Manual para - Hispanic National Mortgage Association

Transcripción

Manual para
comprar una
casa
Programa Educativo de HNMA
(Hispanic National Mortgage Association)
Copyright © 2005 de HNMA (Hispanic National Mortgage Association).
Todos los derechos de esta publicación están reservados y por lo tanto este Manual
no podrá ser reproducido ni transmitido de ninguna manera sin permiso,
por escrito, del autor. El Manual para Comprar una Casa fue hecho
con el fin de brindar información y servir como guía
para entender mejor el proceso de compra de una casa.
Para mayor información respecto a este Manual,
favor de comunicarse al teléfono 1-866-766-HNMA (4662)
o visite nuestra página web en www.hnma.com
Copyright © 2005 by HNMA (Hispanic National Mortgage Association).
All rights reserved. Permission to reproduce or transmit in any form
or by any means must be obtained in writing by the author.
The “Manual para Comprar una Casa” was created with the goal
of providing information and serving as a guide
to better understand the home buying process.
For more information please call
us at 1-866-766-HNMA (4662)
or visit our web page at www.hnma.com
Guía del Participante
Introducción
Para millones de personas, Estados Unidos es el país de las oportunidades y al que la mayoría de los inmigrantes viene precisamente
en busca del “sueño americano”, que es la idea de que con trabajo
arduo, dedicación y determinación, se puede lograr una mejor calidad
de vida.
Entre las promesas del “sueño americano” está la de llegar a tener
casa propia, algo a lo cual casi todo el mundo aspira. Sin embargo,
en el caso de los Hispanos, la posibilidad de tener casa propia sigue
siendo sólo un sueño.
De los 40 millones de hispanos que viven en Estados Unidos, menos
de la mitad cuenta con casa propia; en contraste el 76% de la población americana blanca tiene casa propia. De ahí la importancia de
HNMA y de este Manual.
¿Quién es HNMA?
HNMA (Hispanic National Mortgage Association) es una corporación fundada por miembros prominentes de la comunidad Hispana en
Estados Unidos y por altos ejecutivos de la industria hipotecaria y de
vivienda, cuya misión es precisamente ayudar a crear las condiciones
para que cada vez más hispanos compren su casa.
Para lograr esta meta, HNMA ha identificado las necesidades específicas de los hispanos, y tomando en cuenta su condición y situación ha
diseñado un producto que les permita calificar más fácilmente para obtener un crédito, aun cuando no cuenten con número de seguro social ni
residencia. En otras palabras, HNMA se propone cambiar los requisitos
para que los grupos minoritarios y los inmigrantes puedan calificar más
fácilmente para un préstamo y así comprar su primera casa.
Sabemos de las ventajas que tiene el llegar a convertirse en propietario
–además de brindar a los hijos la seguridad de un hogar, incrementa
iii
el patrimonio familiar, permite una reducción de impuestos y ofrece
la posibilidad de construir un crédito sólido si se efectúan a tiempo
los pagos de la hipoteca- de ahí que para HNMA sea muy importante
que la comunidad hispana tenga acceso a estos beneficios.
Se dice que para la mayoría de la gente, la compra de una casa, además de un gran anhelo, es probablemente una de las inversiones más
importantes que puedan hacer en el transcurso de sus vidas. Son muchas las cosas que deben tomarse en cuenta antes de comprar una
casa: saber cómo encontrar la casa apropiada, cómo obtener un préstamo y cómo mantener la casa en buenas condiciones una vez que la
ha comprado.
Para orientarlo en lo que representa el proceso
de compra de una casa, HNMA ha elaborado
el “Manual para Comprar una Casa”.
La finalidad de este Manual es brindarle
la información que le permita
estar preparado y evitar así que Usted
sea víctima de fraudes o abusos.
A lo largo del Manual, se van ilustrando los diferentes aspectos que
integran el proceso de compra: cómo prepararse, quiénes son las personas que intervienen, qué trámites debe realizar, los formularios que
tendrá que llenar, etc. Una vez que lo haya estudiado, tendrá un conocimiento claro de lo que implica la compra de una casa y muy
especialmente del aspecto financiero, que es el más delicado. Sabrá
cuáles son los principales tipos de crédito que hay en el mercado, lo
que requiere para calificar, lo que se cobra regularmente por un crédito, etc.
Le aseguramos que al concluir este Manual, Usted será un “comprador potencial informado” y verá que el sueño de ser propietario está
mucho más a la mano de lo que pensaba.
iv
ÍNDICE
Módulo I: Cómo Prepararse para Comprar Casa
1. El Presupuesto
1
3
2. Reporte o Historial de Crédito
12
3. ITIN (Individual Tax Identification Number)
20
4. Pre-calificación, PISI e Índices
25
5. El Seguro de Hipoteca
32
Módulo II: La Compra de su Casa
35
1. La Búsqueda de una Casa
37
2. Cómo Elaborar la Oferta, qué son las
Contingencias y cómo Negociar la Compra
45
3. El Proceso de Solicitud del Préstamo Hipotecario
51
4. La Inspección de la Casa
68
Módulo III: Proceso de Cierre del Trato
71
1. El Cierre y Principales Documentos
72
2. Escritura, Seguro del Título y Finalización del Cierre
84
Módulo IV: Responsabilidades del Propietario
88
1. Mantenimiento de la Casa y Seguro del Propietario
90
2. Dificultades Financieras
95
Módulo V: Preguntas y Respuestas de Repaso
98
v
vi
1
ó
u
m l
do
Cómo Prepararse
para Comprar Casa
Para la mayoría de nosotros, el comprar una casa tiene un enorme
significado. El llegar a tener casa propia representa un logro importante, no solamente en el aspecto material sino también en términos
personales.
Sabemos que alcanzar este logro requiere de un gran esfuerzo y que
es necesario cumplir con varios requisitos, por eso en este Módulo
veremos con detalle los pasos que lo acercarán a la meta de ser propietario.
El primer paso es reunir el dinero suficiente para dar el enganche o
pago inicial. Para ello, le enseñaremos cómo hacer un presupuesto
que le permita ahorrar hasta juntar la cantidad de dinero que necesita.
Más adelante, ese mismo presupuesto le puede ayudar a realizar puntualmente los pagos mensuales de la hipoteca y apartar algo de dinero
para gastos de mantenimiento y reparaciones que pudiera necesitar su
casa en un futuro.
1
En este Módulo también le explicaremos la importancia del historial
de crédito en el proceso de calificación del préstamo hipotecario y
le daremos la información necesaria para saber cómo el prestamista
(quien otorga el crédito) pre-califica a los prestatarios (quienes solicitan el crédito) antes de otorgar el préstamo hipotecario.
Por último le enseñaremos cómo determinar el monto de los pagos
mensuales de la hipoteca a su alcance y qué es el seguro de hipoteca.
Temas:
1. El Presupuesto
2. Reporte o Historial de Crédito
3. ITIN
4. Pre-calificación, PISI e Índices
5. El Seguro de Hipoteca
2
TEMA 1
EL PRESUPUESTO
Objetivo: Explicar la manera de llevar un
registro de sus gastos y hacer un presupuesto
que le permita cierta capacidad de ahorro.
Instrucciones:
1. Leer la información
del Tema
2. Completar el
Plan de Gastos
Mensuales de la
página 11
3. Repasar la Hoja
de Gastos Diarios de
la página 10
4. Contestar las
Preguntas de
Repaso
¿Qué es un presupuesto?
Un presupuesto es un plan de gastos que le sirve para definir en qué
va a gastar su dinero y qué puede hacer para ahorrar. Un presupuesto
puede ser una valiosa herramienta que le ayude a reconocer y cambiar algunos de sus hábitos y a lograr sus objetivos financieros más
fácilmente.
Para hacer un presupuesto es importante:
Establecer objetivos o metas realistas. Tiene que estudiar bien
qué gastos son indispensables y en cuáles podría limitarse para poder
ahorrar. Procure no establecer objetivos que vayan más allá de sus
posibilidades. Si se fija metas inalcanzables, podría sentirse frustrado
y lo más probable es que abandone su plan.
Ser flexible. Su presupuesto necesitará ajustes para mantenerse al
día con su estilo de vida y su situación económica. No haga un presupuesto demasiado apretado, deje un pequeño margen de manera que
pueda adecuarse a cambios o incluir imprevistos.
Ser específico. Tenga clara su meta. Una vez que sepa cuánto puede
ahorrar mensualmente, determine un plazo para reunir su pago inicial. El tener una fecha específica lo motivará al ver que poco a poco
se va acercando a su meta. Esto no es tan difícil, verá que analizando
sus gastos podrá darse cuenta en qué puede gastar menos.
Un presupuesto es un plan de gastos que le sirve para definir
en qué va a gastar su dinero y qué puede hacer para ahorrar.
3
Por ejemplo, si se propone ahorrar $200 dls. al mes, en sólo 10 meses
ya tendrá $2,000 dls., así que el juntar $10,000 dls. no es tan difícil
como parece.
Un presupuesto no tiene porque ser complicado, pero para que funcione, necesita planeación y determinación.
Un presupuesto bien planeado le puede ayudar a:
1. Saber a dónde va su dinero
2. Elaborar un mejor plan para aumentar los ahorros
3. Prevenir o reducir gastos impulsivos
4. Protegerse contra imprevistos como desempleo,
accidentes o enfermedades
Para que su presupuesto sea exitoso
le recomendamos:
Establecer buena comunicación con los miembros de la familia. En la medida de lo posible, tome en cuenta las necesidades de
cada miembro de la familia para que todos se sientan parte del plan.
Si trabajan en equipo, todos tratarán de que el plan presupuestario sea
exitoso y serán más cuidadosos con sus gastos. Cuando una familia
no logra comunicación sobre asuntos de dinero, lo más probable es
que el plan presupuestario no funcione.
Tener fuerza de voluntad. Toda la familia deberá hacer el esfuerzo
de no gastar en cosas innecesarias. Siempre se presentan oportunidades para gastar dinero de más, por eso, deben ser cuidadosos y
animarse unos a otros para seguir con el plan, aunque esto implique
ciertos sacrificios.
Desarrollar un buen sistema de registro. Es indispensable llevar
un registro de gastos, esto le permitirá saber en qué medida se está siguiendo el plan y si es necesario hacer ajustes en sus hábitos de gasto
para alcanzar sus metas.
4
Plan de Gastos Mensuales
En la página 11 le presentamos un formulario de un Plan de Gastos
Mensuales, puede utilizarlo tal como está o adecuarlo a sus necesidades. Consideramos que este formulario le ayudará a elaborar su
presupuesto y le permitirá darse cuenta de cuánto y en qué gasta su
dinero.
Como podrá ver, el formulario está dividido en dos categorías: los
Ingresos (el dinero que recibe) y los Egresos (sus gastos).
Ingresos: Lo primero que uno debe hacer es calcular la cantidad
de dinero que espera recibir cada mes, que vendría a ser la cantidad
que uno se lleva a casa. A esto se le llama “ingreso neto”. No hay que
confundirlo con el “ingreso bruto” que vendría a ser su salario antes
de que el empleador le descuente impuestos, seguro social, etc.
Si su ingreso varía —como en el caso de los comerciantes— y parte
de lo que gana viene de comisiones, le será difícil estimar la cantidad
exacta, pero puede hacer un cálculo aproximado utilizando un promedio de lo que recibió en meses anteriores. En estos casos es más
conveniente ser conservador y considerar una cifra menor que una
mayor.
Asegúrese de incluir todas sus fuentes de ingreso
ya sean salarios, dinero que recibe de alguna renta
u otros negocios, beneficios del seguro social, pensión alimenticia
o cualquier otra entrada de dinero constante.
Egresos o Gastos: Para que un presupuesto funcione, es nece-
sario que sepa con exactitud cuáles son sus gastos. Le sugerimos dos
formas de hacerlo, utilice la que a Usted le parezca mejor:
1. Método de Recopilación. Si Usted usa este método
tendrá que revisar su chequera, sus cuentas y todos sus recibos
para determinar los gastos que ha tenido en el pasado. Los recibos le ayudarán a darse una idea de lo que gasta a diario, por eso
es muy importante que guarde absolutamente todos los recibos
y notas, aun cuando se trate de compras pequeñas.
5
2. Método de Gastos Diarios. Con este método Usted
comienza, a partir de una fecha determinada, a anotar todos los
gastos a medida que van sucediendo. Si esto lo hace todos los
días rigurosamente y con exactitud, después de uno o dos meses, tendrá un estimado bastante preciso de sus hábitos de gasto y podrá elaborar entonces su presupuesto usando el Plan de
Gastos Mensuales que se encuentra en la página 11.
Una vez que analice sus gastos se dará cuenta que éstos generalmente caen en una de dos categorías: fijos o variables.
Gastos Fijos: Los gastos fijos son los que no cambian mes con
mes como la renta, el pago del automóvil, el seguro médico y
otros seguros. Aunque algunas cuentas no siempre son mensuales, como por ejemplo la prima de seguros que generalmente
vence una o dos veces al año, también se considera un gasto fijo
y por lo tanto deberá incluirlo en el presupuesto mensual.
Gastos Variables: Estos gastos son el gran desafío de cualquier
presupuesto. Los gastos variables cambian cada mes porque las
cifras casi nunca son idénticas. Incluyen gastos tales como comida, ropa, servicios (luz, gas, agua) y transporte.
Plan de Gastos Mensuales:
Definiciones
La primera categoría es el ingreso, ahí deberá anotar la cantidad de
dinero que recibe cada mes.
La segunda categoría corresponde a los gastos. Aquí se incluye todo
aquello en lo que gasta.
A continuación le proporcionamos un listado de rubros generales,
cuando haga su presupuesto incluya solamente los que se apliquen a
su caso:
Pagos Mensuales. Incluye gastos fijos: renta/hipotecas, pago
de manutención de los hijos y guardería.
Préstamos. Pagos del automóvil, muebles, electrodomésticos
o cualquier otro pago de este tipo.
Tarjetas de Crédito. Todas las tarjetas de crédito ya sean de
bancos o de tiendas departamentales.
6
Servicios. Estos por lo regular varían un poco. Conviene revisar todas las cuentas de estos servicios para determinar el costo
promedio de cada mes. Nos referimos a pagos de electricidad,
teléfono, gas, etc. En el caso de las cuentas de agua y drenaje,
que vencen cada tres meses o cada año, tendrá que apartar una
cierta cantidad de dinero para pagarlas llegado el momento.
Seguros. Esto incluye el seguro del automóvil, cobertura médica, seguro de vida y seguro dental. No anote ninguna de las
deducciones que le hacen a su sueldo para cubrir los seguros,
recuerde que estamos contando solo su ingreso “neto” (la parte
del sueldo que lleva a la casa después de las deducciones). Si las
cuentas son trimestrales o anuales, calcule cuál sería la cantidad
mensual y guárdela para cuando venza el plazo.
Cuotas. Nos referimos a cuotas de tipo sindical, de grupos o
asociaciones juveniles, organizaciones profesionales, etc. Es
común que éstas se olviden, pero pueden llegar a sumar bastante dinero, así que le sugerimos que las anote.
Gastos Médicos. Aunque las primas del seguro médico y dental
ya las hemos anotado, muchas veces hay gastos adicionales que no
los cubre el seguro como pueden ser los “co-pagos” o deducibles.
Algunos de los gastos que caen dentro de esta categoría podrían
ser: las cuentas del médico y del dentista, los medicamentos, los
pagos al hospital, los lentes de contacto y los anteojos.
Transporte. La gasolina, el cambio de aceite, las reparaciones, el mantenimiento preventivo y todos los demás gastos asociados con el mantenimiento del automóvil van aquí. Pagos de
estacionamiento y todo el dinero gastado en transporte público
(autobuses, metros, taxis), también se anota en este rubro.
Comida. Hay dos categorías en el caso de alimentos: los comestibles que compra en el supermercado para preparar las comidas que se hacen en casa y lo que gasta en almuerzos de la
escuela o del trabajo. Generalmente uno tiende a usar los recibos del supermercado como guía de cuanto gasta en comestibles, sin embargo no todos los artículos son necesariamente
comestibles, tome esto en cuenta cuando anote cuanto gasta en
comestibles. Los almuerzos de la escuela o el trabajo incluyen
todas aquellas comidas, por más pequeñas que sean, que hayan
sido consumidas fuera de casa.
7
Ropa y Cuidado Personal. Toda la compra de ropa, uniformes, lavandería, tintorería, peluquería, cosméticos y artículos
de aseo personal caen dentro de esta categoría.
Reparaciones y Mantenimiento de la Casa. Las reparaciones, los artículos de limpieza, la recolección de la basura, la
pintura, en pocas palabras todo lo que emplea para el mantenimiento de su casa tiene que anotarlo aquí. Muchas veces, el
10% o el 20% del total de la cuenta del supermercado incluye
artículos como éstos, que no son comestibles.
Remesas o envíos de dinero. Aquí deberá anotar el dinero
que envía a su país de origen. Si envía dinero cada mes, anote
esa cantidad en el formulario, si lo hace de manera esporádica,
entonces trate de sacar un promedio para definir cual sería la
cantidad mensual aproximada.
Misceláneos. Trate de colocar todos sus gastos en una de las
categorías mencionadas anteriormente y sólo utilice misceláneos en caso de ser indispensable. Si pone demasiadas cosas
aquí no va a tener claro su presupuesto. Aquí anote los gastos
relacionados con deportes, pasatiempos, entretenimiento (ir al
cine, rentar videos, asistir a conciertos, etc.) vacaciones y regalos.
Ahorros. Anote aquí el dinero que ahorró a través de los bonos
de ahorro, uniones de crédito, cuentas de ahorro bancarias.
Donativos. En esta sección anote todas las contribuciones que
haga a la iglesia o a cualquier otra sociedad de beneficencia.
Recuerde siempre que un presupuesto
bien hecho es flexible y requiere
de poco tiempo para ser elaborado.
Para elaborar su presupuesto (Plan de Gastos Mensuales) y para
que le sea realmente útil, primero deberá completar la Hoja de
Gastos Diarios todas las noches, de manera que lleve un registro preciso de lo que gastó la familia durante el día. Ya sea que
8
tenga siempre a la mano donde anotar los gastos en el momento mismo que van ocurriendo o que guarde todos los recibos.
Después de un mes de haber completado todos los días la Hoja de
Gastos Diarios, puede transferir los números al Plan de Gastos
Mensuales.
Contar con un presupuesto, no sólo le ayuda
a prepararse para comprar una casa,
también le va a resultar muy útil cuando solicite
un préstamo hipotecario.
El prestamista le va a preguntar cuál es su ingreso, cuáles son sus
deudas y qué gastos tiene. Si lleva un presupuesto, tendrá a la mano
toda esta información. Por otra parte, si no cuenta con un historial de
crédito, es una excelente manera de demostrar que es capaz de hacer
frente a sus obligaciones financieras.
En la página 10 le presentamos una muestra de una Hoja de Gastos
Diarios y en la página 11 el Plan de Gastos Mensuales. Utilícelas
como ejercicio para hacer su propio presupuesto.
Ahora conteste
las preguntas de repaso:
1. ¿Por qué es importante hacer un
presupuesto?
2. ¿Qué se necesita para que un presupuesto
funcione?
3. ¿Qué otras ventajas tiene el contar con un
presupuesto?
9
H O JA
CATEGORÍA
Pagos Mensuales
Préstamos
Tarjetas de Crédito
Servicios
Seguros
Cuotas
Gastos Médicos
(No cubiertos por el Seguro)
Transporte
Comida
Ropa y
Cuidado Personal
Reparaciones y
Mantenimiento Casa
Remesas o
Envíos de Dinero
Misceláneos
Ahorros
Donativos
TOTAL
10
D E
G A S TO S
DESCRIPCIÓN
Renta/Hipoteca
Pensión Alimenticia
o Manutención de los Hijos
Guardería
Automóvil
Muebles
Electrodomésticos
Otros
Tarjeta de Crédito 1
Electricidad
Gas
Teléfono
Recolección de Basura
Drenaje
Agua
Automóvil
Médico
Vida
Dental
De Renta o de Propietario
Discapacidad
Sindicales
Organizaciones
(juveniles, profesionales, etc.)
Co-pagos de Médico/Dentista
Medicamentos
Lentes/Anteojos
Hospital
Gasolina
Mantenimiento del automóvil
Estacionamiento
Transporte Público
Alimentos
Almuerzos comprados
para la Escuela o Trabajo
Ropa/Uniformes
Lavandería
Artículos de Aseo Personal
Cosméticos
Artículos de Limpieza
Pinturas/Herramientas
Otros
Clubes, Deportes & Pasatiempos
Diversión
Vacaciones
Regalos
Artículos para mascotas
Otros
Bonos de Ahorro
Cuenta de Ahorro Bancaria
Uniones de Crédito
Iglesia
Beneficencia
LUN
MAR
D I A R I O S
MIE
JUE
VIE
SAB
DOM
P L A N
D E
G A S TO S
I. INGRESO
CATEGORÍA
Ingreso 1
Ingreso 2
TOTAL
DESCRIPCIÓN
Ingreso Mensual Neto 1
Ingreso Mensual Neto 2
II. GASTOS
CATEGORÍA
DESCRIPCIÓN
Pagos Mensuales
Préstamos
Tarjetas de Crédito
Servicios
Seguros
Cuotas
Gastos Médicos
(No cubiertos por el Seguro)
Transporte
Comida
Ropa y Cuidado Personal
Reparaciones y
Mantenimiento de la Casa
Remesas o Envíos de Dinero
Misceláneos
Ahorros
Donativos
TOTAL
Renta/Hipoteca
Pensión Alimenticia o
Manutención de los Hijos
Guardería
Automóvil
Muebles
Electrodomésticos
Otros
Electricidad
Gas
Teléfono
Recolección de Basura
Drenaje
Agua
Automóvil
Médico
Vida
Dental
De Renta o de Propietario
Discapacidad
Sindicales
Organizaciones
(juveniles, profesionales, etc.)
Co-pagos de Médico/Dentista
Medicamentos
Lentes/Anteojos
Hospital
Gasolina
Mantenimiento del automóvil
Estacionamiento
Transporte Público
Alimentos
Almuerzos comprados
para la Escuela o Trabajo
Ropa/Uniformes
Lavandería
Artículos de Aseo Personal
Cosméticos
Artículos de Limpieza
Pinturas/Herramientas
Otros
Clubes, Deportes & Pasatiempos
Diversión
Vacaciones
Regalos
Artículos para mascotas
Otros
Bonos de Ahorro
Cuenta de Ahorro Bancaria
Uniones de Crédito
Iglesia
Beneficencia
M E N S UA L E S
ACTUAL
PRESUPUESTADO
GASTO MENSUAL
ACTUAL
GASTO MENSUAL
PRESUPUESTADO
TEMA 2:
REPORTES O HISTORIAL DE CRÉDITO
Objetivo: Explicar qué son los reportes de
crédito, cómo obtenerlos y cómo interpretarlos.
Analizando su crédito
Para conocer la situación en la que se encuentra el crédito de una
persona, los prestamistas o consejeros hipotecarios recurren a las
agencias de crédito. Estas agencias tienen información relativa al
historial de crédito de la persona y con ésta integran lo que se conoce
como reporte de crédito. Este reporte le revela al prestamista el
comportamiento de la persona respecto a sus deudas, si las ha pagado
a tiempo o si ha tenido problemas o incumplimientos.
Existen tres compañías principales de información de crédito: Equifax, Experian y Trans Union Corporation. Le aconsejamos que antes
de acudir a un prestamista hipotecario, obtenga Usted mismo su reporte de crédito de manera que conozca de antemano en qué situación
se encuentra y revise con cuidado que la información esté actualizada
y no contenga alguna equivocación.
Instrucciones:
1. Leer la
información del
Tema
2. Repasar la copia
del Reporte de
Crédito de la página
15
3. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Una vez que haya recibido su reporte verifique
su exactitud. Compruebe su “límite de crédito más alto”,
el “préstamo total” y las columnas de “pagos atrasados”.
Puede solicitar su reporte de crédito mediante una llamada telefónica a cualquiera de las principales agencias de crédito como son:
EQUIFAX 1-800-685-1111 www.equifax.com
EXPERIAN 1-888-397-3742 www.experian.com
Trans Union Corporation 1-800-916-8800 www.transunion.com
12
Es posible que la información de su reporte de crédito varíe de una
agencia a otra, esto se debe a que no todos los acreedores informan a
todas las agencias. De ahí que sea tan importante que pida su informe
a las tres agencias para que compare la información y verifique que
no tenga errores.
Es fundamental que la información contenida en el reporte
de crédito sea exacta, porque de esto dependerá
en gran medida que le otorguen un préstamo y también
va a influir en la tasa de interés que le ofrezcan.
En caso de que su reporte de crédito tenga algún error o información
atrasada, Usted tiene derecho a que las agencias corrijan la información sin costo alguno para Usted. Muchas veces esto se puede resolver con una llamada telefónica explicando el problema. De no ser el
caso, la propia agencia le dirá lo que tiene que hacer. Si por ejemplo,
aparece un adeudo que Usted ya pagó, le pedirán que envíe copia del
cheque para comprobar que la deuda está saldada.
Es común que existan errores en los reportes de crédito.
Las Agencias de Crédito tienen la obligación
de ayudarlo a corregirlos.
No dude en llamarlos y exigir que se hagan las correcciones.
El reporte de crédito contiene información acerca de sus tarjetas
de crédito, su historial hipotecario, préstamos de bancos y reportes
públicos sobre asuntos financieros como pueden ser una bancarrota
o un juicio. Si el reporte de crédito revela algún problema, el prestamista le dará la oportunidad de discutirlo con una agencia de crédito
para ver la forma de solucionarlo. Si se trata de pagos tardíos, deberá
explicarlo por escrito al prestamista.
Si los problemas de crédito se pueden solucionar por escrito, el proceso del préstamo continuará. Si en cambio se trata de un asunto más
serio —como una bancarrota reciente o un juicio pendiente— el préstamo podría ser rechazado.
13
Cualquiera que sea su caso, tenga presente que
los problemas de crédito no son insuperables,
si logra ponerse al día en sus pagos y hacerlos
puntualmente durante un tiempo,
logrará restablecer su crédito.
Para establecer si una persona tiene buen o mal crédito se utiliza lo
que se conoce como puntaje o calificación. De acuerdo a este puntaje los prestamistas logran establecer la probabilidad de que una
persona tenga la capacidad de pagar un nuevo crédito. El puntaje se
determina según un modelo computarizado conocido como puntaje
FICO, que le asigna “puntos” a la información (FICO es la abreviatura de Fair Isaac and Company, la empresa utilizada por las agencias
de crédito para calcular el puntaje). Por ejemplo, pagar sus cuentas a
tiempo es considerado como “positivo” y aumenta su puntaje; utilizar
el límite máximo autorizado en sus tarjetas de crédito es considerado
“negativo” y disminuye el puntaje. El rango de valores posibles está
entre 300 y 900 puntos, mientras más alto sea el número mejor será
su crédito.
El puntaje FICO (FICO score en inglés) es una herramienta que utiliza el prestamista para evaluar su capacidad de pago y en efecto le
sirve como guía, pero finalmente es el prestamista hipotecario quien
toma la decisión de aprobar o no la solicitud de crédito.
En pocas palabras, si Usted paga puntualmente
sus deudas establecerá un buen crédito
y tendrá un puntaje alto.
Si de lo contrario, acostumbra pagar las cuentas
con retraso, esto perjudicará su crédito
y por lo tanto disminuirá su puntaje.
14
A continuación, le presentamos un ejemplo de informe de crédito y
una explicación detallada del mismo.
Credit Report Sample
Ejemplo de Reporte de Crédito
Credit Reporting Agency
P.O. Box 9898
Irvine, CA 92614
1-800-987-6543
A
Sample Credit File
Personal Identification Information
Your name
Your current address
Información Personal
Social Security # 222-22-2222
Date of Birth : April 25, 1979
Direcciones Anteriores
Previous address(es)
567 Wild St., Yorktown, CA 92648
943 Park Ave., Long Beach, CA 91840
Último Empleo
Last Reported Employment:
Sales Person
B
Public Record Information
Bankruptcy filed: 4/92; Any District Court; Case or other. ID number –ooozx 00;
Liabilities $ 15,750; Personal; Individual; Discharged; Assets $995
Información de Agencias
de Recolección de Pagos
Collection Agency Account Information
C
Any Collection Agency 1-800-777-3700
Collection reported 05/99; Assigned10/99 to Any Collection Agency;
Client – Big Department Store; Amount - $734; Paid collection account
1
D
2
3
4
5
Company
Name
Account
Number
Whose
Account
Date
Opened
Months
Review
Car
Dealership
7493005
J
03/95
24
Credit Card
5430000
J
08/95
Department
Store
8765000
J
11/97
6
Date of
Last Activity
7
8
9
10
11
High
Credit
Terms
Items as
of Balance
Date
Past Due
Reported
Status
02/05
$4500
$325
$975
$230
14
48
03/05
$2900
$0
R1
8
04/05
$ 860
$0
O1
Previous Payment History: 3 times 30 days late; 4 times 60 days late
E
Información de sus
Records Públicos
Companies that Requested your Credit File
08/11/03 Car Dealer
04/17/99 Credit card Company
12
Date
Requested
Historial de Crédito
Compañías que han
solicitado su reporte de Crédito
La Sección A muestra sus datos: nombre, dirección actual y ante-
rior, número de Seguro Social, fecha de nacimiento y otra información que sirva para identificarlo.
15
La Sección B se llama Información Pública. Aquí encontrará la
información financiera que hay acerca de Usted en los registros de
los tribunales locales, estatales o federales. En este ejemplo, vemos
una bancarrota.
La Sección C muestra información sobre agencias de cobranzas.
Si Usted no paga a uno de sus acreedores, tal vez contraten a una
agencia de cobranzas para que se ponga en contacto con Usted y le
cobre la deuda.
La Sección D muestra su Historial de Crédito. Esta es una lista de
todos los lugares donde tiene o ha tenido crédito.
La sección de historial de crédito se divide en 12 columnas:
1ª. Indica los nombres de sus prestamistas. En este ejemplo,
aparece una empresa de venta de automóviles, una compañía de
tarjetas de crédito y una tienda departamental.
2ª. Muestra el número de cada una de sus cuentas.
3ª. Indica quién es responsable del pago. En la mayoría de los
informes de crédito, verá una “I”, lo cual quiere decir que el responsable es una persona, o verá una “J”, que significa conjunta,
es decir, que Usted y otra persona son responsables del pago.
4ª. Indica el mes y el año en que se abrió la cuenta.
5ª. Indica el número de meses durante el que se ha reportado el
historial de pago de esta cuenta.
6ª. Aparece la fecha del último pago o actividad en esta cuenta.
7ª. Verá la cantidad más alta que se ha cargado a esta cuenta, o
el límite de crédito, si lo hay.
8ª. Indica la cantidad de sus pagos mensuales, si se trata de un
préstamo a plazos.
9ª. Muestra la cantidad que Usted todavía debe a la fecha de
este informe.
10ª. Contiene las cantidades que están vencidas, es decir, los
pagos atrasados.
16
11ª. Se llama estatus. Contiene una letra y un número.
La letra describe de qué clase de cuenta se trata. La letra “I”
significa cuenta a plazos. Esto quiere decir que Usted paga una
cuota del préstamo todos los meses durante cierto número de
meses. “R” significa cuenta de crédito revolvente. Las tarjetas
de crédito caen bajo la categoría de crédito revolvente ya que
al devolver Usted el dinero, su crédito pasa a estar disponible
de nuevo y Usted puede volver a usarlo, una y otra vez. “O”
significa abierto. Esto quiere decir que el prestamista decide
darle crédito y después le factura por la cantidad que Usted ha
pedido prestada.
Los números se refieren al vencimiento de los créditos. El “1”
significa que la cuenta se paga según el plazo establecido. “2”
quiere decir que la cuenta está vencida 30 días o más. “3” significa que la cuenta está vencida 60 días o más. “4” significa que
la cuenta está vencida 90 días o más. En este ejemplo, el préstamo para el automóvil tiene el Código I 4. Esto significa que se
trata de un préstamo a plazos y que se encuentra atrasado en el
pago noventa días o más. ¡Esto no es bueno!
12ª. Indica la fecha en la cual se actualizó por última vez la in-
formación sobre esta cuenta.
La Sección E es la última sección del Informe de crédito, se
llama Averiguaciones. Esta es una lista de las compañías que han solicitado una copia de su informe de crédito para su evaluación.
Si necesita ayuda para entender su informe
de crédito, puede solicitar apoyo a alguna
organización o agencia local de asistencia
para la vivienda de su ciudad.
17
Consejos para mejorar
su puntuación de crédito
1. Revise su reporte de crédito por lo menos una vez al
año y corrija cualquier error lo antes posible. Cuando
Usted mismo es quien hace la averiguación, esto no afecta
su puntaje.
2. Pague sus cuentas a tiempo. Su historial de pago es el
factor más importante en su puntuación.
3. Reduzca el saldo en sus tarjetas de crédito, es
recomendable no utilizar su crédito máximo disponible.
4. No cancele cuentas o tarjetas de crédito que no utiliza,
esto no le ayuda, de hecho, puede perjudicarlo. Si aún así
quiere cancelar algunas cuentas, procure que sean las
más recientes.
5. No tenga miedo de solicitar asesoría de crédito
(credit counseling).
6. ¡Evite una bancarrota a toda costa! Recuperar su buen
crédito puede tomarle hasta 6 años.
7. Solamente autorice una investigación de su historial de
crédito cuando sea absolutamente necesario para obtener
un préstamo, porque cada averiguación afecta su puntaje
de manera negativa.
Crédito Alternativo
Si no utiliza tarjetas de crédito y nunca ha pedido un préstamo, lo más
probable es que Usted no tenga un historial de crédito tradicional.
Sin embargo esto no significa necesariamente que no sea sujeto de
crédito. Existe una manera de demostrarle al prestamista hipotecario
que Usted es capaz de pagar sus deudas, a esto se le llama crédito
alternativo.
18
Si se encuentra en una situación como ésta, lo que tiene que hacer
es recopilar la información necesaria para hacer su propio informe de crédito, es decir, demostrar que ha pagado puntualmente sus
cuentas como la renta, el teléfono, la luz, el gas, el agua, etc. Lo
que se requiere en este caso es tener comprobantes de sus cuentas pagadas, como un cheque cancelado o copias de los recibos de
pago de sus cuentas. De esta manera, Usted estará dando pruebas de
que tiene el antecedente de cumplir con sus obligaciones financieras. Hay compañías que pueden brindarle apoyo como CREDCO
(www.credco.com 1-800-255-0792 ext. 1).
Recuerde que el no tener historial crediticio
en las agencias de crédito no quiere decir
que usted no sea sujeto de crédito.
Ahora conteste
1. ¿Por qué es importante tener buen historial de crédito?
2. ¿Qué debe hacer en caso de que exista un error
en su reporte de crédito?
3. ¿Por qué necesita el prestamista ver el reporte de crédito
como parte del proceso de la pre-calificación?
4. ¿Qué acciones le ayudan a “subir su puntaje”
o mejorar su crédito?
5. ¿Qué debe evitar para que su “puntaje”
no tenga efectos negativos?
6. En caso de no tener alguna tarjeta de crédito o de
no haber tenido jamás un préstamo, ¿qué otro tipo de
información podría Usted proporcionar a un prestamista
para demostrar que tiene un buen historial de crédito?
19
Tema 3
ITIN (Individual Tax Identification Number)
Objetivo: Explicar qué es el número ITIN,
cómo y dónde se obtiene,
su importancia y su uso.
El Número de Identificación de Contribuyente Individual para Extranjeros (ITIN) fue creado por el IRS (Internal Revenue Service) en
1996 con el objeto de que aquellos trabajadores que no tuvieran un
número de Seguro Social (SSN) válido pudieran reportar sus ingresos
y pagar impuestos.
Los números ITIN se expiden independientemente de la situación
migratoria de una persona y pueden ser solicitados por no residentes,
residentes extranjeros, sus cónyuges y sus dependientes dentro de los
Estados Unidos, así como por sus dependientes que vivan en México
o en Canadá.
El número ITIN sirve para dos propósitos fundamentales, para pagar
impuestos y para abrir una cuenta de banco. (En algunos Estados
aceptan el número ITIN para tramitar una licencia de manejo, como
North Carolina por ejemplo).
Hoy en día el número ITIN es de vital importancia para los inmigrantes, pues además de que les permite abrir cuentas bancarias, les sirve
para establecer su historial de ingresos y de crédito –porque demuestra que la persona ha venido pagando impuestos y que por lo tanto ha
tenido un ingreso constante– esto es fundamental para hacer uso de
otros productos financieros, tales como hipotecas para adquirir una
vivienda.
En un principio, cuando el IRS instituyó el número ITIN, éste se otorgaba indiscriminadamente pero ahora el IRS solamente expide un
número ITIN cuando una persona paga impuestos.
20
Instrucciones:
1. Leer la
información del
Tema
2. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Existen 3 maneras para solicitar un número ITIN:
1. Personalmente: Usted puede solicitar su número ITIN en las
oficinas locales del IRS de su área. Presente la Forma W-7, su
declaración federal de impuestos y sus comprobantes de identidad (en la página 22 encontrará una relación de los documentos
de identidad que acepta el IRS).
2. Por correo: Envíe la Forma W-7, su declaración federal de
impuestos y la documentación de identificación a:
Internal Revenue Service
Philadelphia Service Center
ITIN Unit, P.O. Box 447
Bensalem, PA 19020
3. A través de un agente autorizado por el IRS. El agente
revisará su documentación, llenará un certificado de veracidad
y enviará el certificado y la solicitud al IRS para su procesamiento. Algunos agentes cobran honorarios.
NOTA: Un Agente Autorizado puede ser una persona, negocio
u organización (universidad, institución financiera, agencia de
contabilidad, etc.) autorizado por el IRS para asistir a una persona a obtener su número ITIN. En la página Web del IRS encontrará una lista de Agentes Autorizados o comunicándose al
1 (800) 824-1040.
Cómo solicitar un número ITIN
Para solicitar el número ITIN se requiere la presentación de los siguientes documentos:
• Forma W-7 (www.irs.gov)
• Original o copia certificada de comprobantes de identidad
• Declaración federal de impuestos válida (a menos que califique para una excepción)
21
*Nota: Puesto que estará presentando su declaración de impuestos como documento adjunto a su solicitud del número
ITIN, no envíe la declaración a la dirección señalada en la Forma 1040, 1040A ó 1040EZ. Mande su declaración junto con
la Forma W-7 y su comprobante de identidad a la dirección
señalada en las instrucciones de la Forma W-7:
Internal Revenue Service
Philadelphia Service Center
ITIN Unit, P.O. Box 447
Bensalem, PA 19020
Documentos aceptables
como prueba de identidad
y estatus migratorio
Como prueba de identidad para obtener un número ITIN el IRS acepta el pasaporte vigente (copia certificada).
Si usted no cuenta con pasaporte, entonces deberá proporcionar al
menos 2 documentos vigentes que verifiquen su identidad, es decir,
que contengan su nombre y fotografía y que respalden su estatus migratorio.
EL IRS aceptará copia certificada de los siguientes documentos:
• Matrícula Consular
• Acta de Nacimiento
• Credencial de identificación estatal
• Credencial de elector extranjera
• Licencia de conducir extranjera
• Licencia de conducir de EE.UU.
• Credencial de identificación militar de EE.UU.
• Credencial de identificación militar extranjera
22
• Visa migratoria
• Identificación con fotografía de residencia estadounidense
• Registros médicos (sólo dependientes menores de 14 años)
• Registros escolares (solo dependientes y/o estudiantes menores de 25 años)
No es necesario enviar documentos originales, de hecho se recomienda que mande las fotocopias correspondientes (las copias deben ser
certificadas por la entidad que las expide o notariadas por un notario
público de EE.UU.). Para mayor seguridad envíe su solicitud por correo registrado para tener un recibo. Conserve una copia de su solicitud para su archivo.
Cómo y cuándo puedo esperar
recibir mi número ITIN
Una vez hechos los trámites correspondientes, si usted califica para
un número ITIN y su solicitud está completa, en un periodo de 4 a
6 semanas usted recibirá una carta del IRS en la que se le asigna su
número de identificación de impuesto. Este es un número de 9 dígitos
que siempre empieza con el número 9 y tiene un número 7 u 8 en el
cuarto dígito, por ejemplo 9XX-7X-XXXX.
Si a las 6 semanas de haber realizado los trámites, usted no ha recibido su número ITIN o algún comunicado del IRS, llame al IRS para
averiguar el estatus de su solicitud.
El número de teléfono de asistencia es el 1-800-829-1040 de lunes a
viernes de 7:00 AM a 10:00 PM hora local.
NOTA: Actualmente el IRS está cambiando de la tarjeta de número ITIN anterior a una carta de autorización, esto para evitar
cualquier similitud con la tarjeta de número del seguro social.
(Las tarjetas de quienes ya tienen su número ITIN no se reemplazarán; por lo que seguirán utilizando el mismo número para
trámites de impuestos).
23
Dónde obtener ayuda para la solicitud
de un número ITIN
Usted puede llamar a la línea gratuita del IRS al 1-800-829-1040 y
ahí le ayudarán a llenar la Forma W-7 así como su declaración de impuestos federales. También le pueden brindar apoyo en los Centros de
Ayuda al Contribuyente del IRS (TAC) en los EE.UU.
Para quienes se encuentran fuera de los Estados Unidos, se pueden
poner en contacto con una oficina extranjera del IRS para investigar
si esa oficina acepta solicitudes de Forma W-7.
La obtención de un número ITIN ayuda a los contribuyentes a cumplir con las leyes tributarias o leyes de impuestos. Al mismo tiempo va dejando un registro de los ingresos que ha recibido y de los
impuestos que ha pagado. Esto puede llegar a ser particularmente
importante para inmigrantes que quieren solicitar la residencia permanente y eventualmente la ciudadanía pues demuestra su “buen carácter moral”.
Ahora conteste
1. ¿Quién puede solicitar un número ITIN?
2. ¿Qué documentos se necesitan
para solicitar un número ITIN?
3. ¿Para qué sirve el número ITIN?
4. ¿Qué documentos son aceptables
como prueba de identidad
y estatus migratorio?
24
TEMA 4:
PRE-CALIFICACIÓN, PISI E ÍNDICES
Objetivo: Introducir el concepto de pagos
mensuales y brindar las herramientas
necesarias para determinar qué tipo de casa
está a su alcance.
Instrucciones:
del Tema
2. Repasar el Trabajo
Práctico No. 1 del
Índice de Deuda por
Vivienda y Deuda
Total de la página 29
3. Completar el
Trabajo Práctico
No. 2 del Índice de
Deuda por Vivienda
y Deuda Total de la
página 30
4. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Pre-calificación
La pre-calificación es una manera informal de averiguar cuánto dinero puede pedir prestado. Con la pre-calificación Usted podrá conocer
la cantidad máxima de crédito que un prestamista le puede ofrecer de
acuerdo a sus ingresos, deudas y ahorros.
Al pre-calificar para un préstamo, Usted podrá ver en qué situación
financiera se encuentra y determinar cuál es el precio de la casa que
puede comprar.
El hecho de que haya sido pre-calificado por un prestamista no lo
obliga a pagar un cargo por la solicitud ni a solicitar el préstamo. Por
otro lado, tampoco el estar pre-calificado le garantiza que le otorguen
el préstamo.
Además, la solicitud para obtener el préstamo se empieza a tramitar
hasta el momento en que Usted presenta su oferta de compra al vendedor y ésta es aceptada.
Ventajas de la pre-calificación
1. Le indica aproximadamente el precio de la casa que está a su
alcance
2. Le indica cuánto dinero necesita para el pago inicial y los
gastos del cierre del trato
3. Le ayuda a definir las metas de su presupuesto
25
La pre-calificación es un servicio gratuito
que hace cualquier prestamista,
de ninguna manera le deben cobrar por ello.
Muchos de los documentos que tendrá que revisar cuando inicie el
proceso de compra de una casa, tendrán términos técnicos que tal vez
no conozca. Los iremos explicando conforme vayan apareciendo de
modo que se familiarice con ellos.
PISI
PISI (en inglés PITI) es un término utilizado en la industria hipotecaria que se refiere a las cuatro partes de un pago hipotecario mensual:
Principal: La porción mensual del préstamo original que está
repagando.
Intereses: Lo que Usted paga por utilizar el dinero que le
prestaron.
Seguro: El costo mensual (1/12 de la cuenta anual) del seguro
contra riesgos de hipoteca.
Impuestos: El equivalente mensual (1/12 de la cuenta anual)
de los impuestos sobre la propiedad.
En la página siguiente le presentamos la tabla Para Cuánto Me Alcanza. Esta tabla le permite calcular el préstamo para el cual usted
puede calificar de acuerdo a su ingreso anual y la tasa de interés de
hipotecas a plazo fijo (30 años).
Considere que estas cifras no toman en cuenta las deudas que Usted
pueda tener, las cuales podrían reducir la cantidad del préstamo.
26
27
A
$625
$710
$795
$908
$1,022
$1,136
$1,278
$1,419
$1,561
$1,703
$2,271
$2,839 $103,234
$110,000
$125,000
$140,000
$160,000
$180,000
$200,000
$225,000
$250,000
$275,000
$300,000
$400,000
$500,000
Á
s
$87,207
$65,406
$59,955
$54,505
$49,054
$43,604
$39,243
$34,883
$30,523
$27,252
$23,982
$20,712
$17,441
$2,998 $109,009
$2,398
$1,799
$1,649
$1,499
$1,349
$1,199
$1,079
$959
$839
$749
$660
$570
$480
N
Ingreso
Anual
Necesario
T a
6.0%
Pago
Mensual
U
a
O
$91,937
$68,953
$63,207
$57,461
$51,715
$45,969
$41,372
$36,775
$32,178
$28,730
$25,283
$21,835
$18,387
M
$3,160 $114,921
$2,528
$1,896
$1,738
$1,580
$1,422
$1,264
$1,138
$1,011
$885
$790
$695
$600
$506
e
Ingreso
Anual
Necesario
d
6.5%
Pago
Mensual
T
e
A
$3,327 $120,964
$2,661 $96,771
$1,996 $72,578
$1,830 $66,530
$1,663 $60,482
$1,497 $54,434
$1,331 $48,386
$1,198 $43,547
$1,064 $38,709
$931 $33,870
$832 $30,241
$732 $26,612
$632 $22,983
$532 $19,354
Ingreso
Anual
Necesario
n
t
7.0%
Pago
Mensual
I
E
* Por lo regular los prestatarios no deben destinar más del 33% de su ingreso mensual
bruto para la deuda por vivienda y 38% para la deuda total.
$82,587
$61,941
$56,779
$51,617
$46,455
$41,294
$37,164
$33,035
$28,906
$25,809
$22,712
$19,615
$539
$95,000
C
$16,517
Ingreso
Anual
Necesario
5.5%
Pago
Mensual
R
$454
A
$80,000
Cantidad
del Préstamo
P
r
C
$76,278
$69,921
$63,565
$57,208
$50,852
$45,767
$40,682
$35,596
$31,782
$27,969
$24,155
$20,341
$3,496 $127,130
$2,797 $101,704
$2,098
$1,923
$1,748
$1,573
$1,398
$1,259
$1,119
$979
$874
$769
$664
$559
A
Ingreso
Anual
Necesario
s
7.5%
Pago
Mensual
é
L
N
$80,047
$73,376
$66,706
$60,035
$53,365
$48,028
$42,692
$37,355
$33,353
$29,351
$25,348
$21,346
$3,669 $133,412
$2,935 $106,729
$2,201
$2,018
$1,834
$1,651
$1,468
$1,321
$1,174
$1,027
$917
$807
$697
$587
Ingreso
Anual
Necesario
A
8.0%
Pago
Mensual
Z
Índices de Deuda
Los prestamistas hacen ciertos cálculos para determinar el índice de
deuda por vivienda y de deuda total que puede ser manejable por
el prestatario. Los índices de deuda se calculan de acuerdo al ingreso
mensual bruto y la suma de deudas mensuales. Por lo regular, los prestatarios no deben destinar más del 33% de su ingreso mensual bruto para
la deuda por vivienda y 38% para su deuda total.
En la página 29 se encuentra un ejemplo del índice de deuda por vivienda
y de deuda total para que lo revise. También encontrará en la página 30
uno en blanco para que Usted lo llene a manera de ejercicio. Antes de
pasar al ejemplo y para entender mejor cómo Usted puede calcular el
monto de su deuda por vivienda y deuda total, es importante comprender
los términos empleados y que se definen a continuación:
Ingreso Mensual Bruto. El ingreso mensual bruto es el in-
greso total estable y verificable antes de restarle cualquier pago,
como por ejemplo los impuestos, la prima de seguros, etc.
Ingreso Mensual Neto. El ingreso mensual neto es lo que
queda de su ingreso bruto después de restarle los impuestos y
la prima de seguros. Esencialmente, es el dinero que se lleva a
su casa proveniente de todas sus fuentes de ingresos.
Deudas de Pagos Mensuales. Esta es una cuenta que
tiene un término específico (o sea un tiempo establecido para
repagar) y un pago fijo cada mes.
Deuda Revolvente. Las deudas revolventes son aquellas
cuyo saldo cambia todos los meses y como consecuencia, los
pagos mensuales que debe hacer también varían a cada mes. Las
tarjetas de crédito son un buen ejemplo de deuda revolvente.
Índice de Deuda por Vivienda. Es el porcentaje del ingre-
so mensual bruto que Usted puede destinar a los pagos hipotecarios mensuales o PISI. La mayoría de los prestamistas usan como
regla general un 33% para el índice de deuda por vivienda.
Índice de Deuda Total. Es el porcentaje del ingreso mensual
bruto que puede ser destinado para las deudas mensuales, incluyendo las de vivienda. Como regla general la mayoría de los prestamistas utilizan el 38% como el máximo para el índice de deuda
total.
28
Trabajo Práctico No. 1
Índice de Deuda por Vivienda
A continuación revise el trabajo práctico No. 1 del índice de deuda
por vivienda y deuda total y después pase al trabajo práctico No. 2 y
llene el formulario usando su propia información. Ejemplo de un ejercicio elaborado por Salvador y Monica Sanchez.
T R A BA J O
P R ÁC T I C O
N O.
Ingreso Mensual Bruto de Salvador Sanchez
Ingreso Mensual Bruto de Monica Sanchez
Total Ingreso Mensual Bruto
1
$2,150
$1,200
$3,350
PAGOS MENSUALES Y DEUDAS REVOLVENTES
Pagos del Auto
Deudas Revolventes (Tarjetas de crédito)
Total de Pagos Mensuales y Deudas Revolventes
$ 350
$ 225
$ 575
(A)
ÍNDICE DE DEUDA POR VIVIENDA
Ingreso Mensual Bruto
Cantidad disponible para Vivienda (renta o hipoteca)
x
$3,350
33%
$1,105
(B)
ÍNDICE DE DEUDA TOTAL
Índice de Deuda Total
Cantidad disponible para Deudas Mensuales
x
$3,350
38%
$1,273
(C)
$1,273
—$ 575
$ 698
(C)
(A)
(D)*
INGRESOS DISPONIBLES
Total de Gastos (estimado)
Cantidad disponible para Vivienda
*La cantidad que Usted puede gastar en PISI (Principal, Interés,
Seguro e Impuestos) es la menor de las líneas B o D.
En este ejemplo, la cantidad que los Sanchez podrían gastar en PISI
sería $698, que es la cantidad en el renglón (D) ya que es menor que
$1,105 (B).
¿Por qué es esto? De acuerdo a los cálculos hechos por los fi-
nancieros, una persona (o familia), no debe gastar más de una tercera
parte de su ingreso (33%) en pago de renta o de hipoteca, el resto lo
necesita para sus demás gastos. En caso de que no tuviera deudas, lo
que podría destinar al PISI sería la cantidad en el renglón (B) que en
nuestro ejemplo es de $1,105.
Ahora, en caso de tener deudas, se calcula que una persona (o familia) no debe destinar más del 38% de su ingreso al pago de deudas
29
y de renta o hipoteca. En el ejemplo vemos que los Sanchez tienen
que hacer pagos del auto y de tarjetas de crédito, entonces la cantidad
que pueden destinar al pago de renta o hipoteca es menor, porque su
deuda total no deberá ser mayor al 38% de su ingreso. En este caso
a $1,273 (38%) habrá que restarle las deudas que ascienden a $575
y por lo tanto lo que pueden destinar a pago de renta o hipoteca sólo
será de $698 (D).
Trabajo Práctico No. 2
Instrucciones: Para hacer este ejercicio, necesitará calcular sus in-
gresos y sus deudas. Si tiene la información exacta y disponible, por
favor refiérase a ella. De lo contrario, haga sus cálculos cuando tenga la
información necesaria para verificar sus estimaciones. A continuación
le presentamos una hoja de trabajo práctico para su uso.
T R A BA J O
P R ÁC T I C O
Su ingreso Mensual Bruto
Otros Ingresos Mensuales Brutos
Total del Ingreso Mensual Bruto
N O.
2
$
$
$
PAGOS MENSUALES Y DEUDAS REVOLVENTES
Pagos del Auto
$
Tarjeta (s) de Crédito
$
Otros
$
(A)
ÍNDICE DE DEUDA POR VIVIENDA
$
Cantidad disponible para Vivienda (renta o hipoteca) $
x 33%
(B)
ÍNDICE TOTAL DE DEUDA
Índice Total de Deuda
Cantidad Disponible para Deudas Mensuales
x 38%
(C)
$
$
INGRESOS DISPONIBLES
Total de Gastos (estimado)
$
Cantidad Disponible para Vivienda
$
—
(C)
(A)
(D)*
*La cantidad que puede gastar en PISI (Principal, Interés, Seguro e Impuestos) es la menor de las líneas B o D.
30
Ahora conteste
1. ¿Qué significa pre-calificación? ¿Por qué es
importante?
2. Si a Usted lo “pre-califican,”
¿quiere decir que puede obtener el préstamo?
3. ¿Cuáles son los dos tipos de índices utilizados
para determinar cuánto puede gastar en una
casa?
¿Cuál es la diferencia entre ellos?
4. ¿Qué significa PISI?
31
TEMA 5:
SEGURO DE HIPOTECA
Objetivo: Explicar la relación entre el
seguro de hipoteca y el porcentaje
requerido para el enganche.
Como ya vimos, el pago inicial o enganche es una porción del precio
de venta de la propiedad. En el pasado, el requisito para préstamos
convencionales (aquellos comprados por Fannie Mae y Freddie Mac)
era que el prestatario aportara por lo menos el 20% del precio total
de la casa. Hoy en día, mediante el seguro de hipoteca, es posible
obtener un préstamo convencional con un pago inicial mucho menor,
aunque también existe una variedad de hipotecas no convencionales
que no requieren seguro.
Instrucciones:
del Tema
2. Contestar las
Preguntas de
Repaso
El seguro de hipoteca es una póliza que protege al prestamista de
las pérdidas que pudieran resultar por incumplimiento de pago de
la hipoteca y se exige a los prestatarios que realizan un pago inicial
inferior al 20%.
Aún cuando el seguro de hipoteca
implica un cierto costo
para el prestatario, también lo beneficia
ya que le permite:
1. Comprar una casa antes de lo previsto
2. Utilizar parte del dinero que tenía reservado
para el pago inicial en hacer reparaciones a la casa
—en caso de ser necesarias— en la compra
de electrodomésticos y muebles
o en los gastos de mudanza.
32
Preguntas más frecuentes
sobre el seguro de hipoteca
¿Por qué se requiere adquirir un seguro de hipoteca para obtener un préstamo? Los prestamistas re-
quieren el seguro de hipoteca para ciertos préstamos en los
que el enganche es bajo y por lo tanto necesitan protegerse contra pérdidas financieras en caso de que el prestatario no cumpla
con los pagos de la hipoteca. Si esto ocurre, el prestamista pasa
por un proceso legal en el cual adquiere el título de la propiedad, el prestamista entonces vende la propiedad para cubrir los
gastos asociados con el proceso legal y el saldo de la hipoteca.
Cuando el pago inicial es menor al 20% (por ejemplo del 3% al
5%, incluso el 0%), el monto del préstamo y el precio de la propiedad son casi los mismos y entonces existe el riesgo de que al
vender la propiedad no se llegue a cubrir el total que se adeuda
al prestamista. En este caso el seguro de hipoteca le garantiza al
prestamista que la compañía de seguros hipotecarios le pagará
parte de la pérdida.
¿El seguro de hipoteca garantiza el pago de la
deuda por parte del prestatario? No. Es responsabili-
dad del prestatario efectuar los pagos. Si éste deja de hacer los
pagos, la compañía del seguro de hipoteca le pagará al prestamista parte de las pérdidas, mientras que al prestatario le quitan
la casa.
¿Cuál es la diferencia entre el seguro de hipoteca
privado y la FHA? El financiamiento de la FHA (Federal
Housing Administration) es un plan de seguros patrocinado por
el gobierno. El seguro de hipoteca privado generalmente tiene
requerimientos de calificación más estrictos y pagos iniciales
más altos que la FHA, pero sus primas a menudo son más bajas,
y aseguran préstamos que sobrepasan el límite impuesto por la
FHA. Si va a solicitar un préstamo, pida información acerca
del programa HELP de la FHA, que es el Programa Educativo
para Compradores de Viviendas (Homebuyer Education Learning Program), en la mayoría de los casos, si toma y completa
el curso, tendrá derecho a una reducción en la prima inicial del
seguro hipotecario, que puede ser del 2.25% al 1.75% del precio
de compra de su vivienda.
33
En caso de muerte, ¿el seguro pagará la hipoteca?
No. No debe confundirse el seguro de hipoteca con un seguro
de vida. El seguro de hipoteca cubre una parte de la pérdida
financiera del prestamista cuando éste se ve obligado a tomar
posesión de la propiedad por el incumplimiento de pago de la
hipoteca por parte del prestatario. Existe otro tipo de seguro que
sí cubre el pago de la hipoteca en caso de muerte del prestatario,
sin embargo este seguro es distinto y no es obligatorio. Si Usted
decide adquirir este seguro lo tendrá que comprar por separado
y hacer los pagos también por separado.
NOTA: Los pagos del seguro de hipoteca sí están incluidos dentro de los pagos mensuales de la hipoteca.
Ahora conteste
1. ¿Por qué es importante
el seguro de hipoteca?
2. ¿A quién corresponde hacer los pagos
del seguro de hipoteca?
3. En caso de muerte,
¿qué cubre el seguro de hipoteca?
34
2
ó
u
m l
do
La Compra
de su Casa
Al decidirse a comprar una casa Usted está dando un paso muy importante que sin duda le dará grandes satisfacciones, pero también le
traerá nuevas responsabilidades.
La compra de una casa implica todo un proceso que es complicado
para cualquiera, especialmente para quien va a comprar casa por primera vez.
Para facilitar la comprensión de dicho proceso, en este Módulo lo
vamos a explicar con detalle, al tiempo que le iremos señalando qué
elementos deberá tomar en cuenta antes de decidir cuál es la casa que
más le conviene.
También comentaremos acerca de la casa que sería su “mejor opción”
de acuerdo a la cantidad con la que cuente para realizar el pago inicial
(enganche) y el tipo de préstamo para el que califique.
35
Hablaremos de la importancia de encontrar un Agente de Bienes
Raíces confiable, de cómo hacer la oferta de compra una vez que
encuentre la casa deseada, de los diferentes tipos de préstamos
hipotecarios y de cómo llenar la solicitud de crédito.
Por último, veremos la importancia de llevar a cabo una inspección
profesional de la casa antes de comprarla, de manera que Usted
sepa exactamente en qué condiciones se encuentra la propiedad.
Temas:
1. La Búsqueda de una Casa
2. Cómo elaborar la Oferta, qué son las Contingencias
y cómo Negociar la Compra
3. El Proceso de Solicitud del Préstamo Hipotecario
4. La Inspección de la Casa
36
TEMA 1:
LA BÚSQUEDA DE UNA CASA
Objetivo: Identificar cuáles son las
características más importantes al escoger
una casa, cómo puede ayudarle un Agente de
Bienes Raíces y qué hacer antes de presentar
una oferta.
Instrucciones:
del Tema
2. Repasar la Lista
de Revisión del
Comprador de una
Casa de la página 44
3. Contestar las
Preguntas de
Repaso
La Lista de Revisión
Antes de empezar a buscar casa, Usted debe saber al menos 3 cosas:
1. Las características más importantes
de la casa que le gustaría comprar
2. La zona en la que quiere vivir
3. El precio que puede pagar
Características de la Casa:
Primero que nada, reúnase con su familia para comentar entre todos
cómo les gustaría que fuera su nueva casa. Definan cuántos cuartos y
baños necesitan, si hace falta que tenga garaje y patio, etc.
A manera de guía y para ayudarle a identificar qué es lo más importante en una casa para cada miembro de la familia, hemos elaborado
una lista de revisión del comprador que encontrará en la página
44 y que puede utilizar para determinar las características más importantes de lo que sería la casa “ideal”. Además, esta misma lista le
resultará también muy útil cuando empiece a recorrer distintas casas,
porque ahí podrá ir anotando las diferencias entre unas y otras, simplificándole así la comparación. Sin esta lista, sería muy difícil poder
recordar los detalles específicos de cada casa después de haber visto
varias y decidir cuál es la que más se acerca a lo que Usted busca.
37
Zona
Otro punto que debe considerar es la ubicación de la casa, de hecho, para muchas personas es un factor determinante. Al hacerlo,
tenga presente sus necesidades específicas: si le interesa un distrito
escolar en particular, la distancia a su trabajo, la situación del transporte público, en fin, todo aquello que para usted sea importante. Por
otro lado, tal vez haya zonas más alejadas de la que Usted quisiera,
en donde las casas sean más económicas y encuentre ahí una que
le guste. Aunque en un principio pueda parecerle una mejor opción,
asegúrese que realmente el ahorro supere los costos adicionales de
desplazarse a diario para realizar todas sus actividades.
Precio
Tómese el tiempo necesario para buscar y elegir la casa que mejor se
adapte a sus necesidades, a sus posibilidades y a su presupuesto.
Refiérase a la tabla Para Cuánto me Alcanza (página 27), para saber el valor de la casa que está a su alcance.
Es muy importante que esté seguro de la cantidad que Usted
realmente puede pagar de hipoteca mensualmente de acuerdo
a su ingreso y que por lo tanto busque casas que estén en
ese rango de precios. Recuerde que, además de los pagos
de la hipoteca, va a tener gastos adicionales que no tenía
cuando rentaba y debe estar preparado para afrontarlos.
Si se “enamora” de una casa más cara y piensa que con cierto
esfuerzo podría pagar una hipoteca mayor, corre el riesgo de
llegar a atrasarse en sus pagos e incluso de perder su casa.
38
Cómo y dónde buscar
Una vez que ha definido el tipo de casa que quiere, en dónde la
quiere y el precio que puede pagar, lo más recomendable es buscar
un profesional inmobiliario o Agente de Bienes Raíces. Queremos
enfatizar que para que una persona sea Agente de Bienes Raíces es
requisito que tenga licencia (Broker’s License). Le aconsejamos ser
especialmente cuidadoso, pida referencias, asegúrese de que en efecto tenga licencia y que sea realmente alguien con experiencia y en
quien puede confiar.
Los Agentes de Bienes Raíces trabajan por comisión,
ésta se calcula sobre un porcentaje
de la venta y la paga el vendedor, no el comprador.
La función del Agente de Bienes Raíces es ayudarle
a buscar casa hasta que encuentre
una que cumpla con dos condiciones básicas:
que a Usted realmente le guste
y que esté dentro de sus posibilidades económicas.
No se deje presionar a tomar una decisión sólo porque ya le mostraron 15 ó 20 casas. Es obligación del Agente enseñarle todas las casas
que sean necesarias, recuerde que Usted es el cliente y no tiene por
que decidirse si no está completamente satisfecho.
Lo ideal es que el Agente de Bienes Raíces que está trabajando con
Usted, no represente también al vendedor, así sus opiniones y sugerencias serán mucho más objetivas. En caso de que su Agente sea el
mismo que representa al vendedor, tendrá que ser más cauto y asegurarse –eso lo hará en el proceso de inspección que le enseñaremos
más adelante– de que la casa está en las condiciones señaladas en el
contrato y que el precio es razonable comparado con casas similares
en la misma zona.
39
Queremos insistir que es muy importante que Usted se asegure que
el Agente de Bienes Raíces que elija tenga licencia, sea una persona
honesta y que de preferencia trabaje para una Agencia Inmobiliaria reconocida, porque esto le ofrece mayor seriedad. El que se trate de una
compañía de renombre no significa que sólo venda casas muy caras;
estas compañías tienen filiales en casi todas las ciudades y manejan
propiedades de todo tipo de precios. Usted no va a pagar para que le
busquen y muestren casas, recuerde que no es sino hasta que encuentre
la casa deseada y se cierre la venta, que el vendedor paga a los Agentes
su comisión.
Como el monto de la comisión del Agente de Bienes Raíces
está en proporción al precio de la casa,
al Agente le conviene que Usted compre una casa más cara,
por eso es muy importante que su Agente
sea una persona honesta y confiable
para que realmente le busque
una casa que esté de acuerdo a su presupuesto.
Tenga cuidado y no se deje presionar.
Por lo regular los Agentes de Bienes Raíces trabajan de la siguiente
manera: el vendedor “enlista” la casa en venta con un Agente en particular y se compromete a pagarle una comisión en tanto que la casa
se venda en un tiempo determinado. El Agente de Bienes Raíces va
a promover la casa poniendo anuncios en distintas publicaciones y
abriendo la casa al público. Si otro Agente de Bienes Raíces encuentra al comprador, la comisión, que siempre la paga quien vende, se
divide entre los dos Agentes.
Trabajar con un buen Agente de Bienes Raíces le puede ahorrar mucho tiempo y dolores de cabeza. Un profesional tiene bien estudiado
el mercado y también tiene acceso a lo que se conoce como listas
múltiples (MLS), que son una especie de directorios en los que apa-
40
recen todas las propiedades que están a la venta en cada zona. Lo que
hace el Agente, es revisar estas listas y tomar nota de las propiedades
que reúnan las características que Usted está buscando para entonces
acompañarlo a ver estas propiedades.
Es común que los Agentes de Bienes Raíces se especialicen en determinadas áreas. Busque uno con experiencia en la zona que a Usted
le interese más, indíquele el tipo de propiedad que está buscando y
pídale información acerca de la localidad: sistema escolar, impuestos, costo de los servicios públicos, transportes y otros factores que
puedan influenciar su decisión en cuanto a la compra de una casa en
particular.
Otra ventaja de trabajar con un Agente de Bienes Raíces, es que éste
le puede ayudar con todo el papeleo y explicarle los formularios que
tiene que llenar para completar los trámites de la compra. El Agente también sabe como funcionan las hipotecas, los documentos que
deben ser notariados, etc., un buen Agente de Bienes Raíces es la
persona que puede llevarlo de la mano en el proceso de compra de
principio a fin.
Recomendaciones para encontrar un buen
Agente de Bienes Raíces
• Preguntar a un amigo o familiar si conoce
algún Agente de Bienes Raíces que sea bueno y confiable
• Llamar a alguna Agencia de Bienes Raíces bien establecida
—las puede encontrar en la sección amarilla—
y solicitar hablar con un Agente indicándole que
está interesado en comprar casa
• Contactar a la Agencia de Bienes Raíces
que haya publicado un anuncio de una casa que le interese
NOTA: No pague comisión al agente de Bienes Raíces si usted
es el comprador.
41
También le sugerimos que:
1. Revise las publicaciones inmobiliarias locales, los diarios y
el Internet
2. Visite una casa en venta durante el período “abierto” (Open
House), que es cuando el agente inmobiliario del vendedor la
abre al público en cierto horario
Lo ideal es encontrar un Agente de Bienes Raíces que le agrade y
trabajar con él o ella hasta que encuentre la casa que le gustaría
comprar.
La Decisión de Comprar
Lo más aconsejable es que visite un buen número de casas antes de
tomar una decisión. Es muy raro (y no se recomienda) que el comprador se “enamore” de la primera casa que vea y la quiera comprar. Se
sabe que una persona que busca casa, visita entre 16 y 25 casas antes
de elegir. No se apresure sólo por el hecho de estar ansioso o tener
prisa por comprar algo, si encontró una o dos zonas que le interesen,
recorra las casas de esos rumbos para darse cuenta de los precios del
mercado.
Una vez que esté convencido de la zona en la que quiere vivir
y en la que está en posibilidades de comprar, haga su tarea.
Investigue los impuestos, el sistema escolar,
el costo de los servicios públicos
y la calidad de los servicios comunitarios
(como el departamento de policía y de bomberos).
Infórmese de todo aquello que le pueda afectar
una vez que se instale en su nueva casa.
(Como ya le mencionamos, el Agente de Bienes Raíces
le puede facilitar esta información).
42
Cuando finalmente encuentre la casa que le guste, tómese un tiempo
para reflexionar antes de hacer una oferta. Aunque en ciertas zonas
puede ser que haya pocas casas en venta y muchos compradores, no
se precipite ni se deje presionar.
Piense muy bien su decisión, está por hacer una gran inversión,
por lo tanto, es muy importante que esté seguro y satisfecho
con la casa que está por comprar, con las condiciones en que está
y con el precio que va a pagar por ella.
Ahora conteste
las preguntas de repaso.
1. ¿Qué haría Usted para prepararse para la
compra de una casa?
2. ¿Cómo le puede ser útil la lista de revisión
del comprador?
3. ¿Cómo puede ayudarle un Agente de Bienes
Raíces?
4. ¿En qué se debe fijar antes de elegir un
Agente de Bienes Raíces?
La Lista de Revisión del Comprador de una Casa
Esta lista identifica algunos de los factores importantes a considerar
en el momento de escoger una casa. Lleve esta lista cuando vaya a
ver casas, le ayudará a evaluar la zona y le facilitará la comparación
de las condiciones entre las diferentes casas.
43
L I S TA D E R E V I S I Ó N D E L C O M P R A D O R D E U N A C A S A
casa 1
Precio de Oferta
casa 2
$
$
1
2
3
1
La Zona o la Colonia
Aire acondicionado central
Cerca de la oficina
Dispositivos para conservación
Cerca de las escuelas
de energía
Cerca de algún centro
Antigüedad del sistema
comercial
de calefacción
Cerca de autopistas (freeways)
Antigüedad del calentador de agua
Cerca de médicos/dentistas
Capacidad del calentador de agua
Cerca de Iglesias
Antigüedad del cableado eléctrico
Iluminación de la calle
Estado de la tubería
Aceras/banquetas
Estimado de la cuenta de agua
Calles y callejones en buen estado
Estimado de la cuenta
Instalaciones para discapacitados
de calefacción
Volumen de tráfico
Sala
Parques en los alrededores
Chimenea
Estado de la propiedad
Comedor
de los vecinos
Cuarto familiar
Servicios disponibles
Número de habitaciones
Restricciones de la colonia
con cortina/persiana
Cerca de la estación
de tren/aeropuerto
con alfombra
Cerca de transporte público
Cocina
Zona residencial
Refrigerador
Cerca de industrias/fábricas
Horno (gas/eléctrico)
Peligro de inundación
Triturador de desperdicios
Lavadora de platos
La Casa
Ventanas dobles
Años de construcción de la casa
Mosquiteros
Lavandería
Número de baños
Lavadero
Número de clósets
Contacto eléctrico para
Número de pisos
lavadora y secadora
Armazón de madera
Sótano
Armazón de ladrillos
Detectores de humo
Armazón de madera y ladrillos
Drenaje
Condición del techo
Conexión al sistema de desagüe
Condición de los cimientos
Respeto al código de edificación
Condición del exterior
(remodelación)
en su totalidad
Patio
Tamaño de la cochera
Barda del patio trasero
Aislamiento
Jardín
44
casa 3
$
2
3
TEMA 2:
ELABORANDO UNA OFERTA,
LAS CONTINGENCIAS
Y NEGOCIANDO LA COMPRA
Objetivo: Aprender a elaborar la oferta de
compra y a realizar la negociación
de la compra de la casa.
Instrucciones:
del Tema
2. Revisar la Oferta
de Compra de la
página 49
3. Contestar las
Preguntas de
Repaso
La Oferta de Compra
Usted está feliz, ha encontrado la casa que quiere y está listo para
hacer una oferta. Ahora tendrá que dar el siguiente paso: llenar el
formulario de oferta de compra. En este formulario se solicita información muy detallada y es algo complicado, por eso le recomendamos que NO lo llene por su cuenta. Si lo hace, corre el riesgo de
cometer algún error; podría omitir o agregar información que lo ponga en una situación de desventaja en relación a los demás compradores, o incluso comprometerse a un acuerdo que no sea el mejor para
sus intereses. Lo más aconsejable es que se reúna con su Agente de
Bienes Raíces y que juntos revisen todos los puntos del formulario
hasta que Usted tenga perfectamente claro a que se está comprometiendo. (También pídale al Agente que le proporcione una copia de
los requisitos legales de su Estado).
Si no confía plenamente en el Agente de Bienes Raíces,
entonces será mejor que solicite los servicios de un abogado
– o cambie de Agente de Bienes Raíces— antes de presentar
la oferta o firmar cualquier documento.
En la página 49, hay un ejemplo de Oferta de Compra. Revise con
cuidado este documento para familiarizarse con el formulario en general. (No utilice esta copia cuando prepare su oferta de compra, puede ser que no cumpla con los requisitos legales de su Estado).
45
Negociando la Compra
¿Cuánto debe ofrecer por la casa? Es poco común que se ofrezca
exactamente lo que pide el vendedor, por lo regular se ofrece un poco
menos esperando que el vendedor acepte. Es posible que el vendedor
esté de acuerdo en una suma menor si tiene urgencia de vender y ha
recibido pocas ofertas. Por otro lado, puede ocurrir lo contrario, que
haya numerosos compradores y que para quedarse con la casa tenga
que ofrecer un poco más de lo que inicialmente pedía el vendedor.
Hay varios factores que pueden influenciar el monto de la oferta:
1. La cantidad de dinero que tenga para ofrecer
2. Qué tanto desea comprar esa casa en particular
3. El número de compradores interesados en la misma casa
4. Qué tan apurado está el vendedor en vender la casa
5. Las reparaciones que requiera la casa
6. Cómo se compara dicha propiedad con otras similares
El Depósito
En el momento que se hace una oferta, tiene que estar preparado para
dar un depósito de garantía llamado depósito de buena fe (earnest
money). Este depósito es considerado como una muestra de la seriedad de la oferta por parte del comprador. Si la venta se lleva a cabo,
la cantidad del depósito será restada al total que se debe al vendedor
cuando se haga el cierre de la compra.
En caso de que el vendedor rechace su oferta, o que la venta
no se lleve a cabo a causa de una contingencia insatisfecha,
el depósito le será devuelto en su totalidad.
46
¿Qué son las Contingencias?
Las contingencias son ciertas condiciones que fija el comprador y
que deben cumplirse para concluir el proceso de compra de la casa.
Si una o varias de estas condiciones no se cumplen, el cliente no está
obligado a comprar la casa, aún cuando haya sido aceptada la oferta.
La mayoría de los compradores hacen una oferta de compra contingente, esto significa que si una o más de las contingencias señaladas
no se presentan, el comprador puede retirar su oferta sin perder el
depósito que dió para la casa.
Algunas de las contingencias más comunes son:
• Obtención del financiamiento
• Resultado satisfactorio de la inspección de la casa dentro
de un tiempo determinado
• Evidencia que demuestre que la propiedad reúne los requisitos
del código de seguridad y de construcción
• Avalúo de la propiedad para asegurarse
que el valor de la propiedad
no es menor al precio que está ofreciendo
• Revisión satisfactoria de su oferta de compra por parte de
su Agente de Bienes Raices o de un abogado
Tenga presente que cada comprador se encuentra en distintas circunstancias y que por lo tanto otras contingencias podrían ser necesarias.
Esta es una de las razones por las que se aconseja que su Agente de
Bienes Raíces o un abogado, revise la oferta antes de presentársela al
vendedor. Si las contingencias especificadas en la oferta de compra
no son satisfechas, Usted tiene la opción de detener en ese momento
el proceso de compra.
Asegúrese de proteger sus intereses cuando esté escribiendo las contingencias, pero a la misma vez sea realista. Considere la situación
del mercado y sea justo con los términos de la oferta y el precio.
47
La Contra Oferta
Una vez que se hace la oferta, el vendedor tiene la opción de aceptarla
tal como está, de rechazarla, o de hacer una contra oferta. Si el vendedor quiere cambiar algunos de los términos de la oferta, le va a presentar una contra oferta. A partir de ahí es su decisión si la acepta o no.
Por ejemplo, el vendedor puede contrarrestar su oferta con un precio
más alto al que Usted le ofreció, cambiar o rechazar alguna de las
contingencias o excluir algún artículo que se encuentra dentro de la
propiedad y que Usted quisiera que quedase incluido en el precio de
la casa, como por ejemplo el refrigerador.
Al recibir una contra oferta, Usted tiene la opción de aceptarla o rechazarla, también puede hacer otra contra oferta. A esto se llama la
negociación que finalmente puede terminar en una oferta aceptada
por ambas partes.
Ahora conteste
las Preguntas de Repaso.
1. ¿Qué debe tomar en consideración para hacer una oferta?
2. ¿Qué es una contingencia?
3. ¿Cuáles son algunas de las contingencias más comunes?
4. ¿Por qué es importante que un Agente de Bienes Raíces
de confianza o un abogado prepare y revise la oferta?
5. ¿Cuáles son sus opciones si las contingencias
no son satisfechas?
6. ¿Qué es la contra oferta?
7. ¿Cuáles son sus opciones si el vendedor
hace una contra oferta?
A continuación le ofrecemos un ejemplo de Oferta de Compra (Residential Offer to Purchase) para que la lea y se familiarice con ella.
48
Oferta de Compra
RESIDENTIAL OFFER TO PURCHASE
, 20 04
August 29
Depósito de Buena Fe
THE BROKER DRAFTING THIS OFFER IS THE AGENT OF (SELLER) (BUYER). IF ACCEPTED, THIS OFFER CAN CREATE A LEGALLY ENFORCEABLE CONTRACT. BOTH PARTIES SHOULD READ THIS DOCUMENT CAREFULLY AND UNDERSTAND IT BEFORE SIGNING.
Salvador and Monica Sanchez
The undersigned Buyer,
hereby offers to purchase the property known as (Street address) 1234 A Street
in the
City
of
Los Angeles
, County of
Los Angeles
more particularly described as: per title commitment to follow
at the price of
One hundred fifty thousand
and on the terms and conditions as follows:
Precio de Compra
dollars ($
)
150,000.00
Earnest money of $ 1,000.00 in the form of Buyer’s check tendered with this offer. Additional earnest money of $
in the form of
to be paid within
days of acceptance of this offer or
the balance in cash at closing.
and
Failure of Buyer to make earnest money payments as provided voids offer at Seller’s option. Earnest money, if held by broker, shall be held in
selling broker’s trust account to acceptance of offer and thereafter in listing broker’s trust account until applied to the purchase price at closing
or disbursed as provided herein or permitted by law.
TIME IS OF THE ESSENCE AS TO: ADDITIONAL EARNEST MONEY PAYMENTS, ACCEPTANCE, LEGAL POSSESSION, OCCUPANCY,
DATE OF CLOSING AND AS TO ALL DATES INSERTED IN THIS OFFER EXCEPT
THE BUYER’S OBLIGATION TO CONCLUDE THIS TRANSACTION IS CONDITIONED UPON THE CONSUMMATION OF THE FOLLOWING:
(If none, so state)
(b) Buyer obtaining an inspection of the property by a home inspection company or contractor acceptable to Buyer within 7 days of acceptance of this offer, provided that if Buyer is not satisfied with the results of this inspection, Buyer may void this offer by notice delivered to Seller
within 10 days of Seller’s acceptance of this offer, in which event all earnest money shall be returned promptly to Buyer.
Contingencias
(a) Buyer obtaining a conventional first mortgage loan in the amount of at least $147,000.00 with the interest rate fixed at no more than 7.5%
per annum, for a term of at least 30 years, with monthly principal and interest payments amortized and payable over that term, plus monthly
escrow payments for real estate taxes, fire and extended casualty insurance and mortgage guaranty insurance, as may be required by lender,
with loan fees not to exceed 2.0 %, plus such other costs as may be required by lender for closing, or with other terms acceptable to Buyer,
provided however, that if a written commitment for such financing is not obtained or waived by Buyer and written notice thereof delivered to
Seller within 30 days of the date of this offer, then this offer shall be null and void and all earnest money paid hereunder shall be returned
promptly to Buyer.
Buyer agrees that unless otherwise specified, Buyer will, in good faith, pay all costs of securing any financing to the extent permitted by law, and
will perform all acts necessary to expedite such financing.
Included in the purchase price are such of the following items as may be on the property on the date of this offer, which will be delivered free
and clear of encumbrances: all fixtures; all garden bulbs; plants, shrubs and trees; screen doors and windows; electric lighting fixtures; window
shades; curtain and traverse rods; blinds and shutters; central heating and cooling units and attached equipment; water heaters and softener;
sump pump; attached or fitted floor coverings, awnings; exterior attached antennas and components parts; garage door opener and remote
control; installed security systems.
Artículos Incluidos
ADDITIONAL ITEMS INCLUDED IN THE SALE Stove, microwave, dishwasher, window treatments
ITEMS NOT INCLUDED IN THE SALE
Artículos no Incluidos
Refrigerator, washer and dryer
Seller shall, upon payment of the purchase price, convey the property by warranty deed, or other conveyance provided herein, free and clear of
all liens and encumbrances, excepting: municipal and zoning ordinances, recorded easements for public utilities serving the property, recorded
building and use restrictions and covenants, general taxes levied in the year of closing, provided none of the foregoing prohibit present use,
and shall complete and execute the documents necessary to record the conveyance. (WARNING: Recorded building and use restrictions and
covenants can have a material impact on the use of or improvements to the property.)
This offer is binding upon both parties only if a copy if the accepted offer is deposited, postage or fees prepaid, in the U.S. mail or a commercial delivery system, addressed to Buyer at
567 C Street
or by personal delivery of the accepted offer to Buyer on or before
August 31, 2004
. Otherwise, this offer is void and all
earnest money shall be promptly returned to Buyer.
This transaction is to be closed at the office of Buyer’s mortgagee
or at such other time and place as may be agreed in writing.
Legal possession of property shall be delivered to Buyer on date of closing.
It is understood the property is now occupied by
Occupancy of
the Property
(Seller warrants) (Map dated
on or before
October 30, 2004
Seller
shall be given to Buyer on
closing date
) the property (is) (is not) located in a flood plain (Strike as
applicable).
Seller warrants and represents to Buyer that Seller has no notice or knowledge of any:
(a) planned or commenced public improvements which may result in special assessments or otherwise materially affect the property.
(b) government agency or court order requiring repair, alteration or correction of any existing condition.
(c) underground storage tanks or any structural, mechanical, or other defects of material significance affecting the property, including but
not limited to inadequacy for normal residential use of mechanical systems, waste disposal systems and well, unsafe well water according
to state standards, and the presence of any dangerous or toxic materials or conditions affecting the property.
(d) wetland and shoreland regulations affecting the property (Caution: see maps).
EXCEPTIONS TO WARRANTIES AND REPRESENTATIONS IN (a) – (d) ABOVE:
None
49
The following items shall be prorated as of the date of closing: general taxes, rents, water and sewer use charges, homeowners’
association assessments, fuel, and
.
Any income, taxes, or expenses through the day of closing accrue to Seller.
General taxes shall be prorated at the time of closing based on the net general taxes for the current year, if known, otherwise
on the net general taxes for the preceding year.
CAUTION: If property has not been fully assessed for tax purposes, or reassessment is completed or pending, tax prorating shall
be on the basis of $
estimated annual tax.
Special assessments, if any, for work on site actually commenced or levied prior to date of this offer shall be paid by Seller. All
other special assessments shall he paid by Buyer. (Caution: Consider a special agreement if area assessments or homeowners’
association assessments are contemplated.)
Seller shall provide to Buyer at Seller’s expense at least three (3) business days before closing, Seller’s choice of:
1. An abstract of title prepared by an attorney or abstract company; or
2. A Commitment from a title insurance company licensed in the State of USA to issue title insurance in the amount of the
purchase price upon recording of proper documents; showing title to the property as of a date no more than 15 days before such
title proof is provided to Buyer to be in the condition called for in this offer, and further subject only to liens which will be paid out
of the proceeds of the closing and standard title insurance exceptions or abstract certificate limitations, as appropriate. Buyer
shall notify Seller of any valid objection to title in writing by closing. Seller shall have a reasonable time, but not exceeding 15
days, to remove the objections, and closing shall be extended as necessary for this purpose.
If this offer provides for a land contract, prior to execution of the land contract Seller shall provide the same evidence of title as
required above and written proof, at or before execution, that the total underlying indebtedness, if any, is not in excess of the
proposed balance of the land contract, and that the payments on this land contract are sufficient to meet all of the obligations of
Seller on the underlying indebtedness.
If the transaction fails to close and the parties fail to agree on the disposition of earnest money, then earnest money held by
broker shall be disbursed as follows:
1. To Buyer, unless Seller notifies Buyer and broker in writing no later than 15 days after the earlier of the Buyer’s written demand
for return of the earnest money or the date set for closing, that Seller elects to consider the earnest money as liquidated damages
or partial payment for specific performance.
2. To Seller, subject to amounts payable to broker, provided the above notice is given and neither party commences a lawsuit on
this matter within 30 days after receipt of the notice.
In making the disbursement, the broker shall follow applicable slate law procedures.
Disbursement of earnest money does not determine the legal rights of the parties in relation to this agreement
Both parties agree to hold the broker harmless from any liability for good faith disbursement of earnest money in accordance with
this agreement or present Department of Regulation and Licensing regulations concerning earnest money,
If the property is damaged by fire or elements prior to time of closing in an amount of not more than five percent of the selling
price, Seller shall be obligated to repair the property and restore is to the same condition that it was on the date of this offer. If
such damage shall exceed such sum, this contract may be cancelled at option of Buyer. Should Buyer elect to carry out this
agreement despite such damage, Buyer shall be entitled to the insurance proceeds relating to damage to property; however, if
this sale is by land contract or a mortgage to Seller, the insurance proceeds shall be held in trust for the sole purpose of restoring
the property.
SPECIAL PROVISIONS
None
Seller and Buyer agree to act in good faith and use diligence in completing the terms of this agreement. This agreement binds and
insures to the benefit of the parties to this agreement and their successors in interest.
Salvador Sanchez
(Buyer)
Monica Sanchez
(Buyer)
Buyer’s Social Security No
Buyer’s Social Security No
THIS OFFER IS HEREBY ACCEPTED, THE WARRANTIES AND REPRESENTATIONS MADE HEREIN SURVIVE THE CLOSING
OF THIS TRANSACTION. THE UNDERSIGNED HEREBY AGREES TO SELL AND CONVEY THE ABOVE MENTIONED
PROPERTY ON THE TERMS AND CONDITIONS AS SET FORTH AND ACKNOWLEDGES RECEIPT OF A COPY OF THIS
AGREEMENT.
Dated:
, 20
(Seller)
Seller’s Social Security No
Offer is rejected (Seller initial.)
Offer is countered (Seller initial.)
(Seller)
Seller’s Social Security No
This offer was drafted by (Licensee and firm)
It was presented to Seller by
on
, 20
at
m.
Roberto Maldonado
EARNEST MONEY RECEIPT
Broker acknowledges receipt of initial earnest money as per above offer.
Broker
, 20
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TEMA 3
SOLICITUD DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Instrucciones:
del Tema
2. Estudiar:
• Los requisitos
para la Solicitud
de un Préstamo
Hipotecario de la
página 64
• El Cálculo
aproximado del
Presupuesto de
Buena Fe en la
página 65
• La Forma de
Declaración de
Veracidad del
Prestatario en la
página 66
• La Carta de
Compromiso en la
página 67
3. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Objetivo: Explicar el proceso de solicitud del
préstamo hipotecario: qué es un préstamo
hipotecario, cuáles son los diferentes tipos de
hipotecas y los formularios relacionados con la
solicitud del préstamo.
El Préstamo Hipotecario
Una vez que el vendedor acepta su oferta, el siguiente paso para continuar con el proceso de compra de la casa es la obtención del préstamo hipotecario. Veamos porqué.
En este país es muy raro que alguien compre una casa de contado, por
lo regular pide dinero prestado para ello, es decir, solicita un préstamo hipotecario.
Un préstamo hipotecario es un préstamo para comprar una propiedad,
en el cual se ofrece la casa como garantía de que va a pagar la deuda
adquirida en los plazos establecidos. Si no se paga según lo acordado,
el prestamista tendrá derecho a reclamar la casa para que la deuda
quede saldada.
Cuando Usted solicita un préstamo hipotecario, se compromete a
devolver la cantidad que le prestaron, llamada principal, y una cantidad adicional que le cobra el prestamista por prestarle el dinero, que
sería el interés. Usted entonces se obliga a pagar una porción del dinero cada mes durante un cierto número de años. Al terminar de hacer
estos pagos, Usted será totalmente dueño de su casa.
Ahora bien, además del préstamo hipotecario, Usted va a necesitar
dinero en efectivo para el pago inicial o enganche (la porción del
costo de la casa que Usted va a pagar).
Tenga presente que entre mayor sea su pago inicial,
menor será la cantidad de su préstamo y serán
también menores los pagos mensuales de la hipoteca.
51
Otro gasto que debe considerar son los costos de cierre. El cierre
comprende todos los trámites que deben realizarse para que la propiedad sea transferida del vendedor al comprador, su prestamista le
podrá hacer un cálculo de los costos de cierre. Por último, deberá
tomar en cuenta ciertos gastos relacionados con la casa como pueden
ser la mudanza y algunas reparaciones.
Hoy en día hay una enorme variedad de préstamos
disponibles y por ello es muy importante que su
prestamista le explique las diferentes opciones
que le puede ofrecer, así como las ventajas
y desventajas de cada una de ellas.
Estúdielas con cuidado antes de decidir cuál
es el tipo de préstamo que más le conviene
de acuerdo a sus posibilidades y necesidades.
La tasa de interés va a variar
dependiendo del tipo de préstamo de que se trate,
por regla general, mientras más corto sea el plazo,
menor será la tasa de interés que tendrá que pagar.
Cómo elegir prestamista y tipo de préstamo
Existen básicamente dos tipos de préstamos:
1. Préstamo de tasa fija
2. Préstamo de tasa ajustable
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1. Préstamo o Hipoteca de Tasa Fija
En este tipo de préstamo, la tasa de interés permanece igual o fija
durante la vida del préstamo. Una vez que ha sido determinada la
tasa de interés, los pagos mensuales no varían y el préstamo quedará
completamente amortizado o pagado al cabo de un cierto número de
años (por ejemplo 15 ó 30 años).
Un préstamo con tasa fija le da la seguridad
de que su tasa de interés no varía
y por lo tanto su pago mensual será siempre el mismo.
Con cada pago mensual se cubre una porción del saldo del principal
(que es lo que falta de pagar del dinero que le prestaron) y una parte
del interés del préstamo.
Es así que poco a poco se va reduciendo el saldo del principal hasta
que el préstamo queda totalmente pagado.
Cuando el prestamista le ofrezca una cierta tasa de interés,
es importante que le aclare cuál será la Tasa de Interés Efectiva
(APR, sus siglas en inglés), porque la tasa de interés
y la tasa de porcentaje anual pueden ser distintas.
La APR es la tasa efectiva de interés y es la que en realidad
va a reflejar el costo total del préstamo.
Ésta incluye los intereses, los puntos y los costos de cierre.
Usted puede usar el APR como una buena base
para comparar entre préstamos.
53
Hipoteca estándar de Tasa Fija, a un plazo fijo de 30 años. En
este tipo de hipoteca, el prestatario hará un total de 360 pagos, es decir, un pago cada mes durante 30 años. Todos los pagos van a ser por
la misma cantidad y serán aplicados al principal y al interés. Esta clase de préstamo es de las más populares porque al extender los pagos
a 30 años, se mantienen bajos los pagos mensuales aunque por otro
lado, a la larga, se paga más por el préstamo.
Hipoteca estándar de Tasa Fija, a un plazo fijo de 20, 15 ó 10
años. Si está en posibilidad de hacer pagos mensuales mayores, le
conviene considerar entonces un préstamo a 20, 15 o hasta 10 años
con tasa de interés fija. En este caso, los pagos mensuales serán más
altos pero pagará menos por concepto de intereses.
NOTA: A pesar de que la porción del pago mensual que abarca
el principal y el interés es fijo, el pago mensual puede variar un
poco si aumentan los impuestos o el costo del seguro.
Hipoteca de Tasa Fija con reducción de la tasa de interés por
pago adicional. Si en el momento del cierre del préstamo Usted paga
una cantidad adicional (llamada “Buydown” en inglés), entonces la
tasa de interés disminuye y por lo tanto disminuyen también los pagos mensuales.
NOTA: Aunque a primera vista esta opción parezca más atractiva y conveniente, no se olvide de pedirle al prestamista que
le diga cuál sería su APR (la tasa de interés efectiva) para estar
seguro de que en efecto ésta resulta una mejor opción.
A continuación le presentamos un ejemplo para mostrarle cómo puede variar el APR (su tasa de interés efectiva) dependiendo de la tasa
de interés que le ofrezcan y si hace o no un prepago de cargos de
financiamiento (Buydown).
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OPCIÓN
TASA
MONTO
FINANCIAMIENTO
PAGO MENSUAL
PREPAGOS
(BUYDOWN)
APR
1
2
3
6.9%
6.9%
6.4%
200,000
200,000
200,000
$1317.20
$1317.20
$1252.00
0
$10,000
$10,000
6.96%
7.48%
6.96%
Opción 1: No hay prepago de cargos de financiamiento y en
este caso la Tasa (6.9%) y el APR (6.96%) son casi iguales y su
pago mensual es de $1317.20.
Opción 2: Hay un prepago de $10,000 y aunque la Tasa es de
6.9%, el APR aumenta a 7.48%. Su pago mensual sigue siendo de $1317.20 –como en la Opción 1 sin prepago–. En este
caso, evidentemente no le conviene hacer un prepago ya que
sus pagos mensuales no bajarían y lejos de beneficiarlo su APR
aumenta y por lo tanto el crédito le está costando más.
Opción 3: Aquí el prepago es el mismo que en la opción 2 y el
APR el mismo que en la opción 1. Como puede observar, el pago
baja a $1,252.00. En otras palabras, la opción 1 y la 3 tienen el
mismo costo financiero sin embargo, en la opción 3, si usted prepaga $10,000 logra reducir su pago $65 cada mes por 30 años.
En este ejemplo es evidente que la Opción 2 queda descartada, además de hacer un prepago, el APR aumenta. Lo que deberá decidir es
si prefiere pagar los $10,000 en efectivo y hacer pagos mensuales
menores ($1,252.00) que sería la Opción 3 o hacer pagos un poco
más altos ($1327.20), que sería la Opción 1. En ambas opciones el
APR es el mismo.
En realidad son muchas las combinaciones que pueden hacerse,
por eso le insistimos en que le pida a su prestamista
que le haga los diferentes cálculos para que pueda ver
realmente cuál es la opción que más le conviene,
no compare las tasas nominales, sino los APRs.
55
2. Préstamo o Hipoteca de Tasa Ajustable
Un préstamo o hipoteca de tasa ajustable tiene una tasa de interés variable, que permite al prestamista aumentar o disminuir la tasa —de
acuerdo a la variación de mercado que pudiera haber en el costo de
prestar dinero— y por lo tanto, también puede variar la cantidad del
pago mensual de su hipoteca. El prestamista, a cambio de compartir
este riesgo con el prestatario, le ofrece una tasa de interés inicial,
bastante más baja, que la tasa del préstamo de tasa fija.
Este tipo de préstamo se conoce como ARM o “Adjustable Rate Mortage” en inglés.
Como los ARMs ofrecen tasas de interés iniciales más bajas, los primeros pagos mensuales serán menores. Por esta razón, Usted tal vez
pueda calificar para un préstamo mayor, sin embargo, tiene que ser
muy cauteloso ya que las tasas de interés pueden subir en el futuro y
de igual manera subirían sus pagos.
Factores que el prestatario debe tomar en cuenta cuando piensa en
una Hipoteca de Tasa Ajustable:
• Período de Ajuste: Los ajustes a la tasa de interés se hacen
en períodos predeterminados, generalmente cada 1, 3 ó 5 años.
Algunas hipotecas de tasa ajustable combinan dos períodos
ajustables. Por ejemplo, una hipoteca de tasa ajustable de 3/1
(comúnmente conocida como 3/1 ARM en inglés), tiene una
tasa fija durante los 3 primeros años, y a partir del cuarto año se
ajusta todos los años hasta que se termine de pagar la hipoteca.
• Topes: Los topes son límites colocados sobre los pagos, las
tasas de interés y/o el saldo del préstamo. Los topes limitan los
incrementos ya sea en dinero o en porcentaje, para evitar que
el pago mensual de la hipoteca sufra aumentos drásticos y que
entonces el prestatario no pueda realizar puntualmente sus pagos. Los topes de las tasas de interés más comunes especifican
un aumento máximo del 1% o el 2% en cada año, o un aumento
máximo del 5% o 6% durante la vida total del préstamo.
Hay básicamente dos tipos de hipotecas de tasa ajustable:
Hipoteca de tasa ajustable a un año. La tasa se ajusta una vez
al año y el ajuste, por lo regular, está limitado a un aumento del
1% o 2% por año como máximo. Durante la vida del préstamo,
usualmente, la suma de ajustes no podrá ser mayor al 6%.
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Hipoteca de tasa ajustable a 3 y 5 años. Tiene períodos de
ajuste de 3 y 5 años, respectivamente. Por lo regular cada ajuste
está limitado a un aumento del 2% y tiene un tope de 6%, como
máximo ajuste, durante la vida del préstamo.
La elección de un Préstamo
Como le mencionamos anteriormente, existe una gran variedad de hipotecas en el mercado y, desde luego, todas tienen ventajas y desventajas. Le ofrecemos algunas consideraciones que le pueden ayudar a
evaluar los diferentes tipos de hipoteca antes de decidir cual sería la
más adecuada para Usted.
Consideraciones:
• Tiempo estimado que calcula vivir en la nueva casa (si sabe
que va a vivir 4 años en una casa, le conviene elegir un préstamo
con tasa fija de 5 años que es más barato que uno a 30 años)
• Estabilidad de su ingreso (si considera que va a permanecer
igual le conviene optar por un préstamo de tasa fija, si su ingreso tiene posibilidad de aumentar, tal vez le resulte mejor uno de
tasa ajustable)
• Cumplimiento de los requisitos para calificar para el préstamo
que requiere
• Capacidad real de cumplir con los pagos de la hipoteca puntualmente
• Posibilidad de afrontar cambios significativos en las tasas de
interés
• Liquidez suficiente para los costos iniciales
Una vez que esté listo para solicitar un préstamo, pídale
al prestamista que repase con Usted los diferentes tipos de préstamos
que le puede ofrecer, que le señale pros y contras, que le dé el APR
e incluso haga con Usted varios ejercicios para comparar unos y otros.
De este modo tendrá más claras las diferencias y podrá decidir
cuál resultaría más conveniente de acuerdo a sus circunstancias.
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Estudie la Tabla de Comparación de Préstamos (o tipos de hipoteca)
que le presentamos a continuación:
T A B L A D E C O M PA R A C I Ó N D E T I P O S D E H I P O T E C A
TIPOS DE HIPOTECA
Préstamo a 30
años con tasa fija
Préstamo a 15 años
con tasa fija
Tasa ajustable
(Préstamo ARM
a un año)
Préstamos ARM
intermedios
PRINCIPALES
CARACTERÍSTICAS
La tasa de interés (y los pagos
mensuales de principal e
intereses) siguen siendo los
mismos durante toda la vida
del préstamo. Si los pagos se
efectúan según lo acordado, el
saldo del préstamo será de $0
al final del plazo.
La tasa de interés sigue siendo
la misma durante la vida del
préstamo, en este caso, las
tasas de interés suelen ser
un poco más bajas que las de
los préstamos a 30 años con
tasa fija.
La tasa de interés (y los
pagos mensuales de capital
e intereses) pueden subir o
bajar como consecuencia de
los ajustes de la tasa anual,
que ocurrirán a lo largo de
la vida del préstamo como
resultado de los cambios en la
economía.
Ofrece una tasa de interés
fija durante un determinado
período (3, 5, 7, ó 10 años) y
después se ajusta anualmente.
Préstamo ARM
convertible
Ofrece una opción de convertir
el préstamo a uno con tasa fija
después de cierto período (por
ejemplo en cualquier momento
después del quinto año).
Préstamo
con pago global
Ofrece pagos fijos durante
cierto período (normalmente
de 5 a 7 años) seguidos de
un pago voluminoso, que se
conoce como pago global, del
saldo restante del préstamo.
El monto del pago mensual
no es suficiente para pagar la
totalidad del saldo durante el
plazo estipulado. Por ejemplo
los pagos se basan en un
plazo de 30 años, pero el
préstamo debe pagarse en 5
años.
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BENEFICIOS
PARA EL CLIENTE
PERFIL DEL
COMPRADOR
Ofrece protección contra
el aumento de las tasas
de interés. Los pagos son
siempre iguales por lo tanto
es más fácil presupuestar
para el futuro.
Estos préstamos son
particularmente atractivos si las
tasas de interés son bajas y si
Usted piensa permanecer en su
casa por lo menos 10 años.
El préstamo se paga antes y
se ahorra mucho dinero en
pago de intereses a lo largo
de la vida del préstamo.
Muy bueno para compradores con
mentalidad de inversionistas, que
pueden o desean hacer pagos de
hipoteca más altos para acumular
valor neto (equity) con mayor
rapidez.
La tasa de interés inicial y el
pago mensual son más bajos
que los de una hipoteca de
tasa fija.
Un préstamo ARM puede ser
una buena opción si las tasas
de interés son altas y si Usted
necesita una tasa más baja para
poder obtener financiamiento o si
desea ahorrar dinero durante el
primer año. También le conviene
si planea mudarse muy pronto de
casa.
Esta opción puede ser una
herramienta práctica de
planificación financiera para los
compradores con visión de futuro
que tengan pensado mudarse o
refinanciar en 3, 5, 7 ó 10 años.
La tasa de interés inicial y
el pago mensual son más
bajos que los de una hipoteca
con tasa de interés fija,
por lo tanto los pagos son
más manejables durante el
período introductorio. La tasa
suele ser más alta que la de
los préstamos ARM a un año,
pero los pagos son estables
durante un período más largo.
La ventaja de una tasa
de interés más baja, con
oportunidad de cambiarla por
una de tasa fija cuando esté
en mejores condiciones de
pagarla.
La tasa de interés es más
baja que la de un préstamo a
30 años con tasa fija.
Una buena opción para los
compradores que necesitan una
tasa de interés más baja en el
presente pero que pueden desear
cambiarla por una tasa fija en el
futuro, sin refinanciar.
Una opción interesante para los
compradores que están seguros
que se van a mudar o van a
refinanciar en 5 ó 7 años.
Cuando haya definido el tipo de préstamo más adecuado para Usted,
deberá llenar una solicitud, en la que tendrá que proporcionar información muy detallada relacionada con sus finanzas personales. Su
prestamista le podrá ayudar a completar este formulario.
La lista de requisitos para la solicitud del préstamo hipotecario, que se encuentra en la página 64, le ayudará a prepararse para
la cita de la solicitud del préstamo. En esta lista se enumera la documentación y la información que requieren los prestamistas. Revísela
cuidadosamente y asegúrese de contar con todo lo necesario antes
de visitar al prestamista. En caso de que ya se hubiera reunido con
el prestamista para solicitar su pre-calificación, es probable que ya
tenga parte de la información.
Preséntese con todos los documentos
cuando vaya a solicitar el préstamo.
Le recomendamos que además de los documentos originales
lleve una copia de los mismos, así cada uno tendrá
un ejemplar de los documentos como referencia.
Una vez llenada la solicitud del préstamo, el prestamista deberá verificar y confirmar toda la información provista. Este proceso es particularmente minucioso y puede tomar alrededor de 4 semanas.
¿Qué comprende el proceso de verificación?
1. La Verificación de Empleo. El prestamista se pondrá en contacto
con el empleador del prestatario solicitando información acerca del
tipo de trabajo que desarrolla, el tiempo que tiene trabajando ahí y el
sueldo que percibe. Con esto, el prestamista confirma la veracidad de
la información que Usted le proporcionó.
2. La Verificación del Depósito. El prestamista también deberá po-
nerse en contacto con la institución financiera donde Usted afirma tener su cuenta de ahorros para comprobar que en efecto tiene el dinero
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suficiente para el pago inicial, los gastos del cierre y uno o dos meses
del pago de la hipoteca. Su institución financiera tendrá que confirmar el saldo de sus ahorros con un documento llamado verificación
de depósito.
Si no tiene sus ahorros en una institución financiera (Banco),
deberá informar de ello al prestamista.
En la mayoría de los casos, le van a recomendar
que abra una cuenta de ahorros
con su institución financiera lo antes posible.
3. El Reporte de Crédito. Su prestamista también va a necesitar in-
formación acerca de las deudas y obligaciones financieras que Usted
pueda tener. Esto incluye préstamos y saldos de tarjetas de crédito.
Para examinar su historial crediticio, el prestamista solicitará un reporte de crédito. Este documento, que será proporcionado por una
agencia de crédito, enumera todas sus deudas pendientes y brinda
información completa de su historial de pagos. (Referirse al Módulo
I, página 15).
En caso de no tener alguna de las formas tradicionales de crédito
como serían las tarjetas de crédito, préstamos de automóvil,
o cualquier otro tipo de préstamos, tendrá que proporcionar
evidencia de que tiene la capacidad y disposición de pagar
sus deudas. Esto lo podrá demostrar con órdenes de pago,
cheques cancelados y recibos del pago de la renta, entre otros.
(Referirse a Crédito Alternativo, Módulo I, página 18).
60
4. El Avalúo. Al momento de la solicitud del préstamo, el prestamista
hará un avalúo de la propiedad para estimar su valor. La cantidad del
préstamo no podrá ser mayor al precio de venta determinado por el
avalúo.
5. El Presupuesto de Buena Fe. Dentro de los tres días siguientes
a la solicitud del préstamo, el prestamista le entregará un documento
llamado presupuesto de buena fe. Este documento le va a indicar
la cantidad aproximada que tendrá que pagar por el proceso y cierre
del préstamo incluyendo los puntos.
Los puntos son el cargo que hace el prestamista
por llevar a cabo el negocio.
Un punto equivale al 1% del valor del préstamo.
Otros costos de cierre pueden incluir: el seguro de hipoteca, el seguro del título y los derechos de escrituración. En la página 65 podrá
ver un ejemplo de un Presupuesto de Buena Fe (Good Faith Estimate
of Loan Settlement Costs). Tómese un momento para revisar esta
información.
6. La Divulgación de la Declaración de Veracidad. Este es otro do-
cumento que recibirá del prestamista dentro de los tres días siguientes
a la solicitud del préstamo. La divulgación de la declaración de
veracidad es un resumen de cómo será liquidado su préstamo.
Este documento es para que revise las condiciones del préstamo y
reclame si no esta de acuerdo.
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La divulgación de la declaración de veracidad indica:
• Los cargos financieros
• La tasa del porcentaje anual (APR)
• El número de pagos que va a hacer
• La cantidad de cada pago y la fecha de vencimiento
(esto sólo aplica para el préstamo de tasa fija)
• Los cargos por retraso del pago, en caso de existir alguno
• La cantidad total que tendrá que pagar para cubrir
el principal a lo largo de la vida del préstamo
así como otros cargos financieros
En la página 66 encontrará un ejemplo de la Divulgación de la Declaración de Veracidad (Truth in Lending) para su repaso.
NOTA: Hay un artículo en el formulario de la Divulgación de la
Declaración de Veracidad que la gente encuentra un poco confuso. La tasa del porcentaje anual no es la misma que la tasa
de interés, de hecho es una tasa mayor. Esto se debe a que la
tasa del porcentaje anual incluye los gastos de financiamiento
prepagados como son los puntos, el interés y demás cargos financieros. Ver APR página 53.
7. La Carta de Compromiso. Por último, la carta de compromiso
es la promesa que el prestamista hace por escrito en la que confirma
que le va a prestar el dinero. La carta de compromiso contiene las
especificaciones del préstamo y todas las condiciones que deben ser
reunidas antes o durante el cierre.
En la página 67 encontrará un ejemplo de la Carta de Compromiso.
Como podrá ver, la carta de compromiso incluye información sobre
la cantidad del préstamo, los términos del préstamo, las condiciones
que deben reunirse, los cargos por apertura del préstamo y la tasa de
interés.
62
Ahora conteste
las preguntas de repaso.
1. ¿Cuáles son los dos tipos de hipotecas
más comunes?
2. ¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca
de tasa fija?
3. ¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca
de tasa variable?
4. ¿Qué es la verificación de empleo
y qué le dice al prestamista?
5. ¿Qué es un presupuesto de buena fe?
6. Si su préstamo hipotecario es de $50,000 y
el prestamista le cobra dos puntos para cerrar
el préstamo, ¿cuánto dinero necesitará para
pagar los puntos el día del cierre?
7. ¿Qué es una carta de compromiso?
8. ¿Por qué es importante el avalúo de la
casa?
9. ¿Qué información puede obtener el
prestamista de su informe de crédito?
63
REQUISITOS PARA LA SOLICITUD DE UN PR ÉSTAMO HIPOTECARIO
En esta lista encontrará, en términos generales, los documentos necesarios para llenar la solicitud del
préstamo y la información requerida por el prestamista (tal vez el prestamista necesite documentos
adicionales, esto dependerá de las circunstancias del préstamo).
Si el día de la entrevista Usted cuenta con los documentos enumerados a continuación, se ahorrará tiempo y
evitará tardanzas.
Documentos requeridos para llenar la solicitud de un préstamo
• Copia de la oferta de compra firmada por el comprador y el vendedor
• Información sobre la propiedad
• Su declaración de impuestos de los últimos 2 años y sus fuentes de ingresos adicionales (en caso de
haberlas)
Información necesaria para llenar la solicitud de un préstamo
• Comprobante de empleo: Nombre y dirección de todos sus empleadores de los últimos dos años, fechas
de empleo e ingresos. Explique brevemente cualquier intervalo entre empleos
• Cuentas bancarias: Nombre, dirección, número de cuenta y copia de sus estados de cuenta de los
últimos tres meses
• Acciones, bonos y cuentas de inversión: Nombre y dirección del corredor y los estados de cuenta de los
últimos tres meses
• Póliza del seguro de vida: Nombre de la compañía del seguro, número de la póliza, valor aceptado y
valor aproximado de cada póliza
• Plan de jubilación: Valor aproximado y copia del informe más reciente
• Automóviles propios: Marca y año de cada automóvil y valor en el mercado actual
Información de créditos
De toda cuenta de crédito que tenga, incluso si el saldo está en ceros, necesita proporcionar:
• Nombre del acreedor
• Cantidad del pago mensual
• Dirección
• Saldo a la fecha
• Número de cuenta
• Fecha en que liquidó la cuenta y copia del estado de cuenta con el saldo en ceros (si es aplicable a su
situación)
NOTA: Es probable que le pregunten si ha realizado alguna solicitud de crédito en los 90 días anteriores a
la solicitud de su préstamo hipotecario.
Información adicional que puede llegar a necesitar
• Si trabaja por cuenta propia: Estados de cuenta de ganancias y pérdidas de los últimos 2 años
• Si está divorciado o separado: Copia del acta de divorcio y de los pagos de manutención (pensión
alimenticia de los hijos de los últimos 24 meses, si es que realizó los pagos)
• Ingresos por horas extras: Las formas W-2 de los ingresos por las horas extras de los últimos dos años
• Ingresos adicionales: Comprobantes de los ingresos recibidos en los últimos 12 meses, si Usted utiliza
este ingreso para calificar (por ejemplo intereses o ingresos por dividendos)
• Si es inquilino: Nombre y dirección del propietario y comprobante de los pagos de renta de los últimos
doce meses (recibos de la renta o un cheque cancelado)
Si posee bienes raíces
Nombre y dirección de su acreedor hipotecario, número de cuenta y resumen anual actual. Además si los
bienes raíces están:
• Rentados: Copia del contrato de arrendamiento actual o un acuerdo de renta de cada unidad
• En venta: Copia del acuerdo
• Vendidos pero no escriturados: Copia de la escritura y el número del depósito a la orden del juez
• Vendidos, escriturados y los ingresos de la venta destinados al pago inicial: Copia del contrato de HUD-I
64
Presupuesto de Buena Fe
GOOD FAITH ESTIMATE OF LOAN SETTLEMENT COSTS
Borrower:
Date:
8/30/2004
The information provided below reflects estimates of the charges which you are likely to incur at the
settlement of your loan. The fees listed are estimates – the actual charges may be more or less. Your
transactions may not involve a fee for every item listed. The numbers listed beside the estimates generally
correspond to the numbered lines contained in the HUD-1 settlement statement which you will be receiving at
settlement. The HUD-1 settlement statement will show you the actual cost for items paid at settlement.
Loan Origination/Commitment Fee (Non-Refundable)
Loan Discount
Appraisal Fee (Non-Refundable)
Credit Report (Non-Refundable)
Lender Inspection Fee
Assumption Fee
Loan Origination Fee Paid to
Processing Fee (Non-Refundable)
Flood Certification Fee (Non-Refundable)
Underwriting Fee
1st Year Mortgage Insurance Premium
%
Settlement or Closing Fee
Abstract or Title Search
Title Examination
Document Preparation Fee
Attorney’s Fees
Title Insurance
Construction Escrow/Draw/Inspection Fees
Recording Fees
Survey
Pest Inspection
Other Fees
Other Fees
TOTAL CLOSING COSTS
801
802
803
804
805
807
808
809
810
811
902
1101
1102
1103
1105
1107
1108
1111
1201
1301
1302
Interest for 30 days at $ 29.28 per day
Annual Hazard Insurance Premium
Hazard Insurance 2 months x 35.00 /month
Mortgage Insurance 2 months x 79.55 /month
City/County Taxes 90 days x 207.81/month
Flood Insurance
months x
/month
TOTAL PREPAID
TOTAL SETTLEMENT FEES
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$
$
$
1,425.00
712.50
500.00
30.00
901
903
1001
902, 1002
1003, 1004, 1005
1006
$
$
$
$
$
$
$
878.40
330.00
70.00
159.10
623.43
2,060.93
1400
$
5,143.43
1.0 %
0.5 %
300.00
80.00
35.00
3,082.50
These estimates are provided pursuant to the Real Estate Settlement Procedures Act of 1974, as amended
(RESPA). Additional information can be found in the HUD Special Information Booklet, which has been
provided to you with this estimate.
I/We acknowledge receipt of a copy of this GOOD FAITH ESTIMATE, the HUD Special Information Booklet, and
“Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages” issued by the Federal
Reserve Board and The Federal Home Loan Bank Board.
“Settlement Costs”, a HUD Guide for Homeowners.
Borrower
Date
Borrower
Date
Lender
Date
Borrower
Date
65
Divulgación de la Declaración de Veracidad
TRUTH IN LENDING
NOTICE TO BORROWER(S) REQUIRED BY FEDERAL LAW AND FEDERAL RESERVE REGULATION Z
REAL PROPERTY TRANSACTION SECURED BY A FIRST LIEN ON DWELLING
DATE
LOAN
TYPE
LENDER:
Valley Savings Inc.
771 Front Avenue
Los Angeles, CA 92648
ANNUAL
PERCENTAGE RATE
The cost of your
credit as a yearly rate.
SALVADOR AND MONICA SANCHEZ
2828 Elm St.
Los Angeles, CA
1234 A Street
Los Angeles, CA
FINANCE
CHARGE
AMOUNT
FINANCED
TOTAL
OF PAYMENTS
The dollar amount
the credit will cost you.
The amount of credit
provided to you or
on your behalf.
The amount you will have
paid after you have made
all payments as scheduled
$ (e) 221,396.80
$ (e) 142,500.00
$ (e) 358,696.80
$ (e) 7.953%
APR
BORROWERS
ADDRESS
CITY/STATE
PROPERTY
September 1, 2004
NO. 845
Conv. Ins.
ITEMIZATION: You have a right at this time to an ITEMIZATION of AMOUNT FINANCED.
I do not want an itemization
(Initials)
I want an itemization
Monto
Total del
Préstamo
(Initials)
PAYMENT SCHEDULE
Pago
Mensual
NUMBER OF
PAYMENTS
360
AMOUNT OF
PAYMENTS
$1020.90
DEMAND FEATURE
VARIABLE RATE FEATURE:
WHEN PAYMENTS
ARE DUE
12/15/2004
NUMBER OF
PAYMENTS
AMOUNT OF
PAYMENTS
WHEN PAYMENTS
ARE DUE
This loan does not have a Demand Feature
This loan has a Demand Feature as follows:
This loan has a Variable Rate Feature. Variable Rate
Disclosures have been provided to you earlier.
SECURITY: You are giving a security interest in the property located at: 1234 A Street, Los Angeles, CA
ASSUMPTION: Someone buying this property
cannot assume the remaining balance due under original
mortgage terms may assume subject to lenders conditions the remaining balance due under original
mortgage terms.
FILING/RECORDING FEES: $ 35.00
Property hazard insurance in the amount of $ 142,500.00 with a loss
PROPERTY INSURANCE:
payable clause to the lender is a required condition of this loan. Borrower can purchase this insurance from
any insurance company acceptable to the lender, but may be purchased through the lender at an estimated
cost of
for a
year term.
LATE CHARGES: if your payment is not received when due, a late charge of 4 % of the overdue payment
amount will be added.
PREPAYMENT PENALTY: See your contract documents for any additional information regarding nonpayment, default, required payment in full before scheduled date, and prepayment refunds and penalties.
E = ESTIMATED
I/We hereby acknowledge reading and receiving a complete copy of this disclosure along with copies of
documents referred to in this disclosure.
Salvador Sanchez
Borrower/Date
Borrower/Date
66
Monica Sanchez
Borrower/Date
Borrower/Date
CARTA DE COMPROMISO
VALLEY SAVINGS Inc.
22 de Septiembre 2004
Salvador Sanchez
Monica Sanchez
2828 Elm St.
Los Angeles, CA 53201
Estimados Sr. y Sra. Sanchez:
Nos complace informarle que nuestro comité de prestatarios ha aceptado la solicitud de su primera hipoteca
de bienes raíces con un préstamo a plazo fijo, para la propiedad ubicada en 1234 A Street, Los Angeles, CA,
USA. La hipoteca está sujeta a las siguientes condiciones:
Total del Préstamo
Término
APR
Costos de Descuento del Préstamo
Costo de la Aceptación del Préstamo
$ 142,500.00
360 meses
7.953%
$ 712.50
$ 1,425.00
Para aceptar este compromiso, Usted tiene que firmar y poner la fecha en el original y enviárnosla de
regreso antes del 10 de Octubre, 2004. Este compromiso vencerá si el préstamo ofrecido bajo dichos
términos no llega a cerrarse antes del día 7 de Noviembre, 2004.
Nos reservamos el derecho de cancelar esta operación en caso de haber una falsa representación o
imprecisión en la solicitud del préstamo o si antes de cerrar el mismo, hubiese un cambio sustancial en
alguno de los factores establecidos en la solicitud del préstamo.
Para cerrar esta transacción, deben presentarse los siguientes documentos para nuestra revisión. Por favor
contacte a su agente de préstamos para obtener lo siguiente:
Reporte del título preliminar, indicando la condición satisfactoria del mismo.
Todos los gastos adicionales relativos al cierre del préstamo deberán ser pagados por Usted el día del cierre.
Estos incluyen, pero no están limitados a los artículos ya mencionados, a cualquier cambio a la póliza del
título final y los gastos de registro.
Cuatro días previos al cierre del trato debe proporcionarnos el original de la póliza de seguro del propietario,
la cantidad suficiente para cubrir el valor de la propiedad con Valley Savings Inc. y/o a nombre del acreedor
hipotecario. Se aceptará el expediente del seguro indicando: monto asegurado, nombre de la compañía de
seguros, número de póliza y nombre y firma del agente de seguros. Nos reservamos el derecho de rechazar
por causas razonables, a la compañía y al agente que le presta sus servicios de seguros.
Este compromiso está sujeto a todas las leyes y reglamentos que gobiernan este tipo de transacciones.
Una vez fijada la fecha del cierre, por favor haga los arreglos necesarios para presentarse al trámite del
cierre con un cheque certificado, una orden de pago o un cheque de caja por la cantidad total necesaria para
el cierre de la transacción. El cheque debe estar hecho a su nombre o al nombre del Banco.
En caso de tener alguna pregunta o duda al respecto, no dude en llamarnos. Gracias por darnos la
oportunidad de ayudarle.
Atentamente,
Laura Osuna
Presidente
Los términos y condiciones de este compromiso son aceptados el día
Salvador Sanchez
de
de 2004
Monica Sanchez
67
TEMA 4:
INSPECCIÓN DE LA CASA
Objetivo: Señalar la importancia de que se haga
una inspección profesional de la casa para
saber exactamente las condiciones en que está
la propiedad.
La inspección de la casa no debe ser confundida con el avalúo, son
dos cosas distintas. El avalúo de una casa nos da el valor aproximado
de la propiedad y lo hace un experto o perito valuador. La inspección
de la casa es una revisión meticulosa de la propiedad que sirve para
determinar las condiciones en que se encuentran la estructura y los
sistemas mecánicos. La inspección debe llevarse a cabo por un inspector profesional.
Instrucciones:
1. Leer la
información del
Tema
2. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Aunque la inspección de la casa es opcional, se recomienda que en la
Oferta de Compra se incluya la inspección de la casa como una de las
contingencias (Referirse a Contingencias, Módulo 2, página 47).
Siempre haga su oferta de compra contingente
a la inspección satisfactoria de la casa,
así tendrá la opción de retirar la oferta de compra
en caso de que la inspección revele uno o más problemas
que ni Usted ni el vendedor están dispuestos a corregir.
De hecho, siempre se recomienda llevar a cabo la inspección de la
casa antes de solicitar el préstamo, le explicaremos por qué. En el
supuesto de que se encontrara algún problema o desperfecto en la
casa, Usted y el vendedor deberán definir qué van a hacer al respecto
y quién se responsabilizará de los costos. Si no llegaran a un arreglo
y, por lo tanto, Usted decidiera no proseguir con la compra, se habrá
evitado perder tiempo y dinero en obtener el financiamiento.
68
Por lo general es responsabilidad del comprador pagar
la inspección profesional de la casa,
le aseguramos que además de ser dinero bien gastado,
le puede representar importantes ahorros.
La inspección tarda sólo unas dos o tres horas, pero con eso es
suficiente para que un buen inspector le dé información útil
y precisa de las condiciones reales de la propiedad.
Encontrar un Inspector de Casas con Experiencia
Es muy importante que la inspección de la casa sea hecha por un
profesional competente y con experiencia en el ramo de la ingeniería,
arquitectura o construcción. El prestamista o Agente de Bienes Raíces podrá ayudarle a encontrar una persona calificada para hacer la
inspección. De todas maneras, asegúrese de que tenga certificación,
ya sea del Instituto Nacional de Constructores (National Institute of
Builders) o de la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas
(American Society of Home Inspectors).
Si no hay quien le recomiende un buen inspector de casas, le sugerimos que consulte a la Sociedad Americana de Inspectores de Casas
(SAIC) que es una organización profesional sin fines de lucro. También puede llamar a la Asociación Nacional de Agentes de Bienes
Raíces Hispanos (NAHREP, sus siglas en inglés) al teléfono 1-866517-8324, donde lo podrán orientar.
Qué puede esperar de la Inspección
Una vez que el inspector termina con la inspección detallada de la
casa, elabora un informe en el que incluye el estado de todos los
componentes estructurales y mecánicos de la propiedad. Hecho esto,
el inspector le entrega un reporte al comprador que, por lo regular,
contiene la condición en que se encuentran:
69
• Los sistemas centrales de aire acondicionado y calefacción
• Los sistemas eléctricos y la plomería
• Las paredes del interior de la casa, los pisos y las escaleras
• El aislante que está a la vista
• Los sistemas de ventilación
• La cimentación, el ático y el techo
• Las puertas y ventanas
• Los desagües
Antes de tomar la decisión final de comprar la casa, asegúrese de
realizar una inspección profesional. Contrate a un inspector
certificado, de preferencia recomendado por alguna persona
o institución de confianza de manera que su reporte sea
absolutamente veraz y objetivo. Esto le evitará enfrentarse a
reparaciones y gastos inesperados.
NOTA: Si el inspector no habla español y Usted no se siente muy seguro con el idioma inglés —especialmente términos
técnicos— hágase acompañar de alguna persona que le pueda
servir como traductor.
Ahora conteste
las Preguntas de Repaso.
1. ¿Por qué es importante la inspección de la casa?
2. ¿Qué problemas puede llegar a pasar por alto sin la
ayuda de un inspector?
3. ¿Quién paga la inspección de la casa?
70
3
ó
u
m l
do
Proceso de Cierre
del Trato
Cuando se llega al cierre del trato, podemos decir que Usted está a
punto de alcanzar la meta, está en la etapa final del proceso de compra de su casa. En este Módulo le explicaremos en qué consiste el
cierre del trato, los documentos que se necesitan, los que debe firmar
y por último le indicaremos quiénes son las personas involucradas en
el proceso.
Temas:
1. El Cierre y Principales Documentos
2. Escritura, Seguro del Título y Finalización del Cierre
71
TEMA 1:
EL CIERRE Y PRINCIPALES DOCUMENTOS
Objetivo: Saber cómo prepararse para el cierre
del trato, cuáles son los principales documentos
que firmará y qué sucede durante el cierre.
Proceso de Cierre del Trato
Instrucciones:
El cierre del trato es el último paso en la compra de una casa. Es el
conjunto de trámites mediante los cuales se transfiere la propiedad
del vendedor al comprador. El propósito del cierre es asegurarse que
la propiedad cumpla con cada uno de los requisitos legales necesarios
para hacer dicha transferencia. Este es el momento en que se establecen todos los detalles financieros asociados con la compra de la
propiedad tales como impuestos de transferencia y de registro, seguro
de título, cargo por estudios de colindancia y tal vez algún otro.
1. Leer la
información del
Tema
NOTA: Los cargos y los impuestos pueden variar de un Estado
a otro.
4. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Por lo regular, un trámite de cierre puede realizarlo un representante del prestamista llamado agente de cierre, un abogado del prestamista o un empleado de la compañía del seguro de título. La
función del agente de cierre es asegurarse que la documentación
que se requiere esté completa, es decir, que todos los documentos
estén debidamente verificados, firmados y finalmente, que el dinero de la venta de la propiedad esté distribuido de manera correcta.
Las personas que tienen que estar presentes el día del cierre son el
comprador y el agente de cierre. (El comprador puede estar acompañado de su abogado, si es que lo considera necesario). Aunque por
lo regular no ocurre, también podría estar presente el vendedor junto
con el Agente de Bienes Raíces involucrado en la venta.
Documentación que el comprador debe traer consigo el día del cierre
del trato:
72
2. Revisar la Nota
Hipotecaria en la
página 79
3. Revisar el
Informe de Cierre en
la página 81
1. Seguro del Propietario y Recibo de Pago. Antes de comenzar
con el proceso del cierre, el agente de cierre debe constatar que Usted
cuente con el seguro del propietario y que tenga los recibos de pago
del primer año de la prima. El prestamista no le otorgará el préstamo
hipotecario si no presenta el comprobante del seguro del propietario
de la casa que está por comprar.
NOTA: El seguro del propietario es una póliza de seguro que
comprende una cobertura de responsabilidad personal y de riesgos a la propiedad, incluyendo todo lo que se encuentra en su
interior (es una protección contra daños por desastres naturales
como incendios, huracanes y también robo y vandalismo). Los
pagos del seguro del propietario generalmente están incluidos
en el pago mensual de la hipoteca, de no ser el caso, el prestatario deberá pagar las primas del seguro directamente a la compañía de seguros.
2. Cheque de Caja o Cheque Certificado. Para cerrar la operación,
deberá presentar un cheque certificado o cheque de caja que cubra
el pago inicial y los costos del cierre. Podrá averiguar la cifra exacta
llamando a su prestamista unos días antes del cierre.
Documentos propios del cierre del trato
Antes de comenzar el cierre, Usted y su Agente de Bienes Raíces, o
su abogado, en caso de que considere necesario contratar uno, deberán revisar todos los documentos relativos al cierre y cerciorarse de
que no haya errores. Los documentos a los que nos referimos son:
Nota Hipotecaria: Es el documento mediante el cual Usted se
compromete a pagar el préstamo que le van a otorgar. Aquí se
establecen los términos y condiciones de su préstamo así como
la forma en que éste será pagado (el costo mensual de la hipoteca para la prima y los intereses, la fecha de vencimiento, duración de la hipoteca, etc.). En la página 79 encontrará un ejemplo
de la Nota Hipotecaria (Note).
Verifique que la tasa de interés y las condiciones
del préstamo, sean iguales a las acordadas.
73
La Hipoteca: Es un documento distinto a la nota hipotecaria,
en este caso Usted pone su casa como garantía del préstamo. Si
bien en algunos Estados el comprador firma un convenio de
buena fe en lugar de la hipoteca, ambos documentos cumplen
el mismo propósito, es decir, si Usted no cumple con los pagos,
puede perder su casa.
Informe de Cierre: Este documento fue creado por el De-
partamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y
es utilizado en los cierres de tratos residenciales de bienes raíces de los Estados Unidos. Este informe indica cada uno de los
gastos relacionados con el cierre –tanto los del vendedor como
los del comprador– y resume las transacciones de ambas partes,
señalando como se transfieren las cantidades entre comprador,
vendedor, prestamista, y cualquier otra parte involucrada en la
venta. Finalmente señala la cantidad neta que adeuda el comprador y la cantidad neta que se le pagará al vendedor. En las
páginas 81 y 82 encontrará un ejemplo del Informe de Cierre
(Settlement Statement).
Lo que sucede durante el cierre del trato: Una vez que el
agente de cierre ha verificado el seguro del propietario junto con
sus correspondientes recibos de pago, el Agente procederá a explicarle cada uno de los documentos que forman parte del cierre y le pedirá
que los firme.
No firme nada que no entienda perfectamente.
La función del agente de cierre es precisamente la de responder
a todas las preguntas que Usted pueda tener
acerca de cada uno de los documentos,
si tiene alguna duda, pídale que se la aclare.
Haga esto antes de firmar los documentos.
74
Por lo general, lo primero que hace el agente de cierre es revisar la
nota hipotecaria y la hipoteca, y entonces le pedirá que los firme.
Después pasa al informe de cierre empezando por el reverso del formulario, aquí se enumeran todos los gastos que corresponden tanto al
vendedor como al comprador.
En el reverso del formulario encontrará un desglose de los siguientes
gastos:
• Comisión del Agente (o los Agentes) de Bienes Raíces involucrado (s) en la venta
• Costos del prestamista relacionados con el préstamo como
puntos de originación (cada punto equivale al 1% del préstamo)
y otros gastos
• Pagos que el prestamista solicite que se le hagan por adelantado, como por ejemplo: intereses que se adeudan desde la fecha
del cierre hasta el primer pago de la hipoteca
• Cantidad depositada en una cuenta de reserva para cubrir el
seguro y los impuestos de la propiedad
• Costo del seguro del título por la investigación requerida por
el prestamista y las pólizas de seguro para el vendedor y el comprador. (La investigación a la que nos referimos es la que hace
la Compañía del Título para cerciorarse de que la tenencia de la
propiedad está en orden. Encontrará una explicación más detallada cuando hablemos del Seguro del Título)
• Costos del registro de la hipoteca y de la escritura en la corte
del condado
En el frente del Informe de Cierre, el agente repasará
el resumen de la transacción de cada una de las partes.
En la columna de la izquierda se encuentran las transacciones
del comprador y en la de la derecha, las del vendedor.
El precio de venta se encuentra al principio de ambas columnas.
A cada una de las columnas se le suman o restan las cantidades
correspondientes a las dos partes, y así se llega al TOTAL que adeuda
el comprador al vendedor.
75
Una vez que el agente de cierre haya finalizado el informe, le pedirá al comprador que le entregue el cheque por el pago inicial y los
costos del cierre. Cuando todos los documentos del comprador hayan
sido explicados y firmados el agente de cierre pasará a revisar los
documentos del vendedor.
La siguiente información le resultará muy útil para comprender con
mayor claridad los renglones enumerados en el ejemplo del Informe
de Cierre (Settlement Statement) en la página 81.
INFORME DE CIERRE
Descripción del Frente del Formulario (página 81)
Columna del Comprador
Renglón 101. Precio de venta: $150,000.
Renglón 103. Total del costo de cierre del comprador (tomado
del renglón 1400 al reverso del formulario), $5,200.
Renglón 120. La cantidad bruta que adeuda el comprador:
$155,200.
Renglón 201. Los $1,000 del depósito del comprador. Ahora,
esta cantidad se le acredita al comprador y se resta al total que
adeuda.
Renglón 202. La cantidad del Préstamo Hipotecario (Princi-
pal) del comprador que ahora también será restada al total de la
cantidad en bruto: $142,500.
Renglón 210. La cantidad que el vendedor le paga al compra-
dor para cubrir los impuestos de la propiedad desde el 1 de Enero hasta la fecha del cierre. A fin de año, el comprador tendrá
que pagar los Impuestos de la propiedad del año completo aunque sólo la haya habitado a partir del 31 de Octubre, por eso el
vendedor pagará la parte de los impuestos correspondientes al
tiempo en que éste fue el propietario y ocupó la vivienda.
76
Renglón 220. La cantidad total pagada por o a nombre del
comprador: $145,500.
Renglones 301 y 303. Si se restan $145,500 a $155,200 (que
es la cantidad bruta que adeuda el comprador), quedan $9,700,
que es la cantidad que el comprador deberá pagar el día del cierre con un cheque de caja o un cheque certificado.
Columna del Vendedor
Renglón 401. Precio de venta: $150,000.
Renglón 420. La cantidad bruta que se adeuda al vendedor:
$150,000.
Renglón 502. Costos de cierre a cargo del vendedor (tomados
del renglón 1400 al reverso de la página): $9,740.
Renglón 510. La cantidad que el vendedor va a pagar al com-
prador por los impuestos de la propiedad desde el 1 de Enero
hasta el día del cierre: $2,000.
Renglón 520. El total de la cantidad retenida del precio de la
venta $11,740.
Renglones 601 y 603. Restando $11,740 a $150,000 quedan
$138,260, que es la cantidad que recibirá el vendedor como resultado de la transacción.
Descripción del Reverso del Formulario (página 82)
Renglones 700 y 703. Comisión del o de los Agentes de Bie-
nes Raíces que paga el vendedor: $9,000.
Renglones 801 y 802. Cuota de apertura del préstamo: $9,000.
Descuento del préstamo: $712.50. Estos son en realidad los
“puntos” que el comprador está pagando por su préstamo.
Renglones 803 y 804. Cuotas del avalúo: $500. Cuota del re-
porte de crédito: $50. Éstos se encuentran en el informe de cierre pero ya fueron pagados en el momento en que el comprador
presentó su solicitud para el préstamo. (P.O.C. significa: Pagado
Fuera del Cierre).
77
Renglón 901. Un día de interés pagado por el día del cierre:
$29.28. En nuestro ejemplo, el cierre ocurrió el 18 de Octubre,
el prestatario sólo tuvo que pagar un día de interés. Su primer
pago hipotecario vence hasta el 15 de Diciembre y cubrirá los
intereses del mes de Noviembre.
Renglón 902. La prima para el seguro de hipoteca: $79.75.
Después de este pago, los pagos mensuales del seguro de hipoteca los hará el prestatario como parte del pago mensual de la
hipoteca.
Renglones 1001, 1002 y 1003. Son cantidades de reserva que
el prestatario depositará a su prestamista para cubrir pagos futuros del seguro contra riesgos: $70, del seguro de hipoteca: $
159.10 y de los impuestos de la propiedad: $2,285.94.
Renglón 1107. Honorarios del abogado de la compañía de es-
crituración. El comprador paga $270 y el vendedor $300 el día
del cierre.
Renglón 1108. El vendedor paga $440 por la póliza de seguro
del título. El comprador paga $113.63 adicionales por una póliza de seguro del título que se hace por separado para el prestamista.
Renglón 1201. La cuota que debe pagar el comprador para que
la escritura quede debidamente registrada en el Registro de Escrituras del condado donde vive: $55. Después del cierre del
trato un Agente de Cierre se hace cargo de dicho registro.
Renglón 1400. El total de los costos del cierre del comprador
asciende a $5,200. Los costos del vendedor suman $9,740.
Revise los ejemplos de los documentos que se utilizan en el cierre
que están a continuación. Al terminar conteste las Preguntas de Repaso en la página 83.
78
Nota Hipotecaria
NOTE
October 18, 2004
Date
Los Angeles
City
1234 A Street
Los Angeles, CA
LOAN NO.
CA
8693
State
Property Address
1. BORROWER’S PROMISE TO PAY
In return for a loan that I have received, I promise to pay U.S. $
142,500
(this amount is called”principal”), plus
interest, to the order of the Lender. The Lender is
Valley Savings
(Name)
771 Front Street Los Angeles,
CA
(Address)
I understand that the Lender may transfer this Note. The Lender or anyone who takes this Note by transfer and who is
entitled to receive payments under this Note is called the ‘Note Holder.’
2. INTEREST
Interest will be charged on unpaid principal until the full amount of principal has been paid. I will pay Interest at a yearly rate
of 7.75
%. The interest rate required by this Section 2 is the rate I will pay both before and after any default described
in Section 6(B) of this Note.
3. PAYMENTS
(A) Time and Place of Payments
I will pay principal and interest by making payments every month.
I will make my monthly payments on the 1st day of each month beginning on
Dec. 1, 2004
. I will make these
payments every month until I have paid the entire principal and interest and any other charges described below that I may
owe under this Note. My monthly payments will be applied to interest before principal. If, on
Nov. 1, 2034
I still owe
amounts under this Note, I will pay those amounts in full on that date, which is called the “maturity date”.
I will make my monthly payments at
Valley Savings, 771 Front Street, Los Angeles, CA.
or at a different place if
required by the Note Holder.
(B)Amount of Monthly Payments
My monthly payment will be in the amount of U.S.
$ 1,020.90
4. BORROWER’S RIGHT TO PREPAY
I have the right to make payments of principal at any time before they are due. A payment of principal only is known as a
‘prepayment.’ When I make a prepayment, I will tell the Note Holder in writing that I am doing so.
I may make a full prepayment or partial prepayments without paying any prepayment charge. The Note Holder will use all of
my prepayments to reduce the amount of principal that I owe under this Note. If I make a partial prepayment, there will be no
changes in the due date or in the amount of my monthly payment unless the Note Holder agrees in writing to those changes.
5. LOAN CHARGES
If a law, which applies to this loan and which sets maximum loan charges, is finally interpreted so that the Interest or other
loan charges collected or to be collected in connection with this loan exceed the permitted limits, then: (i) any such loan
charge shall be reduced by the amount necessary to reduce the charge to the permitted limit; and (ii) any sums already
collected from me which exceeded permitted limits wilt be refunded to me. The Note Holder may choose to make this refund
by reducing the principal I owe under this Note or by making a direct payment to me. If a refund reduces principal, the
reduction will be treated as a partial prepayment.
6. BORROWER’S FAILURE TO PAY AS REQUIRED
(A) Late Charge for Overdue Payments
If the Note Holder has not received the full amount of any monthly payment by the end of
10
calendar days after
the date it is due, I will pay a late charge to the Note Holder. The amount of the charge will be
5.0 % of my overdue
payment of principal and interest. I will pay this late charge promptly but only once on each late payment.
(B) Default
If I do not pay the full amount of each monthly payment on the date it is due, I will be in default.
79
(C) Notice of Default
If I am in default, the Note Holder may send me a written notice telling me that if I do not pay the overdue amount by a certain
date, the Note Holder may require me to pay immediately the full amount of principal which has not been paid and all the
interest that I owe on that amount. That date must be at least 30 days after the date on which the notice is delivered or mailed
to me.
(D) No Waiver By Note Holder
Even if, at a time when I am in default, the Note Holder does not require me to pay immediately in full as described above, the
Note Holder will still have the right to do so if I am in default at a later time.
(E) Payment of Note Holder’s Costs and Expenses
If the Note Holder has required me to pay immediately in full as described above, the Note Holder wilt have the right to be
paid back by me for all of its costs and expenses in enforcing this Note to the extent not prohibited by applicable law. Those
expenses include, for example reasonable attorneys’ fees.
7. GIVING NOTICES
Unless applicable law requires a different method, any notice that must be given to me under this Note will be given by
delivering it or by mailing if by first class mail to me at the Property Address above or at a different address if I give the Note
Holder a notice of my different address.
Any notice that must be given to the Note Holder under this Note will be given by mailing it by first class mail to the Note
Holder at the address stated in Section 3 (A) above or at a different address if I am given a notice of that different address.
8. OBLIGATIONS OF PERSONS UNDER THIS NOTE
if more than one person signs this Note, each person is fully and personally obligated to keep all of the promises made in
this Note, including the promise to pay the full amount owed. Any person who is a guarantor, surety or endorser of this Note
is also obligated to do these things. Any person, who takes over these obligations, including the obligations of a guarantor,
surety or endorser of this Note, is also obligated to keep all of the promises made in this Note. The Note Holder may enforce
its rights under this Note against each person individually or against all of us together.
This means that any one of us may be required to pay all of the amounts owed under this Note.
9. WAIVERS
I and any other person who has obligations under this Note waive the rights of presentment and notice of dishonor.
‘Presentment’ means the right to require the Note Holder to demand payment of amounts due. ‘Notice of dishonor’
means the right to require the Note Holder to give notice to other persons that amounts due have not been paid.
10. UNIFORM SECURED NOTE
This Note is a uniform instrument with limited variations in some jurisdictions. In addition to the protections given to the Note
Holder under this Note, a Mortgage, Deed of Trust or Security Deed (the ‘Security Instrument’), dated the same date as this
Note, protects the Note Holder from possible losses which might result if I do not keep the promises which I make in this Note.
That Security Instrument describes how and under what conditions I may be required to make immediate payment in full of all
amounts I owe under this Note. Some of those conditions are described as follows:
Transfer of the Property or a Beneficial Interest in Borrower. If all or any part of the Property or any interest in it is sold or
transferred (or if a beneficial interest in Borrower is sold or transferred and Borrower is not a natural person) without Lender’s
prior written consent, Lender may, at its option, require immediate payment in full of all sums secured by this Security
Instrument. However, this option shall not be exercised by Lender if exercise is prohibited by federal law as of the date of this
Security Instrument.
If Lender exercises this option, Lender shall give Borrower notice of acceleration. The notice shall provide a period of not
less than 30 days from the date the notice is delivered or mailed within which Borrower must pay all sums secured by this
Security Instrument. If Borrower fails to pay these sums prior to the expiration of this period, Lender may invoke any remedies
permitted by this Security instrument without further notice or demand on Borrower.
WITNESS THE HAND(S) AND SEAL(S) OF THE UNDERSIGNED.
(Seal)
Borrower
(Seal)
Borrower
Salvador Sanchez
Monica Sanchez
(Seal)
Borrower
(Seal)
Borrower
(Sign Original Only)
80
Informe de cierre
A. SETTLEMENT STATEMENT
B. TYPE OF LOAN
1.
FHA 2.
FmHA 3.
Conv. Unins.
6. File Number 809 7. Loan Number
8. Mortgage Insurance Case Number
4.
VA 5.
Conv. Ins.
9,256,110
C. NOTE: This form is furnished to give you a statement of actual settlement costs. Amounts paid to and by the settlement agent are shown. Items marked “(p.
o.c.)” were paid outside the closing; they are shown here for information purposes and are not included in the totals.
D. NAME AND ADDRESS OF BORROWER:
2828 Elm Street
Los Angeles, CA
E. NAME AND ADDRESS OF SELLER:
Joaquin and Lorena Esparza
6630 National Ave.
Los Angeles, CA
F. NAME AND ADDRESS OF LENDER:
Valley Savings Inc.
771 Front Street
Los Angeles, CA
G. PROPERTY
1234 A Street
LOCATION:
Los Angeles, CA
H. SETTLEMENT AGENT:
Valley Savings Inc.
PLACE OF SETTLEMENT:
771 Front Street Los Angeles, CA
I. SETTLEMENT DATE:
18-Oct-04
J. SUMMARY OF BORROWER’S TRANSACTION
K. SUMMARY OF SELLER’S TRANSACTION
100. GROSS AMOUNT DUE FROM BORROWER:
400. GROSS AMOUNT DUE TO SELLER:
101. Contract Sales Price
150,000.00
401. Contract sales price
150,000.00
102. Personal Property
402. Personal Property
103. Settlement charges to borrower: (from line 1400)
5,200.00
403.
104.
404.
105.
405.
ADJUSTMENTS FOR ITEMS PAID BY SELLER IN ADVANCE
ADJUSTMENTS FOR ITEMS PAID BY SELLER IN ADVANCE
106. City/Town taxes
to
406. City/Town taxes
to
107. County taxes
to
407. County taxes
to
108. Assessments
to
408. Assessments
to
109.
409.
110.
410.
111.
411.
112.
412.
120. GROSS AMOUNT DUE FROM BORROWER: >
155,200.00
420. GROSS AMOUNT DUE TO SELLER: >
150,000.00
200. AMOUNTS PAID BY OR IN BEHALF OF BORROWER:
500. REDUCTIONS IN AMOUNT DUE TO SELLER:
201. Deposit or earnest money
1,000.00
501. Excess deposit (see instructions)
202. Principal amount of new loan(s)
142,500.00
502. Settlement charges to seller (line 1400)
9,740.00
203. Existing loan(s) taken subject to
503. Exisiting loan(s) taken subject to
204.
504. Payoff of first mortgage loan
205.
505. Payoff of second mortgage loan
206.
506.
207.
507.
208.
508.
209.
509.
ADJUSTMENTS FOR ITEMS UNPAID BY SELLER:
ADJUSTMENTS FOR ITEMS UNPAID BY SELLER:
210. City/Town taxes 01/01/04 to 11/01/04
2,000.00
510. City/Town taxes 01/01/04 to 11/01/04
2,000.00
211. County taxes
to
511. County taxes
to
212. Assessments
to
512. Assessments
to
213.
513.
214.
514.
215.
515.
216.
516.
217.
517.
218.
518.
219.
519.
220. TOTAL PAID BY/FOR
520. TOTAL REDUCTIONS
BORROWER:
>
145,500.00
IN AMOUNT DUE SELLER:
>
11,740.00
300. CASH AT SETTLEMENT FROM/TO BORROWER
600. CASH AT SETTLEMENT TO/FROM SELLER:
301. Gross amount due from borrower (line 120)
155,200.00
601. Gross amount due to seller (line 420)
150,000.00
302.Less amount paid by/for borrower (line 220)
(145,500.00)
602. Less total reductions in amount due seller (line 520)
(11,740.00)
303. CASH ( X FROM)(
TO) BORROWER: >
9,700.00
603. CASH ( X TO) (
FROM) SELLER: >
138,260.00
81
700. TOTAL SALES BROKERS COMMISSION
BASED ON PRICE
$150,000.00
L. SETTLEMENT
CHARGES
@ 6 % = 9,000.00
PAID FROM
BORROWER’S
FUNDS
AT
SETTLEMENT
DIVISION OF COMMISSION (LINE 700) AS FOLLOWS
701. $ 4,500.00
to Listing Agent
702. $ 4,500.00
to Selling Agent
703. Commission paid at settlement
704.
800. ITEMS PAYABLE IN CONNECTION WITH LOAN:
801. Loan origination fee
1.00%
802. Loan discount
0.50%
803. Appraisal fee to:
ABC Appraisals
$500.00 (P.O.C)
804. Credit report to:
A - 1 Credit Bureau
$50.00 (P.O.C.)
805. Lender’s inspection fee
806. Mortgage insurance applicatio fee to
807. Assumption fee
808.
809.
810.
811.
900. ITEMS REQUIRED BY LENDER TO BE PAID IN ADVANCE
901. Interest from
10/18/2004
to
10/19/2004
@
$29.28/day
902. Mortgage insurance premium for
1
mos. to Capital Mortgage Insurance Company
903. Hazard insurance premium for
1
yrs. to
(P.O.C.)
904. Flood insurance Premium for
yrs. to
905.
1000. RESERVES DEPOSITED WITH LENDER
1001. Hazard insurance
2
months @ $ 35.00
per month
1002. Mortgage insurance
2
months @ $ 79.55
per month
1003. City property taxes
11
months @ $ 207.81
per month
1004. County property taxes
months @ $
per month
1005. Annual assessments
months @ $
per month
1006. Flood insurance
months @ $
per month
1007.
1008.
1100. TITLE CHARGES
1101. Settlement or closing fee to
1102. Abstract or title search to
1103. Title examination to
1104. Title insurance binder to
1105. Document preparation to
1106. Notary fees to
1107. Attorney’s fees to
(includes above items Numbers: Atty. Miguel Gomez)
1108. Title insurance to
(includes above items Numbers: AHA Title Company)
1109. Lender’s coverage $
1110. Owner’s coverage $
1111.
1112.
1113.
1200. GOVERNMENT RECORDING AND TRANSFER CHARGES
1201. Recording fees: Deed $ 10.00
; Mortgage $ 45.00
; Releases $
1202. City/ county tax/stamps
Deed $
1203. State tax / stamps
Deed $
1204.
1205.
1300. ADDITIONAL SETTLEMENT CHARGES
1301. Survey to
1302. Pest inspection to
1303.
1304.
1305.
1306.
1307.
1400. TOTAL SETTLEMENT CHARGES (Enter on line 103, Section J-and-line 502, Section K)
PAID FROM
SELLER’S
FUNDS
AT
SETTLEMENT
9,000.00
1,425.00
712.50
29.28
79.55
70.00
159.10
2285.94
270.00
300.00
113.63
440.00
55.00
5,200.00
9,740.00
I have carefully reviewed the HUD-1 Settlement Statement and to the best of my knowledge and belief, it is a true and accurate statement of all receipts and
disbursements made on my account or by me in this transaction. I further certify that I have received a copy of the HUD-1 Settlement Statement.
Borrower
Borrower
Salvador Sanchez
Monica Sanchez
Date
Seller:
Date
Seller:
Joaquin Esparza
Lorena Esparza
Date
Date
The HUD-1 Settlement Statement which I have prepared is a true and accurate account of this transaction. I have caused or will cause the funds to be
disbursed in accordance with this statement.
WARNING: It is a crime to knowingly make false statements to the United States on this or any other similar form. Penalties upon conviction can include a
fine and imprisonment. For details see: Title 18 U.S. Code Section 1001 and Section 1010.
82
Ahora conteste
A manera de ejercicio y para poner a prueba su conocimiento de los
términos utilizados en el informe de cierre (página 81), conteste las
siguientes preguntas. Para ello, consulte los formularios e indique el
renglón en el que encontró cada una de las respuestas.
1. ¿Cuál es el precio de venta de la casa comprada?
2. ¿Cuánto pagó el comprador por costos de cierre?
3. ¿Cuál es el monto del préstamo hipotecario?
4. ¿Cuánto pagó en puntos?
5. ¿Cuáles son los tres pagos que tuvo que hacer el
comprador antes del cierre?
6. ¿Cuánto pagó el comprador en el cierre
por interés adelantado?
7. ¿Cuánto pagó el vendedor por la póliza
de seguro del título del comprador?
8. ¿Cuánto pagó el comprador
por el depósito de garantía?
9. ¿Cuánto pagó el vendedor por impuestos de la
propiedad prorrateados desde el primer día del año
hasta la fecha del cierre?
10. ¿Cuál fue la cantidad que recibieron como
comisión cada uno de los Agentes de Bienes Raíces y
a quién corresponde pagar dicha comisión?
83
TEMA 2:
LA ESCRITURA Y SEGURO DEL TÍTULO
Objetivo: Comprender qué es la escritura
y la necesidad de contar con un seguro
del título.
La Escritura
Instrucciones:
Uno de los documentos más importantes en la transacción de bienes
raíces es la escritura, que es precisamente el documento legal que
transfiere la posesión de la propiedad del vendedor al comprador. La
escritura debe ser preparada antes del día del cierre y Usted debe
revisarla junto con su Agente de Bienes Raíces (o con su abogado, en
caso de que lo tenga) y también debe hacerlo la compañía del seguro del título. Cualquier equivocación en la escritura puede llegar a
afectar su posesión de la propiedad, por ello le recomendamos que
la lea con mucho cuidado y que en caso de haber errores, se asegure
que sean corregidos antes de cerrar el trato. Es importante que verifique que los nombres, la dirección de la propiedad y la fecha estén
correctos.
1. Leer la
información del
Tema
2. Contestar las
Preguntas de
Repaso
El día del cierre, el Agente de Cierre revisará tanto la escritura como
el compromiso del seguro del título, para verificar que las descripciones de ambos documentos sean exactamente iguales.
Una vez concluido el cierre,
el Agente de Cierre se encargará
de registrar la escritura
en el Registro de Escrituras del condado donde
se encuentra ubicada la propiedad.
84
Por lo general hay un cargo por el registro de estos documentos, éste
le corresponde al comprador y se verá reflejado en el convenio de
acuerdo.
Seguro del Título
En la mayoría de los casos, cuando se compra una casa, el comprador
está obligado a adquirir lo que se conoce como seguro del título
para proteger la posesión legal de la propiedad. Al igual que la Póliza del Seguro, el seguro del título está sujeto a ciertas exclusiones
y excepciones. Antes de elaborar el seguro, la Compañía del Título
hace una investigación en el Registro Público de la Propiedad para
determinar si hay gravámenes o restricciones que pudieran afectar la
posesión de la propiedad.
Por ejemplo, si el vendedor no está al día en el pago de los impuestos
de la propiedad, el gobierno puede tener un gravamen en contra de dicha propiedad y podría llegar a embargarla y venderla y así cobrarse
los impuestos que adeuda el vendedor.
Si Usted llegara a comprar la propiedad
sin estar enterado de que se deben impuestos,
podría terminar teniendo que pagar
los impuestos del propietario anterior o incluso
correría el riesgo de perder dicha propiedad.
Al comprar un seguro del título,
Usted cuenta con una garantía
de que la propiedad está en orden.
Una vez que la compañía de títulos ha realizado un examen cuidadoso del título, le extiende lo que se conoce como compromiso de
seguro del título. Usted recibirá dicho compromiso antes del día del
cierre. Este documento reflejará la siguiente información:
85
• Los nombres de los dueños actuales de la propiedad
• Las partes aseguradas que recibirán la cobertura y el monto
del seguro
• La descripción legal de la propiedad
• La relación de requisitos a cumplir para que el seguro sea emitido (por ejemplo, record del título de la propiedad)
• Las excepciones del seguro, incluyendo los artículos que afectan el título de la propiedad, como por ejemplo hipotecas, restricciones de la casa y de su uso, y gravámenes
El compromiso del seguro del título no es lo mismo que la póliza,
el compromiso le sirve para garantizar que el seguro del título sea
expedido al darse cumplimento a las condiciones especificadas en
dicho compromiso. En casi todas las transacciones de bienes raíces,
se compran pólizas de los títulos por separado, tanto para el vendedor
como para el comprador.
La póliza del prestamista por lo general la adquiere el comprador y
cubre solamente la cantidad del préstamo. La póliza del comprador
(que asegura al comprador) cubre la totalidad del precio de la venta y
por lo general la paga el vendedor.
La última etapa del cierre consiste en la distribución del dinero generado por la venta. Es responsabilidad del Agente de Cierre presentar
los cheques al vendedor, al prestamista del vendedor (en caso de haber una hipoteca existente sobre la propiedad), al Agente o Agentes
de Bienes Raíces que participaron en la compra-venta y a cualquier
otra persona indicada en el convenio de acuerdo.
Después de haber firmado todos los documentos
necesarios, de haber pagado los costos del cierre
y haber hecho el pago inicial, queda concluido el cierre
del trato y Usted recibirá las llaves de su nueva casa.
86
Ahora conteste
1. ¿En qué consiste el cierre del trato?
2. ¿Por qué es esencial para el comprador
tener seguro del título?
3. ¿Cuál es la diferencia entre el compromiso
de seguro del título y la póliza de seguro de
título?
4. ¿A quién protege el seguro del título?
R
IETA IO
¡FELICIDA
!
Ó LA META DE
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SE
C
L
R
A
OP
PR
DE
S
5. ¿Cuál es la función de la escritura?
87
4
ó
u
m l
do
Responsabilidades
del Propietario
Usted comenzó con una meta: planeó, ahorró y llegó al cierre del proceso de compra, al fin tiene la enorme satisfacción de ser propietario.
Ahora bien, como le señalamos anteriormente, con la adquisición de
su casa está adquiriendo también ciertas responsabilidades. En seguida le diremos a qué nos referimos.
Si reflexiona en todo el esfuerzo que representó el materializar la
compra de su casa, le resultará evidente lo importante que será conservarla en buenas condiciones, no sólo para preservar su valor, sino
para incrementarlo.
Para poder hacerlo va a necesitar contar con un fondo de ahorro para
reparaciones, de ahí la importancia de que siga llevando un presupuesto y continúe ahorrando, de manera que esté preparado para
efectuar gastos de mantenimiento y algunos imprevistos cuando
llegue el momento. Es decir, de ahora en adelante tendrá que afrontar
gastos que no tenía cuando rentaba, pero en este caso se trata de su
patrimonio y como tal tiene que cuidarlo.
88
En este Módulo le vamos a señalar cómo hacer periódicamente su
propia inspección para identificar adecuadamente lo que necesite reparación o reemplazo.
Otra responsabilidad del nuevo propietario es el pago puntual de la
hipoteca cada mes. Si bien Usted seguramente está acostumbrado a
pagar la renta mensual, debe tener presente que los pagos de la hipoteca pueden ser un poco más altos que lo que paga de renta y que
además deberá estar preparado para ciertas eventualidades como podría ser una pérdida temporal de ingresos. En este Módulo le vamos
a indicar lo que tiene que hacer para conservar su propiedad en caso
de hallarse en dificultades financieras.
Temas:
1. Mantenimiento de la Casa
y Seguro del Propietario
2. Dificultades Financieras
89
Tema 1:
MANTENIMIENTO DE LA CASA
Y SEGURO DEL PROPIETARIO
Objetivo: Aprender acerca del mantenimiento de
su casa y de las medidas de seguridad
que debe tomar.
Instrucciones:
Cuando firma la hipoteca el día del cierre, Usted está garantizando
el préstamo poniendo su propia casa como aval. Por lo tanto, para su
prestamista, es de la mayor importancia que Usted conserve el valor
de la propiedad por medio de un mantenimiento constante, tanto
en el interior como en el exterior. Si lo hace, puede estar seguro que
su casa será una magnífica inversión porque lo más probable es que
su valor aumente con los años.
del Tema
2. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Aunque la casa que acaba de comprar se encuentre
en excelentes condiciones, con el paso del tiempo,
siempre habrá necesidad de ir haciendo
reparaciones y tareas de mantenimiento, por lo que
a veces tendrá gastos imprevistos.
Como nuevo propietario, le va resultar muy útil tener cierta noción
respecto a los sistemas mecánicos y de construcción de su casa –y
lo que cuesta mantenerlos– para que Usted pueda presupuestar estos
gastos. Sería bueno que creara un fondo de ahorro en una cuenta por
separado para estar seguro que podrá disponer de ese dinero cuando
lo necesite.
90
Dependiendo del tipo de vivienda que haya comprado, es posible que
tenga que hacer ciertos gastos en los que Usted no había pensado, tal
vez necesite:
• Maquinaria para el jardín
• Maquinaria para quitar la nieve
• Control de plagas
• Herramientas eléctricas
• Lavadora y secadora
• Contenedores de basura
Según donde viva, podrá tener nuevas cuentas a pagar, como por
ejemplo: drenaje, recolección de basura, y hasta proyectos especiales
como la construcción de aceras o banquetas.
Le recomendamos que siga llevando
su Hoja de Gastos Diarios y de Gastos Mensuales,
de esta manera le será más fácil hacer sus pagos
con puntualidad y planear para proyectos futuros
que mejoren su casa.
91
Responsabilidades del Propietario
Parte de la responsabilidad de ser propietario de una casa es tener
bien definidas las prioridades. Cuando uno se cambia a una casa nueva, casi siempre hay algo que se quisiera arreglar o modificar. Es aquí
donde debe tener el mayor cuidado y no gastar más de la cuenta en
reparaciones “cosméticas”, que por lo regular no son indispensables,
como tapizar las paredes o poner una alfombra nueva –que son los
cambios más visibles–.
Si sus recursos son limitados, conviene más que los guarde para reparaciones o mejoras que aumentarán el valor de su casa o ayudarán
a disminuir sus gastos.
Por ejemplo, es preferible que primero reemplace una estufa vieja
con una estufa nueva antes de cambiar la alfombra de la sala. Es Usted quien va a tomar la decisión de en qué proyecto gastar primero,
por eso, cuando lo haga, tenga presente los problemas que podrían
surgir –como arreglar el techo o comprar un calentador– que sin duda
son más importantes que los cambios que a Usted posiblemente le
gustaría hacer, como instalar una alfombra nueva.
La mejor forma de anticipar los problemas antes de que los daños
sean demasiado grandes, es inspeccionando la casa regularmente y
llevando a cabo ciertas rutinas de mantenimiento. Si tiene el conocimiento y la habilidad para hacer los trabajos Usted mismo, entonces
no necesita a un contratista, y esto ya le representa un ahorro, pero de
todas maneras deberá hacer un presupuesto de lo que va a gastar en
herramientas y materiales. Si no está del todo seguro de poder hacer
las reparaciones entonces deberá presupuestar lo suficiente para contratar a alguien que las haga.
Sea muy cauto en hacer compras a crédito y asumir
nuevas deudas, porque esto le hará más difícil cumplir
con los pagos de su casa. Probablemente el pago
de la hipoteca de su nueva casa, sea mayor a lo que
pagaba de renta, y también es posible que las cuentas
por servicios públicos aumenten, por eso tenga cuidado
92
en no gastar de más y llevar un calendario de cuentas
de manera que sepa con exactitud las fechas del mes
en que vencen sus pagos y pueda entonces planificar
adecuadamente sus gastos.
No se olvide de incluir en su calendario las primas
de los seguros y los impuestos sobre la propiedad.
Asegurando su casa
Es fundamental que tome medidas para proteger su inversión y la
mejor manera de hacerlo es tener un seguro de propietario. Recuerde que uno de los requisitos para el cierre, es precisamente mostrar prueba de que ha comprado el seguro de propietario de su nueva
casa. Como la propiedad es la garantía del préstamo hipotecario, el
prestamista tiene que asegurarse que el valor de la propiedad esté
protegido en caso de daño o destrucción.
En algunos casos, el prestamista guarda parte del dinero proveniente de los pagos hipotecarios de cada mes en una cuenta de reserva,
y con este dinero cubre la renovación anual de la prima del seguro de propietario. Sin embargo, puede ocurrir que éste no sea el
caso y por lo tanto Usted será responsable de presupuestar y ahorrar
para pagarlo. Le recordamos que el seguro de propietario no cubre el desgaste natural de la propiedad, esto es considerado como
mantenimiento general y es, por lo tanto, un gasto que Usted debe
absorber.
Generalmente, las pólizas de propietario se limitan a cubrir los daños o pérdidas causados por vandalismo o robo, incendio o fuertes vientos. Ahora bien, si adicionalmente quiere asegurarse contra
otros desastres, como inundaciones o terremotos, tendrá que comprar una ampliación de la cobertura. Hay otra cobertura que vale
la pena que considere cuando compre el seguro de propietario que
es la de reemplazo. Esto aumenta el costo del seguro pero, por otro
lado, en caso de tener una pérdida, le pagarán lo suficiente como
para reponer todo lo que se haya dañado o destruido. Si no cuenta
93
con cobertura de reemplazo, la compañía de seguro le pagará las
pertenencias dañadas de acuerdo a su valor de mercado según la
antigüedad y las condiciones en que se encontraba la propiedad al
momento del daño. En otras palabras, si le roban un televisor de
cinco años, la compañía de seguros le pagará su valor depreciado y
no lo que le costaría comprar uno nuevo para reemplazarlo.
Ahora conteste
1. ¿Cuáles son algunos de los gastos que va a tener
siendo propietario, que no tenía siendo inquilino?
2. Imagine que tiene $1,000 para gastar en
reparaciones y mejoras. Determine qué es lo más
importante de acuerdo a la lista de proyectos a
continuación. Numérelos de 1 a 5, siendo 1 el primer
proyecto a realizar y 5 el último.
——
Reemplazar el viejo calentador de agua
por uno de gas, más eficiente en cuanto a
energía
——
Reemplazar la alfombra que está manchada
——
Construir una terraza
——
Reparar el techo al que le faltan algunas
tejas que se volaron en una tormenta
——
Reemplazar las ventanas viejas que dejan
pasar el frío
3. ¿Por qué es que el prestamista insiste en que el
prestatario tenga seguro del propietario?
94
Tema 2:
DIFICULTADES FINANCIERAS
Objetivo: Indicarle qué opciones están a su
alcance para enfrentar dificultades financieras.
Instrucciones:
1. Leer la
información del
Tema
2. Contestar las
Preguntas de
Repaso
Empezar una Cuenta de Reserva
Cuando alguien acaba de comprar una casa no quisiera, ni remotamente, imaginar la posibilidad de perderla. Sin embargo no podemos
descartar que la situación de una persona pueda cambiar de un día a
otro, (ya sea por desempleo, enfermedad, accidente, divorcio o muerte) y por lo tanto es necesario estar preparado para cualquiera de estos
imprevistos.
Una vez que Usted se ha convertido en propietario, tiene una inversión que proteger. Después de todo, Usted ya hizo el esfuerzo de ahorrar una buena suma de dinero para el enganche y también ha venido
haciendo los pagos de la hipoteca cada mes.
De acuerdo a los expertos, la mejor forma de proteger
esta inversión es continuar ajustándose a su presupuesto
y seguir ahorrando. De hecho sugieren crear una cuenta
especial o de reserva, en la que Usted guarde el equivalente
a sus ingresos de tres meses de trabajo.
Desde luego que no podrá contar con esa cantidad de dinero de la
noche a la mañana, pero debe empezar a ahorrar y así poco a poco ir
aumentando su cuenta de reserva. Lo más aconsejable es depositar
este dinero en el banco en una cuenta por separado que sólo deberá
utilizar en caso de emergencia.
95
Para ajustarse a su presupuesto, aún después de haber comprado la
casa, siga usando la Hoja de Gastos Mensuales, especialmente si ha
habido cambios en su situación económica.
Recuerde que cumplir con sus nuevas obligaciones
financieras es lo más importante para conservar
su casa, por ello debe estar atento a no hacer gastos
que rebasen sus posibilidades
y usar sus tarjetas de crédito con prudencia.
Le conviene mantener un buen historial de crédito,
o establecerlo si no lo tiene.
Siempre se puede pedir ayuda
Si Usted se ve en dificultades financieras inesperadas, no dude en
pedir ayuda de inmediato. Lo peor que puede hacer es dejar pasar
el tiempo y atrasarse en los pagos de la hipoteca. Si lo hace, corre el
riesgo de que su prestamista se vea obligado a acudir a una agencia
de recolección y esto sentaría un pésimo antecedente.
Si se encuentra en un aprieto financiero póngase
en contacto con su prestamista y explíquele la situación.
Esto le dará la oportunidad de negociar con él y llegar
a un acuerdo, por ejemplo, que Usted haga pagos menores
durante un tiempo hasta que logre estabilizar
de nuevo su economía personal.
96
Ahora conteste
las preguntas de repaso
1. ¿Por qué es útil seguir llevando un
presupuesto?
2. ¿Por qué es importante tener
un fondo de reserva y cuánto dinero
debiera tener en él?
3. ¿En qué momento se deben utilizar los fondos
de reserva?
Para concluir con este programa, por favor repase las preguntas y
respuestas que aparecen en el siguiente Módulo.
NOTA: Este manual es suyo, consérvelo porque le va a ser de
gran utilidad como referencia en el futuro, ya que resume toda
la información que aprendió durante el programa.
97
5
ó
u
m l
do
Preguntas
y Respuestas
de Repaso
Objetivo: Repasar los puntos más importantes
en el proceso de compra de una casa.
Con este Módulo llegamos a la conclusión de nuestro programa. En
este momento Usted ya tiene la información necesaria para entender
todos los elementos que integran el proceso de compra de una casa y
también está familiarizado con los documentos que se requieren en
las diferentes etapas de dicho proceso.
A continuación encontrará una serie de preguntas y respuestas para
que repase los puntos más importantes que le hemos presentado a lo
largo del Manual. Si al leer alguna de las preguntas, todavía tiene dudas, refiérase al Módulo correspondiente y estúdielo de nuevo.
98
Módulo I:
Cómo Prepararse Para Comprar Casa
1. ¿Por qué hay personas que prefieren comprar una casa en lugar
de rentar?
• Por el deseo de que la familia cuente con casa propia
• Para invertir el dinero en algo que sea suyo en lugar de gastar
en renta
• Porque el propietario de una casa puede aprovechar las deducciones de impuestos sobre los intereses hipotecarios y los
impuestos sobre la propiedad
• Por el logro y el orgullo que representa el ser propietario de
una casa
2. ¿Cuáles son algunas razones por las que hay gente que no ha
podido ahorrar lo suficiente para comprar una casa?
• No se ajustaron a un presupuesto que les permitiera ahorrar
• Eligieron gastar el dinero en otras cosas en lugar de ahorrarlo
• No definieron bien su meta
• Se desalentaron pensando que la meta era muy difícil de alcanzar
3. ¿Es indispensable contar con 20% del enganche o pago inicial?
No. Con tan sólo el 5% ó 3% del valor de la propiedad es posible comprar una casa, incluso hay programas en los que se
puede comprar con el 0% de enganche.
4. ¿Cuál es el beneficio principal del seguro de hipoteca?
Que le permite al prestatario comprar una casa con un pago inicial menor del 20% en préstamos convencionales.
5. Si piensa comprar una casa, ¿para qué le sirve elaborar un
presupuesto?
• Para organizar mejor las finanzas personales
• Para saber en qué gasta y en qué puede ahorrar
• Para ayudarle a definir las metas que puede alcanzar
99
6. Si ya compró su casa, ¿por qué es importante que siga llevando
un presupuesto?
• Para ayudarle a calcular sus gastos y permitirle contar con el
dinero necesario para pagar la hipoteca mensualmente
• Para ir haciendo un fondo de ahorro para gastos de mantenimiento y reparaciones
• Para tener una cuenta de reserva en caso de enfrentarse a dificultades financieras
7. ¿Qué significa pre-calificación y por qué es importante?
La pre-calificación es un procedimiento que le ayuda a determinar si cuenta con los ingresos y ahorros necesarios para comprar
una casa. Es importante porque le permite calcular el precio de
la casa que está a su alcance, el monto de los pagos mensuales
y el dinero que necesitará para el pago inicial.
8. ¿Si usted pre-califica, quiere decir que puede obtener el
préstamo?
No necesariamente, la pre-calificación no le garantiza el préstamo pero le es útil para saber cuál sería el monto del préstamo que le pueden otorgar de acuerdo a sus ahorros, ingresos y
deudas. Una vez que encuentre la casa que desea comprar y su
oferta haya sido aceptada, entonces se inicia el proceso de aplicación del préstamo.
9. ¿Cuáles son los índices utilizados para determinar cuánto puede
gastar en una casa y cuál es la diferencia entre ellos?
Uno es el índice de deuda por vivienda. Éste se usa para determinar qué porcentaje del ingreso mensual bruto puede ser destinado para el pago del principal, los intereses, el seguro y los
impuestos (PISI), por lo general es el 33%.
El otro es el índice de deuda total. Éste se usa para determinar
qué porcentaje de su ingreso mensual bruto puede ser destinado
para el pago total de las deudas mensuales, incluyendo las de
vivienda, que suele ser el 38%.
100
10. ¿Por qué es importante tener un buen historial de crédito?
Porque permite al prestamista saber cómo han sido pagadas las
deudas anteriores y le da una idea de cómo serán manejadas en
el futuro. Es una parte muy importante de la información que
recibe el prestamista para decidir si el prestatario es buen sujeto
de crédito o no.
11. ¿Cuáles son las principales agencias de crédito?
• EQUIFAX
• EXPERIAN
• Trans Union Corporation
12. ¿Por qué es importante que Usted mismo obtenga su reporte de
crédito de las tres agencias?
Para poder comparar y, en caso de haber algún error en su informe de crédito, solicitar a la agencia de crédito que investigue el
informe y corrija el error. Una vez corregido el error, un reporte
actualizado será enviado a todas las compañías que hayan solicitado el informe durante los últimos 6 meses. Las agencias de
crédito deberán investigar todos los errores existentes dentro de
un período de 30 días. Por otro lado, al hacer las correcciones a
su reporte de crédito, le pueden ofrecer una tasa de interés más
baja.
13. ¿Por qué necesita el prestamista el informe de crédito como
parte del proceso de la pre-calificación?
Porque el informe de crédito es uno de los elementos que un
prestamista analiza para determinar si el prestatario es o no sujeto de crédito. Es una buena forma de asegurarse de que no hay
problemas en el historial crediticio del prestatario.
14. En caso de no tener ninguna tarjeta de crédito ni haber obtenido
jamás un préstamo, ¿qué otro tipo de información podría
proporcionar para demostrar que Usted tiene un buen historial de
crédito?
• Cheques cancelados pertenecientes a pagos de renta, de servicios u otras cuentas
• Copias de recibos de cuentas pagadas
101
Módulo II:
La Compra de la Casa
1. ¿Cómo se prepararía una persona para la compra de una casa?
• Averiguando de que cantidad dispone
• Especificando qué tipo de casa quiere comprar
• Sabiendo la zona en la que quiere vivir
2. ¿Por qué se considera útil la Lista de Revisión del Comprador?
• Porque enumera las características más importantes que deben
tomarse en cuenta en una casa
• Ayuda a tener un registro de todas las casas que le han interesado
• Puede utilizarse para comparar precios, características y condiciones de ciertas casas y por lo tanto le permite al comprador
conocer el valor de la propiedad en un área determinada
3. ¿Cómo puede ayudarle el Agente de Bienes Raíces?
Al ser una persona con experiencia y estar especializada en las
zonas que le interesan al comprador, puede ser una gran ayuda para identificar las casas que se ajustan a sus necesidades
y presupuesto. Además, los Agentes de Bienes Raíces tienen
acceso a las Listas de Servicios Múltiples donde aparecen todas las casas en venta en las áreas que Usted desea. También le
ayudará dándole información acerca de impuestos, escuelas y
otros factores que puedan afectar su decisión de vivir en un área
determinada.
4. ¿A quién le corresponde pagar la comisión al Agente de Bienes
Raíces?
Al vendedor.
5. ¿Qué es una contingencia?
Una contingencia es una condición que debe cumplirse para que
se prosiga con el proceso de compra, aún cuando la oferta de
compra haya sido aceptada.
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6. ¿Cuáles son algunas de las contingencias más comunes?
• Obtención del financiamiento
• Inspección satisfactoria de la casa dentro de un tiempo determinado
• Evidencia de que la propiedad reúne los requisitos del código
de seguridad y de construcción
• Avalúo de la propiedad para asegurarse que el valor de la misma no es menor a la cantidad que está por ofrecer
• Un informe satisfactorio de la oferta de compra por parte de
un abogado (en caso de que no haya sido preparada por un abogado)
7. ¿Por qué es importante que un abogado prepare y revise la
oferta?
Porque la oferta de compra requiere información detallada y
bastante compleja, si intenta completarla sin ayuda, corre el
riesgo de cometer errores, de omitir o agregar información que
lo coloque en una situación de desventaja respecto a los demás
compradores, o incluso puede llegar a un acuerdo que no sea el
mejor para sus intereses.
8. ¿Qué puede hacer si no son aceptadas las contingencias?
Puede optar por no comprar la casa.
9. ¿Qué es una contra oferta?
Es una versión modificada de la oferta original en la que algunos de los términos han sido cambiados por el vendedor.
10 ¿Cuáles son sus opciones si el vendedor hace una contra
oferta?
• Aceptar la contra oferta
• Rechazar la contra oferta y terminar en ese momento con la
negociación
• Presentar una nueva contra oferta al vendedor y continuar con
la negociación
11. ¿Cuáles son los dos tipos de hipotecas más comunes?
• Hipoteca de tasa fija
• Hipoteca de tasa variable
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12. ¿Cuál es la ventaja principal de una hipoteca de tasa fija?
Que los pagos mensuales permanecen iguales durante la vida
del préstamo, con excepción de algún ajuste del impuesto de la
propiedad o del seguro.
13. ¿Cuál es una ventaja importante de una hipoteca de tasa
variable?
Que ofrece una tasa de interés inicial más baja, aunque recuerde
que, más adelante ésta pudiera aumentar (o disminuir), según la
variación del costo del dinero y por lo tanto los pagos mensuales no serán iguales durante la vida del préstamo.
14. ¿Qué es la verificación de empleo y qué significa para el
prestamista?
La verificación de empleo confirma al prestamista que en efecto, la información que Usted le proporcionó acerca de los lugares, las fechas y los ingresos de sus empleos es correcta y
exacta. Con esta información el prestamista puede calcular el
monto del crédito para el que Usted podría calificar.
15. ¿Qué es un presupuesto de buena fe?
Un presupuesto de buena fe es un cálculo aproximado que hace
el prestamista de lo que será el monto de los costos del cierre.
16. ¿Qué es un punto?
Un punto equivale al 1% del valor del préstamo. Los puntos
representan la cantidad que cobra el prestamista por hacer el
negocio.
17. Si su préstamo hipotecario es de $150,000, y el prestamista le
cobra dos puntos por el cierre del préstamo, ¿cuánto dinero
necesitará para pagar los puntos el día del cierre?
$3,000.00 (recuerde que cada punto equivale al 1% del total del préstamo, por lo tanto 2 puntos son igual al 2% de
$150,000.00).
18. ¿Qué es una carta de compromiso?
Es una promesa por parte del prestamista de prestarle el dinero.
104
19. ¿Por qué es importante el avalúo de la casa?
Porque del avalúo de la propiedad va a depender en gran medida
el monto del crédito que le otorgue el prestamista para la compra de la casa y también le sirve para asegurarse que el precio de
la propiedad está de acuerdo a su valor real de mercado.
20. ¿Qué información puede obtener el prestamista de su informe
de crédito?
El comportamiento que ha tenido respecto a sus deudas y su
capacidad de pago en el pasado.
21. ¿Por qué es importante que se lleve a cabo una inspección de la
casa?
Porque sólo un inspector profesional podrá darle una opinión
calificada sobre las condiciones en las que se encuentra la casa
que quiere comprar (incluyendo la estructura general y los componentes mecánicos).
22. ¿Qué podría pasarse por alto sin la ayuda de un inspector
profesional?
• Degradación de los sistemas mecánicos (calefacción, calentador de agua, aire acondicionado, etc.)
• Problemas con los cimientos
• Deterioro de las juntas del suelo con las ataduras del techo
• Problemas de humedad en el sótano
• Problemas de desagüe
• Ineficiencia de energía en los sistemas mecánicos
• Problemas de filtración en las puertas y ventanas
• Condiciones del techo
• Condiciones del sistema eléctrico
• Termitas, entre otros
23. ¿A quién le toca pagar la inspección de la casa?
Por lo general, al comprador.
105
Módulo III:
El Proceso de Cierre del Trato
1. ¿Cuál es el precio de venta de la casa comprada?
$150,000.00
Encontrará esta cifra en el renglón 101 en la parte de enfrente
del informe de cierre.
2. ¿Cuáles fueron los gastos del cierre?
$5,200.00
Encontrará esta cifra en el renglón 1400 en la parte de enfrente
del informe de cierre. Se transfirió al renglón 103 del renglón
1400 en el revés de la hoja.
3. ¿Cuál fue el monto del préstamo hipotecario?
$142,500.00
Encontrará esta cifra en el renglón 202 en el frente del informe
de cierre.
4. ¿Cuánto pagaron en puntos?
$2,137.50
Esta cifra se determina sumando las cuotas de apertura y las
cuotas de descuento del préstamo. La encontrará en los renglones 801 y 802 al reverso del informe de cierre.
5. ¿Cuáles son los tres cargos que el comprador tuvo que pagar
previo al cierre del trato?
• $500.00 por el avalúo de la casa
• $50.00 por el informe de crédito
• $79.55 por un año de seguro al propietario
Encontrará estas cifras en los renglones 803, 804 y 902 al reverso del informe de cierre.
6. ¿Cuánto pagaron en intereses, por adelantado, el día del cierre
del trato?
$29.28
Encontrará esta cifra en el renglón 901 al reverso del informe de
cierre. Esta cifra cubre el interés del día 31 de octubre, el día del
cierre. El primer pago de la hipoteca vence el 1 de diciembre,
éste incluye el interés acumulado durante el mes de noviembre.
106
7. ¿Cuál fue el precio de la póliza de seguro del título?
$113.63
Encontrará esta cifra en el renglón 1108 al reverso del informe
de cierre.
NOTA: la cifra que pagó el vendedor aparece en la columna de
la derecha.
8. ¿Cuál fue la cantidad del depósito de buena fe?
$500.00
de cierre. El día del cierre del trato, se le acreditará este monto
como parte del pago inicial.
9. ¿Cuánto pagó el vendedor en impuestos de la propiedad desde el
primer día del año hasta la fecha del cierre?
$2,000.00
de cierre.
NOTA: este dinero debe sustraerse de la cantidad total que va a
recibir el vendedor, porque es dinero que va a necesitar el comprador para pagar los impuestos de la casa acumulados desde
el primer día del año hasta la fecha del cierre, cuando la casa
todavía le pertenecía al vendedor.
10. ¿Qué garantiza el seguro del título?
El seguro del título garantiza al comprador que la propiedad
está en orden, es decir, que no existen gravámenes o restricciones que pudieran afectar la posesión legal de dicha propiedad.
11. ¿Cuál es la diferencia entre el compromiso de seguro del título y
la póliza de seguro del título?
El compromiso de seguro del título se formula primero e identifica al propietario legal de la casa y las restricciones de su
uso. La póliza de seguro del título se hace después, siempre y
cuando todas las condiciones indicadas en el compromiso sean
satisfechas, y certifica que las condiciones del título son exactamente como lo indica la póliza.
12. ¿Cuál es la función de la escritura?
La escritura es el documento legal que transfiere la posesión de
la propiedad del vendedor al comprador.
107
Módulo IV:
Responsabilidades del Propietario
1. ¿Cuáles son algunos de los gastos que tendrá siendo propietario,
que no tenía cuando rentaba?
• Mantenimiento de la casa
• Reparaciones
• Equipo y herramientas según se requiera
• Control de plagas
• Compra de lavadora y secadora
• Contenedores de basura, etc.
2. Imagine que cuenta con $1,000.00 para gastar en reparaciones y
mejoras. Indique la importancia de cada uno de los siguientes
proyectos numerándolos del 1 al 5, siendo el 1 el primer proyecto a
completar y 5 el último.
(2) Reemplazar el viejo calentador de agua por uno más eficiente en cuanto al ahorro de energía (anticipe un ahorro de $18
mensuales)
(4) Reemplazar la alfombra que está manchada
(5) Construir una terraza
(1) Reparar el techo al que le faltan algunas tablillas que se volaron en una tormenta
(3) Reemplazar ventanas viejas que dejan pasar el frío
3. ¿Cuáles son los riesgos que generalmente cubre el seguro del
propietario?
• Inundación
• Viento
• Accidente nuclear
• Incendio
• Terremoto
4. ¿Por qué es indispensable que el prestatario tenga seguro del
propietario?
Porque la propiedad es la garantía de la hipoteca y por lo tanto
el prestamista debe asegurarse que el valor de la casa esté protegido en caso de daños.
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5. ¿Qué cantidad debe tener en la cuenta de reserva?
Lo suficiente como para cubrir sus gastos y pagos durante al
menos 3 meses.
6. ¿En qué momento debe usar los fondos de la cuenta de reserva?
En situaciones de emergencia, como por ejemplo:
• Para pagar las cuentas y gastos en el caso de que Usted o su
pareja pierdan el trabajo o se lesionen
• Para pagar reparaciones inesperadas de la casa
Esperamos que después de haber leído
y estudiado este manual, se sienta
más animado que nunca a
comprar una casa. Lo felicitamos
por haber dado el primer paso y le
deseamos mucha suerte.
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Manual para - Hispanic National Mortgage Association

Transcripción

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