Informe de avalúo realizado a

Informe de avalúo realizado a:
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte
Claro, Maracaibo
INDICE
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN
1. TIPO DE AVALÚO
2. SOLICITANTE
3. PROPIETARIO
4. UBICACIÓN
5. EMPRESA TASADORA
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
8. CONSTRUCCIONES
9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE
10. VALOR DEL INMUEBLE
11. CONCLUSIÓN
ANEXOS
FOTOGRAFÍAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIÓN
[3]
IA-0112-05
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
El tasador abajo firmante certifica:
1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos esencialmente
objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya
influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo,
como el resultado obtenido al aplicar dichos métodos.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en
cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario ningún tipo
de parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de
profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar
los cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la
buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente
ningún dato importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
5. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los
bienes escritos.
_____________________________
Ing. Ambrosio Rodríguez
C.I. V-16.950.415
Presidente
CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426
ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977
SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369
AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro
de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización,
Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.
[4]
IA-0112-05
SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN
a. Tipo De Avalúo
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector
Monte Claro, Maracaibo.
b. Solicitante
Sra. xxx.
c. Propietario
Sr. xxx.
d. Ubicación
Apartamento No. A-15, Planta Alta, Módulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial
La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro,
Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
e. Fecha
Santa Rita, 06 de Enero de 2012.
f. Empresa tasadora
AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida
Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Teléfonos:
0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com
g. Valor
2
Descripción
Área (m )
Apartamento
51,34
[5]
Precio
Unitario
(BsF/m2)
Precio Total
(BsF)
8.281,36
TOTAL
425.164,98
425.164,98
IA-0112-05
Santa Rita; 06 de Enero de 2012
Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
Su despacho.
1. TIPO DE AVALÚO
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte
Claro, Maracaibo.
2. SOLICITANTE
Sra. xxx.
3. PROPIETARIO
Sr. xxx.
4. UBICACIÓN
Apartamento No. A-15, Planta Alta, Módulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La
Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia
Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
5. EMPRESA TASADORA
AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria,
Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Teléfonos: 0426.566.37.96 /
0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
6.1.
TENENCIA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro
Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en
Maracaibo el día 05 de Octubre de 2010, bajo el No. 2010.3220, asiento
registral 1. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo).
[6]
IA-0112-05
6.2.
ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DE CONDOMINIO
7.879,89m2. Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro
Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en
Maracaibo el día 21 de Septiembre de 2009, bajo el No. 22, tomo 27.
6.3.
MEDIDAS Y LINDEROS
Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento de
condominio son los siguientes:
a. Norte: en línea recta de 79,84m; con terreno que es o fue de Juan
Siciliano.
b. Sur: en línea recta de 81,07m; con propiedad que es o fue de Piedad
Cuadrado de Martín, hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 y
Plaza de Campo 2.
c. Este: en línea recta de 105,87m; con la Avenida 16A, antes
Avenida 17.
d. Oeste: en línea recta de 99,30m; con la Avenida 16B, en parte.
7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
7.1.
FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO
Plano en forma de polígono regular, ubicado en esquina.
7.2.
SERVICIOS
La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica
(CORPOELEC), Teléfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias
(HIDROLAGO), Aseo Urbano y Domiciliario.
7.3.
VIALIDAD
El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Avenida 16 (antes Guajira)
la cual se enlaza con la Calle 46, y esta a su vez con la Avenida 16A. El
pavimento en estas Vías presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras
están en regulares condiciones de conservación y mantenimiento.
[7]
IA-0112-05
7.4.
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Residencial, ubicada en el área Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas
multifamiliares y unifamiliares modelo town house, tipo urbanización cerrada de
lujo. Próxima a la Avenida 16 o Guajira Vía Maracaibo – El Mojan, la cual es de
alta importancia comercial e industrial dentro del municipio, pues a sus márgenes
se encuentra establecida la Zona Industrial Norte, así como un reconocido Centro
Comercial (Centro Sambil Maracaibo). Algunos servicios comunales como
universidades públicas y privadas, unidades educativas, centros hospitalarios,
plazas, centros comerciales, colegios profesionales, clubes sociales, entre otros
son aledaños al inmueble.
Así mismo, el Conjunto Residencial La Plaza cuenta con las siguientes medidas
de seguridad:
a) Cerco eléctrico de seguridad instalado en el perímetro.
b) Control de acceso de vehículos por medio de garita de vigilancia y portón
eléctrico accionado por mando a distancia.
c) Un oficial de seguridad o vigilante privado.
Polígono Residencial Dos o PR2: áreas residenciales con baja intensidad de
uso, cuyos usos principales son vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua;
vivienda bifamiliar aislada y pareada; vivienda multifamiliar de hasta diez (10)
niveles. Con una densidad de población entre 380Hab/Ha y 480Hab/Ha. (Fuente:
Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo de fecha 06 de Julio de 2005).
[8]
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8. CONSTRUCCIONES
8.1.
APARTAMENTO No. A-15
Las características constructivas del inmueble son las siguientes:
Sistema estructural: Losa de entre piso. Techo interno: Revestido con frisos de
acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos
interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cerámica, en sala
sanitaria. Rodapié: En baldosas de porcelanato. Paredes: En bloques, revestidas
con frisos acabados lisos; con baldosas de cerámica, en sala sanitaria. Puertas:
En madera entamborada en áreas internas del apartamento. Ventanas: En
aluminio y vidrio tipo “Corredizas”. Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e
interruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad está empotrada
en paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas,
blancas. Agua potable: Suministro directo de Hidrolago, conectado a tanque de
almacenamiento de agua del edificio. Aguas servidas: Conectadas al colector de
la zona. Otros: Infraestructura: Mesón de mampostería revestido con frisos de
acabado liso, sin puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura:
En base de caucho.
Distribución: sala – comedor, cocina pantry, pasillo de distribución y lavandería,
un (1) dormitorio con sala sanitaria común.
A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento.
Estado de conservación: nuevo.
Área 1.0: 51,34m2
Porcentaje de condominio: 1,10%
8.2.
LINDEROS DEL APARTAMENTO
Los linderos específicos del apartamento según reposa en el documento de
propiedad son los siguientes:
a. Norte: con Viviendas A-12 y A-13.
b. Sur: con Viviendas A-16 y A-17.
c. Este: con la Avenida 16A, lindero Este del Conjunto Residencial.
d. Oeste: con Calle Este del Conjunto Residencial.
[9]
IA-0112-05
8.3.
ÁREAS COMUNES
Las áreas comunes del edificio según reposa en el documento de condominio son
los siguientes:
El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa
de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las
instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios
comunes, ductos y conductos; pasillos y cominerías; los estacionamientos de
visitas, aceras, calles y vías de acceso y comunicación del Conjunto con el exterior
del inmueble; los jardines y áreas verdes, la caseta de vigilancia; los tanques y
bombas de agua; sistemas de detección y extinción de incendios; y en general
todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y
conservación del inmueble.
9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE
Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el
“Método del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación
documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente
protocolizadas en las oficinas del registro público ocurridas en las fechas más
cercanas al presente y con características de ubicación geográfica y área similares
al bien que se esta avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en
cuestión. Finalmente, luego de la homogeneización de la muestra, procedemos a
la aplicación de la ecuación lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los
correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del avaluador, se obtiene
en definitiva, el valor actual.
[10]
IA-0112-05
9.1.
No.
VENDEDOR
1
Heraclio
Villanueva
2
Leopoldo
Rodríguez
3
Eleida
Urdaneta
4
Leandro
Graterol y
Flor Rondón
5
Bettina Roos
6
A.C Nicol
Andreina
7
María Mora
8
Elizabeth
Martínez
9
Javier Porras
10
Luis Molero
M/F: Matrícula o Folio
REFERENCIALES
COMPRADOR
UBICACIÓN
Apto. No.C-4-S, 3 Piso,
Edif. C, Conj.
Resd.
Domanins, Av. 16C, No.47600
Apto. A2-4, Edif. A, Conj.
Ricardo Vivas
Resd. Domanins
Edificio E, Conj. Resd. Las
Víctor de las
Tunas, Av. 74 y 74A, calle
Salas
80
Apto. CV-2-2, PB, Edif. 2
Nardis
Cují Verde, Conj. Resd.
Cardozo
Los Cujíes, Av. 61, calles
82B y 83
Isbelia
Residencias Osaka, edificio
Delgado
2, apartamento 1-A, av. 10
Residencias
Nicol
Humberto
Andreina, apto. 12-C, av.
Colmenares
Universidad
Conjunto
Residencial
Franklin
Torres Europa, torre 1,
Sánchez
apto. 8-B, av. 4.
Residencias
Lugano
Carlos Terán Piazza, apto. 3-A, calle 83B.
Conjunto
Residencial
Bayona 2, edif. Bayona 4,
Luis González
apto. 1-a, av. Milagro
Norte.
Conjunto
Residencial
Iriana
Parque Santa Lucia, torre
Rizquezis
3, apto. 3-8B, calle 87.
Henry
Márquez
PARROQUIA
AREA
(m2)
No.
Hab.
MONTO
(BsF)
PU
(BsF/m2)
FECHA
No.
M/F
Idelfonso
Vásquez
52,00
2
290.000,00
5.576,92
09/03/10
767
---
Idelfonso
Vásquez
52,00
2
350.000,00
6.730,77
10/08/10
686
---
Raúl Leoni
89,59
1
560.000,00
6.250,70
21/10/10 3.323 448
Raúl Leoni
75,00
3
480.000,00
6.400,00
28/01/11 1.421 567
Olegario
Villalobos
63,00
1
360.000,00
5.714,29
23/07/09 2.314
FR
Olegario
Villalobos
124,00
2
610.000,00
4.919,35
25/08/09 3.412
FR
Olegario
Villalobos
139,00
4
650.000,00
4.676,26
21/09/09 3.513
FR
Santa Lucia
114,00
3
550.000,00
4.824,56
21/09/09 3.519
FR
Coquivacoa
77,00
1
420.000,00
5.454,55
23/09/09 3.635
FR
Santa Lucia
70,00
2
380.000,00
5.428,57
29/09/09 3.773
FR
[11]
IA-0112-05
9.2.
CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
Inmueble:
Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.
1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, Área, Tiempo y No. Habitaciones
Tabla 1. Clasificación de datos
X1
X2
X3
No.
Fecha
2
I
Parroquia
Área (m )
Habitaciones (dd/mm/aa)
1
Idelfonso Vásquez
52,00
2
09/03/10
2
Idelfonso Vásquez
52,00
2
10/08/10
3
Raúl Leoni
89,59
1
21/10/10
4
Raúl Leoni
75,00
3
28/01/11
5
Olegario Villalobos
63,00
1
23/07/09
6
Olegario Villalobos
124,00
2
25/08/09
7
Olegario Villalobos
139,00
4
21/09/09
8
Santa Lucia
114,00
3
21/09/09
9
Coquivacoa
77,00
1
23/09/09
10
Santa Lucia
70,00
2
29/09/09
Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2)
X = Variables independientes: Área (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.
Y
PU
(BsF/m2)
5.576,92
6.730,77
6.250,70
6.400,00
5.714,29
4.919,35
4.676,26
4.824,56
5.454,55
5.428,57
2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple
Coeficiente de determinación R^2
R^2 ajustado
Error típico
Observaciones
0,953139623
0,908475141
0,862712712
256,8249012
10
[12]
IA-0112-05
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de
libertad
Regresión
3
Residuos
6
Total
9
Intercepción
Variable X 1
Variable X 2
Variable X 3
Coeficientes
-87158,97832
-8,686659219
-132,9224266
2,332379962
Análisis de los residuales
Pronóstico
para Y
Observación
1 5992,434482
2 6351,620996
3
6325,94326
4 6417,742381
5 5495,688646
6 4909,848546
7 4576,678063
8
4926,76697
9 5518,682975
10 5460,561442
Suma de
Promedio de
F
cuadrados
los cuadrados
3928253,365 1309417,788 19,85198676
395754,1794
65959,0299
4324007,544
Valor crítico
de F
0,00161847
Superior
95%
Inferior 95,0%
Error típico
Estadístico t Probabilidad Inferior 95%
19100,11326 -4,563270234 0,00383764 -133895,272 -40422,6848 -133895,272
3,777985955 -2,29928309 0,061160544 -17,9310578 0,55773939 -17,9310578
107,9309831 -1,231550226 0,264193403 -397,020028 131,175175 -397,020028
0,472994755 4,931090536 0,002627335 1,17500349 3,48975643
1,17500349
Residuos
-415,5114053
379,1482345
-75,24563753
-17,74238113
218,5970682
9,506292813
99,58092934
-102,205567
-64,1375201
-31,99001383
Superior
95,0%
-40422,6848
0,55773939
131,175175
3,48975643
Residuos
estándares
-1,98148801
1,808079565
-0,358830893
-0,084609748
1,042444237
0,045333546
0,47488087
-0,487397224
-0,305858577
-0,152553764
3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS
DISTRIBUCIÓN
F=
F0 (k=2)
t
19,85
ºG de libertad
(Formula)
ºG de libertad
Estadístico
ºGL=N-(k+1)
7
ºGL=N-2
8
F es mayor a Fo
F > Fo: Existe correlación
4,74
2,31
Fo =
[13]
4,74
IA-0112-05
4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de
= Bo + B1
Bo =
N (muestra)=
=
-87.158,98
=
-87.158,98
X1 + B2
-87.158,98
10
B1
X1 =
(+)
X2 + B3
X3 + … Bn
Xn
B1 =
-8,69
B2 =
X1 (Área)=
51,34
X2 (No. Hab)=
X2 =
B2
-445,97
-445,97
-132,92
(+)
=
-132,92
-132,92
1
B3
B3 =
2,33
X3 (Fecha)= 06/01/2012
X3 =
(+)
95.426,99
95.426,99
7.689,12
5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) del apartamento
+S
t < PU (BsF/m2) <
=
S=
t=
-S
t
donde:
S = Error típico
t = estadístico t de estudent
7.689,12
256,82
2,31
PU mayor =
8.281,36
PU selecc =
PU menor =
Observación:
8.281,36
7.096,88
Se seleccionó el PU mayor debido al estado conservación del Conjunto Residencial, Nuevo.
6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO
Valor del Apartamento = PU seleccionado
Valor del apartamento =
Valor del apartamento =
Área
8.281,36
51,34
425.164,98
[14]
IA-0112-05
10. VALOR DEL INMUEBLE
Descripción
Área (m2)
Apartamento
51,34
Precio
Unitario
(BsF/m2)
Precio Total
(BsF)
8.281,36
TOTAL
425.164,98
425.164,98
11. CONCLUSIÓN
En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos, se concluye
fijar un valor de mercado de Bolívares cuatrocientos veinticinco mil ciento
sesenta y cuatro con noventa y ocho céntimos (Bs. 425.164,98), al inmueble
en referencia.
En tenor de lo establecido en la resolución No. 009-1197, emitida por La
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en
fecha 28 de noviembre de 1.997, “Normas relativas a la clasificación del riesgo en
la cartera de créditos y cálculo de sus provisiones”, capítulo IV, artículo 39, los
bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje
mínimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones
Bancarias de este inmueble será de Bolívares trescientos ochenta y dos mil
seiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 382.648,48).
_____________________________
Ing. Ambrosio Rodríguez
C.I. V-16.950.415
Presidente
CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426
ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977
SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369
AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro
de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización,
Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.
[15]
IA-0112-05
Calle 46, Sector Monte Claro
[16]
Avenida 16A, fachada del Conjunto Residencial La Plaza
IA-0112-05
Detalles interiores del C/R: Parque infantil
[17]
Detalles interiores del C/R: Áreas verdes o Cancha deportiva
IA-0112-05
Fachada del Eje A, del C/R La Plaza
[18]
Fachada del Apartamento No. A-15
IA-0112-05
Detalles interiores: Sala - comedor
[19]
Detalles interiores: Cocina
IA-0112-05
Detalles interiores: Dormitorio
Detalles interiores: Pasillo de distribución y
lavandería
[20]
IA-0112-05
Detalles interiores: Sala sanitaria
[21]
IA-0112-05
CROQUIS DE UBICACIÓN
C/R La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Maracaibo
[22]
IA-0112-05
N