Mariano Esper - Mundo Inmobiliario
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Mariano Esper - Mundo Inmobiliario
CONGRESO INMOBILIARIO MENDOZA 2012 7 y 8 de noviembre de 2012 Mariano Esper Abogado [email protected] Impacto del Proyecto de Código Civil y Comercial 2012 en la actividad inmobiliaria 1.Principales normas vigentes: el Código Civil y el Código de Comercio 2.Proyectos nacionales de reforma o unificación de la legislación civil y comercial 3.Proyecto 2012: - Comisión Reformadora designada por Decreto nº 191/2011 - Integrantes de la Comisión - Fecha de vigencia en caso de sancionarse - www.nuevocodigocivil.com 4.Estado legislativo actual del Proyecto 2012 Cambios estructurales propuestos por el Proyecto 2012 (1) 1.Derogación del Código Civil y del Código de Comercio 2.Derogación de las siguientes normas, entre otras: - Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Se incorpora al Proyecto con algunos cambios - Ley 19.724 de Prehorizontalidad - Ley 20.276 de Excepciones a la Prehorizontalidad - Ley 21.342 de Normalización de Locaciones, excepto su art. 6 - Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se incorpora al Proyecto con algunos cambios - Ley 25.248 de Leasing, excepto algunos párrafos que se mantienen vigentes Cambios estructurales propuestos por el Proyecto 2012 (2) 3.Legislación que se mantiene vigente, con cambios: - Ley 19.550 de Sociedades Comerciales - Decreto-Ley 20.266/1973 de Martilleros y Corredores, excepto arts. 36, 37 y 38 que se derogan - Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, excepto arts. 1, 8, 40 bis, 50 y 52 bis que se modifican - Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, excepto arts. 1 a 26 - Decreto 1798/1994 Reglamentario de la Ley 24.240, excepto su art. 37 Cambios estructurales propuestos por el Proyecto 2012 (3) 4.Legislación que se mantiene vigente sin cambios, entre otras: - Ley 11.867 de Transferencia de Fondos de Comercio - Ley 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales - Ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos - Ley 22.423 de Venta de Inmuebles de Dominio del Estado Obligaciones en moneda extranjera 1.Introducción 1.Régimen jurídico vigente: - Arts. 616 a 624, Código Civil - Obligación de dar sumas de dinero - Prohibición de indexar (arts. 7 y 10, Ley 23.928 de Convertibilidad del Austral) 3. Régimen jurídico proyectado: - Arts. 765 a 772, Proyecto 2012: - Obligación de dar cantidades de cosas - Facultad del deudor de pagar en moneda nacional - Prohibición de indexar. Doctrina Massolo (CSJN, 20.04.2010) Contratos por adhesión 1.Arts. 984 a 989, Proyecto 2012 1.Impacto en la actividad inmobiliaria: autorizaciones de comercialización, boletos de compraventa, arrendamientos y otros instrumentos contractuales 2.Principales características del régimen: - Definición - Terminología - Aplicación analógica a la contratación telefónica, electrónica o similar - Redacción clara, completa y fácilmente inteligible - Cláusulas particulares, ambiguas y abusivas Señal 1.Régimen vigente en el Código Civil y en el Código de Comercio 2.Régimen del Proyecto 2012: arts. 1059 y 1060 3.Características del nuevo sistema: - Unificación del régimen en materia de señal - Terminología: señal o arras - Régimen confirmatorio del acto - Pacto contrario: facultad de arrepentimiento - Objeto de la señal: dinero o cosas muebles Corretaje inmobiliario 1.Régimen proyectado y legislación que continúa vigente: - Arts. 1345 a 1355, Proyecto 2012 - Decreto-Ley 20.266/1973, excepto arts. 36, 37 y 38 - Art. 77, Ley 24.441 - Convivencia de normas nacionales y provinciales 3.El corretaje formará parte de la legislación común (arts. 31, 75, inc. 12, y 126, CN). Doctrina art. 1355, Proyecto 2012 4.Precedente Diehl (CSJN, 24.11.1998). Jurisprudencia: fuente de derecho (art. 1, Proyecto 2012) 5.Regulación del corretaje como contrato. No se regulan el corretaje inmobiliario en particular, ni las autorizaciones de comercialización, de venta o de alquiler 6.Legitimación del corredor no inscripto. Plenario Brunetti v. Nolte 7.Ejercicio del corretaje por personas jurídicas. Impacto de las modificaciones a la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales 8.Obligaciones del corredor 9.Honorarios del corredor. Gastos 10.Prescripción: 5 años (art. 2560, Proyecto 2012) Compraventa inmobiliaria Generalidades 1.Arts. 1123 a 1171, Proyecto 2012 2.No se regula la reserva inmobiliaria 3.Forma para la compraventa inmobiliaria: escritura pública (art. 1017, inc. a]) 4.Obligación de saneamiento: responsabilidad por evicción y por vicios ocultos 5.Principio general de mora automática (art. 886) 6.Cláusula resolutoria implícita (art. 1088) 7.Compraventas inmobiliarias de consumo (arts. 1092 a 1022) 8.Gastos a cargo del vendedor (art. 1138): gastos de entrega de la cosa, incluidos el estudio de títulos, mensura y tributos que graven la venta 9.Gastos a cargo del comprador (art. 1141, c]): gastos de recibo de la cosa, incluidos el testimonio de la escritura pública y los posteriores a la venta Boleto de compraventa inmobiliaria 1.No se regula autónomamente. Sólo arts. 1170 y 1171 vinculados con su oponibilidad 2.Plazo: ¿se aplica al boleto de compraventa el plazo máximo de vigencia de 1 año previsto en el art. 994? 3.Asentimiento conyugal: regímenes de comunidad de bienes y de separación de bienes (arts. 456 y ss., 470 y 505) 4.Compra en comisión (art. 1029) Locación inmobiliaria 1.Arts. 1187 a 1226, Proyecto 2012 2.Se deroga la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se incorpora parcialmente y con modificaciones 3.Forma escrita para locaciones de inmuebles o de parte material de inmuebles (art. 1188) 4.Precio: opciones legales 5.Destino mixto: se aplican las normas correspondientes al destino habitacional 6.Destino habitacional: se mantienen algunas restricciones de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas 7.Plazos máximos: 20 años para destino habitacional y 50 años para los otros destinos 8.Plazos mínimos: 2 años. Excepciones al mínimo legal 9.Régimen de la resolución anticipada Fideicomiso 1.Arts. 1666 a 1700, Proyecto 2012 2.Derogación de los arts. 1 a 26, Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción. Se incorporan con cambios al Proyecto 3.No se regula el fideicomiso inmobiliario o de construcción como categoría autónoma 4.Plazo máximo 30 años 5.El fiduciario puede ser beneficiario, pero no fideicomisario 6.Se regula con mayor énfasis y protagonismo la figura del fideicomisario 7.Se regula sintéticamente el fideicomiso en garantía (at. 1680) y el fideicomiso testamentario (arts. 1699 y 1700) 8.Se modifican algunos aspectos de la responsabilidad civil del fiduciario MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN Mariano Esper Abogado [email protected]