes y hoteles
37
Resinas sintéticas y fibras
64
Trasportes
artificiales
39
Jabones, detergentes y cosméticos
65
Comunicaciones
40
Otras industrias químicas
66
Servicios financieros
3
41
Productos de hule
67
Alquiler de inmuebles
42
Artículos de plástico
68
Servicios profesionales
43
Vidrio y sus productos
70
Servicios médicos
44
Cemento
72
Otros servicios
45
Otros productos de minerales no
metálicos
46
Industrias básicas de hierro y acero
47
Industrias básicas de metales no
ferrosos
Fuente: PROVIVAC.
El proceso de generación de vivienda se realiza de la siguiente manera:
Esquema 2. Proceso de Generación de Vivienda
Suelo: Se requiere un suelo con
clara vocación habitacional cuya
relación densidad-precio permita los
diferentes cajones de vivienda.
Crédito: Se requiere dos tipos de
crédito:
- Corto Plazo o crédito Puente
(Banco Primer Piso o SOFOL)
- Largo Plazo o crédito individual
(FOVI e INFONAVIT)
Trámites y aspectos fiscales: una
adecuada relación entre precio,
vivienda, permisos, licencias, costo
de equipamiento, infraestructura y
aportación extra ley. Además de
una rápida y expedita tramitación
de autorización.
Demanda: Personas “sujetos de
crédito” para una rápida
comercialización y sustitución.
Fuente: ponencia, Arq, Jesús Aguilera
4
Cabe señalar que la parte más activa dentro del cluster de la vivienda es la
correspondiente a construcción, ya que es ahí en donde se realizan las interrelaciones de
carácter económico; el resto de los componentes del cluster tienen que ver con la parte
administrativa y normativa de la vivienda.
Por otro lado, la construcción de vivienda implica la participación de diversos
sectores económicos y sociales que interactúan para atender la demanda creciente de
este bien. Para efectos de este trabajo, en el cluster elaborado respecto a la vivienda se
toman en cuenta los principales elementos que intervienen a lo largo del proceso de
producción. Este proceso está compuesto de cuatro etapas en las cuales se realizan las
diversas interrelaciones entre los elementos que componen el cluster, dichas etapas son:
Tabla 2. Etapas de la Construcción de Vivienda
ETAPA
ADQUISICIÓN DEL SUELO
URBANIZACIÓN Y DIVISIÓN
DEL SUELO
EDIFICACIÓN
CARACTERISTICAS
Etapa en la que se selecciona y adquiere un predio
con el fin de poder desarrollar un programa de
vivienda. Para seleccionar un predio se requieren
conocimientos en planeación urbana, protección
civil, ambiental, financiamiento y propiedad, entre
otros. Se requiere contar con el Dictamen Técnico
Integral (CEFV).
Proceso por el cual un predio se acondiciona para el
uso urbano, mediante la ejecución de obras
relacionadas con la lotificación, la introducción de
infraestructura, construcción de vías públicas y
equipamiento urbano. Se requiere obtener la
autorización de división del suelo (fraccionamiento,
subdivisión, condominio o conjunto urbano) que
expide el Gobierno Estatal.
Suma de acciones mediante las cuales se fabrica o
realiza un edificio; es un proceso en el que se
realizan no sólo acciones constructivas sino
administrativas como son la elaboración de
proyectos arquitectónicos, el desarrollo técnico
constructivo, el presupuesto, los contratos, las
liquidaciones y la supervisión de obra. Se requiere
obtener la licencia municipal de construcción.
5
ESCRITURACIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN
Es la parte final del proceso de producción, donde
por medio de “una escritura original, que es un
instrumento que el notario asienta en protocolo para
hacer constar un acto jurídico autorizado con su
firma y sello” se formalizan las operaciones
inmobiliarias. Se requiere obtener la Certificación de
Vivienda (CEFV).
FUENTE: ponencia, Arq, Jesús Aguilera
También la producción de vivienda se relaciona con diversas áreas que aportan
elementos tanto técnicos como teóricos que buscan agilizar el proceso, dichas áreas son:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Demografía
Ecología
Urbanismo
Desarrollo social
Planeación Urbana
Sociología
Antropología
Informática
Salud Pública
Financiamiento
Comercialización
Mercadotecnia
Derecho
Arquitectura
Ingeniería
Administración
Fiscalización
Catastro
Política
Inmobiliaria
De las áreas mencionadas anteriormente el urbanismo se considera como
un
componente más del cluster, ya que la vivienda es la célula de lo que posteriormente se
convertirá en una ciudad. Es mediante las obras de urbanización y equipamiento como el
urbanismo se liga con la vivienda, las principales obras en ambos campos se mencionan
a continuación:
OBRAS DE URBANIZACIÓN
O Red de Agua Potable
O Red de Drenaje Pluvial y Sanitario
O Red de Alumbrado Público
6
O
O
O
O
O
O
O
Red de Energía Eléctrica
Guarniciones y Banquetas
Pavimento en arroyo de calles
Jardinería y Forestación
Sistema de Nomenclatura
Señalamiento Vial
Obras de Infraestructura (vial, de agua, alcantarillado, saneamiento, entre otras).
OBRAS DE EQUIPAMIENTO
O
O
O
O
O
O
O
18 M2. de Donación
4 M2. (Jardín Vecinal)
8 M2. (Juegos Infantiles y Zona Deportiva)
0.003 M2. Const. (Jardín de Niños)
0.012 M2. Const. (Escuela Primaria)
0.060 M2. Const. (Unidad Médica)
0.015 M2. Const. (Local Comercial)
Asimismo, la producción de vivienda genera una serie de beneficios de tipo socio –
económico, entre los cuales se enuncian los más importantes:
ü Cada vivienda construida genera 6 empleos, beneficiando a 26 personas.
ü Favorece el crecimiento ordenado en el ámbito regional y local.
ü Genera inversiones en servicios, equipamiento y otras actividades económicas.
ü Genera ingresos a las familias de la localidad y recursos hacendarios al estado y
municipio.
ü Satisface la necesidad habitacional y forma el patrimonio familiar.
ü Brinda seguridad y bienestar familiar e integración social.
ü Reactiva a la economía ya que impacta en 37 ramas industriales.
En México, la vivienda continua siendo un problema no resuelto ya que la demanda por
parte de la población aumenta sin poder ser satisfecha por parte del gobierno. Además el
poder adquisitivo de la gente no es igual, lo que obliga a satisfacer esta necesidad de
otras formas, lo que da origen a otras problemáticas como la aparición de asentamientos
irregulares y el crecimiento desorganizado de las ciudades.
La siguiente tabla muestra el número de viviendas existentes en el país:
7
Tabla 3. Número de viviendas 1960 – 2000
TOTAL DE VIVIENDAS
AÑO
PARTICULARES
1960
6,409,100
1970
8,285,700
1980
12,074,600
1990
16,035,200
1995
19,399,300
2000
21,513,235
Fuente: Elaborado con los datos de los censos 1960, 70, 80, 90, 2000< y conteo de 1995. INEGI
De acuerdo con las cifras presentadas en el XII Censo General de Población y
Vivienda, los estados con mayor número de viviendas son: México, Distrito Federal,
Jalisco, Nuevo León, Michoacán, Puebla y Veracruz; los que representan un 53.57% del
total de viviendas en el país mostrándose la desigual distribución de la vivienda; mismas
que son habitadas por un total de 49’546,839 personas. Se estima que en 1990 el rezago
habitacional estaba constituido por 3,491,626 acciones de mejoramiento de vivienda,
necesarias para mantener el inventario, y por 1,175,798 unidades de nuevas viviendas
que sería necesario construir, lo que en total suma 4,667,424 unidades.
Tabla 4. Rezago habitacional por entidad federativa en 1990
REZAGO HABITACIONAL 1990
ENTIDAD FEDERATIVA
REPUBLICA MEXICANA
VIVIENDA MEJORAMIENTO
TOTAL
NUEVA
DE VIVIENDA
1,175,798
3,491,626 4,667,424
Fuente: SEDESOL
Según datos de la SEDESOL, las necesidades de la vivienda en el periodo 1996
8
– 2000, son los siguientes:
Tabla 5 .Necesidades de vivienda por entidad federativa en 1996-2000
NECESIDADES DE VIVIENDA 19962000
ENTIDAD FEDERATIVA
REPUBLICA MEXICANA
AGUASCALIENTES
BAJA CALIFORNIA
BAJA CALIFORNIA SUR
CAMPECHE
COAHUILA
COLIMA
CHIAPAS
CHIHUAHUA
DISTRITO FEDERAL
DURANGO
GUANAJUATO
GUERRERO
HIDALGO
JALISCO
MEXICO
MICHOACAN
MORELOS
NAYARIT
NUEVO LEON
OAXACA
PUEBLA
QUERETARO
QUINTANA ROO
SAN LUIS POTOSI
SINALOA
SONORA
TABASCO
TAMAULIPAS
TLAXCALA
VERACRUZ
YUCATAN
ZACATECAS
VIVIENDA MEJORAMIENTO
NUEVA
DE VIVIENDA
1,825,737
20,583
107,283
15,414
18,536
39,604
8,746
85,438
76,803
96,168
6,993
60,930
24,069
32,445
121,816
371,908
23,206
32,668
9,207
75,477
44,294
92,459
30,972
43,657
32,332
31,080
46,454
36,475
58,276
20,618
128,155
28,506
5,165
TOTAL
1,852,836 3,678,573
14,615
41,672
7,984
13,152
49,641
10,243
69,402
62,674
198,291
36,475
78,609
67,245
42,114
110,092
205,791
93,646
26,883
20,153
66,450
69,888
88,668
21,137
11,240
44,880
48,437
41,714
31,348
55,972
15,483
146,752
29,879
32,306
35,198
148,955
23,398
31,688
89,245
18,989
154,840
139,477
294,459
43,468
139,539
91,314
74,559
231,908
577,699
116,852
59,551
29,360
141,927
114,182
181,127
52,109
54,897
77,212
79,517
88,168
67,823
114,248
36,101
274,907
58,385
37,471
Fuente: SEDESOL
Comparando ambas tablas, se observa que para el periodo 1996 – 2000 la
9
necesidad de vivienda nueva se incrementa para el país< por otro lado las acciones
ejecutadas para el mejoramiento de vivienda provocan su disminución, no obstante el
número de viviendas necesarias sigue significando un problema.
En el caso de la calidad de vivienda, las siguientes gráficas muestran la
distribución en porcentaje en materia de materiales de construcción utilizados en pisos,
paredes y techos:
Gráfica 1. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL
PREDOMINANTE EN PISOS, 1990
(porcetaje)
NO ESPECIFICADO
TIERRA
20%
1%
CEMENTO O FIRME
52%
MADERA, MOSAICO U
OTRO RECUBRIMIENTO
27%
Fuente: INEGI. Estados Unidos Me xicanos. XI Censo General de Población y Vivienda, 1990.
Gráfica 2. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL
PREDOMINANTE EN PAREDES, 1990
(porcetaje)
MATERIALES LIGEROS,
NATURALES Y PRECARIOS
30%
MATERIALES SOLIDOS
69%
NO ESPECIFICO
1%
Fuente: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. XI Censo General de Población y Vivienda, 1990.
Gráfica3. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL
PREDOMINANTE EN TECHOS, 1990
(porcetaje)
MATERIALES SOLIDOS
51%
MATERIALES LIGEROS,
48%
NO ESPECIFICO
1%
10
Se observa que para este año, existía un equilibrio entre los materiales ligeros y
sólidos, lo que muestra que la calidad de las viviendas en el país no era muy buena,
situación que mejora para el 2000 en cuanto la utilización de los materiales, como se
muestra en las gráficas siguientes:
Gráfica 4. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL PREDOMINANTE EN PISOS, 2000
(porcetaje)
MADERA, MOSAICO Y OTROS
RECUBRIMIENTOS
20%
TIERRA
45%
CEMENTO O FIRME
35%
NO ESPECIFICADO
0%
Fuente: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. XII Censo General de Población y Vivienda, 2000.
Gráfica 5. VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR MATERIAL PREDOMINANTE EN
PAREDES, 2000
(porcetaje)
NO ESPECIFICADO
1%
MATERIALES LIGEROS,
21%
MATERIALES SOLIDOS
78%
Gráfica 6.VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS EN EL PAIS POR
MATERIAL PREDOMINANTE EN TECHOS, 2000
(porcetaje)
MATERIALES LIGEROS,
NATURALES Y
PRECARIOS
36%
MATERIALES SOLIDOS
63%
NO ESPECIFICO
1%
11
En cuanto a servicios básicos, un 84.32% disponen de agua entubada y de
electricidad; en cuanto a drenaje, un 72.22% posee el servicio.
La tenencia de la vivienda en el país representada en las gráficas, muestra que un
78% son viviendas propias tanto en 1990 como en el 2000, así como un 22% son
viviendas no propias, manteniéndose este comportamiento durante esa década.
Gráfica 7. ESTRUCTURA DE LAS VIVIENDAS HABITADAS POR TIPO DE TENENCIA EN EL PAIS, 1990
(porcetaJe)
100
100
90
78
80
70
60
50
40
30
15
20
7
1
10
0
TOTAL
PROPIA
RENTADA
OTRA SITUACION NO ESPECIFICADO
Gráfica 8. ESTRUCTURA DE LAS VIVIENDAS HABITADAS POR TIPO DE TENENCIA EN EL PAIS, 2000
(porcetaJe)
100
100
90
78
80
70
60
50
40
22
30
20
1
10
0
TOTAL
PROPIA
NO PROPIA
NO ESPECICADO
Por otra parte, la adquisición de vivienda va íntimamente ligada al poder adquisitivo de
la población; por lo cual, la vivienda que se adquiere es de tipología distinta. La
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siguiente gráfica muestra la distribución del ingreso en el país para el año 2000.
13
Gráfica 9. PORCENTAJE DE SALARIOS A NIVEL NACIONAL
HASTA 3 V.S.M.
3 A 5 V.S.M.
> VSM
OAXACA
CHIAPAS
GUERRERO
TLAXCALA
HIDALGO
PUEBLA
VERACRUZ
MICHOACAN
YUCATAN
ZACATECAS
NAYARIT
MORELOS
S.L.P.
GUANAJUATO
CAMPECHE
MEXICO
DURANGO
TABASCO
SINALOA
COLIMA
JALISCO
TAMS.
SONORA
AGS.
COAHUILA
QUERETARO
CHIHUAHUA
B. CAL. SUR
Q. ROO
N. LEON
D.F.
B. CALIFORNIA
0%
20%
40%
60%
80%
100%
14
La gráfica muestra la distribución del ingreso por rangos según Veces Salario Mínimo,
lo que indica que un gran porcentaje de la población tiene bajo ingreso y satisface su
necesidad de vivienda por la autoconstrucción de baja calidad o la adquisición mediante
créditos (interés social); siendo una minoría la que puede contar con vivienda de tipología
más alta.
Otro elemento a señalar que influye en la vivienda es la forma en como se distribuye y
concentra la población, ya que juega un papel significativo en la distribución
de la
demanda. Para el país, las metrópolis Guadalajara y Monterrey, Zona Metropolitana del
valle de México (Z.M.V.M.) y la Zona Metropolitana del Valle de Toluca (Z.M.V.T.) y sus
municipios más representativos son un claro ejemplo de la forma en que se concentra la
población. (Ver tabla no. 6 )
Tabla 6. Principales Áreas metropolitanas en el país y municipios más representativos
MÉXICO
Z.M.V.M.
NUEVO LEÓN
JALISCO
ENTIDAD
MUNICIPIOS
Guadalajara
Tlaquepaque
Tonalá
Zapopan
Suma
POB. 2000
1647720
475472
336109
1002239
3461540
POB. 1995
1633000
449000
272000
925000
3279000
TASA ANUAL
0.21
1.35
5.07
1.89
1.27
Monterrey
Garza García
General Escobedo
Guadalupe
Juárez
San Nicolás de los Garza
Santa Catarina
Suma
1108499
126147
232961
668780
66243
498540
226573
2924743
1088000
121000
177000
619000
50000
488000
202000
2745000
0.44
0.98
6.63
1.82
6.79
0.36
2.78
1.49
Acolman
Atenco
Atizapán de Zaragoza
Coacalco
Cocotitlán
Coyotepec
Cuautitlán
Chalco
Chiautla
Chicoloapan
Chimalhuacan
Ecatepec
Huehuetoca
Huixquilucan
Ixtapaluca
61181
34393
467262
252270
10220
35289
75831
222201
19559
77506
490245
1620303
38393
193156
293160
54468
27988
427444
204674
9290
30619
57373
175521
16602
71351
412014
1457124
32718
168221
187690
2.75
4.93
2.1
5.01
2.25
3.37
6.74
5.67
3.9
1.95
4.15
2.51
3.81
3.28
10.98
15
Z.M.V.T.
Jaltenco
Melchor Ocampo
Naucalpan
Nezahualcóyotl
Nextlalpan
Nicolás Romero
La Paz
San Martín
Tecámac
Temamatla
Teoloyucan
Teotihuacan
Tepotzotlán
Texcoco
Tezoyuca
Tlalnepantla
Tultepec
Tultitlán
Zumpango
Cuautitlán Izcalli
Valle de Chalco
Suma
Toluca
Metepec
Lerma
San Mateo Atenco
Ocoyoacac
Zinacantepec
Suma
31608
37724
857511
1224924
19755
269393
213045
19689
172410
8840
66486
44556
62247
203681
18734
720755
93364
432411
99781
452976
323113
9263972
665617
194265
99714
59601
49615
121715
1190527
26238
33455
839723
1233868
15053
237064
178538
16881
148432
7720
54454
39183
54419
173106
16338
713143
75996
361434
91642
417647
287073
8354504
564473
178096
81192
54089
43670
105566
1027089
4345
2.85
0.49
-0.17
6.56
3.03
4.22
3.66
3.56
3.22
4.78
3.05
3.19
3.87
3.25
0.25
4.93
4.28
2.01
1.92
2.8
2.44
3.93
2.05
4.92
2.29
3.03
3.38
3.51
Un dato significativo dentro del cuadro es el referente a la tasa de crecimiento, donde
se puede observar que los valores más bajos corresponden a los municipios más
significativos, sugiriendo un proceso de consolidación además, de una escasez de suelo
urbanizable; por ello el mercado se sitúa en aquellos municipios que ofrecen suelo para el
desarrollo de la construcción de la vivienda.
1.2 Mapeo neuronal del Cluster
Dentro del cluster se encuentran 5 grandes componentes que son:
•
Gobierno.
•
•
Financiamiento.
Construcción de Vivienda.
•
Urbanismo.
•
Trabajo.
16
En cada uno de ellos se muestran los elementos más importantes y que cumplen
diversas funciones encaminadas a optimizar el proceso productivo de la vivienda.
Para el nodo Gobierno, se toman en cuenta los tres niveles (federal, estatal y
municipal). La parte normativa es la que se toma en cuenta dentro del cluster ya que es
un factor importante en la agilización del proceso constructivo.
El Financiamiento es el que provee de los recursos económicos necesarios para la
construcción, para el cluster se consideran las diversas instituciones bancarias, públicas y
privadas que otorgan créditos para adquirir y/o construir.
El Urbanismo consiste en las diversas obras que van inherentes a la edificación de
vivienda, tal es el caso de las redes de infraestructura y equipamiento.
El nodo Trabajo corresponde a las actividades productivas que generan satisfactores a
los diferentes actores relacionados con la vivienda.
Por último, la Construcción de Vivienda se convierte en el elemento más complejo
dentro del cluster puesto que, es en donde se efectúan las interrelaciones que
materializan la vivienda.
17
CLUSTER DE LA VIVIENDA
•ADECUACION BIOCLIMATICA
•CEMEX
•HERRAMIENTA -MAQUINARIA
•FESTER
•ACEROS
•APASCO
•CUANTIFICACION DE OBRA
•PROGRAMA DE OBRA
•AGREGADOS-AGLUTINANTES-CEMENTANTES
PROVEEDORES
•PLASTICOS OMEGA
•AZULMEX
INSUMOS
•CACHE
Ø MATERIALES
•TABIQUE-BLOCKS DE CONCRETO -LADRILLO
•MAXIGAS
PROYECTO
EJECUTIVO
•INSTALACIONES (PLOMERIA, ELECTRICIDAD)
ØMANO DE OBRA
ØMAQUINARIA
•COMBUSTIBLES
•HERRERIA
•INSTRUCTIVO PARA CONSTRUIR
VIVIENDA
•CARPINTERIA
ØPLANOS ARQUITECTONICOS
•SOCIAL PROGRESIVA
•ACABADOS (CE PLANOS ARQUITECTONICOS
ØINSTALACIONES
•INTERES SOCIAL
•RRAJERIA-PINTURA-AZULEJOS-PISOS-VIDRIERIA)
Ø UNIFAMILIAR
•CORREDORES
ØMULTIFAMILIAR
TIPOLOGIA
CONSTRUCCION
DE VIVIENDA
•POPULAR
•MEDIA
•DIRECTA
•RESIDENCIAL
•RESIDENCIAL CAMPESTRE
Ø ABAÑILES, PLOMEROS,
CARPINTEROS, ETC.
•INDIRECTA
•EMPRESAS
ASEGURADORAS
VENTAS
•PUBLICISTAS
•CONSORCIO ARA
•GEO
EMPRESAS
MANO DE
OBRA
CONSTRUCTORAS
Ø ARQUITECTOS,
INGENIEROS,
CONTADORES, ETC.
•CONSORCIO HOGAR
•FRAMOSA
•COORPORACION VIFAMI
•INFONAVIT
•FOVI
•FOVIISSTE
•INFRAESTRUCTURA
•FONHAPO
FINANCIAMIENTO
URBANISMO
•FOVIMI
Ø RED DE ELECTRICA
ØRED DE DRENAJE
ØRED DE AGUA POTABLE
•BANCARIOS PRIVADOS
ØRED DE TRANSPORTE
•MILITARES
ØRED DE VIALIDADES
•APOTACIONES DEL
GOBIERNO
•EQUIPAMIENTO
ØHOSPITALES
•AUTOCONSTRUCCION
ØESCUELAS
•INTRENACIONAL
GOBIERNO
Ø OLAVI
ØRECREATIVO-DEPORTIVO
ØCOMERCIAL
ØCOMUNICACIONESY
TRANSPORTES
•CORREDORES URBNOS
Ø COMERCIO
PARQUES INDUSTRIALES
TRABAJO
•MUNICIPAL
•ESTATAL
ØPREDIAL, AGUA,
DRENAJE
ØPERMISOS Y LICENCIAS
ØLICENCIA DE
CONSTRUCCION
ØNUMERO OFICIAL
ØPERMISOS Y LICENCIAS
ØABASTO
§ FEDERAL
ØUSOS DE SUELO
ØDESARROLLO URBAO
ØAUTORIZACION DE
CONDOMINIOS,
FRACCIONAMIENTOS,
CONJUNTOS URBANOS,
SUBDIVICIONES, ETC.
ØSEDESOL
ØSEMARNAT
ØPERMISOS Y
LICENCIAS
ØCFE
ØTELMEX
ØGAS
ØIMSS
ØAGUA, DRENAJE
ØCAN
ØIMPACTO AMBIENTAL
ØSALUBRIDAD
18
•DIVISION DEL SUELO
Ø SUBDIVISION
ØFRACCIONAMIENTOS
ØCONDOMINIOS
ØCONJUNTOS HABITACIONALES
1.3 Definición y localización arena competitiva
Una vez analizada la situación de la vivienda en el Estado de México y el resto de la
República, se tiene que la vivienda se convierte en un bien prioritario, por lo que es
necesario tener los elementos suficientes para hacer frente a la creciente demanda. Se
observa que existe un gran número de constructoras que intentan disminuir el rezago
habitacional en el país.
Para el Estado de México, la arena competitiva se compone en una primera instancia
por la distribución de las constructoras de vivienda en el resto del país (ver mapeo
nacional), ya que existen entidades federativas en la República con una alta
concentración de empresas como son Nuevo León, Jalisco, Coahuila, Sonora y el Distrito
Federal, por tal motivo esto obliga a nuestra entidad a ampliar no sólo el número de
constructoras, sino también a abrir mercado iniciando en aquellas entidades con menor
desarrollo en industria de la construcción para posteriormente hacerse presente en el
resto del país.
Otro elemento que significa competencia es lo concerniente a insumos, ya que las
nuevas tecnologías los
producen con bajos costos simplificando y agilizando la
producción de vivienda. Por tal motivo se considera necesario implementar
dichas
tecnologías en nuestro país lo que significaría evitar salida de capital al realizar
importaciones; el resto del mercado de insumos se cubre con las empresas productoras
del país, trayendo consigo la especialización de la industria productora de insumos.
Los dos elementos mencionados anteriormente son apoyados por otros elementos,
cuya participación se efectúa en distintos momentos de la producción de vivienda. Tal es
el caso del financiamiento y el proyecto ejecutivo. La redefinición del proyecto así como la
búsqueda de mejores opciones de convenios con instituciones de financiamiento por parte
de las empresas constructoras, significarán ventajas sobre el resto por lo cual es vital
desarrollar ambas propuestas.
19
1.4 Mapeo y análisis Internacional
A nivel internacional, la producción de vivienda implica la circulación de insumos
empleados en la construcción; debido a que en nuestro país existe rezago tecnológico en
la producción de dichos insumos de tecnología punta; no obstante, dadas las condiciones
naturales de nuestro país y la contribución de la industria de la transformación es posible
obtener la mayoría de los insumos necesarios, solamente aquellos que son producto de
nuevas tecnologías inexistentes en México provienen de otros países.
La exportación de insumos por parte de México se lleva a cabo en el continente
Americano en países específicos.
Mapa 1. Exportación de Insumos
7,8
3,4
3,4
6
16
10,11
12,13,14
5
3,4
3,4
3,4
3,4
3,4
6
9
Clave de Productos de
Exportacion
1 Acero de refuerzo
2 Pinturas
3 Cemento Portland Gris
4 Cemento Portland Blanco
5 Tipos de cobre
6 Paneles aislados
7 Centros de carga
8 Interruptores de seguridad
9 Paneles W
10 Ladrillos
11 Recubrimientos
12 PTR
13 Perfil tubular
14 Polin monten
15 Lamina y placa de acero
16 Persianas
6
Rangos en miles de pesos
1,000 a 10,000
10,000 a 100,000
100,000 a 1,000,000
1,000,000 a 10,000,000
20
Los productos exportados son aquellos que no requieren alta tecnología y en los que
existe sobreproducción no afectando el mercado nacional. En lo que se refiere a la
importación, esta se caracteriza por poseer alta tecnología en su elaboración por lo que se
obtienen de los países con un alto grado de desarrollo tecnológico y económico.
Mapa 2. Importación de Insumos
7,8
3,4
3,4
6
10,11
16
12,13,14
5
4,5
7,8,9
1
7,8,9
10
7,8,9
10
7,8,9
6
4,5
4,5
3,4
3,4
3,4
3,4
3,4
6
9
Clave de Productos de
Importacion
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Cemento
Equipo para concreto
Curacretos
Maquinaria pesada
Equipo ligero
Pisos y azulejos ceramicos
Sistemas de calefaccion
Sistemas de aire acondicionado
Sistema deshumificador
Plafones
Rangos en miles de pesos
0 a 15,000
15,000 a 30,000
30,000 a 60,000
60,000 a 120,000
21
1.5 Mapeo y análisis Nacional
La construcción de vivienda responde a la demanda ejercida por la población. En
México, la distribución de la población es heterogénea debido a factores de tipo natural o
socioeconómico; esto es observable en la densidad de población, donde existe una alta
disparidad en los valores obtenidos. El mapa muestra la alta concentración poblacional en
los estados que conforman el centro de la República y que además, son los de extensión
territorial menor a su vez, las entidades de mayor extensión se encuentran dentro de las
de baja densidad; dicho fenómeno es producto de la importancia económica que tienen
los estados de la región centro del país, por tal motivo es ahí en donde la construcción de
vivienda encuentra su desarrollo, tomando en cuenta el mercado potencial que significan
el resto de los estados de la República.
Mapa 3. Densidad de Población
Dens idad de Pobla ción
0 - 15
16 - 1 00
101 - 1000
1001 - 10000
1000 1 - 20001
200
0
200
400 Kilom eter s
22
Otro elemento que se analiza en el país es la distribución del ingreso por entidad
federativa, este factor influye en la capacidad y el tipo de adquisición de vivienda. El
comportamiento en el país es similar ya que en todos los estados el porcentaje mayor
corresponde al rango de 0 a 3 Veces el Salario Mínimo, no obstante los otros dos rangos
poseen ligeras diferencias ya que es en los estados industrializados en donde existe
aumento en el porcentaje de ingreso en los rangos de 3 a 5 y de >5 Veces el Salario
Mínimo.
Mapa 4. Distribución de Salarios en la República
Distribució n d e S alarios
3vsm
3-5 vsm
>5 vs m
200
0
200
400 Kilo meters
De la distribución del salario en el país, depende la asignación de créditos. El Infonavit,
divide al país en cuatro regiones:
-
Noreste Pacífico
-
Noreste
-
Centro
-
Sureste
23
Mapa . Distribución de créditos por regiones (INFONAVIT)
Distribución de Créditos
discred
REGIONES
1
2
3
4
200
0
200
400 K ilo meters
Dicha distribución es desigual, ya que cada región está comprendida por ocho estados
y los porcentajes no son los mismos para cada región; es así que para lo región Noroeste
Pacífico (2) le corresponde un 25.6%, la Centro (3) un 33.3%, la Sureste (4) 13% y la
Noroeste (1) un 28.1%.
Como se mencionó anteriormente, este comportamiento se debe a que el poder
adquisitivo de la población va ligado al desarrollo económico que se presenta en cada
región aunado también, al total de población existente en cada estado.
24
1.6 Mapeo y análisis Estatal
En la entidad la necesidad de vivienda va en ascenso debido a que el estado se ha
convertido en un polo de atracción resultado del desarrollo económico. Este crecimiento
demográfico es notorio en dos áreas del estado, las cuales son: los municipios que forman
la Zona Metropolitana del Valle de México y la zona Metropolitana del Valle de Toluca, no
obstante han aparecido nuevos centros concentradores de población, donde han surgido
nuevas áreas industriales por lo tanto, dichos centros demandarán vivienda y los servicios
inherentes.
Mapa 5. Densidad de Población
Den sed om ex.shp
0 - 1 00 0
10 01 - 500 0
50 01 - 100 00
10 00 1 - 15 00 0
15 00 1 - 31 00 0
Mpio s.sh p
3000 000
0
3000000 6000000 Kilo meters
25
Un elemento ligado es el poder adquisitivo de la población ya que de eso depende el
tipo de vivienda que será más demandada. De acuerdo a la distribución del ingreso dentro
de la entidad, se observa que es en los centros de población en donde se tiene una mejor
condición de ingreso, notándose una disparidad en el resto del estado.
Mapa 6. Distribución del salario en el Estado de México
S al e do me x.sh p
no r e ci b e
1 vsm
1-3 vsm
3-5 vsm
5-1 0 vs m
> 1 0 vsm
NE
Mpio s.s hp
2000000
0
20000004000000 Kilom eter s
1.7 Mapeo y análisis Regional / Local
Análisis por regiones que conjuntan localidades, del Estado de México, identificando el
comportamiento en materia de vivienda de la Zona Metropolitana de la Ciudad de Toluca,
Zona Metropolitana del Valle de México y el resto del Estado, dado que la dinámica
habitacional presenta grados diferenciados de desarrollo y de intensidad de trabajo,
tendientes a abatir el déficit de vivienda, con base en la población concentrada.
26
En la región que conforma el Valle de México concentra la mayor cantidad de empresas
productoras y distribuidoras de insumos, constructoras de vivienda, mismo que es posible
identificar a través de los indicadores regionales y de la concentración de actividades.
1.8 Mapeo competitivo de Cluster-Estatal
Como elementos de competitividad a representar en los mapas, se han tomado en
cuenta tres variables: la localización de las constructoras de vivienda en los municipios
del estado, el número de viviendas construidas en cada municipio y la producción de
materiales.
El número de viviendas por municipio se distribuye de forma desigual en el territorio
estatal, ya que está en función de la población total de cada municipio correspondiendo
así, los rangos mayores de viviendas a los municipios con mayor densidad de población y
viceversa.
Mapa 8. Número de viviendas
3000000
0
3000000 6000000 Kilometers
Vivedomex.shp
0- 10000
10001- 50000
50001- 100000
100001 - 200000
200001 - 400000
27
Así también, en el Estado de México un elemento que influye en esa distribución
desigual de la vivienda, es la localización de las empresas constructoras del producto en
la entidad. En el mapa se observa que la mayoría de las empresas se encuentran en los
municipios que conforman la Zona Metropolitana de la Ciudad de México; no obstante,
algunas de las empresas más importantes, realizan construcciones en otros municipios
del Estado.
Mapa 9. Distribución de las Empresas Constructoras de Vivienda en el Estado de
México
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë Ë
Ë
Ë
ËË
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë Ë Ë ËË Ë
ËË
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë Ë
Ë
Ë
Ë Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
Ë
CONSTRUCTORAS
1 Dot = 1
Ë
2000 000
0
2000 000 4000 000 Kilo met ers
28
1.9 Mapeo competitivo del Cluster – Nacional
Los elementos del cluster que se tomaron en cuenta para cartografiar la
competitividad son los mismos que se usaron en el ámbito estatal
El número de viviendas por estado se distribuye de forma desigual en el país, ya que
está en función tanto de la población total como en el número de empresas constructoras
correspondiendo así, los rangos mayores de viviendas a los estados con mayor densidad
de población y presencia de empresas constructoras, y viceversa.
Mapa 10 . Número de viviendas
Nú me ro de vivi en da s
0 - 30 0 00 0
3 01 0 00 - 60 0 00 0
6 01 0 00 - 10 0 00 00
1 00 0 00 1 - 1 5 00 00 0
1 50 0 00 1 - 3 0 00 00 0
200
0
2 00
400 Kilo m et ers
Por lo tanto, se observa en el mapa que los estados que concentran el mayor
número de empresas constructoras de vivienda son: México, Nuevo León, Jalisco y el
Distrito Federal en donde se localizan el mayor número de constructoras dedicadas a la
producción de vivienda, además se ubican las casas matrices que tienen participación
29
no solo en el estado en que están asentados físicamente sino que tienen influencia en
otras entidades.
Mapa10 . Distribución de Constructoras de vivienda en la República
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C on s truc tor as en M é x ic o
1 Dot = 1
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3 00
0
3 00
6 00
Kilo m et ers
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30
2. POSICION COMPETITIVA Y VISION DEL CLUSTER
2.1 Red de valor del cluster
La red de valor del Cluster de Vivienda se estructura con base en le proceso productivo
de la vivienda, tomando en cuenta la parte conceptual, productiva y venta del producto. Es
así que la Red de Valor se presenta en cinco apartados: Conceptualización, análisis de
mercado; producción de vivienda; los esquemas financieros; mercado, ventas y consumo;
y la consolidación del bien raíz.
Esquema 3. Red de Valor del Cluster de la Vivienda
Fuente: Análisis propio.
31
2.2 Análisis discriminante de nodos
Es preciso señalar que la totalidad de nodos que comprenden el cluster cumplen con
funciones determinantes, no obstante algunos de ellos poseen mayor peso específico lo
que significa que su ausencia modificaría de forma radical el funcionamiento del cluster o
bien lo haría inoperante.
La construcción de vivienda puede ser dividida en tres fases: la concepción, la
realización y el consumo, por lo que se observa necesario identificar los nodos de mayor
significado o bien importancia con relación al peso específico en cada etapa.
De los veintiséis nodos que se consideran en la red de valor, cinco son los de mayor
significado en el proceso de conceptualización, fabricación y comercialización de la
vivienda.
2.3 Detección de nodos detonantes
Por lo mencionado en el apartado anterior, los nodos que se han identificado
como detonantes en el cluster de vivienda son los siguientes :
Constructoras de vivienda: Tanto en el país como en el Estado de México, existe
un gran número de empresas dedicadas a la construcción de vivienda representando el
12% dentro de las 100 constructoras más importantes de México, y un 25% de esas
constructoras se encuentran en el Estado de México. Para la entidad esto significa seguir
desarrollándose en el ámbito de la construcción para tener un mayor peso y por ende
más competitivo.
Insumos: Es quizá el nodo más importante dentro de la red de la vivienda puesto
que la existencia de estos permite la materialización del concepto vivienda. El flujo de
insumos es muy intenso en la República ya que cada empresa constructora requiere de
una cantidad específica de materiales para cubrir su demanda; por otra parte las
condiciones naturales de nuestro país es posible que la extracción de las diversas
materias primas necesarias para que la producción de insumos se lleve a cabo en todo el
territorio nacional.
32
A pesar de la gran cantidad de productos de la rama extractiva existentes en el
país, este rubro cuenta con un bajo valor agregado para la industria en los productos que
obtienen; un dato relevante de este rubro radica en el valor de las importaciones de
insumos con relación a las ventas, puesto que solo representa un 4.5%.
Proyecto Ejecutivo: Se concibe como el proceso teórico y técnico previo a la
realización de cualquier proyecto, es decir la parte administrativa de la construcción de
vivienda.
Cada constructor genera su propio proyecto ejecutivo lo que puede significar
ventajas o desventajas ante sus competidores al agilizarse u obstaculizarse el proceso de
construcción. Un componente importante de este nodo es la mano de obra, ya que el
personal ocupado representó un 26.2% en la edificación residencial o de vivienda dentro
de la Industria de la Construcción.
Financiamiento: Para la construcción de vivienda el financiamiento se traduce en
la cantidad de créditos que se otorgan por parte de diversas instituciones para la
adquisición o mejoramiento de la vivienda. Para cada institución, las políticas existentes
significan ventajas o desventajas entre sí, ya que aquella que ofrezca rapidez en la
realización de trámites será la más solicitada por los consumidores.
Bienes Inmobiliarios: Se considera como bien inmobiliario a todos aquellos
bienes que son o forman parte del suelo y que no pueden desprenderse del mismo sin
perder su calidad o cualidad, para el caso de este trabajo nos referimos al objeto de
estudio, es decir, la casa habitación
2.4 Análisis por nodo detonante
Cada nodo detonante funciona y se articula de diferente forma por lo que un
análisis de cada uno nos ayuda a entender mejor atractividad industrial, para establecer
de esta forma su posición en el mercado así como sus ventajas competitivas.
33
2.4.1 Atractividad de la industria
CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA
Tanto en el país como en el Estado de México, existe un gran número de
empresas dedicadas a la construcción de vivienda representando el 12% dentro de las
100 constructoras más importantes de México, y un 25% de esas constructoras se
encuentran en el Estado de México. Para la entidad esto significa seguir desarrollándose
en el ámbito de la construcción para tener un mayor peso y por ende
ser más
competitivo.
INSUMOS
Los insumos son elementos requeridos para la construcción de la vivienda como
son: los materiales, mano de obra, equipo y maquinaria; Para identificar la atractividad de
la industria de este nodo, se realizará un análisis en base a aquellos materiales más
importantes en la construcción de una vivienda distribuidos en 26 familias, el cual se
efectuara en tres tipos de vivienda: Interés social, casa habitación tipo medio y la
residencial campestre. Los insumos que se tomarán en cuenta son los que representen
más del 0% con respecto al importe total.
Para una casa habitación de interés social solo 11 de las 26 familias de insumos
que se utilizan, representan un 43.77% del importe que se necesita para edificar una
vivienda de estas características; el total de la inversión es de 133,373.32 pesos.
34
Gráfica 14. Distribución de Insumos por tipo de material
de acuerdo al monto que representan.
Casa Habitación Tipo Interés Social
PORCENTAJE
12.01
14
9.44
12
5.09
PLOMERIA
1.88
PINTURAS
MADERA
2.08
2.91
ELECTRICO
BLOCKS
ALUMINIO
AGLUTINANTES
AGREGADOS
2.67
ACEROS
0
HERRAMIENTA
2
1.56
4
2.94
6
MUEBLES COCINA
8
6.03
7.16
PORCENTAJE
10
MATERIALES
Fuente: Explosión de Insumos, Consultoría de Hoyos.
La gráfica indica que 12 familias de las 26 representan el 68.39% de la inversión
que se necesita para construir una casa tipo residencial, siendo que la inversión total para
una vivienda de este tipo es de 578,732.45 pesos.
35.76
Gráfica 14. Distribución de Insumos por tipo de material
de acuerdo al monto que representan.
Casa Habitación Tipo Residencial
40
35
25
20
2.7
TABIQUES
1.5
RECUBRIMIENTOS
3.98
1.27
PLASTICO
PLOMERIA
1.39
PINTURAS
MADERAS
1.96
LADRILO, LOSETA
1.17
HERRAMIENTA
1.74
ELECTRICO
AGREGADOS
0
AGLUTINANTES
5
2.34
10
4.66
9.92
15
ACEROS
PORCENTAJE
30
MATERIALES
Fuente: Explosión de Insumos, Consultoría de Hoyos.
35
Las familias que tienen mayor peso específico en cada una, correspondiendo las
siguientes:
Aglutinantes
Plomería
Agregados
Tabiques
Maderas
Aceros
Implementar o desarrollar empresas dedicadas a la explotación y producción de
estos insumos, principalmente en aquellos que dadas las características geográficas sea
redituable la implementación de estas actividades económicas.
Un elemento que no se grafica y está considerado dentro de los insumos es el
referente a los salarios, ya que estos significan costos directos y representan en promedio
un 34% dejando así a los materiales un 66% de la inversión total en la edificación de
ambas viviendas.
PROYECTO EJECUTIVO
La atractividad de la industria en un proyecto ejecutivo, es el desarrollo de los
elementos que tiene que tomarse en cuenta en el diseño de espacios habitables
adecuados, con una calidad de edificación.
Estos elementos son:
a) Desarrollo Tecnológico: Los avances en la tecnología en los diversos campos de
la ciencia ha alcanzado también a la construcción, esto se observa en las nuevas
tecnologías que se emplean principalmente en la producción de insumos, que será
necesario tomar en cuenta para el diseño y construcción de una vivienda,
reduciendo a su vez costos y tiempos de edificación con la implementación de
nuevas tecnologías.
36
b) Mano de Obra: En la edificación, el personal ocupado está agrupado en dos: la
mano de obra directa y la indirecta. La mano de obra directa es aquella que lleva a
cabo la construcción del inmueble y la que se considera como no calificada, en
donde será necesario implementar programas de capacitación permanente. La
indirecta es la que realiza la parte administrativa y que se encuentra dentro de la
mano de obra calificada.
Por otro lado la mano de obra empleada en la industria de la construcción, en el
Estado de México representó un 5.17% del total nacional del mismo ramo;
para la
entidad, la distribución del personal ocupado se presenta en la gráfica siguiente:
Gráfica 10. Principales clases constructoras, según el porcentaje de personal
ocupado, 1998.
PORCENTAJE
12.7
Resto
Clases
Obras de urbanización
4
9.4
Obras viales y para el autotransporte
10.7
Construcción de plantas industriales
30.9
Edificación residencial o de vivienda
32.3
Edificación no residencial
0
5
10
15
20
25
30
35
Porcentaje
Fuente: Elaboración Propia, Consultoría de Hoyos.
Se observa que la parte correspondiente a la edificación de vivienda ocupa el segundo
lugar lo que significa una fuente importante de empleo para la población existente en la
entidad.
c) Centros de Capacitación: Está íntimamente ligado a la mano de obra, puesto
que este apartado se refiere a que existe una carencia de universidades
37
(privadas o públicas) y escuelas técnicas que formen mano de obra calificada
directa, lo que a su vez generará productos de mayor calidad. Es también
necesario crear profesionales que diseñen nuevas tecnologías en la producción de
insumos de punta para así reducir las importaciones y efectuar más exportaciones;
para el Estado de México es vital desarrollar estos centros dentro de su espacio
territorial ya que esto generará ventajas sobre el resto de las entidades del país.
La siguiente gráfica muestra la distribución de las escuelas de acuerdo al nivel
educativo; dicha gráfica muestra que las instituciones encargadas de formar personal
técnico, representan un bajo porcentaje por lo que resulta necesario para lograr lo
mencionado anteriormente.
Gráfica 11. Distribución de las Escuelas por Nivel Educativo
Estado de México
CAPACITACION
TRABAJO
MEDIA
2%
SUPERIOR
5%
SUPERIOR
2%
BASICA
91%
Fuente: Presidencia de la República. Vicente Fox Quesada. Primer Informe de Gobierno. Anexo Estadístico.
México, 2001.
FINANCIAMIENTO
Diversas son las instituciones que otorgan créditos para la adquisición y/o
mejoramiento de vivienda INFONAVIT, FOVI (la ahora Sociedad Hipotecaria Federal
(SHF)), FOVISSTE, FONHAPO, entre muchas otras que se establecen en los diferente
estados de la República, por lo que cada una de ellas a su vez posee sus propias
políticas de otorgamiento de créditos lo que puede significar ventajas o desventajas
competitivas sobre las demás.
38
Gráfica 12. Créditos para vivienda por principales organismos.
433661
450000
1990
1995
1998
432863
1985
400000
309282
350000
86100
20426
0
0
2820
1337
4784
30527
39595
58323
3526
3862
582
262
518
0
6000
26281
30535
29529
22530
19154
22256
24986
59323
67200
51664
41557
21613
50000
30720
74777
100000
89536
96745
150000
120000
136000
170653
200000
0
TOTAL
INFONAVIT
FOVI
BANCA
FOVISSSTE
FONHAPO
FOVIMIISSFAM
FIVIDESU
Fuente: CIHAC.
39
BANOBRAS
INST.
ESTATALES
OTROS
ORG.
22833
250000
240931
300000
Se observa entonces que las instituciones que dan más créditos son INFONAVIT, FOVI, y la
Banca presentando un comportamiento creciente en los años señalados en la gráfica; no así el
resto de las instituciones ya que han decrecido en el número de créditos. Sin embargo, la
cantidad de créditos otorgado por estas instituciones es menor para 1998, situación que
significa una limitante para cubrir el rezago habitacional en el país.
Cabe señalar que esta distribución no se efectúa de manera equitativa en todo el país ya
que solamente 5 entidades representan un 22% del total de créditos para 1999 y un 36.3% para
el año 2000, mismos que se distribuyen como se muestra en la gráfica.
Gráfica 13. Distribución de Créditos para la Vivienda
1999
100
2000
100 100
90
80
70
60
50
40
30
12.7
20
7.54
10
5.3 8.3
4.82 6.9
MEXICO
JALISCO
2.93 5.6
1.4 2.8
0
TOTAL
D.F.
VERACRUZ
PUEBLA
Fuente: CIHAC.
No debe pasarse por alto que un factor que incide de manera importante en el desarrollo
de los programas de vivienda en México es el ingreso familiar. El 63.2% de la población
ocupada del país percibe hasta 2 salarios mínimos; el 14.6% percibe de 2 a 3 salarios mínimos,
el 10.8% de 3 a 5 salarios mínimos y sólo el 7.9%, más de 5 salarios.
Esto significa que más de la mitad de los trabajadores mexicanos cuentan con
limitaciones económicas para poder acceder a un financiamiento adecuado para la adquisición
de una vivienda. La vivienda social sólo se obtiene con crédito. En este sentido, el Gobierno de
la República considera necesarios los programas de construcción de vivienda que puedan ser
adquiridas con créditos de largo plazo y tasas de interés accesibles para las familias de
menores ingresos.
40
BIENES INMUEBLES
El negocio inmobiliario, al igual que la mayoría de otros de índole distinta, tienen diferentes
resultados en cada país o época en que se analice. En general, los resultados han sido
positivos, por lo que su diferencia en el tiempo y en el espacio, se relaciona con la magnitud de
sus beneficios. Sin embargo, no hay que dejar de reconocer que en algunas ocasiones ha
reportado pérdidas a los inversionistas, por lo que es necesario que exista una buena
planeación, análisis o proyección por parte de los inversionistas y esencialmente apoyarse y
asesorarse por un profesional del ramo.
Normalmente, las diferencias entre los resultados son atribuibles a las decisiones políticas,
jurídicas y económicas del momento, pero habiendo una seguridad jurídica respecto al derecho
de propiedad, el negocio inmobiliario siempre arrojará resultados positivos; De acuerdo con el
Código Civil, son bienes inmuebles:
•
El suelo y las construcciones adheridas a él.
•
Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse
sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.
•
Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación colocados en edificios,
de tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente.
•
Los derechos reales sobre inmuebles, tales como: la propiedad, hipoteca, prenda,
usufructo, servidumbre, uso y habitación.
Una de las fases importantes dentro del negocio de bienes inmuebles, es lo que se refiere a
la promoción del inmueble, en donde se desarrolla la atractividad de la industria misma que
comprende una serie de etapas como:
Inspección. Se lleva a cabo una visita del inmueble con el objetivo de observarlo, tomar nota de
todas y cada una de sus características, de sus ventajas y desventajas, y levantar un inventario
de las mismas.
Valuación: Se toman en cuenta los elementos que determinan
su valor: usos permitidos,
ubicación, medidas, edad, premios y castigos, oferta en el mercado y los precios de los últimos
meses.
41
Publicidad: Se debe llevar a cabo haciendo uso de todos los medios posibles.
Requisitos del cliente: Significa atender al posible cliente en cuanto a sus necesidades y
posibilidades.
Negociación: Se refiere a especificar los ac uerdos con los posibles clientes dependiendo de las
condiciones del mercado.
La comercialización de los bienes inmuebles dan origen al mercado inmobiliario, desde el
punto de vista económico se puede definir como el conjunto de actividades de compra y venta
de productos inmobiliarios, oferta y demanda; el mercado de demanda puede ser real
(adquisición constante de bienes inmuebles) o potencial (apropiación de un bien inmueble y que
en determinado momento se puede pasar a formar parte de una demanda real).
Desde el punto de vista urbano, este se reconoce como el agente activo que directamente
incide en el marco construido, su importancia no solo radica en como se crea y construye, sino
también como influye en el desarrollo y crecimiento de las ciudades. Dentro de la economía del
mercado inmobiliario intervienen varios aspectos para su correcto funcionamiento como lo es el
capital inmobiliario y las rentas diferenciales.
Capital Inmobiliario: La organización espacial entre oficinas, escuelas, fábricas, comercios,
viviendas y servicios, es un efecto directo de la circulación y acumulación de capital dentro de la
ciudad, este capital es llamado capital inmobiliario. La función del capital inmobiliario es
planificar y equipar el espacio a fin de incrementar la eficiencia de las actividades financieras y
administrativas. El capital inmobiliario y el capital de la industria de la construcción, se
desarrollan y trabajan conjuntamente pero funcionan de diferente forma dentro del mercado
inmobiliario; ya que el primero se enfoca al cambio del bien raíz, y el segundo los produce.
Rentas Diferenciales: Son las que explican el precio de venta y las ganancias del capital
inmobiliario. El término diferencial se debe al hecho de que tales ventajas se distribuyen en
forma diferente al espacio, siendo el producto de otras inversiones hechas por propietarios,
agentes inmobiliarios, constructores y fundamentalmente el estado. Las rentas diferenciales
pueden tener su origen o conformarse a través de la producción de los bienes inmuebles, en su
utilización capitalista y en el consumo final.
42
Al igual que en la construcción, la inversión inmobiliaria requiere de la elaboración de un
proyecto que representa una propuesta concreta de inversión de capital en la planeación y
realización de un producto inmobiliario llámese habitacional, comercial, industrial, servicios,
entre otros; que va a depender de las necesidades de la población, la oferta y la demanda del
producto inmobiliario en el mercado, los costos del productor, el precio de venta y
la
competencia.
2.4.2 Posicionamiento - ventajas competitivas
Los datos obtenidos de la Red de Valor, se tomaran en cuenta para realizar el análisis
de la posición y ventajas competitivas de cada nodo detonante.
Barreras de Entrada:
Disponibilidad de suelo
• Tiempo de autorización
•
Falta
de
liquidez
Barreras de Salida:
• Cartera de clientes
• Activos
Proveedores:
• Productores y
distribuidores de
insumos
• Desarrollo de sistemas
constructivos y
materiales para la
construcción
CONSTRUCTORAS DE
VIVIENDA
Sustitutos:
• Autoconstrucción
• Empresas
no
especializadas
• Mano de obra directa e
indirecta no calificada
Compradores:
• Demanda permanente
• Normatividad compleja
para la adquisición de
vivienda
• Especificaciones
a
cumplir establecida por
los
organismos
reguladores de vivienda
y los gobiernos locales
La producción de vivienda a gran escala se concentra en los grandes consorcios y
constructoras de vivienda, pero las que abaten la demanda a nivel regional principalmente son
las micro y pequeñas empresas, por lo que su nivel de competitividad es limitado.
43
• Certificación de calidad
• Concesión de franquicias
• Tamaño de mercado
Barreras de Salida:
• Aceptación
en
mercado
de
productos
Proveedores:
• Proveedores de materia
prima
• Maquinaria para mejorar
el procesamiento de la
materia prima
el
los
Compradores:
PRODUCTORES
DISTRIBUIDORES
INSUMOS
Y
DE
• Empresas constructoras
y desarrolladoras de
vivienda
Sustitutos:
• Productos
de
importación de dudosa
calidad y procedencia.
• Productos
más
económicos
Los productores y distribuidores de insumos establecen estándares de calidad para ser
competitivos en el mercado, por lo que las empresas constructoras buscan abastecerse de
insumos con certificados de calidad para ofrecer un producto final de competitivo a los demás
productos.
44
• Despachos integrados por
personal capcitado, con
conocimientos
en
materiales,
tecnologías,
sistemas automatizados,
que intervienen en la
realización del proyecto
ejecutivo de vivienda.
Barreras de Salida:
No se identifico alguna
relevante.
Proveedores:
• Mano de obra indirecta
calificada
• Personal capacitado en el
manejo de los nuevos
sistemas automatizados
Compradores:
PROYECTO EJECUTIVO
• Particulares
Sustitutos:
• Mano de obra indirecta no
calificada,
sin
conocimiento
de
los
sistemas automatizados
para la realización de
proyectos ejecutivos
Contratar los servicios de un profesionista, que realice proyectos ejecutivos confortables
y funcionales, nos brinda la seguridad de que el diseño de los espacios de la vivienda estarán
planteados de acuerdo a las necesidades de cada individuo.
45
• Ofrec er viviendas de
calidad
• Capacitación del personal
de ventas
• Correcta valuación de los
inmuebles
• Porcentaje de comisión
por ventas
Barreras de Salida:
• Mercado
de
ventas
asegurado
Proveedores:
de vivienda.
• Promotores de vivienda.
• Banca e instituciones de
crédito.
Compradores:
BIENES INMUEBLES
• Población demandante de
vivienda con posibilidades
económicas o créditos
hipotecarios
para
la
adquisición de todo tipo
de vivienda ofertada
Sustitutos:
• Corredores inmobiliarios
no calificados
• Carecer
de
personal
capacitado en asesoria en
inversiones inmobiliarias
Las empresas constructoras de vivienda trabajan conjuntamente con los corredores
inmobiliarios, siendo el nodo que culmina el proceso de producción de la vivienda, como medio
de venta para ofertarlo a la población demandante, por lo que su ventaja competitiva se
reflejara en la capacidad de inversión, financiamiento y adquisición de un inmueble, con el
apoyo y asesoria de su personal altamente capacitado.
46
2.4.3 Diamante de las cinco fuerzas
El diamante de las cinco fuerzas se apoya en su realización en los elementos que intervienen
en el desarrollo actual de los nodos, al tiempo de establecer
la estructura del diamante
deseado, lo que nos lleva a determinar las fuerzas y debilidades de cada nodo detonante.
Rivalidad:
•
Débil diferenciación
de productos.
•
No se establecen
barreras sólidas de salida.
•
Costos y utilidades
de la empresas.
•
No se desarrollan
innovaciones.
Condiciones de Factores:
•
Mano de obra
directa e indirecta poco
calificada
•
Productoras y
distribuidoras de insumo
establecidas de forma
dispersa
•
Infraestructura
insuficiente
•
Baja capacidad
administrativa
Diamante de las Cinco Fuerzas
Constructoras de Vivienda
Actual
Condiciones de la Demanda:
•
El
crecimiento
poblacional natural que
tiene el mercado afecta
directamente la demanda.
•
Vivienda
que
satisfaga las necesidades
del comprador
•
Tiempos
de
construcción y costos de la
vivienda
Empresas Relacionadas y
de Apoyo:
•
Gobierno
,
organismos e instituciones
enfocados a la vivienda
complejidad y demora en
resolución de tramites.
•
Grupos
de
financieros, limitan créditos.
•
Corredores
de
bienes
inmuebles,
estrategias de venta.
47
Rivalidad:
•
Diferenciación de
productos.
•
Establecer
barreras
sólidas
de
salida.
•
Costos
y
utilidades
de
la
empresas.
•
Innovaciones de
•
Mano de obra
directa calificada
•
Productoras y
distribuidoras de insumo
establecidas cerca
•
Infraestructura
suficiente y equipamiento
existente
•
Capacidad
administrativa y dirección
de negocio.
Constructoras de Vivienda
Deseado
Condiciones
de
la
Demanda:
•
Se
oferta
el
mismo porcentaje que
demanda la población.
•
Vivienda digna y
que
satisface
las
necesidades
del
comprador
•
Se aceleran los
tiempos de construcción
y costos de la vivienda,
ofertándose un mayor
número de producto en el
mercado.
de Apoyo:
•
Gobierno,
organismos
e
instituciones enfocados a
la vivienda eficientizan y
agilizan
los
tramites
correspondientes
•
Grupos
de
financieros,
ofrecen
alternativas de crédito.
•
Corredores
de
bienes
inmuebles,
establecen nuevas líneas
de venta s con un
incremento
de
las
mismas de venta.
48
Rivalidad:
•
Débil
diferenciación
de
productos.
•
No se establecen
barreras
sólidas
de
salida.
•
No se cuenta con
la certificación de calidad.
•
No se desarrollan
innovaciones de nuevos
productos.
•
Materia prima de
baja calidad.
•
Abastecedoras de
materia prima
establecidas de forma
dispersa.
•
Baja capacidad
administrativa.
•
No se cuenta con
maquinaria innovadora
procesadora de insumos.
Productores y Distribuidores de Insumos
Actual
Condiciones
Demanda:
de
la
•
Empresas
constructoras
que
demandan un volúmenes
altos de insumos.
•
Desarrolladores
de Proyectos Ejecutivos.
•
Insumos
que
aceleren los tiempos y
mejoren costos de la
vivienda
de Apoyo:
•
Empresas
constructoras
y
promotoras de vivienda.
•
Grupos
de
financieros,
limitan
créditos.
•
Proyectos
Ejecutivos
49
Rivalidad:
•
Diferenciación de
productos en el mercado
con valor agregado.
•
Barreras sólidas
de salida establecidas.
•
Certificación
de
calidad
•
Productos nuevos
y mejorados.
•
Materia con
estándares de alta
calidad competitiva prima
Mano de obra directa
calificada
•
Abastecedoras de
materia prima se
localizan cerca de las
productoras de insumos
para su procesamiento.
•
Capacidad
administrativa y dirección
de negocio.
•
Maquinaria
innovadora que acelera el
procesamiento de
Productores y Distribuidores de Insumos
Deseado
Condiciones
de
la
Demanda:
•
Establecimiento
de distribuidores para
satisfacer la demanda de
insumos de las empresas
constructoras .
•
Desarrolladores
de Proyecto Ejecutivo de
nuevos
productos
y
sistemas
constructivos
para vivienda.
•
Innovaciones
tecnológicas
que
aceleran la construcción
de una vivienda
de Apoyo:
•
Grupos
de
financieros,
ofrecen
alternativas de crédito
para
la
producción
distribución de insumos
•
Empresas
constructoras
y
promotoras de vivienda
firman convenios con las
productoras
y
distribuidoras
de
insumos.
•
Relación
constante
Proyecto
Ejecutivo-Innovaciones
de Insumos
50
Rivalidad:
•
Despachos
integrados por personal
no
capacitado,
sin
conocimientos
en
materiales, tecnologías,
Proyecto Ejecutivo
Actual
Condiciones
de
la
Demanda :
•
Empresas
constructoras demandan
proyectos ejecutivos que
satisfagan
las
necesidades
del
comprador.
•
Particulares,
demandan un proyecto
ejecutivo que se adecue
a
sus
necesidades
particulares.
•
Mano de obra
indirecta no capacitada.
•
Profesionales no
capacitados en el
desarrollo,
funcionamiento y manejo
de los sistemas
automatizados, nuevas
tecnologías aplicadas a
Proyecto Ejecutivo.
de Apoyo:
•
Gobierno
,
organismos
e
instituciones enfocados a
la normatividad compleja
de la vivienda.
•
No existe una
comunicación constante
con las productoras de
insumos.
51
Rivalidad:
•
Despachos
integrados por personal
capacitado,
con
conocimientos
en
materiales, tecnologías,
Proyecto Ejecutivo
Deseado
Condiciones
Demanda:
•
Mano de obra
indirecta capacitada.
•
Profesionales
capacitados en el
desarrollo,
funcionamiento y manejo
de los sistemas
automatizados, nuevas
tecnologías aplicadas a
Proyecto Ejecutivo.
•
de
la
Empresas
que
cuenten
con
departamentos
desarrolladores
de
proyectos
ejecutivos
funcionales
y
Particulares, contactados
con
profesionistas
calificados y capacitados.
de Apoyo:
•
Simplificar
la
normatividad en materia
de
vivienda
po
el
Gobierno , organismos e
instituciones.
•
Relación
y
comunicación constante
con
la
empresa
productoras de insumos
constructoras,
grupos
financieros y corredores
inmobiliarios.
52
Rivalidad:
•
No
ofrecen
viviendas de calidad
•
No se cuenta con
personal capacitado en
ventas
•
No se aplica una
correcta valuación de los
inmuebles
•
Diferenciación de
porcentajes de comisión
por ventas
•
Bienes Inmuebles
Actual
Condiciones
Demanda:
Personal
no
capacitado en la venta de
inmuebles
•
de
la
Población
demandante de vivienda
con
posibilidades
hipotecarios
para
la
de vivienda ofertada.
de Apoyo:
•
Empresas
constructoras
de
vivienda.
•
Grupos
financieros
Asociación de grupos de
corredores inmobiliarios.
53
Rivalidad:
•
Ofrecer viviendas
de calidad
•
Capacitación del
personal de ventas
•
Correcta
valuación
de
los
inmuebles
•
Porcentaje
de
comisión por ventas
•
Bienes Inmuebles
Deseado
Condiciones
Demanda:
Personal
capacitado en la venta de
inmuebles
•
de
la
Asesoria
en
inversión y compra de
inmuebles a la población
demandante de vivienda
con
posibilidades
hipotecarios
para
la
de vivienda ofertada.
de Apoyo:
•
Empresas
constructoras
de
vivienda.
•
Grupos
financieros
Asociación de grupos de
corredores inmobiliarios.
54
2.5 Matriz fundamentos para la acción
NODO
Bien
Inmobiliario
ACCIONES
Cambios en las formas de administración de los bienes
inmuebles.
Empleo de mano de obra calificada con el fin de realizar
proyectos de calidad.
Creación de software que agilice la realización de proyectos.
Reformación de legislación relacionada con la vivienda, con el
Gobierno
propósito de facilitar el proceso constructivo.
Agilización de los trámites.
Convenios con proveedores para asegurar la calidad de las
materias primas y materiales.
Agrupación de productores y/o distribuidores para crear
Producción y
empresas más fuertes y competitivas.
Distribución de
Creación o implementación de las tecnologías de punta para
Insumos
elaborar productos de calidad y que puedan ser competitivos
en el mercado nacional y mundial.
Planeación y programación de actividades.
Capacitación tanto de la mano de obra directa como indirecta.
Mano de Obra Creación de nuevos organismos académicos que tengan por
objetivo la preparación de mano de obra.
Redefinición del proceso constructivo.
Ofrecer servicios a los que adquieren vivienda tales como la
Constructoras
escrituración,
de Vivienda
Vínculos con instituciones de financiamiento y bancos con el
propósito de hacer más fácil la adquisición de vivienda.
Mejoramiento de los sistemas de crédito.
Financiamiento
Proyecto
Ejecutivo
Ventas
Empleo de las más eficientes estrategias de mercado.
55
3. DETENCIÒN DE OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS
3.1 Matriz tridimensional competitividad – cluster
Como elementos base de la competitividad se tiene:
•
Por Producto Diferenciado
•
Por Costo
Como sub elementos base :
•
La Especialización;
•
El Tamaño; y
•
La Radicación.
Los elementos y sub elementos permiten diferenciar las partes que compiten en el mercado
de la industria de la construcción- vivienda, los cuales se abordan de manera concordante con
las etapas consideradas en la red de valor del clúster, en cinco etapas siguientes:
En la primera etapa figuran actividades como los estudios, proyecto y gestión ante gobierno.
En la segunda, las actividades de producción y distribución de insumos en dos etapas: la
primera, refiere a la Mano de Obra, Materiales, Maquinaria y Equipo; la segunda, la producción
de infraestructura, equipamiento y el financiamiento.
En la tercera, las actividades de las empresas productoras de vivienda que consiste
fundamentalmente en el proceso constructivo y en el ejercicio de gastos administrativos y
financieros.
En la cuarta, las actividades de mercadotecnia y ventas en la que se considera la participación
de corredores de bienes raíces y los publicistas, que representan comisiones de ventas y en
gastos de venta y publicidad.
Finalmente, en la quinta, las actividades relativas a la consolidación del bien raíz en acciones
como gestión para la autorización del crédito para el adquiriente de la vivienda, la contratación
del crédito, y la definición de las formas de pago. Una vez cubiertos los requisitos referidos
56
se procede a la escrituración ante notario público.
Primera etapa.- en esta etapa las actividades preliminares están a cargo de la empresa
constructora promotora de la producción de vivienda
Factor de
CompetítiCaracterística
vidad
Por Producto Especialización
Diferenciado
Y
Tamaño
Por Costo
*
Radicación
Actividades Preliminares
Estudios
Proyectos
Se
estudia
el
mercado
de
vivienda con el
propósito
de
determinar
las
características de
la
vivienda
a
construir,
se
sustentan en el
estudio de preinversión,
que
analiza
tanto
aspectos
de
mercado,
como
técnicos, financieros y económicos
Se realiza la
planeación,
programación y
presupuestación.
Además
de
definir el proceso
Constructivo.
Constituye
la
base de competir
en el mercado.
Gobierno
Constituye
la
gestión de las
autorizaciones
de las licencias
y
permisos.
Implica
la
valorización del
suelo a través
de la asignación
de los usos y
destinos del mismo, afectando
directamente al
valor del suelo.
* Nota: En esta tabla se conjunta el análisis correspondiente a “Por Producto Diferenciado” y “Por Costo” porque en
esta etapa no se diferencian.
•
Para el año 2000 el INEGI estima que las viviendas en el país ascienden a 21,954,733 y
El estado de México participa con el 13.18 % del total nacional.
•
Para el período de 1995-2000 la SEDESOL estima que el déficit en el Estado de México
es de 577,699 vivienda totales, que incluye 371,908 viviendas nuevas y 205,791 de
mejoramiento; que significa el 15.7% del total nacional que es de 3,678,573 viviendas
totales, que incluye 1,825,737 nuevas y 1,852,836 mejoradas.
•
Para el período 1995-2000, la producción de viviendas de la entidad fue de 449,947,
incluye las producidas por el sector formal, como por el informal; esto es con base en el
conteo de vivienda que realiza el INEGI; Se identifica que en el período 1993 a 1999 se
autorizaron 68 fraccionamientos y conjuntos urbanos, de los cuales 62 fueron de uso
habitacional, logrando la construcción de 114,340 viviendas nuevas, según la Secretaría
de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Gobierno del Estado de México, lo cual
indica que aproximadamente, el 25% de la demanda de vivienda es atendida por el
sector formal.
57
•
Ara registra al cierre del 2000, actividades en 14 estados, con 43 desarrollos; en 1999 la
reserva territorial ascendió a 11.5 millones de M2, para el 2000 pasa a ser de 18.9
millones de M2, suficientes para la construcción 108,195 viviendas, equivalentes a
118,138 viviendas de interés social aproximadamente. Se registra que en la entidad, Ara
tiene programadas para la entidad 24,554 viviendas, registra ventas de 15,222 viviendas
en el país, de las cuales 11, 607 son a través del sector de vivienda de interés social;
1709 son de tipo medio; 116 residencial; vivienda progresiva 1,790.
•
GEO registra al cierre del año 2001 que tiene programadas 25,956 viviendas en la
entidad, y tiene actividades en 19 estados. Registra ventas de 24,103 viviendas en el
país, de las cuales 14,050 son a través del sector de vivienda de interés social; 8,868
son de tipo medio; 1,185 residencial. La producción de viviendas en el 2001 fue de
21,721viviendas nuevas. GEO capitaliza los costos de financiamiento relacionados con
la producción; además, cuenta con el margen bruto líder de la industria, no obstante
producir el 70% más viviendas que su más cercano competidor.
•
Otra empresa grande que participan en la producción de viviendas se cuenta a URBI.
•
Cabe destacar que existe la Comisión del Estado de México PROVIVAC que integra a
25 empresas.
•
Con base en lo referido se puede dar la siguiente semblanza del mercado de vivienda en
el Estado de México: del 100% de vivienda nueva, el mercado formal atiende el 25% y
que empresas como GEO, ARA y URBI atienden poco más de la mitad, quedando el
restante a las demás empresas.
Las empresas grandes, como las referidas, presentan un grado de integración, tanto hacia atrás
como hacia delante, con un mayor grado de especialización que le permite disponer de
estudios, proyectos y gestión ante gobierno, con mejores niveles de eficiencia y eficacia.
Segunda etapa A..- En esta etapa las actividades de producción y distribución de los insumos
son realizadas por los integrantes
58
Factor de
Competítividad
Característica
diferenciado
Tamaño
Radicación
Producción y Distribución de insumos
Mano de Obra
Materiales
La mano de obra
por su aplicación
se clasifica en
directa e indirecta.
En cuanto a su
condición
de
aptitud
en
capacitada y en
especializada. La
especializada
proviene de las
instituciones
educativas
y
combina
la
experiencia.
La mano de obra
procurará
emplearse
en
obras cercanas a
su
lugar
de
residencia
Proveedor
que
integra todos los
materiales
necesarios para
la
construcción
de vivienda
El
Proveedor
tiene
como
referencia que el
volumen
le
significa
las
condiciones
de
competitividad
Maquinaria
y
equipo
El
proveedor
dispone de todo
la maquinaria y
equipo para la
construcción de
vivienda
Es
fuerte
la
inversión y corre
el riesgo de
tener
la
maquinaria
y
equipo
en
tiempos muertos.
El
proveedor
ubicado en la
zona
tiene
ventaja en el
ahorro en gastos
de transporte
La ubicación en
la zona de la
obra le beneficia
en ahorros de
transporte y de
supervisión
Nota: La mano de obra presenta aspectos comunes para el caso de especialización y tamaño, por ello se expresa en
el cuadro conjuntamente.
Factor de
Competítividad
Por Costo
Característica
Producción y Distribución de insumos
Mano de Obra
Materiales
Especialización
La mano de obra
calificada
representa eficacia
y eficiencia
Tamaño
El
manejo
de
personal calificado
representa un nivel
diferente en costos
que
el
no
calificado.
La eficiencia y
eficacia
del
proveedor
disminuye
sus
costos y podrá
ofertar
mejor
servicio, precio y
suministro
El
proveedor
procurará ofertar
su mejor precio
en relación directa
al volumen de
compra
Maquinaria
y
equipo
Aplicar
la
maquinaria
y
equipo
más
conveniente
redunda
en
beneficios
de
ahorros.
Suministrar
en
gran volumen la
maquinaria
y
equipo da la
posibilidad
de
ofertarla a bajo
precio
59
Radicación
Que la mano de
obra sea de la
zona
disminuye
sus gastos y por
ende
sus
demandas
de
mejoras al salario
Proveer
de
materiales
a
obras en la zona
le representa la
oportunidad
de
mejorar
sus
costos.
Ofertarla a bajo
precio requiere
como condición
que sea en la
zona, porque reduce gastos.
En el marco nacional, para el año 2000, se tienen 33.7 millones de población ocupada,
de los cuales 2.7 son ocupados en la industria de la construcción que representa el 8% del total.
En el caso de la entidad, Estado de México, la población ocupada es de 4.5 millones, y en la
industria de la construcción 0.4 millones, que significa el 8.1% del total de la entidad.
La población ocupada de la entidad significa el 13.2% del nacional; asimismo, el
ocupado en la industria de la construcción, el 13.6%.
La población tiende a concentrarse en las zonas metropolitanas a las grandes ciudades,
sobretodo, en los municipios circundantes. Para el caso de la entidad, en el período 1995-2000
presenta la siguiente condición dinámica: en los 36 municipios circundantes a la Ciudad de
México (ZMCM) de significar un 71.4% pasa a 70.8%; en los 6 municipios que circundan a
Toluca (ZMCT)de un 8.8% a 9.1%; Finalmente, en el resto del Estado de México (REM), de un
19.9% a un 20.1%.
Para el mismo período, en la entidad el incremento de viviendas fue de 449,947, se
infiere que la producción de viviendas por zonas fue de 318,562 en la ZMCM; de 40,945 en
ZMCT; y 90,439 en REM, lo que nos permite dimensionar la movilidad de la mano de obra en el
mercado de trabajo.
La mano de obra calificada proviene de las instituciones educativas, tanto de las de nivel
superior, como de las de medio superior y que conjugan la experiencia laboral. Es en las zonas
metropolitanas donde se concentran los centros educativos que apoyan al mercado laboral. La
condición de la mano de obra de directa o indirecta refiere a la aplicación de ésta en el proceso
productivo.
60
La dinámica para los materiales y para la maquinaria y equipo que se requiere para la
construcción de la vivienda se concentra de manera similar a la expresada para la mano de
obra.
Segunda etapa B..- En esta etapa las actividades de producción y distribución de los
insumos son realizadas por un segundo grupo de integrantes, siguientes:
CompetítiCaracterístic a
vidad
Por
Especialización
Producto
diferenciado
Tamaño
Radicación
Producción y Distribución de Insumos
Infraestructura
Equipamiento
La
empresa Eleva la plusvalía
dispone
de de la zona
y
información propia dimensiona
la
de
la
ciudad. atracción que se
Conoce el efecto de ejerce sobre la
la infraestructura en población por los
la
plusvalía del servicios
que
suelo.
oferta.
La infraestructura
de
buen
nivel
proporciona
mejores
espectativas
de
desarrollos
habitacionales.
La infraestructura
crece de manera
interrelacionada
con el crecimiento
de
los
asentamientos
humanos, con ello
estimula
la
construcción
de
vivienda.
En la medida que
sea el servicio que
ofrece de mayor
cobertura,
será
mas atractivo para
la construcción de
viviendas.
El equipamiento
se interrelaciona
con los asentamientos
humanos y su
construcción se da
conforme se da la
expansión urbana.
Financiamiento
Se reconoce la
capacidad
de
gestión
del
crédito por
su
ventaja
competitiva por
producto
diferenciado
y
por especialización.
La capacidad de
gestión
del
crédito se basa
en el producto
diferenciado y en
su tamaño
El ser local la
empresa
solicitante tiene
como ventaja las
relaciones y sus
antecedentes.
61
Factor de
Competítividad
Por Costo
Característica
Producción y Distribución de Insumos
Infraestructura
Equipamiento
Especialización La
exterior
al
desarrollo
habitacional
la
realiza el sector
público; la interior,
la
realiza
el
promotor de la
vivienda en obras
de
aportación
obligada.
Tamaño
El volumen de la
acción
de
infraestructura y el
del
desarrollo
habitacional,
forman parte del
costo.
Radicación
Los beneficios de la
infraestructura que
construye el sector
público
deben
orientarse para que
las
empresas
locales y con ello
propicie
la
expansión
económica de la
región.
Al plusvalizar la
zona se beneficia
el valor de la
vivienda en mayor
proporción
al
costo que aplica el
constructor
de
vivienda,
compensando la
inversión adicional
que se hace para
diferenciarla.
El tamaño del
equipamiento es
la medida en que
se beneficia al
valor
de
las
acciones
de
vivienda que se
realicen.
La incidencia del
equipamiento en
la plusvalía del
suelo
debe
orientarse
para
que
sean
las
empresas locales
las beneficiadas y
con ello se dé el
beneficio
económico en la
zona
Financiamiento
Se otorga en
función de la
rentabilidad de la
empresa,
basándose
en
que competítividad por costo y
en
su
característica,
sea
por
especialización o
por su volumen.
El financiamiento
para
las
empresas locales
contribuye
a
fomentar
el
crecimiento
económico de la
zona.
El crecimiento de los asentamientos humanos genera necesidades de infraestructura y
equipamiento; en la entidad se tiene la condición de que sólo el 25% de la vivienda se produce
en el sector formal, el resto toma forma de autoconstrucción.
Las deficiencias en infraestructura en gran parte corresponden a la vivienda informal,
ente ellas, la autoconstrucción; en la entidad las deficiencias en la vivienda toman forma de
carencias en agua entubada y es del 6.2%; en energía eléctrica, 1.8%; y en drenaje, 14.5% que
significan, redondeando, 170 mil, 50 mil y 400 mil viviendas, respectivamente.
62
La construcción de vivienda formal genera la obligación de aportar obras en drenaje
pluvial, drenaje sanitario, agua potable, pavimentos, guarniciones y banquetas, terracerías, las
cuales corresponden a infraestructura. En contraparte, la autoconstrucción de vivienda, en gran
parte, se delega la responsabilidad de estas obras al gobierno.
Por lo que respecta a los equipamientos, al constructor de vivienda se le exige aportar
algunos, según el tamaño del desarrollo habitacional que se realice, entre estas se incluyen
Jardín de niños, escuela primaria, locales comerciales, unidad médica, jardín vecinal, zona
deportiva, juegos infantiles y local de usos múltiples. Fuera de este esquema, se identifica que
los equipamientos son construidos fundamentalmente por el gobierno y algunos por el sector
privado. Estos por lo general son establecidos tras realizar estudios para su ubicación y toma
como premisa el asentamiento humano al que va ha servir, una vez construido se convierte en
detonante para incrementar el asentamiento humano y de otros equipamientos e
infraestructura.
Finalmente, el financiamiento más significativo es el bancario que se otorga con base a
la rentabilidad de la empresa constructora; otra fuente de financiamiento es de origen
gubernamental, el cual se orienta con fines de construcción de casas de interés social.
Tercera etapa.- En esta etapa las actividades de producción de vivienda incluyen el
proceso constructivo, los gastos administrativos y financieros:
Factor de
Característica
Competítividad
Por
Especialización
Producto
Diferenciado
Empresas Productoras de Vivienda
Proceso
Gastos
Constructivo
Administrativos
Eficiente
el Eficiencia en la
movimiento,
aplicación
de
manejo
y recursos para las
almacenaje de los actividades
de
materiales; eficacia apoyo al proceso
en el cumplimiento productivo,
esto
del
proyecto es gracias, a su
ejecutivo;
realiza experiencia y su
innovaciones
especialización
tecnológicas; aplica
mayores
inversiones
Gastos
Financieros
Equilibra
la
proporción entre
lo que invierte
como
capital
propio
y
el
prestado
en
función de su
perspectiva
de
utilidades.
63
Factor de
Competítividad
Por Costo
Tamaño
Se
procura
el
crecer en la porción del mercado
que se atiende.
Para ello procura
ser
eficiente
y
eficaz
en
su
proceso
constructivo.
El volumen de los
gastos
administrativos
esta en función
del tamaño de la
empresa y de las
obras
de
construcción
de
vivienda.
Radicación
El ser local le
permite el tener
una
mayor
permanencia
de
sus insumos, entre
ellos, la mano de
obra.
El ser local le
permite
tener
economías en sus
gastos administrativos.
Empresas Productoras de Vivienda
Proceso
Gastos
Constructivo
Administrativos
Especialización La experiencia le Obtiene ahorros
permite eficacia y que se traducen
eficiencia en el un bajo costo
proceso
constructivo
obteniendo ahorros
que traducirá a
tener bajos costos.
Tamaño
El volumen de obra El tamaño de la
combinado
con obra
le
exige
bajos costos en ubicar su punto de
proceso
equilibrio que le
constructivo
le maximice
la
permite competir en aplicación de sus
el mercado
gastos,
entre
ellos,
los
administrativos.
El volumen de la
empresa, de las
acciones,
del
capital propio y
del
nivel
de
utilidades
esperado
determina el nivel
de crédito que se
instrumenta.
El ser local y
ejercer el crédito
activa la economía local.
Característica
Gastos
Financieros
Equilibra la proporción entre lo
que invierte como
capital propio y el
prestado
en
función de su
costo bajo que
espera.
El gasto financiero se eficienta,
valorando
la
participación de
los
recursos
propios
y
la
participación del
financiamiento.
Esto
se
determina en el
estudio de pre
inversión.
64
Radicación
Por ser locales
debe cuidar de su
prestigio, no sólo
en cuanto a precio,
debe ampliar a
calidad y servicio.
El ser local le
eficienta
la
aplicación de sus
gastos
administrativos.
Al
ejercer
el
crédito por su
condición
de
local
reduce
algunos costos,
que le benefician
al costo de la
vivienda.
El proceso constructivo se aplica desde el tradicional, hasta el más innovador que aplica
tecnologías de punta; El primero, se fundamenta en la aplicación mano de obra directa de baja
capacitación; materiales, como block, tabique y tabicón; el concreto se elabora en sitio. Por su
parte el segundo, aplica procesos constructivos innovadores aplican material prefabricado,
variaciones en la cimentación y concreto elaborado con apoyo de maquinaria.
En la entidad la construcción de viviendas, con tecnología punta, se viene aplicando por
empresas grandes como Geo, Ara y Urbi, entre otras, las cuales atienden aproximadamente el
15% del mercado, un 10% se atiende con aplicaciones mezcla de tradicional e innovadora y el
restante 75%, corresponde a procesos constructivos tradicionales.
Los gastos administrativos corresponden a las actividades de apoyo; en el caso de
autoconstrucción, las actividades administrativas las realiza el dueño de la construcción, se
estima que este esquema aplica en 3 de cada 4 viviendas que se construyen en la entidad; su
apoyo para definición del proceso constructivo es el albañil y, en ocasiones, algún arquitecto
para fines de planos estructurales y arquitectónicos que le permitan realizar sus gestiones ante
las instancias gubernamentales. Sólo 1 de cada cuatro viviendas se construyen por empresas
constructoras, en las cuales compiten por la aplicación eficiente de los gastos administrativos.
Los gastos financieros reflejan la condición del sector constructor en la dinámica de
desarrollo económico en la entidad; Empresas grandes, como es el caso de Geo, alcanzan
niveles de rentabilidad que le permite capitalizar los costos de financiamiento relacionados con
la producción. Empresas pequeñas requieren del financiamiento y es significativo el impacto en
el costo de la vivienda.
65
Cuarta etapa.- En esta etapa las actividades de mercadotecnia y ventas que incluye la
participación de los corredores de bienes raíces, empresas aseguradoras y publicistas que para
la empresa productora de vivienda representan los gastos adicionales al proceso de construir,
pero necesarias para realizar su producto en utilidades.
Factor de
Característica
CompetítiVidad
Diferenciado
Tamaño
Radicación
Factor de
Competítividad
Por Costo
Característica
Mercadotecnia y Ventas
Corredores de bienes raíces Publicidad
La vivienda con características singulares y hecha por
especialistas es interesante
para promover y obtener
beneficios.
Vivienda con características
singulares y en buen
volumen
representa
mayores beneficios.
Ser de la zona significa
prestigio, aunado a un bien
diferenciado es interesante
promocionar.
Mercadotecnia y Ventas
Corredores de bienes raíces
Especialización Promover viviendas que
tienen un bajo costo y
calidad a un bajo precio le
significa prestigio y utilidades
Tamaño
Viviendas en cantidad a bajo
costo, por ende a bajo
precio, significan grandes
beneficios.
Radicación
Promover viviendas a bajo
costo, por ende a bajo precio
le significa prestigio en su
zona.
Cobra por tanto, por lo
que no le es relevante las
características
y
por
quién fue hecha la
vivienda.
Cobra por tanto, no le es
significativo el tamaño de
lo que promociona.
Cobra por tanto, le es indistinto
si
lo
que
promociona es local o
foráneo.
Publicidad
Cobra por tanto, no le
interesa el costo ni por
quien fue hecha la
vivienda.
Cobra por tanto, no le
interesa el volumen de la
vivienda que promociona.
Cobra por tanto, la
ubicación de la vivienda
que promociona no es
factor determinante
En la entidad, durante los últimos 5 años, la producción de viviendas, ha sido de 89,990
viviendas por año, correspondiendo al sector formal un promedio de 22,868 por año; al sector
informal 67,121 por año. Esto significa que 1 de cada cuatro viviendas ingresa al mercado a
través de la instrumentación de la mercadotecnia y sistemas de ventas, que dan ocupación a
corredores de bienes y actividades de publicidad. Existe un potencial de mercado de vivienda
tres veces más grande que el que actualmente opera.
66
Quinta
etapa.- En esta etapa las actividades se refieren a la consolidación de las
viviendas construidas incluye las actividades de conseguir crédito para el comprador de
vivienda, los gastos de administración y la escrituración:
Factor de
Competítividad
Por Producto
Diferenciado
Y
Por Costo
Consolidación de la vivienda
Autorización del crédito Contratación
del
para el Adquiriente
Crédito
Se hace con base al El
adquiriente
estudio de la solvencia contrata el crédito
del solicitante del crédito; para el pago de una
En todo momento se vivienda que se
procura asegurar que se ajustó
a
su
dé cumplimiento a los requerimiento
en
pagos que se estipulen cuanto a producto
en los períodos que se diferenciado y en
autoricen.
costo que incide en
el precio;
Importa el volumen
y las tasas a las que
se fija el crédito
porque significa la
medida
de
su
obligación a pagar
Formas de Pago
Se estipula en función de
la solicitud de crédito que
se autorizó y a la
solvencia que se analizó
en su oportunidad. Por lo
general, el pago es en
efectivo, a las tasas
convenidas y en el
período
y
frecuencia
contratada.
Una
vez
cubierto lo referido se
pasa a la escrituración
ante notario público.
Nota: La presentación de este último cuadro varía con los anteriores en cuanto a la omisión de la columna de
“Características” porque la “Especialización” “Tamaño” y “Radicación” son irrelevantes con respecto a los aspectos
de “Autorización”, “Contratación” y “Formas de Pago” del crédito.
Esta etapa final, consiste en la consolidación de la vivienda que registra los pasos
mediante los cuales se traslada el dominio de la propiedad, pasando del constructor al
adquiriente. Por lo general, el adquiriente hace uso del crédito, principalmente el bancario; se
aplica el banco a un conjunto de requerimientos para la autorización del crédito con el propósito
de asegurar sus beneficios, que establecerse en el contrato, en el que se fijan tasas y plazos; la
forma de pago se establece, por lo general, es en efectivo. Finalmente, al término del pago se
pasa a la escrituración.
Un aspecto relevante del adquiriente de vivienda es el ser sujeto de crédito, lo cual
presenta el siguiente esquema, según veces salario mínimo (VSM):
67
V.S.M.
Tipo de vivienda
% en 1995
% en 2000
De 0 a 2
Más 2 a menos de 3
De 3 hasta 5
Más de 5 a 10
Más de 10
No especificado
Irregular
Social progresivo
Interés social
Popular
Residencial
63.24
15.86
9.78
5.13
2.99
2.99
49.41
18.78
14.45
7.60
3.48
6.28
Fuente:
Con base a los datos expuestos en el cuadro, se infiere que la distribución del ingreso
según veces el salario mínimo del año 2000 presenta signos de mejorar, con respecto alo año
de 1995;
por ende, mejoran las posibilidades del demandante de vivienda para acceder a
mejores tipos de vivienda, al ser sujetos de crédito.
3.2 Análisis de medidas de eficiencia – impacto
En el mercado de la vivienda de la entidad se ha dimensionado que sólo una de cada
cuatro viviendas se construyen en el sector formal, los cuales operan bajo una estructura tipo,
como la siguiente:
Elementos que integran el esquema financiero de la vivienda son:
Ingresos
Egresos
Concepto
Concepto
%
Enganche del cliente
10%
Terreno
Crédito bancario
70%
Proyecto
Sustitución deudor
20%
Licencias y trámites
Suma
100% Edificación
Urbanización
Infraestructura
Equipamiento urbano
Comisiones y gastos de crédito
Intereses de crédito
Gastos de venta y publicidad
Comisiones de venta
Gastos de administración
Suma
Utilidad antes de impuestos
12%
2%
9%
31%
9%
4%
3%
5%
8%
1%
3%
4%
91%
9%
68
El resto de la demanda de vivienda recurre a la autoconstrucción y representa un 75%
de la construcción de vivienda, en la cual se abate el costo. Se estima que en la
autoconstrucción, el costo puede llegar a representar de un 31% a un 50% del costo de una
vivienda construida por el sector formal, según las siguientes circunstancias:
En cuanto al terreno.- Por lo general se procura construir en terreno propio, en caso de ser
necesario adquirirlo se enfrenta a la circunstancia de que la mayoría de los terrenos están en
condición irregular en cuanto a su tenencia y su uso permitido.
En cuanto a proyecto.- Una práctica generalizada, es que se omite la participación del
arquitecto y del ingeniero, la vivienda se diseña sobre la marcha, con la participación de los
propietarios y el maestro albañil; sólo, en ocasiones se recurre a estos profesionistas, cuando
les apremia las autoridades de desarrollo urbano del municipio.
En cuanto a licencias y trámites.-
Gran parte de los terrenos están en condición de
irregulares, lo cual significa una intrincada gama de gestiones que requieren de conocimientos y
gastos; Omitiendo la regularización, se tienen fuertes limitantes para realizar los tramites de
licencias y permisos, por lo que se opta por no realizarlos.
La fase de edificación.- En la autoconstrucción de vivienda se tiene un mayor costo que en la
construcción de vivienda que realiza el sector formal, porque se compra material a mayor costo,
problemas con la eficiencia de la mano de obra, problemas en la administración de la obra,
desperdicio de materiales y cambios en proceso constructivo.
En cuanto a urbanización, infraestructura y equipamiento urbano.- En la autoconstrucción
los egresos para estos fines son mínimos, optando por restringirse a la existente en su entorno;
la cual es dotada por el gobierno a fondo perdido cuando no aplica la ley de cooperaciones, y
que en sí constituye una transferencia de impuestos, de los que si pagan a los que no pagan.
Entre los que sí pagan se cuenta a los constructores formales de vivienda.
Respecto al resto de egresos como: comisiones y gastos de crédito, intereses de crédito,
gastos de venta y publicidad, comisiones de venta y gastos de administración, prácticamente,
son nulos para la autoconstrucción de vivienda.
69
Finalmente, la utilidad antes de impuestos y los impuestos, también son nulos para el
que auto construye su vivienda.
Por lo expuesto, la mayoría de los que construyen prefieren omitir tantos gastos,
optando por la autoconstrucción, constituyéndose en la principal competencia que se tiene en
el mercado de la vivienda.
La eficiencia en el mercado de vivienda de la entidad se aborda estableciendo los
siguientes escenarios:
El primero, que abarca la demanda insatisfecha de vivienda y la demanda satisfecha que
es atendida por la autoconstrucción y por el sector formal que construye vivienda. En este
escenario, la eficiencia es mínima porque sigue manteniéndose el déficit de viviendas nuevas,
incluso, se incrementa.
El segundo, que integra la autoconstrucción y la construcción que realiza el sector
formal; donde la primera, presenta la mayor eficiencia ya que maximiza los esfuerzos y
resultados representando un 75% de la población que logra disponer de vivienda.
El tercero, que refiere al sector formal que construye vivienda y que atiende a un 25% de
los demandantes efectivos de vivienda.
Con base a los tres escenarios descritos se establecen las siguientes medidas de eficienciaimpacto de la vivienda en el Estado de México:
La demanda de vivienda viene acumulando un déficit, aunado a la tendencia a incrementarse la
demanda de vivienda, permite prever que bajo los esquemas actuales de construcción de
vivienda como la autoconstrucción y la construcción formal, lejos de disminuir el déficit, este se
incrementará.
La producción de viviendas, de no modificarse sustancialmente el esquema vigente,
propiciará que continúe el aumento de las viviendas en condición de irregulares.
70
Para el gobierno, el crecimiento de los asentamientos humanos
le significan
compromisos de obras y acciones que rebasan con mucho su presupuesto y sus alcances
técnicos. La forma prevaleciente de construir viviendas le genera recaudaciones fiscales
significativas, pero se desaprovecha la oportunidad
de que se le incrementen
significativamente.
Para la población, la circunstancia de que sólo algunos tendrán acceso a disponer de
vivienda y el elegir entre la disyuntiva de adquirir una vivienda hecha por el sector formal que
representa el doble del costo de una vivienda auto construida; y opta por auto construirla. Esta
última opción,
le significa decidir el actuar dentro de la normatividad o dentro de la
irregularidad, vivir en las condiciones de bienestar que le proporcionen los bienes y servicios
que sus autoridades le proporcionen; y como gran ventaja de que le cuesta su vivienda sólo un
30% o un 50% de una vivienda construida por el sector formal.
Para el productor de vivienda del sector formal, el reto de ampliar su cobertura en el
mercado de la vivienda; también, el reto de conjuntar elementos que le permitan competir
favorablemente entre constructores formales.
3.3 Análisis de optimización de impactos
La eficiencia relaciona esfuerzos y resultados; frecuentemente se confunde con eficacia,
aunque debe destacarse que son muy diferentes. La primera implica aplicar los recursos de tal
manera que le maximicen el logro de objetivos; incluso, se puede ser eficaz, prescindiendo de
la eficiencia.
La construcción de vivienda en la entidad se evalúa tomando como base la existencia de
viviendas y sus características, se relaciona con los ocupantes para conocer el índice de
ocupación y se valora el déficit; También se toma en cuenta la infraestructura con que cuentan.
Estas medidas se instrumentan para sacar conclusiones de los niveles de bienestar social.
Pero, en ninguna forma constituyen factores para evaluar la eficiencia de la actividad de
construcción de vivienda, en todo caso podrían ser medidas de eficacia.
El análisis de optimización de impactos de las medidas de eficiencia-impacto se hace en
referencia a las etapas siguientes:
71
1. Actividades Preliminares como estudios, proyectos y gobierno
2. Producción y distribución de insumos en dos fases:
• Mano de obra, Materiales y Maquinaria y equipo
• Infraestructura, equipamiento y financiamiento
3. Empresas productoras de vivienda en cuanto a Proceso constructivo, Gastos
administrativos y gastos financieros.
4. Mercadotecnia y ventas en aspectos como los Corredores de bienes raíces y Publicidad
5. Consolidación de la vivienda mediante la Autorización del crédito para el adquiriente de
vivienda, la contratación del crédito y Formas de pago.
Aplicándose sólo al sector formal constructor de vivienda, en lo siguiente:
a. El tiempo que cada una de estas etapas requiere en el proceso de construcción de la
vivienda.
b. El costo con que se construye y que redunda en el precio.
c. La porción que se atiende de la demanda de vivienda de la entidad.
d. La calidad de la vivienda que se produce.
e. Incidencia de la actividad de construcción de vivienda en la actividad económica de la
entidad.
DE LAS ACTIVIDADES PRELIMINARES:
En las actividades preliminares como estudios, proyectos y gobierno, son actividades de
apoyo que son base para el inicio de las actividades primarias que implican tiempo, costo, una
cobertura de actividades, calidad y incidencia en la actividad económica de la entidad.
El estudio y proyecto se realizan por cada uno de los constructores cada vez que da
marcha a su iniciativa de realizar un desarrollo habitacional, su optimización será cuando
aproveche las experiencias existentes, se cuente con un procedimiento establecido, accediendo
a un banco de información, tanto de documentos, como en datos y apoyos logísticos y de
maquinas y equipos
que bien podrían ser concentrados en la Cámara de la Industria de la
Construcción del Estado de México y como apoyos el PROVIVAC, el apoyo del colegio de
ingenieros, el de arquitectos y institutos de enseñanza como las facultades de ingeniería y
arquitectura.
En cuanto a la gestión gubernamental se optimizará cuando se cuente con un equipo
experto en gestión y que interactúe de manera ágil con las dependencias gubernamentales.
72
La eficiencia para estos tres aspectos son: el estudio, el proyecto y la gestión
gubernamental debe medirse contra tiempo, recursos aplicados y calidad de los resultados.
Empresas como Urbi, Geo y Ara que son las que construyen viviendas en mayor
cantidad y tienen la mayor significación económica en la entidad del Estado de México disponen
de los mejores niveles de optimización de impactos en las actividades preliminares.
El caso de Geo realiza su planeación bajo un esquema macroeconómico, interpretando
las variables en función de su temporalidad y su estacionalidad; por ejemplo, se prevén los
cambios en el gobierno, lo cual incide en su estacionalidad de sus ingresos. También,
instrumenta la eficiencia de costos especialmente en el ramo de edificación, así como en
comisiones de ventas; así mismo, capitaliza los costos de financiamiento relacionados con la
producción, en vez de aplicarlos al CIF, de acuerdo a los estándares internacionales y bajo US
GAAP, no obstante cuenta con el margen bruto líder de la industria.
Geo tiene reconocimientos por sus desarrollos por su diseño, calidad, adecuación al
entrono urbano y tecnología propia, lo cual tiene su base en las actividades preliminares como
es el estudio, proyecto y interacción con las dependencias gubernamentales.
Otro aspecto es la flexibilidad ( Back log) que se ofrece a los adquirientes de vivienda
por parte de INFONAVIT y FOVI de declinar sus compromisos de hipoteca para sustituirla por
otra que le mejore las condiciones de precio en lo cual se han visto favorecidas las empresas
referidas.
DE PRODUCCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LOS INSUMOS:
En su primera fase relativa a mano de obra, materiales, maquinaria y equipo se identifica
a aquellos insumos que son base durante el proceso constructivo; su administración implica
actividades de adquisición, suministro, almacenaje y aplicación. La eficiencia en la
administración de estos insumos redunda en dar cumplimiento cualitativa y cuantitativamente
con el proceso productivo que redunda en economías que significan lograr ventaja competitiva
por bajo costo.
73
El mercado de insumos se ha venido transformando, se puede tipificar que un
constructor obtenía ventaja con base en convenios que se establecían apoyado en su
capacidad de negociación que se veía incrementado, principalmente, por el volumen de sus
actividades. El proveedor de insumos, dis ponía como ventaja de negociación, a la
desinformación del constructor sobre las mejores opciones para hacer sus compras.
Ahora con las supercarreteras de la información como el Internet, se modifican las
condiciones de negociación, tanto del productor y distribuidor de insumos, como del constructor
de vivienda.
La eficiencia del mercado de insumos debe incrementarse mediante el conocimiento del
mercado instrumentando el Internet, lo cual cambia las reglas de competencia y de negociación.
Además, debe de hacer mejoras en estrategias de distribución que reduzcan costos de
transporte, mejore tiempos de entrega, de almacenaje y calidad del insumo.
En lo que se refiere a la segunda fase, se hace referencia a la infraestructura,
equipamiento y financiamiento; respecto a las dos primeras se tiene la exterior y la interior al
desarrollo habitacional. La exterior, por lo general, la realiza el gobierno, la interior la realiza el
constructor de vivienda. La eficiencia para los objetivos del gobierno y del sector constructor, se
amplia cuando coinciden complementándose con las acciones que realizan; para el primero, se
mejoran las condiciones de gobernabilidad, para el segundo, le redunda en beneficios
económicos.
Finalmente, en lo relativo al financiamiento para el productor de viviendas, se debe de
propiciar el mejoramiento de las tasas que ofrece el banco, fomentando la igualdad entre las
tasas de inflación y las tasas a la que cobra por créditos otorgados. También, se mejorará la
eficiencia con el incremento de la certidumbre del compromiso que constituye el crédito
obtenido.
DE EMPRESAS PRODUCTORAS DE VIVIENDA
Refiere actividades del proceso constructivo, de gastos administrativos y gastos
financieros; se infiere que todo constructor es eficaz, tomando como base que alcanzan su
74
objetivo de construir. En contrapartida, la eficiencia no es una característica común, incluso
aquellos que trabajan procurando ser eficientes tienen retos que enfrentar para incorporarse en
los liderazgos de la producción de la vivienda, tanto en su zona, como en otras.
La aplicación del proceso constructivo, los gastos administrativos y financieros
constituyen la parte gruesa de las erogaciones que se realizan en construir viviendas, implica la
aplicación de un proceso constructivo que se origina desde el proyecto ejecutivo, que plasme la
tendencia al manejo óptimo en cuanto a la aplicación de insumos, de gastos administrativos y
de gastos financieros; Esta etapa constituye la realización del proyecto ejecutivo, implica
actividades operativas que dan cumplimiento a la planeación, programación y presupuestación
que de incurrirse en errores redundan en pérdidas que significan elevación de costos y por
ende menoscabo de la eficiencia.
El retrazo en cualquiera de las actividades tiene un efecto multiplicador; algunas
actividades son controlables por la empresa, algunas no lo son por estar a cargo de instancias
externas; en las internas se requiere un conjunto de acciones puntuales, ágiles y constantes en
el esfuerzo de dar cumplimiento en tiempo y forma a las metas; en las externas se requiere una
coordinación intersectorial que tenga metas en términos de eficiencia que tengan como principio
el abatir tiempos de espera, tiempos muertos.
DE MERCADOTECNIA Y VENTAS
Se incluyen actividades que realizan los corredores de bienes raíces y los agentes de
publicidad, los primeros presentan serias limitantes en su formación para ejercer esta actividad,
incluso sería recomendable el establecimiento de la licencia para su ejercicio que sustente su
capacidad y el establecimiento del registro de la actividad que realizan mediante oficio.
La profesionalización de la profesión de corredores de bienes raíces, representa
beneficios tanto para los constructores de vivienda, como para el adquiriente de vivienda; la
promoción de la vivienda por personal calificado y con el aval de un organismo derivado de la
industria de la construcción de vivienda procuraría para el adquiriente de vivienda un conjunto
de servicios que incluyan aspectos técnicos, financieros y de apoyo en gestión, esto es en75
un ambiente de profesionalismo y de confianza, con lo cual se procuraría la marginación de
aquellos que no tienen la capacidad y de los deshonestos.
Con respecto a la publicidad se sabe que tiene un fuerte impacto, optimizar su uso
redunda en beneficios, aunque es conveniente instrumentar acciones que redunden en
confianza de lo afirmado en la publicidad, lo cual es susceptible en la medida que la veracidad
de lo publicitado.
Se requiere que la publicidad se constituya en un elemento sólido para la toma de
decisión del adquiriente de vivienda, se considera una opción la certificación de lo publicitado
por parte de un organismo derivado de la industria de la construcción. Así mismo, ahora con las
supercarreteras de la información, como el Internet, se debe de promover como instrumento de
publicidad con propósitos claros, precisos y que tengan como objetivo meter en orden los
servicios que se pretende dar al adquiriente de vivienda.
LA CONSOLIDACIÓN DE LA VIVIENDA
Refiere actividades como la Autorización del crédito para el adquiriente, contratación del
crédito y formas de pago las cuales tienen un alto impacto para el comprador de vivienda,
algunos procuran informarse con gente externa al promotor de vivienda y frecuentemente la
información que reciben no es la apropiada, afectando la decisión de compra; la eficientización
de estas actividades será a través de la profesionalización de los corredores de bienes raíces
que entre sus servicios se cuenten estas actividades. Así informará los aspectos técnicos de la
vivienda y de desarrollo urbano, aspectos sociales, de gestión y financieros.
3.4 Detección de sinergias
Los planes municipales de desarrollo urbano realizados en el año 2001 y por autorizarse
en el 2002, con un horizonte 2000 a 2020 establecen los usos y destinos del suelo en los 124
municipios del Estado de México, entre estos, destaca la programación de zonas de
crecimiento, entre estas, el habitacional. En cada municipio se constituyen los Comités de
Vigilancia del Desarrollo Urbano que entre sus funciones esta la de coordinarse Interinstitucionalmente con otras instancias de gobierno y con los sectores, social y privado.
76
El conocer el contenido de los planes municipales es derecho de todo ciudadano, entre
ellos, los constructores de vivienda, sobre todo, debe interesarse por la política que para el
municipio se tenga determinada, como son las de impulso del crecimiento poblacional, o en su
defecto, las políticas de frenar el crecimiento poblacional. En el caso de ser la política de
impulso para el crecimiento poblacional, los municipios estarán en la actitud de promover
estímulos y apoyos que pueden ser detonadores de la actividad de construir viviendas.
La promoción de los centros de investigación para participar en el desarrollo de
proyectos y de materiales acordes a sistemas constructivos que apliquen tecnologías
innovadoras, apropiadas y apropiables. Un ejemplo de institución que tendría a su cargo el
realizar estas labores de promoción se cuenta el INFONAVIT con la particularidad de que
oriente su promoción al tipo de vivienda que es objeto de crédito y entre los pequeños
constructores de vivienda.
Solventar la irregularidad que priva en la tenencia de la tierra, la simplificación de
tramites; un costo de construcción competitivo ofertado por empresas constructoras; programas
de coordinación de obras de equipamiento e infraestructura entre el sector gubernamental y el
constructor permitirían optimizar recursos y por ende ofertar mejores precios y elevar los niveles
de bienestar; y finalmente, ampliar los programas de crédito que permitan incorporar a sujetos
que tienen el nivel de ingreso, pero su forma de comprobarlos no cumple las condiciones
vigentes, entre estos se puede considerar a los comerciantes y profesionales independientes,
entre otros.
Las reservas territoriales de suelo para uso habitacional, contenida en los planes
municipales de desarrollo urbano, incluye suelos con tipos de tenencia ejidal y privado, su
promoción requiere de acciones de concertación entre los sectores gubernamental, social y
privado en las que debe de propiciarse la coordinación de la labor de cada uno y, por ende, el
beneficio de cada una de las partes, logrando efectos multiplicadores de sus acciones. Para el
gobierno significa mayor presencia en materia de gobernabilidad y en desarrollo urbano, para el
sector social, el ver mayores beneficios sociales y para el sector constructor de viviendas
menores costos y mayores utilidades.
Para el caso de los propietarios (sector social) del suelo programado para ser de uso
habitacional, se requiere fomentar su participación en los desarrollos habitacionales, bajo 77
figuras jurídicas que aseguren procedimientos justos y equitativos para las partes. En los casos
de suelo de tenencia ejidal se requiere promover su incorporación a programas como el
PROCEDE en la que participan instancias del gobierno y los ejidatarios, existiendo interés
común por la consolidación pronta del tramite se acortaría el tiempo de gestión. El retrazo en las
autorizaciones retraza la aplicación de recursos y por ende representa un costo financiero. La
aplicación de los recursos en forma como se programó significa un detonador de acciones.
El desarrollo de materiales con aplicación especifica para la vivienda a bajo costo debe
ser una línea de acción en la que deben de participar los sectores gubernamental, social y
privado.
3.5 Análisis opinión cámaras y asociaciones empresariales
Miguel Gómez – Mont U.
Presidente de la federación Nacional de Proveedores Industriales de Vivienda AC (Provivac).
Creo que fue un año donde se sembraron muchas cosas. El presidente comenzó a dar
muestras de la voluntad que tiene para cumplir sus promesas de campaña, pues fueron
creados la Comisión Nacional de Fomento a la vivienda, la Sociedad Nacional Hipotecaria, mi
casa.gob.mx, los convenios con Nacional Financiera y con Banobras, y nos dio la certeza de
que la meta de construir 750, 000 casas se va a alcanzar. Ahora la pelota está de nuestro lado,
pues el ya consiguió los fondos y prácticamente ningún sector esta bien como el nuestro
gracias a toda su labor.
Para la entidad del Estado de México se tienen programados 22,000 créditos para su
ejercicio en el año 2002, para el primer trimestre se programan 5,500 y se tiene un avance de
2,849. En otra perspectiva, se identifica que la construcción de viviendas por el sector formal
representa el 25% de las viviendas construidas en el estado de México y que el restante 75%
se realiza por el sector informal, de mantenerse esta proporción y de cumplirse la meta
programada de créditos se alcanzara una producción de viviendas para el año 2002 de 88,000
viviendas nuevas, que significa subsanar un 24% del déficit que para la entidad, se estima por
la SEDESOL, para el período 1995-2000, de 371,908 viviendas nuevas y 205,791 acciones de
mejoramiento.
78
Melesio Gutiérrez Pérez
Presidente de la Cámara Nacional de Empresas de Consultoría (CNEC).
Hacer un balance del año no es fácil porque no fue bueno en términos generales. Sin
embargo, las empresas de ingeniería estamos tratando de sobrevivir y preparándonos para
cuando llegue la demanda de servicios. No nos cabe la menor duda que llegará, aunque no
tenemos la certeza de cuando se darán las condiciones económicas para ello, pero durante
2002 en el área de energía deberá haber inversión. Ya hay un programa importante por parte
de Petróleos Mexicanos (PEMEX) y también de la Comisión Federal de Electricidad (CFE)Ahí
estará la mayor parte del trabajo para este año.
Bajo un esquema macroeconómico interpreta que el impulso, más significativo, por parte de
las inversiones será más significativo para áreas distintas a la construcción de viviendas, se
infiere que las acciones de gobierno en materia de promoción de la vivienda no son de la
dimensión requerida por las empresas de ingeniería como para considerarla como su alternativa
principal de trabajo.
Leandro López Arceo.
Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC)
Ha sido un año difícil. Lo que pasa en la industria de la construcción es un reflejo directo
de lo que ocurre en el país. Por ello, debemos recalcar lo que no se ha hecho y es muy claro
que necesitamos mas recursos, una reforma fiscal y que en esta se especifique que porcentaje
se va ha invertir en infraestructura. La vivienda es el sector que ha paliado este año de crisis y
el próximo parece que será mejor, pero la vivienda no lo es todo. Es muy bueno que se invierta
en ella, pero debemos darle más impulso a la infraestructura, ya que resulta muy claro que para
hablar de competitividad necesitamos de una de primer nivel y es un hecho que aquí estamos
muy retrasados en este rubro.
Destaca este comentario la necesidad de una reforma fiscal que incremente los recursos
e indica la necesidad de aplicarse en infraestructura para que esta sea de mejor nivel; reconoce
que la vivienda a fungido como un paliativo para los constructores de vivienda.
79
Los comentarios versan sobre la interdependencia del sector de la construcción con las
variables macroeconómicas, sobretodo, se destaca la relevancia de las acciones del gobierno.
Analizando de manera conjunta las opiniones se manifiesta interés por un programa de
crédito para la vivienda, inversiones en los sectores de energía como lo es petróleo y luz;
finalmente, inversiones en infraestructura.
Con base en lo anterior se comprende que la actividad de la construcción, entre ellas la
de la vivienda, se desenvuelve en un ámbito de interdependencia entre los sectores privado,
gubernamental y social. Así mismo, la actividad de construir viviendas se encuentra sumamente
normada y no es de extrañar los frecuentes ajustes. Pese a esto, la dinámica de construcción
de vivienda se sostiene, se alcanzan metas por lo que se puede presumir la existencia de
eficacia; pero en aspectos de eficiencia si presenta aspectos debatibles.
3.6 Oportunidades de negocios
La construcción de vivienda, en términos generales, al igual que otras actividades, se
realiza careciendo de parámetros que permitan cuantificar el costo de oportunidad que permita
ponderar: en términos de eficacia “lo que se hace” y “lo que se esta dejando de hacer”;
también, valorar en términos de eficiencia “el cómo se viene haciendo” y el “cómo se debiera
de hacer”. Estas ponderaciones van para la actividad de los sectores social, privado y gobierno,
se requiere el desarrollo del análisis de costo de oportunidad en sus vertientes de eficacia y de
eficiencia que permita dimensionar las oportunidades de negocios.
El desarrollo del análisis de costo de oportunidad deberá establecer parámetros que
rompan el paradigma de medir lo objetivo, lo palpable y registrarse a través de números, para
abordar lo sustantivo y aun cuando no sea posible su medición, mas que en términos de
ponderación; que permitan dar significación a los costos de oportunidad de “lo que se esta
dejando de hacer” y “el cómo se debiera de hacer”, esto aplicándose a los sectores: social,
privado y gobierno.
La construcción de vivienda en el estado de México a generado un mercado informal
que implica que 3 de 4 viviendas se construyan bajo este esquema. El mercado formal sólo
atiende al 25% del mercado de vivienda.
80
Entre las razones de este limitado campo de acción del productor formal de la vivienda se
ubica las siguientes:
•
La excesiva regulación de la actividad productiva, como referencia se tiene que para el
año 1994 para establecer y operar una empresa era necesario el realizar 82 trámites y
cubrir 679 requisitos. Lo que es indicativo de la incidencia gubernamental en la actividad
empresarial, entre estas se incluye la construcción de viviendas.
•
La actividad de construir viviendas se estima que en tiempo promedio se requiere de 6 a
22 meses en la etapa de preparación; de 6 a 12 meses en la de ejecución; y 6 meses en
la etapa de consolidación, lo cual integra un período mínimo de 18 meses y un máximo
de 38 meses.
•
El constructor formal de viviendas para disponer de casas que oferte para entrega
inmediata en todo momento en que la requiere el adquiriente, significa para la empresa
debe de disponer de un inventario de viviendas que le implica aplicar grandes
cantidades de recursos para un producto que tiene ciclos de lapso que varía de 18 a 38
meses que implican las fases de preparación, ejecución y realización.
•
La incidencia de la política gubernamental en el poder adquisitivo de la población y la
instrumentación de programas de crédito afectan la decisión de comprar o de construir
vivienda.
•
La construcción de vivienda enfrenta la irregularidad que priva en la tenencia de la tierra,
la limitada planeación y la deficiente operatividad de las instancias gubernamentales que
tienen a su cargo solventar las gestiones en materia de desarrollo urbano.
•
El crecimiento del mercado informal de la vivienda que adquiere formas como las
siguientes:
o
El ciudadano que emprende la construcción de su vivienda en el marco de la
legalidad y por otra parte, aquellos que la realizan sin dar cumplimiento a la
normatividad.
o
Constructores informales que adquieren terrenos, construyen y venden al
margen de la legalidad.
o
Las organizaciones sociales que operan al margen de la ley y que instrumentan a
su favor el desorden que priva en materia de desarrollo urbano para realizar
invasiones de tierras que toman forma de asentamientos irregulares. Esto les
propicia beneficios económicos y además de poder político.
81
•
Se estima que el costo diferencial entre una vivienda construida por el sector formal y la
realizada por autoconstrucción puede ir del rango de 1 a 3 y en otros casos de 1 a 2.
•
Como ventaja para el mercado de vivienda del estado de México se tiene el hecho de
que se estima que en los próximos 20 años concentrará un 40% del crecimiento
poblacional nacional, lo cual le constituirá como el mercado más grande de la nación;
además de los beneficios que otorga el ser vecino con el Distrito Federal.
Con base en lo anterior se desprende como oportunidades de negocios las siguientes:
1. La reducción del costo diferencial entre la vivienda realizada por el sector formal y la
autoconstrucción, permitiría incrementar la participación del sector formal en el mercado
de la vivienda; entre las acciones gubernamentales que inciden se tiene:
•
Reformas en la legislación que reduzcan, simplifiquen y agilicen los de trámites
a la actividad de construir vivienda, esto debe hacerse sin perder eficacia y
eficiencia e incluso debe mejorarse sus niveles que a la fecha privan. Reformas
fiscales que permitan hacer una redistribución de los gravámenes entre los que
construyen vivienda, descargando al sector formal y extendiéndolos a los
constructores informales. Entre estas ac ciones debe de impulsarse la aplicación
de la ley de cooperaciones, programas de regulación de la tenencia de la tierra
que permitan ser sujetos de crédito para la adquisición de vivienda; establecer
mecanismos que permitan el acceso al crédito a aquellos que cumplen en
requisito en cuanto a nivel de ingreso, pero que adolecen de ser regulares o de
formas de comprobación, como es el caso de los comerciantes o de
profesionistas independientes.
•
La reducción de los tiempos necesarios para la realización de la vivienda, reduce
el costo financiero y gastos administrativos.
•
La coordinación entre la planeación gubernamental y los productores de vivienda
optimiza la aplicación de recursos, de ambas partes, dando como resultado
vivienda con mejores condiciones de disponibilidad de infraestructura y
equipamiento.
2. La reducción del costo diferencial entre la vivienda realizada por el sector formal y la
autoconstrucción; incluye acciones que competen al sector formal que construye
viviendas se tienen las siguientes:
•
El desarrollo de tecnología obtenida mediante la coordinación de centros de
investigación y proveedores le permita obtener nuevos productos que se82
instrumenten como insumos en el desarrollo de la vivienda.
•
En lo que se refiere a proyectos; las empresas grandes como Geo, Urbi y Ara cuentan
con infraestructura y experiencia que le permite optimizar recursos en sus proyectos;
para el caso de las empresas medianas y pequeñas conviene su agrupación para
obtener niveles de eficacia y eficiencia comparables con las empresas grandes y con
ello incrementar sus niveles de competitividad.
•
Aplicar procesos productivos y desarrollar materiales que le permitan ganar
competitividad en el mercado
4. AUDITORIA DE POLITICAS
4.1 Auditoria de políticas públicas
Las políticas públicas establecen las pautas para facilitar la creación de nuevas
viviendas en los diferentes sectores, por lo que el gobierno, como los diferentes agentes e
instituciones, se proponen metas que se encaminan a abatir la escasez de vivienda.
Por la parte gubernamental; En el primer semestre de 2001 se ejerció el 44.9 %del gasto
total programado, por encima del porcentaje promedio de ejercicio en los años de 1995 a 2000,
que fue de 40.9% lo que implico que los fondos para casa habitación pudieran financiar poco
más de 360,000 créditos durante 2001.
1
Dicha información coincide con lo que la Presidencia de la República presento en el
Programa Sectorial de Vivienda (PSV) 2001-2006, donde estableció que a lo largo de 2002
serán entregados 492,000 créditos –167,000 más que el año anterior- y subsidios por 90,000
millones de pesos (mdp) para reactivar la economía a través de esta rama del sector de la
construcción. Por lo que una de las políticas mas importantes para este gobierno es la de al de
vivienda; teniendo el reto de “asegurar un ritmo de construcción de 750,000 viviendas por año
para el 2006”.2
1
2
Primer Informe de Gobierno del Presidente Vicente Fox, septiembre de 2001.
Revista OBRAS, no.349, año XXXIX, enero de 2002.
83
Para lograr esta meta, a finales de 2001 se estableció la Comisión Nacional de Fomento a la
Vivienda (Conafovi) organismo descentralizado de la Secretaría de Desarrollo Social donde se
plantearan las estrategias de desarrollo; y el Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi),
instancia de consulta y asesoría en materia habitacional; y por otro lado la creación de una
pagina web micasa.gob.mx
para acceder a información sobre las ultimas noticias de los
organismos gubernamentales de vivienda.
Dentro del PSV se menciona la reevaluación del parque habitacional existente para permitir
rentar o adquirir una vivienda usada; de esta manera, se podrá establecer un mercado
secundario de créditos hipotecarios que permitan la reutilización de recursos ya invertidos en
ese sector.
Al establecer el Fondo de Desarrollo Tecnológico
para el Fomento de la Producción y
Financiamiento de Vivienda con el Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (CONACYT) se
busca canalizar recursos a los proyectos de investigación en materia habitacional.
Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) surgen como una alternativa para
desarrollar el sistema financiero mexicano y también son conocidas como "intermediarios
financieros de facultades limitadas", porque su capacidad de captación de pasivo del público
está limitada a la colocación de valores en bolsa y a obtener préstamos de otros bancos. Son
instituciones autorizadas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) las cuales se
encuentran reglamentadas por el Banco de México y son supervisadas y vigiladas por la
Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Estas instituciones se dedican exclusivamente a
otorgar créditos para sectores o fines específicos para el que están autorizadas, en este caso
estamos hablando de las enfocadas a créditos hipotecarios/inmobiliarios,
El titular del Instituto del Fondo de la Vivienda para los trabajadores (INFONAVIT) Instituto,
Víctor Manuel Borrás Sentién, se ha abocado a firmar acuerdos y convenios para promover el
financiamiento y otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda, como el que se firmo
con las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario, dentro de
84
programa “Apoyo Infonavit”3 , apoyando el programa crediticio de vivienda dirigido a 900 mil
trabajadores con ingresos de entre cuatro y 10 salarios mínimos, para llegar a la meta de
otorgar un total de 220,000 créditos y reducir la cartera vencida en 5%.
Apoyar la producción anual de 50,000 viviendas de interés social y social-progresiva, es la
meta del Estado de México y dentro de su nueva política de vivienda, establece una promoción
de la integración social a partir del desarrollo comunitario, a través de una vivienda digna,
fomentando el mejoramiento y construcción de vivienda, brindando apoyo social a los
demandantes de vivienda de mas bajos ingresos; pasando de ser un Estado ejecutor a un
Estado promotor, que abata las causas y efectos de pobreza, mejorando las condiciones de
vida de la población, que potencie los recursos regionales promoviendo el arraigo.
El Sistema Nacional de Vivienda implica una reorientación de la Política Estatal de Vivienda,
por lo que se crea el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (agosto 2000)
para después crearse la Conafovi (julio 2001).
4.2 Auditoria de políticas empresariales
El auditar las políticas que establecen los grupos empresariales involucrados en la
construcción de vivienda, permite darnos cuenta de cómo se preparan para la competitividad y
su crecimiento, dentro del medio de la construcción habitacional.
Políticas Empresariales de las Constructoras de Vivienda
Consorcio Ara se a propuesto crecer con márgenes crecientes de utilidad y niveles
adecuados de liquidez y solvencia, sin incurrir en endeudamientos adicionales, y contar con la
reserva territorial enfocada a satisfacer necesidades futuras de espacios habitacionales, cuenta
con un nivel de apalancamiento real prácticamente nulo.
3
Las empresas que participaran en este importante programa son: Crédito Inmobiliario, Financiamiento Azteca,
Fincasa Hipotecaria, General Hipotecaria, Hipotecaria México, Hipotecaria Nacional, Hipotecaria Mexicana,
Metrofinanciera, Patrimonio, Terras Hipotecaria, Hipotecaria Vanguardia, Hipotecaria Comercial América, Hipotecaria
85
Crédito y Casa, GMAC Hipotecaria y Operaciones Hipotecarias de México.
Concentra sus esfuerzos en la construcción de vivienda de interés social, aunque mantiene
una activa estrategia de expansión en los mercados de vivienda de tipo medio, residencial y
residencial turístico.
El Consorcio ARA, satisface las necesidades del cliente al asumir la responsabilidad de
forma integral en la construcción de viviendas ya que propone el diseño del proyecto, la
construcción y la entrega de la vivienda terminada y legalmente regularizada; Así mismo,
ofrece instrumentos novedosos de apoyo financiero para la adquisición de una vivienda, a
través de ARAhorro, tendiente a fomentar el ahorro de los trabajadores con el propósito de
acumular recursos suficientes para pagar el enganche de un crédito hipotecario.
Para el desarrollo integral de una empresa es necesario contar con recursos humanos
calificados, preparándolos y capacitándolos para atender responsabilidades a nivel gerencial,
política que adopta Urbi Desarrollos Urbanos, empresa que también se especializa vivienda de
interés social, que promueve su producto al norte del país, la zona TLC.
Despertar un interés a nivel internacional, por la industrialización de los procesos a los que
se han llegado para poder construir grandes volúmenes de obra habitacional, como lo hace
Grupo Sadasi con la Universidades Extranjeras (University of Southern California (USC),
abriendo nuevas oportunidades para retroalimentar conceptos
y procesos del desarrollo
habitacional, con características industriales.
4.3 Auditoria de políticas comerciales
En una forma de fortalecer la comercialización de materiales para la construcción, sean
establecido convenios y programas que permiten la consolidación de empresas constructoras
productoras de insumos y distribuidores.
Un ejemplo de ello es el proyecto que lleva acabo una de las empresas productoras de
cemento y concreto (CEMEX); la cual pretende conformar la cadena de casas de materiales
mas grande de Latinoamérica, dándole una imagen distintiva teniendo como meta establecer
1,900 puntos de venta. Establecer una calidad en todos los productos que oferte dentro de la
cadena, logrando así la comercialización de sus productos y el reconocimiento del mercado.
Los convenios que se firman entre empresas constructoras y productoras de insumos, 86
establecen un fortalecimiento de los procesos de producción y comercialización, los insumos
que suministran a las constructoras de vivienda, se desarrollan en base a los proyectos y
sistemas de la empresa constructora, capacitando al personal de obra, brindando asesoria
técnica, asegurando de esta forma un porcentaje de ventas de su producto.
4.4 Auditoria de políticas financieras
La creciente demanda de vivienda requiere de una cuantiosa inversión de esquemas
novedosos e imaginativos de financiamiento para poder satisfacerla dentro de un marco de
desarrollo urbano sustentable. A nivel internacional, los mercados de crédito a la vivienda
tienden a ser cada vez mas eficientes; es decir que se reconocen las preferencias de los
demandantes, las ventajas competitivas de los oferentes y, por ende se propicia el equilibrio
entre oferta y demanda.
Dentro de la auditoria de políticas financieras describiremos cuales son las que
corresponden a cada una de los organismos de financiamiento de crédito hipotecario en
México: Infonavit, Fonhapo, Fovi y Fovissste.
CREDITO INFONAVIT
Las dos fuentes principales de financiamiento del Infonavit
son las contribuciones
patronales y la recuperación de los créditos otorgados. Existen cinco diferentes tipos de crédito
que ofrece el Infonavit para la adquisición o construcción de vivienda son:
Línea 1: subasta el financiamiento para la construcción de un proyecto de vivienda
determinado. El producto mas barato, dentro de especificaciones, es el que gana la subasta. El
promotor es el que se encarga de conseguir a sus clientes. Este tipo de crédito tiende a
desaparecer y se otorga en lugares donde hay demanda de vivienda por parte de trabajadores,
pero no hay oferta suficiente.
Línea 2:otorga financiamiento a la vivienda terminada ya sea nueva o usada. Existen dos
modalidades
87
a) Paquete: el promotor presenta sus proyectos ante Infonavit para recibir la
aprobación técnica y busca y califica a los compradores potenciales, tomando el
riesgo de la venta.
b) Mercado Abierto una vez obtenida la carta de crédito, el comprador selecciona
la vivienda de su agrado –nueva o usada- en el lugar de su elección.
Línea 3: provee financiamiento para que el trabajador construya su vivienda en terreno
propio.
Línea 4: financiamiento para remodelación y mejoras de la vivienda.
Línea 5: crédito para el pago de adeudos del trabajador contraídos para la adquisición,
construcción o remodelación de la vivienda.
Porcentaje del crédito sobre el valor del
inmueble
Destino del crédito*
Adquisición de vivienda nueva o usada.
Construcción de vivienda en terreno propio.
Construcción de vivienda en terreno fideicomitido.
Remodelación y mejoras a la vivienda.
Pago de adeudos contraídos por la adquisición,
construcción o remodelación de vivienda.
100% sobre el valor del inmueble
100% sobre el valor del presupuesto de la obra
90% sobre el valor del inmueble incluyendo terreno
100% sobre el valor del presupuesto de la obra
100% sobre el valor del adeudo.
*Exclusivo para trabajadores que tienen una relación laboral formal en el sector privado.
Características
Montos a financiar
Mensualidades
Intereses
Comisiones y gastos
Hasta 180 vsm ($220,795.20*).
La suma total del monto de crédito mas el saldo de la subcuenta de vivienda que
podrá recibir un trabajador con salario de hasta
10 vsm es de 210 vsm,
($257,594.40*). Si el trabajador percibe mas de 10 vsm, la suma podrá ser de hasta
220 vsm ($269,860.80*)
Cuota fija, proporcional al crédito; el descuento se realiza vía nomina. Las aportaciones
patronales del 5% sobre el salario integrado del trabajador se aplican al crédito.
§
Fijos, de 4 a 9 % anual.
§
Depende del numero de salarios mínimos que gana el trabajador en el momento
en que se otorga el crédito.
§
El saldo del crédito esta denominado con el incremento del salario mínimo en el
Distrito Federal.
§
El interés del 4% 9% anual se cobra sobre el saldo en vsm.
§
5% del crédito para gastos administrativos.
§
Los impuestos y derechos dependen del valor de la vivienda y de las legislaciones
locales.
§
Avaluó
Plazos
Hasta 30 años
*Al 31 de diciembre de 2001.
88
El trabajador acreditado podrá, en cualquier momento, efectuar pagos anticipados a cuenta
del principal durante la vigencia de crédito. Todo pago anticipado se aplicará a reducir el saldo
insoluto del crédito y tendrá efecto a partir del mes siguiente al mes en que se realice.
CREDITO FOVI (Sociedad Hipotecaria Federal, SHF)4
Destino del crédito
Adquisición de vivienda nueva o usada.
Construcción de vivienda nueva o remodelación de
vivienda.
Garantías parciales a las instituciones financieras sobre
el incumplimiento de los créditos.
Otorgar los financiamientos y las garantías a alas
instituciones financieras, para que a su vez otorguen el
crédito a los promotores de vivienda y a los
adquirientes.
inmueble
Hasta el 97% sobre el valor del inmueble en le programa
PROSAVI.2a
Hasta el 90% en el programa PROFOVI. 2b
Hasta el 65% sobre el valor del inmueble.
Observaciones.
(1)Recientemente fue creada la Sociedad Hipotecaria Federal que incorpora las funciones del
Fovi.
(2)El crédito Fovi para adquisición de vivienda se divide en dos programas:
a. El programa PROSAVI abarca viviendas con valor de hasta 55,000 UDIS y dirigidas
a familias con ingresos mensuales no mayores que 5.5 veces el salario mínimo e
incluye un subsidio al frente del ingreso del acreditado.
b. El programa PROFIVI abarca viviendas con valor de hasta 156,750 UDIS y en su
otorgamiento ya no se otorga ningún subsidio al frente.
4
En mayo del año 2001 se presenta la iniciativa para transformar al Fovi, dirigido por Manuel Zepeda, en la
Sociedad Hipotecaria Federal –el esperado Banco Hipotecario- paso por la Cámara de Diputados, fue aceptada89
dicha transformación iniciando sus operaciones hasta el 26 de febrero de 2002.
Los créditos a los intermediarios se otorga por subasta en las que el objeto subastado son
derechos sobre créditos para vivienda que en su oportunidad, se otorgaran con recursos del
Fovi. Las posturas se presentarán señalando la aportación que cada postor ofrezca realizar al
Fovi.
Características
Montos a financiar
Mensualidades
Intereses
Comisiones y
Gastos
Adquisición: Hasta 94,050 UDIS
Construcción: Hasta 67,925 UDIS.
Plazos
Adquisición: 30 años
Construcción: 2 años.
Adquisición: El pago mensual de los créditos quedara determinado por:
1) la amortización y los intereses, a la tasa que resulte de sumar la tasa de fondeo de
Fovi, la garantía y el margen que determine el intermediario financiero;
2) la comisión por cobranza y conservación de garantía;
3) seguro de vida y daños y 4) la prima del seguro por la cobertura salarios -UDIS.
Construcción: solo hay pagos mensuales de intereses y el capital se liquida conforme
se vayan individualizando las viviendas o al vencimiento del plazo.
Adquisición: 7.1% real anual más el margen que libremente determine el intermediario
financiero.
Construcción: Tasa que mensualmente dé a conocer Fovi, equivalente a una que
refleje las condiciones de mercado a plazo de 24 meses más una sobretasa.
§
0.7% anual de garantía que puede variar de acuerdo con la relación entre el monto
del crédito y el valor de la vivienda hasta llegar a un nivel mínimo del 0.2% real
anual.
§
Comisión mensual por cobranza por un monto mínimo de 65 UDIS.
§
Comisión mensual por conservación de garantía por un monto de 25 UDIS (para el
programa) PROSAVI)
Seguro para la cobertura salario-UDIS equivalente al 11% del pago del acreditado.
El acreditado podrá, en cualquier momento, efectuar pagos anticipados a cuenta del principal
durante la vigencia del crédito. Todo pago anticipado se aplicara a reducir el saldo insoluto del
crédito y tendrá efecto a partir del primer día del mes inmediato siguiente al mes en que se
realice.
CREDITO FOVISSSTE
Los organismos de Gobierno del Fovissste
aprobaron la operación del programa
Extraordinario de Créditos para Vivienda a los Trabajadores del Estado. El programa contempla
invertir 21,400 millones de pesos para otorgar 100,000 créditos se basa en tres puntos
fundamentales:
90
§
El reconocimiento de que los recursos que administra el Fovissste pertenecen a los
trabajadores.
§
El compromiso de hacer mas transparente la selección de los acreditados.
§
La obligación de formalizar en el 2002 los créditos que se autorizaron el año pasado.
Uno de los retos del programa es superar la insuficiencia de los fondos presupuéstales para
lo cual se diseño un mecanismo de cooperación con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y
con diferentes instituciones financieras, como lo es el caso de las Sociedades Financieras de
Objeto Limitado (SOFOLES).
Destino del crédito*
inmueble
Adquisición de vivienda cómoda e higiénica, nueva o usada.
Construcción de vivienda en terreno propio.
90% adquisición de vivienda nueva o usada.
90% construcción de vivienda en terreno propio sin urbanizar.
85% construcción de vivienda en terreno urbanizado.
30% ampliación, reparación o mejoramiento de vivienda
propia.
Hasta 15%, dependiendo de la capacidad de crédito del
trabajador.
Hasta 15% dependiendo de la capacidad de crédito
del
trabajador.
90% pago de pasivos adquiridos por los conceptos
anteriores
Ampliación, reparación o mejoramiento de vivienda propia.
Pago de enganche para la adquisición de
Vivienda de Interés social sin recursos del Fondo.
Pago de gastos de escrituración de vivienda
de interés social.
Pago de pasivos adquiridos por cualquiera
de los conceptos anteriores
*Exclusivo para trabajadores al servicio del Estado.
Características
Montos a financiar
Mensualidades
Intereses
Comisiones y gastos
§
Hasta $ 418,000.00
La suma total del monto de crédito es de acuerdo con la línea o modalidad y la
capacidad del crédito del trabajador derechohabiente, que esta determinada por
el nivel salarial.
§
No podrán exceder el 30% del sueldo básico del trabajador.
§
Mediante descuentos quincenales, se realizan vía nomina.
§
Cuando un trabajador reciba un crédito con cargo a los recursos del fondo de
la vivienda el saldo de la subcuenta de vivienda de su cuenta individual del
SAR se aplicara como pago inicial y durante la vigencia del crédito otorgado,
las aportaciones del 5% sobre su sueldo básico que realicen las afiliadas, se
aplicara a reducir el saldo insoluto a su cargo.
§
La tasa que fije la junta directiva, no menor al 4% anual sobre saldos
insolutos.
El saldo de los créditos, con cargo a los recursos del fondo de la vivienda, sé
incrementara cada vez que aumente el salario mínimo que rija en la zona
económica de DF y en la misma proporción, considerando el nivel del ingreso del
trabajador acreditado.
§
No cobra comisiones ni gastos administrativos
§
Pago de impuestos y derechos a cargo del trabajador.
§
Escrituración e inscripción en el registro publico de la propiedad, por mitad
trabajador e instituto.
Plazos
§
Hasta 30 años o 720 quincenas.
De pago efectivo; es el plazo para amortizar los créditos otorgados por el
Instituto, con cargo a los recursos del fondo de la vivienda.
91
CREDITO FONHAPO
Destino del crédito
Porcentaje del crédito sobre el
valor del inmueble
Vivienda mejorada: consiste en la rehabilitación y mejoramiento de vivienda
social, que permitan mejorar la comodidad, seguridad, bienestar e higiene a las
familias, sin incluir obras suntuosas o exteriores que no respondan a
necesidades básicas de habitabilidad.
Vivienda progresiva: se refiere a la vivienda en su primera fase evolutiva de
desarrollo, con opciones claras de crecimiento progresivo de tres áreas, como
mínimo 35 m 2 aproximados de construcción, en lotes de superficie mínima de
90 m 2 .
Vivienda terminada: se refiere a la vivienda con dimensiones y habitaciones
que correspondan a fases avanzadas de desarrollo, que preferentemente
cuenten con opciones de crecimiento progresivo.
La participación en la inversión total de
cada programa que corresponda al
Fonhapo, al acreditado o agente
operador y a los beneficiarios será
autorizada
a
propuesta
de
la
administración del organismo, por el H.
Comité Técnico y de Distribución de
Fondos.
Características
Montos a financiar
Vivienda mejorada:
Hasta 1200 vsmd*
Vivienda progresiva:
Hasta 1,800 vsmd
Vivienda terminada:
Hasta 3,500 vsm
15 años
Plazos
30 años
30 años
Con base en capacidad de pago
Mensualidades
§
Tasa Variable: igual al incremento del salario mínimo.
Intereses
§
Tasa fija: 4% anual sobre salarios insolutos.
Comisiones y gastos § El Fonhapo cargara un 2% sobre las cantidades totales financiadas.
El acreditado o el agente operador cargaran 2% sobre las cantidades totales
financiadas (incluyendo la comisión del Fonhapo)
*vsmd = veces salarios mínimos diarios
Una vez ejercido el crédito se procede a su recuperación de acuerdo con los términos
pactados. Los acreditados podrán hacer pagos anticipados, los cuales se aplicaran a capital y
reducirán el plazo de amortización.
4.5 Análisis concordancia propuestas sector público
Este análisis se realizara mediante el alcance de las propuestas establecidas por le
sector publico con ayuda de los organismos, instituciones, proveedores de insumos y empresas
constructoras de vivienda, que han logrado llevar acabo a cabo o no, la meta trazada.
92
Una de las políticas establecidas por el gobierno del Presidente Fox, es establecer la
calidad y avances tecnológicos para la construcción de vivienda, aplicando normas y procesos
de certificación; como se presenta a continuación:
§
Las empresas constructoras de vivienda, en un compromiso permanente y como
parte de su planeación estratégica, instrumentan
programas de calidad con
estándares internacionales, para obtener la certificación ISO 9002; y para lograrlo
establecen alianzas productivas con sus proveedores con el objeto de normalizar
y estandarizar
los productos y que sean parte del proceso con una mayor
eficiencia y eficacia, compartiendo bases de calidad y de diseño.
§
Las empresas productoras de cemento y concreto cuentan con sus propios
Centros Tecnológicos, donde investigan nuevas tecnologías para la elaboración
de un concreto de mayor calidad, y así impulsar la industrialización de la
vivienda.
4.6 Dictámenes y recomendaciones
Las políticas públicas, son parte del desarrollo de políticas empresariales, comerciales y
financieras, logran metas enfocadas al desarrollo de la vivienda, mediante un plan de trabajo.
•
El establecer la meta de construir las 750,000 viviendas, favoreció para este año
2002 que el número de créditos hipotecarios a entregar se incrementara, pero dicho
incremento no es todavía suficiente para abatir la escasez de vivienda por lo que se
tendrán que establecer nuevas políticas y acciones para que se pueda llegar a esta
meta.
•
La nueva tecnología en materiales para la construcción, implementada por las
empresas productoras y distribuidoras de insumos; ha sido fructífera para su crecimiento
empresarial y económico, pero tendrán que seguir desarrollando nuevas tecnologías
que le permita estar a la vanguardia y seguir siendo competitivas.
93
•
Los programas y proyectos de crecimiento, expansión y distribución de insumos para
la construcción, ha permitido a las empresas una optima comercialización
de sus
productos, ya que si no venden no existen retribuciones. Por lo que tendrán que pensar
en nuevas estrategias para el reconocimiento nacional de sus productos por la
competencia que representara el ingreso de productos de importación a nuestro país.
•
Agilizar los tramites solicitud y de selección de créditos, es una de las políticas
financieras, por parte los organismos que ofrecen créditos hipotecario; por lo que es
necesario acabar con el problema que persiste hasta ahora, facilitando la tramitología de
solicitud y acelerando la selección de créditos, y que esto no frene la meta de entregar
un mayor numero de créditos.
•
Por otro lado los créditos de financiamiento hipotecario que se otorgan no serán
suficientes, para la demanda que existe y que seguirá incrementándose, una forma de
abatirla podría ser mediante la difusión de los planes o programas de financiamiento que
ofrecen las empresas constructoras, inmobiliarias o desarrolladoras de vivienda, para
abrir un panorama de nuevas opciones. Los bancos también ofrecen créditos
hipotecarios, la tasa de interés es elevada, y este no puede ser tan accesible para los
sectores de la población que sus ingresos son reducidos.
•
Para que estas políticas se lleven acabo tendrán que relacionarse unas con otras, es
así como podrán tenerse mayores beneficios, por ejemplo, si el gobierno destina un
mayor numero de créditos para la obtención de una vivienda (políticas publicas); los
organismos que se encargan de administrar estos recursos tendran que agilizar la
distribución de estos créditos (políticas financieras), para que las empresas
constructoras y productores de insumos puedan desarrollar estas viviendas (políticas
empresariales) , con el fin de establecer vivienda nueva donde se necesite y abatir el
déficit de vivienda (políticas comerciales).
4.7 Validación de empresarios y gobierno estatal
Los especialistas en Vivienda opinan sobre las políticas gubernamentales y las acciones
realizadas en el año de 2001.
94
El Director General de Hipotecaria Su Casita (HSC) José Manuel Agudo Roldán, menciona
que el primer año ha sido positivo para la vivienda y lo más importante fue la formalización de
las condiciones dentro de esta industria; como el acuerdo de que la vivienda es un bien
económico y un detonador de la economía nacional. Su política en esta materia ha sido
acertada por que hoy las instituciones de vivienda son mas fuertes ya que se han replanteado
y, además, cuentan con recursos para impulsar el desarrollo sin que necesariamente se
impacte el gasto público.
Víctor Manuel Borras Setién, Director del Infonavit menciona que la vivienda ha sido un
éxito en este año de gobierno y la buena coordinación que ha existido entre todos los actores
del sector. En la medida en que se trabaje para sumar esfuerzos y multiplicar las ideas
podremos tener resultados similares a los del 2001. Este año se cumplieron las metas, pero
sobre todo fueron creados los organismos necesarios para que esto siga evolucionando y se
tomaron decisiones estratégicas, como la bolsa de vivienda en el Internet, herramienta
fundamental para lograr una mayor autonomía de los derechohabientes en la decisión de
compra.
Por parte de las empresas productoras de insumos para la construcción de viviendas; Es
difícil hacer un balance de este primer año por que el entorno mundial que ha influido
negativamente en los números; sin embargo, ha sido fundamental ver que las palabras de los
distintos sectores ya tiene eco en las autoridades, además de que hay una mayor apertura y
transparencia en cuanto a los proyectos nacionales. Los pendientes por resolver son de
consenso, como la reforma fiscal, que sin duda guiara el margen de maniobra del gobierno para
resolver problemas de infraestructura para ser mas competitivos, explica Gustavo Gastélum
Gómez; Director de Relaciones y Comunicaciones Externas de Grupo Apasco
95
ETAPA 2 PLATAFORMAS PARA EL CRECIMIENTO
5. PLANES DE ACCION PARA DESARROLLAR EL CLUSTER
5.1 Detección de las cadenas de valor por nodo detonante
En esta etapa y una vez detectados los nodos que se consideran detonantes dentro del
cluster, se proceden a elaborar las cadenas de valor de cada nodo siguiendo el esquema
propuesto por Porter.
Es así que, las cadenas de valor de cada nodo quedan de la siguiente manera:
A) CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA
96
5.2 Análisis de los eslabones de cada cadena de valor
5.2.1 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Constructoras de Vivienda
Dentro de un mercado altamente competitivo como es el de la construcción de vivienda, una
empresa adquiere ventaja sobre el resto al contar con una buena organización interna, la alta
capacitación del personal ocupado y su infraestructura.
En el diamante, los recursos humanos deben contar con la más alta capacitación ya que en
la industria de la construcción se observa bajo nivel en la mano de obra, es por ello que la
CMIC fomenta cursos de superación técnica con el fin de contrarrestar dicha problemática y
elevar la calidad de mano de obra.
Así también, es necesario relacionarse con los distribuidores con mayor reconocimiento
en el mercado para así generar vivienda de alta calidad. Un ejemplo de distribuidores de
materiales lo constituye la cadena de tiendas de materiales de nombre Construrama, misma
que surge de una iniciativa conjunta entre Cemex y su red de distribuidores contando con
aproximadamente 800 concesionarios que suman, alrededor de 1,900 puntos de venta; esto
tiene como objetivo crear una marca de distribuidores única reconocida en el ámbito nacional,
pero también otorgar el acceso de otros distribuidores. La inversión hecha por esta red de
tiendas al año pasado fue de 25 millones de dólares, esperando realizar una inversión similar
en este año, lo que denota la importancia alcanzada por esta distribuidora; otro objetivo es
garantizar que los materiales cumplan con los estándares de alta calidad (Revista Obras,
2002).
Con esto, se busca implementar y/o mejorar algunas de las actividades realizadas en la
empresa como son: la sistematización del almacenamiento de los insumos, la organización de
la mano de obra, los sistemas de cobro y de crédito.
Posterior a la organización y ejecución de las actividades internas, se procede a aplicar el
sistema constructivo en donde se buscan realizar mejoras en la construcción de la vivienda,
atendiendo diversos campos como el uso de tecnologías de punta, redefinición del proceso
productivo, el empleo de mano de obra capacitada tanto directa como indirecta en donde las
instituciones educativas como las Universidades públicas y privadas; el Conalep
por
97
mencionar algunos, juegan un papel importante al formar personal técnico y administrativo
capacitado.
Una vez que el producto ha sido terminado se busca agilizar su colocación en el
mercado, para lo cual es de suma importancia la entrega en tiempo del producto terminado al
departamento que se encargará de promocionarlo y comercializarlo; además es necesario
contar las mejores alternativas de asociación con instituciones de crédito.
La colocación del producto terminado en el mercado dependerá del uso de las mejores
técnicas de mercadeo, esto se logra al contratar los servicios de agencias especialistas y
altamente reconocidas.
En la última parte del diamante se ubican los servicios “plus” que siguen dando valor al
producto por tal motivo, se considera que para una empresa constructora es necesario facilitar
el proceso de adquisición de vivienda por el consumidor, lo que se logra si la empresa lleva a
cabo trámites como la escrituración y la asignación del crédito, aunado a la atención
incondicional a los consumidores.
B) INSUMOS
98
5.2.2 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Productores de Insumos
Como resultado del alto número de empresas constructoras de vivienda, la demanda de
materiales es cada vez mayor. La competencia entre los productores de insumos es equitativa
por lo cual, el diamante expresa las actividades que significarán ventajas.
Una de las vertientes más importantes en la producción de materiales es la aplicación de
nuevas tecnologías, para lo cual es indispensable la capacitación de mano de obra que
desarrolle estas tecnologías teniendo entonces como objetivo, la producción de materiales de
alta calidad que puedan competir en el mercado mundial, además buscando la reducción de
los costos de producción. Es importante también eficientar el proceso de producción de estos
materiales, empezando por la búsqueda de proveedores de materias primas de buena calidad,
asimismo lo es la organización interna de la empresa. En la fase de la transformación de las
materias primas en los productos finales se busca el empleo de mano de obra capacitada que
aplique la tecnología desarrollada para así, obtener productos de alta calidad.
La producción de materiales altamente competitivos va ligada a su rápida colocación en el
mercado, es aquí en donde la cadena de valor de los productores se conjunta con la de los
distribuidores.
Distribuidores de Insumos
99
5.2.3 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Distribuidores de Insumos
Ya que para los productores es vital la comercialización de sus productos a través de
distribuidores reconocidos en el país (p.e. Tiendas Construrama).
La cadena de valor de los distribuidores parte de la existencia de convenios con los
productores, lo que asegura el suministro de materiales de alta calidad, lo que posibilita la
programación y sistematización de la distribución a los distintos compradores (justo a tiempo)
procurando que los compradores sean del mercado formal.
Tanto en la producción como en la distribución de materiales, la parte de mercadotecnia y
ventas consiste en aplicar las mejores técnicas de mercadeo requiriendo los servicios de las
agencias especialistas en el ramo, que buscarán las mejores opciones de comercialización de
los materiales.
Los servicios corresponden simplemente a la atención por parte de los distribuidores y/o
productores hacia los compradores, asegurando así sus clientes y las ventas.
C) PROYECTO EJECUTIVO
100
5.2.4 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor del Proyecto Ejecutivo
Se ha mencionado previamente que el proyecto ejecutivo constituye una de las partes
más débiles dentro del cluster, ya que no existe un completo desarrollo de dicho proyecto.
Existen empresas constructoras que desarrollan sus propios proyectos ejecutivos sin seguir
un modelo preestablecido, lo que en un momento puede significar ventajas
sobre sus
competidores ya que el desarrollo de un buen proyecto ejecutivo trae como consecuencia la
agilización de la construcción de vivienda; otra opción que se tiene es que el proyecto no lo
realice la empresa constructora, sino contar con los servicios de pequeños despachos
especializados.
Para ambos casos, se debe buscar que dicho proyecto sea eficiente partiendo de una buena
organización interna y distribución especializada del trabajo, contando con la infraestructura
necesaria tanto humana (mano de obra calificada y el empleo de tecnología de punta en
materia de software), para así ofrecer trabajos de calidad.
Las actividades que se llevan a cabo durante el proyecto ejecutivo son diversas (dibujo,
cálculos, cotizaciones, entre otras), lo que corrobora la necesidad de una organización
departamental especializada encargada de cada una de esas actividades.
Para los pequeños despachos es de vital importancia la vinculación con las empresas
constructoras, esto implica una intensiva campaña de promoción y publicidad, lo cual hace
necesario la contratación de agencias especialistas en el ramo.
Los plus que ofrecen los que realizan el proyecto ejecutivo se basan en el diseño de
software que optimice la realización del proyecto, además debe existir un mantenimiento
constante del equipo utilizado que garantice la entrega de los proyectos en tiempo y forma, así
como la total apertura hacia posibles observaciones por parte del cliente.
101
D)FINANCIAMIENTO.
5.2.5 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Instituciones de Financiamiento
Después de que se ha producido vivienda por parte de las diversas empresas
constructoras, se buscan los medios para hacer llegar el producto a los consumidores. Uno de
estos medios es la adquisición de la vivienda mediante crédito, mismo que es ofrecido por
varias instituciones.
Cada institución de financiamiento, posee sus propias políticas que establecen los requisitos
del solicitante así como el procedimiento a seguir para la obtención de los distintos tipos de
crédito existente. Para ello se deben de realizar actividades previas como: convenios con las
empresas constructoras y bancos, el establecimiento de sistemas de crédito integrales; aunado
con el empleo y la organización de mano de obra especializada.
Una vez que se atienden esas actividades, las instituciones financieras con base en
102
sus sistemas de crédito, destina cierta cantidad de créditos previa evaluación de los solicitantes,
así también se encarga de su tramitación y entrega. Durante estas etapas se debe de contar
con mano de obra capacitada con el fin de agilizar el proceso.
Debido al alto número de estas instituciones la competencia entre ellas se ha incrementado,
lo que hace necesario que cada una establezca mejoras en sus sistemas de crédito con el fin
de ofrecer un mejor servicio a los usuarios. Por otro lado, se requieren implementar estrategias
de mercado incluyendo una fuerte promoción y publicidad del producto (crédito), significando
estos ventajas sobre sus competidores.
E)BIENES INMUEBLES.
5.2.6 Análisis de los Eslabones de la Cadena de Valor Bienes Inmuebles.
El diamante expresa la estructura que deben presentar las empresas cuyo giro es la
comercialización de bienes inmuebles (terrenos, viviendas, edificios). La realización de esta
actividad hace necesaria la participación de profesionistas especialistas en el ramo tanto
103
en la parte administrativa de la comercialización como en la jurídica.
La actividad inmobiliaria no forma parte del proceso productivo de la vivienda, sino que actúa
una vez que el producto está concluido, en algunos casos provee de los terrenos que serán
destinados a la construcción y en otros, administra viviendas que se encuentran en otras
situaciones (renta, reventa).
El negocio de los bienes raíces va en crecimiento debido a la necesidad existente de
vivienda, por tal motivo los organismos que se dedican a este negocio requieren reestructurar
su organización y forma de administración de los bienes inmuebles. También es importante el
empleo de agencias promotoras y publicistas que se encarguen de formular las estrategias de
mercado que se seguirán con el fin de lograr ventajas sobre sus competidores.
Aunado a esto, los organismos dedicados a los bienes raíces deben asegurar que el bien
inmueble posea valor, esto es mediante la aplicación de servicios plus como la escrituración, el
registro del predio, la situación jurídica y la aseguración del bien inmueble.
5.3 Análisis de las interacciones entre cadenas de valor
Los nodos que se consideraron como detonantes, son los más representativos de cada
apartado de la red de valor, por lo que existen relaciones entre ellos. Cada cadena de valor
estructurada con base en estos nodos, presenta puntos que las ligan entre sí. Los actores que
eviten obstáculos y lleven a cabo mejoras en estas relaciones adquirirán ventajas sobre sus
competidores.
Aparentemente dichas interrelaciones se efectúan de manera lineal, es decir de la misma
forma que la red de valor; sin embargo, las actividades correspondientes a los eslabones de
cada cadena de valor originan un comportamiento no necesariamente lineal producto de que las
interrelaciones originan flujos en distintas direcciones. Este comportamiento se presenta en el
siguiente esquema, remarcándose los eslabones que son producen dichas relaciones.
Al ser la vivienda el objeto a estudiar dentro del cluster, el nodo correspondiente a las
constructoras de vivienda se convierte en el punto de convergencia entre las cadenas de
valor de los nodos restantes.
104
Las constructoras de vivienda, reciben por parte de los productores los materiales y
maquinaria necesarios para la edificación de viviendas, asegurándose que tales materiales
posean las cualidades necesarias que permitan la producción de vivienda competitiva. En
ocasiones existen actores mediadores que se encargan de adquirir los materiales y maquinaria
de los productores, para almacenarlos y convertirse en los distribuidores que los harán llegar a
las empresas constructoras.
Dentro de este proceso, las constructoras de vivienda establecen los convenios tanto
con los productores y/o los distribuidores, asegurándose así, que la producción no enfrente
alguna problemática. Para eficientar la relación constructor – proveedor, es necesario que se
reduzcan costos en la producción de materiales, disminuyendo también el costo de la
edificación.
Por otro lado, la aplicación de un correcto proceso constructivo por parte de la empresa
permite, cumplir en tiempo y forma con la entrega del producto. Muchas empresas realizan su
propio proceso constructivo; no obstante, hay constructoras que optan por contar con los
servicios de instancias especializadas, con el fin de elaborar un proyecto ejecutivo que permita
eficientar la producción de la vivienda.
En la mayoría de los casos, la vivienda que se ha construido ya ha sido parcialmente
adquirida, en esta fase actúan todas aquellas instituciones que otorgan créditos a los virtuales
consumidores. Algunas de estas instituciones establecen sistemas de crédito
con las
empresas constructoras con el fin de facilitar la adquisición de vivienda.
Una barrera que propicia el mercado informal de vivienda, es que la posibilidad de
adquisición de crédito no se encuentra al alcance de toda la población, es por ello que se
buscan alternativas que permitan por un lado la disminución del mercado informal y por otro,
cumplir con las metas trazadas. La creación de las SOFOLES ha sido la respuesta al problema,
ya que permite ser sujeta a crédito a una parte de la población antes ignorada.
Un elemento vital para la construcción es la adquisición de suelo, siendo este un bien
inmueble lo que lo convierte en un factor limitante o catalizador en la producción de vivienda;
así también, la vivienda se considera como un bien inmobiliario. Por tal motivo, el negocio de
los bienes inmuebles se ubica al principio y al final de la red de valor de la producción de105
vivienda.
Para todas las
cadenas de valor que participan existe un común denominador, este
elemento corresponde a la actividad de mercadotecnia misma que se encarga de establecer las
estrategias de mercado que den a conocer los productos (materiales, viviendas, créditos,
bienes inmuebles). Para cada uno de los nodos es indispensable hacer uso de este tipo de
servicios originando así, mayores beneficios a los que componen la red de valor de la vivienda.
5.4 Detección de proyectos y negocios de valor, economías de escala y sinergias
La construcción de vivienda enfrenta la problemática de los altos índices de
autoconstrucción, la cual genera pérdidas a esta industria; con base en lo anterior se desprende
proyectos y negocios de valor, que buscan una reducción del costo diferencial entre la vivienda
realizada por el sector formal y la autoconstrucción, a partir de iniciativas del gobierno y de las
propias empresas:
1. Gubernamentales:
•
Reformas fiscales que permitan hacer una redistribución de los gravámenes
entre los que construyen vivienda, descargando al sector formal y extendiéndolos a los
constructores informales.
•
La reducción de los tiempos necesarios para la realización de la vivienda, reduce
el costo financiero y gastos administrativos.
•
La coordinación entre la planeación gubernamental y los productores de vivienda
optimiza la aplicación de recursos, de ambas partes, dando como resultado vivienda con
mejores condiciones de disponibilidad de infraestructura y equipamiento.
2. Constructores y Promotores de Vivienda:
•
El desarrollo de tecnología obtenida mediante la coordinación de centros de
investigación y proveedores le permita obtener nuevos productos que se
106
instrumenten como insumos en el desarrollo de la vivienda.
•
En lo que se refiere a proyectos; las empresas grandes como Geo, Urbi y Ara cuentan
con infraestructura y experiencia que le permite optimizar recursos en sus proyectos;
para el caso de las empresas medianas y pequeñas conviene su agrupación para
obtener niveles de eficacia y eficiencia comparables con las empresas grandes y con
ello incrementar sus niveles de competitividad.
•
Aplicar procesos productivos y desarrollar materiales que le permitan ganar
competitividad en el mercado
Esto nos hace notar la importancia de realizar mejoras en la relación Gobierno – Empresas
Constructoras de Vivienda, buscando el beneficio del consumidor. Así también, se debe buscar
incluir de manera más estrecha a los proveedores de los insumos y a las instituciones de
financiamiento.
•
La investigación en materiales,
•
las innovaciones tecnológicas en maquinaria, y
•
la disponibilidad y niveles de capacitación de la mano de obra,
•
Las instituciones de nivel superior como son las universidades y tecnológicos realizan
investigaciones que deben ser puestas en medios de información para el conocimiento.
•
Empresas constructoras que se propongan reducir costos, ofrecer una mejor calidad y
tiempos de construcción,
•
Desarrollo
de
tecnologías
apropiables
y
apropiadas
preferentemente
en
la
autoconstrucción,
•
ampliar cobertura de atención al mercado de vivienda
•
centros de investigación y de experimentación.
•
aplicación de procesos constructivos innovadores con materiales y maquinaria
•
organismos promotores de vivienda
•
organismos reguladores de vivienda
•
vivienda accesible
•
grupos financieros con flexibilidad en programas de crédito hipotecario
•
producción de vivienda de bajo costo
107
•
participación de grupos productores de vivienda para acaparar el mercado de
la
autoconstrucción y construcción irregular
•
asesoria en la adquisición e inversión de bienes inmuebles
•
integración de programas de administración urbana y bienes inmuebles en los planes de
estudio de las universidades
•
formación de vendedores
•
estudios de mercado para el desarrollo de vivienda
•
Desregulación administrativa
•
Proyectos
de
zonificación
secundaria,
tendientes
a
incrementar
los
efectos
multiplicadores y las economías de escala de la inversión
•
Revisión permanente de la normatividad vigente tanto en materia de fraccionamientos
como en materia de construcción.
•
Elaboración de materiales con un mayor valor agregado tendiente a sustituir en mayor
medida la importaciones.
•
Incrementar la producción y distribución de acero de refuerzo para acaparar todo el
merado nacional
•
Fomentar la utilización de pintura nacional que cuenta con la calidad de una pintura de
importación
•
Consolidación de empresas productoras de cemento pórtland gris y blanco y concreto
•
Desarrollar tecnologías para producir paneles aislados que actualmente se importan
•
Fabricación nacional de centros de carga e interruptores de seguridad
•
Consolidar el desarrollo de la utilización de panel w nacional
•
Producir Ladrillo y recubrimientos en general que se importan
•
Incrementar la producción nacional de PTR, Perfil Tubular, placa de acero que se
utilizan en la construcción de una vivienda
•
La fabricación de persianas con materiales nacionales igualando a las de calidad
extranjera
5.5 Detección de planes de acción por actores en el cluster
El funcionamiento del cluster depende de que cada uno de sus componentes eficiente
108
la manera en que realiza sus actividades. A pesar de que se han identificado nodos detonantes,
no se resta importancia a los demás componentes por lo que hace es necesario establecer
acciones en dichos elementos. Los planes propuestos se mencionan en la tabla siguiente:
Tabla . Planes de Acción por Actores del Cluster.
NODO
ACTOR
PLAN
La distribución desigual de las constructoras en el
territorio nacional, el alto número de empresas pequeñas
y micro en comparación con las grandes y gigantes hace
necesario el holding.
CONSTRUCCIÓN
DE VIVIENDA
Empresas
Constructoras de
Vivienda
Se deben buscar la construcción de vivienda con bajos
costos de producción, empleando materiales de alta
calidad; lo que origine un producto con las características
necesarias para ser competitivo en el mercado nacional e
internacional.
Adquisición de nuevas reservas territoriales en lugares
estratégicos , lo que asegurará la adquisición total de las
viviendas construidas.
En la construcción de vivienda existe una fuga de capital
por concepto de importaciones de materiales, esto se
puede combatir con la aplicación y/o desarrollo de las
tecnologías que permitan realizar innovaciones en la
construcción de vivienda.
Productores de
Insumos
Distribuidores de
Insumos
Se ha mencionado que el flujo de insumos en el país se
lleva a cabo de manera intensa, ya que los productores
no se localizan siempre en donde se construye; esto trae
como consecuencia gastos (transporte). Por tal motivo, se
propone establecer empresas productoras en los lugares
considerados como estratégicos, lo que disminuirá los
gastos.
Dar a conocer productos innovadores, mediante foros
itinerantes que promuevan una nueva tecnología de los
insumos utilizados en la construcción, buscando un
proceso más rápido, eficiente y con materiales de buena
calidad.
Se plantea la agrupación de productores o de pequeños
distribuidores, para formar empresas que satisfagan las
necesidades de los constructores.
109
Mano de Obra
Ventas
Infraestructura
URBANISMO
Equipamiento
Instituciones
Públicas
FINANCIAMIENTO
Instituciones
Privadas
La situación actual del personal ocupado presenta
deficiencias en su capacitación. Es por ello que se deben
buscar los medios que incrementen la calidad de esa
mano de obra; estos medios pueden correr a cargo de la
misma empresa o por parte de instituciones educativas o
gubernamentales.
La vivienda como producto final de todo un proceso
posee un valor determinado, no obstante se requiere de
especialistas que comercialicen el producto, en donde se
aplicarán las técnicas de mercadeo eficientes que
garanticen la adquisición total de viviendas producidas.
Las empresa constructora no debe concentrarse en la
edificación, es necesario también tomar en cuenta otros
aspectos como el emplazamiento y una buena ubicación,
lo que facilite la dotación de la infraestructura.
- Misma idea.
Se considera importante una reforma a las políticas
establecidas por estas instituciones, lo que permitirá
hacer más flexible el otorgamiento de créditos.
La iniciativa de crear las SOFOLES, ha facilitado la
adquisición de crédito a aquellos que no les era posible,
debido a la normatividad de otras instituciones. Por tal
motivo, se deben seguir creando opciones, que permitan
a la población adquirir una vivienda, disminuyendo así la
construcción de manera informal.
Corredores
Urbanos
TRABAJO
Parques
Industriales
Se requiere una reestructuración de la legislación
referente a vivienda, ya que la que rige actualmente
presenta limitantes a los actores de la construcción de
vivienda.
GOBIERNO
Federal
- Creación de un registro de constructoras y promotoras
de vivienda, con la aplicación de normas y procesos de
certificación que garanticen la producción con calidad.
110
Estatal
Municipal
La legislación en este nivel, puede irse modificando de
forma paralela con la federal, diferenciando aquellos
puntos que de acuerdo a las características de cada
entidad federativa sean convenientes.
La reforma en la normatividad municipal debe regirse con
base en lo establecido en la legislación estatal.
5.6 Definición de planes de acción inmediatos
La situación actual de la vivienda, es decir, el no cumplimiento de las metas trazadas por el
Gobierno y por ende, la poca disminución de la demanda de la misma, obedece a los diferentes
obstáculos que el mismo Gobierno crea al mantener políticas obsoletas.
Es por ello que dentro de los planes a efectuarse de forma inmediata se considera la reforma
a la legislación en materia de vivienda (Ley de Vivienda, Ley de Asentamientos Humanos),
desde el nivel federal hasta el municipal. De esta manera, se busca agilizar los distintos trámites
administrativos que deben seguirse durante el proceso de construcción de vivienda.
Otro aspecto a considerar dentro de este apartado es el financiamiento. Es importante
mencionar que tanto las instituciones públicas como privadas, han llevado a cabo
modificaciones en sus políticas de otorgamientos de créditos; no obstante esta actividad sigue
siendo selectiva dejando fuera a un alto número de población, por no cumplir con los requisitos
necesarios.
Esto trae como consecuencia la necesidad de reestructurar los sistemas de crédito para así,
elevar el número de población con posibilidad de contar con un crédito para adquirir vivienda
nueva o mejoramiento; disminuyendo así la autoconstrucción.
5.7 Definición de planes de acción a mediano plazo
Como acciones a realizarse en mediano plazo, se encuentran los propuestos para las
constructoras de vivienda y el urbanismo. Se colocan en este inciso, debido a que es uno
111
de los componentes más complejos en el proceso de construcción de la vivienda, lo que
requiere la aplicación de estos planes de forma simultánea y gradual, en cada una de las fases
que lo comprenden.
Es decir, se debe buscar eficientar la construcción de vivienda altamente competitiva,
mediante la utilización de materiales de alta calidad mismos que deberán ser desarrollados por
la misma empresa; además, es importante elevar el nivel de la mano de obra, todo esto traerá
consigo la reducción de costos en la producción elevando así, las ganancias.
Por último, se considera necesario el holding, con el propósito de elevar el nivel de
competencia obligando así, a que los constructores de vivienda ofrezcan cada vez productos de
mejor calidad y atractivos para el consumidor.
6. RECOMENDACIONES ESPECIFICAS DE POLITICAS
Ante el reto de construir 750,000 viviendas para el año 2006, el gobierno federal se ha
propuesto coordinar los esfuerzos de los distintos actores que intervendrán en esta encomienda
con base en los lineamientos del Programa Sectorial de la Vivienda 2001-2006.
El planteamiento busca consensos e incluir a todos los involucrados, en la construcción, en
el financiamiento, en la creación de reservas territoriales o en la dotación de infraestructura.
6.1 Plan de acción especifico para políticas públicas
En la reestructuración de la legislación concerniente a vivienda, existe la propuesta de
modificación a la Ley Federal de Vivienda (que rige desde 1984) es obsoleta, ya que no
responde a las necesidades actuales en nuestro país.
Esta ley vigente
(según el Partido
112
Acción Nacional, PAN), ha favorecido el centralismo, pues no existe un incentivo a las
entidades federativas a desarrollar o aplicar una legislación propia, adecuada a las necesidades
de cada estado.
La Ley de Vivienda tendrá que ir de lo general a lo particular, con una solidaridad y el
subsidio entre la federación, los estados y los municipios, para atender las necesidades de cada
uno en sus diferentes niveles gubernamentales, se seguirán creando organismos e instituciones
para vigilar que todas las acciones se desarrollen con
eficiencia y transparencia, dando
cumplimiento a las metas en materia de vivienda.
Para tener un control de responsabilidad y seriedad de los constructores y promotores de
vivienda, será necesario que obtengan un registro a nivel nacional; Además de aplicar normas
y procesos de certificación para consolidar el crecimiento del sector con calidad y tecnología.
Una acción importante por realizar es la implementación de programas de capacitación, ya
que actualmente el índice de mano de obra calificada aún es bajo; esto mediante la
implementación de cursos o carreras técnicas en instituciones gubernamentales o privadas,
con horarios adecuados para que el personal pueda tener accesibilidad a esta capacitación.
Las acciones que establece el Estado de México en materia de vivienda son:
•
Fomento a la producción,
•
Apoyo a promotores privados (función facilitadora)
•
Apoyo a organizaciones no gubernamentales
•
Apoyo a organismos e instituciones de fomento (Infonavit, Fonhapo, Fovi, etc.)
•
Establecer suelo apto para la vivienda
•
Contar con reserva territorial
•
Fondos de Financiamiento de suelo
•
Sociedades de Ahorro
•
Promoción del financiamiento para la vivienda (financiamiento y micro-financiamiento)
•
Simplificación Administrativa, desgravación y desregulación
113
6.2 Plan de acción especifico para políticas empresariales
Una de las acciones que se establecen a nivel empresarial, es reducir la distribución
desigual de las empresas constructoras y promotoras de vivienda de nivel micro, pequeña,
mediana, macro, grande y gigante que existe en nuestro país y/o
que hace necesario el
holding, es decir, conjuntar esfuerzos para que las empresas crezcan y se desarrollen a un
mismo ritmo.
Por otro lado se tiene que establecer la construcción de vivienda con bajos costos de
producción, empleando materiales de alta calidad; que origine un producto con las
características necesarias para ser competitivo en el mercado nacional e internacional; con la
aplicación y/o desarrollo de tecnologías innovadoras para la construcción de vivienda.
6.3 Plan de acción especifico para políticas comerciales
Dar a conocer productos innovadores mediante foros itinerantes que promuevan una nueva
tecnología de los insumos utilizados en la construcción, buscando un proceso más rápido,
eficiente y con materiales de buena calidad; que aceleren la construcción de una vivienda; y
como valor agregado ofrecer asesoria técnica, con el desarrollo de este sistema; aumentará la
cartera de clientes de las empresas.
La alianza entre grandes productores y pequeños distribuidores que satisfagan las
necesidades de los constructores, a sido una buena acción, logrando de esta forma que su
producto llegue hasta las ciudades mas pequeñas, lo cual es una acción que se tendrá que
seguir implementando y de esta forma evitar gastos de transportación cuando no se encuentra
un distribuidor o productor del insumo en el lugar donde se construye.
Por otra parte, en la comercialización de la vivienda se determinan técnicas de mercadeo que
garanticen la venta de las viviendas producidas, para no poner en riesgo nuestra inversión.
114
6.4 Plan de acción especifico para políticas financieras
Se tendrá que seguir reformando y modificando las leyes y esquemas de funcionamiento de
organismos e instituciones que estén encaminados a la creación de vivienda, que permitan
hacer mas ágil y flexible el otorgamiento de créditos.
El Infonavit para desarrollar un mercado eficiente y articulado, establece 14 programas de
acción que se dividen en cuatro ejes estructurales: crecimiento, financiamiento - como
complemento de la capacidad
de compra y ahorro de la población - productividad y la
ampliación de suelo con infraestructura y servicios para la vivienda.
El plan de acción correspondiente a las Sofoles es orientar sus recursos a la micro y pequeña
empresa, ya que tienen prohibido conceder préstamos a negocios cuyos fondos sean
superiores a determinadas cantidades, así como facilitar el acceso de financiamientos a un
segmento específico de mercado que de otra manera tendría obstáculos para llevar a cabo sus
proyectos. La incorporación de las sociedades financieras de objeto limitado al sistema
financiero nacional ayuda a reducir el costo financiero de las empresas, así como a solucionar
problemas sectoriales específicos, tales como la escasez de vivienda y a cubrir el nicho de
mercado que representan los créditos al menudeo para el consumo y la mediana y pequeña
empresas que han sido insuficientemente atendidas por el sistema financiero.
6.5 Definición de líneas estratégicas por nodos del cluster
Constructoras de Vivienda; es indispensable que la planeación territorial permita flexibilidad
en densidades y usos del suelo. Por otro lado reducir el tiempo de construcción de una vivienda
a través de tecnología y capacitación de mano de obra, este último rubro implica la certificación
de habilidades y destrezas de los trabajadores de la construcción y con ello alcanzar la
especialización.
Proyecto Ejecutivo; este lo desarrollan muchas veces las empresas productoras de
vivienda, pero existe un gran porcentaje de autoconstrucción, por lo que la estrategia a seguir
dentro de este nodo detonante, desarrollando vivienda a bajos costos de producción empleando
materiales de alta calidad, con un diseño adecuado, y así captar este porcentaje de
115
autoconstrucción, el cual será posible a través de la inversión en el desarrollo en tecnología y
de materiales.
Financiamiento; existen diversos tipos de financiamiento, que a su vez funcionan de
diferente forma, como son las Sociedades de Ahorro (cajas de ahorro) que promueven un
financiamiento o micro financiamiento para la vivienda, que establece el Estado de México
como un Programa Institucional; y las Sofoles que integran de micros y pequeñas empresas,
para otorgar un financiamiento hipotecario, y con ello favorecer la adquisición de vivienda a un
mayor segmento de población.
Bienes Inmobiliarios; La expansión mediante la compra de reservas territoriales por parte
de las empresas constructoras de vivienda, es una de las estrategias que emplean para seguir
creciendo y fortaleciéndose, con la finalidad de dar atención en los diferentes municipios que
conforman la entidad.
Mejorar la capacitación y la capacidad del personal responsable de las ventas con la
finalidad de que se ofrezca a los adquirentes las mejores alternativas tanto técnicas como
financieras y con ello incrementar la confianza en el cliente.
Insumos; las empresas
productoras invierten ahora para ganar
mañana, para su
crecimiento y expansión que le traerá beneficios competitivos en relación a los productos de
importación que se establezcan en un futuro en nuestro país, así como desarrollar productos
innovadores que permitan una mayor incorporación de valor agregado.
Gubernamental; es necesario establecer organismos que vigilen
que las nuevas
propuestas en materia de vivienda se cumplan y se lleven acabo tal cual se plantean. Así como
la redistribución de las obligaciones en los diferentes segmentos de la industria de la
construcción, que implica el desarrollo urbano a través de la infraestructura y los equipamientos.
116
7. ESTUDIOS INTELIGENCIA COMPETITIVA Y POSICIONAMIENTO
El análisis de competitividad de los participantes en la industria de la construcción de
viviendas y del posicionamiento de las mismas es valioso para pronosticar las condiciones
futuras de esta industria, permite valorar las iniciativas probables y de la capacidad para
reaccionar a los cambios que se sucedan. La creación de escenarios y su simulación permite
responder a cuestiones como:
¿ Los proyectos que se promueven por parte de los integrantes del cluster cuentan con una
valoración de su efecto sobre las condiciones futuras de la industria, tomando como referencia
las iniciativas probables y la capacidad para reaccionar a los cambios?
¿ Se valora el efecto y capacidad de respuesta ante los proyectos del cluster y su interacción de
las acciones del Gobierno, de los productores formales de vivienda, de los auto constructores y
de los constructores informales?
¿ Cómo convergen los planes de negocios de los integrantes de la cadena de valor de la
construcción de vivienda, como son los productores y distribuidores de insumos; los
constructores de vivienda; los financiero, comisionistas, publicistas, entre otros?
¿ Quién o quienes están participando en actividades que se identifican como los nodos y que se
constituyen en potenciales detonadores de la industria de construcción de la vivienda.?
¿ Se tiene identificado la posición de la industria de construir viviendas dentro de la industria de
la construcción?
¿ Qué correlación existe entre las tasas de crecimiento (previstas y reales) de la industria de la
construcción y el cluster de la vivienda? ¿ Se tiene previsto, por los participantes del cluster de
vivienda, el disponer de capacidad de respuesta ante los cambios en las tasas de crecimiento
que eviten vacíos en el sector o, en su caso, sobre inversiones que les ocasione perdidas? 117
¿ Existen instrumentos que valoren los efectos de las estrategias que adopten los
participantes de la cadena de valor del cluster de vivienda para que se den repercusiones
favorables en la estructura de la industria de la vivienda? Entre los participantes de la cadena
de valor del cluster se ubican las políticas públicas, empresariales, comerciales y financieras?
La respuesta a estas interrogantes requiere diseñar estrategias para el acopio de datos que al
procesarse conformen información y en la medida que aporte elementos para realizar
pronósticos, pondere las reacciones probables y valore la capacidad de reaccionar ante los
cambios arrojará como resultado un sistema de inteligencia.
Los datos e información puede provenir de distintas fuentes, entre estas se cita las siguientes:
•
Publicaciones que analizan la industria de la vivienda y de los participantes en la
cadena de valor
•
Estudios de la industria de la vivienda
•
Asociaciones profesionales
•
Revistas especializadas
•
Prensa especializada
•
Directorios y datos estadísticos de las empresas
•
Documentos de las compañías
•
Principales fuentes gubernamentales
•
Otras fuentes, como:
o
Registros antimonopolio
o
Periódicos locales
o
Registros fiscales locales
Con frecuencia la información que presenta dificultades su obtención es la relativa a:
•
Participantes de la industria de la vivienda
•
Las compañías e individuos en negocios conexos de la industria de la vivienda como
son los proveedores, distribuidores, clientes.
•
Organizaciones de servicios que tienen contacto con la industria de la vivienda como
son las asociaciones profesionales
•
Los observadores de la industria de la vivienda como es la comunidad financiera y
118
las instancias reguladoras de la actividad.
7.1 Análisis de inteligencia sobre los proyectos del cluster
En el cluster de la vivienda, los participantes con sus actividades conforman la cadena de valor
que arroja como producto final: la vivienda. Los proyectos que adopten deben tener como base
el diagnóstico y su prospectiva.
En el diagnóstico-prospectiva se interrelaciona las actividades de valor en su funcionamiento
actual y su funcionamiento prospectivo.
En lo referente a producción y distribución de insumos:
•
La investigación en materiales, las innovaciones tecnológicas en maquinaria y la
cantidad disponible y niveles de capacitación de la mano de obra, constituyen
información base para establecer proyectos prospectivos.
Las instituciones de nivel superior como son las universidades y tecnológicos realizan
investigaciones que deben ser puestas en medios de información para el conocimiento
de los participantes del cluster; la promoción de acciones de coordinación entre estos
que induzcan la aplicación de innovaciones que constituyan para el constructor formal
de vivienda el reducir costos, el mejor calidad y tiempos de construcción que en conjunto
redunden en una mejor condición para ampliar su cobertura de atención al mercado de
vivienda, en el cual participa atendiendo sólo un 25%; el restante, un 75%, es atendido
por el sector informal, frecuentemente en condiciones de irregularidad con respecto a la
normatividad, condición que evidencia la ausencia y operatividad de un sistema de
inteligencia de competitividad en el cluster de la vivienda.
La producción de insumos como son: los materiales, maquinaria y mano de obra
presenta las siguientes condiciones diagnóstico-prospectiva:
•
En materiales se usan los tradicionales que son elaborados en la zona o en el país;
también, viene ampliándose el uso de materiales que constituyen innovaciones y119
que son elaborados en la zona o en el país; finalmente, los materiales de importación
que combinan innovaciones, diseño y funcionalidad. Los proyectos en producción de
materiales deben combinar la innovación, el diseño y funcionalidad y en ello pueden
contribuir los centros educativos de nivel superior; la aplicación de los recursos debe ser
en función de las perspectivas del comportamiento del mercado de vivienda.
•
En maquinaria, se dispone de la producción nacional y de la internacional, el conocer lo
que se ofrece en ambos mercados se facilita ahora con el uso del internet, asimismo, su
adquisición por los tratados comerciales internacionales; esto conlleva a la dependencia
creciente de las actividades productivas del mercado exterior. Las acciones prospectivas
deben instrumentar las investigaciones realizadas en las instituciones de nivel superior,
entre ellas, las de ingeniería mecánica para establecer centros de investigación y de
experimentación.
•
En mano de obra tradicionalmente se clasifica en calificada y no calificada; el paradigma
de mano de obra calificada debe de ajustarse al ámbito de competencia, en el que debe
de valuarse en función de que corresponda a los requerimientos para la aplicación de
procesos constructivos innovadores con materiales y maquinaria innovadora, con diseño
y funcionalidad. Las acciones prospectivas deben procurar la valuación de la mano de
obra existente, también la que en el corto y mediano plazo se estima tener; su análisis
para valorar si corresponde a los requerimientos del cluster de vivienda y ,en su caso,
realizar acciones que permitan su ajuste, tanto en cantidad, como en calidad.
En lo referente al sector gubernamental
Se identifica que sus actividades dentro del cluster tienen como objetivo central la promoción de
la vivienda que contribuya a la mejora de los niveles de bienestar de la sociedad y a la vez el
ampliar su base gravable para allegarse recursos fiscales.
En lo referente a la normatividad para la construcción de vivienda se observan cambios, entre
ellos destaca que El código fiscal y el Administrativo vienen a remplazar a la Ley de Hacienda
Estatal y a la Ley de Hacienda Municipal y en algunos aspectos a la Ley de Asentamientos
Humanos; en el análisis de los gravámenes que aplican se observa una disminución en algunos
como es el caso de “por el establecimiento del sistema de agua potable”
y
“por el
establecimiento del sistema de alcantarillado”. Lo expuesto denota la intencionalidad del sector
gubernamental de incidir favorablemente en la promoción de la vivienda.
120
La regulación de la construcción de vivienda para los constructores formales es suficientemente
explicita, aunque estos representan sólo el 25% del mercado; en contrapartida, para la
regulación del restante 75% se aplican inferencias de la citada normatividad. Esto provoca
vacíos legales que inciden, tanto en los que construyen como en los que aplican la norma,
generando condiciones de irregularidad y de corrupción, respectivamente; los beneficios de
esta condición es para los funcionarios municipales que se traducen en presencia de poder y en
ingresos ilegales a costa de compromisos para el sector gubernamental, principalmente al
municipio, como el de otorgar las obras y servicios a asentamientos humanos no planeados.
Con base en el diagnóstico-prospectiva, el sector gubernamental debe instrumentar acciones
que tengan como propósito el inducir los futuros deseados en materia de vivienda, con
conocimiento de las probables proyectos y capacidad de reaccionar a los cambios por parte de
los integrantes del cluster de vivienda. Para esto se requiere del sistema de inteligencia del
cluster de vivienda que entre sus insumos principales deben ser los escenarios que amplíen la
accesibilidad a la vivienda por un mayor número de pobladores, que disminuya las tendencias
del crecimiento no planeado del asentamiento humano que se traducen en compromisos para
las autoridades municipales, las cuales se han visto rebasados con mucho en su capacidad de
atender estos requerimientos; también, el ajustar la normatividad, tanto para el constructor
formal, para el auto constructor, amplia su base gravable y disminuye la incidencia en la
construcción irregular.
En lo referente al sector financiero
En el financiamiento para la vivienda se venía teniendo la participación del sector
gubernamental y del sector privado; en fechas recientes se observa que el sector
gubernamental cambia su participación, con anterioridad, el sector gubernamental participaba
en el crédito, incidiendo en acciones de respaldo para el adquiriente de vivienda. Ahora, esta
participación se ha visto limitada al otorgamiento de un monto crediticio, sin incidir en
posteriores etapas del proceso de adquisición de la vivienda, dejando a mansalva al adquiriente
de vivienda para verse afectado por manejos financieros inconvenientes, como es el manejo de
tasas de interés, que se disfrazan en un lenguaje técnico-jurídico y que redundan en la fijación
compromisos que se firman sin asesoría ni conocimiento.
Este cambio en la incidencia del sector gubernamental en el financiamiento de la vivienda121
y la tendencia de los bancos de políticas agiotistas derivan en desconfianza al uso del crédito
para la adquisición de la vivienda, lo cual fortalecerá la tendencia a la auto construcción y a la
construcción irregular. Lo cual contrarrestará los resultados positivos de los proyectos del
constructor formal de vivienda y del sector gubernamental.
El sector financiero privado recibe en condiciones de ventaja para sí, al adquiriente de vivienda
sin aportar al sistema productivo y sin incurrir en riesgos; se asegura un mercado cautivo y que
sus excedentes serán canalizados a una banca que determinará el cause de estos recursos
siendo parte activa de la conducción de la economía.
La inteligencia para los proyectos de sector financiero deben de orientarse a la flexibilización de
la carga financiera para el adquiriente de vivienda, no en el animo de mermar sus ingresos
económicos, sino de incrementarlos mediante la ampliación de la base que recurre al crédito.
Debe ser solidario con el cluster de vivienda, pues en la medida que se amplié la construcción
de vivienda en el esquema formal se generarán beneficios en cascada para los participantes.
En lo que respecta al constructor de vivienda
Se constituye en el detonador del cluster de la vivienda, toma formas como auto construcción,
constructor irregular y constructor formal; la necesidad de inteligencia sobre los proyectos es
diferente para cada uno de los participantes en la construcción de vivienda, lo cual se tipifica de
la forma siguiente:
•
El auto constructor realiza su proyecto en un alcance particular, sólo consulta sus
posibilidades técnicas y financieras; no es de su interés el ver por la realización de las
obras de infraestructura y de equipamiento de beneficio común, su interés se limita a las
que le redunden en beneficios. Esperará que le alcance el desarrollo urbano que
promueva el Ayuntamiento; se constituye en factor de presión a su autoridad, para
inducir la realización de las obras que le beneficien, evidentemente con cargo al erario
público.
•
El constructor irregular se constituye por aquellos que omiten todo tipo de contribución y
registro, se organiza para la adquisición de terrenos, en los cuales desarrolla la
construcción de viviendas con el objetivo de realizarlas en venta. Incluso, cuentan122
con su sistema de financiamiento que se establece mediante firma de un contrato en el
que se define un anticipo y pagos conforme se avance en obra. El sistema del
constructor irregular funciona en beneficios para ambas partes: constructor y
adquiriente, dejando al margen al sector público, comisionistas, notarios y al sector
financiero. La contra de este proceso de construcción de vivienda es que se hace acto
de buena fe a la intencionalidad del constructor irregular de vivienda en cuanto al
manejo del recurso económico, a las especificidades técnicas en el proceso constructivo
y a las condiciones de la tenencia de la tierra que resulten; así mismo, se heredan
compromisos de servicios y obras a las autoridades locales.
•
El constructor formal de vivienda es parte más normada y representa el cumplimiento de
las expectativas de país que los legisladores desean. Sin embargo, se acepta que el
origen de las leyes son los usos y costumbres y el derecho positivo y por la realidad de
la construcción de vivienda que se vive, se tiene que la normatividad presenta más
correspondencia a un derecho positivo que a los usos y costumbres; esto es porque sólo
1 de cada 4 viviendas se construyen por el sector formal, que son los expertos en hacer
vivienda y que en la lógica debieran ofertar vivienda en las mejores condiciones de
precio, calidad y servicio, lo cual no sucede en la realidad, pues no predomina en el
mercado. El reto para el constructor de vivienda formal, compartido con el sector
gubernamental y el financiero, es el ampliar su cobertura en el mercado en perjuicio de
la participación de la auto construcción y del constructor irregular.
•
En la prospectiva del constructor de vivienda deben figurar los proyectos que permitan
ampliar el acceso a un mayor número de adquirientes de vivienda, en la inteligencia de
que hasta ahora su mercado se ha restringido a la población que cuenta con ingresos
altos y relativamente permanentes. También, ocuparse de que el costo que reflejan en la
producción de viviendas redunda en las condiciones que por financiamiento enfrentara
su cliente; también, asumir una actitud solidaria con su cliente en cuanto a las políticas
de crédito del sistema bancario que se traduzcan en instrumentación de acciones que
tiendan a adquiriente de vivienda; finalmente, propugnar por programas de construcción
de viviendas, concertados con el sector gubernamental, que tiendan a ganar mercado en
detrimento de la autoconstrucción y del constructor irregular.
En lo referente a comisiones y publicidad
Estas actividades, por lo general, se vienen realizando por personal que tiene el perfil de123
vendedores, pero que carece de la calificación necesaria para ofertar un servicio al interesado
en adquirir una vivienda que podría denominarse “asesoría en inversión en bienes inmuebles”
que oriente al candidato a adquirir vivienda en aspectos como:
•
Perspectivas de crecimiento urbano de la zona
•
Proceso constructivo, diseño y funcionalidad del desarrollo urbano
•
Usos y costumbres de la zona
•
Condiciones de la venta y perspectivas ante el financiamiento
•
Deslinde de compromisos de las partes que inciden en el proceso de adquisición y
adjudicación de la vivienda.
•
Perspectivas económicas del país y de la zona que tengan posible incidencia en los
ingresos futuros del candidato a adquirir vivienda.
Se podría argumentar que se da cumplimiento de los aspectos referidos, al dar atención al
candidato a adquirir una vivienda, lo cual sólo evidencia lo limitado de los alcances que se han
establecido. Se requiere revisar los perfiles del personal que realice estas funciones y de igual
manera revisar los alcances que se desean. Estas actividades debieran realizarse por
profesionistas formados en con orientación a la “Administración urbana y de bienes inmuebles”
que por ahora no existe en las universidades e tecnológicos del país, por profesionistas probos
en su honestidad y disposición de servicio y que tengan “agresividad” desde el punto de vista
de la mercadotecnia.
7.2 Análisis de inteligencia sobre los planes de negocios
La inteligencia sobre los planes de negocios del cluster de vivienda se aplica dentro de una
visión integral del posicionamiento y perspectivas del cluster dentro de la actividad económica
de la construcción y en general de la economía. Dentro del cluster de valora los impactos, las
posibles reacciones y capacidad de ajuste ante los cambios de lo que constituye la cadena de
valor que involucra las actividades relativas a : actividades preliminares; la producción y
distribución de los insumos; la construcción de la vivienda; la mercadotecnia y ventas y la
consolidación de la vivienda.
El negocio sucede al existir diferencia positiva entre los gastos mas costos con respecto al
volumen de ventas, para ello se requiere tener correspondencia con las expectativas de
crecimiento del cluster, estar posesionado de un buen volumen de segmento del cluster, 124
ser eficiente y eficaz, brindar servicio, precio y calidad.
La ampliación del mercado de vivienda guarda estrecha relación con el crecimiento económico
que afecta al nivel de ingreso de la población, la cual decide comprar vivienda o construir en
función de su disponibilidad de ingreso. Esto constituyen variables exógenas al cluster de
vivienda. Lo que compete a los integrantes del cluster es conservar el volumen del mercado,
procurar la reasignaciones de segmentos, finalmente, instrumentar acciones que procuren que
el mercado se amplié. Otra vertiente, es el cuidar afectaciones al mercado por abusos de
alguno de los integrantes del cluster de vivienda, como es el caso de los bancos privados que
tienen a su cargo el financiamiento de la vivienda, la cual contrarresta la acción de beneficio
social que procura el sector gubernamental y a los esfuerzos de los constructores de vivienda
que se ven restringidos a producir 1 de cada 4 viviendas que se producen en la entidad.
7.3 Definición del posicionamiento de los nodos detonadores
Los nodos detonadores de la cadena de valor del cluster de vivienda en el Estado de México
son el conjunto de actividades que competen un tanto a los eslabones subsecuente y
consecuente y que de hacerse mejoras a su funcionamiento redundaría en beneficios para el
cluster.
Los estudios del mercado de vivienda con base a las perspectivas de crecimiento que tienen
considerado en sus planes de desarrollo los municipios, permitiría tener acuerdos entre
constructores de vivienda y las autoridades de los Ayuntamientos que permitan orientar el
crecimiento urbano y tener economías de escala y efectos multiplicadores de la inversión que
redunden en ganar segmentos del mercado.
Los proyectos significan de un 5% a
un 10% del costo integrado de la vivienda, esta
erogación no se justifica, desde el punto de vista de que construir vivienda es un quehacer
permanente para los constructores de vivienda, por lo que se debe de tener proyectos prototipo
que estén sistematizados en equipos de cómputo y que sólo requieran ligeros ajustes y algunas
acciones como las pruebas de laboratorio del suelo. La planeación, programación y
presupuestación tenderá a reducir sus tiempos de ejecución pues a la fecha el ciclo
constructor de vivienda se ubica en un rango de 18 a 38 meses, lo cual representa el tener125
un largo período de inversión que finalmente paga el adquiriente de vivienda vía precio y que
redunda en beneficios para la banca que otorga los créditos.
El gobierno debe revisar la normatividad vigente en materia la construcción de vivienda pues la
vigente cumple las expectativas deseadas en el mercado de vivienda en un 25% que es el
segmento que atiende el constructor formal de vivienda; Así mismo, procurar incentivar que sea
atractiva la opción de recurrir al constructor de vivienda formal porque ofrece precio, servicio y
calidad. Procurar que el que tiene que decidir entre auto construir o adquirir vivienda, elija esta
última opción por serle más conveniente. Se trata de hacer más eficiente y eficaz al sector
formal que construye vivienda y de ningún modo el encarecer la autoconstrucción. En cuanto a
la labor de inspección del cumplimiento de la normatividad, en la auto construcción, y que ante
incumplimientos, en ocasiones, surge la extorsión que favorece los bolsillos de particulares; se
requiere normar de tal manera que los tramites los simplifique el sector gubernamental y no el
servidor público encargado de la inspección. De mantenerse la tramitación actual
caracterizados por ser complicados y onerosos en tiempo y en dinero, persistirá la tendencia a
construir irregularmente. Finalmente, en lo referente al constructor irregular es conveniente una
mayor vigilancia porque constituye un riego de fraude tanto en lo económico, como en el
proceso constructivo, además construir con ventajas de rentabilidad en comparación con los
que dan cumplimiento a la normatividad.
EN PRODUCCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE INSUMOS
La mano de obra ha venido siendo clasificada en calificada y no calificada, tipificación que se
hace, principalmente, tomando como referencia su aplicación en procesos constructivos
tradicionales; para el personal preparado para la aplicación de técnicas de vanguardia se
tipifican como mano de obra especializada, esta en condición de exigir mejores salarios por ser
escasos. El negocio en mano de obra especializada consiste en capacitar un mayor número de
mano de obra para que se le caracterice como especializada, para ello se pueden establecer
acuerdos con instituciones de capacitación para el trabajo, los cuales deben recibir apoyo
gubernamental y privado.
Los materiales que constituyen parte de los insumos en la construcción de viviendas se
pueden agrupar por su origen en nacionales y de importación; en cuanto a proceso constructivo
en: tradicionales y de tecnología innovadora. En cuanto a la producción de materiales126
para la construcción, los negocios deben orientarse a producir productos que hasta la fecha se
vienen importando y en producir aquellos materiales que correspondan a procesos
constructivos innovadores; para esto se puede apoyarse en instituciones de investigación, entre
ellos las educativas, en los que se realiza la investigación de materiales, diseño de materiales,
incluso investigación sobre procesos constructivos.
En la distribución de los materiales para la construcción de viviendas se tiene la
comercialización de materiales nacionales y de importados; en cuanto a los nacionales, la
competencia se hace en busca de ampliar su segmento, lo cual implica obtener beneficios
mermando los segmentos de otros, lo cual es legítimo y benéfico para el cluster, pues aumenta
la eficiencia y eficacia de todos los que desean permanecer en actividad. En cuanto a productos
importados, los distribuidores de productos nacionales enfrentan la circunstancia de competir
bajo las condiciones del Tratado de Libre Comercio y un peso, que se dice,
sobrevaluado con respecto al dólar.
que esta
Los negocios en la distribución de materiales para la
construcción de viviendas deben ser con base en ampliar los horizontes, procurando las
sinergias con productos locales que les permita mantener su competitividad con respecto a los
productos importados, porque los importados al desplazar a los nacionales tenderán a modificar
su actual tendencia a aplicar “precio sombra” en contra de los productos nacionales y se
perderá la ventaja que tiene la competencia y que afectará al mercado de la vivienda.
La maquinaria y equipo en la construcción de viviendas se aplica en la preparación del
terreno, excavaciones y en preparar el concreto, acarreo de materiales, acarreo de material de
relleno y para la limpieza de obra. El disponer de la maquinaria y equipo propia implica una
inversión significativa y con frecuencia se cae en tiempos muertos en su uso, lo cual guarda
estrecha relación con el volumen de obra y con el programa de obra, por lo que se recurre al
arrendamiento de maquinaria y equipo. En este aspecto se requiere realizar estudios que
determinen la conveniencia de rentar o de adquirirla. Los negocios en maquinaria y equipo
consiste en optimizar su acopio, su aplicación que minimice costos y que no afecte en retrasos
al programa de obra. Si en los estudios se determina la conveniencia de renta de maquinaria,
entonces establecer mecanismos de gestión y concertación que aprovechen las economías de
escala y las sinergias entre las empresas constructoras con los distribuidores de maquinaria y
equipo. De manera similar se tendrá oportunidad de negocio cuando el estudio determine la
conveniencia de adquirir la maquinaria y equipo.
127
En relación a la infraestructura.- Los desarrollos habitacionales se benefician de la
infraestructura que existente en su entorno, lo cual le genera plusvalía. La coordinación de las
obras y servicios que realiza el sector gubernamental con la construcción de viviendas
provocando sinergias, efectos multiplicadores y economías de escala. El negocio en la
construcción de viviendas, en relación a la infraestructura, consiste en establecer acuerdos
entre el sector gubernamental y los constructores de vivienda que redunden en mutuos
beneficios y por ende a la sociedad.
En relación al equipamiento.- Los equipamientos que están a cargo de los desarrolladores de
conjuntos habitacionales generan plusvalía y elevan los niveles de bienestar; así mismo, le
ahorran al sector gubernamental el invertir en esos equipamientos. La contraparte es que
figuran en el costo de la vivienda que finalmente para el adquiriente de vivienda, el cual hace
uso del crédito que termina pagándose al sistema financiero en aproximadamente tres veces su
valor. Esta condición deriva en un alto costo de oportunidad, desde el punto de vista
económico; esto es porque los adquirientes de vivienda, que por lo general es la población de
mejores niveles de ingreso, terminan siendo deudores del sistema financiero, que significa una
sangría de sus excedentes de ingresos en beneficio del sistema financiero y que bien podrían
ser inyecciones a la economía en general y que podrían derivarse en ahorro o inversión. La
oportunidad de negocio para el sector gubernamental estriba en procurar alternativas para dotar
del equipamiento a los conjuntos habitacionales, de tal manera que permitan reducir los costos
que estos significan y así incrementar la competitividad del constructor de vivienda formal. Hay
que recordar que el actual esquema normativo para el constructor de vivienda formal le ha
permitido tener el 25% del mercado de vivienda y que el restante 75% le viene incrementado
sus compromisos del sector gubernamental, no sólo en equipamiento, sino en infraestructura,
además de provocar la proliferación de asentamientos humanos no planeados. El negocio para
el constructor de vivienda consiste en incrementar su segmento que tiene asignado en el
mercado de vivienda.
En relación al financiamiento.- Proviene tanto del sector gubernamental, como de la banca
privada; los propósitos de cada uno son diferentes. El primero, procura activar la economía,
ampliar la cantidad de población que tiene acceso a la vivienda; el segundo, procura el lucro a
través de otorgar créditos a tasas altas y paga bajas tasas de interés a los clientes de quienes
recibe depósitos.
128
Esta condición perjudica al mercado de vivienda, sobre todo con las experiencias recientes que
sucedieron a partir del “error de diciembre de 1994” en donde se dieron instrumentaciones
como los “UDIS” y que generaron pánico entre los deudores de la banca privada por haber
instrumentado en su adquisición de vivienda los créditos bancarios. La actual estabilidad
inflacionaria, la paridad cambiaria Peso – Dólar, y el discurso político que afirma que la
economía esta por repuntar; pero, desafortunadamente no se procura explicar el porque de
estas condiciones económicas, las cuales son propias de una economía con crecimiento
sustentable.
De no atenderse estas circunstancias financieras, el mercado de vivienda, con el transcurso del
tiempo, acentúa sus repercusiones negativas al mercado de vivienda; estableciéndose las crisis
cíclicas, en donde el sector gubernamental instrumenta políticas que reactiven el mercado, los
productores y distribuidores de insumos y el constructor de vivienda van a la zaga de los
procesos hacia la crisis y los procesos hacia la recuperación, sufriendo las consecuentes
pérdidas.
Se requiere aminorar la magnitud de endeudamiento con la banca privada, al cual se incurre al
adquirir una vivienda, esto podría ser aminorar los costos de la vivienda y con programas de
venta que como resultado el menor compromiso por endeudamiento. Estas acciones
contribuirían a que la población identifique que el constructor de vivienda trabaja en el beneficio
de sus compradores y no como se interpreta es el pasaporte para ser deudor “cautivo” de la
banca. Lo anterior, significa el cuidar el mercado de vivienda, tanto en el corto plazo, como en el
largo plazo; además de que haría factible el ganar segmentos del mercado de vivienda.
Proceso constructivo.-
El desarrollo de tecnologías innovadoras, tanto en proyectos,
materiales y mano de obra especializada, acuerdos de desarrollo urbano con los H.
Ayuntamientos y la reducción del ciclo constructivo permitiría centrar la atención del constructor
en la administración del proceso constructivo reduciendo tiempos perdidos e incrementar su
eficiencia y eficacia, y por ende, reducir los gastos financieros y de operación.
Gastos administrativos .- Constituye las actividades de apoyo de las actividades primarias
(proceso constructivo ), también, representa a la mano de obra indirecta.; por lo general, estos
gastos en su mayor proporción, son los fijos, es decir, son gastos que la empresa eroga,129
independientemente del nivel de obra que realice.
7.4 Definición del posicionamiento del cluster
El cluster de vivienda en el Estado de México es parte integrante de la rama económica de la
construcción; Dentro de la industria de la construcción constituye una actividad empresarial con
mayor dinamismo. El resto de las actividades de la construcción que tienen significación son:
las obras que realiza el gobierno del Estado y los municipios.
En lo que compete a la construcción de vivienda, el sector formal atiende sólo un 25%, el resto
lo atiende la auto construcción y la construcción irregular. Al respecto, se puede tener por
hipótesis el hecho de que esta porción del mercado que atiende el constructor formal
corresponde a la población de más altos ingresos; Esta hipótesis puede corroborarse con
técnicas de mercadeo y aplicación de análisis matemático, entre ellos, las variaciones
estacionales, regresión y correlación. Las políticas de ampliación de su segmento del mercado
debe apoyarse en los resultados de la valoración de la hipótesis citada, atendiendo a los niveles
de ingreso de la población a quien van dirigidos los desarrollos habitacionales. El proyecto de
inversión en nuevos desarrollos habitacionales deben ser evaluados incluyendo los aspectos
técnicos, financieros, administrativos y económicos. Este último, frecuentemente se margina,
ocasionando que se opere supeditados a los cambios económicos y sin posibilidades de
realizar cambios o ajustes que podrían significar la permanencia en el mercado, tener un alto
costo de oportunidad, pérdidas significativas, incluso la incapacidad de pagos.
La valuación económica de la actividad de la construcción de la entidad y , por ende, la del
cluster de vivienda versaría sobre las perspectivas de la inflación, perspectivas cambiarias
peso-dólar, perspectivas de niveles de empleo y de ingreso, lo cual permitiría disponer de
información con oportunidad que permita disponer del escenario sobre el que se desarrollarán
los proyecto de inversión y actuar con oportunidad.
7.5 Análisis de inteligencia sobre políticas públicas
En el mercado de vivienda, el sector público ha venido interactuando entre: los productores de
vivienda – instituciones de crédito – adquiriente de vivienda. Incide a través de sus planes
130
de desarrollo, el marco jurídico y su política de financiamiento; este último, se instrumenta a
través de instituciones que promueven programas de apoyo en la gestión de adquirir la
vivienda. El aspecto básico de este apoyo lo constituye el crédito y adicionalmente, se venía
realizando acciones de intermediación en los mecanismos de pago. En ultimas fechas se
observa un cambio en su política, ahora las instituciones se limitan en apoyar para la obtención
del crédito y se mantiene al margen de los compromisos subsecuentes del adquiriente de
vivienda que se estipule en el contrato, formas de pago, variación de las tasas de interés.
Lo anterior, implica que el adquiriente de vivienda queda en manos de las disposiciones de los
constructores de vivienda, de los comisionistas, de los bancos. El proceso de adquisición de
vivienda tiene sus recovecos que no son fáciles de entender por el común de las personas, los
cuales requieren de asesoría que le aclare aspectos técnicos de construcción, financieros,
jurídicos, entre otros, por lo que el adquiriente es campo fértil para el abuso o manejo
discriminatorio.
El sector público abandona la política proteccionista que venía realizando dentro del mercado
de vivienda, limitándose a ser promotor de crédito.
Ahora queda supeditado a los vaivenes de la política de los bancos en cuanto a créditos,
además, a los cambios bruscos que tenga la economía.
Lo anterior se resume en que el sector público promueve el endeudamiento de su población en
aras de adquirir una vivienda. Omitiendo compromisos como: 1) mejorar las condiciones que
permitan incrementar la competitividad del productor formal de vivienda, vía costo o
características de diseño, calidad y servicio; 2) Vigilar y asegurar que las condiciones de
endeudamiento no se vuelvan sangrías para el adquiriente y , en general, para la economía; 3)
Garantizar que las perspectivas de la economía sean acordes a los programas de
endeudamiento que traza con sus programas de promoción de la vivienda a través de la otorgar
créditos; 4) su política de exigir al constructor de vivienda los equipamientos, donaciones,
infraestructura y pago de impuestos y derechos es la idónea para un mercado de vivienda con
mejores niveles de ingresos, de ninguna manera para las condiciones que presenta el mercado
nacional y local; con esta política ha condenado al constructor de vivienda a restringir su
mercado a un segmento mínimo y al adquiriente de vivienda, al endeudamiento.
131
La inteligencia sobre las políticas públicas estriba en conocer hacia donde se conduce al
mercado de la vivienda, conocer la posibilidades de reacción de los integrantes del mercado y
su capacidad de realizar ajustes de respuesta ante los cambios. Esta inteligencia debe
derivarse de estudios macroeconómicos que valore aspectos de crecimiento de la economía en
el corto, mediano y largo plazo, sobre todo por ser la vivienda una actividad que en construcción
implica un período de 18 a 38 meses y en su pago por el adquiriente va hasta 30 años. El
sector público debe conocer escenarios potenciales de importación y exportación de
tecnologías, de materiales, de procesos constructivos; también, tipo de cambio peso – dólar,
tasas de interés, crecimiento esperado de la economía, niveles de empleo y niveles de ingreso,
entre otros. Para esto una herramienta básica son los estudios econométricos del general de la
economía y del sector constructivo.
7.6 Análisis de inteligencia sobre políticas empresariales
Los empresarios integrantes del cluster de vivienda, en los que destacan: los centros de
investigación; los productores y distribuidores de insumos; los constructores de vivienda formal;
los comisionistas y instituciones bancarias en la procuración de sus respectivos objetivos de
lucro han incidido en el mercado de vivienda ubicando al producto- vivienda como un objeto
caro que no le es accesible al mayor número de población. Se explica esta condición porque
sus actividades versan sobre la operación de la oferta y demanda, bajo condiciones de
competitividad en que la vivienda es escasa, tiene un gran déficit acumulado, incluso presenta
signos de creciente demanda; También, con un amplio margen para endeudar a sus clientes,
bajo los auspicios de un sector público.
La inteligencia sobre las políticas empresariales estriba en que decida sobre el futuro mercado
de vivienda que quiere: ¿ Qué decida sí quiere ampliar su segmento de mercado que atiende
como constructor formal, el cual es actualmente de sólo el 25% ? ¿ Qué decida si desea
mantenerse en el mercado de vivienda en las condiciones actuales o incluso sufrir una posible
reducción en su participación?
Se observa una fuerte dependencia de los empresarios constructores con respecto a las
políticas gubernamentales, lo que equivale a que la sinergia de la actividad de la
132
construcción es mínima.
Apremia que el constructor de vivienda formal identifique las entropías que enfrenta a lo largo
de la cadena productiva, sobre todo, la incidencia del recurso crediticio y la política del sector
público en el mercado de vivienda, que valore las tendencias que viene presentando en su
participación en el mercado y mediante modelos formule escenarios futuros que le permitan
prever con anticipación las acciones a realizar para estar acorde a la demanda de vivienda.
7.7 Análisis de inteligencia sobre políticas comerciales
En el cluster de vivienda, las actividades de comercialización que destacan son las que realiza
el productor-distribuidor de insumos y las del comisionista que realiza la venta de las viviendas.
El constructor de vivienda se interrelaciona en ambas actividades, con los primeros como
comprador y con los segundos, cediendo el desarrollo habitacional al comisionistas.
El productor de insumos y materiales centra su interés en realizar volúmenes de venta, para
ello procura disponer de una extensa red de distribuidores;
La competitividad se venía
realizando con base en ofrecer precio calidad y servicio a los constructores de vivienda, a la
fecha, las diferencias se han vuelto mínimas, por lo que ahora la competitividad tiende ha
centrarse en procurar el mayor número de distribuidores que le permitan un mayor grado de
ubicuidad para estar lo más cerca posible de donde se construya vivienda. Algunos productores
se han dado cuenta que lo que les puede favorecer en incrementar su segmento de mercado es
el ofertar una “imagen” , como es el caso de “Construrama”, esto se explica porque su curva de
demanda por precio y calidad se considera inelástica; lo que si puede ser un factor
determinante para la decisión de compra sería la imagen y las mejoras en el servicio; lo cual
determina la posible reorientación en las estrategias de competitividad. Otro aspecto que los
productores y distribuidores deben adoptar como estrategia para expandir su segmento de
mercado es el diseño, calidad de otros productos que procuren ganar terreno a la creciente
importación, como es el caso de losetas, principalmente españolas e italianas.
En el caso de los comisionistas, su interés se centra en realizar la venta de viviendas
que más le reditúen beneficios económicos, por lo que optará en discriminar los desarrollos
habitacionales y los tipos de vivienda que no correspondan a este interés. El riesgo esta en
133
que opte por inducir al potencial adquiriente de vivienda hacia tipos de vivienda que no
correspondan a su capacidad de solvencia económica y que no proporcione la suficiente y
necesaria asesoría. Los beneficios que obtiene el comisionista al promocionar viviendas es lo
suficientemente bien remunerado como para que el constructor de vivienda establezca
lineamientos a los que se apegue el comisionista y que conlleven a preservar y promocionar el
mercado de vivienda.
El constructor formal de vivienda es el que realiza la actividad que crea el objeto de
comercialización, que es la vivienda; también es el que arriesga su capital por que debe ser el
promotor de que la comercialización, se oriente a la conservación y expansión del mercado de
vivienda, para ello puede instrumentar su capacidad de negociación, tanto con los productores y
distribuidores de insumos, como con los comisionistas.
La inteligencia en la comercialización interesa tanto productores y distribuidores de
insumos, comisionistas, como a constructores de vivienda, sobre todo a estos últimos, los
cuales tienen una menor rapidez en realizar ajustes ante los cambios en el mercado, por lo que
debe disponer de información sobre las acciones que vienen realizando los primeros y valorar
su incidencia en el mercado de vivienda; también disponer de escenarios de las perspectivas
económicas de la región. Para esto debe de instrumentar toda su capacidad de negociación
posible por ser el más afectado ante los cambios no previstos.
7.8 Análisis de inteligencia sobre políticas financieras
Las ventajas del mercado aparecen cuando opera la competencia y se presentan puntos
de equilibrio entre la oferta y demanda. Ante reacciones y ajustes de los oferentes o de los
demandantes da suceden cambios y ajustes en el mercado.
Al respecto, el mercado de la vivienda tiene la circunstancia de que existe un déficit
acumulado de vivienda, incluso con tendencias constantes de crecimiento. Esta condición se
acepta como una situación normal y que es paralela a la distribución del ingreso; se acepta que
la población que tiene mejor nivel de ingreso es la que tendrá acceso a los desarrollos
habitacionales; también, se acepta que la población de menores ingresos sea la que tendrá que
recurrir a la autoconstrucción y a la construcción irregular.
134
La aceptación de estos paradigmas implica aceptar que se preserve esta condición
dada, no se observa un cambio de actitudes que conlleven a impulsar acciones de cambio por
parte de las instancias gubernamentales, ni de los mismos productores de vivienda, ni mucho
menos de los que participan con sus actividades de índole financiera. La condición actual le es
favorable para los que ya tienen asignado su segmento en la cadena de valor del cluster de
vivienda, los cuales han logrado aspectos como especialización, incremento en sus capitales,
diversificación de sus actividades lo cual les da una ventaja competitiva con respecto a los que
deseen ingresar al mercado de vivienda constituyéndose en barreras para el ingreso de nuevos
competidores.
La política financiera en el cluster de vivienda se ve inmersa en las condiciones de
mercado señaladas, en su determinación tiene el sector gubernamental un papel preponderante
como instancia normativa, reguladora y promotora; para ello instrumenta acciones que toman
forma de organismos de financiamiento de crédito hipotecario como el Infonavit, Fonhapo, Fovi
y Fovissste. En estos organismos se establecen los destinos del crédito y los montos a
financiar, las mensualidades, los intereses y las comisiones y gastos. Como instrumentos que
activen estos organismos se crean programas como es el caso del Programa Extraordinario de
Crédito para Vivienda a los Trabajadores del Estado y cooperación con la Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF) y con las instituciones financieras, como las Sociedades Financieras de Objeto
Limitado (SOFOLES).
Los resultados esperados de esta política financiera no representan cambios
estructurales en el mercado de vivienda, sólo significan incrementos en el volumen de crédito
disponible para los adquirientes de vivienda; de ninguna manera vienen a cambiar los
segmentos del mercado asignado que tienen los productores de vivienda como son: los auto
constructores, constructor irregular y el constructor formal de vivienda.
Las políticas de inteligencia financiera son aquellas que induzcan cambios
fundamentales en el mercado de vivienda que tiendan a favorecer la asignación de segmentos
del mercado a favor del incremento de viviendas que eleven el nivel de bienestar de un mayor
número de población, que contribuyan al ordenamiento de los asentamientos humanos y que
impulsen a la economía a través de la creación de empleos, impulso a las actividades
económicas y el fortalecimiento de los sectores productivos, sobre todo, que permitan que el
sector formal constructor de vivienda incremente su segmento de participación en el 135
mercado por ser el que reúne las condiciones de ser especialista y de ser quien en su actividad
presenta un mayor efecto multiplicador de su inversión, en contraparte, contra toda lógica es la
que representa la opción más cara para adquirir vivienda.
Se requiere que este aspecto negativo del constructor formal de vivienda cambie
reduciendo el conjunto de costos que justifica en la producción de vivienda, algunos como el
proyecto, costo del terreno, gastos y comisiones, los cuales pueden tener vicios ocultos de
índole contable; también, revisar la incidencia del sector gubernamental que cobra impuestos
sobre impuestos, para lo cual se propone que cobre impuestos que tomen como base el gravar
el consumo o la producción que puede tomar forma en el Impuesto Sobre la Renta o el
Impuesto al Valor Agregado.
Esto incidiría de manera más efectiva en cambios estructurales en el mercado de
vivienda a favor de incrementos en la demanda de vivienda formal y favorecería la operación
del sistema crediticio sin necesidad de incurrir en programas que se constituyen en paliativos y
que sus beneficios terminan siendo a favor de los encasillados en el mercado.
7.9 Validación empresarios y gobierno estatal
7.10 Plan de acción inmediato y mediano plazo para políticas
Existen planes de acción que se pueden llevar acabo de una forma inmediata, y otros se
plantearan a un mediano plazo, el desarrollo del plan de acción se puede llevar más tiempo, ya
que se busca incluir a todos los actores involucrados que hacen posible la construcción de una
vivienda.
Dentro de los planes de acción inmediato tendremos que:
•
Registro de cada uno de los constructores y promotores de vivienda a nivel Nacional,
teniendo así un control de seriedad y responsabilidad.
•
Aplicación de Normas y Procesos de Certificación, para obtener niveles de calidad más
altos.
•
Programas de capacitación e implementación de cursos o carreras técnicas, para 136
contar con mano de obra calificada.
•
Para el Estado de México es necesario atender de forma inmediata el fomento a la
producción de vivienda, promoción del financiamiento para la vivienda, así como la
simplificación administrativa, desgravación y desregulación.
•
Dentro de las políticas empresariales, las empresas constructoras emplearán un plan de
acción inmediato en busca de su expansión, crecimiento y desarrollo. Así como
desarrollar vivienda a bajos costos de producción, empleando materiales de alta calidad.
•
El plan de acción inmediato para las políticas comerciales, las productoras de insumos,
tendrán que dar a conocer su producto mediante foros que les permita promocionar,
promover y vender. Y a su vez ofrecer asesoria técnica del empleo de sus productos.
•
Las SOFOLES son importantes para el desarrollo del plan de acción de las políticas
financieras y es necesario que se integre un mayor número de micro y pequeñas
empresas de un segmento especifico de mercado.
Los planes de acción a mediano plazo serán:
•
Por parte de las políticas públicas; La Modificación a la Ley Federal de Vivienda, como
parte de la reestructuración de la legislación de vivienda, que se adecue a las
necesidades de cada Estado.
•
Dentro de las políticas empresariales la aplicación y/o desarrollo de tecnologías
innovadoras para la construcción de vivienda llevara un poco de mas tiempo en
emplearse.
•
La alianza entre grandes productores y pequeños distribuidores, a tenido éxito, por lo
que es un plan de acción a mediano plazo dentro de las políticas comerciales, que se
tendrá que seguir empleando, para ser mas competitivos a nivel internacional .
•
Por lo respecta a las políticas financieras, es necesario reformar y modificar esquemas
de funcionamiento de organismos e instituciones de otorgamiento de créditos
hipotecarios.
7.11 Plan de acción inmediato y mediano plazo para proyectos
En los planes de acción para proyectos también se establecen plazos para estudiar los tiempos
de ejecución, y así identificar los proyectos que son necesarios realizar
de forma
137
inmediata y a mediano plazo.
Los planes de acción inmediatos para proyectos serán los siguientes:
•
Dentro de los proyectos gubernamentales, el crear organismos promotores y
reguladores de vivienda, para tener una vivienda más accesible, como lo establece el
gobierno del Estado de México.
•
Por parte de los organismos encargados a la revisión de la normatividad vigente en
materia de fraccionamientos y construcción, esta revisión tendrá qué realizarse de forma
permanente.
•
Un plan de acción inmediato para proyectos, a nivel gubernamental y empresarial, será
establecer proyectos de capacitación de mano de obra, mediante el establecimiento de
instituciones de capacitación, públicas o privadas.
•
Incrementar más centros de investigación y experimentación de nuevas tecnologías en
materia de construcción de vivienda, a nivel empresarial.
•
Establecer empresas que ofrezcan asesoria en la adquisición e inversión de un bien
inmueble (vivienda), así como un estudio de mercado para el desarrollo de vivienda.
•
En los proyectos a nivel financiero, es necesario echar andar grupos financieros con
flexibilidad en programas de crédito hipotecario, como hasta ahora han funcionado las
SOFOLES.
Por otro lado los planes de acción para proyectos a mediano plazo:
•
En materia de políticas empresariales, la investigación sobre materiales innovadores con
la utilización de nuevas tecnologías.
•
Un proyecto que se puede realizar a mediano plazo dentro de las empresas
constructoras de vivienda, será el reducir costos, ofreciendo una mejor calidad y tiempos
de construcción en una vivienda.
•
Los insumos que se ocupan en la construcción de una vivienda, muchas veces son de
origen extranjero, por lo que un plan de acción a mediano plazo, por parte de las
empresas productoras de vivienda será establecer estrategias de producción de los
insumos que se importan, y así impulsar el mercado nacional.
138
7.12 Plan para institucionalizar el cluster a través de revisiones con empresarios
líderes
7.13 Análisis y conclusiones
ETAPA 3 CONSTRUCCION PARA LA COALICION PARA EL CAMBIO
8 MEDIDAS DE EVALUACIÓN
La evaluación implica asignar un valor, tradicionalmente al aplicarse se miden
cuestiones relativas a la eficacia, quedando al margen las mediciones de eficiencia. Uno de los
problemas centrales para realizar mediciones de eficiencia es la carencia de parámetros que
permitan realizar cotejos sobre el desempeño.
Entre los aspectos mensurables se identifican variables como:
el tiempo, el costo,
porción del segmento, calidad, la actividad de construcción de vivienda en el marco de la
actividad económica.
8.1 Estudio de medidas de competitividad por nodo detonante
En el cluster de vivienda se identifican los nodos detonantes: el proyecto ejecutivo, el
financiamiento, la actividad de construcción de vivienda y la actividad relativa a los bienes
raíces.
El proyecto ejecutivo
El estudio de mercado, el proyecto ejecutivo y la gestión gubernamental representan
aplicación de tiempo, aplicación de recursos y los resultados son trascendentes durante el ciclo
de construcción y redunda en la aplicación de los recursos.
Las empresas constructoras han acumulado experiencia que les permite elaborar
139
proyectos ejecutivos que tiendan a ser día a día mejores y que optimicen el proceso
constructivo, el programa de obra y el presupuesto; las medidas competitividad surgen al
realizar el análisis comparativo entre los que tienen asignado un segmento del mercado de
vivienda.
El sector formal que construye viviendas compite con los que construyen por auto construcción
y los constructores irregulares; los resultados de la comparación deben interpretarse en
términos de ventajas comparativas para competir por el mercado; también, valorar su
significación comparativa en cuanto a economías de tiempo, en costos y en mejoras en la
calidad de la vivienda que se construye. El resultado de estas comparativas constituyen los
parámetros que indicarán la oportunidad de incrementar el segmento asignado que se tiene en
el mercado de vivienda.
Una aplicación de lo expuesto lo constituye el proyecto ejecutivo y que tiene un costo
significativo dentro del ejercicio de aplicación de recursos que se registra por el constructor
formal de vivienda; contablemente y normativamente se justifica esta aplicación, pero se
considera que tras años de experiencia este costo debiera tender a ser cero, lo cual le reduciría
el precio al que puede ofrecer las viviendas que ofrece en venta y ganaría una ventaja
comparativa con respecto a los demás que constituyen la actividad de construcción de vivienda.
El financiamiento
El uso del crédito se hace tanto para el empresario que realiza la construcción de viviendas,
como por parte del adquiriente. En lo que se refiere al empresario, sabe que su ciclo como
constructor se ubica en un período que va de 18 a 38 meses, durante los cuales el capital se
aplicará; por lo general, se valora el capital necesario y para disponer de éste se conjunta el
capital propio con financiamiento bancario; este financiamiento se reconoce dentro de sus
presupuestos como un gasto por financiamiento que se integra al costo al que se venderá la
vivienda, lo que implica elevación del costo. En lo que corresponde a el adquiriente de vivienda,
también recurre al crédito, lo cual a su vez vuelve a significar una elevación del costo de la
vivienda.
El costo de la vivienda se eleva por el financiamiento, tanto por el que hace uso el constructor
como el adquiriente. Urge que se realicen estudios comparativos con los que realizan
construcción de vivienda como la autoconstrucción y el constructor irregular que permita 140
ubicar la significación del financiamiento; del resultado de este estudio comparativo se podrá
valorar el porque el sector formal que construye vivienda sólo dispone de un segmento del
mercado del orden del 25%.
La instrumentación de medidas que valoren el impacto del financiamiento en la construcción de
viviendas por el sector formal contrastadas con el impacto financiero en el resto de los
constructores de vivienda permitiría establecer escenarios tendientes a ganar segmentos del
mercado.
La construcción de la vivienda
El sector formal que construye vivienda tiene ventaja por sobre los restantes que construyen
vivienda; esta es mayor con respecto al que realiza la autoconstrucción y un tanto menor por
sobre el constructor irregular.
En la autoconstrucción de vivienda se presenta un mayor costo que en la construcción de
vivienda que realiza el sector formal, porque se compra material a mayor costo, se presentan
problemas con la eficiencia de la mano de obra, problemas en la administración de la obra,
desperdicio de materiales y cambios en proceso constructivo. El constructor irregular logra
condiciones mejores que el que autoconstruye, pero sin llegar a la eficiencia que logra el
constructor formal.
El nodo detonante de la construcción de vivienda debe ser el centro de atención para lograr
aprovechar sus ventajas comparativas con respecto a los demás que realizan la
autoconstrucción y ganar segmentos del mercado de vivienda.
Detonar este nodo debe tener en perspectiva un escenario en el cual el constructor formal de
vivienda aproveche su capacidad técnica, su eficiencia en procesos constructivo, la aplicación
de una óptima planeación de obra que redunda en una eficienta programación y
presupuestación; de tal manera que quien desee una vivienda piense en los expertos en
construir que le ofrezcan calidad, servicio y precio.
Bienes raíces
141
La construcción de vivienda guarda una estrecha relación con el suelo, por ello es necesario
analizar como elementos integrantes del suelo los siguientes aspectos: tenencia, ubicación con
respecto a las políticas de desarrollo urbano, dotación de infraestructura y equipamiento y
finalmente, su comercialización como parte de un desarrollo habitacional.
Entre las primeras actividades del constructor formal de vivienda es disponer de un suelo que
no tenga problemas por el tipo de tenencia y que se autorice para el uso habitacional y al que
debe de dotar de equipamiento, Además, de introducir la infraestructura necesaria para el
desarrollo habitacional. Este esquema es el más idóneo para impulsar el adecuado crecimiento
de los asentamientos humanos ; el inconveniente es que grava los costos, impacta en los
tiempos necesarios y encarece la vivienda, por lo que le resta competitividad al constructor
formal de vivienda.
A lo anterior, se debe de agregar el costo que implica la promoción de venta de las viviendas
que incluye a los comisionistas y publicistas, que vienen a sumarse al precio de debe pagar el
adquiriente de vivienda.
El mercado de la vivienda es noble, tanto que soporta el conjunto de erogaciones y gastos
referidos, permite que los constructores formales de vivienda obtengas utilidades con las
condiciones de mercado actuales. Esto se explica en parte por el gran déficit de vivienda que
existe y los incrementos constantes en la demanda y los programas gubernamentales que
impulsan el uso del crédito para adquirir una vivienda.
Que la actividad de construcción de vivienda sea lucrativa, no es indicador de que sea eficaz o
de que sea eficiente; más bien, su operación guarda similitudes con lo que se podría interpretar
que el demandante de vivienda se encuentra en un “mercado cautivo” y que en busca de precio
recurre como salida a la autoconstrucción y al constructor irregular. Un indicador de esta
condición es el hecho que el segmento que es atendido por estos últimos representa un 75%
del mercado de vivienda en el Estado de México.
El análisis de el impacto de las erogaciones en comisiones y publicidad con respecto a las
erogación equivalentes que realicen o no los competidores (autoconstrucción y constructor
irregular) permitiría valorar posibilidades para ganar segmentos a favor del constructor
142
formal de vivienda, ofreciendo vivienda en mejores condiciones de precio.
8.2 Estudio de medidas de competitividad para el cluster
El cluster de la vivienda es parte de la actividad de la construcción, en conjunto se hallan
insertos en la dinámica de la economía; también se constituye en una de las actividades que
detonan 34 ramas económicas y es una de las actividades que propician altos volúmenes de
empleo directo e indirecto.
Por otra parte, la inserción de la economía mexicana dentro de los tratados de comercio con el
exterior, entre ellos, el que se tiene con los Estados Unidos de Norteamérica y Canada, y los
que se vienen impulsando, dentro del marco de la Globalización, constituyen retos a los que
deben de prepararse los integrantes de las distintas actividades industriosas, entre ellas la de la
construcción de viviendas. También, debe de considerarse la condición de intercambio de la
moneda con respecto a las divisas internacionales, entre ellas, el dólar. Finalmente, otro
aspecto relevante, lo constituye el impulso que se viene dando a la comercialización mediante
franquicias como es el caso de “Construrama”, “Home Mart”, “Construcenter” “Comex”, entre
otros.
La dinámica económica que suc ede en el país y en la entidad, tiene sus implicaciones en la
actividad económica al interior del cluster de vivienda, sobre todo, al modificar las condiciones
de competitividad, por ello se requiere el establecimiento de medidas que permitan dimensionar
el alcance de los cambios que se suceden. Las medidas de competitividad para el cluster de
vivienda se derivan del análisis de los cambios en cuanto a la asignación de segmento, sus
tendencias de crecimiento y sus perspectivas. Este estudio debe incorporar el análisis
tendencial de la participación en el mercado de vivienda por factores externos al país y a la
entidad producto de la globalización.
La especificación de las medidas de competitividad para el cluster de vivienda se derivan de
estudios econométricos que permitan la planeación tanto en corto y largo plazo; también,
conocer la competitividad en cuanto a los participantes del cluster de vivienda, en lo que
vendría siendo sus participantes tradicionales;
finalmente, se tendría como resultado los
elementos para establecer las medidas en que ha variado el mercado y sus potenciales
tendencias, haciendo énfasis en las condiciones cambiantes de competitividad.
143
9. ESTRATEGIAS GENERICAS PARA EL CLUSTER
Las estrategias genéricas para el cluster de vivienda, implica el conjunto de acciones que
permitan alcanzar el escenario futuro que tenga como objetivo principal, mismo que se ubica en
la ampliación del segmento que se atiende por el constructor formal de vivienda a través de
reducir el tiempo necesario en la construcción de vivienda.
Mediante la investigación y desarrollo de nuevas tecnologías tendiente a reducir el costo.
Hacer más accesible la vivienda vía precio, al tiempo de elevar el nivel de bienestar a una
mayor población, reducir las obligaciones del sector publico a la construcción de vivienda para
población de bajos ingresos y garantizar la disponibilidad de los equipamientos y de
infraestructura, y con ello alcanzar la reducción de los asentamientos humanos no planeados
que llevan a cabo los fraccionadores y los constructores al margen de la norma
9.1 Matriz de estrategias genéricas por línea de acción
La matriz de estrategias genéricas por línea de acción se establece mediante la cruza de las
líneas de acción referidas y los participantes en el cluster de vivienda como es el caso de:
Participantes del cluster:
•
Sector gubernamental
•
Productores y distribuidores de insumos
•
Constructor de vivienda
•
Comisionistas y publicistas
Líneas de acción:
1. La ampliación del segmento que es atendido por el constructor formal de vivienda
2. Reducción de los tiempos necesarios para el ciclo de construcción de la vivienda
3. Reducción de costos para hacer más accesible la vivienda vía costo,
144
4. Elevar el nivel de bienestar, en cuanto a vivienda, a un mayor número de población
5. Reducir la cantidad de compromisos del sector publico en cuanto a obras y servicios
Matriz de estrategias genéricas por línea de acción para el constructor formal de vivienda
Participantes
Sector
gubernamental
Ampliación del
segmento
Programa de
reasigna-ción de
responsabilidad del
desarrollo urbano
Líneas de acción
Reducción de
Reducción de
tiempo del ciclo
costos
Programa de
incentivos a la
modernización de productividad
la gestión integral
de la construcción
Productores y
Investigación y
distribuidores de desarrollo de
insumos
productos para el
constructor formal
de vivienda que
impliquen un mayor
valor agregado
Apoyo y
comercialización
de productos que
favorecen la
reducción de
tiempos
Constructor de
viviendas
Programa integral
que reduzca tiempo,
financiamiento,
costos y gastos
para ofertar un
mejor precio
Programa de
modernización del
proceso
constructivo,
desarrollo de
tecnologías y
especialización de
mano de obra
(certificación de
habilidades y
destrezas)
Comisionistas y
publicistas
Programa de
regulación de la
comercialización de
la vivienda;
promover en las
familias el ahorro
para la vivienda
Programa de
confianza en la
comercialización
que favorezca la
pre-venta
Elevar el nivel
de bienestar
Desarrollo de la
planeación
democrática a
través de la
participación
ciudadana
Apoyo y
Economías de
fortalecimiento a escala en sus
la asistencia en inversiones con
innovaciones y
los desarrollos
patentes
habitacionales
Programa
de
abatir
costos
tendiente
a
lograr
precios
competitivos y al
fortalecimiento
de las empresas
locales
Ofertar
viviendas a
precios
accesibles a un
mayor número
de pobladores
tendiente a
reducir el
mercado
informal y con
ello los
beneficios al
consumidor
Normar para que Realizar los
el comisionista
estudios
no represente
necesarios para
una carga
reducir los
adicional al
costos que
precio final
representa este
rubro
Reducción de
obligaciones
Revisión de la
normatividad
para favorecer
el crecimiento
planeado
Reducir carga
tributaria de las
empresas que
desarrollan
tecnología y
materiales a
través de
consolidación y
desarrollo de
centros de
investigación
Redistribuir la
responsabilidad
del desarrollo
urbano entre los
diferentes
actores de la
industria de la
construcción
Establecer un
ambiente de
seguridad y
confianza con la
industria de la
vivienda
9.2 Plan estratégico para el desarrollo del cluster
El sector gubernamental como agente normativo del mercado de vivienda incide en la
regulación de los tenencia de la tierra, en la planeación de los usos y destinos del suelo,
145
entre ellos la intensidad y dosificación de los usos del suelo; también en la regulación de los
que participan en el cluster construyendo en sus modalidades, entre ellas, la autoconstrucción,
la construcción al margen de las normas y los constructores formales.
El sector gubernamenta para promover el desarrollo del cluster debe promover la
regulación de la tenencia; revisar a la luz de los costos y gastos, lo que significan los impactos
para los sectores menos favorecidos y en términos de la expansión de la ciudad el impacto de
la dosificación y usos del suelo. Revidar que la normatividad este congruente a las
caracteristicas de la población y opciones de desarrollo y lograr leyes que se apliquen por ser
apegadas a los usos y costumbres y el derecho positivo; complementando con acciones para
sancionar al constructor que no cumple la normatividad y evitar la corrupción de los encargados
de vigilar el cumplimiento de la normatividad. Un segundo nivel de acciones son la
modernización de la gestión integral ; incentivar la productividad; promover la planeación
democrática y apoyar las acciones tendientes a favorecer el crecimiento de los asentamientos
humanos planeados.
La reasignación de responsabilidades del desarrollo urbano es el conjunto de acciones
para modificar hecho de que el constructor formal de vivienda sea el único que promueve la
infraestructura y el equipamiento y en contraparte el autoconstructor y el constructor irregular
hereden a las autoridades, los compromisos de desarrollo de infraestructura y equipamiento.
La modernización de la gestión integral para construir es el conjunto de acciones que
tiendan a reducir los tiempos que retrazan la aplicación de recursos, lo cual significa incurrir en
costos de oportunidad, en costos administrativos, entre otros.
Las economías de escala en las inversiones que realiza en sector gubernamental y el
constructor de vivienda deben de procurar efectos multiplicadores en beneficios mutuos en los
requerimientos de aplicar inversiones en obras y servicios públicos.
El sector gubernamental al incrementar la construcción formal de vivienda propiciara el
aumento de los niveles de asentamientos humanos planeados y en contraparte disminuirá el
asentamiento no planeado que le redunda en demandas sociales de obras y servicios públicos.
Los productores y distribuidores de insumos apoyan las líneas de acción146
referidas promoviendo la investigación y desarrollo de productos que representen ventajas
comparativas para el constructor formal de vivienda; esto será factible en la medida de que
estos productos se optimicen con las características de las empresas formales.
Contribuirá a la reducción de tiempos del ciclo de construcción de vivienda mediante el
conjunto de acciones de apoyo como son las asesorías, manuales y capacitación; también, con
acciones de comercialización que eficiente y optimice la adquisición, manejo, almacenaje y
aplicación de los materiales que suministra.
Finalmente, contribuye a la reducción de costos mediante acciones de asistencia en la
incorporación de innovaciones en de materiales que sean integrados eficientemente al proceso
constructivo.
Constructor de viviendas.- contribuye a incrementar su segmento de mercado en la
medida que incorpore acciones que reduzcan el tiempo para construir viviendas, en la
actualidad el ciclo se ubica en el rango de tiempo de 18 a 38 meses, lo cual le afecta en incurrir
en gastos financieros y administrativos; así mismo, revalorar los costos, entre ellos, el del
proyecto ejecutivo y gastos de comisiones y publicidad; también, sus acciones deben de tender
a una intensa rotación de capital que le disminuya su necesidad para integrar su capital de
trabajo y instrumente acciones que permitan inferir beneficios al adquiriente de vivienda para
hacer menor uso del financiamiento. Las innovaciones tecnológicas en proceso constructivo y
en materiales, así como la capacitación y especialización de mano de obra permitirá ampliar el
segmento del mercado de vivienda de la entidad, incluso con posibilidades de expandir su
cobertura a otros mercados. El precio competitivo dará impulso a la economía incidiendo en las
40 ramas económicas con las que se relaciona, además de los empleos directos e indirectos
que genera, propiciando los efectos multiplicadores de inversión y del ahorro.
Comisionistas y publicistas.- El capacitarlos para el cumplimiento de su actividad de
manera proba y honesta, sobre todo, que tengan la capacidad de asesorar en los distintos
requerimientos de los adquirientes de vivienda, como son los aspectos financieros que le
permitan al adquiriente establecer el programa de inversión que le convenga más a sus
condiciones de pago y asesorarle en cuestiones de técnicas constructivas, entre otros aspectos;
esto permitirá el regulamiento de la comercialización de la vivienda, a la vez que establecerá las
bases para dar seguridad y confianza en la comercialización de vivienda. Este escenario 147
conlleva la constitución de un programa de calificación y registro de comisionistas; también en
disponer de bases para regular el gasto que implican sus gastos y comisiones, con el propósito
de favorecer al adquiriente de vivienda.
10. PLAN PROMOCION PARA EL CLUSTER (CLUSTERIZACION)
10.1 Resumen de beneficios sociales por el cluster
•
La clusterización del cluster de vivienda en el Estado de México redunda en beneficios
sociales como el incrementar la actividad de la economía formal y disminuir las
actividades que corresponden a la economía informal, impactando en incrementos de la
base fiscal, elevando los niveles de bienestar, a través de una vivienda digna, incidiendo
en la proliferación de los asentamientos humanos congruentes con la planeación
urbana, ampliando el acceso a la vivienda de un mayor número de población.
•
La elevación de los niveles de empleo formal, al incrementar el segmento de mercado
que corresponde al constructor formal de vivienda en detrimento de la construcción
irregular y la autoconstrucción.
•
Incremento de la actividad económica de la entidad, al desarrollar los proyectos de
inversión que redunden en un equilibrio de oferta y demanda del mercado doméstico, de
los productos e insumos del cluster de vivienda.
•
Capacitación de mano de obra para que tenga la condición de calificada y/o
especializada, lo cual redunde en su productividad y nivel de ingreso.
•
Promoción y difusión de la investigación, tanto en el ámbito educativo como empresarial.
•
Establecimiento de condiciones que procuren un ambiente de confianza en las distintas
actividades del cluster, desde la producción y distribución de insumos, la construcción de
vivienda, la comercialización y el financiamiento.
148
10.2 Resumen de impactos de mercados y clientes del cluster
•
Redistribución de los segmentos del mercado entre los participantes como son: el
constructor formal, el constructor que no cumple la normatividad y el autoconstructor, en
el cual se procura la ampliación del segmento que corresponde al constructor formal de
vivienda, por ser el que corresponde a los objetivos de la planeación del desarrollo
urbano, contribuir a la base fiscal, el tener personalidad jurídica que pueda responder
garantizando las condiciones de la vivienda y del equipamiento y de la infraestructura.
•
Fortalecimiento de la actividad de producción y distribución de productos e insumos en
la entidad .
•
Ampliación del mercado de financiamiento, tendiente a incrementar los oferentes
•
Investigación y desarrollo de materiales con la participación de centros tecnológicos y
universidades promovido por los constructores, comercializadores y fabricantes de
insumos.
•
Desarrollo de nuevas tecnologías y procesos constructivos de vivienda.
•
Incremento de la capacitación y desarrollo de mano de obra especializada para el
desarrollo de procesos constructivos innovadores.
•
Incremento de la demanda de vivienda al ampliarse el espectro de tipos de vivienda y de
la población que puede accesar en la adquisición de vivienda.
10.3 Resumen de productos detonadores en el cluster
•
Impulso a la figura de vivienda en renta en la que se adquiere vivienda, tras
pagar un enganche y realizar pagos que guardan similitud en cantidad con lo que
se paga en una renta de vivienda.
•
Ampliación de la cobertura actual de las acciones en vivienda de interés social,
en procuración de ampliaciones del mercado.
•
Elaboración en la entidad de materiales con alto valor agregado en albañilería en
acabados e instalaciones
149
•
Desarrollo de tecnología para la producción y comercialización de insumos, en
procesos constructivos, en comercialización y financiamiento y en general en
diversos elementos para la construcción
•
Sistemas de financiamiento y microfinanciamiento
•
Integración de micro y pequeñas empresas a las SOFOLES
10.4 Resumen de empresas lideres en el cluster
En cuanto a empresas constructoras dedicadas a la actividad de la construcción a nivel
nacional se identifica a 100 empresas, entre ellas destacan cuatro empresas que tienen como
actividad principal la construcción de vivienda como son: Corporación Geo, Consorcio Ara, Urbi
desarrollos urbanos y Constructora consorcio Hogar que concentran el 24% de la actividad de
la construcción en general. Las dos primeras empresas radican fiscalmente en el DF y la tercera
en Baja California y la cuarta en Jalisco. Lo cual denota el grado de concentración del mercado
de vivienda del país, en unas cuantas empresas.
De las empresas dedicadas a la actividad de la construcción del país sólo destacan cuatro que
se localizan en la entidad y que significan el 2.9% del total, aunque no se identifica que su
actividad principal sea la de construir viviendas. Por lo que se infiere que la actividad de
construir viviendas por empresas locales no es representativa, denotando que este mercado
esta atendido principalmente por las empresas referidas con domicilio fiscal en el DF.
En cuanto a productores y distribuidores de insumos para la construcción en general se
concentra en tres entidades como son el Distrito Federal con un 37%, Nuevo León con un
34.5% y Coahuila con un 9.3% que totalizan un 80.7% del total nacional. El estado de México
participa con un 4.46%; se infiere que esta condición es similar para el caso de la construcción
de vivienda. Cabe aclarar que la participación de la entidad es a través de 23 empresas que
producen artículos para la construcción que corresponde más a terminados y no tanto a lo que
constituye la parte gruesa del proceso de construcción de vivienda. Tanto en constructores de
vivienda, como en productores y distribuidores de insumos se tiene como alternativa para
promocionar el cluster de vivienda, el procurar el apoyo a las empresas locales para ganar
segmentos de mercado que actualmente están a cargo de empresas foráneas.
150
El aspecto Financiero tienen semejanza las políticas que se aplican en el país como en la
entidad, tanto en lo que se refiere a la banca privada, como a los organismos e instituciones
que promueven los créditos hipotecarios como: Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal ( antes
FOVI), Fovissste, SOFOLES y Fonhapo. La clusterización se promoverá a través la
instrumentación de acciones tendientes a incorporar a un mayor número de población al acceso
a crédito y ,en cuanto a empresas, a tener una mejor condición que les permita eliminar las
barreras que le presenta el mercado de vivienda.
Comisionistas y publicidad constituye una de las principales adolescencias del cluster de
vivienda, en los cuales no se tiene un debido control de su participación, capacitación y control
de los servicios que brinda a los adquirientes de vivienda, lo que si se denota es el gravamen
que significan en el proceso de adquirir vivienda. Precisamente se recomienda la
implementación de un sistema que solvente las carencias referidas y que conlleve a mejoras en
los niveles de confianza en el cluster de vivienda.
10.5 Resumen de proveedores fundamentales en el cluster
En la actividad de la construcción, en la que se incluye la actividad de construir viviendas, se
identifican las 100 empresas más importantes del país en la comercialización de materiales;
entre los materiales más representativos se tiene al cemento, el acero y recubrimientos y
pintura
En cemento destacan las empresas Apasco, Cruz Azul, Chihuahua y Moctezuma, en ese orden
de importancia, tres tienen su cede en el Distrito Federal, excepto el referente a Chihuahua;
representan el 13.1% del total de las ventas de las 100 empresas más importantes en el país.
Adicionalmente, en el cemento portland la empresa Cemex, con sede en Nuevo León,
representa el 18.9%, totalizando ambos cementos una significación del 32%.
En productos de acero, varilla, alambrón y alambre destacan las empresas Imsa, Hylsamex,
Simec con sedes en Nuevo León, las dos primeras tienen una representatividad del 25.7% , y
en Jalisco, la tercera participa con un 1.6%; otras empresas como Grupo Collado en el151
Distrito Federal y Constru Mart en Nuevo León participan con un 1.3%; en conjunto significan
con respecto a las 100 empresas comercializadoras referidas, un volumen de ventas de 28.6%
En recubrimientos y pintura destaca la empresa Du Pont asentada su matriz en el Distrito
Federal y representa el 7.4% su volumen de ventas.
En suma, la comercialización de estos tres materiales suma el 68% de las ventas de las 100
empresas mas importantes del país.
La participación de las empresas del Estado de México en la comercialización de materiales
para la industria de la construcción es a través de 23 empresas y su significación asciende al
4.45% de las ventas totales de las 100 empresas y son en productos como: casetón, alambre,
tubería de PVC, resinas de uso general e ingeniería, barras de acero aleado, equipo de
trituración y clasificación, compresores portátiles, PIR perfiles, calentador vanguard, sistemas
lubricación niebla, prefabricación de spools de tuberías, señalamiento vertical, adhesivos
líquidos, tubería de concreto, fibra polipropileno, panel para construcción, domos de acrílico y
aluminio, aluminio anodizado para iluminación, cristal curvo, calentadores y calderas, aditivo
para concreto permeable, muebles para el hogar, inyecciones de concreto.
Lo anterior es indicativo de los incipientes niveles de comercialización de materiales e insumos
para la industria de la construcción con que participa el Estado de México, por ende, se infiere
que en materiales e insumos para la construcción de vivienda la condición es similar.
El plan para promocionar el cluster de vivienda (clusterización) en lo relativo a comercialización
de productos e insumos para la construcción de viviendas requiere un fortalecimiento con
acciones que promuevan el asentamiento en la entidad de unidades de comercialización con
matriz en la entidad y por ende, se abatan costos y disminuyan precios.
10.6 Resumen de infraestructura económica del cluster
El fortalecimiento de las 37 ramas económicas; la existencia de efectos multiplicadores de las
actividades de valor que desarrollan los actores del cluster de vivienda promueven el
crecimiento económico y con ello el incremento en la demanda de vivienda.
152
En la perspectiva económica se presentan dos facetas: la primera, que contribuye a la mejor
distribución de la riqueza, ya que la vivienda es la semilla del ahorro y del patrimonio familiar,
que le garantiza a su poseedor la preservación de su patrimonio económico en el momento de
intercambiarlo o venderlo; la segunda, considera que la vivienda es un gran motor del desarrollo
económico que estimula la actividad productiva de un importante numero de ramas de actividad
económica, incluidos el sector financiero.
Asimismo, la producción de vivienda involucra de manera marginal a cuatro de los cinco
sectores que componen la industria de la construcción; cabe señalar que no se abarca la
totalidad de los subsectores ya que de forma directa son solo algunos los que interactúan.
Es importante recalcar la participación de la industria de la construcción en la economía del
país, ya que durante el año 2000 contribuyó con 3.9% del PIB nacional y ocupó de manera
directa a 2.2 millones de personas. La inversión nacional de vivienda representó en ese mismo
año, el 26% del PIB del ramo de la construcción, es decir, casi el 1% del PIB nacional.
Adicionalmente, transmitió efectos multiplicadores sobre 37 ramas de actividad económica
10.7 Análisis de sinergias, economías de escala y beneficios
En cada municipio se constituyen los Comités de Vigilancia del Desarrollo Urbano que
entre sus funciones esta la de coordinarse Inter- institucionalmente con otras instancias de
gobierno y con los sectores, social y privado. El conocer el contenido de los planes municipales
elaborados durante el 2001) es derecho de todo ciudadano, así como también, de las empresas
constructores de vivienda, sobre todo, debe interesarse por la política que para el municipio se
tenga determinada, como son las de impulso del crecimiento poblacional, o en su defecto, las
políticas de frenar el crecimiento poblacional. En el caso de ser la política de impulso para el
crecimiento poblacional, los municipios estarán en la actitud de promover estímulos y apoyos
que pueden ser detonadores de la actividad de construir viviendas.
La promoción de los centros de investigación para participar en el desarrollo de proyectos y
de materiales aplicando tecnologías innovadoras, apropiadas y apropiables; tales centros
pueden ser impulsados por
las instituciones públicas (un ejemplo de institución que
153
tendría a su cargo el realizar estas labores de promoción se cuenta el INFONAVIT con la
particularidad de que oriente su promoción al tipo de vivienda que es objeto de crédito); o por
las propias empresas constructoras.
Solventar la irregularidad que priva en la tenencia de la tierra, la simplificación de trámites;
un costo de construcción competitivo ofertado por empresas constructoras; programas de
coordinación de obras de equipamiento e infraestructura entre el sector gubernamental y el
constructor permitirían, optimizar recursos y por ende ofertar mejores precios y elevar los
niveles de bienestar; y finalmente, ampliar los programas de crédito que permitan incorporar a
sujetos que tienen el nivel de ingreso, pero su forma de comprobarlos no cumple las
condiciones vigentes, entre estos se puede considerar a los comerciantes y profesionales
independientes, por mencionar algunos.
Las reservas territoriales de suelo para uso habitacional, contenida en los planes
municipales de desarrollo urbano, incluye suelos con tipos de tenencia ejidal y privado, su
promoción requiere de acciones de concertación entre los sectores gubernamental, social y
privado en las que debe de propiciarse la coordinación de la labor de cada uno y, por ende, el
beneficio de cada una de las partes, logrando efectos multiplicadores de sus acciones. Para el
gobierno significa mayor presencia en materia de gobernabilidad y en desarrollo urbano, para el
sector social el ver mayores beneficios y para el sector constructor de viviendas menores costos
y mayores utilidades.
Para el caso de los propietarios (sector social) del suelo programado para uso
habitacional, se requiere fomentar su participación en los desarrollos habitacionales, bajo
figuras jurídicas que aseguren procedimientos justos y equitativos para las partes. En los casos
de suelo de tenencia ejidal se requiere promover su incorporación a programas como el
PROCEDE en la que participan instancias del gobierno y los ejidatarios, existiendo interés
común por la consolidación pronta del trámite para así, acortar el tiempo de gestión. Esta
demora en las autorizaciones retrasa la aplicación de recursos y por ende representa un costo
financiero.
La investigación y desarrollo de materiales, la innovación en los procesos constructivos;
la capacitación que califique y especialice a la mano de obra; La calificación, registro y
regulación de comisionistas y publicistas representan un conjunto de acciones que154
generan sinergias y economías de escala que redundan en beneficios para los integrantes del
cluster, como es el caso de gobierno que tenderá a tener favorecer el asentamiento humano
planeado, el efecto multiplicador de sus inversiones y
ampliar su base gravable; para el
productor y distribuidor de insumos ampliará su mercado y sus márgenes de calidad, servicio y
precio; para el productor de vivienda, principalmente el constructor formal, ampliará su
segmento del mercado de vivienda, ofertando mejor precio, seguridad y confianza, mayor
rotación de capital y ampliar sus márgenes de utilidad; finalmente, el comisionista y publicidad
realizarán su actividad en condiciones de ofertar un mejor servicio, confianza y seguridad, sin
representar una carga excesiva en el proceso de adquisición de vivienda.
11. PORTAFOLIO EFICIENTE DE PLANES DE NEGOCIOS
11.1 Análisis de implicaciones y beneficios
155
CARACTERISTICAS
PRIORIDAD
NÚMERO
TIPO
1
NEGOCIOS
BENEFICIOS
COSTOS
PLAZO
PROVEEDORES Y DISTRIBUIDORES DE INSUMOS
1
CENTROS
INVESTIGACIÓN
TECNOLOGICA
DE
A
VIVIENDA CON MEJORES MATERIALES
CORTO PLAZO
CENTROS DE INVESTIGACION TECNOLOGCA, PARA PRODUCTOS
INNOVADORES A EMPLEARSE EN LA CONSTRUCCION DE LA
VIVIENDA
2
CENTROS DE INNOVACION
TECNOLOGICA
EN REALIZAR INNOVACIONES EN LA MAQUINARIA ,PARA EFICIENTAR
MAQUINARIA
EN TIEMPO LA CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA
B
CONSTRUCCIÓN MAS RAPIDA DE VIVIENDA
PARA ABATIR EL DEFICIT
CORTO PLAZO
3
ACERO
B
UTILIZAR ACERO DE ORIGEN NACIONAL EN LA
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
LARGO PLAZO
4
PINTURAS
RECUBRIMIENTOS
REDUCIR LA UTILIZACIÓN DE PINTURA DE ORIGEN EXTRANJERO EN
Y LA CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA Y FOMENTAR LA PINTURA QUE
SE PRODUCE EN NUESTRO PAIS QUE CUENTA CON LA MISMA
CALIDAD
A
FORTALECIMIENTO
DE ESTE SECTOR
INDUSTRIAL NACIONAL DENTRO DE LOS
TRABAJOS DE ACABADOS EN LA VIVIENDA
CORTO PLAZO
5
CEMENTO
PROMOCIONAR EL CEMENTO PORTLÁND BLANCO Y GRIS DE
ORIGEN MEXICANO, REALIZANDO COMPARACIONES CON LOS
PRODUCTOS EXTRANJEROS PARA ESTABLECER ESTANDARES DE
CALIDAD
B
FORTALERCER EL CONSUMO DE CEMENTO
NACIONAL,
PARA
QUE
SE
SIGA
RECONOCIENDO A NIVEL MUDIAL COMO UNO
DE LOS MEJORES
MEDIANO PLAZO
6
PANELES AISLADOS
B
MAYOR CONFORT EN LA VIVIENDA
MEDIANO PLAZO
B
MEJOR
FUNCIONAMIENTO
INSTALACIONES DE LA VIVIENDA
8
PANEL W
ALCANZAR LA EXCELENCIA EN CALIDAD DE LOS PANELES DE
FABRICACION NACIONAL PARA REDUCIR EL PORCENTAJE DE
IMPORTACIONES DE ESTEINSUMO QUE SE UTILIZA EN LA
CONSTRUCCIÓN DELA VIVIENDA
A
MEJORAR TECNOLOGIAS CONSTRUCTIVAS
INTRODUCIDAS EN EL MERCADO DE LA
CONSTRUCCION DE VIVIENDA
9
IMPULSAR EL PTR, PERFIL
INCREMENTAR LA PRODUCCION DE ESTOS INSUMOS PARA CAPTAR
TUBULAR Y PLACA DE
TODA LA DEMANDA NACIONAL
ACERO NACIONAL
B
10
MADERA
A
11
TECNOLOGIA APROBIABLE
Y APROPIADA
12
EMPRESAS
QUE
DEDIQUEN
A
IMPORTACIÓN
EXPORTACION
PRODUCTOS
7
13
INCREMENTAR LA PRODUCCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE ACERO DE
REFUERZO PARA OFERTAR SU PRODUCTO AL MERCADO NACIONAL
ESTABLECER NUEVAS TECNOLOGIAS DE ORIGEN NACIONAL PARA
EL DESARROLLO DE PANELES AISLADOS
FABRICACION NACIONAL DE CENTROS DE CARGA E
NUEVAS
TECNOLOGIAS
INTERRUPTORES DE SEGURIDAD CON LOS MISMOS ESTANDARES
PARA INSTALACIONES
DE CALIDAD DE LOS EXTRANJEROS
UTILIZACION DE UN MAYOR PRCENTAJE DE MADERA EN LA
CONSTRUCCION DE COSNSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
SE
LA
Y
DE
TINACOS, CISTERNAS
FOSAS SEPTICAS
DE
LAS
DAR
A
CONOCER
LOS
PRODUCTOS
DERIVADOS DEL ACERO QUE SE PRODUCEN
EN EL PAIS O ESTADO CON LA CALIDA Y
CARACTERISTICAS SIMILARES A LA DE LOS
PRODUCTOS EXTRANJEROS
DESARROLLAR TECNOLOGIAS ALTERNATIVAS
EN LA CONSTRUCCION DE CASAS DE
MADERA
MEDIANO PLAZO
CORTO PLAZO
LARGO PLAZO
MEDIANO PLAZO
A
DAR A CONOCER PRODUCTOS MEXICANOS
EN EL EXTRANJERO PARA BUSCAR UN
CRECIMIENTO EMPRESARIAL
MEDIANO PLAZO
B
ESTABLECER
NUEVAS
MARCAS
COMPETITIVAS
CON
LAAS
CARACTERIOSTICAS Y ESTANDARES DE
CALIDAD DE LAS EMPRESAS LIDERES EN LA
PRODUCCION DE ESTOS INUMOS
MEDIANO PLAZO
EMPRESAS QUE AUXILIEN A LAS EMPRESAS A EXPORTAR E
IMPORTAR PRODUCTOS
Y
DESARROLLLO DE TINACOS, CISTERNAS Y FOSAS SEPTICAS DE
MAERIALES DE ALTA RESISTENCIA, CALIDAD Y DURABILIDAD
14
PRODUCTOS CERAMICOS
LOS PRODUCTOS DE CERAMICA NACIONAL NECESITAN UN
IMPULSO MAYOR PARA SER UTILIZADOS EN LOS ACABADOS DE LA
VIVIENDA
A
DAR ACONOCERA LOS CONSUMIDORES LOS
BENEFICIOS DE LAS MARCAS MEXICANAS
QUE OFRECEN PRODUCTOS DE CERAMICA
NACIONAL DE CALIDAD
CORTO PLAZO
15
MUEBLES DE BAÑO
MUEBLES DE BAÑO
CON DISEÑOS ESPECIALES PARA LAS
NECESIDADES DE CADA VIVIENDA
A
OFRECER MUEBLES DE BAÑO DE CALIDAD
PARA LOS DIFERENTE TIPOLOGIA DE
VIVINEDA
CORTO PLAZO
16
ALFOMBRAS
PRODUCIR UN PRODUCTO NACIONAL QUE PUEDA SATISFACER LAS
NECESIDADES DE CALIDAD Y DURABILIDAD DE LAS ALFOMBRAS
COMO PARATE DE LOS ACABADOS DE UNA VIVIENDA
B
NUEVAS MARCAS DE ALFOMBRA QUE
PUEDAN SER COMPETITIVAS CON LAS
EMPRESAS LIDERES DEL RAMO
MEDIANO PLAZO
17
PERSIANAS
18
PISOS DE CERAMICA
19
LOSETAS VINILICAS
MEJORAR LA CALIDAD DE LAS PERSIANAS DE ORIGEN NACIONAL
FABRICAR PISOS DE CERAMICA PARA LOS DIFERENTES TIPOS DE
VIVIENDA
B
B
A
LOSETAS VIILICAS DE CALIDAD Y PERDURABILIDAD
20
CONDUCTORES
ELECTRICOS
21
CALENTADORES
DESARROLLAR NUEVAS TECNOLOGIAS EN CONDUCTORES
ELECTRICOS PARA ESTABLECER SU FUNCIONALIDAD
PROMOVER LAS MARCAS NACIONALES
PERSIANAS DE MEJOR CALIDAD, PARA TODO
TIPO DE VIVIENDA
CREAR UNA ACCESIBILIDAD A ESTE
MATERIAL PARA IMPLEMENTARLO EN LOS
ACABADOS DE UNA VIVIENDA
CONTINUAR FOMENTANDO LA UTILIZACION
ESTE INSUMO EN LOS ACABADOS DE UNA
VIVIENDA
LARGO PLAZO
LARGO PLAZO
MEDIANO PLAZO
B
MEJORAR LAS IINSTALACIONES ELETRICAS
PAR ALA VIVIENDA
LARGO PLAZO
B
AUMENTAR EL VOLUMEN DE VENTAS DE
CALENTADORES DE ORIGEN MEXICANO CON
CALIDADES
SIMILARES
A
LOS
CALENTADORES EXTRANJEROS
MEDIANO PLAZO
156
OBSERVACIONES
22
2
MERCADOTECNIA
OFRECER UN VALOR AGREGADO AL PRODUCTO OFERTADO PARA
QUE ESTE SE CONSUMA POR MAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
A
INCREMENTO DEL NUMERO DE VENTAS
CORTO PLAZO
A
MAYOR
NÚMERO
DE
POBLACIÓN
BENEFICIADA DE BAJOS RECURSOS
CORTO PLAZO
A
MAYOR
NÚMERO
DE
POBLACIÓN
BENEFICIADA DEMANDANTE DE VIIENDA EN
LAS DIFERENTES
LOCALIDADES DE LA
ENTIDAD
MEDIANO PLAZO
A
VIVIENDAS DE CALIDAD CON DIFEREENTES
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
MEDIANO PLAZO
B
TRECONOCIMIENTO EMPRESARIAL EN EL
MERCADO DE LA VIVIENDA
MEDIANO PLAZO
B
BENEFICIOS
POBLACIONES
EXTREMAS
PRINCIPALMENTE
PARA
CON
TEMPERATURAS
LARGO PLAZO
B
LOGRO DE UN MAYOR AHORRO DE ENERGIA
YUN MAYOR CONFORT EN LA VIVIENDA.
LARGO PLAZO
CONSTRUCCTORAS DE VIVIENDA
1
VIVIENDA ACCESIBLE
EMPRESAS CONSTRUCTORAS QUE SE PROPONGAN A REDUCIR
COSTOS, SIN QUE LA VIVIENDA PIERDA CALIDAD.
2
3
4
CONSTRUIR MÁS VIVIENDA EN
AMPLIACION DE COBERTURA DE ATENCIÓN AL MERCADO DE
MÁS LUGARES
VIVIENDA, POR PARTE DELAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
NUEVAS
FORMAS
CONSTRUIR
DE
APLICACIÓN DE DE NUEVOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS CON
NUEVOS MATERIALES Y MA QUINARIA
NUEVOS CLIENTES
CAPTAR
LA
ATENCIÓN
DEL
MERCADO
AUTOCONSTRUCCIÓN Y CONSTRUCCION IRREGULAR
5
6
3
DE
LA
ARQUITECTURA EN MADERA
DESARROLLAR VIVIENDA CONSTRUIDAS EN MADERA
DESARROLLAR
VIVIENDA
UTILIZANDO
LOS
RECURSOS
NATURALES Y EL MEDIO FISICO QUE LO RODEA PARA LOGRAR
UN AHORRO DE ENERGIA
ARQUITECTURA
BIOCLIMATICA
FINANCIAMIENTO
1
NUEVOS
FINANCIEROS
GRUPOS
2
SOCIEDADES DE AHORRO
GRUPOS FINANCIEROS CON FLEXIBILIDAD EN LA OBTENCION DE
UN CRÉDITO HIPOTECARIO,
A
A
FINANCIAMIENTOS Y MICRO FINANCIAMIENTOS
3
FINANCIAMIENTO
ADQUIRIR INSUMOS
PARA
OTORGAR UN MAYOR NUMERO DE CREDITOS
HIPOTECARIOS A LA POBLACION QUE
NECESITA UNA VIVIENDA
OFRECER BENEFICIOS DE FINANCIAMIENTO
ALA
POBLACIÓN
DE
RECURSOS
INSUFICIENTES
PARA
ADQUIRIR
UNA
VIVIENDA
FACILITAR LA ADQUISICIONDE MATERIALES
DE UNA VIVIEND A , AL CONSTRUIRLA POR
ETAPAS
CORTO PLAZO
CORTO PLAZO
FINANCIAMIENTO PARA LA ADQUISCIÓN DE INSUMOS PARA LA
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
B
GRUPOS QUE PERMITAN ASESORAR AL COMPRADOR EN LA
ADQUISICIÓN E INVERSION DE BIENES INMUELBLES (VIVIENDA)
A
COMPRAR UNA VIVIENDA DE ACUERDO A LAS
NECESIDADES Y POSIBILIDADES DE LA
POBLACIÓN
CORTO PLAZO
A
INCREMENTAR LAS VENTAS DE VIVIENDA
CORTO PLAZO
A
OBTENER PROYECTOS
INMOBILIARIA FACTIBLES
INVERSION
CORTO PLAZO
A
MEJORAMIENTO
DE
INFRAESTRUCTURA
EQUIPAMIENTO PARA EL EMPLAZAMIENTO DE
LOS CONJUNTOS HABITACIONALES
CORTO PLAZO
A
ALCANZAR METAS EN MATERIA DE VIVIENDA
A
MEJORAR EL FUNCIONAMIENTO
PLANEACIÓN URBANA
A
OBTENER MANO DE
INDIRECTA CALIFICADA
A
MEJOR PREPARACION Y FORMACION DE
PROFESIONISTAS EN MATERIA DE VIVIENDA
MEDIANO PLAZO
5
DESREGULACIÓN
ADMINISTRATIVA
LOGRAR SIMPLIFICAR
TRAMITES Y REQUISITOS
PARA
PLANEAR, CONSTRUIR, ESCRITURAR Y OTORGAR CREDITOS
HIPOTECARIOS, PERMISOS, LICENCIAS, PERMISOS, DICTAMENES
DE FACTIBILIDAD, ETC.
A
EFICIENTAR Y SIMPLIFICAR TRAMITES
ADMINISTRATIVOS
PARA
CONSTRUIR
VIVIENDA
CORTO PLAZO
6
RELAIZAR UNA REVISIÓN PERMANENTE DE LA NORMATIVIDAD
REVISIÓN PERMANENTE DE VIGENTE TANATO EN MATERIA DE FRACCIONAMIENTOS COMO
NORMATIVIDAD
EN MATERIA DE CONSTRUCCIÓN, FORMANDO PARTE DE LA
DESREGULACIÓN
A
NORMATIVIDAD
OPTIMA
PARA
LA
TRAMITOLOGIA DE LICENCIAS, PERMISOS,
ETC.
CORTO PLAZO
7
CONVENIOS CON CAMARAS,
INSTITUCIONES, EMPRESAS,
CONSTRUCTORAS
Y
CONSORCIOS
A
AGRUPACION
DE
TODOS
LOS
QUE
INTERVIENEN EN EL
SECTOR DE LA
VIVIENDA, PARA CONJUNTAR ESFUERZOS
MEDIANO PLAZO
4
LARGO PLAZO
BIENES INMUEBLES
1
GRUPOS
INMOBILIARIOS
ASESORES
2
FORMACION DE PERSONAL
FORMACION Y CAPACITACIÓN CONTINUA DE VENDEDORES
3
4
5
ESTUDIOS DE MERCADO
ESTUDIOS DE MERCADO PARA EL DESARROLLO DE VIV IENDA
REALIZAR PROYECTOS DE ZONIFICACIÓN SECUNDARIA,
PROYECTOS
DE TENDIENTES A INCREMENTAR LOS EFECTOS MULTIPLICADORES
ZONIFICACIÓN SECUNDARIA
DE LAS ECONÓMIAS DE ESCALA DE INVERSIÓN
DE
GOBIERNO
1
2
3
4
INSTITUCIONES U ORGANISMOS QUE PROMUEVAN LA
ORGANISMOS PROMOTORES ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA
PARA CUBRIR LAS
DE VIVIENDA
NECESIDADES DE LA POBLACIÓN
ORGANISMOS REGULADORES
INSTITUCIONES U ORGANISMOS QUE REGULEN LA PLANEACIÓN,
DE VIVIENDA
ASENTAMEINTO Y CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA
PREPARACIÓN
PREPARACIÓN UNIVERSITARIA Y TECNOLOGICA PARA LA MANO
UNIVERSITARIA
Y DE OBRA DIRECTA E INDIRECTA QUE INTERVIENE EN LA
TECNOLOGICA
CONSTRUCCION DE LA VIVIENDA
INTEGRACIÓN DE PROGRAMAS DE ADMINISTRACIÓN URBANA Y
NUEVOS PLANES DE ESTUDIO BIENES INMUEBLES EN LOS PLANES DE ESTUDIO DE LAS
UNIVERSIDADES E INSTITUTOS
FIRMA DE ACUERDOS Y CONVENIOS CON LAS DIFERENTES
CAMARAS, INSTITUCIONES Y CONSORCIOS CON EL GOBIERNO
PARA FACILITAR LAS ACCIONES Y PLANTEAMIENTOS PARA EL
DESARROLLO DE VIVIENDA
OBRA
DE
DIRECTA
MEDIANO PLAZO
LA
E
CORTO PLAZO
CORTO PLAZO
157

1 CONSTRUCCIÓN (VIVIENDA) Arq. Jesús Enrique de Hoyos

Transcripción

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