Los nuevos “players” del negocio inmobiliario

Los nuevos “players” del negocio inmobiliario

01. tendencia
“Nadie ha encontrado
otra salida para las carteras
de suelo e inmuebles que en
poco tiempo acumularán las
entidades financieras distinta
de la puesta en marcha de
planes de gestión inmobiliaria
dentro de cada entidad
o grupo de ellas”
Los nuevos
“players”
del negocio
inmobiliario
Ignacio M. Iturriaga
Socio Director
Los protagonistas
de la actividad de
promoción de los
últimos 10 años
anteriores al inicio
de la crisis no
están para nuevas
conquistas. Se baten
en retirada y el
que venga atrás
que arree.
La paralización de la actividad de promoción de vivienda
y desarrollo de suelo residencial, que lleva ya cuatro largos
años de triste presencia, ha resultado letal para cualquier
estructura de negocio de promoción existente. Si nos ceñimos
al 90% de las empresas que se dedicaban a esto hace unos
años, podemos asegurar sin miedo a equivocarnos que la
que no está en concurso está prácticamente sin actividad
ni nuevos proyectos a la vista. En el mejor de los casos,
dedicada a liquidar unidades de producto terminado en un
escenario de sangrante e imbatible competencia por parte
de las mismas entidades financieras que le han perdonado
la vida aplazando el vencimiento de sus créditos a cambio de
consumir todos sus activos libres de cargas como garantías
adicionales. Todo ello para alimentar el sistema de provisiones
que establecen las circulares del Banco de España.
Lo peor de esta etapa empresarial para el promotor es
que, a pesar de que no se puede hacer demasiado desde
el punto de vista de los negocios relacionados con los
activos de su balance actual, paradójicamente el día a
día de esta agónica situación no deja tiempo para
acometer nuevas aventuras. Gestionar problemas de
liquidez, reducciones de plantilla, ejecuciones y embargos,
reclamaciones de clientes, aplazamientos de impuestos
y, finalmente, defenderse de las hostilidades de un concurso
de acreedores es trabajo suficientemente “emocionante”.
Difícilmente quedan después ilusión y energía para poner
en juego lo aprendido en toda su carrera al servicio de
nuevos proyectos empresariales.
Además, el proveedor más estable y necesario del
promotor, el sistema financiero, ha dejado de ser parte
de su capital circulante para convertirse en un acreedor
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tendencia
Los nuevos players del negocio inmobiliario
crónico y entregado a los tratamientos paliativos de la deuda
inmobiliaria, olvidándose de los únicos procedimientos de
cura a su alcance. Nos referimos a reconocer pérdidas,
hacer un plan de trabajo con el promotor y dar salida así
a la deuda y a los activos inmobiliarios a su valor real.
Del refranero español rescatamos la expresión
“no hay mal que 100 años dure, ni cuerpo que lo aguante”.
En este caso, el cuerpo operativo y financiero de los
operadores de promoción inmobiliaria del anterior ciclo
no aguanta más, y si al alma le quedan ganas de seguir
viviendo lo intentará tras reencarnarse en otra sociedad,
marca, balance e imagen de grupo que no luzca en rojo
en los ordenadores de las entidades financieras.
Sin embargo, el mundo sigue girando y hay gente trabajando
en los proyectos que volverán a alimentar las cifras de nuevas
viviendas visadas, ejecutadas y entregadas para los próximos
años. Qué están haciendo y cómo lo hacen establece las
claves de lo que hoy es la prehistoria del futuro nuevo
ciclo inmobiliario.
Los promotores del futuro podrían clasificarse en tres
grupos principales:
1.
Los actuales propietarios de suelo apto para promoción
y que conservan una situación financiera saneada y
prácticamente sin endeudamiento. Son poquísimos
y trabajarán con cuentagotas hasta que, dentro de unos
cuantos años, el mercado haya recuperado algo de
dinamismo y valor.
.inmobiliario
2.
Los que van a surgir como solucionadores y/o gestores
de los suelos de las entidades financieras, que sean
comercialmente viables desde el punto de vista del mercado
y que reciban el 100% de financiación por la entidad que les
ha aportado el suelo. Serán muchísimos los llamados y muy
pocos los elegidos, que además trabajarán inestablemente
al espasmódico ritmo de salida de activos que determine la
evolución del calendario de provisiones de la cartera de suelos
de cada entidad.
3.
Finalmente, las estructuras de negocio inmobiliario que, en
pleno esperpento de negación de la realidad ante el Banco de
España, se crearán progresivamente dentro de las propias
entidades financieras para, al menos, poseer lo que no cabe
en ningún otro sitio del mercado.
La característica común a estos tres grupos es que deberán ser
los únicos capaces de aguantar operativa y financieramente
los periodos de tres a cinco años que harán falta para rematar
cada promoción que se esté estudiando para su inicio
inmediato. El porqué de esta prudente estimación de plazos de
ejecución, y por tanto de recuperación y retorno de la inversión,
es simplemente que ahora cada parte del negocio avanzará con
pies de plomo. Así, se darán estas circunstancias:
La situación de urbanismo y licencias de cada proyecto
se mirará con lupa tanto por la administración como por el
promotor. Unos para sacarle el máximo partido a su mágica
capacidad de cobrar por todo y otros por eliminar del futuro
proyecto las otras minusvaloradas incertidumbres procedentes
de afecciones urbanísticas, garantías de suministro, depuración
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01. tendencia
registral, simultaneidad, situación de la urbanización,
situación de otros propietarios… Por descartar cualquier
interpretación sobre aprovechamientos, densidades y
condiciones de la edificación a la hora de definir el producto
comercialmente viable.
La solidez de la comercialización real de las futuras
promociones requerirá de plazos más prolongados para asegurar
que lo que se firma cuenta con cantidades entregadas más
sustanciales, contratos más firmes y porcentajes mucho más
elevados (60% o 70% como mínimo) para poder comenzar con
el primer movimiento de tierras y por supuesto con las primeras
disposiciones por obra.
El esquema de contratación de la construcción será mucho
más exigente y garantizado por requerimiento de la entidad
financiera, por las necesidades del promotor de no desviarse y
porque, por otra parte, la constructora exigirá mayores garantías
de cobro para trabajar. Esto obligará a anticipar mayores recursos
y, seguramente, a construir más despacio.
Las disposiciones del préstamo promotor se concederán con
muchísima menos fluidez y con mayor trabajo de documentación
y comprobación, lo que determinará una
menor capacidad de recursos ajenos para imprimir velocidad
a la ejecución del proyecto.
Los clientes serán mucho más exigentes a la hora de recibir
la vivienda adquirida. Aunque esto determine probablemente un
menor coste por reclamaciones futuras, asegura un mayor coste
y más tiempo en el momento de la entrega.
Si a estas realidades descritas anteriormente les añadimos
la realidad no menos importante de que el precio final
de las viviendas a entregar será sensiblemente inferior a
cualquier referencia previa, cabe preguntarse dos cuestiones
fundamentales:
“Volverá a tomar
protagonismo
la venta del
producto una
vez terminado,
con precio final
más bajo”
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¿Quién será capaz de trabajar con tanta estabilidad financiera
(recursos propios), con tan baja rentabilidad esperada y con
tanto riesgo que gestionar?
¿Cuál debe ser el valor/precio a otorgar al suelo al inicio de un
nuevo proyecto para que haya algún incentivo razonable para
el promotor, distinto al de ser una especie de subcontratista
o constructor que transforme los suelos en viviendas para la
entidad financiera, si a priori parece que las referencias están
derrumbadas?
El primer grupo de potenciales operadores del futuro lo
formarán quienes ya son propietarios de suelo, que tienen
conocimientos sólidos de promoción y no viven atenazados
por las deudas. En este caso hablamos de la vuelta al modelo
de trabajo casi exclusivamente con fondos propios hasta que
los riesgos están muy reducidos o desaparecidos. Se trata de
operadores de ámbito exclusivamente local, con un área de
acción casi municipal y en el mejor de los casos, provincial.
Esto, por suma de áreas geográficas, supondrá incrementar
aún más la propia atomización del sector. Para que en la
cuenta de resultados vuelva a lucir el concepto de beneficio
(bien distinto al del valor especulativo del suelo) reaparecerá
el perfil de promotor-autoconstructor de uno o dos proyectos
a la vez como mucho. Volverá a tomar protagonismo la venta
del producto una vez terminado, con precio final más bajo,
y por supuesto se trabajará con el suelo como una materia
prima más, cuyos riesgos de baja rotación alejarán del deseo
del empresario cualquier tentación de coleccionismo o
almacenaje especulativo. Salvo en zonas muy consolidadas
en los grandes núcleos urbanos, el valor del suelo
permanecerá bajo mínimos durante largo tiempo.
Este tipo de operadores, que ha existido siempre con
distintos nombres y caras, ha sido bastante anónimo y
desconocido desde el punto de vista macroeconómico,
y ha supuesto una parte sustancial de la actividad. Desde su
aparente anonimato y su bajo protagonismo de cartel, serán
uno de los nuevos actores a respetar y a tener en cuenta en
los próximos ejercicios.
El segundo grupo estará integrado por los cientos de
operadores que rondan las cartera de activos y balances
de las entidades financieras. Se trata de profesionales
emprendedores que se hallan cerca del ecuador de su
trayectoria empresarial y que, tras haberse despojado de
las pesadas naves de la anterior batalla, se presentan ante
las entidades financieras con vehículos nuevos y “limpios”
en todos los sentidos para ofrecer fórmulas dinámicas de
compra de suelos para promoción, amparándose en:
Capacidad para enco ntrar los compradores finales del producto terminado, normalmente por implantación local.
Conocimiento para diseñar el producto, construirlo
y gestionar el proceso hasta la entrega.
Fórmulas de adquisición condicionada al éxito comercial
tras un periodo de opción, gestión y comercialización sin coste o pagando una baja prima.
Estructuras de financiación casi 100% de los recursos
por parte de la propia entidad financiera que posee inicialmente el suelo.
La necesidad puntual de las entidades de desinvertir en suelo con un severo descuento por parte de la entidad financiera, respondiendo a decisiones puntuales de cierres
de ejercicio anual o trimestral.
Sobre el papel, estas operaciones pueden parecer un “chollo”.
La cruda realidad es que se están realizando casi con carácter
testimonial. En primer lugar, por la baja rentabilidad que
a priori ofrecen las promociones si se aplican a los suelos
los valores pretendidos por cada entidad debido a sus
necesidades de mitigar el efecto de las provisiones a
contabilizar en el balance de las entidades financieras; en
segundo lugar, por la tan recurrente como imposible solicitud
de las entidades financieras a estos empresarios de que
aporten liquidez propia para financiar, al menos, parte de la
compra del suelo en el que se va a realizar la promoción.
No están los bolsillos para aportar demasiada liquidez y las
entidades financieras se resisten a aprobar en sus comités
post fusión operaciones con aparente forma de caja con lazo
rojo para el proscrito promotor. Pero la necesidad lo puede
todo y, aunque pase mucho más tiempo del debido, este
empresario emprendedor, creativo, sin cargas de estructura
y solucionador de problemas para las entidades financieras
esperará paciente a cada posible oportunidad.
Las entidades financieras, por su parte, aprovecharán los
escenarios llenos de evidencias y obligaciones sobrevenidas
para ir pasando estas operaciones poco a poco por sus comités.
Bajo nuestro punto de vista, si a estos esquemas se les añadiera
algo de fondos propios se cerrarían muchas más operaciones
y se dinamizarían en parte los muelles de descarga de activos
inmobiliarios de las entidades financieras.
Sorprendentemente, y contra todo consejo y lógica de lo que
venimos escuchando los últimos años por los más sabios, nadie ha
encontrado otra salida para las carteras de suelo e inmuebles que
en poco tiempo acumularán las entidades financieras distinta de
la puesta en marcha de planes de gestión inmobiliaria dentro de
cada entidad o grupo de ellas. Aunque se predique lo contrario.
1.
Sacar todos los suelos de golpe y a precio de apresurado
saldo, lo que supondría hoy día provisionar de golpe entre
el 40% y el 70% de los valores históricos de adquisición
de dichos suelos, con la consiguiente quiebra potencial
de no pocas entidades financieras.
2.
Hacerlo poco a poco de acuerdo al volumen, formato de
producto y estructura de financiación promotor-cliente que
requiera el futuro mercado inmobiliario. Para esto no hay más
remedio que esperar gestionando los activos inmobiliarios,
con criterio inmobiliario, equipo inmobiliario, plazos
inmobiliarios y balance inmobiliario. Y eso, aunque tenga
forma de “gestora financiera de activos en rotación”,
es a todas luces una empresa inmobiliaria.
Podemos decir que dentro de pocos años, y tras el
correspondiente proceso de conformación, estabilización
y algo de crecimiento, el sector de promoción inmobiliaria
(fuera de lo bancario) estará copado por estructuras de
negocio de promoción de operadores desconocidos a día
de hoy, mas jóvenes, mucho más pequeños en recursos,
equipos y cartera de suelo. Digamos que más ligeros de
equipaje y además con más cash en el bolsillo. No serán
necesariamente más financieros, ya que los que mejor han
aprendido la lección de lo sucedido probablemente no
vuelvan a pisar una obra, y los que están entrando lo
hacen con nada que perder y ganas de gestionar “lo que
salga” como baza empresarial. La estructura financiera
más conservadora durante un tiempo será simplemente
una imposición del mercado de financiación disponible.
Por otra parte, estarán las estructuras y subestructuras
de negocio inmobiliario que tomarán fuerza dentro de las
entidades financieras, algunas sobre rasante y otras bajo
rasante. Estas empresas inmobiliarias irán mutando y
creciendo progresivamente, como un gran barco que se
construye en el dique seco de un astillero hasta que el
estado de la mar y el casco del barco permitan, nunca
mejor dicho, botarlo para que navegue solo.
Nos enfrentamos a un “peeling empresarial” sin precedentes,
pero la renovación de las células cutáneas es necesaria y
saludable. Para saber qué papel juega cada uno en todo esto,
es fundamental saber medir los tiempos para elegir cuándo
emplear los recursos disponibles en el momento en que
el mercado permita obtener un retorno razonable de los
mismos.
Si se quiere eliminar la exposición inmobiliaria de los balances de
las entidades financieras por prescripción del Banco de España,
solo hay dos caminos:
.inmobiliario
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